棚户区可行性研究报告（精选6篇）
棚户区可行性研究报告 第1篇
政府和社会资本合作模式（PPP）-棚户区改造工程项目可行性研究报告
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司 PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间形成一种伙伴式的合作关系，政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。企业与地方政府确立政府和社会资本（PPP）合作模式，以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则，把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入项目的协作开发和建设运营之中。
在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护服务等方面，企业与地方政府进行全面合作，共同决策、共同推进。双方紧密协作，优势互补，创造出“1+1>2”的效果。
PPP项目协议
第一章 总 论
1.1棚户区改造工程项目概况 1.1.1棚户区改造工程项目名称 1.1.2建设性质
1.1.3棚户区改造工程项目建设单位 1.1.4棚户区改造工程项目建设地点 1.2建设规模与内容
1.3 棚户区改造工程项目运作模式 1.3.1运作方式 1.3.2模式内容 1.3.3全生命周期成本
1.4棚户区改造工程项目投资估算与资金筹措 1.4.1棚户区改造工程项目建设总投资 1.4.2资金筹措 1.5编制依据
1.6棚户区改造工程项目综合评价 1.7主要技术经济指标表
第二章 棚户区改造工程项目建设背景和必要性 2.1项目建设背景
2.1.1我国棚户区改造工程的发展背景 2.1.2棚户区改造工程项目提出背景
2.1.3棚户区改造工程项目采用PPP模式建设背景 2.2棚户区改造工程项目建设的必要性 2.2.1是促进可持续发展，构建和谐社会的需要 2.2.2是新时期国家改革的需要 2.2.3是当地建设的重要内容 2.2.4是城市规划建设发展的需要 第三章 市场行业分析
3.1我国棚户区改造工程的现状及发展趋势 3.2国外棚户区改造工程行业状况及优秀模式 3.3棚户区改造工程市场需求分析 3.4棚户区改造工程项目市场分析 3.4.1棚户区改造工程开发的市场需求 3.4.2棚户区改造工程开发的意义 3.4.3棚户区改造工程项目市场定位 3.5棚户区改造工程项目服务规模与建设标准 第四章 建场条件及场址选择 4.1建设场址地理位置 4.1.1地理位置 4.1.2场址概述 4.2厂（场）址建设条件 4.2.1自然、气象条件 4.2.2地质条件 4.2.3通区位 4.2.4 给排水条件 4.2.5 电力供应条件 4.2.6通讯条件 第五章 总体规划方案
5.1棚户区改造工程项目规划理念 5.2 棚户区改造工程项目规划原则 5.3服务宗旨与目标 5.3.1服务宗旨 5.3.2建设要求 5.3.3建设目标 5.4总体规划要求 5.5场内外交通运输流量组 5.6场区竖向及总平面布置要求 5.6.1竖向布置 5.6.2总平面布置
5.7棚户区改造工程项目总体功能布局 第六章 棚户区改造工程项目建设方案 6.1工程建设规模 6.2建设内容 6.2.1内容概述 6.2.2具体建设内容 6.3结构设计 6.3.1基础 6.3.2墙体 6.3.3楼板及屋面 6.3.4内外部装修 6.4公用辅助工程 6.4.1场内道路 6.4.2景观与绿化 6.4.3监控、安全防范系统 6.4.4给排水工程 6.4.5供电工程 6.4.6弱电系统 6.4.7暖通工程
第七章 环境保护与安全卫生 7.1环境影响分析 7.1.1项目场址环境现状
7.1.2建设棚户区改造工程项目对生态的影响分析 7.1.3大气、水、声、固废环境影响分析 7.2 环保措施
7.2.1生态影响减缓措施 7.2.2其他环保措施 7.3劳动安全 7.3.1设计依据和原则 7.3.2不安全因素和职业危害分析 7.3.3设计中采用的主要防范措施
第八章 棚户区改造工程项目组织管理与运作方式 8.1组织机构 8.2组织管理 8.3劳动定员
第九章 棚户区改造工程项目管理与实施进度 9.1棚户区改造工程项目管理 9.2棚户区改造工程项目的监督和评价 9.3棚户区改造工程项目实施进度 第十章 节 能
10.1用能标准和节能规范 10.1.1编制依据 10.1.2能源消耗状况 10.2建筑节能目标 10.3建筑节能要求 10.4电气节能要求 10.5空调通风节能要求 10.6节水措施 第十一章 消防 11.1主要设计依据 11.2建筑消防 11.3火灾自动报警系统 第十二章 投资估算与资金筹措 12.1投资估算 12.1.1编制说明 12.1.2编制依据 12.1.3编制方法 12.1.4投资估算 12.2资金筹措 第十三章 财务评价 13.1财务评价
13.2基础数据及参数选取 13.3产品总成本及费用估算 13.4销售收入及利润估算 13.5财务分析
13.5.1财务盈利能力分析 13.5.2财务生存能力分析 13.6不确定性分析 13.6.1盈亏平衡分析
13.6.2敏感性分析 13.7财务评价结论
第十四章 棚户区改造工程项目物有所值分析 14.1 定量分析步骤 14.2 PSC值计算 14.2.1设定参照项目 14.2.2参数指标选择 14.2.3计算初始PSC值 14.2.4竞争性中立调整值 14.2.5风险承担成本 14.2.6折现率 14.2.7测算结果 14.3 PPP值计算 14.4 计算结果 14.5 物有所值评价结论 第十五章 社会影响分析 15.1 社会影响效果分析 15.2 社会适应性分析 15.3 社会风险分析 15.3.1风险定性分析 15.3.2风险防范措施
第十六章 棚户区改造工程项目风险和对策分析 16.1棚户区改造工程项目面临的主要风险 16.2风险分配 16.2.1风险分配原则 16.2.2风险分配基本框架 16.3 风险程度分析 16.4 风险防范措施
第十七章 棚户区改造工程项目结论与建议 17.1棚户区改造工程结论 17.2棚户区改造工程建议
附表：
1、棚户区改造工程项目主要经济性指标
2、棚户区改造工程项目投资估算表
3、棚户区改造工程项目营业收入、税金及附加估算表
4、棚户区改造工程项目总成本估算表
5、棚户区改造工程项目利润表
6、棚户区改造工程项目现金流量表
7、棚户区改造工程项目政府现金流量表
8、棚户区改造工程项目社会资本方现金流量表
9、棚户区改造工程项目PSC值测算分析表
10、棚户区改造工程项目敏感性分析表
棚户区可行性研究报告 第2篇
摘要
周边棚户区改造，在确保居民安置用地前提下，将剩余的土地用作建设用地，以土地收益和县政府政策扶持，作为筹措建设资金的渠道，切实安置好所在地居民，改善居民居住环境，提高居民生活质量。
周边棚户区改造是造福于民的一件大事，一件实事，其目的不完全为了获取经济利益，而是要将棚户区改善职工的居住困难，把建设成一个环境优美、功能齐全、品位较高的住宅小区，以改善居民的居住环境，提高居民的生活质量，提升城市品位。周边地区棚户区改造是一期系统工程，牵涉面广，需要广大居民群众的理解、参与、配合与支持。我相信在政府和广大群众的共同努力，我们一定能棚户区改造这件实事做实，好事做好，真正做到改造一片，繁荣一片，发展一片，实现经济社会协调发展。
