探析房地产税收政策（精选12篇）

探析房地产税收政策 第1篇

在企业的发展过程中,会计制度与税收政策均存在一定差异性。近年来,税收政策改革步伐不断加快,改革程度不断深入,房地产企业会计与税收间存在的差异也越来越突出,会计与税收差异性的存在大大提高了企业账务处理的难度,企业会计工作地开展面临越来越到的难题。

二、房地产企业会计与税收差异分析

(一)会计与营业税间存在的差异

会计与营业税间存在的差异主要表现在企业经营收入确认问题上。企业在运营过程中有收入的存在才会有与之相对应的成本、税金等支出。在会计工作中,对企业收入的确认主要依据以下几个条件:实行销售行为的企业需将存在于商品所有权的相关风险、报酬等转移到商品的购买方;销售企业不保留任何与所有权相关的继续管理权,也不对已完成出售的商品进行任何控制;企业收入金额可进行有效计量;与商品存在相关联系的经济利益存在流入销售企业的可能性;具体成本经进行有效计量。企业会计在完全满足上述相关条件的前提下才可对企业收入进行确认。

在营业税的相关税收法规中明确规定:房地产开发企业在对不动产进行销售或对土地使用权进行转让的过程中均是使用预收款方式,纳税发生具体时间为预收账款收到当天。因此,在预收账款收到当天,房地产企业对企业收入进行确认,并交纳相应的营业税。而会计则不将预收账款视为企业收入进行确认。预收账款指的是商品购买方在未得到商品之前,需安按相关协议或合同进行分期付款,交完所有款项后其才能真正获得所购买的商品。销售方在收到全部款项后才实施交货,并对企业收入进行确认的一种销售方式。在该种方式中,商品销售方在收到所有款项才会将商品交给购买方,存在于商品中的主要报酬及风险均实在购买方完成最后一笔款项的交付后才得到真正的转移。销售方在商品交出时才进行收入确认。

会计法明确规定,预收账款不作为企业收入进行确认,因此相关流转税也无需缴纳。但是在税法中则要求未确认收入也同样需要缴纳相应的流转税。在这种情况下,企业在完成了营业税及其附加税的缴纳后,将该项税收归到“应交税费”科目的借方。因为该种款项为进行收入确认,因此,于其相对应的税费也无法进行确认。所以应交税费借方倒挂这种特殊的现象并形成。该种特殊现象通常仅出现在个别行业。

(二)会计与企业所得税存在的差异

会计、税法分别将企业发展所得成为利润总额、应纳税所得额。二者在名称上就存在明显差异。利润总额是从会计制定及法规定的角度来对企业发展所得进行考核,其包含了企业在运营过程中可能会出现的问题所产生的相关影响。应纳税所得额是根据税法相关规定,在企业运营所得利润总额上对纳税进行调整最后得到的金额。所以,企业运营过程中多得利润总额是对企业的应纳税所得额进行确认的基础。房地产企业、其他企业在发展过程中会计和税收间均均普遍存在一定差异性。这些差异性普遍存在广告费的税前扣除、折旧年限确认、坏账准备计提等。此外,还存在具有特殊性的税收差异,即在企业预售收入预计利润的确认上存在差异。

目前,房地产企业在销售方法上均采用预售法,即在商品房还未完成建造的时候就已经取得预售许可证开始进行预销售。在预销售过程中所获取的预售收入,企业财务在处理过程中往往会在“预收账款”科目中实施归集核算。在这种情况下,会计尚未对企业的营业收入进行明确,按照配比原则也无法对企业的营业成本进行确认,企业毛利为零。而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》则规定,企业对尚未建造完成的开发产品进行预售过程中所得收入,应根据预计计税毛利率将出预计毛利额进行计算,计算结果计入企业当期实际应纳税所得额。开发产品完全竣工后,企业需对该产品的实际销售收入、计税成本、进行结算、实际毛利额进行结算,然后计算出产品销售过程中产生的实际和预计毛利额二者间存在的具体差额。将该项差额并入到企业当年度中的应纳税所得额。从上述税收规定可以得知,企业虽未对营业收入和成本进行确认,但企业却存在实际毛利,因此在这个过程中,企业经营是可以产生相应的税收利润的。例如,某房地产企业,其在2013年度所取得的预售收入实际金额为1000万,还未能达到交付条件,该企业的所在地拥有10%的成本利润率,企业的实际所得税率为25%,则该企业在运营过程中的会计毛利润为0,税收毛利润为100万,会计、税收二者间存在的差异为100万。从这个例子中可以看出,由于国家相关政策的适用差异的存在,房地产会计所得和税收所得二者间会存在较大差异性。根据企业会计核算所得,该企业无需进行企业所得税缴纳。但是按照国家相关税法规定,该企业则需要缴纳相应的企业所得税。

(三)会计与土地增值税存在的差异

开发成本与期间损益确认存在的差异。会计与土地增值税二者间存在的差异主要体现在企业开发成本与期间损益的确认上。而差异产生的焦点则是体现于是否需将企业经营所得利息进行资本化和如何对期间损益进行计算上。在企业会计准则明确规定:企业在生产存货或借款购建过程中,与借款费用资本化的相关条件相符的,应将企业符合条件的借款费用资本化。与条件相符合的企业存货,其在内容上主要包含房地产企业开发过程中用于出售的开发产品。该类存货往往需要较长一段时间进行建造,才能达到预定可销售状态。借款费用在内容上主要包含借款利息、辅助费用、溢价或折价摊销、外币借款发生的汇兑差额等。按照上述会计规定,房地产企业在对商品房进行建造的过程中所发生的相关借款利息均应该进行资本化,将其计入企业开发成本科目中进行核算。当企业的存货完全达到可销售或可投入使用的状态时,就应该将该借款利息计入企业财务费用科目中。

会计期间损益具体为企业的销售、管理、财务三种费用。在对期间损益进行核实的过程中,通常遵循的原则为实际列支原则。但在土地增值税的规定中,其对期间损益、借款利息的规定各不相同。土地增值税暂行条例及相应的实施细则对期间损益进行核算的方法及名称各不相同。在土地增值税规定中,跟房地产企业具体开发项目存在关联得到销售、管理、财务三种费用统一称为房地产开发费用,即开发新建房、土地、配套设施所产生的费用。而在包含于财务费用中的相应利息支出,若能按房地产企业项目的转让进行计算和实施分摊,同时提供相关金融机构证明的,可实现根据实际情况进行扣除,但扣除最高数额会受到一定限制。房地产其他开发产生的费用则不允许按企业实施项目开发过程中所产生的销售、管理、财务三种费用中归集的金额进行扣除。该种费用只能按土地成本、房地产开发成本,这两种成本相加所得数额的5%以内进行计算,并实施扣除。所有未能按房地产项目转让对分摊利息支出进行计算,或者未能提供相应的金融机构证明的,房地产企业在项目开发中产生的开发费用均是按土地成本与房地产开发成本相加所得数额的10%以内进行计算并扣除。如果房地产企业将企业的利息支出算入企业的开发成本中,则需要将利息支出调为房地产开发费用。企业在进行项目开发过程中没有利息支出发生,使用的资金全部为自有资金,在这种情况下就可按照10%比例的计算方法进行扣除。

从上诉内容可看出,在房地产企业中,会计与税法在对借款费用、期间损益的处理上存在明显差异。在借款费用问题上,从会计上对其进行操作,企业的借款费用无论是向金融机构借款产生的,还是向非金融机构借款产生的,其在借款费用资本化的相关规定中均可适用。而在土地增值税法的规定,通过向金融机构借款而产生的相关费用才存在能在税前进行直接扣除的可能性。企业向非金融机构借款产生的费用则不能在税前进行直接扣除。期间损益从会计的角度上是根据实际发生进而来进行核算的,而从税法的角度则是应用相应的计算公式进行计算开进行考核。

此外,房地产企业在成本加计扣除问题上也存在差异。土地增值税法规还规定,对从事房地产开发行业的相关纳税人可按照土地成本与房地产开发成本相加所得金额,按20%的比例进行扣除。而会计则按实际发生的成本费用进行核算。

三、结束语

会计与税收间差异的存在,大大增加了企业会计人员和税收人员的工作难度,影响工作人员的工作效率和质量,进而对企业的发展造成不利影响。必须加强对会计与税收差异进行分析,掌握二者间差异性,寻找有效解决措施,促进对会计、税收工作效率及质量得到有效提高。

参考文献

[1]刘艳.当前房地产会计业务处理存在问题与对策[J].商业文化(上半月),2012,4(33):418-419

[2]封新彦,杨晓玲.房地产企业会计中存在的问题及解决对策[J].时代金融,2011,3(03):538-539

探析房地产税收政策 第2篇

从Granger因果检验来看，货币供应量增加是引起房地产投资额增大的Granger因，货币供应量的增加会促进房地产投资的增加，影响房地产业的发展。这种影响作用可以从两方面解释：一是货币政策对房地产供给者的影响。房地产开发是资金密集型产业，从项目立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售每个环节都需要投入大量资金，而开发过程规模大，周期长，资金不能及时周转，房地产开发大部分的资金来源于商业银行的贷款，如果中央银行增加货币供应量，会增加贷款的可能性，刺激房地产投资，有助于房地产业的发展。二是货币政策对房地产需求者的影响，房地产不同于一般的商品，具有建设周期长，使用寿命长，价值高等特点，潜在的房地产购买者很难一次付全款，相当一部分人需要银行贷款，如果央行实行宽松的货币政策，扩大货币供应量，商业银行可贷资金增加，潜在购房者获得贷款的可能性增加，房地产需求量增多，从而影响房地产的发展规模[5].同时，由于房地产本身具有消费和投资双重属性，尤其在近几年房价飙升的阶段，有一部分投机者甚至贷款做房屋投资，如果货币供应量增加，他们获得贷款的可能性也会增大，如果不加于控制，则会导致投机者增多，也会抬高房地产价格，过度投资也会引起房地产泡沫，对房地产发展带来不利影响。

