城中村模式范文（精选12篇）
城中村模式 第1篇
城中村顾名思义是城市中的村庄,是我国城市化发展进程中的特殊地域现象。村庄位于城建区内,共享城市部分基础设施,受到城市生活方式的影响,但自身却保留了农村特征,如农村集体所有制等。在土地利用、社会文化、经济文化以及建筑景观等方面正在由乡向城转型期内,同时具有乡村特色和城市文化的双重特征。
2 城中村的成因以及存在的问题
2.1 城中村的成因
客观方面上讲,我国城中村的产生与我国城市化发展管理不规范有关。在城市化建设中,国家通过征用郊区的土地不断扩大城区面积。但原有村落管理体制和居民的户籍均未发生变化,这就是城中村。
主观方面讲,在土地所有制城乡差异和在管理体制上的城乡分离是城中村的主要成因。城中村虽在市区,但却按农村体制管理,周围土地由国家全民所有,村内土地由村集体所有,这就呈现出农村和城市相互交融的特征。
从个体利益看,土地利益促使了城中村的产生。对于城中村的村民,他们仅占有土地这一自然资源。因此,城中村的村民只有固守自己的土地才能继续生存下去;对于政府,考虑开发成本选择了绕村建设的模式,这就使城中村现象更加普遍;对于投资者,往往选择利益最大、容易进行开发的土地进行投资,所以投资者也绕过城中村进行发展。
从城中村的存在可能性看,由于外来务工人员没有合适的居所,城中村也就成为了最佳选择。在某城市务工人员调查中,绝大多数务工人员选择在城中村居住,促使了城中村的存在。
从实际情况来看,违建是城中村普遍存在的现象,其存在的客观原因是土地的二元所有制结构造成的,也是城中村的根本成因。
2.2 城中村存在的问题
由于缺乏规划的管理,城中村存在于城市的边缘,给城市建设和管理带来许多问题。从整体经济角度考虑,城中村降低了土地使用效益。由于城中村土地的二元结构,土地无法得到充分利用,导致城中村土地收益远低于城市土地开发所带来的收益。
从社会管理角度思考,由于城中村缺乏严格的管理,导致城中村周围社会秩序的混乱。此外,城中村计划生育实施难度大,这也给人口管理带来了困难。 从城市的景观角度思考,城中村的存在严重影响了当今城市整体形象和环境卫生。
首先,城中村的村民为了经济利益,随意搭建房屋,导致违章建筑随处可见,严重影响了城市的形象。
其次,在城中村居民的日常生活中,由于欠缺规范的环保处理设施,并且城中村居民环保意识普遍较差,这也给城市的环境带来了影响。
最后,城中村建筑物常常存在安全隐患。由于城中村中的建设欠缺相应的规范,若出现危险情况则后果可想而知。
3 城中村改造的重要性
3.1 激发城市整体活力
改造城中村可以实现城市的可持续发展。改造城中村可以对城市整体空间布局进行优化,同时可以带给当地居民更多的利益。因此,改造城中村保持了城市蓬勃的发展力,不断地使城市发展获得新动力。
3.2 促进城市快速发展
改造城中村可以优化城市用地布局,进一步开发城市用地,从而增加城市的承载能力;改造城中村能够调整城市的产业结构,不断刺激城市经济的发展,从而提高城市居民的就业率和生活水平。
4 城中村改造模式以及应注意的问题
4.1 城中村改造模式
城中村的改造模式及方法在不同地区都有各自的特点,根据各地区经济发展水平、地理位置、文化背景及相关政策的差异,我国在实施城中村的改造过程中,存在以下几种可行性模式,具体按照分类标准来划分有三类:
从改造主体来划分,有三种模式具体如下:
1)政府改造模式。根据城市发展规划的需要,政府将村民在集体土地上的物业部分或全部收购,按照一个统一的标准进行市场估价,然后和村民协商一致达成一个统一的赔付价格,在村民领取到补偿金额后,再由政府协助统一进行安置或自行解决,最后通过政府或者政府委托的开发商对旧村进行拆除,并根据城市建设项目用地的标准及要求来进行开发建设。
该改造模式主要适用于规模较小、地理位置偏僻、经济实力较弱的中小城市的农村,或牵涉到国家重点工程项目需要强制征用的农村土地情况。
2)村集体改造模式。主要指的是政府通过比较优惠的改造政策来引导城中村的一系列发展及改造活动,由当地村民们通过民主协商和集体讨论的方式,决定关于当地农村改造的具体方案,并开拓更多的融资渠道来筹集改造资金,解决改造过程中因拆迁安置等所需的资金。
该模式适用于那些村集体资产比较充分,村民筹资能力较强,且农村发展规模比较适中的城中村的改造。
3)开发商改造模式。由地方政府公布本地区城中村改造的具体方案及优惠政策,通过开发商对农村开发的市场运作模式,将开发用地与建设用地捆绑招标,从而实现城中村的改造项目及方案。其中政府给开发商提供一定的优惠政策,但开发商必须在政策范围内复制村民的安置及补偿工作,要安置改造方案进行落实和开发,政府在这个过程中起监督和规划的作用。
从安置补偿的方式划分,也有三种模式:就地安置改造模式;整体搬迁异地安置改造模式;就地安置与异地安置相结合模式。这三种具体的模式在上面的研究中已经有相似的分析,且贯穿文章之中,所以此处不再做详细描述。
从改造的方式划分,主要包括以下几种:
1)社区重建型。所谓社区重建型,指的是村民如何快速接受村庄管理体制向社区管理转变,还有如何顺利融入城市社会发展的轨道中去的问题。
2)集中安置型。集中安置型主要针对中心城区的城中村、重大项目需要整体搬迁的城中村,按照政府的统一方案集中建设、整体拆迁,并统一进行安置,且在城中村的发展建设里,争取在软件和硬件设施方面做到同步配套,从而建设一个全新的农村社区。
所以根据全国各地的实际发展情况,在城中村的改造实践中,涌现出了多样化的改造模式,并且不同的模式都有一些成功的案例,那么通过对这些模式的深入研究,我国城中村改造的发展进程必将迈上一个新的台阶。
4.2 改造过程中应注意的问题
1)明确改造主体。
由于城中村改造过程中涉及计划生育、户籍管理、宅基地管理等多方面工作,这些工作的统筹安排需要高素质、高技能人才来完成,而村集体成员固有的“小农”本位利益思想阻碍了工作的顺利开展。而从政府的立场考虑,对于开发建设、拆迁、回迁以及房屋出售等城中村改造细节都不适合由政府主导。这样一来,首先必须明确城中村改造工程中各个主体的权利和义务,对于城中村的集体土地问题,开发过程主体如果是开发商,政府与村集体都应该大力支持,而不能认为增加障碍,一旦需要政府或村集体来履行义务时,政府和村集体也要义不容辞,进而保证城中村改造工作的顺利开展。
2)确定资金来源。
城中村改造需要大量资金,筹集资金可通过三种手段方式,即由开发支出改造工程所用的绝大部分资金,进行回迁楼建设;对于改造后的城市基础设施和公共设施建设所需资金由当地政府通过财政进行拨款;城中村可通过村集体和村民自筹一部分资金。此外,也可以成立专门的城中村改造资金管理委员会,对以上三种筹资方式进行明确分配,并按出资比例进行日后分红。
3)配套政策改革。
城中村的改造涉及很多体制的改革,例如社会公共制度、户籍制度、土地制度以及解决村民就业等诸多问题。城中村改造后,村民会被纳入统一的城市管理当中,而社会保证、医疗、教育等相关制度需要进行改革并逐步完善。原来的村民户籍也变成了城市居民,应该放宽户籍政策,给予城中村村民以法律上的保障,使之成为真正的城市居民,与城市居民共享同样的资源。城中村改造中最明显的符号就是集体土地被转为国有土地,土地性质改变后,土地部门需要对改变性质后的房产进行变更登记,并核发“国有房地产证”和“国有土地使用权证”。此外,一个不容忽视的问题就是,以土地为主要生活经营方式的村民在失去土地后,如何为他们找到合适的就业机会,需要政府主导,对村民进行各种技能培训,并鼓励一部分人自主创业,引导村民转变生存方式。
4)合理分配利益。
城中村改造工程的顺利开展,首先要做到合理分配利益,改造工程的受益三方:村民、开发商和政府的利益都要顾及到。城中村是村民几代人居住的地方,政府在进行改造时应充分考虑到村民的感受,提供可靠的社会保障是消除村民疑虑的最佳方法,让村民切身感受到办理城中村后,完善的社会保障和公共设施将给他们的生活带来便利,妥善处理好村民的利益诉求。开发商是城中村改造的既得利益者,改造所带来的适当经济效益是其合理的利益诉求,开发后的土地升值空间很大,开发商在这一过程中应该合理获取自己的利益,将升值所得利益应该返还给原城中村的村民,而不应该强占村民的利益空间。而作为政府,城市的健康发展应该是最主要的利益诉求,政府不应该过于追求城中村改造所带来的经济利益,政府的角色和职能应该是努力推进城市化进程,做好城中村改造的协调工作,将推动经济和社会发展作为政府的利益目标。
5 结语
随着我国城市化进程的不断发展,在现有的城市化推行机制下,未来的城中村数量还会持续不断的增长,城中村的解决问题必定成为我国城市管理及建设的严重负担和阻碍,所以,要解决目前的城中村改造问题就需要从以下两方面着手:1)不断完善城市化改革机制,将改造中的不良现象及时有效的制止,避免在城市化进程中产生新的城中村;2)将各地区城中村改造的成功模式进行不断推广,对成功的改造经验进行深入研究,从而进一步加快已形成的城中村的改造步伐。
摘要：从城中村的概念入手,指出城中村的成因以及存在的问题,通过阐述城中村改造的重要性,探讨研究城中村改造模式以及改造中应注意的问题,以期不断推进城中村改造的进程。
关键词：城中村,改造模式,新模式
参考文献
[1]周争先.经营城市的奥秘[M].武汉:武汉理工大学出版社,2010.
[2]仇保兴.我国城镇化高速发展期面临的若干挑战[J].城市发展研究,2003(6):1-15.
[3]李培林.巨变:村落的终结——都市里的村庄研究[J].中国社会科学,2002(1):18-19.
[4]周宏俊.关于武汉市“城中村”改造改制的调查报告[R].2010.
[5]田耀全,王汉英.关于城中村改造模式的研究[J].中国建筑科学,2011(2):55-57.
[6]石迎军.城中村改造模式研究[J].河南社会科学,2011(1):11-13.
