房地产泡沫与信心（精选10篇）

房地产泡沫与信心 第1篇

关键词：房地产泡沫,成因,评估,防范

一、房地产泡沫的危害及表现

房地产泡沫是指房地产在一个连续的交易过程中陡然涨价, 价格上升会使人们产生还要涨价的预期, 只是想通过买卖谋取利润, 而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。在这时, 房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离, 经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。涨价常常是预期的逆转, 资产价格在上涨到难以承受的程度时, 必然会发生暴跌, 仿佛气泡破灭, 接着就是价格暴跌, 经济开始由繁荣转向衰退, 最后以金融危机告终, 破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。

上世纪20年代发生在美国佛罗里达的房地产泡沫, 曾引发了华尔街股市大崩溃, 并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。上世纪90年代初期破裂的日本地价泡沫, 是历史上影响时间最长的房地产泡沫, 从1991年地价泡沫破灭到现在, 日本经济始终没有走出萧条的阴影。上世纪90年代海南房地产泡沫, 导致“烂尾楼”高达600多栋、1, 600多万平方米, 闲置土地18, 834公顷, 积压资金800亿元, 仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。开发商纷纷逃离或倒闭, 银行顿时成为最大的发展商, 不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。一海之隔的北海, 沉淀资金甚至高达200亿元, 烂尾楼面积超过了三亚, 被称为中国的“泡沫经济博物馆”。

二、房地产泡沫的成因分析

(一) 金融系统的过度支持, 银行信贷的非理性扩张。

开发商的自有资金只占开发资金的一小部分, 其大部分开发资金来源于银行贷款和购房预付款。由于房地产的不可移动性、保值增值性及高回报性, 银行系统很愿意发放房地产贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中, 违反了有关贷款规定, 缺乏必要的风险控制意识和手段, 银行贷款过度宽松, 对开发商信用等级审查不严, 向开发商发放大量贷款, 致使开发商大量圈地, 造成过度开发, 给房地产泡沫的产生创造了条件。

(二) 土地的稀缺性。

我国人口众多, 土地资源相对匮乏, 建设用地极端稀缺。随着城市化进程的速度加快, 城市经济迅猛发展, 人们对城市土地的需求不断增长, 土地变得越来越稀缺, 越来越昂贵。人们在土地获利需求的驱使下, 把获取的土地权益作为谋利手段。房地产商们大量圈地投机, 有限的土地经过反复转手交易, 价格飞涨而产生房地产泡沫。

(三) 房地产市场结构性矛盾。

从目前我国的房地产市场结构来看, 经济适用房比重偏低, 经济适用房和高档商品房的开发比例严重失调。房地产市场高价楼盘过多, 中低价位住宅供应偏少, 房地产市场中的结构性问题日益突出。由于经济适用房利润率不高, 开发商更热衷于开发商业写字楼、高档住房、别墅等高档豪华楼盘, 会使一段时间内高端房产的开发数量急剧上升而大量闲置, 而经济适用房则出现供不应求的情况, 这种结构性的矛盾一方面提高了高端房产的空置率;另一方面抬高了经济适用房的价格, 两方面的作用极易导致房地产泡沫的形成。

三、房地产泡沫的评估分析

(一) 房价收入比。

所谓房价收入比, 是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。这个数据反映了居民家庭对住房的支付能力, 用于判断居民住房消费需求的可持续性。假如一个城市的居民户平均年收入为10万元, 当年市场销售住房平均每套为30万元, 房价收入比为3倍。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3至6倍。尽管各国房价千差万别, 但在住房问题解决比较好的国家, 房价和家庭年收入之比基本都在6～8倍之间。而在我国, 这一数字则大大超标, 房地产商开发的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭。我国各个城市的房价收入比是不平衡的, 中小城市的房价收入比多在六倍以下, 相当多的城市在4倍以内, 属于房价不高的范畴, 超过6倍的主要是一些大城市。据调查, 全国大部分大中城市房价收入比超过6倍, 其中深圳、北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10倍。目前, 世界上许多国家都在使用房价收入比, 该指标是一个比较好的综合指标, 而且目前还难以找出比它更好的指标替代它。房价收入比的比值越大, 就说明要用更多年的收入才能买到同样的房子, 从而进一步反映了房价偏高, 居民的支付能力降低。当市场中的房价收入比呈持续上升状态, 上升的越快, 说明这个房地产市场中投机需求的程度越高, 存在房地产泡沫的可能性越大。2007年京沪穗深房价的“房价收入比”均达到10倍以上, 深圳名列第一, 房价相当于家庭可支配收入的15.76倍;第二位是上海, 为15.55倍;其次是北京, 为13.55倍, 最后是广州12.67倍。说明这四个城市存在一定程度的泡沫现象。

(二) 空置率。

按照所依据的房地产市场类型的不同, 空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。从销售环节看, 空置商品房包括开发商尚未销售或出租而存在的空置房, 以及开发商出售或出租后, 却没有被实际利用而导致的空置房。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。从空置时间上看, 空置商品房分为待销空置房、滞销空置房和积压空置房。待销空置房是指空置时间在一年以内的商品房。滞销空置房是指空置时间在一年以上、三年以内的商品房。积压空置房指的是空置时间达三年以上的。同时, 房地产市场的空置情况是反映供求强度的指标。它的大小将影响房地产投资者对未来房地产走势的判断。理想的空置率并不是为零就好。房地产供给与需求的非均衡应该是一个常态。空置率过低, 在供不应求的市场环境下, 呈现卖方市场特性, 开发商会借机调高价格, 侵害了消费者的权益。空置率过高、空置期限过长意味着房地产市场供过于求, 房地产泡沫严重。市场中的商品房屋空置面积持续上升, 房屋空置率高居不下时, 是典型的买方市场, 迫使房地产商调低价格, 如消费者持币观望, 销售不畅, 导致资金紧张或资金链断裂, 一部分开发商不得不退出市场, 也可能使得有些房地产商倒闭, 导致经济动荡。按照国际通行惯例, 空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区, 极度危险。1%的空置率说明了商品房处于绝对供不应求的状态, 在如此供不应求状态下, 房价不断上涨而且有时涨幅很大, 对购房者不利。据统计数据显示, 2007年第二季度, 北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。全国高达1.2464亿平方米商品房空置面积, 无疑成为悬在商业银行头上的一把“达摩克利斯之剑”, 蕴藏了巨大金融风险。国家就应该采取有力措施, 以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间, 否则将给国民经济发展带来一系列问题。

(三) 租售比。

所谓“租售比”, 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。如某小区一套100平方米的住房, 目前售价4, 000元/平方米, 月租800元, 每平方米租金8元。租售比约1∶500。一般而言, “租售比”能够表现出一个城市居民更真实、最基本的住房需求, 客观反映当地房地产市场的供求状况。有人买房用于自住的, 也有人买房用来投资的, 但租房却是一种实实在在的生活和经营的需要。因此, 当一个城市的房价上升过快, 而当地的房租上涨缓慢, 致使“租售比”出现严重不协调时, 这表明该城市房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象, 就要产生房地产泡沫。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200, 折算成长期投资的年收益率, 大约是4%至6%, 租金收益率是比较合理的。如果租售比低于1∶300, 意味着房价偏高, 房产投资价值相对变小, 房产泡沫变大;如果高于1∶200, 说明这一区域房价偏低, 房产有较强的投资潜力。在温州, 房屋租售比多在1∶400以下, 一些房子租售比甚至低于1∶600～1∶700, 说明存在一定程度的泡沫现象。

四、房地产泡沫的防范措施

(一) 加大金融监管力度, 规范住房金融业务, 防范住房贷款风险。

一是加强信用总规模的控制, 要使社会总信用与实质经济的要求相适应, 防止房地产贷款的过度膨胀, 从源头上防止房地产泡沫经济发生。产生房地产泡沫的资金, 绝大部分都是从商业银行流出的。因此, 要加强对商业银行的监管, 从源头上控制投机资本。中央银行、银监会应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率, 企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。二是严格审查房地产抵押贷款的条件, 完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。开发项目必须具备“四证” (国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证) 。住房开发贷款应发给那些具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业, 投向适销对路的普通住宅开发项目。三是加强对按揭贷款风险控制, 严控投机性购房。强化个人住房贷款的管理, 控制消费信贷, 提高首付款比例, 严禁发放“零首付”个人住房贷款, 严厉查处“假按揭”。商业银行发放个人住房抵押贷款, 要加强信贷征信管理, 应严格评估抵押物的实际价值, 落实抵押登记手续, 贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过70%。商业银行要摸清开发项目及住房开发企业的相关情况, 防范与期房有关的风险。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求, 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。规范个人商业用房贷款管理, 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%, 期限不得超过10年, 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

(二) 强化土地资源管理, 规范土地市场, 控制土地投机行为。

泡沫经济不能按照市场经济的基本规则运行, 市场机制不能够完全解决泡沫经济所造成的问题。所以, 政府应该强化土地资源管理, 规范土地市场。土地供应过量只会导致土地价格下降, 造成土地资源和其他资源的浪费。土地供应不足只会导致土地价格上升, 导致房价上涨。土地作为房地产泡沫的载体, 经过开发商的商业炒作, 也可能引起土地价格的虚涨。一是要根据房地产市场的要求, 加快建设有形的土地市场, 实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 切实实行土地出让公开招标制度, 控制一些城市过高的地价。通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压, 出现由结构性过剩引发的房地产泡沫。二是要建立土地信息系统, 政府应向社会公开所有待出让的土地、现有土地的使用结构、规划、评估价格等信息, 防止信息不对称, 遏制一些人圈地、炒地谋取暴利的行为。要严格惩处发生在房地产领域的违法犯纪行为, 严厉查处房地产开发商非法圈地、占地、炒地行为, 防止土地批租领域的不正之风和腐败行为, 避免土地价格的不合理上涨, 抑制房地产泡沫的产生。

(三) 合理调整房地产的供给结构, 大规模地推出经济适用房和廉租房。

要解决房地产市场高档豪华商品房的过剩、中低档普通住房严重不足的问题, 适应市场需要, 调整住宅品种供应结构, 增加面向更多中等收入家庭的购买能力的经济适用房和商品房。国家要抑制房价的不合理上涨, 防止房地产泡沫的产生。主要办法还是大规模地推出经济适用房。住房是一种特殊的商品, 也应该体现政府对人民生活的保障。因此, 在房地产市场快速发展的同时, 政府相关部门应积极推动适合中低收入家庭需求的中低档住房的开发建设, 特别是经济适用房的建设, 引导居民理性购房, 适度限制投机炒楼, 房价盲目上涨会被遏制, 房地产泡沫就难以生成。

