房地产委托销售协议（精选12篇）

房地产委托销售协议 第1篇

房地产委托代理销售协议范本

委托方（甲方）：

受托方（乙方）：

甲乙双方经过友好协商，就乙方代理销售甲方所开发建设的大厦（花园、别墅、公寓等）事宜达成一致协议。

一、甲方责任

1．提供营业执照复印件，法人代表证明书。

2．提供所委托销售项目的有关批文，包括物业名称证明、立项批复、土地使用证、土地出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售或销售许可证等文件的复印件。

3．提供上述项目的设计图纸、装修标准及技术指标文件，提供上述项目周围环境及土地使用情况、建设情况及交通状况等资料和文件。

二、乙方责任

1．根据市场情况制定销售计划，安排销售时间表。

2．在甲方帮助下，安排客户实地考察并介绍项目当地环境。

3．乙方与客户接洽之后，以传真方式与甲方联系，确认客户。凡经甲方确认后的客户，成交后均视为乙方成交。

4．在甲方与客户正式签署售楼合同之前，以代理人身份与客户签署有关认购意向书，并在规定时间内安排客户与甲方正式签署买卖合同。

三、销售价格

本物业第一期销售价格暂定为每平方米元。

四、代理佣金

甲乙双方同意代理佣金为房价的2%，佣金在客户与甲方正式签署买卖合同时全部支付。

五、代理期限与销售面积

甲方同意乙方的代理期限为半年，从双方签订本协议之日起计算，在代理期间，乙方须售出平方米。

六、违约责任

如在代理期限内乙方未按合同规定销售出平方米的物业即构成违约，双方另行确定对违约行为的处理。

七、广告宣传

甲方同意支付所有与销售有关的广告费用，广告分为三期，分别在报和报上刊出。

八、争议解决

甲乙双方同意由本代理协议产生的一切纠纷，均采用友好协商的方法予以解决，如果协商的方法不能解决，双方一致同意将争议提到北京仲裁委员会予以仲裁，仲裁的裁决是终局的。

本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方代表盖章签字之日起生效。

甲方：乙方：

一九九 年 月 日

房地产委托销售协议 第2篇

甲方:

乙方:

现本单位委托协助推销，甲乙双方应自觉遵守以下协议：

1、乙方应从甲方处拿取样板并按甲方指定的销售区域范围进行推销。

2、乙方在确定销售客户、销售数量和销售单价后，提供对应有效的地址和联系人给甲方，由甲方发货。

3、由于甲方不强行要求乙方单一从事本工作，所以在乙方完成箱/月的销售任务后甲方支付乙方元/月的奖励，任务不完成不兑奖；基本任务部分订单单价不能低于出仓单价的1.18倍；超出基本任务的部分，按单价差（订单单价和出仓单价扎差）和数量计奖。并且乙方自行承担社保、医疗、工伤、差旅费等所有的个人费用。

4、乙方有义务协助采购单位填写采购订单，甲方收到订单货款后才货物出仓，并按订单的要求给予发货。销售人员有义务监督其拓展的客户按照甲方指定市场销售单价为元/箱进行销售。

5、如采购单位单次采购数量在箱以上的话，甲方结合当时的运费行情再议出仓单价后给予免费送货。（具体以每次采购订单为准）

6、乙方新开拓的销售客户能在单月内出货箱的话，甲方给予乙方元奖励。

7、奖励金额按第6点的兑奖比例递增。

8、如乙方开拓的销售客户是甲方已有客户，则不予兑奖。

9、本产品的所有解析权归甲方所有。

甲方：

房地产委托销售协议 第3篇

一、常设机构的概要

常设机构是国际上各国就所得避免双重征税和防止偷漏税的协定中的一个重要问题, 用来确定企业是否和某国有实质性的联系从而使该国能对归属于该常设机构的所得进行征税的概念。

二、中国国内法的相关规定

非居民企业委托营业代理人在中国境内从事生产经营活动的, 包括委托单位或者个人经常代其签订合同, 或者储存、交付货物等, 该营业代理人视为非居民企业在中国境内设立的机构、场所。

1.税收协定的相关规定

目前在中国的常设机构模式包括以下四种:固定场所构成常设机构;提供劳务构成常设机构;非独立代理人构成常设机构;母子公司之间跨境人员业务往来构成常设机构。

在目前中国税法体系下, 代理人具体分为独立代理人和非独立代理人。

(1) 非独立代理人

这个人在该缔约国一方有权并经常行使这种权利代表该企业签订合同。

这个人在该缔约国一方全部或者几乎全部代表该企业, 或者为该企业以及该企业控制或被控制的其他企业经常接受订货单。

上述条款执行时应从如下几个方面理解:

其活动使一方企业在另一方构成常设机构的代理人, 通常被称为“非独立代理人”。非独立代理人可以是个人, 也可以是办事处、公司或其他任何形式的组织, 不一定被企业正式授予代表权, 也不一定是企业的雇员或部门。

所称“合同”是指与被代理企业经营活动本身相关的业务合同。

所谓“行使”权力应以实质重于形式的原则来理解。如果代理人在该缔约国另一方进行合同细节谈判等各项与合同签订相关的活动, 且对企业有约束力, 即使该合同最终由其他人在企业所在国或其他国家签订, 也应认为该代理人在该缔约国另一方行使合同签署权力。