4.2房地产业发展对货币政策的影响不明显

从Granger因果检验来看，房地产投资额增大不是引起货币供应量增加的Granger因，即我国房地产业投资额增多房地产业发展对推动国家货币政策调整的影响作用不大。通过分析可以发现，货币供应量影响因素同时具有内生性和外生性。内生性是由经济因素引起的，而外生性则是由政府政策引起的。(1)从内生性来讲，房地产业根据房价高低变化对消费和投资产生影响，进而对宏观经济发展和货币政策调整产生影响。房地产价格对消费的影响体现在两个方面：一是财富效应，即房价上涨房屋增值，财富快速聚集在有房者手中，增加了这部分人的消费能力，带动了经济增长;二是挤占效应，即房地产价格的持续上涨会降低居民的即期消费，增加储蓄，以应对未来住房消费的支出。房地产价格对投资的影响体现在三个方面[6]:一是房价上涨使房地产业的预期利润率上升，大量的社会资金涌入房地产行业，产生直接投资效应;二是房价波动使房地产作为信贷抵押品的价值发生变化，影响企业和个人通过信贷方式获得资本数量及价值的大小，从而影响投资水平;三是房价上涨，使房地产市场价格与重置成本之比增大，即具有显着的托宾Q效应。由此可见房地产价格对货币供应的影响存在多种不同的效应，其影响的程度取决于各种效应的大小，因此房地产业对货币政策的影响并不明确。另外房地产业从业人数占比很小，以为例，我国房地产从业人数为373.7万人，占全国城镇单位从业人数的2.06%,对我国人口就业影响很小。(2)从外部性来讲，货币政策是政府或者中央银行对于国家经济全局性的政策安排，个别行业对其影响不明显，因此房地产发展对货币政策影响不大。

5 结 语

通过货币政策与房地产业发展之间关系的实证研究可知：在我国房地产发展的过程中，我国货币政策的变化对我国房地产发展影响较大，宽松的货币政策促进房地产发展，紧缩的货币政策则阻碍房地产的发展，并且这种作用会持续一段时间。基于此，一方面可以适当采取货币政策调控房地产业的发展，另一方面也要防止国外“热钱”大量涌入，冲击我国房地产市场。我国房地产的发展虽然可以带动国民经济的增长，但其对货币政策影响并不大。

参考文献

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[2]孙武，魏严朝。我国财政收入与房地产业发展关系的因果研究[J].建筑经济，(7)：69-72.

[3] Gujarati,D.N.计量经济学(第三版)[M].林少宫译。北京：中国人民大学出版社，.

[4]熊巍，田勇。我国房地产业影响因素实证研究[J].科技创业月刊，(7)：55-57.

[5]张振亚。货币政策与中国房地产价格关系实证研究[D].太原：山西财经大学，2012.

探析房地产税收政策 第3篇

关键词：营改增 房地产企业 税收筹划

税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。

一、营改增后房地产企业税负受到的影响

长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销代理企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。

二、营改增后房地产企业税收筹划的意义

在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。

营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。

三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议

（一）科学合理申报纳税人身份

在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。

经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售代理为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。

（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票

对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或代理销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。

笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。

（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的

增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。

（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划

一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；

（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法

在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。

另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。

四、结语

“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。

参考文献：

[1]金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015（5）：64—65

[2]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J]. 当代经济，2015（17）：26—27

[3]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息，2015（19）：177—178

[4]徐秋玲.营改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].财经界（学术版），2016（7）：328—330

[5]甄月萍.房地产企业“营改增”政策分析及税收筹划[J].管理观察，2016（2）：171—173

[6]韩笑.实施“营改增”后房地产企业将面临的问题及对策[J].市场研究，2014（7）：20—23

[7]谢严.“营改增”对房地产行业税收筹划的影响[J].中国乡镇企业会计，2015（6）：71—72

[8]苗秀霞.“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析[J].经营管理者，2016（3）：63

探析房地产税收政策 第4篇

面对当前国家对房地产市场的宏观调控, 税收筹划已经成为房地产企业实现利润合法化、最大化的重要手段, 也是房地产企业财务管理的重要环节。然而, 税收筹划是房地产行业与国家税法和政策不冲突的情况下, 达到合理合法的避税目的, 是房地产企业收益最大化的手段。同时, 也必须注意到房地产企业获得高利润背后存在的各种风险, 因此, 对房地产企业税收筹划有可能产生的风险进行分析, 制定出有效的风险防范措施, 减少风险的发生, 是房地产企业长期的工作重点。

二、税收筹划的定义

税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负, 有利于实现企业财务目标的对策与安排, 是企业的一项重要财务管理活动。税收筹划是一门新兴的学科, 它由税务管理、财务管理、会计等多门学科组成, 是市场经济发展的产物。鉴于各个国家市场经济发展程度的不同, 这门新兴的学科在西方发达国家发展已经日益成熟, 但在我国税收筹划还处于初期的摸索阶段。房地产企业进行合理税收筹划, 能减少企业涉税费用, 增强企业在行业中的竞争力, 实现企业收益的最大化目标和长远发展。

三、房地产企业的税收筹划风险

税收筹划风险是指企业或个人在进行税收筹划时, 因各种因素的影响, 导致实际收益与预计结果产生偏差的可能性[2]。常见的房地产企业税收筹划风险有以下几种:

(一) 税收政策风险

税收政策风险是指税收筹划方案与税收政策之间的冲突, 使得房地产企业难以进行税收筹划。房地产企业在我国国民经济中占有主要地位, 国家与地方的政策对房地产企业进行严格的调控, 税收政策对房地产企业的影响较大。由于我国市场经济发展不够成熟, 产生了规章与税收规范数量多于法律法规的现象, 从而使税收法令和政策不够透明。随着市场经济的不断发展, 税收法律制度的不断健全, 政策也会出现改变, 这样就会使得制定的税收筹划方案与税收政策不同步, 导致税收筹划无法执行。这就是房地产企业中经常遇到的问题, 税收筹划与税收政策发生时间上的矛盾, 即矛盾具有时间性。

(二) 法律风险

在我国, 税收筹划业务发展不够成熟, 它不具有长期的合法性, 会随着国家的政策产生变化;并且税收筹划方案是否具有合法性, 也必须经过税务部门的审核, 但房地产企业在制定税收筹划方案时对法律法规的理解常与税务监管执行时的意见存在差异, 而这种差异就成为税收筹划的法律风险。其实, 税务筹划最终就是做到合理、合法的避税, 如果房地产企业对税法理解偏差, 就会导致税收筹划成为违法的逃税行为或者税收筹划方案无效, 从而严重影响了房地产企业的正常发展。

(三) 房地产行业间的风险与财务风险

我国的房地产行业发展与社会经济发展密切相关, 因此也会受到社会诸多方面的影响。社会经济发展具有多样性和复杂性的特点, 同样也会使得房地产行业之间就具有多样性和复杂性, 那么房地产企业从制定税收筹划到执行也会有很大的影响, 容易产生各种风险。

房地产企业机构的运转, 需要庞大的资金做基础, 它容易受到资金短缺的影响。房地产企业中的大部分资金都是依靠筹资或者借债获得的, 因此, 投入的资本额度越大, 通过税收筹划获得的收益就会越大, 同时, 带来的财务风险也就会越大。

(四) 房地产企业经营风险

房地产企业的经营项目是多种多样的, 而且每个企业的具体情况尽不相同, 因此, 税收筹划设计的项目也存在差异。在发展具有多样化的市场中, 房地产企业的经营风险必然存在, 若操作不规范, 选择的筹划方案不合理, 那么就不可能实现合理的避税, 并且会增加筹划的风险。并且, 对投入的成本没有合理计划, 盲目的进行税收筹划, 必然会加大经营投资成本, 从而造成企业经营项目失败。

四、房地产企业税收筹划风险的防范措施

实现对房地产企业税收筹划的风险管理, 必须要在制定税收筹划时, 充分考虑有可能产生的各种风险, 并建立合理有效的防范措施, 尽可能消除风险。针对不同风险的类型, 应该采取不同的对策, 大致可以从以下几个方面实现税收筹划风险应对:

(一) 正确认识税收筹划的风险

参与税收筹划管理的人员, 在掌握企业财务会计、企业管理和税务法律法规的同时, 还必须要正确认识到税收筹划的风险, 才能在国家对房地产行业的合理调控和监管中, 实现合理、合法的税收筹划。参与房地产企业项目的每个人, 都应该充分和正确的认识到税收筹划的风险, 以及风险有可能带来的影响, 并且要有风险防范的意识, 这样才能实现收益最大化的税收筹划。

(二) 实现税收筹划与税法、政策同步

税法与国家相关政策是调整国家与房地产企业税收相关的规范, 它能实现国家对房地产市场的监管和调控, 保证行业的健康稳定发展[4]。因此, 在制定税收筹划方案中, 必须全面了解税法和政策的相关规定, 做出不同的纳税方案, 并进行优化选择, 最终做出最合理、合法的税收筹划决策。同时, 税法与相关政策常根据市场经济变化而改变, 所以, 房地产企业在执行或制定税收筹划的时候, 要密切注意税法和相关政策的变化, 及时的修正和完善税收筹划方案, 以实现方案的同步化、合法化。

(三) 健全会计核算制度

建立健全的会计核算制度是房地产企业实现合理、合法税收筹划的前提, 其自身是否真实性、完整性和合法性将直接影响到税收筹划的效果。首先, 房地产企业的会计核算资料是税收筹划是否合理化的证据, 也是税务审核必须提供的资料;其次, 健全的会计核算也能为房地产企业进行税收筹划提供合理、可靠的依据;最后, 房地产企业必须不断的加强自身的监管工作, 以实现会计核算工作的顺利进行。

