房地产营销前期准备工作（精选8篇）

房地产营销前期准备工作 第1篇

房地产营销前期准备工作

前期营销工作计划

项目建筑方案已基本确定,目前正在进入项目各项报建和工程动工的筹备中,虽然项目未进入实质营销工作,但为了项目今后的营销能有计划的运行，营销工作应本着“运筹帷幄，全程把控”的运作理念,积极作好前期各项营销准备工作，以备项目营销的各环节是能有计划的运行。

房地产全程营销工作是一项工作量大，涉及环节多且变化素很大的工作,若前期没有一个完整的全盘计划,在面对变化情况时,往往没有方向或出现临时应急措施,而给将来留下后遗症。因此，在目前情况下，营销工作应该进入前期准备阶段，在营销的前期准备中分为四个阶段：

1、项目价格体系研究、论证和制定阶段。

项目的产品确定后，价格的制定是成为营销工作的重要任务之一。该阶段通过公司现有资源，对项目周边市场的价格情况进行分析研究，并结合项目的特殊成本情况及部分定向销售价格情况进行分析，初步确定出项目的销售均价，最高均价和最低均价；再根据项目的楼层、朝向、户型、景观、私密性等因素制定出项目平面价格差距，最后完成项目各套房间初步的价格表以及、优惠策略、提价策略与节奏，升值营造策略等，为项目的未来销售作好价格的基础准备。

（具体工作计划见附件一）

2、项目营销代理公司的选定阶段

营销代理公司的选定，很大程度上决定项目的最后营销的成败，因此选择代理公司不能从单一方面进行考察和评定，任何代理公司都有其实力和专业能力的长短处，因此在考察过程中除了公司的实力和专业能力之外，还需考察该公司对我项目的提出的针对性措施。我公司在选择代理公司时，应通过以下四个个方面进行综合考察和评定：

1、对代理公司的历史业绩进行综合考察，了解其代理过项目的业绩情况和开发企业的评价；

2、对代理公司关于我项目的营销策划、销售执行方面的策略考察，从中了解代理公司对项目运作的方向是否有创新、是否结合我公司及项目的实际情况、是否可行性、是否与我们的方向一致等。以此考察代理公司的实际执行能力。

3、考察代理公司的对项目的态度，通过考察代理公司对接模式和委派负责我项目的专案人员的资力、专业能力、抄盘经验、沟通能力等，以评定代理公司对项目的认真度和专业度。3-

4、对代理公司的合同进行审定，考察重点除代理价格之外，还要重点对代理佣金如何与销售业绩严格挂钩的方式进行细节审核，确保代理公司在合同中约定的服务内容落到实处，并达到要求。

通过以上四个方面的考察进行综合评分来确定项目最后的代理公司。（具体考察办法及工作计划见附件二）

3、项目广告公司的选定阶段

在代理公司选定之后，为项目选择好的广告公司是非常必要的，在项目进入预热期前的项目形象工作必须通过广告公司进行表现。在考察广告公司过程中，除了考察其设计能力和服务费用方面，还应重点考查广告公司对项目营销方向的理解程度，对项目理解越透，其表现的东西才越能抓住项目的灵魂，也越能打动目标群。

因此，广告公司的选择也应遵行四个方面的原则。

1、考查公司的历史业绩及综合创意能力；

2、考察对我项目提出的初步整合推广策略、广告理念及设计作品。

3、考察委派负责我项目专案人员的资历、专业设计能力，文案撰稿能力以及与开发公司，代理公司对接的模式和团体沟通能力。

4、考察广告公司服务报价，广告发布报价、物料制作报价等情况。

（具体考察办法及工作计划见附件三）

4、项目预热期执行阶段

在确定代理公司、广告公司后，项目要进入前期的市场形象预热阶段，以代理公司和广告公司制定的《项目全程营销策划大纲》和《整合推广策划大纲》为总的指导方向，开始以循序渐进的方式有计划的实施项目的市场预热，逐步积累客户，并根据市场的初步反映情况调整营销策略、广告策略以及执行手段。（执行工作计划略）

附件一：项目价格体系研究、论证和制定工作计划

工作时间 工作内容 工作方式 完成时间 完成情况

2005年12月12——2005年12月26日 市场调查 委派销售人员对项目一公里范围内在售楼盘的价格进行收集、比较、整理

2005年12月12——2005年12月26日 制定价格策略 为项目价格制定拟出定价公司和依据；制定平面户型差距分数表

2005年12月27日——2006年1月9日 完成项目价格体系制定报告。包括项目的均价，各楼层均价，各户型价格表，销售基本优惠策略、价格入市、提价策略等 整理数据，分析对手和目标群，计划销售进度、预测销售量情况等等

2006年1月10日——2006年1月16日 价格表初步讨论和修改 将完成后的价格报告提交公司领导审阅，并组织第一次价格业务讨论会。

附件二：项目营销代理公司考察计划

一、考察方式——公开招标

第一步：通过在报纸发布招标广告和书面向代理公司发出招标函件，收集代理公司的提交标书，标书内容包括：

1、公司营业执照复印件，公司简介及业务、案例情况介绍。

2、根据项目招标函件提供的项目内容，提交〈〈项目全程营销策划提案〉〉

第二步：公开提案，公布结果

在收集各公司提交的〈〈提案〉〉报告后，组织公开提案会，并邀请行业专家进行评分，设置入围奖3名和中标奖1名，入围公司奖励现金3000元，可作为后选公司进入下一步合同及团队服务能力的考察范围中，中标公司奖励现金10000元，并签定合作意向书。（凡支付奖励金的公司，其提案中的部分观点和创意版权归开发商所有，开发商可在今后营销过程中使用）

第三步：与中标公司进一步洽谈，中标公司提交合同样本和委派的专案组人员人员资料以及对接计划模式，我公司组织专案组人员座谈，深入了解情况。

第四步：与第三步同步进行合同内容的洽谈，签定正式代理合同书。若代理合同在洽谈过程中双方达不成一致，我公司有权另行在后备入围公司中优先选泽。

二、考察标准

标准一：通过代理公司提交的公司资料和到各公司参观沟通了解代理公司的综合情况，并根据形象、沟通能力、员工素质、案例解说、我项目的初步意见等给予评分

标准二：通过代理公司提交的〈〈项目全程营销策划提案〉〉，对其专业能力进行考察，并根据〈〈提案〉〉的装订、提案撰稿结构的工整度来考察对我项目的认真度和基本专业度;通过提案中的市场分析、项目分析、项目目标群定位、项目价格定位依据策略、项目广告主题定位、广告推广策略等观点考察对我项目的理解程度和全程营销整合能力(包括控制能力、创新能力、执行能力)

标准三：通过与中标公司的专案组人员的座谈，对服务队伍的专业能力和对项目服务的态度进行考察，并根据人员的资力，专业能力、沟通能力等判定该项目组的整体服务水平，不足的可以在签定正式合同前让代理公司调整或更换。