(2) 独立代理人

协定执行中会对代理人身份或代理人地位是否独立进行判定。如果代理人的活动全部或几乎全部代表被代理企业, 并且该代理人和企业之间在商业和财务上有密切及依附关系, 则不应认定该代理人为独立代理人。

代理人的活动同时符合下列两个条件的, 才属于独立代理人, 即不构成被代理企业的常设机构。

(一) 该代理人在法律上和经济上独立于被代理企业。在判定独立性时, 可考虑如下几个因素:

1.代理人商务活动的自由度。如果代理人在被代理企业的具体指导和全面控制下为企业进行商务活动, 而不是自行决定工作方式, 那么该代理人一般不具有独立地位。

2.代理人商务活动的风险由谁承担。如果由被代理企业承担而非由代理人承担, 则该代理人一般不能被认为具有独立地位

3.代理人代表的企业的数量。如果在相当长一段经营期或时间内, 代理人全部或几乎全部仅为一家企业进行活动, 该代理人很可能不是独立代理人。

4.被代理企业对代理人专业知识的依赖程度。一般来说, 独立代理人具备独立从事商务活动的专门知识或技术, 不需要依赖企业的帮助。相反, 被代理企业通常借助代理人的专门知识或技术扩展自己的业务或推销自己的产品等。

(二) 独立代理人在代表企业进行活动时, 一般按照常规

进行自身业务活动, 不从事其他经济上归属于被代理企业的活动。

综上, 在子公司被认定为非独立代理人的情况下, 母公司会存在在华形成常设机构的风险;而若满足独立代理人的相关条件, 则不会被认定形成常设机构。

2.常设机构在华税务影响

(1) 企业所得税

对于常设机构的企业所得税的计算方法主要有实际利润法或者核定利润法。

在实际税收征收管理过程中, 中国税务机关更多采用核定利润的方法来征收相关所得税。通常采取以下三种方法之一核定其应纳税所得额。

按收入总额核定应纳税所得额:

应纳税所得额=收入总额经税务机关核定的利润率

按成本费用核定应纳税所得额:

应纳税所得额=成本费用总额/ (1-经税务机关核定的利润率) 经税务机关核定的利润率

按经费支出换算收入核定应纳税所得额:

应纳税所得额=经费支出总额/ (1-经税务机关核定的利润率-营业税税率) 经税务机关核定的利润率

不同的业务类型适用于不同的核定利润率, 具体而言:

承包工程作业、设计和咨询劳务:15%-30%

管理服务:30%-50%

其他劳务或劳务以外经营活动:不低于15%

(2) 其他税种

由于与该非独立代理人常设机构相关的收入是产品销售收入, 而非劳务提供收入, 母公司在中国不存在营业税的纳税义务, 也无须在中国境内缴纳城市维护建设税和教育费附加。该委托协议不涉及额外的个人所得税以及印花税纳税事项。

三、建议

若外国企业有意向降低在中国形成常设机构的风险, 则需要立即从实质和合同形式上终止该委托协议中提及的子公司为母公司提供与客户谈判和代签合同事项, 可以仅为母公司提供相关产品的市场调研或者售后服务, 并收取相关的手续费。

摘要：近年来, 中国税务机关越来越重视对非居民企业的税务征管, 尤其是对非居民企业在华形成常设机构的税务审查更加关注。随着75号文的出台, 税务机关对非独立代理人常设机构更加关注, 在华企业还是需要重新评估其在华商业模式的税务风险。

房地产销售策略分析 第4篇

关键词：房地产客户关系管理

0引言

作为一种提升企业竞争力的工具，客户关系管理(Customer Relationship Management，CRM)已经引起了房地产业界的极大关注，并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是，目前还有很多人对于房地产開发企业需要实施CRM持反对态度。这些人之所以持有这种观点，主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此，正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理，有着重要作用。

1房地产销售的目标是客户满意

“满意”是一个心理学术语，是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意)，从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)o满意的前提是外界的这种刺激，包括物质、精神及二者结合的刺激。因此，市场营销学大师菲利普·科特勒(Philip Kotlen给客户满意下了一个定义：“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果《或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态，是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”

客户满意与否是一种心理评价的过程，它具有以下特征：

主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。

不稳定性。客户满意与否不是一成不变的，而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品，在明天可能成为客户抱怨的对象。所以，企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平，应该居安思危，不断地改进产品和服务。持续地提高客户满意度，这样才能在竞争中占据并保持不败之地。

多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价，这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意：从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此，实施客户满意战略应该注意到各个层面，努力实现客户的全面满意。

2客户满意的构成要素

由于“客户满意学”刚刚兴起不久，而且东西方文化存在着明显的差异。因此，有关客户满意构成要素的理论，学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析，有所侧重也就有所忽略，但总体上不失为一种优秀的分析方法。

与房地产有关的项目。包括房价，楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量，是影响客户满意的首要因素。

与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价，对房地产品的评价，对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息，再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验，会对房地产开发企业做出评价，形成一种印象。这种印象的好坏，一方面受到客户主观因素的影响，例如，由于每个客户的需求和偏好不同，他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价：另一方面，还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响，虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。

与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触，到签订认购合同)、房产的使用过程中，企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。

3客户满意的重要性分析

满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐，能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说，客户满意的意义也在这两个方面得以体现。客户从购买到满意，再从满意到忠诚，最后向自己的亲朋好友传播口碑，这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。