当今世界, 住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家, “居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。政府要加强住房保障体系的建设, 对房地产制度进行改革, 积极发展住宅租赁市场, 建立相对完善的住房保障体系, 及时推出廉租房政策, 最大限度地多建设, 并逐步扩大覆盖面, 最终让缺房而又买不起高价房的百姓都能为廉租房所覆盖。如果住房保障制度全面建立, 政府除了抑制房地产投机, 就不必更多地“干预房价”, 房价高烧自然就会退去。

五、结语

房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。金融系统的过度支持、银行信贷的非理性扩张、土地的稀缺性、结构性矛盾等因素促进了泡沫的形成。是否产生了房地产泡沫, 可根据房价收入比、空置率和租售比等指标对房地产泡沫进行判断和分析。要防止房地产泡沫的产生, 就必须加大金融监管力度, 规范住房金融业务;强化土地资源管理, 规范土地市场, 控制土地投机行为;合理调整房地产的供给结构, 调控建造高档楼盘, 鼓励建造中低档住宅, 大规模地推出经济适用房和廉租房, 以平抑房价, 防止房地产泡沫的出现。房地产是泡沫的主要载体之一, 房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害, 一定要严加防范。

参考文献

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[2].谢经荣.地产泡沫与金融危机[M].北京:经济管理出版社, 2002

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[5].章永涛.房地产泡沫的评估与防范[J].市场周刊, 2003, 7

房地产业与泡沫经济 第2篇

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局发布的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

(3)房价涨幅偏大，经济泡沫成分渐增。要尽力避免房价大起大落的波动引起的震荡。

房地产泡沫与金融危机 第3篇

2016年10月12日，中国央行召集17家银行研究住房信贷问题，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。此举可视作防控金融风险的一次集体行动。美国的次贷危机、20世纪90年代日本的银行困境、北欧的银行危机等都有房地产的影子，房地产过度金融化的危害不容忽视。《中国经济报告》记者特别约请国内外专家就此展开讨论。

预警房地产信贷风险

中国经济报告：前段时间中国楼市涨势凶猛，造成此轮楼市大涨的原因主要有哪些？

西村清彦：中国现在正处于人口红利阶段。很多国家的经验都表明，人口结构改变会对房地产价格造成显著影响，尤其是土地价格。因为在人口红利阶段，生育高峰期出生的年轻一代想要购买更多的房子，但土地供应是有限的，所以土地的实际价格也会上涨。

此外，实体经济需求疲软，很多行业的利润率在下降，但风险却在上升，再加上股市低位震荡，这时候购房就是一个不错的选择，大量资金转而投向房地产。

中国经济报告：怎样评估中国目前房地产信贷风险？

赵锡军：从2015年开始，央行有关房地产信贷方面的措施，如下调首付比例、降低贷款利率等陆续开展，在2016年一季度发挥了较大作用。

不同地区、不同城市房地产信贷的具体情况不一样。总体上，各家银行都把房地产按揭做为一个主导业务，住房贷款余额增加得非常快。另外，有些银行是初次按揭，有的是第二次按揭，增值部分的按揭也做了，随着房地产按揭业务量的增加，风险越来越大。但是风险积聚的程度，要看区域贷款的分布以及客户情况。

郭可为：对房市信贷风险我有三个判断。首先，当前房地产行业吸纳了相当多的资金。2016年上半年，房地产企业新增贷款2.93万亿元，占新增贷款总量的38.92%；截至8月末，居民中长期贷款3.63万亿元，占新增贷款总量的40.59%。这意味着近80%的新增贷款流向了房地产开发和消费领域。

其次，资金大幅流向房地产行业会对其他行业形成 “挤出效应”。特别要防范制造业 “空心化”，这种现象已经初露端倪。

再次，企业部门和居民部门加杠杆行为放大了房地产市场风险。一旦这两个部门由于资金流断裂出现信用违约，极易引发大规模的系统性风险。

西村清彦：中国房地产市场预期不断被推高。当你处于泡沫之中的时候，你是不知道自己的实际境况的。我认为，应该从根本上区分房地产泡沫发展的两个阶段，然后再来考虑如何控制和应对。泡沫的第一个阶段是早期或者预防阶段，第二个阶段则是晚期或者崩溃阶段。

当应对早期或预防阶段的泡沫时，通常的做法包括：首先，应使用各种宏观审慎政策，以遏制市场上过于乐观的预期；其次，如果泡沫真的是恶性的，我们同样也应该毫不犹豫地使用货币政策；第三，在使用宏观审慎政策后，我们应该关注长期资源配置扭曲的后果。但是，在实践中，我对在恶性泡沫中使用宏观审慎措施的有效性持强烈的保留意见。以贷款价值比率（LTV）为例，在泡沫膨胀的鼎盛时期，LTV的分母（即房地产的市场价值）越来越大。因此，LTV无法准确显示分子（即按揭贷款规模）的膨胀。再加上一些绕过限制的工具出现，用LTV限制贷款总量的方法往往失效。20世纪90年代日本出现楼市泡沫就是典型案例。此外，有时使用宏观审慎措施来遏制泡沫发展的效果只是暂时的，最终结果是泡沫再次浮出水面，而且会比之前更具破坏力。所以当前表面上的成功可能是未来失败的前兆。

在泡沫的后期阶段，一方面，存在“太少、太晚”的调控政策使泡沫破灭的时间推迟、影响更大；另一方面，也存在因政策过于大胆而导致经济被严重打击的危险。但最困难的是在崩溃阶段如何正确地应对恶性泡沫。对于政策制定者而言，重要的是在人口增长的同时防止信贷过度放松，以抑制房地产价格过快上涨并限制泡沫形成风险。

政策力度将不断强化

中国经济报告：中国房地产调控措施会有怎样变化？

郭可为：在8月房价涨幅明显加快后，热点城市政策收紧的力度加强。需求端方面，通过限购限贷等措施抑制投资投机需求；供应端方面，通过加大供应，限房价地价、严格预售监管等手段缓解供求矛盾。在政策收紧预期影响下，购房者抓住政策出台前的窗口期，积极入市，将部分城市成交量推向小高峰。国庆节后，随着限购措施落地，住房销售开始降温。

房价过快上涨不利于房地产市场平稳持续发展，未来或将有更多城市加入政策收紧行列，政策力度也将不断强化，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。长远来看，希望继续推动有针对性的税收政策，“针对性”一方面体现为增加制造业经营环节的税收优惠，另一方面体现为坚定推行保有环节的房产税改革。

房地产泡沫与金融危机

中国经济报告：美国“两房”危机重创金融市场信心，日本房地产泡沫破裂引发房价惨烈下跌。房地产泡沫是房地产过度金融化导致的吗？美国和日本的经验对我们有什么借鉴意义？

赵锡军：房地产泡沫或多或少与过度金融化有联系，但即便是美国出现的次贷危机，也并不是所有的金融机构都出问题。所以，风险控制还是取决于金融机构自身。房地产泡沫还与市场热度和政府政策相关。

如果金融机构、市场参与者、宏观管理者有一个方面能止得住，那应该就没有太大问题，但日本、美国在这几方面都没有止住，最终积累到一定程度就出现资产泡沫，随着泡沫破灭，资产市场价格下降，导致金融机构风险加剧。从宏观政策角度来讲，对这三方面都要有判断。

郭可为：从全球视角看，历史上世界各国由于房地产所导致的危机，大多是杠杆率过高，使风险急剧上升。美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和信托产品循环放大。而一旦政策开始去杠杆，风险便开始暴露。

西村清彦：有一点我们必须明确，不是所有的房地产泡沫都会导致金融危机，也不是所有的金融危机都从房地产泡沫开始。

日本当时的崩溃幅度之大令人难以置信。日本房地产实际价格的最低价只是其最高价的三分之一。现在在美国，房地产实际价格比房地产价格最高时低40%还多。

在任何情况下，如此大幅度的价格下降都意味着经济的重大调整。在日本和美国，正在进行着从人口因素的积极面（人口红利）转向消极面（人口老龄化负担加大）的调整。这种调整严重阻碍了常规政策工具的有效性。此外，过于悲观的预期也弱化了政策有效性。令人不安的是，在恶性泡沫的后期或是破裂阶段，鲜有适当的应对政策。哪些政策工具可以用？其优点和缺点各是什么？这些都是政策制定者面临的最紧迫挑战。

有一个易被忽视但又可能是最棘手的问题：与公众的沟通。决策者很难在危机不紧迫的时候说服公众相信我们正面临不断膨胀的恶性泡沫的威胁。回过头看日本房地产泡沫，我不得不悲哀地指出：公共部门是助长公众过于乐观预期的一部分原因。所以中国政府一定要避免这一点。

中国经济报告：对于目前中国房地产是否有泡沫，学界存在较大分歧，你们如何看待这个争论？

赵锡军：考察房地产是否存在泡沫，应该看这个市场的功能是什么。如果是资产市场，判断标准就是投资回报率跟现在市场平均回报率差异有多少。如果是消费品市场，那就看市场供求关系情况。

现在房地产变成既是投资品又是消费品的混合市场，市场功能不清晰，而且跟西方差异很大。从消费品市场满足居住需求的定位来判断，肯定价格高得离谱。若以投资品市场来判断，只要货币政策放松，预期没有下来，那么价格就有支撑。功能定位不清晰带来的判断标准不清晰，导致在判断房地产是否有泡沫时分歧很大。

郭可为：2016年上半年以来的楼市暴涨不断催生“限购潮”、“离婚潮”和部分企业“卖房保壳”等现象。应当看到，随着房地产调控的持续深入，部分中小房地产开发企业融资难度加大，资金状况趋于紧张，资金回笼期限拉长，贷款能否按期归还存在一定的不确定性，行业的信用风险有所增大。总体来看，未来中国经济持续发展、城市化快速推进所产生的刚性需求、房地产信贷资产占比较低、房地产金融衍生产品较少以及房地产相关贷款结构合理，奠定了中国房地产贷款总体风险可控。

