房地产估价范文（精选11篇）
房地产估价 第1篇
一、估价比较案例的基本概念
估价比较案例也称估价对象比较案例、估价对象可比实例等等, 是指房地产估价活动过程中, 估价师或估价人员依据替代原理, 根据估价目的与估价对象具体情况性质的需要, 为了完成估价任务并保证评估结果质量, 选择的相应于估价目的和估价时点的用于估价分析比较的类似房地产的实际存在或已发生实例。
估价比较案例存在于估价服务的分析比较过程中。在估价服务活动过程中, 不管是市场比较法、还是收益法、成本法、假设开发法或剩余法, 都涉及到估价比较案例的选择与利用问题。可以说, 市场比较法中比准价格的确定、收益法中客观预期收益或项目实际客观社会经济效益的分析确定、成本法中客观成本的认识与确立、假设开发法或剩余法中类似房地产开发价值的分析认可, 都是基于估价比较案例的认知、筛选、分析、整理与数据应用。
估价比较案例因交易状况而区分, 因与估价对象的类似性而被选择与认可, 因时间限制的适应而具有适应性。同时, 估价比较案例是众数概念, 具有数据的群体性与概括性。所谓群体性是指相应于某种类型的房地产, 其类似房地产可比较案例信息是广泛的、众多的, 估价过程中只是根据估价需要选择3个可用案例而已;所谓概括性是指每一个类似房地产案例都包含有共性与个性的各方面信息要素, 调查记录不可能全面、充分地记载表露, 只能按照数据分析与整理原理, 概要列举估价比较分析时所需要的基本要素, 以满足估价需要即可。
估价比较案例还是一种信息, 具有信息的意义与作用。不同种类的估价比较案例来源于不同的渠道或资料文献中。一般地, 房地产交易案例来自于市场信息与政府有关部门;房地产经营收益信息则见之于有关财税报表、估价师现场调查取证、以及政府有关文件、报纸或杂志;有关赔偿或补偿信息则见之于法律文书、政府公文、征收公告与拆迁补偿公告及当事方协议。
不同的估价项目需要选择不同的估价比较案例。估价项目的性质与特点决定估价比较案例的性质与应用方向。一个良好的估价服务过程, 从明确估价对象开始, 以了解类似房地产情况为核心, 通过判断与分析, 得到客观合理的估价结果。在此过程中, 相应估价目的、围绕着估价时点的类似房地产估价比较案例的寻找、分析、应用, 贯穿于估价作业过程始终。
二、估价比较案例的价值判断
估价比较案例的价值指该案例的实际应用价值, 亦即可利用比较价值或使用价值。这里的价值含义指该估价比较案例在估价对象分析比较中的可比较性与适用性。估价比较案例的可比较性或使用价值, 依赖于估价原则与《房地产估价规范》的有关规定, 从估价原理方面讲, 与估价对象情况类似 (即相似或相近) , 包括城市区位、土地等级、城市商圈与住宅区域, 以及建筑结构和类型、规模、容积率、交易状况类型与发生时间等等, 都符合估价规范并适宜于对比分析。可比较性是适用性的基础, 适用性是估价分析合理性与估价结果客观性的基础。可比较性由项目估价师依据估价目的把握, 结合估价对象情况去判断。在具体估价过程中, 只有具有可比较性估价比较案例才可能被选用。
对于特定项目估价服务, 其估价比较案例应有特别的有效性与适用性。比如经济适用房的估价、央产房估价、北京特有的腾退安置房估价等, 需要寻找同类、相似权利的估价比较案例。
估价比较案例价值判断指估价机构的估价师, 在估价活动中, 对于资料信息库内相关资料或临时搜集的信息资料中适合作为本次估价比较案例价值的认识区分, 由此决定估价比较案例使用价值及选择使用的过程。利用表格表示如下 (见表1) 。
上表列举的八种性能之中, 适宜性、实用性、有效性是价值要素判断的重点, 适应估价目的、估价服务使用有效、估价结果客观被接受认可, 是估价比较案例价值判断要素的起点。笔者认为, 在估价服务过程中, 估价目的至关重要, 估价目的决定并影响估价方案与估价技术路线, 乃至决定整个估价活动的作业方式与程序内容。估价目的确定开始于估价过程的起始, 估价比较案例的选择与判断必须围绕估价目的进行。
三、估价比较案例的选择与应用
估价比较案例的选择在估价比较案例价值判断的基础上进行, 当案例的可用价值判断通过时, 才有可能被选择使用。
选择估价比较案例要注意客观、公正、合理性, 估价比较案例的选择及其应用, 关系到估价结果的准确、公允、合理, 关系到估价结果被当事人接受的容易程度。
选用估价比较案例时, 优先选择范围面广、受众多、信息量大的专业房地产网络信息, 以及专业报刊杂志、公开刊物与公告公示方面的案例, 这类案例具有公众见证的真实性与客观性。网络与公开刊物的广告信息反映公开房地产市场的充分竞争性与无限制性, 众数广告反映趋势与潮流, 说明当前房地产的交易态势与价格水平。同时, 由于网络与公开刊物便于阅读, 其公众效应与公众效益不可否定。其次, 政府文件与行业资料中包含的估价比较案例信息, 尽管其项目资料完整度披露有限, 但其权威性与公信力不可否认, 故其有关项目资料数据具有可比较参考的估价分析意义。专业广告与售楼书等项目资料信息, 与按程序调查的现场取证方式差不多, 一般情况下不宜作为估价比较案例使用, 但具有一定的估价参考意义。估价的特质是分析判断的有依据性, 有依据是估价师估价作业的职业素养与操守。除了对于估价对象的准确了解以外, 估价比较案例的真实可靠则是估价诚信的主要内容之一。估价师生活在具体的城市区位并忙碌于具体的工作生活中, 不可能穷尽了解所有估价对象及关联估价比较案例的具体情况, 为避免错误或失误, 必须借助公众、公信见证手段, 把社会环境的真实客观性与具体项目的主观真实性有机结合起来并反映出来, 因此, 运用网络手段与“文本主义”是估价师尊重客观事实基础, 也是借助社会手段与公众监督而获得真实性的便利方式有关估价比较案例选择要素见本文表2。
需要说明的是估价比较案例的实际成交或市场叫卖价值的含义与估价应用问题, 从估价原理的替代原则与估价目的交易愿望来说, 估价所求得价值大多是市场销售价, 也就是叫卖价。市场叫卖是一种不限制受众的公众行为, 具有公开、公正、市场透明的性质, 而实际成交交易则具有了特定双方的对象目的性协商与条件限制、保密约束、以及谈判环境条件影响的诸多限制性情况, 具有反对公开、公正、市场透明的非公众行为。可以认为, 在信息不对称问题没有完全解决、谈判手段与谈判技巧尚能发挥作用的前提下, 所有的成交案例都有了交易情况影响因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。这种交易偏差, 在单一交易市场可以通过外部环境纠正来进行市场系数矫正, 但对于多数个体存在的多种类房地产市场来说, 成交偏差与交易矫正错综复杂, 估价师无法识别具体成交案例的非市场性隐蔽性交易决策因素, 故对隐蔽的、不统一的、受利益影响的成交价格的分析利用无法进行, 具有避税与债务因素的成交价格违反房地产市场的真实性, 其修饰性价格没有估价使用意义。相反, 不受限制的房地产售价或叫卖价, 是经纪人基于自己对于市场情况的掌握与了解、或者房地产当事人通过市场观察与情况了解而做出的价格决策, 从而在公开市场进行叫卖以宣布自己的特定房地产价值的公告与邀约, 具有市场讨价还价的特别意义, 情境真实、客观而具有可验证的直观性, 适宜于估价分析比较的案例利用与使用价值分析参考。
估价说到底只是一个价格预计, 实际上也是相应于估价目的的一种专家建议价或说资信中间价。这种价格估计或说预计, 是相应于估价目的的价值方案指导。尽管由于社会管理的威权作用与公信力使估价结果具有依据参考意义, 但依据参考不是实际交易, 不是实际估价鉴定事项的最后解决, 而是双方当事人参考估价机构估价师的专家建议而以估价结果结算了结, 或者是在估价结果的基础上讨价还价, 最后以双方认可的具体数字结论解决。对于司法鉴定项目, 则直接借用了法院的权威与法官的裁决权, 法官依据评估结果作出对民事诉讼的经济裁决。凡此, 都说明估价结果的参考性、基础性、可讨论性、价值依据的水平界限性 (价值“度”) , 说明估价结果不是定价、不是成交价, 不能用成交结果来判断估价结果的准确性, 更不宜用实际成交案例来讨论估价比较案例的客观性。
四、估价报告质量问题
估价报告质量包括文字的合法性、数字结果的客观性、装订样式的合规性三个方面。
估价报告质量的文字合法性包括依据政策法规合法有效、文字语言合法、分析结论合法。依据政策法规合法是指估价报告的文字表述需在宪法许可的范围内, 按照民法、物权法、房地产管理法、土地管理法、规划法的有关规定, 结合国家及地方政府的政策规章, 对估价对象的权属及权利状态、房地产状况、运营收益情况而进行的文字性论述与表述;同时, 要求所依据或引用的政策法规必须是时间上在施有效, 这里的时间是估价时点, 一定要特别的注意。文字语言合法是指文章格式与句子结构应符合汉语规范, 逻辑结构合理、字词准确, 《房地产估价规范》中要求回避“必须”“绝对”等字眼, 同时, 语言文字内容符合有关政治、经济、区划、房地产等法规也是文字语言合法的内容。分析结论合法是指估价分析需要在综合考虑外部环境因素与个性因素的具体条件影响下进行, 估价分析结论不能也不可以超越现有法律制度的有关规范, 比如土地公有性质、国有土地使用权管理、征地公示公告原理、房屋所有权登记确认原理、司法公平公正原理等。估价报告所采用的数字或数据, 应是具有依据或按照合法程序调查取得的可信数据, 分析中要注意公权力、公信度、公正方式、公开市场情况下的资料利用。数据的有依据性、参数的合理性、分析的客观性、结论的可信性是估价报告质量分析结论合法的四个构成方面。
估价报告数字结果的客观性与文字合法性中分析结论合法所包括的数字 (或数据) 获取、与分析处置相关联。估价报告的数字结果的客观性应能概括与体现估价对象的实体价值与权利状态价值, 适应市场变现要求并满足市场交易, 也就是结果的实用性与估价结果的有效性。客观性指的是依据有关事实并结合现实环境状况而做出的有效分析讨论或估算推论, 分析结论能够反映估价目的要求下的估价对象在估价时点的权利状态价值实际, 估价师自我限制并良好地掩饰自己的主观意向, 估价报告内的表述为让事实说话的客观陈述内容。数字结果的客观性也就是估价结果的客观性与可靠性, 是估价报告成立的基础, 也是估价服务活动的价值意义所在。优秀的估价师, 一定要训练自己的数字分析与文字表达能力。法律意识、数字能力、文字能力是估价师职业素养的技能衡量标准要件。
装订样式的合规性指估价报告的格式、样式与装订质量符合使用或利用要求的程度。国标《房地产估价规范》有所规定, 行业协会与地方政府有关部门也都有不同的要求。估价服务的目的是“有用”与“有效”, 估价报告的装订样式直接关系到使用要求与送达便利。为了优质装订, 引进优良的报告装订设备或与专业图文设备装订印刷服务机构合作 (有合作条件情况下) , 都是很好的保证评估报告装订质量的有效办法。
笔者认为, 在当前格式限定的情况下, 估价报告不能也不应该用打分形式进行评价, 而应区分为达标、不达标两种情况。评估技术服务活动更多的是用法律法规来评价衡量, 结合估价对象情况与市场状况有针对性处置, 且不限定固定模式。
房地产估价公司估价质量管理制度 第2篇
为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。
一、估价基础数据的搜集、整理
为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：
1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；
2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；
3.房屋重置价格及配套文件；
4.新建房屋造价水平及成本费用构成；
5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；
6.其他地方性规定等资料。
二、评估技术操作要求
1、业务受理
接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：
1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；
2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；
3)项目的技术难度与委托方的时间要求；
4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；
5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。
特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。
通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。
2.拟定估价作业方案
主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。
3.实地勘察
实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字
4.估价方法选用
根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。
5.估价结果确定
重点是
当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。
6.估价报告撰写
各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。
估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：
1)固定式报告
a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；
b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；
c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；
d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；
e)城市房屋拆迁评估的分户报告。
2)自由式报告
a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；
b)司法鉴定类估价；
c)房地产纠纷类估价；
d)析产、分割的房地产整体估价；
e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；
f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；
g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容
1)估价技术报告要求：
a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。
b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。
2)报告的编号和要求：
公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号
3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。
8.估价报告的复核：
具体要求见“
三、估价报告的复核制度”。
9.估价报告交付
房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。
出具报告的份数要求：
1)技术报告一份；
2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：
