房地产法律问题研究论文范文第1篇
摘要：上海地铁的物业开发工作早在20世纪90年代就已开始着手探索，但随着轨道交通建设工作的大规模展开，资金压力显著加大，上海地铁亦逐步认识到地铁物业综合开发的重要性，开始在部分线路上研究推进沿线土地综合开发，以达到反哺地铁建设和运营补亏的目的。要改变我国目前站场综合开发所面临的体制与机制障碍与阻力因素，一是要夯实体制机制，为“地铁+物业”构筑适宜的制度环境；二是行政扶持，坚持市场导向，努力培育地铁公司的市场主体地位；三是场、站结合，先行先试，积极依托轨交站点进行联合开发；四是同步规划，实现线路规划与土地利用规划之间的有效衔接；五是法规保障，为“地铁+物业”联合开发扫除关键性制度障碍。
关键词：上海；轨道交通；站场综合开发；溢价回收
DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2017.01.012
一、站场综合开发的概念内涵与理论依据
（一）站场综合开发
“站场”是对轨道交通站点和车辆基地的统称。其中，从空间层次来看，轨交站点可以划分为地面站点、地下站点和高架站点。从功能和规模来看，“车辆基地”又可以划分为三类：停车场、定修段、车辆段。[1]
综合开发，通常也称之为“一体化”开发（Integrated Development）和“地铁+物业”开发（Rail+Property，R+P），就是指在保证轨道交通站点（站场）基本功能正常发挥的前提下，通过对站点及其周边沿线土地空间进行多功能、高强度立体化开发，“截获”沿线的土地与物业增值收益，使之能够“反哺”地铁建设投资，在集约利用土地、改善周边环境的同时，又尽可能地实现经济效益和社会效益的统一。
根据研究视角的不同，可以将场站综合开发划分为不同类型。就站点所在区域的性质来看，可以划分为中心城区上盖开发、郊区新城上盖开发和站场（停车场、定修段、车辆段）上盖开发，还可以结合地下空间以及出入口风亭等轨道交通附属设施进行开发。[2]就站点及其毗邻物业的空间相对位置来看，可以划分为车站周边物业、线路下部物业、隧道上部物业、上盖大平台物业。[3]
（二）溢价回收
“溢價回收”也称之为“利益共享”，就是指把公共投资活动所产生的土地增值收益及其衍生产品收益部分或全部地作为基础设施建设和公共项目投融资来源的一种运行机制。[4]
轨道交通投资与建设活动会产生较强的“外部性”，由此进一步造成公共项目投资主体与利益主体之间的错位。主要表现为，一方面，公共投资建设活动面临巨额资金缺口；另一方面，公共投资活动引发的外部收益大量溢出和流失，宝贵的土地开发和增值收益却被其他利益主体“不劳而获”。为了更好地应对上述两方面的矛盾，“综合开发”模式应运而生。
在“谁投资、谁受益”和“谁受益、谁付费”理念的指导下，通过构建科学的利益协调机制，借助相应的财政政策和税收政策，有助于解决公共项目投资主体与利益主体之间的错位。
从理想角度来看，公共服务设施的受益群体（特指那些间接受益的非直接使用者）应当缴纳一定的费用；受益幅度越大，缴纳的费用也应越多，也就是所征收的税费要与受益者从公共投资项目建设中获得的特别收益成正比。如何简便、有效地识别这部分受益群体，争取以较少的成本来识别尽可能多的受益群体，迫使其缴纳相应的费用，是溢价回收能否成功的一个关键要素。
如图1所示，[5]不同的溢价回收策略有其特定的适用范围。其中，“空间发展权”适用于点状设施和线状设施领空的开发。“公共设施配套”策略则适用于点状设施和线状设施邻近地块的成本回收。而对于“开发影响费”、“特别收益评估”、“税收增额融资”等回收策略来说，其对应空间范围已经不限于某个单一地块，而是扩展至可能囊括多个地块的影响区域。“土地价值税”、“交通设施费”的征收范围则有可能覆盖整个行政辖区。
就轨道交通来看，场站的建设极大地改善了当地的交通区位条件，所承载的轨道交通服务功能使其成为客流量集聚与疏散的重要空间结点。依托场站资源来实现其邻近地块的综合开发，具有天然的独特优势。不过，在传统的投资体制和开发格局之下，尽管部分轨交场站周边也有为数不少的商业物业开发，但是往往停留在表面。由于各自的投资建设活动相互独立，隶属于不同的投资主体，相互之间并无实质互动，依然没有解决轨交投资建设外部性的“内部化”问题。
为此，要想实现资金的回笼，确保公共服务设施和交通基础设施的开发受益能够及时地“返还”给投资者，就必须在投资者与受益者之间搭建科学的利益补偿机制，弥补资金链的缺失环节。但在实际操作过程中，许多回收策略由于涉及受益范围和受益对象的精确识别问题，而往往存在相当的实施难度和公众阻力。而如果在土地出让环节和公共投资项目建设之前，预先规划、设计，通过将公共设施及其周边部分地块进行“捆绑”，同步建设，联合开发，则能够在一定程度上避免上述困难。在综合开发理念的指导下，场站及其周边地块的开发不是简单地停留在局部个体功能的叠加层面，而是通过功能互补，互惠互利，从而产生协同放大效应。
二、上海轨道交通站场综合开发的简要背景
根据钱晓佳的研究，上海地铁的物业开发工作早在20世纪90年代就已开始着手探索。不过，当时对地铁物业功能的认识还停留在“三产”、“副业”层面，物业开发业务较少，并且主要是利用折返站夹层结构，开发站厅商业、广告或建造低端自用办公用房。
后来，随着轨道交通建设工作的大规模展开，资金压力显著加大。面对较为庞大的资金缺口，上海地铁亦逐步认识到地铁物业综合开发的重要性。开始在部分线路上研究推进沿线土地综合开发，以达到拓展投融资渠道，增加非票务收入，反哺地铁建设和运营补亏的目的。
2005年，上海开始尝试在轨道交通停车场站周边进行上盖项目的开发。目前，申通集团开发或参与的项目共12个，合作开发面积达260万平方米，其中申通按股权比例持有面积约70万平方米。此外，还拥有在建项目3个，合作开发面积150万平方米；前期方案研究项目10个，预计开发总量200万平方米。[6]可以说，上盖项目开发给地铁企业带来了较为可观的收益。
经过多年摸索实践，上海地铁的物业开发逐渐从原有运营单位的附属资源中剥离出来，定位成为地铁资源整体经营运作的业务板块，在土地集约利用、节约项目建设费、招商引资、战略合作等方面积累了一些经验，并通过实施停车场上盖综合开发、郊区线站点组团式开发、中心城区枢纽站点上盖综合开发、地铁地下空间开发等方式，尝试操作不同的开发形式，取得了一定成绩。[7]
值得一提的是，轨道交通拥有集聚资源的天然优势，通过实施“交通导向式开发”（Transit-oriented development，缩写为TOD），带动轨交沿线地块的增值，有助于更好地促进沿线地块与轨道交通线路之间的经济互动与社会互动。可以说，TOD模式已经成为申通吸引房地产开发商参与地铁物业联合开发的一个重要抓手。目前，一些有实力、专业化的房地产开发商捋臂张拳，希望颠覆原有拿地模式，从与交通市政设施相关的大基建入手，借机获得地铁沿线或周边的地块开发权或者联合开发权，将上海地铁物业开发推向纵深，步入交通-基建双赢的新时期。[8]
三、上海轨道交通站场规划建设和开发现状
（一）地铁上盖发展迅速，开发规模稳步推进
随着11号线、12号线、13号线新线段开通，上海城市轨道交通基本网络已于2015年年底全面建成，轨道交通全网运营线路里程已达617km，运营车站增至366座（364座+磁浮2座），换乘车站达51座。[9]其中，有59个地铁上盖开发项目与周边地塊进行了联合开发，涉及41个站点，综合开发规模稳步推进。根据新一轮建设规划，到2020年底，上海轨道交通总里程有望超过800公里，形成500余座车站的庞大轨道交通网络。
2016年2月18日，上海首次环评公示的《上海市轨道交通近期建设计划（2017-2025年）》中透露，从2017年至2025年，上海规划再建设9条轨道交通线路。到2025年，上海将拥有包括轨道交通、市域铁路、机场快线、磁浮线等在内的29条线路，总长约1 050km，网络规模将进一步扩大。[10]届时，上海站场综合开发的前景将更加广阔。
（二）站点上盖趋于成熟，开发模式灵活多样