西村清彦：我们可以用三个指标来验证这一问题：第一，适龄劳动人口与剩余人口的比率（逆抚养比）；第二，房地产价格指数；第三，实际贷款总额。

就日本的情况而言，在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，它与代表土地实际价格指数的房地产价格指数的两个高峰期相伴而生。在这两个高峰期中，1991年前后的第二个高峰期刚好是一个引发后续经济长期停滞的分界点。那么，这两个高峰期之间的区别是什么？实际贷款总额也许隐含着一个答案。房地产贷款在第一个高峰期是增长的，但没有第二个高峰期的贷款水平高。

美国与日本非常类似。在适龄劳动人口比率中有两个高峰期，虽然不及日本明显。房地产价格指数看起来似乎有两个高峰期，大致与人口结构的变化相符。同样，第二个高峰期引发2008年金融危机，虽然第一个高峰期也有储蓄和贷款问题，但是对经济的影响远没有那么严重。从新增实际贷款总额中，我们发现美国与日本有非常类似的情形。实际新增贷款总额在第一个高峰期的水平很高，但是远低于第二个高峰期的水平。

再来分析中国的情况。中国的适龄劳动人口比率尚未达到顶峰，但也十分接近了。房屋销售价格指数表明2016年有一个明显的房地产价格的飙升。同样，连同适龄劳动人口比率和房地产价格，实际贷款总额也显示出一个巨大的增长。

房地产泡沫的危害与防范措施 第4篇

1. 房地产泡沫的含义

房地产泡沫指的是由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。造成房地产泡沫的主要因素是群体预期模型所导致的投机行为与非理性心理的趋同性和集中性。经济学中的“预期”指的是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。在房地产泡沫形成与崩溃阶段，经济主体对于资产价格的走向具有相同的预期，换言之，一大批人对房地产价格的涨跌方向看法相同，这种共同的预期是形成房地产泡沫的基础。而且，随着预期价格的不断走高，预期的资本收益率也会越来越高，带来更多的购买与囤积。这种不断增加的“需求”，造成了市场的“繁荣”，带来进一步涨价的预期，从而形成了一个起到自我强化作用的正“反馈环”，最终使房地产价格膨胀为泡沫。

2. 危害分析

(1) 房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖撅。

(2) 房地产泡沫的长期存在导致了经济和社会结构的失衡：一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量持有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。

(3) 房地产泡沫破灭易导致金融危机:房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系。通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是极易给金融机构带来了大量的呆账和坏账。金融机构不仅无法收回利息，而且实际土地价格远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。

(4) 房地产泡沫破灭易导致生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发水平，也减少了企业在设备上的投资。

(5) 房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机;随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。

二、房地产泡沫的防范

政府应合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，这是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府管理房地产市场的主要职能，是实施有效的宏观调控和按市场发育程度建立清晰完备的法制系统，保障房地产市场参与者的合法权益，使房地产市场的运作纳入法制的轨道。

1. 确立政府制定干预房地产市场政策的原则

政府政策应具有的共同特征是公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、价值高昂和使用耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。

(1) 使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都需要有一定的房地产存量来满足当前的生产生活需要。

(2) 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。以住宅市场为例，长期的住房政策必须有改善住房质量的目标，必须对每个家庭的居住偏好(如住宅产权、类型、位置)加以考虑，允许超过需要数量的住宅剩余存在。

(3) 引导新建项目的位置选择。在选择新建项口位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。

2. 加大宣传教育力度，加强对房地产宏观调控工作的管理

房地产是国民经济的先导性产业，对增长具有较强的带动作用，但同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。当前，我国住宅与房地产业正处在体制转换、产业快速发展时期。中央把住宅作为新的经济增长点，希望住宅与房地产业拉动经济增长，但也要加强房地产宏观调控，这既是产业发展的要求，也是整体经济发展的要求。

(1) 充分认识房地产泡沫及过热的危害性，端正指导思想，增强防止泡沫的自觉性。

(2) 研究建立部门间的协调配合机制，强化对调控上作的统一领导。土地管理的重点是坚持城市政府对土地供应的统一管理，严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划。

(3) 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

(4) 高度重视市场分析，摸清情况、找准问题，有针对性地采取措施。己经过热或有泡沫苗头的地区要尽快采取措施，加大调控力度，严格控制新开工面积，调整商品房供应结构。

3. 完善房地产价格体系，平抑房价

房地产价格是政府调控市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对社会经济、投资环境产生直接的影响：

(1) 地价的杠杆作用。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以，政府可以用地价对房地产市场进行调控。

(2) 全面研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。

(3) 继续大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。

(4) 产权主体分离，房产、地产分体流通。房产、地产联体流通是造成房价畸高的根源。

4. 改革金融体制，完善和发展房地产金融

房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。年月，由于房地产金融业务扩张过快，中国人民建设银行针对这种状况收紧了个人住房抵押贷款和项目开发贷款发放的条件。这些金融政策，明显达到了启动个人住房消费、扩大住宅建设投资规模、带动国民经济增长、抑制房地产市场不合理扩张的口的。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。

5. 矫正和规范地方政府行为

(1) 实现地方政府经济行为，必须法制化，程序化，科学化。

(2) 完善国家土地制度建设，进一步完善“招拍挂”制度，特别通过土地价格的标底的确定和建立土地拍卖后评估制度等制度，合理确定土地价格。

(3) 调整地方官员政绩评比指标，理性对待，避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动。

(4) 加大打击腐败的力度，打破地方政府、银行和房地产商的合谋，实现政府和银行分开。

近年来，关于泡沫与房地产泡沫研究，特别是房地产泡沫界定、系统而全面地对房地产泡沫的危害越来越受到人们的关注，政府如何有效调控房地产市场，对于完善和发展房地产经济理论有着重要的学术意义

摘要：房地产泡沫往往出现在一个国家经济繁荣时期, 表现为房地产价格飞涨形成泡沫, 但达到顶峰状态后, 市场需求急剧下降, 房价下跌从而泡沫破灭。房地产泡沫有可能演化为泡沫经济, 一旦泡沫破灭, 将给一个国家或地区的经济带来严重后果。我国房地产业近几年来一直保持高速增长, 房地产价格逐年攀升, 引起各界对我国房地产业是否有泡沫这一问题的广泛关注。深入研究房地产泡沫的形成机理与防范措施, 对保障国民经济健康发展具有重要的现实意义。

关键词：房地产,泡沫经济,消费危机

参考文献

[1]钱瑛瑛:房地产经济学[M].上海:同济大学出版社, 2004

[2]牛凤瑞:中国房地产发展报告.北京:社会科学文献出版, 2006

[3]刘琳:房地产市场互动机理与政策分析.北京:中国经济出版社, 2004

房地产泡沫评判指标的选用与实证 第5篇

关键词：房地产泡沫；实证分析；指数

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房价增长率与GDP增长率之比

房价增长率与GDP增长率之比这个指标是测量房地产经济相对实体经济(GDP) 增长速度的动态相对指标，它可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产经济与实体经济的偏离程度，进一步可以判断房地产市场是否存在由于对未来房价预期过高而出现的投资过热现象。经济的发展是虚拟经济发展的基础，用实际GDP增长率反映实体经济的发展，因此可以把房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。

房价增长率与GDP增长率可以由国家统计局的资料求出，该指标在计算中的异议较少，但是对于我国房地产泡沫临界值却意见不一，倪鹏飞（2005）在其供需30项指标中选用的是1，其他大部分学者（如余小勇［2007］）认为对于我们发展中国家而言，当房价上涨幅度是GDP 增幅的1.3倍以上时存在泡沫，2 倍以上时认为房价很不正常，有较大泡沫。本文就以1.3作为评定泡沫的标准。

1993年为中国房地产泡沫经济最严重的时期，该年房价增长率与GDP增长率之比达到了历史最高点2.3，而我国前一轮房地产开发高峰期(1988—1993年)的指标平均值为2.0。根据最新资料统计，2004年上半年该指标值已接近1.0，[ZW（DY]数据来源: 网络转载，http://bj.house.sina.com.cn/news/2005-11-09/1555104357.html.[ZW）]从上涨趋势看，GDP的上涨趋于平缓，而房地产价格则有明显的增幅上扬趋势。因此必须做出泡沫预警，以防止房价持续大幅增长而引发严重的经济泡沫。就区域而言，目前我国已有一些城市的房价出现了超常规增长。

自2004年开始，房价增长率与GDP增长率之比急剧上升，2004年上海房地产价格增长率为23.8%，与GDP增长率(15.6%)之比已达到1.5，2006两者比值也超过1.5，由此可以看出，上海地区虽然没有严重的泡沫存在（标值未达到2），但的确已存在一定的房价泡沫（标值超过了1.3）。所以我们对上海等发达地区的房地产业要加以重视。

二、房地产投资占GDP比重

大多数学者认为在发展中国家该指标应该在3%~8%之间，如：复旦大学宋忠敏（2004）在他的博士论文《上海房地产泡沫的实证研究》中指出“房地产开发投资占GDP比重一般在3%~8%之间，建筑高峰期在8%左右。

从中国房地产投资占GDP的份额来看，已经从2000年的5.48%持续上涨到了2005年的近9%，其中2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。[ZW（DY]数据来源：网络转载 http://www.chinaorg.cn/forum/redirect.php?tid=546&goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者简介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，从事金融市场研究。[ZW）]我国目前虽然较2004、2005年该比例有所下降，但是总体趋势还是比较高。五大城市房地产开发投资额占GDP的比重中，北京、上海和重庆比重最高，尤其是北京，2000 年以来一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重庆房地产投资占GDP 的比重和上海不相上下，出现开发投资泡沫的征兆；广州和深圳的投资比重处于较低水平，且呈现稳步减缓的趋势。据此我们可以认为，北京、上海、重庆已出现房地产开发投资泡沫或过热现象，需引起警惕。如果借房地产为支柱产业来将其推向极端，给中国经济带来的影响将不言而喻。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期之困境和问题将会随之而来。

三、房价收入比

一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。房价收入比这个指标是根据房地产泡沫生成机理投机需求因素选取，反映了居民对房产的相对购买能力以及家庭对于当年房价的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果这个指标不断扩大到居民支付能力的上升已经不能满足房地产价格的上涨，整个市场却仍然呈现出不断扩大的迹象，这就表明市场中的投机成分较大，从而可能导致泡沫。