重复购买的产生。对于购房客户来说，很多客户已经开始二次置业，甚至三次置业，房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言，他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程，客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续，也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。

客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能，房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大，对客户来说购买的风险比较大，在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择，而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说，一个满意的客户会起到很好的宣传效果，他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大，并且不需要花钱。

此外，由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历，因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业：一旦有一位客户不满，企业失去的不仅是他一个人，而有可能是这个客户周围的所有人。因此，房地产开发企业的客户满意是十分重要的。

4客户满意增长模型

委托销售协议 三方 第5篇

甲方（开发商）：北京林兴房地产开发有限公司

乙方（委托方）：北京喜悦凯琳置地房地产经纪有限公司

丙方（分销方）：

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和协商一致的基础上，为推进“首科大厦”项目（项目地址：北京市丰台区太平桥西局东街）的销售，甲方同意授权乙方，由乙方委托丙方从事房地产分销合作事项达成一致，具体条款如下：

第一条委托事项

甲方与乙方“首科大厦”项目以签订独家销售代理协议。现甲方同意授

权乙方，由乙方委托丙方就“首科大厦”项目B座提供房屋的分销中介

服务，并协助促成签订及履行合同。

第二条 甲方权利与义务

1、合法拥有“首科大厦”项目，许可乙方对丙方进行分销合作。

2、配合乙方与丙方的销售合作工作，积极促进成交。

第三条 乙方的权利义务

1、乙方合法拥有“首科大厦”项目的独家销售代理权；

2、乙方不得与丙方介绍的客户进行私下交易；

3、乙方与丙方介绍的客户在本协议有效期间发生的与该项目有关的交

易，都应通知丙方并按本合同规定向丙方支付报酬。

第四条丙方权利与义务

丙方指派为承办人，提供不驻场中介服务。在本协议履行期限内，丙方对乙方委托的中介事项提供服务，主要包括：

1、积极进行项目的推介；

2、丙方应依照本合同的约定为乙方介绍客户（下简称该买方），并促进 1

进行上述销售事项的商务谈判及买卖合同签订和履行（包括但不限于回款、收房等）；

3、遵守甲方、乙方及本项目的各项销售制度，维护现场销售管理秩序。丙方人员须经备案同意后方可进入销售现场。

4、丙方应根据乙方提供的文件进行如实的宣传和销售，不得对客户做出任何超出合同范围的承诺。

5、维护甲方、乙方的声誉和利益，不得从事有损于甲方、乙方声誉和利益的行为。

第五条 分销合作范围及丙方指定的购买方

本协议项下的分销合作范围含乙方与该买方所签订的所有“首科大厦” B座的买卖合同。

该买方为：。(企业或个人签章)

第六条 服务报酬

该买方按约定价格签订买卖合同时，丙方的中介报酬为合同总金额的1 %；本协议所述销售价格以甲方与该买方签订的合同约定的销售价格为准。

第七条报酬支付期限、方式

1、在该买方签订完毕商品房买卖合同且支付完毕买卖合同100％的房款时，由乙方从甲方处取得相应房屋的全部佣金后10个工作日内向丙方一次性支付按本协议第七条约定比例计算的中介服务费。

2、中介服务费收取同时丙方应向乙方开具合法入账的正式发票。

3、上述中介服务费的支付方法：可以银行转账，现金，电汇形式支付到丙方指定对公账户。

第八条 保密条款

各方负有相互保密责任与义务并且仅可为履行本合同项下的义务而使用获悉的对方保密信息，且仅可为各方因履行本合同书而需掌握该信息的职员使用。

第九条违约责任

有政策或法律法规中限制，或遇有其他不可抗拒的因素，而使协议中断

或延迟的不属违约，互不追究对方责任，由各方协商解决。

第十条本协议有效期

本协议有效期30日，自本协议签订之日起算。如期限届满客户没有成交，则由各方再行协商顺延合作期限。

第十一条 合同争议的解决方式

凡因履行本合同发生的争议，由当事人各方协议解决；协商不成的，由北京仲裁委员会按该会规则在北京进行仲裁解决。

第十二条 合同生效及持有

本合同经各方授权代表签字或公司盖章后生效；一式陆份，各方各执贰份。

甲 方：（签章）乙 方：

法人代表（委托代理人）：（签字）法人代表（委托代理人）：（签字）

丙方：（签章）

法人代表（委托代理人）：（签字）

房屋独家委托销售协议 第6篇

委托人（简称甲方）：

受委托人（简称乙方）：

甲、乙双方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和海南省海口市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。

第一条：房屋基本情况

1、甲方自愿将座落在区的房屋（以下简称“该房屋”）受委托人全权销售。

2、该房屋的基本情况如下：

房屋性质：

所有权人：

房型：

朝向：

结构：

房龄约    建筑面积：

楼层：

总层数：

使用性质：

附属设施：

第二条：调入价格

甲、乙双方协商后的委托价格为：人民币

元（大写）。房屋权证过户的相关费用由

承担。如乙方销售该房屋的价格与双方约定的委托价格有差额时,该差额由乙方承担。

第三条：暂付款约定（本条各款项均不计利息）

1、乙方向甲方的暂付款约定：

（1）乙方于

****年**月**日交付定金人民币

元（大写）

（2）乙方交付定金叁日后双方办理该房屋过户的公证手续。

（3）

乙方预留委托价格的10%

元整（大写）作为过户押金，待过户完毕五个工作日后支付给甲方。(遇节假日上述付款时间顺延)

