房地产研究范文（精选6篇）

房地产研究 第1篇

房地产行业研究报告

在中国一提到房地产绝对是一个敏感且热议的话题，目前在世界上很少有国家像中国一样让老百姓整天看着房价唉声叹气。如果问一个人回到十年前的中国你会投资什么行业时，可能百分之百的人都会说房地产。

这十年来房价井喷式的上涨是全国乃至全世界人民都有目 共睹的。这样一个高的离谱的投资回报率和低风险率，是没有其他任何一种投资方式可以替 代的。加之中国房地产行业在宏观经济中所占的分额，注定了它对整个中国经济走势构成的 巨大影响，赚取了更多人的眼球。树不可能长到天上去，这一点我想谁都明白。中国房地产这十年来让人叹为观止的大牛 市行情，到底要到何时结束？这也是全国人民最关心的热门话题，毕竟这也关系到我们每一 个人的利益。2007 年底，次贷危机席卷全球，一直高速增长的中国经济也遭受池鱼之殃，出现大跳 水。当时从中央领导人到地方官员，从经济学家到企业家，从老板到员工，没有谁不对未来 忧心忡忡。政府部门意识到房地产市场存在的隐患，加紧了房贷发放的控制，至使需求全面 下降。每一轮楼市的大牛市都起始于央行宽松的货币政策，也都结束于央行严厉的货币紧缩政策。这一段时间以来央行多次上调存款准备金率也看出了政府抑制通胀的决 心和信心。可加息对于房地产市场来说无疑是个致命的打击，这不仅会使开发商手里闲置土地的成本提高，而且流动性的收紧更会使成品房销售量大幅减少。加之政府对于买房的种种限制措施的出台，像暂停发放购买第三套及以上住房贷款，使得购买住房的需求急剧萎缩。过不了多久，众多的地产公司迫于现金流枯竭，只得大幅降价，回笼资金。可是降多少，降 多久又成了一个悬而未决的话题。俗话说的好： “分久必合，合久必分”。我想房地产市场亦是如此： “涨久必跌，跌就必涨”罢了。根据一些专家研究得出，房地产周期一般长达 18 到 20 年。因此，一轮房地产的牛市，往往会持续很多年，但中国的房价已经涨了 10 年，是否意味着已经触顶了呢？就我个人的 观点来说，中国房地产的大牛市还未走到尽头。首先，从房地产的供给来看，由于土地资源的国家垄断性，加上房地产商的投机惯性，一定时期内国内房地产供给将继续保持稳中略升的局面。也正是由于土地资源的国家垄断 性，国家可以控制住房的供给量，使得房价处在一个相对较高的位置，至使目前中国的房地 产大牛市得以延长。其次，从房地产的需求来看，由于中国人多地少，加之总人口还有不断上升的空间，住 房的刚性需求依然旺盛。随着中国的城市化进程加快，对房屋的需求也更高了。而 80 后这 代实施计划生育政策的第一代人，开始逐步进入结婚年龄。父母们替子女买房或共同买房已 成为社会的普遍现象，这也使得购买力大幅提高，进一步拉升了住房需求。总而言之，最近几年的房价依然会在高位震荡，并开始出现逆转的变动。房地产市场的 衰退不会那么快就到来，并且房地产周期的下跌阶段也会持续非常长的时间。所以，买房还 是一种很好的保值手段，后市依旧看好。

由于需求刚性，房地产在国民经济中处于支柱产业，有着举足轻 重的作用。

随着城镇土地有偿使用和住房商品化的推进，房地产行业已渐渐成为国民经济的 支柱产业。根据《中国统计年鉴 2009》,2008 年中国房地产业产值 300670 亿，占 GDP 总量

4.5%。

房地产业是从事房地产开发、经营和管理事务的行业，并由从事以上活动的单位或企业组成。包括：房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构、物业管理企业等。我国房地产市场结构的分析： 中国目前房地产行业的特点：