标准四：在我们确定的代理费用范围内，对合同中业绩与代理佣金的绩效考核条款考察，评定代理公司对项目的信心。

三、考查的意义：项目采取公开招标的形式进行招标，有以下优势

1、可选择范围广，可收到集思广意的效果

2、考察的角度全面，可以多视角有效的了解代理公司的综合能力

3、为项目寻找好的代理公司提供更多更充分的了解时间和判断时间

4、可以通过招标对项目在业界开始进行宣传，利于项目形象的塑造，“公开招标”也是为项目的一次公关活动。

5、可以很好的回避关系户代理公司要求。

四、招标工作计划

时间

2005年12月12—14日 确定该计划的实施方向

2005年12月15日——20日 招标计划资料准备

2005年12月21日 发布招标广告，规格：1/8版黑白

2005年12月21日——23日 书面邮寄寄招标函件

2005年12月26日——30日 收集报名公司

2006年1月2日——15日 对报名公司进行资料和现场考察

2006年1月15——20日 提交《项目全程营销策划提案》

2006年2月20日——21日 召开项目公开提案会

2006年2月23日——24日 组织与专案组座谈

2006年2月23日——28日 洽谈代理合同

2006年3月1日 正式签定代理合同

附件三：项目广告公司的选定计划

一、选定方式

第一步：向广告公司发出招标函件，提供项目情况及项目定位

1、公司营业执照复印件，公司简介及业务、案例情况介绍。

2、根据项目招标函件提供的项目内容，提交〈〈项目整合推广策划提案〉〉及项目标志和项目系列形象广告

第二步：公开提案，公布结果

在收集各公司提交的〈〈提案〉〉报告后，组织公开提案会，并邀请行业专家进行评分，设置入围奖3名和中标奖1名，入围公司奖励现金3000元，可作为后选公司进入下一步合同及团队服务能力的考察范围中，中标公司奖励现金10000元，并签定合作意向书。（凡支付奖励金的公司，其提案中的部分观点和创意版权归开发商所有，开发商可在今后营销过程中使用）

第三步：与中标公司进一步洽谈，中表公司提交合同样本和委派的专案组人员人员资料以及对接计划模式，我公司组织专案组人员座谈，深入了解情况。

第四步：与第三步同步进行合同内容的洽谈，签定正式代理合同书。若代理合同在洽谈过程中双方达不成一致，我公司有权另行在后备入围公司中优先选泽。

二、考察标准

标准一：通过代理公司提交的公司资料和到各公司参观沟通了解代理公司的综合情况，并根据形象、沟通能力、员工素质、案例解说、我项目的初步意见等给予评分

标准二：通过广告公司提交的〈〈项目整合推广策划提案〉〉及设计稿件，对其推广的全盘控制能力、对项目的理解深度、创作能力、文案能力、设计水平进行评定

标准三：通过与中标公司的专案组人员的座谈，对服务队伍的专业能力和对项目服务的态度进行考察，并根据人员的资力，专业能力、沟通能力等判定该项目组的整体服务水平，不足的可以在签定正式合同前让代理公司调整或更换。

标准四：考察收费标准和付款方式，以及发布、制作等相关费用

三、招标工作计划

时间 工作内容

2006年3月2—3日 确定该计划的实施方向，招标计划资料准备

2006年3月4日——6日 书面邮寄寄招标函件

2006年3月10日——3月31日 收集报名公司及〈〈项目整合推广策划提案〉〉及设计稿件 2006年3月10日——3月31日 对报名公司进行资料和现场考察

2006年4月2日——3日 召开项目公开提案会

2006年4月2日——10日 洽谈代理合同

2006年4月11日 正式签定代理合同

2006年4月12日——4月25日 进入项目形象设计工作

房地产营销前期准备工作 第2篇

一．销售前准备

1． 销售文件及资料

销售前，应准备好有关的文件及资料。

（1）预售许可证。当地义不容辞允许房地产开发商进行预售的法定文件。各地政府预售许可证有不同的规定。外销房还要办理外销许可证。

（2）购楼须知。是发展商印制的宣传文件，指导顾客的购买行为。向顾客说明认购的程序及要求。

（3）售楼书。实际上是产品说明书，让顾客全面了解楼宇的有关信息。主要介绍发展商的情况，开发经营的，楼宇的位置、面积、层商、用途、设计造型、选用的材料、装修标准、配套设施及物业管理等，并附有位置图、透视图、功能图、总平面图及户型结构图等。

（4）售价表。发展商制订的楼盘价格表。主要是针对不同户型、楼层和面积而制订的单价及总价，以及可供选择的付款方式和折扣，使顾客对各单元售价一目了然。售价表可视销售情况和工程进度而进行调整。

（5）认购书。顾客确认购买销售人员签订的协议，本身不具有法律效力。顾客缴付定金后签订认购书，内容主要包括：顾客姓名、所购桉宇的名称、桉号、户号、面积、价格、已支付的定金、所选择的付款方式及双方的一些规定等。

（6）买卖合同。顾客与公司签署的正式合同，具有法律效力。合同规定了买卖双方的各种权利和义务。

（7）楼盘表。发展商印制的用来反映销售的情况及向物业公司移交的材料。楼盘表记录了各楼层、户型、户号的业主名字（称）。

（8）售楼指导书。指导销售人员工作的内部文件。目的是让销售人员掌握楼宇的详细情况和明确销售任务，做到心中有数，有据可依。指导书内容主要包括：楼宇开发的背景情况（土地价格、总投资额、合作伙伴等）、设计特点、工程计划、资金计划、成本价格、预期利润、目标市场、广告重点等。销售过程中某些内容的变更和修改要及时通知销售人员。

（9）按揭协议书。发展商需要银行按揭服务时与银行的合同意向书。说明银行提供按揭服务的时间、期限、楼层数及资金总额等内容。

2． 销售现场接待方式准备

销售现场准备包括销售资料齐全，楼宇的模型、图片位置突出，光线明亮，办公环境干净、整洁、有序。对于不同顾客的来访（投资者、炒家、用家及同行探听者）要有不同的侧重。对于来电询问，要礼貌、热情地回答顾客的问题，并记录姓名和电话以备回访。

3． 工场现场销售整理布置

主要包括围板和样板间的布置。围板要醒目、干净、简洁、色调明快、字体工整，标有该建筑物的标识、发展商名称和售楼联系地址、电话，并视具体情况定期翻新。样板间一般单独搭建或迁在较低的楼层，便于顾客，参观。样板间装修和布置的品味要高，使顾客易于联想，产生购买欲望。

4． 客户档案记录

本阶段客户档案记录的目的，一是便于对准客户进行跟踪回访，二是用于分析初期的目标市场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。包括记录顾客的姓名、联系地址电 1 话、职业、喜欢的户型、了解售楼信息的渠道及其他关于楼宇的意见。

二．销售实施

销售实施的流程如下：楼房情况介绍 签定认购书 客户档案记录 成交情况汇总 正式合同公证 签订正式合同 办理银行按揭 顾客购买心理分析 销售合同执行监控

1、客户购房心理分析

根据动机的不同，客户分为四大类：（1）投资者；（2）用家；（3）投机者（炒家）；（4）刺探的同行（竟争对手和交易机构）。销售人员应抓住客户的不同心理，采取灵活有效的推销策略：并把重点放在家用和投资者上。

2、购房情况介绍

有针对性地介绍楼盘，并突出其特色（设计、位置、环境、交通及配套设施）和公司优势（企业形象、物业管理），加深客户印象，增强其购买信心。赠送有关售楼资料，耐心解答客户的询问。

3、认购书的签署

认购书是具有一定约束力协议。客户交纳公司规定的定金（履约金），同时与销售人员签署认购书。

4、正式合同的签署

正式合同即房地产买卖合同，由当地房地产主管部门统一印制。若当地无统一的正式合同，公司自制。公司法人或其委托授权人代表公司在形式合同上签字，并加盖公司公章。外销房和银行按揭的正式合同必须经过公证。参阅绍兴市房地产买卖合同

5． 办理银行按揭

银行按揭能有力地促进地产销售。发展商申请按揭，由财务部按照银行的有关要求和程序办理。涉及到具体业主的情况时，由销售部与财务部协同办理。

6、收款过程设计

收款过程的原则是，销售回笼资金应确保工程建设用款和获得预期利润。应视当地市场、项目情况和工程资金的具体情况进行设计，并不断修正完善。

7、情况汇总

成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况。一般制成表格或用电脑实现。内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款（应付、实付）、拖欠情况。