第五条：相关事宜

1、甲方承诺于

****年**月**日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方。甲方结清该房屋在腾空日前发生的水、电、煤气、暖气、有线电视及物业管理等所拖欠的相关费用，并将交费凭证及配套设施的相关手续证明交予乙方。乙方留存甲方提供手续证明如下：

2、甲方应向乙方提供以下文件：

该房屋的产权证（或租赁合同）原件及其相关证件。

产权人或承租人的身份证复印件。

乙方留存甲方提供证件及物品如下：

3、因甲方不能满足下列情况造成本合同无法履行，视同违约；若造成《独家委托销售协议》不能完全履行，按该合同追究违约责任：

(1)“该房屋”的实际情况与产权证(租赁合同)所标内容相符。

(2)“该房屋”的基本情况应属实。

(3)“该房屋”的权属没有纠纷。

(4)“该房屋”同时转让的设施设备等齐全完好，并能正常使用。

(5)“该房屋”没有拆改现象，如已拆改，应取得合法有效的证明。

(6)

甲方应积极配合办理过户手续，不得以任何借口推诿拖延。

(7)“该房屋”不属于经行政司法机关依法裁定或决定查封和扣押的房屋。

(8)“该房屋”若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人书面同意。

(9)“该房屋”不存在严重质量问题。

(10)甲方应如实向乙方介绍此房屋历史情况，不得隐瞒。

4、甲方全权委托乙方同买房客户签订《独家委托售出协议》（房屋基本情况、成交价格、付款约定、相关适宜、违约责任等）。

第六条：违约责任

1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。

2、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由甲方负责。

3、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第五条、本条1、2违约责任，均由违约方向另一方分别支付本合同第二条确定的房屋委托价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如违约情节严重影响到该房屋日后的销售，则乙方有权提出退房要求。

第七条：免责条款

如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。

第八条：约定其它事宜

第九条：其它

1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。

2、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效，一式两份，一份两页，甲、乙双方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由乙收回。

甲方：

乙方：

联系方式：

联系方式：

****年**月**日

委托销售协议书 第7篇

甲方:

乙方：

甲乙双方本着平等互利、共同发展的原则，经双方协商一致，自愿订立如下协议：

一、甲方委托乙方在由乙方运营的电子商务平台上销售甲方供应的产品。

二、乙方以甲方的名义对外销售，由甲方承担产品的质量问题，并提供售后服务。

三、甲方按照双方约定的价格给乙方供应货物，具体物资清单如下：

物资名称

型号

数量

单价

四、代销方式

收取手续费。乙方根据代销商品的数量和价格收取相应的手续费，其手续费为商品售价的5%。

五、代销合同双方的权利义务

（一）甲方的义务

1、签订协议后，甲方不得擅自出售委托乙方代销的这部分物资；如要自行销售，需提前7天告知乙方，待乙方撤销电商平台上的销售信息后方可进行。

2、按双方约定的时间、数量、质量、品种交付货物，由甲方送货上门，运费由乙方承担；

3、接受在约定期限内乙方未能销售的存货，以及因质量问题第三人退给乙方的退货，无理拒收的，应承担因此造成的损失及多支出的费用。

（二）乙方的义务

1、以适当方式销售代销的产品，因乙方过错造成产品迟延销售或不能销售的，应负赔偿责任。

2、按双方事先约定的价格和期限给付已销售部分的货款。

4、在约定期限内未能销售完产品的，应及时通知甲方及时处理，以免延期造成损失。

5、乙方有义务为甲方维护公司的形象及甲方公司产品的品牌形象，如有发现乙方有损坏甲方形象的行为甲方有权立即终止双方的合作。

六、结算方式

乙方通过自有电商平台实现产品销售，产品销售款将通过支付平台统一进入乙方帐号，待乙方收到了全部货款，且在规定的退换货期限内并未发生任何退换货行为后，乙方再按月将该月内所进行交易实际发生的净销售额(即商品总金额扣除优惠券金额、礼品卡金额、销售提拥、优惠金额、运费金额)结算给甲方。

七、发票说明

甲方将商品委托给乙方代销，此时商品所有权并未转移给乙方。因此，乙方在交付商品时不确认收入，不开具销售发票。乙方销售商品后，开出销售清单，甲方根据销售清单开具销售发票。

八、违约责任：

1、甲方如不能按时供货或货物质量不合格应赔偿乙方损失。

2、乙方拖欠实销货款不按期清偿，应赔偿甲方损失。

3、乙方若欠总货款超过

元，甲方有权解除合同。

九、保密

乙方在协议有效期内或协议终止后，不得泄露甲方的商业机密，也不得将该机密超越协议范围使用。

十、双方发生争议解决办法：

双方发生争议后，先协商解决，协商不成任何一方均可向乙方住所地具有管辖权的人民法院提起诉讼。

十一、本协议有效期自

****年**月**日至

****年**月**日止。

十二、本协议自双方签字盖章时开始生效。

十三、本协议一式两份，双方各执一份，均具有同等的法律效力。

甲方：

乙方：

法定代表人：

法定代表人：

****年**月**日

****年**月**日

—

END

房地产委托销售协议 第8篇

房地产代理业务在我国的发展处于快速成长期。这与我国房地产市场过快发展有很大的关系。目前规模较大的房地产开发企业一般都设立专门的营销部门, 全权负责公司项目的市场推广。然而中小规模的房地产开发企业, 较多倾向与专业的房产销售代理公司合作。这得益于代理公司自身的专业能力和丰富经验。而且随着房地产市场的持续低迷, 越来越多的大中型房地产企业, 也会与房地产代理公司合作。因为这不仅能够降低房地产开发企业的销售成本, 而且还能够使得企业将更多的精力和资金投放到项目开发的其他方面。

