房地产规划设计案例（精选8篇）
房地产规划设计案例 第1篇
项目Ⅰ
一、项目名称：山语华庭小区
二、项目建设地点：张家口桥东区林园路，西邻林园路，北邻五一路, 位于五一路与林园路交汇处
三、项目占地及建设规模：山语华庭规划总占地面积6.18公顷，其户型从60平方米到180平方米，十几种户型，主功能房都在阳面特别难得。规划建筑总面积17.01万平方米。其中，住宅建设面积14.4万平方米，商业及配套设施面积2.61万平方米。
四、项目开发商基本情况：开发单位为张家口万嘉房地产开发公司
项目Ⅱ
一、项目名称：府街庭院二期工程
二、项目建设地点：地处张家口市高新区，北临纬二路，东临胜利路，南邻富强路，西邻经二路。
三、项目占地及建设规模：总占地面积26421平方米、总建筑面积70000平方米、总住宅面积50000平方米、绿化率35%、容积率2.3、总户数1430户、机动车车位495辆场所。
四、项目开发商基本情况：张家口市长江房地产开发有限公司
项目Ⅲ
一、项目名称：飞达•东山彩橘小区
二、项目建设地点：飞达•东山彩橘小区项目位于张家口市桥东区东山路乙付13号，建国路二五一医院该小区距离二五一医院向东约400米路北。东至：张家口市凯威制药有限公司、张家口市军粮供应库；西至：张家口市博物馆、空军86270部队；南至：东山路；北至：张家口市世方房地产开发公司。南北最长约400米,东西最长约140米。
三、项目占地及建设规模：该项目用地面积4.8 h㎡，总建筑规模为88000㎡，建筑占地面积6312㎡,规划住宅建筑面积为79000㎡，住宅总户数617户,写字楼两栋规划建筑面积8000㎡(其中一栋4800㎡为开发公司自用)，配套及附属建筑1000㎡（其中包括锅楼房500㎡）。小区绿化面积共计14400㎡（包括绿地、花坛、花架、小品、雕塑等）。
四、项目开发商基本情况：张家口飞达房地产开发有限责任公司
项目Ⅳ
一、项目名称：容辰庄园Ⅲ期工程
二、项目建设地点：地处张家口市中心地带，东临胜利南路,南临工业中横街，三、项目占地及建设规模：总占地面积5.6公顷、总建筑面积11.3万平方米、总住宅面积9.8万平方米、绿化率30%、容积率1.15
四、项目开发商基本情况：张家口市方正房地产开发有限公司
房地产规划设计案例 第2篇
主要内容：
第一节、避税原理及案例解析
（一）、避税的四种境界
1、乱帐 没法查，通过征管漏洞漏税。
2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。
3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。
4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。
（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）
1、征税对象
思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。
2、纳税义务人
思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？
3、应纳税额的计算
思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？ 思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。
4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)
5、纳税时点
思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。
6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理
（三）、避税七种武器
1、高难财技 不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包 思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？
2、合并、分立
思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。
3、踢球、以乱治乱
思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。
4、资产计量
思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。
5、分步筹划
思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？
（四）、创新性筹划
1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT
2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。
利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。
（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑
培训公司的会员午餐是业务招待费吗？
二、税收风险管理整合框架介绍
介绍系统化的税收风险管理方法。
------------第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨
一、房产税、土地使用税疑难问题
1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法
2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险
3、未入帐房产的房产税问题
4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？
5、转租行为是否交税？
6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？
7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？
8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？
9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？
二、个税的漏洞与反避税方法
1、个税征管框架结构
①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。
②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。
③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。
2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围
3、其他所得，并不是兜底条款
4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。
如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？
5、代持股个税问题解析
6、合伙企业税收解析
合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体
有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式
第三节 房地产相关流转税疑难问题解析 □案例1 不为人知的税法故事
《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。
