房地产开发企业如何做好房地产财务分析（精选8篇）

房地产开发企业如何做好房地产财务分析 第1篇

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如何做好房地产开发企业的财务预算管理工作

作者：周丽

来源：《科技创新导报》2011年第10期

摘 要:财务预算管理是建立在一系列预算假设及管理者经验判断基础上的。本文通过分析财务预算管理中存在的问题,提出了如下几点加强财务预算管理的对策,以提高财务预算的合理性、客观性和正确性,发挥财务预算在房地产开发企业经营管理中的作用。

关键词:财务预算 管理 考核 房地产

中图分类号:F275 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2011)04(a)-0190-01

房地产开发企业的特点是投入资金多,建设周期长,投资风险大,所以在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策,这就是房地产开发企业中财务预算管理。财务预算管理的必要性

房地产开发企业中财务预算管理的作用有:(1)筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据;(2)确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据;(3)可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

财务预算的核心是企业的现金预算,准确无误的现金流量预算,可为企业提供预警信号,使经营者能够及早采取措施。合理科学的财务预算能正确地考虑现金流量的确定性与到期债务之间的关系,为企业合理回避财务风险提供有力保障。实施财务预算管理中存在的问题

2.1 对全面预算管理的认识不足

很多房地产开发企业在进行财务预算管理时,重点考虑怎样降低成本费用,注重预算管理对成本费用的节约,缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时,忽视了对其他部门的管理,将预算和计划相混淆,使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制工作,往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认,这样的预算往往缺乏可操作性。

2.2 预算管理机制不健全

有的房地产开发企业虽然编制了预算,但没有建立相应组织机构。没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和仲裁,执行和监督。把全面预算管理交给财务部门,而没有健全企业的预算管理机制。法人治理机构的不完善,对财务预算管理的认识不足,导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。

2.3 预算管理与企业的经营活动相脱节

房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性,很多企业通过对以往的经营情况和上一指标值,来决定下一预算指标值,没有认真的对企业下一的生产经营状况进行分析,如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时,这种预算指标就会缺乏客观性。

2.4 缺乏预算的执行和监控

有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算指标的下达,预算的编制和汇总上,而不注重对预算的执行和监控。有些企业虽然对预算的编制很重视,专门成立了预算职能部门进行预算编制,但预算职能部门对预算的执行和监督很少参与。房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够,企业的管理制度跟不上企业的经营活动。

2.5 缺乏有效的考核和激励机制

很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题,成为企业预算管理目标无法实现的主要问题。在预算执行中,没有签定预算指标经济责任合同,没有建立完善的预算奖惩制度。另外,考核结果缺乏激励机制,没有建立配套的预算考核制度,各级管理者重视不够,使考核工作流于形式。加强财务预算管理的对策

3.1 建立以企业发展战略为指导的财务预算管理

企业在编制财务预算前,应认真分析企业资源,明确长期发展目标,增强财务预算的可行性。另外,还应做好市场调研工作,使企业编制的财务预算具有公正性和实效性。另外在制定预算指标时还应该具备一定的弹性,以减少过大的刚性给预算管理工作带来风险,使企业的预算经得起市场的检验。

3.2 确定财务预算管理的责任单元

将企业所有的经济活动都纳入到财务预算管理的环节中,通过目标细致分解,层层落实,确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度。明确各部门的工作方向,同时建立严密的预算管理组织机构,强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制和管理,避免由于内部管理不善,控制薄弱而造成的经济损失。

3.3 财务预算要切合实际

编制财务预算,一般应遵循“统筹兼顾,量入为出”的原则。财务预算需要各部门对其各项经济活动做出全面预计,并进行尽可能准确的测算,同时要克服预测过程中的片面性,避免财务数据失真,导致资金浪费,使财务预算成为空中楼阁。

3.4 预算实施动态管理

一味地采用静态预算指标,会使企业财务预算具有盲目性、滞后性和缺乏弹性,难以成为考核和评价员工的有效基准。所以,企业应积极寻求科学合理的方法加强动态管理,例如,可以采用零基预算、概率预算、滚动预算等。

3.5 及时反馈预算执行信息

企业相关的各项活动均应围绕实现预算开展,每一个部门,每一项业务的发生都要受到预算的严格约束。在预算调整时,要对调整范围,调整程序,调整权限进行严格规范,从制度上约束个人行为,确保预算在不失控制作用的前提下具备一定的灵活性。同时,财务部门要及时向执行部门反馈预算执行信息,以便各部门及时了解本部门的财务开支状况,发现问题及时解决,确保其经济活动不偏离本部门的财务预算目标。

3.6 不断完善财务预算考核体系

建立一套完整考核与奖惩制度,将预算指标值与实际执行结果进行比较,肯定成绩,找出问题,分析原因,进一步完善对预算工作的管理,确保企业战略目标的最终实现。业绩考核指标不仅包括结果性预算数据,更要注意过程性业务指标,既要考核预算最终目标的实现情况,又要评价影响企业目标实现的关键成功因素,要根据每一责任单位的特点建立日常监控制度,通过及时的信息反馈和相应的考评,将预算过程深入到每一个具体环节,形成良好的激励机制。结语

综上所述,企业要建立健全财务预算管理组织体系,保证财务预算管理的有效组织实施,加强财务预算执行与考核,严格财务预算的约束机制,规范完善企业财务预算管理工作并将预算管理与激励机制相结合,加强企业各部门间的协作,努力降低企业的经营风险与财务风险,这样才能保证企业预算目标得以实现,才能促进企业不断发展。

参考文献

[1] 杨友孝,萧红,何建明.房地产行业财务预算管理制度优化设计方案与预算编制、执行、分析及全面控制指导手册[M].北京:中国知识出版社,2010,1.[2] 俞文青.房地产开发企业财务管理[M].上海:立信会计出版社,2010,4.[3] 赵怡泳.预算管理在现代企业管理中的作用[J].科技资讯,2006(2):27～28.[4] 鹿艳春.浅析强化企业财务预算管理和控制问题[J].中国科技财富,2009(4):121～123.