“城中村”改造的杭州模式 第2篇
杭州“城中村”问题的厘定与剖析
杭州“城中村”的定义及分类。杭州“城中村”是指在杭州市规划建设范围内，仍保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。杭州6个老城区23个乡镇、280个行政村，绝大多数撤村建居村都未经整体改造，名义上具有城市的性质，实质上仍是乡村，也就是所谓的“城中村”，其余未撤村建居的村，也有相当一部分带有“城中村”性质。由于形成时间和构成因素的差异，杭州“城中村”大致可分为三种类型：一是处于繁荣市区、已完全丧失农用地的村落，称之为“全融入型”，如西湖区的武林村、九莲村；二是处于市区周边、尚保留少量农用地和独立农居点的村落，称之为“半融入型”，如古荡的古荡湾村、三叉村、景芳村；三是处于远郊、仍保留大量农用地和集体土地的村落，称之为“未融入型”，如彭埠、笕桥和风景名胜区等镇的部分村。
杭州“城中村”问题的凸显。随着城市化的不断推进，外来人口大量涌入，“城中村”与杭州城市的矛盾日益凸显，“城中村”问题日趋严重，如总体规划严重滞后、人口构成复杂多变、社会治安隐患突出、物业经济层次偏低及农民生活品质难以提高等，“城中村”与杭州“天堂城市”形象形成了强烈反差，成为推进城市化的“拦路虎”、脏乱差的“代名词”、大都市脸上的“烂疮疤”、违法犯罪活动的“滋生地”，以及游离于现代城市管理之外“被历史遗忘了的古老陈迹”。研究表明，杭州“城中村”主要面临四大突出问题：一是量大面广。2001年撤市设区后，杭州市区面积扩大到3068平方公里；经三批试点已撤村建居村庄174个，2007~2011年计划改造村庄54个，再包括萧山、余杭区部分“区中村”在内，杭州“城中村”共计近300个。二是规划滞后。杭州“城中村”村民经济条件普遍优越，建房已从一代楼房升级为四代别墅，居住用地与商业用地相互交织，建筑布局凌乱，缺乏统一规划，“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”随处可见。三是环境恶劣。大多数“城中村”基础设施落后，缺少必要的市政基础设施和商业服务设施，同时，外来人员集聚，社会秩序混乱，违法犯罪现象滋生，人居环境恶劣。四是历史痼疾。杭州“城中村”形成历时20多年，期间政府的征地拆迁补偿和人员安置政策经历较大变化，在政策兑现中也存在不及时和不到位情况，给村民生产生活造成了一定影响。
杭州“城中村”问题的剖析。与国内众多发达城市一样，杭州“城中村”问题是伴随城市化快速推进而产生的一种新的社会问题，主要表现为城乡分割的户籍制度的变更，以及由此引发的产权重新界定和社会关系网络重组，主要根源在于城市高速扩张与严重滞后的村落变迁之间形成的巨大反差，进而引发了城市化社会理性与农民个体非理性之间的矛盾与冲突，同时与外来人口大量集聚、城市化进程加速推进、城市规模快速扩展，而城市基础设施配套跟不上、农村变城市和农民变居民工作跟不上等方面密切相关。“城中村”问题的出现，阻碍了城市化的推进，影响了城市总体功能的发挥，制约了城市品位和城市美学的提升，对城市持续发展和社会进步带来了严重的负面影响。“城中村”问题解决不了，推进城市化、建设新农村、打造“平安杭州”、构建和谐社会都无从谈起，杭州今日的“城中村”就有可能成为明天的“贫民窟”。
杭州“城中村”改造的实践与探索
“城中村”改造是一项浩大、复杂、覆盖面广的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治、生活等各个方面。近年来，杭州市委、市政府以科学发展观为统领，始终坚持“改体制、翻牌子、分房子、建机制、盖房子”五位一体，科学破解“筹资难、征迁难、安置难、配套难、审批难、管理难、兑现难”等七大难题，以最大的决心、最硬的举措、最优的政策、最快的通道、最佳的效益，全力以赴推进“城中村”改造，实现“变农村为城市、变农民为市民”两个历史性转变，走出了一条具有杭州特色的科学改造“城中村”之路。
杭州“城中村”改造的模式。杭州“城中村”改造，坚持与众多民生项目点、线、面相结合，大拆迁、大建设、大安置、大整治，以大项目带改造、带整治、带开发、带建设。一是以“面”带动“城中村”改造模式。钱江新城建设、东站枢纽项目、西溪湿地综合保护，从“面”上整片推动了“城中村”改造。如钱江新城建设带动了定海等10个村的“城中村”改造。二是以“线”带动“城中村”改造模式。“以路带更新”、“以河道带更新”、沿线带动“城中村”改造，是杭州城市有机更新的一大特色。如东部地区“十一五”重大基础设施项目带动了江干、下城、下沙三区共49个村的“城中村”改造。三是以“点”带动“城中村”改造模式。如紫金港整治和文二路延伸段工程带动了西湖文新街道登云圩的整村拆建；浙江大学基础部项目带动了西湖三墩浦家桥村整村拆建。四是西湖西进“景中村”整治模式。如实施湖西农居整治和梅家坞茶文化村建设等工程，成功实现了对西湖景区梅家坞、茅家埠、龙井、金沙港、双峰村、灵隐六个村的“景中村”整治。
杭州“城中村”改造的步伐。杭州“城中村”形成已有20余年，改造采取渐进方式。一是“城中村”改造试点工作(1998—2006)。杭州自1998年起实施撤村建居改革试点，2001年起推行农转居多层公寓建设，2003年起先后在下城、江干、拱墅、西湖等4区开展30个点、40个村“城中村”改造试点。2001年以来，杭州市委、市政府陆续出台了相关“城中村”改造和农转居公寓建设的规范性文件，形成了一整套较为完善的政策体系，为“城中村”改造的正式启动打下了坚实基础。二是“城中村”改造五年计划(2007—2011)。2007年3月，市政府下发了《杭州市区“城中村”改造五年计划和2007年农转居公寓建设开竣工目标任务的通知》，确定在5年内实施并基本完成54个“城中村”的改造工作，并同步推进其它撤村建居村的公寓建设，计划建成农转居公寓400万平方米以上。杭州“城中村”改造将以“五年计划”为新的起点，总结经验，乘势而上，实现“城中村”改造的新一轮发展。
杭州“城中村”改造的难题破解。杭州“城中村”改造主要面临七大难题：一是“筹资难”。市委、市政府按照科学规划要求，坚持“一调两宽两严”和集约节约用地的原则，进一步优化“城中村”改造规划，在改善环境上下功夫、多投入，科学破解了“筹资难”问题。二是“征迁难”。科学制定政策，维护“城中村”居民的合法权益，实现国家、集体、个人“三赢”，同时严格依法依规办事，统一补偿标准和征迁程序，科学破解了“征迁难”问题。三是“安置难”。坚持就近安置和农转居公寓建设先行，科学规划和设计农转居公寓，积极探索货币安置等安置方式，科学破解了“安置难”问题。四是“配套难”。坚持分清职责、明确责任、抓好落实，确保撤村建居和“城中村”基础设施及时配套到位，科学破解了“配套难”。五是“审批难”。坚持“特事特办、急事急办、手续照办”，下放审批权限、简化审批手续、提高办事效率，科学破解了“审批难”问题。六是“管理难”。按照建设新型城市社区的要求，坚持属地管理，理顺管理体制，健全社区组织，规范物业管理，强化“洁化、绿化、亮化、序化”管理长效机制，遏制违法建筑，科学破解了“管理难”问题。七是“兑现难”。及时修订完善政策，大力宣传并用足用好政策，不折不扣落实政策，科学破解了政策“兑现难”问题。
杭州“城中村”改造的亮点。杭州“城中村”改造模式除整体拆建外，还探索了保留人文自然景观的整治模式，即“景中村”整治模式，成为“城中村”改造的一大亮点。整治前的“景中村”普遍存在生态环境恶化、人文景观受损、茶园林地减少、泉池溪流枯竭、违法建筑抬头、基础设施滞后、动静态交通受阻、村容村貌“脏乱差”等问题。自2003年以来，杭州市委、市政府围绕实现“景区美、百姓富、社会稳、班子强、素质高”目标，坚持“整治为人民、整治靠人民、整治成果由人民共享、整治成效由人民检验”，连续8年实施“景中村”综合整治工程，拆除违章建筑，完善基础设施，整治房屋立面，挖掘文化内涵，取得了明显成效。如2003年完成梅家坞村一期、茅家埠村一期整治，2004年完成梅家坞村二期、茅家埠村二期、双峰村整治，2005年完成龙井村整治，2006年完成灵隐农居点整治，2007年完成满觉陇四眼井村整治，2008年完成九溪杨梅岭村、南山村、梅家坞村三期整治。通过综合整治，“景中村”村容村貌焕然一新，生态环境得到保护，内外交通显著改善，个私创业空前高涨，集体经济得到发展，村民生活品质明显提高，杭州“景中村”逐步成为社会主义新农村建设、共建共享“生活品质之城”、世界级旅游景区“三个示范”，培养了一批与世界级风景旅游区相适应的新村民，实现了“景中村”村民从传统意义上的农村居民向现代意义上的城市居民的历史性转变。
杭州“城中村”改造的成效与意义
杭州“城中村”改造的成效。目前，杭州主城区共有286个行政村，自1998年大规模开展撤村建居改革试点以来，已有205个村列入撤村建居改革试点。205个撤村建居村中，有10个村已全面完成整体改造，另有45个村列入整治提升计划，剩余150个村结合大项目实施、拆迁安置房建设全面启动“城中村”改造。截止2009年6月，拆迁安置房项目已累计开工2358万平方米，竣工1365万平方米，交付使用1050万平方米。实践证明，“城中村”改造加快了杭州城市化步伐，拓展了城市发展空间，使“脏乱差”现象得到根治，违法搭建有效遏制，社会治安明显好转，城市品位显著提升。据调查，“城中村”改造工程在改变农转非居民居住环境、加快城乡一体化、构建和谐社会、提高农民生活品质等方面均获得了社会各界较高的满意度，被公认为一项城乡双赢、全民共享的“实事工程”和“民心工程”。
杭州“城中村”改造的意义。推进“城中村”改造，是杭州城市有机更新的重要组成部分，事关杭州践行科学发展观、城市化健康发展、新农村建设、解决“三农”问题，以及共建共享“生活品质之城”。一是“城中村”是推进城市化的主战场。“城中村”改造是推动杭州城市化的重要前提和基础，在拓展城市发展空间、更新城市形态等方面发挥了不可替代的作用，直接影响城市化进程、城乡空间融合和城乡一体化建设。二是“城中村”改造是推进城乡一体化的主抓手。“城中村”改造有利于改变城郊结合部面貌，改善居住方式和居住环境，提高村民生活质量，维护村民合法权益，促进村民向居民的观念接轨，转变农村生产、生活方式，最终实现农村向城市、村民向居民两大转变，保障杭州社会经济的持续协调发展。三是“城中村”改造是杭州新农村建设的突破口。杭州作为东部沿海发达城市和大型城市，“城中村”和农民工问题比中西部地区和经济欠发达地区出现更早、表现更突出，“三农”问题已演变为“四农一村”问题。“城中村”改造是杭州新农村建设的题中之义，也是新农村建设的重点、难点和突破口，是有效避免杭州老城区新农村建设“灯下黑”的必由之路。四是“城中村”改造是杭州打造“生活品质之城”的关键点。“城中村”是农村居民、外来创业务工人员和困难群众、弱势群体、低收入阶层的主要聚集地。“城中村”改造的根本出发点和最终落脚点是让全体市民共建共享生活品质，大幅提高“城中村”居民和外来创业务工人员等社会群体的生活品质，从而真正体现共建共享“生活品质之城”的内涵与真谛。(作者单位：杭州市委办公厅)
城中村的社会维稳治理模式研究 第3篇
[关键词]：犯罪社会原因 黑网吧 社会维稳
目前，在国内大部分城市的城乡结合部，都存在着“城中村”。“城中村”中的居民主要由文化程度相对较低的进城务工农村青年组成，他们中的很多人在城市的劳动密集型企业流水线上工作，劳动收入较低，闲暇时间能够消费得起的文化娱乐场所仅限于网吧。这种巨大的需求无形中催生了“城中村”中黑网吧的出现。“黑网吧”被地方政府认定为无照经营，却由于当地居民的巨大消费需求而屡禁不止。事实上，“黑网吧”在社会维稳问题上也发挥着隐性作用。
一、苏州市红庄社区“黑网吧”问题概述
苏州红庄社区是苏州吴中经济开发区、南区派出所管辖范围内最大的一个城乡结合部的“城中村”。同国内大多数城市一样，红庄社区“城中村”中的黑网吧问题也十分严重。在过去十多年里，南区派出所也采取了定期强行关停的措施，但效果并不理想。关停一段时间后，巨大的需求会自然催生新的黑网吧的出现。而且在查处取缔时，执法人员会遇到不少阻力。黑网吧经营者法制观念淡薄，加上往往倾注了全部家当，其维护经营的愿望强烈，对工商、公安等部门强制取缔、没收工具设备的执法行为抵触很大，对执法人员围攻、谩骂，甚至发生激烈的肢体冲突。强制取缔黑网吧面临较大的执法风险，甚至可能引发群体性事件。
另外，在治理“黑网吧”的过程中，基层派出所的同志发现，当关闭黑网吧时，社区青少年打工者的违法活动会有所增加，例如酒后斗殴、盗窃、抢劫案发率有显著上升。而在严打过后的黑网吧偷偷恢复无证经营期间，相关犯罪率又会明显下降。由此可见，“黑网吧”的存在与红庄社区的犯罪率存在一定关联关系。
二、城中村“黑网吧”在社会维稳方面的正功能分析
苏州作为改革开放的先行区，大量的流动人口为苏州经济发展带来动力，但与之并存的流动人口犯罪问题也为社会治安造成很大威胁。一方面，这些流动中的人口基本上处于失控状态，很难进行有效的管理。甚至犯罪分子也容易藏匿其中，利用这种宽松的社会环境，流窜作案，给司法机关的侦缉工作带来很大的难度。另一方面，大量的人口流动伴随着巨额的资金流动，由于缺乏有效的保护，往往成为犯罪分子侵害的对象。这些涌入城市的农村劳动力，通常集中在城中村地区，面对城市收入差距过大，贫富悬殊的现象，会产生严重的社会心理失衡，他们的的群体意识和群体行为开始显露，出现了共同的被剥夺感和对抗社会心理，有的已经成了犯罪高危群体。而“黑网吧”的存在一定程度上缓解了外来务工人员的心理压力，在减少社区社会矛盾、维护社会安全稳定方面发挥着积极作用，有其存在的现实合理性。
（1）满足大量外来务工人员的精神需求。在市郊接合部，存在大量外来务工人员，网络逐渐成为外来务工年轻人的主要业余生活方式。但是，由于他们经济条件不宽裕，不具备电脑，也无力支付而正规网吧相对较高昂的费用，只能在收费低廉、几乎通宵开放的黑网吧中消磨时光。这些黑网吧的存在，一定程度上弥补了外来人口集中居住地区的文化设施建设上的补足，丰富了外来务工人员的业余生活，减轻了他们在异乡生活的孤独感，从而在一定程度上降低犯罪率，维护社会稳定。
（2）一定程度上促进就业，为弱势群体提供新的谋生机会。黑网吧投资主体十分特殊，大多为社会无业闲散人员、下岗失业人员、残疾人和当地农民，以开办网吧作为就业谋生的方式。对他们而言，由于审批难、投资成本高昂，开一家正规的网吧十分困难。但是，黑网吧的准入门槛却很低，不需要很高的技术含量，只要具备一定数目的电脑，加上宽带网络就可以运营了。这种小规模的黑网吧，投入资金量小且回收快，利润高，能为那些手中并无太多资金和技术的社会无业闲散人员、下岗失业人员、残疾人以及当地农民提供新的谋生机会。
（三）降低基层公安机关民警的工作量，降低社会管理的行政成本。近年来，政府及公安机关对黑网吧的管理和整治工作耗费了大量的人力、物力，却收效颇微。因而，转变黑网吧的管理思路，将其合法化，处于以公安机关为主体的有序管理中，能够大大降低公安机关民警的工作量，降低社会管理的行政成本。同时，黑网吧的存在能够为外来务工人员的精神消遣提供场所，缓解他们在异乡的孤独感。他们将大量时间花在网络上，从而减少因空闲而造成的社会治安案件的发生，降低犯罪率，能够维护社会稳定，降低基层公安机关民警的工作量。
（四）满足大量市场需求。随着社会经济的发展，人民群众对互联网的需求日益增大，正规网吧数量已不能满足庞大的上网人群的需要。这一矛盾在城乡结合部、乡镇等地区尤为明显。在这些地区，由于文化生活较缺乏，农民及外来务工人员家庭经济条件相对薄弱，自购电脑的较少，对上网有很大需求。黑网吧的存在填补了市场的空白，满足群众上网需求。
三、“黑网吧”问题对社会维稳模式建立的启示
我国目前正处于一个全方位、多棱角的社会转型时期，社会变革必然伴随着广大民众的精神世界和心理世界的震荡。社会的分化导致弱势群体的生存難题凸现，使他们在经济收入、社会地位、权益维护、竞争能力等方面处于某种困难和不利的境地。另一方面，人们相互交流的耐心和机会越来越少，许多人失去了更多的组织依赖或庇护，封闭感和失落感会产生。人们对社会生活的正常投入一旦受阻，必然寻求其他方式和途径来调节。
而调适人们的心理，仅靠政治和经济手段是远远不够的，还需要文化手段的调节。在尚无完整地丰富城中村居民的精神文化生活方案的当前，“黑网吧”对居民精神生活的调节是一个成本较低且比较有效的方式。在完善对黑网吧的管理之后，最根本的是采取有效措施丰富城中村居民的精神文化生活。
社会稳定不仅仅意味着社会基本生活秩序的安定和谐，更意味着人们的精神心理的宁静和谐，在某种意义上甚至可以说，人们内心的精神充实会最终成为影响社会稳定更为复杂和更为长远的内在因素。
参考文献：
[1]王燕飞.《犯罪学研究导论》批判性疏议[C].见：陈兴良.刑事法评论.北京：北京大学出版社，2010.