课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。
11.完善业务流程单。
12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。
三、估价报告的复核制度
为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。
公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：
1)格式与完整性；
2)技术路线选择是否正确、界定、描述；
3)估价对象环境因素、界定、描述；
4)市场背景分析；
5)评估方法选择运用；
6)技术参数选择；
7)文字；
8)整体。
四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度
1.评估报告的质量要求
对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。
2.估价报告质量问题的定期公布制度
公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。
五、估价报告的台帐建立和归档备案制度
1.评估报告的台帐建立
要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。
估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。
2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。
1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：
a)《房地产估价结果报告》；
b)《房地产估价技术报告》；
c)现场勘察数码照片。
2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：
a)《房地产估价委托书》；
b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：
c)《房地产估价现场勘察表》；
d)《房地产估价收费通知单》存根联；
e)房地产估价《业务流程单》；
f)
浅析房地产估价技术方法之一收益法 第3篇
关键词： 房地产；收益法；估价
本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。
一、我国房地产估价方法的现状
因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。
二、收益法在我国房地产估价中应用的特点
（一）收益法的含义
收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服從房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。
（二）、收益法估价的基本原理
收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。
（三）、收益法适用的对象和条件
收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。
（四）、收益法估价使用的步骤
1.收集房地产的收入和相关费用的资料；
2.预估此房地产项目潜在的毛收入；
3.估算有效的毛收入；
4.估算运营的相关费用；
5.根据条件，选取适合的报酬率；
6.选择适当的计算公式求出收益的价格。
（五）、收益法计算公式
如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：
公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]
其中： V ── 房地产在估价是的收益价格
A ── 房地产纯收益
Y ── 房地产资本化率
n ── 房地产剩余的使用年限
三、收益法存在的问题
（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位
在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。
（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离
由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。
（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用
我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。
（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高
这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。
四、运用收益法在房地产估价中相关对策
1、预期的收益选择和确定。
与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。
2.折现率即资本化率的确定
通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。
收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。
五、结束语
收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。
六、参考文献
[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.
[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.
[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.
[4]胡玄能.房地产估价方法之比较[J].财会月刊（综合版），2006，第8期：第66-68页.
[5]魏静.房地产评估中三种方法的比较研究[J].河北广播电视大学学报，2001，第3期：第46-49页.
房地产估价方法浅析 第4篇
关键词：房地产,估价方法,基本方法
1 房地产估价概述
1.1 相关概念
房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的, 遵循公认的估价原则, 按着严谨的估价程序, 运用科学的估价方法, 在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上, 对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。
1.2 房地产估价的特点
1.2.1房地产估价具有科学性。房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上, 具有科学性。1.2.2房地产估价的艺术性。房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法, 但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。1.2.3房地产估价具有综合性。房地产估价的综合性主要体现在:a.房地产估价人员需要具备综合性知识;b.评估过程涉及面较广;c.房地产估价有时需要综合作业等三个方面。
2 房地产估价的基本方法
科学实用的估价方法, 必须具备两个条件:既有科学的理论依据, 又能反映现实交易行为。因此, 房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:即“市场比较法、成本法和收益法”。除此之外还有一些其他方法, 如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生, 而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件, 运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。房地产估价对象房地产估价的对象就是房地产。
2.1 比较法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。根据替代原理, 选择同一供需区域范围内功能相似, 近期已经发生交易的实例, 经过差别修正后, 测算估价对象价格的方法。实务中, 估价人员通过市场调查, 一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物, 然后经过估价人员对案例的实地查勘, 对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正, 对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=Σ (比较案例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数) ÷比较案例数量。
2.2 收益法
按照我国目前的土地出让政策, 应对土地使用权价值进行分析, 否则得到的是一种不完全的会计利润, 实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。2.2.1若收入、费用发生的时间和其折现期一致, 不应该考虑利息费用, 正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样, 因为它正以恰当的收益率, 恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点, 实际发生时间与这种假设有偏差, 这样才可以用利息费用作调整。2.2.2若客观租金收入发生在期末, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期末, 这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初, 费用在期间均匀发生, 而评估时假设收入费用发生在期初, 这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法是基于预期原理, 考虑房地产具有连续性、使用期相对较长, 其产生的纯收益能够在未来连续获得, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 收益价格) 的方法。假设估价对象的房地产收益价格为:
V-房地产收益价格;A-房地产未来每年的净收益 (假定均发生在年末, 且每年收益相等) ;R-房地产的资本化率;N-房地产自估价时点起至未来可获收益的年限;收益法实际上是一种动态法, 而考虑利息费用是一种静态法, 将两种方法混在一起, 显得不严谨。因此, 运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致, 而不必再考虑利息费用。
2.3 成本法
成本法是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和, 再结合估价对象现状进行差别修正, 扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 (即, 积算价格) 的方法。重置价格或重建价格, 应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用。
成本法估价中适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。以上的公式存在问题, 现在土地出让是有期限的, 缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值, 而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值, 包含建设期的贷款利息和开发利润。所以这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本成新率= (土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润) 剩余使用年限修正系数+ (前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润) 成新率。
2.4 假设开发法
运用该方法要注意两个问题:2.4.1是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率与折现率是两个不同的概念, 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。2.4.2假设开发法中的现金流量折现法中的折现率, 与收益法中的资本化率原理相同, 具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率, 它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率, 只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已, 因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率, 更能反映其本质, 更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现, 房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
5 结论
房地产估价方法主要有成本法、收益还原法、市场比较法等, 但具体的估价方法选择及应用还要具体问题具体分析, 主要结论如下:
5.1 估价是以相对合理的准则为归依, 为委托人或交易当事人提供价格参考依据。
估价结果是在有一系列假设和限制条件的前提下产生的, 不宜直接作为交易价格, 并提醒委托人或交易当事人正确使用估价报告。
5.2 同一估价对象, 评估宜选用两种以上估价方法互相对照和比较。
根据估价对象和当地房地产市场的状况, 结合不同估价方法的特点, 采用加权平均等方式综合确定最终的估价结果。其加权平均系数应合理准确。评估机构应建立和完善市场信息资料库, 加强专业研究, 提高估价师的执业水平和经验技能, 在具体估价中应灵活运用两种方法, 一种方法为主要方法, 另一种要加以修正。只有这样才能对房地产的真实价格有着真实全面的反映。
5.3 地产价格受房地产市场中各方面因素的影响, 故房地产价格是波动跳跃前进的, 所以估价人员应结合估价目的合理准确地把握房地产的真实价格。
总之, 房地产市场发展不会总是一帆风顺的, 对此, 房地产估价师应该清醒地认识到市场中的泡沫和风险, 在估价当中, 应仔细调研, 甄别出房地产价格的与真实价值之间差异大小, 在求取评估价格的同时把握住市场发展趋势和动向, 在估价报告中对市场环境和发展趋势作出解释、说明和判断, 提请报告使用者密切关注市场系统风险。
参考文献
[1]朱亚兵:房地产开发经营与管理[M].立信会计出版社, 2007, 1.
[2]中华人民共和国建设部.房地产开发项目经济评价方法[M].北京:中国电力出版社, 2000.
[3]塞特斯.杜玛, 海因.斯赖德.组织经济学-经济学分析方法在组织管理中的应用[M].北京:中信出版社, 2003.