思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？
□案例2 特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？ 思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？ 分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？ 思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？ 混合销售的三个要件是什么？
□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？
思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。
□案例4 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。
------------□案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？
思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？
房地产损害赔偿估价案例解析 第3篇
随着《物权法》的颁布, 人们对私有财产的保护意识日渐增强。面对经常出现的自身财产受到损害的事实也频频上诉法庭以求保护。法院为了能做出公正的判决, 势必需要估价机构出具专业鉴定意见, 进行房地产损害赔偿司法鉴定估价。房地产损害赔偿估价是近年来日渐增多的评估类型。房地产估价师作为价值鉴定的专业人士, 应该不仅有能力而且有责任为确定房地产损害赔偿额度提供专业参考意见。这样, 不仅可以拓宽估价机构的业务范围, 同时也在提升估价机构的社会形象。本文通过实际工作中的评估案例, 对房地产损害赔偿估价以及司法鉴定估价的部分问题进行探讨。一、案情及估价对象基本情况估价对象所在小区名称为A, 该小区分为两期建设, 其中一期为A小区16幢, 二期为A小区7幢。小区开发商为B公司。根据经某市规划管理局审批的A小区一期的总平面图, A一期工程于2002年修建, 占地约60亩, 均为多层住宅。B公司又于2004年取得了与一期所在宗地相邻的一宗地 (即A二期用地) , 两宗地之间有一围墙之隔。A二期用地面积较小, 地形狭长, 单独规划方案相对困难, 故B公司申请该地块与A小区一期工程整合使用, 统一规划, 统一布局。某市规划局于2004年批准了A二期方案, 批准二期用地与一期项目进行整合, 成为一个小区。A二期占地约10亩, 仅修建1幢电梯公寓。在2005年A小区二期工程接近完工之时, B公司准备拆除一、二期之间存在的围墙, 以便打通共用通道, 实现一、二期的整合, 但遭到A小区一期业主的反对, 双方及有关部门多次协商解决未果。随后某市规划管理局鉴于A小区二期工程即将竣工入住, 为避免A小区二期业主后无进出通道及消防通道的不利情况, 根据B公司的申请对A小区二期作出了《道路出入口布置图》, 为A小区二期增加了出入口。根据提供的资料, 一、二期之间存在的围墙是否能拆除, 应由B公司与A小区一期全体业主协商解决。截止估价时点, 由于B公司尚未就拆迁围墙的相关补偿事宜与A小区一期全体业主达成一致, 故截止估价时点, 该围墙尚未拆除。由于该围墙的存在, 某人于2004年所购买的位于某市某区某路某号房屋不能与A小区16幢业主共同使用A小区16幢公共配套设施, 而只能使用该房屋所在A小区7幢现行的公共配套设施。A小区16幢的停车位配置、绿化景观情况、物管用房设置、健身器材、监控系统、出入口设置等公共配套设施均优于A小区7幢现行的公共配套设施。受法院的委托, 本公司对上述情况对房屋造成的房地产公开市场价值差异额进行了估价。二、估价思路及技术路线该案例属于小区规划变更而导致房地产价值减损, 充分体现了房地产损害赔偿估价的独特性及复杂性, 其不同于常规的抵押类或拆迁类估价, 每个损害赔偿估价项目都有其独特的情况, 则损害赔偿估价思路及技术路线要与具体案例要紧密集合, 必要时将要运用非常规性的估价方法, 技术路线可以更加的灵活。目前相关的估价技术规范还没有对房地产损害赔偿估价的方法有所描述, 仅有《房地产估价案例与分析》 (估价师考试教材) 、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》以及专家发表的论文对损害赔偿估价方法有所介绍, 其方法则是房地产估价几大方法的衍生, 常用方法有成本法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法等, 估价师应根据案例的实际情况灵活运用上述方法。根据本案的具体情况, 本次估价的方法选取及技术路线如下:成本法也称为修复费用法, 该法是通过设定规划许可、采用其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用, 主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。由于此次估价以A小区一、二期之间的围墙不能拆除为前提条件, 故估价对象的修复为不可修复情况, 且由于估价对象为住宅用房地产, 其价值的体现与其成本关系不大, 故此次评估未选用成本法。损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和, 或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。由于估价对象为住宅用房地产, 其价值与其租赁价格水平关系不大, 且该方法中许多参数较难确定, 故此次评估未选用损失资本化法。赔偿实例比较法是通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整, 得出估价对象房地产损害的赔偿金额。由于某市类似于此次评估的房地产损害赔偿实例匮乏, 故此次评估未选用赔偿实例比较法。损害前后价差法是通过测算损害前房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。由于上述两个价值可以求取, 故本次评估采用损害前后价差法对估价对象的价值差异额进行评估, 对于本次评估即分别求出假设A一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值和A一、二期之间有围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值 (即现状下的市场价值) , 其差值即为评估结果。三、估价中的难点分析在估价技术路线确定后, 求取假设A一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值成为了难点, 笔者认为可以采用的方法有三种: (1) 首先确定申请人在购买估价对象时点 (2004年) 的市场价值 (通过法院提供的该小区销售备案价格综合确定, 该时点估价对象的价值即是A一、二期之间无围墙情况下, 也是最初规划状态下的价值) , 再通过房地产价格指数的调整, 将其调整至估价时点的市场价值。该方法特点是测算出的价格精确度不强, 且若当地房管部门未公布房地产价格指数, 该方法难以采用。 (2) 通过收集估价对象所在区域内与A小区 (在无围墙状态下) 相似的小区的成交案例, 通过对交易情况、交易时间、区域因素、权益因素、个别因素全方面的修正得出A一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值, 特别是在小区区域因素、容积率、绿化率、公共配套等方面需作出详细的修正。该方法特点是选取案例局限性较大, 测算时需要修正的因素太多, 且在很多因素修正上难度很大。 (3) 通过A小区一期的成交案例进行修正得出。