土地资产置换范文（精选12篇）
土地资产置换 第1篇
一、土地置换的分析
(一) 土地置换的目标与效率
由于置换目的不同, 且用于置换的两宗土地的性质、用途、权利状况和实体状况可能有差异, 土地置换表现出多种形式, 工作流程相应也有所区别。
土地置换事关利益分配, 置换双方往往围绕评估流程和评估基本事项的确认问题争论不休, 久拖不决。因利益冲突无法调解而发生诉讼, 或协商无望而中止置换的现象屡见不鲜。可以用损害曲线来表示利益冲突对置换效率的影响。图1中曲线A代表损害曲线, 它向右下方弯曲, 表示随着利益冲突的减弱, 损害总量趋向减少, 相应置换效率会上升。管理冲突的主要目标应该是在一定程度上减缓冲突的发生, 降低冲突的负面影响, 即将置换点沿曲线向下移动。当然在利益冲突不宜或难以消除的情况下, 也可以通过管理与技术措施提高交易效率, 即将损害曲线A移动到A’。
土地置换实质是对土地资源重新进行功能定位和优化配置, 促进城市和农村的协调与可持续发展。如果土地置换不能为置换双方带来经济和社会福利的提升, 不能尽量减小外部性的负面影响, 则置换是没有意义的。置换效率的高低取决于为实现这种优化, 对置换过程成本、进度与质量的管理状况。
(二) 置换方式
置换方式常用的是“等量置换”, 如在相同用途的建设用地间的置换。如属于同一区域或同一等级, 则一般选择面积相近的土地作为可置换地;如考虑规划利用强度的不同, 则选择建设规模 (如可建面积) 相近的土地进行置换。如处于不同区域或等级土地间的置换或用途性质不同的土地间进行置换, 也可以在“价值相当”的情况下选择面积接近的土地。另一种方式是出于节约集约用地的目的, 将不宜利用的待置换地置换到集约利用度高、投资强度大的区域, 这一般会根据置换对象的实际情况核减土地面积。有时候因为可供选择的可置换地数量太少或土地不适合划小转让的, 也存在超面积置换的情况。因为不等量, 所以也俗称为“等价置换”。两者的实质是相同的, 都以评估价为基础, 按价值相当原则进行交割。
二、土地置换对土地估价的影响
(一) 估价时点
估价时点一般应根据估价目的确定, 按照公平公开的原则, 在土地置换时两宗地应采用相同的评估基准日。但现实中两宗用于置换的地块往往没有在同一时点交割, 即待置换地收回的时点与可置换土地出让的时点不同。这种情况经常发生, 如出于公共设施统一规划实施或仅仅是建设大型市政工程的需要, 待置换土地往往集中在公共工程建设初期内被集中收回, 以保障公共建设的顺利进行。而可置换土地一般不会马上就储备并整理好, 尤其是待置换方往往要求在同一区域或同一等级进行置换时, 可供选择的土地更加有限, 完成置换准备工作需要大量时间。
如果估价时仍采用相同的时点, 就会出现下述问题。假设市场处于景气周期 (在经济景气周期内, 由于乙方被提前收回土地使用权或所有权, 为了持续经营的需要, 更倾向于进行土地置换) , 地价上涨幅度为100%。设待置换地收回的时点为T, 可置换土地出让的时点为T+s。
如表1所示, 甲方倾向于在T时点进行置换, 差价为0.5, 而乙方倾向于在T+s点进行交易, 差价为1。在市场处于非景气周期时, 结果则相反。
由于上述情况的出现, 就可能出现两宗地采用不同估价时点的方法。仍如表1所示为例, 即对甲方选择则待置换地收回的时点为T, 对应价值为1;对乙方选择可置换土地出让的时点为T+s, 对应价值为3。则双方的价差为2;当然乙方还要考虑甲方在S时间里的直接损失 (资金的时间成本与机会成本) , 假设为C。则实际差价为2-C。当然由于C<1, 则甲方可能仍倾向于按T时刻进行结算。显然, 置换双方基于不同的利益取向, 对评估时点有完全不同的倾向性, 这将影响最终的交割价格。
(二) 估价原则
《城镇土地估价规程》中的估价原则包括:最有效利用原则、替代原则、预期收益原则等。但土地置换特殊性使得下述估价原则很容易被忽视:
(1) 合理原则:一般来说, 协议出让的价格评估也应采用公开市场价值标准。任意两宗地的市场价值都不可能完全相同, 需要土地估价机构依据两宗地的公开市场价值标准做出合理的价格评估, 从而置换双方可依据两宗地的价格差进行交割。可以说在土地置换中如果没有采用公开市场价值也就没有公正补偿问题。另一方面, 以置换为估价目的进行评估时, 评估结果是否合理的一个重要检验标志就是置换双方对土地价格的认可程度, 这是估价方以客户为本, 遵守委托合约的基本要求。如客户认可度高, 则可减少置换双方无谓的利益冲突。当双方就评估价格达成了一致, 该价格也就具有了现实的合理性。
(2) 对等原则:土地置换具有“物物交换”的双向性, 置换双方具有身份上的双重性, 既是买方也是卖方。置换双方作为土地交易的双方当事人理应具有法律和事实上的平等地位。在置换评估时, 也应站在平等的立场上, 协商确定评估流程和各评估基本事项。对等原则的另一个表现, 是在可置换土地这一标的物的确定上应基于“等价值置换”原则。
(3) 互利原则:土地置换调整土地利用结构, 优化用地配置, 提高城市土地利用综合效率, 促进公共福利的增加。然而有时也会带来待置换方原有经营活动的中断, 造成收益下降、企业停产、职工待业等负面影响。在置换地评估中, 是否将外部利益货币化, 在估价时予以充分考虑, 甚至给予必要的平衡, 这是值得探讨的。
(三) 估价方法
利益冲突的双方, 对采用何种评估方法是相当敏感的。但根据现有国标, 首先是估价目的类型中缺乏“土地置换”这一项, 在价格类型中也没有相关规定, 这使得用于置换目的的土地估价缺乏技术依据;其次对利益冲突情况下估价方法的技术指引也没有, 因而在估价师的主观倾向、评判依据以及估价方法的选择上随意性增大, 相应其结果的科学与公正性遭到质疑也是难免的了。土地估价一般可采用市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
(1) 成本逼近法的应用范围。在资产评估工作中应用成本法是很一般的做法, 利用客观的取得费用进行核算, 并计算置换的补偿价差, 有利于充分利用现有的技术资料和信息, 在应用效果上可能优于其他方法, 并更容易为置换双方接受。如果土地市场中长期波动不大, 取得土地的历史成本基本符合客观事实, 那么以历史成本计价也体现了现实的依据性, 对置换双方也具有相当的说服力。