[4]全国经济专业技术资格考试用书编写委员会.房地产经济专业知识与实务 (初级、中级) [M].北京:中国发展出版社, 2005.
房地产估价 第5篇
由于近年考试题量特别大，而且在前面部分穿插了很多小计算题，要用很多时间。去年从考场出来，大家有共同感受，后面的计算题都没时间做。拿到试题后，先看一看第四部分的计算题，根据题意，在验抄纸上大概分析一下，是否能理出做题思路?假如能理出思路，就抓紧时间做完，
当然，假如一时半会，看不出什么头绪，就不要在这部分浪费时间。然后，接着做判断题和多选题。最后做单选题。
二、答题注意事项。
首先，要看清答题要求。计算题有公式的一定写出公式，尽可能分步做，不要简化省略步骤，因为要与考试算分要求相一致。判断题一定要判断准确，没有八九成把握，就不要选，否则选错就面临倒扣分。多选题也要注意把握性，假如多选选错就不得分，少选选对还可以得0.5分。对于单选题，采取分析法、比较法、排除法进行选择。即就不会千万注意不能不选，也许还有好运。另外，对于需要计算的单选题，假如计算比较麻烦，放在后面再算，千万不要为了1分用时过多，否则后面答题时间就不够。
房地产估价 第6篇
【关键词】翻转课堂 房地产估价项目 教学实践
【中图分类号】 G 【文献标识码】 A
【文章编号】0450-9889（2014）11C-0077-02
所谓翻转课堂，就是在多媒体、云计算、互联网、移动终端等信息技术的支持下，课程教师提供以教学微视频、微型多媒体课件为主要形式的学习资源，学生在课前利用现代化教学手段了解需要学习的内容，学生在上课前完成对教学视频等学习资源的观看和学习，师生在课堂上一起采用作业答疑、协作探究和互动交流等方式，提高学生对知识的吸收内化活动的一种新型的教学模式。传统课堂往往采用课堂授课、课后作业的方式，但高职教育更强调对学生技能的培养，项目导向教学法往往成为房地产估价专业教学首选方法，但项目导向教学法通常需要更多的教学时间，而且学生作品需要多次点评修改才能有所提高。为实现对课堂时间的高效利用，在高职房地产估价课程的部分项目中，我们考虑采用翻转课堂教学法，强调学生自主学习，将知识传递过程放在课外，教师在课堂上主要发挥咨询和协调的作用，师生通过课堂上的协作互动对所学知识点做更深入细致的研究。
一、高职房地产估价专业学情分析
在对多届高职房地产经营与估价专业的学情进行统计分析后，总结目前高职房地产估价专业学情如下：一是文化基础较差，本专业大部分学生均为高考中低分数段录取就读，入学时对专业没有清晰定位，受社会上流传的房地产赚钱效应所影响而报读。二是自身调节能力较薄弱。由于应试升学压力与高考分数不理想的心理，自律与平衡能力较弱、心理承受能力较弱，大部分学生缺乏学业规划；既想提高职业能力，却又难以平衡好学习与交友休闲、社团活动之间的关系，往往存在社交时间过后又后悔没加强学习的心态。三是学生自我意识强烈。高职年龄段处于思维活跃、追求个性的阶段，再加上他们接收网络信息能力较强，处事自我意识强。四是对于专业知识有强烈的好学意愿但欠缺良好的自主学习习惯与方法。五是存在着学生课堂不愿参与、气氛不活跃、课后不研读等现象，当然部分原因是教师针对性不强的教法与学生的学法有脱节。
二、基于翻转课堂的房地产估价教学模式设计
为了增强教学效果，基于翻转课堂的教学模式设计重点在师生课前准备，课中解决问题以达到学生的知识内化过程，图1为本专业设计的教学模式。
图1 基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式图
三、基于翻转课堂的房地产估价课程教学的具体展开
房地产估价课程虽然不宜全程采用翻转课堂的单一教学模式，但其中部分项目是可以且应当采取翻转课堂的模式的。因为采取翻转课堂模式不仅有利于节省时间，还有利于调动学生的积极性。以下以房地产估价课程中的“成新度判断与折旧综合测度”为例介绍翻转课堂教学模式的具体展开。在此估价项目中既需理论讲授，更需实践提高，以往授课中尽管教师采用图片展示，现场教学，大部分学生往往水过鸭背，还消耗了大量课堂时间。基于此，本教学项目采用了翻转课堂的模式。
（一）课前准备。教师方面，要通过梳理工作过程，要明确本项目的教学目标是掌握房屋成新综合测度的原则与方法。分配的本项目学习任务为房屋成新综合测度的实践应用。知识的准备需要四个方面，一是了解建筑结构、装饰装修、水电安装的基础知识；二是理解建筑物折旧的内涵，分清物质折旧、功能折旧和经济折旧的区别；三是熟悉房屋成新度评估标准；四是掌握建筑物折旧的求取方法。这些知识点涉及多学科知识，整理知识点后可编制教案和课件，内容设计理论讲解、视频展示和自练习测算三个部分。其中，理论讲解部分分成几个小板块，分别是：房屋成新度评估标准，抓住主要特征，从结构、装修和设备着手分析；建筑物折旧产生原因与测算方法。视频展示部分主要是教师针对不同结构不同成分房屋的成新度分析微视频，及网页上查找出的房屋成新判断视频，可以向学生展示真实的工作环境。自练习测算部分主要针对折旧的测算方法、实际观察的成新度判断法加以练习，对象为学校里不同结构不同年份的建筑物。制作完教案、课件与视频，分配完任务后将其上传到班级群共享，条件成熟上传网站。学生方面，课前接受任务，了解学习任务，要阅读教材与教案，观看教学课件与微视频。学生可根据个人需求安排学习顺序，既可以“理论—微视频—自练习”，循序渐进；也可“微视频—理论—自练习”，通过视频感观产生兴趣，带着好奇心学习成新度的测度，再通过练习提高。学生可根据实际情况有选择地学习，对相当熟悉或掌握的部分可以直接略过，对不太了解的部分要认真学习，如果观看教材课件后觉得原理不是很清楚，自己通过查找图书、搜索网上相关的资料进一步的细化研究，直到弄清楚为止。不清楚之处记录具体的问题等待课堂解决，学生以此实现预习效果最大化。
（二）课堂教学。在学习“成新度判断与折旧综合测度”的操作实践中，根据工作量及工作流程，采用角色扮演法按照5人1组进行学生分组，分配好评估员，审核员和总监等角色，各小组通过讨论确定工作步骤、完成时间及各自的工作职责。然后小组成员根据年限法、实际观察法各自进行测度，最后综合判断成新度。不同组的学生完成进度可能不一致，工作过程中会出现各种问题，最好是配备一定的助教或高年级有经验的学生一起完成教学过程，以保证教学秩序。学生通过亲自参与评估实践，进一步掌握房屋成新度判定方法，并能根据经验解决部分问题。在完成工作任务后教师要组织学生进行成果互评和经验交流，经验交流可以使全体学生了解个别学生遇到的情况，扩展了学习内容。
（三）课后总结。前两阶段结束后，教师可以将成果总结整理的内容进一步充实教案和课件，补充微视频，力求能满足所有学习者的学习要求。
（四）教学效果评价。 在利用“基于翻转课堂的房地产估价项目教学法”完成“成新度判断与折旧综合测度”教学任务后，我们使用非任课教师对7名助教及全体学生采取访谈的方式分别调查，调查结果表明，所有的学生都认为翻转课堂的授课模式新颖、符合他们学习要求，能有效提高教学效率，学生学习积极性有很大程度提高，学生课堂参与实践训练和师生间相互交流的时间增加了，提高了师生关系的融洽度。综合上述，此教学方式获得了参加实际体验的学生和教师的认可。
四、结语
翻转课堂改变了以往“以教师为中心”的教学模式，学生体验式的学习过程有利于知识的掌握，很适合项目导向的高职课程教学。不过要全面充分应用此模式教师要付出的艰辛努力，特别在当前视频资源匮乏的现状，前期准备工作更加繁重。其次要顺利开展教学，学生的参与意识与自学能力也要提升，毕竟传统的教学方法使部分学生养成被动接受知识的习惯由来已久。但无疑翻转课堂教学模式是很适合职业教育的，只要大家共同努力，相信此模式将更为广泛应用，提升教学效率。
【参考文献】
[1]宋朝霞，俞启定.基于翻转课堂的项目式教学模式研究[J].远程教育杂志，2005（7）
[2]赵文静.翻转课堂：基于“混合学习理论”的高校教学模式创新[J].福建电脑， 2013（12）
[3]戴小红.高职大学生学情分析的实证研究[J].黑龙江高教研究，2014（1）
【基金项目】广西高等教育教学改革工程项目（2014JGA367）；广西高校优秀人才资助项目（2011129）
【作者简介】何志明（1974- ），男，广西扶绥人，广西经贸职业技术学院系副主任，副教授，土地估价师，建造师，研究方向：职业教育。
（责编 何田田）endprint
【摘 要】基于高职房地产估价学生学情分析，对基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式进行设计，并论述课程教学过程的具体展开步骤。
【关键词】翻转课堂 房地产估价项目 教学实践
【中图分类号】 G 【文献标识码】 A
【文章编号】0450-9889（2014）11C-0077-02
所谓翻转课堂，就是在多媒体、云计算、互联网、移动终端等信息技术的支持下，课程教师提供以教学微视频、微型多媒体课件为主要形式的学习资源，学生在课前利用现代化教学手段了解需要学习的内容，学生在上课前完成对教学视频等学习资源的观看和学习，师生在课堂上一起采用作业答疑、协作探究和互动交流等方式，提高学生对知识的吸收内化活动的一种新型的教学模式。传统课堂往往采用课堂授课、课后作业的方式，但高职教育更强调对学生技能的培养，项目导向教学法往往成为房地产估价专业教学首选方法，但项目导向教学法通常需要更多的教学时间，而且学生作品需要多次点评修改才能有所提高。为实现对课堂时间的高效利用，在高职房地产估价课程的部分项目中，我们考虑采用翻转课堂教学法，强调学生自主学习，将知识传递过程放在课外，教师在课堂上主要发挥咨询和协调的作用，师生通过课堂上的协作互动对所学知识点做更深入细致的研究。
一、高职房地产估价专业学情分析
在对多届高职房地产经营与估价专业的学情进行统计分析后，总结目前高职房地产估价专业学情如下：一是文化基础较差，本专业大部分学生均为高考中低分数段录取就读，入学时对专业没有清晰定位，受社会上流传的房地产赚钱效应所影响而报读。二是自身调节能力较薄弱。由于应试升学压力与高考分数不理想的心理，自律与平衡能力较弱、心理承受能力较弱，大部分学生缺乏学业规划；既想提高职业能力，却又难以平衡好学习与交友休闲、社团活动之间的关系，往往存在社交时间过后又后悔没加强学习的心态。三是学生自我意识强烈。高职年龄段处于思维活跃、追求个性的阶段，再加上他们接收网络信息能力较强，处事自我意识强。四是对于专业知识有强烈的好学意愿但欠缺良好的自主学习习惯与方法。五是存在着学生课堂不愿参与、气氛不活跃、课后不研读等现象，当然部分原因是教师针对性不强的教法与学生的学法有脱节。