因A小区一期配套设施齐全, 一、二期之间的围墙对其价值基本没有影响, 故可以收集3个以上A小区一期在估价时点的成交案例, 视其价格为无围墙情况下的价格, 并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正 (主要修正因素为交易时间、成新率、所在楼层、结构、户型及建筑面积、装修) 得出其比准价格。由于A小区一期均为多层住宅, 估价对象为电梯公寓, 而在某市住宅均呈现高密度性, 在基本条件大致相同的情况下, 同一小区内的多层住宅市场价值通常高层住宅, 则还需要扣除同一小区多层房屋与高层房屋之间在相同因素下的价值差异额, 即得出假设A小区一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值。同一小区多层房屋与高层房屋之间在相同因素下的价值差异额的求取是此方法的难点之一, 笔者认为可以通过房屋中介收集一定数量的小区内均有多层及高层的成交案例, 同时在某市范围内调查目前在售的商品房中同一小区内多层及高层的售价, 再将其修正 (修正因素主要包括交易时间、户型及建筑面积、装修等) 到同一条件下, 这样就构成了N组同一条件下多层与高层的比准价格, 取其差值的加权平均值得出同一小区多层房屋与高层房屋之间在相同因素下的价值差异额。四、估价过程中的体会与建言1.委托环节在本次委托中, 法院最初出具的委托书中还是呈现出了不规范的情况, 无估价时点、价值类型, 且在估价人员了解了相关案情后, 委托书上的委托内容也不规范, 没有很好的归纳估价范围。在估价人员现场查看后, 与该院技术室人员进行了沟通, 对委托书的内容进行了修改, 重新出具的委托书。据此案例得到的经验, 笔者认为房地产司法鉴定评估的委托程序可采用评估专家崔太平博士的意见, 分为两个阶段:①初步委托阶段, 法院司法技术管理部门向选定鉴定估价机构介绍案情, 让其查阅可立即移交的鉴定评估资料, 法院司法技术管理部门和估价机构就估价时点、估价目的、价值定义、估价对象、委托鉴定评估的完成时限等基本事项进行协商。②正式委托阶段, 双方就估价基本事项协商达成一致后, 委托人正式向已选定的鉴定估价机构下达房地产司法鉴定评估委托书。房地产司法鉴定评估委托书及其附件, 必须明确估价时点、估价对象及估价范围、估价价值类型及其定义、基本案情、估价目的和估价作业日期等事项, 除此以外的其它事项可列为选择事项, 根据不同类别的鉴定评估需要而明确。委托书应当列明清单并移交委托人已掌握的鉴定资料、依职权收集必要的鉴定资料。2.房地产损害赔偿估价方法环节在本次估价中, 笔者发现就房地产损害赔偿估价方法而言, 还没有相应的技术规范对其进行说明, 目前可以参考的仅有《房地产估价案例与分析》 (估价师考试教材) 、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》。房地产损害赔偿估价已成为了常见了估价种类, 特别是运用于司法鉴定中, 而近期出台的《房地产司法鉴定估价指导意见》对房地产损害赔偿估价方法有所总结, 可以让估价机构在损害赔偿估价方法的采用上有据可依。3.房地产司法鉴定估价案例收集环节司法鉴定估价中我们收集成交案例的证据性一定要很强, 但由于目前估价师收集案例的局限性, 我们只能做到收集的案例尽量具备销售合同或采用由案例提供方签字认可的案例调查表的形式, 这样收集成交案例过程确实非常艰辛, 这需要估价师要大面积的走访中介机构, 通过一定的沟通技巧获取可以经得起质证的真实成交案例。在本案例中, 收集真实的可比案例是关键, 目前估价师收集案例的渠道主要于一手房的售楼部、遍布于全市的中介机构, 其中二手房成交案例的依据性如何在司法鉴定质证过程中体现, 成为了估价机构非常棘手的问题。建议在房地产司法鉴定估价中, 注册房地产估价师能够有权利凭法院的委托书在当地房管局查询备案的成交案例, 这样可以扩宽估价师收集案例的渠道, 而在房管部门调取的案例公信力也可以得到保证。
房地产市场营销案例教学研究 第4篇
关键词：房地产 市场营销 案例教学
房地产市场营销是市场营销学在房地产领域的一个重要分支学科，属于专业的市场营销范畴。它是建立在经济科学、行为科学、现代管理理论基础之上并在房地产业的实践中形成的一门应用性极强的学科，具有全程性、综合性、实践性的特点。近几年来，随着我国房地产业地快速发展，房地产企业之间的竞争日趋激烈。在教学过程中，如何结合房地产市场现状向学生讲授房地产市场营销学课程，是摆在每一个从事房地产市场营销学教学人员面前的一个新课题，而案例教学法对学生学习和理解房地产企业营销方法和策略能起到积极作用。
一、市场营销学案例教学的起源
案例教学法也叫实例教学法或个案教学法，它是在教师的指导下，根据教学目标和内容的需要，利用案例展开教学活动，组织学生进行学习、研讨和锻炼能力的一种教学方法。在教学过程中通过分析案例，可促使学生突破原有的知识范围局限，从中学会综合运用更多的知识与更灵活的技巧来处理问题，弥补机械接受知识的弊病。这种方法不单单指向于“教”，而且也涵盖“学”在内，要求教师与学生有更多的投入和参与。
案例教学早在1870年首先在美国哈佛大学商学院和法学院兴起，今天已经被世界各地的商学院广泛接受，成为管理类课程教学的主流方法，其所用课时一般占总课时的1/3以上，有的甚至达到80%~90%。我国的案例教学始于上世纪90年代，虽然我国案例教学在教学方法，教学手段，教学资源上与西方国家大学相比，还有较大差距，但该方法被引入到中国以来，很快被我国专家学者普遍接受，并在教学过程中广泛采用。
二、房地产市场营销案例教学意义
1.案例教学有利于实现理论与实践的结合
房地产市场营销学是一门实践性很强的课程，如果在教学过程中仅注重理论知识的传授而脱离了实践，忽视对学生运用营销理论分析、解决实际问题能力的培养，那我们培养的学生有可能是纸上谈兵的专业人士，在工作中遇到具体的问题便感到茫然和无所适从。因此，如何在教学过程中实现理论与实践的结合，培养和提高学生实际解决问题的能力，笔者在房地产市场营销学教学过程中经过不断地探讨，总结出案例教学是实现理论与实践相结合的有效方法。
2.案例教学有利于培养学生的创造性思维
采用案例教学法，让同学们在老师的指导下分析典型案例，学生被设计身处在特定的情境中，在不充分信息的条件下对复杂多变的市场形势独立做出判断和决策，不是去寻找正确的答案，而在于寻找处理和解决问题的具体方法。通过案例分析，旨在锻炼学生综合运用各种理论知识、经验分析和解决问题的能力，培养学生的发散型、创造性思维方式和创新技能。
3.案例教学有利于调动学生的学习主动性
我国传统的教学方式是“填鸭式”教学。即教师满堂讲课--学生记笔记--复习考试--考试过后全部忘光，学生在学习的过程中完全是被动学习，为考试而学习，提不起兴趣来。案例教学是互动式的教学，使学生变被动听讲变为主动参与，学生以“当事人”身份去解决问题，做出自己独立的决策，从而不断调动学生的积极性和主动性。
三、房地产市场营销案例教学实施
（一）选取恰当案例
案例教学法的成功与否,案例的选择是关键。
首先，应根据教学目标与教学内容选择与之相适应的案例,它必须能体现营销理论和营销策略的本质。一般情况下，教师可在讲课之前介绍引导案例，提出问题，引起学生兴趣，然后进行课程理论教学，让学生带着问题听课，理论课程讲授完成之后，引导学生用营销理论解决案例中提出的问题。
其次，案例应具有典型性、实践性。要选择那些典型的具有代表性的案例, 因为对于典型案例，老师能提供较充分的材料，教师容易讲解，同时学生也易于理解, 这种案例一般能较好满足教学的要求。
再次，尽量选择本土化案例。目前我们在教学过程中经常采用国外的案例, 由于中国的环境和国外的环境有很大的不同, 学生们在讨论国外的案例时经常会对国外具体情况不了解, 难以理解案例的内容, 总是觉得国外案例中的事情和中国的实际情况相差太远, 实用性不够。因此教师应尽量搜集本土案例，以提高案例教学效果。
最后，注意案例的时间性。所选案例要基本反映当前的房地产市场环境和房地产企业状现状，如果案例时间久远不能反映当前实际情况，案例就失去了意义。比如笔者在最近给学生讲授房地产市场营销环境时，选取了济南一家正在进行房地产开发的企业，要求同学们就现在银行存贷利率连续加息、国家宏观调控措施加紧，将居民购买第二套房首付比例上调提高到４０％、济南市在2007年９月份向社会推出中华世纪城经济适用房，对企业房地产开发的影响时，由于同学们刚刚通过报纸、电视等信息传播媒介对这些环境变化已有相当的了解，因此在课堂上学生讨论热烈。
