房地产消防工程合同（精选8篇）

房地产消防工程合同 第1篇

消防工程设计合同

甲方：乙方：

根据中华人民共和国消防规范要求和甲方的实际，甲方委托乙方消防工程设计，经双方协商，达成如下条款：

一、工程名称：

二、工程地点：

三、工程范围：

四、工程总造价：经双方协商定价为￥元大写人民币：。

五、付款方式：

1、合同签订生效后。

六、甲方责任

1、向乙方提供消防工程设计所需的有关资料。

2、为乙方消防设计工作提供便利条件。

3、按合同条款向乙方支付设计费。

七、乙方责任

1、根据甲方的要求按时、保质完成消防工程设计（甲方资料提供齐全后15日内提交消防工程设计方案）。

2、保证设计方案审批通过。

八、补充事项：

1、甲方如未能按时支付乙方设计费，乙方设计工作可以顺延。

2、如果乙方的设计方案没有通过审批，甲方根据《中华人民共和国合同法》可以向乙方索赔。

3、为使整项工程近期、按质、按量顺利进行，乙方根据甲方的要求，负责与公

安消防部门联系及时沟通情况，确保设计工作顺利完成。

九、本合同一式四份，甲方双方各执两份，同样具有法律效力，合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方：乙方：

负责人：

联系人：

电话：

地址：

签约日期：

年月负责人： 联系人： 电话： 地址： 日签约日期：年月日

房地产消防工程合同 第2篇

抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。

一、抵押在建工程状况：_________。

1．坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________平米。

2．建筑结构：_________。设计层数：_________。用途：_________。

3．资金来源：_________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。

4．已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。

5．土地使用权取得方式：_________。使用年限：_________。

6．土地面积：_________。地区类别：_________。

7．土地使用性质：_________土地证号：_________。

8．土地评估现值：_________元整。

9．在建工程及土地总值：_________元整。

二、抵押人将上述在建工程全部／部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交_________保管。

三、抵押权人同意在建工程评估现值_________％以内提供贷款。贷熬总额为：（币种：_________）_________元整。

抵押贷款期限_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

付款方式：_________

四、抵押人保证将该款项用于_________。抵押人同意按本合同所定之贷款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇国家调整利率或计息办法，自调整之日起按调整后的规定计息。

五、还款方式：_________。

六、双方商定，抵押在建工程的保险事宜按以下第_________款办理。

1．由抵押人向保险公司投保。保险费用由抵押人负担，保险凭证交抵押权人保管。在本合同有效期内，当抵押工程因保险事由毁损灭失时，抵押权人为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付贷款本息和罚息，抵押权人有权另行追索。（已投保的，填写下列（1）（2）款）

（1）投保价值：_________元整。

（2）保险期限：_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2．双方再另行约定。

（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人有权依法对抵押工程及土地使用权提出诉讼保全。

（2）向房地产市场管理部门提出申请，对抵押工程及土地使用权进行拍卖，拍卖所得价款，按有关规定依次偿还、若不足清偿贷款本息及罚息。抵押权人有权另行追索。若超出所欠贷款本息及罚息，所余部分返还给抵押人。

七、抵押期内，抵押人必须保证该工程的安全、完整，正常施工。其贷款的使用应接受抵押权人的监督、检查。

八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将该工程转让或以其他交易方式处置。

九、抵押期内，抵押人必须交纳有关部门对该工程所征收的任何税费，并保障该工程免受扣押或涉及其他法律诉讼。

十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支付违约金或赔偿实际损失。

十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，或逾期不能偿还贷款本息的，抵押权人有权采取以下处置方式：

十二、企业法人分立、合并或更名，本合同的权利义务随之转移、变更。

十三、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产市场管理部门办理合同注销手续。

十四、本合同的附件：_________等，构成本合同的整体。完整的合同整体方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押双方各执_________份，房地产市场管理部门存档一份。

十五、本合同经房地产市场管理部门登记鉴证方可有效。

十六、特约：_________。

抵押人（盖章）：_________抵押权人（盖章）：_________

地址：_________地址：_________

法定代表人（签名）：_________法定代表人（签名）：_________经办人（签名）：_________经办人（签名）：__________

________年____月____日_________年____月____日

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│鉴（公）证意见：│

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│经办人：鉴（公）证机关（章）│

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│年月日│

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│（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）│

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房地产消防工程合同 第3篇

一、合同管理在房地产建设项目具有的作用和意义

在进行合同管理前, 我们先要弄清楚合同管理在房地产建设项目中所具有的重要作用和具体意义。合同的履行贯穿于项目从勘察设计到施工以及最终项目竣工交付的整个过程起主线作用, 另外在房地产建设项目管理工作中合同管理是处在核心位置上的。

(一) 合同文本在房地产项目建设全过程的决定性作用

项目的工程任务被分配到各个合同文本中, 并在文本中对与之相关的任务进行详细描述, 项目中需要的原材料、机械设备以及工程的各项设计与施工相互间的任务分配和协调关系等都是通过合同文本来规范的。房地产项目系统内的组织关系也是采用合同文本加以确认, 用于表述工作任务的分配, 规范系统内各方的权力与责任义务关系, 它对房地产项目的管理系统与组织关系能够产生直接的影响。在房地产项目中, 项目任务的承发包合同文本是具有法律效力的文书, 是用于调控项目参与各方经济、责任关系的重要工具。同时合同文本也是双方在项目建设中处理争议的依据。因此合同文本在房地产项目建设全过程中都是极具权威性的, 必须予以高度重视。