房地产开发企业如何做好房地产财务分析 第2篇

房地产工程项目洽谈步骤

房地产工程项目的洽谈一般分为七大步：计划与活动、准主顾开拓、接触前准备、接触、说服、促成、售后服务。

一、计划与活动。做房地产工程项目首要的任务便是搜索精装房产项目的信息。这要根据区域市场内房地产工程的进展做出计划，哪个工程刚立项，哪个工程已经进入施工，哪个工程已经完工，哪个工程开始进入装修阶段……等等。这一阶段，可以采取多种方式和途径获得最新的信息：如地毯式搜索法、行业朋友推介法、建委相关部门查询法、质检部门探寻法等等。

二、准客户开拓。在经过第一步的全方位搜索以后，通过各种方式，在已经探听到某个房地产工程项目是精装房或者有送装修之后。第二步接下来就是准客户的开拓阶段，

在这一步关键是精心准备，努力成交。

三、接触前准备。这其实也应该属于客户的开拓环节。不论是自己的名片、公司相关资料还是自己的仪表，还是已经做过的房地产项目样板都要以人以专业的印象。要详细了解该工程配套的厨卫电器的档次、种类、大小户型的配套标准，以及目前是否已经有了同类产品在跟踪等等，做到知己知彼。然后，根据工程项目要求做出自己产品的配套方案来。计算出合理的报价，以及预留空间余地，作为公关费用。

四、接触。在这一环节一定要给工程相关负责人留下良好的印象。首先是人，然后是产品，还有就是成功房地产项目样板。注意礼节，礼貌、尊重，保持不卑不亢。一般来说，一个房地产项目的成交会经历数次甚至数十次的接触洽谈，在每一次的会唔中都要把握住谈判的重点和要达到的目标，步步推进。

五、说服。我们谈判接触的目的很明确，那就是说服房地产项目工程相关人员在房地产配套中采用我们的产品。首先是产品的质量，然后是公司的实力，加上相关成功案例来证明。

六、促成。在经过了我们千辛万苦的无数次的接触、洽谈之后，我们离成功成交已经很近了。关键时刻还必须以利益做为杀手锏。有人说过，商场上只有永恒的利益。话虽重却非常有道理。无论经过你多少次的交流与沟通，无论你与项目负责人达到了多么融洽的关系，没有利益恐怕仍然不能成功拿下这个工程。

房地产开发企业如何做好房地产财务分析 第3篇

作为预算管理的重点项目成本预算管理,不仅体现出企业是否有竞争优势,有时甚至决定了一个房地产企业能否生存下去。对很多习惯于粗放型管理的房企来说,从大手大脚花钱到成本的精打细算是一个艰难又不得不进行的转型。但从目前看来,中国房地产企业成本管理手段及方法还很粗放,存在成本预算不精、管控不严、责权不清等一系列问题。究竟如何提高房地产成本管理水平?通过提高项目成本预算管理水平将是一个重要途径。

一、房地产企业成本预算管理的特点及重要性

房地产成本预算管理就是从企业整体出发,通过科学预测、决策,用价值和实物等多种形态反映企业未来一定时期内生产、经营及财务成果的综合管理系统。成本预算管理正逐渐成为房地产企业提升企业综合管理水平的一种方式,进而帮助房地产企业实现精细化管理,最终实现其战略目标。

房地产项目的每一项经济活动将影响房地产项目成本费用。搞好项目成本预算管理项目成本预算编制、预算执行的过程控制、预算执行情况的分析,将会使成本预算算得精、算得准,成本控制控得住、控得好,有效提升管理水平,确保预算目标早日实现。

二、运用前置成本控制手段,做好项目成本预算的编制

房地产企业新项目的开发通常面临很大的经营风险,这是因为企业必须投入大量的资本,而未来收益又具有极大的不确定性。因此,在新项目开发初期必须进行项目成本预算的编制。

(一)

成本预算的编制必须打破设计先行的传统管理模式,设计阶段已决定了房地产项目成本的大格局,因此房地产企业的项目成本预算应走在设计的前端,1、弄清项目开发准备达到的目标,花多少钱达到怎样效果;2.对同类产品成本案例进行调查、分析;3.根据项目占地面积、容积率等指标对项目进行整体分析、定位,对项目设计过程中涉及用材、施工、装修等提出成本配置建议,为项目成本预算编制提供支持和参考。

(二)项目成本预算的编制

1.成本数据库的建立

企业通过搜集和积累项目开发全生命周期的成本数据,经过处理后总结形成各类成本、费用指标。利用这些数据,为企业运营决策及新项目的开发提供参考,以达到成本最低和市场利润最大化。分产品类型、分前期成本、过程中成本、后期成本、费用等几大类,融入同行类似的项目成本数据综合后,形成完整的数据库。成本数据库的建立,可以为本项目成本预算提供参考,又可以为下一个项目成本预算提供经验数据作参考,本项目的最终成本结算又为成本数据库提供全新的实践数据,使之不断完善。

2.成本预算的编制

项目成本预算是房地产开发企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的工程开发成本、开发间接费用、经营收入、项目利润、借款计划等内容进行的整体预算。预算工作不是单一部门或单个人的管理行为,预算工作内容涉及到企业的工程、营销、管理、财务等各个方面和部门,它环环相扣、密不可分,构筑了整个预算体系,最终表现为财务预算。项目成本核算预算所涉及的前期研发、工程管理、营销策划、资金融通等部门需共同研究项目目前的状态和可能发生的情况,利用成本数据库信息分工编制预算。根据房地产开发项目的类型、占地面积、建筑面积、可售面积等相应信息,营销部负责收入预算和营销策划、广告、宣传费等费用预算;工程部负责前期研发、设计、建安、基础、配套设施等成本项目的预算;行政部负责管理费用的预算;财务部负责资金融通、税费及其他费用的预算。财务部应对以上预算审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确,并加以分类、汇总,形成项目总预算。经企业最高决策层审批后,成为正式预算,逐级下达各部门执行。

在根据审核后的预算进行具体执行的过程中,如遇到客观环境变化、原材料价格上涨、工程变更、项目销售需要等原因需对预算数据进行调整时,应有完整的书面文件和相关资料作为调整的依据并经最高决策层审核通过。

三、预算的执行控制

(一)提高对设计管理的预控,加强设计阶段的项目成本预算控制

设计管理是项目成本控制的关键着力点,直接影响房地产项目成本预算的执行。在项目成本预算管理的设计阶段控制中,要避免两种现象:一是不计成本地追求设计效果;二是成本不合理导致品质丧失。

