土地使用权置换协议（精选8篇）

土地使用权置换协议 第1篇

合同范本使用特别提示：

1、在本合同文本中，标有“★”的为不能擅自更改或删除的必备条款，如果确需更改或删除，应请示本单位法律部门同意后方可更改或删除；除此之外的条款为可由双方根据具体情况及需要协商选定，是可选条款；

2、文本中的空白处及省略号部分由双方根据实际情况协商：是否需要约定以及如何约定；如不需要约定，可删除或标注“无”，如需要约定，双方应协商一致后，填写具体的内容；

3、文本采用合同还是协议，由具体签订的单位确定，但应保证全文名称一致；

4、斜体文字仅为提示说明之用，最终合同文本应当将斜体文字删除；

5、本合同是通用格式文本，在合同实际签署前必须经本单位法律部门审核，以审核后文本为准。

合同编号：____________

[填写甲方] 与

[填写乙方] 国有土地使用权置换合同

____年__月__日[填写签约时间] ______________[填写签约地点]（注：如合同内容少，可不附此页。）合同编号：

国有土地使用权置换合同 甲方：市国土资源局 注册地址住所：邮编： 通讯地址负责人人：职务：

乙方：(注：须填写营业执照登记的单位全称)

(营业执照登记的单位全称)

注册地址：(以营业执照为准)

(以营业执照为准)邮编：

通讯地址：

(以实际办公地址为准)

(以实际办公地址为准)邮编： 法定代表人：职务：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就有限公司国有土地使用权置换事宜达成如下协议：

第★一条、本次国有土地使用权置换的内容★

乙方将其拥有的位于的面积为平方米土地的国有土地使用权(《国有土地使用证》编号为【待补充国有土地使用证编号】)与甲方拥有的位于的面积为平方米土地的国有土地使用权(宗地号：)进行置换。

上述国有土地使用权置换行为已经取得市国土资源局于年月日作出的【待补充县级以上土地主管机关的批准文件】(“【待补充文号】”)及有限公司董事会的批准。★第二条、本次国有土地使用权置换的标的★

1.置出地块：

乙方拥有的位于的地块，四至为东至，南至，西至，北至，宗地的《国有土地使用证》编号为，宗地面积为平方米，土地使用权性质为出让，土地使用权期限为，国有土地使用权出让合同书号。

2.置入地块：

甲方拥有的位于的宗地面积为平方米的地块(宗地号：)，四至为东至，南至，西至，北至。

土地现状：是否达到三通一平等。

第★三条、本次国有土地使用权置换的价格与作价依据★

1.置出地块的价格

本次国有土地使用权置换的置出地块为乙方所拥有的面积为平方米的国有土地，双方约定以【待补充土地价格评估报告出具机构的名称】出具的土地估价报告为参考作价依据。根据【待补充土地价格评估报告出具机构的名称】出具的【待补充土地评估报告文号】《土地资产价格评估报告书》，上述地块的评估总地价为人民币万元(上述评估结果已报经【待补充主管机关的名称】确认)。甲、乙双方一致同意，以此评估值为基础将本次国有土地使用权置换中乙方拟置换出地块的价格确定为人民币万元。

2.置入地块的价格

根据【土地价格评估报告出具机构的名称】出具的【土地价格评估报告文号】《土地资产价格评估报告书》，甲方本次拟置入的位于的面积总计为平方米的土地评估值为人民币万元。甲、乙双方一致同意，以此评估值为基础将本次国有土地使用权置换中甲方拟置入地块的价格确定为人民币万元。

3.置换差价

甲、乙双方一致同意，对于本次国有土地使用权置换中的差价人民币 万元，由甲方以货币形式于本合同签署之日起个工作日内向乙方一次性支付。若逾期支付该款项，甲方应以逾期付款金额按每日万分之计算违约金支付给乙方。4.本次国有土地使用权置换涉及的税费

甲、乙双方一致同意，本次国有土地使用置换产生的一切税项及其他费用，由甲、乙双方共同分摊。

5.本次国有土地使用权置换不涉及地上附着物的补偿事项以及拆迁安置事项[需确认置换地块是否存在附着物；是否涉及拆迁安置问题；是否涉及农用地；是否涉及划拨土地。] ★

四、本次国有土地使用权置换涉及的税费

甲、乙双方一致同意，本次国有土地使用权置换产生的一切税项及其他费用，由甲、乙双方共同分摊。

本次国有土地使用权置换不涉及地上附着物的补偿事项以及拆迁安置事项【需确认置换地块是否存在附着物；是否涉及拆迁安置问题；是否涉及农用地；是否涉及划拨土地。】 ★

五、双方的权利与义务

1.甲方的权利与义务

（1）甲方保证合法的拥有置入地块的国有土地使用权，该地块上不存在设定抵押、出租及其他债权债务纠纷等任何可能影响本次国有土地使用权置换及未来乙方成为合法的土地使用权利人的情形；

（2）甲方置入地块于本次置换完成（以乙方取得国有土地使用权证为准）前产生的债权债务由甲方承受，与乙方无关；

（3）甲方应在本合同签订之日起日内协助乙方将置入地块的国有土地使用权证办理至乙方名下。（4）甲方应在本合同签订之日起日内将置入地块交付乙方。

2.乙方的权利与义务

（1）乙方保证合法的拥有置出地块的国有土地使用权，该地块上不存在设定抵押等影响本次置换的情形；

（2）乙方置出地块于本次置换完成前产生的债权债务（以甲方取得国有土地使用权为准）由乙方承受，与甲方无关；

（3）乙方应在本合同签订之日起日内协助甲方将置出地块的国有土地使用权证办理至甲方名下。

（4）乙方应在本合同签订之日起日内将置出地块交付给甲方。★

六、违约责任 甲、乙双方均应严格地按本合同的规定诚实守信地执行本合同内容，任何一方违反本合同项下的任何约定，均应向另一方承担本次置换价格 %的违约金；若双方违约，则应按双方的过错各自承担相应的违约责任。七甲方的陈述和保证

