土地经济学总结（精选6篇）
土地经济学总结 第1篇
第一章 导论
一、土地的概念
土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体
二、土地的特性
（一）土地的自然特性
1.位置固定性 2.面积有限性 3.质量差异性4.功能永久性
（二）土地的经济特性
1.供给的稀缺性2.利用方向变更的困难性3.报酬递减的可能性4.利用后果的社会性
二、土地经济学的研究方法
（一）抽象思维方法
（二）系统分析方法
（三）定性分析与定量分析相结合的方法
（四）静态分析与动态分析相结合的方法
（五）微观分析与宏观分析相结合的方法
土地利用的经济效益评价
如果是开发性或基建性投入，则分别有静态和动态两种分析方法 第三章
土地分区利用
区位: 客观物体分布的地区和地点
区位理论
则是关于自然物体和人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。区位理论是指导土地分区利用的基本原理 农业区位理论
标志是1826年德国农业经济和农业地理学家杜能发表的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》（后人简称为《孤立国》）。杜能在这部著作里，提出了农业区位理论。2 工业区位论
韦伯（W.Weber）的《论工业的区位》的发表，标志着工业区位论的问世
城市区位论
德国地理学家克里斯塔勒（W.Ohristaller）又提出了中心地理论，市场区位论
德国经济学家廖什（August Losch）从市场区位的角度分析研究了城
市问题，杜能-----提出了农业区位理论。杜能的农业圈
杜能的《孤立国》的中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。杜能阐述了对农业生产区位选择进行经济分析的方法 基本结论
在距城市最近的郊区，可以生产易腐烂的、不适宜长途运输或者是重量大、单位重量价值低的产品。距市场远一些的企业就应种植单位重量价值较大的产品，并相应降低生产资料和劳动费用，结果，随着到消费地距离的增加，土地经营逐渐粗放；相反，距城市最近的郊区，经营集约度最高。
城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的。围绕城市消费中心形成一系列的同心圆，被后人称作“杜能圈”，其相应的土地利用类型如下：（1）第一圈距市场最近，种植园艺作物，饲养奶牛，以及种植饲料、土豆、甜菜等；（2）第二圈发展林业，因为它的产品量大、运费高；（3）第三圈以非常集约的方式种植农作物，并实行六区轮作制；（4）第四圈种植牧草及粮食，不实行集约生产；（5）第五圈实行粗放的三圃制；（6）第六圈放牧等。
从经济实质上看，杜能圈的理论基础是农业区位的级差地租。在这里，区位级差地租可以解释为土地的区位价格，它与需求之间是正相关的。这为土地资源的合理利用提供了一个重要的经济依据.韦伯工业区位论的核心是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
韦伯的工业区位论是以现代交通运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。韦伯在其区位理论中运用了“区位因素”的概念。
区位因素是指一个地理点能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素。根据区位因素的特性，可分为：
（1）自然—技术方面的区位因素，例如气候、劳动力技术水平等；
（2）社会—文化方面的区位因素，例如居民的消费水平与习惯、利息率的地区差异等。
韦伯在研究区位论时，排除了社会—文化方面的区位因素，认为只要考虑到原材料、劳动力和运费就足够了。至于原材料费用及其他区位差异，可纳入运费之中，价格贵一些的原材料可以理解为运输距离远些。这样，工业的区位选择仅涉及两个因素：运输费用和劳动成本。运输费用差异的产生，除了运输距离外，就是原材料的性质，而后者往往对工业区位的选择有决定性的意义,依据原材料在生产中的上述特点，韦伯设计了原材料系数公式,原材料系数=地方性原材料总重量/制成品总重量
韦伯就此公式阐明了三个基本原则。
（1）凡原材料系数＜1的工业，即运进工厂的物质总重量＜运出工厂的总重量，为节省运费，这类工厂应设在产品的中心消费区。适于这一条件的工业，其所用物质大都是随地物质，如制冰厂、酒厂、汽水等饮料厂，及砖瓦、水泥厂等.（2）凡原材料系数＞1的工业，即运进工厂的物质总重量＞运出工厂的总重量，为节省运费，这类工厂应设在地方性原材料产区，属于这一类的产业有金属冶炼业、食品加工业等。（3）凡原材料系数＝1的工业，即运进的物质与运出的产品重量相等，工厂可选择在原材料产地与产品消费区之间任何一点。2.劳动成本对工业区位选择的影响
中心地理论——城市区位论克里斯塔勒从城市中心居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度，论述了城镇居民点的结构及形成过程，被后人概括为“中心地理论”，即城市区位论。城市区位论的基本内容是关于一定区域内城市和城市职能、大小及空间结构的学说，即城市的“等级规模”学说，被克里斯塔勒形象地概括为区域内城市等级与规模关系的六边形模型
任何一个确定级别的中心地生产的某一级产品或提供的某级水平的服务，都有大致确定的经济距离和能达到的范围。中心地的规模与其所影响区域的大小、人口规模，是通过对产品和服务的需求这个环节而建立起相关关系的。交通运输。行政管理。
克里斯塔勒分析了城市等级的形成，同时指出：城市对其周围地区承担的各种服务职能，理论上必须最接近所属地区的地点。
由此他从几何上推导出，这些地点在正常情况下应当位于六角形服务区域的中央，这样，就形成了他的六边形的城市空间分布模型。
市场区位论 廖什的市场区位论的特点是把生产区位和市场结合起来分析。他从工业配置要寻求最大市场的角度，得出了与克里斯塔勒的城市区位论模型相似的六边形区位模型。
廖什的市场区位理论是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示整个系统的建立问题。他更把生产区位与市场结合起来，以利润来判明企业配置方向，并且把利润同产品的销售范围联系起来。他还从市场区的概念出发，提出了区域集聚和点集聚的问题，从理论上剖析了经济区形成的内部机制。5 空间结构理论
空间结构理论研究的基础问题与古典区位论有密切的关系，同时又具有“综合”、“整体”和“动态”的特点
区位理论的新发展
（1）区位理论从单个经济的区位决策，发展到地区总体经济结构及其模型的研究。
（2）从抽象的纯理论的模型推导，转为力求接近实际的区域分析和建立在实践中应用的模型，为实际的决策提供依据。
（3）区位决策的客体除工业、农业、市场以外，还加进了范围更加广泛的第三产业（4）现代交通工具的发展、高新技术产业的兴起，对传统的区位论提出挑战。现代交通工具的应用，改变了传统区位论的研究条件和范围，为区位论提出新的研究课题。而高新技术产业发展对软资源（非实物资源）的要求，和一般意义上的工业生产具有本质上的区别，对这一问题的研究，极大地丰富了区位论的研究内容。（5）数学模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用等，为区位理论提供了有利的技术支持，提高了其解决问题的能力。城市各业用地的区位过程特点 1.商业用地的区位特点 2.工业用地的区位特点 3.居住用地的区位特点 土地合理配置原则
（一）地域分异原则
（二）区位利用原则
（三）生态系统平衡原则
（四）系统综合原则
一、农业土地分区利用原理
农业地区专业化理论以单位土地面积上可能获得的纯收益作为分析手段确定农业地区专业化方向。R=Y(P-C)式中：R——单位土地面积上可能获得的纯收益； Y——单位面积产量；
P——单位农产品在其产地的收购价格；C——单位农产品的生产成本。
公式本身说明，在决定农业地区专业化方向时，考虑的是如何从单位面积上获得最大的纯收益，而不仅是其中的级差地租
农业地区专业化（单一功能区）
要从宏观上因地制宜地确定一个国家或较大地区的农业生产布局，就必须建立合理的地区农业分工体系，从宏观上确定不同地区的农业生产专业化方向。从宏观上确定农业地区专业方向所依据的是比较利益原则。
城市土地分区利用
（一）城市土地利用的特性
1.位置在城市土地利用中的特殊重要性2.利用途径的多样性3.面积对城市土地利用具有较小的限制作用4.交通运输的重要性更为显著5.改变土地用途，要付出巨大代价 土地利用在城市建设中的经济地位和作用
1.土地是城市各种经济活动的运行空间2.城市是工业、商业、科教文化事业等的中心3.城市土地是居民生活的基本空间4.城市承接及转运功能的发挥，是其土地利用具体功能的体现5.土地是城市生态经济的基础
以上述理论为基础，形成了五种城市内部功能区布局设想。
(一)圈层布局设想
(二)三维布局设想(三)扇形布局设想(四)多核心布局设想(五)多中心布局设想 第四章 土地集约利用
一、土地集约利用的历史必然性
土地集约利用:是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高收益的经营方式。
土地集约利用带有一定的时代特点，打上时代的烙印。在工业化初期，人类将注意力放在土地利用的经济效益上，很少考虑社会效益和生态效益，在城镇土地利用方面一味地追求土地的建筑密度和容积率。在后工业化时代，土地利用的目标不再是经济效益至上，建筑密度和容积率也不再是人们追求的惟一目标。
土地集约利用还有一定的地域性。在同一时期，不同地域的土地集约利用有不同的表现形式：总的来讲，南方土地的建筑密度大于北方，原因是南方的住宅对光照要求不强；北方则相反，为了使每个居住单元要都尽可能地获得更多的阳光，建筑物的间距必然要大于南方。
土地利用集约度是指在生产过程中，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量。在其他条件不变的情况下，单位面积土地上投放的资本和劳动的数量越多，则土地利用的集约度越高；反之，就越低。
土地集约利用形式
资本集约型 单位土地面积上投入的资本较多时，这种土地集约利用形式称为； 劳动集约型
单位土地面积上投入的劳动较多时，这种土地集约利用形式称为。
二、土地利用集约度与集约利用形式
土地利用集约度是指在生产过程中，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量。在其他条件不变的情况下，单位面积土地上投放的资本和劳动的数量越多，则土地利用的集约度越高；反之，就越低。
相对而言，单位土地面积上投入的资本较多时，这种土地集约利用形式称为资本集约型；反之，单位土地面积上投入的劳动较多时，这种土地集约利用形式称为劳动集约型。
第二节
土地报酬递减规律
土地肥力，农业土地生产农产品的潜在能力，是农业土地的客观属性。实际上指的是土地的经济肥力。土地经济肥力是由土地自然肥力和人工肥力构成的综合体。对土地肥力的研究，马克思具有独到的见解。
土壤的化学结构，既指土地耕种前的化学结构，也指耕种后的化学结构。
人工肥力与人的劳动能力也不同。马克思说：“劳动生产力的状态，这里指的是农业可以立即利用土地自然肥力的能力，——这种能力在不同的发展阶段上是不同的，——和土地的化学结构及其他自然属性一样，是土地的所谓自然肥力的要素”。
“报酬”定义为“一定面积土地投入中某项变动要素的生产率”，土地报酬是指土地的产出与土地投入的对比关系；
土地肥力是指土地生产某种产品的潜在能力。
区别: 在自然经济条件下，只需研究物质形态（即使用价值）的报酬就可以了， 商品经济条件下，除了要研究物质形态的报酬外，还需要研究价值形态和价格形态 的报酬。
报酬(实物形态）=产出的实物量/某单项变动生产要素的实物量