(二) 合同管理是房地产项目管理中的核心

房地产项目建设的周期相对较长, 涉及众多内容, 合同涉及的资金大、覆盖范围广、内容也较为繁琐。运用合同管理将房地产项目的建设规划和建设目标实现, 并将项目的投资计划、质量目标和工期要求进行有效的归集实行统一管理。从项目的勘察设计开始直至项目的交付, 整个过程中合同管理都发挥着中心作用, 合同管理必须严格, 这样才能保证房地产项目建设的各项目标要求的实现。

二、房地产项目中合同管理的要点分析

合同管理在房地产项目管理中处在中心地位, 我们在实施合同管理过程中要紧紧围绕项目合同管理工作的要点来展开, 这样才能够实现对房地产项目进行切实可行、高效管理的目标。为此我们可以从以下几个方面着手分析房地产项目合同管理的要点。

(一) 合同管理体系的构建

房地产项目是一项需要多方参与, 共同协调来完成建设任务的工程。其中包括业主方、勘察设计方、施工方、监理方、材料和设备供应商以及保险公司、银行和政府相关部门等。它们相互之间的关系交为复杂, 处在以业主方为纽带的系统中, 能否应对和协调好各种相互关系直接影响房地产项目建设的成败。合同管理也是一项专业性强, 要求较高的工作, 合同管理人员不仅要有牢固的专业知识, 同时还必须精通房地产项目的各项业务流程, 通过对各部门合同管理要素的分析辨识, 理清它们之间的相互关系, 并将这些关系构建成要素系统, 这样在相关项目的合同商榷、签订、修订、终止或解决争议中运用这个要素系统去处理相关责任、经济甚至法律关系。从而构建起房地产项目合同管理体系。在设计房地产项目合同管理体系时, 应使所确定的合同文件的原则和方案能够适合于各个不同时期。应建立满足合同签订期和实施期内保证合同要素的协调一致性的框架体系。

在各项合同的签订中, 要做到切实维护企业的利益, 这样才有利于企业的长远发展。对于各种类型的标准合同文和本合同条款要严格遵守, 把握好所签合同的正确方向, 同时要积极维护合同中其他方的权力。有时候需要签订补充合同条款, 这就需要结合实际情况, 具体问题具体分析, 在不损害它方利益的同时尽可能的保证自身利益。合同管理部门要切实负起对补充条款的审核责任, 这样才能使补充条在后续的实施中顺利进行。

在所签订的合同履行过程中, 要不折不扣的完成合同规定的任务, 保证合同目标的实现。这就需要落实好合同的实施者, 让实施者充分了解在合同的不同时期所需实现的具体目标, 然后由实施者将管理目标付诸实现。在执行过程中还应当做到定期进行执行情况的汇报, 同时对各个部门合同的执行情况进行定期检查是合同管理部门需要做的, 这样就能真正的起到对合同实施者的监督作用, 最终使各项合同任务和目标得以落实。最后将合同的执行情况纳入到绩效考核中去, 这样能够极大地调动合同实施者的工作积极性, 使合同要素系统各要素之间的协调性得到保障。

(二) 合同管理制度的完善

在构建出了合同管理的体系后, 还需要对房地产项目合同管理的制度进行完善。合同管理是以制度化、标准化作为基础的, 所以必须创建出与企业的发展相配套的合同管理制度, 这样才能够增强合同管理人员的工作积极性。要想真正提高管理制度的执行力就应当辅以各种类型的管理标准, 将漏洞有效的封堵防止由于合同原因对企业造成的损害。

将合同管理工作进行这样的描述:通过一定的方法, 把合同管理的工作要求与方法转换成工作程序, 这一过程就是合同管理的程序化。程序化的好处在于把合同文本及其分析文件传达给责任人, 使合同的各项规定在房地产项目管理体系的构建过程里即被落实。使各项合同的关系更加协调, 合同所明确的各种权利更加清楚, 实现合同的档案化管理, 实现对项目的实时跟踪, 发现问题及时解决, 保证对项目投资、工期和质量的有效监控, 程序化的过程如下。

将合同的台账与档案管理进行程序化。在制定程序时既要保证使用标准编号收发、归档和保存合同, 同时将合同从谈判开始直至争议解决的全过程内容进行记载, 保证进行后评价时资料的完整性。签订合同时的管理程序化, 对不同合同需取得的目标要清楚, 对于合同实施中可能出现的情况要进行预判, 充分体现例外管理与程序化管理的有效结合。

合同履行过程中的管理程序化。在保障合同全面履行的原则下, 将合同的目标管理跟考核管理相结合, 从而能够预判和发现合同在履行时的问题, 便于对合同信息的反馈、跟踪和监督。使房地产项目中的合同都能被高效实施, 使开发项目保质保量的完成。合同的变更与索赔管理的程序化。变更与索赔是偏离计划的, 具有不可预知性, 在设计程序时, 要明确处理原则, 使变更与索赔的处理简洁高效。

三、结语

要想切实提高房地产建设工程项目合同管理水平, 就需要对房地产项目所涉及的合同类型、合同范围等有较深入的认识。掌握项目的不同阶段之间的合同要素的内部联系, 进而对项目的合同、投资、工期、质量等全方位管控。通过构建房地产项目合同管理体系和对合同管理制度进行完善等措施保证合同管理的可行性和高效性, 通过运用合同管理不断提高房地产项目的效益。

参考文献

[1]石磊, 李青.房地产开发企业建设项目合同管理[J].广东轻工职业技术学院学报, 2003, 12 (4) :14-15

[2]成虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑出版社, 2001.