城中村模式 第4篇
随着土地政策的从紧,“城中村”改造成为政府为城市进一步发展提供土地保障,扩大内涵,实现集约发展的重点工作内容。同时,“城中村”改造又是复杂的社会问题,要同时兼顾“政府、开发商、村民”三方面利益的共赢。因此,各地都相继展开了“城中村”改造的探索和实践。本文以河南省新乡市长垣县村庄改造为例,分析“城中村”及“城边村”存在的问题以及改造过程中三方利益分配情况,最终探索“城中村”及“城边村”的改造模式。
一、规划区现状
截至2007年底,本控制性详细规划范围内共有“城中村”和“城边村”31个,中其包括6个行政村,25个自然村。村庄建设用地2.3平方公里,占建成区面积的15.3%。通过与各街道办事处,村、街、委领导以及村民代表的座谈得知:目前“城中村”和“城边村”村民的主要经济来源是小规模的经商、外出务工和农业收入,同时有少数村民靠家庭作坊式的加工业获得经济收入。真正参与到城市各项活动中来从事第二、第三产业的人口比例非常小。
目前,长垣县城内所有“城中村”和“城边村”都未进行改造建设,其规模也是有增无减,逐步扩大。但随着近几年政府及行政主管部门控制力度的加大,同时也加大了规划宣传和都市村庄改造必要性的宣传力度,使得近几年“城中村”和“城边村”规模扩张速度得到了很好的控制,并有个别村庄开始编制村庄改造规划,为下一步“城中村”和“城边村”改造的顺利进行拉开了序幕,打下了坚实的基础。
二、“城中村”和“城边村”存在的问题
(一)建筑密度高、建设标准低
随着经济的发展,长垣县城区现有的城中村中建筑层数逐年增加,建筑密度也不断加大,但建设标准不高,虽然大部分建筑结构比较坚固,但建筑通风、采光普遍达不到要求。
(二)道路不成系统,安全隐患大
由于城中村长期以来处于自发建设的状态,大部分道路狭窄、弯曲,道路设施不完善,道路通行能力极差,不仅难以保证正常的交通功能,更给消防、救护等紧急需要制造了障碍,总体抗灾能力极差。
(三)基础设施匮乏
“城中村”和“城边村”内供水、供电、排水等系统不完善,公共服务设施和市政设施严重不足,导致村内污水随意排放,垃圾随意堆放,村内环境卫生较差。
(四)城市形象不佳
“城中村”和“城边村”低标准的环境建设和低成本的环境维护,给外界造成城市整体环境品质差,形象不佳的整体印象。
三、改造过程中村民安置问题
“城中村”改造中村民安置是最为重要的,同时也是“城中村”改造能否顺利进行的关键问题。村民安置包括居住安置、就业安置和身份安置,要保证“城中村”村民被城镇化以后能够安居乐业、社会公平、和谐。
(一)村民居住安置
“城中村”村民房屋拆迁以后应在保证满足居住需求的条件下,再拥有至少一套房产,用于出租以保证其在失去土地以后,无其它劳动技能和谋生手段情况下能够保障生活,或用于变卖,以获得经商、创业的第一桶金。
(二)村民就业安置
就业安置是村民安置工作的重中之重,没有很好的就业安置,一次性赔偿无论多高都只能是坐吃山空。授人一鱼不如授人一渔,只有对村民进行就业指导、就业培训和就业安置,才能保证“村民”被城市化为“市民”以后能够真真正正地参与到各项城市活动中来,融入到城市中去。政府必须为其提供技术培训服务、创业环境和就业岗位。
首先,随着长垣县第二产业的发展壮大和第三产业的迅猛发展,政府应根据自身市场和国内、国际市场的需求,尽力通过培训中心或职业技术学校培养相应的技术人员或服务人员,使其有一技之长或谋生手段;其次,政府应为有志之士营造创业环境,建立标准厂房,降低创业门槛,减少创业者起步阶段投资。同时还可以建立企业孵化园区,培养中小企业;延伸长垣县支柱产业的产业链条,增加就业和创业机会。另外,随着城市化的推进,大量外来人口涌入和大量“城中村”、“城边村”村民被城市化为“市民”,政府应提供相应的就业岗位满足就业需求。因此在土地分配与利用上不能只顾眼前利益和短期的高额回报,粗放式地进行房地产开发,应压缩居住用地比例满足供需平衡,增加生产、服务设施用地比例,增加就业机会。如:工业用地、商业用地等其他服务性设施用地。
(三)村民身份安置
“城中村”村民被城市化以后,作为“市民”应享受城市居民社会保障,在城市居民最低生活保障标准、职工最低工资标准、失业保险金标准、基本养老金最低标准等方面享受城市居民待遇,使其老有所养、病有所医、失业有保障。
四、“城中村”、“城边村”改造模式探析
由于各“城中村”以及“城边村”的各自特点和区位条件不同,存在问题也不尽相同,武断地采取一种形式进行全部推倒重建是不切合实际的。因此,本次规划借鉴国内其它城市的成功经验,并结合本次规划范围内“城中村”以及“城边村”的各自特点和区位条件,提出四种村庄改造模式:
(一)基础设施带动模式
政府通过多方融资进行城市市政基础设施建设,社会服务设施建设以及城市环境的美化亮化来带动“城中村”改造。从建设时序上讲,这些村庄基本位于城市近期开发建设用地范围内,绝大多数村庄村民已经完全失去土地,生活方式已经被城市化(如:菜北村、菜南村和即将被完全城市化的耿村、刘家村和曹屯村等),如不及时改造,耿村、刘家村和曹屯村等村庄将发展成为菜北村和菜南村这样的“城中村”,也将增大未来改造成本和难度,增加政府投资和百姓损失(见图1)。
(二)整体搬迁改造模式
通过政府统一建设农村村民公寓式住宅小区,村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁到住宅小区,实现旧村整体搬迁改造。从建设时序上讲,这些村庄基本位于城市中期开发建设用地范围内(如:大屯、崔庄和荆岗村等)。村庄村民的集体土地正逐步被转化为国有土地,村民还没有完全脱离固有的劳作和生活方式,存在农资、农具和农产品的存放问题,是这类村庄村民不愿意改变现有居住生活方式的主要原因。政府可以结合村民公寓建设配建相应规模的“农资、农具和农产品”的仓储设施,委托村民公寓物业公司一并管理,随着集体土地完全转化为国有土地,这些仓储设施拆建为其它城市建设用地(见图2)。
(三)周转地块启动改造模式
该改造模式主要是针对中远期内需要拆迁改造的“城边村”(如:城区东南部以及南环路以南的城边村等)。为解决政府控制民房建设、村民需要危房改建、置办新房等急需的住宅建设之间的矛盾,规划建议将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中,然后再对旧村进行拆迁建设。同时,这一模式也适合由于基础设施和社会服务设施建设引起的少量拆迁安置,避免长恼路拓宽沿街就地安置的情况出现(见图3)。
(四)滚动开发改造模式
由于国家土地政策从紧,由集体土地转化为国有土地的指标控制较严,难度增加,难得的土地指标只能以满足城市建设为主,很少量的指标用于村庄改造建设。为了有效控制引导中远期特别是远期建设用地内“城边村”的建设,推进这些“城边村”的改造,避免重复建设,规划建议充分利用村庄自留地等村庄建设未利用地,滚动开发改造此类村庄(见图4)。
五、结语
城中村模式 第5篇
——以广州市白云区江夏村为例
孙 凯
（广州市城市规划勘测设计研究院，广州
510060）
摘 要：本文从特大型城市城中村存在的安全隐患的特点和现状出发，结合区域规划及各相关职能部门建设、管理的实际要求和工作范畴，具体从城中村消防通道、电力和通信线路、燃气、给排水、环卫等方面阐述城中村区域安全隐患的整治模式及措施，通过具体实例分析这项整治工作的重点和难点，以为今后开展同类项目提供技术参考。
关键词：城中村
安全隐患
To explore the villages in the security risk of big city regulation mode ——Baiyun District in Jiangxia village of Guangzhou city as an
example
Sun Kai(Guangzhou Urban Planning & Survey Research Institute, Guangzhou 510060)
Abstract：In this paper, characteristics and the current situation of security risks exist in the village a large city, combined with the actual requirements of regional planning and the relevant functional departments of construction, management and work areas, specifically from the village fire channel, power and communication lines, gas, water supply and drainage, sanitation and other aspects of security risks in the village area of the rectification model and measures, through the analysis of practical example, emphasis and difficulty of the rectification work, so as to provide technical reference for similar projects in the future development.Key words: Village in the city Hidden danger 背景
所谓城中村，即指在农村城市化转变过程中，依托于村民私宅而形成的未经规划的居民区。进十多年来，随着城市化进程的不断加快，城中村人流、物流、资金流表现活跃，而与此同时，由于城中村居住人口稠密、建筑密集，消防设施缺乏，消防通道普遍不畅，消防安全管理混乱，抗御火灾整体能力薄弱，城中村的安全隐患也在日积月累。作为经济大省广东省的省会城市，广州市共有城中村304个，村民户数约35万户，村民约98万，另有外来人口约500万人，村域面积共716平方公里，存在数万个“住改仓”、“三合一”、“三小”场所，安全隐患突出，且消防站和消火栓等设施数量较少，严重威胁人民群众的生命财产安全。根据消防部门的统计，城中村发生的火灾数量占全市已发火灾总量的40%以上。
为消除城中村的安全隐患，保障人民群众的生命财产安全，预防和遏制城中村重大安全事故，广州市政府审时度势制定了《广州市城中村安全隐患整治3年工作计划》并组织各区先试点、分阶段、分类进行实施,计划投入超过 100 亿元重点整治 304 条城中村的消防、管线等安全隐患，改善城中村安全环境。作为广州市中心城区典型的城中村，白云区江夏村具备了广州市地区城中村的共性，因此2014年被区政府列为白云区城中安全隐患整治的试点村。
笔者以此作为研究的切入点，以广州市白云区江夏村为例，结合区域规划及各相关职能部门建设、管理的实际要求和工作范畴，探索适合城中村特点、具有可操作性的城中村安全隐患整治对策措施，为城中安全规划和改造提供依据。2 城中村安全隐患现状特点
江夏村位于白云区黄石街道辖内区域，总面积共222万平方米，全村总人口为9万人，其中0.4万人为村常住居民人口，其余8.6万人均为流动人口，村内主要道路两侧居民建筑的首层多作为商业使用，经过近些年的不断建设，目前村内建筑已经非常密集，村周边市政道路市政设施较为完善。
通过对城中村现状的摸查和了解，并结合目前各地开展的城中村安全隐患整治工作的情况来看，主要包括消防、通信和电力管线、燃气、给排水以及环卫等五个方面存在较为突出的安全隐患，下阶段的整治工作也将围绕这五个方面进行。下面
针对这个五个方面所存在的问题进行介绍。
2.1消防现状
（1）消防车通道不规范、不畅顺，防火间距不达标。阻碍消防车通道的建（构）筑物较多，无法满足消防车安全通行的要求，消防车无法及时到达火灾现场。
（2）“三小”场所多，且普遍存在“三合一”、“二合一”、民宅办厂现象，大量的出租场所在建设时使用性质不确定，消防条件较差，存在较为突出的火灾隐患。
（3）车辆、垃圾和杂物乱停乱放现象普遍，严重影响了消防车的通行。（4）专职消防队伍力量不足，消防专业水平较低，针对性消防装备不足，无法满足灭火抢险救援的需求。
（5）停车设施不足。机动车辆乱停乱放现象突出，挤占村内道路，严重影响到消防车通行。
（7）建筑结构不稳固，不满足消防间距，部分建筑建于80年代初期，为简易的砖瓦结构，年久失修，现部分已经坍塌，存在重大安全隐患。
消防车通道上车辆乱停放
消防车通道上车辆乱停放
2.2用电、管线现状
（1）建设标准不一，安装不规范。路线的选择没有经过综合考虑，特别是村的进户线存在着与电力线严重的交织问题；部分电缆线路的吊挂线没有按照规范选择钢绞线，电缆进入建筑物时没有将电缆外部的导电屏蔽层接地。
（2）私设电线“飞架南北”。村民或租客为了自身方便、快捷，私自架设电力线、有线电视，导致乱拉乱挂。