一、房地产开发企业过度进入，且进入门槛低。房地产业在中国的发展严格地讲属于初期，从中国房地产业的利润率可见一斑：欧美房 地产的平均利润率约为 5%，而中国房地产市场的平均利润率在 30%--40%，远远高于其他行业平均利润水平。在房地产最火爆的北京，房地产开发利润占房价的 171%，地段较好的二、三环之间达到 204%。经济转轨时期市场机制的不健全，政府机构及其权利改革的不完善，很多潜在的进入者能够通过各种手段获得暴利。例如，很多地方依然存在这土地供应的不透明，只要房地产商与政府官员或关键的领导关系好，土地和其他优惠政策便自会到来。其次，还有如软性信贷的存在，企业容易筹措到资金，从而使与进入壁垒有关的资本量壁垒失效。这些造就了房地产业暴利的非理性预期，刺激着越来越多的企业进入该领域。利润最大化是 企业的终极目标，预期利润率的高是潜在企业是否进入该领域的决定因素。房地产开发企业的过度进入与国民经济的整体运行环境息息相关，也与中国特有的历史 与国情密不可分。1998 年住房制度改革以来，自 由于住房政策的变化以及房地产的商品化，使人民群众对房地产的需求急剧上升。房地产市场需求的急剧增长，使得房地产开发企业如 雨后春笋般大量出现。目前，我国虽已进入市场经济，但由于历史原因，却经常出现多元化倾向。中国很多党 政机关，甚至军队、企事业单位都设有自己的房地产公司。如学校等都注册有房地产公司。这些房地产公司占据着市场的很大份额，而且他们能够取得优惠的开发政策。也由于这些企 业的背景，使得他们在房地产领域成为不可小觑的一级。但往往又是这企业暴露出违约等其 它经济问题，如占据公共绿地损害公众福利的现象等，不利于市场的规范发展。我国房地产开发企业数量 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房地产企业数量（单位：个）24378 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 87562 80407 中国的房地产也经过十几年的发展，已经成为国民经济的支柱产业。然而房地产企业数 量多，素质低，规模小的问题依然存在，我国目前正在大力推进廉租房和经济适用保障房。高房价已成了当今中国经 济政务之首，又地产税和相应的经济支撑，成了地方财政和经济增长的基点甚至主要增长级。这就形成了一个困局甚至可能的良性恶性混动循环：房价越高，地产税或土地收入、财政 收入越高，而房地产连带的看涨走势，在庞大的国民储蓄（60 万亿）的存在之下，可能不 断攀升，而越是攀升，正资产的房地产所有者阶层财富空间就越大，负资产型的也才可能有 机会解套，而与此同时，和此似乎良性循环并存的却是，对那些已经无力购买房屋的和刚刚 积累起首府和靠薪水勉强背负按揭的新边缘房奴、准房奴和潜在房奴，不断走高的房价变成 不断加大、增高的更大的三座大山之一。蜗居和蚁族社会问题会放大上述的双性循环，造成 新的经济社会乃至文化政治的困乏地，而不公的搬迁和强行拆迁，更可能引发社会动荡或成 为诱发的导火索。然而，这盘看似陷入死棋和困局的经济大棋局完全有解，而且可能成为中华民族复兴和社会 主义振兴的经济大战略支点和基础之一。首先，就如同公开承认，放弃完全市场化、产业化的医改、教改一样，中国中央和地方政府 业已大体明确，全方位住宅商品化的市场改革方向和模式是没有出路的，也是极端化的。即 令当今的资本主义社会，住房也是包含社会化政策的。新加坡和相当意义的欧洲国家，特别 是北欧，甚至美国的公共廉租房，具有更强有力的政府干预、调节甚至国家福利社会保障。其次，住宅分流、分导经营与管理，不但是国际成功经验，而且有可能从中发掘出中国独特 的社会主义公有经济新型生长点。当一些资源、领域和物品，一旦被确定为公共品、准公共 品或公有俱乐部品和产权结构后，社会主义国家集中力量办大事的政治优势，就可以充分发 挥并形成滚动优势。而安天下、利民生、顺民心、畅民意的新型社会主义住宅产业集群和社 区开发建设，就会创造出许多新型的经营管理艺术和经济新生长点来。第三，住宅社会福利不能成为新的“大锅饭”，更不能在腐败、不公、透明与管理不够、不善 下，变成一些贪官、关系户新敛财致富的手段。住宅社会福利要成为低收入、无保障、贫弱 人士的乐居家园。第四，户型、社区的规划，房地产的质量和各方面的条件，公共廉租、社会保障房等不应当 同一般商品房社区的有显著差别。户型设计和户均面积，可适当降低标准，但从长远的社区 成长与管理环境来看，绝不容许出现未来的贫民窟或新型棚户区。而对于已经进入轨道的逐

渐同国际房地产接轨的已有房地产市场行情与走势，则在中央和地 方政府以相当大的住宅关注度投放到上述的开发经营方向后，基本上可以仅仅控制土地、资 产泡沫风险和结构性摩擦，而由市场供求和公众业主偏好自由选择。真正的理性和弱势群体的住宅梦是，即使现行的房地产价格下降百分之五十，他们也还是无 力承担。而提高收入会快速被市场博弈和通货膨胀吃掉。如此以来，不如把提高居民收入作 为百姓增加可支配收入的手段，从而真正扩大内需，而由上述新型社会福利公共资产经营，一劳永逸地真正解决低收入阶层的“住有所居”。从根本上解决老百姓的住房问题。

房地产研究 第2篇

一、“按揭”的渊源

学术界基本一致的看法是，“按揭”一词来源于英美法的mortgage，先为香港使用，后传入大陆。“按”字既反映广州话的发音的特点，在南方又有“押”的含义，“揭”字则来源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一词的音译和意译的结合体。

近代英美法中的mortgage，是一种以不动产为主要标的的权证转移(transferringoftitle)和权证回赎(redeption)相结合的担保制度。债务人为担保债务之履行，将不动产权证转移给债权人，在债务履行完毕后，债务人有将不动产权证赎回的权利;在债务人不能履行债务时，该不动产权利则完全归债权人拥有。已经设定mortgage的财产，债务人欲再次设定mortgage时，则需转移其回赎权给新的债权人。Mortgage不同于以转移动产占有进行担保为特征的pledge(质押)，也不同于法定的、在债务清偿前可以保有特定财产作担保的lien(留置)。Mortgage的本质类似罗马法的信托质和让与担保，据说日本学者就将mortgage翻译成让与担保〖注：参见许明月著：《抵押权制度研究》，法律出版社出版，第47页〗，可见mortgage与让与担保在通过让与财产所有权证或相关权益以担保债务履行方面具有共同的特征。

