物业管理公司投标书（精选9篇）

物业管理公司投标书 第1篇

物业管理公司投标书样本

目 录

前言

我公司接管××广场××号楼项目的优势 目录

第一章 投标人资格证明文件

一、投标承诺书

二、法定代表人授权委托书

三、投标人资格证明文件

四、拟派现场项目经理资格声明

五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表

第二章 企业基本情况

一、企业理念

二、机构设置

三、管理优势

四、管理规模

五、酒店管理

六、项目剪影

第三章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

二、项目的接管验收

三、入伙(住)管理方案

第四章 对本项目物业管理的整体设想及策划

一、总体管理服务目标

二、管理服务理念

三、保证体系

四、服务承诺

第五章 拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

二、物资装备情况

第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

二、培训及管理

第七章 管理规章制度及管理档案建立情况

一、管理处各项管理制度目录

二、管理规章制度

三、管理档案建立情况

第八章 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标

一、管理处服务人员形象的服务内容和指标

二、急修项目的服务标准与承诺三、一般维修的服务内容和指标

四、服务受理、报修接待的服务内容和指标

五、投诉处理的服务内容和指标

六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标

七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标

八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标

九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标

十、控制突发事件的服务内容 和指标

十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标、十二、住宅装修管理的服务内容和指标

十三、业户满意度测评的服务内容和指标

第九章 构建和谐社区与便民服务

一、和谐社区

二、便民服务

第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案第十一章 公共维修基金范围的使用方案

第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护

一、房屋及公用设施维修养护

二、设备管理

第十三章 拟采取的安全与秩序维护方案

第十四章 绿化和保洁管理方案

一、绿化管理方案

二、保洁管理方案

第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明

一、停车管理方案

二、地下车库经营管理的说明

第十六章 针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务

第十七章 协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明

一、开展销售工作的可行性方案

二、空房管理办法

第十八章 投标报价及经费收支预算

第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明

第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺

附件： 物业管理应急措施

一、遇火灾处理程序

二、接报治安事件处理程序

三、接报刑事案件处理程序

四、遇燃气泄漏处理程序

五、遇停电处理程序

六、遇水浸(跑、冒、漏)处理程序

七、遇爆炸物或可疑物品处理程序

八、遇恐怖事件处理程序

九、触电事故的应急处理程序

十、电梯困人事故的应急处理程序

十一、强烈大风的应急处理程序

物业管理公司投标书 第2篇

在我单位的服务工作过程中，我们将严格执行国家的有关法律法规，尊重并贯彻需方的意见，维护需方的利益，严把质量关，把向需方提供优质服务，作为我们工作目标。我单位本着想需方之所想，急需方之所急。在项目服务过程中与需方密切配合，随时随地提供全过程、全方位的服务，保证各项工作的顺利进行。如我公司能在本次竞争谈判中中标，我公司郑重承诺如下：

一、如果我公司中标，我们保证保质保量完成工程。

二、我公司严格按照需方提供的规格标准进行供货。

三、施工中，我公司会严格按照投标文件及合同中的承诺履行。

法定代表人(盖章或签字)：年月日

公司投标书售后服务承诺书2

致：_________(招标人)

在我单位的服务工作过程中，我们将严格执行国家的有关法律法规，尊重并贯彻需方的意见，维护需方的利益，严把质量关，把向需方提供优质服务，作为我们工作目标。我单位本着想需方之所想，急需方之所急。在项目服务过程中与需方密切配合，随时随地提供全过程、全方位的服务，保证各项工作的顺利进行。如我公司能在本次竞争谈判中中标，我公司郑重承诺如下：

一、如果我公司中标，我们保证保质保量完成工程。

二、我公司严格按照需方提供的规格标准进行供货。

三、施工中，我公司会严格按照投标文件及合同中的承诺履行。

法定代表人(盖章或签字)：

年月日

公司投标书售后服务承诺书3

一、售后服务承诺

1、保修服务

我公司承诺所有产品3年内提供免费的维修、维护保养服务（人为或自然灾害的原因损坏除外）。

2、本地化服务

在邢台设有分公司，提供长期的本地化服务。

3、备品备件服务

核心设备提供备机，其他设备提供充足的备件，故障不能及时解决时及时更换备品备件，保证系统正常运行。

4、服务响应时间

保修期内，我公司承诺根据故障处理流程，0小时响应，常驻人员通过监控软件远程解决故障，如果通过监控软件远程不能解决，根据故障现场与市公安局的距离，现场技术人员将在0至3小时内赶到现场，并在8小时内完成用户有故障产品的维修，8小时内无法解决问题的，更换备品、备件，12小时内恢复通信，故障解决后通知用户并录入档案，将故障产品返厂维修并查找故障原因。

售后服务小组召开会议研究故障原因，并制定响应方案防止相同或相似的故障再次发生。

5、巡回检修服务

除了系统出现问题时及时响应外，客户服务工程师还将到现场定期访问（4次/年），其巡检内容包括：

了解系统运行情况； 诊断操作系统问题； 解决客户系统问题； 系统健康检查； 预防性软件安装；

给予用户与系统相关的技术支持及咨询； 填写巡检报告定期提交市公安局和公司总部。

6、故障解决流程

7、特殊情况处理

如遇重大突发事件（如自然灾害、人为因素造成系统大面积故障等）或特殊时期（如系统软件全面升级、上级检查、执行重大任务等），确需人员值守时，我公司将派技术人员，提供7*24小时服务现场服务，直至系统恢复正常运行或特殊时期结束。

如果核心设备出现故障，影响全网或部分网络正常运行，我公司将及时更换备机，恢复业务，保证将损失降到最低。

公司投标书售后服务承诺书4

一、售后服务承诺

1、保修服务

我公司承诺所有产品3年内提供免费的维修、维护保养服务（人为或自然灾害的原因损坏除外）。

2、本地化服务

在邢台设有分公司，提供长期的本地化服务。

3、备品备件服务

核心设备提供备机，其他设备提供充足的备件，故障不能及时解决时及时更换备品备件，保证系统正常运行。

4、服务响应时间

保修期内，我公司承诺根据故障处理流程，0小时响应，常驻人员通过监控软件远程解决故障，如果通过监控软件远程不能解决，根据故障现场与市公安局的距离，现场技术人员将在0至3小时内赶到现场，并在8小时内完成用户有故障产品的维修，8小时内无法解决问题的，更换备品、备件，12小时内恢复通信，故障解决后通知用户并录入档案，将故障产品返厂维修并查找故障原因。

售后服务小组召开会议研究故障原因，并制定响应方案防止相同或相似的故障再次发生。

5、巡回检修服务

除了系统出现问题时及时响应外，客户服务工程师还将到现场定期访问（4次/年），其巡检内容包括：

了解系统运行情况； 诊断操作系统问题； 解决客户系统问题； 系统健康检查； 预防性软件安装；

给予用户与系统相关的技术支持及咨询； 填写巡检报告定期提交市公安局和公司总部。

6、故障解决流程

7、特殊情况处理

如遇重大突发事件（如自然灾害、人为因素造成系统大面积故障等）或特殊时期（如系统软件全面升级、上级检查、执行重大任务等），确需人员值守时，我公司将派技术人员，提供7*24小时服务现场服务，直至系统恢复正常运行或特殊时期结束。

如果核心设备出现故障，影响全网或部分网络正常运行，我公司将及时更换备机，恢复业务，保证将损失降到最低。

公司投标书售后服务承诺书5

××公司：

我公司在此郑重承诺，对我公司代理的产品进行跟踪服务。有问题，24小时内到达现场处理解决，对用户提出的要求及时解决。如果我公司售后服务达不到要求，我公司愿承担一切后果责任。

售后服务联系电话：×××××××□□

特此承诺！

×××公司

浅谈投标人如何编制投标书 第3篇

那么，如何才能编制出一份好的投标书呢?我认为，一份好的投标书至少要做到“五性”，即投标书的响应性、投标报价的合理性、资质证明文件的完整与真实性、投标书编制的规范性、投标书编制的创新性。

一、投标书的响应性

投标书的响应性，是指投标人编制的投标书对招标书所提出的各项要求作出的实质性响应程度。建设工程招投标的招标书对投标人所提出的要求包括两个方面：商务上的要求和技术上的要求。

商务上的要求主要包含在“投标须知”和“合同条款”中。投标人在编写投标书之前，首先应仔细阅读上述内容，投标人如未能满足招标书的有关要求，将会导致其投标书被拒绝(即废标)。

技术要求主要包含在招标书的“投标文件编制要求”及“废标条款”中。招标书的商务部分对投标人的要求是相对稳定的，不同的项目大同小异。技术要求则不一样，不同类型项目之间的要求完全不同，即便是经常参加投标的企业也必须认真阅读。投标人如未能满足有关技术要求，特别是未对一些重要要求作出实质性响应，即使在其他方面做得很出色，其投标书也将被废掉。