房地产企业在预算管理的执行过程中,(1)择优选择设计单位。可以通过招标和方案竞赛,缩短设计周期和优化设计方案,加强项目技术和政策的把握,做好与设计项目负责人的沟通,开展设计公司间的交流和竞争。(2)通过合同对勘察设计单位明确规定责任,完善设计标准,规定设计限额(造价、主材消耗指标,如每平方米钢筋用量等),并和设计费挂钩,增加设计变更及修改的限制条款等,以改变设计单位“重技术、轻经济”的观念,避免设计节点把握度差,导致施工过程矛盾多,细部设计缺失等问题的出现。(3)坚持设计全过程优化,建立专家会议评审制度和内部各阶段图纸审核制度,关注影响成本的重点地形的处理、产品的分布、交通规划、景观处理、钢筋及有关材料对成本影响;道路标高、地形标高与土方的关系等、使项目成本预算管理在前期设计阶段中就得以落实。

(二)施工招投标及施工过程中的控制

1.施工招投标控制

土建、水电安装等工程招投标中,房地产企业确定中标的主要依据是价格合理、能保证质量和工期、经济效益好、社会信誉高等。但应注意并防范一些投标企业在编制预算时故意漏项、缺项,以达到低价中标、高价决算的投机目的。对于投标企业的项目报价以及提供的企业资质证书等资料,房地产企业必须进行严格的审定,以保证自身利益的最大化,帮助自己实现项目开发“成本低、质量好、工期短、效益高”的开发目标。

2.材料的量、质、价的控制

材料、设备在工程的建安造价中约占70%,工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容,对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络,及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货,应货比三家,也可采用招投标方式采购,在满足施工的前提下,把握好订货的时机。同样的材料设备,由于产地档次不同,价格会有差异,就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同,价格也会有差异。要树立成本意识,形成控制成本机制。非甲供材料,可以采取限价的手段进行控制。成本管理部门和工程管理部门与监理工程师应适当参与施工单位的材料订货,可以推荐相关厂家进行类比;同时要控制材料的采购价格,监督材料的质量,在保证质量的前提下合理限价。

3.设计变更的有效控制

变更的提出来自于建设方、施工方、设计方、监理方及内部有关部门或客户要求,所以针对变更,公司必须与原有归口部门并由专人负责统一管理,以减少很多不必要的变更,并且可以减少由于变更随意造成增加成本、延误工期、产品品质变化、与原有标准不统一的风险等。

4.施工过程中鉴证的控制

签证是在施工现场由业主代表、监理工程师、施工单位负责人共同签署的用以证实施工活动中某些特殊情况的一种书面手续。由于现代建设工程投资规模较大,技术含量不断提高,建设周期长,设备材料型号规格多、价格变化快,工程合同不可能对整个施工期间可能出现的情况作出完整的预见和约定。此外,在实施过程中,由于主客观条件的变化也会给整个施工过程带来不确定的因素。现场签证以书面形式记录了施工现场发生的特殊费用,直接关系到房地产企业的切身利益,是工程结算的重要依据。

做好现场签证工作,必须增强现场签证的控制意识,提高现场签证人员的业务素质,加强职业道德教育。根据项目特点对签证人员有针对性地加强业务培训,使他们掌握一些基本造价知识,做到既熟悉现场实际情况,又熟悉有关规定,能充分掌握所有的信息和数据并进行分析处理,把好签证内容关,以便使项目成本预算得到有效控制。

(三)资金预算的监控

房地产企业为保证开发项目成本预算的顺利执行,应编制项目支出的资金预算并保证其顺畅运行。按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等,结合项目开发周期、企业整体资金状况,编制年度资金预算并细化到每月,据以对日常资金支出进行动态控制。在资金预算的执行过程中要注意合理安排、处理现金支出,保证企业资金正常流转及相对平衡。

四、以预算执行的偏差分析强化项目成本预算的执行

房地产企业对照项目的预计目标,通过偏差分析,可以掌握项目成本预算的运行状况、取得的成绩、存在的问题及环节,以及查找问题产生的根源。

各职能部门负责对本部门预算执行情况进行动态分析和专项分析,财务部负责对预算的总体执行情况进行综合分析,并撰写预算执行情况分析报告。针对预算的执行偏差,充分、客观地分析产生的原因,包括可控因素与不可控因素,差异分析应该着重可控因素对差异造成的影响,提出相应的解决措施或建议,纠正预算的执行偏差,确保预算目标的完成。

房地产开发企业如何做好房地产财务分析 第4篇

1.房地产开发企业成本控制概述

房地产项目成本控制是开发商对所开发项目投资的有效控制，时房地产开发项目管理阶段的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段、都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发项目顺利实施，力求开发中使用的人力、物力、财力获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到利润最大化。

2.房地产开发企业前期决策阶段成本控制

在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。对于开发商来说，要想对房地产开发项目进行经济效益分析并做出正确决策，必须做好以下4件事情：1）市场预测；2）选择定价目标；3）土地价格及获取方式；4）可行性研究。

3.房地产开发企业设计阶段成本控制

合理科学的设计，可降低10%的工程造价。但在工程设计中，不少设计人员重技术、经经济，任意提高安全系数或设计标准，对经济 合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。以下是投资控制的2大策略：1）实行设计方案招投标，优化设计；2）实行限额设计，有效控制造价。

4.房地产开发企业工程建造阶段成本控制

房地产开发企业在工程建造阶段的成本控制点主要在于项目发包阶段的成本控制以及施工阶段的成本控制。

4.1项目发包阶段的成本控制

项目发包阶段控制成本可以采取以下几项措施：1）选择合适的承包模式以及招标方式；2）选择合理的承包模式；3）合理使用合同价格方式。

4.2项目施工阶段的成本控制

5.房地产开发企业销售阶段成本控制

营销过程中成本控制应注意以下几点：1）合理有效的推广计划；2）切实可行的销售通路；3）高效的资源整合；4）及时的效果评估；5）广告费用预算的制定。

房地产企业制定广告预算最常用的方法往往来自时间和经验。

6.房地产开发企业保修服务阶段成本控制

房地产开发企业在物业保修服务阶段成本控制主要有2大策略。

6.1编制相关文件内容，分清责任权益

编制商品房的使用说明和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

6.2加强物业管理部门职能

选择业务水平和管理素质高的物业管理公司承担项目的管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量、提升开发商信誉的目的。