经过近10年的探索，站点上盖物业综合开发趋于成熟。目前已经形成了多种开发模式，既有以吴中路、金桥为代表的停车场上盖物业开发，也有以后滩站、汉中路站为代表的站点地上空间开发，还有以嘉定新城站、嘉定城北路站为代表的郊区新城开发模式，以及以江湾体育场、豫园为代表的地下空间开发模式。
站场综合开发离不开地铁公司与房地产企业之间的密切协作。现阶段申通资产公司的合作模式主要有股权转让、收益权转让、在建工程转让等模式，正在探索借资入股以及其他合作模式。[11]在场站上盖综合开发过程中，随着上盖开发项目数量的不断增加和规模的日益扩大，对资金的需求将越来越旺盛，申通资产公司在利用银行贷款、中票、租赁融资等传统融资渠道的基础上，也在不断探索和创新诸如建设基金融资、PPP模式等各类融资模式。
目前，申通已落实交通银行设计的“上海轨道交通上盖物业发展基金”，并作为基金的无限责任合伙人（GP），负责项目的运营和管理。还拟与5家企业合作，共同出资40亿成立上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙），多方参与轨道交通场站及周边土地开发。
此外，申通集团积极发挥自身作为轨道交通企业的技术优势与资源优势，顺势而为，根据地铁上盖开发特点，努力调动整合社会资源，探索具有上海特点的轨道交通沿线土地资源开发模式。具体可以概括为“四个统筹”，内容分别是：[12]（1）统筹经济效益与社会效益，树立“地铁物业开发与地铁服务提升同步推进”的理念。（2）统筹企业自身能力与社会优质资源，建立地铁上盖项目运作的“杠杆开发”模式。（3）统筹地铁建设需求与上盖开发难点，专注地铁物业开发的核心技术领域。近年来，申通集团专注于地铁运营设施与上盖技术和功能整合领域，努力培育形成核心竞争优势。（4）统筹品牌效应和经营效益，建立市区与郊区上盖开发的互补策略。
（三）车辆基地数量多，开发体量庞大
目前，上海拥有已建、在建和规划车辆基地共计36个。由于要承担一定的列车检修、车辆停靠、材料存储功能，车辆基地的占地面积普遍较大，平均每个车辆基地的占地规模达27.5公顷，总占地面积约990公顷，可综合开发面积规模超过1 000公顷。与之相比，上海市在2012年全年的住房用地计划供应总量也只有1 000公顷。可以说，上海轨交站场的空间资源禀赋较为充裕，具有庞大的开发潜力。
（四）车辆基地分布范围广，相对集中于近郊区
如图2所示，车辆基地的覆盖范围较广，遍布上海11个区县。其中，就占地面积来看，80%分布于浦东、闵行、宝山、嘉定、徐汇五个区。就数量来看，有15个位于外环线以内，约占全部车辆基地的40%。绝大多数车辆基地集中分布在中环线于郊区外环线之间。
（五）车辆基地可达性良好，大多邻近轨交站点
如表1所示，超过80%的车辆基地与轨道交通站点之间的距离不足1 000m，表明车辆基地的通达性良好，具有较好的区位优势。这为车辆基地的综合开发奠定了良好的区域基础。
四、当前轨道交通站场综合开发面临的问题
（一）缺乏法律保障，地铁公司难以获得沿线物业开发权
香港是“地铁+物业”联合开发的成功典范。香港的“地铁+物业”联合开发模式之所以能够取得巨大成功，在于港铁公司获得了轨交沿线地块的开发权，这是其得以在招商引资时能够占据主导地位，进而最大限度地保证沿线物业增值收益不出现流失的杀手锏。
但是，香港模式在大陆推行面临着巨大的法律障碍。[13，14]根据我国《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》以及其他相关规章，经营性土地的出让方式受到严格的规定，即经营性土地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这就意味着，轨交公司不一定能够保证拿到沿线地块的土地使用权。
上述规定，成为“地铁+物业”模式难以在大陆复制的瓶颈因素。在现有土地制度下，地铁公司如何跨越“招拍挂”门槛，通过合法途径取得土地使用权，通过物业开发来获取经济回报，进而削减地铁投资与建设项目的巨大资金压力，成为我们需要认真面对的重点问题。
（二）土地利用方式存在粗放现象，开发潜力尚未充分发挥
由于车辆基地承担的功能较多，而部分车辆基地的未来规划目标尚未完全确定，因此划拨的土地指标较为宽松。再加上对此部分土地资源合理利用的政策不够明确，导致当前上海市车辆基地的土地利用较为粗放，土地浪费现象较为严重，部分土地甚至处于休眠状态。有统计数据显示，目前上海市已经规划、建设的轨道车辆基地中，有接近一半的土地尚未利用。如何对已建用地和闲置土地进行更高强度的开发，成为车站基地综合开发首要考虑的问题。
（三）部分车辆基地规划存在不确定性，未来开发前景不明
目前，全市部分车辆基地存在规划未批现象，有8个车辆基地（莘庄、崇明、横沙、曹路、虹桥、嫩江、澄江和东靖路车辆基地）的规划尚未得到批准，未来开发前景不够明朗，从而在相当程度上增加了地铁物业开发的不确定性。上述8个车辆基地的控规面积达199公顷，约占36个基地总面积的20%。如不及时对上述站场的规划目标和功能定位进行科学研判，可能会丧失许多宝贵的投资机会。
（四）地铁建设与物业开发存在疏离，规划建设不够同步
目前，由于存在一系列制度障碍，地铁建设与物业开发之间未能实现同步规划、同步设计和同步施工。在地铁建设规划阶段，由于缺少上位法和相应的审批程序，地铁站点上盖综合开发主体尚不明确，因此地铁线位站点设计与物业开发方案较难同步结合。这一方面会导致后期开发商对地铁与开发方案的结合设计反复修改，影响地铁建设实施进度；另一方面，由于规划设计不同步，上部开发与地铁不能同步施工，既影响日后运营安全，地铁预留结构的利用率也大大降低，造成建设成本的浪费。[15]
具体来看，用于地铁建设的国有土地划拨可以半年左右完成，再加上一年的动迁工作，地铁在一年半左右的时间内就可进入实质性开工阶段。与之相比，地铁上盖综合开发的地块控制性详细规划往往需要一年才能完成，由于属于经营性土地，还需要经过一年左右时间才能确定开发主体。而且，开发主体根据规划进行方案稳定和设计至少还要再花费一年时间，因此上盖开发方案的稳定和落实至少需要三年多时间。显然，轨道交通项目与上盖开发项目就无法做到同步规划、同步设计、同步建设。[16]
（五）站点空间分布不够均衡，对区域空间组织提出了特殊要求
轨道交通站场资源禀赋的低于差异性，会在一定程度上影响所在市辖区的产业布局。在此以闵行区为例，进行简要说明。
就轨道交通线路的走向来看，闵行区大约有4条线路呈现东西向布局，有5条线路呈现南北向布局。无论是轨交站点，还是车辆基地，布局都明显不够均衡（图3、图4）。其中，轨交站点较多地分布在靠近上海中心城区一侧的北半部分，而远离中心城区的南半区域的轨交站点数量偏少。与之相比，车辆基地也呈现类似的空间分布特征。
闵行区轨交站点和车辆基地空间分布不够均衡的实际，决定了相关的产业布局和城市空间组织也要进行相应的调整，站场综合开发也必然要采取一种非均衡化的发展战略，进行组团状、紧凑式地开发。
（六）车辆基地资源开发难度较大，需要克服一系列阻力
前已论述，上海地铁拥有丰富的场站资源，特别是车辆基地多达数十個，占地面积广，拥有巨大的开发潜力。不过，就车辆基地来看，还存在一些这样或者那样的问题，阻碍了地铁与物业的综合开发。
首先，车辆基地开发存在孤岛效应，与周边开发难以衔接。车辆基地作为城市市政设施，用地性质较为特殊。[17]其次，土地利用方式存在粗放现象，开发潜力尚未充分发挥。由于车辆基地承担的功能较多，而部分车辆基地的未来规划目标尚未完全确定，因此划拨的土地指标较为宽松。而且，部分车辆基地规划存在不确定性，未来开发前景不明。目前，上海市部分车辆基地存在规划未批现象，有8个车辆基地的规划尚未得到批准，未来开发前景不够明朗。
五、推进上海轨道交通站场综合开发进程的对策建议
（一）夯实体制机制，为“地铁+物业”构筑适宜的制度环境