关键词：棚户区;改造；居民
引言
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
2007年以来，我国保障性安居工程建设步入快车道，各级政府采取措施加大建设保障性安居工程建设力度。据住建部统计结果，2009年至2011年，全国开工建设保障性安居工程2118万套，其中城市棚户区等各类棚户区改造882万套，占41.6%。2011年，部分省市各类棚户区改造户数占保障性安居工程总数的比例更是高达60%以上。由此可见，棚户区改造在我国目前的住房保障体系中占据着较为重要的位置。
2012年9月25日，总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。
一、存在的问题
（一）土地政策难以落实到位。目前已实施改造的棚户区项目大部分采取市场化的运作方式，按照《土地管理法》等法律法规，用于商品房开发和其他经营性设施用地都应通过招标拍卖挂牌的方式取得。在棚户区改造初期，一些地方为了调动开发企业的积极性，对棚户区改造项目中的全部建设用地实行划拨供地，这一规定与《土地法》中有关划拨用地的规定明显不符。
（二）棚户区界定不清晰，政策利用扩大化。建设使用年限久、环境卫生脏乱差、基础设施配套不齐全等成为棚户区的明显特征，但到底什么样的区域能界定为棚户区，却缺乏一个统一的衡量标准。由于界定不清晰，棚户区政策利用有扩大化的趋势，凡是区域内有低矮平房，都可以套用棚户区改造政策，加之最近几年房地产市场的升温，更加剧了这一趋势。
（三）缺乏正面舆论导向，实施改造难度加大。拆迁难成为越来越普遍的问题，由此而产生的暴力强拆也屡见不鲜。原因有两种可能：一是补偿标准低，老百姓利益受到侵害；二是拆迁户要价过高，要求得不到满足。从各地出台的棚户区改造政策来看，地方政府普遍考虑了棚户区居民的实际情况，按照补偿方案都
能得到实惠，目前改造难度大的主要原因是拆迁户要价过高这一原因。之所以要价过高，一是老百姓实施改造的意愿不强烈，其本身拥有除棚户区之外的住房，不属于住房困难家庭；二是通过漫天要价，现实情况是越坚持、越敢要，得到的也越多。
二、改造的条件
当前，居民住宅安全隐患明显，脏、乱、差问题相当突出及现状已经新宁乡形象造成了较大影响，现住居民早就盼望对其整治改造，故整体改造势在必行。为了防患于未然，确保群众的生命财产安全，也为城市建设增光添彩。
（一）美化城市，挖潜增效的需要
该棚户地区臭水四溢，卫生条件很差，大部分均为砖混房和木棚结构，严重影响了此处的整体形象。若能对此进行整体开发，统一管理，必级极好地利用这里优越的地理交通优势，其经济效益也会翻数番，并能解决上千户的住房困难，将会产生很好的社会效益。
（二）改善居民生活环境，确保居住安全的需要
该处建筑由于是老式的砖混结构，且建筑时间早，房屋损毁严重，部分承重墙
体遭到严重的破坏，很难想象在现代化的省会城市中尚有如此破旧的危房存在，更为严重的是危及到在此处居住和从此路过的人们的生命安全，一旦发生意外，后果将难以想象。因此，对其拆除重建势在必行。
（三）政府政策措施，确保实施的法律法规保证
棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造，既使得原棚户区居民能享受到更好的公共服务，还可以缓解政府筹资压力，提高改造效率。
（四）房地产市场的景气，促进棚户区改造
最近几年是房地产业发展不平凡的一年，虽受世界经营危机的影响，房地产的开发建设受到了一定的冲击，然而随着现在城建水平的不断升级，城市的格局已基本形成，地域房产开发的空间会有扩大，房地产投资稳中有升，住宅一级市场快速发展，住宅二级市场稳步推进，房地产业连续几年的快速健康发展的局面，房地产业成了宁乡拉动国民经济持续增长改善居民住房条件的一个重要砝码。
（五）存在的各种挑战，实施过程中有待解决
客观上讲，实施棚户区改造的难度越来越大，主要原因是商业价值高、容易改造的已基本改造完毕，剩下的大多改造成本高。看来，棚户区改造存在的突出问题包括：一是征地拆迁工作难度大，供地计划落实受到影响，一些纳入计划的棚户区改造项目无法按期实施；不少地方改造建设资金筹措压力较大，尤其配套设施建设资金难以落实，影响到已建成棚户区安置住房的交付使用；少数项目存在质量问题，包括参建单位质量责任不落实，部分构件的尺寸偏差较大，存在一些质量通病等。虽然难度大，但要下决心深入推进，因为这是群众的热切期盼，也有利于提升城市品质、增强城市发展活力。
三、现有的条件
（一）区位优势、政策优势突出
该项目拆迁，是在城乡结合部位，符合城市用地整体规划和功能分区详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城市品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值。
（二）地理条件优势显著
根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。
（三）外部设施及环境优势独特
项目建设场地位于交通便利地段，短长途汽车从附近的国道上经过，材料运输及施工车辆进出方便，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处，该地居住人口众多，并有一所小学和一所大学，人口流动大，改造后经济效益和社会效益明显。
四、改造备选方案
方案1 该地地处人口流动量大的学校和老街区，可将周边的棚户区进行先大规模的拆迁，并将这些棚户区居民迁至其他地区的建设的保障房安居后，再统一进行建设，兴建一些商业用的门面等建筑，再完善相应的基础设施工程，提升该地块的商业价值，提高当地经济发展水平，提升居民消费水平。该方案缺点：居民可能不想离开原居住地，而不配合拆迁工作；拆迁费用较高；工期长，见效慢；优点：
能增加就业，能提高当地收入和消费水平。
方案2 该地地处国道和一条支公路的交叉地区，支公路里面出产煤矿，烟尘较大，地处大学边上，改造工程不易实施，拆迁不便。因此，在安置好了棚户区的居民前提下，可采取小规模的拆迁方式，派拆迁队通过人工拆迁的，减小拆迁带来的影响。拆迁后，不再和较少兴建建筑，而对公路周边进行环保工程建设和基础设施的建设，达到改善地区环境质量和提高宜居程度的目的，从而真正改善以前棚户区环境脏乱差的情况。该方案缺点：也会出现拆迁出现拆迁受到棚户区居民的阻碍；不能带来较大的经济效应。优点：美化周边环境，提高居住条件；降低各种污染；基础设施以前，方便人们生活。
方案3 为了优化该地区的整体的建设规划，政府统一安排大规模的拆迁工程，并重新规划老棚户区居民的居住区位，对该地区的所有道路，基础设施，商业地区进行彻底的整改，让商业区和居住区相宜，完工后要达到，人人都房住，住房有保障，生活便利，生活环境得到大大改善。该方案的缺点：改造工程要投入大量人
力物力财力，费用大。优点：能起到彻底改变现状的作用，是一劳永逸的；能极大改善居住条件。
五、最优实施方案