（二） 分组讨论，激发学生参与意识
教师应将学生合理编组，引导每一组学生在理解案例的基础上采取头脑风暴法进行自由讨论，激发学生强烈的参与意识，在讨论过程中鼓励学生发散思维、逆向思维、异想天开想法，尽可能得出尽可能多的答案，不要重视是否得出正确答案，而应重视得出结论的思考过程。最后，每个小组由代表把小组的讨论进行总结，然后代表小组汇报讨论的情况、得出的结论及想要解决的问题。
（三）教师进行合理的引导
案例教学中教师应对学生进行正确的引导。在实际教学中往往会出现这样的问题:一是学生长期以来处于被动学习的地位,要转变为主动学习思考,需要一个过程。为数不少的同学对书写分析报告及发言胆怯,语言表达能力差,教师要给予鼓励,并找平时大胆、活跃的同学先发言,以带动其他同学。在讨论过程中,要注意调动学生积极思考,形成活跃的课堂气氛。二是学生在讨论中容易走题、偏题或争论不休,此时教师要善于引导,去粗取精、去伪存真、贴近主题、引向深入。
（四）做好分析总结工作
一个案例经过学生分析讨论后,教师应综合同学在案例课上的观点及时做出相应的总结,还可要求每位学生写案例分析报告，做到从现象深入到本质,从感性认识上升到教学目标的理性高度。
四、结语
案例教学是师生互动的教学，既要有教师精心编排案例和恰当引导，也要有学生的积极配合，才能取得令人满意的效果。我相信在教师与学生的共同努力下、不断总结案例教学的经验，不断创新，就一定会使房地产市场营销学课程教学更加生动，更加贴近社会实践，提高学生的实际解决问题的能力。
参考文献：
[1]李英子，周伟忠．房地产市场营销学[M]．北京：中国电力出版社,2007.P15-16．
[2]王砥．市场营销学案例教学法研究[J]．场现代化．2007(4)：P 181．
房地产案例4 第5篇
民 事 判 决 书
(2009)青民一终字第1883号
上诉人(原审被告)胶南市大地房地产有限公司，住所地胶南市东风路25号。
法定代表人王军，董事长。
委托代理人逄为民，男，1972年11月24日生，汉族，住胶南市东风路25号。
委托代理人黄海波，山东仁通律师事务所律师。
上诉人(原审被告)青岛大世界国贸集团公司，住所地胶南市人民路230号。
法定代表人董同军，经理。
委托代理人张考森，男，1957年7月5日出生，汉族，住胶南市滨河小区。
委托代理人黄海波，山东仁通律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)周胜虎，男，1974年12月17日生，汉族，住胶南市东风路39号大世界公寓1号楼1单元3楼东户。
上诉人胶南市大地房地产有限公司、青岛大世界国贸集团公司因商品房销售合同纠纷一案，不服胶南市人民法院(2009)胶南民初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胶南市大地房地产有限公司的委托代理人逄为民、黄海波，上诉人青岛大世界国贸集团公司的委托代理人张考森、黄海波，被上诉人周胜虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年1月5日，原告周胜虎与被告胶南市大地房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告胶南市大地房地产有限公司将其开发的胶南市大世界公寓1号楼一单元三楼东户的房屋一处出卖给原告周胜虎。合同约定出卖人应当于2006年5月31日将验收合格的商品房交付给买受人。同时合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下例第2项处理：
1、……，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01向买受人支付违约金。
3、……。合同签订后，原告周胜虎按照双方约定交纳了购房款286216元，被告青岛大世界商贸集团公司给原告出具了收款收据。被告亦按照合同约定于2006年5月31日将涉案房屋交付原告使用。但由于被告至今未将办理房产证所需要的相关手续提供给产权登记机关备案，导致原告至今尚未取得涉案房屋的产权证。另查明，两被告在庭审中称，对涉案大世界公寓，两被告之间系合作开发关系。
原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审予以确认。合同签订后，原告依约向被告交纳了房款，被告亦将房屋交付给原告，但被告没有按照双方约定将办理房产证相关的手续报送房产登记管理部门，以协助原告办理房产证，导致原告至今未能取得涉案房屋的产权证书，故被告的行为已经构成违约，对原告要求办理房产证的请求，原审应予支持。对违约金的数额，根据双方约定，逾期取得房产证的违约责任按已付房价款的0.01计算，对此原审认为，虽然双方对违约责任进行了约定，但该约定对被告违约的程度及期限约束不明确，亦不能起到弥补原告经济损失的作用，故从交易习惯及公平原则看，该条约定应作对原告有利的解释，即被告应按照已付房价款的每日0.01向原告承担逾期办理房产证的违约责任。对被告实际逾期天数，根据双方约定，被告应在房屋交付使用后360日内协助办理产权证，涉案房屋于2006年5月31日交付使用，因此，被告应于2007年5月27日前协助原告办理房产证，至判决之日，被告实际逾期天数为745天。故违
约金数额为286216元×0.01×745天21323.09元。对原告要求的超出该部分的违约金，不符合法律规定，原审不予支持。对于两被告之间的责任，因其系合作开发关系，对因该开发原因产生的责任应相互承担连带责任。综上，据此判决：
一、被告胶南市大地房地产有限公司、青岛大世界国贸集团公司于本判决生效之日起一个月内协助原告周胜虎办理位于胶南市东风路39号大世界公寓1号楼一单元3楼东户房屋的房产证(所办手续以房产管理部门规定的内容为准)。
二、两被告于本判决生效之日起10日内支付原告违约金21323.09元。
三、两被告之间相互承担连带责任。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费675元，减半收取337.5元。由原告负担172.5元，由两被告负担165元。由两被告于本判决生效之日起10日内付给原告165元。
宣判后，原审被告胶南市大地房地产有限公司、青岛大世界国贸集团公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：
1、一审判决上诉人支付违约金21323.09元，无事实及法律依据，按已付房款的0.01％支付违约金是双方在合同中明确约定的；
2、上诉人已按合同约定如期交房，未按时办理房产证并未给被上诉人造成经济损失。综上，请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人周胜虎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，合法有效，双方均应严格履行。上诉人未按约履行协助办理房产证的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，双方当事人在合同中对违约责任的约定并不明确，若按字面理解，则上诉人在违约时仅需按已付房价款的0.01％向被上诉人支付数十元作为赔偿，无需考虑上诉人的逾期天数，本院认为，违约责任制度的设立是保障债权实现及债务履行的重要措施，本案商品房买卖合同中约定的违约条款并不能起到督促债务人履行债务的目的，且不符交易习惯及公平原则，故原审对该条款的适用作有利于被上诉人的解释并据此判令上诉人根据违约天数向被上诉人支付违约金21323.09元并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由二上诉人共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕良臣