二、报价的合理性

报价的合理性，是指投标人在对招标书作出实质性响应的前提下，科学地判断竞争对手的实力，提出最有可能中标的报价。

一般地，投标人确定其报价有两种方式：成本加成法和市场定价法。成本加成法就是投标人在自己的企业施工成本上加若干个百分点的利润作为报价。市场定价法是指投标人在对市场进行充分调查摸底的情况下，预测其竞争对手最有可能报出的价格，尔后报出自己的低于竞争对手的合理价格，但不得违反国家反不正当竞争法的有关规定及不得低于企业成本竞标。

三、资质证明文件的完整与真实性

资质证明文件的完整与真实性，是指投标人必须提供能证明其是合格投标人的合法的、完整的资质证明文件，并保证这些证明是真实的、可靠的。

如果投标人提供的资质证明文件不完整，评委就不可能对投标人有一全面的了解，有时甚至会使投标人丧失中标的机会。如果投标人提供了虚假的资质证明文件，该投标书在初审时就有可能被淘汰;如投标人通过提供虚假的资质证明文件骗取了合同，招标人将追究其经济和法律责任。

四、投标书编制的规范性

投标书编制的规范性，是指投标人编制的投标书应按招标书的要求编排有序，装订整齐。投标书应列有目录，清楚标明每一主要内容在投标书中所处的页码，以便于评委在标书评审时阅读和查找。在投标书的封面应清楚标明所投项目的名称、具体的标段，是正本还是副本、投标人的名称等内容。

投标书不能有缺页。投标书如果有缺页会造成评委判断上的错误;如果正本缺页，会导致其废标。

投标书应正确署名。招标书要求署名的地方，投标人必须正确署名，尤其是法定代表人授权委托书和编制单位未正确署名，将会被废标。

投标人不得擅自修改投标书的格式。投标书中包含的内容有不少是招标人规定的格式，如投标函格式、投标保证金格式、编制各种表图等格式。投标人若擅自修改这些格式，将有可能被废标。

五、投标书编制的创新性

标书编制的创新性，是指投标人编制投标书时应该在满足招标人招标书的同时，力求创新。这样才能吸引评委的注意力，让评委为其打高分。

创新应包括内容创新的形式创新。内容创新是指投标人在编制投标书时要有新思想、新方法;形式创新是指标书的样式要新颖、独特。

浅谈工程投标书的编制 第4篇

关键词：工程 投标书 编制

1 选题背景

建筑市场“僧多粥少”，施工企业始终处于弱势地位尽管近些年来建筑市场得到了逐步规范，但是，由于建设单位拥有多种主动权，以及工程业务竞争激烈，致使施工企业在建筑市场中的弱势地位更为明显。当前，建设单位普遍要求巨额垫资、大幅压价、随意拖欠等问题，严重影响了施工企业生存发展。其具体表现为：

1.1 没有形成真正的市场经济

现在建筑市场有部分施工招投标完全是走过程，和建设单位关系好的建筑企业在招标过程中已经内定，市场上的发布的招标信息有时候建设单位只是为了陪标，起着比价作用。这就导致了那些在市场上通过正规渠道获得信息的施工单位花费人力来编制标书，最终一无所获。

1.2 不规范的低价中标招标方法又使工程造价被持续压低，而施工企业由于管理费用、职工工资、建筑材料、垫资施工等的不断提高，导致成本大幅度增加，使本来已是微利经营的施工企业更加困难，生存空间越来越窄。

1.3 在透明公平的市场上合理地确定投标报价，是施工企业能否在招标投标的竞争中取胜，承揽到建设工程项目的关键。

2 施工项目招标商务标的基本内容

2.1 做好投标的前期准备和筛选工作，不能见标就投

2.1.1 投标的前期准备工作包含的要素很多，主要有项目性质、规模、所在地条件、管理、设计、监理方及参与投标方、资金来源、评分标准、履约现金保证金、业主的强制性标准是否能够满足等。企业投标时一定要选择信息掌握准确全面的、自己所擅长的，主要条件有利的项目来综合考虑，必要时要结合企业自身和项目业主或所在地的发展战略。

2.1.2 在选择工程投标时候，一是所选标段工程施工内容要与本单位施工强项相吻合；二是要做到标段大小兼顾，施工难易兼顾，有条件的话，可以到工地现场查看后再做决定；三是要注意避开实力较强的竞争对手。

2.1.3 要通过对项目各种条件的认真分析，去伪存真，权衡利弊，制定合理的投标策略，以抓住主要矛盾，规避和化解项目运作风险，做到当断必断，没有把握的项目就不投，不要再去花费不必要的精力和金钱去做无谓的甚至有损企业利益或形象的工作。统筹决策、合理筛选，避免因为选项失误给企业带来不必要的风险和损失。

2.2 商务标的编制容易产生错误、宜废标的地方

商务标的编制工作是一项严谨的商务活动，涉及面广，系统性强，即使价格报的再好，投标文件未严格按招标文件的要求执行，投标文件的符合性，响应性和完整性受到影响都将导致失去中标的机会。现将投标过程中容易产生错误、宜废标的地方列出来，供大家参考。

2.2.1 关于投标担保 投标担保可采用银行保函或现金担保，一般情况下以采用现金保证金为多，这里要注意的是：

若采用银行转账方式缴纳保证金应留有充足的时间，使招标方于投标截止时间前收到；

有的业主采用购买招标文件几日内保证金到账；

收款人的名称、开户行、账号要书写正确，投标人名称与汇出款开户行名称要一致。

2.2.2 关于投标文件的签字和盖章。根据招标文件的要求，有的要求逐页盖章、签字。这就要求编标人员严格按招标文件要求，以免漏签、漏盖，这些偏差的结果就是废标。

2.2.3 施工企业的信誉与业绩

在编制投标书时如何合理的安排施工业绩和社会信誉也是比较关键的一门技术。招标文件一般要求施工企业近三年来施工过同类工程且按国家规定组织验收的并具有证明材料的施工业绩，所以编制时应尽量安排同类或类似的工程项目且最好是有竣工报告和获得优质工程的项目。安排项目经理是要尽力安排具备一级注册建造师证书的并具有一定技术职称的而且还要有过同类施工经历的人员来担任项目经理。项目经理、技术负责人的资历、类似工程业绩证明在评标过程中也是一个关键的环节。

社会信誉：如企业是否通过质量体系认证、环境体系认证、职业健康安全认证，银行资信等级、优质工程证书及施工企业建筑安全、先进企业、重合同守信用证书也是评标的一项重要内容。

2.2.5 承诺及优惠

有的招标单位在文件中规定，投标单位要有承诺及优惠条件，这是施工企业对招标单位的一个文书保证。承诺的项目一般包括施工工期、施工质量、不违法转包等以及对业主方面的其他优惠条件。

拟在本合同工程中任职的主要人员简历。这张简历表看似简单，但一般标段少则涉及二十多个人，多则涉及一百多人并且不得重复，如果平时没有收集填好储存在计算机内，那么在紧张的编制阶段投标时就显得繁琐。

3 充分发挥计算机（系统）及软件的作用，快捷、准确、高质量的制作标书

现在一个工程从接到招标书到标书的制作完成，往往时间很短，这就需要我们对电脑要很熟悉。计算机（系统）及投标软件的运用水平，直接反映出一个承包商的整体素质。一个高水平的投标者，应该关于将有关信息分析并归纳为计算机易于管理和操作的模式，除了应用现成的软件外，还能将具体业务的处理过程设计成电脑程序，以增强投标过程中的应变速度和标书质量，从而顺利地获取中标。

4 其他问题

目前，招标工作虽然采用一定的招标文件范本，如交公路发[2003]94号公路工程国内投标文件范本，但几乎每个工程的招标文件要求都不一样，地域差别很大。由于受各种因素的影响和制约，有的招标文件要求近五年完成高速公路业绩160公里，甚至有的招标文件故意设有陷阱，如果编标人员不仔细研究招标文件，肯定要失误的。举几个例子：

4.1.1 某工程招标文件规定，投标文件的正本与副本必须密封在一个包装袋中，但有的投标人却凭过去的习惯做法将正本与副本分开包装；

4.1.2 在填写投标书时，将标段号填错；

4.1.3 某工程保修期根据国家规定保修期为2年，最保险的回答是“按招标文件要求”。但投标人在投标书附表中承诺保修期为730天，其投标书被拒绝，原因是投标文件中含有投标人不能接受的条件；