1925年英国颁布物权法，对传统的mortgage制度作了较大调整，除引进大陆法的登记制度，要求设定mortgage必须登记外，还用变价取代债权人对财产权利的获得，即在债务人不能履行到期债务时，债权人不能直接取得用于mortgage的财产的所有权或相关权益，而只能申请对相关财产进行拍卖或以其他方式取得变价以获得受偿，或在不能实现变价时由法院将相关财产判给债权人。英国物权法的规定使mortgage与大陆法中的“抵押”更为接近，但权证的转移仍为mortgage的基本特征。

香港1984年颁布的《转让和物权条例》(ConveyanceandPropertyOrdinance)则更进一步，不仅不允许债权人在未经债务人的同意的情况下取得相关财产的所有权，还规定债务人无须转移权证而继续保有按揭财产的所有权，但该财产所有权应从属于对债权人的财产负担〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，，P444〗。至此，权证的转移已演变为按揭登记和权证保留，权证的回赎权已演变为清偿债务后撤销抵押的请求权。

按揭在香港的广泛适用与香港房地产业的特点有密切关系，香港地少人多，地价昂贵，发展商买地的成本占其总开发的成本比例太大，给许多发展商带来资金压力，故有将尚未建成的房屋通过预售以融通资金的必要。同时，香港的商品房屋的购买力主要来自中产阶级，少有购房人有足够的经济能力一次性支付购房款，遂将所购房屋用于按揭、以分期供款方式减轻支付压力。加之，上个世纪六十年代至九十年初，香港经济高速发展，房屋价格成倍增长，以按揭的方式买楼还是不错的投资选择。又由于房屋价格飞涨，银行发放的按揭贷款，既无风险，且有稳定的利息收益，等等因素，均使得按揭成为发展商、购房人和银行等普遍接受的一种融资担保方式。

二、按揭在大陆地区的发展

在上个世纪八十年代南方沿海首先开始土地有偿使用后，以市场需求为导向的商品房开发逐渐吸引了香港的购房人，他们带来了购房资金，也带来按揭购房的要求，但当时在大陆以银行为主的金融机构尚未商业化和企业化，对个人的贷款还没有开放，按揭要求无法满足。至九十年代后期，国家为配合住房制度的改革，开始允许商业银行开办个人住房担保贷款。初期，对个人住房担保贷款限于一手楼特别是预售楼。由于所购房屋尚未竣工或虽已竣工但未取得房地产证，购房人用于按揭的财产不是严格意义的不动产，而是依预售合同所产生的合同权益，预售合同经过预售登记而得以保全其请求权，该请求权即是对正在形成中的不动产物权的请求权。登记后的预售合同交给作为债权人的银行保存，购房人付清贷款后取回，此举颇似英美法中为设定mortgage而进行的权证转移，但因不动产物权尚未形成，用于按揭的是对未来物权的期待权，其又与mortgage作为现存财产上的负担这一特点不甚相符。

之后，按揭房屋的范围扩大到二手楼和现楼，按揭的内容发生重大变化。由于二手楼或现楼多数已有房屋产权，买卖交易直接在产权人和购房人之间进行，发展商不参与;又由于房屋已有产权，用于按揭以保证清偿贷款的财产不再是期待权，而是已经形成的不动产物权，再加上按揭登记，此时的按揭已完全具有大陆法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未偿还以前，产权证在办理过户后并不直接发还购房人，而是由贷款银行留存，购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证，此点仍保留了英美法中mortgage的权证转移的特征。

至今，按揭的房屋已不再限于住房，商铺、厂房、写字楼甚至土地使用权均可用于按揭。其主要特征，除贷款人在贷款期内可以保留产权证以外，其它与抵押无大的差异。

在司法实践中，鉴于法律并未对按揭作出专门规定，有关争议参照抵押的规定处理，最高人民法院颁布《<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。此规定明确支持了在建房屋设定抵押的效力。该规定解决了法律与实践脱节的问题。由于该规定承认了不动产物权的期待权的抵押，对于抵押标的物的扩充有特别的意义。

三、按揭作为一种特殊形式的抵押

尽管我国法律将按揭视同抵押处理，但按揭与一般意义上的房地产抵押相比，仍有其特殊性。它表现在：

1、主体不同。由于按揭主要适用于房地产的买卖，其主体为卖房人、购房人和获准开展按揭业务的商业银行。而房地产抵押适用所有形式的债务担保，其有关法律关系的主体为债权人(或抵押权人)、债务人和抵押人。按揭的债权人(或按揭权人)只能是进行按揭业务的商业银行。抵押中的债权人可以是银行，也可以是非银行金融机构，或其它享有债权的人。按揭的按揭人一定是购房人，但抵押中的抵押人可以是债务人，也可以是债务人以外的其它享有房地产权的人。

2、主合同的法律性质不同。尽管按揭和抵押的主合同均属债务合同，且按揭和抵押均是主债务合同的从合同，但按揭的主合同是贷款合同，而抵押的主合同可以是贷款合同，也可以是买卖合同，或加工承揽合同、或建设工程合同等其它一切形式的债务合同。

3、涉及的法律关系不同。按揭涉及三种法律关系：购房人与开发商或其他卖房人之间房屋买卖关系，购房人与商业银行

之间的借贷关系，以及购房人与银行之间的抵押担保关系。有的按揭还会存在开发商与商业银行的保证担保关系，从而使按揭涉及的法律关系达到四种。而一般意义上的房地产抵押主要涉及两种法律关系：债权人与债务人之间的主债务关系和抵押人与抵押权人(债权人)之间的抵押担保关系。