实物形态的报酬含义是：一定数量的实物产品，是由变动生产要素和不变生产要素共同决 定的。一方面，它们与各生产要素的使用价值有关；另一方面，还与公式中未反映出来的 但是生产中不可缺少的其他生产要素有关。
从一定的生产过程来看，实物形态的报酬符合“报酬递减规律”。但从人类的生产历
史来看，则符合“报酬递增规律”，即生产率是不断提高的。
报酬（价值形态）=产出物的价值（或产值）/某单项变动生产要素的价值量
在一定的生产过程中，如果把劳动力作为变动要素，一般来讲，其报酬是递增的，而其他（如肥料）不变资本类的变动生产要素的报酬则是不变的。从人类生产历史来看，如果工业部门的生产率比农业部门的生产率增长得快，则农业中变动生产要素的报酬是增加的；反之，则是下降的。3 价值形态的报酬，我们在抽象地分析问题时，可以采用，但在实际生活中，无法采用此
报酬（价格形态）=产出物的价值（或货币额）/某单项变动生产要素的价格
（或货币额）
即在一定的生产过程中，因生产要素和产出物的单价都是一定的，故价格形态的报酬也遵循“报酬递减规律”。从人类生产历史来看，粮食越来越紧张，故其价格上涨；而生产资料的价格会因工业劳动生产率的提高而下降，所以，价格形态的报酬也是递增的。
土地报酬递减规律”思想的发展和完善 法国重农学派代表人物杜尔阁首先提出了“报酬递减规律”的思想。西尼尔（N.W.Senior）在1836年给这个规律的内涵添加了“农业生产技术保持不变”这一重要条件。引入了“若干生产要素投入量保持不变”作为报酬递减律发生作用的前提条件。美国经济学家克拉克（J.B.Clark）在其1900年出版的《财富的分配》一书中把生产中的要素分为不变类和可变类，而可变类只是一种（这样便于分析问题 现代西方经济学已把“土地报酬递减规律”扩大到一切生产事业和消费活动的几乎无所不包的领域，而统称为“报酬(收益)递减规律
四、几点启示 “土地报酬”和“土地肥力”不是同一概念，土地报酬是指土地的产出与土地投入的对比关系；而土地肥力是指土地生产某种产品的潜在能力 “土地报酬递减规律” 该规律的本质应是“变动要素的报酬变化规律”。
3土地报酬递减规律”不是针对人类生产的历史过程而言的，而是就某一个生产单位、在一定不变要素的条件下，因投入变动要素（如劳动力）的数量不同，而导致的总产出量和变动要素的边际产量不同。
(4)“土地报酬递减规律”应属于与生产关系无关的生产力范畴，它为人们找出资源的最佳组合及最佳投入量提供了理论依据
5工业和科学技术发展了，并不能说土地肥力就提高了。土地单产的提高，也并不完全是由于土地肥力的提高。从近代和现代的农业生产情况来看，土地单产的提高，重要的一条是由于生物技术革命培育出了光合能力强、耐瘠能力高的新品种。况且，这些也不在“土地报酬递减规律”的研究之列。当然，也就不能用这些科技成果来批驳“土地报酬递减规律”了。第三节
报酬变化阶段的定量分析 1 农业生产的函数关系可以表示为： 式中:Y——产量；
f——函数关系； Xi——投入的各种生产要素数量
Y＝Φ（Xi）2 见书93页图
（1）当生产要素X在从零增加到A点这段区域内，边际产量递增，直至达到最高点I；总产量也递增，直至达到该曲线拐点F；并且这两条曲线都是上凹的；平均产量虽然也平缓增加，但未达到最高点
（2）当投入的生产要素从A点继续增加至B点时，边际产量递减，其曲线下凹，并向下延伸；总产量以递减的速度增加，曲线下凹但仍向上延伸。当投入量增加到 B点时，平均产量曲线达到最高点并与边际产量曲线相交。
B点可通过M PP＝APP求出，即通过
求得。不过这一点没有实际意义。
（3）当投入量从B点继续增加至C点时，平均产量开始递减，但其数值高于边际产量（在B点之前，平均产量虽然也增加，但其绝对值小于边际产量），即APP>MPP。当投入量增至C点时，边际产量减至零；总产量达到最高点H。用数学式表示为： 第四节
土地报酬递减规律的应用
一、正确认识投入
二、正确掌握农业土地利用的集约度
三、正确认识和把握非农用地的集约度 第五章
土地规模利用 土地规模经济的一般来源
（一）内部规模经济和内部规模不经济
（二）外部规模经济和外部规模不经济
四、集聚经济：空间意义上的规模经济
（一）规模扩大中大数规则的作用
（二）劳动力供给的互补性和生产的互补性
（三）企业间交通、通讯费用的节约
（四）消费的多样性
（五）公共产品的存在外部性问题“内部化”产生的规模经济
外部性:是指一项经济活动不仅决定着自己的经济效益，还给活动以外的第三者或者社会带来影响。如果这种影响提高了第三者的福利水平，就是外部经济；相反，如果这种影响降低了第三者的福利水平，就是外部不经济。
外部经济问题“内部化”。外部不经济问题“内部化” 扩大农地经营规模的经济机制和条件
（一）经济动因
1.缩小收入差距 2.农产品的市场竞争 3.农业剩余劳动力转移 与要素相对价格变化
（二）扩大规模经营的条件
1.非农产业发达 2.农机化水平的提高 3.农业社会化服务的加强 4.农业经营者素质的提高
农业土地适度经营规模的确定
确定农业土地适度经营规模并不容易，因为它并不是固定不变的，而是一个相对的、动态的概念，它具有以下特性：
（一）地区性
（二）动态性
（三）层次性
（四）适应性 农地适度规模经营的组织形式
（一）家庭经营型 1．种植业专业户 2．家庭农场 3．农户联合经营
（二）集体经营型 1．村办集体农场 2．厂办农业车间3．社区型土地股份合作经营
（三）企业经营型
（四）规模服务型
实现农地适度规模经营的途径
我国扩大农业土地经营规模，重点是在完善土地集体所有制的前提下，建立起合理有效的土地使用权流转制度，通过农户之间的土地转包，实现土地使用权的转移和集中。地租的概念和分类
第十五章
土地的供给与需求 1 土地的自然供给及其制约因素
土地中自然形成的可供人类利用的部分叫做土地的自然供给。
土地的自然供给受下列因素的制约：(1)具有适宜于人类生产生活的气候条件；(2)具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件；(3)具有可资利用的淡水资源；(4)具有可供人类利用的其他资源；(5)具有最基本的交通条件。
2土地经济供给的含义
所谓土地的经济供给，是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途的土地的有效供给。
土地的经济供给与自然供给既有联系又有区别。土地经济供给的影响因素
1.各类土地的自然供给2.利用土地的知识和技能 3.社会需求 4.产品价格 5.土地开发利用计划 6.土地供给者的行为
增加土地经济供给的措施
1.扩大土地利用面积 2.提高土地集约利用水平3.建立合理的土地制度 4.调整消费结构 5.利用新技术 6.保护土地资源
一、农业用地需求
对中国来说，现在对土地的需求第一位的就是耕地，在满足了人们对耕地的需求之外，才可言及其他。影响耕地需求的因素，主要有人口、土地生产率、国民经济状况等。人类对林地的需求，主要是两个方面：一是对木材的需求。二是森林的生态功能。
草地在人类的生活中也不可忽视。
二、非农业用地需求会随着经济发展和城市化水平的提高而增加。
三、经济发展对土地需求的影响；经济发展包括经济规模的扩大和产业结构的变化，前者将引起土地需求总量的扩大，后者导致土地需求结构的变化。土地市场的供求关系及其平衡 一、一般商品的供求关系
二、土地供求关系及其平衡
（一）耕地供求关系及其平衡
（二）非农建设用地的供求关系及其平衡
正确利用地价杠杆调控土地供求
（一）在地价上涨时，要分析地价上涨的原因，并采取相应的对策
（二）在地价下降时，则必须减少土地供应量
（三）政府每年制定土地供应计划时，应从两个方面来考虑土地供应量：一是当地对各类房屋的有效需求；二是可能吸引来的投资数量
（四）政府每次出让的土地面积宜小不宜大
（五）对旧城改造项目实行优惠政策
第十六章
地租理论
马克思主义的地租理论把资本主义地租按其形成条件和原因的不同，分为级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租（垄断地租）仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。地租的产生与发展
地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。
奴隶制地租。封建制地租。资本主义地租。社会主义地租 马克思主义地租理论的创立与发展
1批判了西方经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，肯定地租的本质是土地经济关系的体现。马克思明确指出：“租来自社会，而不是来自土壤”。2批判了西方经济学认为地租造成产品价格上涨的错误看法。马克思指出：“产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租倒是产品价格昂贵的原因。”3批判了西方经济学认为级差地租产生于土地自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础。4批判了西方经济学否定绝对地租的错误观点，阐明了价值和生产价格的区别，明确指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。
（一）资本主义级差地租产生的条件与原因
1马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。2在任何情况下，用于农业的土地（首先是耕地），其肥力和位置总是有差别的。农业工人在不同肥力或位置的土地上耕种，其劳动生产率必然有差别。在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；相反，在劣等土地上，产量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售的。
3由于土地面积有限，特别是优、中等地面积有限，仅仅把优、中等地投入农业生产，不能满足社会对农产品的需求，因而劣等地也必然要投入农业生产。如果农业产品也像工业品一样，由中等生产条件决定市场调节价格（社会生产价格），那么，经营劣等地的农业资本家就得不到平均利润，最终就要退出农业经营。、级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ 的关系
1级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ，虽各有不同的表现形式，但二者在实质上是一致的，它们都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超额利润转化而成的。在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为前提和基础。马克思指出：“级差地租Ⅱ的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租Ⅱ在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租Ⅰ。”2从历史上看，级差地租Ⅰ的产生先于级差地租Ⅱ。在资本主义发展初期，还存着大量未耕土地，农业劳动尚以手工操作为主，农业的发展主要靠扩大耕地面积，农业经营方式是粗放式的，与此相适应的地租形式是级差地租Ⅰ。随着资本主义的发展，城市和工业对农业产品的需求日益增加，可耕地绝大部分已被开垦利用，加之农业科技日益发展，农业资本越来越集中，因而集约化经营方式普遍发展起来，与集约化经营方式相适应的地租形式是级差地租Ⅱ。3从一定时期的运动看，级差地租Ⅰ也是级差地租Ⅱ的出发点。在级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍然由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。不论从历史发展看，还是从一定时期地租运动来看，级差地租Ⅰ都是级差地租Ⅱ的基础和出发点。最坏的耕地也有级差地租的原因: 1.是由于在较好的耕地上连续追加投资的劳动生产率降低造成的。当在较好的土地上追加投资其劳动生产率降低到最坏耕地以下时，而新追加投资所生产的产品又为社会所需要，其个别生产价格就代替了原来最坏耕地上的个别生产价格而成为社会生产价格。这样，最坏耕地上的个别生产价格低于新的社会生产价格的差额形成的超额利润就会转化为级差地租。