4.1.4 某工程投标报价：投标函为一数额，投标情况汇总表为另一数额，两者不一致，以哪一个数额为准？投标人认为应以投标情况汇总表数额为最终报价，理由是投标情况汇总表同样有法人公章和签字，但经确认最终认定投标函所填数额为投标人的最终报价。

5 认真总结自己和对手历次投标的经验和教育

按戴明循环（即PDCA循环）的规律，实现投标水平的不断飞跃。每一次投标过程，对企业而言都是展现自己，认清和学习对手的一个最佳机会，只有善于吸取经验教训，不断总结提高的企业才最终会“笑到最后”，所以一定要珍惜这难得的机会把握未来。

5.1 如果企业在每一次投标过程中，都能按照戴明循环规律，即计划（P）—运行（D）—检查（C）—处理（A），认真做好投标各阶段的工作，分析对比自己和对手运作过程中的利弊，及时总结提高，从而实现投标水平的不断飞跃。

6 和优势企业强强联合，实现优势互补，从根本上增强投标竞争力

愈来愈加密切的全球经济一体化，日益显现出单打独斗竞争方式和观念的诸多危机，在技术含量高，资金、资源较为密集的项目投标中，采用和优势企业强强联合的策略组成联营（合作）体，实现优势互补，无疑可以最大限度地提高中标率，同时获得最好的项目收益。

物业管理投标书 第5篇

依据裕翔园控股有限公司的裕翔园高档住宅区的物业管理招标书及招标须知，遵照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，经考察现场和对招标文件的研究后，我司愿以2.00元/平方米的投标价，承担天鸿花园的全部物业管理服务工作。

若我司中标，我们将在物业管理中坚持公司以往的成功做法，全面引进系统化管理，采取先进的管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，注重以人为本,投入公司管理精英到现场管理,向先进的物业管理公司学习,做到科学规范的管理,竭诚高效的服务,安全文明的环境,持续发展的追求.探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优秀大厦。

我司接管裕翔园高档住宅区后，保证物业在二年内成为市物业管理优秀物业管理小区。

。如我司违约，则扣除所交纳的全部保证金。

法定代表人：

日期：年月日

第三章公司简介石家庄恒辉物业服务有限公司成立于20018月29万元，具有国家物业服务企业一级资质，并已顺利通过质量管理、环境管理、GB/T28001职业健康安全管理“三体系”业。升华总结了适应自“诚信严谨、卓越创新”的2000公司取得了辉煌业绩。80达500余万平方米，二、公司架构

第一节

号，地处东南城市副中心——裕华区高端生活板块，148800平方米，居民952户，设有42

第二节项目物业管理思路

一、管理机制

1、管理模式：实施“双向式”的管理模式；突出超前的主动式管理与服务：

2、服务机制：主动式的服务，做到“您的需要，就是我的职责”、“细微之处见差别”

3、服务范围：物业管理服务协议所涵盖的全部服务内容；

4、服务标准：想业主之所想、急业主之所急

5、服务理念：关爱无处不在二、管理机构（表略）

三、管理与服务

A、管理：

1、主动式的服务，做到“寓管理于服务之中”

2、注重人性化管理中的以人为本，全程规范员工的职业化，推动企业的可持续发展。

B、服务：

1、把目前物业管理行业的被动式服务转变为主动式服务。

2、把目前物业管理行业的局部式服务转变为全程式的服务。

3、科学优化资源，全方位提高给业主的服务质量。

4、快速反应服务，为业主、住/用户排忧解难。

第三节物业管理目标

针对裕翔园高档住宅区整体的实际情况，结合本物业的管理特点，裕翔园高档住宅区城的管理目标定位是：通过对裕翔园高档住宅区整体的物业管理和配合商业运行，进行集中、统一、优质、高效的服务和管整体的物业管理在区域环境、安全保障、文化氛围、物业管理的典范，树立起独树一帜的名牌物业形象。

第五章 裕翔园高档住宅区第一节第二节裕翔园高档住宅区的专业化管理

第三节 管理人员的培训与管理

第四节 特约服务项目与特色

第五节

第六节 物业管理的服务措施 第六章

14.2元//月/月

3/平方米/月

42.8元/平方米/月

总结

物业管理投标书（最终版） 第6篇

序言

我公司拟在该小区(大厦)管理中除采用以往的成功经验外，还将在以下几个方面作新的尝试：引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，根据ISO9002质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业管理的标准化道路；强调始终把服务业主和使用人作为管理工作的重心。我公司将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准世界物业管理先进水平，创全国最优秀管理住宅小区。

我公司有信心，有能力全面接管此小区物业管理，并保证使其在1年内成为市文明住宅小区(大厦)，2年内成为全国优秀管理住宅小区，3—5年内达到物业管理的先进水平。达不到目标，我公司会主动退出并能承担处罚。

第一章 拟采取的管理方式

一、提要严密、科学、规范的管理运行机制。内设高效、精干、科学、实用的“三部、三室、三队”管理机构。3 设中央值班调度室，协调处理紧急事务。实施督导全面质量和计划目标管理。实行量化考核办法，严格的督查和淘汰制度。共设计项严密、系统的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。

二、内部管理构架内部管理构架图

三、机构设置

四、运行机制计划目标管理。督导管理。全面质量管理。协调管理。中央值班经理日常管理责任制。

五、工作流程

六、信息反馈渠道

信息反馈渠道

(一)信息反馈单位或渠道包括：业主、使用人；市小区办；市房地局；区房管局；物业管理公司；各新闻媒体、报刊、杂志、闭路电视、因特网；业主、使用人信箱；社会各界座谈会。

(二)信息反馈程序

由物业管理公司经理、中央值班调度室及物业公司各智能部门将收集到的全部信息通过物业公司的计算机系统中相互沟通，在每天或每周的办公会议上，对各路信息采取分类分析，对所管理的物业提出的意见作出解决方案，付诸实施，并向信息发布单位反馈解决效果。

(三)目标达到

问题早发现，早解决。不让小问题变成大问题、小意见变成整体反映，做到物业范围内业主基本满意。

第二章 管理人员的配备

一、坚持讲学历、讲能力、讲经验的高层次人员配备。

二、配备的名管理人员全是我公司自有人员，均经过培训中心培训合格，其中本科以上人，专科以上人，中专人。

三、重视政治条件和职业素质。

四、配备人员均热爱物业管理工作，追求创新，有奉献和敬业精神。

五、正、副经理均为本科毕业，有物业管理师职业资格证书，是我公司极富事业心的年富力强的管理干部。

六、各主要高层管理人员素质较高、能力较强。

第三章 管理人员的培训

一、物业管理经理、副经理等名管理人员均具备物业管理职业资格证书。

二、所有员工上岗前必须经过专业培训和考试。

三、所有员工每年有天以上的专业学习时间。

四、业余学习凭结业证或毕业证报销学费。

五、管理人员和特种工作人员持证上岗达100％。

六、建立物业管理知识题库，以考代训。

七、定期进行专业技能竞赛评比活动。

八、培训目标、培训计划、培训方式(详见附件，略)。

第四章 管理工作必备的物质装备计划情况

一、坚持必需、实用、节约的原则。

二、机械工具设备费共＿＿＿＿＿万元，由公司分两期投入。

三、管理用房计划(详见附件，略)。

四、器械、工具、通讯、治安装备以及办公用品计划(详见附件，略)。

第五章 经费收支预算

一、不追求高额利润，只追求做好本职工作。

二、按现有收费标准和投标书精神，第一年公司收回垫付开办费，并盈利＿＿万元，第二年盈利＿＿万元。

三、参照房管局与市物价局拟议的收费标准，第一年公司不但收回垫资，而且法定利润亦有保障，管理公司资产还能逐年增加，并留有一定公积金作为公司在本项目物业管理的发展基金，使本小区(大厦)的物业管理水平更上一层楼。

四、测算依据(详见附件，略)。

五、经费收支预算表(详见附件，略)。

第六章 管理规章制度

一、力求健全、完善、可操作。

二、力求规范化管理，有章可循。

三、共计草拟规章制度份，其中外部制度份，内部岗位责任制份，管理运行制度份。

(列出目录，其内容作标书附件，略)