首先对该地区的棚户区情况进行全面完整调查，重点调查周围棚户区地形情况，棚户区与其他区位的构成。对棚户区居民采取合适的方法进行调查，了解他们对改造的看法和建议，给他们说明棚户区改造政策及措施，并说明改造后的情况，并对他们详细说明改造的补贴优惠政策，促使他们配合拆迁工作。后根据收集来的详细资料，开始进行拆迁前期的准备工作，制定改造方案。方案出来后组织讨论，完善不足和疏忽的地方，重点安排好棚户区居民的安置，具体情况具体分析，制定一个他们都能满意的方案出来，然后对确定后的方案，进行及时的公布，让人们能及时了解，配合改造工作。之后联系有关拆迁工作的各个方面，进行拆迁实施的前期准备工作，让拆迁工作协调一致，有条不紊的进行。然后进行商业化运作，组织拆迁。
六、具体对策措施
1.加强组织领导。针对棚户区的改造工作进行良好的组织领导，可以成立一个棚户区改造工作的领导小组，领导小组有棚户区代表，政府相关部门领导，学校领导等各个方面的人员组成。并设置专门部门进行改造前的调研工作，收集相关资料供领导小组进行讨论分析，做决定。
2.做好相关的宣传工作。要充分利用好媒体的宣传作用，通过电视，网络，广播的方式及发放传单，张贴告示的方式，宣传棚户区改造的重要决定和重要作用，以及改造的优惠政策，宣传政府改造的具体方案和举措，是广大群众能够参与到棚户区的改造工作中来，促进改造工作的进行。在改造前，还要做好棚户区改造的拆迁动员大会，对受拆迁居民阐明拆迁改造的规划、目的、意义、优惠政策等，对他们的一些传统事想观念进行正确的引导，促进拆迁工作的进行。
3.真正搞好调查工作。对周围的棚户区地区一定要做好细致入微的调查摸底工作，棚户区的改造也需要市场的介入，不能全权由政府负责，二者要协调一致。在改造过程中要阳光操作，依法运作，确保拆迁户准备拆迁，让居民住得上放心房。
4.充分维护被拆迁人的合法利益。棚户区的改造涉及最大的人就是被拆迁户，被拆迁户问题的解决得越好，拆迁改造也越成功。在具体的实施过程中，政府会遇到各种各样的问题，这时就压充分发挥改造工程要密切联系群众，从群众中来到群众中去的理念，积极做好拆迁户的思想工作，积极帮助和解决他们的租房和住房，未来生活等各种实际问题。并对他们给予一定的补偿措施。
5.改造要对方结合，综合开发。棚户区的改造要和周边的廉租房、经济适用房、商业用地、工业用地、绿化用地结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象，充分调动各方面积极性，鼓励综合性开发。
6.改造要因地制宜。坚持“以人为本”原则，在维护拆迁户利益的前提下做好拆迁工作，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将棚户区改造成房屋质量好、基础功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新城市居住区。各种基础设施建设要同步进行，即改造一完成人民就能入住新居，让改造结果能做到让大多数人们满意。
7.对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。要完善棚户区改造后的公共服务功能。
8.四严格建设程序，确保工程质量。未经批准，任何单位和个人不得擅自变更建设地点、扩大或缩小建设规模，变更或调整建设内容。要严格实行项目法人责任制、招投标制，工程建设监理制、合同制等项制度。确保棚户区改造工程改造质量，满足居民入住使用基本功能要求，把棚户区改造工程建设成经得起时间的考验，让群众满意的精品工程。
棚户区与棚户区改造问题研究 第3篇
一、棚户区的由来与棚户区改造的历史回顾
我国的“棚户区”与国外的“贫民窟”相近, 但又不同于国外的贫民窟。国外的贫民窟多是进城农民在城市郊区或道路两旁搭建起来的简易住房组成的社区群落, 因为这些国家不仅没有严格的户籍制度限制农民进城, 也不禁止进城农民在城市中心以外的其他地方建房搭屋。我国却不同, 不仅有着严格的户籍管理制度, 而且也不准许进城农民建房造屋, 即使在城市郊区也是不被允许的。因此, 与国外的贫民窟主要是进城农民聚居的社区群落有所不同, 棚户区是中国社会经济发展过程中的历史产物。
(一) 棚户区的由来
最早的棚户区是帝国主义侵华进行经济掠夺时搭建的供劳工居住的劳工房。人们现在所能见到的那时留下的棚户区, 多是在一些矿区, 供当时从事采掘的劳工居住的社区群落, 而且这些人的后代目前有许多仍居住在那里。其实, 旧中国像这种供劳工居住的棚户区不仅在矿区有, 住在棚户区的也不仅是那些从事采掘的劳工及其家属, 许多大城市里都有这种棚户区, 住在这些都市棚户区里的基本上都是当时中国最早的产业工人或城市贫民。譬如, 大连的“红房子”就是解放前那些“闯关东”来大连从事码头搬运的劳工们居住的棚户区。不仅是红房子, 那时大连的香炉礁、石道街等地, 也都是产业工人或城市贫民聚居的棚户区。解放前, 上海的苏州河沿岸也有许多这样的棚户区, 住在那里的多是一些从农村来的纺织女工。
解放后, 由于在相当一段时间里, 受以阶级斗争为纲的政治路线的影响和长期实行“先生产后生活”的原则, 不但原有的一些棚户区未能及时得到整治和改造, 而且还在一些厂区和矿区周边陆续建设了一大批过渡性的简易房。这些简易房的居住条件原本就很差, 在历经半个世纪的风雨后已经破烂不堪, 也成了我们今天所说的棚户区。
无论是那些解放前就已经存在的棚户区, 还是解放后集中连片搭建起的简易房形成的棚户区, 随着住在这里的家庭和人口的不断增加, 人们又在原有的基础上搭建起一些新的简易房。因为当时政府把主要力量用于经济建设, 无力帮助棚户区居民解决住房问题, 只好在政策上网开一面, 一段时间曾允许在棚户区搭建房屋。上世纪80年代在大连, 不仅允许单位或集体“临时建房”, 还曾出台过个人可以“贴公房建住房”的政策, 由此也曾带来了一些私盖滥建的现象。但在当时来讲, 这确是一种无奈之举, 而且这也曾在一定程度上解决了部分家庭的住房困难。
综合上述情况可以看出, 我国目前棚户区内的住房主要有三种类型:一是解放前遗留下来的劳工房或工人、贫民搭建的贫民屋, 但解放前那种窝棚式的住房在今天的棚户区里已经不存在了;二是解放后在一些厂区或矿区、林区、垦区周边搭建的简易房;三是居住在上述两类棚户区内的居民有些是政策允许、有些是未经允许自行搭建的临时住房。这些棚户区内的住房主要有三个方面的特征:一是抗灾性差, 难以抗御地震、洪涝、火灾等灾害, 个别处于矿区塌陷区的棚户区甚至随时都有墙塌屋陷的危险;二是结构简陋老化, 功能设施不完善, 采光通风差, 缺少独立的厨房和卫生间, 无上下水和集中供气供热等设施;三是居住环境差, 居住面积和环境空间狭小, 道路状况差, 绿化率低, 缺少公共活动场地和配套设施。可以说, 棚户区内的住房状况是目前中国城乡中最差的。
(二) 棚户区的改造历程
棚户区的改造实际上由来已久, 建国后一些经济条件较好的城市曾陆续对部分已经无法继续居住的棚户区进行过改造。譬如, 大连的“红房子”在改革开放以前就已经被拆迁。党的十一届三中全会后, 全党工作中心转移到了经济建设上来, 在解决好温饱的基础上包括住房在内的民生问题也受到了关注。为了得到更多住房建设用地, 从而加快解决百姓住房困难, 一些住房预留建设用地不足的城市, 在住房建设和开发过程中, 开始把目光投向旧城区或棚户区的改造。以大连市为例, 从1979-1990年, 全市共建成春柳、石道街、金南路、转山屯、香炉礁、椒房、孙家沟、台山、白云新村、英华街10个小区, 还对30多个旧区进行了改造。这10个小区和30多个旧区当中, 有许多在改造之前就是我们今天所说的棚户区。此后, 又经过上世纪90年代和本世纪初的城市建设和改造, 在大连市区范围内, 棚户区已经荡然无存。不仅大连, 在一些发展条件较好的城市, 经过改革开放30年来的发展和建设, 也基本上消灭了棚户区。