为了确保施工质量，控制建设成本，物业管理公司应在基础建设开始就提前介入，理由如下：1）有利于优化设计，降低工程成本；2）有利于提高物业管理公司的管理水平；3）有利于开发商的售后服务；4）有利于促进房屋销售；5）有利于资金的运用。

7.房地产开发企业如何进行风险管理

往往风险越大的项目，受益也越大，这事成正比的，所以投资者不能回避风险而失去机会性投资。风险与效益共生，挑战与机遇共存。应该把风险看成是一种经营活动。

7.1房地产经营管理中的风险

1）自然风险；2）社会风险；3）经济风险。

财务风险主要指财务成本的变化给房地产投资者带来的各种损失，根据其原因分述如下：1）通货膨胀的风险；2）资金变化的风险；3）开发费用变化的风险；4）利率变化的风险。

7.1.1政策风险 政策风险主要包括产业政策的风险、土地政策的风险以及城市规划的风险。

7.1.2施工风险 在房地产的施工过程中，会遇到这样那样许多技术难题，这些不确定因素都给经营者增加了建设成本，带来了风险和损失。

7.2房地产开发的风险控制

风险控制是指在风险事故发生之前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生的概率，缩小风险损失程度的措施。风险事件所造成的经济损失，同房地产开发商的建设成本有直接的关系。

7.2.1风险的类别 根据风险控制的目的，风险控制可以分为风险的预防和风险的抑制。前者以降低风险损失发生的概率为目的，后者以缩小风险的损失程度为目的。

根据风险控制的执行时间，可分为风险事件发生前、风险事件发生中和风险事件发生后的风险控制。

7.2.2风险的回避 风险回避是根据风险预测、评估、反复思考、权衡利弊。以避免风险的起源，消除风险隐患。

7.3房地产开发的风险转移

风险的转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或者不愿意承担的风险转移给其他经济单位承担所采取的措施。

7.3.1合同 合同风险转移是指合同的一方通过合同条款，将开发过程中可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转移给合同对方承担，在房地产开发过程中，常见的转移风险的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。

7.3.2担保 担保是当事双方为避免对方违约而给自己造成损失，要求对方提供可靠的保证，以转移对方不履行合约可能给自己带来的风险。方地产经营中常见的保证形式有定金，第三者保证和银行保函。

7.3.3保险 保险是保险人通过集中保险费以建立风险基金，用以补偿被保险人可能遭受的经济损失。对于房地产开发商来说，也是风险转移的一种形式。

8.结语

总之，当前的形式是房地产市场由繁荣走向稳定的阶段，在此阶段，绝不等于开发商永谋暴利，那些无序管理的企业必然淘汰出局。房地产开发企业在当前形势下唯一的出路，就是从诸多方面控制成本，降低房价，才能立于不败之地。

参考文献

[1] 齐斌.《浅析降低建筑工程造价的措施》[J]. 建筑经济，2000.

[2] 赵燕玲，张仕廉.《房地产开发项目的成本管理》[J]. 重庆建筑大学学报，2004.

房地产开发企业如何做好房地产财务分析 第5篇

房地产行业因为具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大的特点，该行业也是当今公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风险高回报时代已成为过去。在房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理与控制，实行“集约效益型”开发模式，从而真正实现开发利润的最大化。

一、加强企业内部成本管理体系的建设

（一）建立企业内部成本控制管理组织机构

成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。

（二）健全成本管理制度、制定管理目标

健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。

制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。

（三）强化企业内部的成本控制管理

项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。

二、项目立项阶段，作好目标成本预测

进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

三、项目设计阶段成本控制

可以这么说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为:方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项

指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

（一）项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

（二）初步设计完成后，开发企业要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

（三）施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。比如：

1、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。

2、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。

3、安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。

4、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。

四、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑

（一）工程预算成本控制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已

经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。

（二）工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对项目施工管理具有较强的管理能力和经济实力。建立合作共赢伙伴，创造条件，共同实现项目品牌标准和赢利目标。

（三）合同管理与控制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程成本，是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作，经常到施工现场了解工程进度，掌握施工形象，使每笔履约款

项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款，做到了量款同步，较好地控制了资金的投人。

（四）加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。

（五）充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。

房地产开发企业如何做好房地产财务分析 第6篇

如何对资产负债表进行风险解析

1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。

2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。

3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。

5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。

6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。

7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。

8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。

9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。

如何结合风险分析解读损益表中的重点科目

1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。

2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。

3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理?

5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有

些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。

如何做好房地产经营 1 第7篇

房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎样用物去弥补都是徒

劳的变幻莫测的房地产市场，包含有：“环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期，价位”等九大理念。要占领市场，百分之百地赢得市场回报，必须坚持切实惠民的理念。环境--在开发商的共识中称为包含交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。开发什么样的品牌，其内涵应该是以人为本，创造优质优势来适应各层次的需要。比如打造住宅品牌，一定要给人以环境的安居气氛，绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛，这样不太符合大众的正常心理。外观--在一些开发商的眼里是：闭门造车，即从个人的主观意向出发对外观和色彩任意构成。其实，应该尊重购房者的欣赏品味，用高低结合的方法来进行认可。比如怎样运用欧式建筑外观设计，怎样在雾都之地确定永久保持的色调而让人共誉等等。绝不能将不伦不类的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到“大方明快”上，也不能忽视“民族共识同赏”的习惯。质量--部分开发商认为它是建筑安全所必须强调的要素，就工程项目开发而言，质和量是两个概念。从建设上来讲，真正的质必然要物有所值；其二，建筑的面积和物看成全量，让老百姓自我考核。老百姓的了解认可值是更高的，不然谁也不会掏钱的。购买力是质和量最认可的检验?quot;户型--市场上，开发商由于受流行风的误导，单一化发展已经成了通病。把户型置入大众化习惯性认可范围之内，让户型布局多样化，使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的房子。这才是开发商应当做的。适用--有一部分开发商自作主张，将 自己的意识强加给消费者，这是不可取的。适用是购房者的鉴定表态，开发商不能自己说了算。开发企业要在适用上下功夫去考虑，去了解百姓需要什么样的房子，然后在开发阶段提前去为购房者作出正确判断。方便--个别开发商认为是交通。其实是传统的生活方式及行为习惯等，比如采光、走绕、床设、厨位等。随意--不是任意设想。有些开发商留出超大的空间去让住户强调个性。其实可以在套房内增加恰如其分的浪漫感，以减少住户的不现实布置和经济上的过大浪费。工期--是到时竣工交房。这是对购房者的承诺，也体现了企业经济运作和管理实力，工期的准时和提前是给购房者的“慰心丸”，是企业的荣誉。价位--一般开发商很看重价位。因为对开发商来说是赢利的关键，对老百姓来说是房的价值。老百姓会用走数字的方式来衡量房的单位值，不确实不会去买的。贝迪业主认为，房子的价值是价位最关键的热点，老百姓认为不值，不管怎样吹嘘，怎