第七章 档案建立、管理设想

一、建立标准档案室。

二、设档案专业人员管理。

三、采用计算机储存和原始资料双档制。

四、配置消防和防盗装置。

五、实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。

第八章 各项管理指标

一、实事求是，各项指标均超过国家和市的指标。

二、达不到各项指标自动退出，并愿以万元作为保证金。

三、以业主、使用人满意为准。

第九章 便民服务项目

一、便民服务原则是以追求社会效益为主、以经济效益为辅。

二、垫资开展无偿服务，坚持以保本原则提供有偿服务。

三、联系专业服务企业，尽可能地提供各项便民服务。

四、明确责任部门，以保证服务项目的落实。

五、无偿服务项目达项。

第十章 社区文化

一、完善的社区文化制度。

二、充分利用物业的全部室内、室外活动场所。

三、社区文化部定编人，要多才多艺，一专多能。

四、拟定形式多样的主题活动，节日活动和经常性活动。

五、力求使社区文化成为我市物业管理的一面旗帜。

第十一章 提高管理服务水平的设想及思路

一、试行高层次管理的物业经理制。

二、试行物业管理ISO9002质量保证系列标准。

三、进一步开发、完善计算机物业管理软件，建立计算机网络管理系统。

四、建立计算机防盗、消防报警系统，争取撤销预警防盗网。

五、进行小区(CI)或大厦形式设计，不断创新社区文化。

第十二章 愿意承受的奖惩

一、有信心管理好本物业。

二、加大风险金＿＿万元。

三、追求更多管理项目。

附：标书附件

1.资质证明——物业管理企业资质证书

2.投标邀请函

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

电话：＿＿＿＿＿＿＿＿，传真：＿＿＿＿＿＿＿

联系人：(署名)＿＿＿＿＿＿＿

某小区物业管理投标书 第7篇

业主：

1.根据已收到的XX市城乡结合部物业招标文件，遵照《XX市物业管理招标投标管理法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件，招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要的递交的标书摘要表中的总标价，承担上述物业所有的管理工作。2.一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标书中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。

3一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标书中承诺的质量等级。

4.一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织来设计，组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。5.我方同意所递交的招标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将首次约束。

6.我方同意招标文件中的各个条款，并按投标标价总额的4%缴纳保证金2.4万，我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

7.除非另外达成协议并生效，招标文件，招标文件补充通知。招标答疑纪要。中标通知和本投标标文件将构成约束我们双方的合同。

投标单位：长沙物业管理公司

法人代表：刘伟彬

2012年10月20日

文件2 法人代表人资格证明书 单位名称：长沙物业管理公司 地址：湖南省长沙市雨花区 姓名：刘伟彬

性别：男 年龄：21

民族：汉

职务：总经理

身份证号码：330303XXXXXX 长沙物业管理公司法定代表人，负责为长沙物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明

长沙物业管理公司

2012年10月20日

一．民政2区公寓项目：美丽的民政公寓是民政学校群里新区第一个开水之作，民政2区环境优美，总面积62210平方米是中层住宅。

第一章，公司简介

长沙物业管理公司成立于2008年8月8日，注册资500万以上，员工100余人，具有国家一级资质。公司设有综合管理部，工程维修部，业主服务部，次序维护部，经营范围涉及物业管理服务

公司按照市场化，专业化，集团化的管理模式，以业主至上，服务第一为宗旨，建立了独立核算，立法管理自主经营，竭诚高效，科学管理，依法管理方针。通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全 文明，整洁 舒适 充满亲情的的社区氛围。公司形成了以人为本，和谐共处，真诚，善良 精致 完美的文化理念，为企业的健康发展打下了强大的基础。

本物业由公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成，负责人是游江湖。

第二章，公司的服务价款的计算方式

1各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算 2普通服务费依照国家规定价格和市场价格相结合3设备的购买或租赁价格按政府有关规定执行 二服务质量必须要使同学们满意 三保证在服务时由于物价上涨原因绝不向业主另加服务费。四 文明管理，确保安全 第三章，物业服务内容

1持续改进与客服满意原则，个性与共性服务相结合原则

2,24小时接听投诉电话，处理率达到100%争取满意度达到95%以上，做到时时有记录，有反馈意见。

3为学生提供雨天借伞，突发事件叫车的一系列服务。

4,我们将立足岗位的需求，结婚服务工作的特点，从工作需求出发，经常开展各种培训活动，通过培训提高服人员的服务意识和技能。

第四章，保安服务

1保安监控岗服务，治安管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。服务内容，门岗服务，巡视服务，外来人员的管理，车辆的管理。

2管理区域实行24小时全天候保安巡视服务，对重点区域，重点部位每小时巡查一次。

3对公寓的突发事件，如火灾盗窃等，都制定相应的应急措施，定期演习。

4严密巡查公共区域的保安动态，道路畅通及车辆停放状况，各类标识，消防设备，设施的完好状态发现异常事件及时向上级部门反映。

5夜间巡视佩戴警棍，应急灯，保持警惕，并对路面的损坏情况做好记录，并且及时报修。第五章 工程维修服务

1负责提出各系统的设备设施维护保养计划。并且按月组织落实实施。

负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门的报修，处理公共设施存在的问题。

3负责高低压配电系统，水泵房的管理，4负责对住户室内公用设施进行巡视检查和维修养护

5负责为住户室内设施，设备提供有偿维修服务。第六章 绿化养护管理

俗话说：“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分重要。绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。

（一）树木、草坪养护管理指标

1、新种树苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％

2、虫害的树木不超过2％；

3、绿化建筑小品无损坏；

4、草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；草地整洁无砖块、垃圾。方法

1、树木：定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次；

2、绿篱：定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次；

3、草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。

第七章 系统养护和管理

1、严格的配送电运行制度和电气维修制度；

2、实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除；

3、加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。

4、停电、停电提前通知业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡；

5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施；

6、发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源；

第七章 卫生管理

（一）环境卫生管理要点：

1．全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。

2．确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；

3．建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务；

4．生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式 楼道地面

（1）水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次

（2）瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍

（3）大理石地面定期抛光打蜡；水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰；大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹。

第八章

四害”消杀

维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。

（一）消杀时间：每周五下午。

（二）消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。

（三）消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患。

（四）经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患

经考察贵司所提供资料的基础上，对×××提出上述管理建议，相信贵司能深刻了解本司对该小区的参与兴趣和意愿，真诚希望能有机会为贵司提供服务。通过本管理方案，相信能令贵公司对我们有一个较全面的认识和了解。××物业管理处的成功运作，是我们实力的最好证明。

专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之管理技术、丰富之管理经验，长沙物业致力于向发展商及业主提供完善之物业管理服务。如能有幸成为本小区之物业管理人，我们定当为发展商及业主的利益不遗余力，进一步介入小区的施工、销售及管理，尽职尽责提供各项专业服务。

物业管理公司投标书 第8篇

我把关于承包贵校学生食堂的具体工作实施细则及经营方针、管理措施等，简要汇报如下：

一、经营方针

以服务学生为核心，靠优质的服务，靠不断翻新饭菜品种花样，赢得荣誉；以实惠、卫生、可口，薄利多销为基本原则；听从校方的管理，遵守各项法律、法规和规章制度，按《食品卫生法》，严格操作规程。保证让学校放心，让师生满意。

二、管理措施

食品安全问题是食堂管理中作重要的问题！应从七个方面做好工作：食品采购卫生、食品储存卫生、烹调加工卫生、餐饮具洗刷消毒卫生、环境卫生、出售卫生和从业人员卫生。

1、严把进货关。坚持杜绝来路不明的各种货源进入食堂。做到分工具体，责任明确，由专人负责进货，定点进货。不合格的菜、肉、鱼、油、佐料等，坚决不要。

2、严把处理关。进入食堂的蔬菜，在细加工之前，一定要摘好洗净，在干净的水池中清洗3遍以上，然后，转入干净的清水中浸泡半个小时以上。在细加工之前，做到生熟食品分开，容器分开，工作区分开，杜绝交叉感染。保证煮熟、煮烂，严格按照食品卫生规定加工食品，保证让学生吃得放心，吃得舒心。

3、保证做到不合格或霉坏变质的食品不上柜台，剩余饭菜不上柜台，加工失误(过生或过糊)的饭菜不上柜台，天天重复的饭菜不上柜台。

4、工作人员要讲究仪容仪表。上班期间必须穿戴工作服，并做到衣冠整齐，干净卫生。同时，必须保持个人卫生，勤洗手、勤剪指甲，女的不浓妆艳抹，不留过肩长发，男的不留胡须。

5、搞好室内卫生，不准有蚊、蝇现象。保证碗、筷餐前消毒，(煮沸和用特定消毒措施处理)做到无水垢、油垢现象。确保卫生安全。

6、厨房要保持设备整齐划一。工作台、餐具、炊具、地面、墙面按时消毒，干净无异物。冰箱保持干净卫生，分档分类存放食物(生熟分开、肉类、鱼类、海鲜类等分档分类保存)。

7、工作人员必须听从领导，服从分配，尊敬校方的领导和老师，爱护学生，爱岗敬业，尽职尽责。

8、严格劳动纪律，不迟到，不早退，态度和蔼。上班期间严禁干私活，严禁接朋会友，严禁带小孩，严禁脱岗、串岗，严禁打闹、吃零食及其他不文明的语言和行为。严禁在公共场所乱扔杂物、烟头，随地吐痰，聚众喝酒等，不得穿着工作服去厕所。