（3）安全意识薄弱。城中村外来务工人口居多，安全意识薄弱，电缆线上晾 2
晒衣服现象还较为普遍。
（4）供电改造受阻。电力部门要求进行架空线下地改造时，遇到补偿、拒绝改造等一些的问题，而只能部分整改。
强弱电交织
无支架跨越架设
2.3 给排水现状
（1）只有一部分区域完成了供水管网改造、实现一楼一表，其他区域尚未完成，完成的区域也存在部分给水管存在破裂、水压不足等现象，影响居民用水。
（2）村内排水主要依靠雨污合流暗渠，渠箱淤塞严重，遇暴雨时存在水浸安全隐患。
（3）村内主要道路收水井数量少，规格不统一，破损严重，时常有垃圾覆盖，收水功能较弱，大雨时容易造成水浸。
（4）消火栓数量不足，且已建成的消防栓存在破损和损坏。2.4 燃气现状
（1）区域现状气源以瓶装液化石油气为主。
（2）瓶装液化石油气供应站存在存瓶量过多，站内分区不规范等问题。江夏村内还存在3处无证无照瓶装燃气经营点，这些换气点位于居民楼底层，不具备储存钢瓶的条件，存在较大的安全隐患。
瓶装气供应站存瓶区
瓶装气随意摆放
2.5环卫管理现状
（1）垃圾乱堆放。缺乏固定的垃圾收集站，垃圾收集站数量少，运距长，环卫工人力不足，清理不到位，导致垃圾随意堆放。
（2）现有垃圾投放点和垃圾收集站的垃圾收集箱都是裸露式的，有很大刺激性气味，严重影响居民身心健康。
（3）垃圾主要有4个种类：一是最常见的生活垃圾，包括烟头、果皮及一次性的饮料杯和饭盒等；二是施工垃圾，主要有废弃的砖头、水泥渣等；三是商业垃圾，主要有商业广告小宣传单等；四是绿化垃圾，包括枯枝树叶和杂草。
（4）由于人员、资金等问题，环卫保洁不到位。3 成因分析
城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是村民追求土地和房屋租金收益最大化的结果。在城市化的压力下，城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财’之道。由于村民建设资金不足、宅基地面积有限，必然最大限度地利用现有土地进行开发，其结果是形成了大量布局混乱的“握手楼”，这种特殊的建筑布局为各类安全隐患的滋生埋下了伏笔。
根据城中村安全隐患问题的现状，结合城中村的特点及管理机制，总结其成因主要有以下几个方面：
（1）物业单位或使用单位没有履行法律、法规规定的职责，建筑物未经消防部门审核验收或安全检查，擅自投入使用。同时由于历史原因，导致大量建筑物无 行政许可的违法行为或先天性火灾隐患的存在。
（2）城中村住户法律意识淡薄，消防安全环境差，人为违章搭建，私拉各种电力和通信线路，私自占用消防安全通道或防火间距，造成人为消防安全隐患。
（3）部分存在于城中村的企业经营者自身消防安全知识、安全管理意识严重缺乏，工业厂房、仓库的办公场所使用、储存、生产易燃易爆场所未按规范要求有效分隔，未配备相应的消防设施，造成“三合一”、“二合一”的场所存在。
（4）为了追求效益，物业单位将厂房单层多块分隔、分租，造成疏散通道或出口不足，同时造成多种类型不同耐火等级的生产场所布置在同一楼层内。
（5）仓库不按仓库使用规定性能，存在乱堆乱放，没有按不同物质分类存放，仓库未按规范要求配备消防 设施，照明灯具没有使用防爆灯具，使用乌丝高热量 灯具，电线，灯具下堆放物资等隐患。
（6）管理制度不落实。特别是巡查制度、检测保养制度不落实，导致火灾隐患未能发现及消除，消防 设施、设备无法正常使用。
（7）从业人员岗前消防安全培训和员工灭火疏散演练没有实质性的开展，造成员工消防安全知识素质低，不会扑救初起火灾，不会逃生疏散。4 整治工作重难点分析
城中村安全隐患的彻底消除有赖于城中村的大规模城市化改造。尽管政府加大了城中村改造的力度和速度，但因改造难度和新城中村的形成等原因，城中村现象在可以预期的将来仍将长期存在。因此，城中村安全工作的重点应以规范和完善城中村内部各类基础设施，完善消防管理制度、改善城中村消防现状和提升民众消防意识为重点，以有效降低城中村火灾荷载和增强城中村火灾应对能力为抓手，降低火灾，尤其是群死群伤火灾发生概率。
从城中村的现状来分析，由于受到物业及设施权属、施工场地、管理投入等多方面因素的制约，开展安全隐患整治工作的难点主要集中在消防通道的打通、私拉私设的架空线的整治以及消火栓的建设等三个方面。5 安全隐患整治对策
白云区江夏村是广州市地区非常典型的城中村，江夏村为例，本文提出具体的整治对策。
5.1消防整治
（1）打通消防通道，形成有效的内部连接路的消防通道系统，做到在发生火情时可以短时间内顺畅到达江夏村核心区域。
（2）整治 “二合一”（生产经营、住宿为一体）、“三合一”（住宿、生产经营、储存为一体）和存在消防安全隐患的“三小”场所（小档口、小作坊、小娱乐场所，包括诊所、食品和药店、瓶装燃气经营店），明确城中村功能分区，落实居住区和生产经营区分离，不允许在出租屋开办新工厂和新增加“三小”场所。
（3）对不满足消防间距要求、建筑严重老化的集体物业进行整体改造，（4）完善村内的消防用水和消火栓等消防设施，同时加强宣传，完善配套管理制度。
（5）加强车辆乱停乱放整治，在不阻碍消防的前提下合理划定停车区域（或划停车线），规范停车秩序，清除通道上的障碍物，保证消防通道畅顺。
（6）完善消防配套设施及管理制度，建设消防应急取水平台，增加义务消防队员，由区防火大队组织培训考核合格后上岗执勤，并落实值班备勤制度。
5.2用电、管线整治
（1）由区供电局负责供电安全隐患整治的牵头工作，制定供电整治制定改造方案。针对江夏村，区供电局通过负荷预测，拟逐步新增10kV线路12回，新增10kV线路长度12km；增加配变（含自筹资金建设台区）154台；增加“公改专”台区48个；更换低压线路2959米。
（2）给予管线权属单位过多的实际情况，为了便于实施，可通过村民自治的方式，按照村规民约，选择具备管理部门认可资质的企业，负责全面梳理和整治城中村管线乱象，由该企业统筹运营商负责，对有条件实现管线下地的，将各类管道、管线统筹统一开挖埋设，对不具备条件的，将弱电进套盒，实现强、弱电分离。
（3）由街办事处、江夏村经济联合社加大城中村管线安全隐患整治工作的宣传教育，充分协调工程实施过程中村民矛盾和经济利益，确保社会治安和谐，稳定。
5.3燃气改造
（1）全面摸查城中村敷设管道燃气的可行性，争取实现管道燃气入户，对于有条件敷设并符合安全规范的，组织相关单位和经济联合社推进燃气管道敷设工 6
作，对于不具备敷设条件的，制定安全防范措施，完善配套管理制度。
（2）规范瓶装液化气充装、销售的管理，取缔非法瓶装燃气销售点。5.4给排水改造
（1）由区水务局牵头建设，新增加33个消防栓。（2）全面实现一楼一表，抄表到楼。
（3）由区水务局负责制定具体方案，落实供水管扩容，增加消防栓水压。（4）由区水务局牵头，结合水浸街治理，加强下水道巡查和疏通，完善排水系统，解决内涝问题。
（5）由区水务局牵头，完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。
5.5环卫管理
（1）根据江夏村垃圾收集点分布现状和实际需要，规划在村内主要道路新设垃圾投放点16处，另购置32个密闭式垃圾桶。
（2）加强宣传和推广力度。在“城中村”内设置宣传工作栏，通过各种图片文字进行环境卫生保护与治理的宣传。设置“卫生示范栏和曝光栏”等方式，全面普及卫生知识，加大对不良卫生行为教育力度，使居住人员自觉养成良好的卫生习惯。
（3）规范垃圾分类和收集，研究制定下放垃圾属地管理权限制度，制定《江夏村环境卫生整治实施方案》。
5.6网格化管理
除了针对消防及管线整治的具体措施以外，网格化管理对于城中村安全隐患整治工作来说是一项非常必要的补充。网格化管理是依托统一的城市管理以及数字化的平台，将城市管理辖区按照一定的标准划分成为单元网格。
结合城中村安全隐患整治工作的具体要求和内容，应按照“网中有格、按格定岗、人在格中、事在网中”的要求，加快推行城中村网格化管理，健全和规范管理制度，明确责任分工，加强城中村专业队伍建设，加强网格内隐患排查，网格责任落实“无死角”，逐步建立城中村公共安全综合防控网络，提升居民的安全感和满意度。
6资金筹措模式
城中村安全隐患整治工作实施的难度是非常大的。此外，由于城中村的特点，也对整个项目的资金筹措提出了更高的要求。通过政府部门多次协调、沟通，结合广州市地区的实际情况，基本确定了整治资金按照“政府出一点、企业出一点、经济联合社出一点”的思路，多渠道筹集资金，同时动员和引导经营单位和受益者承担一部分整治费用，对于市政府或区政府已有明确适用于城中村建设模式的（工业小区专业市场整治改造升级等），按照现行办法执行；对于市政府和区政府尚未有明确建设方案且相关部门未有明确意见的，由相关主管部门和具体管线运营企业研究拿出适用于城中村的实施方案并组织实施；对于市政府和区政府尚未有明确建设方案，但经协调已明确处理意见的，按照协调意见进行处理。具体如下：
（1）财政资金
用于打通消防通道，项目工程完成并经验收合格后，财政出资部分以奖励的形式给予适当补助。
（2）企业资金
用于强、弱电分离的整治费用。其中管道燃气整治费用由广州燃气公司明确；供电整治方案由白云供电局制定，方案中明确费用分摊；供水管扩容，消防水压不足和水浸黑点的整治改造方案由区水务局制定，方案中明确费用分摊。
（3）经济联合社资金
用于专业队伍的建设、“六乱”整治、“三和一”等隐患场所整治、规范停车秩序、印制宣传资料、网格化管理等相关管理费用；新增环卫设施的建设及维护管养费用； 7结语
广州，作为一座现代化的大都市，优良的城市环境是是最基本的要求。随着新一轮城市化建设的进行，消除城中村安全隐患，必然给城市的发展带来勃勃生机，使城市建设和社会进步提升到一个更新更高的层次。
城中村一直以来都是城市安全工作的重点、难点地区。通过加强多部门协调、增强居民的消防意识、补齐消防设施欠账和加强基层消防组织建设，构建网格管理体系等方式，将安全工作做实做细，才能有效提升城中村消防安全工作水平，为城 8
中村居民构建一张安全网络。本文暂以江夏村为例探索特大型城市城中村安全隐患整治工作的基本模式，但从实际操作来看，各项整治工程实施起来难度仍然较大。但是，只要我们集思广义，扎扎实实地做好每一步“城中村”安全隐患整治工作，相信“城中村”的未来一定是美好的。
参考文献
广州：城中村大限 第6篇
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村,在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村,在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的扬箕村。
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年11月的亚运会之前。
如今,城中村里的出租客開始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向《中国新闻周刊》表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根的意识。”
“土可生财,地能出金”
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
卢秀芹刚嫁到冼村的时候,这里大多是平房,家家有院子,村路开阔,现在的黄埔大道和维家思广场还是绿油油的菜地。站在自家的院子里,能看见远处自家的农田。日子忙碌艰苦却也安心踏实。村子里人的成分也尤其简单,除了外嫁而来的,全是同宗的本村人。
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村、猎德村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展规划。
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。
城中村研究者蓝宇蕴解释:“1978年前小规模的征用土地,农民非常欢迎,国家会给征地农民分配城镇户口,得到城镇户口就意味着有商品粮吃,能够到工厂就业。一直到1985年前,征地都很少,农民的积极性也很高。”
1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉《中国新闻周刊》:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地。像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”
村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
据《城市化中的石牌村》一书的调查,广州市区最大的城中村一石牌村,街巷宽的地方约2～3米,窄的地方只有0.7米。而在0.73平方公里的土地上,却盖了总面积90万平方米的自建楼房。