8、客户档案记录

客户档案记录为下一阶段“销售后服务”作准备，内容包括客户名址、电话、身份证（护照）号码、背景情况、合同有关内容（楼号、楼从、付款方式）、合同履行情况。

9、法律问题咨询

销售员应熟悉有关房地产的法律、法规（如土地增值税、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法），以满足客户的咨询。在正式买卖合同之前，销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题。要求并协助买方对正式合同进行，公证以免产生后遗症。买方自身遇到有关法律纠纷时，公司保持中立，恪守合同。在不损害公司利益的前提下，销售人员应协助对方谋求纠纷的解决。

10、价格谈判的原则和策略

公司制定的折扣原则（底价），销售人员不得擅自违反。随着接洽的深入，注意运用折扣策略促销。

三．销售合同执行监控

销售合同执行过程是销售的重要环节，销售人员负有督促顾客履约的责任。

对顾客履约监控的流程是： 顾客合同款及实际付款记录、检查顾客付款情况、顾客付清全部楼款。

1． 收款催款过程控制

收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行。当交款期临近时，销售人员应主动通过电话、信 或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约。若顾客拖欠购楼款，在时间和数量上超过了公司的底限时，销售人员应请示主管领导，通知顾客中止双方合同和进行必要的法律裁决。

2． 按期交款的收款控制

原则上要求顾客履行合同规定的所有条款。我方如期交工，履行了合同，责任在拖欠款的顾客。销售人员除了以各种方式进行催款外，还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见。

3． 延期交工的收款控制

仍尽可能要求顾客按合同如期付款。

4． 入住环节的控制

楼宇竣工验收合格后，销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书。只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后，销售人员才能为顾客办理入住手续。

5． 客户档案

本阶段保存客户档案的目的是，保存原始凭证以备法律纠纷。客户档案主要包括：顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等。

6． 客户回访与感情培养

通过销售人员对顾客的回访，逐步培养与顾客之间的感情，同时通过面对面的沟通，倾听顾客的意见和建议，可为以后的销售打下坚实的基础。

7． 与物业管理的交接

主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况。销售人员楼盘表上记载的住户名单交给物业管理公司，并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息。

四．销售结束

1.销售资料的整理和销售部门及有关部门销售、法律文件分门别类整理，由相关部门分别保管。保管方法：建立档案柜，电脑资料库。

2．销售人员的业绩评定

销售人员的业绩评定原则上按和项目进行。评定的主要依据有：（1）接洽总人数；（2）成交数；（3）顾客履约情况；（4）顾客投诉率；（5）直接上级的评价。

3．销售工作中的处理个案记录

即将特殊个案（特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等）的处理情况整理记录并保留有关凭证，以备忘查询。

4． 销售工作的总结

5．销售工作总结是销售工作的一个必不可少环节。总结整个项目或一段的销售得失，以便进一步提高销售人员的业务水平。不断改进销售工作。同时为以后开发的项目的设计、建造和广告策划工作借鉴。

五．销售策略

销售策略是发展商(承销商)为达到销售的目的,根据市场的情况和项目的特点而灵活制订的措施与方法.销售策略是根据项目特点,在保证整体开发战略的基础上的销售行为取向。一般较常见的有以下几种形式：

策略之一：制造声势

制造声势就是通过适当途径引起准客户对自己商品的注意和兴趣。广告、新闻发布会和展销会是主要手段。

策略之二：生动地提示物业价值

譬如设样板房，在形成良好环境的小区内举办游艺活动。

策略之三：创造边际价值

无论是用户或是投资、投机者都期望购买的物业在未来能够升值。针对这一特征，通过提供良好的物业管理。实现物业的升值。

策略之四：强调售后服务

房地产的售后服务主要体现在物业管理。

策略之五：迅速实现销售，以求降低风险

房地产经营应在最短的时间里实现销售，以保证在激烈竞争的市场条件下立于不败之地，把经营的风险降至最低。

策略之六：主动出击

定期走访机构和潜在销售对象，是房地产实践证明有效的销售策略，销售人员应勇于实践，善于总结提高，逐步养成这样一种工作习惯。

谈采访的前期准备工作 第3篇

凡事预则立, 不预则废。毛泽东在战争年代也有一句名言:不打无准备之仗。我们新闻采访虽说不能和打仗相比, 但同样需要做好准备。一些中外记者的采访经验也证明, 采访之前有无准备, 效果是截然不同的。曾有一位外国记者出过这样的洋相:在电影《飘》重播之际, 影片中的女主角费雯丽抵达纽约机场后走进记者室。这位记者第一句话就问:“请问你在电影《飘》中扮演什么角色?”费雯丽轻蔑地回答说;“我无法和你这样无知的人交谈。”可想而知, 这位记者的采访是失败的。这样尴尬的情景并不仅出现在影片中, 而在日常采访中, 有些记者也会出现这种状况, 被采访的对象就会对记者产生反感, 进而不愿配合记者的采访工作, 记者的采访也是非常不成功的, 由此可见记者在采访前的准备工作是非常重要的。

二、新闻采访的准备工作

新闻采访准备工作, 从广义上讲, 其含义可以包括记者平时经常性的政治理论, 时事方针政策的学习, 文字写作修养的提高, 各种专业常识的了解, 以及一切社会生活、知识的积累。从狭义上讲, 则是指发现新闻线索或接到采访任务之后, 到进入采访前所做的具体准备工作。我们从采访前的具体准备工作谈起。作为一名称职的记者一定要做好采访前的准备工作:

第一, 要收集信息, 并确定采访对象。在确定采访任务和采访对象后, 记者必须认真做好相关资料的准备工作。在收集信息阶段, 记者应通过党和政府的政策, 通过各种活动、会议、简报, 通过广大受众, 亲友提供的信息达到收集信息的目的。例如, 采访人物前, 可以收集采访对象的回忆录、著作、论文等。如果采访的是一个单位或某个部门, 就应搜集与报道内容有关系的资料, 如该单位的内部文电、档案记录、会议记录等。在众多的信息中有选择性的确定你要采访的对象。这样, 采访时才会少走弯路, 更好地找到采访的切入点。

第二, 确定采访对象后, 要了解采访对象的相关情况, 并确定以什么形式报道。提前熟悉采访对象, 记者对采访对象的认识应从采访之前就开始, 这种认识来自采访前的准备。采访准备越充分, 记者与对方的距离就越接近。例如, 采访对象的年龄、籍贯、经历、性格、爱好、兴趣、成就等, 都应该从有关资料或熟悉他的人做一些初步了解。这样采访起来, 共同的语言就越多, 对方也了解记者的意图, 乐意与记者交谈、合作, 这样采访的起点就高。记者要熟悉采访对象的专业特长, 确实要花一番苦功夫, 才能有所了解, 这样采访才能取得丰硕成果。这就是常说的“工欲善其事, 必先善其器”。这一环节无论如何也少不了。所以, 记者在采访前, 掌握采访对象的有关知识是十分必要的。如果采访的对象是人物, 我们就要对被采访人的回忆录、著作、论文进行阅读从中了解被采访人的相关情况。例如, 笔者在采访一位登上中央电视台《星光大道》舞台的耄耋老人马忠群时, 记者就在采访前阅读了老人写的书《生命的旋律》通过阅读, 让记者对老人有了一个初步的了解。如果你要采访的人物没有相关的书面材料, 我们还可以通过获取信息渠道的方式了解你的采访对象。如果你要采访的是某个单位, 可以通过单位的工作总结来了解这个单位的基本情况, 在采访前一定要做足功课, 不打无准备之仗, 对采访对象做到了解采访时会更加顺利。