(四) 保证税收筹划方案的综合性

企业财务管理最大目的是实现企业利润最大化, 而税收筹划属于企业财务管理其中一项重要工作。税收筹划, 不能局限于个税与节税, 必须将其置入企业的发展经营战略中, 实现长期的投资与规划。因为, 税收筹划不是某种单独的个税的筹划, 是一项整体的系统工程, 它所涉及的税种具有多样性, 如城建税、营业税、所得税、土地增值税等等;所以, 税收筹划不能仅从某单一的税种看到收益的多少, 更应该看整体税的轻重。若在制定税收筹划方案时, 追求的收益过大, 就会掩盖企业真正的收益效果, 从而影响到企业长远的发展[5]。因此, 实现房地产企业长远发展必须保证税收筹划方案具有综合性。

五、结语

税收筹划能给房地产企业带来巨大的经济收益, 但也必须注意带来的各种风险。不能将房地产税收筹划做单方面的认识, 必须提升对风险的防范意识, 保证税法、政策与其同步, 健全会计核算制度, 全面的、综合的实现税收筹划, 从而保证税收筹划给房地产企业带来巨大收益的同时, 减少风险的发生, 实现房地产企业长足健康的发展。

摘要：税收筹划是企业的一项重要财务管理活动, 也是房地产企业实现利润合法化、最大化的重要手段, 税收筹划给房地产企业带来利润的同时也存在风险;其中, 常见的税收筹划风险有以下几点:税收政策风险, 法律风险, 房地产行业间的风险与财务风险。因此, 必须对房地产企业税收筹划的风险进行管理, 制定防范措施, 从正确认识税收筹划的风险, 实现税收筹划与税法、政策同步, 健全会计核算制度, 到保证税收筹划方案的综合性, 从而减少涉税风险发生, 使税收筹划实现收益最大化、风险最小化。

关键词：房地产企业,税收,筹划,风险

参考文献

[1]王立.房地产企业税收筹划风险探析[J].会计之友, 2012, 30 (09) :91-92

[2]陈兰, 樊海燕.中国房地产企业的税收筹划[J].经济研究导刊, 2011, 20 (06) :56-57

[3]申俊华.浅述房地产企业税收筹划分析思路[J].中国商界 (下半月) , 2010, 28 (09) :76-78

[4]石红红.房地产企业土地增值税筹划分析[J].辽宁工程技术大学学报 (社会科学版) .2011, 12 (02) :32-33

[5]林松池.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].商业时代.2010, 28 (12) :69-70

房地产开发各环节税收政策 第5篇

一、取得土地环节

1．土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？

分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。

2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1．印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2．印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1．营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2．土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）

分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195×25％＝48.75万元

4．印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1．企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。

在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？

分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000×10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200×25％＝1300万元。

2．土地增值税（清算）：

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答 1．应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？

答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。

2．房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？

答：根据《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：

（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。

3．房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？

答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

4．以不动产投资是否征收土地增值税？

答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。5．房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？

答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。

6．房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？

答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。

在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

7．房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？

未来房地产政策走向 第6篇

政策频繁变脸的背后

2008年，对于房地产市场来说是戏剧性的一年。政策面上先抑后扬，显得非常仓促，这固然与突如其来的全球经济危机不无关系，但从更深的层面看，也暴露了我们国家房地产市场的不成熟。

从福利性分房直接过渡到住房的社会化、完全的市场化，再加上民间资本的极大丰富和投资渠道的狭窄，终于造成市场单边走高的局面，价格的虚高导致基本的、应有的、刚性的需求——普通百姓的住房问题得不到解决，造成民怨沸腾，促使政府下决心打压房市，在市场回转的时间，刚好赶上全球性经济危机的主跌浪，市场顺势快速下滑，伤及与住房相关的产业，政府又不得不出台政策救市……这一系列动作的背后暴露了两个最关键的问题：

第一，国家如何看待房地产业。

2007~2008年，房地产企业在一片指责声中度过，这其中也不乏政府的声音，而在此背后，我们其实也忽略了很多，土地出让为城市建设提供了资金保障，住宅建设消化了大量农村富余劳动力，推进了钢铁、水泥等产业的发展，连带带动家用电器、汽车等相关产业的发展。还有一个非常重要的作用在于，加速了民间资本的流动，从这种意义上说，房地产业毫无疑问应当是中国经济三大支柱之一，是消费领域中的支柱产业，而且这已经是许多发达国家和地区的事实。当然，市场有问题、有不健康因素，应该采取的也应当是有耐心的微调，而不是直接的、深度的政策性干预。凡是以行政干预的形式强制调整的市场，结果必然是形成政策依赖，不可能搞好。市场的事要市场说了算，市场的恢复也不是政策能够完全左右的。

第二，中国的房地产市场的结构应该是怎样的。

毫无疑问，中国的房地产市场结构是有问题的，这要从房地产产品的基本属性说起。

作为房地产产品，本身有三种最关键的属性:一是生活必需品，二是投资品，三是豪华消费品。对于普通百姓来说，买房子是为了生活，是必需；而对于富裕的中产阶级来说，买房子是为了改善生活质量；对于很多投资客来说，房子是筹码，跟君子兰、普洱茶也没什么太大的区别。任何一个房地产市场，都必须面对这三种需求，关键在于如何满足这些不同的需求。

对于中低收入者来说，住房是生活必需品，这一块需求不可能完全由市场来满足，我们不能想象一家房地产公司在别人的楼盘旁边开盘，别人卖8000元，他卖5000元，但是政府可以，政府投资的企业可以，在这个问题上，政府没必要遮遮掩掩。新加坡是法治社会，市场化程度不能说不高，但政府投资公司也会在适当的时候介入到适当的领域做些事，帮助市场建立起正常的秩序。对于中产阶级改善生活质量的需求，不但不应当打压，而且应当鼓励，难道政府不希望一个年轻人经过奋斗过上更好的生活吗？一定要住90平方米以内的房子吗？

对于住房的投资性需求，也应当得到满足，毕竟我们国家当前的投资渠道还不是很丰富，房地产市场还是一个风险相对较小的市场，引导民间资本入市，既可以加速民间资本的流转，又直接推动了房地产及相关产业的发展，何乐而不为？中国的房地产市场本来就应当是二元结构，一元结构的不合理性决定了这一房企与消费者的矛盾是迟早要爆发的，关键是问题出现之后，政府的表现不够冷静，调控的手段过于机械，所以说，中国的房地产市场有演变成为政策市场的可能。

对房地产市场影响较大的政策以及导向

近期对于房地产市场影响较大的政策主要是《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），这一政策的要点在于以下几个方面：

第一，坚持加大保障性住房建设力度的思路。这一思路是自2007年以来政府的一贯原则，只不过2007年造舆论，2008年开始实质性推进，2009年之后将全面推开。

第二，首次提出了“合理住房消费”的概念。过去政府的观点中，住房只是生活必需品，现在政府首次认可，住房是消费品，所谓“合理消费”，也就等于认可：房地产是可以作为高档消费品的，是可以买第二套房子改善生活品质的，这一点是个实质性的进步。

第三，为房地产企业提供了多种融资渠道的设想，例如：住房公积金、银行贷款、发行债券、房地产投资信托基金等等，这当然体现了政府的良苦用心，但事实上，除了银行贷款，其他途径的实际操作均有难度，衍生产品在今天的金融形势下更是难上加难，都是远水难解近渴。

第四，对于房地产业未来发展的忧虑，“131号文”明确把稳定房地产市场作为各级人民政府的责任。

对于消费者来说，加大保障性住房建设、取消城市房地产税、放开二套房贷、降低贷款成本、降低交易成本都是实实在在的利好。其中，我们注意到，住房转让环节营业税的减免令人瞩目。这一措施面对的是谁，应当是住宅的投资者，让投资者的交易成本降低，从这个角度看，政府实际上也是承认了房地产投资行为的存在及其合理性。

还有一个重要的信息是：住房和城乡建设部宣布，未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。这一信息告诉我们，资金到位，保障性住房的建设肯定是要走上快车道了。

未来政策导向

尽管131号文对于市场有一定的号召作用，也有一些实质性的利好，但房地产市场的趋势短期改变起来比较难：这是一个消费者与房企之间的博弈，两者都是市场中的自由分子，政府所能做的也只是把他微薄的“彩头”拿出来，靠这种有限的投入要改变市场的短期趋势，很难。

中国的房地产市场何时能够企稳？答案是：经济危机对于实体经济的的影响基本稳定下来的时候，中国的住房市场结构调整初见成效的时候，房地产企业整合基本完成的时候。

未来的政策方面，我们不是占星师，无法预测，但确实有些手段是可以解决一些问题的。

例如：从开发企业手中回购部分住房，消化市场过大的存量房。这一措施的好处是避免重复建设，加快资金周转速度，也避免了大量的“烂尾楼”的出现。

再比如：支持具有一定规模的大型房地产企业的自救，引导其结构调整，同时，鼓励行业内部的兼并与重组；

再比如：成立政府投资的保障性住房开发公司，完成大量的保障性住房开发任务。

房地产企业的启示

对于房地产企业的启示，在于四个方面：

一、现金为王，在低端市场供应预期增加、宏观经济不景气的前提下，有现金、活下来显然最重要。

二、积极介入保障性住房领域，保障性住房享有政策优势，资金充足，未来的销售预期也基本看好，如能介入这一领域，不失为当前的上佳策略。当然，利润微薄是必然的，但反过来想，过去的利润本来就不合理，早点转变思维也许能早走一步。

三、在中高端市场下功夫。未来市场的趋势必然是两极分化，一方面保障性住房供应充分，另一方面，中高档住宅市场也有相应的需求，但需求的总量会小，消费者对环境、对产品、对服务的要求会更高，有信心做精品、做专业的企业可以向这方面努力。