1、甲方已经取得签署本合同所需的一切政府审批和/或内部授权，甲方签字人已经取得甲方充分有效授权，本协议一经签署即对甲方具有约束力。

2、甲方签署本合同和/或履行其在本合同项下的义务不违反其公司章程和/或已订立的任何其他协议，亦不违反任何法律、法规或规定。„„

八乙方的陈述和保证

1、乙方已经取得签署本合同所需的一切政府审批和/或内部授权，乙方签字人已经取得乙方充分有效授权，本协议一经签署即构成对乙方具有约束力的义务。

2、乙方签署本合同和/或履行其在本合同项下的义务不违反其公司章程和/或已订立的任何其他协议，亦不违反任何法律、法规或规定。„„ 九保密

1、本合同双方对于因签署和履行本合同而获得的或在合作过程中接触到的、对方提供或告知的尚未为公众所知悉的包括但不限于下列信息（“保密信息”），应当严格保密： a本合同的各项条款； b有关本合同的谈判；

c本合同所服务的项目的有关各项信息； d对方的其它商业秘密或保密信息。

2、下述信息不应属于保密信息：

a一方能够证明在对方信息披露前已经知悉，并且不属于商业秘密信息的； b非因违反本合同而成为公众所知的信息；

c从对保密信息不承担任何保密义务的第三方获得的信息； d本次项目中已向公众公布的文件中所包含的信息。e按本条第4款可以披露的其他信息。

3、甲乙双方应对所有相关保密信息采取严格的保密措施，并仅限于为本合同目的使用或披露该保密信息，除在以下情形下，任何一方不得披露本条第2款所述保密信息： a法律法规要求；

b任何有权政府机关、监管机构或证券交易所要求；

c向该方专业顾问（律师、会计师、评估师等）进行必要披露，并且该方专业顾问书面同意遵守相应的保密义务。d非因该方过错，信息已进入公有领域； e披露方事先给予接受方书面同意。

4、如保密信息已被泄露，双方均有责任采取必要措施，防止损失和信息进一步扩散，以避免或减少损失。

5、一方对另一方违反本保密条款的行为享有追究责任、要求赔偿的权利。

6、本合同终止后本条仍然适用，不受时间限制，但是双方就上述保密事宜另行签署的保密协议规定有保密期限的除外。

（注：若合同较为简短，可不采用上述条款，而采用以下保密条款： 双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为[ ]年。

一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。）十合同的变更

1、本合同未尽事宜，甲乙双方可通过书面形式进行修改补充，双方未达成书面一致意见的，原合同继续有效。

2、在下列情况下，合同可以变更：（1）双方协商同意变更本合同； „„

十一合同的解除

1、甲、乙双方协商一致可以解除本合同。

2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。(1)因不可抗力致使合同目的不能实现；(2)因一方违约致使合同无法履行„„

3、因一方违约致使合同目的不能实现，导致合同解除的，有过错的一方应当赔偿因合同解除给对方造成的损失。十二非弃权条款

一方延迟或未能行使其在本合同中的任何权利和/或救济不应被视为是对该权利和/或救济的弃权，对此权利或救济的任何单一或部分行使，也不应阻碍对任何其它部分的行使。一方对本合同中任何条款的弃权，不应构成对本合同其它条款的弃权，该弃权也不应构成对该条款关于任何其它事件或情况的弃权，无论这种事件或情况发生在过去、现在或将来。十三不可抗力 不可抗力的定义

“不可抗力”指超出本合同双方控制范围、无法预见、无法避免或无法克服、使得本合同一方部分或完全不能履行本合同的事件。这类事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、罢工、政府行为、法律规定或其适用的变化，或者其它任何无法预见、无法避免或者无法控制的客观情况。（注：双方可以增加列举）

2、不可抗力的后果

(1)如果发生不可抗力事件，一方在本合同项下受不可抗力影响的义务在不可抗力造成的延误期间内自动中止，并且其履行期限应自动延长，延长期间为中止的期间，该方无须为此遭受惩罚或承担责任。

(2)受不可抗力影响的一方应于不可抗力事件发生后及时书面通知另一方，并且在不可抗力事件发生后日内向另一方提供政府部门或公证部门出具的不可抗力发生以及持续期间的充分证据。提出受不可抗力影响的一方还应尽一切合理努力使损失降低至最低限度。(3)发生不可抗力时，双方应立即进行磋商，寻求公正解决方案，并且要尽一切合理努力使损失降低至最低限度。十四通知条款

甲乙双方因履行本合同或与本合同有关的一切通知应以书面信函形式或甲乙双方确认的传真、电子邮件或类似的通讯方式发送至以下地址。采用信函方式的应使用挂号信或者具有良好信誉的特快专递送达。如使用挂号信件或特快专递的，邮件到达日期即为通知日期，如使用传真、电子邮件或类似的通讯方式，通讯发出日期即为通知日期。如送达甲方，则送至： 地址：邮编： 收件人： 电话： 传真： 电子邮件：

如送达乙方，则送至： 地址：邮编： 收件人： 电话： 传真： 电子邮件：

十五不得转让条款

未经一方事先书面同意，另一方不得向任何第三方转让其在本合同项下的任何权利和义务。★十六 争议解决办法

本合同应受中华人民共和国法律管辖并根据其作出解释。

甲乙双方在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决；协商解决不成的，双方约定按下列第种方式解决：

1、仲裁方式：因本合同引起、产生于本合同或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。如果协商无法解决，任何一方均可将争议提交仲裁委员会，按照申请仲裁时该委员会现行有效的仲裁规则在（选贸仲时可约定仲裁的地点）仲裁解决，其仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。

（注：可选的仲裁机构主要有下列几类:一是中国国际经济贸易仲裁委员会，该会有北京总会、华南分会和上海分会。具体仲裁地点可选择总、分会所在地，也可根据需要或自身的法律环境和资源，选择合适己方的地点仲裁，贸仲认可异地仲裁；二是在省、自治区人民政府所在地的市、直辖市及部分设区的市设立的仲裁委员会；三是其它国际商事仲裁机构，如国际商会仲裁院、瑞典斯德哥尔摩仲裁院、香港国际仲裁中心等）