构建科学、完善的体制与机制是香港“地铁+物业”之所以能够取得成功的关键。香港地铁公司是“公私合营”体制的代表，在该体制之下，地方政府和私人共同出资，组建地铁公司，由地铁公司联合开发商负责地铁的投资、建设和营运。政府、地铁公司和开发商之间的角色定位明确，权利与责任对等，能够各取所长，补己之短，能够较好地发挥各自的优势，实现合作共赢。[18]
值得注意的是，由于社会制度的差异性，尽管香港已经取得了许多很好的经验，但是有些经验并不能直接应用于大陆。其中，管理机制与运营机制还存在一些障碍，亟待研究与克服。为此，香港的经验并不能完全照搬，必须考虑社会制度和地域差异，进行本地化改造，探索符合大陆制度和地域特点的“地铁+物业”联合开发的新思路。
（二）行政扶持，市场导向，努力培育地铁公司的市场主体地位
目前，我国大陆的地铁公司在地铁物业开发方面的运作时间短、市场化经验不足，普遍缺乏规划影响力，利益表达的话语权不足，在与地方政府和开发商合作过程中难免处于弱势和被动地位。应当借鉴国内外经验，努力改变上述现象。
一方面，应予以必要的行政扶持。赋予地铁公司一定的规划决策参与权和沿线物业开发的特许经营权，增强自身的权威性，使其在规划决策和物业开发中的利益有充分表达。通过进一步增强地铁公司在参与土地资源获取和利益分配方面的“话语权”，使之能够在与开发商的合作中获得充足利益，进而弥补地铁运营亏损，支持轨道线路的建设。
另一方面，鑒于申通公司仍然是地铁上盖物业综合开发的实际执行主体，建议重塑地铁公司的市场主体地位。随着地铁物业综合开发工作的深入推进和物业增值收入的不断增加，慢慢减少对地铁公司的资金拨付力度，减少地铁公司的行政化倾向，培育地铁公司的市场敏锐度，将地铁公司培育成为一个自给自足乃至有所盈余的市场主体。
（三）场、站结合，先行先试，积极依托轨交站点进行联合开发
一般来看，车辆基地的功能相对单一。如果区位不佳，即使进行综合开发，也往往可能面临人气与活力不足的尴尬。因此，要优先选择那些区位便捷、靠近轨交站点并且能够与站点进行联合开发的车辆基地进行先行先试，积累经验和教训。对于那些区位较为偏僻的车辆基地，应审慎推进，暂缓开发。待到周边区域条件较为成熟时，再进行开发。也可以考虑在车辆基地周边增设轨交站点，或将大型配套产业项目引入车辆基地，增强车辆基地与周边区域的融合度。当然，上述设想需要建立在对全市轨交线网进行整体优化和总体把握的基础之上。
（四）同步规划，实现线路规划与土地利用规划之间的有效衔接
交通规划与土地利用规划之间缺乏统筹协调，很容易造成轨道建设与城镇扩张、产业发展乃至人口集聚之间的脱节。[19]实现线路规划与土地利用规划的有效衔接，是TOD理念的精髓。要充分发挥轨道交通对于带动沿线土地开发，优化城市空间结构方面的作用。要克服轨道交通规划与土地利用规划相互脱节的弊病，做到两者同步规划、相互适应，实现地铁线路与之间区域开发的互动。
轨交站场及其周边的物业开发要及时纳入轨道线路规划的前期论证工作之中。[20]毕竟，物业开发与轨交场站特别是车辆基地的功能有所区别，两者经常会发生冲突，必须在前期规划和论证工作中予以协调。否则，一旦轨交场站的规划完毕，再考虑两者的对接，无论是对于车辆基地的工艺流程，对于上盖物业的开发，还是站场自身及其周边用地格局的调整，均会带来相当难度，综合开发的效果也会大打折扣。
（五）法规保障，为“地铁+物业”联合开发扫除关键性制度障碍
在法律法规保障方面，要对地铁沿线土地的出让方式、分层出让等关键性瓶颈环节进行配套改革和必要的政策支持，以进一步扫除“地铁+物业”模式在大陆遭遇的相关制度障碍。
2014年4月，上海市出台了《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见（暂行）》，就本市轨道交通站场的综合开发利用机制及其保障措施做出了重要部署。[21]《实施意见》明确提出上海市轨道交通停车场周边土地综合开发利用专项规划和轨道交通选项专项规划要实现“两规合一”，土地可以以协议方式出让，充分发挥轨道交通建设主体的优势，鼓励参与开发，站周边开发收益用于支持轨道交通可持续发展。还明确了轨道交通车辆基地与轨道交通车站综合开发利用的主体构成，并将土地用途与其获取方式和开发方式进行挂钩。上述意见，在一定程度上破解了之前市政建设划拨用地难以进行商业开发的困境，为鼓励各类开发主体参与土地综合开发利用奠定了有利的制度环境。
（六）溢价回收，通过土地增值收益反哺地铁，弥补运营亏损
传统体制下，公共投资作为一种公共产品和公共服务，会带来庞大的“正的外部效益”。而传统的投融资模式并未考虑上述外部效益，由此造成两方面的问题。一是公共投资活动的“社会福利”色彩较为浓厚，受益主体“搭便车”现象大量涌现；二是投资主体缺乏积极性，融资渠道不够畅通，不利于投融资活动的市场化运行。
“溢价回收”恰恰是针对公共投资领域所遭遇的投融资巨额亏空而提出的一种发展模式。[22]通过贯彻“开发利益公共还原”和“受益者负担”的理念，引入市场机制，创新管理体制，优化合作方式，搭建利益交换平台，重塑原有的利益分配格局。通过对地铁站点及其周边的土地进行综合开发，及时回笼资金，将土地增值收益优先用于轨道交通项目建设和弥补运营亏损，从而达到反哺地铁建设，力求实现基础设施投资效益最大化，最终有利于公共项目建设资金的良性循环和公共投资活动的持续开展。
说明：本文系2013年国家社科基金青年项目“公共投资的溢价回收模式研究”资助，批准号：13CGL023。
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房地产法律问题研究论文范文第2篇
[关键词]资金;土地;合作房地产开发;法律正当性;法律实现
当前随着城镇化进程的加快，房地产产业发展迅猛。与此同时，作为资金密集型行业，房地产产业开发过程中不可避免会面临资金与土地二缺一的窘境。资金与土地合作的房地产开发模式是合理调配资金与土地资源，实现房地产开发顺利进行的有效路径。资金与土地合作房地产开发是指由一方提供房地产开发资金支持，另一方提供建设所需土地资源，共同担当风险与获益的房地产开发模式。然而，由于缺乏一定的法律依据和制度保障，实践中的土地与资金合作开发易被土地管理部门依据《城市房地产管理法》第三十九条中“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”予以限制否定，障碍重重，直接影响到房地产开发的顺利进行。事实上，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，资金与土地合作的房地产开发模式具有其法律正当性。
一、《城市房地产管理法》第三十九条的不适用性分析
我国《城市房地产管理法》第四章房地产交易的第二节第三十九条具体规定如下：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。根据以上规定可以明晰该法适用的大条件是房地产交易阶段的房地产转让，而资金与土地合作属于房地产开发阶段，两者明显属于不同的阶段。根据《城市房地产管理法》第三章房地产开发中的第二十八条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。同时《公司法》第二十四条规定：股东可以用土地使用权作价出资，土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。因此，《城市房地产管理法》第三十九条并不适用于资金与土地合作的房地产开发模式。
二、资金与土地合作房地产开发模式具有法律正当性
法律之所以能规范并制约人们的日常行为正是因为其具有人们认可的正当性。然而，合法性是一切正当性的基础，资金与土地合作房地产开发模式的法律正当性源于其合法性。依据对《物权法》、《公司法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定的分析，资金与土地合作的房地产开发模式具有其法律正当性。