2.由于社会对农产品需求增加，有更坏的耕地投入耕作，其个别生产价格作为社会生产价格，因而原来最坏耕地的个别生产价格低于这个新的社会生产价格，从而形成超额利润并转化为级差地租。3.在最坏耕地上追加投资，由于劳动生产率的不同而产生级差地租。这又有两种情况，一种是追加投资的劳动生产率提高了；另一种是追加投资的劳动生产率降低了。这两种情况都会使最坏耕地本身产生级差地租
（一）资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因
1在资本主义土地私有制条件下，无论租种好地还是坏地，都必须缴纳地租。这种不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。2既然不管租种什么样的土地都必须缴纳绝对地租，而在正常情况下农业资本家只能用平均利润以上的超额利润来缴纳绝对地租，那么，租种劣等地的农业资本家获得的超过平均利润以上的超额利润是从哪里来的呢？3对于这个问题的分析，马克思首先排除了绝对地租来源于农产品在流通中的加价或是对农业工人工资扣除的可能性。他认为对绝对地租来源和原因的说明，必须严格遵循价值规律，必须是在产品价值内形成绝对地租，即必须说明农产品价值高于生产价格的可能性4为了在理论上说明这个问题，马克思首先对平均利润率和生产价格的产生作了分析。当资本主义经济进入较为发达的阶段以后，由于资本在各个产业部门之间的转移和竞争出现了利润平均化的趋势，即一定量的资本无论投入到哪个部门，都能获得大致相同的利润。而由生产成本加平均利润形成的新价格，马克思称为“生产价格”。此后，新产品的市场价格不再是围绕价值摆动，而是围绕生产价格摆动5接着，马克思又对不同产业部门价值与生产价格的关系做了分析。马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的价值就必然会高于它的生产价格。”6这就是说，凡是资本有机构成低的部门，相同的投资可以雇佣较多的工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。7在资本主义经济发展的前期，农业生产技术装备一般落后于工业，农业部门资本有机构成低于工业部门。在这种情况下，农业产品的价值就与生产价格之间形成一个差额，正是这个差额形成了绝对地租。所以，绝对地租的来源就是农业产品价值与生产价格的差额，它是农业工人创造的剩余价值的一部分。8从表16—5可见，在工业中尽管几个部门的资本有机构成、利润率和价值不同，但经过竞争和资本的流动形成了相同的平均利润率和生产价格，即20% 的平均利润率和120元的生产价格。而在农业部门中，由于资本有机构成低于工业部门60c+40v，其剩余价值为40元，商品价值为140元，比社会生产价格120元多20元。如农产品按价值140元出售，农业资本家就能多得20元的超额利润，作为绝对地租转归土地所有者 9
9农产品为什么能够按价值出卖，而不按生产价格出卖呢？即为什么农业中的超额利润能够保留在农业部门内部，而不参加社会的利润平均化过程呢？
这是因为，虽然在工业中资本有机构成低的部门（如食品加工业）的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也能获得超额利润，但由于工业部门的竞争和资本流动，使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了
10然而，在资本主义农业中，由于存在着土地所有权的垄断，成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等的土地也是这样。马克思说：“十分简单：一定的人们对土地、矿山和水域等的私有权，使他们能够攫取、拦截和扣留在这个特殊生产领域即这个特殊投资领域的商品中包含的剩余价值超过利润（平均利润，由一般利润率决定的利润）的余额，并且阻止这个余额进入形成一般利润率的总过程。”
11可见，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润（绝对地租实体）的条件，而土地私有权的垄断，是使超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。影响资本主义绝对地租量的因素
1.绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度2.绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平3.绝对地租量还取决于农业投资的总量 国家分配和调节级差地租的形式: 1.价格2.税收 3.收费 4.财政与信贷 社会主义绝对地租的具体形式
在中国，由于土地“两权”分离状况的差异，因而绝对地租具有不同的形式，反映着不同的土地关系。
（1）国有土地出让（或出租）给国营企事业单位或非国营单位、企业或个人使用，采取土地出让金（或租金）的形式，向国家缴纳地租（包括绝对地租），所反映的是国家与国营企业单位及非国营企业单位及个人之间的土地出让（或租赁）关系。（2）集体所有土地出租给国营企事业单位使用，由国营企事业单位向集体支付租金(包括绝对地租)。反映的是集体土地所有者与国营企事业单位之间的土地租赁关系。（3）国营企事业单位之间相互转让土地使用权，以土地转让费（包括地租和土地投资利息等）形式支付地租。反映的是在国有土地上，国营单位之间相互转让土地使用权的一种土地经济关系。（4）集体单位之间相互转让土地使用权，以租金的形式支付地租。反映的是在集体所有土地上各集体单位间相互转让土地使用权的一种土地租赁关系。（5）集体土地承包（或租赁）给农户经营使用，集体以“提留”、“土地承包费”、“土地租赁费”等形式收取地租（包括绝对地租）。反映的是在集体土地上集体与农户之间的土地承包、租赁关系。（6）农户之间的土地转包，以土地转包费（包括绝对地租）等形式进行补偿，反映的是集体所有土地上农户之间互相转让土地使用权的一种土地租赁关系。（7）在经济特区或开放城市，中外合作、中外合资、外商独资企业使用中国国家土地，以土地使用费或土地使用权出让金等形式支付地租（包括绝对地租）。反映的是在国有土地上，国家与外商之间的土地出让与租赁关系。
城市地租的特点
马克思在《资本论》中概括了建筑地段（相当于城市建设用地）地租的三个基本特点：一是土地位置对级差地租的决定性影响；二是土地所有者对地租量的变化具有很大的被动性；三是垄断地租在许多情况下占有优势。
第十七章
地价理论及其应用地价理论
（一）马克思主义地价理论的主要观点
马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。(1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格(2)土地价格的实质是地租的资本化。(3)土地租金是出租土地的资本化收入
土地价格的内涵:土地价格的本质内涵是在正常市场条件下土地所有者转移地租的资本化价值 土地价格的特点
1.土地价格是土地的权益价格 2.土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土地需求影响更大 4.土地价格呈总体上升趋势 5.土地价格具有强烈的地域性
影响土地价格的因素(一)一般因素 1.经济发展状况 2.财税体制 3.相关政策 4.城市规划 5.城镇化速度 6.土地资源禀赋 7.土地产权状况(二)区域因素 1.区段位置 2.基础设施条件 3.规划限制 4.环境质量(三)个别因素 指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。
土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。
土地价格评估的目的和作用(一)有助于土地交易的顺利进行(二)有助于企业投资决策(三)有助于土地市场的完善(四)有助于土地市场管理
地价评估的原则(一)公平原则(二)最有效利用原则(三)替代原则(四)预期收益原则(五)供需原则 地价评估的基本方法
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法, 路线价法
土地经济学总结 第2篇
A、矿产资源B、生产资料C、自然资源D、可再生资源
2．土地的经济特性，是以土地的（C）为基础。
A、历史特性B、地理特性C、自然特性D、使用特性
3．把土地类型分为山地、高原、丘陵、平原是按什么标准划分的（D）。
A、质地B、所有权形式C、经济用途D、地貌特征
4．把土地分为粘土、壤土、沙土，是按什么标准划分的（C）。A、所有权形式B、经济用途C、质地D、地貌特征
5．把土地分为私有、国有、集体所有是按什么标准划分的（B）。A、质地B、所有权形式C、经济用途D、地貌特征
6．狭义的土地利用计划是由（C）作出的。
A、单位B、个人C、政府D、都不是
7．下列属于狭义土地利用计划范围的是（A）。A、政府制定的计划B、一个农场的规划 C、一个农民的规划D、村庄的规划
8．土地的（A）决定了人类利用土地的活动必须合理安排。A、有限性B、固定性C、差异性D、可再生性
9．土地经济供给的（D）决定了土地实行计划利用，确定合理的利用方式。
A、固定性B、差异性C、可再生性D、稀缺性
10．在社会形态中，土地法权制度形成的基础是（C）。A、土地所有制度B、土地分配制度 C、土地经济制度D、土地使用制度 11．土地法权制度的决定因素是（C）。A、土地所有制度B、土地分配制度 C、土地经济制度D、土地使用制度 12．整个土地制度的核心是（C）。
A、土地经济制度B、土地使用制度 C、土地所有制度D、土地管理制度 13．土地关系的基础是（A）。
A、土地所有制度B、土地使用制度 C、土地管理制度D、土地分配制度 14．土地所有制的法律体现形式是（C）。A、土地分配权B、土地处置权 C、土地所有权D、土地使用权
15．迄今，人类社会已经经历的社会生产方式有（C）。A、3种B、4种C、5种D、6种 16．下列土地所有制中属于公有制的是（B）。A、奴隶主土地所有制B、社会主义土地所有制 C、封建土地所有制D、资本主义土地所有制 17．下列土地所有制中属于公有制的是（B）。A、奴隶主土地所有制B、原始社会土地所有制 C、封建土地所有制D、资本主义土地所有制 18．土地使用制的法律体现形式是（B）。A、土地所有权B、土地使用权C、土地占有权D、土地处置权
19．在整个土地制度中，土地使用制是由（C）决定的。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地所有制度D、土地占有制度
20．在整个土地制度中，土地所有制决定着土地的（D）。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地占有制度D、土地使用制度 21．土地所有制的反映和体现是（D）。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地占有制度D、土地使用制度 22．实现和巩固土地所有制的形式和手段是（A）。A、土地管理制度B、土地分配制度 C、土地占有制度D、土地使用制度 23．在封建社会，占有大量土地的是（C）。
A、农民B、手工业者C、地主D、商人 24．就土地所有权与使用权相互关系而言，“两权”合一的是（C）。A、地主B、佃农C、自耕农D、农奴 25．土地租赁权人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳（C）。A、管理费B、使用费C、地租D、以上都是