2、诉讼方式：因本合同引起、产生于本合同或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。如果协商无法解决，则任何一方有权依法向法院起诉。（注：（1）各地铁路法院受理范围有所差别，但铁路法院对我公司最有利；（2）根据我国《民事诉讼法》第25条“合同的双方当事人可以在书面合同中合同选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法关于级别管辖和专属管辖的规定。”

当事人在选择争议解决方式时，应选择比较了解、熟悉，能依法、客观、公正处理纠纷的机构。特别是可以选择与合同有关的铁路法院进行争议处理。仲裁和诉讼只能选择其一，如二者都选，将导致仲裁条款无效。对于仲裁机构的名称应准确，否则可能会出现不同的理解，可能会导致仲裁条款无效。）★十七 其他条款

1、本合同自双方签字盖章之日起生效，在下述第种情况下终止。⑴至年月日终止；

⑵在本合同双方权利义务履行完毕时终止； ⑶后终止； ⑷„„

2、未尽事宜由本合同双方另行协商确定。对本合同的任何补充或修订需经双方以书面形式签署方为有效。

书面补充合同及本合同的附件构成本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

3、本合同一式份，甲、乙双方各执份，具有同等法律效力。（以下无正文）

甲方（公司章）：

乙方（公司章）：

法定代表人（或授权代表）： 法定代表人（或授权代表）： 签字签字

签约地点：签约日期：年月日

（注：根据《民事诉讼法》第25条“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法关于级别管辖和专属管辖的规定。”签约地点关系到发生争议情况下，何地法院有管辖权的问题，因此签约地点应尽量填写对我方有利的地点，无论是否真实、客观。建议将合同签约地点确定为我方签约主体所在地。）本合同附件包括：【置换地块的平面图、置换地块的《国有土地使用证》、乙方的营业执照等】。

土地使用权置换协议 第2篇

甲方： 乙方： 法定代表人： 丙方： 负责人：

甲、乙双方为了配合丙方新农村紫东花园建设整体规划，就甲方位于丙方的宅基地土地（面积平方米）使用权置换一事，达成如下协议：

一、甲方经丙方同意自愿将其位于 村的宅基地土地（土地面积平方米，）使用权置换给乙方，由乙方在该宅基土地上负责建设丙方新农村或设施建设、卫都食品工业园建设。

二、乙方自愿支付甲方宅基地土地及地上附属物补偿费 万元,该款用于乙方为甲方建设新农村住宅所置换房屋 ㎡的房屋建设款。

三、协议签订后 日内，乙方付给甲方 万元补偿费，由甲方负责在 日内将宅基地土地及地上附属物（或由甲方负责在 日内自行拆除地上附属物）交付乙方，若甲方不能在约定期限内办理完毕宅基地土地交付，甲方除应退还乙方 万元土地补偿金外，还应赔偿乙方的利息损失（利息按日万分之三计算）。

土地置换与土地估价相关问题分析 第3篇

一、土地置换的分析

(一) 土地置换的目标与效率

由于置换目的不同, 且用于置换的两宗土地的性质、用途、权利状况和实体状况可能有差异, 土地置换表现出多种形式, 工作流程相应也有所区别。

土地置换事关利益分配, 置换双方往往围绕评估流程和评估基本事项的确认问题争论不休, 久拖不决。因利益冲突无法调解而发生诉讼, 或协商无望而中止置换的现象屡见不鲜。可以用损害曲线来表示利益冲突对置换效率的影响。图1中曲线A代表损害曲线, 它向右下方弯曲, 表示随着利益冲突的减弱, 损害总量趋向减少, 相应置换效率会上升。管理冲突的主要目标应该是在一定程度上减缓冲突的发生, 降低冲突的负面影响, 即将置换点沿曲线向下移动。当然在利益冲突不宜或难以消除的情况下, 也可以通过管理与技术措施提高交易效率, 即将损害曲线A移动到A’。

土地置换实质是对土地资源重新进行功能定位和优化配置, 促进城市和农村的协调与可持续发展。如果土地置换不能为置换双方带来经济和社会福利的提升, 不能尽量减小外部性的负面影响, 则置换是没有意义的。置换效率的高低取决于为实现这种优化, 对置换过程成本、进度与质量的管理状况。

(二) 置换方式

置换方式常用的是“等量置换”, 如在相同用途的建设用地间的置换。如属于同一区域或同一等级, 则一般选择面积相近的土地作为可置换地;如考虑规划利用强度的不同, 则选择建设规模 (如可建面积) 相近的土地进行置换。如处于不同区域或等级土地间的置换或用途性质不同的土地间进行置换, 也可以在“价值相当”的情况下选择面积接近的土地。另一种方式是出于节约集约用地的目的, 将不宜利用的待置换地置换到集约利用度高、投资强度大的区域, 这一般会根据置换对象的实际情况核减土地面积。有时候因为可供选择的可置换地数量太少或土地不适合划小转让的, 也存在超面积置换的情况。因为不等量, 所以也俗称为“等价置换”。两者的实质是相同的, 都以评估价为基础, 按价值相当原则进行交割。

二、土地置换对土地估价的影响

(一) 估价时点

估价时点一般应根据估价目的确定, 按照公平公开的原则, 在土地置换时两宗地应采用相同的评估基准日。但现实中两宗用于置换的地块往往没有在同一时点交割, 即待置换地收回的时点与可置换土地出让的时点不同。这种情况经常发生, 如出于公共设施统一规划实施或仅仅是建设大型市政工程的需要, 待置换土地往往集中在公共工程建设初期内被集中收回, 以保障公共建设的顺利进行。而可置换土地一般不会马上就储备并整理好, 尤其是待置换方往往要求在同一区域或同一等级进行置换时, 可供选择的土地更加有限, 完成置换准备工作需要大量时间。

如果估价时仍采用相同的时点, 就会出现下述问题。假设市场处于景气周期 (在经济景气周期内, 由于乙方被提前收回土地使用权或所有权, 为了持续经营的需要, 更倾向于进行土地置换) , 地价上涨幅度为100%。设待置换地收回的时点为T, 可置换土地出让的时点为T+s。