[3]扶庆鹏, 郭立.构建以合同体系为中心的房地产开发项目风险分担管理模式设想[J].管理观察, 2009 (18) :75-77

论房地产居间合同 第4篇

摘要：房地产居间合同是居间合同的一种，既有居间合同的基本特征，也有其自身的特点，现实中房地产居间合同的操作实践存在诸多需要规范之处。近年来，房地产行业发展迅猛，房地产居间业务成为涉及普通百姓生活的一件大事，要在房地产居间业务纠纷中厘清各种关系，明确权利义务，预防纠纷的发生，保护委托人和相对人的合法权益，则必须从房地产居间合同的基本理论入手，深入分析，寻求解决之道。

关键词：房地产；居间合同；诚实信用原则

中图分类号：DF525文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)08-0124-03

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服務，委托人支付报酬的合同。居间合同既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。房地产居间合同是指居间方(现阶段主要是拥有法人资格的中介组织)向委托人报告订立房地产交易(买卖、租赁等)合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人或相对人支付报酬的合同。

一、房地产居间合同的主体

房地产居间合同一般有三个主体：委托人、居间人、相对人，委托人是指委托居间人买卖、租赁房屋的当事人；相对人是指居间方依靠自己能力寻找的不特定的买卖或租赁房屋的当事人；居间人主要是指为委托人或委托人与相对人提供居间服务，具备房地产经纪人资格的法人实体。对于委托人和相对人，我国法律未作特别规定，按照民法的基本原则，只要当事人具有民事行为能力即可作为委托人或相对人，即其可以是公民、法人和其他组织，对于出卖或出租房屋的主体而言，则必须是房屋的合法权益人，即或者是房屋的产权人或者是拥有合法处分权的权益人。

对于房地产居间人，我国法律则有严格的规定，在立法上主要是基于对交易安全和当事人利益保护考虑，因为居间人和委托人、相对人的信息不对称情况非常突出，居间人极有可能利用自己的优势去实现利益的最大化，甚至不惜损害委托人的利益，故而对房地产中介机构的设立和从业人员的资格审核进行严格规范，旨在平衡居间人与他人之间的利益关系，保护当事人权益，维护公平的市场秩序。

建设部于2001年8月15日修正并发布的《城市房地产中介服务管理规定》第lO条规定：“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。”国家工商行政管理总局于2004年8月28日发布的《经纪人管理办法》第二条规定：“本办法所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。”上述两规定均属于部门规章，一个是设立经纪人的“一般法”主体可以是公民、法人和其他组织，另一个是设立房地产中介机构的“特别法”，要求按照《公司法》第二章规定设立法人。在这两个部门规章的适用上，应当按照特别法优于一般法的原则，设立房地产居间中介组织依据《城市房地产中介服务管理规定》和《公司法》的规定设立具有独立法人资格的有限责任公司或股份有限公司。这就排除了公民个人以自己名义从事房地产中介业务，从而在主体方面保证了房地产居间合同只能由房地产经纪机构和委托人或相对人订立。《城市房地产中介服务管理规定》第15条则更为明确的规定：“房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。”

二、房地产居间合同的分类

《合同法》第424条规定，居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，该条同时也是《合同法》对居间合同的一种隐性分类，即主要分为报告居间合同和媒介居间合同。所谓报告居间合同，是指居间人受委托人的委托，为其寻找合乎要求的第三人，从而为合同的订立创造机会；所谓媒介居间合同，是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同，即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间。促使双方订立合同。实践当中房地产居间合同还可以是报告居间合同与媒介居间合同兼而有之的结合体。可称为混合居间合同。

由于《合同法》并未能明确指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法律适用方面存在一定的障碍。比如说，报告居间，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应尽到忠诚义务为委托人寻求机会订立合同。在合同达成时，居间人应当只能向委托人要求支付报酬；而媒介居间，居间人仅扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，居间人可依照《合同法》第426条规定向合同当事人要求支付报酬。居间人的法律地位有相应的变化，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利义务。实践中普遍存在的，除了上述两种形式外，还有一种是报告与媒介居间两者相结合的形式，可统称为混合居间；报告是媒介的必要前提，媒介是报告的承接结果。在房地产中介领域，混合居间形式占了绝大多数，牵线撮合并完成交易手续最为普遍，房地产经纪人可向买卖双方收取报酬，但另有约定的除外。

三、房地产居间合同的性质

《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可见，居间合同是双务合同、有偿合同、诺成合同、非要式合同。

房地产居间合同的双务性是指双方当事人都享有权利和承担义务的合同，双方的债权债务关系呈对应状态，即每一方当事人既是债权人又是债务人，当事人均享有抗辩权，但依据居间合同性质可知，委托人享有先履行抗辩权，就是在居间人诉请支付报酬时，委托人有权要求其先履行合同约定的义务，但居间合同中规定居间人有权预收服务报酬的则另当别论。

双务性的一个重要特征就是有偿性。服务报酬是房地产居间服务的对价。房地产居间服务报酬是房地产居间服务的对价。《城市房地产中介服务管理规定》第18条规定：“房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。”因房地产居间合同是由房地产经纪机构和委托人订立，有权收取房地产居间服务报酬的当然只能是房地产经纪机构，而不是房地产经纪从业人员个人。因此，委托人在支付条件成就时或者合同约定可预收报酬的时间届至时有权向居间人支付居间服务报酬，如果此时居间人提出以个人名义打收条或者由房地产经纪机构开具收据，委托人有权而且应当拒绝。