但是, 由于我国地域辽阔、各个城市之间的发展存在较大差距, 在一些经济发展相对落后的城市及边远矿区、垦区、林场等, 棚户区依旧存在。2004年12月, 时任辽宁省委书记的李克强同志到抚顺等地, 专门就加快棚户区搬迁改造、解决困难职工基本生活问题进行了调研。在此基础上, 2005年3月辽宁省专门出台了《全省城市集中连片棚户区改造实施方案》, 提出用2—3年时间完成806万平方米的棚户区改造任务, 让那些常年居住在棚户区的24万家庭的84万居民, 早日感受到乔迁新居的幸福。2005年5月, 国务院在大连召开了东北地区中央下放地方煤矿棚户区改造试点工作座谈会, 研究推进资源枯竭型城市棚户区改造的政策措施, 强调要统筹规划分步实施, 积极推进棚户区改造, 不断改善困难群众的生产生活条件。至此, 以地方煤矿和资源枯竭型城市为重点的全国范围的棚户区改造, 在中央的直接领导和组织下拉开了序幕。住房和城乡建设部的统计显示, 在这之后进行的大规模棚户区改造中, 改造了约5000万平方米棚户区, 有近1000万户住房困难家庭的住房条件得到了改善。
2008年美国次贷危机演化为全球金融危机, 为了应对国际金融危机对我国带来的负面影响, 我国政府出台了两年总投资达4万亿元的经济刺激方案, 并再次启动了“安居工程”。按有关部门规划, 城市和国有矿工棚户区改造, 成为这次保障性安居工程建设的重要内容。最初计划用3年时间, 解决240万户林区、垦区和煤矿棚户区居民的住房困难问题;用3-5年时间, 逐步完成城市和国有工矿棚户区的改造。而2009年12月14日国务院常务会议传递出的信息是, 决定用5年左右时间基本完成1000万户城市和国有工矿集中成片棚户区改造, 有条件的地方争取用3年时间基本完成。可以说, 这是中国历史上最大规模的一次棚户区改造工程, 也是一项最得民心的民生工程。
二、棚户区改造的几种模式
棚户区改造尽管由来已久, 但是大规模的棚户区改造还是始于2005年, 特别是2008年中央重新启动安居工程以来, 棚户区改造已经成为城市政府重要的民生工程、民心工程。由于全国各个城市的具体情况不同, 所以在具体实施和运作过程中又体现出一些不同的特点, 并形成了棚户区改造的不同模式。
(一) 推动资源枯竭型城市转型的阜新模式
阜新市全市棚户区面积为387万平方米, 其中5万平方米以上的集中连片棚户区283万平方米。棚户区户数占市区总户数的28.68%, 人口占市区总人口的28.98%, 居住在棚户区的居民绝大多数都是低收入困难人群, 低保户和低保边缘户高达75%。2005年, 阜新市被列入辽宁省棚户区改造计划的房屋建筑面积221万平方米, 涉及居民81820户、22.66万人, 到2006年底就已经有85%的拆迁户入住新居。回迁中, 阜新市按原面积每平方米120元结算结构差, 合理超面积部分按每平方米650元购买, 超过合理面积部分按每平方米1100元购买。从而使绝大多数居民经过棚户区改造后, 不但改善了居住环境和居住质量, 还拥有了价值数万元的房屋资产。
阜新市在于棚户区改造过程中, 还以土地置换为依托, 大力调整产业结构, 突出发展现代农业、现代服务业, 优化工业结构, 引进了双汇、伊利等农业产业化企业, 培育发展了资讯、旅游、社区服务等服务业, 扶持和发展了科技含量较高的电子化工等工业企业, 因地制宜发展了一些劳动密集型企业。阜新市的棚户区改造将资源枯竭型城市转型作为重要切入点, 为资源枯竭型城市转型探索了一条路子。
(二) 以健全住房保障为先导的长沙模式
2009年, 长沙市政府按照中央关于实施安居工程的精神做出决定, 计划用3年时间, 基本完成二环线以内约730万平方米的成片棚户区改造任务, 使目前住在这里的6万户、20万人口的居住和生活条件明显改善。并计划在2009年力争年内完成棚户区拆迁200万平方米, 完成安置棚户区拆迁户的6000户经济适用住房货币补贴发放和7000套廉租住房的建设任务。
与许多城市的棚户区改造不同, 长沙市是按照“一健”、“三改”, 即健全住房保障体系, 改革制度、改造房屋、改善环境的思路, 以住房保障制度改革为切入点来推进棚户区改造。2008年, 长沙市就推出了经济适用房货币补贴的改革尝试:向低收入无房户, 每户发给货币补贴8万元;低收入住房困难户每户5万元;对改制企业职工, 过去没有享受房改政策的, 每户增加补贴2万元。在未来3年的棚户区改造中长沙市决定:一方面, 通过廉租住房来安置那些符合享受住房保障条件的拆迁户;另一方面, 对所有棚户区的原住户将继续推行并不断完善经济适用房货币补贴的保障方式, 变以往的“补砖头”为“补人头”。
(三) 变商业开发为政府主导的哈尔滨模式
在一些大城市, 随着近些年土地价格的上升, 如果政府将棚户区的土地以商业开发的方式运作, 不但可以得到十分可观的土地出让金和税费收入, 又能省去许多麻烦。但是哈尔滨市政府却没有这样做, 他们认为, 这样一来棚户区居民得不到实惠不说, 还会加重他们的住房负担。于是便采取了变商业开发为政府主导的棚户区改造模式。
在政府主导下, 他们对棚户区改造进行了统筹规划, 并经过测算后宣布了拆迁政策:选择回迁安置的可以事先选好面积户型, 在拆迁面积以内的实行“拆一还一”, 一分钱不用掏;超出拆迁面积10平方米以内的, 只需支付1000元/平方米左右的建安成本;超出10平方米以上、20平方米以下的, 加付综合配套成本, 每平方米房价也不超过2000元。如果选择异地安置, 在拿补贴的同时, 还能以优惠价格购买其他地方的保障性住房。2008年全市实际筹集棚改资金16.51亿元, 而投入使用资金量达到17.63亿元。政府通过财政投入、招商引资和银行融资, 先后筹得资金25亿元, 这些资金到约定偿还期, 光是支付利息就需要2.12亿元。这就是说, 棚户区改造中政府不但不赚钱, 还要拿出一定的补贴。
自2008年开始, 哈尔滨市政府准备用3年时间完成全市530万平方米棚户区改造的计划。从已经完成和即将完成的棚户区改造情况看, 改造前居民户均住房建筑面积为48.3平方米, 人均仅为15.1平方米;改造后户均住房建筑面积将达到67.3平方米, 人均可以达到21.1平方米。
以上三种棚户区改造模式各有特点:阜新模式将棚户区改造与推动城市经济转型结合起来, 实际上是从更大的视角将棚户区改造与保障和改善民生统一了起来;长沙模式是在改革和健全住房保障制度的基础上得以展开的, 表明改造与改革是分不分开的, 只有通过体制、机制和制度的改革创新, 才能推进棚户区改造的顺利进行;哈尔滨模式充分显示出政府的作用, 棚户区改造原本就应当是政府实施的一项惠民工程, 政府不但不能从中渔利, 甚至还要从财政拿出钱来予以补贴。上述几种模式, 从不同角度为搞好棚户区改造提供了有益的借鉴。
三、搞好棚户区改造应把握的几个问题
棚户区居民多属城市低收入人群, 没有能力通过市场购买新居, 只有坚持走棚户区改造的道路才能从根本上使这部分人群摆脱住房困难的境地。中央要求力争在“十一五”期间取得重大进展, 全国基本完成集中连片的棚户区改造任务, 这表明棚户区改造已成为现阶段改善民生的一项非常紧迫的任务。要把这项造福于民的民生工程、民心工程建设好, 在实施过程中应把握好以下几个方面的问题:
(一) 坚持施惠于民