(2) 市场比较法的应用范围。首先, 如果置换被简化为是一种自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下的正常交易, 那么最终结果必将是“等价值置换”, 而这个价值就是“公开市场价值”, 但公开市场价值并不是一个可以通过技术手段就能无限接近的标定价格, 它是动态的、虚拟的、市场化的。实际上, 对置换地采用市场比较法确定土地价格, 符合要求的可比实例并不多, 可比实例相对数量少, 将使估价判断缺乏依据。在不成熟、不完备的市场中去寻求“公开市场价值”其差距可能更大, 是市场比较法的一个天然缺陷, 在土地市场不发达的县级区域内评估时应注意这一点。其次对基本符合要求的比较实例, 在交易情况修正上存在不确定性。对价格类型不同的案例进行比较本身不符合比较案例的质量要求。如果不得已必须选择非置换地案例进行比较, 那么基于“理性人”的假设, 类似借方对抵押价格评估, 置换双方都希望自己手中的土地更值钱, 待置换地和可置换地都可能被高估。
(四) 估价对象
关于地价定义, 拟置换地和可置换地因现实状况的不同, 可能存在迥异的地价定义, 这在估价报告中应予以完全的披露和说明。这种因价格定义上的不同而导致的结果差异非常容易被忽视。如实际用途一般以登记用途为依据, 由于评估目的是为了置换时计算交易差价, 而不是估计单宗地的价值, 为方便进行比较, 可以对地价定义做一些设定, 但必须正确区分实际开发程度与设定开发程度的关系。
由于土地置换受可供置换土地的现实局限性, 具有“定向置换”的特点, 从这个角度看, 待置换地的价值类型接近于在用价值, 即土地按其正在使用方式和程度及其对所属方的贡献的价值估计数额;而可置换地可用于置换, 也可能以挂牌出让等其他形式进入市场流通, 因而属于市场价值或投资价值类型, 即可置换地的价值具有某种自由市场性, 受权利约束的程度比待置换地相对要小。关于这一点, 置换双方往往并没有注意。在置换契约中, 根据合理、对等和互利原则, 应对此予以充分的披露。而且待置换地如果采用“公开市场价值”类型, 价格可能有所变化 (如待置换地为农地转为开发用地时价格增加, 开发用地转为绿化用地时价格减少) , 这在估价方法和技术处理上应保持逻辑一致性。
(五) 估价环节
土地置换是一种“等价交换”, 不同的土地需要土地评估来显化其市场价值并为交割提供依据。土地估价活动理应在客观、公正地考虑置换双方经济和社会效益变动的情况下, 将利益博弈方的合作与双赢作为成果考核的目标。土地置换的有偿性决定了置换过程中存在利益博弈, 置换双方对利益的识别与分配是置换的首要问题。因此包括估价委托方式、土地评估及补偿核算等在内的估价环节是土地置换的最关键环节, 也是冲突表现最集中、管理相对复杂的部分。
土地置换对土地估价的环节和基本事项产生了影响。 (1) 土地置换往往与政府修改经济发展规划、土地利用规划或城建规划有关。它具有政府主导性, 尤其在政府提前收回已出让土地时, 在原土地收回程序、可置换地确认选择上以行政审批为主, 待置换方属于被动接受置换, 几乎不可能退出置换进程或者退出成本非常大。由于置换主体的权力状态不一致, 待置换方往往处于利益博弈中相对弱势地位; (2) 土地置换一般通过置换双方的协商进行, 关于土地的收购和出让行为并不完全利用市场手段决定。如土地价格一般通过土地评估确定, 而不是通过土地市场以“无形的手”决定, 土地评估及评估结果也就成为了利益冲突的焦点和导火线, 事实上, 只有在置换双方对评估价格均满意的前提下, 才能顺利进行置换。 (3) 由于置换带有定向安置的成分, 存在排他性, 从这种角度看, 土地置换是一种土地的协议转让, 有时甚至是一种行政安排, 这种非市场性和建设用地通过招拍挂等形式转让存在本质区别。
三、土地置换冲突的解决方法
(一) 建立健全制度体系
在我国实行的土地管理制度背景下, 土地置换的各个环节都应遵循“有法可依、有法必依、违法必究、执法必严”的原则。合法性要求置换工作应法制化、程序化和透明化, 对置换涉及的各项行政审批和监管也必须依法进行。为此在加强制度建设方面提出如下建议: (1) 发展土地价格形成机制。应尽快开展对《不动产估价冲突调解办法》的研究, 并适时予以颁布实施。办法中应明确冲突的类型、强弱, 界定调解的范围、主体和程序, 并通过完善价格听证、价格审计和仲裁办法来指导和确认评估价格。这对在冲突环境下逐步规范估价活动, 对市场经济条件下顺利开展产权交易、不动产置换、土地作价入股等经济行为均具有重大意义。 (2) 对土地估价规程的修订。估价目的中应明确引入以土地置换为目的的估价行为, 以示对这种特殊土地流转形式的区别。相应也可界定一种新的价格类型, 即“置换价格”类, 从而区别于一般的买卖价格、抵押价格等。估价行业内应颁布统一的不动产评估准则和应用指南, 对土地置换适用的估价原则进行规定。如增加对等原则、互利原则等符合置换实际的估价原则。在加强估价技术的研究基础上, 针对不同置换类型推荐合理的估价方法和补偿计量方式, 收集并发布参考案例以指导估价实务。采取上述措施能够减少技术误差, 并提高估价结果的可比性和可接受性。
(二) 充分发挥非政府组织的作用
湖北省武汉市房产局曾规定, 如果对估价机构估出的价格有意见, 由该市房地产估价师协会来仲裁。这应该是一种有益的尝试。估价师协会是一种行业自律组织, 属于非政府组织 (NGO) , 其对争议与纠纷中涉及的估价报告的进行技术鉴定、进行纠纷调解和裁定都符合协会章程要求, 在土地评估执业活动中有维护公平竞争、进行行业自律、协调解决会员间合作与争端问题的职责。为保证置换过程中当事人的合法权力, 尤其是非政府一方的合法利益, 促进估价过程的公平参与, 建议在进一步完善仲裁流程和办法的基础上, 充分发挥行业协会这类NGO的作用。与之相对应, 建议加强行业协会在人员、资金上的管理, 树立法律地位、促进公共关系, 确保其相对于当事人的独立性。行业协会应考虑在统一的不动产评估准则下发布应用指南, 树立和完善估价规则和行为指引, 加强对会员和公众的培训和宣传力度。同时要注意, 协会与成员间并不是“上下级”关系, 对评估结果的仲裁权是不可被滥用的。如果协会仍然无法调解并促成某种价格妥协, 而当事双方又需要得到最终的裁决, 可借鉴发达国家的一些做法, 如成立一个更广泛组成的仲裁委员会来代替协会充当“裁判员”, 常设的仲裁委员会就可能演化为由政府资助的NGO。