房地产居间合同是诺成合同，即双方当事人意思表示一致即可成立的合同，而无须交付标的物或以提供任何服务作为合同成立的条件，合同成立后，对当事人具有法律约束力，任何一方不履行约定义务即构成违约。

房地产居间合同是非要式合同，法律没有规定该类合同必须采取某种形式。在实践中，多由房地产居间人自行拟定格式合同，条款明显对其有利，加重当事人的责任，有时甚至显

失公平。故委托人、相对人在签订居间合同时应持慎重态度。

四、居间人的严格义务

我国法律对于居间人有严格的规定，这主要是基于对交易安全和当事人权益的维护考虑。《合同法》第425条规定，居间人有如实告知的义务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该条即是对居间人义务的规定，但过于简单，笔者认为，居间人的义务包括如下内容：

(一)报告订约机会或媒介订约的义务

依据《合同法》第424条居间合同的定义，居间人向委托方报告订约机会或提供订约媒介是居间人在居间合同中承担的主要义务。

(二)诚实信用义务

诚实信用是民法的基本原则之一。在民法上，诚信原则被称为债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”。对于双方当事人信息不对称或订约地位不平等的合同来说，信息优势方或地位优势者尤其应该主动信守诚实信用原则，诚实信用原则旨在谋求当事人利益的平衡和调和，居间人在履行居间合同时任何隐瞒、不实告知、泄露信息或私自牟利均是对该原则的违反。

诚实信用原则是一项道德准则，而且是市场经济最基本的道德准则。作为居间人，无论合同是否写明诚实信用原则，都应该做到恪守诺言、讲求信用、诚实不欺、以信为本，不损害他人利益。

但在司法实践中，诚实信用原则的内容极为概括，属于法律原则，在绝大多数情况下不能直接适用合同争议的解决，乃属一白纸规定。所以，有必要在签订居间合同时予以具体化、明确化。居间人的忠实义务是民法上诚实信用原则的具体化，《合同法》第425条规定了居间人的忠实义务，忠实于当事人的利益是指居间人就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，则丧失报酬请求权并应当承担损害赔偿责任。忠实义务还包括居间人不得利用履行居间合同所获得的信息违反法律牟取私利，更不得对订立合同实施不利影响。

(三)保密义务

居间人在履行居间合同时获悉的委托人的商业秘密以及影响委托人定约的其他信息，应当保守秘密。对于居间人在履行合同时得到的相对人的信息在委托人尚未使用该信息前，居间人负有保密义务，如违反保密义务致使当事人或委托人的利益受损害，应承担损害赔偿责任。

五、居间人的报酬请求权

《合同法》第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。上述两条是合同法对于居间报酬的规定。对此，笔者认为应作如下解读。

(一)居间人报酬请求权成立的条件

居间人促成合同成立的，有当然的报酬请求权，对于报酬数额有约定的从约定。没有约定的，按照合同法第6l条确定，如仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。所谓合理是指如居间人所付出的时间、精力、物力、财力、人力以及居间事务的难易程度等因素来确定。即只要居间人促成合同成立的，就必然享有报酬请求权，无论是否约定，这是由居间合同的有偿性所决定的。

这里涉及到的一个问题就是如何判断合同的成立?标准有二：一是看委托人与相对人是否订立合同，至于合同是要式还是非要式，是诺成还是实践，是有偿还是无偿，是即时生效还是附条件或附期限(这里涉及到合同的生效条件与合同履行问题，系属委托人与相对人之间的事。不影响居间人的报酬请求权实现)则在所不问；二是看居间人的活动对合同成立的作用大小，居间活动真正起到加快速度、降低难度、节省成本的，应认定为促成合同成立，即合同的成立与居间人的介绍有直接的因果关系，对于对合同成立仅是提供辅助信息的，則不享有报酬请求权。这两个标准缺一不可。

关于合同成立后，因某种情形无效或被撤销。是否影响居问人的报酬请求权，有人认为，如果所促成的合同属无效或可撤销的合同，不能视为促成合同成立，居间人仍不能请求支付报酬。笔者认为不妥，因为合同成立是取得居间报酬的法定条件，而合同成立与合同履行中的瑕疵(或被撤销或因一个当事人原因而不能履行)是当事人之间的事，只要居间人提供了真实有效的信息，促成合同，就当然享有报酬请求权，这符合合同相对性的原则。如果以合同生效或完全履行作为居间人报酬请求权的前提，那么势必使居间人承担保证合同生效或履行的担保责任，这与仅取得居间报酬的居间人权利不对等。除非当事人与居间人约定，以合同的生效或履行为居间人报酬取得权的成立条件。若因居间人提供信息虚假导致合同无效的，则居间人自动丧失报酬请求权并应赔偿损失。

居间人取得报酬的，其因居间活动所支出的费用皆由其自行承担，不得要求委托人另行支付。

对于未促成居间合同的，是否就一定丧失报酬请求权呢?对此不能一概而论。若当事人双方约定在未促成合同成立的条件下，居间人仍可依其劳务的支出而获得一定的报酬，则应当尊重当事人的意思，从其约定。即“有约定，从约定，无约定，按法定”，充分尊重当事人的意思自治。若无该种约定，则居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。该费用与前述报酬在性质上不同。在数额上以能够满足基本的居间花费为准。