代理审判员 苏 勇
代理审判员 侯 娜
二00九年九月二十八日
书 记 员 胡浩东
房地产开发案例 第6篇
根据你的实际情况，建议你按照如下步骤来处理：
1、土地合法性处理：首先要检查这块土地是不是集体建设用地，如果不是，则需通过“农转非”转为建设用地，避免日后的法律风险；同时你这个房子以后不能办分割的地产证；如果是国有建设用地，就不存在上述问题
2、注册房地产开发公司：根据你自身的资金实力去注册一个房地产开发公司，并获取暂定开发资质，一般县级、市级、省级开发公司对注册资本都不一样，根据你的实际情况来办
3、办理《土地使用权证》：去当地的国土部门办理，然后对于开发强度指标，最好请专业人士把关，例如容积率、绿化率、建筑密度、层高等等。
4、规划设计：由于你的面积比较大，需要请专业的设计公司进行规划设计，然后根据自己的资金实力，确定是否分期开发。对设计公司的选择，可以通过招标的形式来运作。
5、开发报建：在施工之前，要根据规划设计图纸，去各个主管部门办理相关证件，主要包含三证一书——建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，项目建议书（这个好像有些地方不要求）；如果资金实力有限，需要融资，此时可以凭相关证件去银行办理抵押贷款。
6、项目施工：获取上述证件之后，就着手进行施工单位和监理单位的选择，同样可以采取招标的形式；然后开始进入施工阶段，注意自己公司一定要紧抓质量、进度、造价、安全等四个方面；如果资金有限，可以要求施工单位垫资
7、项目销售：在项目进入设计开始，就要着手进行宣传推广，为销售做准备；在项目开发到一定阶段，就要去办理预售许可证，办理好预售许可证之后，就可以正式进入销售了，这个也可以请专业的代理公司来完成。
房地产评估案例 第7篇
一、评估企业基本情况
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
二、数据采集
1、内部资料。通过征管信息系统提取该企业的纳税申报数据：2006年度，总收入1035.1万元，销售成本1711.91万元，销售税金及附加55.26万元，期间费用553.14万元，年度利润总额－1285.21万元，预缴企业所得税额38.51万元。其中，2006年9月以前申报的收入数和预缴企业所得税额均为0.年末货币资金余额为：－1308.5元。
2007年第一季度，总收入为0，销售成本894.85万元，经营费用7.82万元，管理费用8.61万元，财务费用36.2万元，利润总额－947.48万元，季末货币资金余额为：－985.84万元。
2、外查资料。评估人员通过实地查看和对该企业工程技术员的询问了解，截至2007年5月，该项目开发完工进度已达90%，商铺门面248间，进入了预售阶段，公布预售价：非营业用房每平方米2500元，门面房每平方米5000元。
三、案头分析
上述提取的纳税申报数据，如果用同比分析和计算评估指标率比照预警值分析，则无法找出疑点，原因是同期数据为空。对此，评估人员另辟蹊径，分析疑点。
疑点一：2006年度总收入1036.48万元，而销售成本1711.59万元，收入与成本明显不匹配，并且经过年度终了4个月的企业所得税汇算清缴申报期之后，企业对收入与成本未作任何自行调整。企业有可能存在少计收入或多转销售成本问题。2007年第一季度，企业报表显示其销售收入为0，销售成本高达894.85万元，企业有延压销售收入或编造虚假计税依据的嫌疑。
疑点二：2006年末和2007年第一季度末企业货币资金余额均出现了负数，这种情况说明，企业大量存在现金交易行为，这使纳税人编造虚假计税依据、人为调剂收入实现的时间有了可能；企业还可能存在挪用未及时入账的开发产品销（预）售收入的嫌疑。
疑点三：企业可能存在售房收入不通过“预收账款”科目核算或虽已实现销售但企业销售部门未及时向财务部门报账进行核算，减少当期利润的行为。
疑点四：从工程完工进度分析，开发产品完工进度已达到了90%，所开发的项目是郧西县专业建材市场，按照惯例，购房户为了抢占经营“码头”，必然存在争先恐后的预购行为。有预购行为，企业就有收入发生。怀疑该企业存在使用白条收据收取售房款不入账，或转移销售收入行为。
四、约谈核查
针对上述疑点，评估人员向企业下达了评估约谈通知书，与企业法定代表人和财务人员进行了约谈。
约谈中，企业财务人员对货币资金出现负数的情况进行了如下解释：因当期县某主管部门未从十堰领回房地产业统一收款收据，收入无发票无法入账，而当期支付的工程款及费用列入了成本。企业法定代表人对工程进度与销售收入同步匡算予以解释：“完工进度达到90%不假，由于老建材市场经营业主怕迁到新点经营丢了自己的客户，都顾虑重重。买我这儿的房子都是生意人，为生意都不愿动用经营资金，大多数客户都是象征性交的定金，不可能房子盖起来了，钱都到手了。”针对1035.1万元的收入应预缴企业所得税51.24万元，只预缴了38.51万元，还相差1273万元的问题，财务人员解释为：“我认为预缴‘二字’是个不确定数，可多可少，加上对所得税毛利率和计算方法不够清楚，才导致少缴。”并表示事后及时补缴。
同时，财务人员提供了一份关于该企业财务业务核算情况的说明材料，材料显示：该公司是新办房地产开发企业，在经营管理和财务管理方面，有很多地方不完善，加上会计人员核算业务不熟，出现了数据上的误差，即申报销售收入采取的是收付实现制核算，成本、费用是按权责发生制核算入账，出现了成本大于收入的情况。作为举证的该说明材料，没有针对约谈的疑点问题作出合理解释。
五、核实调查
由于约谈的举证说明材料和口头陈述的内容表述不够清楚，疑点没有被排除。评估人员采取两种方法进行调查核实。
一是采集相关证件的方法核实。由于任何房地产开发企业要想在该市场中正常从事房地产开发活动，都必须受到相关职能部门核发证件、合同管理的制约，评估人员紧紧抓住其主管部门多这一特征，分别到国土资源局、房地产管理局、建设局等部门采集相关信息，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收备案证、建设项目选址意见书等6种证件的复印件，以及公司与国土资源局签订的国有土地使用权出让合同，与当地村民委员会签订的小区合作开发合同，与郧西县人民政府签订的开发建材市场合同的复印件。其中，建筑工程竣工验收备案证显示：该建材市场工程于2007年4月6日验收备案，这与90%的工程完工进度基本一致。
二是通过获取该企业使用发票信息的方法核实。评估人员前往地税部门，调出该企业自施工以来所有使用的发票信息和营业税申报信息进行比对。经计算：2006年度该公司实现预售收入1035.1万元，应预缴企业所得税51.24万元。本项可以排除编造虚假计税依据的疑点。2007年1月~4月实现预售收入1159.4万元，应预缴企业所得税额57.36万元。5月份实现了预售收入468.27万元，应预缴企业所得税23.1万元。这与案头分析时怀疑的收入未及时入账问题完全相吻合。
六、评估结果
根据调查结果，评估人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，再次与该企业法定代表人和财务人员约谈，并向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。
企业自查结果显示，原来企业将2006年度的258.59万元的预售收入一直挂在“其他应付款”上，将1159.4万元和468.27万元的预售收入全部积压在销售部门，一直没有送财务部门作销售收入处理。于是，企业补缴了93.31万元的企业所得税。
对某房地产企业的纳税评估
一、确定对象
2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。
二、评估分析
评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为
2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。
针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：