二、基于翻转课堂的房地产估价教学模式设计
为了增强教学效果，基于翻转课堂的教学模式设计重点在师生课前准备，课中解决问题以达到学生的知识内化过程，图1为本专业设计的教学模式。
图1 基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式图
三、基于翻转课堂的房地产估价课程教学的具体展开
房地产估价课程虽然不宜全程采用翻转课堂的单一教学模式，但其中部分项目是可以且应当采取翻转课堂的模式的。因为采取翻转课堂模式不仅有利于节省时间，还有利于调动学生的积极性。以下以房地产估价课程中的“成新度判断与折旧综合测度”为例介绍翻转课堂教学模式的具体展开。在此估价项目中既需理论讲授，更需实践提高，以往授课中尽管教师采用图片展示，现场教学，大部分学生往往水过鸭背，还消耗了大量课堂时间。基于此，本教学项目采用了翻转课堂的模式。
（一）课前准备。教师方面，要通过梳理工作过程，要明确本项目的教学目标是掌握房屋成新综合测度的原则与方法。分配的本项目学习任务为房屋成新综合测度的实践应用。知识的准备需要四个方面，一是了解建筑结构、装饰装修、水电安装的基础知识；二是理解建筑物折旧的内涵，分清物质折旧、功能折旧和经济折旧的区别；三是熟悉房屋成新度评估标准；四是掌握建筑物折旧的求取方法。这些知识点涉及多学科知识，整理知识点后可编制教案和课件，内容设计理论讲解、视频展示和自练习测算三个部分。其中，理论讲解部分分成几个小板块，分别是：房屋成新度评估标准，抓住主要特征，从结构、装修和设备着手分析；建筑物折旧产生原因与测算方法。视频展示部分主要是教师针对不同结构不同成分房屋的成新度分析微视频，及网页上查找出的房屋成新判断视频，可以向学生展示真实的工作环境。自练习测算部分主要针对折旧的测算方法、实际观察的成新度判断法加以练习，对象为学校里不同结构不同年份的建筑物。制作完教案、课件与视频，分配完任务后将其上传到班级群共享，条件成熟上传网站。学生方面，课前接受任务，了解学习任务，要阅读教材与教案，观看教学课件与微视频。学生可根据个人需求安排学习顺序，既可以“理论—微视频—自练习”，循序渐进；也可“微视频—理论—自练习”，通过视频感观产生兴趣，带着好奇心学习成新度的测度，再通过练习提高。学生可根据实际情况有选择地学习，对相当熟悉或掌握的部分可以直接略过，对不太了解的部分要认真学习，如果观看教材课件后觉得原理不是很清楚，自己通过查找图书、搜索网上相关的资料进一步的细化研究，直到弄清楚为止。不清楚之处记录具体的问题等待课堂解决，学生以此实现预习效果最大化。
（二）课堂教学。在学习“成新度判断与折旧综合测度”的操作实践中，根据工作量及工作流程，采用角色扮演法按照5人1组进行学生分组，分配好评估员，审核员和总监等角色，各小组通过讨论确定工作步骤、完成时间及各自的工作职责。然后小组成员根据年限法、实际观察法各自进行测度，最后综合判断成新度。不同组的学生完成进度可能不一致，工作过程中会出现各种问题，最好是配备一定的助教或高年级有经验的学生一起完成教学过程，以保证教学秩序。学生通过亲自参与评估实践，进一步掌握房屋成新度判定方法，并能根据经验解决部分问题。在完成工作任务后教师要组织学生进行成果互评和经验交流，经验交流可以使全体学生了解个别学生遇到的情况，扩展了学习内容。
（三）课后总结。前两阶段结束后，教师可以将成果总结整理的内容进一步充实教案和课件，补充微视频，力求能满足所有学习者的学习要求。
（四）教学效果评价。 在利用“基于翻转课堂的房地产估价项目教学法”完成“成新度判断与折旧综合测度”教学任务后，我们使用非任课教师对7名助教及全体学生采取访谈的方式分别调查，调查结果表明，所有的学生都认为翻转课堂的授课模式新颖、符合他们学习要求，能有效提高教学效率，学生学习积极性有很大程度提高，学生课堂参与实践训练和师生间相互交流的时间增加了，提高了师生关系的融洽度。综合上述，此教学方式获得了参加实际体验的学生和教师的认可。
四、结语
翻转课堂改变了以往“以教师为中心”的教学模式，学生体验式的学习过程有利于知识的掌握，很适合项目导向的高职课程教学。不过要全面充分应用此模式教师要付出的艰辛努力，特别在当前视频资源匮乏的现状，前期准备工作更加繁重。其次要顺利开展教学，学生的参与意识与自学能力也要提升，毕竟传统的教学方法使部分学生养成被动接受知识的习惯由来已久。但无疑翻转课堂教学模式是很适合职业教育的，只要大家共同努力，相信此模式将更为广泛应用，提升教学效率。
【参考文献】
[1]宋朝霞，俞启定.基于翻转课堂的项目式教学模式研究[J].远程教育杂志，2005（7）
[2]赵文静.翻转课堂：基于“混合学习理论”的高校教学模式创新[J].福建电脑， 2013（12）
[3]戴小红.高职大学生学情分析的实证研究[J].黑龙江高教研究，2014（1）
【基金项目】广西高等教育教学改革工程项目（2014JGA367）；广西高校优秀人才资助项目（2011129）
【作者简介】何志明（1974- ），男，广西扶绥人，广西经贸职业技术学院系副主任，副教授，土地估价师，建造师，研究方向：职业教育。
（责编 何田田）endprint
【摘 要】基于高职房地产估价学生学情分析，对基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式进行设计，并论述课程教学过程的具体展开步骤。
【关键词】翻转课堂 房地产估价项目 教学实践
【中图分类号】 G 【文献标识码】 A
【文章编号】0450-9889（2014）11C-0077-02
所谓翻转课堂，就是在多媒体、云计算、互联网、移动终端等信息技术的支持下，课程教师提供以教学微视频、微型多媒体课件为主要形式的学习资源，学生在课前利用现代化教学手段了解需要学习的内容，学生在上课前完成对教学视频等学习资源的观看和学习，师生在课堂上一起采用作业答疑、协作探究和互动交流等方式，提高学生对知识的吸收内化活动的一种新型的教学模式。传统课堂往往采用课堂授课、课后作业的方式，但高职教育更强调对学生技能的培养，项目导向教学法往往成为房地产估价专业教学首选方法，但项目导向教学法通常需要更多的教学时间，而且学生作品需要多次点评修改才能有所提高。为实现对课堂时间的高效利用，在高职房地产估价课程的部分项目中，我们考虑采用翻转课堂教学法，强调学生自主学习，将知识传递过程放在课外，教师在课堂上主要发挥咨询和协调的作用，师生通过课堂上的协作互动对所学知识点做更深入细致的研究。
一、高职房地产估价专业学情分析
在对多届高职房地产经营与估价专业的学情进行统计分析后，总结目前高职房地产估价专业学情如下：一是文化基础较差，本专业大部分学生均为高考中低分数段录取就读，入学时对专业没有清晰定位，受社会上流传的房地产赚钱效应所影响而报读。二是自身调节能力较薄弱。由于应试升学压力与高考分数不理想的心理，自律与平衡能力较弱、心理承受能力较弱，大部分学生缺乏学业规划；既想提高职业能力，却又难以平衡好学习与交友休闲、社团活动之间的关系，往往存在社交时间过后又后悔没加强学习的心态。三是学生自我意识强烈。高职年龄段处于思维活跃、追求个性的阶段，再加上他们接收网络信息能力较强，处事自我意识强。四是对于专业知识有强烈的好学意愿但欠缺良好的自主学习习惯与方法。五是存在着学生课堂不愿参与、气氛不活跃、课后不研读等现象，当然部分原因是教师针对性不强的教法与学生的学法有脱节。
二、基于翻转课堂的房地产估价教学模式设计
为了增强教学效果，基于翻转课堂的教学模式设计重点在师生课前准备，课中解决问题以达到学生的知识内化过程，图1为本专业设计的教学模式。
图1 基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式图
三、基于翻转课堂的房地产估价课程教学的具体展开
房地产估价课程虽然不宜全程采用翻转课堂的单一教学模式，但其中部分项目是可以且应当采取翻转课堂的模式的。因为采取翻转课堂模式不仅有利于节省时间，还有利于调动学生的积极性。以下以房地产估价课程中的“成新度判断与折旧综合测度”为例介绍翻转课堂教学模式的具体展开。在此估价项目中既需理论讲授，更需实践提高，以往授课中尽管教师采用图片展示，现场教学，大部分学生往往水过鸭背，还消耗了大量课堂时间。基于此，本教学项目采用了翻转课堂的模式。
（一）课前准备。教师方面，要通过梳理工作过程，要明确本项目的教学目标是掌握房屋成新综合测度的原则与方法。分配的本项目学习任务为房屋成新综合测度的实践应用。知识的准备需要四个方面，一是了解建筑结构、装饰装修、水电安装的基础知识；二是理解建筑物折旧的内涵，分清物质折旧、功能折旧和经济折旧的区别；三是熟悉房屋成新度评估标准；四是掌握建筑物折旧的求取方法。这些知识点涉及多学科知识，整理知识点后可编制教案和课件，内容设计理论讲解、视频展示和自练习测算三个部分。其中，理论讲解部分分成几个小板块，分别是：房屋成新度评估标准，抓住主要特征，从结构、装修和设备着手分析；建筑物折旧产生原因与测算方法。视频展示部分主要是教师针对不同结构不同成分房屋的成新度分析微视频，及网页上查找出的房屋成新判断视频，可以向学生展示真实的工作环境。自练习测算部分主要针对折旧的测算方法、实际观察的成新度判断法加以练习，对象为学校里不同结构不同年份的建筑物。制作完教案、课件与视频，分配完任务后将其上传到班级群共享，条件成熟上传网站。学生方面，课前接受任务，了解学习任务，要阅读教材与教案，观看教学课件与微视频。学生可根据个人需求安排学习顺序，既可以“理论—微视频—自练习”，循序渐进；也可“微视频—理论—自练习”，通过视频感观产生兴趣，带着好奇心学习成新度的测度，再通过练习提高。学生可根据实际情况有选择地学习，对相当熟悉或掌握的部分可以直接略过，对不太了解的部分要认真学习，如果观看教材课件后觉得原理不是很清楚，自己通过查找图书、搜索网上相关的资料进一步的细化研究，直到弄清楚为止。不清楚之处记录具体的问题等待课堂解决，学生以此实现预习效果最大化。
（二）课堂教学。在学习“成新度判断与折旧综合测度”的操作实践中，根据工作量及工作流程，采用角色扮演法按照5人1组进行学生分组，分配好评估员，审核员和总监等角色，各小组通过讨论确定工作步骤、完成时间及各自的工作职责。然后小组成员根据年限法、实际观察法各自进行测度，最后综合判断成新度。不同组的学生完成进度可能不一致，工作过程中会出现各种问题，最好是配备一定的助教或高年级有经验的学生一起完成教学过程，以保证教学秩序。学生通过亲自参与评估实践，进一步掌握房屋成新度判定方法，并能根据经验解决部分问题。在完成工作任务后教师要组织学生进行成果互评和经验交流，经验交流可以使全体学生了解个别学生遇到的情况，扩展了学习内容。