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”
卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
集体所有的宅基地是域中村人的养命地。以至于在每栋积木似的楼里,村民都会供着土地神,每天插两炷香,对联毫不含蓄——“土可生财,地能出金。”
城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
分红年代
卢佑民家的房子有四层,第三层用来自住,因为这一层比一二层空气好,也有些许阳光,又没有顶层的曝晒。另外三层楼用来出租。
冼村的农地被征收后,村民们开始靠收租过日子,卢佑民也不再出去工作,回村里“守家业”,他什么活都不干,连收房租都觉得累。“那是女人的活,男人什么都不用干。”
天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
就这样,卢佑民靠着村里的补偿歇了下来。每天早上八九点钟醒来,卢佑民就到村里的大排档去喝“早茶”,一份肠粉,一壶免费的茶水,喝饱了就到祠堂边和村里人“打三公”“斗地主”。卢佑民这样的日子已然过了十多年。
农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年1月1日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉《中国新闻周刊》:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份。丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。
但冼村村民并不满足。冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
广州市杨箕经济发展有限公司(原杨箕村委会改制)董事长张建好对《中国新闻周刊》大吐苦水:“我们村干部每天忙里忙外搞经济,赚来钱给全村人分红,村民们什么都不干,天天闲着还不信任我们,说我们贪污了。”
一村一策
2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138条登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
此时的冼村,现有村址红线净用地面积为162884平方米,村里现有3200户,常住人口8000人、流动人口35000人,现有房屋总面积72万平方米。
《中国新闻周刊》拿到的一份冼村最新的改造方案,上面称:天河区政府相关部门与冼村共提出过四种改造模式:一是政府指导。村集体经济组织独立承担的旧村重建模式,二是政府主导的改造模式,三是政府指导,发展商独立承担的改造模式,四是政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司的模式。
冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
“拆迁工作是多方利益绞在一起。政府主导,房子的容积率就不会这么高。开发商主导,可分配的资源会更足,建设速度也快。”蓝宇蕴称。
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场隋况,拍卖楼面地价合理范围为6000～6500元/平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6～8之间。
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米。复建后的建筑面积相应补回一平方米。市,区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
2009年8月7日,冼村旧村改造的会议记录显示:会议有两方代表人,一方是冼村的村组织,村书记卢佑醒带队,他也是冼村实业有限公司的董事长,另一方则是保利集团的代表人。这意味着,外界猜测的冼村改造的幕后开发商是保利集团。
村民抵制
2009年,冼村上交天河區政府的一份整体改造报告上称;“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
在冼村内,村民却告诉《中国新闻周刊》:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”
村民自发散发传单,要求村委会:“公开历年来的村务账务明细账,公开村官的工资和个人财产。公开广州市政府预留给村集体的460亩自留地,以及广州市规划局公布规划的28快自留地的去向和用途。同时公开村集体投资的财产、物业资产及村办企业账目。”
和冼村同样情况的还有扬箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈的告诉《中国新闻周刊》:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分的挑唆来闹事。”
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的拆迁都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”
卢秀芹的担心比较简单:“拆了以后谁保证我们能不能人住。现在的权益没到手,拆了就更没办法要了。”
冼村人介绍,在20世纪90年代末,冼村边上的金穗路要扩路,拆了冼村村民210栋房子。广州市政府盖了盈嘉花园,共4栋回迁楼让这些村民入住。“盖了8年才盖完,村民只能在外面租房子,每个月每平米补助20元。”卢秀芹说。
“搬进去的人回来都说,那几栋楼就是豆腐渣工程,才搬进去两年,到处都在漏水。”卢佑民说,“就因为这样我们大家都对拆迁很怕。”
“生活在这样的环境里很头疼,想改变,想住新房,但承诺不实现宁可不住。”卢秀芹说。卢佑醒自己也头疼,对于冼村在亚运前能不能拆迁完成,他说:“这个要等广州市政府来定。”
城中村改造项目融资模式探讨 第7篇
各大中城市的“城中村”由于历史和管理体制等原因, 规划管理无序, 布局结构混乱, 基础设施缺失, 环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出, 道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重, 极大地降低了居民的生活质量, 影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路, 是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障, 是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措, 是民心工程、德政工程、千秋工程。
然而当前“城中村改造”却面临着申请复建房用地手续难、土地确权和地类调整难等难题, 但是在众多难题中“资金”是最大的难题。根据昆明田野咨询公司2008年的初步估算:昆明城中村的改造, 预计在5年内需投资1 500亿元左右, 每年需300亿元左右。资金缺口大, 仅靠银行贷款是无法解决的, 况且当前又面临银行银根紧缩, 银行贷款受政策限制等情况。因此只有拓展新的融资渠道并创新融资模式, 才能达到城中村改造的目标。
2 城中村改造项目的建设主体
由于当前城中村改造处于探索阶段, 对于原村民存在不同的安置模式, 不同的安置模式决定了不同的建设主体和融资主体, 从而影响了融资模式的设置。就现阶段看, 主要有以下三种做法:1) 政府主导模式。由政府主导完成集体土地征收、国有土地收回, 并负责统一拆迁;村组织负责建设村民安置用房, 以成本价提供给村民。这种模式特点是需使用政府资金, 若大面积推广会出现政府资金及人力资源短缺的问题。2) 合作开发模式。村集体主要通过与房产商合作, 房产商支付拆迁费用, 对被拆迁人给予货币补偿或回迁安置, 在项目建成后, 村集体享有一定的房地产开发收益分成。这种模式特点是以房换房, 眼前利益明显, 村组织不必投入资金, 项目所需资金由房产商负责, 房产商在拆迁、获得土地使用权以及开发建设的各个阶段均有商业风险。3) 自建公助模式。村组织在统一规划、设计、报批、管理的基础上, 实行村民以幢为单位的联建联管 (或由村委会牵头进行较大规模的建设) , 建设费用和质量由村组织负责, 村组织统一进行小区配套设施建设 (也可请监理单位、村民质量监督组进行双重监督) 。这种模式特点有利于调动各方面工作积极性, 实现分工协作, 减轻政府建设资金压力和拆迁阻力。资金由村民自筹, 来源相对较广。
3 城中村改造的融资模式
城中村改造存在不同的建设主体, 不同的建设主体意味着不同的融资主体, 这必然导致融资模式的不同。当前融资方式层出不穷, 每种融资工具的特征也各不相同。政府部门、房地产企业或消费者, 都应对各种创新工具的可行性、融资成本和融资风险有一定的认识, 才能有效运用到位。
1) 上市融资。通过上市, 房地产企业可以通过股票市场迅速筹得巨额资金。对于股票市场募集的资金, 房地产企业可以作为注册资本永久使用, 这就解决了房地产企业在城中村改造项目中所需资金的问题。由于股票市场募集的资金没有固定的还款期限, 这也使得房地产开发成本相对较低。上市融资优势明显, 因此对于有发展潜力的大中型房地产企业可以考虑上市或者买 (借) 壳上市, 为城中村改造项目进行融资。2) 房地产投资信托。信托融资主要是信托投资公司通过发行单一或集合信托计划进行融资后直接向开发商提供短期贷款, 开发企业获得贷款后就可达到国家规定的政策能进行按揭或银行获得开发贷款, 然后再将信托投资公司的贷款返还;或是信托投资公司通过发行单一或集合信托计划进行融资后, 以注入股本金的方式与开发企业组建有限责任公司。房地产投资信托特点是:股本金低、流动性较高、收益平稳、波动性小。3) PPP (Public Private Partnership) 模式, 即政府、营利性企业和非营利性组织合作制模式, 是指为了完成某些项目而在政府、营利性企业和非营利性组织之间达成伙伴合作关系, 签署合同明确双方的权利和义务以确保这些项目的顺利实施。合作各方参与某个项目时, 政府并不是把项目的责任和风险全部转移给私人企业, 而是由参与各方共同承担。从国内外的实际运营情况来看, PPP模式一方面可以带来先进的技术和管理经验, 提高资金的利用效率, 另一方面可以有效转变政府职能, 降低政府风险。正是由于PPP模式有这些特点, 使得其在城中村改造建设中具有十分广泛的应用前景。4) 短期融资券。短期融资券是一种有价证券, 它是指房地产企业为了解决房地产企业临时性季节性短期资金需求, 依照法定程序发行, 约定在短期内还本付息证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活, 周转速度快、成本低等特点, 可以为房地产业在城中村改造项目所需资金提供一种可能的选择。5) 房地产证券化。把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。6) 城中村改造项目多方委托贷款。指某商业银行 (即受托人) 按照个人及企事业单位等多方委托人确定的贷款对象 (城中村改造项目方) 、用途、金额、期限、利率等条件代为发放、监督使用并协助收回委托贷款的业务品种。7) 工程带资承包建设。指建设单位未全额支付工程款, 由建筑企业垫款进行施工。这种情况在现实中大量存在, 实际上也成为间接融资的一种方式。
4 结语
国家最近提出的房产新政, 比如提高二套房首付比例, 提高贷款利率的优惠门槛, 提高异地置业的投资门槛等, 这些新政都使得“城中村改造项目”的开发商面临开发资金困难的问题。同时, 根据中国人民银行最新的统计数据表明, 截至今年5月末, 居民本外币的储蓄余额为10.38万亿元, 企业本外币存款余额为6.77万亿元。这说明社会上有大量闲散资金还未找到合适的投资渠道。因此研究并创新融资模式, 确保社会闲散资金能通过多种投资渠道进入“城中村改造项目”, 这将有利于“城中村改造项目”顺利快速的进行。
参考文献
[1]汤伟刚, 李丽红.工程项目投资与融资[M].北京:人民交通出版社, 2008.
[2]胥志彪, 欧阳范鹂.昆明城中村研究综述[J].云南建筑, 2010 (1) :50-51.
[3]章晓航, 曾斌.城中村改造对策研究[J].小城镇建设, 2009 (12) :30-32.
[4]丁宁, 陆永君, 穆志强.项目管理[M].北京:清华大学出版社, 北京交通大学出版社, 2008:4.