26．现实的土地不仅是一个单纯的自然综合体，而且是一个由各项自然因素并综合了人类劳动成果的（C）。
A、自然——历史综合体B、自然——地理综合体C、自然——经济综合体D、自然——政治综合体 27．可以作为土地自然属性反映的是（A）。A、自然特性B、经济特性 C、历史特性D、地理特性 28．人类在对土地的利用过程中产生了（B）。A、自然特性B、经济特性 C、历史特性D、地理特性 29．在奴隶社会中占有大量土地的是（B）。
A、奴隶B、奴隶主C、农奴D、商人30．迫使人们必须节约、集约地利用土资源的是（B）。A、位置固定性B、面积有限性
C、质量差异性D、功能永久性 31．土地级差地租产生的基础是（C）。A、位置固定性B、面积有限性C、质量差异性D、功能永久性
32．为人类合理利用和保护土地提出客观要求与可能的是（D）。A、位置固定性B、面积有限性C、质量差异性D、功能永久性 33．以下属于土地自然特性的是（D）。
A、土地供给的稀缺性B、利用方式的相对分散性 C、利用后果的社会性D、面积有限性 34．以下属于土地经济特性的是（B）。A、面积有限性B、供给的稀缺性 C、质量差异性D、功能永久性
35．引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是（C）。A、位置固定性B、质量差异性C、供给稀缺性D、功能永久性
36．对于土地来说在相当长的时间内无弹性的是（B）。A、土地的经济供给B、土地的自然供给 C、土地的需求D、土地的使用
37．支配土地从一种用途转向另一种用途的土地利用经济学原理是（B）。
A、稀缺原理B、替代原理 C、比例原理D、以上均不是 38．最早发现“土地报酬递减规律”的是（C）。
A、亚当·斯密B、李嘉图C、威廉·配弟D、屠能
1．土地的概念中包括以下哪几部分（ABCDE）。
A、岩石B、矿藏C、土壤D、水分 E、空气
2．土地的基本特性包括（AD）。
A、自然特性B、稀缺特性C、使用特性 D、经济特性E、历史特性 3．土地的自然特性包括（ABCD）。
A、位置固定性B、面积有限性C、质量差异性 D、功能永久性E、供给稀缺性 4．土地的经济特性包括（ABCDE）。
A、供给的稀性性B、利用方式的相对分散性C、利用方向变更的困难性D、土地报酬递减的可能性 E、利用后果的社会性
5．土地的基本功能包括（ACD）。
A、承载功能B、利用功能C、生育功能 D、资源功能E、非生物功能
6．按地貌特征可以把土地分为（ABCDE）。
A、山地B、高原C、丘陵D、盆地 E、平原
7．按土地质地可以把土地划分为（ACD）。
A、粘土B、黑土C、壤土D、沙土E、红土
8．按土地所有权形式可以把土地分为（ABDE）。A、私有的B、国有的C、外商独资的 D、公共所有的E、集体所有的9．按现实经济用途和可能经济用途，土地资源可分为（ABCDE）。
A、农用土地B、非农业生产用地C、城乡居民点用地
D、水域E、特殊用地 10．农用土地包括（ABCD）。
A、耕地B、园地C、林地D、草地E、水域
11．非农业生产用地包括（BC）。
A、建筑用地B、厂矿用地C、交通用地 D、商业用地E、军事用地 12．水域具体包括（ABCDE）。
A、河流B、湖泊C、水库D、沟渠E、堤坝
13．土地中的特殊用地包括（ABCD）。
A、休息用地B、自然保护区C、军事用地 D、未开发利用土地E、建筑用地
14．影响耕地需求的因素有（ABCD）。
A、人口B、土地生产率C、国民经济状况D、以上都是
15．土地利用的效益评价包括（ABC）。A、经济效益评价B、生态效益评价C、社会效益评价D、环境效益评价 16．土地收益是（BCD）
A、土地价格B、正常情况下的土地收益C、处于最佳利用方向的土地收益D、土地纯收益E、以上全对 17．土地自身因素主要包括（ABCD）
A、位置B、肥力C、面积D、地势、地质E、水利设施
18．传统城市土地使用制的弊端（ABCDE）A、不利于土地的有效利用和合理配置
B、不利于正确评价企业的经济效益和体现按劳分配原则C、不利用城市经济的发展和城市建设资金的良性循环D、不利于廉政建设
E、不利于整个经济体制改革的顺利进行
19．世界各国的土地管理机构的主要模式有（CD）。
A、直接管理模式B、间接管理模式
C、分类分级管理模式D、垂直统一管理模式20．土地产权包括（ABCDE）。
A、所有权B、使用权C、租赁权D、抵押权E、继承权
21．土地租赁一般可分为（AC）。
A、有偿B、无偿C、有期限D、无期限E、均不是
22．地役权主要包括（ABCDE）。
A、建筑支持权B、采光权C、眺望权D、取水权E、道路通行权
23．土地使用权出让可以争取（ABC）方式
A、协议B、招标C、拍卖D、赠予E、继承 24．土地使用权抵押时，（AB）也随之抵押。A、附着物B、地上建筑物C、地上有形资产D、地上其它人的财产E、无形资产
25．（ABCD）情况下，土地使用权可以终止。A、期满B、续期期满C、国家为公共利益收回D、违反合同规定E、未到期，国家无偿收回
1、简述土地自然供给的制约因素。、（1）适宜于人类生产生活的气候条件；（2）适宜于植物生长的土壤质地和气候条件3；可资利用的淡水资源；（4）有可供人类利用的生产资源；（5）一定的交通条件
2、社会主义级差地租的性质与特点？
社会主义极差地租所反映的经济关系，是在社会主义土地公有制条件下，国家、企业和个人对超额利润的分配关系，它表现为地区间和单位间经济效益的某些差别，社会主义的极差地租的实体不再是资本主义剩余价值特定部分的转化形式，而是在社会主义经济中由土地条件优越的企业的劳动者创造的超额利润。
3、简述土地经济供给与自然供给的联系与区别。
（1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。（2）土地自然供给是针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的。（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的，无弹性的，而土地的经济供给是变化的，有弹性的，并且不同用途土地的供给弹性是不同的。（4）人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加经济供给。4．简述影响土地价格的政策因素？
1）国家发展政策（2）土地利用计划与规划（3）价格政策（4）税收政策
5．影响土地价格呈总体上升趋势的因素？
（1）社会经济发展水平提高（2）人口数量及家庭户数增加（3）土地投机
6．简述中国土地市场的特点。、（1）垄断性（2）权利主导性（3）不完全性（4）地域性（5）土地供给弹性小
7．土地市场宏观管理的任务和内容。
1）保护土地资源和良好的生态环境（2）实现土地优化配置（3）保证土地价格的基本平稳。8．土地金融的特点。
（1）债权可靠，较为安全。（2）贷款偿还期较长，利息率较低。（3）土地金融一般 实行债30券化。（4）土地抵押贷款契约到期以前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务；相反债务人必须保留在契约到期是随时偿还债务并收回抵押土地的权力。9．发展土地金融业的意义。
1）发展土地金融业，可以为土地的开发、改良和建设筹措大量的、并能长期利用的资金，促进国民经济长期稳定的发展。（2）发展土地金融业，可以促进国家土地政策的实施。（3）有利于活跃商品经济，促进地产市场的形成和发育。10．土地税收的依据和功能。
依据：（1）按土地面积征收（2）按土地总收获量征收。（3）按土地收入征收。（4）按地价征收。功能：（1）保障国家财政收入（2）抑制土地征收（3）促进土地资源合理利用（4）引导土地利用方向。（5）调节土地收益分配。
11、实现农业土地规模经营的基本条件
（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入。这样，在一定的空间范围内，农业劳动力人均负担的耕地面积才能增加，扩大农业土地经营规模才成为可能。（2）农机化水平的提高。农机化水平的提高，要求经营土地面积的扩大有利于农机的充分利用。在以手工和畜力为主进行操作时，自然就不存在扩大规模的客观动因。（3）农业社会化服务的加强。一般说来，较大规模经营的成功与否，在相当大程度上取决于农业产前、产中、产后的社会化服务状况。这种服务的项目愈广泛、质量愈高，农业土地适度经营规模的实现可能性也愈大。（4）经营者素质的提高。大规模经营与小规模经营相比，肯定需要经营者有较高的素质。这些素质包括经营者的知识的广度和深度、管理能力、责任心等。（5）集体经济具有较强的经济实力，有能力在规模经营的起步阶段给予经营者一定的经济扶持，并能在受灾年景给予经济保险，也是一个重要条件
12、简述我国应如何实现耕地供求平衡
（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地。（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积。（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积。（4）加强用地的行政管理。（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地。（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制。（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。
13、简述土地抵押权所具有的性质
（1）土地抵押权的优先清偿性。（2）土地抵押权的附属性。（3）土地抵押权的不可分性
14．城镇土地分等与定级的关系。
分等是把一个城镇（一般以县区为单元）作为一个点来看待，分等就是把全区域各个城镇按照其社会经济、自然条件进行划分。——它反映城镇之间的差异。定级就是把一个城镇作为一个面来看待，对其不同区片进行质量划分。——它反映城镇内部各区片的差异。15．城镇土地定级因素选择范围。
a.繁华度：商服繁华影响度；b.变通条件：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度； c.基础设施：生活设施完善度、公用设施完备度；d.环境条件：环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度； e.人口状况：人口密度；16.我国现行农村土地所有权制度存在的弊端。