目前, 房地产代理业务的合作模式主要是收取手续费。采用这种方式的原因笔者认为主要是简单易操作, 风险较低, 不容易产生纠纷。但是从合作协议签订到房产项目交付, 何时确认收入, 这却成为一个很值得探讨的问题。虽然我们清楚在《企业会计准则—第14号收入》中, 对收入的确认条件做出了明确表述。但是却并不能十分明确的表明房地产代理业务中收入何时确认。为此笔者对此问题进行较为详细的分析。

二、房地产开发企业收入确认的基本条件

《企业会计准则第14号收入》第四条对于商品收入的确认条件, 做出了如下规定:“销售商品收入同时满足下列条件的, 才能予以确认:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制;收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。另外我们需要在这里补充一条, 即销售代理公司交付销售单。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定:采取支付手续费方式委托销售开发产品的, 应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。相对与普通商品而言, 房地产项目开发时间长, 单位金额大, 成本计量滞后, 这使得房地产销售收入确认时存在一些难点, 尤其是对于预售房产项目。

三、房地产开发企业全款下收入确认的具体分析

房地产现房销售代理业务中, 一般收入的确认相对简单。因为我国《商品房销售管理办法》对于现房的销售做出了如下规定:第一, 开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书, 房地产销售代理公司具备取得营业执照和委托代理书;第二, 房地产开发企业具有土地使用权证书;第三, 持有建设工程规划许可证和施工许可证;第四, 已通过竣工验收, 拆迁安置已经落实, 配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期等。在此种情况下, 购买者在看房后, 一般会向销售代理机构交付一部分定金, 签订预订合同, 随后销售代理机构向开发商提交销售清单, 然后通过销售代理机构与开发商签订商品房买卖合同, 并补交部分或全部款项, 开发商开具发票, 最后办理房产证。在这个过程中, 房地产开发商何时确定销售收入呢?笔者认为, 签订商品房买卖合同时, 即可确定主营业务收入。因为此时, 在现房代理销售业务中, 销售收入的确认条件完全符合我国《企业会计准则第14号收入》第四条中对于收入的确认条件。虽然可能在与物业交房验收过程中, 发生顾客退房的问题, 但是首先发生的概率会非常小, 其次我们可以按照销售退回进行相应的账务处理。另外需要指出的是, 销售代理机构的销货清单是非常重要的, 尤其是在一家房地产开发商委托几家销售代理机构同时进行市场推广和销售时。因为房地产开发商在确认销售收入的同时, 会确认销售费用。销售代理机构收取的手续费, 开发商计入销售费用。不同的代理机构收取的佣金率是不同的, 所以导致销售费用也会不同。所以笔者认为确认主用业务收入时, 应该按照代理商的不同, 进行分类。

相对于现房销售, 期房销售就相对复杂了很多。期房销售一般采用的是预售的方式。也就是建设刚刚开始或者建设还在进行中, 房地产开发商就委托代理公司进行销售。此种情况下, 销售的一般过程是购买者看过资料或者样板房后, 预交一部分定金, 签订预定合同, 然后随后销售代理机构向开发商提交销售清单, 然后通过销售代理机构与开发商签订商品房预售合同, 并补交部分或全部款项, 开发商开具发票, 建设结束验收房屋, 最后办理房产证。在此过程中, 因为签订合同与验收房屋之间相差较长的时间, 一般情况下一到两年, 在加上取得房产证时间, 加起来大约需要四年左右的时间。那么我们到底是在签订合同时确认收入, 还是在验收后确定, 或者是在取得房产证时?笔者认为, 应该在签订商品房买卖合同时确认收入。首先, 此时企业虽然没有将商品所有权上的主要风险完全转移给购货方, 但是此时双方之间需要共同承担风险。一般情况下, 风险转移的标准就是当商品发生损毁或者市场价格发生下降, 风险全部由购买者承担。而笔者认为商品房不能这样简单的考虑。因为商品房与一般商品不太相同。我们获得的只是土地使用权。虽然房地产开发商进行开发时, 会将土地使用权作价计入成本中去。但是对于我们购买者而言, 当商品房买卖合同签订时, 我们实质上一定获得土地使用权, 而开发商进行的只是地面建筑建设。另外, 在商品房买卖合同中, 对于逾期交房、规划设计变更、装饰、设备标准、公共基础设施和产权登记等内容, 由于出卖方责任造成购买方损失, 都做出了赔偿承诺。而且购买者已经拥有了转让房屋的权利。因为在商品房买卖中, 没有验收交房的期房, 购买者可以通过房地产开发商将其转让给新的购买者。其次, 房产项目在建设中, 虽然开发商仍旧实施着控制, 但是其本质上只是建设监管者, 起到的只是按照合同进行达标建设监督, 最终还是要交付产品。购买者有权利对房产项目建设过程中发生的问题, 提出异议, 并起到监督控制的作用。第三, 收入的金额能够可靠计量。商品房买卖合同中, 明确规定了购买房屋的单价和总价, 房地产开发商一般能够及时足额的收回销售款项。然后, 相关的经济利益已经在签订合同和交付款项时, 流进了房地产开发企业。最后, 虽然相关的已发生或将发生的成本能够十分精确的计量, 但是能够可靠的计量。因为房地产开发企业一般将房产项目交付给建设公司。建设公司会在合同中明确表明项目的建设成本。而且, 房产项目在销售时, 是按照平米数进行销售, 所以很容易就能够确定主营业务成本。即使项目的成本不能够明确的确定, 那么我们也可以参考同项目已销现房的成本。另外, 如果实在交房验收或者成功办理房产证时确认销售收入, 这样会导致房地产开发企业收入某些时间段暴增的现象产生, 不利于企业的财务分析。