如表1所示, 甲方倾向于在T时点进行置换, 差价为0.5, 而乙方倾向于在T+s点进行交易, 差价为1。在市场处于非景气周期时, 结果则相反。

由于上述情况的出现, 就可能出现两宗地采用不同估价时点的方法。仍如表1所示为例, 即对甲方选择则待置换地收回的时点为T, 对应价值为1;对乙方选择可置换土地出让的时点为T+s, 对应价值为3。则双方的价差为2;当然乙方还要考虑甲方在S时间里的直接损失 (资金的时间成本与机会成本) , 假设为C。则实际差价为2-C。当然由于C<1, 则甲方可能仍倾向于按T时刻进行结算。显然, 置换双方基于不同的利益取向, 对评估时点有完全不同的倾向性, 这将影响最终的交割价格。

(二) 估价原则

《城镇土地估价规程》中的估价原则包括:最有效利用原则、替代原则、预期收益原则等。但土地置换特殊性使得下述估价原则很容易被忽视:

(1) 合理原则:一般来说, 协议出让的价格评估也应采用公开市场价值标准。任意两宗地的市场价值都不可能完全相同, 需要土地估价机构依据两宗地的公开市场价值标准做出合理的价格评估, 从而置换双方可依据两宗地的价格差进行交割。可以说在土地置换中如果没有采用公开市场价值也就没有公正补偿问题。另一方面, 以置换为估价目的进行评估时, 评估结果是否合理的一个重要检验标志就是置换双方对土地价格的认可程度, 这是估价方以客户为本, 遵守委托合约的基本要求。如客户认可度高, 则可减少置换双方无谓的利益冲突。当双方就评估价格达成了一致, 该价格也就具有了现实的合理性。

(2) 对等原则:土地置换具有“物物交换”的双向性, 置换双方具有身份上的双重性, 既是买方也是卖方。置换双方作为土地交易的双方当事人理应具有法律和事实上的平等地位。在置换评估时, 也应站在平等的立场上, 协商确定评估流程和各评估基本事项。对等原则的另一个表现, 是在可置换土地这一标的物的确定上应基于“等价值置换”原则。

(3) 互利原则:土地置换调整土地利用结构, 优化用地配置, 提高城市土地利用综合效率, 促进公共福利的增加。然而有时也会带来待置换方原有经营活动的中断, 造成收益下降、企业停产、职工待业等负面影响。在置换地评估中, 是否将外部利益货币化, 在估价时予以充分考虑, 甚至给予必要的平衡, 这是值得探讨的。

(三) 估价方法

利益冲突的双方, 对采用何种评估方法是相当敏感的。但根据现有国标, 首先是估价目的类型中缺乏“土地置换”这一项, 在价格类型中也没有相关规定, 这使得用于置换目的的土地估价缺乏技术依据;其次对利益冲突情况下估价方法的技术指引也没有, 因而在估价师的主观倾向、评判依据以及估价方法的选择上随意性增大, 相应其结果的科学与公正性遭到质疑也是难免的了。土地估价一般可采用市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

(1) 成本逼近法的应用范围。在资产评估工作中应用成本法是很一般的做法, 利用客观的取得费用进行核算, 并计算置换的补偿价差, 有利于充分利用现有的技术资料和信息, 在应用效果上可能优于其他方法, 并更容易为置换双方接受。如果土地市场中长期波动不大, 取得土地的历史成本基本符合客观事实, 那么以历史成本计价也体现了现实的依据性, 对置换双方也具有相当的说服力。

(2) 市场比较法的应用范围。首先, 如果置换被简化为是一种自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下的正常交易, 那么最终结果必将是“等价值置换”, 而这个价值就是“公开市场价值”, 但公开市场价值并不是一个可以通过技术手段就能无限接近的标定价格, 它是动态的、虚拟的、市场化的。实际上, 对置换地采用市场比较法确定土地价格, 符合要求的可比实例并不多, 可比实例相对数量少, 将使估价判断缺乏依据。在不成熟、不完备的市场中去寻求“公开市场价值”其差距可能更大, 是市场比较法的一个天然缺陷, 在土地市场不发达的县级区域内评估时应注意这一点。其次对基本符合要求的比较实例, 在交易情况修正上存在不确定性。对价格类型不同的案例进行比较本身不符合比较案例的质量要求。如果不得已必须选择非置换地案例进行比较, 那么基于“理性人”的假设, 类似借方对抵押价格评估, 置换双方都希望自己手中的土地更值钱, 待置换地和可置换地都可能被高估。

(四) 估价对象

关于地价定义, 拟置换地和可置换地因现实状况的不同, 可能存在迥异的地价定义, 这在估价报告中应予以完全的披露和说明。这种因价格定义上的不同而导致的结果差异非常容易被忽视。如实际用途一般以登记用途为依据, 由于评估目的是为了置换时计算交易差价, 而不是估计单宗地的价值, 为方便进行比较, 可以对地价定义做一些设定, 但必须正确区分实际开发程度与设定开发程度的关系。

由于土地置换受可供置换土地的现实局限性, 具有“定向置换”的特点, 从这个角度看, 待置换地的价值类型接近于在用价值, 即土地按其正在使用方式和程度及其对所属方的贡献的价值估计数额;而可置换地可用于置换, 也可能以挂牌出让等其他形式进入市场流通, 因而属于市场价值或投资价值类型, 即可置换地的价值具有某种自由市场性, 受权利约束的程度比待置换地相对要小。关于这一点, 置换双方往往并没有注意。在置换契约中, 根据合理、对等和互利原则, 应对此予以充分的披露。而且待置换地如果采用“公开市场价值”类型, 价格可能有所变化 (如待置换地为农地转为开发用地时价格增加, 开发用地转为绿化用地时价格减少) , 这在估价方法和技术处理上应保持逻辑一致性。