4、标的物的范围不同。房地产抵押合同的标的是抵押人已经拥有的土地使用权和房屋所有权，按揭合同的标的可以是现有的土地使用权和房屋所有权，也可以是与预售楼有关的权益，即是正在形成的不动产物权的期待权。

5、登记和设定的方式不同。房地产抵押依法进行抵押登记，房地产证上载明抵押设定的日期、债权金额、抵押范围等，抵押权人取得他项权证书。按揭登记时，标的物已取得产权的，产权过户后进行类似于抵押登记的按揭登记，产权证交商业银行保存，在按揭款付清后发还给按揭人(购房人);标的物未取得产权的，预售合同和按揭贷款合同交房地产登记部门备案登记，备案登记后的预售合同和按揭贷款合同由商业银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。按揭期间取得产权证的，产权证由银行保存，在按揭款付清后发还按揭人。

预售合同和按揭贷款合同的备案登记也叫预售登记，是对当事人依合同取得的请求权的一种保全措施，实践中的预售登记已经赋予这些请求权以准不动产物权的性质。对预售合同进行预售登记，购房人对正在建设中的房屋虽然尚未取得物权，却能将对正在形成中的不动产的请求权的内容和顺位予以记载，以排斥顺位在后的对同一标的物转让、抵押、查封等，切实保护购房人的权益。对按揭贷款合同进行预售登记，可以保全商业银行对购房人请求权的请求权，以防止购房人的请求权未经按揭权人的同意而另行处分，并排斥他人侵害该请求权。

6、实现的方式不同。在按揭房屋取得房地产权证之前，按揭的标的不是所购房屋，而是对所购房屋的请求权。因此，在发生按揭合同纠纷时，按揭权人不是通过处分房屋来实现自己的按揭权，而是通过处分按揭人的请求权来实现自己的按揭权。对发展商来说，按揭权人有代位行使按揭人在购房合同的有关权利的权利。比如，在按揭人不能按期偿还按揭贷款或失去供款能力时，按揭权人则可依按揭合同取得相关代位权，代位行使按揭人依购房合同产生的对发展商的请求权，或继续履行购房合同的义务以取得房屋产权，最终将房屋产权变现以抵押按揭人余下债务，或直接处分该请求权，以处分该请求权之所得抵偿按揭人余下债务。

所以，发展商参加按揭关系的意义不仅在于向按揭银行提供按揭人归还按揭款的保证担保，还在于为按揭银行将来代位行使按揭人在购房合同的请求权给予承诺和确认。

房地产开发与房地产营销研究 第3篇

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日, 国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的, 大幅度提高首付款比例和利率水平。此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次, 但调控效果却并不如人意, 中国国家统计局发布的最新数据表明, 4月份, 全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%, 涨幅创下纪录, 其中, 90平米及以下的新建商品住宅, 价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是, 和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是, 上述两个数字与3月份比较, 不仅未跌, 反而分别上涨约1.5%。2009年, 中国房地产市场涨声一片, 全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高;总价及单价地王不断涌现, 市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快, 2009年年底, 中央政府加大了对市场的调控, 以2010年1月 7日出台的“国十一条”为标志, 2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后, 2010年1～2月份, 房价出现了交易量萎缩, 房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化, 据国家统计局数据显示, 1～3月份全国商品房销售面积为15361万平方米, 同比增长 35.8%。3月份, 全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%;二手住宅销售价格同比上涨9.5%;1～3月商品房综合销售均价为5193元, 同比上升16.1%;房价再一次创出新高, 呈现量价齐涨的局面, 并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势, 中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

二、房地产开发与房地产营销研究

一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件:一是有一个稳定、明朗及长远的房地产政策;二是有一个完善的法制基础, 使有关城市规划、土地房产出让转让、房屋管理、房地产抵押等均有法可依;三是有一个统一、简化、灵活而有效的现代化管理制度;四是拥有一个完善抵押法规及房地产抵押市场。房地产市场的研究, 有助于政府的宏观调控和抑制投机, 目前各种类型的物业有一定数量的闲置, 这属于正常状况, 人们也希望有闲置的物业, 这样可以有周转的余地。这也是房地产市场的特性之一。同时, 房地产价格的变动也是很重要的, 投资者必须把自己的一只手时刻搭在市场的脉搏上, 并通过与房地产租售代理, 房地产咨询机构的交流与接触, 获得比较全面的市场信息, 从而把握市场的变化, 把握市场的价格, 这只是获得市场信息的一个方面。随着我国房地产业的迅速发展, 一个与房地产投资经营有关的信息产业和服务业为主的网络经济日益发展壮大。作为一种崭新的科学技术, 作为一种崭新的经济形态, 他将信息技术和电子商务有机地结合起来, 创造了以因特网为基础的市场模式, 人们可以通过网上了解房地产市场, 了解每一个地区房地产的需求情况和价格, 可以通过网上了解一个地区的人口、文化、教育、经济等因素的影响以及房地产的型式和质量。因特网的广泛运用实现了信息的价值, 全面地改变着人们的生产、生活和思维方式。在宏观上他是经济增长方式和经济结构的转变, 在微观上则是新兴商业模式的涌现, 为房地产开发商、房地产中介机构以及消费者提供了房地产服务的经营实体。对于不同的开发项目, 市场研究的方式和内容就有很大的不同。如果是住宅开发, 那么市场研究将包括与房地产代理机构、房管人员, 特别是住户的沟通, 以了解住宅的供求状况, 价格水平和对现有住宅的满意程序。如果是购物中心开发项目, 要充分考虑该项目所处的地区流动人口和常住人口的数量, 购买力的水平以及该地区零售业的特殊需求。