四、短期内，也可以在低端市场打拼一把。所谓低端市场，就是与保障性住房价位接近的商业住宅市场，如能把这一档次的产品品质做出差异来，在保障性住房初期供应不足、经验不足的前提下，也是可以有一定的生存空间的。

总体来看，房地产业向服务业平均利润的回归是必然趋势，高利润空间的时代应该已经过去。

当中国房地产市场的二元化结构形成的时候，当房地产行业整合完成的时候，也就是中国房地产市场调整完成的时候。

房地产税收政策的传导机制分析 第7篇

一、文献综述

政府制定的税收政策要通过一定过程才能作用, 而这个过程就是税收政策传导机制。所谓税收政策传导机制, 是指税收政策手段与税收政策目标之间存在的内在必然联系的实现过程。税收政策的实施效果及其对经济的贡献与税收政策传导机制的顺畅与否密切相关。房地产市场就是一个各种房地产税收政策工具相互作用形成的有机联系的整体。

已有房地产税收政策的相关研究可以分为三大类:第一类主要对比研究西方国家房地产税收的经验及其对我国的借鉴。邢学良 (2004) 在分析美国房地产市场税收体系的设置和利用税收政策促进产业发展方面的基础上提出了在处理中央与地方房地产税收分配关系、合理设计税收体系、加强保有税以及利用税收杠杆促进住宅产业发展等方面的建议。刘文贤 (2007) 通过对比美日两国房地产税收制度, 提出了完善我国房地产税收体系的建议。李宛柔、薛璐曦 (2007) 分析了日韩调控房地产税收政策的得失及对我国的启示。张睿 (2007) 分析了法国房地产税收制度对我国的借鉴。第二类侧重于我国房地产制度存在的问题和相应解决方案的分析。李香国 (2006) 、张河水 (2005) 、刘辉 (2006) 等对我国房地产制度存在的缺陷进行了深入的剖析, 并给出了改革策略。孟建国 (2008) 通过分析房地产税收现状及其成因, 提出了解决方案。第三类着重于房地产税收调控政策恰当与否的分析。倪红日、赵阳 (2007) 通过对房地产税收调控政策的分析, 指出我国应该将房地产税收的重点由对供给方征税转向对需求方征税。夏宝辉 (2008) 分析了我国房地产税收政策存在的问题主要有各经营环节税负分布不合理、税种交叉重叠等, 并提出完善我国税收政策的建议。胡毓娟、肖晋、赵彦文 (2007) 对房地产税收政策, 特别是土地增值税政策调整的意义进行了分析, 并给出了强化房地产税收杠杆作用的政策选择。周伟华 (2007) 分析了房地产市场税收调控应注意税负分配问题。

从上可见, 已有相关研究主要集中在对税收制度本身存在问题的研究, 而对房地产税收传导机制的研究相对较少, 且主要关注税负转嫁和税负分配方面, 对一般税收政策工具及以房地产供给为中心的税收传导机制的研究相对较少。事实上, 现有房地产税收政策的调整主要针对房地产供给方。因此, 本文拟研究一般房地产税收工具的传导机制, 且分别从房地产需求和供给两个角度入手。

二、房地产市场税收政策的主要目标及税收种类

(一) 房地产市场税收政策的主要目标

我国税收政策的总体目标是经济适度增长、物价相对稳定、实现充分就业、国际收支平衡、收入公平分配和环境保护和促进科技进步。具体到房地产市场就是保证房地产市场健康发展并以此促进经济、社会发展。其又可以分解为三个更细的目标:1.房价基本稳定;2.房屋供给数量充足;3.住房结构合理, 高价房、低价房和廉租房的配比合理。只有实现以上三个具体目标, 才能保证居者有其屋、开发商有其长期利益、房地产市场健康繁荣, 并以此促进我国经济又好又快增长。

(二) 房地产市场税收政策

目前, 我国房地产税制涉及的税种主要有13个。具体到房地产的各经营流程上分别有:第一, 在土地征用的过程中, 房地产开发商须交纳耕地占用税、契税、城镇土地使用税。第二, 在开发建设的过程中, 开发项目施工企业和装饰工程施工企业须交纳的营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。第三, 在销售转让环节, 房地产开发商须交纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。第四, 在保有环节, 如果自营, 房地产持有者须交纳房产税、土地使用税;如果出租, 房地产持有者须交纳营业税、房产税、企业所得税或个人所得税、土地使用税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。

三、房地产市场税收政策传导机制

我国房地产市场税收分为对供给方征收的税收 (包含在土地征用批租环节、房地产开发商和施工企业建设环节以及销售环节对销售方征收的税收) 和对需求方 (主要指保有环节) 征收的税收。房地产市场税收政策通过作用于供给方和需求方引起市场均衡价格和数量的变化来实现其政策目标。

(一) 以房地产供给方为核心的传导机制

对供给方征收税收的效应从理论上分析是:当政府对卖方增加税收时, 直接提高了供给者的成本在其他条件不变的情况下供给者为了取得与征税前相同的利润会将税收成本加在出售的价格上向需求方购买者索要更高的价格。这样导致了供给曲线的左移, 形成新的市场均衡点。在需求曲线不变的假设下新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高, 同时市场数量的减少 (见图1) 。由此可以得到的结论是税收政策从供给方对住宅房地产市场调控的效应最可能的结果是引起住宅价格的进一步, 提高住宅房地产的供给数量有可能减少。

其中:D为需求曲线;S1和S2是征税前的供给曲线;P1和P2分别为征税前后均衡价格;Q1和Q2分别为征税前后均衡数量。E1和E2分别为征税前后供求均衡点。

从图1可以看出:对供给方征税以后供给曲线左移到S2, 形成新的市场供求均衡点E2, 在这个均衡点下市场价格由P1上升至P2, 数量由Q1减少至Q2。从初步的理论分析可以看出目前对住宅房地产采取的税收政策措施, 对抑制房价增长的效应是有限的而且很可能在供给小于需求的条件下会促使房价不断提高。同时, 这些措施可能对控制住宅房地产规模扩张有一定作用。

(二) 以房地产需求方为核心的传导机制

理论分析认为对供给方征税, 在竞争性市场上, 往往会引起税负向消费者转嫁, 尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的。而向需求方征税税负则几乎是不可转嫁的, 这样税收不直接反映在房屋价格上。换言之, 房屋价格不会因为对需求方征税而上涨。需求方税负的增加可能会引起需求下降, 从而导致需求和供给的减少, 这样可能会达到住宅房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标。图2反映了市场机制上述作用的过程。

图2 (其中的字母含义与图1相同) 说明:向需求方征税后, 需求曲线左移到D2, 市场供求均衡点移至E2。从理论的推断上可见达到价格和数量的双控制是可能的。

由此可见, 房地产市场税收政策通过影响房地产市场供给与需求, 来影响均衡价格和数量, 从而实现市场均衡。

四、我国房地产市场税收政策传导机制存在的问题

随着经济环境的改变, 房地产市场在获得了快速发展的同时也产生了一些新的问题, 严重扭曲了税收政策对房地产供给和需求的作用, 影响税收政策及其传导机制顺畅, 已经不能与房地产市场的发展现状相适应, 在某些方面影响甚至阻碍了房地产市场的发展。具体来说主要问题有:

(一) 租、税、费体系混乱

租、税、费三个经济范畴, 在理论上的区别十分明显。但在实践中, 以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍, 限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前, 我国涉及房地产开发、销售全过程的税约占建设成本的9%, 而各类收费却占到了41%。这严重影响房地产税收政策顺利传导, 严重妨碍了国家对房地产市场的调控。

(二) 税收管理不到位

目前的管理政策导致房地产企业易偷、易逃、易拖。其主要原因是目前税收管理政策不配套, 管理部门之间的分工协作不明确, 没有形成一体化管理体系。存在诸如: (1) 税务部门与国土部门、规划部门、房产管理部门间缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税, 一般是先按“预定征收率”预征, 项目完工后再决算, 然后进行土地增值税的清算。但现实中, 由于各部门之间缺乏有效的配合, 税务部门难以及时取得相关信息, 导致能清算的房地产企业很少。 (2) 地方保护主义为房地产商避税偷税提供便利条件。各地为引进税源争相出台各种优惠政策, 有的甚至有“税收返还”、“财政补税”等政策, 导致国家税收法规难以贯彻执行, 税务部门对房地产企业税收的征收与监管工作难以开展。 (3) 高额利润外包。我国税收政策中对外商独资企业与中外合资企业有各种优惠规定, 一些房地产开发商通过与外方合资的名义, 以房地产的开发承包给外方为幌子, 逃避交纳企业所得税。 (4) 房屋预售收入定义不准确。预售收入关系到营业税的多少, 而我国的税收制度分为国税与地税两种, 在对预售收入进行测算的环节, 中央与地方的规定存在严重脱节, 导致房地产的营业税难以及时、足额征收。 (5) 应纳税所得额的计算方式有缺陷。所得税是房地产企业承担的一个主要税种, 也是地产商避税的一个大黑洞。房地产企业所得税的清算要等到房地产项目决算之后才能进行, 而决算要等到工程项目完工验收之后才能进行, 漫长的验收过程为地产商提供了偷税的便利, 有些开发商有意无意将项目决算期推后, 从而达到偷税、逃税的目的。

(三) 各税种交叉重叠

我国现行的房地产税收政策中除了房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种直接以房地产品作为课税对象, 还有其他十几个税种在不同程度上与房地产行业发生关系。这势必增大双方的工作负担, 进而增加税收成本。同时由于税种设计上缺乏系统性的考虑, 使得在某些环节存在税种之间交叉重叠, 产生了重复征税现象。这也严重影响税收政策传导机制的顺畅。目前存在的重复征税问题主要包括: (1) 土地增值税与营业税的重复; (2) 房产税与城镇土地使用税的重复; (3) 房屋租赁中的重复征税; (4) 营业税自身的重复。