．（1）国家与集体土地所有权界线不清。现行宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”，“宅基地和自留地，自留山也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第3 条规定：“农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、征购收归国有的土地”，“国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、沙滩以及其它土地”属于全民所有即国家所有。从上述立法，我们可以得出：对农村土地，除了国家的，就是集体的。但现行立法并没有界定，哪些土地是国家的，哪些土地是集体的，更没有界定哪片土地属于哪一个集体所有。即使对我们一般认为界定得比较清楚的城市土地，实际上也是极其模糊的。如城市市区范围内，存在着一些集体所有的土地。特别是随着城市的不断发展，新设建制市的城市不断涌现，老城市市区的不断扩大。新设建制市的市区土地是否自然而使原集体的土地变为国家所有？同时，建制镇被法律认可为城市范围，而建制镇的土地实际上主要属于集体所有，这种模棱两可，含含糊糊的规定，连立法者也解释不清楚。（2）集体土地所有权的权属不明确。现行宪法，民法通则，土地管理法都规定了农村土地属于集体所有。但对农村集体土地所有权的代表究竟是谁，立法和实践中都不甚明确。土地管理法第8 条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”，“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”。1989年《关于确定土地权属问题的若干意见》中进一步规定：集体土地所有权的代表按乡、村、组的实际占有为界线。很明显，上述立法规定了三种主体，即乡农民集体，村农民集体和村民小组农民集体。这些规定，表面上确定了农村土地集体所有权的代表，其实不然。首先，乡农民集体经济组织事实上不存在。政社合一的体制废除后，无论是在法律规定中还是事实上都不存在所谓的乡农民合作社。因而也就找不到一个代表乡农民集体的组织或机构作为农村土地所有权的代表。这样，法律规定的乡农民集体所有，实际上是无人所有。乡政府作为一级国家行政机关，在法律上不可能成为集体土地的所有者。但由于存在着上述无人所有的缺陷，使乡政府对土地的管理职能与所有
权合二为一，集体土地事实上成了国有土地。其次，村民委员会也不能作为农村土地所有权的代表。根据村民委员会组织法（试行）第2条规定：“村民委员会是村民自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织”。村民委员会不是农村集体经济组织，而是农村群众性自治组织。因而，它不能成为农村集体土地的所有者。最后，村民小组也不能做为农村土地所有权的代表。因为在家庭联产承包责任制后，村小组的组织基本解除了，况且村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，因而它也不能作为集体土地所有权的代表。（3）集体土地所有权主体地位虚置。从理论上讲，农村集体拥有法定所有权，集体应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利。但在客观事实上，我国的集体所有权是一种不完全的权利，主要表现在以下两个方面：第一，农村集体土地所有权的最终处分权属于国家。最典型的例子就是国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只要通过征用就可以了。虽然合理的限制权利是现代法律的重要特征，但我国对集体土地的征用范围和世界各国的通行做法不同。世界各国认为的“公共利益”严格限定在国防、环境保护，公共活动场所等方面，而我国则扩大到国家的一切经济活动范围。我国土地管理法第23条第2款规定：“国家建设征用土地，被征地单位应服从国家需要，不得阻挠”即不得因拥有土地所有权而拒绝征用。第二，集体土地所有权的经济利益得不到保障。这表现在两个层次上：（1）国家通过行政权力，侵犯农村集体土地的经营收益。农民经营使用41 土地，一方面要向集体上交提留或承包费用；另一方面要向国家低价交售农产品和农业税，这实际上是国家通过隐形方式从农村土地中抽取巨额地租。（2）国家侵占农村集体土地流转收益，根据现行法律规定，集体所有的土地，只有经国家征用转为国家土地后，才能出让、转让。国家垄断土地一级市场，政府对农村集体土地“先征后让”，征用土地的主体是国家而不是用地单位。征用后的土地所有权属于国家，用地单位只享有使用权。国家征用土地，虽然也给土地所有人一定的价款补偿，但补偿价款的数额远远低于土地的市场交易价格。这不仅使集体土地所有者失去了土地出让权，同时也使本应属于集体的土地收益流入国库，集体土地所有者的主体地位无从体现。17．论述现阶段中国土地市场的机能
(1)优化土地资源配置在土地无偿使用制度下，土地利用极不合理。在农村，不是按其自然条件、经济条件来安排生产，而是搞“小而全”，或只顾眼前利益进行掠夺性使用；在城市，行政划拨，无偿使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的现象相当严重。在位置极佳的市中心地带，用地单位很多不是经济效益最高的商业企业，而是行政机关、事业单位，城市规划难以实现；商业区、住宅区、行政事业办公区等零碎散乱，极不利于城市经济的发展；重工业生产基地不是安排在原料产地，而是设在人口密集的城市内；土地资源利用状况如此，其利益也就很难归位。在1988年开征城镇土地使用税前，国家作为城市土地的所有者，基本上没有向土地使用单位收取地租，因土地位置优越而形成的超额利润，完全由企业(使用者)得到，利益主体严重错位。这种弊端只有通过建立土地市场来解决。市场机制的调节作用，有利
土地确权的产权经济学思考 第3篇
1. 土地确权的背景
2013年中央1号文件提出:“健全农村土地承包经营权登记制度, 强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。”各省根据中央1号文件精神开始了农村土地承包经营权确权试点工作, 即由县级以上地方人民政府依据法律规定将农户承包土地的地块、面积、空间位置等信息及其变动情况记载于登记簿, 颁发土地承包经营权证等证书, 以进一步明确农民对承包土地的各项权利。
为什么现在土地承包经营权确权如此重要?一是理论上有突破, 提出了农村土地是三权分离, 即土地所有权、土地承包权和土地经营权三权分离。理论上, 土地所有权是财产权, 可以获得财产权租金收益;土地承包权是成员权, 成员权是身份权, 只能获得集体公有收益的等份额;土地经营权是使用权, 获得土地使用的要素收益。但我国土地所有权是集体的, 而集体又没有获取土地所有权的租金收益, 土地流转的租金收益由承包权持有者获得, 且《中华人民共和国土地承包法》和《中华人民共和国物权法》都赋予了承包经营权物权性质, 但没有登记颁证, 无法有效保护农民承包经营权的物权收益。因此, 承包经营权的确权登记非常必要。
2. 土地确权的历程
新中国成立后, 有多次土地所有权的确权。
解放后, 全国推行了土地改革运动, 广大农民从地主手中夺取了土地所有权。1950年《中华人民共和国土地改革法》颁布。第一条规定, “废除地主阶级封建剥削的土地所有制, 实行农民的土地所有制……”。第三十条规定, “土地改革完成后, 由人民政府发给土地所有权证, 并承认一切土地所有者自由经营, 买卖及出租土地的权利”。这是第一次土地确权。
1953年, 按照社会主义发展道的设想, 对农业、手工业和资本主义工商业进行社会主义改造。农业领域, 1953年中共中央发布《关于发展农业生产合作社的决议》规定:必须根据农民的阶级特点, 采取说服教育、示范、引导和“入社自愿, 退社自由”的原则, 引导农民自觉走上社会主义道路。1956年农业领域的社会主义改造基本完成, 农民所有的土地自愿进入合作社, 但没有颁证, 不过有章程予以保证。1956年通过的《高级农业生产合作社示范章程》第十一条规定:“社员有退社自由。要求退社的社员一般地要到生产年度完结以后才能退社。社员退社的时候, 可以带走他入社的土地或者同等数量和质量的土地, 可以抽回他所交纳的股份基金和他的投资”。这次不是根本意义上的土地确权, 但却是土地所有权变化的开端。
1978年中国农村再次经历重大变革, “人民公社”体制逐渐被废除, “人民公社”解散后, 从法律上讲, 就如同“合伙公司”的“散伙”, 原来农民入股“集体”的土地所有权和使用权应该退回给农民。但1987年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》将农民的土地所有权固化为“集体所有”。这是中国大地上的第二次土地确权, 将原来农民的土地私有变为土地的集体所有。第十一条规定, “农民集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权”, 但实际上没有颁证。
2013年, 中央1号文件提出了“健全农村土地承包经营权登记制度, 强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题”。这是第三次土地确权, 此次确权旨在确定农村土地承包经营权, 目的是顺应《中华人民共和国物权法》的要求, 保护农民的物权收益。
二、产权经济学的分析方法和分析框架
1. 产权经济学的分析方法
(1) 社会成本与社会收益分析方法。科斯在“社会成本问题”中以“走失的牛群损坏邻近土地的谷物”案例分析比较了“农夫权” (财产权界定给农夫) 和“饲养权” (财产权界定给养牛人) 的社会产出大小, 其结论是在交易费用为零时“农夫权”和“饲养权”的社会产出一样大 (此所谓科斯定理Ⅰ) ;在交易费用为正时两种权力带来的社会产出不一样 (此所谓科斯定理Ⅱ) 。[1]究竟哪一种产权界定 (农夫权还是饲养权) 最优, 取决于人们对谷物和牛肉的偏好, 如果社会大部分人偏好牛肉, 则“饲养权”的社会产出大, 反之则反。同样, 一个财产权究竟是公有还是私有也由成本收益决定, 如果一个财产权保有它的成本超过它带来的收益, 则该财产权最好是公有, 如果保有它的收益远远超过它的成本, 则该财产权应该私有。保有财产权的成本由社会发展的技术水平决定, 也与社会的基础制度有关。
(2) 边际分析方法。边际分析是分析自变量变化对因变量变化影响程度的分析方法。在产权经济学中, 任何一个产权所对应的收益变化都遵从新古典经济学的边际假定, 即收益是边际报酬递减的, 成本是边际递增的。
(3) 均衡分析方法。产权经济学是新古典经济学的延伸, 在分析中大量使用了均衡分析方法。一个产权界定是否有效率, 主要看该产权界定经过市场价格机制调节形成均衡后, 资源配置是否是最优的, 如果不是最优, 可以调整产权界定。同样, 产权界定也是市场价格机制的基础, 比如污染市场, 没有对污染的产权界定, 就没有污染市场。
(4) 博弈论分析方法。博弈论是产权经济学重要的分析方法。因为产权的实质是人与人之间的关系, 比如科斯在分析“农夫权”和“饲养权”哪一种带来的社会产出大, 就使用了博弈分析。产权的界定就是人们之间博弈的结果。
2. 产权经济学的分析框架
产权经济学的分析框架就是研究如何通过界定产权 (包括界定什么形式的产权, 私有、集体、还是社团?初始产权应该界定给谁?) 以使社会产出最大;研究制度内生的交易费用、如何降低交易费用, 促进产权交易, 改善资源配置, 促进经济增长, 增加经济福利。研究的结论是:如何界定产权?在正交易费用条件下, 产权的初始界定应该界定给最能发挥产权客体效能的一方。[2]如何制定制度?因为交易费用内生于法律制度, 制定制度的一般原则是, 构建法律制度以消除私人协商的阻碍、构建法律制度以使私人之间的协调失败所导致的损害最小。[3]
三、产权经济学视角下土地确权的制度依据和内容
1. 产权经济学视角下土地确权的制度依据
中国正在进行的土地确权不是产权界定, 而是核实既有制度对产权界定的主体, 并用恰当的方式登记确认。因此, 从产权经济学视角看, 当前的土地确权存在制度依据, 即《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。”第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的, 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡 (镇) 农民集体所有的, 由乡 (镇) 农村集体经济组织经营、管理。”第十一条规定:“农民集体所有的土地, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权。”我国的土地管理法明确土地产权的界定, 并明确了登记机关和核发证书的机关。应该说目前的土地确权是多此一举, 其实不然, 由于我国的农村土地是集体所有, 并通过《中华人民共和国农村土地承包法》确定了农村土地承包经营的制度。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定:“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式, 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地, 可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”农村土地承包经营后, 权力发生了分化, 而且农村土地流转导致一些权属关系混乱, 因此确权成为必要。