我国2007年颁布的《物权法》构建起了较为完善的不动产法律体系，根据《物权法》第十二章第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。可见，建设用地使用权可以直接通过多种出资方式获得，通过出让方式参与房地产开发符合法律相关规定。1995年颁布的《房地产管理法》第二十七条规定：“依法取得的土地使用权可以作价入股，以合资或者合作的方式开发房地产”。《公司法》第二十四条也有相关规定：“股东可以用土地使用权作价出资”。因此，合法的土地使用权可以通过合资或合作形式直接参与房地产开发，与资金、技术等相结合促进房地产开发产业的高效、健康发展。2005年8月施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。该条规定实质上以法律形式明晰了土地、资金合作开发房地产的合伙性质特征和合同效力问题。“共同投资，共享利润、共担风险”是对合作开发房地产合同效力的质性法律规定，更是对资金与土地合作房地产开发特质的最正当法律解释。显然，根据以上法律对合作房地产开发的相关规定，土地与资金合作的房地产开发模式具有法律正当性，然而，如何进一步促进我国房地产合作开发的法律实现是保障法律正当性与现实社会有效接轨、房地产产业高效健康发展的关键。
三、资金与土地合作房地产开发的法律实现路径
在当前市场经济全面转型的大背景下，我国正在逐渐深化各项经济体制改革。其中，房地产领域的改革是目前经济体制改革的焦点议题。房地产开发环节作为房地产产业链的起始阶段对整个房地产的顺利进展具有关键作用。资金与土地合作的房地产开发模式是当前追求高效、高质房地产产业发展的最佳选择之一，然而，受到我国严格土地制度的限制和约束，这一房地产开发模式面临各种制度层面的阻碍，因此，探析资金与土地合作房地产开发的法律实现路径具有重要意义。
(一)完善基于合作双方当事人利益保护的相关法律规定
当前我国的法律体系中关于房地产合作开发的规定较为零星、散乱，有必要建立一套相对完整的房地产合作开发法律制度体系，进一步明确资金与土地合作房地产开发模式的性质、基本原则、合作效力等，以保护合作双方当事人的合法利益。
1.明确资金与土地合作房地产开发模式为合伙性质，基本原则为合作互利共责。我国《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。该条实际上是对合作开发合同的定义，同时也间接指出了合作开发房地产的性质和基本原则，但这种较为模糊的表达方式极易造成现实相关管理部门的误导，因此，应该在明确定义合作开发房地产定义的基础上讨论合同相关事宜。应予以完善为“合作开发房地产是指土地使用权、资金等合伙投资房地产开发，实现合作互利共责;当事人需订立以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议即合同。”
2.完善关于合作效力的相关规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。可见，只要一方具有开发资质就认为合作合同有效，实际上还有许多因素诸如土地使用权变更程序复杂、合作建设用地限制条件较多等都会影响合作效力。因此，应以法律规定的形式加以完善，增加以上两个因素不影响合作效力的相关规定，规避房地产合作开发过程中的各种矛盾和障碍。
(二)规范房地产开发预先登记制度
预先登记制度源于中世纪的德国民法典，是为保全不动产物权变动为目的的请求登记。根据我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。可见，预先登记对不动产物权的保护具有重要现实意义。因此，为保护房地产合作开发中双方当事人的将来合法利益，避免不必要的法律纠纷，有必要建立并规范房地产开发预先登记制度。
(三)采取措施防范资金与土地合作房地产开发中的纠纷
由于牵扯到责任、风险、利益分配等，合作房地产开发中的双方当事人极易产生各种各样的纠纷，直接影响到房地产开发合作项目的顺利进展，有必要在合作初始阶段就采取各种防范措施以消除合作过程中的纠纷危机，保证合作的顺利进行。
1.严格对资金或土地合伙人的资质评估。在选择合作对象时，应从信誉度、合法性、承建能力、个人品质等角度出发严格审查评估合伙人的资质。对提供土地使用权的一方，重点考察其所拥有的土地使用权的独立性、合法性、合程序性，包括所拥有土地的性质，获得途径和各种权属证明材料等。对于提供资金一方，重点评估其资金的合法性、信誉度、可流动资金比例、候补资金来源等，以确保房地产开发过程中资金充分到位。同时，选择合伙人时应看清双方个人品质、生活作风等，这是合作得以进行的最本质基础。
2.谨慎签订合作合同。谨慎签订合作合同是避免日后一些纠纷发生的关键，因此，在正式合作之前应依法谨慎签订完备的合作合同。合同中应明文规定合作项目具体概况(房地产项目规划占地面积、建设用地面积、容积率、开发资金来源等)，合作双方的具体权利、义务与责任，房地产开发的进度，房地产建完后的利益分配比例等，以保证合作房地产开发的顺利进行。同时，合同中应具体规定一方违约后的责任承担事宜，包括违约现象设定，违约金计算与支付等，以保护另一方合作当事人的合法利益不受侵害。
资金与土地合作的房地产开发模式有利于合理调配资金与土地资源，是适应并促进我国房地产产业高效、优质发展的途径之一。正当的法律依据，完善的法律规定，健全的法治保障是从根本上消除制度层面阻碍，避免各种纠纷，保护合作双方合法权益，确保这一房地产开发模式顺利进展的关键。
[参考文献]
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[2]张海燕.土地+资金模式开发房地产是否合法?兼论《城市房地产管理法》第39条的适用[J].中国律师，2004，(1)：34.
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[5][6]最高人民法院.最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释[Z].2005-06-18.
[7]赵蕾.合作开发房地产制度的完善[D].北京：中国政法大学，2007.
房地产法律问题研究论文范文第3篇
作者简介：蒋雯娟（1983-），女，汉族，重庆市人，经济师，会计师，本科，重庆市中医院，研究方向：金融专业。
摘 要：收入的确认问题在税收政策及会计准则上都属于较敏感的，税、会在企业销售收入的确认上的差异是客观存在的，税、会的差异处理不当，易产生一定的财务风险和税务风险。本文将以分期销售收入为例，浅析其在税法与会计核算上处理的差异，同时探究相关的应对策略。
关键词：税法；会计核算；分期收入
销售收入对于一个企业来说其意义是非同寻常的，销售收入对外意味着其生产的产品、提供服务得到了市场的认可；对内则意味着企业具备了获取利润的能力，可以回报投资者的投资，可以按期偿还债权人的债务。然而，销售收入的实现也同时给企业带来了财务上、税务上的风险，例如：分期销售收入在税法上及会计核算处理上确认的差异问题，如果处理不当就会给企业带来一定的经营风险。
一、收入概述及其确认原则
（一）会计准则中收入概述
1、收入的定义。收入是指公司在日常生产经营活动过程中产生的，有可能导致不是投资者的投入的投资者权益增加的，相关经济利益的流入。具体包括：销售产品、提供劳务、让渡资产使用权、建造合同等收入。其中销售产品收入是企业通过销售其所生产的产品而形成的收入。
2、产品销售收入确认原则。该产品所有权的主要风险和报酬移交给对方；企业没有保留与产品所有权相联系的继续管理权，也没有对售出产品有效控制；金额能够准确计量；经济利益极有可能流入销售方；与销售产品有关的成本能够准确计量。分期销售收入符合上述的产品销售收确认原则，会计核算上应确认为收入实现。
（二）税法中收入概述
流转税中规定是指，纳税人销售商品或是提供应税劳务和服务向购买方收取的全部货款及其价外费用。所得税收入包括货币及非货币形式从各种渠道取得的收入。具体有：货物销售收入、劳务收入、转让财产收入、股息及红利收入、租金收入等。税法收入的确认条件与会计准则中确认的条件大体相同。