棚户区居民不仅大多属于城市低收入人群, 而且改革开放30年来他们的住房状况基本上没有得到改善。这次全国范围内大规模的棚户区改造, 实际上带有一定的“还账”性质, 就是要让这一部分人群也能与其他社会群体一样共享改革发展成果, 进一步体现社会公平。因此, 棚户区改造不仅要坚持政府主导, 同时还要坚持施惠于民。对改造难度大、不具备商业开发价值的棚户区, 应当比照经济适用住房建设的有关规定给予土地划拨等优惠, 并在建安费用方面予以资助。即使是具有商业开发价值的棚户区, 也要在政府的主导下, 首先解决好原居民的住房, 保证人民群众的利益不受损害。棚户区改造中, 与群众利益联系最直接的, 就是如何处理好历史遗留的产权问题。对已经取得房屋所有权证的房屋, 应在不低于1:1的基础上予以补偿;对未取得房屋所有权证, 但使用人能够证明房屋来源合法的, 应实事求是地给予核定产权;对由于历史原因造成的手续不全的房屋, 应根据实际情况做出拆迁户能够接受的处理。施惠于民, 不仅要让棚户区居民在住房上得实惠, 还要综合考虑到他们的就业以及生活方面的相关问题, 使其幸福指数得以全面提升。
(二) 改造改革并举
棚户区改造要与住房制度改革和住房保障制度的建设结合起来, 既要与前期改革和现行制度相衔接以充分体现社会公平, 同时又要着眼于未来的制度建设与创新。按照这一思路, 针对棚户区住户的不同情况, 做出相应的政策安排:一是对未按房改价购买公有住房的棚户区住户, 可以先按房改价购买后实行产权调换或货币补偿, 也可以在改造后按房改价购买原住房面积部分再适当找补结构差价。二是实际安置面积超出原有面积, 但在当地规定的最低安置标准内的部分, 应按经济适用住房价格或实际成本价购买, 超过部分则按照市场价购买。三是无力购买超出原住房面积部分的, 可以通过合同约定, 对原面积部分确认产权, 超出部分按成本租金或廉租住房租金水平建立租赁关系, 将来具备支付能力且愿意购买的, 允许其再购买租赁部分的住房。四是对无力购买安置住房的居民, 应允许其选择租赁方式安置, 将拆迁补偿安置款专项存储, 作为租赁期间的备付租金用于逐期支付房租, 也可以作为居民的租赁保证金以息补租。
(三) 严格拆迁管理
新一轮棚户区改造恰逢我国正处于应对国际金融危机、实施保增长的重要时期, 各个地方政府为了实现保增长的目标, 会将一些原本不属于棚户区的住宅区也划定为“棚户区”, 纳入拆迁改造范围。这样一来会造成一些对住房的被动需求, 当然也会拉动GDP的增长。但是必须看到, 拆迁改造对于经济社会的影响, 在许多时候都是双重的, 既有正面效应也有负面影响。如果拆迁改造规模过大, 还会带来资金面的紧张, 一旦开发改造项目的资金链断裂就又会形成一批烂尾楼。所以, 国家要严格规范棚户区改造的管理, 严格项目报批制度。拆迁改造还是一项极容易引发社会矛盾的工作, 尤其是在近年来各地因拆迁引发的社会矛盾甚至群体性事件的情况时有发生的情况下, 更需要做好耐心细致的群众工作。作为一项“民心工程”的棚户区改造, 如果人民群众不满意或是未能得到人民群众的理解, 就应该检讨拆迁补偿和安置等方面存在的问题, 耐心做好工作, 不宜进行强制拆迁。国家《物权法》等所有法律中, 都没有关于“强制拆迁”的规定, 然而有些行政性规定和地方性法规却与《物权法》相背, 做出了“强制拆迁”的硬性规定。但从其执行情况看, 效果并不好, 而且还会带来许多遗留问题。因此, 应将棚户区拆迁置于国家法律之下, 并严格依法管理。只有这样, 棚户区改造才能真正成为人民群众心目中的“民心工程”和“德政工程”。
(四) 加强工程监管
政府在棚户区改造中处于主导地位, 并不等于政府需要包办一切。不但具有商业开发价值的棚户区可以采取公开招标的方式, 就是不具有商业开发价值的也可以由政府做出整体规划再将工程发包出去。政府的责任首先是要做好棚户区改造的工程规划, 具体规划可以由设计部门来做, 但政府要对规划予以审定, 使规划做到科学合理。由于棚户区居民安置用房包含相当一部分政府优惠, 规划标准必须以小户型为主, 这就更需要提高住房户型和环境设计水平, 实现在较小户型面积内达到较高舒适度, 同时又要兼顾居民生活水平提高后的可改造性。在开发、设计、拆迁、施工、监理等各个环节, 应当尽可能地通过招标方式选择有实力的单位参与建设。特别是在近年建筑工程质量下降, “倒楼”、“歪楼”等事件不断见诸于媒体的情况下, 政府部门更应加强工程质量监督管理, 确保回迁安置房屋的建设质量, 防止因质量问题引发纠纷。要认真执行施工图设计文件审查和竣工验收备案制度, 通过组织巡查小组、建立工程质量评比和情况通报制度, 定期对棚户区改造项目工程质量情况进行督促检查, 及时查处和纠正检查中发现的问题, 严把工程质量关。为了做好棚户区改造的监管, 应当成立棚户区改造领导小组或各部门的联席会议制度, 在明确实施主体的基础上, 政府各有关部门统一思想、协调配合、形成合力, 共同推进棚户区改造。地方政府还可以将棚户区改造工作纳入政府目标考核的内容, 明确实施过程中的责任单位和责任人, 建立棚户区改造监察制度。
(五) 做好后期服务
棚户区可行性研究报告 第4篇
关键词：PPP融资模式；棚户区改造；必要性；可行性
中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1671-9255（2016）02-0052-03
棚户区改造涉及拆迁难度大、配套资金缺口大等诸多问题，是一项复杂的系统工程。我国传统融资方式如政府投资和银行贷款，在棚户区改造项目方面发挥了重要的作用，但由于棚户区数量越来越多、改造规模越来越大，传统融资方式已经捉襟见肘。因此，迫切需要政府转变观念，利用PPP融资模式有效解决当前棚户区改造项目融资困境。
一、 安徽省棚户区改造项目的现状
根据国务院2013年下发的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，棚户区概念应该包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区危房等四种类型。[1]其中，城市棚户区具体包括：集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村以及在城市规划区内的国有工矿棚户区。
近几年来，安徽省棚户区改造项目取得了一定成效。一是政府资金投入不断加大。2014年，安徽省一期棚改项目共获得中央、省级保障性安居工程专项补助资金约38亿元；2015年， 在省财政厅、省住建厅的努力下，全省取得中央及省级补助资金进一步扩大。二是改造任务进展顺利。截止到2015年6月底，省一期棚改项目棚改总任务量27.8929万套，已开工套数22.7463万套，开工率81.55%，工程进度进展顺利。
但是，影响棚户区改造项目的因素也越来越突出。首先，融资模式较为单一。安徽省棚户区改
造一期项目利用国家开发银行政策性贷款的形式来解决的融资需求，融资渠道和融资模式的选择较为单一，且国开行贷款支持力度有限，难以满足全省所有棚改项目的融资需求。
其次，棚户区后续改造项目资金缺口较大。根据安徽省棚改理事会对全省棚改融资需求的摸底调查，2015年新开工棚改项目中仍有380个有融资需求，项目总投资820亿元，资金缺口687亿元，缺口量很大。
二、PPP融资模式参与棚户区改造
项目的必要性和可行性