四、房地产开发公司分次收款收入的确认具体分析

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定:“采取分期收款方式销售开发产品的, 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的, 在实际付款日确认收入的实现。”笔者认为采用分次付款方式的, 应当以合同签订时为确认收入的时间点。因为签订的合同成为了开发商向客户索要房款的依据。此时购买者没有交全的款项应该按照应收账款来进行处理。

五、按揭情况下的房地产开发企业收入确认具体分析

委托销售协议书 第9篇

合同编号：(2018-27)

联系电话： 甲方（供应方）： 法定代表人：

注册地址：

乙方（营销商）：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

甲、乙双方本着友好合作的原则，就甲方长期向乙方委托销售“窗帘绣花”系列产品相关事宜，经协商一致，签订如下协议。

一、货物名称、规格

数量

1、乙方将根据甲方提供的产品报价信息，就每一次订货提交订货单，订货单上明确商品型号，数量，价格，交货时间等条款。

2、甲方收到订货单后，若对订货单上的价格，数量等条款有异议，应于收到订货单当时告知乙方。

二、货物质量标准

1、甲方保证向乙方所提供的产品，与甲方前期在乙方展厅的挂样的规格要求一致。

2、甲方供应乙方的产品应符合《中华人民共和国产品质量法》及行业标准，产品花型等没有侵权行为。

三、委托销售方式

1、乙方免费提供指定甲方产品挂样的展厅与散剪所需的货架，甲方免费提供乙方展厅的样品，样品制作费用有乙方承担。甲方负责展厅样品的备货。

四、供货价格

1、产品供货价格按照甲方自行销售的最低价的情况下下浮：20元以下0.5元，20-40之间的优惠1元，40元以上的优惠1.5元。

2、甲方应当向乙方提交商品报价单(产品型号按乙方执行)。同类产品市场价格涨跌幅度超过 5 %时，双方可协商进行价格调整。甲方若调高商品价格，必须提前5日向乙方发出书面的“商品报价变更通知单”通知乙方，并经乙方书面确认后方可按新的商品报价单执行。

3、甲方保证不得以高于该地区同等厂家出售的商品的价格向乙方提供产品，也不可以以更低的价格或更优惠的条件向该地区经销商出售同种产品，则乙方有权要求相应调低向乙方供应的商品价格，并据此计算向甲方要求返还支付货款的金额。

五、结算方式

1、双方以 30日为一个结算周期（当月最后一天），乙方应当在每一计算周期后 日内将代销收入汇入甲方指定账户。

乙方连续 3 次未能按照约定及时结算的，甲方有权单方解除协议，取消其销售资格并追究违约责任。

2、甲方按照乙方每次提货金额向乙方开具销售单据，乙方要妥善保管与甲方发生业务往来的所有票据，以便双方定期核对账单。

六、协议期限

本协议供货期限为

****年**月**日至

****年**月**日。

七、交货地点及提货方式

甲方将货物运送至乙方仓库交付乙方。

八、交货时限

1、常规产品甲方均需按照正常的销售量进行备货，如果发生断货，甲方在收到乙方要货通知单起5天内保证供货，超过3次乙方有权单方面终止协议，并追究违约责任。

2、甲方收到乙方送货通知时应及时送物，乙方收货后并在送货单上签字。

九、货物验收

1、甲方提供的产品均为合格产品，乙方不做二次检验，发生质量问题的退换货的费用有甲方承担。

十、双方权利义务

（一）甲方权利义务

1、甲方保证其提供的产品符合有关产品质量标准。

2、甲方依据行业相关标准或者乙方提供的产品订单标准，向乙方提供所需的产品。但订单标准高于行业标准的或特殊要求的，乙方应以合理的方式提请甲方注意并给予合理的准备时间。

3、甲方接到乙方的订单计划后，要及时安排供货，确保乙方所需产品的品种、数量、质量，并保证产品按时到达。特殊情况（传统旺季货源不足、产品结构性缺货、堵车、雨雪雾天气等不可抗拒因素）除外。

4、甲方有权对乙方销售的产品（质量、品种、价格、销售、库存、销售环境等）进行检查，发现有影响甲方品牌形象，或产品花型给客户盗用的情况和行为，甲方有权根据实际情况对乙方提出建议并追究乙方的违约责任，乙方对甲方的建议应及时予以采纳并做出调整。