二、分期销售收入在会计核算中的处理
分期收款销售，是指企业将其商品所有权及其所涉及的主要风险报酬转移给购货方，购货方按合同约定分期偿付货款的销售方式。分期收款销售主要是应用于企业所售商品金额较多，购货方一次性支付货款难度较大；或是，购货方由于暂时无力支付全款，需要分期支付的情况下采用此种营销方法。分期收款销售的方式与目前房地产企业的商品房按揭贷款销售方式颇为相似，因此其还具有融资的性质。我国《企业会计准则——收入》中对于超过三年收款期的分期收款销售收入，有其明确规定。即，超过三年收款期的即具有融资性质，企业应按照合同约定销售金额的公允价值入账。公允价值与合同约定金额的差额计入融资收益科目。具体操作为，借记长期应收款；贷记营业收入—主营业务收入、贷记应交税金—应交增值税—销项税额、贷记融资收益。会计核算中的分期销售，融资收益项目是较为敏感的问题。企业在进行商品的分期收款过程中，应该本着客观、真实的原则，不能为了追求融资收益而有意的将本应在短期内收款的销售，人为的延长到三年以上。会计人员也应该具备良好的职业判断力，对于不符合分期收款销售的业务，不能按分期收款销售核算。
三、分期销售收入在税法上的确认
分期销售收入在相关税收政策上的确认与会计准则的规定有着本质的区别，会计准则的规定是按照权责发生制原则确认分期销售收入的实现；《增值税暂行条例实施细则》中，对于赊销及分期收款发出商品的以合同约定的收款时间确认收入的实现；同时《增值税发票使用规定》对于增值税专用发票的开具时间按其纳税义务发生时间为准。而在《企业所得税法》中规定的分期收款销售收入的确认也是以合同中约定的收款时间为准。因而，税法中的分期收款销售收入的确认是按照合同约定的收款日期确认收入的实现，税法确认的原则更接近于收、付实现制原则。会计实务中，分期收款销售收入的入账金额，是按公允价值即分期收款总额的现值一次性确认收入金额，其与增值税计税基础不相同的情况下，就会出现不知如何开具增值税专用发票等问题，可以看出，分期收款销售的税务处理和会计核算处理存在较大差异
四、分期销售收入税、会处理差异及相应策略
（一）分期销售收入税、会差异
分期销售收入的税、会差异大体可分为两个，一是收入金额的差异、二是确认时间的差异（即时间性差异），只有从这两方面着手，才能有效的处理好存在的税、会差异。
1、分期销售收入金额的差异。分期销售相当于为购货方提供一种融资的销售方式，因而其在会计核算过程中，由于存在货币时间价值的原因，使得公允价值与合同约定标的金额有着一定差异。会计核算中采用公允价值作为记账依据，差异部分计入融资收益。税收政策中确认的销售收入金额，不考虑公允价值的因素，只是按照合同约定的收款日期所收到的货款作为确认的计税金额。从中我们可以看出，税法的计税金额与会计核算的记账金额存在一定的差异，便出现了会计期末，会计报告中形成的收入额要大于税务申报金额，会计期末需要对应纳税所得额进行相应的调整，从而使得税、会一致。
2、分期销售收入确认时间的差异。分期销售收入在确认时间上的差异主要体现在，会计核算销售入账时间与税务申报时间的差异。会计核算中，分期销售的商品符合会计准则中确认条件，即是发出商品时确认收入；而税法中以合同约定的收款日期作为确认收入的确认，这里也就存在了一个时间性差异的问题，同样需要在会计期末进行所得税的纳税调整。
（二）税会差异处理的相应策略
1、融资收益纳入的税收监管范畴。从目前我国的税收政策上看，流转税与企业所得税都没有把分期收款销售的融将收益纳入到税法的监管范畴中，这是产生税会差异的一个根本原因。同时，也使得国家的财政收入在某种程度来说的一种损失。因此，应该改进相关的税收政策，把分期收款的融资收益考虑到税收收入中来，把税、会差异降至最低。
2、提高财务人员的综合素质。会计核算离不开财务人员的参与，财务人员对于分期收款的会计处理应该有一个正确的职业判断。对于出售的商品，如果确实是因为金额大、回款期限长，就应该按照会计准则中规定的会计处理方法进行分期销售收入的核算，同时确定合理的公允价值。财务人员应该在日常工作中注意自身业务素质的培养及提高，注意相关信息、政策的把握，在确认分期销售的融资收益时在本着实事求是、客观、合理的原则。
3、需要社会中介机构的监督。我国的社会中介机构相对于企业的财务人员无论是在业务能力，职业操守、敬业精神方面有着较高的水平。分期销售收入的会计处理的确定，可以聘请社会中介机构来帮助指导、确认，使其在会计核算中保持一种相对客观的核算结果，不能出现一定的偏差。与此同时，也可以帮助企业规避一定的财务风险和税务风险。
总结：税法与会计核算在分期收入上的不同，主要体现在记账金额与计税金额以及销售收入确认时间上不同等两方面的差异。此种差异是因为会计准则与税收政策规定的差异所形成的，这种差异也是目前客观存在的。若想改变这种差异，可以从完善相关税收、法规政策、提高财务人员综合素质、提高社会中介机构参与程度的三方面做起，形成一个“三位一体”的模式，最终使得企业期末的會计报告能够客观、公正，同时也使国家增加一定的税收收入，以缓解由于税、会差异带来的日常会计核算的不便。
（作者单位：重庆市中医院）
参考文献：
[1] 杜献敏.销售商品收入与增值税应税销售额的差异分析[J].经济问题.2008.04
[2] 文英.新准则下固定资产会计核算与新所得税法的差异分析[J].科技信息.2010.01
[3] 陈雪贞.企业会计准则与税法对销售收入规定的差异分析[J].时代金融.2010.09
房地产法律问题研究论文范文第4篇
摘要：在房地产业发展过程中，代建制管理模式得到逐步完善，其不仅能够有效促进房地产业建设，而且还能优化房地产项目管理。本文对房地产项目开发中代建制管理模式进行研究，分析代建制管理模式在房地产开发中的应用，总结出加强风险规避措施、提升风险识别能力、完善法律法规建设和加强代建技术力量四项强化代建制管理模式的措施，希望本文能够为广大代建制项目工作者提供有效帮助。
关键词：房地产 项目开发 代建制管理
随着代建制的不断发展和完善，代建制管理模式逐渐进入到房地产行业的开发建设当中，通过招标方式，在竞标者中选取最具经济性和专业性的项目管理单位，负责该项目的管理与建设，优化房地产企业的项目开发管理，提升房地产项目开发效率和专业性。但在房地产项目开发中实施代建制管理也不免存在一些待强化因素，本文对其进行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期为房地产开发项目管理的优化和提升能有所贡献。
一、代建制管理模式在房地产开发中的应用
随着我国房地产业的蓬勃发展，其市场竞争的压力也逐渐增加，为满足市场发展需求，提升企业竞争力，各房地产企业愈加强调于专业细分与整合做大的要求。代建制原为政府投资项目的管理模式，该项管理模式皆是以满足政府项目需求而制定，如图1所示，
与传统房地产项目开发的工程承包体系相比其具有节省项目投入成本、强化管理力度等优势，所以代建制管理模式逐渐被房地产企业所采用。代建制管理模式在应用过程中主要呈现出以下几方面特点：1.通过公开招标、邀请招标或直接指定等方式选择项目管理公司，作为项目建设期间的法人，全权负责项目建设全过程的组织管理。2.业主方无需再抽调人员成立基建班子，减轻了工作压力，提高建设管理的专业性等。将代建制管理模式与工程承包相比较，在管理权限问题上，承包商的权限要大于代建制企业。随着代建制管理模式的广泛运用，也暴露出一些问题，为房地产项目开发工作带来一定风险，使部分房地产开发项目的顺利开展带来一定的安全隐患和经济隐患，如图2所示。
二、在房地产开发中强化代建制管理模式的措施
（一）采取工程风险的规避措施
代建企业往往以代建管理费为限对项目承担责任，但代价管理费往往只占项目开发成本的很小比例，一旦项目出现问题委托方和代建方都将面临很大的风险。因此，应针对房地产项目开发中代建制管理模式所存在的工程风险问题给予完善，以此实现代建制管理模式的有效强化。通常情况下，在建筑工程项目的施工过程中，其风险因素具有以下几项特征，即：多样性、规律性和综合性。因此代建企业应在开展项目建设时，对相应的工程风险实施评估，采取有效措施对风险进行规避，或把握工程项目的风险影响度。针对房地产项目施工开发中代建制管理规避风险措施主要包含以下几种：风险自留、风险转移和风险分散等。