参考文献

房地产研究的方法论研究 第4篇

投行研究部门的研究人员往往具有比较高的学历及相应受过比较好的学术训练，所以能够比较娴熟地运用分析框架和分析工具，也能够比较熟练地运用英语阅读国外文献。从方法论的角度，可以对他们的研究做出以下的初步归纳总结：

第一，文献梳理和综述工作做得较好，特别是对国外的研究和数据资料的整理工作做得比较好，在中国的房地产理论研究和实践都还落后于欧美同行的情况下，仅仅转述一下国外的文献，已经可以对国内的研究和实践起到很大指导作用了。

第二，善于运用粗略假设推算等方式解数据匮乏之困。笔者在之前的专栏文章多次提到：在中国研究房地产的最大问题在于数据缺乏。而这些同行在研究时善于根据局部的数据、短期的数据加以合理的假定，推算出全面的数据作为研究的基础。这不失为一个解决问题的有效方法。

第三，善于从全产业链的角度分析行业，乃至于能够将房地产行业纳入总体经济运行的过程加以分析，并且善于对比不同的行业，也善于把握最新的发展趋势。例如在对“互联网+”和房地产中介行业结合进行研究时，能够从互联网行业的共性出发，并以此作为研究框架，对互联网运用于房地产中介行业的方方面面进行条分缕析的研究，并推论互联网+房地产中介行业的未来发展趋势。

第四，研究的问题导向、资本导向非常明显。学术界的房地产研究往往先考虑数据的易获得性，讲究写出“漂亮”的研究文章，对于文章的实用性几乎是不考虑的。而投行研究部门是为投资服务的，资本在后面的支撑一方面给了这些研究人员足够的经济回报，另一方面也让他们的研究跟着资本的指挥棒转，研究的目的在于发现投资机会，并且很讲究效率，需要在短时间内拿出翔实的研究报告。

第五，对房地产专业实践的了解不够深入，对房地产行业术语的了解也很不够。如前所述，这些同行往往从大量摄取国外数据文献入手并藉此了解房地产行业，所以往往在专业术语的积累上已经有所欠缺。国内的房地产行业和房地产研究领域长期以来已经形成了很多固定的专业术语，但这些同行在将英文术语翻译成中文的时候往往不能使用对应的约定俗成的中文译文。

第六，有深度而尚缺厚度，这和这些研究人员介入房地产行业研究的时间普遍较短有关。他们在短时间内通过密集的文献阅读和数据分析对行业的某一个方面做了深入的了解和研究，尚未涉足房地产研究的其他领域，所以一旦在研究中涉及与研究主题有关的房地产行业其他领域时，其知识积累就显得欠缺了。

这些是笔者对投行研究部门这个独特的房地产研究群体所做的初步观察，今后还将继续深入观察并加以总结。

房地产企业研究——绿地集团 第5篇

一、绿地集团简介

1、基本发展脉络及发展策略：

1992年，绿地集团的前身——上海绿地开发总公司成立，注册资金 2000万。1997年公司改制为上海绿地集团。2001年，绿地集团进入上海地产前三名；2004年，年销售突破百亿大关，坐上了上海市房地产企业的头把交椅。2003年之后，全国化扩张提速，“新城模式”为其主要发展模式，“省会城市超高层”受到地方政府极大欢迎。2008年，绿地集团多元化营收 435亿元；2009年集团多元化营收 700亿元。

在全国化扩张中，绿地的开发项目遍及上海、南京、济南、等全国 21个省 35个城市。绿地全国布局战略，计划三年进入 30-40个城市，重点拓展省会城市，尤其是重点发达地区的省会城市，并将北京和上海两个地区作为重中之重。

在全国化布局上，绿地在不发达地区按片区进行管理，如成立了西北事业部、西南事业部；在发达地区按省会，一个省设立一个事业部，如成立南京事业部等；上海、北京单独建立事业部。

绿地集团充分利用其独特的商业模式，通过“新城战略”、“发展现代服务业”、“省会城市超高层建筑”，在上海之外的二、三线城市中心城区与郊区获得大型开发项目。

通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的综合项目，获取土地资源，同时推动项目获得良好销售表现。

2、发展阶段——进入快速发展期

17年的发展过程中，绿地集团大致经历了四个发展阶段，目前处于高速发展阶段：  初创和积累期（1992—1997年）

绿地最初由上海市政府的农委、建委下属四个企业出资 2000万。其市场化的发展中，得到政府的支持，管理机制突破了国有企业的束缚，让其在市场环境中如鱼得水。

 改制发展时期（1997-2001年）1997年 3月，绿地集团按照现代企业制度要求成功完成改制。在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业。

 全国化战略带动下的快速发展阶段（2001之后）

尤其是 2004年之后，可以称其为“高速增长阶段”。其快速突起的原因可归结为：（1）大量土地储备对其的推动作用；（2）多元化产业互动对房地产主业的推动，“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”；（3）2008年集团第二核心产业能源的确立。

二、绿地集团企业管理

 公司领导人——张玉良

 1982年 9月-1984年 5月，任上海市嘉定区江桥镇党委委员、副书记；  1984年 5月-1986年 6月，在上海农学院农业经济系学习；  1986年 6月-1992年 5月，任上海市农委主任科员、住宅办副主任；  1992年 5月起，任上海绿地集团党委书记、董事长、总裁。