（二）乙方权利义务

1、乙方在甲方产品积压资金周转困难时，有义务为甲方提供资金帮助或提供原料供应商的欠款担保事项。

2、乙方保证与甲方签订本协议之日起，认真做好市场维护和开发，并做好下线客户的产品配送服务，确保终端网络正常销售产品。

3、乙方应保证甲方货物到达后所需的一切销售条件，若因乙方条件不具备或不完善或计划不合理等而造成的产品质量问题及相关损失由乙方承担。

4、乙方须在本协议解除或终止15日内自行撤除包含甲方品牌形象的招牌、广告宣传物品、服务标记等营业标志。

5、乙方保证为甲方的监督、检查提供相关资料，配合甲方人员的工作。

十一、违约责任

1、乙方未能按期支付货款时，须按照每日万分之五的标准承担逾期付款利息；乙方连续 次拖欠货款或拖欠金额达到

5万 元时，甲方有权单方解除合同。乙方为甲方提供担保的原料款，甲方未按时支付的乙方有权在支付甲方的货款中扣除。

2、甲、乙双方未按本协议执行，因违约方的原因使该协议无法履行或终止，违约方需支付另一方违约金2万元。

十二、争议解决

双方在履行协议中发生争议，首先应友好协商解决；若协商无果时，任何一方可向乙方注册地人民法院提起诉讼。

十三、其他事项

1、协议履行期间一切变更事项均以甲方与乙方的书面内容为准，口头无效。

2、本协议自签订之日起生效；一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力

甲方（签字盖章）：

乙方（签字盖章）：

签约时间：

二手房销售委托协议 第10篇

甲方（委托人）：证件类型：号码：

乙方（受托人）：

依据有关法律规定，甲、乙双方在自愿、平等和诚实信用的原则下，就甲方委托乙方提供房产销售之信息等事宜，双

方达成如下协议：

一、委托出售房产概况（详见协议附件：卖方信息登记表）

房产坐落于：，物业权属性质：，产权登记面积平

方米，产权证号：，丘（地）号。

甲方保证就上述物业所做的描述及相关证明材料均真实有效，且甲方对该房屋享有合法、完全的处分权。

二、委托价格

甲方认可本协议房屋的销售价格不得低于人民币小写元（大写），甲方认可在此价格及此价格以上，乙方有权代甲方收取买方的购房定金，自乙方代收定金之日起因此所产生的责任由甲方自行承担。

三、佣金与费用

甲乙双方确定中介服务佣金数额为甲方所签房产买卖合同标的金额的%，代办业务费用为人民币（大

写）。甲方应在与他方签订房产买卖协议时向乙方支付中介服务佣金及所需代办业务费用。

四、甲、乙双方权利与义务

4.1 甲方委托乙方代办上市审批、房产过户手续的，应及时提供真实完整的证件与资料；

4.2 独家委托的在委托期限内甲方不得委托其他中介组织，也不得随意取消委托；

4.3 在乙方为甲方找到房产需求信息并通知甲方到场时，甲方无故不到场的，即视为甲方单方取消本委托协议，乙方有权依据

本协议追究甲方的违约责任。

4.4 非独家委托的，甲方通过其他中介组织或自行与他人达成交易的，应在当日内通知乙方，否则因此所产生的责任由甲方自

行承担。

4.5 乙方代甲方寻找并提供适合的房产需求信息，寻找适合的客户。

4.6 乙方应为甲方提供咨询并根据甲方的要求交换信息，推荐买卖合同文本；

4.7 代办业务：在甲方的要求下，根据甲方提供的证照和资料乙方代为甲方办理上市审批、房产过户手续等（需另收代办费）。

五、本协议委托期限为天，自年月日起至年月日止，此期间乙方为甲方的[]独家

/ []非独家中介服务者。

六、违约责任

协议任何一方违反本协议约定，均应向守约方支付人民币（大写）之违约金。

七、补充约定：

八、甲、乙双方均应对本协议重要内容保守秘密，非经对方同意不得泄露给无关之他人。

九、以上内容乙方均已向甲方予以解释说明，甲方已完全清楚明了上述条款。

十、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，经双方签字或盖章后即生效。若在本协议履行过程中出现争议双方应友好协商。

协商不能解决的，双方同意按以下第种方式解决纠纷。

1.提交仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院提起诉讼。

甲方（签章）：乙方（签章）：代理人：经纪人：

电话：电话：

房地产委托代理销售合同 第11篇

甲方（委托方）：编号：乙方（代理方）：海口****房地产经纪有限公司

甲乙双方经友好协商，就甲方委托乙方代理销售甲方拥有处分权的房地产事宜达成如下协议，并承诺共同遵守。

一、房地产基本情况：

甲方的房地产位于海口市面，户型：，结构：，产权证号：，建筑面积：平方米，层数，发证日期，不动产发票，朝向，装修情况，物管费，水费，电费，交通线路，小区环境。

二、销售价格：委托销售价格为元/平方米或元/套，乙方以超出委托销售低价销售成功的，则超出部分乙方得%。

三、结算方式

1、□现金付款的结算方式：买卖双方签定契约当日由买方向卖房支付购房首付款（总房款的50%），余款待买卖双方到房管局签字当日一次性付清。

2、□银行按揭付款的结算方式：买方向甲方支付购房首付款后乙方开始办理按揭贷款申请及过户手续，在办理完产权过户、他项权证抵押和房屋交接手续后，按揭款批下直接到达甲方帐户。