(二)居间报酬的给付义务人

居间合同一般是由委托人给付报酬，但在实际中，亦存在相对人给付的情形，这完全视房地产市场的行情和当事人的约定而定。给付义务人的确定在签订合同时必须予以明确，通常意义上委托人是当然的给付义务人，如没有特殊约定，居间人只能向委托人主张报酬，而不能向相对人主张。

(三)居间报酬的性质

房地产居间服务报酬在本质上是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体。房地产居间服务报酬是对房地产经纪机构开展居间业务时付出的人员劳动、花费的资金和承担风险的总的回报。而不仅仅是房地产经纪从业人员的劳动报酬。现在社会上不少人在接受房地产经纪机构的居间服务并顺利成交后。认为房地产经纪机构所提供的居间服务只是带看房、进行撮合，与约定的居间服务报酬金额并不相称，因而拒绝支付约定的金额。这部分人可能是把房地产居间服务报酬等同于房地产经纪从业人员的劳动报酬了，没有意识到房地产居间服务报酬在本质上是劳动收入、经营收入、风险收入的综合体。而且居间报酬是在数额上要大于从业人员的劳动报酬。

六、居间人的赔偿责任

《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件，即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人才会承担损害赔偿责任。但是否意味着居间人对所提供信息的真实性承担保证责任?笔者认为，居间人对所提供信息的真实性应当承担保证责任，原因在于居间人是从事居间活动的专业人士。委托人正是基于对居间人的信任而委托其进行居间活动，委托人相信以居间为职业的居间人在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力，其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷的途径，居间人应该对信息的真实性负责。至少在合同成立之前信息必须是可信的，居间活动的专业性决定了提供信息的可靠性。如果因信息不实给委托人造成了损失，则委托人有权要求居间人赔偿。需要说明的是，在此不论居间人的主观方面是故意还是过失。居间合同的有偿性亦决定了居间人负有提供真实信息的义务，委托人支付报酬和取得真实信息是对应的，因信息的不实造成损失委托人当然有权要求赔偿。

目前，房地产居间行业出现纠纷大致可分为如下几类：一是居间人为了促成交易，作虚假宣传，如承诺房屋前公共空地可以为买受人个人所用。二是房屋内较为隐蔽的瑕疵或质量问题故意不告知，包括公共设施或内部水、电、气供应的缺陷等。三是办理产权证过程中的居间人代办手续多收费、滥收费。侵害买房人利益的事。四是居间人虚假买入，不过户，然后转手卖给买受人。赚取大额差价问题。

近年来，房地产行业发展迅猛，房地产居间业务成为涉及普通百姓生活的一件大事，如何在房地产居间业务纠纷中厘清各种关系。明确权利义务，预防纠纷的发生，保护委托人和相对人的合法权益，则必须从房地产居间合同的基本理论人手，深入分析，寻求解决之道。

房地产消防工程合同 第5篇

（一）承发包合同造价过程控制

造价过程控制程序的一系列特别约定

1、约定开发商按工程形象进度分段提供施工图的期限和开发商组织分段图纸会审的期限；（施工图及图纸会审）

2、约定承包商收到分段施工图后提供相应工程预算以及开发商批复同意分段预算的期限；经开发商认可的分段预算是该段工程备料款和进度款的付款依据；

3、约定承包商按经开发商认可的分段施工图组织设计和分段进度计划组织基础、结构、装修阶段施工；合同规定的分阶段进度计划具有决定合同是否继续履行的直接约束力；

4、约定承包商完成分阶段工程并经质量检查符合合同约定条件向开发商递交该形象进度阶段的工程决算的期限，以及开发商审核批准的期限；

5、约定开发商拨付承包商各分阶段预算工程款的比例，以及备料款、进度款、工程量增减值和设计变更签证、新型特殊材料差价的分阶段结算方法；

6、约定全部工程竣工通过验收后承包商递交工程最终决算造价的期限，以及开发商审核是否同意及提出异议的期限和方法，双方约定经开发商提出异议，承包商做修改、调整后双方能协商一致的，即为工程最终造价；

7、约定承发包双方对结算工程最终造价有异议时的委托审价机构审价以及该审价机构审价对双方具有约束力，双方均承认该机构审价对双方均具有约束力，双方均承认该机构审定的即为工程最终造价；

8、约定双方自行审核确定的或由约定审价机构审定的最终造价的支付以及与工程保修预留款的互相关系和处理方法；

9、约定结算工程最终造价期间与工程交付使用的互相关系及处理方法，实际交付使用和实际结算完毕之间的期限是否计取利息以及计取的方法。

（二）工程质量问题及合同正确约定

工程出现质量问题，主要集中在以下几个环节：

1、开发商、材料供应商、制造商及施工承包商各个环节，由于利益关系可能产生问题；

2、设计、施工不当可能导致工程质量问题；

3、招投标失控及工程转包导致工程出现质量问题；

高度的合同质量意识决定了工程的高质量，在建筑工程施工合同中应对工程质量作出明确或具有可行性的约定：如

1、质量等级和优质优价的约定；

2、约定质量等级未达到的法律后果；

3、约定双方对材料、设备的质量责任及相应规定；

4、对隐蔽工程再检验的约定；

5、对工程分包的约定和对转包的界定；

6、约定工程质量的分阶段控制及对策。如约定分阶段质量标准及其约束力；约定分阶段质量符合标准是分阶段结算的主要依据；将分阶段质量控制与分阶段结算直接挂钩。

（三）履约可操作性的构成履约的可操作性，是指合同确定的权利、义务关系具备全部、全面履行所必须的程序和期限。期限是指合同规定实施或不实施特定行为从某一时间起到另一时间止的连续时间段。承发包合同的可操作性，首先由期限所决定。而承包商能否按承包合同约定如期交付工程，则由每一形象进度能否均按期完成来决定。确保每一形象进度的按期完成，才能确保投入开工的房地产项目按期竣工。主要包括按形象进度约定付款时间、合同建筑工期期限规定（尤其是群体工程等）、（工程开工、竣工日期往往是计划性的，与其他相关联时，应在合同中予以明确）同时应办理相应的开工确认手续。