2. 产权经济学视角下土地确权的内容
土地确权的主要内容一是依据《中华人民共和国土地管理法》确定所有权。包括确定农村建设用地所有权, 确定农村宅基地所有权, 确定农村耕地、林地和草地以及养殖水面的所有权。由于《中华人民共和国土地管理法》规定这些土地的所有权都是集体的, 因此确权应该是划定集体土地所有权的边界, 并为集体所有权登记颁证。但是《中华人民共和国土地管理法》界定的所有权只界定了土地集体所有, 并没有明确是什么集体、是哪一级集体、是村集体还是乡集体?《中华人民共和国土地管理法》只规定了农民集体所有的土地由村集体经济组织和村民委员会经营、管理, 因此确权登记颁证还需要确定是哪一级集体。按照执行所有权的事实主体应该是村集体, 因此确权登记的所有权主体为村集体为最佳。但集体建设用地、宅基地和承包经营的农用土地又应该有区别, 承包经营的农用土地所有权以村集体登记颁证没有问题, 但集体建设用地仅以村集体登记颁证所有权可能就有问题。因为集体建设用地由特定的集体经济组织经营管理, 而集体经济组织可能涉及几个村 (原先在乡级人民政府内组建的) , 其所有权最好颁给乡镇集体, 同时还要颁发建设用地的经营权证, 用经营权证保障集体经济的相关收益。宅基地的确权颁证更复杂, 所有权是村集体的, 应该颁发集体的所有权证, 但宅基地颁发集体的所有权证意义不大, 因此, 宅基地还应该颁发使用权证, 但使用权不具备财产特征, 使用权只能获得经营性收益, 不具备财产性收益, 即使用权不能获得租金。实际上我国农户获得的宅基地明显具有财产性特征, 因此宅基地应该颁给农户土地所有权证, 但与我国土地管理法又发生矛盾。因此建议, 在土地管理法没有修改之前, 农村宅基地的确权只能颁发土地使用权证。二是依据《中华人民共和国土地承包法》确定承包经营权。承包经营权主要是农地农用的农村土地, 农地农用的土地所有权是集体的, 但依据《承包法》承包给农户, 这里就出现了三权, 即土地的所有权、承包农户的承包权和土地的经营权。承包农户自己经营农地时, 承包权和经营权是同一主体, 当承包农户把承包土地流转出去后, 承包权主体与经营权主体分离, 流入主体获得土地经营性收益, 流出主体仍然拥有承包权获得承包权的租金。显然承包权具有财产权的特征, 存在租金收益, 因此确定承包经营权有意义, 能保护农民收益。而且, 承包经营权确权到农户既不与土地管理法矛盾, 又保护了农户的利益, 应该成为此次农地确权的主要内容。
四、产权经济学视角下土地确权的几点思考
根据产权经济学的理论, 本次确权如果有利于社会产出增加, 或有利于减少土地流转 (包括征用) 中私人主体之间的纠纷, 则本次确权就存在理论支撑。事实上将农村土地承包经营权确权, 且承认其物权性质, 并获得土地流转的租金收益, 则土地承包经营权主体有动力改良土壤、保护土地的长期生产能力, 有利于长期产出增加。且确权后, 土地征用的补偿主体更明确, 减少了纠纷, 有利于土地要素的合理配置, 有利于社会产出增加, 因此从产权经济学理论上看此次确权是合理的。从历史上看, 此次确权也是对第二次土地确权的弥补, 用土地承包经营权的物权弥补农户土地所有权的丢失, 有利于增加农民的财产性收益, 缩小城乡差距。但此次确权在执行过程中也有一些问题值得思考。
1. 土地承包经营权的确权对《中华人民共和国土地管理法》有关条文的影响及其思考
由于我国农村土地集体所有, 但作为土地所有权主体的集体没有获得土地的租金收益, 也没有获得土地所有权的资本收益。土地收益有两类:一类是土地作为要素投入生产过程, 对生产做出贡献而产生的收益, 该类收益是使用权收益, 归使用者所有;另一类是所有权收益, 即土地租出而产生的租金收益或土地所有权转换而产生的资本收益, 归所有权主体获得。我国农村土地的租金收益由承包权主体获得, 因此《中华人民共和国物权法》将承包经营权界定为物权是合理的。但我国法律在所有权转换的资本收益界定上是模糊不清的, 在操作上, 所有权转换的资本收益由承包农户、村集体和乡集体共同拥有, 因此征地容易导致利益纠纷。乡政府认为对集体土地有所有权, 因此应该获得部分征地补偿收益, 村委会认为村委会是集体土地的所有权主体, 应该获得征地补偿的全部收益, 村委会留存部分后在全体村民中平均分配, 被征土地的承包户认为应该获得土地的全部征地收益。所有这些纠纷都是所有权主体界定不明导致的。现在土地确权, 赋予承包经营权物权属性, 从所有权收益角度看就是将土地所有权收益界定给承包农户, 有利于权属清晰、减少纠纷, 也有利于土地资源的流动, 有利于社会产出增加, 因此从产权经济学的角度, 这次确权是有效率的, 有利于土地资源配置的改善。
但与此同时又产生了值得思考的问题, 即《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定的征地补偿值得探讨。第四十七条规定, “征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数, 按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准, 为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是, 每公顷被征收耕地的安置补助费, 最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”这种征地规定对应土地集体所有是合理的, 但现在承包经营权获得了物权性质, 能获得所有权的租金收益和所有权转移的资本收益, 其实质是集体所有权的部分所有权收益转移到承包权上, 有利于资源配置, 是发展的方向。一旦土地所有权的收益转移到承包权上, 征地补偿就应该按所有权转换定价, 即土地价格 (资本价格) =租金收益/利率。比如某块土地每年的所有权收益是5000元, 银行利率是2%, 则该块土地被政府征用, 政府应该给该块土地的所有者支付5000/2%=250000元, 被征用前, 农户每年在该块土地上获得5000元的租金收益, 征用后, 农户获得250000元的货币收益, 这250000元存入银行也能每年获得5000元的利息收益, 即征地前后农户的状态没有变化。农户也不会阻挡政府征地, 补偿也不存在利益纠纷, 无需再规定征地补偿包括土地补偿、安置补偿和青苗补偿, 也无需规定土地补偿补偿多少, 安置补偿补偿多少等。该条文也应该改为“征地按市场价格进行, 征地补偿费直接补偿给承包权主体。”现在要讨论的是集体土地所有权的收益是否全部转让到承包权上。如果全部转移, 征地补偿条文就该修改, 如果只是部分 (比如50%) , 该条文也应该修改, 即将征地价格乘以50%, 如果只是30%甚至20%的转移, 则征地补偿条文修改意义不大, 因为两种补偿算出的补偿额差不多。
2. 土地承包经营权的确权对成员权和财产权的影响及其思考
土地承包权本质上是成员权, 成员权是身份权, 是指人身份上固定的某种权力。比如我是一个中国人, 我获得了中国人的身份, 固定在中国人身份上的权力我都获得了, 像拥有中国居住权、在中国大地上行动自由、受中国法律保护等。土地承包权也一样, 只要我是该集体的一员, 我自然获得该集体土地的承包权。所有权是财产权, 财产权跟身份没关系, 是人在市场中竞争的结果, 对于大自然赋予的原始要素, 人类也确立了所有权。产权经济学有论证, 当对自然资源竟用的拥挤达到一定程度后, 建立所有权有利于自然资源长久使用, 否则会导致“公地悲剧”, 建立所有权的原则是“先占原则”和“连带所有原则”。
我国农村土地集体所有, 农户承包经营。在最初分田承包的时点上, 每一个具有集体成员资格的农民都获得了承包地, 充分体现了承包经营权的成员权特征。由于最初分田承包没有预留承包地, 使得分田承包之后新出生的村民没办法行使承包权, 这对新出生的村民不公平, 因此某些农村每隔几年 (5年或10年) 重新分配承包地, 这保证了新出生村民完整的成员权。但每隔几年重新分配承包地又产生了财产权方面的问题。土地既是生产要素又是财产, 从生产要素上看, 土地有质量差异, 有优中劣之分, 从财产上看, 同样大小的地块其资产价值有很大的差异。更重要的是土地质量的优劣正相关于土地使用主体的投资改良。频繁地重新分配承包地, 一是不能激励土地的投资改良, 降低土地的生产能力, 影响粮食安全。二是村民都竞相承包优等土地引起纠纷。因此中央发文, 增人不增地, 减人不减地, 承包地长久不变, 这种政策有利于土地产出能力的长久稳定, 但忽视了土地承包权作为成员权的公平。
《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国农村土地承包法》将农村土地承包经营权界定为物权, 现在通过确权颁证强化物权性质也未尝不可, 因为我国农村土地集体所有, 所有权的租金收益本身就转移到了承包权上, 所有权的资产收益由于界定不清导致了无穷无尽的农村土地纠纷。现在将土地承包经营权界定为物权实质是将土地的财产权转移到承包权上, 增加了承包户的财产权收益, 有利于增加农民的收益。但农民始终认为土地承包权是成员权, 尤其是新出生、从外地迁入的农民, 取得了本村的户籍, 但长期在承包权上受歧视, 心里长期压抑, 一旦他们的力量聚集超过原有村民, 会爆发群体事件, 应引起重视。
3. 土地承包经营权的确权对迁移农户的影响及其思考
农村土地承包经营权确定为物权, 通过确权颁证后, 对拥有承包土地的农户无疑是好事, 增加了部分农户的收益。但也有部分农户将受到损失, 即已经发生迁移的部分农户。农村土地承包已经实施30多年, 很多农户已经从原有的集体迁出, 有一部分迁入到城镇, 有一部分从A村迁移到B村, 有相当一部分村民是从偏远农村迁移到城郊农村。农民都认为承包权是成员权, 从原农村迁出时, 自动放弃了土地的承包权, 认为到迁入集体会得到迁入集体的承包地。根据调查, 大部分农户到新的集体后没有得到承包土地。部分农户只有弃农从工, 在城镇以其它方式谋生, 有些只有转租别的农户不愿耕种的土地。
还有一部分农户, 在2000年以前, 由于土地附加税费较重, 抛弃承包地外出打工, 后税费减免, 又返回原农村, 但自己的承包地已经被村委会分配给其他农户, 经过多次努力, 始终没有要回承包地。农村问题比较复杂, 据调查, 部分城郊农村没有承包土地的农户接近50%, 都是新迁入的村民, 这些新迁入的村民与原有村民之间的对立比较明显, 而且城郊土地被征用后的补偿费, 新迁入的村民无权分享。农村部分种植大户, 有些是从外地迁入转租当地农户弃耕的土地。
现在确权颁证, 对于那些没有承包土地的农民无疑将产生巨大损失, 同样也将增加转租农户的耕作成本。因此本次确权登记需要考虑对这部分农户造成的影响, 采取恰当的措施予以补偿。
摘要：2013年中央1号文件提出土地确权工作后, 各省正在试点推行。从产权经济学视角看, 本次确权有利于社会产出增加, 有利于减少土地流转 (包括征用) 中私人主体之间的纠纷, 有利于增加并保护农民的利益, 但也存在需要思考的问题, 特别是对迁移农户造成的损失需要采取恰当的方式给予补偿。
关键词：土地确权,产权经济学,成员权,财产权
参考文献
[1]卢现祥.新制度经济学[M].武汉:武汉大学出版社, 2004.
[2]韦鸿.论产权安排的效率原则[J].武汉理工大学学报, 2004, (03) .