9、全体工作人员都应熟练掌握消防安全常规常识，严格执行消防安全标准，确保不出问题。要作到人走灯灭，人走水停。注重节约。珍惜食堂和学校的一草一木。

三、人员配备及要求：

食堂员工是食堂生产经营中的首要因素，是最重要的资源；是保证食堂各项工作正常进行的决定性因素！

1、根据饭堂岗位需要科学的合理配置。

2、对所有人员先进行体检，然后按有关规定，定期和不定期体检，如有特殊情况，像重感冒等都要暂停上班。

3、保证按点、按时开饭，聘请的工作人员数量服从于校方的实际需要。

4、对工作人员不断进行思想教育和安全教育，不断提高他们的素质和能力。

5、对工作人员实行量化考核管理。鼓励他们不断推陈出新，一旦其合理建议被采纳，则视具体情况给予物质奖励。

四、厨房、设备、餐厅

1、厨房的布局：保证工作流程连续流畅；厨房部门力求紧凑靠近；符合食品卫生和生产安全要求；集中加热设备，整合厨房资源；留有调整余地。

2、厨房的设备：具备安全性原则、实用便利性原则、耐用可靠性原则、发展更新性原则。

3、餐厅设计原则：秩序安全原则、高效实用原则、经济持久原则、舒适美观原则。

五、食物的营养与中毒的处理

1、食物的能量和营养价值做到平衡膳食与营养配餐。

2、了解常见的食物中毒进行预防和禁止，同时学习各种救治措施。

六、学校食堂财务管理和饮食教育

1、了解食堂经济情况监督食堂经济活动

2、保护好财产的安全和完整为食堂经营决策提供依据

3、了解学生时期对营养的需求程度，加强对学生饮食教育的方法

七、尊重校方的指导意见，加强与校方的交流和沟通

1、定期向校方汇报工作情况，征求校方的意见和建议。

2、定期了解师生对食堂的意见和建议。

3、按时交纳承包费、水电费和其他应交的费用，不拖不欠。

物业管理公司投标书 第9篇

第六部分 结束语

浙江东方职业技术学院学生公寓作为温州经济技术开发区内的高级学生公寓,管理好该公寓具有特殊的意义,对温州市物业服务水平的提高也有很大的促进作用,我们公司有信心管理好浙江东方职业技术学院学生公寓的物业。

第一部分 前 言..........................................................................................................................................19 第二部分 企业综合说明书.........................................................................................................................20 2.1 公司概况.......................................................................................................................................20 2.2 公司信誉及成果............................................................................................................................21 2.3 公司组织机构................................................................................................................................22 第三部分

主要管理人员介绍...................................................................................................................22 3.1公司管理人员简历.........................................................................................................................22 3.2 拟派管理处主任简历....................................................................................................................23 第四部分

物业管理方案及内容...............................................................................................................23 4.1 学生寝室概况................................................................................................................................23 4.2物业管理整体设想和策划.............................................................................................................24 4.2.1总体质量方针、目标..........................................................................................................24 4.2.2 管理与服务工作具体目标.................................................................................................24 4.3管理方式........................................................................................................................................25 4.3.1 管理方式.............................................................................................................................25 4.3.2工作计划..............................................................................................................................25 4.4各项专业物业管理制度.................................................................................................................27 4.4.1 公众制度.............................................................................................................................27 4.4.2工作流程..............................................................................................................................27 4.4.3 ISO9002体系制度..............................................................................................................27 4.5员工培训计划.................................................................................................................................28 4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺....................32 4.6．1总体规划和实施方案.......................................................................................................32 4.6.2各项服务指标的承诺..........................................................................................................33 4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表.................................................................................33 第五部分 计划成本核算书.........................................................................................................................37 5.1 学生公寓年度物业管理预算........................................................................................................37 5.2学生公寓物业服务收入年明细表.................................................................................................38 5.3员工薪金一览表.............................................................................................................................39 第六部分 结束语........................................................................................................................................39

第一部分 前 言

投 标 函

投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理 ×××房地产开发有限公司

在考察了该项目现场、充分审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。

遵照贵方2010年10月招标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招标文件各项条款的规定。

同意缴纳人民币贰千元（￥2000.00元）作为投标保证金。若由于各种原因贵方不能履行文件所含的书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴投标保证金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。

理解贵方不似以最低报价为标准来接受投标，同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。承诺于贵方要求时签署合同。

我方保证对投标文件的准确性完全负责。

我方保证从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。

我方一旦中标，在制订和签署正式合同之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束双方的文件。我方理解贵方不一定接受我方的投标，并不需作任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系正式为： 地址：温州经济技术开发区 甬江路1号 邮编：325011 电话号码：0577-85378239 电子邮件：1213345645@qq.com 代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎 法人单位公章： 日期：2010年10月22日

第二部分 企业综合说明书

2.1 公司概况

XX物业有限公司是由XX房地产开发有限公司建组，并于2010年月成立注册资本万元人民币，是一家具有XX资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。

公司现有员工XX人，其中大中专以上学历占员工总数的XX，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到XX年的时间内，公司先后邀请了上海XX技术咨询有限公司和XX大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。

企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图：

2.2 公司信誉及成果

1999年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于2000年X月X日通过ISO9002国际质量认证（英国AJA），2000年X月X日通过AJA公司的年度监督审核。

公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2000年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。

质量体系认证证书的扫描图：

2.3 公司组织机构（管理处组织架构及部门设置）：

第三部分

主要管理人员介绍

3.1公司管理人员简历

公司顾问：林激

公司总经理：谭佳黎

公司副总经理：杨守跃

公司办公室主任：林激

3.2 拟派管理处主任简历

XXX 拟派管理处各部门主管简历 XXX

第四部分

物业管理方案及内容

4.1 学生寝室概况

地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号 物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。总占地面积：23309.12平方米。总建筑面积：109655.33平方米。

具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967..03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个辅导员，一个管理员。

A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。

B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。

C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。

D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。

E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其他是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。

4.2物业管理整体设想和策划

我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，具有物业管理叁级或叁级以上资质，且具备管理3万平方米以上建筑面积的管理业绩。

4.2.1总体质量方针、目标

公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量目标：维修及时率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率不大于0.5%。

4.2.2 管理与服务工作具体目标

1）管理方面 岗位标准培训率达到100%。岗位标准知晓率达到100%。岗位标准执行率达到90%以上。

公开办事制度、主要服务制度印发业主率100%。

持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2）服务方面

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；

各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

9、公共设备、设施完好率达到98％以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务 4.3管理方式

4.3.1 管理方式

基本原则： XX物业管理有限公司介绍温州市房地产管理局的管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制依照政府关于物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。

法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。

内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。

4.3.2工作计划

我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。

二、接管工作计划 序号 1

工作计划 计划要点 实施时间 备注

准备及实施

准备、完善所需资料和设备

仪式策划及举行

办理手续

2010至2011

首次征求业主意见

征求合理化建议 2010至2011

上门调查和回访

分析调查结果，提出改进方案

建立完善的标识系统 各类档案的科学分类、建档及标识 2010至2011 制作各类设备、设施标识 制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划 管理策划 完善体系

内容描述

备注

定期内部评审ISO9002（2000版）质量管理体系：

完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法： 完善各类壁挂文件，ⅤI系统。物业招租程序： 完善三表联抄系统及业主自助查阅系统； 建立完善的分包方工作绩效考评体系；

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进

定期对员工进行服务意识、技能培训；

定期上门回访及开展TCS调查：

全面开展文化活动建设（一年不少于10次）：

开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作办事指南：

助学校做好公寓工作。

会所策划经营 定期开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容

加强对分包项目的监管

管理达标 －年内达到温州市、浙江省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范公寓标准

保证三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

智能小区

实现宽带网络社区

努力实现IC卡自动收费系统

4.4各项专业物业管理制度

4.4.1 公众制度

业主须知

日常保养事项

绿化管理规定 清洁卫生事项

治安保卫规定 交通管理事项

消防管理规定 水电管理规定

有线电视管理规定

4.4.2工作流程

保安工作流程

保洁工作流程 绿化工作流程

水电维修工作流程 监控中心工作流程

机电日常报修运作流程

4.4.3 ISO9002体系制度

1）质量手册

质量手册目录

编审人员 批准令

公司简介 术语与定义

质量手册使用说明 2）程序文件

管理职责

各级各类人员管理职责 质量体系管理程序

质量计划控制程序 合同评审

文件和资料控制程序 3）操作性文件

温州市物业管理人员职业道德规范

文字编码规则 部门各类人员岗位职责

售楼须知 物业验收程序

钥匙管理规定

4.5员工培训计划

一、培训系统的实施运作

（一）培训系统图

修正

执行 培训计划

岗位应用

培训组织 反馈

评价 培训考核 系统图说明：

针对学生公寓（一期）的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。

根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。

（二）培训的组织方式 培训职责：

管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。

主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。培训实施流程

我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训——岗位转正培训——日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期20天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间