（三）课后总结。前两阶段结束后，教师可以将成果总结整理的内容进一步充实教案和课件，补充微视频，力求能满足所有学习者的学习要求。
（四）教学效果评价。 在利用“基于翻转课堂的房地产估价项目教学法”完成“成新度判断与折旧综合测度”教学任务后，我们使用非任课教师对7名助教及全体学生采取访谈的方式分别调查，调查结果表明，所有的学生都认为翻转课堂的授课模式新颖、符合他们学习要求，能有效提高教学效率，学生学习积极性有很大程度提高，学生课堂参与实践训练和师生间相互交流的时间增加了，提高了师生关系的融洽度。综合上述，此教学方式获得了参加实际体验的学生和教师的认可。
四、结语
翻转课堂改变了以往“以教师为中心”的教学模式，学生体验式的学习过程有利于知识的掌握，很适合项目导向的高职课程教学。不过要全面充分应用此模式教师要付出的艰辛努力，特别在当前视频资源匮乏的现状，前期准备工作更加繁重。其次要顺利开展教学，学生的参与意识与自学能力也要提升，毕竟传统的教学方法使部分学生养成被动接受知识的习惯由来已久。但无疑翻转课堂教学模式是很适合职业教育的，只要大家共同努力，相信此模式将更为广泛应用，提升教学效率。
【参考文献】
[1]宋朝霞，俞启定.基于翻转课堂的项目式教学模式研究[J].远程教育杂志，2005（7）
[2]赵文静.翻转课堂：基于“混合学习理论”的高校教学模式创新[J].福建电脑， 2013（12）
[3]戴小红.高职大学生学情分析的实证研究[J].黑龙江高教研究，2014（1）
【基金项目】广西高等教育教学改革工程项目（2014JGA367）；广西高校优秀人才资助项目（2011129）
【作者简介】何志明（1974- ），男，广西扶绥人，广西经贸职业技术学院系副主任，副教授，土地估价师，建造师，研究方向：职业教育。
浅析房地产估价风险及防范 第7篇
我国的房地产估价行业起步于上世纪90年代初期, 起步晚, 而且具有浓厚的行政色彩, 其应用范围也相对狭窄。近年来, 随着行政体制改革、住房分配制度改革, 房地产行业迅速发展, 房地产估价行业也蓬勃发展, 服务的领域不断扩大。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家, 约3.5万人取得执业资格, 3万多人注册执业, 房地产估价行业从业人员超过25万人。广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。
估价人员实行资格准入、持证上岗制度, 估价机构和估价师都要对做出的报告承担法律责任, 最长可达20年。房地产估价一般涉及的资金数额较大, 一旦工作中出现失误就会造成严重后果, 承担民事甚至是刑事责任, 业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此, 充分认识房地产估价中可能产生风险的环节, 并积极防范和规避风险, 是房地产估价工作的一项重要课题。
二、房地产估价中的风险
(一) 签订合同时的商业风险
1、委托方故意隐瞒估价标的物真实情况的风险。
房地产评估中, 标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大, 如果这些情况委托方明知却故意隐瞒, 就会严重影响评估结果, 受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多, 有的只有房产证没有土地证, 有的是小产权房, 有的是房改房, 还有的设有抵押、出租等他项权利, 评估这些权利状况不同的房产, 价格差别很大, 所以估价师在对房屋情况调查时, 首先就要摸清房屋的权益状况。
2、委托合同中设定不合理条款的风险。
随着房地产估价机构的增多, 行业竞争越来越激烈, 有些估价公司为了承接业务在签订合同时接收委托方的不合理条款, 如采用分期付款方式, 延迟付款时间, 只规定受托方的违约责任等。这样虽然把合同签下来了, 但在执行合同的过程中往往会存在服务费无法按期收回, 产生纠纷时承担主要责任等风险。
3、委托方刻意要求高估或低估标的物的风险。
现在有些情况下, 委托方为了达到特定目的对估价结果会有特殊要求, 比如, 抵押贷款估价, 为了多获得贷款, 委托方往往会要求高估;而在城市拆迁中, 过去是拆迁单位委托估价, 对被拆迁房地产往往希望低估, 现在新的拆迁条例为了避免此种情况发生, 保护被拆迁人的利益, 专门规定“由被拆迁人指定评估机构”。无论高估还是低估, 只要是评估的价格脱离实际, 未来都会产生风险。估价报告一旦交付, 对估价结果要承担最长20年的法律责任, 估价机构不应为了得到一时的利益而承担长久的风险。
(二) 评估中的技术风险
1、选取估价方法不合理的风险。
房地产评估的几种方法都有适用条件, 如果在评估时选取方法不适当, 评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法, 本来这种房产的市场交易就少, 即使有交易实例也受个别因素影响较大, 没有代表性, 作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。
2、选取参数不当的风险。
房地产评估中要用到很多参数, 如在收益还原法中, 有纯收益、还原利率、收益年限等, 尤其是还原利率, 选取不当, 就会失之毫厘, 谬以千里;假设开发法中, 要先测算开发完成后的房地产价值, 如果对房地产市场不了解, 这一价值估算不准确, 就会影响整个估价结果;成本法中的建筑费随着建材市场的变化, 在不同的时期差别也很大, 近两年主要建筑材料钢材、水泥的价格都有大幅上涨, 不了解市场, 还照搬原来的数据就会低估标的物的价值。
3、估价报告本身不完善的风险。
房地产估价报告通常由8大部分组成: (1) 封面; (2) 目录; (3) 致估价委托人函; (4) 注册房地产估价师声明; (5) 估价的假设和限制条件; (6) 估价结果报告; (7) 估价技术报告; (8) 附件。其中任何一部分有疏漏都会产生风险。如致委托人函中要说明估价时点、价值类型、使用期限等;估价的假设和限制条件中要说明估价结果在哪些条件下成立。这些内容对估价报告以后使用非常重要, 也是发生纠纷时, 划分责任的依据, 虽然这些内容相对于结果报告和技术报告来说较简单, 但也不能掉以轻心。
(三) 来自估价师自身的风险
1、估价师资格准入方面的风险。
我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度, 1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度, 1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。现在房地产估价师报考条件规定“取得房地产估价相关学科中等专业学历以上, 从事房地产估价工作满一定年限就可以报考”, 对学历要求的门槛很低, 与该考试相当的土地估价师和资产评估师考试都要求具备大专以上学历, 而且现在随着高校扩招, 受过高等教育的公民比例大大提高了, 在这种情况下, 也应该适时提高房地产估价师考试中对学历的要求, 要求具备大专以上学历比较合适。现行的规定虽然增加了实务工作年限, 弥补学历方面的不足, 但有很多找关系开假工作证明的情况, 使一些缺乏理论知识又没有足够估价工作经验的人通过考试, 直接具有出具估价报告的资格, 增加了估价工作的风险。
2、估价师挂靠的风险。
现在社会上有很多估价师在估价公司挂靠, 即不在公司工作, 也不参与评估业务, 把自己的注册证和章放在公司, 每年获得一定的收入。同时, 估价机构为了降低成本, 也不聘请真正具有执业资格的估价师到公司工作, 而是以较低的工资聘用一般人员从事估价工作, 做好估价报告盖上挂靠估价师的章, 这样做评估结果不准确, 评估程序不符合规范, 估价公司有风险, 挂靠的估价师也有风险。
三、风险防范措施
(一) 健全行业法律法规
目前, 我国只有《城市房地产管理法》明确了房地产估价制度的法律地位, 还没有房地产估价的专门法律出台, 已有的有关规定都是部门性的法规和协会的实施办法, 法律地位较低。应尽快出台房地产估》价的专门法律, 细化各项法律规定和责任, 使估价工作有法可依, 对估价机构和估价人员既是鞭策也是保护。
(二) 严格估价师职业准入制度
首先, 应提高资格考试中对学历的要求, 同时对学历证书严格审查, 对用假学历证书的报名者制定处罚措施。另外, 加强对报考提供的工作证明的管理, 现在的工作证明, 情况是否属实无人核对, 开证明的单位也没有什么风险和责任, 致使很多单位受人请托, 随便给人开证明, 影响了报考工作的严肃性。最后, 要严格考试纪律, 保证考试成绩的真实、有效和公平。
(三) 完善估价师后续教育
我国现在已经在实行估价师继续教育制度, 注册房地产估价师在每个注册期内应当接受120学时的继续教育, 参加继续教育的形式也较灵活, 但就是内容不够丰富, 现在的继续教育都侧重于估价的基本理论知识和估价有关的法律法规, 参加一次这样的系统培训是有必要的, 但如果每次培训都是类似的内容, 估价师们对内容又比较熟悉, 就会降低参加培训的积极性。其实房地产估价是一门涉及多个学科 (如建筑、规划、会计、法律等) 的技术, 在培训时应该开阔思路, 加入新知识、新内容, 使估价师能从培训中真正有所收获。
(四) 加强估价机构内部质量控制
在评估过程中估价机构应严格按照要求, 每个评估项目由两个以上估价师参与;对评估的整个过程, 包括信息收集、方法选取、报告书写和制作等严格把关, 尽量减少估价中的内部风险。
(五) 积极创新业务品种
房地产估价行业竞争激烈, 产生了很多不规范的行为, 增加了风险。要使行业走上健康发展的道路, 就要创新业务种类, 除了评估, 也可以介入咨询、策划、可行性研究等领域, 业务特色鲜明了, 通过特色服务吸引客户, 恶性竞争就减少了。
参考文献
[1]、沈颖, 杨雪红.浅谈房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技, 2008 (18) .