(三) 加强估价师的自身建设
(1) 估价师执业道德标准的建立与维护。尽管职业道德标准在不同国家、不同地区存在差异, 甚至不同估价师也对道德标准有不同解读, 但职业道德是高于一般法律法规和估价规程等技术要求的一种行为准则。它是一种潜在的、发自内心的、高于物质利益的上层建筑。土地估价从业人员应严格恪守职业道德和操守。如果超出自身的管理能力, 应谢绝当事一方的委托, 并有义务对涉及公共利益的部分进行披露。因此应逐步完善《土地估价师执业道德规范》, 并在此基础上对利益冲突的管理加强培训和引导。 (2) 估价师执业范围的升级。原建设部2005年制定的《房地产估价机构管理办法》对估价机构的估价活动有严格限制。实际上, 协调利益冲突当事人各方的利益和所谓的“避免利益冲突”的通用行为准则之间并没有本质的矛盾。建议在现有基础上进一步扩大土地估价师的执业范围, 使估价师不再是一个单纯的土地估值者, 而成为一个可以为客户提供全方位服务的咨询顾问。如香港测量师可代表客户, 就征地、换地及法律诉讼等事宜中涉及不动产估价部分, 与政府或司法部门进行协商或担任专家证人。估价师如果在管理利益冲突上更富有技巧和专业知识, 能够为估价结果进行科学的鉴定, 提出客观、公正、合理的意见, 为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决冲突提供参考依据, 将会提高利益冲突下的估价委托的成功率。
参考文献
[1]付标等:《对我国土地估价机制的理性思考》, 《国土资源导刊》2004年第3期。
[2]谭术魁:《国外有关土地冲突及其管理的研究概要》, 《中国土地科学》2007年第6期。
土地资产划转协议 第2篇
甲方
乙方：
为理顺企业资产，统一管理，根据上级文件精神，经双方友好协商，本着平等，自愿，诚实信用原则，就土地资产划转事宜达成协议如下：
1，甲方此次划转地块位于，土地证号为第号，面积为平方米（以实测面积为准）。宗地四至及界址点坐标详见《国有土地使用证》附图标记。
2，该地块的用途为仓库，堆场，使用权类型为划拨。
3，为理顺企业资产，统一管理，根据上级文件精神，甲方自愿将上述土地资产划转给乙方。
4，此次划转为无偿划转。
5，该土地资产划转相关过户手续双方相互配合。6，在土地资产划转过程中，相关税费按规定办理。
7，本协议未经事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
8，本协议经双方盖章后生效。
9，本协议一式贰份，双方各执壹份。
甲方（盖章）： 委托人签字：
乙方（盖章）： 委托人签字：
土地资源资产负债表编制方案 第3篇
关键词：土地资源；核算；资产负债表
一、编制土地资源资产负债表的目的意义
为了促进生态文明制度建设，实现自然资源可持续利用，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出：探索编制自然资源资产负债表，对领导干部实行自然资源资产离任审计，建立生态环境损害责任终身追究制。要求明确分工，建立自然资源资产产权制度，建立自然资源用途管制制度，因此由贵州省审计厅牵头，多部门联合制定《土地资源资产负债表编制初步方案》，据此开展贵州省土地资源资产负责实物量和价值量的核算及试点工作。
编制土地资源资产负债表，就是要结合土地资源调查、土地利用总体规划和年度计划、耕地保护和土地整治、土地征收和农转非、土地节约集约利用和土地登记等日常土地管理工作，并结合土地生态环境保护等方面数据，并配合专门的实地调查和数据搜集等工作，最终核算土地资源资产和负债实物量和价值量的存量及变动情况。
二、土地资源资产负债表基本框架
四、土地资源资产价值量核算
我们可以从以下三个方面对土地资源资产价值量进行核算：
1.土地资源资产经济价值核算。具体可以用道路贡献法、收益还原法、基准地价修正法、成本核算法来核算土地的经济价值。
2.土地资源资产生态价值核算。对于土地资源生态价值的核算，目前国际上并没有探索出一种能够纳入国民经济核算中的公认方法，在这里我们可以用生态足迹的方法，来计算得出该地区生态盈余或生态赤字的数量。
3.土地资源资产社会价值核算。
人类社会的所有活动依赖土地而发挥其作用，所以我们很难准确并全面核算出土地资源的社会价值。立足公共利益价值，从耕地保护和合理利用土地两方面进行核算。
五、土地资源负债实物量核算
土地资源负债的核算一般来说包括以下的内容：
1.土地资源修复义务。指主体因排放污染物造成环境破坏而承担的使环境恢复为原状的义务。
2.土地资源罚款义务。指主体因违反环保法规而向有关部门缴纳罚款的义务。
3.土地资源赔偿义务。指主体因排放污染物对他人造成的损害和经济损失而向他人进行赔偿的义务。
4.土地资源补偿义务。指主体违反政府规划占用耕地、超量取水等行为而产生的需要对环境进行生态补偿或价值补偿的义务。
六、土地资源负债价值量核算
（一）土地资源减少价值核算
在土地资源减少价值核算中，我们考虑环境价值和经济价值两方面，以环境价值为主，可通过系数法，对经济价值和环境价值进行均衡。在了解当期内土地资源在各行业的使用量后，乘以各类用地的单价，便可得出当期内经济活动造成的土地资源耗减价值。
（二）土地资源退化价值核算
土地资源退化价值是指土地向经济过程提供服务而使其功能下降的价值，即经济活动造成的土地质量下降。在土地资源退化中，主要针对耕地、林地、园地、草地等农用地，不考虑建设用地。如果一定要考虑建设用地的退化价值，可从建设用地闲置、空置方面来考虑。在进行土地退化价值核算前，首先要掌握区域内土地污染、土地破坏现状，土地资源退化实物账户，在结合各类用地的价值得到土地资源退化价值账户。
（三）土地资源环境防御支出
經济增长导致土地资源环境污染，同时也造成了土地破坏、土地退化等问题日益严峻，社会发展想遵循可持续发展，就需要对已破坏的环境进行修复，将环境破坏的影响降到最低。通过对土地资源环境防御支出核算，不仅监督政府、企业进行环境治理，同时以期社会各界能加强土地资源环境的保护力度。（作者单位：贵州财经大学）
参考文献：
[1]曹俊文.环境与经济综合核算方法研究[M].北京：经济管理出版社，2004，1—4.