(五) 估价环节

土地置换是一种“等价交换”, 不同的土地需要土地评估来显化其市场价值并为交割提供依据。土地估价活动理应在客观、公正地考虑置换双方经济和社会效益变动的情况下, 将利益博弈方的合作与双赢作为成果考核的目标。土地置换的有偿性决定了置换过程中存在利益博弈, 置换双方对利益的识别与分配是置换的首要问题。因此包括估价委托方式、土地评估及补偿核算等在内的估价环节是土地置换的最关键环节, 也是冲突表现最集中、管理相对复杂的部分。

土地置换对土地估价的环节和基本事项产生了影响。 (1) 土地置换往往与政府修改经济发展规划、土地利用规划或城建规划有关。它具有政府主导性, 尤其在政府提前收回已出让土地时, 在原土地收回程序、可置换地确认选择上以行政审批为主, 待置换方属于被动接受置换, 几乎不可能退出置换进程或者退出成本非常大。由于置换主体的权力状态不一致, 待置换方往往处于利益博弈中相对弱势地位; (2) 土地置换一般通过置换双方的协商进行, 关于土地的收购和出让行为并不完全利用市场手段决定。如土地价格一般通过土地评估确定, 而不是通过土地市场以“无形的手”决定, 土地评估及评估结果也就成为了利益冲突的焦点和导火线, 事实上, 只有在置换双方对评估价格均满意的前提下, 才能顺利进行置换。 (3) 由于置换带有定向安置的成分, 存在排他性, 从这种角度看, 土地置换是一种土地的协议转让, 有时甚至是一种行政安排, 这种非市场性和建设用地通过招拍挂等形式转让存在本质区别。

三、土地置换冲突的解决方法

(一) 建立健全制度体系

在我国实行的土地管理制度背景下, 土地置换的各个环节都应遵循“有法可依、有法必依、违法必究、执法必严”的原则。合法性要求置换工作应法制化、程序化和透明化, 对置换涉及的各项行政审批和监管也必须依法进行。为此在加强制度建设方面提出如下建议: (1) 发展土地价格形成机制。应尽快开展对《不动产估价冲突调解办法》的研究, 并适时予以颁布实施。办法中应明确冲突的类型、强弱, 界定调解的范围、主体和程序, 并通过完善价格听证、价格审计和仲裁办法来指导和确认评估价格。这对在冲突环境下逐步规范估价活动, 对市场经济条件下顺利开展产权交易、不动产置换、土地作价入股等经济行为均具有重大意义。 (2) 对土地估价规程的修订。估价目的中应明确引入以土地置换为目的的估价行为, 以示对这种特殊土地流转形式的区别。相应也可界定一种新的价格类型, 即“置换价格”类, 从而区别于一般的买卖价格、抵押价格等。估价行业内应颁布统一的不动产评估准则和应用指南, 对土地置换适用的估价原则进行规定。如增加对等原则、互利原则等符合置换实际的估价原则。在加强估价技术的研究基础上, 针对不同置换类型推荐合理的估价方法和补偿计量方式, 收集并发布参考案例以指导估价实务。采取上述措施能够减少技术误差, 并提高估价结果的可比性和可接受性。

(二) 充分发挥非政府组织的作用

湖北省武汉市房产局曾规定, 如果对估价机构估出的价格有意见, 由该市房地产估价师协会来仲裁。这应该是一种有益的尝试。估价师协会是一种行业自律组织, 属于非政府组织 (NGO) , 其对争议与纠纷中涉及的估价报告的进行技术鉴定、进行纠纷调解和裁定都符合协会章程要求, 在土地评估执业活动中有维护公平竞争、进行行业自律、协调解决会员间合作与争端问题的职责。为保证置换过程中当事人的合法权力, 尤其是非政府一方的合法利益, 促进估价过程的公平参与, 建议在进一步完善仲裁流程和办法的基础上, 充分发挥行业协会这类NGO的作用。与之相对应, 建议加强行业协会在人员、资金上的管理, 树立法律地位、促进公共关系, 确保其相对于当事人的独立性。行业协会应考虑在统一的不动产评估准则下发布应用指南, 树立和完善估价规则和行为指引, 加强对会员和公众的培训和宣传力度。同时要注意, 协会与成员间并不是“上下级”关系, 对评估结果的仲裁权是不可被滥用的。如果协会仍然无法调解并促成某种价格妥协, 而当事双方又需要得到最终的裁决, 可借鉴发达国家的一些做法, 如成立一个更广泛组成的仲裁委员会来代替协会充当“裁判员”, 常设的仲裁委员会就可能演化为由政府资助的NGO。

(三) 加强估价师的自身建设

(1) 估价师执业道德标准的建立与维护。尽管职业道德标准在不同国家、不同地区存在差异, 甚至不同估价师也对道德标准有不同解读, 但职业道德是高于一般法律法规和估价规程等技术要求的一种行为准则。它是一种潜在的、发自内心的、高于物质利益的上层建筑。土地估价从业人员应严格恪守职业道德和操守。如果超出自身的管理能力, 应谢绝当事一方的委托, 并有义务对涉及公共利益的部分进行披露。因此应逐步完善《土地估价师执业道德规范》, 并在此基础上对利益冲突的管理加强培训和引导。 (2) 估价师执业范围的升级。原建设部2005年制定的《房地产估价机构管理办法》对估价机构的估价活动有严格限制。实际上, 协调利益冲突当事人各方的利益和所谓的“避免利益冲突”的通用行为准则之间并没有本质的矛盾。建议在现有基础上进一步扩大土地估价师的执业范围, 使估价师不再是一个单纯的土地估值者, 而成为一个可以为客户提供全方位服务的咨询顾问。如香港测量师可代表客户, 就征地、换地及法律诉讼等事宜中涉及不动产估价部分, 与政府或司法部门进行协商或担任专家证人。估价师如果在管理利益冲突上更富有技巧和专业知识, 能够为估价结果进行科学的鉴定, 提出客观、公正、合理的意见, 为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决冲突提供参考依据, 将会提高利益冲突下的估价委托的成功率。