样用物去弥补都是徒劳的。为现代房地产企业家定格

决策者必须培养感性、情性及悟性，来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧

决策

现代房地产企业家除了具有企业家的一般特征外，还应具备一些专门的技能与素质：

一、具有强烈的经营意识与高超的管理技能。新世纪之交的房地产行业，各种合力把房地产企业家推向一个无可选择的地步，逐 渐融入全国经济一体化乃至全球经济一体化的范围。市场对企业最大的挑战也在于竞争性。虽然人们不时以“不以成败论英雄”的理念告诫自己，但市场竞争法则却把人们信仰“胜者为王，败者为寇”表现得淋漓尽致。输，意味着企业生命的结束；赢，体现企业的生存空间。在新一轮房地产战略中，市场呼唤具有大智慧、大气魄的房地产企业家用大手笔勾画房地产发展蓝图。从这层意义上说，房地产企业家不一定是技术型，但必须是经营型，以市场或客户为中心，商业天赋是企业家的本性。世界著名的IBM公司首席执行官兼总裁郭士纳，在其上任之前，IBM公司亏损50亿美元，郭士纳上任第二年，IBM公司魔术般地盈利30亿美元，使人们更为吃惊的是，郭士纳本人对电脑完全是外行，“我们的责任是把当地的所有IBM的队伍整合起来，提供整合的解决方案，给外面提供整合的IBM形象”。房地产行业实践也证明：像万科集团董事长王石、北京现代城总经理潘石屹都非房地产科班出身，但特有的商业经营意识是他们的共同特点。

二、具有战略头脑，对大势判断的前瞻性与智慧决策的正确性。房地产业发展至今，市场透明度、成熟度已较高，仅靠人际关系、特权开发房地产的时代一去不复返了。土地有基准价格，建筑有定额，各种费税有标准。换言之，无论你在何处开发房地产，固定成本与变动成本都是相差无几，大多发展商深知其中奥秘，都想方设法在楼盘的附加值上做文章。新开盘的广告一幅比一幅漂亮，环境、户型、智能化等都不断在升级换代。但从战略角度看，一个优秀企业家首先应对国民经济运行走势审时度势，对房地产发展有独特悟性与理性判断。正是这点构成行业发展伊始，众?quot;豪杰“与现代企业家的重要分水岭。加之房地产投资巨大而且具有不可逆转性，不能像一般产品那样可以批量试用，所以投资决策正确性显得尤为重要，一旦决策失误，后果惨重。值得一提的是：投资决策是一个非常痛苦的过程，决策总是与风险同在。北京现代城总裁潘石屹的成功，不只是豪华楼书的创意，也不是独特的设计风格，恰恰是他对大势判断的准确性与及时性，在房产走势这条经济链上，他这一拍踏准了。但做决策的毕竟是人，是情感动物，不可能完全是一个理性决策，在实践中还是要提高理性决策的效率，决策者必须培养感性、情性及悟性，来佐以理性决策能力的提高。这也是管理哲学中的智慧决策。

三、特有的应变能力与不可替代性。房地产成功的一个重要方面在于”变“，变规划、变环境、变房型、变结构、变营销手段等。变的目的固然在于制衡，即在一个充满变数的环境中，实现永续经营目标，从管理哲学分析，变是一种现象，任何房地产企业遇到的变数是各不相同的，但其中有一条不变是相同的，即自我巩固，永立于不败之地的要求与努力，万变则是指环境、房型结构等种种变化。但在不变的过程中，企业会借外来变数来充实、强壮自己，以培养应变的能力。房地产开发经营在我国涉及面甚广，自始至终的126个图章本身说明了纵横交叉的人际关系、公共关系、平衡关系、协调关系、制衡关系、权术策略，非一般人士所能替代。这就要求房地产企业家不仅要有对行业走势纵向的认识深度，还要有横向的交际

广度。正如一个坐标中，四个区位都要发挥作用。房地产经营的决策要素

检验房地产经济运行质量的标志是综合效益，即社会、经济、环境效益的反映

房地产企业在经济体制转轨时期，经历了”大喜大悲"的阶段以后，比较理智、实际地从经营角度，总结、研究中国式的社会主义房地产市场，主要应当把握好以下几点：

一、投资决策的科学性 房地产投资经营资金额巨大，投资周期长，是其他经营行为不能比的。投资行为的成功与否，首先取决于项目选择的优越性和不同时期市场需求的准确把握。这就为科学的投资决策提供了保证和依据，所以，认真编报、审阅（论证）、批准建设项目的可行性研究是至关重要的。凡实施顺利和取得较好市场效果的项目，一般都能体现出项目决策思想的正确性和可操作性。

二、开发结构的合理性 房地产投资开发可以是单一（单元）开发，也可以是综合（多元）开发，从经营角度上可以是一级市场开发，也可以是二、三级市场的开发。房地产投资开发的结构思想应该是满足市场的有效供给。结构的合理性往往会最终体现在满意的投资效果上。所以，不必局限于投资结构的理论讨论，而要从市场去把握、从市场中所收集到的消费心理和实际需求能力的最佳结合点来分析、研究和定位，最终确定房地产开发项目的规模、性质、类型、档次、规格等的结构和比例。房地产企业的经营结构同样必须合理，在不同的时期，确定不同的经营方式和开发重心。如劳务型的前期开发，服务型中介咨询，社会型的物业管理，辅助型的装潢工程等都可以因地制宜、因时制宜开展。这样才能取得较好的社会、经济和环境效益。