[2]王秋兵.土地资源学[M]，中国农业大学出版社，2006，1—3
[3]黄贤金，陈志刚等.土地经济学[M]，科学出版社，2009，40—47
[4]丁丁，周同.自然资源核算账户研究报告.经济研究参考.2007，34—4
土地资产置换 第4篇
目前鄂州市进行的农村土地制度改革是对保耕地红线前提下中国农村土地流转问题的一个探索，是一个对全国土地制度改革影响深远的创新。这个改革探索过程的成功与否都会裨益于我国集体所有建设用地使用权流转制度的创新。其制度模式为:通过提高集体所有建设用地的集约利用率，具体做法就是以“新农村建设”为制度抓手，兴建新农村社区，集约利用农村宅基地，将节约出来的集体所有建设用地复耕，节约出的耕地以挂钩指标的形式，通过农村产权交易所来交易流转，城市土地开发者需要开发用地时，向土地一级市场购买用地时同时需通过农村产权交易所购买与之配套的挂钩指标。如此既解决了新农村建设资金来源问题，以及城市用地来源问题，同时也解决了集体所有用地的流转问题。
同时我们注意到这种土地使用权制度改革能否健康有序地执行，是建立在所在城市的土地开发市场健康有序的基础之上的，当地的土地开发市场可持续发展，这项改革制度才能可持续执行，换言之即土地可置换的总量与新增城市建成区土地开发总量必须是配套的，新增的土地可置换量其实为该城市建成区土地开发余量。房地产是一个资金雄厚、市场稳定而庞大的市场，土地的居住物业房地产开发是地方政府较多采用的土地开发利用的方式，同样也是鄂州市政府主要采用的土地开发方式。在此，笔者就鄂州市房地产市场总量测算为着眼点，分析鄂州市房地产市场开发余量，继而研究鄂州市土地使用权制度改革中需要面对的置换数量问题。
2 分析
2.1 分析方法
某个区域房地产市场容量的大小受诸多因素影响，通常包括以下几个方面:
1)人口因素:区域内居民年龄结构、本地居民与外来人口的比例以及外来导入人口的数量。
2)收入因素:区域居民的收入水平、收入结构。
3)价格因素:区域内商品房销售价格水平、商品房租赁价格水平。
4)城市发展因素:城市化发展的速度、动拆迁等等带来的需求增长。
5)消费特征因素:住房消费习惯(对于租赁居住和购买居住的偏好)、区域内投资投机性需求所占比重。
笔者试图从收入与商品住宅价格的关系出发，构筑不受市场影响的房地产容量计算模型，本文的计算思路如下:
1)统计鄂州市的常住人口数量，包括鄂州市户籍人口和外来人口结构;
2)通过不同阶层收入水平与房价的对比计算2011年可购房人口数量;
3)由可购房人口数量和鄂州市人均使用面积计算2011年鄂州市总体购房需求量;
4)通过2011年总购房数量扣除已购房数量，最终得出鄂州市未来市场容量(静态数据);
5)同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出鄂州市未来市场容量(动态数据);
6)放松假设条件下的数据修正。
以上计算过程基于以下假设:
a．假设一:刚性需求假设，没有重复置业，没有投资投机性需求，每个家庭只购买一套住房;
b．假设二:房价收入比假设，消费者对于购房只关注价格与收入的关系，只要价格符合收入承受水平，就产生购买需求。
2.2 分析过程
1)鄂州市常住人口的数量。
根据鄂州市2010年人口普查数据[1],2010年11月1日零时，全市登记的户籍人口为1 082 653人，常住人口为1 048 672人，全市常住人口共有家庭户294 453户，家庭户人口为965 909人，平均每个家庭户的人口为3.28人。鄂州市城市建成区以鄂城区为主，人口的总数为303 315人，根据数据可以知道鄂州市是一个以人口输出为主的城市，或者说外来流动人口少，城市居住人口的增加以从农村迁徙到城市的从事各种经营的人口为来源。进行计算时以鄂城区居住人口为计算对象，不计算流动人口数量。
2)鄂州市商品住宅价格假设。
a．按2011年房价均价3 500元/m2，为方便计算，每套房以100 m2计算，首付30%，贷款70%，按揭20年，利率根据最新央行商业贷款利率7.83%，采用等额本息法计算。
b．等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
通常认为，按揭比20年情况下，年还款额占收入比重为30%以内，属于比较容易支付的;年还款额占收入比重为30%～50%，属于可以支付阶层;年还款额占收入比重大于70%的情况下，认为是难以支付的。
3)2011年鄂州市各收入阶层住房负担比重计算。
由于缺乏鄂州市相关数据，根据湖北省不同阶层收入数据[2]推算鄂州市相关数据见表1。
根据表格计算结果可以判断:最低收入家庭的还款占收入比重为72.60%，接近于70%的难以支付的收入水平，如按鄂州经济发展速度，鄂州市城镇居民人均可支配收入还会进一步提高，因此可以乐观估计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平;保守预计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到90%左右的水平。
4)鄂州市未来房地产市场容量测算(静态条件)计算见表2。
根据表格计算结果可以判断:乐观估计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平，可能的购房总量为面积930万m2,9.30万套;保守预计，鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到90%左右的水平，可能的购房总量为面积837万m2,8.37万套。
5)放松假设条件下的数据思考。
a．笔者关于未来鄂州市房地产市场容量的测算，基于鄂州房地产市场需求均为刚性需求的假设，然而考虑到鄂州的投资投机性需求，则实际未来市场容量的预计是偏少的。
b．由于缺乏相关的数据，原计划中的通过2011年总购房数量扣除已购房数量，最终得出鄂州市未来市场容量(静态数据)计算无法成功计算;以及同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出鄂州市未来市场容量(动态数据)计算无法成功计算。
3 结语
1)乐观估计鄂州市可能的购房总量为面积930万m2,9.30万套;保守预计为面积837万m2,8.37万套。按照2011年1月～9月均销售2.82万套住宅为基础数据，推算全年销售3.76万套进行计算，在不计算往年已经销售的房屋数量的条件下，仅以2011年1年内房地产开发数量就可以基本满足40%乐观估计的可购房消费者需求，2年时间基本满足全部乐观估计的可购房消费者需求。
2)在不计算往年已经销售的房屋数量的条件下，2年时间基本满足乐观估计的可购房消费者需求意味着:第3年的房地产市场在现有居民收入水平下，换句话说在现有的房地产市场容量条件下，将趋于饱和而导致房地产市场急剧萎缩。鄂州市目前的房地产开发总量是没有考虑本地房地产市场容量条件盲目确定的，或者说房地产主管部门并没有实施本地房地产市场开发规模总量控制。这种无控制房地产市场开发行为，无论对本地房地产市场有序发展，鄂州市的土地转让收入，还是对鄂州市农村土地产权置换制度改革探索都是有破坏的，是难以为继的，甚至是“竭泽而渔”。