20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马（An-drewHamer）来华进行房改研究时，引用B.雷诺的一份研究报告（见世界银行亚洲区中国局环境、人力资源和城市发展处编，《中国：城镇住房改革的问题与方案》）提出：世界银行认为房价收入比1∶4~1∶6是比较理想的比例。然而由于各国的国情和经济的发展水平都有所不同，以及对于购买住房的能力不同，所以房价收入比的合理范围也说法不一，中国住房协会副会长包宗华（2002）认为，房价收入比3~6倍主要是依据美国和部分西方发达国家的经验数据推断而来，由于各国国情不尽相同，该数据不能统一而论；余丰慧 （2006）在《“房价收入”比3~6倍比较合理中国应与国际接轨》一文中指出国际上公认的合理的房价收入比为3~6倍，本文以余丰慧所定范围来讨论我国房地产泡沫的严重程度。

我国部分大中城市房价收入比居高不下，达到国际平均水平的6倍以上，有的城市甚至超过了10倍。一些城市居民有购买住房改善居住条件的愿望，却因房价过高难以承受，不能成为现实的购买者。2005年上海、北京、广州该比例分别为10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全国平均7.8∶1。以上海为例，目前上海市商品住宅均价大约是7 000元每平方米，一套100平方米住宅约70万元，而上海市每户平均每年可支配收入接近6万元，就是说上海市的房价收入比达到了11∶1，远远高于发达国家通常为3~6倍的水平，可见上海等城市房价中已经存在泡沫现象。

目前虽然房价收入比有递减的趋势，但我国的房价/家庭年平均收入都在6以上，高于国际水平，房价收入比是国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标，从这方面看中国的房价已经在某种程度上超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了12 以上，应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。



四、房价指数与商品零售物价指数之比

房价指数是将市场价格转化之后的统计系统，是指一定区域在一定时间内的整体价位水平，研究价格指数的变化可以看出价格的升降趋势。商品零售价格指数是反映城乡商品零售价格变动趋势的一种经济指数，零售物价的调整变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需平衡，影响消费与积累的比例，计算零售价格指数，可以从一个侧面对上述经济活动进行观察和分析。

根据2006年上海商业网—上海市商业信息中心发布的资料，从2001年到2006年，上海的零售商品物价指数增幅呈下降趋势，而房地产物价指数增幅却呈上升趋势。商品零售物价指数下降和我国从紧的宏观政策相适应，而房地产价格指数上升则与宏观形势背道而驰。这说明房地产经济存在畸形发展，这既反映了宏观调控失灵，又会降低宏观调控的效果，最终会拖累整体物价，从而导致整个物价水平的上扬，形成一定程度的通胀。事实上，房地产价格指数居高不下，从而引发相关建材价格指数的上扬，最终导致整个价格水平的反弹。

自2001年以来，我国每年的商品房价指数与商品零售价格指数之比都超过1，都高于临界值，从该比例来看房地产泡沫确实存在。



五、房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比

房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比的计算公式是房地产贷款增长率/贷款总额增长率，这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。人们在考虑房地产泡沫的时候，很少会涉及到信贷因素，实际上泡沫经济的形成在很大程度上都依赖于信贷杠杆的推动。信贷的增长会使房地产市场升温，同时随着地产价格的上涨，信贷规模又会随之扩大。另外，房地产商如果过渡的依赖贷款会增大金融风险。因此，我们可以选择房地产贷款增长率和贷款总额增长率的比值这个预示指标来预测房地产经济活动的非正常变化。

张大亮（2006）在对房地产泡沫测评体系的研究中通过专家打分法对该指标进行了确定。中国的贷款增长率/贷款总额增长率指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关，如1998、1999 年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，2001 年国家金融机构贷款骤减，房地产贷款同比上升，2004 年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，至2006 上半年达到了4.37，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分。[ZW（DY]数据来源: 网络转载，http://info.feno.cn/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根据以上指标分析可以得出，我国房地产出现过热现象，已经超出了正常价格，存在房地产泡沫。

参考文献：

［1］宋忠敏.三大指标看地产泡沫［N］.国际金融报,2004.

［2］倪鹏飞.关注中国房地产市场的泡沫——房地产泡沫的30个特征.［J/OL］http://bbs.imc.com.cn/dispubbs asp? Boarded=32&id=3621,2005.

［3］余小勇．房地产泡沫问题及实证研究［EB/OL］.http://info.feno.cn/2007/110301/c000084574.shtml,2007.

［4］宋忠敏.上海房地产泡沫的实证研究［D］.上海:复旦大学,2004.

［5］邵华.我国房地产市场泡沫性实证分析［J］.商业时代,2007,(6).

［6］世界银行亚洲区中国局环境、人力资源和城市发展处.中国：城镇住房改革的问题与方案［M］.北京:中国财政经济出版社,1992:21-24.

［7］包宗华.关于房价收入比的再研究［J］.城市开发,2003,(1).

［8］余丰慧.房价收入比3至6倍比较合理 中国应与国际接轨［EB/OL］．http://house.news.hexun.com/3107_1929066A.shtml,2006.

［9］张大亮,胡瑾卿.房地产泡沫测评体系研究［J］.城市开发,2004,(11).

中国房地产泡沫与应对政策分析 第6篇

2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延, 造成全球经济衰退, 中国政府为维持经济增长, 应对危机, 出台了一系列宏观调控政策, 其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设, 不可否认, 这些资金在应对危机时发挥了重要作用, 稳固了国民经济的发展, 然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患, 造成我国通货膨胀加剧, 物价飞涨。房地产市场有利可图, 房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动, 只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置, 很多人有买不起房, 买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响, 而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。

在这样的情况下调控房价, 整顿房产市场成为政府的重要任务, 解决好了国家继续兴旺, 人民生活安乐, 解决不好, 一旦泡沫破灭, 后果不堪设想。然而, 调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务, 涉及到各方利益, 所谓牵一发而动全身, 必须胆大心细, 深入分析各种相关问题, 对症下药。

首先, 商业银行作为整个金融体系的核心, 维持着社会再生产的资金流通顺利进行, 同时银行金融枢纽, 而其在房地产市场同样是很关键的利益主体, 对它的调控就显得尤为重要。

那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一, 调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比, 人们的投资投机热情很难被抑制;其次, 利率的提高本身很有限, 如果利率调控范围超出了人们的承受能力, 则会引发还贷危机, 加速房产泡沫破灭;再次高利率是银行贷款盈利性更大, 更加刺激了商业银行铤而走险, 发放不良贷款, 导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率, 3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点, 这样一方面提升银行资本充足率, 提高银行自身抗风险能力, 紧缩通货, 抑制通货膨胀的恶化, 另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体房地产开发商, 也不能一味打压, 对房地产开发商要加强引导, 鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市场的监督。整顿房产市场还要找主要矛盾, 对其进行供求双向调控, 健全土地制度加强住房土地管理, 对不符合我国国情, 大量耗费土地资源的奢侈性住宅予以打击, 目前, 政府已出台相关政策净化房产市场, 对于这些政策, 应认真贯彻执行。

而对于房产的购买者同样重要的房产市场利益主体, 也应区别对待, 对于那些以房产作为投机活动的购房者要加大打击力度;对于那些确实具有购房需要又因政策原因买不到房的购房者适当调整政策, 解决他们的燃眉之急, 真正为民办实事;对于缺乏资金购房又急需用房的购房者, 予以适当贷款并控制其还贷风险, 完善住房贷款担保 (保险) 机制, 积极发展房屋租赁市场, 完善房地产信息系统, 积极发展二手房市场, 满足人民最迫切的需求, 始终将民生问题放在首位。

房地产泡沫与银行信贷风险研究 第7篇

在此背景下, 本文研究了房地产泡沫与银行信贷之间的相互关系。首先, 对中国房地产泡沫的存在性进行测度;接着, 分析了中国银行信贷对房地产泡沫生成的影响力;然后, 研究了中国房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制;最后, 对中国房地产业和银行业的健康发展提出相应的对策建议。

一、中国房地产泡沫的测度

(一) 房地产投资增长率/GDP增长率

房地产投资增长率/GDP增长率主要是从房地产泡沫的投资层面进行泡沫的测度, 房地产的开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。该指标值越大, 说明房地产业相对实体经济发展的偏离越大, 一般认为该指标值不应超过2。从图1来看, 20002012年中国房地产投资增长率/GDP增长率, 最低点为2005年的2.00, 整体上均已超过了“2”的安全警戒线。这说明, 中国房地产明显存在投资过热现象。中国房地产行业相对实体经济的增长增速过快, 存在投机倾向, 有较为明显的泡沫化倾向。

资料来源:中国统计年鉴

(二) 房价收入比

房价收入比指的是商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值, 主要从房地产价格层面进行房地产泡沫的测度。房价收入比反映了居民对房产的相对购买能力, 比值越高, 支付能力就越低, 产生泡沫的可能性就越大。当市场中的房价收入比一直处在上升通道之中, 且并没有市场萎缩的迹象时, 则说明房地产市场中投机需求较高, 存在房地产泡沫的可能性较大。根据世界银行的标准, 认为房价收入比在46倍之间较为适当;一般认为, 发展中国家合理的房价收入比应在36倍之间。观察中国20002009年商品住宅房价收入比情况 (图2) , 参照国际标准, 中国近10年的房地产市场确实存在泡沫现象, 体现在房价收入比上, 居民的家庭收入难以承受高昂的房价。

(三) 房地产开发贷款额/金融机构贷款总额

资料来源:中国统计年鉴

房地产开发贷款额/金融机构贷款总额能从房地产资金信贷层面测度房地产市场的泡沫情况。该指标能反映房地产的金融支持度, 代表了房地产泡沫发展程度, 该指标值越大, 说明金融信贷对房地产投资的支持程度越大。国际上一般认为房地产开发贷款额/金融机构贷款总额指标值不应该超过2%, 否则就说明金融机构对房地产市场的支持力度过大, 金融支持将加剧地产泡沫。表1是中国2000--2012年房地产贷款额与金融机构贷款总额情况。从整体上看来, 中国房地产开发贷款年增长率超过20%, 2003年和2009年分别达到41.35%和48.5%, 这样的增长速度肯定是超常的, 这其中当然有货币政策的作用。但不论原因, 如何其结果充分证明房地产投资规模和投资速度在加快。20062012年房地产年贷款额连续7年超出房地产贷款额/金融机构贷款总额2%的警戒线, 不能不引起我们的注意。中国目前的金融支持已经足以产生破坏力巨大的房地产泡沫。