第三, 在了解采访对象的基础上, 要写好采访提纲, 当今世界各种新知识、新信息层出不穷。要确立写作主题和角度, 写好采访提纲。正式采访之前, 我们可设想几个可以报道的主题或大概的写作方向, 然后将其依次写到纸上, 避免采访时遭遇冷场的尴尬。如果心中没有“底”, 面对采访对象时或许会陷入不知道问什么好的尴尬场面, 或者问的问题都是千篇一律, 毫无新意, 这样写出来的东西肯定也是枯燥无味的。在新闻采访中, 向被采访者问什么?怎么问?也是需要我们事先准备的。这种准备, 即是拟定采访提纲。它是采访准备工作中最核心的内容, 上述各项准备内容都最终体现、落实在采访提纲之中。采访提纲总的要求是, 要尽可能详细、具体、实在、简明扼要。同一个问题, 同一个事实和细节, 要多侧面, 多角度地去提问、考证、挖掘。采访时不怕问题多, 就怕问的问题少。若准备得少, 几个问题一问完, 就无话可谈, 采访不能深入下去。

其实在采访过程中记者很少能按照提纲按部就班地提问, 但是写采访提纲会使我们对课题有一个全面的了解, 这个过程也是一个理清思路的过程。同时, 采访行程可能会随时发生变化, 如不能如期进行采访等。面对各种突如其来的变化, 除了依靠经验和自身能力随机应变之外, 这时采访提纲也起到了一定的保障作用, 正所谓“手里有粮, 心中不慌”。因此, 要求记者做到“百事通”是不可能的, 但也不能等到掌握了各种知识以后再去从事采访和交流活动。所以, 记者采访前的知识准备, 大多采取“临阵磨枪”的办法。一旦确定采访目标, 立即突击进行知识准备。这种准备, 即是拟定采访提纲。这是在前几项准备的基础上, 进一步落实采访方案, 选择进攻方向和突破的重要环节。在采访提纲的准备过程中, 我们要善于把复杂的问题和过程“浓缩”成一个或数个简单的问题。这样, 既便于对方回答, 也可以节省被采访者为组织自己思路和谈无用材料所花费的时间, 以缩短采访过程。在我们的采访提纲拟定后, 还有一个细节不容忽视, 那就是提取知会被采访对象, 我们要设法让被采访对象与自己一起进行准备, 让对方知道你要采访的中心大意, 这对一个成功的采访来说是十分必要的。另外, 在采访过程中记者应努力营造出一种生动活泼并富有思想的氛围, 那就需要作者掌握一定的采访技巧, 具体包括以下方面:

(1) 抓住核心问题, 开门见山, 切中要害。这种方法是一开始就提出硬性的、紧扣主题的问题, 然后扩展为比较笼统的问题。它适用于采访那些善于言辞、敏于思考、感觉自信的对象。开门见山会让对方觉得你坦率有效率, 切中要害可以使对方觉得你懂行, 值得交谈。

(2) 由浅入深, 追问问题, 发掘未知的细节。深度报道的提问有许多尖锐的问题, 有时难免让记者碰壁, 采访对象要么拘谨不安, 支支吾吾, 谈不到要害, 要么有心拒绝, 闪烁其词, 加以敷衍。这就要求记者具备追问的毅力和技巧。可以先用一些宽泛的话题缓解气氛, 逐渐引入正题;或旁敲侧击, 追本溯源, 引出未知的细节。

(3) 诱导性的提问, 引出生动活泼、论点鲜明的谈话。在诱导性提问中, 采访对象得有较好的敏感性, 并肯于争辩, 而记者则需要掌握好谈话的时机, 运用语气、声调或措辞来引诱对方作肯定性回答。

(4) 适度的沉默。沉默也是深度报道采访提问中的一个重要的技巧, 因为深度报道的提问多是要点性、针对性、独家类的提问, 需要给采访对象留出思考和阐述问题的时间。聪明的记者一般不会打断采访对象的话, 这样可能得到直接询问得不到的情况。故意地不露声色, 有时同样有效。美国著名的电视节目主持人迈克·华莱士说:“我发现, 在电视采访中最有趣的做法就是问一个漂亮的问题, 等对方回答完毕你再沉默三、四秒钟, 仿佛你还在期待着他更多的回答。你知道会怎样吗?对方会感到有点窘促而向你谈出更多的东西。”善于观察与倾听, 捕捉采访问答中所不能显现的事实。艾丰提醒所有的记者“在采访时别忘了带上眼睛和耳朵”。我们强调观察和倾听是因为深度报道采访需要记者全身心地投入, 许多鲜为人知的原因和珍贵的新闻事实, 都是记者调动所有感官包括心灵去感知到的。

第四, 要选择好采访时间, 很多被采访的对象工作都很忙, 记者突然采访会影响被采访者的工作, 所以我们要尊重采访对象的意见在采访对象空闲时开始采访。

第五, 在正式采访时, 我们要选择好采访地点和环境, 新闻采访并不是随便选个地点就行了, 要想更好地进行采访, 就得精心安排采访时间, 注意选择恰当的采访场合和采访地点, 即寻求最便于观察新闻事件发展过程、有利于弄清新闻事实真相、最便于与被采访者交谈的地点。例如, 采访党政领导、专家、知名人士等, 最好选择在办公室;采访烟农或基层工作者, 则可以在田间地头或他们所熟悉的工作环境中进行。采访环境选择恰当, 写作时就便于突出和深化新闻主题, 有利于增强新闻稿件的现场感, 在新闻采访中选择好地点是很重要的, 精心安排采访时间和地点, 能更好地进行采访。例如, 在笔者采访扎兰屯市的一位书法爱好者时就将采访地点选择在了一个环境幽静的茶苑一边听着优雅的音乐, 还有鸟儿的不时传来的叫声, 让人感受到的是来到了大自然一样, 一边品着淡淡的茉莉花茶, 心情愉快的开始采访, 在两个小时的采访中被采访者心情放松、语言流畅、思路敏捷, 采访效果非常好。在采访农民时最好在田间地头, 选择他们熟悉的环境农民会发挥得更好。

三、结语

一个记者的文化知识素养, 更重要的是靠平时持之以恒的长期积累。多读书, 广泛涉猎各个学科的知识, 注意收集和追踪新知识、新信息, 还要时时关心国内外大事和社会上各种各样的事物, 不断丰富自己的知识积累。只有这样, 才能做到“养兵千日, 用兵一时”, 无论遇到什么样的突发性采访任务都能应付自如了。当然, 采访前的准备有时由于某些特殊需要, 还要做其他的准备, 如精神和物质上的准备。但总的来说, 我们进行采访前的准备就是为了增强与采访对象的认识和了解, 在采访时缩短相互间认识上的距离, 以最短的时间获得丰富、翔实、有价值的材料, 使采访获得成功。

摘要：笔者从事新闻采访工作, 在多年的采访经验告诉我, 采访前的前期准备工作, 对整个采访的成功与否起到关键的作用。

房地产营销前期准备工作 第4篇

关键词：前期准备；与客户前期的沟通；施工现场的研究；设计风格与理念定位

凡事“预则立不预则废”，任何一项工程的设计实施都需要做足前期的准备工作，办公空间是室内设计中很重要的一项设计，涉及到环境，客户，施工等各方面，在设计前期应考虑各种方面的因素为设计及其后期打好基础。任何一项设计都是从提出问题到解决问题的一个过程。在办公空间的设计中，需要设计师运用一系列职业知识和技能综合分析和解决问题，比如怎样处理人的行为与环境的关系，如何解决空气流通，如何建立一个办公室局域网等。对设计师而言，运用设计的技能与技巧只是达到“目标”的途径，而设计师提出问题，确定“目标”却需要更广泛的知识和综合的能力。设计的最初阶段，即是“目标”的确立阶段。一项设计任务总是包含了多方面的因素，包含着一些客观条件和来自各方面的需求、愿望和制约。这些问题便是设计师确定“目标”的根据。设计的思考通常开始于四个最基本的问题：为谁造就空间；机构的职能是什么；委托方有何意向；客观条件如何。