参考文献

[1]付标等:《对我国土地估价机制的理性思考》, 《国土资源导刊》2004年第3期。

[2]谭术魁:《国外有关土地冲突及其管理的研究概要》, 《中国土地科学》2007年第6期。

建设用地与农用土地置换注意事项 第4篇

摘要：建设用地的置换包括建设用地与农用土地的置换。本文通过其置换的基本原则论述，指出了置换过程中，征地补偿安置费用及被征地农民的安置。

关键词：建设用地农用土地置换

0引言

建设用地置换是指依据土地利用部体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建設用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地(以下简称农用地)进行调整的行为。建设用地置换涉及两类土地，即拟置换建设用地和被置换土地。置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地(即不宜利用建设用地)。包括现状为建设用地，以及经过依法批准转用(征收)现状为农用地、未利用地的土地。被置换土地是指适宜用于建设的土地。

1建设用地与农用土地置换基本原则

1.1建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。

1.2建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织2／3以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。

1.3建设用地与农用地(包括未利用地)置换的，建设用地(包括未利用地)面积必须大于农用地面积，原建设用地要进行复垦，复垦后的农用地面积不得低于被置换的农用地面积，涉及耕地的，复垦的耕地面积不得少于被置换的耕地面积，且质量相当。

1.4建设用地置换涉及征收农民集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。

1.5农村村民宅基地与农用地置换，置换后的新宅基地不得超过法定宅基地面积。

1.6涉及征收土地的，被置换建设用地面积，不得超过省人民政府批准征收土地的权限。

2征地补偿安置费用

2.1合理确定征地补偿安置费用标准依法合理确定征地补偿安置费用标准，是确保各类建设用地依法补偿，妥善安置的关键。目前，根据国务院和国土资源部的规定，我省已上报了制订的征地统一年产值标准和区片综合地价，待标准出台经省政府批准公布后执行。现阶段，各地在确定土地补偿费、安置补助费的倍数时，可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和城镇居民最低生活保障线等因素，以确保征地依法补偿，维护被征地农村集体和农民的合法权益。

2.2补偿安置费用分配各地应对征地补偿安置费用的使用和管理进行有效的监管。根据法律规定，土地补偿归农村集体经济组织所有，为弥补目前安置补助费的不足，省政府规定土地补偿费的70％以上用于被征地农户的生产生活的社会保障i未用于社会保障的，应随安置补助费一同发放。安置补助费一般是谁负责安置，费用归谁，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体经济组织；其他单位安置的，支付给安置单位：不需要统一安置，自谋职业的，安置补助费支付给个人。

2.3费用计算

2.3.1土地补偿费，是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。

2.3.2被征耕地的土地补偿费=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

2.3.3安置补助费，是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口所给予的补助费用，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。

2.3.4需要安置的农业人口=被征耕地面积÷征地前被征地单位的人均耕地面积；

2.3.5每一个需要安置的农业人口的安置补助费=征地前被征地单位的人均耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数；

2.3.6被征耕地的安置补助费=每一个需要安置的农业人口的安置补助费×需要安置的农业人口数=被征耕地面积×前三年平均年产值×补偿倍数。

3被征地农民的安置

3.1安置的基本原则安置基本原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通过补偿和采取各种安置措施，使被征地集体经济组织和农民的生活水平达到征地前的生活水平。

3.2安置途径随着市场经济的发展，结合本地实际，主要以下几个方式。

3.2.1保险安置。用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险，对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置；或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。

3.2.2货币安置。一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长者，有生活技能者自谋职业：政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险，或征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发放给个人用于自谋职业。

3.2.3留用地安置。将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人，并将留用地的开发的利用纳入城市规划的控制范畴，纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。留地面积一般为被征地的5－10％，最高不超过15％。

3.2.4投资入股安置。将征地补偿安置费归入集体资产，由集体经济组织用于投资兴办二、三产业，被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益；或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化，将集体资产量化到集体内部的有成员，为被征地农民提供基本的生活保障。

3.2.5农业安置。可以是采用集体经济组织内部调整承包地方式安置，或通过土地开发整理增加农业用地等安置。

土地置换协议 第5篇

甲方：

乙方：

甲方有块旱地位于（地名），乙方有块水田位于坡厂屯对面（公路边）。为支援地方建设事业，在当地土管部门的协调下，本着平等自愿原则，经甲、乙双方协商一致，达成以下土地置换协议，以资共同遵守：

一、置换土地的基本情况

甲方用于置换的旱地位于（地名），面积为；乙方用于置换的水田位于，面积为。

二、土地置换的原则

甲乙双方一致同意以上相等面积的田地进行等价对换，不要求土地等级差别的价格补偿。

三、甲乙双方对换后，任何一方不能以任何理由干涉对方对置换后土地的使用权和处分权。违者自行承担违约法律责任。

四、未尽事宜，甲乙双方协商补充，补充条款与本协议条款具有同等法律效力；本协议条款如与国家法律法规相抵触，以国家法律法规为准。

本协议书自甲乙双方签订之日起生效。

五、本协议书一式陆份，甲、乙双方各执壹份，另肆份

分别送甲乙双方生产队、村委、当地国土资源管理部门备案。

甲方签字：乙方签字：

年月日年月日

见证人签字：

置换土地协议 第6篇

甲方：

乙方：

****************在*******范围拟建一个停车场，经集体与*****协商，双方同意将****位于***一宗土地约90m2与集体管理的二宗土地进行置换，并达成如下协议，望双方共同遵照执行。

一、置换土地范围

甲方位于****，东临****，南临***，北临***，西临******。乙方：一宗位于东至****；北至*****；南至****；西至*****；一宗位于****************************。

二、置换时间

从2013年12月8日起，永久性置换。

三、违约责任

甲、乙双方一方违约，应赔偿对方10万元。

四、发生界临纠纷，由甲方负责配合乙方处理。

五、此协议一式三份，甲乙双方各持1份，送村委会备案1份。

甲方：代表：

乙方：代表：

土地置换协议书 第7篇

乙方：

经各方友好协商，本着平等‘资源’有偿‘诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

一’置换地块概况

1‘甲方一间区域的东北角’扩建区域的西北角围墙外，土地面积为xxxx平方米。其中甲方所拥有的原街坊路的面积为xxxx平方米，属于提防的土地面积为xxxx平方米。

2‘现甲方愿意将一宗于家昂扩建区域东北角’临街龙山路，面积为xxxx平方米的土地与乙方一宗于甲方已建区域的东北角、扩建区域的西北角甲方围墙外，面积为xx平方米的土地；进行等面积置换‘