[2]、李安明.我国房地产估价业的现状与发展趋势[J].中国房地产, 2007 (247) .
[3]、顾菁喆．房地产估价风险分析与防范[J].中国商界, 2010 (9) 228.
[4]、阮娟萍.房地产估价风险分析与防范措施探析[J].中国新技术新产品, 2009 (11)
[5]、裴国忠.房地产估价活动中常见风险点分析[J].现代商贸工业, 2009 (17) .
[6]、杜建军.浅谈房地产估价师执业风险防范[J].新教师教学, 2010 (2) .
房地产估价规避房地产金融风险探讨 第8篇
一、房地产估价概述
(一) 房地产估价的含义
房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的, 遵守被普遍认同的估价原则, 严格依照估价程序, 采用恰当的、科学的估价方法, 在综合分析影响房地产价格因素的基础之上, 对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程[1]。
(二) 房地产估价应该遵循的原则
在进行房地产估价的时候, 必须遵循以下原则:第一、合法原则。在房地产估价的过程中, 应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价, 遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候, 要充分考虑房地产的最佳最高使用因素, 以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估, 其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则, 这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原则。
(三) 房地产估价的方法
到目前为止, 我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法[2]。
1. 市场法。
市场法也被称为市场比较法, 就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产, 改正类似房地产的已知价格, 进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。
2. 成本法。
成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础, 估算所要估价房地产的价值的一种方法。
3. 收益法。
收益法又叫收益还原法, 这是一种通过所要估价房地产的未来收益, 来估算其现在价值的估价方法, 也就是预测所估价房地产的未来收益, 然后将其转化成相应的价值, 进而估算所估价房地产现有的客观价值。
二、房地产估价引发的金融风险
(一) 影响金融机构
一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑, 这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款, 由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的, 所以一旦房地产评估结果虚高, 就会导致金融机构的优良资产不断减少, 而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加, 所占的商业银行余额的比例增高, 出现金融波动后, 金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。
(二) 影响资本市场
股票市场也会受到房地产估价行业的影响, 一旦后者出现问题, 股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产, 在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性, 对企业的财务就会产生信任危机, 进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看, 国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心, 究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。
(三) 影响抵押贷款
房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款, 渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价, 这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响, 评估价格普遍偏高, 一旦这种情况持续发展, 很容易就会引发银行的金融风险。
三、规避金融风险的措施
(一) 加强房地产估价人才队伍建设
规避房地产估价引发的金融风险, 首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体, 因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素, 而且其灵活性非常大[3]。房地产估价师要想做好房地产估价的工作, 首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识, 而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响, 从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养, 就要加强对其的后期教育, 并且进行定期考核。在后期教育中, 要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育, 加强对其敬业、勤业精神的教育, 强化房地产估价人员的风险意识和责任意识, 促进其职业道德素质的发展。除此之外, 还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训, 将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授, 组织学习最新的房地产行业方面的法律法规, 全面提高房地产估价人员的专业知识技能。
(二) 规范市场行为, 严禁垄断现象发生
规范房地产市场行为, 严禁垄断行为的发生, 形成公平竞争, 促进市场的健康发展, 这就要求必须加大金融机构制度建设的力度, 避免指定评估的现象发生, 让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉, 保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构, 避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比, 备案出现的违规记录并给予警告, 屡教不改的直接取消其执业资格。此外, 还要建立估价机构和估价人员信用档案, 对于良好行为和违规行为都记录在案, 在社会上进行公示。同时, 要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系, 加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。
(三) 建立市场信息数据库, 搭建信息共享平台
房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库, 搭建起市场信息的共享平台[4], 指导房地产估价行业的规范发展, 并提供相应的服务。建立市场信息数据库, 可以促进房地产估价的科学化、信息化, 实现估价机构间的资源共享, 从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作, 完善房地产交易市场的信息预警制度, 避免一些交易风险, 促进经济的发展。同时, 搭建互联网信息交流平台, 做到信息互通有无, 形成信贷风险信息系统, 避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题, 规避金融风险, 保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等, 收集法律法规信息, 充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释, 向社会定期公布有关信息, 加强金融机构对信贷风险的控制力。
四、结束语
总而言之, 房地产估价在金融机构、资本市场、抵押贷款等方面都可能引发严重的金融风险, 因此, 加强房地产估价管理, 对规避房地产金融风险有十分重要的意义。所以, 要加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬且专业素质高的房地产估价人才队伍, 还要规范房地产市场行为, 杜绝垄断行为, 促进公平竞争, 对房地产估价进行信息化、科学化建设, 通过这些措施加强房地产估价行业的发展, 进而有效规避房地产金融风险的发生, 促进房地产健康、稳定的发展。
摘要：房地产行业由于自身的特性很容易产生风险和泡沫, 所以人们越来越重视房地产金融的安全问题。由于房地产估价与房地产金融相关, 因此本文以房地产估价的相关概念为切入点, 阐述了房地产估价引发的房地产金融风险, 探讨了规避房地产风险的措施。
关键词：房地产,估价,规避,金融风险
参考文献
[1]李永波.浅谈房地产估价行业的发展[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2012, (17) .
[2]王加林.完善房地产估价, 防范房地产泡沫破裂时对金融的冲击[J].科技信息, 2010, (4) :112-113.
[3]梁敬.我国房地产估价和商业银行金融风险防范研究[J].商情, 2012, (19) :99-99, 102.