为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：

职务（岗位）每年培训时间

根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主．脱产培训为辅”。

员工培训常用方法

序号

部门经理以上 项目主管 管理员（班组长）作业服务员工 不少于60小时 不少于140小时 不少于100小时 不少于80小时

培

训 类

别 培 训 方 式、方 法 培训对象 1 合

类 1．参加拓展训练 管理人员

综

培训目的及适用环境

促进相互的信任、支持与合作

增强员工的组织纪律性和自律性 2．参加军事训练 全体人员 3．“5S”培训

管理、工程技术人员 提高员工职业素养

全体人员

增加感性认识 4．投影、录象、电脑演示等视听教育

管理人员 研讨类 1．头脑风暴法

2．专题讨论法

提高创造力，培养创造性思维

管理人员 提高管理水平

提高综合分析解决问题的3．典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法 全体人员

能力 3 5 演练类 1．模拟角色法

2．对抗辩论法 3．游戏训练法

全体人员

熟悉公司情况及各类业务工作

管理人员 全体人员

提高员工协调沟通能力 激励员工工作积极性 提高创造力及观察问题的能力 学习类 1．检查表法 管理人员 2．快速阅读法

管理、工程技术人员 培养快速阅读能力

管理人员

培养换位思考的逆向思维 讲课类 1．逆向思维法

三、培训内容及目标

（一）新员工公共培训科目

序号 1 2

培训科目 培训内容 课时

军训 军事训练和体能训练 5天

常用礼仪知识

3课时 6课时 礼仪知识

形体训练

员工行为语言规范

服务意识

职业道德教育

客户沟通协调技巧

受理及处理客户投诉

企业发展史及基本情况介绍

3课时 企业文化

企业理念与宗旨

员工手册与劳动人事规章制度 5

8 9 物业管理知识

物业管理基础知识 6课时

物业管理的行业法律、法规 6课时

3课时 入伙与二次装修管理服务要求与技巧 典型物业管理案例

6课时

质量管理 ISO9002质量管理体系 6课时

消防知识

6课时 安全防范知识 治安防范知识与技巧

公寓基本情况介绍 7天

3课时 公寓情况 带班实行

（二）护卫员及管理员培训科目

序号 1 2 3 培训内容 培训频率

培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁 内务管理与考核检查 每周一次 1．单兵队列动作；

2．三大步法； 3．体能训练； 逢周一至周五，每天训练1小时 培养组织纪律性，训练扎实基本功 4 1．擒拿格斗基本功；

2．捕俘拳；

3．防卫术； 逢周六、周日，每天训练3小时 熟悉掌握擒敌及防卫技能 5 6 7 8 9

（三）保洁员培训科目 护卫服务工作手册 每月一次 熟悉岗位职责、操作规程、工作标准

法规与规章制度 每月一次 消防知识 消防训练 每月一次 每周一次

熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度

熟悉消防救火职责 掌握基本消防操作技能

突发应急事件处理 每季度一次 提高突发事件处理能力，掌握处理技巧 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9

（五）维修技工培训科目

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 培训内容 培训频率

培训目标 培训内容 培训频率

培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁

熟悉掌握基本方法及技巧 熟悉掌握基本方法及技巧 内务管理与考核检查 每月一次 保洁方法与清洁剂使用 保洁设备操作保养知识 保洁服务工作手册 病虫害消杀与防治

每月一次 每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度 环境保洁法规与规章制度 每月一次

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁 熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握基本方法及技巧 内务管理与考核检查 每月一次 园艺方法与农药使用 每月一次 园艺设备操作保养知识 园艺服务工作手册 病虫害消杀与防治

每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺

4.6．1总体规划和实施方案

在房地产管理体制深化改革，物业管理不断发展的新形势下，根据建设部、省、市有关创建“全国物业管理示范小区“的精神，为了对物业进行社会化、专业化管理，提高整体管理水平和经营效 益，创建”全国物业管理示范住宅小区“、特制订如下规则和实施方案： 总体规划

以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。以优质高效的服务，使物业具有文明高雅安全整洁的坏境，并成为温州市物业管理的亮点。具体规划

实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案，内部管理制度，外部公约、守则等齐全。入住率达50%后成为学校的学生委员会，并明确物业管理公司业委会的责、权、利关系。管理人员进行严格的上岗培训，培训率达100%。房屋外观完好、整洁，房屋完好率达98%以上。水电等设施保养良好，运行正常。污水排放通畅。绿化率达到绿化办要求。实施24小时保安值班制度。实施方案：

准备阶段。公司建立领导小组负责个部门的相互协调与沟通。以确保各项工作的真正落实。实施阶段。进行公司内部自我评分，发现存在问题，并落实有关人员进行限期同时整改跟踪检查。阶段。

公司将按模拟检查的内容对学生公寓的工作进行最后检查并整改问题，同时将按要求准备申报资料并及时上报是房管局物业处并做好迎检工作。

4.6.2各项服务指标的承诺

各项服务指标承诺表 序号 1 指标名称 国家评分指标

投标指标

管理指标的承诺

房屋完好率 98% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2 3 房屋维修及时率 98% 100% 维修合格率 100%

100%

接到维修通知15分钟内到现场；及时完成并建立回访记录。分项检查，一步到位，并进行回访，以确保维修工程合格，满足客户需要。4 管理费收缴率 98% 100%

按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。

4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表

房屋本体维修养护计划表 序

号 项

目 时间 间隔 1 次数 维修养护内容 半年

地基基础 一 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。

检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季 一 1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

房屋本体维修养护计划表（续）序

号 项

目 时间 间隔 2

次数 维修养护内容 梁 每季

一 1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年 一 1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

承重结构

每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。

一 1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。板 每季 每年

柱 每季 每年

承重墙 每季 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。

备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3 4 非承重墙 每年 每月 一 1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

一 2．检查墙体结构性能是否完好。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季

2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

每周

一 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修公共通道、门厅等

复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年 一 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地板。修复空鼓的地板。每年 一 油漆扶手。

每周

一 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。外墙面 铝型材、玻璃幕墙、大理石

更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年 一 1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。

2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。每年 一 1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注 台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。外墙清洗选用适宜的清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。3．建议每25年翻新外墙面一次。8 吊顶 每周 一 1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。

每月 一 2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9 门窗 每月 一 1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。

2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

公用设施维修养护计划表 序号 1 项目 时间 每周

次数

维修养护内容 每半年 一 1．更换门窗的易磨损部件。

路面路基 一 检查路面有无积水。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。2 路灯及线路 每日 每周 一 1．检查灯具完好情况，即坏即修。

一 检查玻璃灯罩有无破损。

有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。

每季 一 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复 每半年 一 1．油漆灯具支架。

2．检查路灯线路有无老化现象。3.油漆灯具线管一次。3 停车场（库）每日

一 检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。检查行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。每月 一 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。4 沟渠池井 每周

一 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。

每季 一 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5

投标书

投标人：谭佳黎、林激、杨守跃（单位盖章）

法定代表人：谭佳黎（签字盖章）

投标日期：2010年9月9日雕塑、建筑小品 每周 一 全面清洁。

目录

第一部分 前 言..........................................................................................................................................19 第二部分 企业综合说明书.........................................................................................................................20 2.1 公司概况.......................................................................................................................................20 2.2 公司信誉及成果............................................................................................................................21 2.3 公司组织机构................................................................................................................................22 第三部分

主要管理人员介绍...................................................................................................................22 3.1公司管理人员简历.........................................................................................................................22 3.2 拟派管理处主任简历....................................................................................................................23 第四部分

物业管理方案及内容...............................................................................................................23 4.1 学生寝室概况................................................................................................................................23 4.2物业管理整体设想和策划.............................................................................................................24 4.2.1总体质量方针、目标..........................................................................................................24 4.2.2 管理与服务工作具体目标.................................................................................................24 4.3管理方式........................................................................................................................................25 4.3.1 管理方式.............................................................................................................................25 4.3.2工作计划..............................................................................................................................25 4.4各项专业物业管理制度.................................................................................................................27 4.4.1 公众制度.............................................................................................................................27 4.4.2工作流程..............................................................................................................................27 4.4.3 ISO9002体系制度..............................................................................................................27 4.5员工培训计划.................................................................................................................................28 4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺....................32 4.6．1总体规划和实施方案.......................................................................................................32 4.6.2各项服务指标的承诺..........................................................................................................33 4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表.................................................................................33 第五部分 计划成本核算书.........................................................................................................................37 5.1 学生公寓年度物业管理预算........................................................................................................37 5.2学生公寓物业服务收入年明细表.................................................................................................38 5.3员工薪金一览表.............................................................................................................................39 第六部分 结束语........................................................................................................................................39