（一）选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同
等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：
2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表
单位：每平方
单位名称
截止至
2004年已发生 的开发成本项目 某房地产
（总面积65552.13平方）A房地产
（总面积4332.18平方）B房地产
（总面积76892.55平方）
土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900
前期工程费用 549.61 626.77 603.99
基础设施费用 63.04 120 100
建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88
利息支出 262.21 321.21 356.98
其他 310 103 132.15
合计 4200 3800 3850
房屋每平方售价 4500 4300 4400
从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500
元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？
（二）企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至
2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？
（三）对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况
进行对比分析
企业开票额与缴税额对比表
单位：元
2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额
2004年缴纳印花税金额
预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46
45017.06
租赁发票 150000 7500 0 7.5
我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。
另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。
三、询问核实
根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知，要求企业就以下问题作出合理解释：
1、建筑安装成本是否属实；
2、按合法进行经营成本的结转；
3、土地增值税是否按实申报；
4、要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐
2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈
中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。
其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。
对第三个疑点，企业解释是2003年度土地增值税按1％预缴，2004年度调整后按1.5％预缴。2004年度企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003年度的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。
核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。
四、评定处理
经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点
三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。
经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。
五、管理建议
评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议：
1、平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定
资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。
2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。
沛县某房地产开发企业所得税纳税评估案例分析
2009年08月05日
根据省局苏国税函〔2005〕269号文件精神，沛县国税局采取相关措施，成立纳税评估工作小组，剖析了一个房地产企业，建立了一个模型，切实完善和规范了房地产行业的税收管理。
一、成立纳税评估小组
抽调4名同志，组成房地产行业税收纳税评估小组，并分工成外通和内核岗位，实施集体调研和攻关。外通岗位主要加强与房管、规划、设计、工商、发改、建设、土管、金融等部门的沟通协调，收集相关涉税资料和信息，为摸清企业情况、进行案头分析提供基本情况；内核岗位主要对照外通岗收集到的涉税信息和相关税收资料，从收入、成本、费用、损益等方面分析关联度，找寻疑点，为开展实地核查和约谈提供依据。
二、企业基本情况
该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。
该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004?2007年主营业务收入119400075.89元，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。
三、收集信息
外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。
一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信
息。
二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。
三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。
四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。
五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。
六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。
七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。
八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。
四、案头分析
内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：
1、收入方面：
一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。
疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题
二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。
疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题
三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。
疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题。
2、成本方面：
一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。
疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题
二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。
疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题
三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。
疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。
3、费用方面：
一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。
疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题
二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。
疑点八：是否存在税法不允许列支的项目
五、疑点约谈
针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：
1、工资超标准列支56029元。
2、福利费超标准列支2365.01元。
3、业务招待费超标准列支298990.07元。
六、实地核查
在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：
调增事项：
1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。
2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。
3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。
4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。
5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。
6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。
调减事项：
1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元，2004-2007年度已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。
2、在开发成本列支开办费586836元（已调出）。
3、在开发成本列支期间费用293261.93元（已调出）。
七、进行税收调整
依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额3171982.85元，补税6067748.69元。
八、房地产企业偷逃所得税的成因分析
（一）房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。
（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。
（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。
（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。
（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度税前扣除，没有明确规定。
九、加强房地产企业所得税征收管理的建议
1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。
一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。
二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。
2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。
通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。
3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。
4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际，允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。
5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。
房地产规划设计案例 第8篇
一、估价比较案例的基本概念
估价比较案例也称估价对象比较案例、估价对象可比实例等等, 是指房地产估价活动过程中, 估价师或估价人员依据替代原理, 根据估价目的与估价对象具体情况性质的需要, 为了完成估价任务并保证评估结果质量, 选择的相应于估价目的和估价时点的用于估价分析比较的类似房地产的实际存在或已发生实例。
估价比较案例存在于估价服务的分析比较过程中。在估价服务活动过程中, 不管是市场比较法、还是收益法、成本法、假设开发法或剩余法, 都涉及到估价比较案例的选择与利用问题。可以说, 市场比较法中比准价格的确定、收益法中客观预期收益或项目实际客观社会经济效益的分析确定、成本法中客观成本的认识与确立、假设开发法或剩余法中类似房地产开发价值的分析认可, 都是基于估价比较案例的认知、筛选、分析、整理与数据应用。
估价比较案例因交易状况而区分, 因与估价对象的类似性而被选择与认可, 因时间限制的适应而具有适应性。同时, 估价比较案例是众数概念, 具有数据的群体性与概括性。所谓群体性是指相应于某种类型的房地产, 其类似房地产可比较案例信息是广泛的、众多的, 估价过程中只是根据估价需要选择3个可用案例而已;所谓概括性是指每一个类似房地产案例都包含有共性与个性的各方面信息要素, 调查记录不可能全面、充分地记载表露, 只能按照数据分析与整理原理, 概要列举估价比较分析时所需要的基本要素, 以满足估价需要即可。
估价比较案例还是一种信息, 具有信息的意义与作用。不同种类的估价比较案例来源于不同的渠道或资料文献中。一般地, 房地产交易案例来自于市场信息与政府有关部门;房地产经营收益信息则见之于有关财税报表、估价师现场调查取证、以及政府有关文件、报纸或杂志;有关赔偿或补偿信息则见之于法律文书、政府公文、征收公告与拆迁补偿公告及当事方协议。
不同的估价项目需要选择不同的估价比较案例。估价项目的性质与特点决定估价比较案例的性质与应用方向。一个良好的估价服务过程, 从明确估价对象开始, 以了解类似房地产情况为核心, 通过判断与分析, 得到客观合理的估价结果。在此过程中, 相应估价目的、围绕着估价时点的类似房地产估价比较案例的寻找、分析、应用, 贯穿于估价作业过程始终。
二、估价比较案例的价值判断
估价比较案例的价值指该案例的实际应用价值, 亦即可利用比较价值或使用价值。这里的价值含义指该估价比较案例在估价对象分析比较中的可比较性与适用性。估价比较案例的可比较性或使用价值, 依赖于估价原则与《房地产估价规范》的有关规定, 从估价原理方面讲, 与估价对象情况类似 (即相似或相近) , 包括城市区位、土地等级、城市商圈与住宅区域, 以及建筑结构和类型、规模、容积率、交易状况类型与发生时间等等, 都符合估价规范并适宜于对比分析。可比较性是适用性的基础, 适用性是估价分析合理性与估价结果客观性的基础。可比较性由项目估价师依据估价目的把握, 结合估价对象情况去判断。在具体估价过程中, 只有具有可比较性估价比较案例才可能被选用。