3、甲乙双方自愿置换原属于对方的土地’

二、违约责任

1、协议生效之日起，甲方将逐步把只换回来的土地进行回填，并负责修筑块石挡土墙，保证乙方厂区的安全，但我方砌筑的挡土墙的墙角将被至原围墙以外xx米

2、本协议为双方自愿的原则下签署，协议签订之日生效，协议生效之日起，甲方扩建区域哦那个被叫、临街龙山路，面积为xxx平方米的土地归乙方所有。乙方位于甲方已建区域的东北角、扩建区域的西北角围墙外，面积为xxx平方米的土地归甲方所有，双方以后均互不干涉土地使用情况。

三、其他

1、在土地置换过程中，甲方承担土地契约税和交易费用

2、甲乙双方的土地置换应以法律、法规、和规定办理有关手续

3、本协议未尽事宜，须经各方协议上解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力

4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决

5、本协议经各方代表签字盖章后生效

6、本协议一式五份，甲乙双方各执两份，公正单位执一分

甲方（盖章）：

代表：

乙方（盖章）

代表：

公正单位（盖章）：

代表：

土地使用权置换协议 第8篇

目前鄂州市进行的农村土地制度改革是对保耕地红线前提下中国农村土地流转问题的一个探索，是一个对全国土地制度改革影响深远的创新。这个改革探索过程的成功与否都会裨益于我国集体所有建设用地使用权流转制度的创新。其制度模式为:通过提高集体所有建设用地的集约利用率，具体做法就是以“新农村建设”为制度抓手，兴建新农村社区，集约利用农村宅基地，将节约出来的集体所有建设用地复耕，节约出的耕地以挂钩指标的形式，通过农村产权交易所来交易流转，城市土地开发者需要开发用地时，向土地一级市场购买用地时同时需通过农村产权交易所购买与之配套的挂钩指标。如此既解决了新农村建设资金来源问题，以及城市用地来源问题，同时也解决了集体所有用地的流转问题。

同时我们注意到这种土地使用权制度改革能否健康有序地执行，是建立在所在城市的土地开发市场健康有序的基础之上的，当地的土地开发市场可持续发展，这项改革制度才能可持续执行，换言之即土地可置换的总量与新增城市建成区土地开发总量必须是配套的，新增的土地可置换量其实为该城市建成区土地开发余量。房地产是一个资金雄厚、市场稳定而庞大的市场，土地的居住物业房地产开发是地方政府较多采用的土地开发利用的方式，同样也是鄂州市政府主要采用的土地开发方式。在此，笔者就鄂州市房地产市场总量测算为着眼点，分析鄂州市房地产市场开发余量，继而研究鄂州市土地使用权制度改革中需要面对的置换数量问题。

2 分析

2.1 分析方法

某个区域房地产市场容量的大小受诸多因素影响，通常包括以下几个方面:

1)人口因素:区域内居民年龄结构、本地居民与外来人口的比例以及外来导入人口的数量。

2)收入因素:区域居民的收入水平、收入结构。

3)价格因素:区域内商品房销售价格水平、商品房租赁价格水平。

4)城市发展因素:城市化发展的速度、动拆迁等等带来的需求增长。

5)消费特征因素:住房消费习惯(对于租赁居住和购买居住的偏好)、区域内投资投机性需求所占比重。

笔者试图从收入与商品住宅价格的关系出发，构筑不受市场影响的房地产容量计算模型，本文的计算思路如下:

1)统计鄂州市的常住人口数量，包括鄂州市户籍人口和外来人口结构;

2)通过不同阶层收入水平与房价的对比计算2011年可购房人口数量;

3)由可购房人口数量和鄂州市人均使用面积计算2011年鄂州市总体购房需求量;

4)通过2011年总购房数量扣除已购房数量，最终得出鄂州市未来市场容量(静态数据);

5)同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出鄂州市未来市场容量(动态数据);

6)放松假设条件下的数据修正。

以上计算过程基于以下假设:

a．假设一:刚性需求假设，没有重复置业，没有投资投机性需求，每个家庭只购买一套住房;

b．假设二:房价收入比假设，消费者对于购房只关注价格与收入的关系，只要价格符合收入承受水平，就产生购买需求。

2.2 分析过程

1)鄂州市常住人口的数量。

根据鄂州市2010年人口普查数据[1],2010年11月1日零时，全市登记的户籍人口为1 082 653人，常住人口为1 048 672人，全市常住人口共有家庭户294 453户，家庭户人口为965 909人，平均每个家庭户的人口为3.28人。鄂州市城市建成区以鄂城区为主，人口的总数为303 315人，根据数据可以知道鄂州市是一个以人口输出为主的城市，或者说外来流动人口少，城市居住人口的增加以从农村迁徙到城市的从事各种经营的人口为来源。进行计算时以鄂城区居住人口为计算对象，不计算流动人口数量。

2)鄂州市商品住宅价格假设。

a．按2011年房价均价3 500元/m2，为方便计算，每套房以100 m2计算，首付30%，贷款70%，按揭20年，利率根据最新央行商业贷款利率7.83%，采用等额本息法计算。

b．等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

通常认为，按揭比20年情况下，年还款额占收入比重为30%以内，属于比较容易支付的;年还款额占收入比重为30%～50%，属于可以支付阶层;年还款额占收入比重大于70%的情况下，认为是难以支付的。

3)2011年鄂州市各收入阶层住房负担比重计算。

由于缺乏鄂州市相关数据，根据湖北省不同阶层收入数据[2]推算鄂州市相关数据见表1。

根据表格计算结果可以判断:最低收入家庭的还款占收入比重为72.60%，接近于70%的难以支付的收入水平，如按鄂州经济发展速度，鄂州市城镇居民人均可支配收入还会进一步提高，因此可以乐观估计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平;保守预计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到90%左右的水平。