棚户区改造中引入PPP融资模式，既可以拓宽融资渠道，又可以增强棚改产品的有效供给，从而达到“调结构、补短板、惠民生”的目标。PPP融资模式，即“Public Pri-vate Partnership”，是指“公用事业民营化广泛采用的一种融资及管理机制，泛指为提供传统上由公共部门提供的项目或服务，公共部门和私人部门建立的一种伙伴关系。”[2]
（一）PPP融资模式参与棚户区改造项目的必要性
在棚户区改造项目中，采用PPP融资模式，是减轻财政负担，提高棚改项目建设的质量和管理水平，进一步拓宽融资渠道，促进棚改项目风险分担与转移的必然要求。
1.减轻财政负担，转变政府职能。近年来，中
央虽然不断加大对棚户区改造及配套基础设施的补助力度，各地政府也相应加大投入，但是对于大规模棚户区改造所需要的建设资金而言，仍然是杯水车薪。为解决这一问题，西方发达国家曾引入了BOT模式，这种模式虽然已经相对成熟，是应用最为广泛的融资模式，但其弊端也不可忽视。第一，从项目论证到开始合作，周期过长，前期费用过高，不能很好地发挥示范引领作用。第二，由于投资方和贷款人风险过大导致融资困难。第三，政府无法对项目进行适时监控，等等。而在PPP融资模式下，由民营企业负责项目融资，可以减少政府对棚户区改造的投入资金，转移、减轻政府的投资风险，民营企业的专业性保证了更好地为棚户区居民提供服务。政府还可以从日常事务中脱身出来，从棚户区改造服务的提供者变为一个监管者，从而保证棚户区改造的质量。
2.提高棚改项目建设的质量和管理水平。在棚改项目建设中，政府的优势在于能够从整体上把握棚改安置房建设的规模与布局，以政府财力对安置房的建设提供保障，对棚改项目实施整体的检查与监督，促进安置房的合理分配；劣势在于政府的管理体制不同于企业，政府的项目运营效率较低，容易产生资源浪费及效率低下等行为。而民营企业在项目建设与运营方面效率更高，管理技术和设计能力更强。民营企业的劣势在于单个民营企业的资金有限、资源整合能力较弱。因此，在棚改项目建设中引入PPP模式，能够充分发挥市场机制和政府部门的各自优势，推进公众部门和市场机制的合作共赢，提高棚改项目的管理水平和运营效率。
3.进一步拓宽融资渠道，促进棚改项目风险分担与转移。安徽省棚户区改造一期棚改项目融资主要通过国家开发银行专项贷款来解决，由市县平台公司委托省建投公司统一向国开行申请贷款专项用于各地棚户区改造项目。但是随着国发43号文的出台，在政府融资去平台化的不利形势下，采用传统融资模式来解决棚改融资问题已不可行，这就要求我们在做好国开行一期棚改项目贷款资金使用的基础上，紧盯国家和国开行棚改项目政策性融资的变化，利用与国开行建立的良好合作关系和全省各市县棚改统借统还的工作基础，积极采用PPP融资模式，进一步拓宽棚改项目融资渠道。PPP融资模式吸引了更多民营资本参与到棚户区改造项目中，既提高效率，促进棚改项目风险分担与转移，又能弥补现行项目融资模式的不足。
（二）PPP融资模式参与棚户区改造项目的可行性
PPP融资模式参与棚户区改造项目，吸引社会资本参与到棚户区改造项目，不仅必要，而且可行。
首先， PPP融资模式参与棚户区改造项目，有积极的政策导向支撑。在PPP模式中，政府部门和民营企业的互补性很强，民营企业在棚户区改造项目中提供公共服务，并不意味着可以替代政府部门的调控作用，国家的政策支持至关重要。2010年，国务院颁布的《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》为PPP模式在棚户区改造项目中的应用提供了政策支持。《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》明确规定，“鼓励支持引进社会资本参与棚户区改造”。中共中央十八届五中全会提出，“要完善政府投资体制，发挥好政府投资的引导作用和放大效应，完善政府和社会资本合作模式。要拓宽投资项目资金来源，充分挖掘社会资金潜力。”[3]这些规定，为棚户区改造项目建设广泛运用PPP融资模式提供了政策支持。
其次，PPP融资模式参与棚户区改造项目，有良好的运作基础和丰富的经验可遵循。实践证明，在棚户区改造项目中，PPP模式是一种“双赢”或“多赢”的机制，这方面成功的合作案例特别多。以河南省焦作市为例，该市自2010年引用PPP融资模式进行棚户区改造，政府只投入引导资金2.28亿元，就吸引社会资金20多亿元，真正发挥了政府财政资金“四两拨千斤”的乘数效应，解决了治理棚户区改造的资金瓶颈，同时也使参与的社会资本方获得了相应的投资回报。
再次，PPP融资模式参与棚户区改造项目，能获得稳定的投资回报。在棚户区改造项目建设中引入民营资本，可以拓宽民营资本的投资渠道，虽然棚改项目收益不高，但从中获得的收入具有很大的稳定性。另外政府为了吸引民间资本会从信贷、税收等政策上予以倾斜，给民营企业以更多的盈利空间和获得感。在PPP模式下，采取由专业的人员做专业的棚户区改造项目，实现了政府、企业双赢，经济效益和社会效益兼顾的良好效果。
三、发展棚户区改造项目PPP融资
模式的政策建议
为更好地鼓励社会资本参与棚户区改造项目，并结合我国实际，提出以下政策建议：
（一）重视顶层和框架设计，构建统一的棚户区改造项目PPP融资模式法律制度体系
鉴于PPP融资模式用于棚户区改造项目的周期性长、时间久及涉及面广等因素。要从国家层面上，制定PPP法律，打破各地、各部门各自为政的分散状态，避免政出多门所带来的冲突，同时要处理好和《合同法》、《政府采购法》、《银行法》、《仲裁法》衔接与配套。另外，宜统一全国性的棚户区改造项目PPP融资模式实施细则，全国一盘棋，规范地方和中央部委的做法。
（二）确定合理的利益分享和风险分担机制
在PPP棚改项目中，政府和企业的偏好互补性很大，政府倾向于社会利益，而企业倾向于经济利益；政府倾向于长远利益，而企业倾向于眼前利益；政府倾向于隐性的非货币性收益，而企业倾向于货币性收益。在PPP棚改项目中，只有坚持“谁最能控制风险、谁的管控成本最低”以及“风险共担”原则，政府和企业之间的联姻才得以长久。“公共部门应承担土地风险、法律与政策风险、信用风险等，而建设与开发风险、市场运营风险、金融风险则应由私人部门承担。在公共住房PPP项目中还有一些风险需要公共部门和私人部门共同承担，如外部性风险，即项目开发建设过程中，可能造成负外部性，使社会总福利下降，它可能包括：经济适用房或廉租房项目破坏土地形态和生态环境等，它的控制要求公共部门和私人部门在项目决策和进行阶段，对项目做出整体的社会效益评价，而不仅仅是财务评价。”[4]
（三）制定棚改优惠政策，明确项目回报机制
棚户区改造是民生工程、德政工程，具有公益性和保障性质。政府可以出台相应的棚改优惠政策，具体包括：在税收上，可以免征各种行政事业性收费，对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分，按规定减免税费；在资金方面，可以通过奖励的办法给予参与棚户区改造的企业以资金支持；在土地供应上，政府宜采用以划拨形式对棚户区改造范围内的用地供应。同时，明确棚改项目回报机制，适时“成立城市棚户区改造和基础设施建设发展基金”，并设立专门的基金管理机构，负责基金的募集和投资。所募集资金全部用于通过PPP模式的棚改项目上，以实现资金的保值增值，更大地发挥政策性资金在推进棚户区改造和城市基础设施建设中的作用，保证民营企业合理的利润空间。
参考文献：
[1]国务院关于加快棚户区改造工作的意见[EB/OL].[2016-03-20].