张玉良出生于上海郊县。高中毕业后回家务农，25岁时任村党支部书记。两年以后，在“干部年轻化、知识化”形势推动下，张玉良被提拔为乡党委组织委员、党委委员，成为乡领导班子成员。后到上海农学院干部专修读经济管理。

此后，张玉良在上海市人民政府农业委员会住宅建设办公室任职，主管单位住房的建设与分配。1992年 7月，时年 36岁的上海市农委住宅办副主任、副处级待遇的张玉良创办绿地集团的前身——绿地开发总公司。

 公司管控

随着绿地集团全国化战略的推进，进入城市的不断增多，绿地集团在部分项目集中的区域建立了区域型事业部，实施“集团—区域事业部—城市公司”三级管理模式。

集团按照不同地区的经济发展状况划分管理单位，不发达地区按片区，发达地区按省会，建经济管理单位即各个房地产事业部，进行具体的项目操作。集团的作用在于指导帮助，集团高层进行集团层面的决策，并指导监管地区事业部的工作。对于项目的具体操作，则全由地区 事业部通过具体项目公司负责。

快速拿地、快速开工、快速回款以及放权，在绿地都可见到。“核心在可控”，责任明确，充分授权，让事业部总经理们能放手开拓。

绿地集团近年也在不断在加强和完善集团的内控机制，总部建起了信息化中心，所有销售与财务数据在总部都可实时监控，每天的销售面积和回款数，当天就能显现在集团领导张玉良的手机上。

三、绿地集团项目运作模式---“最懂得政府的开发商”

作为一家具有国资背景、市场化运做的非上市公司，用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。”

绿地的多元股份机制，加之突出的资源平台，具有竞争力的商业模式，成就了其高速发展。低调的绿地在全国扩张过程中，获得了地方政府的极大欢迎。这与绿地“超高层产品模式”、“新城模式”有密切关系。目前，绿地在建六个超高层建筑占全国在建超高层的一半。

绿地目前的住宅产品以中低档为主，当前侧重增加持有型商业。而“超高层建筑”的经营难度远不如外界想象的那么可怕，以南京项目为例，土地成本每平方米 1000多元，总成本控制在 15000元左右，而写字楼售价达到 3万元。在土地方面，绿地的超高层建筑模式，能够获得政府的支持，捆绑土地平衡资金。

另外，2009年 3月份，绿地作为主要发起人成立国内资本规模最大的小额贷款公司。绿地希望在三年内使其成为自主银行。绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑。在绿地的思维中，地产融资资本量比大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。

3、发展战略——最懂得政府的开发商

建立在和谐政商关系基础之上的低成本、高收益以及产品差异化的竞争，是绿地集团商业模式的精髓。绿地自称是“最懂得政府的开发商”。

绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式，与二三线城市当前新城区快速扩张、城市形象迫切提升之间，形成良好的互动，符合城市发展方向，以及政府政绩需求。地方政府之所以青睐引进绿地集团，关键在于差异化竞争优势。差异化竞争体现在，绿地“做当地政府想做，又不易做的事”。而在产品领域的表现则是，做很多企业不敢做或做不了的超高层，新城市综合开发、建设超高层是绿地跟政府谈判的筹码。

图表 6：绿地商业模式

低成本体现在两个方面：拿地价格较低、政策优惠。出于产品定位的优势，地方政府通过政府政策性的照顾和奖励，可以大大降低投资成本。

2010年绿地获得银行授信近500亿。良好的银行关系、大额度的授信，为项目的运转提供了资金支持。低成本、差异化竞争的驱动，银行信贷的背后支撑，是绿地集团近年全国扩张的基本模式。在全国扩张的战略下，绿地最初每个省市原始投资一到两亿，通过杠杆效应撬动十到二十亿的效益。据行业内评价，绿地在超大型项目开发过程中，土地一级开发与银企关系的互动，也有创新举措。

2、“新城战略”模式

绿地集团的“新城战略”已经形成了较为成熟的集聚开发模式，即通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型综合项目，充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，从而带动人口导入和商业能级提升，形成产业、居住、社会事业、基础设施和生态环境配套发展的联动效应，迅速提升新城整体经济的能级。

以前新城战略多应用于二三线城市，通过获取二三线城市中的巨幅成熟地块来进行开发。现在这一模式也广泛应用于绿地的大本营——上海。这种方式的优势是地价较低，风险比较好控制。绿地的新城模式选址在城郊结合部，打造综合性物业，代表新区城市发展方向。

图表 16：绿地集团“战略合作协议”一览

近年来，绿地集团获取土地，多是通过公开出让方式，其中挂牌方式居多。2009年新获取的土地中，除合肥市政务区土地为通过拍卖取得，其他土地皆是以挂牌方式获取，少有竞争者。

新城战略所需要的超大片土地，会带来超大的资金压力。绿地集团针对这一情况，特别注意加强与政府的战略合作。

绿地擅长的超高层建筑项目，能够获得政府的支持，捆绑土地平衡资金。绿地南昌国宾馆项目，捆绑了三块住宅用地。济南超高层项目，捆绑 2000亩地。

战略取胜，是最高层次的竞争。做政府想做的事，让绿地项目融资大多有了保障，并获得了当地政府的“信任溢价”，绿地也因此赶上中国城镇化大趋势，越做越大，从上海的地方开发商，跃升中国地产界“第一集团军”行列。