3)如果鄂州市房地产市场开发不考虑本地房地产市场容量，以抢占周边市场份额，以接纳周边市场挤出消费为指向的话，由于无法测算能吸纳多少临近市场挤出消费额，开发规模也是无法估计，处于一种“摸石头过河”的状态的话，那么周边房地产市场如花湖开发区、红莲湖旅游度假区和葛店开发区的房地产开发同样是无序的，对鄂州市整体的房地产市场开发长远来看也只是暂时繁荣而不是长久之计。
4 建议
1)控制房地产市场开发规模。
乐观估计鄂州市达到购房要求收入水平的消费者达到100%左右的水平，鄂州市的房地产市场应该是很理想的市场，但是由于市场本身容量有限，加之鄂州近年房地产市场开发速度过快，会导致后来的鄂州房地产市场萎缩，进而威胁鄂州市农村产权制度改革的社会基础。为利于房地产市场健康有序发展，有利于鄂州市农村产权置换制度改革，对鄂州房地产市场来说当务之急就是控制房地产市场开发规模。
2)做大本地市场。
长期做法:增加城区居民数量;短期做法:停止新的周边用地开发，主要以市区旧城改造为主，促进消费同时可以改观城市景观。鄂州房地产市场是理想的市场也是有限的市场，但是鄂州市城区人口仅30万，人口数量太少是市场容量有限的主要原因，因此增加人口是扩大鄂州房地产市场的最直接方法，然而城市人口的增加是一个缓慢的过程，所以这是一个长期的作法。另周期较短的作法就是停止新的周边用地开发，主要以市区旧城改造为主，促进消费;鄂州市建市有20余年，城市建成区有新城区有旧城区，新城区规划较好，城区景观有城市的感觉，而旧城区缺乏规划，建筑破旧，没有新世纪城市的面貌。如改造市区旧城，既做大本地市场又能改善城市景观，对营造鄂州城市新形象以及湖北的“深圳”有利。长短结合共同做大本地房地产市场，利于市场健康发展，利于鄂州市农村产权置换制度改革顺利进行。
3)在研究周边市场需求条件下，巩固好针对周边市场开发，控制开发总量、开发时序。
鄂州市房地产市场本身容量有限，但鄂州周边如葛店、红莲湖、花湖等面对其他挤出市场而做的房地产开发是有益的补充，在对周边挤出市场进行足够研究条件下，对这个不知道规模的市场进行有序开发对本地房地产市场是有帮助的，对鄂州市农村产权置换制度改革同样有帮助。
4)丰富房地产市场开发手段。
房地产市场是一个多元的市场，按其用途细分的话，除鄂州市整个市场开发比重最大的居住物业市场之外，还有商业物业市场、工业物业市场以及特殊物业市场等。其中居住物业开发所需专业知识最少，流动性实现速度最快，使得此种开发方式最为常见，但是其他的房地产物业市场同样是可以有所作为的。以商业物业市场为例:鄂州市专业交易市场有数个，如建材批发市场、水果批发市场、摩托交易批发市场等，这几个市场都存在交易环境差这个问题，火爆的交易现场与简陋的条件反常极大，这种商业氛围也不利于鄂州市建设成“武汉市的后花园”“湖北省的深圳”大的环境。多引入专业的房地产开发企业，利用他们的专业开发，丰富房地产市场开发手段，多在除居住物业以外的房地产市场下工夫，既利于鄂州市房地产市场做大做强，也利于改善鄂州市的城市面貌、经济建设环境，更快更好地把鄂州市建设成“武汉市的后花园”“湖北省的深圳”，同时还能在中国中小城市的房地产市场开发上探索出一条新路。
摘要：以鄂州市房地产市场总量测算为着眼点,分析了该市房地产市场开发余量,并研究了土地使用权制度改革中需要面对的置换数量问题,同时提出了控制房地产市场开发规模、做大本地市场等优化建议,以期促进农村产权置换制度改革顺利进行。
关键词：土地制度改革,土地置换,总量,建议
参考文献
[1]鄂州市统计局,国家统计局鄂州调查队.2011年鄂州市国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].http://www.ezhou.gov.cn/201202/c2464884.htm.
土地置换协议 第5篇
甲方：
乙方：
甲方有块旱地位于（地名），乙方有块水田位于坡厂屯对面（公路边）。为支援地方建设事业，在当地土管部门的协调下，本着平等自愿原则，经甲、乙双方协商一致，达成以下土地置换协议，以资共同遵守：
一、置换土地的基本情况
甲方用于置换的旱地位于（地名），面积为；乙方用于置换的水田位于，面积为。
二、土地置换的原则
甲乙双方一致同意以上相等面积的田地进行等价对换，不要求土地等级差别的价格补偿。
三、甲乙双方对换后，任何一方不能以任何理由干涉对方对置换后土地的使用权和处分权。违者自行承担违约法律责任。
四、未尽事宜，甲乙双方协商补充，补充条款与本协议条款具有同等法律效力；本协议条款如与国家法律法规相抵触，以国家法律法规为准。
本协议书自甲乙双方签订之日起生效。
五、本协议书一式陆份，甲、乙双方各执壹份，另肆份
分别送甲乙双方生产队、村委、当地国土资源管理部门备案。
甲方签字：乙方签字：
年月日年月日
见证人签字：
新“土地革命”让农村资产活起来 第6篇
30多年前，家庭联产承包责任制让中国亿万农民有了土地的使用权，为农村经济的繁荣发挥了巨大作用。但时至今日，这种过于零碎的土地经营模式已不能适用现代农业的发展。中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”，“扶持发展规模化、专业化、现代化经营”。
家庭联产承包责任制，使土地的所有权归集体所有，赋予农民土地经营权，但却禁止土地经营权出让或转租。这将几亿农民束缚在土地上。随着大量农民工进城，造成大量土地抛荒。因此，允许经营权流转则成了发展规模化农业必须解决的政策问题。
2015年11月，中办、国办印发了《深化农村改革综合性实施方案》，提出要深化农村土地制度改革，要健全耕地保护和补偿制度，要完善和拓展城乡建设用地增减挂钩、“地票”等试点，推动利用城乡建设用地增减挂钩政策支持易地扶贫搬迁。
2016年8月30日，习近平总书记主持召开中央全面深化改革领导小组第二十七次会议并发表重要讲话。会议指出，深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”，是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新，是农村基本经营制度的自我完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线，不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式。农村土地农民集体所有必须牢牢坚持。要严格保护农户承包权，任何组织和个人都不能取代农民家庭的土地承包地位，都不能非法剥夺和限制农户的土地承包权。要放活土地经营权，在依法保护集体所有权和农户承包权的前提下，平等保护经营主体依流转合同取得的土地经营权，保障其有稳定的经营预期。
6000万亩土地流转，带来2万亿财产收入