http：//www.gov.cn/zwgk/2013-07/12/content_2445808.htm.
[2]王秀芹，梁学光，毛伟才.公私伙伴关系PPP模式成功的关键因素分析[J].国际经济合作，2007（12）：59.
[3] 中央深改组要求深化投融资体制改革[N].第一财经日报，2016-03-22 .
[4]谢书倩，杜静.PPP模式在我国住房保障体系实施中的应用研究[J].项目管理技术，2009（8）：40-44.
（责任编辑 夏菊子）
Study on the Necessity and Feasibility of Applying PPP Financing Mode to Shantytown Reconstruction Project
FENG Cong-gan
（Anhui Administrative Institution Asset Management Center， Hefei 230061， China）
Abstract： This paper analyzes the present operation of Anhuis shantytown reconstruction project， especially the necessity and feasibility of applying PPP financing mode to the project and then it advances some policy suggestions for it， such as laying emphasis on top-level design and framework design， establishing a unified legal system for applying PPP financing mode in shantytown reconstruction project， building reasonable benefit and risk sharing mechanism， setting up shantytown reconstruction preferential policy as well as clear project return mechanism.
棚户区改造调查报告 第5篇
前言：这次本小组人员先是前期通过网络等途径的资料整合，结合自己的思考，再一起讨论罗列出一些问题，带着问题我们深入了南京下关区方家营棚户区进行了实地考察，在调查的过程中，当地的居民都很配合我们的问题，积极回答毫不隐瞒，甚至有热心的人引导我们去哪一家，并且在双方的协调下记录了宝贵的音频和视频资料。
调查主题：棚户区改造的有关情况及在拆迁过程中遇到的问题，国家政策是
否完全被执行，以及当地的居民对于国家这一政策——棚户区改造是不是满意，在他们心里到底是利民还是害民。
调查时间：2011年11月13号—18号
调查人员：(以下按照学号顺序排列，没有所谓的先后）
张路路刘惠娜李克英
热义兰木靳玉瑞江心怡
调查对象：南京市下关区方家营棚户区居民
调查地点：前期利用网络搜集有关棚户区的资料及国家的相关政策，了解大
概的改造过程，后期深入南京下关区方家营棚户区拆迁地实地
调研
调查思考：
棚户区改造正在如火如荼的进行着„„
这样的场景随处可见，在一片废墟中，有这么一家还在坚守着，晒晾的衣服在简陋的屋前随风飘扬„„孤零零的„„正如它的主人，在面临房子要被拆迁，又没有别的去处，也买不起房，即将要流浪街头的时候，那种孤单，那种无助与无奈以及愤恨。
棚户区改造不是要改善百姓的住房条件吗？不是有利于百姓的吗？为什么还有人不愿意搬呢？他们难道不想住上更好的房子吗？
当然不是这样，必然是棚户区改造的补偿政策没有办法让居民们接受，谁不愿意住上宽敞舒适的房子，谁不愿意住宅的周围干净整洁„„然而愿望总是美好的，国家的政策也是好的，但是怎样有利的计划实施起来都会变得大打折扣，造成这样的局面，谁也不好过。整体情况看，大部分群众还是不希望搬迁的，不论是出于“安土重迁”思想的牵绊，还是对于新房的不满意，通过实地考察了解到现在后批还未搬走的大多数是弱势群体，相对的低收入人群和老人，这样的人占了很大的比例，老人们提到搬迁就很无奈，他们这样朴实简单的愿望都无法实现。群众们都怨声载道，总的来说，国家的政策和出发点都是好的，但是一到具体实施的时候，所有的问题就都曝露出来了。这样一句简单朴素的话让我记忆深刻，内心也涌出无限的辛酸，一位86岁的老人站在简陋的旁边早已变成废墟的房子面前，颤颤巍巍的说着“只要让我们老两口有地方住，能死自己的家里就行了，我没有别的要求，答应这个我就拿我的房产证去换他的。”是呀就这样简单的要求我们的国家政府也不
能满足，看着这些已经半个身子住进坟墓的老人于心何忍呀！其实还坚持在这里的人大部分都是老人，他们没有钱去买现房，而政府给的租房子的钱——就是过渡费（每平米仅28元）不足以租得起房子，大家没有办法，没钱住，没钱买，没钱吃饭，什么都没有怎么敢搬出去，怎办么能办出去。有人是这样说的，我家是六口人，房子仅有55多平方米，阳台楼梯都不能算进去，给的过渡费才1500多租房子都不够，家里哪有那些钱去补呀！家人都是在大工厂做工的人，每月的工资也就1000多，那来的钱！大概都是这样的难处，才迟迟不肯搬出去，实际上如果能满足百分之七十到八十就行了。国家这样做到底是为了什么呢，真的只是改善人们的住房条件吗？可是百姓却如此大的意见，在这个改造过程中受了这么大的委屈，却是叫天天不应，叫地地不灵，甚至有人说那些拆迁办的人有的小组根本你就不上门和你谈，还说要谈条件就到他的办公室去，难道要拆我的房子，我还要争先恐后地跑到你那去吗？工作这样的不积极，诚意，这么让群众满意的离开。政府是有一定的优惠政策的，但是有的没有实行，有打了折扣，由得让人们很不满意。比如说南京下关区的棚户区拆除后，在栖霞区（也就是丁家庄）盖有保障房，先不说房子的价格及条件，就盖房子的地方人们就有很大的意见，说原来这个地方是有什么化工厂的，这里的环境有污染人们不适合在这里居住，其次，栖霞区和下关区相距很远，大家都在下关区周围工作上学，搬到一个这么远的地方交通也不方便，平常的工作也麻烦，总之有很多不便捷的地方，人们不想搬。关于这个得到房子的问题，大家都众说纷纭，有的说一定有，有的说要申请也不一定的得到。就这一个问题都这么不清楚，可见国家的政策方案宣传的多么不到位。