农村土地产权的法律经济学检视 第4篇
关键词：农村土地产权；法律经济学；资源配置
中图分类号：D922.3；D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）07-0058-03
一、农村土地产权及法律经济学
产权是指经济所有制的法律表现形式，在法律中则定义为所有权，包含对所有物的占有、使用、收益和处分等一系列的权能[1]。显然，农村土地产权便是我国法律对土地这一特定对象规定的占有、使用、收益和处分等一系列权利的总和。我国相关法律规定：我国的农村土地所有权归属于国家或者集体。但国家或集体，他们人的集合体，其自身实际操作所有权的能力显然不足，这势必影响社会经济的发展。正是基于此种历史经验，《土地管理法》第九条和第十四条将我国土地利用分为两部分：国有土地的非农使用和农村土地的农业生产使用。这就明确了农村地区土地的真正利用主体为广大农民群众，他们享有并有权行使土地承包经营权。实行农村土地承包经营制的目的是为了提高土地的利用效率并保障农民的基本生活[2]。将土地利用由完全的国家或集体主导转变为农民自主经营，增强了农民利用土地的自主性和积极性，提高了土地利用的效率，同时也为农民的基本生活提供了保障。然而，随着我国经济的不断发展，生产力水平的不断提高，尤其是农业生产力水平的大幅度提高，以及满足农村他产业发展的需要，探索土地利用新出路已成必然。此时所有权与利用权的不一致便会导致对利益争夺的冲突，作为理性的市场主体，无论哪一方都不会放弃获得收益的权利，问题产生不可避免。产权问题的相关法律规定不明晰，所有权与利用权利的分离恰恰是我国的土地资源的问题的起点，在现实生活中围绕土地产权发生的社会问题日益凸显。
许多学者注重从注释法学派概念法学的研究方法出发来研究土地产权，但这是一种偏离实践的方法，过分强调法律本身的逻辑结构，排除了经验和实证在法律研究中重要作用。而法律经济学则别具一格，它可以回答法律规则的两个基本问题：实证性和规范性。法律经济学把二者结合起来，分析法律规制对行为的影响以及法律规则的社会欲求，通过科学的的设计来达到希望达到的目的。农村土地产权是财产法重要的组成部分，将农村土地产权的研究建立在法律经济学的基础之上理所当然，也是实至名归的。运用法律经济学方法，对我国农村土地产权做出分析，可以避免一些重大的法律失误，解决土地使用的法律瓶颈问题。
二、农村土地产权的法律经济学诠释
法律经济学对财产法相关制度的研究方法主要有：第一，分析财产制度本身是否符合经济效率；第二，如何促进资源向效率更高的的使用方式转移[3]。因此，要从法律经济学的视角来研究农村土地产权，首先必须清楚我国当前农村土地产权现状以及其是否符合最佳经济效率设计。同时，为了适应我国经济发展的需要，为了更好地优化土地资源的配置，提高土地在经济发展中的效益，我们需要探索最佳的配置方式。
由于土地自身的稀缺性，作为理性的经济主体为追求其利益的最大化，对土地资源的竞争就在所难免。激烈的市场竞争，必然导致交易的产生并引发土地资源的重新配置。交易是制度的运行单位，制度设计的出发点是为了减少交易费用[4]。而且随着经济的发展，各个产业也蓬勃发展，第一、第二、第三产业都对土地产生了巨大的需求，土地资源配置的竞争也愈发激烈，这也是土地产权问题凸显的重要原因。在农村土地资源配置的相关制度中，农村土地产权制度的重要性最为突出，因为它直接决定着交易成本的高低。交易成本低的土地产权设计会吸引更多的社会主体参与市场的竞争，同时这种竞争会把最优配置方式筛选出来，促进土地资源社会经济效益的最大化。在这样的条件下形成的资源配置是符合卡尔多-希克斯标准的，甚至在一定程度上更加接近帕累托最优[5]。
财产规则和责任规则是财产法中对财产保护所遵循的基本原则，对土地产权的保护也应当遵循这两种原则[6]。在财产规则的保护下，法律对初始的权利进行划分界定后，一般是通过市场，在尊重权利人的意愿的前提下，交易双方基于一致的意思表示形成自愿交易。如果交易方无法就交易的产权达成一致意见，权利人有权终止交易的进行。因此，可以看出，这是一种以自由让渡为交易条件的产权转让。这种方式旨在遵循权利人自身的意志来保护其自身的合法权益，给与权利持有人足够的尊重。与财产规则相对的责任规则，它不以自由让渡为交易条件，只是在法律对初始权利进行界定后，若权利受到侵害，即可要求侵害方给与适当的赔偿。然而赔偿的数额则以客观市场价格作为依据，排除了权利人的主观因素，大多情况下并不一定是权利人所期待的。因为在市场交易中有时会存在卖方垄断的情形，卖方或者出于要挟亦或出于心理因素，对权利物有过高的期许，这就会导致交易成本的增加，不利于有效的市场资源配置的形成。这两种保护原则在土地产权的保护上各有优势：前者有利于土地产权人权利的保护，有利于土地资源有效率的配置；而后者则有利于消除交易中的阻碍因素，降低交易成本。在我国农村土地产权的保护中，应当注意两种原则之间的协调使用，从而达到效率与公平的有机统一。
我国农村土地除法律另有规定外，是不允许直接进入非农领域配置的，这与我国土地产权制度的基础有着密切的关联。对于非农土地市场的需求，政府以自身为主导，通过征收的方式获取土地，再通过与需求方之间进行交易来达到目的。但是我国相关法律又规定我国农民的土地承包经营权可以转让，但受让方不得改变土地的用途[7]。因此，当前我国农村土地的交易有两种命运：收归国有转向非农领域和转向其他经营主体继续进行农业生产。我国主要是基于计划经济历史传统的影响、国家土地规划和宏观调控的影响以及对公共粮食安全的考虑等确定农村土地的利用形式。这样的制度设计有其合理性且符合国际惯例。然而，在具体实施的过程中，国家征收往往采取的是责任财产原则，这对于农村土地产权的保护十分不利。因为行政权力挤压原本属于市场调节的领域，降低了配置效益。而且从这个过程中，我们很容易看出政府无形中成为了利益相关方，让利益相关方进行相关的规则的制定，很难避免权力寻租的发生。寻租的结果便是损害了社会效率，权力成为个别利益集团的获利工具。而我国法律之所以这么规定并在现实中实施，便是源于农村土地产权制度的设计上的模糊性，其代价便是对农民的土地承包经营权的漠视和保护不力[8]。
三、农村土地权产权的问题的经济学分析
（一）产权不明晰的经济学分析
土地是一切物质财富的源泉，中国改革开放之所以能够如此成功，土地资源做出了极其重要的贡献。然而，这种贡献却建立在土地权利者权利牺牲的基础上。很多学者归纳我国的土地政策为“有意识的制度模糊”，农村土地产权的设计者将原本清晰地产权隐藏在分散的模棱两可法律的条文之中[9]。改革开放初期，市场经济机制还没能完全苏醒，过分强调土地的产权，会在无形中增加土地交易的谈判成本，通过国家主导完成土地配置，就降低了交易的成本，弥补了初期市场机制不足的缺陷，从而提高了土地配置的效率，促进了经济的发展。而且正是基于这种模糊的产权制度设计，为国家进行土地配置的干预管理提供了法律基础。比如国家选择责任原则对农民的土地承包经营权进行保护，如果所有的主体都参与市场的谈判，无形中增加谈判的成本，延长土地配置的周期，降低配置的效率。而且土地本身所具有的不可移动的自然属性又会在无形中形成卖方垄断，获取不正当的利益。但是政府通过征收的手段，简化了中间的一系列的程序，取代市场中自发的无效率谈判行为，实现了降低交易成本，追求社会效益最大化的目的。制度的不确定性是制度运行的润滑剂，这对于刚改革开放的中国是有好处的，避免了许多社会冲突。
但是，随着社会的不断发展，公平成为当前社会所追求的基本价值取向，模糊产权导致的社会不公问题亟待解决。强者取胜就是模糊产权的结果，当出现土地权益争议时，需要国家出面做出评判，而模糊产权的设计便会导致国家消极评判，使强者获得有利地位。另外，我们所不能忽视的便是模糊产权的外部性，上述问题是模糊产权的直接结果。国家作为利益相关方，手中掌握土地配置的权利，就很难避免其寻租行为。土地配置过程中所产生的增值财富很大程度上被政府、官员或者开发商攫取，形成相关的利益集团。但是随着土地价值的膨胀，农民自身也逐渐意识到自身利益受到侵害，对土地利益的诉求也越来越高，加上贫富差距的进一步扩大，社会矛盾日益凸显。这种寻租行为本身是不符合经济学的效率原则的，所产生的后果必然阻碍社会的进步。另外，从经济学产权的观点来看，这种产权设计降低了政府在获取土地时的成本，在这样的条件下所形成的土地资源的配置无疑会扩大政府主导的成分，这就挤占了市场支配的空间。同时，由于土地的真正价值在这一过程中被行政行为所掩盖，便会低估土地的市场价值，造成土地资源配置的浪费。这些都违反了模糊制度设计的初衷，影响了土地资源的配置与利用，因此农村土地产权改革势在必行。
（二）农村土地产权改革的经济学分析
我国的当前的土地产权制度存在诸多弊端，的确对当前农村土地产权制度进一步讨论。土地被利用才能发挥土地的最大权能，我国对农民对土地享有土地承包经营权，即土地的使用权能。我们所探讨的对土地重新配置其实就是对土地利用权的重新配置。有学者提出用利用权代替使用权，因为使用权是所有权的一部分，让使用权和使所有权并列，更能突显其与传统的差异区别[10]。所以，农村土地产权改革的方向应当是把土地的利用权落到实处，同时对政府所有权进行限制。所有权属于绝对权，对其限制是否合理？国家和集体作为一个虚拟的主体，其本身不具备直接行使权力的能力，再者其已经把农村土地的利用权划归给农民，所以国家的所有权有点名不副实了。我国是社会主义国家，实行生产资料的公有制，因此把土地的利用权落实到农民自身并无不妥。另外，在物权法上还存在永益物权的法律制度。这样使得土地利用权由政府为主导转向市场为指导，通过自由谈判实现资源配置。当前我国市场机制已趋于完善，加之产业的多样化、规模化，不同产业不同的规模有着不同成本和报酬，由市场配置无疑是最好的选择。
对国家或集体的所有权进行限制，有助于防止政府觊觎土地增值的巨大收益，滥用征收权力，造成大量土地资源的浪费和权利寻租[11]。所以政府在这个过程中应当遵循公平赔偿原则，其最简单的经济学解释就是，能预防政府过度使用占用权。而公平原则则需要排除特权，需要遵循财产原则的财产保护原则。所以选择对国家权利的限制，让市场机制充分发挥作用十分必要。但是我们也要清醒地认识到，不能盲目排除国家在这个过程的重要作用。作为市场的主体，如果直接让权力配置双方自由配置，他们就会追求自身的利益最大化，也许会回归之前的老问题：卖方垄断。而且土地资源作为国家调控经济运行的重要工具，完全的市场化，并不是实现国家整体的经济收益的最佳选择，因为市场会出现失灵，此时的政府介入能够起到规范市场秩序的作用。
土地产权改变理论已经提出很多年了，但进程却十分缓慢，我们不难看出各方主体之间的博弈，也可以预知要想彻底改变的现行的土地产权所要花费的精力和成本。所以完全改变似乎并不是一个完美的选择。综合考量我们发现，在尊重现实基础上对农村土地产权进行完善也许是一个更好的选择。所以在落实土地承包经营权的基础上，土地资源的配置由政府主导转向市场，提高配置的效率，对农民的土地承包经营权坚持财产原则与责任原则相结合。在财产原则的基础上，充分发挥市场的作用，同时兼顾责任原则，排除影响资源配置不利的因素。但这必须以规范政府的行为为前提，同时把政府定位为服务型政府，不参与利益的分配，减少政府的利益欲求，降低改革的阻力，防止改革后出现新的问题。