“城中村”改造的建设管理模式浅析 第8篇
关键词：城中村,改造,空间环境
一、“城中村”改造的背景及其发展
广州是一个岭南文化特色浓厚和具有深厚底蕴的商业名城, 经过多年的经济发展, 广州城区面积不断扩大, 出现了多个由农村居民点转型的“城中村”, 这些“城中村”大部分拥有悠久的历史文化传统、完整的明清时期城市格局和深厚的产业, 一直是民众安居乐业的重要集聚区。但随着城市的发展, “城中村”及周边的交通日益拥堵, 空间环境日益局踀, 城市土地价值与承载的功能不相匹配。“城中村”改造作为广州市“三旧”改造的主要内容之一, 旨在拓展建设空间、保障发展用地, 并改善城市面貌和人居环境。
广州的“城中村”改造曾一段时间被简单的视为一件对城市进行修修补补的工作, 而不像城市规划和城市建设那样系统。后期, 又由于对改造对象理解不够透彻, 缺乏全盘考虑, 缺乏统筹兼。又或者单纯的引入开发商, 却被开发商牵着鼻子走, 片面地服从市场规律, 忽视城市发展规律, 只顾及小部分人利益, 不顾广大人民利益, 对问题的简单肤浅认识导致了行动上的简单粗暴和模式应用上的“一刀切”, 以至于危改代替了“城中村”改造, 房地产开发又代替了危改。一定程度上, 使得旧城改造陷入了僵局。
二、“城中村”改造工程的特点
“城中村”改造工程一般都存在以下几个特点。
第一, 项目一次性建筑面积大。由于广州市“城中村”的建筑密度高, 因此不管是政府征地, 还是村自主改造, 都将涉及大面积的回迁安置及建设问题, 因此项目一次性建筑面积达。
第二, 质量要求高。不管是回迁自住的安置房, 还是用于集体经济发展的商业建筑, 作为村民自己的物业, 村作为实施主体都会严格把控质量关, 以给村民及子孙后代以给交代。
第三, 建设周期短。由于“城中村”改造必然涉及到一个拆迁及回迁的过程, 因此建设周期越短, 临迁费就越少, 整个建设成本也越低。
第四, 涉及专业多且项目范围广等特性。项目的报建涉及到各个政府职能部门, 协调工作量巨大。
综上所述, “城中村”改造的各项工作均需要有一个专业的组织机构来统筹和协调。虽然有政府的大力支持, 协调及督办, 但作为“城中村”改造的实施主体, 村在专业技术水平, 工程管理经验以及人力资源配备等方面均难以满足项目体量大, 建设周期短的工程建设要求。
三、“城中村”改造建设管理模式介绍
1.“城中村”改造建设管理模式的原则
建设管理体系不是简单的集合, 而是内部要素之间有着密切有机联系的整体。针对“城中村”改造的主体、客体等要素之间的联系, 认识其本质并找到科学的建设管理模式。
第一, 要注重“城中村”改造的全局性和整体性, 不能孤立地改造某个要素。
第二, 要注意梳理改造主体及相关利益主体之间的利益关系。村是“城中村”改造的主体, 同时又是受益者和风险承担着。如何协调政府与村之间的利益, 让村获得更多的利益, 也是“城中村”改造顺利进行的前提条件。
第三, 政府要在“城中村”改造中起主导作用。“城中村”是一个系统工程, 公共性和公益性是其基本性质。政府作为现阶段公共利益威信最高、社会问题处理能力最强的力量, 理应承担起领导“城中村”改造的责任。
2.“政府主导各村主控及实施项目咨询管理单位协作”模式简介
“城中村”改造建设管理模式在全国各地均有成功案例。就广州而言, “城中村”的改造经过政府一段时间的酝酿、实践、摸索以及与各相关部门的深入讨论, 从政策上依然遵循“一村一策”的大原则, 但从管理上已经逐渐形成较成熟和完善的建设管理模式。并已成功在猎德村、林和村、琶洲村、花地湾村、小新塘、棠下村、谭村等地实施。
根据“城中村”改造建设管理模式的三大原则, 结合过往的成功改造案例来看。可将这种成功的建设管理模式归纳为在“以市、区政府主导, 以村为主体”的大方针政策下, 引入专业的、高水平的项目咨询管理单位予以协助, 形成一种“政府主导各村主控及实施项目咨询管理单位协作”的新管理模式 (如图1) 。该模式可以保障整个项目按时、按质、按量地完成, 实现“科学规划, 合理布局, 完善设施, 功能多元, 环境净美, 城乡一体, 依法管理”的“城中村”改造目标。
“政府主导各村主控及实施项目咨询管理单位协作”建设管理模式有如下几个优点。
(1) 解决了各“村”在专业技术水平, 工程管理经验以及人力资源配备等方面应对如此体量大、周期短的建设要求。在短时间内完成大规模的建设任务, 需要大量有经验, 有能力的专业人士, 引入项目咨询管理单位进行协助, 能有效得帮助各“城中村”改造的主体 (即各村) 解决了人才储备不足、临时聘请人员素质无法保证、人员工作不安稳、人员日后无法安置等一系列问题。
(2) 由于“城中村“改造是一个复杂的系统性工作, 建设全过程中需要熟悉掌握各种政策法规、国土规划建委等建设口政府部门的规章制度和管理规定, 引入高水平的项目管理咨询单位, 他们可以利用熟悉建设过程中的法规、政策及程序的优势, 具备与建设过程中各职能部门畅通的沟通, 能在第一时间捕捉政策的变化, 获取有利于改造项目推进的有力信息, 能有效地协助建设单位予以策划、组织、实施及管理。同时避免因政策误解或沟通不顺而导致一些不必要的经济及时间上的损失。
(3) 通过项目咨询管理单位的前期介入, 提供合理及科学的建议及经济分析, 可以在设计的前期就有效的控制项目的整体概预算, 使工程设计更符合成本效益, 使项目的建设资金投入更趋合理化。
(4) 通过引入项目咨询管理单位, 制订具有前瞻性及周密性的计划, 更合理、科学、有效、有序的组织各项工作的开展, 缩短各项工作之间的交叉等待时间, 将更有利于建设单位科学地进行项目决策和管理, 提高改造建设的协调管理效率及管理力度。
(5) 通过项目咨询管理单位协助建设单位进行各项合同谈判, 包括前期的勘察合同、设计合同、环保评估、地震评估、防雷评估、各项工程检测、招标代理、工程监理、施工合同等。为建设单位节省了“扯皮”的时间, 并争取最大的利益, 有利于节省改造资金, 从而让剩余的资金用作村经济发展用途。
3. 村主控及实施的含义及内容
在“城中村”改造中, 只有将村作为主控和实施主体, 才能平衡村民与村集体之间, 村集体与政府之间的各种利益, 从而才能更快、更节约的推进整个改造过程。
在区政府的领导下, 各村应根据自身实际条件, 综合考虑自然环境、古村保护和经济发展, 结合城市总体规划要求, 确立改造建设目标。并成立由村委村政府及村民代表组成的“村改造投资管理领导小组 (办公室) ”, 作为该“城中村”改造工作的具体决策、实施部门, 并组建相关工作组 (工程管理、财会、拆迁等) 。
作为“城中村”改造的主体, 该小组主要负责项目的总体工作计划、资金统筹、招标、合同管理, 拆迁以及村民的搬迁回迁工作等, 并对建设工程项目进行总体策划和组织, 对工程施工质量、进度、投资、安全生产、文明施工进行现场管理。主要职能及工作内容如下。
(1) 贯彻执行国家、省、市有关技术政策、规章和行业技术标准, 并对建设工程项目实施全面技术质量管理;对建设工程项目的现场实施进行总体策划和组织, 对工程施工质量、进度、投资、安全生产、文明施工进行现场管理。
(2) 负责项目的总体工作计划、资金统筹、招标、合同管理等。
负责编制工作计划及工程建设计划, 并按照计划要求协调各有关部门工作进度, 检查各分项计划落实情况, 针对存在问题提出整改措施;依据工程概、预算, 编报工程建设的年度费用预算, 做出年度、季度、月度的资金使用计划;对工程项目的招标进行管理等。
(3) 负责组织协调“投资管理领导小组”的其它日常工作
负责协调管理基建办的综合、文秘、宣传、信息、保密工作;负责对外联系、接待和重要会议、活动的组织协调工作;负责行政、后勤、安全保卫等工作;负责旧建筑拆迁补偿及居民安置的组织协调工作及其它由区政府交办的与改造项目工程有关的工作。
4. 项目咨询管理单位协作的含义及内容
“城中村”改造工作量大、周期短、涉及专业多、建设任务重, 在实施过程中, 专业项目管理单位可以利用其技术资源开展相关技术工作的顺利开展、实施、组织管理及协调。
项目管理 (咨询) 单位, 应在各区“城中村”改造管理办公室 (区政府) 及相关村改造投资管理领导小组 (建设单位) 的指导及领导下, 围绕具体改造项目, 对工程建设全过程或分阶段提供专业化管理及服务。主要分为两大部分: (1) 前期咨询、 (2) 项目管理 (含监理) 。
四、结语
目前, 广州市“城中村”改造能够顺利完成且达到预期目标的项目屈指可数。随着城市化发展的加速, “知识城”、“CBD金融城”、“会展商圈”等综合商务圈的建设必将涉及大量“城中村”改造, 把握核心问题, 选定合适的改造方式和建设管理模式是“城中村”改造的重要条件。通过系统的分析并吸取过往成功经验, 提出“政府主导村主控及实施项目咨询管理单位协作”的建设管理模式, 该模式有利于项目的科学决策和有效控制, 使项目的投资、进度和质量目标得以实现, 达到科学规划, 合理布局, 完善设施, 实现功能多元的“城中村”改造目的。
参考文献
[1]刘世能, 单红松, 常泽鲲.旧城改造案例研究[M].中国城市经济社会出版社, 2012.
[2]张玉梅.基于咨询角度的工程项目管理浅析[J].建设监理, 2012 (11) .
城中村模式 第9篇
关键词：城中村,居民体育休闲,模式
前言
在我国城市化建设水平持续提高的背景下, 很多城市郊区的村落成为了城市的一部分, 这一部分村落的居民改变了原有的生活方式, 更大程度上融入了城市的生活。分析城中村居民的体育休闲模式, 能够使社会各界更加具体准确的了解城中村居民的实际生活情况。
1、城中村居民体育休闲娱乐模式发展历程
1.1、城中村居民体育休闲娱乐模式的传统自在阶段
随着城市化发展程度的提高, 一些原有的村落成为了城市的一部分, 因此, 城中村既不具备乡村的广阔性特征, 又不具备都市的现代化特征, 属于生存环境较为低劣的场所。在我国工业化水平较低的时代, 很多城中村的生活人口数量较少, 而城中村又不具备同农村一样的农业生产能力, 造成城中村的体育休闲活动只能采用较为单一的方式进行。另外, 一些城中村的居民经济基础薄弱, 只能使用较为简单的形式进行体育休闲活动。 还有些城中村的局面将体育休闲活动和工作结合起来, 将打扫街区和打零工作为了体育休闲活动的一部分。 一些城中村的居民使用手工轻工制品的生产作为体育休闲娱乐模式, 既提高了城中村居民的娱乐质量, 又使得城中村居民的经济条件得到了改善。
1.2、城中村居民体育休闲娱乐模式的调整恢复阶段
改革开放以来我国经济发展水平快速提高, 很多城中村居民的体育休闲模式也发生了深刻的变化, 一些城中村的居民将创造经济收入作为提升生活质量的方法, 从而减少了对传统娱乐模式的关注。随着年轻人创业形式的兴起, 很多年轻人同老年人的娱乐模式差异越来越大, 尤其是我国经济体制改革的逐步深化, 对为年轻人创造了更多的体育休闲机会, 使得城中村的居民同城市居民的体育休闲活动越来越像。 在我国社会治安等级逐渐提高的背景下, 很多城中村居民远离了政府主导的民兵操练等活动, 而篮球比赛等新型体育休闲模式逐渐受到了城中村居民的关注。另外, 随着我国市场经济的发展, 私有财产受到了更大程度的关注, 由行政性机构组织的拔河比赛等活动逐渐被城中村的居民遗忘。 在我国文化事业快速发展的过程中, 很多传统文化逐步兴起, 城中村的居民逐渐将具备民俗特点的活动作为体育休闲的模式, 一些节庆活动在传统文化兴起的过程中逐渐受到了社会各界的关注。 在集体性体育休闲活动逐渐弱化之后, 城中村居民自发组织的娱乐活动逐渐被人们接受, 羽毛球、网球等体育休闲活动逐渐的成为城中村居民的首选, 因此, 改革开放对我国社会结构带来的重大影响, 很大程度上改善了城中村居民的体育休闲质量。
1.3、城中村居民体育休闲娱乐模式的全面发展阶段
随着我国经济建设水平的不断加强, 我国城中村居民的生活环境得到了很大程度的改善, 尤其是我国经济的高速增长带来的巨大社会财富, 更是为城中村居民改变体育休闲模式提供了良好的机遇。另外, 我国城中村改造工作的持续推进也使得城中村居民的体育休闲活动产生了较大的变化, 一些城中村利用新型体育健身器材实施体育运动, 放弃了传统的自行设计生产体育健身器材的娱乐方式。房价的快速上涨使得城中村的地价得到了提高, 因此, 很多城中村的居民加强了对体育健身场所的保护, 防止房地产领域的过度开发影响到城中村居民的休闲娱乐质量。随着城中村居民生活条件的不断改善, 很多城中村居民已经拥有了在自己私有场所内兴建体育休闲设施的能力, 一些城中村居民将跑步机等现代娱乐设施在私有空间内进行安装, 并以此作为健身的主要形式, 因此, 城中村居民的体育休闲活动目前正处于快速发展和完善的时期。
2、城中村居民体育休闲娱乐的模式特征分析
2.1、体育休闲活动的日常性
城中村的居民在进行体育休闲的过程中, 拥有较为丰富的选择性, 既可以有组织的进行集体体育休闲活动, 也可以根据自己的实际需要独自进行体育活动。另外, 随着城中村居民生活质量的提高, 城中村居民已经拥有了很多自主安排活动时间的机会, 因此, 体育休闲活动不再是固定时间或固定场所的活动, 而是广泛存在于城中村居民日常生活的各个方面的活动。 城中村居民的体育休闲活动受自然气候的影响较多, 尤其是室外体育活动, 对温度和湿度的要求较高, 因此, 城中村居民虽然具备了较高水平的体育休闲能力, 但依然受到自然条件的影响。随着城中村居民体育休闲观念的转变, 体育休闲活动的规律性特点逐渐体现, 很多城中村居民已经将体育休闲活动作为提升身体素质的主要方式, 因此, 对例行的体育活动具备较高的重视程度, 使得很多城中村的同于活动具备一定的时间上的固定性。还有些城中村居民由于健身理念的增强, 将体育休闲活动进行了重新的定位, 一些城中村居民将健身需求同娱乐需求进行了结合, 使体育休闲活动的价值得到了更高水平的实现。
2.2、体育休闲活动传统与现代并存
目前, 我国城中村居民的组成情况存在较大的差异性, 既有对传统体育休闲活动具备较强兴趣的老年人, 也有对新型体育休闲活动具备较强兴趣的青年人。因此, 城中村居民的体育休闲活动, 很大程度上存在传统与现代并存的特点。 一些城中村的老年人凭借城中村周边位置的土地, 进行冰球等传统娱乐活动, 而一些年轻人则根据现代社会的健身活动特点, 对体育休闲活动实施重新设计与规划, 使得城中村居民的体育休闲活动存在较大的差异性。一些中老年人对传统因素较强的仪式性体育活动具备较强的兴趣, 这些体育项目在日常生活中不需要进行复杂的排练, 只需要在活动开始前较短的时间内进行准备, 使得参与仪式性体育活动的中老年群体能够拥有足够的自我安排休闲时间的机会。另外, 随着城中村交通状况的改善, 很多城中村居民不仅仅将体育休闲活动的范围设置于城中村周边区域, 一些距离较远的场所也成为了城中村居民的体育休闲场所, 使得城中村居民能够同时进行传统项目和现代项目的体育活动, 很大程度上增强了城中村居民体育休闲活动的质量。
2.3、不同社会群体的不平衡性
城中村的发展状况受到经济发展的影响存在不平衡的问题, 因此, 一些城中村的居民由于思想观念和经济基础的限制, 在体育休闲娱乐方面存在较大的差异。首先, 一些城中村的居民在选择体育休闲项目的过程中, 对客观因素的要求较高, 而城中村生活环境的快速改变使得对外部环境要求不同的居民在娱乐方式的选择上出现了差异。另外, 一些中老年人对例行的节日活动拥有较高的认同度, 而一些年轻人更加注重体育活动中个性因素的存在, 使得不同年龄的社会群体在选择体育休闲模式方面存在较大的差异。
结论: 城中村居民的体育休闲活动是城中村居民重要的活动之一, 深入的分析城中村居民体育休闲模式的发展历程, 并对目前我国城中村居民的具体休闲特征进行分析, 能够很大程度上提升城中村居民的体育休闲质量。
参考文献
[1]庄孔韶.人类学概论[M].北京:中国人民大学出版社, 2009.