第一部分 前 言

投 标 函 投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理 ×××房地产开发有限公司

在考察了该项目现场、充分审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各方面的情况和条件后，我方决定竞投贵方的物业管理，本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。

遵照贵方2010年10月招标文件要求提交的内容，若能中标，我们承诺将与贵方一起履行招标文件各项条款的规定。

同意缴纳人民币贰千元（￥2000.00元）作为投标保证金。若由于各种原因贵方不能履行文件所含的书面条件和规定而给贵方造成损失的，所缴投标保证金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。

理解贵方不似以最低报价为标准来接受投标，同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。承诺于贵方要求时签署合同。

我方保证对投标文件的准确性完全负责。

我方保证从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方始终具有约束力，并可随时被贵方接受。

我方一旦中标，在制订和签署正式合同之前，本标书连同贵方的中标通知书应成约束双方的文件。我方理解贵方不一定接受我方的投标，并不需作任何解释。与本投标有关的正式通讯地址和联系正式为： 地址：温州经济技术开发区 甬江路1号 邮编：325011 电话号码：0577-85378239 电子邮件：1213345645@qq.com 代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎 法人单位公章：

日期：2010年10月22日

第二部分 企业综合说明书

2.1 公司概况

温州物业有限公司是由温州房地产开发有限公司建组，并于2010年月成立注册资本万元人民币，是一家具有XX资质的物业管理企业，专业提供高水准、全方位的物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。

公司现有员工XX人，其中大中专以上学历占员工总数的XX，并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到XX年的时间内，公司先后邀请了上海XX技术咨询有限公司和XX大酒店的高级管理人员来我公司培训员工，指导工作，并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范，对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。

企业营业执照和物业管理企业资质等级证书的扫描图：

2.2 公司信誉及成果

1999年公司根据ISO9002质量保证标准建立质量体系，运用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提高企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便的生活工作环境，并于2000年X月X日通过ISO9002国际质量认证（英国AJA），2000年X月X日通过AJA公司的年度监督审核。

公司成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”的企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作的标准”的经营理念，以“住户至上”为原则，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上的承诺，努力强化服务意识，提高服务水平。2000年，公司在确定建立质量体系的同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。公司在创立自身品牌的同时，不断提高经营管理能力，服务于广大业主住户，为他们提供全方位的物业服务。

质量体系认证证书的扫描图：

2.3 公司组织机构（管理处组织架构及部门设置）：

3.1公司管理人员简历 公司顾问：林激

公司总经理：谭佳黎

公司副总经理：杨守跃

公司办公室主任：林激

第三部分

主要管理人员介绍22

3.2 拟派管理处主任简历

XXX 拟派管理处各部门主管简历 XXX

第四部分

物业管理方案及内容

4.1 学生寝室概况

地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号 物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。总占地面积：23309.12平方米。总建筑面积：109655.33平方米。

具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967..03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个辅导员，一个管理员。

A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。

B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。

C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。

D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。

E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其他是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。

4.2物业管理整体设想和策划

我们会认真研究高校物业管理的教育属性，公司有先进的管理理念和较强的管理能力，是有高校学生公寓管理经验的单位。我们公司具备独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，具有物业管理叁级或叁级以上资质，且具备管理3万平方米以上建筑面积的管理业绩。

4.2.1总体质量方针、目标

公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。公司质量目标：维修及时率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率不大于0.5%。

4.2.2 管理与服务工作具体目标

1）管理方面

岗位标准培训率达到100%。岗位标准知晓率达到100%。岗位标准执行率达到90%以上。

公开办事制度、主要服务制度印发业主率100%。

持证上岗、佩戴胸卡、仪表整洁、诚实守信、不吃、不拿、不卡、不要。2）服务方面

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，第二年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；

各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

9、公共设备、设施完好率达到98％以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务

4.3管理方式

4.3.1 管理方式

基本原则：温州XX物业管理有限公司介绍温州市房地产管理局的管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制依照政府关于物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实行全封闭式管理，最大限度提高工作效率，降低管理成本，提高服务质量。

法律关系：以合同的形式建立学校与物业公司双方互为制约的主体关系，履行乙方责任。协助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定期报告公司运作情况，每年两次公布财务状况，接受学校的检查监督。

内部管理框架：依靠公司ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立公司管理构架。

4.3.2工作计划

我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。

二、接管工作计划 序号 1

工作计划 计划要点

实施时间

备注

准备及实施

准备、完善所需资料和设备

仪式策划及举行

办理手续

2010至2011

首次征求业主意见

征求合理化建议 2010至2011

上门调查和回访

分析调查结果，提出改进方案

建立完善的标识系统 各类档案的科学分类、建档及标识 2010至2011

制作各类设备、设施标识

制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划 管理策划 完善体系

内容描述

备注

定期内部评审ISO9002（2000版）质量管理体系：

完善管理处信息局域网，修订会所运营管理办法： 完善各类壁挂文件，ⅤI系统。物业招租程序： 完善三表联抄系统及业主自助查阅系统； 建立完善的分包方工作绩效考评体系；

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进

定期对员工进行服务意识、技能培训；

定期上门回访及开展TCS调查：

全面开展文化活动建设（一年不少于10次）：

开展多种形式的物业管理法规宣传活动，制作办事指南：

助学校做好公寓工作。

会所策划经营

定期开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容 加强对分包项目的监管 管理达标 －年内达到温州市、浙江省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范公寓标准

保证三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

智能小区

实现宽带网络社区

努力实现IC卡自动收费系统

4.4各项专业物业管理制度

4.4.1 公众制度

业主须知

日常保养事项

清洁卫生事项

交通管理事项

水电管理规定

4.4.2工作流程

保安工作流程

绿化工作流程

监控中心工作流程

4.4.3 ISO9002体系制度

1）质量手册

质量手册目录

批准令

术语与定义

2）程序文件

管理职责

质量体系管理程序

合同评审

绿化管理规定 治安保卫规定 消防管理规定 有线电视管理规定

保洁工作流程 水电维修工作流程 机电日常报修运作流程

编审人员 公司简介 质量手册使用说明 各级各类人员管理职责 质量计划控制程序 文件和资料控制程序

3）操作性文件

温州市物业管理人员职业道德规范

文字编码规则 部门各类人员岗位职责

售楼须知 物业验收程序

钥匙管理规定

4.5员工培训计划

一、培训系统的实施运作

（一）培训系统图

修正

执行 培训计划

岗位应用

培训组织 反馈

评价 培训考核 系统图说明：

针对学生公寓（一期）的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。

根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。

（二）培训的组织方式 培训职责：

管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。

主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估，并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。培训实施流程

我们对员工的培训分为三个阶段：入职培训——岗位转正培训——日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期20天的入职培训，内容详见新员工公共培训科目：三个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间

为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：

职务（岗位）每年培训时间

根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主．脱产培训为辅”。

员工培训常用方法

序号 培

训

培训目的及适用环境 部门经理以上

项目主管

管理员（班组长）

作业服务员工 不少于60小时 不少于140小时 不少于100小时 不少于80小时

类

别 培 训 方 式、方 法 培训对象 1 合

类 1．参加拓展训练 管理人员

综

促进相互的信任、支持与合作

增强员工的组织纪律性和自律性 2．参加军事训练 全体人员 3．“5S”培训

管理、工程技术人员 提高员工职业素养

全体人员

增加感性认识 4．投影、录象、电脑演示等视听教育

管理人员 研讨类 1．头脑风暴法

2．专题讨论法

提高创造力，培养创造性思维

管理人员 提高管理水平

提高综合分析解决问题的3．典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法 全体人员

能力 3 5 演练类 1．模拟角色法

2．对抗辩论法 3．游戏训练法

全体人员 熟悉公司情况及各类业务工作

管理人员 全体人员

提高员工协调沟通能力 激励员工工作积极性 提高创造力及观察问题的能力 学习类 1．检查表法 管理人员 2．快速阅读法

管理、工程技术人员 培养快速阅读能力

管理人员

培养换位思考的逆向思维 讲课类 1．逆向思维法

三、培训内容及目标

（一）新员工公共培训科目

序号 1 2

8 9

（二）护卫员及管理员培训科目

序号 1 2 3 培训科目 培训内容 课时

军训 军事训练和体能训练 5天

常用礼仪知识

3课时 6课时 礼仪知识

形体训练

员工行为语言规范

服务意识

职业道德教育

客户沟通协调技巧

受理及处理客户投诉

企业发展史及基本情况介绍

3课时 企业文化

企业理念与宗旨

员工手册与劳动人事规章制度

物业管理基础知识

6课时 物业管理知识

物业管理的行业法律、法规 6课时

3课时 入伙与二次装修管理服务要求与技巧 典型物业管理案例

6课时

质量管理 ISO9002质量管理体系 6课时

消防知识

6课时 安全防范知识 治安防范知识与技巧

公寓基本情况介绍 7天

3课时 公寓情况 带班实行

培训内容 培训频率 培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁 内务管理与考核检查 每周一次 1．单兵队列动作； 2．三大步法； 3．体能训练； 逢周一至周五，每天训练1小时 培养组织纪律性，训练扎实基本功 4 1．擒拿格斗基本功；