资料来源:中国统计年鉴

二、中国银行信贷对房地产泡沫生成的影响力分析

(一) 扩张的银行信贷加快房地产投资泡沫化

大量资金的支持是房地产泡沫生成的必要条件。房地产是不动产, 其容易查封、保管和变卖的特点使银行部门把房地产信贷视为优良的贷款品种, 并且不遗余力地扩大房地产信贷业务。银行信贷部门在给房地产开发商提供贷款时, 主要是依据抵押的房地产价值, 同时, 银行主要是参考当前市场的交易价格来评估房地产价格。在房地产处于繁荣时期, 房地产投资者过于乐观, 房地产价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经济价值, 更乐于出售这种房地产抵押贷款产品, 导致银行增加下一期的房地产信贷供给, 进一步推动本已高估的房地产价格, 使得房地产价格日益泡沫化。大量银行信贷资金的介入, 加快了房地产价格的膨胀和泡沫的产生。

(二) 扩张的银行信贷助长了房地产投机, 促进了房地产泡沫的形成

大量投机资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件。由于房地产价值量大、获得信贷支持容易, 这使得房地产行业作为投机活动的温床。房地产的投机行为主要是针对企业和个人投机炒房者而言的。当经济发展处于上升期时, 国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中, 这就使得土地资源的供给十分有限, 房地产变得有利可图, 致使许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产, 以获取房地产价格上涨的好处。而银行也对此推波助澜。银行为房地产贷款营造的宽松环境, 让不少缺少资金的投机者有机可乘, 纷纷投资于房地产业。他们利用银行信贷资金, 炒地圈地, 待价而沽, 人为增加土地的需求量, 从而促使土地价格上涨, 形成房地产泡沫。

(三) 银行信贷对房地产业的支持提升了消费者预期, 助长了房地产泡沫的形成

在房地产市场繁荣时期, 房地产价格不断上升, 银行从中获得了大量的利润, 使得银行对房地产业看好, 逐渐放松银行的信贷管制, 各家银行为了抢占个人住房贷款市场, 从过去的偏重支持房地产供给逐步转向了支持居民消费, 纷纷将个人住房贷款作为支持的重点。这无疑是对公众传递了一个信号, 会使更多消费者认为这个上涨趋势在很长一段时间都将延续下去。这种心理预期在消费者群体中达成共识, 并形成一致行动, 就会掀起购房热潮。在如此旺盛的需求下, 房价必然急剧上涨, 而房价的上涨不仅带动开发商新一轮的投资热潮, 也使得更多的消费者倾向于借助银行信贷来提前购房。个人住房贷款的增加, 进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例, 推动了房地产业的过度繁荣和价格泡沫的产生。

(四) 房地产信贷的低利率政策促成房地产泡沫的形成

房地产行业的金融支持主要来自于银行信贷, 而银行信贷又是与利率密切相关的, 如果央行降低利率, 则会扩大市场的货币供应量, 市场上就会有多余的资金进行投资, 从而推动房地产市场投资, 由此产生投机推动房价上涨。而长期的低利率会刺激人们的对房地产的消费需求, 导致房价大幅上涨形成泡沫。利率对房地产业的影响主要体现在对房地产开发商以及对房地产消费者的影响。

对开发商而言, 利率的下调意味着从银行获得资金更加容易, 同时, 利率的降低使企业的财务费用和融资成本降低, 但是房价在短期内并不会随之下降, 这样企业的利润在一定程度上是增加的, 这也刺激了更多的开发商去从银行贷款进行开发。市场上开发商和投资者的增加, 使进入市场的资金更加庞大、房地产交易更加频繁, 促使市场繁荣, 也推动着房价的上涨。此外, 在低利率的市场环境下, 小企业更加容易生存, 加剧了房地产市场的竞争。

三、中国房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制分析

(一) 房地产泡沫破裂前, 房价对信贷风险的影响

房地产机构泡沫破裂前, 表现为房价的非理性繁荣。一方面, 房价的不断上涨, 使得房地产作为一种贷款抵押品价格不断被高估, 房地产抵押贷款变得有利可图, 银行将这部分房地产抵押贷款视为一种优质产品, 不断放宽对房地产贷款审批的监管, 并且加大房地产抵押贷款的发放力度。这势必会影响到其他贷款项目, 从而使银行部门的贷款结构不合理, 加大银行的信贷风险。另一方面, 房地产价格的不断上升使公众对房地产业的发展有很好的预期, 因此会出现大量的炒房行为, 从而进一步推动房地产价格的上涨。而这部分炒房者也会对银行形成潜在的影响, 这些炒房者利用杠杆效用, 使用较少的资产来换取较高的回报。与此同时, 银行也放松了对房地产抵押贷款的审查力度, 使得大量炒房者将自身拥有的大量风险转嫁给银行, 从而进一步加大了银行的信贷风险。

(二) 房地产泡沫破裂后, 房价对信贷风险的影响

当房价高到难以承受的程度, 或房价涨幅达不到人们的预期, 房价会迅速下降, 进而房地产泡沫就会破裂。伴随着房地产价格的急剧下降, 很多投资者还不起银行贷款, 银行只能将其抵押的房地产收回。而此时的房地产价格往往抵不上剩余贷款的总额, 必将导致金融机构坏账增加, 面临破产危险, 进而整个国民经济的正常运行都会受到影响。

第一, 房地产泡沫破裂会给银行信贷带来流动性风险。房地产泡沫破裂后, 房价急剧下降, 整体经济趋于收缩, 债务人为了偿还债务, 需要出售资产, 这有两个后果:一方面, 资产出售增加了市场上该资产的供给, 降低了该资产价值, 增加了债务人的实际负债, 从而需要进一步出售资产, 形成恶性循环;另一方面, 在资产出售中, 债务人不断遭受损失, 减少了总支出, 从而恶化了经济。所以, 在房地产泡沫破灭时, 一方面抵押物价值锐减, 银行内部出现大量坏账, 另一方面又要偿还大量短期债务, 一旦资金周转不畅, 将会增加银行流动性风险的程度, 进而引发偿付危机, 出现严重的挤兑现象。

第二, 房地产泡沫破裂会给银行信贷带来信用风险。由于银行和贷款者之间存在着信息不对称, 使得贷款者可以将投资的风险转嫁给银行。当资产回报较高时, 贷款者可以获得剩余, 而银行仅获得合同约定的回报;而当贷款者获得较低的收益, 他们不必承担损失, 而可将损失转嫁给银行。因此, 当房地产泡沫破裂后, 房价急剧下降, 已有购房者尤其是投机性购房者的投资回报逐渐减少, 一旦投资回报到了购房者所能承受的最大程度时, 那些原有的购房者也会选择放弃已有的房地产抵押贷款, 并将损失转嫁给银行。因此, 银行将不得不承担大量的违约风险。

第三, 房地产泡沫破裂会给银行信贷带来抵押物的法律风险。一旦泡沫破灭, 房地产价格急转直下, 将会形成不同程度上的社会恐慌。在这期间, 随着房地产价格不断下降, 房地产抵押贷款变得无利可图甚至会成为“烫手山芋”, 银行和公众对房地产抵押贷款开始失去热情, 纷纷变卖已有房地产资产。而对于法律中没有规定的可以拍卖的住房, 即使拍卖或诉讼成功, 银行也要承担由此带来的诉讼费、执行费、房屋评估费、拍卖费、过户费, 以及房产交易税、增值税和印花税等税费支出。

四、对策建议

(一) 加强对银行房地产信贷的监管

目前, 中国房地产市场的法律法规建设还比较滞后, 缺少一个专门针对房地产金融业务的监管框架;此外, 房地产金融业务的相关规范也不健全, 只能由中国人民银行、银监会等机构依靠政策规定和文件等行政手段来弥补;而且, 在目前金融分业监管的体制下, 监管部门由于各种因素的限制也无法进行有效的监管。因此, 在完善监管机制的前提下, 监管部门要及时督促商业银行实行严格的贷款审核制度和风险管理措施, 加强对银行的资本充足率、资产流动性、风险控制能力等方面的监管, 做好风险提示和检查工作。密切关注各银行的信贷集中度, 严查违规贷款, 遏制房贷腐败案件的发生, 加强对重点地区房贷的压力测试, 提高风险监控的前瞻性和有效性。

(二) 扩宽房地产企业融资渠道, 分散金融风险

中国房地产业融资渠道多集中在银行信贷和信托两种方式上, 而融资渠道的单一使得银行承担了较高的房地产市场风险。因此, 要防范房地产市场风险, 最重要的一条就是拓宽房地产企业融资渠道, 分散金融风险, 让更多的机构或民众参与到房地产投资市场中。这样, 民众的投资渠道增加了, 同时也能获得收益。鼓励发展房地产业建立基金, 鼓励房地产企业上市融资, 扩大资金融资渠道的同时, 也分散了房地产金融风险。

(三) 防止房地产市场过度投机行为

房地产投机炒作是房地产价格上涨的重要的原因。因此, 政府主要应制定相关的政策, 提高投机者的炒作成本;各银行需要根据国家政策的指导, 制定一套完整的信贷标准, 根据购房套数、购房面积、家庭人口实行差别化的信贷政策, 既要使居民的基本住房需求得到满足, 又要限制投机性购房, 以防范金融风险。同时, 对于房地产贷款的资金集中度及资金流向, 中央银行与各商业银行要密切关注, 并根据各地现状对政策适时做出调整, 严禁炒卖期房, 防范利用银行贷款进行房地产投机的行为。

(四) 完善银行内部控制机制, 防范房地产信贷风险

房地产作为高风险高收益行业, 银行在房地产信贷业务中要把握好尺度, 从规范自身做起, 加强内部控制机制建设, 强化贷款管理制度。一方面, 要严格房地产开发企业的资信评审。在办理房地产开发贷款时, 商业银行要对开发企业进行严格的资信评审, 对贷款项目进行尽职调查, 包括开发企业的资质、以往的信用记录、经营管理和财务状况等;同时, 要密切关注借款人与关联企业的关联交易, 防止控股公司转移、挪用项目预售款。对于缺乏开发经验、资金实力较弱的企业, 要审慎发放贷款;对于管理存在问题或有不良信用记录的企业, 要严格限制发放贷款。另一方面, 构建完善的个人信用制度。要尽快建立和完善个人信用体系, 改善个人信用风险识别和评估环境。这主要包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用监控和预警制度、个人风险管理制度等。通过这些制度的建设, 使个人的信用状况能够得到真实的反映, 便于银行查阅个人信用档案, 从而对贷款人的资信状况进行准确的判断, 有效化解贷款风险。