风险转移：项目风险承担者通过有效手段，将该项目的工程风险转移至其他承担者，或部分风险责任移至于其他承担者，即为风险转移。通常情况下风险转移途径为：工程保护条款、工程担保和工程保险等。对该三项风险转移途径进行运用，将工程风险所造成的损失降至最低。如果是不可预见原因所带来的工程风险，可由工程保险承担此损失，进而最大限度的减少投资者和代建者的风险损失，保障其经济利益。
风险分散：将该项目施工划分出若干部分，并将其分包于各个施工单位，在提升各分包施工单位经济利益的同时，将工程风险进行分散转移，以此达到预期效果。
风险自留：在风险承担人没有做风险分散措施的情况下，遭遇工程风险，并且承担人还不能将该风险转移至其他承担人处，为风险自留。在该问题中，风险承担人需做好风险解决措施，并预估风险可能造成的损失，将工程风险损失降至最低。一般情况中，代建人可通過相应的风险基金，对风险所造成的经济损失进行补偿，以此实现将综合损失降至最低化的情况。
（二）提升项目风险识别能力
在房地产项目开发环节中，代建企业不仅承担着项目管理风险，而且还要担任起项目法人的责任，因此便可以看出代建企业在整体房地产项目开发过程中所具有的重要性和关键性。相关风险因素的发生具有不确定性，所以为保障项目开发工作的正常进行，减低项目风险，代建企业应采取有效措施，提升项目风险识别能力，加强风险防范意识，在工程前期对该项目进行全方位考察，如有条件可邀请相关管理咨询公司或组建风险防控部门，对该工程项目的风险进行预测，对后期可能发生的风险事故提前做好防范，将其给予化解，实现代建企业认识风险、了解风险、判断风险、解决风险和应对风险的能力[1]。
例如：某代建企业针对房地产项目开发工作中所存在的风险问题，组建起工程管理风险管控部门，围绕工程项目风险开展工作，人员配置问题上以常年从事工程施工的工作人员为主。在工程项目前期，该部门工作人员到施工现场进行实地考察，对相应的工程风险、经营风险等风险因素开展预估，并制定有效的风险防控措施，对整体工程的风险系数与经济价值做详细的对比，为企业管理者提供有效的数据参考，帮助其作出决策，并在项目施工过程中，加强管理力度，对施工作业开展严格检查，以此将代建项目的风险降至最低。
（三）完善相关法律法规建设
在房地产业与建筑业的飞速发展中，国家相继颁布出多项法律法规，保证该两项行业的健康、可持续发展，使其实现正规化，并且在该两项行业发展过程中，发挥出积极作用。但由于代建制管理模式具有一定的新颖性，所以在该行业中相关的法律法规暂时还不完善，进而为各个代建企业的经营和发展带来一定的安全隐患，使其部分合法利益无法得到保障。针对此问题，相关部门应积极完善代建制管理模式的法律法规，为代建行业的发展提供助力，使其在房地产项目开发环节中，实现责任划分明确、利益具有保障[2]。针对这一问题，建议其法律法规中应以下列两项内容为重点：
第一，明确代建人定义。在房地产项目开发环节中，房地产企业与代建企业应先了解并划分代建人的定义、管理范围、职能等内容，保证各方责任明确以及双方的经济利益。在工程施工过程中，确认建设方的权限与责任、代建方的权限与责任以及双方共同的权限与责任。
第二，角色的明确。在房地产项目开发过程中，建设方将该项目的权限与责任交于代建方，而代建方做为项目法人应为建设方获取更多的经济利益，在该项目工程的从始到终，皆由代建方实施控制，因此代建方只是項目法人角色，并不是该项目的组织者和协调者，该问题也应当在法律法规中给予规定。
（四）加强代建方的技术力量
为确保房地产项目开发工作的有效开展，代建方应积极提升其技术力量，由于代建方属于独立于施工企业与房地产企业之间的第三方管理服务企业，所以其应更具备专业能力和管理能力，保障房地产企业与施工企业的经济利益，以及开发项目的运作效率。在发开项目建设过程中，代建方应采取多项措施保证施工进度、施工质量、成本等各方面因素的标准，例如：在施工合同进行中，强化合同违约条款的执行，督促施工方的施工进度和质量等问题。对项目施工进行严格管理，对各项检查内容要严格排查，对施工企业要执行定期考核，充分发挥代建方的作用与价值，经过各代建企业的实际应用证明，该些方法具有一定成效，提升项目施工的总体成效，促进房地产业、建筑施工业和代建管理业的健康、可持续发展[3]。
三、结语
综上所述，代建制管理模式在房地产开发领域中的应用，使其项目开发工作的整体效率得到提升。通过加强风险规避措施、提升风险识别能力、完善法律建设和加强技术能力的措施，实现代建制管理模式的强化效果，进而能够为房地产项目开发环节提供更好的服务与帮助。对房地产项目开发中代建制管理模式进行研究，不断完善代建制管理模式，为房地产企业与代建项目企业未来的良好发展奠定坚实基础。
参考文献：
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[3]易飞.我国代建制模式存在的问题及对策探析[J].安徽建筑，2019，26（10）：231-232.
作者单位：西安沣东地产有限公司
房地产法律问题研究论文范文第5篇
一、房地产企业开展税务筹划的意义
受市场经济迅猛发展影响, 房地产行业发展越发成熟, 行业利润随着企业间竞争力加大, 而逐渐呈现出下降趋势, 纳税筹划控制也随之拓展。房地产企业经营中的税费比重较大, 包括公共配套建设与安装成本, 以及项目投资开发方面的税费, 致使企业市场占有率、实际利润不断降低。基于法律基础保障的实体税法, 不仅是税法重要组成, 也对做房地产企业开发起到了积极促进作用;对此, 企业不仅要依法纳税, 还需要完善落实纳税筹划, 以实现企业利益最大化。影响企业经济利益的因素较多, 尤其是纳税负担;对此, 灵活使用纳税法律制定与企业发展配套的资金规范方案, 减轻税负, 实现企业长短期经营目标意义重大。
二、房地产企业纳税筹划中的问题
(一) 纳税筹划方法不合理
主要体现在以下几方面;一是税后利润最大化、税收最小化间的矛盾, 通过税收优惠减少纳税, 如延迟预售款入账等途径实现, 无形中加大了费用开支, 企业税收利润随之降低, 致使纳税筹划, 与企业经营目标不配套。二是企业与单一税赋最小间的矛盾。房地产企业纳税税种较多, 尤其是依据相同业务产生的多种计税税目, 导致企业纳税筹划过程极易产生节点, 增加了纳税筹划实践的形式化与随意化。除此之外, 由于企业节税途径存在差异, 传统的节税方式俨然不能实现有效协调与推动作用。
(二) 缺乏有效风险监管
导致企业产生涉税风险的因素较多, 直接影响到了企业风险管理机制的完善。加之企业忽视风险分析、评估等工作有效落实, 无形中增加了筹划开展中的风险。当前大部分的房地产企业, 均为设立动态涉税风险监测, 对风险来源分析、风险预警体系优化相对忽视, 导致风险因素不断集聚, 风险应对能力也随之弱化。
(三) 财务信息披露不到位
会计账表信息的真实可靠程度, 直接影响税务筹划展开的实效性与规范性。绩效不理想的税务筹划对策, 与不精准、不及时、不真实的财务会计信息披露有直接关系;对此, 企业开展行之有效的税务筹划, 应先保证财务会计信息的精准无误。
(四) 纳税筹划人员素养有待提高
纳税筹划工作规范展开, 对房地产企业良性发展有现实意义, 但由于纳税筹划专业人才缺乏, 多由财务部门人员身兼多职, 工作负担增加的同时对纳税筹划工作并不是很了解。税务筹划对工作人员的专业技能、职业素养要求较高, 不具备税务专业能力的财务、会计人员, 难以有效胜任工作岗位。除此之外, 从会计角度处理纳税筹划工作, 还会引起其他问题。
三、房地产企业纳税筹划的完善对策
(一) 加强整体纳税筹划