五、政策建议

综上所述, 我国房地产税收政策的应按照宽税基、少税种、低税率的原则、正税少费的原则、税制清晰的原则, 重组税种, 建立科学的房地产税种体系。

(一) 进一步加强房地产税收传导机制的研究

提高房地产税收传导机制的认识和研究, 可为进一步顺畅房地产税收传导机制提供必要理论指导。房地产税收政策的传导机制有着特有的行业特性, 为进一步提高税收宣传工作的效率, 提高纳税环境和纳税人意识, 必须加强相关研究, 以进一步缩短税收政策内部和外部时差, 缩减税收传导的周期, 深化全社会对房地产的认识, 加强房地产税收政策效应的研究。

(二) 建立房地产市场税收政策传导路径

清理房地产市场租、费, 解决租、税、费体系混乱局面。通过法律清晰界定房地产税收, 财政和税务部门以及地方政府共同清理租、税、费体系混乱的现状, 理清收入分配关系, 建立畅通的房地产市场税收政策传导路径。

(三) 加强房地产税收一体化管理

浅析调节我国房地产的税收政策 第8篇

一、房地产市场的基本情况

(一) 供求矛盾突出, 房价上涨过快

为了更好的说明房地产市场的供求关系, 我们有必要对我国房地产市场需求做一个简单的分类。根据国内学者的研究成果, 房地产市场的需求大致可以分为三类:保障性需求、改善型需求、投机性需求。

我国目前贫富差距较大, 中低收入者所占比重较大, 因此保障性需求也最为旺盛。同时, 由于保障性住房的供给主要是政府提供, 而根据全国人大财经委员会发布的调研报告, 以2009年为例, 截至8月, 我国地方保障性住房完工率仅为23.6%, 这显然无法满足保障性需求。在改善型需求方面, 这一人群主要集中在中等或中偏上收入者。由于这一人群具有一定的经济基础, 因此, 对住房需求也比较大。然而, 由于我国土地供应采取严格国有和控制, 每年对这一部分的住房供应也是有限的。同时, 我们认为, 由于后者投资、投机性需求的存在, 使得一部分改善型住房的供给也相应减少, 这使得供求矛盾更为突出。在投资、投机性需求方面, 由于这一需求主要是基于对房地产市场的预期。因此, 这一人群保有大量的闲置住房。这种挤占紧缺资源的行为无疑会助推房价的上涨。同时, 我们都有一个基本认识, 那就是市场经济条件下, 资源是可以自由流动的。同样的, 市场经济条件下需求也是流动的。由于我国保障性住房供应严重不足, 这势必会导致相当一部分人流入商品房市场, 即出现“贷款买房”现象的大量出现。这种交叉性供求矛盾的推动, 是房价过快上涨的又一诱因。

(二) 利益格局复杂, 调控难度加大

我国房地产市场经过几十年的发展, 形成了一个十分错综复杂的利益格局, 这使得我国对房地产市场的调控难度日益加大。一方面, 我国从1994年工商税制改革后, 中央和地方实行分税制, 这使得地方政府财力急剧下降, 而房地产市场的发展有利于地方增加财政收入, 促进地方经济发展。这就会导致中央和地方在政策制定和执行方面产生矛盾。另一方面, 房地产市场的“巨头垄断”现象的出现, 容易使中央的调控政策削弱。同时, 因为垄断的出现, 就会出现政府和房地产市场的博弈, 这使政策很难在短期内见到成效。

二、税收在调节房地产市场中存在的问题

(一) 房地产开发环节税费太重

我国在现行的税法体系中, 涉及房地产行业的有:营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多个税种。而且各地还根据实际情况, 在房地产行业征收大量的费用。出现了税费交叉, 税费混乱的局面。根据国内有关学者的研究成果, 仅从房地产企业开发的费用上看, 有的地方的收费项目就多达50多项, 各项费用占销售收入的35%左右, 相当于经营成本和费用的70%。从这些数据我们不难看出, 政府税费过高是房地产市场调节失灵的一个重要因素。

(二) 在流转环节税负转嫁现象严重

目前, 我国绝大部分的调控手段都集中在流转环节, 税负极易转嫁。从2005年“国八条”的出台, 到2013年“国五条”的发布, 我国利用税收政策对房地产市场进行调节的力度不可谓不大。虽说房价过快上涨的势头有所遏制, 但房价总体还是呈现上涨趋势, 没有在人们承受的合理区间内。在流转环节征税, 会促使开发商和出让人将税收考虑在成本之中, 通过提高房子的售价来弥补这一损失。就以2013年国务院出台的“国五条”为例, 在“国五条”中, 明确规定, 对二手房交易按差价的20%征收个人所得税。这一细则的出台, 不少学者担心, 对二手房流转环节征税, 只能助推二手房价格的上涨。细则出台一周, 北京二手房交易量增加279%, 也反映出民众对此的担忧。从某种意义上来说, 在房地产流转环节征税, 会使其成为进一步推动房价上涨的催化剂。

(三) 在房地产保有环节税收过低

在房价预期上涨的情况下, 投资投机性需求会不断扩大, 要想根本遏制这种势头, 就应该对房地产持有环节进行征税。而目前, 我国房地产发生自然增值之后, 政府缺乏有效地税收手段参与分配, 只能任其完全由房产所有者独占。那么, 在我国这样一种房子刚性需求, 供给不足的条件下, 就很容易出现开发商扭曲销售的行为, 出现房源空置, 甚至捂盘惜售的现象。而广大居民也在利益的驱动下, 投资投机性行为不断增加。

(四) 缺乏刺激增加有效供给的税收政策

目前, 我国现行的税收政策中, 大多都是就住房需求方面给予了税收优惠政策, 而在刺激有效供给方面还有待完善。一方面, 在保障性住房方面, 由于利润低, 开发周期长, 政府和开发商即使在国家优惠政策的情况下都不太愿意从事, 更何况, 目前这方面的税收优惠尚小。另一方面, 我国在商品房供应方面, 没有形成系统的、综合的税收配套措施, 这对开发商而言, 显然缺乏吸引力。

三、调节我国房地产的税收政策建议

我国调节房地产的税收政策具体应该立足于:一方面要加大保障性住房的建设, 加大保障性住房和商品房供应的税收优惠政策, 增加有效供给, 缓解供需矛盾;另一方面, 要加大对房产保有环节的征税, 从源头上有效地遏制投资、投机性需求;再者, 要降低房价, 还应有效地减少和取消房地产开发环节的多项费用, 切实降低房地产开发环节中的成本。我们相信, 通过税收作用的有效发挥, 再加上相应政策的协调配合, 房地产市场一定能健康发展。

参考文献

[1]吴荣胜, 于子洋.房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析[J].北京工商大学学报.2010 (3) .

[2]胡历芳.浅谈如何优化税收对房地产市场的调节[J].中国经贸.2011 (8) .

浅析我国房地产税收政策调整的意义 第9篇

众所周知, 房地产业作为我国经济发展的八大支柱行业之一, 他在经济发展和人民生活质量中发挥重要作用。另外, 房地产税收在政府财政收入中也占据了相当大的比重, 因此房产税的重要性毋庸置疑。

现阶段我国房产税收与其他国家相比, 是有本质性区别的。国外的大部分国家, 例如美国, 其房地产税收是采用地方税的税收制度, 并且是地方政府财政收入的主要来源。为了激发地方政府征收房产税的积极性, 美国房地产税法由各州分别制定, 由各市、镇进行征收房地产税, 税收收入归地方政府所有, 并投入到当地的各项基础建设中, 使地方政府的基础建设和公用事业的发展得以壮大。

在我国房地产税收制度更趋向于中央调控方式, 中央占据相当大的一部分, 地方分得一小部分。这就使得在地方财政收入中房产税收占据的比例很小。1994年后, 我国虽然实行了分税制的改革, 但中央税和地方税还是没有得到具体的划分, 地方税的征收管理还过多地集中在中央。在地方税条例和实施细则的制定和颁布中, 我们可以看出大部分征收是由中央来完成的, 只有征收管理权限中的一些具体的征税办法和补充措施由地方所有。并且, 地方税的征收相较于中央税的征收来说极度零散杂乱。这导致了地方政府对于征税并不保持乐观的态度, 反倒其能够控制在手中的收费较为热衷, 这种现象直接造成了各地方出现以费挤税的不良局面。这种局面的产生抑制了房地产税作为主体税种的发展。从理论上分析, 各种行政事业性收费是应当归属于地方政府财政的, 但是政府的干预, 使得房地产的诸多收费转变成了地方政府的财政来源。大量的收费项目并没有成为财政管理的一部分, 却间接变成了某些管理部门和垄断性企事业单位的资金来源, 而真正意义上的房地产税收则被迫处于从属地位。某观点是这样解释这种情况的:这样的税收局面是形成了一个良性循环的运作机制, 进而营造了一个良好的税收环境使得税收收入能够循环增长。虽然每种税收模式都有各自的优点, 但在房地产税收方面, 美国的房产税收模式无疑是值得我们学习借鉴的。

国外的房地产税收制度是比较灵活的, 他们普遍坚持宽税基、少税种、低税率的基本原则。与国外不同, 我国的房地产税收制度相较而言就比较呆板, 并且存在税基窄、高税率以及税种交错复杂等问题。我国房地产行业的收费环节过多, 并且程序繁杂, 一个房地产开发项目的营运包括项目的规划、取得土地使用权、进行征地拆迁、实施工程建设和房地产销售等多个阶段。除此之外, 房地产收费项目极度复杂, 一些费用的收取没有法律依据以及统一的收费标准, 房地产收费项目有些是地方所规定的, 其中大部分是部门收费。总之, 目前我国房地产行业的不合理收费和重复收费的现象严重, 例如保证金、合同公证费和市政建设费等收费项目。