图表 17：绿地土地策略

例如：“郑州会展宾馆项目”郑州新区为绿地集团提供了如下的优惠政策：  郑东新区管委会以招标、挂牌或拍卖方式之一向投资方提供郑州会展宾馆项目的土地使用权。项目按期竣工后，郑东新区管委会按照土地出让金等值金额向绿地集团进行奖励性补助。

 自郑州会展宾馆建成营业之日起五至八年内，郑东新区管委会按照郑州会展宾馆经营过程中所交纳的营业税、所得税地方留成部门的等值金额对投资方进行奖励性补助。 郑东新区管委会不再审批郑东新区 CBD范围内其它五星级专业大型酒店新建项目，并将郑州会展宾馆作为郑东新区各类大型会展活动的专门接待酒店，其它大型会议的接待优先在郑州会展宾馆进行。

 郑东新区管委会对郑州会展宾馆的建设将提供全力配套支持，建设过程中提供“一条龙”服务，免收郑州会展宾馆项目的市政配套费、协调水、电、气、暖等基础设施管线辅设到地块红线，并协调供水、供电部门以优惠的价格提供服务。 以优惠的价格为投资商另行提供适当土地进行商业开发。

3、多元化的发展方向——双核、多轮驱动

绿地的产业多元化模式表明了其做大做强的目标，同时，产业间互相支撑，提高了集团整体发展的稳定性，逐渐形成了地产、能源和金融“三产鼎力”的布局。

绿地集团以“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”作为其多元化发展战略。2008年，绿地集团明确将能源作为 2005年以来一直探索的第二主业。

就房地产开发而言，未来三年，绿地仍将突出房地产主业地位，目标做成中国最有竞争力的地产企业。绿地房地产产品突出住宅，兼顾发展高端商业地产，商业和住宅形成互动；全国化城市布局，多项目产品互动。

在绿地董事长张玉良看来，仅靠一个产业做到营收 500亿甚至 1000亿元的企业稳定性很差，受市场波动影响大，必须找到一个能与之相平衡的产业使企业“两轮驱动”。

2008年能源产业板块实现销售收入近100亿元。2008、2009年，银行对能源的松闸也要比地产早，为绿地在本轮的扩张提供了融资支持。

同时，上海作为能源消耗量大的区域，发展能源还可以有效解决当地政府的燃煤之急，绿地“做政府想做的事情”的发展内涵，使企业得到政府坚定支持。另外，2009年 3月份，绿地作为主要发起人联合其他 11家企业法人成立上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司，注册资金人民币 3亿元，是目前全国范围内资本规模最大的小额贷款公司。绿地希望在三年内使其成为自主银行，通过这个平台拥有一个类似于金融企业的载体。

绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑，产生互动，在绿地的思维中，地产融资资本量比大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。

着重发展商业地产

绿地选择了做超高层，做商业综合体。住宅是短线投资，商业地产是中长期投资，把两者结合起来，保障了现金流滚动的良性循环。

另外，绿地顺应中央 2007年大力发展现代服务业的政策，现代服务业的载体是商业地产，积极发展商业地产，逐步增加商业地产比重。

未来三年，绿地计划突出房地产主业，目标做成中国最有竞争力的地产企业。具体会突出住宅，同时发展高端商业地产，商业和住宅形成互动。

绿地商业集团前身为上海绿地资产管理有限公司，下辖 15家控股子公司，并参股 10余家公司。其业务范围涵盖实业投资、商业管理、酒店管理等。

自 2003年成立以来，负责绿地集团在全国范围内商业地产项目的开发、经营和管理工作。根据发展规划，上海绿地商业集团的未来目标是：成为具有以商业需求管理和产业链资源集成为核心竞争力的商业地产开发、经营和服务的产业集团。业务遍及全国 10多个重要城市，涉及商铺、酒店、写字楼、工业厂房、会展中心、休闲娱乐等多个领域。目前已经与洲际、豪生 等几家国际著名酒店管理公司、吉盛伟邦家具集团、易买得超市连锁等建立了全面合作伙伴关系。

四、产品线研究

1、产品线特点

绿地集团一直以来是以开发普通住宅为主，近年来逐步加大了商业地产开发的力度，谋求长期收益。逐步转向商业地产和现代服务业，向办公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。

目前绿地新增项目基本以综合性项目为主，70%-80%是住宅，20%-30%是商业地产。住宅市场，一直以来绿地产品大多数集中于中端市场，主要针对中产阶级。数据显示，绿地房地产收入的95%来自于中低端市场。包括新里品牌、老街坊品牌、世纪城等系列。

绿地在商业地产领域也将产品线拉长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。

为了顺利进入二三线城市，绿地选择了做超高层，做商业综合体。住宅是短线投资，商业地产是中长期投资，把两者结合起来，保障了现金流滚动的良性循环。

2、住宅产品线

绿地集团住宅产品形成了以“新里”、“老街坊”、“世纪城”、“文化楼盘”、“都市豪宅”命名的五个产品品牌。产品类型以城市栖居、城市改善类型产品为主，以刚性消费者为主要客户对象。

绿地的“新里”、“老街”品牌属于郊区栖居产品，在绿地集团的产品类型中数量最多。“新里”旗下的住宅都按一定标准建筑，栖居空间与商业空间有机组合；尽可能保留具有一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。建筑类型多为高层、小高层，户型面积以80平方米的2 房和100平方米左右的3 房为主力户型。