下面从以下几点阐述我们的思考及发现的一些问题
一，所谓“棚户区改造”顺乎民意吗?真的是地方政府所说的“惠及于民”，还是源于地方政府的难以遏制的利益冲动？（与民争利）
顺乎民意？就这点从网上和实地了解到的结果基本差不多，大部分群众是这样回答我们的“政策是好的，只是实行下来就变了模样了。。”，再者就以下几方面来谈谈为什么民众反感“棚户区改造”？（以下仅是调查人员从南京下关区了解到的情况，至于在其他地区的实施情况，虽不会完全相同，但是笔者觉得这次调查也或多或少的说明了一些共同存在的问题）
1，政策本身的实施与政策相差较大？？
了解到下面几种政策的实施情况:
（1）是给予相应的房子，但是面积按照只按实地面积，也就是说楼梯，阳台的面积不算进里面，这就很大程度上减少了群众本应得的面积，再者国家关于较困难的家庭是有补助的，就是可以或多或少算进楼梯阳台的面积，可是真正实施下去呢，恐怕很少。
（2）每平米给你相应的补贴，你可以去买政府现在盖的保障房，而且购买时
还能比其他人更便宜很多，这本来是件好事，可是据我们了解到的情况，补贴是有的，只不过去买那些保障房还是得自己再每平米付些，而且相应的补贴真正发放时比双方洽谈时少很多，笔者了解到一些人透露的情况，2万每平米的最后只给9千多，再者保障房是有最低的面积的，所以有时你都觉得你只需有房子，但是迫于最小面积，最终还是觉得面积太大，和一开始的预估太远离，花费太高而没能搬出。。
（3）本身有空余的较好的房子却对群众故意隐瞒，此种笔者就无需多加介绍
了，也许介于相应的利益关系，也许是事实不允许吧。。
（4）所有条件双方都能理解，可是碍于相应的房子还未建好，所以必须先去
其他地方租房，但现在南京租房房价每平米也达到30多，这无疑给一些低收入人群以无形的压力。。。
2，保障房的环境
从南京下关区方家营棚户区了解到的情况是要搬到建在栖霞区的丁家庄去，借用某个采访者的话来说“为什么那里不好？你想想啊，我们这里好歹是城市，交通方便，丁家庄是哪里，郊区，相当于农村了啊，设施不好，交通也不便，看病，工作，上学有哪一点是能和这相比的？”再者，了解到丁家庄的保障房是在一些原先有化工厂等厂房建筑的工地上翻新后再盖的，先不说交通等其他方面，就是环境都让人难以放心。
3，老人因素
此次采访发现大多数还未搬离的有相当一部分是老人，其实这不难预想得到，老人本身就属于低收入群体，再者安土重迁，这是他们活了大半辈子的地方，怎可能舍得离去，基于很多因素老人方面当然很难洽谈好。。。更何况要做好老人的工作，你得有像样的房子提供，还有相应的基础设施得再加完善，是想老人最需要注意什么？身体啊，那么医疗设施能偷工减料吗？还有老人年纪大，肯定不能住在过高的楼层，所以低楼层是必需，可是事实是那低楼层是谁都想争的地，政府会放过这么一块肥肉，把它赠给低收入的老人吗？这恐怕不是我们能想到就能做到的„„
通过以上的叙述已经明显感觉到棚户区改造给当地的居民带来的伤害是很大的，他们无时无刻不在担忧着明天是否还有自己的家的问题，为了能够生活得好一点，他们坚持在废墟中，忍受着„„
棚户区改造工作自查报告 第6篇
一、棚户区改造工程进展和完成情况
1、20XX年县城城市棚户区改造项目为南岸棚改项目：安置地点在南岸东段，建设面积为27500平方米，改造户数250户，改造资金约2200万元，目前工程量已完成60%左右。
2、20XX年棚户区改造项目分三块：
(1)村城中村改造项目安置地点在县城安下圆盘，改造面积约16444平方米，项目总投资约2137万元。
(2)集合城中村改造项目安置地点在县城朝阳路含安下改造面积约6000平方米，项目总投资约780万元。
(3)城中村改造项目安置地点在县城东皋村，改造面积约13564平方米，项目总投资约1763万元，总安置户数为184户。
棚户区改造项目已办理了审批、土地、规划等相关手续，目前已基本完成房屋征收工作，现工程正在进行前期准备工作阶段。
二、精心组织编制我县棚户区改造建设规划
今年9月以政府牵头组织相关部门对我县棚户区进行了调查摸底，并制订了可行方案，按照前期调研、专题研究、文本编制、征求意见、规划出台五个步骤进行。在县城市总体规划的指导下，抓住国家和省扶持棚户区改造的良好机遇，坚持“三种结合”，用科学发展观全面谋划我县棚户区改造工作，以高标准规划编制棚户区改造绘编。
三、棚户区改造的主要措施
1、统一领导、高位推进、统筹协调
在我县棚改工作中，成立了政府主要领导为组长，分管副县长为副组长，各相关单位为成员，统一领导，统筹协调，高位推进，形成了强有利的组织领导保障。
在棚改工作过程中，县委县政府党政主要领导多次主持召开现场办公会，就棚改工作中遇到的各种问题，统筹协调。现场办公会上，现场能解决的问题就当场拍板解决，现场不能解决的问题，责成相关责任领导和责任单位限时办结，起到了很大的推动作用。
2、广泛宣传、坚持正确的舆论导向
在棚改工作中，为消除拆迁户的疑虑，我们从宣传政策入手，因此，我县一方面召开由被拆迁人代表、人大、政协委员、专家及社会知名人士参加的座谈会和听证会，对棚户区改造项目进行科学论证和广泛征求民意;另一方面，充分利用本地的电视、报纸，网络等新闻媒介广泛宣传拆迁补偿的相关政策，以及棚改后对城市居民居住条件的改善与美化城市的重要性，让广大市民意识到棚改工作不仅仅可改变县城新面貌，而且还可以改善城市居民良好的生活环境。
3、在房屋征收补偿安置中着重让利于民，概括我县在房屋征收补偿安置上，主要有以下几方面惠民措施：
(1)补偿安置方式多样、灵活、切实考虑我县实际，着重考虑了被征收人的切身利益，主要体现在安置方式上，对被征收房屋为栋房的`，提供多样选择安置方式，除货币补偿选择外，还提供店房安置、宅基地安置、栋式产权房安置、套房安置等。
(2)安置土地的性质变化。被征收人的土地无论是集体还是国有划拨性质，通过补办相关手续，安置宅基地土地性质均为国有出让。
(3)制定征收奖励机制，对在规定期限内达成征收补偿协议的给予适当奖励。
(4)对孤寡老人和无法寻找过渡房的被征收人提供保障性住房解决过渡房。
(5)在建设中，实行就地就还改造建设。
四、存在的问题及下一步工作思考
我县棚户区改造工作在上级的大力支持帮助下，虽然取得了一些成效，但下一步工作仍然十分艰巨，主要是资金的筹集困难，缺口较大，房屋征收和安置工作难度大。
面对问题，我们下一步将着重抓好以下几方面工作：
1、进一步完善工作机制，明确职责，切实形成棚改工作强大合力。
2、进一步拓展融资渠道，积极争取上级支持与帮助，采取多元化投融资渠道。