[2]张子萱.美国的体育休闲业[C].中国 (广东) 国际体育产业论坛文集, 2005.
[3]胡小明, 虞重干.体育休闲娱乐理论与实践[M].北京:高等教育出版社, 2004.
[4]胡沧泽.闽文化概说[J].政协天地, 2011 (1) .
[5]蔡庆发.试论莆仙地狱的人文特征[J].莆田学院学报, 2002 (4) .
城中村模式 第10篇
大量的城中村在城市中的存在,对于城市后期自我内涵式的发展和城市品质的自我实现造成了严重影响,城中村改造势在必行。改造城中村也是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。
2番禺洛溪岛更新改造规划的成本测算
考虑洛溪岛整岛改造的实际情况,改造成本以《广州市“城中村”改造成本核算指引》(2014年9月稿)为依据分别计算各村住宅、物业的拆迁、修缮、搬迁、迁建费用和村民住宅及集体物业的复建费用,各村的不良地质处理、整合周边地块费用以及项目后评估费用,并登记为非全岛统筹核算成本。原指引中的前期工作费用、市政基础设施建设费用、土地征收和农转用费用、城乡建设用地增减挂钩费用以及不可预见费、搬迁奖励金等均可全岛统一核算。
(1)村属用地改造成本测算标准:(1)村民住宅改造成本。建筑拆运费用。所有建筑拆运费用按60元/㎡计。有证住宅拆迁费用。有证村民住宅给予临迁费用,改造期间临迁费按30元/月(按4年建设周期预测临迁费用)。无证住宅的临迁费。2007年6月30日之前已建的无证建筑,经村集体批准使用且同意复建的现有历史建筑给与临迁费,改造期间临迁费按30元/月(按4年建设周期预测临迁费用)。无证住宅的建安成本补贴。2007年6月30日之前已建的历史建筑,未经批准使用宅基地的拆迁按1000元/㎡给予建安成本补贴;2007年6月30日之后的不给与补贴。有证住宅的复建费用统一按照4500元/㎡的标准进行计算,包括住宅、公共服务设施配套和地下车库。村民的搬迁费用按照每户10元/㎡的标准进行计算,包括进出两次。(2)村集体物业改造成本。建筑拆运费用、有证物业拆迁费用、无证物业的临迁费这三个方面与村民住宅改造成本标准一样;无证物业补偿费用。2007年6月30日之前已建的历史建筑,经核定不予复建部分按1000元/㎡给予建安成本补贴,按2:1复建的部分属于集体发展权益物业面积,由村集体自筹不纳入改造成本;2007年6月30日之后的不给与补贴。有证物业的复建费用。有证物业的复建费用统一按照4500元/㎡的标准进行计算,包括非住宅类独立用地商场(带地下室和电梯配中央空调)、非住宅类独立用地高层办公(带地下室和电梯配中央空调)和商业、办公的混合业态建筑。
(2)村属用地改造成本测算。(1)洛溪村复建安置核算改造成本--洛溪村:37.137亿元。(2)上漖村复建安置核算改造成本--上漖村:54.792亿元。(3)厦滘村复建安置核算改造成本--厦滘村:52.159亿元。(4)沙溪村复建安置核算改造成本--沙溪村:107.026亿元。
(3)国有土地收储成本测算标准。国有用地改造成本的测算标准如下:(1)补偿方式一:按同地段1.8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。(2)补偿方式二:原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估,不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业,机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围,并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。(3)国有企业建筑、设备情况差异较大,建议按补偿方式一进行统一补偿。
3 融资地块和复建地块收支平衡分析
(1)经济平衡及融资地块建筑面积的计算原则。(1)总改造成本=融资地块计算容积率的建筑面积×融资建筑使用性质对应的楼面地价×80%。(2)融资地块的总建筑面积=融资地块可取融资收入的建筑面积+融资地块居住公建配套面积。(3)融资地块居住公建配套面积=融资地块居住建筑面积×11%。
(2)融资地块商业和居住楼面地价确定。根据《广州市国有土地使用权基准地价》,洛溪岛住宅用地为四级基准地价4353元/㎡,商业用地为六级基准地价4664元/㎡,综合(办公)类用地基准地价为居住用地基准地价的100%。洛溪岛至沥滘水道、三枝香水道两岸的临江宗地,其临江宗地线以内50米部分在网格点基准地价基础上加收30%。(1)楼面地价与基准地价惯常倍率法:房地产行业常用的楼面地价与基准地价采用的惯常倍率为2.3~2.5,据此常数初步估算洛溪岛融资用地的住宅和综合办公楼面地价在10000~11000元/㎡之间,商业的楼面地价在10700~11600元/㎡之间。(2)房地产价格构成法:经初步估算,目前洛溪岛的住宅平均售价为20000~33000元/㎡之间(南天名苑3.25万元/㎡,时代外滩2.85万元/平米,珊瑚天峰1.95万元/平方米),所以洛溪岛融资住宅楼面地价在8000~13200元/㎡之间,扣除增值税后可纳入三旧融资住宅楼面地价为0.64~1.06万元/㎡。综上两种方法,确定洛溪岛融资住宅和综合办公楼面地价为10000元/㎡。(3)融资建筑量:394.10万㎡。本次改造共需要可融资成本315.150亿元,可以确定洛溪岛改造所需融资建筑总量为393.94万㎡。考虑到全岛整体改造成为国际水准的创新和创业孵化基地的发展定位并结合周边产业发展状况,确定村复建物业以商业功能为主,改造融资资金通过住宅和综合办公用地融资取得,以提供足量的产业用地并满足企业进驻需求,融资建筑面积配比约为5.5:4.5。
因此,本次洛溪岛改造融资建筑总量394.10万㎡,能满足融资建筑量的需求,达到成本与收益的平衡。其中住宅融资面积217.30万㎡(含11%公建配套),综合办公融资面积176.80万㎡。
4 标图建库及图斑情况分析确定
根据2014年标图建库资料显示,洛溪岛有旧村庄用地图斑9块,面积为199.41公顷;旧厂房用地79块,面积为91.84公顷。本次规划旧村更新改造范围与旧村庄图斑基本相符,通过二调数据与土规以及历史征地重新核定了准确边界;部分国有用地可纳入改造范围;此外,本次规划中保留国有用地均未纳入标图建库范围。
5 结束语
城中村去留之争 第11篇
穷学生们的天堂
老史在东湖新村社区开了一家小吃店,以式样简单的清粥为主营,配卖甜饼等其他小吃。三年前,儿子考上吉林大学,喜悦过后,老史发现儿子上学的开销对他这个农民而言实在过大。在同乡的介绍下,老史从潜江来到了武汉,在这个武大旁的城中村开始了自己的小本经营。
如今,老史的小店门口已经高挂起了门面转让的看板。问及个中原因,老史挪了挪眼前的凳子,再次坐定后,他半侧着身子答道:“现在的生意不好做。刚开始来的时候,竞争没有这么激烈。这么说吧,这三年间,这里的小摊店多了二十几家。”说着,老史伸出手比了比数目。老史自述着这三年的营生,对比着日益挑剔的学生,畅谈着告老还乡的规划。
对于三年间猛增的竞争者,老史否定了已拆迁城中村小贩转移经营的因素。在他看来,乡邻间谋生秘诀的口耳相传促就了激烈的竞争。
即将离开的老史对城中村的未来没有更多的思虑。这时,坐在老史小店,喝着清粥的老王突然抬起头,打开了话匣子。老王身着蓝白间隔条纹的体面T恤,脖子上带着一圈金项链,鲜明的着装难以掩饰他楼栋主的身份。
老王是土生土长的老村民。九十年代初在老房的基础上做起了门面生意,经整治后,老王“被迫”建起了单元楼对外租赁。在老王眼里,他并不稀罕赚学生的钱,然而经历了九十年代的辉煌后,这里的生意对象逐渐缩减为学生。独生子女以自我为中心的个性常常使得同寝室友关系紧张,经济环境的改善为他们的校外租房提供了可能。对于租赁盈利的生存模式,老王不甚满意。然而,老王更不愿面对未来的搬迁,虽然他清楚的知道这个地区未来的蓝图,也大致了解对原居民的安置方案。
老王一面抱怨着清粥小菜的周边饮食选择,一面又不舍自小到大的那份习惯。除却对分配条件的不够满意,老王在乎的是那份久而久之的邻里情。
城中村一直难以摆脱“脏乱差”的恶名。其实,在对城中村的社区改造过程中,有些问题已经得到缓解了。老史回忆三年前刚进城中村的时候,街道间尘土飞扬是司空见惯的。近年通过加大打扫力度,白天的社区卫生尚可以保持在一定水平。而夜间人潮回流会带来大量的垃圾也能在当晚得到及时的处理。不同的单元楼栋外会醒目地张贴着卫生相关的注意事项。
紧凑的社区布局使得“小村”麻雀虽小五脏俱全。缩小版的世界也拉近了人与人之间的距离。走进一家刚好只能转一整圈的超市,挑选物品之余兴许会遇上几个熟人。而有些“熟人”可能是无数的一来二去中顺便结识的朋友。
附近自然形成的小吃店囊括了广泛地域的众多特色菜。儿时手推车上的豆腐脑大妈已难在街口寻觅,而在这里却可以意外地发现以此为卖点的小店。
走在城中村,感触最深的恐怕是对费孝通《乡土中国》的点滴印证。简短的相互问候不经意透露着楼主与居者间的熟络。小型的人际网构筑保有了长久以来的融人情于建筑的“中国特色”。然而,这样的特色已被统统纳入了发展“清理”的大幕中,他们有的等待消失,有的则已然消失不见。
争议“一刀切”
推倒重来的城中村改造方式与其说是为城中村建设整合最优解,不如说是“重商主义”追逐下的结果。对于摘掉城中村“邋遢”帽子的其他方式,城市建设学院的学术派们一直未放弃探讨。但最后处理上“一刀切”的不可避免,他们也心知肚明。
城中村的原貌改造在学界向来被当作设计课程来研究。这样的研究在国内各大城市的不同学校相关院系中默默进行着。深知此类课题的过分理想定位不得付诸实践,又不懈地从专业角度探究,如此的矛盾让局外人难以理解。但学理上对一种可能性的坚守也许会在未来的回首中再度被拾起。
“城中村改造的现有方式基本上就是把它抹掉。一个一个村子的整体搬迁,做成小的新区。基本上不会留下它的的文化或者其他。我们首先认为,这不一定就是特别对的。”华中科技大学建筑与城市规划学院建筑系副教授刘小虎站在建筑设计的立场表达了个人的看法。同时,他也可以理解现有情况的不可逆,“现有改造方式可能符合商业利益,或者符合政府政策发展的需要。”
对城中村原生态文化的丧失,刘小虎深表遗憾。在建筑设计中,城中村的街道空间尺度更利于人与人之间的交流,也使得生活在此的人更能感受到人情味。同时,刘小虎以广州某些城中村为例,他认为城中村在高密度解决居住问题上优于公寓。