2．捕俘拳；

3．防卫术； 逢周六、周日，每天训练3小时 熟悉掌握擒敌及防卫技能 5 6 7 8 9

（三）保洁员培训科目

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9

（五）维修技工培训科目

序号 1 2 护卫服务工作手册 每月一次 熟悉岗位职责、操作规程、工作标准

法规与规章制度 每月一次 消防知识 消防训练 每月一次 每周一次

熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度

熟悉消防救火职责 掌握基本消防操作技能

突发应急事件处理 每季度一次 提高突发事件处理能力，掌握处理技巧

培训内容 培训频率 培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁

熟悉掌握基本方法及技巧 熟悉掌握基本方法及技巧 内务管理与考核检查 每月一次 保洁方法与清洁剂使用 保洁设备操作保养知识 保洁服务工作手册 病虫害消杀与防治

每月一次 每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度 环境保洁法规与规章制度 每月一次

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

培训内容 培训频率 培训目标

工作例会 每周一次 提高政治思想觉悟，开展批评自我批评

保持宿舍干净整洁

内务管理与考核检查 每月一次 3 4 5 6 7 8 园艺方法与农药使用 每月一次 园艺设备操作保养知识 园艺服务工作手册 病虫害消杀与防治

熟悉掌握基本方法及技巧

熟悉掌握基本方法及技巧

每月一次

每月一次 每月一次

熟悉岗位职责、操作规程、工作标准 熟悉掌握基本方法及技巧

消防知识及训练 每季度一次 熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能 突发应急事件处理

每季度一次 提高突发事件处理能力

4.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺

4.6．1总体规划和实施方案

在房地产管理体制深化改革，物业管理不断发展的新形势下，根据建设部、省、市有关创建“全国物业管理示范小区“的精神，为了对物业进行社会化、专业化管理，提高整体管理水平和经营效益，创建”全国物业管理示范住宅小区“、特制订如下规则和实施方案： 总体规划

以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。以优质高效的服务，使物业具有文明高雅安全整洁的坏境，并成为温州市物业管理的亮点。具体规划

实施专业化、社会化管理，具有完善的资料、图纸、档案，内部管理制度，外部公约、守则等齐全。入住率达50%后成为学校的学生委员会，并明确物业管理公司业委会的责、权、利关系。管理人员进行严格的上岗培训，培训率达100%。房屋外观完好、整洁，房屋完好率达98%以上。水电等设施保养良好，运行正常。污水排放通畅。绿化率达到绿化办要求。实施24小时保安值班制度。实施方案：

准备阶段。公司建立领导小组负责个部门的相互协调与沟通。以确保各项工作的真正落实。实施阶段。进行公司内部自我评分，发现存在问题，并落实有关人员进行限期同时整改跟踪检查。阶段。

公司将按模拟检查的内容对学生公寓的工作进行最后检查并整改问题，同时将按要求准备申报资料并及时上报是房管局物业处并做好迎检工作。

4.6.2各项服务指标的承诺

各项服务指标承诺表 序号 1 指标名称 国家评分指标

投标指标

管理指标的承诺

房屋完好率 98% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。2 3 房屋维修及时率 98% 100% 维修合格率 100%

100%

接到维修通知15分钟内到现场；及时完成并建立回访记录。分项检查，一步到位，并进行回访，以确保维修工程合格，满足客户需要。4 管理费收缴率 98% 100%

按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。

4.7房屋及公共设备设施维修检查养护计划表

房屋本体维修养护计划表 序

号 项

目 时间 间隔 1 次数 维修养护内容 半年

地基基础 一 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。

检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季 一 1．适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

房屋本体维修养护计划表（续）序

号 项

目 时间 间隔

每年 一 1．检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。

次数 维修养护内容

2

承重结构

梁 每季 一 1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。

每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。一 1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。一 1．检查整体结构性能是否完好。

一 1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。板 每季 每年

柱 每季 每年

承重墙 每季 每年 一 1．检查整体结构性能是否完好。

备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3 4 非承重墙 每年 每月

一 1．检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

一 2．检查墙体结构性能是否完好。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季

2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

一 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。楼地面 每季

2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1．检查楼地面面结构功能的完好性。

每周

一 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修公共通道、门厅等

复。

公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。每半年 一 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

补换损坏的地板。修复空鼓的地板。每年 一 油漆扶手。

每周

一 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。外墙面 铝型材、玻璃幕墙、大理石

更换破碎的玻璃外墙饰面，发现问题立刻处理。每半年 一 1．结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。

2．特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。

每年 一 1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

2．对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。备注 台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

大风、台风、暴雨过后及时进行巡查。外墙清洗选用适宜的清洁剂。更换外墙饰面应按原设计要求进行。3．建议每25年翻新外墙面一次。8 吊顶 每周 一 1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。

每月 一 2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9 门窗 每月 一 1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发现总问题及时处理。

2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。

3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。

公用设施维修养护计划表 序号 1 项目 时间 每周

次数

维修养护内容 每半年 一 1．更换门窗的易磨损部件。

路面路基 一 检查路面有无积水。

检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。检查路基有无塌陷。发现异常及时处理或修复。2 路灯及线路 每日 每周 一 1．检查灯具完好情况，即坏即修。

一 检查玻璃灯罩有无破损。

有无金属灯架松脱现象。灯口、灯栅有无损坏。

每季 一 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。

金属灯架有无锈蚀。发现异常即时处理或修复

每半年 一 1．油漆灯具支架。

2．检查路灯线路有无老化现象。3.油漆灯具线管一次。3 停车场（库）每日

一 检查路面有无积水。

检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。检查车道灯有无损坏。检查行车指示标志是否正常。发现异常即时处理或修复。每月 一 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

限速牌、指示牌是否齐全、完整。检查挡车器是否正常。4 沟渠池井 每周

一 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

检查雨水篦有无异常。每季 一 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。

检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。井盖及雨水篦刷漆。

检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5 雕塑、建筑小品 每周

一 全面清洁。

检查有无破损，如有异常及时修复。检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6 公共标识标牌等设施 每周

一 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。

检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年 一 1．检查完好程度，加固。

每日 一 检查管线接头有无渗漏现象。管网

检查管线固定支架的松紧情况。每周 一 1．检查管道保温层有无损坏。

2．管网支架完好。每半年 一 1．管道刷漆。

2．检查或更换管网。

3．发现异常及时修复。

设备养护计划表 序号 实施名称 保养周期

备注 配电设施 一个季度 每日定时巡检 生活水泵 一个月 进水泵设备 一个季度 消防水泵 半年

每月检查一次

第五部分 计划成本核算书

5.1 学生公寓年度物业管理预算

1)收入

物业服务收入

(详见附件)其他收入(有偿服务等)2)支出

薪金、福利等（详见附件）员工薪金 员工福利 小计

（2）工程维修及设备养护

① 供电设施维修

首年收入 首年收入

次年收入 次年收入

② 给排水系统维修 照明系统维修 其他不可预见费用 小计

首年支出

次年支出（3）管理费用 ① 绿化管理费用 ② 保洁费用

③ 学生公寓综合服务设施设备运行维护费用 垃圾清运费 小计

（4）行政办公费

① 公司行政费 ② 服装费 ③ 折旧费 ④ 营业税金 小计 支出总计 3）收支情况

5.2学生公寓物业服务收入年明细表

2010年（预计入住率96%）

功能建筑面积/平方米

管理费标准

住宅

2.5元/(平方米×月)总计收入

2011年（预计入住率99%）

建筑面积/平方米

管理费标准

住宅

2.5元/(平方米×月)总计收入

首年支出

管理费

管理费

次年支出

小计

小计

5.3员工薪金一览表

职务

月薪资/元

人数

小计/元 管理处主任 管理员 房管维修 高配电工 保安员 保洁员 总计 员工薪金

福利费用

3项合计:

第六部分 结束语