(五) 加强政府宏观调控, 建立房地产泡沫预警机制

为了避免房地产泡沫的产生, 政府必须建立一套完整的泡沫预警指标体系。通过对宏观经济形势以及经济波动规律的研究, 选择出能够反映房地产市场发展趋势的一些基本指标, 并对这些指标进行实时的追踪监控, 以此来及时反映房地产市场的发展动态。根据国内外学者的研究, 具体的指标选择主要包括房屋价格指标、需求指标和供给指标三大类, 每类中又包括具体的指标, 通过对这些指标的测算, 来测量房地产市场的泡沫程度。这也为政府的宏观调控提供了依据。当数据显示房地产市场发展过热时, 政府能够及时公告市场相关信息, 发出警告, 并制定有效的政策加强对投资者的市场风险教育, 改变公众的预期, 稳定市场情绪, 化解房地产的泡沫风险。

摘要：从资金供应角度来看, 房地产泡沫产生的重要原因是银行信贷对房地产业的过度支持。通过对中国房地产泡沫的存在性进行度量, 分析了中国银行信贷对中国房地产泡沫生成的影响力以及房地产泡沫与银行信贷风险的传导机制。

关键词：房地产泡沫,银行信贷风险,房地产投资增长率,房价收入比

参考文献

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[5]钟晓兵, 梁伟涛, 白雪菲.21世纪以来中国房地产泡沫测度及生成机制研究[J].学术交流, 2011, (1) :101-106.

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[7]王明娟.房地产泡沫与信贷风险的相关性研究[J].山西财政税务专科学校学报, 2012, (4) .

[8]陈怡, 陈秀红.国内外房地产泡沫研究综述[J].现代商贸工业, 2012, (6) :112-113.

房地产泡沫与通货膨胀的关系分析 第8篇

关键词：房地产泡沫,通货膨胀,货币供应量

近几年, 在我国房地产市场飞速发展的同时, 房价像坐了火箭似的飞速上涨, 已严重脱离了广大老百姓的实际需求, 积累了大量的泡沫。在房地产泡沫日益累积的同时, 通货膨胀的阴影已悄然来临, 广大老百姓已切身感受到身边物价的飞涨。房地产泡沫与通货膨胀这两个和老百姓利益密切相关的社会问题到底有什么关系呢, 笔者在此做一分析。

一、房地产泡沫与通货膨胀的概念

美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨, 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 并不断吸引新的买者随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加, 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格, 由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌, 即泡沫破裂, 它的本质是不可持续性。

通货膨胀是指在纸币流通条件下, 因货币供给大于货币实际需求, 也即现实购买力大于产出供给, 导致货币贬值, 而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给 (即供远小于求) 。

二、房地产泡沫与通货膨胀的相互影响关系分析

目前, 我国的房地产泡沫与通货膨胀可以说是两个如影相随的恶魔, 二者应该是一种互为因果、互相促进的关系。

首先, 房地产泡沫是导致当前通货膨胀的主要原因, 理由有如下几点:

1、房地产行业是一个需要高贷款发展的行业, 开发商手头资金有限, 往往需要大量从银行贷款投资。

同时, 个人购房也大量使用贷款。据银监会的统计资料显示, 截至2009年底, 银行业金融机构房地产贷款余额已达7.33万亿元, 同比增速达38.1%。如此大量的贷款, 必然导致货币的超发。目前我国实行的按揭贷款制度, 实际上就是将购房人未来二三十年的现金收入在当前一次性释放, 通过买房人支付房款的行为方式全面进入流动领域。购房按揭贷款规模的爆炸性膨胀, 必然会造成货币供给过剩, 过剩的货币必然会造成通货膨胀。

2、房地产对于上下游产业具有极强的传导作用。

房地产行业的繁荣, 必然会引发相关商品价格的上涨 (如钢筋、水泥) , 而与房地产相关联的产业达上百个。同时, 房产作为一种重要的生产资料, 其售价与租金的普遍上涨也将不可避免地向社会各个生产领域进行传导。这样, 房地产就成了全社会通货膨胀的重要源头。

3、房价的高涨传导到了工资上, 这也是我国近几年各社会阶层工资价格不断上涨的重要原因之一。

对于公务员来说, 房价上涨了住房补贴也随之增加, 有些特殊的公务员享受廉价的“经济适用住房”是变相的涨工资;医生、教师等群体由于他们自己职业的优势逐步将自己的负担转嫁给社会其他弱势群体, 通过其他方式给自己涨“工资”;而对普通工人和农民工来说, 企业主则在维护社会稳定及招工困难的压力下被动给他们涨了工资。根据劳动与社会保障部的最新资料, 2010年我国大多数城市都提高了最低工资标准, 平均增加了22.8%。

4、房地产泡沫下的高房价使社会各经济实体的物价比例严重失衡, 加剧了人们对通货膨胀的预期。

随着房地产泡沫的加剧, 房价与老百姓身边日常生活感受到的物价水平相距越来越远。在房价的影响下, 人们对物价上涨的预期也逐渐认可, 高房价对通货膨胀起到了一个显著的拉升作用。

同时, 通货膨胀又反过来充实房地产泡沫, 并使泡沫进一步扩大。在通货膨胀背景下, 各种商品价格纷纷上涨, 货币迅速贬值, 人们在保值增值的预期下, 更愿意把多余的钱投资在大宗商品、贵重金属及不动产等上面。随着这些商品价格的不断攀升, 房价看起来也不那么高了, 与基础商品之间的比价也在向合理区间靠拢。接下来, 通胀预期的增强与货币能量的积累很可能形成相互促进的正向循环, 造成物价节节攀升, 住房作为稀缺资源, 或许还会获得更高的市场溢价, 出现进一步的价格上涨。

三、导致房地产泡沫与通货膨胀的主要原因分析

房地产泡沫与通货膨胀互为因果、互相促进, 其实质是政府加大了对人民财富的掠夺力度。那么, 政府到底是通过什么手段实现这一过程的?答案是货币工具。本人认为, 货币供应量过大而致的流动性泛滥是导致房地产泡沫及通货膨胀的主要原因。

通货膨胀归根结底是一个货币问题, 房地产泡沫可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据, 运用经济计量方法, 我们可以找出房地产价格的货币影响因素 (即货币供应量) , 通过货币供应量作为中间量可进一步揭示房地产泡沫与通货膨胀二者之间的关系。

1、货币供应量的概念、指标及影响

货币供应量 (也称货币存量) , 是指全社会的货币存量, 是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总量。现阶段我国的货币供应框架体系中, 货币供应量主要有以下几个指标:

M0=流通中现金

M1 (狭义货币) =M0+非金融性公司的活期存款

M2 (广义货币) =M1+非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款

通常所说的货币供应量, 主要是指M2。

通常来讲, 衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动不大, 则说明货币供求比较均衡, 反之则说明供求不正常。

2、货币供应量与通货膨胀的关系

从货币分析法的一个公式:Md=Pf (R, Y) 我们可以得出, 货币总需求 (M) 与价格 (P) 、利率 (R) 和产出水平 (国民收入-Y) 有关。在利率 (R) 相对稳定的情况下, 要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加而增加。过分地增大货币总量的供给就会造成通货膨胀, 通货膨胀和货币供给是正相关关系。

通货膨胀与物价上涨是不同的经济范畴, 但两者又有一定的联系, 通货膨胀最为直接的表现就是物价上涨。因此, 消费者物价指数CPI通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般来说, 当CPI增幅>3%时就称为通货膨胀;当CPI增幅>5%时, 就称为严重的通货膨胀。

我国货币大量投放发生于1994年之前, 在1993年, 广义货币供应量 (M2) 的增长率高达40%。1995-1996年, 我国曾面临较为严重的通货膨胀, 尤其是1996年, 全国零售商品物价指数和居民消费品价格上升均超过20%, 1995年, CPI指数也高达17.1%。由此可见, 过量的资金供应是通货膨胀的一个重要原因。

而从1997年年底起到2003年年底我国零售物价总指数 (RPI) 连续下降, CPI从1998年3月起持续下降22个月。依据经济学一般定义, 可判定我国经济曾经出现通货紧缩现象。

2007年, 我国CPI指数达到4.8%, 依据经济学一般定义, 经济已经进入通货膨胀阶段。2008年2月, 我国的通货膨胀率跃至8.7%, 创下了十二年来的最高点。目前, 2011年2月份的CPI指数已达到了4.9%。

3、货币供应量与房地产价格之间的关系

M2增长率及CPI增长呈现较大的相关性, 但在2004年出现了反常现象, 原因是2004年, 我国政府为了抑制投资过热, 促进国民经济持续健康发展, 重点针对土地市场开展整顿, 严格控制土地供给。社会上形成了一种房地产价格将不断上涨的心理预期, 导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场, 进一步增大了房地产市场的需求, 从而造成房地产市场价格进一步上涨。而另一方面, 2004年的货币供应量却出现较大下降, 因而导致2004年的特殊情况。但从总体来看, 我国房地产价格与货币供应量是呈正相关关系的。

房地产价格变动对货币需求的影响体现在三个方面: (1) 财富效应, 房地产价格的上升意味着人们名义财富的增加, 货币需求相应增加。 (2) 交易效应, 房地产价格的上升往往伴随着交易量的扩张。成交量越大, 需要用来完成媒介作用的货币就越多, 相应地, 对货币的需求就越大。 (3) 替代效应, 如房地产价格上涨, 会使得人们调整自己的资产结构, 多持有房地产, 少持有货币, 货币在人们资产组合中的比重下降, 会降低货币需求。房地产价格变动对货币需求的影响由这三方面的效应共同决定, 财富效应和交易效应增大了货币需求, 而替代效应减少了货币需求。

货币供应量对房地产价格的影响主要表现在由于货币供应量的增加, 导致流通中的货币量增加, 从而导致货币贬值, 进而使房地产价格上升, 形成泡沫。

4、通过货币供应量分析通货膨胀与房地产价格之间的关系

通过以上的分析可以发现, 货币供应量与房地产价格和通货膨胀之间均分别呈现正相关关系。同样可以看出, 1998-2007年来我国房地产价格与通货膨胀呈现较高的相关性。