综上所述, 我国房地产税收目前存在着诸多弊端, 税收项目的不合理并不会使得税费收入有所增加, 反而造成相应的减少。另外税种繁杂不仅给一部分偷税漏税者以可乘之机, 还很可能导致一些纳税者被重复征税。所以, 完善的税收制度是我国房地产行业得以健康发展的必然前提。

二、浅析近年来出台的房地产税收政策

房地长行业作为地方经济房展的中流砥柱, 我国先后出台了很多对于房地产的调控政策和措施, 而房地产税收也成为了政府财政收入的主要来源。随着市场经济的深入发展, 房地产行业的供求在总体上呈现快速增长的趋势, 而政府陆续出台的一些严格的政策有效地拉动了国民经济的快速发展。下面简析以下近年来政府出台的一些典型的房地产税收政策:

1、2010年4月中央政府公布了“国十条”和“京十二条”的政策规定。

规定中对房地产的开发和个人出售房产行为的税收进行了进一步的管理规范, 并且进一步盘点审核了价格涨幅过大的房地产开发项目。并且明确规定了对于不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂定发放购买住房贷款。

2、2010年9月“新国五条”政策正式出台, 对住房交易环节的契税和个人所得税进行了优惠政策调整。

此政策确实真正意义上使房地产市场有所改善, 但是由于其中20%的差额征税政策、信贷政策等多项重点政策并未得到真正意义上的改善, 使得其成效还不够明显。

3、2011年发布了“新国八条”的房地产税收政策。

政策中明确规定了, 贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的, 统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。

4、2012年2月初, 中央推出了首套房利率回归的措施。

央行首先释放“满足首套房贷”信息。随后, 京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”回归到“基准利率”, 部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有了一定的优惠“折扣”。

5、2013年公布了“国五条”的税收政策。

由前国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议, 会议中确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施

6、2013年顺利召开的十八届三中全会对房地产市场进行了全面深化改革。

明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。十八届三中全会中对开发商采取了融资限制、限价限售的政策方针, 并且对购房者进行了住宅限购和购房限贷的控制手段。

二、房地产税收政策的意义与影响

在房地产市场中, 住房市场占据主要地位, 其造成的各种市场失灵现象很可能对社会经济造成重大影响。政府对住房市场的管制手段普遍分为价格型干预工具和数量型干预工具。比如, 韩国在1972-2000年的经济发展中就长期实行限价政策和随机抽签分配的住房控制手段, 其最终目标就是为中产阶级提供给有力的购房环境。而新加坡则与韩国不同, 他长期采取了“居者有其屋”的二元住房体系, 绝大多数住房是通过政府大力参与的保障房“组屋”来提供的, 另外少数高端住房是通过市场上的建造商提供。

近年来, 房地产的调控方向就是用房产税等经济手段来取代“限购令”等行政手段。我国之所以如此积极地进行房产税改革, 其根本原因是由于目前我国的房地产市场呈现一种不利于社会经济长期稳定发展的态势。房价的虚高, 使得刚进入工作的人群很难依靠个人力量购买住房, 但有些人却占有多套住房来进行投资。这些住房挤占现象使得房价不断上涨, 超出了普通住房购买者的承受范围, 进而在一定程度上激化了中低层人民群众的的负面心理。

笔者看来, 现行的房地产税收政策调整的意义主要存在以下几方面:

一是打破土地二元结构, 实现农地入市流转。十八届三中全会中明确了建立城乡统一的建设用地市场的目标, 明确了改革的方向, 加强了推进力度。希望能够进一步增加建设用地的规模以及房地产市场的供应, 但由于土地问题涉猎复杂, 改革依然是一项长期而艰巨的过程。

二是让农民拥有更多的财产权利。农民最大的财产就应该是土地, 我国进一步的房地产税收政策调整更长远的目标就是, 希望能够赋予农民更多的对土地的处置权、抵押权、转让权。

三是有效遏制房地产炒房行为, 引导消费者理性购买和投资。近年来我国出台的房地产税收政策虽然不能直接使得房价明显下降, 但其无疑增加了房产持有者的持有成本。这使得无论是自住用房还是投资购房, 它的购买者都会更加谨慎的对购房进行选择, 间接地释放出相当可观的房源, 这在一定程度上必然会造成房价下跌, 并最终将房地产交易引向合理的价格区间。

四是促进社会财富公平分配, 调节贫富差距。由于社会经济的发展, 个人经济时代的到来, 房产已经成为衡量个人财富的重要指标。我国现阶段仍处于贫富差距大的阶段, 而对房产市场的调控在一定程度上能够填补了这方面的不足, 有效地调节贫富差距。

总之, 随着社会经济的不断发展, 在“十二五”期间, 国内城市化脚步必将加快, 对房地产行业的调控, 也必将成为首要任务。房产市场的良好供求关系, 是保障国家稳定发展的必要前提, 也是构建和谐社会根本基础。就现阶段我国的基本国情而言, 房地产市场还有很多有待规范和完善的地方, 希望我国的房地产市场能在十八届三中全会的正确指导下得到有效的控制和调节。

参考文献

[1]王永钦.住房市场数量型干预下最优政策与社会福利的动态均衡分析.世界经济.2012: (11)

[2]李晶.中国城市房地产税收调控政策研究.社会科学辑刊.2010: (06)

[3]欧阳洁.浅析我国房地产的税收政策.时代金融.2013: (14)

探析房地产税收政策 第10篇

我国现行的房地产税收政策主要涉及项包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税。房地产开发企业目前主要税种有:营业税、城建税、教育费附加、土地增值税,这几种税主要在流通环节征收,属于利前税;所得税在分配环节征收,国家对于生产型或先进技术企业等外资企业有一定的税收优惠政策,为利后税;其他如印花税(一般计入管理费用)、房产税、城镇土地使用税、契税等,基本上是按次缴纳,也可以在利前计入扣除成本。

据国家税政司《2009年税收收入增长的结构性分析》,2009年全国税收总收入完成59514.7亿元,土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税分别完成719.43、632.99、1734.99、803.64、920.97亿元,合计4812.02亿元,增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%,比上一年度增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税,全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。

二、房地产税收政策存在的问题

1. 各环节税负分布不合理

房地产税收具体分布在房地产的开发、经营和保有环节。房地产开发商在开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税及教育费附加;经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、契税;保有环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税。

从我国目前房地产税制政策上看,基本上是不出租、不销售就不征税,而一旦租售,则数税并课。并且,我国现行税制对房地产保有环节设置的税种不仅税率较低,而且大都具有较大的免税范围,税收优惠政策较多,使得房地产持有环节的总体税负水平偏低,而房地产开发交易环节税负水平却很高。与之相比,大多数发达国家在交易环节征收的税费比重较低,交易环节的低税率是发达国家二手房流转市场完善的基础,也是保证二手房供给充足的重要条件。正是由于房地产持有环节税种少、税负轻,加之房地产流转环节税负偏重对房地产二手市场的抑制,使得近年来我国房地产市场投机盛行,房价虚高。国家对房地产保有期间升值的部分不参与分配,就无法对持有大量房地产作为财富增值的行为加以调节,使房地产资源无法优化配置,造成房地产资源的浪费。

2. 计税依据不合理

房产税的税基,是房屋的计税余值或租金收入。城镇土地使用税的税基,是纳税人实际占用土地的面积。土地增值税的税基,是房地产增值收益总额。耕地占用税的税基,是纳税人占用耕地的面积。契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额。

在全部房地产税收收入中,以房地产为对象的纳税合计占房地产税收收入比不足10%,而与房地产经营、交易相关的税种纳税合计占房地产税收收入合计的比值在90%以上。对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10%-30%的余额为计税依据,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益,房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加,不能起到税收政策目标。我国现阶段土地的批租期限是40年-70年不等,相当于政府一次性收取几十年的土地资源税收,而房地产商将这些税费全部转移到成本中,导致房地产成本中土地成本占了较大的比重。

3. 税、费分配不合理

我国现行的税费体系中存在着税费征税混乱,收费项目多等不规范现象,这限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前,我国房地产开发企业的各项收费多达50多项,占销售收入的35%左右,总体费用占到开发成本的15%-20%。以费挤税、费大于税现象导致了房地产的高成本和高价格,严重扭曲了房地产的真实价值,直接加重了购买者的负担。

三、房地产税收政策调整建议

1. 加快推进物业税

让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用,应该增加房地产保有环节的税种。目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节,保有环节的税种缺失。应该逐步完善出台物业税的技术条件,有步骤地出台物业税。现行的房产税和城镇土地使用税既不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值,也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入,不能充分发挥其经济调节作用。因此,适时开征物业税已成各方共识并试点推行。

中国物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城镇土地使用税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是,科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本水平。

2. 优化房地产税制结构

从完善房地产税制结构的目标出发,一方面,应在房地产市场的开发、交易和保有三个环节都征税,体现全面调节原则;另一方面,三个环节的税收要合理搭配,并借鉴外国的税费体系经验,加大保有环节的税收比重,体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的,因为保有环节是房地产的最终环节,能充分体现房地产的市场价值。

对于我国现行的税费体系状况,首先,应取消现行不合理、不合法的收费,包括大部分管理性收费和政府性基金;其次,应规范合理性收费,将不体现政府行为的提供产品和实施服务的收费转为经营性收费,对经营性的收费按照“受益者付费”的原则,由受益人自由选择;第三,应将一部分具有税收性质的收费改为税收,扩大税收调节的范围,从而增强税收的调控能力。政府应把重点放在取消或减轻房地产开发过程中的不合理收费上,达到清费减税,减轻开发时的行政性收费的目的,这也是目前房地产调控的一个重要方面。

总之,税收政策不仅是国际上房地产市场调控的重要手段,在我国以往对房地产的调控中也发挥了重要作用。在国外很多国家,物业税的实施有效抑制了炒房,并为地方政府提供了稳定的财政来源。在我国,个人住房转让营业税等税收政策的调整,已经作为信号在引导市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。事实证明,合理利用税收杠杆的确可以在房地产调控中收到良好效果。中央2010年财政预算报告中明确提出将完善房产税。由此看出,作为宏观调控的重要手段,税收政策将更大限度地运用到房地产调控中,为房地产市场健康发展和房价回归合理创造条件。

摘要：房地产是国民经济的重要支柱产业,其发展关系国计民生。现行房地产税收政策中存在各环节税负分布不合理,计税依据不合理,税、费分配不合理问题,对房地产业发展较大影响。国家应出台相应解决办法,充分发挥税收的杠杆效应,在税收政策上应以符合市场规律、可灵活运用的税收政策促进房地产业的健康发展,为建设和谐社会创造条件,使房地产市场体制更加完善。

关键词：房地产业,税收政策,问题及对策

参考文献

[1]葛星星.有关我国现行房地产税收制度改革的思考[J].集体经济,2010(3):102-103

[2]新华时评:税收杠杆应发挥更大作用[EB/OL].新华网,http://news.xinhuanet.com/fortune/2010-04/02/c_1214270.htm?finance.