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土地经济学模拟试题 第5篇
1，土地
2，土地发展权
3。市场比较法
4判断改错题，1。土地所有权是依法对土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。（）
2。城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。（）
3。土地市场运行机制的核心是土地的供求机制和竞争机制。（）
4。承租人对土地的使用条件是以承租人的意志而规定的。（）
5。工业、商业和住宅用地的供求关系的一般性表现为：如地价上升，则供给增加，需求下降。（）
6。适用于新开发土地的价格评估方法是市场比较法。（）
7。土地国家管理的基本内容包括土地权属管理和土地法制管理等。（）
8。在经济发展过程中，非土地资源的投人增长幅度往往小于上地资源的投人增长幅度。（）
9．在土地规模的扩大与规模报酬之间的相互变化关系中，递增土地规模报酬是指土地规模扩大的幅度小于规模报酬的增长幅度。（）
10。在中国，土地可持续利用的基本政策目标是实现耕地总量动态平衡。（）
三、单项选择题（每小题2分，共10分）
1．宅基地和自留地、自留山属于（）。
A．集体所有B。国家所有
C。个人所有D。社会所有
2。土地分区利用的基本原理是（）。
A。市场原理B。价格理论
C．营销理论D。区位理论
3。土地的（）基本无弹性。
A。经济供给B。自然供给
C。土地需求D．土地供给
五、问答题
1．如何切实有效的保障农民的土地财产权利？
土地经济学实践教学（推荐） 第6篇
《土地经济学》教学实习
实习目的：运用土地经济学基本理论和方法，解决现实土地利用问题。实习方法：案例分析和问卷调查 实习内容：
一、分析判断以下相关土地经济学案例，各类案例选做不低于两项。
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案例之四 【案情介绍】
甘肃省某村庄林场210亩，多年来村委会将其林场中间空地开垦为集体耕地。后来为便于管理，村上将70亩耕地承包给本村村民马飞经营，村委会于1995年2月与马飞签订了为期4年的承包合同。承包期间,因马飞连续两年未给村委会交纳水费，村上多次找马飞协商解决均未得到妥善处理，故村委会便给马飞停电26天，由此双方产生经济纠纷(已另案处理)。1999 年承包合同到期后，村上为了防止再度发生更多的耕地使用权纠纷，经村委会研究决定将马飞承包耕种的70亩耕地收回。但马飞在合同期满后仍然继续经营耕种，村委会为了阻止马飞继续耕种，于1999年4月上旬在没有耕种的40亩耕地内种植树木。
案例之五 【案情介绍】
大村乡郑某全家5口人，有砖木结构瓦房74平方米。2005 年3月，郑某以兄弟两家人口增多为由，申请在自己承包的耕地上占地 180平方米，建造4间一楼一底住房。村组签字后，报云台乡政府。乡政府因郑某所申请的地段，不是农房建设规划点，没有同意。郑某既未经土地管理部门审核批准，又未领取建房许可证，便擅自在承包耕地上兴建住房。在建房过程中，乡政府工作人员多次到现场进行制止，郑不予理睬。之后，乡政府工作人员在制止中收缴了部分施工工具，并于8月10日向郑某发出了《违章建筑通知书》,限令其在10天内自行拆除已建工程返耕。对此,郑某不但不听,反而强行加紧施工,于9月,建成砖混结构、有前后4个阳台、外观装饰全部马赛克的两楼一底五间住房,占耕地227.2平方米。
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80万元被依法没收上缴国库，并被处以10万元罚金。
案例之二
【案情介绍】
1995年，内蒙古自治区奈曼旗土地管理局在清理城镇规划区内土地市场的过程中，发现大沁他拉镇光明一村(属城镇规划区)与原旗粮食印刷厂于1995年3月30日签订《房屋场地租赁同》，并经公证机关于1995年3月31日公证，房产管理部1995年4月5日核发了《房屋租赁许可证》。光明一村将原面包厂10间厂房及其场地3020.16平方米的土地使用权出租给原旗粮食印刷厂，租赁时间为15年，租金总计14.4万元，当时已划给光明一村2.7万元，自合同签订之日起生效。粮食印刷1996年9月18日获取《城市规划许可证》后，在该宗土地上新建房屋135.8平方米和围墙等。
对于《房屋场地租赁合同》和新建房屋，奈曼旗土地管理局定性为：以其他形式非法转让土地，多次要求租赁双方办理土地租赁的有关手续，承租方顶着不办。1996年5月23日，奈曼旗土地管理局下达了《停止违法用地通知书》，未果。根据有关的土地法律法规，1996年10月2日，恭曼旗土地管理局下达(96)
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案例之四 【案情介绍】
河南省平舆县射桥镇职业高中于1956年组建，所占用的土地属划拨国有土地，一直沿用多年。1997年镇政府为了发展经济，决定对原集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。由于经费困难，职业高中表示无力按规划承建，于是镇政府决定收回职业高中临街土地 598.5平方米，以每间31.5平方米为一宗地、底价 3000元进行拍卖。各得主与镇政府签订了土地使用权出让合同，合同只规定了使用年限为70年，未规定土地用途，镇政府并承诺给土地使用者办理土地、房产等手续。公证处以此拍卖符合国家规定、拍卖结果合法、有效为由给予书面公证确认。镇政府此次拍卖国有土地总得款97900元。1997年9月，射桥镇政府拍卖国有土地一案被平舆县土管局查处。
案例之五 【案情介绍】
1996年3月，某县工业局向县政府提出用地申请，计划建立一个中型水泥厂。县政府研究批准后，与县工业局签订了土地有偿使用合同，并按规定办理了相应的手续。1997年5月，水泥厂正式投建。原计划建房117间，另建水塔一座和围墙等。但后来由于某煤矿在水泥厂地基下采煤 , 造成该厂厂区地面严重断裂，房屋变形，迫使水泥厂基建工程于10月初下马，未如期完成厂建计划。适值此时，该县某镇上店村的20户农户组成的汽车联运队正急于寻找停车场地。水泥厂建设停工，双方经协商于1997年12月初签订了买卖房产、财产的合同。上店村的 20 户农民为甲方，县工业局为乙方。合同约定：（1）水泥厂现有房屋97间及未完成的围墙等全部财产卖给甲方；(2)乙方在合同签订后半个月内将房产等的全部手续清点后移交给甲方，在全部手续清点移交后，甲方将价款 23 万元一次付清。1998年初，汽车联运队在使用水泥厂土地的过程中，被该县土地管理部门发现并查处。20 户农民用地未成即诉诸法院。
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种植时，张建东前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。双方因此发生争执，后经呼中镇司法所主持调解未果。1996年春，刘宝又准备在地里进行种植时，发现地已由张建东种上，遂向大兴安岭地区呼中区人民法院起诉，以此荒地是自己在1994年秋开垦的，被被告种植为理由，要求两被告归还此地的使用权。
案例之二 【案情介绍】
大岭山(牛头山)位于福建省南安市洪濑镇葵山村境内，东至泉德公路，西至葵山村耕作果园地，南至田地，北至村路，面积为38.9亩。建国前后康美镇园内村的村民虽在该纠纷地葬坟、种树，70年代葵山村的村民也有垦荒种植，但土改时该地的权属并没有确定。1993年7月间，葵山村引进省外贸纺织品进出口公司的资金，平整纠纷地准备建厂房，与园内村发生土地权属纠纷。双方均向南安市人民政府请求确认土地权属归其村集体所有。
案例之三 【案情介绍】
1998年11月，江苏省高邮市龙奔乡周庄村村民陈锡安领取了由龙奔乡政府核发的 98084号宅基地使用权证后，便着手筹建住宅，不料遭到本村村民居永庆一家的阻挠。居家理由是这块宅基地的使用权应归居家享有，因为早在1989年5月5日，龙奔乡政府已向其核发了186345号宅基地使用权证。面对阻挠，陈家只得诉诸法律，请求法院出面处理。居家也通过咨询知道问题出在两份宅基地使用权证上，遂于 1999年元月状告高邮市龙奔乡政府违法向
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案例之五 【案情介绍】
某市福星公司因扩大再生产扩建厂房，急欲贷款，2002年2月6日，福星公司与该市神龙支行签订借款抵押担保合同，由神龙支行贷给福星公司150万元，以福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元，并办理了抵押登记。扩建厂房后，生产能力增强，缺乏流动资金，福星公司又与该市某银行信贷部签订了借款抵押担保合同，由信贷部贷给福星公司流动资金80万元，以福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。经房地产价格评估事务所评估价格为90万元，并办理了土地使用权抵押登记手续。借款到期后，福星公司无款支付，神龙支行诉至法院。信贷部得知此情后，以有独立请求权的
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所需40亩土地由市政府以每亩2万元的价格出让给该公司，土地出让期限为50年，作为回报，可以委任该副市长的一位兄弟担任企业主管生产工作的副总经理。同年8月，市政府将本市郊区某行政村一般耕地40亩征用为国有土地，然后以每亩2万元的价格出让给该企业使用。而该市平均每亩土地的使用权出让金为5万元。该企业由此获得了该40亩国有土地的使用权，并向副市长李某兑现了所许下的承诺。由于出让地价较低，造成被征用耕地的征地补偿费元无法按时足额发放有关农民无法妥善安置，因此影响了当地农民的生活，引起群众上访。不久，该市所在的地区行署人民检察院以李某非法低价出让国有土地使用权罪向地区中级人民法院提起公诉，副市长李某被判处有期徒刑3年。
案例之三 【案情介绍】
1992年，国家在修建京九铁路时，将山东省定陶县杜堂乡崔庄行政村村民崔某的一座砖瓦窑征用，并按当时的山东省有关征地补偿规定，给崔某补偿款6000元，由定陶县土管局支付。按征地协议，该局将款支付杜堂乡政府。两年后，崔未收到此款，便前往村委、乡政府询问，乡村负责人说不清楚。在多次询问未果的情况下，崔某到县土管局查问，被告知已于1993年付给该乡。崔某在多年催款不成的情况下，于1998年7月以乡政府为被告，起诉至县人民法院，要求乡政府归还其征地款及利息。法院经过调查取证后，认为：依照有关规定，原告的私有财产砖窑场被征用应得到相应的经济补偿，乡政府长期拖欠崔某的补偿款于法无据。判决乡政府归还崔某6000元征地补偿款及利息。