一　与客户前期的沟通

本阶段要求各项目组与客户进行前期沟通，沟通中要掌握的信息主要有。

（1）充分了解客户的工作性质

由于业务性质不同，就有不同的设计要求，如房产公司需要较好的展示与洽谈大厅，而银行则要求设有豪华的门面，气派的大厅和牢固安全的营业柜台，而一些外贸和技术服务公司，则常把客户接待室和业务室看得同样重要。另外，不同的单位还会有不同的资料存储方式（如文件柜，软件柜，图纸柜，等）和工作方式（如营业柜台，工作台，展台柜等），对于这些情况，设计师应做好详细的记录。

还要了解机构内部人员和来访人员的大致规模和作为一个群体的工作方式、年龄结构、文化层次等，以及对个性化的需求。机构的职能是什么一在了解机构的社会属性的基础上，设计师应该了解机构的整体运作方式和实现其职能的过程，还需了解机构内部各部门的组织结构、具体功能、分工及配合关系。正确认识机构的职能结构，是规划高效、节能的办公空间的直接依据。

（2）了解客户的审美倾向（风格）

与客户交谈的过程，既是了解用户审美情趣的过程，同时也是因势利导，发挥设计师设计想象力和说服力，影响和提高客户审美的过程。

（3）了解客户的预计投资、设计意图和审美倾向

包括时间、地点、资金。委托方从经营和效益的角度考虑，通常会严格控制项目设计及施工的期限，设计者应合理计划和安排设计

和工程的进程，在可能的条件下应尊重委托方对工期要求的意见。

（4）对某些特殊处理要与客户达成共识（语言表达能力）

在交谈的过程中，设计师应该与客户对现场的特殊环境处理进行讨论，如有些梁位过低，柱子过粗且布满了管道。对此，设计师预见到在安排电器布线和空调管道后的实际情况，并事先告诉客户，征求他们的意见。

二　施工现场的研究

本阶段要求各项目组对项目所在地现场进行实地勘查，勘查的内容包括建筑环境的各个方面，并将实地勘查的情况客观详细的记录于原始建筑图中。

（1）应记录下各窗户的外部环境

记录下各窗户的外部环境以便使某些办公室（如领导办公室，接待室，会议室等等）有较好的朝向和景观，对一些不适于光照的设备和空间（如计算机房，影视室等）则应安排在光照少的朝向。

（2）应仔细考察建筑的结构，考虑将来装修结构的固定和连接方式提供依据：砖混结构，框架结构。以前的六七层的老住宅房子是典型砖混，现在的不一定了。外面的那种下面有做超市，上面是住宅的是半框居多。那大商场，大超市，高层建筑，比如家乐福，就是框架或框剪结构。1）室内的墙角或墙体半中有柱子凸出的十有八九是框架。2）室内的墙使用轻质墙体的是框架，把室内隔墙的抹灰层刮去一小块，看看是否为砖墙，如果不是，而是不承重的轻质墙体，那肯定就是框架结构了。3）看顶上墙体的梁凸出没，凸出就是框。4）看房间的开间进深大不，大了可能就是框。5）看头顶的梁和身边的可见柱子多不，多了就框。6）看房间开的洞口多不大不，大了多了，也是框架。当然判断一幢已经使用的楼房，最好就是看图纸了。应检查楼板和天花是否裂缝或漏水，窗户的接合处是否紧密，窗户的开关是否顺畅。

应在现场对一些较特殊的位置和结构（如特别低的梁和设施，妨碍空间的排污管道等）进行装饰处理的构思。

三　设计风格与理念定位

房地产营销前期准备工作 第5篇

选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书

↓

向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告 ↓

计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编

制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证 准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人

↓

↓

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土

地使用证

↓ ↓

按规划设计条件征询意见 地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见

↓ ↓

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

↓ ↓

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

↓ ↓

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册

↓ ↓

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由

↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

规委召开市政协调会，出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

↓ 运用“营销策划展示设计 ↓ ↓ 系统” 制作资料

↓ 到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销 计划（建委会签 许可证

↓ ↓ ↓ 建委、物价局下文批价

↓

运用“营销策划展示设计系统” 到建委工程处 按计划、税单到区计、经委领投 “房地产销售管理系统”销售 领开工审批表 资许可证登记卡，登记并取得许可证

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实

↓

四源费缴纳

↓

到开发办市政处核实任务

↓

开发办工程处同意招标

↓

填招标申请书并到市招标办办登记

↓

招标办看现场

↓

运用“投资项目概预算系统”编制标底

↓ 招标办审查标底

↓

开标会

↓

定合同，写评标报告，发中标通知书

↓

招标办盖章同意

┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受 市统计局 市审查办审核资金来源，市开发办秘 同意施工 理质量监督 落实任务 任务来源及一切手续 书处登记

┗━━━━━━━━┻━━━━━┳━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

┏━━━━ ┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┓

1.小区 1.通知 1.按道路队 1.到自来水工 1.到热力 1.环保局同 1.到煤气 内线路委 园林局 方案进行 业务科报 公司报装 意锅炉房 公司报装 托设计 绿化办 施工 装委托线 2.委托线 规划位置 2.到规划科 2.委托施工 2.交绿 2.市政办 路设计、施 路设计 2.委托设计 定路线方案 3.配电室土 化费 事处养路 及验收 3.施工及 3.到劳动局 3.设计 建工程验收 3.绿化 验收 2.到市政监 验收 报装 4.看现场 4.设备安装 施工 理所下水报装 4.环保局审 5.施工

及验收 3.规划设计 查消音除 6.业务科检 5.送电 4.竣工验收 尘设备 验，同意接气 5.竣工验收 7.凭通气单

到管网所办固定资产转移手续及通气手续 8.凭接气单到液化气公司办各户通气手续 9.通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式 房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出库分配及销售、办理产权证

↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产项目开发前期的准备工作与流程（参考）

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1、所需资料

a、地形图（划示用地范围，标明大约面积）b、与地块出让单位签署的用地协议

2、办理程序

a、备齐资料

b、到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与披报

1、编制及所需资料

a、开发单位营业执照 b、开发资质证书

c、用地计划审核意见

d、建筑设计方案（总平面图等）e、其他相关资料

2、报批程序与报批资料

a、将所需资料备齐送至投资咨询公司、委托其编制项目建议书 b、准备《关于项目建议书报批申请报告》 c、将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下的项目由区计委立项，超过3000万元以下的项目由区计委转报 有关部门审批。

四、A 建设工程项目选址意见申办

1、所需资料

a、批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b、地形图（均应划示用地范围）4份 c、土地权属证（复印件1份）d、联建协议书（复印件1份）e、选址论证

f、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2、申办程序

a、准备数份项目建议书批复及数份地形图

b、将上述资料分送至有关部门签署选址意见并加盖公章

c、将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送至规划局规划科办理

四、B 建设用地规划许可证申办

1、所需资料

a、建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围）6份（其中1份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c、国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e、申请报告（红头文件）f、其他需说明的图纸或文件

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、送至规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1、所需资料

a、项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围 2份）c、总平面图（3份）

d、建设用地规划许可证及批文 e、申请报告（红头文件）

f、其他所需说明的图纸及文件

2、申办程序

a、备齐上述资料及1500元支票 b、送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1、所需资料

a、《**市建设工程报建表》（到市报建处领取）b、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c、项目建议书批文原件及复印件

d、银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e、《**市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g、《住宅项目配套建设审核申请表》 h、《住宅新开工审核通知书》

七、工程项目设计招标办理

1、所需资料

a、报建工程项目IC卡

b、**市建设工程设计招标项目登记表

c、《**市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d、《**市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e、工程设计任务书

f、建设用地规划许可证 g、工程项目选址意见批文

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1、所需资料

a、项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文若干份

b、会议通知书

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、提前三天分送各评委

c、到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理 a、设计方案评标会会议纪要 b、评委评标意见书