就城中村的去留问题的探讨曾经也发生在旧城改造上。八十年代,学者冯纪忠曾经全力投入到上海旧城改造的规划设计中。冯老曾在接受《新京报》的采访中表达了对旧城改造的看法,认为“也不是绝对反对拆,但拆了以后不能改变城市和居民的性质。旧城改造,主要是不要把这个城市最主要的生活全都重新再来过。像上海中心区,基本上等于整个改掉了,里面的人也完全变掉了,这个我是不赞成的。”虽然旧城改造中也不乏一些具有代表性的项目,但仍然会有忽视原生居民以及他们特有的生活状态,忽视居住对历史中心区的重要性、整体性的问题。
城中村改造面临着与旧城改造性质类似的问题。“现有改造方式对地域性的建筑,街道空间的机理,旧有村落文化,包括原地居民的生活状态都有很大破坏。”刘小虎从实地研究中得出了上述的结论。
2006年开始,刘小虎带领自己的学生对武汉市的中心城中村及近郊三环区域的城中村作了一系列的专题研究。他发现,当地的居民对他们这些拿着各式影像设备前去调查的师生心怀戒备。经过攀谈之后他才了解到,原居民误以为他们是拆迁前期的评估人员。从这个细节,刘小虎发现城中村的改造牵涉更多的是文化生态的问题。
放眼全世界,城中村是不二的中国现象。西方的城市与农村间是自然过渡地实现交替。中国持续的高速发展使得农村迅速地被扩张中的城市包住,因此而形成了城中村。也因此城中村虽归为城市,但内里有着乡土文化。
刘小虎介绍,有些还保有原味的城中村可能还是一个村子,它会有自己的庙或者小祠堂。同一屋檐下的一家子人,以血缘关系为纽带。这些概念里浸透着传统文化的印迹,可以把他们界定为“草根文化”,但同时也可以视之为文化的寄托。这些文化性的东西在公寓里都是不存在的。
“世界大同。”刘小虎用精简的四个字回复了乡土文化破坏所造成的影响。说罢,他自己也不禁笑了笑,并解释道,“在生态系统里,生态越复杂,物种就越稳定。它不会轻易地被外来的灾难引致全体覆灭。文化也是一样的,我们的乡土文化没有了,我们现在所谓的城市文化可能很大程度上是外来的,是西方传过来的这样一种文化。如果文化最后大家都一样,我们没有地域性的东西,没有原本的传统的或乡土的东西,我觉得从人类而言,对整个人类是不利的;对我们而言是很可惜的,我们失掉了传统的东西。”
“第二条道路”
在武汉,二环以内的城中村大致分为两类,一种是依学生资源而起的校边村,一种是因流动人口集中而旺的“产业村”。对城中村的改造并未如此细分,规划往往以地域为界层层推进。
在刘小虎研究城中村的这几年里,他眼看着曾经寻访过的华科、华师附近的城中村相继消失,东湖新村这样的社区的“抹去”也只是时间问题。
城中村的动荡影响着原地居民,影响着租屋者,也影响着“靠村吃村”的小型商贩。政府一再出台因应的政策来解决原地居民的产权、股权及相关利益。但流动着的城市驱动力却被不断地忽视着。
武昌小东门地区是武汉建材市场集中区之一,走在路边,随处可以看见三三两两的建筑工人挂着泥工等招牌在一旁休憩等候生意。小张即是他们中间的一分子。记者打听到小张就住在旁边的城中村,身居单人间,房价两百多。由于武汉房价的居高不下也拉动了出租屋的价格,开年后小张住的房子涨了三十元。据小张介绍,对比其他的出租屋,这里的房价并不便宜多少,只是他们相对集中,也更靠近做生意的地方。
对于不久后的拆迁,小张表示有耳闻。尽管承认这会对他造成困扰,但性格乐天的小张始终诚挚地微笑着。当问及房价如果提高,会否把价钱转嫁到做工的工价上时,小张摇了摇头,“我们做这个事情的价格摆在那里,没办法提高。”年轻的小张没有抱怨更多,倒是小张身旁的老李一言不发却始终阴沉着。
相对于学校周边的城中村,小张所在的产业带动起来的城中村显得更为整洁与宽敞,楼栋间的间隔也更大更正规,似有摆脱城中村在人心中的刻板印象。这也是刘小虎所认为的城中村改造可以走的方向。
刘小虎坚持城中村改造要建立在原房建尚在的基础上,对“脏乱差”作局部规整,从而留住原来的人,原来的屋和文化的味道。他的方案以公共活动空间的重新架构为核心,试图打造社区型的公园。他的学生中也有人提出了顶楼花园等现代绿色公寓理念的嫁接设想。更多的尝试也包括了构建垃圾收集系统等配套模式。但对于理念的束之高阁,刘小虎从不讳言。城中村不乏改造的模范,但他认为那只是侥幸地被留下,大部分地都会流逝在时间里。因为改造现实地面对着经费的不足,唯一的经济支持只能源自房产的商业价值,而这种作法又直接决定了城中村不复再的未来。
“城中村”瑞宝村整治规划探讨 第12篇
瑞宝村像一个“城市新贵”,依托海珠区南部商圈发展带动,坐拥潜力巨大的市场商机。随着道路设施建设与社会经济发展,以及部分地区环境整治改造的完成,瑞宝村周边的城市空间、交通组织和景观面貌有了很大的改善。目前瑞宝村的经济类别依然以集体经济为主,其来源大部分还是依靠物业出租,是较落后的典型城中村模式。
2 整治前存在的问题
(1)道路交通与消防衔接问题。瑞宝村此前一直属于海珠区的城乡结合部,规划路网建设还不完善。周边主要道路基本已建成,包括北侧新滘西路、西侧江南大道南路以及东侧东晓南路,可使消防车快速赶到,但地块内部商业与居住用地道路工程则正在完善中,片区内消防可达性不足。
(2)房屋建筑物安全隐患问题。通过现场调查,对规划范围内的现有建筑进行质量划分,为规划提供参考依据,确定不同改造措施。本次规划将现有建筑物分为三类,其划分标准如下:(1)一类建筑:建筑质量好,具有标志性作用的建筑。(2)二类建筑:主要指钢筋混凝土结构,90年代以后所建的建筑。(3)三类建筑:主要指一些临时建筑和那些比较旧的、已无法使用的旧建筑及一些棚屋。根据以上划分标准及实地踏勘,规划区内的建筑物以一类建筑和二类建筑为主。
(3)环境景观问题。(1)地块西部新建的商业区和尚领雅筑住宅小区环境较好,而地块东部的建筑状况则相对较差,墙面破旧、广告招牌参差,建筑及街道空间界面令人感觉混乱。(2)不少商铺占道经营,垃圾成堆,脏乱现象突出。(3)村生活区的景观休闲设施如凉亭,藤架等,容易被不恰当占用,背弃了这些设施配套原有的目的与作用。(4)由于大量生活和工业污水的排放,河涌已完全成为废弃排水沟。
3 整治规划方案措施
(1)安全内容整治方面:(1)满足消防通达需求,保障消防通道畅通。南部开辟东西向规划路,贯穿两侧主要交通干道,为海珠新都荟广场与南部居住区的双向交通提供快捷的交通联系方式,成为东西向交通枢纽。对现状废弃排水沟进行埋管排水措施,使其成为一条12米的道路,将新滘西路和南部规划路在空间上连通,能有效提高南北向沟通的便利程度。(2)整治管线乱象,保障用电安全。全面梳理和整治管线乱象,清理老化的电线、电话线和有线电视线路。沿线建筑立面上及架空的“三线”如有条件的应尽量下地,若要沿路架空设置,则应统一规范线路架设和布线。(3)规范瓶装气供应,充分考虑燃气入户机会。全面摸查敷设管道燃气的可行性,有条件敷设并符合安全规范的(如右图接近市政道路区段)争取实现燃气入户。不具备条件的,采取灵活的供气方式,制定安全防范措施,完善配套管理制度。
(2)生活便利整治方面:(1)增设消防栓布点,完善给排水制度。加强给排水管网改造,完善消防供水管网,增设消火栓布点,完善排水系统。(2)完善环卫设施布置,集中分类收集垃圾。完善区内配套环卫设施(废物箱、垃圾收集点、垃圾转运站、环卫工具房),规范垃圾分类,加大宣传和推广力度。
(3)建筑村容整治方面。对规划范围内建筑采取原状保留、保留整饰、拆除和新建等四种整治方式。本次规划将按各类建筑的功能分别对其采取整治措施,其中,对正在建设或刚建不久的商业以及居住建筑进行原状保留或保留整饰,对村民住宅则主要是保留整饰,对村工业或用于经济发展的建筑则进行整饰或拆除。(1)商业、居住建筑。为使规划区内的资源得到最大化利用,考虑在闲置地上新建商业建筑。新建建筑要符合规范,不得侵占整治规划路位,必须从规划道路红线开始后退至少5米;建设用地范围和建筑天面应当进行绿化环境设计,以及建筑物外墙夜间景观照明设计,并同时实施建设和投入使用。(2)村民住宅。对外墙破损的建筑统一予以整饰改造。拆除沿线建筑上的违章搭建物。统一规范建筑招牌,招牌平行设置在相关的建筑物上,并应尽量靠近主入口顶上,且尺度不得太大。建筑附属设施如空调机等,按相关规定统一安置,并尽量隐蔽。(3)工业厂房、村经济发展用房。拆除占用规划道路路位或影响市容的三类建筑。对外墙破损的建筑统一进行整饰改造。不得违反用地使用性质设置干扰周边居民正常生活、影响城市景观、正常管理以及产生“三废”的行业。临路建筑立面装饰材料应当选择恰当,色彩协调,商铺外立面设计应新颖美观,色调宜淡雅,风格协调统一;建筑层数不超过两层,雨篷外飘不得超过1.5米。
(4)环境设施整治方面。在环境方面,注意以下几点:(1)规划在绿化配置上,选择能表现海珠区特色的乡土树种,突出道路景观特色,营造具有浓郁乡土气息的道路景观。(2)规范使用村中景观休闲设施,避免在公共休闲空间停车或利用藤架、亭子晾晒物品等影响其他居民正确享用设施权利的现象出现。(3)基地内水域已遭受严重污染,恢复成本高且难达到水体景观的效果,因此考虑将废弃排水沟改成埋管并于地面修建道路,以达效益最大化。在街道设施整治方面,注意以下几点:(1)商业、居住区。同种功能的街道设施用同一造型,造型要求美观大方,具有时代感;基地内商业区与居住小区由于管理模式的不同,应按照相应规范分别按其各自的具体使用要求配置保安亭、垃圾收集点、室内消防栓、电话亭和公共厕所等设施;居住小区独立配套健身、休闲娱乐等设施。(2)村民生活区。城中村建筑间距过小,存在消防隐患,应设置消防栓,市政消防栓的服务半径不应大于120米,村社中服务半径不大于50米;建筑与建筑之间严禁车辆或垃圾等乱停乱放,应留出足够空间,作为消防通道随时保持街道通畅;为创造更舒适的卫生环境,避免垃圾到处堆,应合理布置垃圾收集点,且服务半径不大于70米。(3)工业区。相同功能的街道设施尽量使造型统一,建议沿路造型不好、影响景观的街道设施拆除重建。规划增设环卫工具房、公厕、治安亭、废物箱等服务设施,其中治安亭、废物箱的服务半径分别为:250米和50米。
4 结束语
综上所述,城中村改造涉及政府、居民和开发商等主体间的复杂利益关系,需以科学发展观为指导,坚持以人为本,以科学的态度和方法推动改造,切实维护好居民群众的利益,否则就很难实现城市的和谐与发展。
摘要：随着经济社会的不断发展,城市规模急剧扩大,城中村在城市发展的过程中逐步形成。城中村与急速发展壮大的城市格格不入,存在着建设布局混乱、卫生条件恶劣、基础设施配套不完善、社会治安复杂等诸多问题,影响到城市的整体面貌,因此改造“城中村”并使其融入城市综合体系显得十分迫切。文章以“城中村”——瑞宝村为例,对其整治规划进行探讨。