4)鄂州市未来房地产市场容量测算(静态条件)计算见表2。

根据表格计算结果可以判断:乐观估计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平，可能的购房总量为面积930万m2,9.30万套;保守预计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到90%左右的水平，可能的购房总量为面积837万m2,8.37万套。

5)放松假设条件下的数据思考。

a．笔者关于未来鄂州市房地产市场容量的测算，基于鄂州房地产市场需求均为刚性需求的假设，然而考虑到鄂州的投资投机性需求，则实际未来市场容量的预计是偏少的。

b．由于缺乏相关的数据，原计划中的通过2011年总购房数量扣除已购房数量，最终得出鄂州市未来市场容量(静态数据)计算无法成功计算;以及同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出鄂州市未来市场容量(动态数据)计算无法成功计算。

3 结语

1)乐观估计鄂州市可能的购房总量为面积930万m2,9.30万套;保守预计为面积837万m2,8.37万套。按照2011年1月～9月均销售2.82万套住宅为基础数据，推算全年销售3.76万套进行计算，在不计算往年已经销售的房屋数量的条件下，仅以2011年1年内房地产开发数量就可以基本满足40%乐观估计的可购房消费者需求，2年时间基本满足全部乐观估计的可购房消费者需求。

2)在不计算往年已经销售的房屋数量的条件下，2年时间基本满足乐观估计的可购房消费者需求意味着:第3年的房地产市场在现有居民收入水平下，换句话说在现有的房地产市场容量条件下，将趋于饱和而导致房地产市场急剧萎缩。鄂州市目前的房地产开发总量是没有考虑本地房地产市场容量条件盲目确定的，或者说房地产主管部门并没有实施本地房地产市场开发规模总量控制。这种无控制房地产市场开发行为，无论对本地房地产市场有序发展，鄂州市的土地转让收入，还是对鄂州市农村土地产权置换制度改革探索都是有破坏的，是难以为继的，甚至是“竭泽而渔”。

3)如果鄂州市房地产市场开发不考虑本地房地产市场容量，以抢占周边市场份额，以接纳周边市场挤出消费为指向的话，由于无法测算能吸纳多少临近市场挤出消费额，开发规模也是无法估计，处于一种“摸石头过河”的状态的话，那么周边房地产市场如花湖开发区、红莲湖旅游度假区和葛店开发区的房地产开发同样是无序的，对鄂州市整体的房地产市场开发长远来看也只是暂时繁荣而不是长久之计。

4 建议

1)控制房地产市场开发规模。

乐观估计鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平，鄂州市的房地产市场应该是很理想的市场，但是由于市场本身容量有限，加之鄂州近年房地产市场开发速度过快，会导致后来的鄂州房地产市场萎缩，进而威胁鄂州市农村产权制度改革的社会基础。为利于房地产市场健康有序发展，有利于鄂州市农村产权置换制度改革，对鄂州房地产市场来说当务之急就是控制房地产市场开发规模。

2)做大本地市场。

长期做法:增加城区居民数量;短期做法:停止新的周边用地开发，主要以市区旧城改造为主，促进消费同时可以改观城市景观。鄂州房地产市场是理想的市场也是有限的市场，但是鄂州市城区人口仅30万，人口数量太少是市场容量有限的主要原因，因此增加人口是扩大鄂州房地产市场的最直接方法，然而城市人口的增加是一个缓慢的过程，所以这是一个长期的作法。另周期较短的作法就是停止新的周边用地开发，主要以市区旧城改造为主，促进消费;鄂州市建市有20余年，城市建成区有新城区有旧城区，新城区规划较好，城区景观有城市的感觉，而旧城区缺乏规划，建筑破旧，没有新世纪城市的面貌。如改造市区旧城，既做大本地市场又能改善城市景观，对营造鄂州城市新形象以及湖北的“深圳”有利。长短结合共同做大本地房地产市场，利于市场健康发展，利于鄂州市农村产权置换制度改革顺利进行。

3)在研究周边市场需求条件下，巩固好针对周边市场开发，控制开发总量、开发时序。

鄂州市房地产市场本身容量有限，但鄂州周边如葛店、红莲湖、花湖等面对其他挤出市场而做的房地产开发是有益的补充，在对周边挤出市场进行足够研究条件下，对这个不知道规模的市场进行有序开发对本地房地产市场是有帮助的，对鄂州市农村产权置换制度改革同样有帮助。

4)丰富房地产市场开发手段。

房地产市场是一个多元的市场，按其用途细分的话，除鄂州市整个市场开发比重最大的居住物业市场之外，还有商业物业市场、工业物业市场以及特殊物业市场等。其中居住物业开发所需专业知识最少，流动性实现速度最快，使得此种开发方式最为常见，但是其他的房地产物业市场同样是可以有所作为的。以商业物业市场为例:鄂州市专业交易市场有数个，如建材批发市场、水果批发市场、摩托交易批发市场等，这几个市场都存在交易环境差这个问题，火爆的交易现场与简陋的条件反常极大，这种商业氛围也不利于鄂州市建设成“武汉市的后花园”“湖北省的深圳”大的环境。多引入专业的房地产开发企业，利用他们的专业开发，丰富房地产市场开发手段，多在除居住物业以外的房地产市场下工夫，既利于鄂州市房地产市场做大做强，也利于改善鄂州市的城市面貌、经济建设环境，更快更好地把鄂州市建设成“武汉市的后花园”“湖北省的深圳”，同时还能在中国中小城市的房地产市场开发上探索出一条新路。

摘要：以鄂州市房地产市场总量测算为着眼点,分析了该市房地产市场开发余量,并研究了土地使用权制度改革中需要面对的置换数量问题,同时提出了控制房地产市场开发规模、做大本地市场等优化建议,以期促进农村产权置换制度改革顺利进行。

关键词：土地制度改革,土地置换,总量,建议

参考文献

[1]鄂州市统计局,国家统计局鄂州调查队.2011年鄂州市国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].http://www.ezhou.gov.cn/201202/c2464884.htm.