九、建设工程规划设计要求申办

1、所需资料

a、**市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b、计划批准文件 1份 c、土地使用权属证件 1份 d、房屋权属证 1份

e、危房鉴定报告

f、地形图（划示用地范围）2份

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十、工程项目设计方案深化、修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一、设计方案审定会召开

1、所需资料

a、设计方案文本 12份

b、项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c、请柬

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门 c、召开方案审定会

十二、设计方案送审批报

1、所需资料

a、选址意见书

b、规划设计要求通知单

c、地形图（划示用地范围）d、设计方案 2份 e、地名批文

f、项目建议书批文

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十三、可行性研究报告编制与报批

1、所需资料

a、用地计划审核意见书 b、项目建议书批文

c、用地计划许可证及批文 d、区府土文件 e、营业执照 f、开发资质证书

g、住宅项目配套条件审核申请表 h、资本金出自承诺书 i、设计方案文本 j、其他相关文件

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c、送计委报批

十四、扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五、扩初会召开

1、所需资料

a、扩初设计文本若干份

b、请柬

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门

c、召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1、所需资料

a、扩初会议纪要

b、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c、关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c、送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1、所需资料

a、《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b、项目建议书或可行性研究报告批文 c、地形图和管线图（划示用地范围）d、总平面图若干份

e、建设用地规划许可证及批文 f、其他相关资料

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、松住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1、所需资料

a、**市建设工程勘察招投项目登记表

b、《**市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c、《**市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d、设计中标通知书

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1、所需资料

a、**市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b、土地出让协议 c、其他相关文件

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、到区土地局签署协议

c、付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计 二

十一、住宅项目开发计划办理

1、所需资料

a、住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）b、项目配套建设条件审核意见通知书 c、建设项目立项批准文件

d、建设用地规划许可证或建设使用地批准书 e、申请单位现有空置房情况 f、住宅建设配套费缴纳情况

2、申办程序 a、备齐上述资料 b、到区住宅局办理 二

十二、建设项目转正

1、所需资料

a、项目转正申请报告（红头文件）b、可行性研究及扩初批复

2、申办程序 a、备齐上述资料、b、送计委办理

二十三 A、建设工程项目规划许可证办理

1、所需资料

a、总平面图10份 b、建筑图7套

c、结构图（基础）2套 d、给排水图3套

e、建设项目计划批准文件及项目转正单 f、土地使用权或用地批准书 g、应拆房屋权属证明

h、地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份 i、分层面积图

j、建筑工程预算书

k、消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c、将意见汇总送至区规划局 二十三 B、施工招标办理

1、所需资料

a、市招标办授权管理通知 b、招标项目登记表 c、项目建设有关批复

d、总平面图

e、报建表

f、住宅项目新开工计划 g、住宅项目配套条件审核 h、设计中标通知书

i、法人证明或对其代理人的委托书 j、委托机构招标协议 k、代理机构资质

l、资金落实情况证明 m、监理单位资质 n、监理合同 o、建设单位资质 p、建设单位申请材料 q、公开招标发布信息 r、公开招标报名登记表 s、公开招标入围条件 t、投标单位资质审核 u、招标文件报批表 v、招标文件

w、工程量清单

x、招标文件答疑会会议纪要 y、标底

z、开标情况汇总表 a1、询标记录 b1、评标方法 c1、评标资料

d1、决标情况汇总表 e1、中标通知书

f1、外地施工企业任务量单 g1、中标单位投标资料 h1、未中标单位投标资料 i1、施工合同

j1、设计监理项目流转表 k1、建设项目IC卡

2、办理程序 a、申请授权 b、发布招标信息

c、接受施工单位报名

d、初选入围施工单位，发标书 e、招标文件答疑会 f、开标

g、准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张 h、办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）二

十五、施工许可证办理

1、所需资料

a、申请表

b、建设规划许可证

c、资金入帐凭证

d、三通一平的有关证明

e、施工合同副本，廉洁协议

f、监理合同，住宅项目监理登记证

g、建设工程项目质量和安全监督申报所需资料 h、项目施工许可证（施工单位）i、勘察、设计中标通知书 j、设计监理流转表

k、住宅项目建设开工计划

2、办理程序

a、将图纸分送设计监理、质监站审核

b、根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改 c、备齐所有资料 d、送市建管处办理 二

十六、商品房计划申请

1、所需资料

a、开发单位资质证书 b、营业执照 c、规划许可证

d、建设用地批准书 e、固定资产填报表 f、项目转正单

2、办理程序 a、备齐上述资料 b、送计委办理 二

十七、工程开工

1、所需资料

a、施工图纸

b、建设工程规划许可证 c、建设工程施工许可证

2、办理程序 a、发放图纸 b、技术交底 c、工程开工 二

十八、验线

1、所需资料

a、申报表

b、建设工程规划许可证 c、验线通知单

房地产营销前期准备工作 第6篇

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做好微博营销活动前期的8项准备工作

每当一个互联网平台的流行，都会引发一场营销革命，这也许就是网络营销的魅力吧。微博正是当前最火的互联网应用平台，微博营销自然也随之受到众多网络营销人士的关注。据了解，目前大部分微博营销主要以微博活动为主，通过微博做一些有奖活动等，很多企业做微博营销也是从微博活动开始。如何做好微博营销活动呢，有8项准备工作是必须要做的：

1、选择微博平台

其实目前国内做微博营销的微博平台可选择性不多，主要在新浪微博和腾讯微博，因为作为用户最活跃和平台和用户最多的平台，无疑成为微博营销的首选。至于选择腾讯还是新浪，还得根据自身产品的目标用户决定，据调查，新浪微博用户稍微高端，而腾讯微博用户则相对年经，有的产品却同时适合两个平台。

2、注册官方微博帐号

作为企业应注册官方微博帐号，活动也是从官方帐号发出的，还需要有专人运营此帐号，据了解，微博运营已经有了成为一项职业的趋势，很多公司都在招微博运营专员。在此特别有一个建议，就是官

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方微博一定要进行认证，对于认证的用户，可信度相对较高，从该帐号发出的活动也具有官方的权威性。

3、微博活动的目的做微博营销活动的目的是什么，要达到什么样的效果，事先一定要弄清楚，比如说有的企业为了品牌展示量，有的为了增加微博的粉丝，有的仅仅是扩大活动的效果，还有的为了推广某款产品等。在确定了活动目的后，接下来的活动规划、推广方式也会有所不同。

4、活动规则

一个好的活动规则，具有方便性、易参与性、简单明了性等特征，对用户来说，一个易于理解，方便参加的活动规则，减少了参与的成本，又能从活动中获得奖品，何乐而不为呢。

5、活动奖品

或许很多朋友有参与过一些微博活动，自从蔡文胜微博送

iphone以来，ipone和IPAD成为了微博活动较吸引人的奖品，但这个产品价格较贵，如果活动效果达不到预期效果，那成本就会相对较高，所以在选择产品上一定要注意用户的喜好。有做过微博活动的朋友说，实用性的奖品较受欢迎，大家不仿参考。

6、微博内容

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即微博的文案，一条微博只有140个字，如何在140个内将活动规则说明，如何突出重点，如何吸引用户参与，是比较有技巧的，这个得根据多方的数据支持，比如你的用户群特性、活动的目的、活动的规则、微博平台的特点等来撰写微博的内容。在微博内容中插入好看的图片、视频等，相对可以提高内容的可读性。

7、推广渠道

准备好以上内容后，微博活动就要去推广了，根据微博转播评论的特点，目前来说很多微博活动都是寻找粉丝数较多的用户帮助转发，从而影响其他的用户，也正是因为这样，转发微博也成为了很多微博用户的一项业务。当然还可以利用微博本身的营销功能，或与微博官方合作，也可以利用自身的资源进行站外推广等。

8、效果统计

做任何营销活动，都要做效果跟踪，很多公司不太了解微博营销，也没有做过微博营销活动，所以活动效果统计就更有必要了。做好统计工作，一来可以总结活动的效果，二来可以为以后再开展活动积累经验。