1、分阶段设定施工期限并赋予合同约束力，有利于确保工期。如开工日期（如有不确定性，设立确定的日期）、基础正负零、结构封顶、装饰扫尾以及提异议的时间及方式。

2、确切表述每一期限的开始和结束时间，要谨防因期限的“前”无开始、“后”无截止的不规范表述而造成合同履行期限的不可操作性和不确定性。

3、事后明确履约期限的文件要作为合同组成部分，使在签约时尚不明确的事项按照合同约定的确定程序和方式在事后履行过程中及时按时确认。

（三）工程转包和不规范分包的遏制及对策

在建设工程承发包合同的签约和履行中，工程分包是合法的和必不可少的，需要遏制的是转包和不规范分包。

工程分包是指工程承包方按与发包方商定的方案将承包范围内的非主要部分及专业性较

强的工程另行发包给具有相应资质的建筑安装单位承包的行为。

转包则是指工程承包方未获得发包方的同意，以赢利为目的，将与承包内容相一致的工程转让给其他建筑安装单位并不对所承包工程的技术、管理、质量和经济承担责任的行为。不规范分包则是指工程承包方未获得发包方的同意或者虽获得发包方的同意但没有按规定将工程分包给具有相应资质的建筑安装单位造成越级分包的行为。

工程分包的要点：

1、工程分包必须在招投标时事先约定，并在协议条款中明确；

2、分包合同应分送发包方，如与承包合同有矛盾，需以承包合同为准。

3、承包方须保证分包合同的履行，并派出相应管理人员；

4、分包方的任何疏忽和违约，均视为是承包方的疏忽和违约，并由承包方承担责任；

5、分包合同有总、分包之间进行结算，另有约定的除外。

（发包方通过此来加强对工程分包的监督、控制和管理。

xx地产集团全套工程合同目录 第6篇

一、开发报建与前期准备阶段勘察钻探合同下发 工程开工前45天2 施工用水工程合同下发 工程开工前30天3 施工用电工程合同下发 工程开工前30天4 管线迁移合同下发 工程开工前30天5 桩基础施工合同下发 工程开工前15天

二、桩基础及地下室工程监理合同下发 主体开工前30天7 桩检测合同下发 桩基完成前15天8 土方合同下发 桩基完成前15天9 基坑支护合同下发 桩基完成前15天10 土壤氡浓度检测合同下发 桩基完工前主体建筑安装工程合同下发 主体开工前10天12 地下室防水工程合同下发 主体开工前7天内13 人防工程合同下发 主体开工前7天内14 沉降观测合同下发 主体至±0.00前消防工程施工合同下发 主体开工后30天内

三、±0.00至发售电梯购销安装合同下发 销售前4个月中央空调工程施工合同下发 销售前4个月18 销售电梯安装工程合同下发 销售前3个月19 豪华装修配套电器合同下发 销售前2个月20 样板房装修合同下发 场地移交前15天

四、发售至工程竣工屋面钢结构施工合同下发 主体封顶前10天内22 屋面彩瓦铺贴施工合同下发 主体封顶前10天内23 幕墙工程合同下发 主体封顶前10天内天面及室内防水合同下发 主体封顶后7天内铝合金门窗工程施工合同下发 主体封顶后7天内26 阳台栏杆合同下发 主体封顶后7天内外墙涂料施工合同下发 主体封顶后7天内厨房排气烟道施工合同下发 主体封顶后10天内29 变形缝施工合同下发 主体封顶后30天内首层大堂及电梯前室装修合同 主体封顶后30天内31 入户门安装合同下发 主体封顶后30天内32 防火门安装合同下发 主体封顶后30天内33 豪华装修工程合同下发 主体封顶后2个月内34 立体停车设备工程合同下发 竣工前6个月35 有线电视施工合同下发 竣工前5个月

智能化施工合同下发 竣工前5个月37 永久用水工程合同下发 竣工前5个月38 电磁流量计合同下发 竣工前5个月39 煤气工程施工合同下发 竣工前5个月40 永久用电工程合同下发 竣工前5个月

发电机设备购销安装合同下发 竣工前5个月42 宽带网施工合同下发 竣工前5个月

小区室外电力管网工程合同下发 竣工前5个月44 水泵房设备购销安装合同下发 竣工前4个月45 小区市政配套工程合同下发 竣工前4个月46 运动场施工合同下发 竣工前3个月