房地产损害赔偿估价案例解析 第9篇
随着《物权法》的颁布, 人们对私有财产的保护意识日渐增强。面对经常出现的自身财产受到损害的事实也频频上诉法庭以求保护。法院为了能做出公正的判决, 势必需要估价机构出具专业鉴定意见, 进行房地产损害赔偿司法鉴定估价。房地产损害赔偿估价是近年来日渐增多的评估类型。房地产估价师作为价值鉴定的专业人士, 应该不仅有能力而且有责任为确定房地产损害赔偿额度提供专业参考意见。这样, 不仅可以拓宽估价机构的业务范围, 同时也在提升估价机构的社会形象。本文通过实际工作中的评估案例, 对房地产损害赔偿估价以及司法鉴定估价的部分问题进行探讨。一、案情及估价对象基本情况估价对象所在小区名称为A, 该小区分为两期建设, 其中一期为A小区16幢, 二期为A小区7幢。小区开发商为B公司。根据经某市规划管理局审批的A小区一期的总平面图, A一期工程于2002年修建, 占地约60亩, 均为多层住宅。B公司又于2004年取得了与一期所在宗地相邻的一宗地 (即A二期用地) , 两宗地之间有一围墙之隔。A二期用地面积较小, 地形狭长, 单独规划方案相对困难, 故B公司申请该地块与A小区一期工程整合使用, 统一规划, 统一布局。某市规划局于2004年批准了A二期方案, 批准二期用地与一期项目进行整合, 成为一个小区。A二期占地约10亩, 仅修建1幢电梯公寓。在2005年A小区二期工程接近完工之时, B公司准备拆除一、二期之间存在的围墙, 以便打通共用通道, 实现一、二期的整合, 但遭到A小区一期业主的反对, 双方及有关部门多次协商解决未果。随后某市规划管理局鉴于A小区二期工程即将竣工入住, 为避免A小区二期业主后无进出通道及消防通道的不利情况, 根据B公司的申请对A小区二期作出了《道路出入口布置图》, 为A小区二期增加了出入口。根据提供的资料, 一、二期之间存在的围墙是否能拆除, 应由B公司与A小区一期全体业主协商解决。截止估价时点, 由于B公司尚未就拆迁围墙的相关补偿事宜与A小区一期全体业主达成一致, 故截止估价时点, 该围墙尚未拆除。由于该围墙的存在, 某人于2004年所购买的位于某市某区某路某号房屋不能与A小区16幢业主共同使用A小区16幢公共配套设施, 而只能使用该房屋所在A小区7幢现行的公共配套设施。A小区16幢的停车位配置、绿化景观情况、物管用房设置、健身器材、监控系统、出入口设置等公共配套设施均优于A小区7幢现行的公共配套设施。受法院的委托, 本公司对上述情况对房屋造成的房地产公开市场价值差异额进行了估价。二、估价思路及技术路线该案例属于小区规划变更而导致房地产价值减损, 充分体现了房地产损害赔偿估价的独特性及复杂性, 其不同于常规的抵押类或拆迁类估价, 每个损害赔偿估价项目都有其独特的情况, 则损害赔偿估价思路及技术路线要与具体案例要紧密集合, 必要时将要运用非常规性的估价方法, 技术路线可以更加的灵活。目前相关的估价技术规范还没有对房地产损害赔偿估价的方法有所描述, 仅有《房地产估价案例与分析》 (估价师考试教材) 、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》以及专家发表的论文对损害赔偿估价方法有所介绍, 其方法则是房地产估价几大方法的衍生, 常用方法有成本法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法等, 估价师应根据案例的实际情况灵活运用上述方法。根据本案的具体情况, 本次估价的方法选取及技术路线如下:成本法也称为修复费用法, 该法是通过设定规划许可、采用其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用, 主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。由于此次估价以A小区一、二期之间的围墙不能拆除为前提条件, 故估价对象的修复为不可修复情况, 且由于估价对象为住宅用房地产, 其价值的体现与其成本关系不大, 故此次评估未选用成本法。损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和, 或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。由于估价对象为住宅用房地产, 其价值与其租赁价格水平关系不大, 且该方法中许多参数较难确定, 故此次评估未选用损失资本化法。赔偿实例比较法是通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整, 得出估价对象房地产损害的赔偿金额。由于某市类似于此次评估的房地产损害赔偿实例匮乏, 故此次评估未选用赔偿实例比较法。损害前后价差法是通过测算损害前房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。由于上述两个价值可以求取, 故本次评估采用损害前后价差法对估价对象的价值差异额进行评估, 对于本次评估即分别求出假设A一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值和A一、二期之间有围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值 (即现状下的市场价值) , 其差值即为评估结果。三、估价中的难点分析在估价技术路线确定后, 求取假设A一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值成为了难点, 笔者认为可以采用的方法有三种: (1) 首先确定申请人在购买估价对象时点 (2004年) 的市场价值 (通过法院提供的该小区销售备案价格综合确定, 该时点估价对象的价值即是A一、二期之间无围墙情况下, 也是最初规划状态下的价值) , 再通过房地产价格指数的调整, 将其调整至估价时点的市场价值。该方法特点是测算出的价格精确度不强, 且若当地房管部门未公布房地产价格指数, 该方法难以采用。 (2) 通过收集估价对象所在区域内与A小区 (在无围墙状态下) 相似的小区的成交案例, 通过对交易情况、交易时间、区域因素、权益因素、个别因素全方面的修正得出A一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值, 特别是在小区区域因素、容积率、绿化率、公共配套等方面需作出详细的修正。该方法特点是选取案例局限性较大, 测算时需要修正的因素太多, 且在很多因素修正上难度很大。 (3) 通过A小区一期的成交案例进行修正得出。因A小区一期配套设施齐全, 一、二期之间的围墙对其价值基本没有影响, 故可以收集3个以上A小区一期在估价时点的成交案例, 视其价格为无围墙情况下的价格, 并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正 (主要修正因素为交易时间、成新率、所在楼层、结构、户型及建筑面积、装修) 得出其比准价格。由于A小区一期均为多层住宅, 估价对象为电梯公寓, 而在某市住宅均呈现高密度性, 在基本条件大致相同的情况下, 同一小区内的多层住宅市场价值通常高层住宅, 则还需要扣除同一小区多层房屋与高层房屋之间在相同因素下的价值差异额, 即得出假设A小区一、二期之间无围墙情况下的估价对象在估价时点的市场价值。同一小区多层房屋与高层房屋之间在相同因素下的价值差异额的求取是此方法的难点之一, 笔者认为可以通过房屋中介收集一定数量的小区内均有多层及高层的成交案例, 同时在某市范围内调查目前在售的商品房中同一小区内多层及高层的售价, 再将其修正 (修正因素主要包括交易时间、户型及建筑面积、装修等) 到同一条件下, 这样就构成了N组同一条件下多层与高层的比准价格, 取其差值的加权平均值得出同一小区多层房屋与高层房屋之间在相同因素下的价值差异额。四、估价过程中的体会与建言1.委托环节在本次委托中, 法院最初出具的委托书中还是呈现出了不规范的情况, 无估价时点、价值类型, 且在估价人员了解了相关案情后, 委托书上的委托内容也不规范, 没有很好的归纳估价范围。在估价人员现场查看后, 与该院技术室人员进行了沟通, 对委托书的内容进行了修改, 重新出具的委托书。据此案例得到的经验, 笔者认为房地产司法鉴定评估的委托程序可采用评估专家崔太平博士的意见, 分为两个阶段:①初步委托阶段, 法院司法技术管理部门向选定鉴定估价机构介绍案情, 让其查阅可立即移交的鉴定评估资料, 法院司法技术管理部门和估价机构就估价时点、估价目的、价值定义、估价对象、委托鉴定评估的完成时限等基本事项进行协商。②正式委托阶段, 双方就估价基本事项协商达成一致后, 委托人正式向已选定的鉴定估价机构下达房地产司法鉴定评估委托书。房地产司法鉴定评估委托书及其附件, 必须明确估价时点、估价对象及估价范围、估价价值类型及其定义、基本案情、估价目的和估价作业日期等事项, 除此以外的其它事项可列为选择事项, 根据不同类别的鉴定评估需要而明确。委托书应当列明清单并移交委托人已掌握的鉴定资料、依职权收集必要的鉴定资料。2.房地产损害赔偿估价方法环节在本次估价中, 笔者发现就房地产损害赔偿估价方法而言, 还没有相应的技术规范对其进行说明, 目前可以参考的仅有《房地产估价案例与分析》 (估价师考试教材) 、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》。房地产损害赔偿估价已成为了常见了估价种类, 特别是运用于司法鉴定中, 而近期出台的《房地产司法鉴定估价指导意见》对房地产损害赔偿估价方法有所总结, 可以让估价机构在损害赔偿估价方法的采用上有据可依。3.房地产司法鉴定估价案例收集环节司法鉴定估价中我们收集成交案例的证据性一定要很强, 但由于目前估价师收集案例的局限性, 我们只能做到收集的案例尽量具备销售合同或采用由案例提供方签字认可的案例调查表的形式, 这样收集成交案例过程确实非常艰辛, 这需要估价师要大面积的走访中介机构, 通过一定的沟通技巧获取可以经得起质证的真实成交案例。在本案例中, 收集真实的可比案例是关键, 目前估价师收集案例的渠道主要于一手房的售楼部、遍布于全市的中介机构, 其中二手房成交案例的依据性如何在司法鉴定质证过程中体现, 成为了估价机构非常棘手的问题。建议在房地产司法鉴定估价中, 注册房地产估价师能够有权利凭法院的委托书在当地房管局查询备案的成交案例, 这样可以扩宽估价师收集案例的渠道, 而在房管部门调取的案例公信力也可以得到保证。
《房地产估价》教学网站建设研究 第10篇
《房地产估价》课程是高职院校房地产经营与估价专业一门重要的专业课, 也是一门理论与实践高度结合的课程。课程的理论教学是从房地产估价的基本理论入手, 具体介绍市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、基准地价法等估价基本方法的原理、适用对象及操作步骤、运用举例。而课程实践教学则要培养学生的估价实务能力, 尤其是让他们的市场调查能力、估价报告撰写能力得到有效的提高。实践教学环节是整个教学过程中的重点和难点。本文结合多年教学的实践, 通过构建《房地产估价》教学网站进行网络教学的方法能使这一教学难点问题得到有效解决。
二、《房地产估价》课程的教学特点
高职教育的目标是培养适应生产、建设、管理、服务第一线需要的高等技术应用型专门人才。实践性教学是实现高职教育培养目标的重要手段和途径。而作为高职院校房地产经营与估价专业的一门重要专业课《房地产估价》的主要教学特点就是实践性强。