李东山是河南周口市西华县东冯营村的农民，2014年以前，到城里打工和回家务农两不耽误。他的四个儿女都已经成年，在郑州买房定居。儿女给他算了一笔账，每年回家半年务农的收益远远低于在城里一个月打工的薪水，他也就此作罢，干脆跟随孩子住在了郑州。全家人在郑州过得其乐融融，没有人再想回到老家，他把地以一年600元的价格租给了亲戚。
随着城市化的演进，像李东山这样的农民已经扎根城市，农村的耕地、宅基地显然成了鸡肋，甚至毫无用处。他们最大的愿望，就是“新土改”政策迅速推广执行，能让自己老家的资产活起来。
“土地流转让农民工能安心打工，让愿意种地的人能实现大规模专业化经营。这是发展现代农业的关键一步。”河南农业大学国际教育学院经济学教授刘旗表示，土地流转将会带来巨大的利益。农民将土地承包经营权入股，组建土地股份合作社，不仅有利于农业的规模化经营，同时也能使农民获得财产性收入。随着城镇化的推进，每年将会有6000万亩左右的土地需要流转，如果全部实现，将会给农民带来2万亿元的财产性收入。
伴随规模经营，新型经营主体加速成长。目前家庭农场、农民合作社、龙头企业总量近270万家，共同推进了家庭经营、合作经营、企业经营、集体经营共同发展。新型农业经营主体已逐步成为现代农业建设的生力军，改变了农村传统生产生活的面貌。病虫害统防统治、土地托管等农业社会化服务快速发展，解决了一家一户办不了、办不好的事情。
此外，农民如果拥有土地经营权的抵押和担保全能，将能通过土地抵押获得银行信贷的支持，促进农村金融市场的发展。
改革要尊重农民意愿，也要有历史耐心
虽然对于新一轮土改，一些地区的农民热情高，对于改革力度和范围的期盼大，可是从国家层面来讲，土改牵涉的利益太广，绝不是一蹴而就的事情。
2014年9月底，中央审核了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，其中对工商资本入村开了“口子”。《意见》规定，工商企业可以适度租赁土地发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖、开发农村“四荒”资源等现代种养业。而在一些地区的实施过程中却变了味儿。
在先行试点的地区中，安徽省凤阳县小岗村——这个在30多年前土地制度改革的先行地，实行的就是“资本入村”的模式。将土地集中后转包、转租招商引资。但据相关媒体报道，工商资本大举进入带来新气象的同时也出现了不少新问题，如企业经营的土地出现大面积抛荒与闲置，行政力量过多介入致使流转中部分农民权益受损等。
土改试点中出现的一些问题不得不让政府采取谨慎的态度。有权威人士表示，此次土改方案中，农地入市仅指集体经营性建设用地中的乡镇企业用地以及公益性事业用地，对于农村宅基地进入市场仍采取先试点，探索推进农民住房财产权抵押、担保、转让，对于能有效缓解城市商品房压力的“小产权房”仍然不被承认。2013年中央“一号文件”还曾明确指出，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场。”此次土地改革方案中农地流转仍然被严格限制在农村集体内部。
“总体看，深化农村改革，最大的政策就是必须坚持和完善农村基本经营制度，绝不能动摇。”农业部部长韩长赋表示，要坚持农村土地农民集体所有，坚持家庭经营的基础性地位，坚持稳定土地承包关系。农村改革必须审慎稳妥推进，一时看不清的，不要急着去动，有点历史耐心，不能操之过急。一定要尊重农民意愿，不搞强迫命令，确保农民权益不受损害。
“新土改”必须守住三条底线
正如韩长斌所言，改革固然是大势所趋，而底线的坚守不能有丝毫的松懈。国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在多个场合重申：“农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点必须坚持底线思维，牢牢守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线。”
新一轮农村土地制度改革，试点遇到的首要问题就是耕地保护。对此，中央党校“三农”问题专家曾业松教授表示，把饭碗牢牢端在自己手中，是我国粮食安全的战略目标。要实施以我为主、立足国内、确保产能、适度进口、科技支撑的国家粮食安全战略，必须严守耕地保护红线。
国土资源部党组成员、总规划师严之尧同样认为：“任何时候都不能放松国内粮食生产，要严守耕地保护红线，划定永久基本农田，不断提升农业综合生产能力。只有这样，才能确保谷物基本自给、口粮绝对安全。”
“保障农民的权利与保护耕地并不矛盾，而且是有助于保护耕地资源的。”中国社会科学院农村所社会问题研究中心主任、教授于建嵘认为，根据中国目前耕地资源人均占有较为短缺的情况，土地改革强调严守耕地保护红线是应当的，但是，他认为土地制度改革的大前提和核心应当是保护农民的权利。我国当前存在大量破坏和浪费耕地资源的现象，而且多年来屡禁不止，严守耕地保护红线喊了二十几年，但是耕地保护工作却一直做得不尽如人意，耕地数量每年都在锐减，相当一部分被征用和浪费，而且难以复耕。
究其原因，于建嵘认为，并不是国家对耕地保护不够重视，政府部门在这个工作上也投入了很多资金和精力，根本的原因在于对于土地的主人——千千万万普通农民的权利保障不够。由于缺乏制度性的土地权利保障，农民的土地可以随时被各级政府征用，其中不乏盲目开发的项目，相当多的土地被征用之后没有得到很好的利用和开发，闲置返荒；甚至一些项目后期难以推进，征地又难以复耕，造成巨大的耕地资源浪费。如果真正将农民的土地权益落到实处，让土地的主人能自主地决定自己的土地应该如何使用、以什么价格交易，其他开发主体不能以极其低廉的价格随意圈占大片土地，那么耕地保护才有可能。
关于土地使用权资产会计处理的思考 第7篇
2013年,崔也光、赵迎在第3期《会计研究》杂志发表的《我国高新技术行业上市公司无形资产现状研究》一文指出,西方发达国家企业的无形资产通常包含计算机软件、专利权、商标权、版权、特许权、客户关系或供应商关系、市场份额和销售权等,不包括土地使用权,而把土地使用权作为固定资产处理;土地使用权是我国企业特有的一项无形资产,与知识产权本质上截然不同,无形资产应该是体现企业核心竞争能力和未来可持续发展能力的重要资产,而土地使用权并不具备这种能力,因此,我国会计准则将土地使用权列为无形资产值得商榷。土地使用权应列为有形资产,还是无形资产?土地使用权现行会计处理是否存在问题?如存在问题如何改进?本文试对上述问题进行研究,研究结论有助于完善相关会计理论与会计实务。
一、土地使用权是有形资产,还是无形资产?
土地是人类赖以生存的空间,是人类社会最重要、最基本的自然资源。土地有广义和狭义之分。狭义的土地,又称地面,是指地球表面的陆地部分,由土壤和岩石堆积而成。广义的土地,不仅包括地球表面,还包括地面上和地面下的东西。土地有实物形态,有面积、体积、质量、化学成分、颜色等具体的属性,占有一定的空间,有物理边界,属于有形资产。那么,土地产权呢?