有的微博活动取得了较好的效果，可也有很多微博活动没有什么效果，原因有很多，但相信取得好效果的微博活动的前期准备工作一定做的比较好，这样才会为微博活动的开展起个好的开头。

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房地产开发前期准备阶段目标进度 第7篇

一、办理建设用地规划许可证

购置土地相关后续工作（划拨土地）

申领项目选址意见书（立项文件中应明确，是否已取得）申请定点（沟通测绘局）

申请购置土地办理土地产权手续（已获得土地使用权，是否变

性？）

申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件（4月12前领取）

编制规划设计总图（2013年4月15日前第二次申报）省重点办发文确定本项目为重点工程项目（6月20日前）申领建设用地规划许可证（5月1日前获得，5月10日前获得政府相关部门抄告单）

可进入拆迁环节（5月10前开始拆迁，6月20前拆迁完成，期间做好各个政府部门的沟通工作）

二、同步进行内容

＊地勘快报5月1日前编制完成，5月10日前出正式报告； ＊获得场地内地下电缆、给排水及弱电分布图纸（5月1日前）＊就供电、给水及排水事宜与相关部门沟通（5月1日前沟通到位，内部确定变压器及给水口位置，6月20日前临时水电施工完成）＊4月15日前确定拆迁招标文件，4月16日公布，4月22日开标确定拆迁施工队伍 ＊4月20日前确定设计、监理及总包招标方式，4月22日开始分批约谈，至5月1日前基本确定；

＊设计单位根据规划图纸进行建筑设计初步设计，5月25日前第一稿出来报送相关部门，6月5日前确定基本建筑布局，6月25日前确定基础结构图纸 ＊6月28日开工典礼

以下为初步报建规范程序，请参考 办理建设工程规划许可证 项目选址意见通知书—

获得建设工程设计条件要求通知书 委托规划设计部门进行规划设计并报批 规划设计主案统制及报审 初步设计及送审 施工图设计及送审

消防、人防、卫生防疫、环保施工图审查、教育报建、园林交通报建等

签订公共配套协议书

建筑外装饰、环境设计方案 办理获取工程规划许可证

需要的相关文件资料

 建设项目地点征求意见函

 建设项目规划审批申报表

 建设单位用地申请及拟建项目情况说明

 拟建方案设想总平面图

 规划报建申请表

 选址意见书

 规划选址测绘成果图

 测绘部门划定规划控制线

 放界、测绘图

控制性详细规划 报审图纸的电子文件 竖向设计、管线综合 专家评审的参审方案 规划许可证申请表

施工图（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文

档

土地证、用地批准书 市建委初步设计批复

消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见 施工图设计文件审查意见书 地勘报告

项目建设阶段 市政配套工程

 各项目市政配套工程咨询

 电信、供电、供水、道路方案、热力方案等咨询

 市政项目综合设计与审定

 项目综合方案审定

 建设项目规划审批报表

 市政项目综合方案

审定方案总图及道路方案 市政各专业项目咨询方案

 各单位报批

 雨污水方案初步设计

 市政设计综合方案会审

 市政专业施工图设计

办理施工许可证

 办理施工许可征求意见

 办理招投标（施工、监理) 树木采伐手续

 地名办批复

 质量监督通知书

 安全监督通知书

 年度施工计划

统计局登记通知 施工图审查意见 建筑工程施工许可证

土地信息获取途径

（1）政府职能部门拟出让土地

（2）其他开发商拟转让或寻求合作 （3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）

编制与报批项目建议书 进行项目环境影响评价

项目可行性研究及报批或备案

落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项

项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析

立项审批阶段涉及主要文件材料



1、项目立项申请报告书（原件一份）



2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）



3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）



5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）



7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。其他资料

项目环境影响评价报告（若需要的话）

项目建议书审批  主管部门

发改委

 所需材料

 项目建议书

 项目建设投资概算

 银信部门出示的资金证明

 企业法人营业执照副本

可行性研究审批  审批部门

发展与改革委员会



申报资料

 编制待批的可行性研究报告

项目环境影响评价报告书

 项目建议书批复副本等

项目立项 主管部门

发改委 所需资料

项目立项申请报告书

项目建议书或项目可行性研究报告（及批复文件）企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

有关职能部门的意见等

在编制项目建议书、项目可行性研究报告、环境影响评价报告、以及在进行项目机会分析策划阶段，需要收集大量与项目所在地政治、经济、各种自然与社会环境等方面信息（见前面关于信息介绍）

区域市场现状及其趋势判断

宏观经济运行状况

国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量

房地产所占比例及数量 房地产开发景气指数 国家宏观金融政策： 货币政策 利率

货币政策 利率

房地产按揭政策

固定资产投资总额：  全国及项目所在地

 其中房地产开发比重

 社会消费品零售总额：

 居民消费价格指数

 商品住宅价格指数

对于房地产开发经营中反映项目地块相关信息有：  土地性质

 地理位置

 地质地貌状况

 土地面积及红线图

 土地规划使用性质

 七通一平现状

土地周边环境相关信息 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观

历史人文景观 环境污染状况

地块交通条件相关信息

地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况

地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

周边市政配套设施调查

购物场所 文化教育 医疗卫生

金融服务 邮政服务

娱乐、餐饮、运动 生活服务

娱乐休息设施

房地产营销前期准备工作 第8篇

通过高新技术企业认定,对企业本身而言具有重大意义:首先,高新技术企业的所得税率由25%下降到15%,优惠幅度达40%,体现了国家运用税收杠杆对高新技术企业的扶持和鼓励, 企业将会通过少缴税款得到实实在在的资金支持;其次,高新技术企业的认定,有助于企业提升自身的品牌形象, 使本公司产品在市场销售过程中更具有竞争力;第三,可以鼓励企业研发再投入,提高企业创新能力;第四,?国家在很多优惠政策上向高新企业倾斜, 企业的高新技术证书可以为企业今后申报其它科技优惠政策项目提供有力的证明资质。

虽然意义重大, 但要通过高新技术企业认证并不是一件容易的事情。 纵观《指引》,申请认定材料主要包括技术和财务两大部分,技术部分是主干,包括核心技术及自主研发能力、产品(或技术)研发规划、人员组织架构、研发场地、研发设备等,所有申报材料都要紧紧围绕技术主干来组织,体现出来“高”和“新”,而财务部分是枝叶,包括研发投入预算、日常存货收发计量、动力计量、会计核算、税务申报等,主干有了枝叶才能丰满和茁壮。

有的企业,从技术层面上讲完全符合《国家重点支持的高新技术领域》,系高新技术无疑,但从财务上看,研发费用核算不规范,也没有达到《指引》的最低金额要求,高新技术产品销售收入的复合增长率也不够,这样肯定无法通过高新技术企业审核。 同样,财务核算很严谨,但技术及产品存在一定的问题,不是“高新”,同样也不能通过,所以技术和财务这两个部分是相辅相成,缺一不可。

高新技术企业认定是一个长期、系统的过程。 说它是长期工程,因为认定的相关财务数据溯及以往不少于三年(成立不足三年的除外), 即使认证通过,每三年还要进行复审,企业要做好打持久战的准备。 说它是系统工程,因为高新技术认证会涉及到研发、品管、生产、设备动力、销售、采购、人力、财务等几乎所有部门,高新技术认证就是将这些部门有机结合在一起,以研发为主线,有目的、有步骤、有计划、有组织的开展系统工作。

为顺利通过高新技术企业验收,企业要重点做好以下工作:

一、研发组织机构要做到“四独立”

(一)部门独立

企业的发展要靠技术或产品的更新换代和持续改进, 才能不被市场所淘汰,研发部门在企业的组织结构中的地位不言而喻,所以在企业的层级管理或在组织机构图中, 研发部门要单独列示, 与其他部门平行,不能作为生产或品管的下级部门。 如果企业有小试或中试车间,这些车间应作为研发部门的下级部门来管理。