这是由于当货币供应量增加时, 流通中的货币数量可能会超过经济运行所需的货币数量而引起货币贬值和商品价格水平全面、持续地上涨, 而导致通货膨胀现象。另一方面, 当货币供应量增加时, 将导致流通中的货币量增加, 从而使货币贬值, 而货币贬值又会使得房地产价格上升。而房地产价格的上涨反过来又影响货币供应量的增加, 这样造成恶性循环, 不断推高房地产泡沫和通货膨胀。可见, 货币供应量过大而致的流动性泛滥是导致房地产泡沫及通货膨胀的罪魁祸首。

四、房地产泡沫与通货膨胀的危害及应对措施建议

如果任由房地产泡沫和通货膨胀进一步恶化, 将造成非常严重的社会后果。首先, 房地产泡沫将导致社会经济结构严重失衡, 国民财富大量沉淀在房地产上, 使实体经济发展迟缓。是泡沫总归要破灭的, 一旦房地产泡沫破灭, 将使大量虚幻的国民财富灰飞烟灭, 严重影响社会经济的发展和社会稳定, 如日本、香港的房地产泡沫教训。其次, 严重的通货膨胀对社会带来的危害也是巨大的, 将导致老百姓财富的大量快速流失, 人民生活水平的急剧下降, 其实质是对人民群众用血汗换取的财富的掠夺, 最终可能会导致严重的社会问题和社会动荡。

作为政府, 应当对房地产泡沫和通货膨胀现象高度重视, 防患于未然, 及早采取措施, 从根源上下大力气整治当前社会的经济问题, 以免最终发生无法控制的局面。笔者针对当前整治房地产泡沫和通货膨胀的政策建议如下:

1、严格控制货币供应量, 大力抑制流动性;

2、大力扶持制造业等实体经济产业, 加快产业结构调整与升级;

3、削减基建投资规模, 大大加强在民生领域的投入;

4、加大打击腐败的力度, 减小社会贫富差距。

参考文献

[1]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京, 机械工业出版社, 2006.

[2]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫研究[D].南开大学, 2004.

[3]闰慧.广义货币供应量M2与狭义货币供应量M1、现金M0关系的实证研究[J].经济管理, 2008, (04) .

[4]张玮, 苏珺.中国货币供应量的产出、通货膨胀效应实证分析[J].经济问题, 2010, (05) .

房地产泡沫与信心 第9篇

1.1 房地产泡沫

在现代物质社会人民生活水平越来越高的情况下, 各种珍贵的资源呈现世界性稀缺状态, 但是人们的心理需求却趋向无限性, 导致出现价格背离价值的现象。近年来, 我国房地产业中出现了房地产泡沫现象, 引起了广大有购房需求的人们的不满和恐慌, 房地产泡沫成了棘手的社会性大问题。

1.2 房地产泡沫对银行金融风险的影响

因为房地产业在我国的产业结构中占据核心的地位, 且房地产业对周边产业有一定的带动性, 所以房地产业对我国的银行金融体系影响很大。而房地产泡沫现象则会极大地影响银行金融风险的出现概率, 甚至会干扰我国银行金融体系的正常运行。尤其是房地产泡沫消失时, 作为财富标志的房地产在人们手中价值减少, 会引起人们的消费能力变小, 进而造成建筑业的不景气, 从而加大银行金融风险。

1.3 房地产泡沫与金融风险的紧密联系

房地产泡沫与金融风险之间有紧密联系, 如降低银行存贷款利率和放松银行房地产金融管制政策等都会促进房地产泡沫的形成, 而房地产泡沫的膨胀则会带来房地产实际价格过度高于理论价格, 且反过来导致在市场作用下房地产价格骤跌, 从而使房地产泡沫破灭, 进而引起金融市场动荡。所以, 房地产泡沫的产生与破灭都与金融风险和政策有着紧密的关联。

2 银行金融政策对房地产泡沫的影响

2.1 中国金融系统风险测度

关于中国金融系统风险的测度方法, 不同的理论体系有不同的主张, 本文只涉及影子银行体系。

影子银行体系在现在的中国金融体系中成为重要的一部分, 中国的影子银行体系对房地产泡沫及金融系统风险的产生有很大的影响。如影子银行长期的融资体系有可能促进房价的大幅提升, 而房地产泡沫现象的加剧和金融系统风险的产生, 与影子银行的快速发展也有着不可忽视的相关性。

2.2 中国金融政策、环境

中国现阶段金融政策的最主要部分仍然是传统的银行体系, 主要由银行类的金融机构组成, 是金融系统风险产生的主要途径之一。而我国旨在维持金融市场稳定运行的金融调控政策, 包括金融深度、利率、汇率和债务政策等因素, 也是金融系统风险产生的主要原因之一。

2.3 银行金融政策对房地产泡沫的影响

2.3.1 数据分析

银行的金融政策主要从房产供应和房产需求两方面的政策制定上影响房地产泡沫现象, 所以当我们分析一个城市或一个国家的银行金融政策对房地产泡沫的影响时, 应从这两个方面的数据入手, 进行定量研究。

2.3.2 制定和修正模型

搜集了相关单位的具体数据之后, 便可以把这些数据作为参数估量, 进而制定合理模型考察这一单位的金融政策对房地产泡沫的影响, 并注意考察实际情况, 修正误差变量, 修正模型。

3 房地产泡沫与银行金融风险防范措施

3.1 扩充物质性财富标志组成

这就要求银行等金融机构大力开发和创造更多的“债券”“基金”等形式的信用产品, 并使它们能够充当物质性财富标志, 从而替代房地产这一标志, 使房地产这一物质财富标志能够在被非物质的标志所取代之后, 最终回归房地产最初的居住价值。

3.2 注重措施的灵活性

针对不同的房地产需求和银行金融情况, 应该采取不同的政策, 或者根据不同地区不同时期的房地产情况, 采取不同的政策, 从根本上降低房地产泡沫和银行金融风险。

3.3 调整房产供给和需求结构

要求政府和市场发挥各自对市场供给和需求状况的不同作用, 在满足人们对房地产需求的同时努力调整其需求结构, 并优化供应结构, 使人们在生活需求性购房和投资目的的购房方面都能有最大的收益。

3.4 加强综合监管与调控

现今, 我国人民币仍在持续升值, 证券化的资产也在资产中日益占据主导地位, 金融形势日新月异, 金融市场显现出复杂性和挑战性, 因此, 我们更要加强对金融体系的监管, 并且综合调控房地产业, 转变经济结构, 从根本上促进经济增长。

4 小结

本文从房地产泡沫和金融风险关系的角度, 研究了房地产泡沫与银行金融风险的防范措施, 认为国家需要在稳定和创新现有的金融体系基础上, 通过从不同角度考量房地产业和金融业, 合理调整房地产供求结构, 加强两个行业之间的联系, 并采用灵活的政策调整促进两者各自发展, 从而降低房地产泡沫和金融风险产生的可能性, 促进国民经济可持续发展和健康的增长。

摘要：在飞速发展的现代物质社会中, 房地产已经越来越成为一种代表财富的物质, 所有关于房地产业的任何价格浮动或者是泡沫的产生, 都可能对银行金融体系, 甚至是国家的经济发展和社会稳定产生重大影响;另外, 银行有关房地产业的监管措施或是政策制定, 也都有可能通过其特定机制影响房地产的价格和泡沫的产生。本文从房地产泡沫与银行金融风险的关系入手, 深入分析两者之间的关联性及房地产业对金融系统的影响, 旨在结合我国国情的基础上, 探索房地产泡沫与银行金融风险防范的相关措施。

关键词：房地产泡沫,银行,金融风险,防范,措施

参考文献

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[2]王艳楠.银行信贷对房地产泡沫生成的影响分析[D].青岛:中国海洋大学, 2011.

房地产泡沫与信心 第10篇

房地产市场发展的逐步泡沫化是一个世界性的现象, 一直也是理论界研究的重点。有一些学者从经济基本面、商品房供求结构、信贷或者理性预期等方面来分析[1,2,3,4], 但是不能完全解释较短期间内价格的剧烈波动。行为经济学羊群行为理论为这方面的研究提供了崭新的视角, 它指出市场主体的心理和行为的重要性。

所谓羊群行为 (Herd Behavior) 是一种特殊的非理性行为, 它是指投资者在信息环境不确定的情况下, 行为受到其他投资者的影响, 模仿他人决策, 或者过度依赖于舆论 (即市场中的压倒多数的观念) , 而不考虑自己的信息的行为[5]。因此, 羊群行为理论是心理学角度来研究决策主体在信息不对称、沟通不完全等环境下行为特性的理论。

羊群行为理论起源于金融市场, 以金融市场为研究对象, 旨在揭示金融市场急剧波动的内在原因。本文试图利用羊群行为理论对房地产投资中的深层问题作一剖析。房地产市场是典型的非对称信息市场, 且经常处于非均衡状态, 在信息不对称的情况下极易产生所谓市场中的“羊群行为”。本文从这一角度出发, 来研究房地产市场中出现的羊群行为及价格泡沫的产生。

2.房地产投资中羊群行为的产生

2.1房地产市场中的信息不对称

从理论上分析, 信息完全性市场的建立, 需要有以下几个前提条件:第一, 信息公开的有效性, 即有关房地产的全部信息都能够充分、真实、及时地在市场上得到公开。第二, 信息从公开到接收的有效性, 即上述被公开的信息能够充分、准确、及时地被投资者所获得。第三, 投资者对所获得的信息做出一致的、合理的、及时的价值判断。第四, 投资者依据其判断实施决策的有效性, 即每一个关注该信息的投资者能够根据其判断, 采取准确、及时的行动。

然而, 房地产市场信息完全性实现是困难的。在信息不完全的情况下, 投资者主要是通过观察别人的行为来取得信息, 这便引发跟着别的“羊”走的“羊群行为”的过程。因此, 房地产需求者的最终购买行为可能是需求者羊群行为相互作用的结果, 而并不以房地产市场的内在需求为依据。在房地产投资中的羊群行为一般发生在两个阶段:一是在信息收集过程中, 如果所有投资者都寻找同样的信息, 且他们之间获得信息的能力不同, 羊群行为就会发生。二是在投资行为过程中, 由于存在高度不确定性, 羊群行为也会发生。