纳税筹划对房地产企业发展意义重大, 也是企业依法实现利润目标的必然。实现房地产企业可持续发展, 应从以下措施入手;一是协调税后利润最大化、税收最小化间的关系。不仅要合理选择扣除项目, 还需规范设置税后利润期望, 加强费用支出科学筹划, 以规避两者矛盾引起的负面影响。二是协调多项税目、单一税目间的关系。基于整体角度分析, 应围绕企业发展现状与实际需要择优方案, 确保纳税筹划工作规范展开。三是协调纳税筹划方案、同一税目间的关系, 弱化方案实施的形式化、局限性。
为确保企业纳税筹划的长期性, 首先应当合理选择存货计价方式, 利用新方式计划存货, 以提高企业利润与所得税额。面对通货膨胀情况, 也可以通过此途径实现降低税负。其次单独开票方式。由于固定资产的折旧方法与年限等, 直接影响企业财务, 所以对固定资产小配件, 可施以单独开票, 将易耗品计入企业费用, 以降低需纳税税额。
政府在管理房地产企业纳税筹划工作时, 应当设立独立的管理机构, 加强领导人性化管理, 确保纳税筹划活动展开的专业性。各部门实现权责利统一, 对必要程序加强监督。不断提高行政执法队伍的综合素养、工作能力。部门间加强协调, 促使房地产企业的纳税筹划长效性展开。加强奖惩机制的完善, 以规避房地产企业展开纳税筹划活动中的问题。奖励榜样示范单位, 以带动企业竞争行为调整。鼓励各单位间互相监督, 惩处违规单位, 迫使企业调整竞争行为, 确保企业间的纳税筹划活动规范展开, 稳定纳税筹划市场秩序。
(二) 优化风险管理机制
房地产企业在展开纳税筹划活动时, 应当加强税务风险防范意识。实现纳税筹划风险有效规避、管理, 还需从以下方面展开;一是房地产企业应加强检测、评估纳税风险, 了解税务风险来源、不利影响等, 加强风险预警机制的完善。尤其是涉税风险, 应当从多维度、多角度的对其展开识别和评估, 根据评估结果设立风险衡量标准, 将涉税风险控制在合理范围内, 确保房地产企业利益安全与完整。二是设立并在实践中优化风险动态监测机制, 根据管理终审申请结果确定是否进行风险预警。同时还需加大关注与了解现行税收法律制度, 确保企业纳税筹划活动展开的合法性。在实践中优化会计政策, 针对潜在风险提前制定防范对策, 通过完善的风险防范机制, 降低风险对企业利益的影响。三是灵活处理涉税风险。房地产企业应当加强风险管控, 择优税收统筹方案, 以应对多种风险, 将风险处于可控状态。
房地产企业在展开税务筹划活动时, 应当具备一定的税务筹划意识, 要求对税务筹划隐患加强管控, 防止税务筹划过渡、不足, 而出现风险事故。除此之外, 围绕企业财务税收实际情况, 以及战略风险管理测评结果, 加强对税务筹划指标的优化, 以提高税务筹划管理, 与风险防范的针对性、可行性。同时要求准确及时的纰漏财务税收信息, 制定与企业发展向匹配的风险识别标准, 加强企业信息整合、分析, 合理执行担保对策, 将关联风险控制在合理范围内。
(三) 准确披露企业信息
房地产企业的税务筹划相对严格与烦琐, 在新税改环境下实现可持续发展, 应当积极端正态度、思想与理念。一是充分意识到与税务征管部门间的关系, 减免税应当从依法途径入手, 依法维护两者间执行、被执行的关系, 根据现行法律展开税务筹划活动。从法律角度, 合理有序的展开纳税筹划活动, 了解活动中的问题, 从立法角度, 规范纳税筹划工作, 并在活动全过程中, 贯彻依法治国的观念。二是在税务筹划中, 加强收账的及时性、合法性, 避免因小失大。三是鉴于企业业务广泛化, 对税务筹划凡所行、系统性的影响;对此, 应当加强内部管理制度完善, 尤其是资产管理制度。作为财务人员, 应积极转变职业理念, 严格贯彻执行会计准则, 围绕规定展开计量、分析工作, 及时提供精确的企业信息。四是由于缺乏完善的规章制度, 在不断整理与完善纳税筹划文件的同时, 还需加强审查纳税筹划人工作, 将相关单位资料作为参考性文件。
(四) 提高纳税筹划者的综合素养
作为纳税筹划参与者, 应当具备一定的理论知识结构、职业技能与综合素养, 从而轻松胜任岗位工作。尤其是房地产企业, 应当加强人才引进, 注重对人才的培训与教育, 更新其知识结构的同时, 要求其对新税改等现行政策充分了解。同时要求其具备终身学习意识, 扩充知识量的同时, 不断提高综合素养, 以适应新时期企业纳税筹划活动展开的需要。从各方面入手提高纳税筹划工作者的认知度、归属感, 实现企业思想、行动上下统一, 以实现民主、集中的同步性。基于纳税筹划工作角度分析, 其本质是民主过程, 要求各负责人, 充分发挥领导、总揽全局作用, 明确职责同时, 将责任落实到个人, 规避产生问题后出现的责任推诿现象。完善责任追究机制, 提高责任人使命感, 使其意识到加强监督纳税筹划工作, 确保工作有序展开的重要性, 以强化纳税筹划方案的可行性、科学性、合理性, 尽快实现房地产企业利润目标, 带动企业长足发展。
四、结语
城市化建设不断推进, 带动了房地产行业的迅猛发展, 各种法律政策的完善, 为房地产企业依法展开纳税筹划提供了基础保障。随着法治观念的强化, 企业纳税过程越发合理化, 但企业纳税筹划缺乏长期化等问题不容忽视, 为切实发挥纳税筹划的节税作用, 还需加强人才引进、制度完善与信息纰漏等措施落实, 确保纳税筹划活动合理、有序进行。
摘要：作为市场经济发展产物, 纳税筹划主要体现在提高资源配置与利用率等方面, 当地产企业引入纳税筹划, 对节税、提高经济效益、资源最大化利用有现实意义。但纳税筹划工作者素质不足、风险监管不当等问题的出现, 直接阻碍了纳税筹划实效性开展;对此, 加强现状分析, 加强纳税筹划基础保障, 带动企业与市场经济健康发展尤为关键。
关键词：房地产企业,纳税筹划,方法
参考文献
房地产法律问题研究论文范文第6篇
一、分析中国现阶段房地产经营中引发财务风险管理问题的常见原因
中国房地产事业涉及十分广泛的专业领域以及部门, 且房地产的发展密切联系着多个行业, 这也是当下国家需要从宏观政策上予以重点调控的关键对象, 极具十分强的政策敏感性, 所以易被某些因素的影响或制约, 具体有经济方面、环境方面、政治方面以及技术方面等的影响因素, 而针对上述因素适当进行改变, 则将有助于房地产业的加快发展。
中国引领房地产业的人员所拥有的各种财务风险管理观念相对薄弱, 他们往往仅关注产生的经济利益效果, 却对房产工程自身来说, 缺乏足够强大的财务风险管理意识。而探讨其原因后, 发现主要是由于在中国初步发展房地产领域的时期, 因为部分有关企业或组织并未对其施以科学、合理的严格把控, 促使大多数投资房地产业的人员在几十年这么短的时间内, 便获得了十分巨大的经济效益。如此丰厚的利润既很好地为企业掩盖了管理中尚存的一些不足, 又导致管理层大幅降低了风险管理意识。这样最终导致在房地产企业有财务风险问题出现时, 管理层却不知所措。
实际上, 企业财务风险指的是在企业经营和生产中, 因为内外部企业环境有不可预料或控制不了的某些确定不了的因素负面影响下, 导致在某一时间段, 企业所获取的具体财务利益和预期设想能够取得的利益有偏差出现的可能性。总之, 企业存在的财务风险一般包括:投资、筹资、回收资金、分配收益等方面的风险。
我国房地产业属于资金消耗量十分巨大的领域。所以, 房地产工程项目为了顺利展开, 则企业必须拥有资金雄厚的链条以及稳定的供应。对于房地产企业来说, 融资问题至关重要。伴随着融资的出现而引发了企业财务风险。因为企业管理人员表现出的风险处理习惯并不一样, 且所能奉献承受能力也不一样, 同时企业在资金分配和利用实践方面, 也具有多样化的需求, 因而它们的风险也呈现出不尽相同的特点。与此同时, 中国当下的现状就是, 许多投资人将房地产业简单地视为暴利行业之一, 因此, 十分愿意在房地产领域, 投入大量的资金, 以换取更多的利润, 这促使在房地产业, 房价持续增长。而在管控成本上, 却没有进行相应的合理规划与科学预算。在如此激烈的竞争环境中, 部分房地产企业却忽略了某些正常的项目承建流程, 即在尚未确定具体的工程方案以前, 就开始破土动工, 并未按有关规定, 严格展开工程招标工作;而在成本管理和控制方面, 也不够全面仔细, 常常没有注意对设计等成本执行科学的管控。