(二)人员独立

研发人员也要独立,每位研发人员要有具体的研发工作,最好不要兼任车间检验员、工艺员等类似岗位,避免相应的职工薪酬分摊问题。

(三)研发场所独立

研发场所一定要独立,最好单独办公,并在显眼位置标注“企业研发中心”等字样。 如果研发场所因条件所限位于生产车间或企业办公楼内,一定要有明显的门牌或区域标示。

(四)研发设备独立

研发设备一般要位于研发场所内, 最好在每台研发设备上都有相应的标示牌,指明设备名称、用途等,并与研发设备台账相吻合。 如果因试验或工艺原因需要放置在生产车间,更应该标识清楚为研发设备。

二、研发规划要做到“六明确”

研发部门建立后, 公司董事会或类似权力机构要制定一个公司中长期的产品研发规划, 该规划是企业进行高新技术企业认证的纲领性文件,所有与高新技术企业认定有关的软硬件设施、文字材料、人员组织、财务核算设置等均围绕该规划展开。 研发规划期一般不短于六年, 如果企业欲以过去三年的数据申报材料, 那么研发规划期最少包含过去三个会计年度、当前会计年度和未来两个会计年度。 过去三个会计年度是为申报高新技术企业做准备, 当前和未来二个会计年度是为复审高新技术企业做准备。 研发规划要明确六个方面的内容:

(一)研发项目名称明确

研发规划中的研发项目名称要言简意赅,一般为“A产品(技术)研究开发”、“B产品产业化中试开发”等。 研发项目一旦确定,财务部门要根据研发规划在会计科目“研发支出”下增设与研发项目名称一致的二级(或三级)会计科目,如“研发支出费用化支出A产品(技术)研究开发”,有几个项目要增加几个二级明细科目。

(二)研发目标要明确

任何一款产品都不是一成不变的, 产品生产研发过程本身就是一个持续改进的过程,而且研发是全方位的,小到产品外观、色度、粒度、 体积、重量、形状,大到性能改变、工艺改进等,所以研发目标一定要明确研发目的或标准,并且目标要尽量量化和直观,易于观测、检测或计量,一般而言,是否达到研发目标需要企业委托社会独立的检测机构出具检测报告,当然,如果企业的实验室是经过有关部门认定的合格实验室,也可以自己出具检测报告。

(三)研发时限要明确

研发规划中要明确项目研发所需要的时间、进度、节点等,最好用进度图区分研发项目分别标示,以明确何时开始和结束该项目。 在研发规划中对研发过程中的节点控制也非常重要, 节点控制是指截至某一时间研发项目要达到何种进度或标准, 节点控制有助于企业确定继续研发或放弃该项目研发。

(四)研发人员要明确

研发规划中要明确每一个研发项目由那些研发人员参与。 如果项目较多而研发人员较少,存在一个研发人员负责多个研发项目的情况, 那么要在研发规划中合理安排这部分研发人员的工作时间, 比如本月和下月、上半年和下半年等,尽量避免时间交叉,方便财务核算时对相关研发费用的分摊和分配。

(五)研发所用设备要明确

研发规划中要明确每一个研发项目需要那些研发设备, 该规划是对研发设备的折旧费用归属问题做出了明确的界定。

(六)研发费用预算要明确

企业进行研发活动必然带来研发费用的增加, 研发规划中要明确每个项目的研发费用预算额, 以利于企业对研发费用的控制及资金安排,该研发费用预算应经公司董事会或类似权力机构的批准。 研发费用至少包括以下范围:

(1)新产品设计费、新工艺规程制定费以及与研发活动直接相关的技术图书资料费、资料翻译费。

(2)从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用。

(3)在职直接从事研发活动人员的工资 、薪金、奖金、津贴、补贴。

(4)专门用于研发活动的仪器、设备的折旧费或租赁费。

(5)专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形资产的摊销费用。

(6)专门用于中间试验和产品试制的模具 、工艺装备开发及制造费。

(7)勘探开发技术的现场试验费。

(8)研发成果的论证、评审、验收费用。

三、财务核算上做到“五区分”

(一)研发设备和非研发设备折旧要区分

在财务核算上,非研发设备的折旧和研发设备折旧要明确区分,非研发设备的折旧一般计入制造费用或期间费用, 而研发设备折旧要计入研发支出。

(二)研发人员和非研发人员工资要区分

研发人员和非研发人员的工资、奖金、加班等要在工资表上单张列示,不要和非研发人员统计在一张表上,并且在工资单上列示的研发人员姓名要和研发规划中研发人员名单相一致, 从企业缴纳的养老保险等社会保险名单中也能一一找到所有研发人员的缴费记录。

除工资、社保之外的其他应付职工薪酬,确实无法区分的,应采取合理的办法在研发人员和非研发人员之间分摊。 实际操作中,如果分摊有难度,最好将这部分支出作为非研发费用处理。

(三)研发材料和非研发材料要区分

区分研发材料和非研发材料是企业在正常营运和财务核算中要注意的重要问题。 研发部门领用材料时,领料单上除一般领料单应具备的要素外,尤其要注意以下几个方面:领料部门应为研发部门、领料人应为研发人员、领料用途应标明用于那个研发项目、所领用的原料名称应该是研发预算中已经列示的直接耗用材料的名称。

领料单装订时,研发部门和非研发部门的领料单要单独装订,以便于将来相关部门的复核和查验。

(四)研发用动力费用和非研发动力用动力费用要区分

高新技术企业一般为工业生产型, 企业在生产和研发过程中不可避免要用到自来水、电力、天然气、蒸汽等动力费用。 为将研发和非研发所用的动力费用准确区分,建议在水、电、气、暖等动力管道通往研发场所的合适部位加装水表、电表等计量装置。

月末动力部门报送动力分配表时, 应根据相关的计量装置将研发和非研发所用的动力耗用量统计清楚。

(五)其他研发费用和非研发费用要区分

一般情况下,研发费用除应付研发人员职工薪酬、研发设备折旧、 从事研发活动消耗的材料、燃料和动力费用等直接费用外,还包括专门用于研发活动的设备运行维护、调整、检验、维修等费用、新药研制的临床试验费、研发成果的鉴定费用、与研发活动直接相关的技术图书资料费、资料翻译费、研发成果的论证、评审、验收费用等相关费用。

在财务核算上,财务人员应准确把握研发费用的列支范围,既要将研发费用算准、算足,避免遗漏,也要防止将非研发费用充当研发费用。

四、税务申报做到“两注意”

因为高新技术企业直接涉及到税收减免, 所以高新技术企业申报资料时就需要企业主管税务机关认可后方可上报。 如果企业计划在短期内能顺利通过高新技术企业验收, 那么企业至少需要提前两个会计年度做好税收申报工作。

注意每年要进行研发费用加计扣除申报工作。 相关税法规定,当期发生的研发费用符合条件的可以在所得税前按150%列支。高新技术企业申报的核心数据就是研发费用比例问题, 每年进行研发费用加计扣除申报工作,就是提前让税务局认可研发费用总额。 税务机关在对当年研发费用的发生情况进行认定前,一般会到企业实地调查,对不符合条件的研发费用给予剔除调整, 企业在这个过程中应该按主管税务机关的要求完善软硬件设施,规范研发费用的列支。

注意税务申报系统中所得税汇算清缴数据与企业年度审计报告的一致性。 因各种原因,企业的汇算清缴数据与年度审计报告和账面数据可能不一致,特别是涉及到主营业务收入、主营业务成本、管理费用、利润总额等关键数据,将来报送材料时可能会被要求出具很多说明,甚至会被认为申报材料不真实, 所以企业在日常的财务工作要对这些关键数据的一致性要特别留意,避免因小失大。