“老街”品牌创意源于海派建筑文化和现代居住文化的深入挖掘与探索。核心理念以石库门建筑符号和里弄空间序列为形，营造生态环境、人文环境和智能环境全面提升的现代居住生活空间。

“世纪城”则属于城市改善型住宅。“世纪城”品牌的住宅项目占地项目面积大，均为百万平米以上的大盘。建筑类型为小高层，以 100平米的2 房为主要推案户型。通常选址在城市中心区外围，交通便捷但是周边配套设施任不完善需要再发展。

除了满足刚性需求类型的产品外，绿地集团对于高端产品也有所涉及，但所占比例较低。绿地集团注重产品的文化内涵，作为一家在上海起家的房地产开发企业，对于上海的海派文化有很深的理解，并将这种理解充分表现在其开发的产品中。无论是从产品品牌的命名上，还是产品的规划布局、建筑风格上，始终贯彻“海派文化”的理念。

图表 22：绿地产品发展脉络

在绿地的上海总部，有一个由数十位年轻建筑师组成的研发中心，研究新材料运用，研究建筑节能，设计创新房型。在住宅新房型设计时，绿地把握一个“三七开”原则，一个大型楼盘中，70%是适销房型，讲究卖得快，30%则必须是创新房型。

创新开发，也要考虑当地居民的购买力，以提高性价比来化解高房价，是绿地常用的市场策略。国家规定 90平方米以下的属普通住宅，可享受税收优惠，绿地通过巧妙设计，增加套内面积，让 90平方米住宅“享用”到 150平方米使用面积。政策还规定，2.2米以下不算可售面积，绿地在设计时，就将低于 2.2米的阳台部分向外推伸，做成可室内活动的“内阳台”，等于降低了实际使用面积的售价。

五、典型项目  综合体项目代表——超高层

1、南京绿地紫峰大厦

南京绿地紫峰大厦位于南京南鼓楼区鼓楼广场，建筑高度约 450米，总建筑面积约 24.5万平方米，建筑楼层 89层，锁定了江苏第一高、世界第七高的地标地位。

该项目为上海绿地集团与南京国资集团联合开发。大厦将由全球规模最大的酒店管理公司——洲际酒店集团入驻 42到 81层，打造六星级标准、洲际在全球最高的酒店；由美国朗润城市开发集团负责高档购物中心的商业运营。

2、南昌绿地中央广场

绿地·中央广场，位于江西省南昌市红谷滩中心区，占地 173亩，总建筑规模 43.5万平方米，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住、等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性“城市综合体”。 综合体项目代表——商业综合体

3、上海梅陇镇·新都会

梅陇镇·新都会项目，总占地 5.43公顷，计容总建筑面积 8 9000平方米，涉及业态包含“餐饮、娱乐、健身、购物、国际酒店、高档商务办公”等多种功能，是绿地集团 06年重点打造的 4大商业项目之一。梅陇镇项目位于闵行区梅陇镇新中心的核心位置，具备了构建“现代产业集聚区”的先天优势。绿地集团将长期持有经营。

梅陇镇新都会是区域内较大的一个综合性项目，涉及业态包含餐饮、娱乐、健身、购物、国际酒店、高档商务办公等。 城市改善类代表

4、上海·绿地世纪城

总建筑面积近100 万平方米，分四期开发。其中一期上海春天，二期世纪同乐，三期绿地世家，四期待建；包括住宅、沿街商业、会所等。以 100平米的 2 房为主要推案户型。

 城郊栖居类代表

5、成都·新里

栖居空间与商业空间有机组合。建筑类型多为高层、小高层，户型面积以 80平方米的 2房和 100平方米左右的 3房为主力户型。

 高档产品类代表

6、上海·柏仕晶舍

房地产融资研究开题报告 第6篇

1．本课题的研究背景及意义 1)背景

房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。2)意义

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力已成为企业乃至整个行业健康发展的决定性因素。房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。

资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是发展时期，都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强，因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资计划能够适应政策和市场的变化，从而保证资金顺畅流转，将风险尽量降到最低，防止危机的发生。

2．本课题的研究现状 1)国外相关研究现状

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。

美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。

对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。

Robert Taggart(2004)在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。

日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。

2)国内相关研究现状

我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20％～30％间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60％来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。

洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。

吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在《当前房地产业融资渠道分析》中指出：融资包括内部和外部融资两部分。

内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。

胡军(2007)在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。

国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。

3．本课题的研究内容 1)房地产企业融资的特征 2)房地产企业融资的渠道 3)房地产企业融资面临的问题 4)房地产企业融资对策

4．本课题研究的方法：

（1）联系实际法。联系我国房地产企业融资现状中存在的问题，提出相对应的办法及建议。

（2）综合分析法。对各种融资方式的优劣势进行综合分析，得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。

（3）比较研究法。对各种融资方式的优劣势进行比较，寻找出适合我国国情的房地产融资机制。

5．本课题的实行方案、进度

07年11月——07年12月在导师的指导下检索文献，搜集资料； 08年1月完成开题报告，并通过评审；

08年2月——4月完成论文初稿，并经导师审查； 08年4月——5月论文修改，导师再审批提出建议； 08年5月15日论文定稿，19—20日参加论文答辩。6.预期效果

本课题最终将以论文的形式展现研究成果。

7、其他有关问题或保障机制：

（一）由于我国房地产企业数量多，且各不相同，关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。

（二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。

（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献，对相关理论知识比较熟悉。

（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。8.参考文献

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