三、项目管理的先进性 经过科学决策，确定了结构比较合理的项目以后，实施阶段还必须靠先进的管理措施来保证，这个环节实在是很重要。投资项目管理与其他类型的管理行为有一定的不同，它有其较大范围和深度。但归纳起来，主要集中在经济和技术两大方面。经济方面：首先要紧紧抓住投资成本的有效控制，要以公平、公开、公正的竞争原则确定工程投资预算成本，然后要以投资包干使用的形式落实双方的责任制，保证预算执行、监督的严肃性。其次，要抓紧投资项目结算的及时性和准确性。结算是否及时和准确将直接影响成本控制。项目结算及时能从时效上保证成本的有效控制，结算的准确性则体现了成本控制的质量。这也是投资项目管理中的难点，一定要充分予以重视。除此之外，还要按国家规定，项目报送审计，自觉服从审计结论。技术方面，要执行国家对投资项目的各项管理规定。比如；工程技术监理、质量监督、安全监管、预算执行监督、效能监察等等。各道环节都要各司其责，严格执行国家的有关规范、标准。

四、营销方式的灵活性 检验房地产经济运行质量的标志是综合效益，即社会、经济、环境效益的反映。而综合效益的反映只有通过营销行为或者说市场占有份额（复盖率）来体现。其中，广告媒体的作用是重要的。房地产的销售能力越来越被看成是衡量一个企业素质的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以旧换新、以小调大等等，只要不违反国家大 的方针政策规定，都要从理论和实践上有所突破。

五、经营服务的完美性 房屋销售既是满足人们基本生活需求的一种服务，却又是一桩价值量很高的大宗买卖。因此，完美、周到、一流的销售服务是必须的。这样，才能使售房消费者有一种信任感、安全感和满足感、随着住房制度改革的不断深化，住房分配货币化和住房商品化的到来，房地产企业除了应配置、能提供现代化服务的硬件设施以外，服务人员还必须具备熟悉政策，能解答购房者提出的一切问题；热情服务，能帮助购房者解决在购房过程中的一切困难；精通业务，尽可能满足购房者要求的能

力和水平。有条件的房地产开发企业还应提供服务高质量，收费合理的售后物业管理，实行配套服务。

六、政策超前的敏感性 我国房地产业是在经济热潮中崛起的，房地产市场还处于发育和逐渐成熟阶段。因此，房地产开发经营行为还必须靠国家先后出台的政策法规来约束和规范。政策法规的制定和完善是以市场行为中必须纠偏为依据，有较强的针对性和现实意义。因而，要善于从政策角度对实践进行思考、总结和展望，形成政策出台的超前意识，才能在时间和掌握尺度上不偏不倚，最大限度运作。所以，要把握好机遇，除了要有敢为天

下先的勇气和胆略外还要有政策超前的敏感性。房地产开发中的几个问题分析

工程施工开工后，施工图纸进行大幅度修改，这是非常不可取的随着房产销售的日益升温，房产开发的规模越来越大。但是，楼盘开发中其中存在着一些影响行业发展的问题，很值得关注。工程的前期策划工作 工程前期的方案和初步设计工作时，方案阶段周期明显过长。主要有以下几个原因： 首先，由于开发商的决策水平不高，职业素质不精，把握不准市场运行方向，因此常常表现为犹豫不定。其二，受开发条件的限制，诸如存在资金不到位或者市政府配套设施不完善、开发条件不成熟等条件限制，因而出现工期拖延情况。其三，目前国内设计方案阶段收费过低，导致市场恶性竞争。一些设计单位为了抢占市场，搞一些高成本、低回报的项目跟踪。而开发单位对方案设计采取相当随意性的态度，没有时间、效率和责任的概念；有的开发单位则表现为不切实际和一意孤行。这些现象不仅给设计单位造成了很大的压力，而且还造成设计资源的浪费，给社会和国家酿成了不应有的损失。其四，缺乏合理的制约和收费制度。要想杜绝这种现象，首先要制定合理的收费制度，提高方案阶段的收费标准，用经济手段制约开发单位的不合理行为。其次，要对恶性竞争行为加大整治力度；设计行业应加强职业道德教育，并制定出相应的惩罚性措施，从源头刹住这股歪风。其五，目前国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距，导致了设计方案比较落后，施工周期过长，资源浪费等情况。施工图阶段的策划工作 在这一阶段里，开发单位对施工图设计明显重视不够。施工图设计周期过短，这也可能是目前国内房地产开发单位的通病它往往使设计人员为了赶工期，没日没夜的加班加点，或者将设计转包出去，因而，设计质量得不到保证。特别值得一提的是，工程施工开工后，施工图纸进行大幅度修改，这是非常不可取的。因为在目前的项目开发中，开发单位往往把工期卡死。而为了赶工期，就有可能出现施工和设计同步进行的现象。虽然目前开发项目都聘请了监理公司，它同设计单位一样，承受着开发单位的压力。因此，在压力之下，有些监理工作往往流于形式。这也是出现房屋质量问题的一个原因。目前，有关部门已经出台了一系列关于施工图设计的管理措施和规定。但许多开发单位却无视相应的规定，我行我素。设计单位迫于开发的压力，也只能睁一只眼闭一只眼。鉴于此，开发单位和设计单位应该加强相互之间的协调工作，不仅应该制定合理的工期，还要注意设计和施工质量的提高。工程的市政配套协调工作 这是房产开发中比较难做的工作，因为牵扯着很多的行业、部门和行政机关，加之目前社会上存在着一些效率不高、官僚主义以及腐败现象，从而使这项工作