3、□其他结算方式：由甲方与购房客户协商确定。

四、代理佣金：按成交总房款的%收取（不总1500元的，按1500元收取）

五、代理期限：代理期限自年月日到售出为止。

六、双方的权利义务

1、甲方应提供该房地产的合法资料，保证该房地产的产权清晰，若发生与之有关的权属纠纷或其他纠纷给乙方及购房客户造成损失的，由甲方赔偿。

2、甲方应自行办理或另行委托乙方认可的办证服务公司代办产权过户手续，代办产权过户手续另行收费，甲方应按规定向政府相关部门按国家规定缴纳税费。

3、乙方应按照甲方提供的房地产的有关情况对该房地产进行说明，以甲方代理人的名义与购房客户签订地方协议书并代购房定金。

4、委托期间甲方自行销售房产必须及时通知乙方，否则造成该物业重复售出，如当乙方收到购房客户购买该房定金，甲方应承担由此给乙方造成的经济损失。

5、甲方的房产如通过银行按揭贷款购买，且尚未还清贷款的，甲方应在乙方收取承购人不少于人民币壹万定金后个工作日内还清贷款，领会房产证以便办理相关手续。

6、如承购人所出价低于委托价格，乙方应在征得甲方同意方可与承购人签订定房协议书，收取定金；如承购人出价不低于委托价格，乙方有权直接与承购人签订定房协议书，收取定金。

七、违约责任

1、在乙方与购房客户签订购房协议后，因甲方原因造成不能成交的，甲方应向乙方支付与代理佣金同额的违约金，并向购房客户双倍还乙方代收的定金（以乙方开具的收款凭证确定的金额为准，其中一倍的定金从乙方处返还）

2、如甲方在委托期限内自行与乙方介绍的承购人私下达成交易的（包括通过乙方之外的其他中介方与乙方介绍的承购人交易的），应按上述房产委托总结各的5%作为违约金赔偿给乙方，并承担因此给乙方造成的相关损失。

八、本合同一式叁份，甲方执一份，乙方执二份，均具同等效力，自双方签章后生效。

甲方：乙方：海口****房地产经纪有限公司

地址：销售代表：

联系电话：地址：

代理人：电话：

房地产委托销售协议 第12篇

这位行家认为:一个经纪人同时代表买卖双方的利益, 也就是采用居间方式促成交易, 比两个经纪人分别代表买卖双方 (即分别接受买方或者卖方的委托, 形成委托关系) 效率要高。其理由是, 居间行为中的关系人有三方, 而委托行为中的关系人有四方 (买卖双方加上代表买卖各方的经纪人) , 关系多了一重, 效率自然就降低了。

这位行家提出的命题实际上涉及若干层次问题的讨论。

首先, 居间方式是否比委托方式的效率高?这个问题比较容易回答的确是高。

其次, 这样的高效率是如何取得的?对这个问题的坦白回答可能就会让人有些尴尬了事实上, 这样的高效率往往是在牺牲买卖双方的其中一方利益的基础上取得的。

此话怎讲?让我们先来看看交易价格是如何形成的。房地产估价理论中有所谓“公开市场价值”的说法, 所谓公开市场价值, 用通俗的话说就是绝大多数普通人对估价对象的价值判断的平均值, 所以也可称之为公平市价。每一个人, 包括买卖双方, 对于所估价或者所交易的对象都会有自己的价值判断, 这可称之为“主观价值”, 在达成交易之前的谈判过程中, 买卖双方会通过讨价还价最终确定成交价格。如果买卖双方对交易对象的市场信息都有充分的了解, 同时又都有足够充分的谈判时间, 并且双方都能自主决定交易价格, 那么最终形成的这个交易价格一般就可以认为是“极度接近”公开市场价值的。

从以上对公开市场价值的描述已经可以看出:公开市场价值形成的重要前提是买卖双方对所交易的对象的市场信息都有充分的了解, 同时又都有足够充分的谈判时间。但在现实当中, 普通的交易当事人往往对市场信息是缺乏了解的, 而经纪人则可以认为是对市场信息有充分了解的, 如果由经纪人来分别代表买卖双方谈判, 就将原本对市场信息不够了解的买卖双方之间的谈判转化成了对市场信息有充分了解的各自代理人之间的谈判, 这样形成公平市价的可能性就大大增加了。

而如果采取所谓居间方式, 即由一个经纪人来撮合双方成交, 那么在价格谈判的过程中经纪人会分别做买卖双方的工作, 一方面希望买方提高出价, 另一方面希望卖方降低售价, 在这个过程中, 经纪人为了尽快完成撮合交易, 往往是“柿子捡软的捏”, 哪一方容易说话 (实际上也就是哪一方对市场信息了解的较为不充分) 就压这一方让步多一点, 这样形成的交易价格就不那么公平了。

其实, 这也恰恰是“一肩挑两头”的经纪人在现实中常常为人所诟病的一点:你怎么可能既照顾好买方的利益, 同时又照顾好卖方的利益呢?在成交价格这一点上, 买卖双方显然是有利益冲突的。

当我用上述理由反驳这位行家以后, 他进而提出了这样一个论据:如果能够尽快成交, 对于买卖双方来说也是有好处的啊。我明白他所说的意思:时间就是金钱, 早日完成交易, 能够节约时间, 同时能够提高资金 (或者房屋) 的使用效率, 早日创造新的价值。这当然是有道理的, 但问题在于:这样的决定应该由买卖双方自己做。经纪人如果是采用了隐瞒真实信息的方式促成了交易, 虽然可以说替买卖双方节省了时间成本, 提高了资金或资本的使用效率, 仍然难说是公平的。