游泳池设备购销安装合同下发 竣工前3个月48 园林施工合同下发 竣工前3个月

房地产消防工程合同 第7篇

文洪雨泉 党珉

风险防范一：重视工程承包范围条款

《建设工程施工合同》协议书关于工程承包范围的内容属于约定性条款，由承发包双方依据招标文件确定的范围填写。工程承包范围条款是解决合同争议的重要证据，也是合同价款结算、工程变更索赔、确定工程维修、担保范围的重要依据，明确承包范围是合同履行的重要前提。建设工程一旦发生诉讼，通常诉讼周期较长，必然需要耗费很大的人力财力，最终导致工程建设无法顺利进行而致使当事人权益受损，因此房地产企业作为发包人对工程承包范围条款的内容应当给予重视。如上述案例中因发包人在签订合同时，没有准确约定承包范围，以至于在出现纠纷时，不能依据该条款进行有效的证明，为此可能承担不利的合同风险。

为避免类似纠纷发生，笔者建议房地产企业作为发包人在填写该条款内容时应当注意明确工程承包范围，不要笼统地填写为诸如“本工程项目范围内的工程内容”等含糊不清的内容。同时如果建设单位在工程总体发包时要将部分工程另行发包的，建议将不属于工程承包范围的内容在该条款中亦予以明确，以免发生争议。

风险防范二：注意垫资条款的效力及垫资利息的约定

垫资是在建筑工程施工中，发包人暂不支付预付款、进度款或结算款，由承包人以自有资金先行施工，待施工进展到某一阶段或全部竣工后再由发包人支付工程款的行为。近年来建筑市场中，垫资已成为建设单位对外发包和承包单位承接工程常规竞争手段。垫资施工是民间经济组织间的一种特殊融资方式，为了规范建筑市场运行秩序，1996年建设部等有关部门发出的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，严格禁止施工企业在施工过程中为发包人进行垫资。根据这个通知，建设工程中的垫资行为一直是被严格禁止的，而关于承发包双方在施工合同中关于垫资施工的约定属于有效还是无效，在此前的实务中一直存在较大争议，但法院对于垫资施工的建设工程施工合同纠纷案件，多按照该通知作无效认定。直至2005年1月1日，最高人民法院颁布实施的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。”此规定方将垫资施工转化为一种合法的行为，以法律的形式对垫资行为做出了较为具体的规定，不再做无效认定。另外，根据前述法律规定，房地产企业在与承包人对垫资施工条款进行约定时，可以在合同中对承包人垫付的工程款是否支付利息及利息如何计算直接作出明确的约定。

风险防范三：注意明确监理人员的职责和权限

建设工程活动涉及了发包人、承包人、设计人员、监理人员等诸多参与生产管理的工程技术人员和管理人员，在这个过程中，往往因相关人员职责和权限不明确或监管不严而给作为发包人的房地产企业造成不必要的纠纷。因此发包人在施工合同中对监理人员在工程建设中相关工期顺延、工程造价变更、工程量增减、工程款确认与结算等重要事项职责及权限进行明确约定则尤为重要。那么，房地产企业在发包工程时如何通过建设工程施工合同管理使监理人员依法依约进行监理，从而维护建设单位的合法权益？

结合实践笔者建议，房地产企业在与承包人签订施工合同时，首先应注意认真研究施工合同对诸如用条款及专用条款约定，明确列出各方派出的管理人员名单，明确各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等约定清楚，防止无权人员随意签字。其次，尤为注意在施工合同“专用条款”第二条“双方一般权利和义务”中“总监理工程师应先取得发包人专门批准的职权”一栏内，对诸如涉及工期顺延、工程造价变更、工程量增减、工程款确认与结算、工程质量审核等重要事项对监理人员作出如：“总监理工程师应先取得发包人专门批准的职权：应按照发包人审批的监理大纲、监理实施细则的内容执行。其中，涉及工期顺延、造价增减、工程量增减等签证事项，必须由发包人书面批准。”等类似内容的明确规定。再次，在与监理单位签订的监理合同中对上述事项涉及监理人员的职责及权限亦作出明确的约定。

风险防范四：依法发包，避免陷入连带侵权责任赔偿的漩涡

实践中，发包人往往出于种种目的，将工程发包给没有资质的承包人，而建筑工程又是伤亡事故多发的行业，一旦将工程发包给没有资质的承包人，则必将给房地产企业带来巨大的风险隐患。根据《中华人民共和国建筑法》第二十二条规定：“建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。”我国严格禁止发包单位将工程发包给没有资质的单位承建，建设单位应当将建设工程依法发包给具有相应承包资质条件的承包单位。同时根据《中华人民共和国安全生产法》第八十六条：“生产经营单位将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人的，责令限期改正，没收违法所得……导致发生生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。”及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿责任。”之规定，如果发包单位将工程发包给没有相应资质的承包单位，一旦承包单位的施工人员在施工过程中发生伤亡事故的，发包人即应当承担连带赔偿责任。

房地产消防工程合同 第8篇

关键词：房地产,招投标,合同,工程造价,控制

房地产的发展是推动国民经济发展的一个重要方面, 近年来, 我国房地产市场的动荡对国民经济的影响力明显增大, 国家通过调控房地产市场调节市场经济的举措也越来越多。同时, 随着城市化发展和人民生活观念的变化, 民众对住房的需求量逐渐攀升, 这些都促进了我国各地房产项目的建设发展。房地产工程项目在建设过程中如何更有效地控制成本, 是房地产企业面对的重要问题。在招投标阶段, 通过对投标公司的要求和投标公司自身对工程造价的控制, 可以有效控制工程成本。同时, 合同订立阶段, 对合同规章和协议的明确和对工程问题、预算的清晰规定, 可以保障工程施工阶段的造价和建设成本。