产权,在英文里是一个复数名词:property-rights,意味着对特定财产完整的产权,不是单项的权利,而是一组权利。产权的分割有多种方式,一般可以分为所有权、使用权、转让权等。一些产权经济学文献中常出现“收益权”,或类似的概念与所有权、占有权等并列。其实这是不确切的表述。“收益权”不是独立的产权,而是任何一项产权中应有的内容,不能与其他权利并列。
土地产权是指对土地享有的排他性完全权利,包括土地所有权、土地使用权、土地转让权等多项权利。土地产权是一种对物产权,是一种对有形物的产权。土地产权的交易,按交易内容可以分为整体交易和部分交易。整体交易是对土地产权的全部让渡,是一次性的、永久性的,原有主体一旦让渡,就不能再收回。部分交易是对土地产权的部分让渡,如土地租赁交易,当事人之间转让的是土地使用权,而不是完整的财产权。按产权的让渡期限可以分为:无限期交易即产权的永久让渡和有限期交易即产权的有限期让渡。土地产权的整体交易,必然是永久性让渡。土地租赁是有限期让渡,土地使用权只在契约期让渡,契约期满,又合法地回归原主体。
在实行土地私有制的国家,如美国,有很大一部分的土地所有权归私人所有。企业可以买入土地,取得土地的完全产权,会计处理时,企业确认一项土地资产。土地资产是企业的有形资产,是企业的固定资产。上述情况,企业能否不确认土地资产,而是确认土地产权资产?“资产是财产,是有形或无形的物,是主体的经济资源。”在取得土地完全产权的场景,企业应将取得的物一土地确认为一项资产。
我国实行土地公有制,即国家所有制和集体所有制。由于土地所有权制度的差异,通常情况下,我国企业只能取得土地的使用权。企业通过出让、转让或租赁方式取得土地的使用权,所支付的价格,如出让金、转让金或租金,本质上是地租。此种情况,企业如何进行会计处理?根据我国企业会计准则,企业应确认一项使用权资产,即土地使用权,不是土地,土地使用权资产的入账价值低于土地资产的入账价值。资产按有无物理形态,可以分为有形资产和无形资产。由于土地使用权资产没有一定的形体,不占据空间,看不见摸不着,但又实实在在存在着,所以,土地使用权属于企业的无形资产。
二、土地使用权资产会计处理:现状与问题
根据我国企业会计准则规定,企业自用的土地使用权应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别确认为无形资产和固定资产。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部确认为固定资产。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权确认为存货。用于赚取租金或资本增值的土地使用权,应确认为投资性房地产。
编制财务报表时,房地产开发企业持有的用于建造对外出售的房屋建筑物的土地使用权在“存货”项目中列示;企业用于赚取租金或资本增值的土地使用权在“投资性房地产”项目中列示;外购土地及建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间合理分配的,在“固定资产”项目中列示;自用土地使用权在“无形资产”项目中列示。
综上所述,对于土地使用权,我国企业是按照持有目的或用途不同进行分类核算的。通过仔细研究,不难发现我国土地使用权资产会计处理,除了计量属性的取舍问题之外,还存在以下问题:
第一,外购土地及建筑物支付的价款,在建筑物与土地使用权之间难以合理分配全部作为固定资产的会计处理值得商榷。原因有两点:一是,土地使用权是企业的无形资产,将土地使用权确认为固定资产,不符合固定资产的定义。二是,企业提供的会计信息应当相互可比,不同企业发生的相同或相似的交易或者事项,应进行相同或相似的会计处理。企业自用房地产的土地使用权,有的企业作为无形资产核算,有的企业作为固定资产核算,不符合会计信息可比性的要求,从而降低了企业提供的会计信息的质量。
第二,土地使用权资产的列示不符合重要性原则。随着近年来土地价格的飞涨,土地使用权资产价值越来越高,在一个主体资产中占比越来越大,进而影响投资者的决策,其重要性日益凸显。房地产价格飞涨期间,资本市场上投资者不断追逐拥有土地较多企业的股票即是明证。土地使用权是一项重要的资产,根据重要性原则,重要的资产必须严格确认、计量、记录并突出予以列报。西方发达国家的企业通常在资产负债表中单独列示土地资产,符合重要性原则;当前,尽管国内企业对土地使用权进行严格确认、计量、记录,但在资产负债表中与知识产权等资产合并列示,没有突出列示,已不符合重要性原则。
第三,土地使用权列报降低了会计信息的可比性。西方发达国家企业的无形资产主要是知识产权,不包括土地使用权,而我国企业的无形资产包括土地使用权。显然,中外企业资产负债表列示的无形资产口径不同,使用者不能直接进行比较。在我国会计实务中,尽管土地使用权在附注中单独披露,但往往需要计算后确定土地使用权资产价值,增加了信息使用成本。
第四,土地使用权与知识产权合并列示,易误导使用者。土地使用权与知识产权,既有相同的性质,又有重大差异。没有实物形态、可辨认、非货币性是其共同点,但不同点更为突出:一是客体不同。知识产权的对象是知识产品,如技术发明、商品标记、作品,不占据空间,是人类智力劳动的成果,是人类思想的结晶;土地使用权的对象是土地,具一定的物理形态,占据空间。二是知识资产具有可共享性,同一信息或知识可同时被两个以上的人所拥有和使用,而且这种使用不会给该信息造成损耗;土地使用权不具可共享性。三是预期收益的确定性不同。知识产权的预期收益具有很大的不确定性,而土地预期收益的不确定性要低得多。正如崔也光、赵迎所说,土地使用权与知识产权本质上截然不同,无形资产应该是体现企业核心竞争能力和未来可持续发展能力的重要资产,而土地使用权并不具备这种能力,将土地使用权与知识产权合并列示,易误导使用者,从而做出错误的决策。
三、建议
前述土地使用权资产会计处理存在的问题需要解决,为此,提出以下建议:
(一)取消土地使用权作为固定资产的会计处理
土地使用权是企业的无形资产,不符合固定资产的确认条件,不应确认为固定资产,而且是重要的资产,因此,建议取消《无形资产》应用指南中外购土地及建筑物支付的价款在建筑物与土地使用权之间“难以合理分配的,应当全部作为固定资产”之规定。“大概的对比精确的错更可取”,估计的信息也比错误的信息有用。外购房地产支付的价款,在建筑物与土地使用权之间难以合理分配时,可以应用科学的资产评估方法,估定建筑物与土地使用权的价值。
如何评估?可以查阅政府有关部门关于房地产的交易资料,或查阅报刊等媒体有关房地产的交易信息,或参加房地产交易会,或咨询房地产设计、开发企业,应用房地产评估方法,如市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等,或委托专业的资产评估机构(属会计目的的资产评估),估计土地使用权与建筑物的价值,然后分别进行处理。比如,某企业购入一栋全新房地产,可以采用市场法或基准地价修正法等求得土地使用权评估值,然后计算建筑物价值。也可以采用重编预算法估计建筑物成本,然后估定土地使用权成本。
(二)为提高会计信息质量,土地使用权应单独列报
在土地价格不断上涨的今天,土地或土地使用权,早已成为一个主体的重要资产,根据重要性原则,应单独列示。在英美国家,往往在资产负债表中单列“土地”项目。在经济日益全球化的今天,将财务报告置于全球化场景考虑,土地或土地使用权亦应单独列示。
随着知识经济的发展,企业最重要的资源不再是非人力资源而是知识资源,无形资产在企业资产总额中所占的比例将越来越重,价值越来越大,甚至将会超过有形资产的价值。因此,改进无形资产的列示以适应知识经济对会计的要求将成为历史必然。
知识资产是智能密集型资产,往往具有较高的生产率。现代经济增长越来越依赖科学技术,知识资产,特别是专利技术和非专利技术,通常体现一家企业核心竞争能力和未来可持续发展能力,信息使用者自然非常关注一家企业(特别是高科技企业)知识资产的状况。因此,“知识资产”也有单列之必要。