对于特定项目估价服务, 其估价比较案例应有特别的有效性与适用性。比如经济适用房的估价、央产房估价、北京特有的腾退安置房估价等, 需要寻找同类、相似权利的估价比较案例。
估价比较案例价值判断指估价机构的估价师, 在估价活动中, 对于资料信息库内相关资料或临时搜集的信息资料中适合作为本次估价比较案例价值的认识区分, 由此决定估价比较案例使用价值及选择使用的过程。利用表格表示如下 (见表1) 。
上表列举的八种性能之中, 适宜性、实用性、有效性是价值要素判断的重点, 适应估价目的、估价服务使用有效、估价结果客观被接受认可, 是估价比较案例价值判断要素的起点。笔者认为, 在估价服务过程中, 估价目的至关重要, 估价目的决定并影响估价方案与估价技术路线, 乃至决定整个估价活动的作业方式与程序内容。估价目的确定开始于估价过程的起始, 估价比较案例的选择与判断必须围绕估价目的进行。
三、估价比较案例的选择与应用
估价比较案例的选择在估价比较案例价值判断的基础上进行, 当案例的可用价值判断通过时, 才有可能被选择使用。
选择估价比较案例要注意客观、公正、合理性, 估价比较案例的选择及其应用, 关系到估价结果的准确、公允、合理, 关系到估价结果被当事人接受的容易程度。
选用估价比较案例时, 优先选择范围面广、受众多、信息量大的专业房地产网络信息, 以及专业报刊杂志、公开刊物与公告公示方面的案例, 这类案例具有公众见证的真实性与客观性。网络与公开刊物的广告信息反映公开房地产市场的充分竞争性与无限制性, 众数广告反映趋势与潮流, 说明当前房地产的交易态势与价格水平。同时, 由于网络与公开刊物便于阅读, 其公众效应与公众效益不可否定。其次, 政府文件与行业资料中包含的估价比较案例信息, 尽管其项目资料完整度披露有限, 但其权威性与公信力不可否认, 故其有关项目资料数据具有可比较参考的估价分析意义。专业广告与售楼书等项目资料信息, 与按程序调查的现场取证方式差不多, 一般情况下不宜作为估价比较案例使用, 但具有一定的估价参考意义。估价的特质是分析判断的有依据性, 有依据是估价师估价作业的职业素养与操守。除了对于估价对象的准确了解以外, 估价比较案例的真实可靠则是估价诚信的主要内容之一。估价师生活在具体的城市区位并忙碌于具体的工作生活中, 不可能穷尽了解所有估价对象及关联估价比较案例的具体情况, 为避免错误或失误, 必须借助公众、公信见证手段, 把社会环境的真实客观性与具体项目的主观真实性有机结合起来并反映出来, 因此, 运用网络手段与“文本主义”是估价师尊重客观事实基础, 也是借助社会手段与公众监督而获得真实性的便利方式有关估价比较案例选择要素见本文表2。
需要说明的是估价比较案例的实际成交或市场叫卖价值的含义与估价应用问题, 从估价原理的替代原则与估价目的交易愿望来说, 估价所求得价值大多是市场销售价, 也就是叫卖价。市场叫卖是一种不限制受众的公众行为, 具有公开、公正、市场透明的性质, 而实际成交交易则具有了特定双方的对象目的性协商与条件限制、保密约束、以及谈判环境条件影响的诸多限制性情况, 具有反对公开、公正、市场透明的非公众行为。可以认为, 在信息不对称问题没有完全解决、谈判手段与谈判技巧尚能发挥作用的前提下, 所有的成交案例都有了交易情况影响因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。这种交易偏差, 在单一交易市场可以通过外部环境纠正来进行市场系数矫正, 但对于多数个体存在的多种类房地产市场来说, 成交偏差与交易矫正错综复杂, 估价师无法识别具体成交案例的非市场性隐蔽性交易决策因素, 故对隐蔽的、不统一的、受利益影响的成交价格的分析利用无法进行, 具有避税与债务因素的成交价格违反房地产市场的真实性, 其修饰性价格没有估价使用意义。相反, 不受限制的房地产售价或叫卖价, 是经纪人基于自己对于市场情况的掌握与了解、或者房地产当事人通过市场观察与情况了解而做出的价格决策, 从而在公开市场进行叫卖以宣布自己的特定房地产价值的公告与邀约, 具有市场讨价还价的特别意义, 情境真实、客观而具有可验证的直观性, 适宜于估价分析比较的案例利用与使用价值分析参考。
估价说到底只是一个价格预计, 实际上也是相应于估价目的的一种专家建议价或说资信中间价。这种价格估计或说预计, 是相应于估价目的的价值方案指导。尽管由于社会管理的威权作用与公信力使估价结果具有依据参考意义, 但依据参考不是实际交易, 不是实际估价鉴定事项的最后解决, 而是双方当事人参考估价机构估价师的专家建议而以估价结果结算了结, 或者是在估价结果的基础上讨价还价, 最后以双方认可的具体数字结论解决。对于司法鉴定项目, 则直接借用了法院的权威与法官的裁决权, 法官依据评估结果作出对民事诉讼的经济裁决。凡此, 都说明估价结果的参考性、基础性、可讨论性、价值依据的水平界限性 (价值“度”) , 说明估价结果不是定价、不是成交价, 不能用成交结果来判断估价结果的准确性, 更不宜用实际成交案例来讨论估价比较案例的客观性。
四、估价报告质量问题
估价报告质量包括文字的合法性、数字结果的客观性、装订样式的合规性三个方面。
估价报告质量的文字合法性包括依据政策法规合法有效、文字语言合法、分析结论合法。依据政策法规合法是指估价报告的文字表述需在宪法许可的范围内, 按照民法、物权法、房地产管理法、土地管理法、规划法的有关规定, 结合国家及地方政府的政策规章, 对估价对象的权属及权利状态、房地产状况、运营收益情况而进行的文字性论述与表述;同时, 要求所依据或引用的政策法规必须是时间上在施有效, 这里的时间是估价时点, 一定要特别的注意。文字语言合法是指文章格式与句子结构应符合汉语规范, 逻辑结构合理、字词准确, 《房地产估价规范》中要求回避“必须”“绝对”等字眼, 同时, 语言文字内容符合有关政治、经济、区划、房地产等法规也是文字语言合法的内容。分析结论合法是指估价分析需要在综合考虑外部环境因素与个性因素的具体条件影响下进行, 估价分析结论不能也不可以超越现有法律制度的有关规范, 比如土地公有性质、国有土地使用权管理、征地公示公告原理、房屋所有权登记确认原理、司法公平公正原理等。估价报告所采用的数字或数据, 应是具有依据或按照合法程序调查取得的可信数据, 分析中要注意公权力、公信度、公正方式、公开市场情况下的资料利用。数据的有依据性、参数的合理性、分析的客观性、结论的可信性是估价报告质量分析结论合法的四个构成方面。
估价报告数字结果的客观性与文字合法性中分析结论合法所包括的数字 (或数据) 获取、与分析处置相关联。估价报告的数字结果的客观性应能概括与体现估价对象的实体价值与权利状态价值, 适应市场变现要求并满足市场交易, 也就是结果的实用性与估价结果的有效性。客观性指的是依据有关事实并结合现实环境状况而做出的有效分析讨论或估算推论, 分析结论能够反映估价目的要求下的估价对象在估价时点的权利状态价值实际, 估价师自我限制并良好地掩饰自己的主观意向, 估价报告内的表述为让事实说话的客观陈述内容。数字结果的客观性也就是估价结果的客观性与可靠性, 是估价报告成立的基础, 也是估价服务活动的价值意义所在。优秀的估价师, 一定要训练自己的数字分析与文字表达能力。法律意识、数字能力、文字能力是估价师职业素养的技能衡量标准要件。
装订样式的合规性指估价报告的格式、样式与装订质量符合使用或利用要求的程度。国标《房地产估价规范》有所规定, 行业协会与地方政府有关部门也都有不同的要求。估价服务的目的是“有用”与“有效”, 估价报告的装订样式直接关系到使用要求与送达便利。为了优质装订, 引进优良的报告装订设备或与专业图文设备装订印刷服务机构合作 (有合作条件情况下) , 都是很好的保证评估报告装订质量的有效办法。
笔者认为, 在当前格式限定的情况下, 估价报告不能也不应该用打分形式进行评价, 而应区分为达标、不达标两种情况。评估技术服务活动更多的是用法律法规来评价衡量, 结合估价对象情况与市场状况有针对性处置, 且不限定固定模式。