首先, 这一特点决定了在教学过程中一方面要求学生继续巩固已学的有关房地产评估的基本估价理论和方法, 另一方面, 掌握房地产估价的具体操作实务更为重要。
其次, 房地产估价工作与市场结合紧密, 由于房地产市场变化非常快, 房价的市场形成机制和影响因素也比较复杂。因此, 要学习好房地产估价就必须充分熟悉房地产市场。而熟悉房地产市场的途径就是向学生能提供大量的房地产市场信息。
再次, 房地产估价学科的交叉性强, 涉及到经济学、金融、房地产开发、市场营销、城市规划、建筑学、土木工程技术、系统工程、项目管理等多学科, 在教学过程中就要注重拓宽学生的知识面, 体现多学科和学科交叉的知识综合性, 把知识点很好地串起来。
根据《房地产估价》课程教学的上述特点, 结合笔者多年教学的实践研究, 可利用互联网提供教学环境、工具和手段, 通过构建课程教学网站进行网络教学的方法, 能使实践教学环节这一难点问题得到有效地解决。
三、构建《房地产估价》教学网站的意义
《房地产估价》课程的教学网站不仅构建了一个房地产估价专业知识和房地产市场信息的资源库, 而且也提供了一个新的教学平台。运用这个教学网站开展网络教学的方法不仅延伸了传统教学形式, 也为教学形式与内容的改革提供了物质基础和革新工具。因为教学网站是对教学活动的重新设计、教学流程的重新构建、专业知识的重新组织, 改革了传统的课程教学模式, 通过互动教学模式从根本上改善了教学效率。同时, 通过课程网站向全校师生甚至全国师生提供了一个开放的共享服务, 既扩大了学校的影响, 又在实际应用中促进了该课程进一步的发展和完善。
四、《房地产估价》教学网站的功能和网络教学实践
1. 教学网站设计的指导思想
实践性强的课程教学特点就决定了《房地产估价》教学网站设计的指导思想是有利于解决实践教学的难点问题, 有利于培养学生房地产估价的动手能力。首先, 课程教学网站应达到帮助学生进一步消化课堂理论知识;其次, 课程教学网站应达到服务教师教学的功能;最后, 课程教学网站能从满足现实估价需要出发, 与估价实际接轨, 能解决实践教学的难点问题。
2. 教学网站的主要功能和网络教学实践
目前, 笔者设计的课程网站 (www.jx20.cn) 已应用于教学实践, 并取得了较好的教学效果。以下将对该网站的主要功能板块和网络教学实践进行阐述。
(1) 课程介绍板块
该板块主要介绍了理论教学和实践教学两部分的内容, 理论教学部分包括教学任务、教学要求、教学内容、教材与参考书和学习方式等内容;实践教学部分包括实训目的、实训要求、实训内容、实训项目和实训方式等内容。通过该部分的介绍使学生能清楚了解课程的知识结构, 课程设计和教学流程。
(2) 授课教案板块
该板块提供了课程理论教学部分的电子教材, PPT课件和各章节配套的在线练习及答案。学生可以根据自己的需要随时进行自主学习, 电子版的教材和教师授课用的PPT课件可供下载, 学生在学完某章节后, 还可以选择做配套的练习, 以供检验学习的效果。
(3) 课程录相板块
该板块主要提供了涵盖整门课程的理论课和实践课的教学录相, 可供学生在线观看和下载。当学生上课没听懂, 也可以在课余时间内反复观看老师讲课录相。尤其对于实践教学环节的教学, 教师通过播放评估现场操作录相能达到有形有声有色, 吸引学生的注意力, 活跃课堂气氛, 使课堂不再枯燥无味, 教学效果明显。
(4) 课程实训板块
根据多年估价实践, 笔者认为房地产估价难点不在于具体的价格测算, 而在于如何收集资料、继而如何更多地占有资料。一个估价师水平高低、资深与否, 很大程度上体现在对房地产市场资料的占有程度上。因此, 该板块的主要功能就是引导学生通过网络收集评估资料, 有效解决了实践教学环节中培养学生市场调查能力、现场勘察能力和估价报告撰写能力的教学难点。按照房地产评估的工作程序又细分为市场调查、法律法规、现场勘察和撰写报告四个模块。分述如下:
①市场调查模块
利用网络的信息量大的优势, 学生通过教学网站上的相关链接, 全面收集全国和本地区的国有土地出让信息、新楼盘和二手房出租或出售的价格信息等, 信息丰富、全面、直观, 便于学生掌握。
②法律法规模块
房地产行业受国家法律法规和相关政策的影响较大, 房地产估价人员只有学法、懂法、用法, 依法办事, 全面了解国家的方针政策才能做好估价工作。该板块提供了与房地产行业相关的国家政策和法律法规等材料的在线阅读和下载。
③现场勘察模块
该模块介绍了评估工作中进行现场勘察时应收集到的文字资料、表格资料、图像资料和视频资料。本模块采用案例教学法, 利用网站上现场勘察估价对象时大量的视频录相, 模拟学生去现场勘察, 这就有效地避免了实践教学组织学生外出进行现场勘察时的不安全因素。
④撰写估价报告模块
该模块介绍了土地估价报告和房地产估价报告的标准格式和撰写要求, 并建立了一个估价报告报告案例库供学生下载。学生在撰写估价报告时就可以根据案例中的估价报告格式和内容依葫芦画瓢, 写出符合要求的房地产估价报告。
(5) 言板块
该板块提供了一个学生和老师互动的平台, 学生在学习中碰到问题可以及时给老师留言提问, 老师也可以在线解答。
(6) 在线作业板块
该板块包括在线练习题、历年真题下载和在线考试三大功能模块。
①在线练习题模块, 提供了1 8套综合练习题 (含答案) 供学生学习完本课程后进行理论知识的复习, 检验自己的学习效果。
②历年真题下载模块, 提供了自2001至2008年全国注册房地产估价师考试真题与答案下载, 为学生将来报考并通过全国注册房地产估价师执业资格考试打下了扎实的理论基础。同时也为房地产估价从业人员参加全国注册房地产估价师考试复习用。
③在线考试模块, 在学生完成注册并登陆后, 系统会全考试题库抽题自动产生一份试卷, 要求学生在规定时间内进行在线考试, 答完题目提交试卷后, 系统会自动阅卷评出考试成绩, 并提供对应的正确答案。
(7) 课程论坛板块
该板块是对课程的拓展, 供专业老师、历届学生和行业人事在线讨论课程建设、行业动态、专业技术, 实习就业和娱乐等相关的主题, 学生在论坛中可以浏览已有的贴子, 也可以发表新贴参与讨论, 这就有效地拓宽了学生的知识面。
五、结语
通过构建《房地产估价》课程网站开展的网络教学实践, 学生普遍反映不但巩固了所学的专业知识, 而且他们的市场调查能力、现场勘察能力和估价报告撰写能力得到了很大的提高, 同时对房地产市场行性也越来越熟悉。《房地产估价》课程网站的建设整体上取得了较好的教学效果。
摘要：本文根据《房地产估价》课程的教学特点, 分析了学生估价实务能力培养的问题, 并在实践基础上提出了构建《房地产估价》教学网站进行网络教学方法的解决对策。
关键词：房地产估价,教学网站,网络教学
参考文献
[1]柴强:房地产估价[M].北京:首都经济贸易大学出版社, 2005
[2]房地产估价规范 (GB/T50291～1999) [Z].北京:中国建筑工业出版社, 1999
[3]王平嶂:高等职业教育精品课程建设探讨[J].中国成人教育, 2005, (10) :69～70
[4]张艳萍:精品课程的网络资源建构问题初探[J].现代远距离教育, 2004, (5) :51～54
[5]张斌:房地产估价课程设计及其教学探讨[J].高等建筑教育, 2007, (4) :101～104
以“断供”现象再说房地产抵押估价 第11篇
一、房地产抵押估价的必要性
(一)合理估价可保障各方面的合法权益
抵押房地产价格评估关系到各方面的切身利益。房地产价格评估的基本目标之一就是切实保障相关当事人包括有直接或间接关系的抵押人、抵押权人、担保人、国家的利益。房地产抵押价格评估应站在“公正”的立场,以法律、法规和有关标准为依据,不偏袒任何一方。对抵押人而言,正确的房地产抵押价格评估能够公正合理地确定其能够取得贷款的额度,保护其应有的权利,更好地从抵押贷款中获得帮助;对抵押权人而言,正确的房地产抵押价格评估能够更好地为金融机构准确地确定抵押物担保债权的范围,降低抵押物处置风险,从而很大程度上保证了贷款的安全;对担保人而言,正确的房地产抵押价格评估能够使他更乐意于参与此项业务,这样可以更好地促进其业务的扩大,增加利润收入;对国家而言,正确的房地产抵押价格评估有利于房地产金融业务良性循环和相关金融服务的扩大,促使房地产金融业的健康发展。也可较好的防止发生类似于日本和东南亚的金融危机。
(二)正确的估价能使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一
银行在开展房地产抵押业务中,安全性原则与盈利性原则一般被认为是互相矛盾的。因为,从安全性角度出发,遵循保守原则,银行应降低贷款比例以防范风险,但又会影响银行的资产盈利性;而从盈利性角度出发,应扩大银行贷款范围,放宽贷款条件,扩大贷款比例,但又会导致银行经营风险水平的提高。银行贷款是根据市场价格的一定比例发放的。但房地产抵押物能在多大程度上对债权起到担保作用,还应体现在其未来的变现能力上。房地产商品是不动产,它的物质形态受其原有状态所限制,且经过一个较长的抵押期限,市场状况会发生很大变化,因而其价格也会随之发生变化。因此,如能在抵押贷款前进行正确的估价,使抵押贷款的发放基于抵押房地产价格的恰当评估,就能使银行资产较好地得到保全,又确保了银行利润,使银行资产运行达到安全性和盈利性的统一。
二、房地产抵押估价中几种常用方法及各估价方法比较
(一)常用的估价方法
房地产抵押估价中常用的方法主要有四种:市场比较法、成本法、收益法和假设开发法。根据《房地产估价规范》,各种估价方法的定义如下:
比较法:将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法:预计估价对象未来的客观收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法:预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(二)各估价方法的比较
由以上各种估价方法的定义我们可以清楚地看到各种估价方法中关键数据的来源与取值依据。
市场比较法的关键数据可比实例的价格是“估价时点近期交易的价格”,并将其作估价日期修正,修正到估价时点的交易价格。由此定义可见市场比较法着重考虑的是估价时点(大多是现在),而未重点考虑估价对象未来的价格走势如何。
成本法着重的是“估价对象在估价时点的重置价格或重建价格”,其关键数据“重置价格或重建价格”是在估价时点的重置价格或重建价格。折旧无论是物质折旧、功能折旧或经济折旧,均是着重于过去,亦未考虑其未来。也就是说,如同市场比较法一样,成本法估价中考虑更多的是过去和现在,而非未来。
收益法估价中强调的是“估价对象未来的正常净收益”,强调其正常净收益的“未来”性,其着重考虑的是估价对象价格的未来性。房地产收回成本的收益年限一般认为是20年。如果收回成本年限过长,说明买卖价格过高,房地产市场存在泡沫因素;如果收回成本年限过短说明房地产市场还有升值潜力。
在假设开发法中,其关键数据无论“开发完成后的价值”还是“正常开发成本、税费和利润等”,均在一个“预计”的基础上得出,即假设开发法在定义中清楚地强调了估价对象客观合理价格或价值的未来性。
由以上对各种估价方法定义的分析中,我们可以看到,市场比较法和成本法在估价的具体过程中更侧重的是估价对象的现时价格。这两种方法侧重考虑的是估价对象价格的“现在时”、“过去时”(折旧),而非估价对象价值的“未来时”。这种估价方法本身内在的缺陷虽可通过对估价对象的定性分析等作出弥补,但其对估价对象未来价值如何未来作预测。而收益法和假设开发法在估价的具体过程中侧重考虑了估价对象的价值的“未来时”,对估价对象未来价值走势如何的预判断性强,因而对未来的指导性也强。
结束语