变得比较复杂。比如，在甲盘项目中，由于同一主管机关的某监查和营业两个部门对系统的说法不一，造成图纸改来改去，最后延误了工期。还有一些部门利用其行业的特殊性，对某些产品和机电安装进行垄断经营，从中抬高价格，谋取不正当的利益。一些工作人员利用工作之便，迫使开发单位出资，巧立名目，游山玩水、吃吃喝喝。另外，一些开发单位为了使自己的不合理的做法得到有关部门的批准，采取不正当的手段对有关工作人员进行贿赂。这些现象严重败坏社会风气，同时，也助长了一些部门的不正之风。因此，应该不断地向有关部门呼吁，必须进一步加强市政配套行业的综合治理，改善这些部门的工作作风，杜绝腐败现象，才能避免失误或损失。工程中的施工配合工作 项目施工任务的划分应该是比较清楚的，但执行过程中却显得比较僵硬。两家的衔接以及他们与设计单位、开发单位之间的配合往往出现一些不和谐，多多少少也影响了工程进度。这个问题很值得进行细致的研究，以便制定出切实可行的制度和措施来解决出现的类似问题。另外，在工程建设过程中，开发单位的工程技术人员和设计单位的设计人员常常在一些问题上出现分歧。但为了解决分歧，相互之间常常施加额外的压力，这是很不应该的。无论是开发单位的工程技术人员还是设计单位的设计人员，都应该搞清自己的职责范围，做自己该做的事。这样会更利于工作。房地产项目开发应注意的几个问题

这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏

房地产市场在经历了前期供不应求，众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压，不得不盘整消化之后，经过痛定思痛，发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训，也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品，更是逃避不了市场的严峻考验，发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢？

一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境。

二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看，有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。

三、产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，要依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意以下情况：

1、周边楼盘是在何时推出（房地产高峰时推出的价格不能借鉴）；

2、周边楼盘的工程进度（现房与期房的价格是不同的）；

3、周边楼盘的付款方式，价格与付款方式是息息相关的，一般楼盘的付款方式轻松，其价格可能会偏高。总之，房地产开发是一项投资巨大而资金回收期较长的庞大工程，受政策、市场等各方面因素影响较大，这就要求发展商花大力气研究形势、分析市场，做好前期调研，以更

房地产开发企业如何做好房地产财务分析 第8篇

2008年由于世界性的金融危机, 导致我国对宏观经济政策进行调整, 从而使得房地产行情进入了一个波谷。进入2010年, 面对越来越偏离住房刚性需求而过热的房地产市场, 中央政府下发了“国十条”以期将房地产行业过热现象降至正常水平。宏观手段其中就包括了对房地产开发商的资金调控手段, 如压缩房地产信贷规模、提高支付土地款保证金、缩短土地拍卖款首期支付比例等。这些方面都对房地产开发企业的资金状况带来了较大的压力, 具体表现在:

1.土地储备过多, 土地款的支付压力较大。

2.消费者持币观望与开发商滚动开发所需大额资金之间产生的矛盾导致资金缺口加大。

3.银行信贷政策变化导致开发商取得银行借款的难度加大。同时银行对于个人信贷政策的收紧 (如二套房首付上升, 利率上浮, 三套房不放贷等) , 导致消费者购房能力下降, 间接使企业现金流入减少。

4.为上市重点在在扩大土地储备和推动上市进程方面开支, 而忽视企业基本运营能力的维护;

5.美国次贷危机后, 中国房地产企业在美国或香港上市进程受阻。在美国成功上市的开发商仅鑫苑置业一家。其后虽然国内如龙湖、恒大也在香港上市, 但融资金额远远小于预期。如鑫苑仅仅融资1.8亿美元。国际金融危机直接影响了中国房地产市场。

二、房地产企业注重现金控制的分析

(一) 企业经营性现金流量与整体现金流量结构发生变化

1. 经营性现金流量支出的降幅一般会小于经营性现金流量流入的降幅。

如前所述, 由于可能的价量齐跌, 会导致“销售商品、提供劳务收到的现金”大幅度下降, 而“购买商品、接受劳务支付的现金”由于项目必须要进行下去, 而无法做到大幅度 (或者说与收入) 同比压缩。

但是也必须注意到一些企业物特殊情况, 在具有库存开发产品的开发商, 可能会以新项目暂缓开工等模式, 来大幅度压缩经营性现金流出, 而销售库存商品来保持经营性现金流入。这样, 反而有可能出现经营性现金流量的正增长。但这并不是因为销售增加引起的现金流量增加。

2. 筹资性现金流量虽然减少但仍然存在。

对于具有开发项目的企业而言, 为保证项目的顺利进行, 不得不进一步融资, 或者是争取到新的开发贷款, 或者是前期开发贷款额度内的资金到位, 以满足企业生产经营需要。但很明显, 筹资产生的现金流量不能作为企业长期资金来源, 企业仍然要考虑从经营性现金流入的角度来掌握资金来源, 以促进企业现金流质量的提高。

3. 整体现金流量能更好地反映企业的资金状况。

除上述变化外, 还要注意到企业筹资结构中, 除了银行借款以外, 还存在着发行债券等其他筹资性资金流入。如万科公司在2008年度筹资活动产生的现金流量净额为586, 634万元。其中, 发行债券收到现金575, 998万元。这从另一个侧面说明了, 在资金收紧的信贷政策下, 开发商会考虑其他筹资模式, 如上市、发行债券、房产信托等模式来缓解资金压力。但是, 这就同时要求企业必须做好资金成本测算, 采用合法的筹资渠道, 注意防范财务风险。

(二) 房地产调控政策下, 会计利润与经营净现金流入并非正相关

在调控政策下, 地产开发商现金流动的速度将会变慢。市场上交易量的显著特征是“价量齐跌”。2008年的状况就明显反映出来了这一点。2010年, 地产“新政”实施百日后, 虽然实质性的降价尚未到来, 但交易量已经下降到同期3成。以万科公司2008年的数据为例, 实现营业收入接近409亿元, 同比增长15.38%, 净利润40.3亿元, 同比下降16.7%。2008年经营现金余额为-3, 415万元。这说明销售收入的增加是通过降价或促销 (如赠送可变空间等模式) 来实现的, 而并未能给企业带来净利润与净现金流量的盈余。

另外, 产生的原因, 还可能有企业继续拿地, 导致经营性现金流出巨大;较多的开发产品未能实现销售, 导致企业事实上的流动性变差。

(三) 在分析短期偿债能力指标时, 要考虑现金因素

在财务分析中, 常常将流动比率、速动比率作为企业的短期偿债能力的基本指标, 反映了企业的主要财务风险, 企业必须考虑具有相当的现金流量来对应短期偿债能力。2008年末, 保利地产的流动比率为2.73, 速动比率为0.67, 资产负债率为70.78%, 万科公司的流动比率为1.76, 速动比率为0.43, 资产负债率为67%。