2.2 信息搜集中的羊群行为

在房地产投资过程中, 投资者之间在信息决策上存在相互依赖性, 信息的不确定性能够导致羊群行为。投资实体如果能掌握房地产市场中的所有信息, 那么他不必通过观察他人的决策来决定自己的决策。但是由于市场是完全开放的, 而且不断有信息流入市场中, 信息变化速度很快, 信息变得十分不确定, 此时投资实体容易产生跟风行为, 而且市场条件变化越快, 羊群行为越容易产生。

信息成本过高也将导致羊群行为。在理想的市场中信息是无成本的, 人们可以获得任意想获得的信息, 但是在实际的房地产市场中, 信息却是必须付出成本才能得到的。有时这种成本太大, 以致于投资实体虽然认为该信息具有一定的价值, 但是该价值并不一定超过必须支付的成本。在这种情况下, 投资实体采取一种他们认为的简捷方式, 即从他人的交易行为中获取信息, 这样很容易导致羊群行为。

(l) 外生短视羊群行为。在投资过程中, 各地的有关政策、法规等不十分明朗, 许多投资活动可能会聚集在某些信息 (甚至是与实际情况毫不相关的信息与谣言) 上。它将在一定程度上引起信息资源的不合理配置和价值与价格的明显偏离, 从而使市场的有效性下降。当大量的投资者聚集于某一信息并发生反应的时候就会导致羊群行为。Froot、Seharfstein和Stein (1992) 称这些投资者为“大街上的羊群” (herd on the street) 。对投资者而言, 他们都可能运用现代化的通讯工具, 拥有自己的信息。在这些信息的集合中, 利用其中某一信息的投资者越多, 他 (或他们) 就越可能利用该信息获利, 这些信息可能是与基础价值有关的信息, 也可能是与基础价值毫无关系的噪声, 这就是信息聚集的正溢出效应。由于存在这一效应, 投资者的最优信息收集取决于其他人的信息收集, 他们会将注意力集中于某一特定信息, 忽视了对其他相关的基础信息的搜寻。这些人就是凯恩斯在“选美论”中所指的“裁判”。反之, 如果各个区域给予投资者的信息是完全的, 信息的溢出效应就是负的, 羊群行为就不会发生。

(2) 内生短视羊群行为。我们运用Hirshleifer, Subrahmanyam, Titman (1994) 和Holden, Subrahmanyam (1996) 的竞争性限价指令模型来分析房地产投资中的短视由内生决定的情况。首先, 每一个投资者可以决定自己是否寻求长期信息还是短期信息。若投资者寻求短期信息, 其寻求到的信息在较短的时间T1内会被公开。若投资者寻求的是长期信息, 则其寻求到的信息会在较长的时间T2后才会被公开。依靠短期信息者的投资者只能利用短期的预期价格变动, 在T1内获取利润P1-P0;而依靠长期信息者的投资者可以利用长期的预期价格变动, 在T2内获取利润P2-P0。在通过比较短期和长期信息获得者的事前效用后可以推导出:在投资者都是充分风险回避和市场风险非常高的情况下, 收集短期信息的事前效用要高些, 这就导致所有投资者都收集短期信息, 羊群行为因此而生。

2.3 交易过程中的羊群行为

投资者的投资行为不仅导致信息的外部性, 而且改变着投资的结构和规模, 从而改变了所有后决策者的收入流结构。在房地产投资这一事件中, 由于存在许多不确定因素, 投资者之间的内幕信号不完全相同, 且信息拥有者和各区域政府、企业之间在事件发生的概率上存在着高阶信息的不对称, 因此, 投资和方向、结构和规模的调整速度趋向缓慢。对于众多投资者而言, 获取足以进行合理决策的信息可能需要付出很高的成本, 于是, 模仿先行动者的决策便成为最优选择, 羊群行为随之产生。

现假设每个投资者面临相似的投资决策, 且拥有私人信息, 但是信息是不完全的。这里的私人信息可能是投资者自己研究的结论, 也可视为在不确定情况下面临相同的公共信息, 不同的投资者对这些信息的质量给出了不同的判断。投资者可以相互观察彼此的行为, 但不能直接观察对方的私人信息或其收到的信号。对信息做出恰当的反映的方式是可知的, 这样, 投资者可以通过对方的行为选择来推断其私人信息。

假设有五个投资者A、B、C、D、E, 一次做出决策是否投资于某一房地产。设在投资过程中, 存在唯一的不定因素投资的利润水平V且V∈{0, 1}, 分别表示利润水平的好坏。假定在该市场上, 每个投资者都拥有自己的私人信息, 这些私人信息分为“好” (Good, G) 和“坏” (Lose, L) 两类, 令0.5

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根据贝叶斯定理, 在观察到信息G时, V=1的概率为:

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因此, 第一个做决策的投资者A的原则为:当他观察到的私人信息为G时, 决定投资;为L时, 放弃投资。后继投资者可通过观察前一投资者的行为来判断其私人信息, 这就相当于B拥有了两个私人信息。如果这两个私人信息一致, 则B的决策为:私人信息为G时投资, 反之则放弃。如果这两个私人信息不一致, B投资和放弃的概率均为0.5。

当A与B的行为不一致时, C的决策过程与A完全相同, 模型又回到了原来的起点。如果A和B的行为一致, C在此时能推断出A的私人信息为G, 而不能确定B的私人信息, 但为G的可能性更大。即使C的私人信息为L, C也应当选择投资。对于后面的D、E, 情况也如此, 于是羊群行为就产生了, 即起初一些随机事件和少数人的行为选择决定了后来大部分人的行为模式。

3.羊群行为与房地产泡沫的产生

房地产市场中不可避免地发生投资者的羊群行为。那么, 羊群行为是如何导致泡沫的产生呢?

泡沫又可称价格泡沫、资产泡沫 (AssetBubble) 、投机泡沫 (SpeculativeBubble) 。具体来讲, 泡沫有两重含义:

(1) 泡沫是指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态 (泡沫化) 。

(2) 泡沫是指资产价格高于由市场基础价值决定的合理的部分。

尽管泡沫的定义各有不同, 但有一点很直观:如果今天的高价仅仅是因为投资者相信明天的售价会更高, 而实际上市场基础价值并不能支撑这种价格, 那么泡沫就可能会存在。

资产泡沫的经典定义为均衡价格大于基本价格, 但是获得资产的基本价格是比较困难的, 并且它依赖于特定的环境和条件[6]。在本文中, 如果不存在羊群行为, 所有的投资者只依据自己所收到的信息来进行决策, 我们可以很自然地将每一期的基本价格定义为该时期没有羊群行为时由投资者对房地产的需求所决定的价格。在房地产厂商是处于完全竞争的条件下, 假定每一期房地产的价格是该期需求量的函数, 令Pt=h (Dt) , 并且h′ (Dt) >0, h″ (Dt) <0。假定t期不存在购房羊群行为时的需求量为D*t, 则基本价格为P*t=h (D*t) , 如果在t期出现了购房羊群行为, 则t期的需求量Dt>D*t, 显然Pt=h (Dt) >P*t=h (D*t) , 即购房羊群行为导致泡沫的产生, 如图1。

由于投资者内在的羊群行为倾向, 房地产厂商有激励通过“造市”行为, 如虚造“火爆”的销售场面, 向公众发布虚假的售房信息来诱使投资者购房的羊群行为, 从而使得房产价格以较快的速度提升, 获得更高的利润, 这样将会导致泡沫的持续产生与增长。

4.结论

由于缺乏公平的竞争, 房地产寡头垄断地位要远远强于其他行业, 再加上监管的不完善, 房地产业内信息扭曲比其他行业更为严重。本文分析了在信息不对称条件下, 房地产市场中投资者羊群行为的生成机制, 并考察了羊群行为是如何产生价格泡沫的。由于现实生活中信息不可能完全体现真实的经济状态, 如房地产商具有制造信号偏差的内在激励等, 房地产市场中不可避免地会发生投资者的羊群行为, 并产生价格泡沫。对于房地产业来说, 适度的泡沫如土地价格微幅上扬, 商品房供给略大于市场需求, 对于活跃经济、促进竞争, 推动房地产业的发展和国民经济的发展是有利的。但泡沫过多, 过度膨胀, 则必会造成虚假繁荣, 必然引发泡沫经济图。因此, 必须引起高度警觉, 对房地产泡沫加以预控, 防止房地产泡沫的发生。

一要恢复房地产业的信用环境, 完全有必要在房地产业建立一套有效的制度, 强制房地产商披露信息, 并且建立相应的监管机构, 严格监督房价成本信息, 强制销售进度网上公布制度, 发现欺诈行为则立即严肃处理, 绝不手软。政府不能对虚假广告、内部认购、假按揭等哄抬房价行为放任自流。同时, 要尽快建立健全对市场的供求、价格、运作情况等进行预测监控及相应的信息分析和反馈系统, 监督和定期发布更加详细的各类商品房的空置率和更多的权威性的动态化的信息, 以此影响和引导房地产的供给和需求。并通过经济的、法律的、行政的手段, 确保房地产市场的良性运行和健康发展。

二要加大金融监管和金融调控力度, 抑制投机需求。投机资金主要来源于银行或地下钱庄。银行对申请者的经济状况不做过多的评估, 这实际高估了居民的购买力, 把许多潜在的, 甚至不存在的购买力夸大了, 给市场一种强劲购买力的错觉。所以应该加强风险的责任控制制度, 防范房地产市场的金融支持过度和风险累积。中央银行应通过利率、信贷等政策工具, 对银行贷款的流向进行监督, 防止银行资金过度流入房地产市场, 避免出现房地产市场的金融支持过度及市场的泡沫化。要加强对各级商业银行的监管, 树立风险意识, 建立和健全有关制度, 打击违规行为, 使中央政府制订的各项金融调控政策能够落到实处。

三要改善不合理的商品房供应结构, 推进经济适用房和廉租房建设, 平抑房价。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给平抑市场上的房价。而住房保障制度的完善, 使人们预期在不同的收入状况都能拥有适当的住房, 无论是享受廉租房还是租金补贴等, 不用担心因为无法追赶上飞速上涨的房价而失去住房的权利, 从而减弱房地产价格上涨带来的“追涨”的羊群效应。

参考文献

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[2]李慧, 杨立春.从住宅租售比价探讨住宅价格的高估.经济理论与实践, 2007, (4) :189-91.

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[5]朱锡庆, 黄权国.羊群行为经济理论研究综述.经济学动态, 2004, (7) :91-95.