很大一部分房地产企业误解了财务功能, 它们的管理意识仍然停滞在传统的财务管理技能上, 误以为财务职能指的是简单的会计工作与核算工作, 却并不了解财务的预算经营职能。因为现代房地产公司仍然未全面理解财务功能, 所以, 促使大多数财务及其管理部门无法充分发挥出真正的功用, 最终财务也不再拥有其应有的价值和意义。
二、目前房地产企业科学地解决财务风险管理问题的有效策略
(一) 认真筹划工程资金
当下, 密集度高是现代房地产企业的资金特点, 企业一般会以充足资金来确保正常的生产和经营, 房地产企业视现金流为主要生命线。而在成立房地产企业的时期, 便需要科学地筹划企业的各种资金来源, 对负债资本与权益资本之间的比例合理配置, 使其不仅可以达到股东所希望得到的报酬率, 而且还可以达到债权人想要的本金安全性与某种程度的收益需要。出于正确配置负债与权益比的目的, 则应先仔细研究企业事业当下的发展现状, 认真调查企业具体的利润增长情况与盈利程度, 并综合分析我国目前现行的宏观经济调控体制, 分明各种各样融资模式下的资金以及财务上的风险。然后, 在配置运营资本的时候, 应全面深入研究易变现率。可借助流动经营资产时, 通过筹资长期资源比来衡量易变现率。管理经营企业的人员应基于风险管理观念、企业具体制定的长时间战略与短期规划, 科学地选用筹资方案 (主要包括适中型、保守型、激进型等类型的筹资方案) , 并以此产生不一样的长短期资金需要。通过以上分析和测算以后, 选出合适的配置权益资本与负债资本的比例。与此同时, 制定出长短期科学、有效的方案, 以合理配置负债资本, 确定出有利于房地产企业快速发展的最优融资方式。这样即可有效处理或预防将来具体经营中, 引发资金短缺这类严峻经济问题, 并以此让现代企业强化抵抗财务管理风险的效能, 以获得稳固发展。
(二) 房地产企业应重视预算
通过全面预算管理, 现代房地产企业严格监控整个公司的方方面面, 及时发现、探讨并改进经营偏离预期的问题, 使其在朝确定目标发展时, 也不会有所偏离中心。而全面预算管理系统具有系统化的特征, 这一系统看着事前与事中、倡导追求未来、发动全员自主参加而实现综合管理。而将预算管理引入房地产企业, 企业能有机结合自身战略和经营生产制定的年度规划, 明确经营年度具体目标, 主要有实际收入、资金成本、利益等方面上的数据指标, 并对比分析具体的经营现状和先前的预算, 及时找出异常现象, 促使企业真正将经营与财务管理风险加以杜绝或减小。
预算管理应围绕编制全面预算展开。而现代房地产企业应结合具体的生产经营现状, 与标杆企业对照, 确定全面预算管理的最终目标。编制预算除了是上下级积极沟通、认同并展开互动外, 也是有关企业将自我观念增强、规划将来发展的一个过程。所以, 现代房地产企业当下很有必要强化预算编制工作, 应在参考标杆企业的同时, 从自己的实际出发, 建立一个全员一起努力才能实现的目标。与此同时, 在执行预算时, 应认真比较和深入分析具体的阶段性生产数据以及预期资料数据, 找出导致差异的因素后, 再反省之前措施, 并做好防范工作, 大力保障达到战略目的。
在全面预算管理制度下, 既能纠正房地产企业的生产经营, 又能找出预算中探讨出的新机会, 进而供企业管理层作为参考来用;既是完成房地产生产任务、大幅减小财管风险的一种手段, 又是精细化管理有效实施的独一选择。
(三) 现代房地产企业当下必须予以成本风险管理高度重视
由于当下成本风险管理质量, 密切关系这房地产企业的稳定程度, 所以, 在这种企业实施管理工作中, 若成本管理意识不强, 则部分风险极易引发, 这将导致企业无法获得稳定发展。尤其是当下国家政策也在作用房地产企业, 同时房地产企业也在库存与供不应求间不断进行角色转换, 这些极大地考验着成本。所以, 房地产企业应将成本管理工作做好。而企业领导层, 应先了解整个工程的情况, 主要有工程规模、范围、性质等因素, 进而制定一个更加准确的行业成本标准。再结合工程实施的现状, 大力加强控制以及管理。在展开控制的过程中, 要常组织分析会, 针对成本实施阶段性的分析研究, 同时建立一个较健全的专门审核财务的部门。在控制财务成本时, 要求该部门重点进行审核与监督。与此同时, 还需要成立一个成本分级核算系统, 并科学、严格地执行成本核算制度, 借助部门沟通以及合作, 有效控制成本, 以规避各种财务风险。然后, 在管理成本时, 还应成立一个健全的成本管理系统, 以严格管控工程资金流向, 并全面保存并管理有关票据与凭证, 以防出现税务风险问题, 进而保障中国房地产业的长足发展。
(四) 财务人员应提高专业水平与文化素养
因为房地产管理者尚未认清财务部的具体职能, 导致整个企业的财务人员专业素质相对较低。企业在招收财务部工作职员时, 应未要求技术职称等, 因此, 房地产业无法保证财务管理质量, 这不利于中国房地产业的整体发展。鉴于上述情况, 房地产企业中现有的管理层, 必须重视培养财务人员能力的工作, 积极组织财务人员进行培训教育, 使其通过认真学习, 增强财务风险负面的管理, 并熟悉有关财务方面的知识, 将有效规避与处理财务风险的水平提升。在财务工作人员进行学习时, 应将有关技能与职业素质不断提升, 进而在碰到财务风险时, 可以为决策人员及时提供科学的提议, 预防财务中的有风险, 最终将财务人员的职能加以充分展现。
此外, 现有管理房地产企业的阶层也必须掌握一定程度的基本财务知识, 加强风险管理理念。与此同时, 还应组织财务人员一起参加经营和生产管理, 深入了解目前企业的现状, 以熟悉财务风险管理的内容, 并主动实施有效的激励措施, 促使财务人员积极实施工作, 从而将他们管控风险的价作用与效率同步提升。
三、当下房地产企业必须防患于未然
虽然客观上财务风险不可避免, 但针对财务风险管理问题, 房地产企业应积极实施相应的手段, 及时加以处理, 并严格制定适合企业发展的风险管理制度, 设置合理的风险管理目标。企业应控制风险位于不违背总体目标、企业所能接受的范围以之内;促使企内外部相互之间, 特别是股东能与企业交流可靠性高、真正存在的信息, 如靠得住、确切的财务报表;保证严格执行相关规定和法律;促使企业严格遵守科学的制度规章, 以及促进经营目标实现必需的有效措施;保证管理经营的效果;保障企业制定处理出现巨大风险后所引发告急的计划;促使企业规避因人为因素或不可避免的灾害性而必须承受严重的经济损失。
在加强风险防范意识的树立时, 全体房地产企业员工想必须一起参与。寻常员工应体现出财务风险意识即可, 而领导人员则需要考虑员工的有效建议, 并按具体情况予以采纳, 而财务部则要做好部门间的各种财务往来, 使其更加清晰, 并将债权责任进行明确划分。财务部在对临期回笼资金全面实施处理时, 应通过先进的回笼手段, 保证资金能够按期回笼, 进而使现代房地产企业能够保障流动资金。此外, 还应围绕自己的现状, 将抵抗风险的水平不断提升, 在面对问题时, 积极承担责任, 并主动采取应对手段, 将问题解决好。
四、结语
综上所述, 房地产行业并存着高收益与高风险。房地产企业为了防止风险产生不利影响、加快房地产业的发展, 则尤其需要加强财务风险管理。针对存在于财务风险管理中的问题, 积极采取解决措施, 并不断改进和创新财务风险管理, 以避免房地产企业出现财务风险问题, 促使房地产业健康发展。
摘要：目前, 房地产企业为中国经济的发展做出了巨大的贡献, 房地产除了大力支撑我国经济发展外, 还密切关系着现代人居住的安全性与环境。房地产当下在中国也正在飞速发展, 房价也在持续高位运行。对此政府采取了一定的限制措施, 并规范了房地产运作资金, 但这些却致使房地产企业出现了资金周转困难的问题。而随着我国房地产业快速壮大, 房地产企业在竞争如此激烈的大环境下, 必须将自己的竞争力提高, 加强财务风险管理, 才能将财务风险降低。为此, 本文主要针对存在于房地产当下财务风险管理中的问题, 提出了相应的优化财务风险管理的策略, 仅供参考。
关键词：财务风险管理,房地产,问题
参考文献
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