由于国际上一般公认的流动比率是2, 这两个公司的流动比率都略低于或在安全标准左右。而速动比率的一般标准是1, 而这两个公司也远低于安全标准。这说明在调控期公司短期偿债能力存在很大的风险。而具体来分析流动比率与速动比率的差距, 我们从万科公司的年报中可知, 主要在于该公司高达858.9亿元的存货。其他三个行业巨头金地、招商、保利的速动比率与流动比率差距也很大, 这其实也是因为销量受到影响, 库存增大, 从而使这放大了两个指标中的差距。如果能顺利地将存货变现回笼资金, 那么在很大程度上, 缓解了资金压力。

三、结论与对策

在众多行业中, 房地产业是资金密集型产业的代表。地块拍卖动辄上亿, 规划开发一个大型项目甚至要投入数百亿元。由资金堆砌起来的房地产业大厦, 一旦出现资金紧缺就有可能导致危机。当房地产市场逐渐规范化, 稳定的现金流很重要。经济学家郎咸平认为, 目前多数房地产商手里有1%左右的现金就不错了, 而香港地产“四大天王”在1994年之后, 平均现金流比例是5%。在金融危机与政策调控下, 市场供应大于需求, 消费者回归理性, 房地产行业销售低迷, 资金俨然成为开发商最头疼的事。

(一) 减少存货, 积极争取资金回流

一方面, 对于企业而言, 采取适当的措施, 加大销售、减少存货是增加企业经营性现金流入的根本。从财务的角度就是要进行正确的成本测算, 以便为销售方提供正确的定价依据。此外, 要在销售、广告费用、形象宣传方面进行充足的资金预算, 从而创造更大效益。降价是促销的一个方面, 但并不是万能的。大的品牌商, 往往在价格上的波动是最小的, 但是其销售量却是小开发商不可同日而语的。因此, 企业不能着眼于短期利益, 着眼于长远发展, 实现做大做强才是抵御风险的根本。如香港恒基兆业在物业销售上曾经有五年负的现金流, 而内地企业基本上不可能撑得起五年的资金断裂。

另一方面, 开发商对于产品定价的策略也需要斟酌。高端住宅利润虽高, 但需要投入的资金量也大, 销售速度相对也慢, 而且很少会打折促销。中低端产品则主要用来快速回笼资金, 而且相对来说, 中低端产品的市场需求量更大, 应变比较快, 即使市场行情不好, 只要定价合理, 加大促销力度, 仍然可以得到相对理想的销售结果。但很明显, 从中低端产品中进行暴利的谋取是不现实的, 利润的平衡应该由高端产品来完成。龙湖、合景泰富的开发就有类似成功的例子。

(二) 转让持有过多的土地, 减少资金压力

对于资金短缺又持有土地的房地产企业可以变卖土地或者测算后直接将土地退给政府 (虽然会损失保证金, 但相比后期开发项目带来的巨大的财务风险, 还是值得考虑的) , 直接获得大量现金流入。在土地跌价的形势下, 虽然变卖土地对企业造成一定损失, 但是, 至少能解决企业目前的资金压力, 帮助企业渡过难关。此外, 减少持有的土地, 还可以减少每年必须交纳的土地使用税。该税种在2008年上调标准后, 对于开发商来说, 都是笔不小的支出。

另外可考虑的方式还有, 出售股份或与其他有资金实力的公司进行合作, 得到其他来源的资金支持。比如2005年底, 由于房地产价格连续下跌, 使上海不少开发商面临着越来越大的资金压力。从9月下旬开始, 有多家房地产公司由于资金困难, 不得不挂牌出售、部分企业股权。有的公司出让股权10%到20%, 有的出让股权高达90%以上。像上海永德房地产发展有限公司、上海荣欣房地产有限公司等开发商的股份转让, 其中最高出让价超过1亿元人民币。

(三) 加强与金融机构的合作

我国开发商对于金融机构的依存度很高, 这是由于我国开发商的发展模式属于美国模式专业分工下, 追求项目的短期操作性。与香港式开发, 长期性, 主要靠自有资金来完成资金需求, 是有相当区别的。由于银行本质上也是盈利性企业, 趋利避害的本能, 使得银行更加愿意与资金雄厚的大开发商合作, 这样就使中小开发商, 特别是在信贷政策收紧的情况下举步维艰。当前, 房地产开发企业需要转变观念, 不再局限于简单的借贷关系, 应考虑进一步加强银企合作的良好关系。同时, 通过项目本身的盈利前景与发展前景吸引银行的参与, 从而努力开创银企合作的新局面。

(四) 多角度做好融资渠道拓展工作

地产公司融通资金的方法理论上是比较多的。如上市公司可以通过增发股票、出售股权、发行公司债等手段融资;非上市企业则可以通过依托、民间借贷、私募或是联建等办法解决资金问题。在银根紧缩的条件下, 开发商必须拓宽融资渠道, 才能提升企业的核心竞争力, 才能在任何情况下掌握主动权。因此, 企业并不一定要追求手中持有多少现金, 持有现金必然因为流动性而放弃盈利性, 关键是融资渠道一定要通畅, 在需要资金的时候能够及时、足额地满足融资需求, 从而增强企业抵御风险能力。

摘要：房地产项目是一种相对复杂的产业, 项目的全寿命周期内充满了复杂的价值流、物流、信息流和现金流。对房地产项目的把握可以通过对其中任何一种“流体”的研究来进行。现金被认为是企业的血液, 自始至终贯穿于企业生存和发展中的每个环节。在众多行业中, 房地产业是资金密集型产业的代表。由于房地产业的利润普遍高于其他行业, 掩盖了企业项目管理方面的不足, 因此, 企业加强资金管制工作, 在现阶段更有现实意义。

关键词：房地产,资金,控制

参考文献

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【2】刘帆从紧货币政策下对企业资金链安全的再思考[J]华北水利水电学院学报 (社科版) 2008.6第24卷第3期:60～62.

【3】盛敏, 张永刚现金流定价模型在房地产开发企业中的应用探讨[J]上海管理科学2005 (4)