陈淮:房地产调控政策不会放松 第11篇

10月27日，全国人大常委会`财经委副主任委员吴晓灵在审议保障房建设和管理工作情况报告时指出，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应调整过于严厉的限购政策。对此住房和城乡建设部部长姜伟新回应称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。

此言一出，市场各方对于房地产调控或放松、限购政策年底或将退出的揣测四起。

对此，住建部政策研究中心主任陈淮10月31日在接受《投资者报》记者采访时强调，房地产调控政策不会放松，市场上的各种揣测毫无根据，都是瞎猜。“房地产调控有所松动，我是没有看出来任何一点迹象。”他说。

11月2日，陈淮在出席“2011保定房地产高峰论坛”时也再次重申了这个观点。“国家会不会放松（房地产调控）政策？我现在就可以毫不含糊地说一句，政策的选择有一条，没打算要所有的开发商都活下去。”

微调预调不是针对房地产

从最高决策层的表态来看，楼市调控确实尚无松动的迹象。在10月29日的国务院常务会议上，其表述是坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。

不过，该次会议同时还有一个声音，即切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，适时适度进行预调微调。正是这个“预调”、“微调”，再加上此前人大财经委副主任与住建部部长关于限购的一番辩论，令市场产生了地产调控将会有所松动的猜想。

在陈淮看来，在房地产调控上，坚定不移、严格、巩固这些措辞，都表明了房地产调控的政策基调。

他认为，宏观政策的微调、预调，主要是解决“一大一小”两头的问题，即大型建设和小企业的问题，主要体現在财税政策、货币政策的帮扶上。“像最近关于铁路建设、小企业融资，国家都出台了不少措施，其实就是在原先偏紧的宏观调控政策上进行微调、预调，早就在进行了。”

今年7月温州动车事故发生后，信任危机使得铁道部债券一度成为债券市场上的“瘟疫”。8月8日，铁道部发行了甬温线动车事故后首只债券，90天期超短期融资券，招标结果显示，该期超短融发行利率达到5.55%，较铁道部2月份发行的同期限超短融利率高出163个基点。由于担心投资者不买账，原定于9月26日发行的200亿债券甚至两度推迟。

最后还是国家挥动了“政策手”。10月10日，财政部、国税总局下发通知，对铁路建设债券取得的利息收入，减半征收企业所得税，力挺铁道债券；10月12日，国家发改委下发文件，首次明确中国铁路建设债券为政府支持债券。

政策力挺之下，效果立竿见影。铁道部10月12日发行的200亿铁路建设债券，7年期品种招标利率为5.59%，20年期招标利率为6%，低于二级市场利率约40个基点；10月26日发行的第二期铁路建设债券，其中7年期品种的中标利率为4.93%，认购倍数高达16.8倍。税收优惠政策助其降低十几亿融资成本。

今年以来，所谓稳健的货币政策实质上偏紧。陈淮表示，决策层现在强调宏观调控“适时适度进行预调微调”，其实是针对类似大型建设需要及中小企业融资困难的，现在偏偏有人把其一下子就联想到房地产上，显然是误读。

限购暂不会取消

在陈淮看来，房地产调控不会松动。在接受《投资者报》记者采访时，他一再强调，“媒体片面引用个别人的言论，臆测房地产调控有所松动的报道，都是很不负责任的。”

然而，住建部长一番“限购是不得已而采取的办法”的言论，自然容易引发他想。国都证券新近发布的一份研报就认为，限购取消不可能短期实现，但政策或适度宽松。其理由是：占地方已实现财力近30%的土地收入的大幅减少将对地方基础设施建设、保障房建设产生影响。在地方债务已经高企的情况下，对增收的渴望促使地方与中央的博弈将持续进行。他们预期在现有限购基础上适度放松相应条款是更可能的方式。

陈淮认为，最近的国务院常务会议再次指出，继续严格执行政策，其表述已经相当明确，至少目前还没有丝毫房地产调控放松的迹象。

作为房地产调控风向标的限购政策，会否松动是近期最大的争议焦点。尽管吴晓灵在人大会议上猛烈抨击，但陈表示，这仅是她个人观点，不能当成政策风向。陈所在的政策研究中心，主要职能就是为住建部提供决策咨询和政策建议，而规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场是住建部的主要职责之一。

此前，贵阳、青岛、长春、厦门、石家庄等少数城市在年初出台限购文件时，曾明确暂定执行期限至今年12月31日，而这几个城市到时候是否退出限购备受关注。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林10月31日明确表示，年底限购到期的几个城市会将此政策顺延。

如陈淮所言，房地产调控不会放松，限购也暂难退出。最近楼市限购的珠海信号，似乎足以说明。就在全国楼市房价纷纷告跌的时候，日前珠海却突然宣布11月1日开始实行限购加限价。有数据显示，珠海今年前10个月土地出让收入不到100亿元（去年超过200亿元）。

探析房地产税收政策 第12篇

一、现行房地产税收政策概述

房地产市场体系包括开发、交易和保有等3个环节, 下面将从这3个环节对我国的现行房地产税收政策进行逐一分析。

1. 生产开发 (取得) 阶段的房地产税收政策。

房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过转让方式取得的土地, 房地产企业需要支付土地出让金 (即4070年的土地使用费用, 或称其为地租) 等费用和土地进行交易应缴纳的契税、印花税;对于通过转让方式取得的土地, 则需支付地价款 (已包括土地出让金) 和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。如果是拆迁项目, 房地产企业要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地, 要缴纳耕地占用税。在开发过程中, 要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用, 据估算, 这些政府收费占到了商品房销售价格的20%左右。开发期间, 由施工企业缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税, 这些税种除企业所得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里, 作为房地产企业的开发成本。另外, 房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。

2. 转让处置 (流转) 阶段的房地产税收政策。

在商品房的销售过程中, 房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税, 但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。若购房者将自己的商品房再转让出去, 则在二手房转让过程中, 政府通过征收营业税、所得税、土地增值税的方式优化资源配置、缩小贫富差距, 同时得到一部分财政收入。

3. 保有使用阶段的房地产税收政策。

开发企业如果将商品房留作自用, 或者购房者买到商品房之后用于经营, 需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税, 但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。但如果房屋空置不用, 则不需要缴纳任何税收。也就是说, 在我国, 购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化, 在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。

二、我国房地产业税收政策中存在的主要问题

现行的许多税收政策已不能与房地产行业的发展现状相适应, 调节功能相对弱化, 在某些方面影响甚至阻碍了房地产行业的发展[2]。具体来说, 目前我国房地产行业税收政策中存在的主要问题有:

1. 各经营环节税负分布不合理。

在房地产市场的开发、保有和转让三个阶段 (环节) 设置有不同的税种, 具体见下页表所示。

从下页表中我们可以直观地看出, 我国房地产税收集中在建设的增量方面, 即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种, 而在房地产保有期间设计的税种非常少, 房地产存量税源没有得到充分利用, 最缺失的是税收对存量的调节, 且免税范围极大。房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%~2%左右, 而房地产流转税类的近10个税种是对房地产交易过程 (房地产所得和转移) 征收的, 这些税种的税率设计虽各不相同, 但却造成了房地产交易过程整体税率过高, 交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右[3]。这种“重流转、轻保有”的房地产税收政策设计, 势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本, 最终反映到住房价格上, 提高了居民购房的门槛, 造成商品房的积压和空置。

2. 税费体系混乱, 税轻费重。

虽然根据国际惯例, 对房地产行业实行的某些收费是十分必要的, 但我国现行的税费体系中存在着税费混乱、收费项目多等不规范现象, 使得费明显重于税。目前, 我国有关房地产方面的收费少则几十种, 多则上百种。如地方政府在房地产开发过程中所征收的费用, 除了土地出让金和市政配套费外, 还要收蓝图审查费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、环保评估费、室内空气检测费等。更有甚者, 有的地方还收取政府价格调整基金、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等, 涉及超过20个部门, 这些成本约占房价的15%~20%[4]。据有关资料显示, 目前涉及房地产开发建设和销售全过程的十几种税大约占建设成本的9%, 而各类规费却占到了41%。如下图所示:

房地产行业税费体系的这种失衡状况将产生许多不良的影响:一是过多的收费大大抬高了房价, 从而抑制了居民购房的积极性;二是过高的收费比重, 将减小税收变动对房价的影响幅度, 最终将降低政府税收政策的敏感性;三是收费的泛滥还将为腐败提供适宜发展的温床。