1 招投标及合同签订的意义

招标和投标是商品经济运行过程中的一种择优成交方式。在房地产工程建设中, 通过事先公布建设要求和工程规模, 对投标企业进行经济、技术等全面的评定审核, 最终选择能够保障工程质量, 有效降低建设成本的企业。在此过程中, 招投标双方根据双方的要求和能力, 完成了优化组合, 投资方对成本控制的要求和承建单位对成本的合理控制措施得到了有效的结合, 从而从整体上达到了工程造价的合理控制。

合同的订立是房地产建设过程中, 投资方和承建单位对工程建设过程中的具体技术要求、造价控制、责任和义务的协商过程。在具体的合作条款的磋商和订立过程中, 对具体的材料使用、建设规格、预算和成本的控制等, 都有明确的条文规定, 这样一来, 在工程建设阶段承建单位对工程建设中的成本控制都有了明确规定, 双方的财务关系得到确立, 工程建设中的具体资金预算就被纳入到一个可控的范围和规定中。

2 招投标和合同签订过程中的问题

2.1 工作过程不规范

房地产工程建设涉及金额大, 工程项目种类多、工期长。在招投标过程中, 不当操作甚至是违法行为屡有发生。我国《招标投标法》明确规定, 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。但是在具体操作中, 部分房地产投资商为了直接选定承建单位, 不进行公开的招标, 或者已经提前选定中标单位。在对投标公司提供的材料进行审核检查时, 没有进行科学的论证, 对某些项目的成本和材料价格认识不清, 这就导致投资单位对工程造价没有明确的认知, 从而无法达到工程造价的合理控制。

合同签订过程中, 合作条款的规定模糊不明确, 对工程建设过程中的材料、工程进度、人工成本等不能做到全面科学的规定。有些投资单位为了最大限度控制成本, 在合同签订过程中, 不能遵循自愿平等的原则, 在合同中加入一些苛刻的条款, 导致承建部门在建设过程中无法正常施工。同时, 承建单位对合同条款的隐瞒欺骗行为也屡有发生, 最终会导致房地产项目不合格或者成本预算的超额。

2.2 招标文件与施工合同的不一致

招投标文件是签订施工合同的主要依据, 但有些业主存在着买方市场优势地位, 或者要求附加条款, 使最终签订的施工合同与招标文件及投标书出现较大的背离, 在工程成本上与招标文件的要求和投标资料的说明有很大的出入, 从而为施工合同的签订带来很大困难, 致使双方因合同有关条款纠缠不清而延误了工程的工期。在涉及到具体成本、赔偿等金额时, 合同签订过程中没有做出明确的规定, 比如, 有些合同在涉及到材料多少和成本控制范围时, 规定过于模糊, 如“100万元左右”, “10%到15%之间”, 这样的规定对于一个涉及资金多, 工程复杂的房地产项目来说, 是不严谨的, 很小的疏漏造成的成本的增加都是巨大的。

3 招投标阶段和签订合同阶段控制工程造价的措施

3.1 加强对招投标要求和合同条款的说明分析

投资方要根据工程要求和房地产开发规划, 在招标过程中对工程项目进行说明。投标单位在投标之前, 必须要对招标文件进行详细的分析, 明确工期、质量、资金和技术要求, 对工程造价有着清晰的认识, 对工程建设中可能遇到的问题要有充分的估计。签订合同过程中, 对合同条款中不明确的地方或者问题涉及复杂的地方要详细解释说明, 或者增加附加条款和说明文件。合同条款要请专业技术和工程人员进行复核, 对工程涉及的各个方面做到全面、清晰的说明、规定和协议。

3.2 提高招投标和合同签订的规范性

招投标过程要严格遵循我国《招标投标法》和《合同法》的相关规定, 对所有的投标单位都要做到透明、公平。对投标文件中的具体条款要科学论证, 对投标企业的资金情况、运营管理情况、建设能力等, 要有科学的评估。要充分发挥行业的自我监督和自觉性, 减少和杜绝违规现象的出现。在合同订立过程中, 合同内容要跟投标文件相一致, 对工期、资金、质量、责任的要求和规定要明确、清晰, 对工程重点和难点及成本的规定要详尽。

3.3 合同签订过程中的成本控制

合同签订时, 要组织生产安全、材料设备、技术基建、财务预算的相关人员, 将本工程的中标方式、清单组价的依据、利润降点系数等有关工程造价控制方面的信息及时准确地传达, 对工程中的重难点要组织专业的技术人员进行专业讲解说明, 让签订双方对工程成本都有科学把握。双方对合同中的分歧要及时沟通解决, 对成本的预算、施工建设方案的选择, 都要进行反复讨论磋商, 确保合同条款的科学性和全面性。

4 结语

工程造价控制是我国房地产事业发展的客观要求, 也是房地产企业节省成本、增加效益的有效方式。工程造价的控制, 跟工程质量、进度、材料和人力等因素密切相关, 而且工程建设由于受到周期较长、涉及面较广、客观条件变化等诸多因素的影响, 控制难度大。这就需要在招投标和合同签订阶段, 对后期的建设有一个合理的规划和成本预算的控制。对招投标和合同签订工作的规范化、科学化, 是在此阶段对工程造价进行合理控制的有效手段, 也是我国房地产产业健康发展的必然要求。

参考文献

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[2]马莉莉, 赵云龙.建设工程招投标阶段的工程造价控制分析[J].工程科技, 2014 (10) :144.

[3]崔华.浅谈建筑工程招投标阶段的造价控制[J].经营管理者, 2014 (9) :303.