3. 预收账款纳税时间的确认及会计处理不当。

现行《营业税暂行条例实施细则》规定, 纳税人转让土地使用权或者销售不动产, 采用预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这一规定的初衷是为了方便税务机关的征收管理, 保证税款的及时入库。但与其他销售行为相比, 预收款方式只是暂时取得了款项, 并没有发生所有权的转移, 因此在此状态下征税缺少理论依据。更重要的是这种征收方式会减少房地产开发商手中的开发资金, 使得本来就资金紧张的房地产开发企业雪上加霜, 从而将在一定程度上延缓房地产产品的开发进度。

另外, 根据《关于营业税会计处理的规定》的第二条规定, 企业按营业额的规定税率, 计算应纳的营业税, 应借记“经营税金及附加”科目, 贷记“应交税金应交营业税”科目;上交营业税时, 应借记“应交税金应交营业税”科目, 贷记“银行存款”科目, 而对房地产开发企业按预收账款申报纳税的会计处理却未有提及。因为无明文规定, 房地产开发企业在按预收账款申报纳税时就往往只能按以上办法进行会计处理, 即:

在收到预收款时作会计分录:借:银行存款贷:预收账款借:经营税金及附加贷:应交税金营业税而在申报纳税时作会计分录:借:应交税金营业税贷:银行存款

以上会计处理对营业税虽没有影响, 但不符合收入与成本、费用的配比原则。这是因为在预收账款还没有转作收入时, 按预收账款缴纳的营业税已作为成本项目计入“营业税金及附加”科目, 使企业多计费用, 少计利润, 进而少缴了企业所得税。如果再加上因房地产开发企业生产周期长, 很多工程要跨年度进行, 而使得预收账款转作收入的时间间隔也相应增长的实际情况, 这一问题将更为突出。

4. 房地产税收优惠政策导向性不强。

房地产业的税收优惠政策由于以下几个方面问题的存在, 其应有的调节导向性被严重削弱。第一, 优惠政策的制定缺乏系统性和规范性。由于我国房地产行业起步较晚, 政府对其还缺乏一定的预期, 只能在问题出现时才制定相应的政策加以调节, 从而不可避免地造成了政策的随意性。同时, 由于房地产品本身具有区域性的特点, 各地区要根据中央的原则性规定, 制定本地区的实施细则, 在这一过程中又会产生政策制定中的偏差;第二, 优惠范围优待扩大和调整。大部分优惠政策是针对存量房地产提出的, 忽视了对新增房地产品的品种结构、建筑区域、使用建材等的引导。第三, 实施税收优惠的税种较少, 优惠方式单一。与房地产行业有关的税种共有十几项, 而实施优惠政策的只限于与之相关的契税、营业税等少量具有流转税性质的税种, 且主要集中在房地产品的转让环节, 实行优惠的税种主要是优惠的方式主要是直接的降低税率, 这将不利于税收优惠的政策效应的充分发挥。第四, 优惠标准较为模糊。在我国房产被分为经济适用房、商品房、高档住宅、别墅等几个类型, 它们是确定是否给予税收优惠的重要标准。但由于各地的实际情况不同, 在确定具体标准是时, 随意性较大, 从而给政府的“寻租”行为提供了条件, 也影响了现有税收优惠政策的实施效果。

三、完善税收政策促进房地产行业发展的构想

随着经济全球化步伐的加快, 尤其是我国加入WTO后, 我国的税收政策与国际接轨是一个必然的趋势。这就需要我们在借鉴各国先进经验的基础上, 对现有的房地产行业的税收政策中存在的问题进行改革与完善。

1. 重新调整各环节的税负水平。

一方面, 可通过直接降低开发和转让环节的总负担率来实现;另一方面, 可通过减少开发及转让环节的税种来简化税制、方便征缴, 进而降低该环节的税收成本。具体可以在以下几个方面着手: (1) 降低取得及流转环节税负水平。针对房地产开发费用负担过重的问题, 需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整, 即能达到调整税负分布的目的。如由于将大市政费、小区建设配套费等城市基础设施建设配套建设费的使用受益者是全体居民, 而在开发环节征收就显得不太合理, 因此, 应将其改在房地产保有环节征收, 使所有享有者都支付费用。这一方面符合“谁收益, 谁交费”的原则, 另一方面, 也实现了税费负担在保有和开发、转让环节的重新分布。此外, 既然征收土地出让金, 就可以完全取消耕地占用税等, 进而降低该环节的税收成本。 (2) 重新设计合理的保有环节税收。房地产保有税类可以设置以下税种:一是不动产税。鉴于在评估过程中很难区分房屋与土地各自的价格和简化征纳手续、降低征纳双方的税收成本的考虑, 将房产税和城镇土地使用税合并为不动产税, 并且主要在房地产保有阶段征收;二是土地闲置税。即以闲置未用的土地为课税对象, 对空地的实际持有人征收;三是定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2. 界清税费, 严格控制房地产行业的收费规模。

应改革现行行政事业性收费体制, 根据市场经济要求科学地确定税费体系, 界定租、税、费的内涵, 建立合理的租、税、费体系, 通过清费改税, 减轻企业负担, 扩大税收规模。具体思路如下: (1) 加快税费调整, 改变税费体系混乱的局面。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目, 对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留, 实行基金化管理。取消属于管理性和建设性的不合理的行政事业性收费项目, 将一部分收费改为征税, 扩大税基, 减少重复征收现象, 并由税务机关统一征收, 形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制, 加大政策的透明度, 简化办事程序, 提高办事效率; (2) 规范政府行政管理机关的收费行为。实行收费定期向社会公布制度, 以接受民主监督。同时规定凡未经公布的收费项目和收费标准, 开发企业有权抵制和向有关部门举报, 并不得计入房地产品的建设成本。另外, 应加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制, 从根本上避免政府部门通过对下属机构实施强制服务而变相收费。

3. 调整预收账款的纳税时间, 统一会计处理方法。

营业税中关于预收账款纳税时间的规定, 无论是在理论上, 还是在实践中都存在着不合理之处。针对预收账款在房地产开发过程中的重要性, 建议将现有纳税时间的规定做如下调整:在房地产产品未完工之前, 每月月末房地产开发企业应根据本月发生的预收账款计算应纳营业税, 并将这一数额向税务机关申报, 但不必缴纳税款, 待房地产品完工、交付使用时, 再统一汇算清缴。这样, 一方面可以防止房地产开放企业隐瞒最终营业收入、逃避税收, 有利于税务部门的年度税收预测和纳税监督, 另一方面, 还可以为房地产开发企业减轻因开发资金短缺而带来的压力。

在会计处理上, 则可参照因时间性差异所形成的所得税的递延核算方法, 具体的说:房地产开发企业应在月末根据当月收到的预收账款, 按规定的税率计算出应交的营业税, 并作如下会计分录:

借:递延税款营业税贷:应交税金营业税

这一方面可以准确地反映房地产开发企业按税法规定应缴纳的税金, 另一方面, 也避免了因直接将应交营业税作为成本, 计入“经营税金及附加”而导致应纳所得税的减少。

待房地产品完工, 对应纳营业税进行汇算清缴时, 则作如下会计分录:

借:应交税金营业税贷:银行存款

待将预收账款确认收入时, 则作如下会计分录:

借:经营税金及附加贷:递延税款营业税

4. 完善房地产行业的税收优惠政策。

思路如下: (1) 制定完善的税收优惠目标。应将解决房地产品结构不合理问题作为一个主要目标。继续保持和进一步加大开发经济适用房等社会急需房地产品的优惠力度, 而对开发高档住宅或别墅等社会上过剩房地产品的项目应在一定程度加重其税收负担, 以限制其超期发展。同时, 应对房地产市场的发展趋势做出科学的预测, 在税收优惠政策中加以体现。例如, 随着我国人口老龄化问题日益严重, 市场对老年公寓的需求必将增加, 这就需要给开发老年公寓的企业以税收优惠待遇, 以鼓励其开发。另外, 对实现可持续发展和落实科学发展观的战略目标, 在税收优惠政策的政策目标中也应有所体现, 应鼓励环保、节能型住宅的建设, 对与其相关的经营项目也应给予优惠待遇。 (2) 进一步完善房地产行业的税收优惠政策。应继续坚持对存量房地产品在销售、租赁环节的税收优惠政策, 以活跃存量房地产市场, 进而减少存量房地产品的空置率。而在新增房地产品的开发上应注意对其加以引导, 以保证增量房地产品结构的合理性; (3) 进一步明确优惠标准, 增强透明度。国家应对全国的房地产市场进行一次全面的调查, 并根据实际情况确定经济适用房、高档住宅、别墅的划分标准。地方政府在这一基础下, 根据本地区的实际情况, 在合理的幅度内对有关标准再进行调整, 并公布最终结果。

摘要：近年来, 我国房地产价格呈过快增长态势, 房地产税收政策是主要促成因素之一。从现行房地产税收政策出发, 揭示了其存在着各经营环节税负分布不合理, 税费体系混乱、税轻费重, 预收账款纳税时间的确认及会计处理不当, 以及房地产税收优惠政策导向性不强等4个方面的问题, 提出了重新调整各环节的税负水平, 界清税费、严格控制房地产行业的收费规模, 调整预收账款的纳税时间、统一会计处理方法和完善房地产行业的税收优惠政策等对策性建议。

关键词：房地产,税收,税收政策

参考文献

[1]夏宝辉.税收政策对我国房地产市场的影响研究[J].辽宁行政学院学报, 2008, (2) :25-26.

[2]李鑫.促进我国房地产行业发展的税收政策研究[D].东北财经大学硕士学位论文, 2003.12.

[3]邓良武.对房地产税收政策思考[EB/OL].达州市地税局网, http://www.scdz-l-tax.gov.cn/zhishufenju/ShowArticle.asp?ArticleID=2158