如果将土地使用权与知识资产单独列报,可以将现行资产负债表中“无形资产”项目分为三个项目:土地使用权、知识资产与其他无形资产,将土地使用权、知识资产与其他无形资产分别单独列示。
如此列示是否符合成本收益原则?收益方面,大大提高了国内外不同企业会计信息的可比性,增进了会计信息质量,提供更充分的信息以满足使用者的需要;成本方面,不会显著增加财务报表编制者的负担,符合成本效益原则。
建设用地与农用土地置换注意事项 第8篇
关键词：建设用地,农用土地,置换
0 引言
建设用地置换是指依据土地利用部体规划, 将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地, 通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地 (以下简称农用地) 进行调整的行为。建设用地置换涉及两类土地, 即拟置换建设用地和被置换土地。置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地 (即不宜利用建设用地) 。包括现状为建设用地, 以及经过依法批准转用 (征收) 现状为农用地、未利用地的土地。被置换土地是指适宜用于建设的土地。
1 建设用地与农用土地置换基本原则
1.1 建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。
1.2 建设用地置换必须各方自愿, 不得强迫。
涉及农民集体所有土地, 应当经过集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意, 同时土地使用权人全部同意。
1.3 建设用地与农用地 (包括未利用地) 置换的, 建设用地 (包括
未利用地) 面积必须大于农用地面积, 原建设用地要进行复垦, 复垦后的农用地面积不得低于被置换的农用地面积, 涉及耕地的, 复垦的耕地面积不得少于被置换的耕地面积, 且质量相当。
1.4 建设用地置换涉及征收农民集体土地的, 必须依法进行补偿, 妥善安置被征地单位群众的生产和生活。
1.5 农村村民宅基地与农用地置换, 置换后的新宅基地不得超过法定宅基地面积。
1.6 涉及征收土地的, 被置换建设用地面积, 不得超过省人民政府批准征收土地的权限。
2 征地补偿安置费用
2.1 合理确定征地补偿安置费用标准依法合理确定征地补偿安置费用标准, 是确保各类建设用地依法补偿, 妥善安置的关键。
目前, 根据国务院和国土资源部的规定, 我省已上报了制订的征地统一年产值标准和区片综合地价, 待标准出台经省政府批准公布后执行。现阶段, 各地在确定土地补偿费、安置补助费的倍数时, 可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和城镇居民最低生活保障线等因素, 以确保征地依法补偿, 维护被征地农村集体和农民的合法权益。
2.2 补偿安置费用分配各地应对征地补偿安置费用的使用和管理进行有效的监管。
根据法律规定, 土地补偿归农村集体经济组织所有, 为弥补目前安置补助费的不足, 省政府规定土地补偿费的70%以上用于被征地农户的生产生活的社会保障;未用于社会保障的, 应随安置补助费一同发放。安置补助费一般是谁负责安置, 费用归谁, 由农村集体经济组织安置的, 安置补助费支付给集体经济组织;其他单位安置的, 支付给安置单位;不需要统一安置, 自谋职业的, 安置补助费支付给个人。
2.3 费用计算
2.3.1 土地补偿费, 是因国家征收土地对土地所有者和土地使
用者对土地的投入和收益造成损失的补偿, 补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。
2.3.2 被征耕地的土地补偿费=被征耕地面积前三年平均年产值补偿倍数。
2.3.3 安置补助费, 是为了安置以土地为主要生产资料并取得
生活来源的农业人口所给予的补助费用, 征收耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口计算。
2.3.4 需要安置的农业人口=被征耕地面积÷征地前被征地单位的人均耕地面积;
2.3.5 每一个需要安置的农业人口的安置补助费=征地前被征地单位的人均耕地面积前三年平均年产值补偿倍数;
2.3.6 被征耕地的安置补助费=每一个需要安置的农业人口的
安置补助费需要安置的农业人口数=被征耕地面积前三年平均年产值补偿倍数。
3 被征地农民的安置
3.1 安置的基本原则安置基本原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。
征收土地通过补偿和采取各种安置措施, 使被征地集体经济组织和农民的生活水平达到征地前的生活水平。
3.2 安置途径随着市场经济的发展, 结合本地实际, 主要以下几个方式。
3.2.1 保险安置。
用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险, 对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置;或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。
3.2.2 货币安置。
一次性支付足额的安置补助费, 让有一技之长者, 有生活技能者自谋职业;政府同时加以引导, 将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险, 或征得本人同意, 购买养老、医疗等各种商业保险, 其余部分发放给个人用于自谋职业。
3.2.3 留用地安置。
将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人, 并将留用地的开发的利用纳入城市规划的控制范畴, 纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。留地面积一般为被征地的510%, 最高不超过15%。
3.2.4 投资入股安置。
将征地补偿安置费归入集体资产, 由集体经济组织用于投资兴办二、三产业, 被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益;或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化, 将集体资产量化到集体内部的有成员, 为被征地农民提供基本的生活保障。
3.2.5 农业安置。
可以是采用集体经济组织内部调整承包地方式安置, 或通过土地开发整理增加农业用地等安置。
3.2.6 招工安置。
浅谈无形资产土地使用权的影响 第9篇
关键词：无形资产,土地使用权,影响
无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。
企业持有无形资产的目的是用于生产商品或提供劳务、出租给他人, 或为了管理目的, 而不是为了销售。脱离了生产经营活动, 无形资产就失去了其经济价值。无形资产所体现的是一种权利或获得超额利润的能力, 它没有实物形态, 但却有价值, 或者能使企业获得高于同行业一般水平的盈利能力。因篇幅所限, 在此只简述无形资产土地使用权的影响。
一、无形资产土地使用权的确认
土地使用权是指国家准许某一企业在一定期间对国有土地尚有开发、利用、经营的权益。根据企业会计准则, 无形资产必须满足下列条件, 才能确认:
(一) 与该无形资产有关的经济利用很可能流入企业。
(二) 该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产是企业的一项重要的长期资产, 因此, 对无形资产的确认, 关键是判断其是否很可能给企业带来经济利益, 或其所包含的经济利益很可能流入企业。如果与某项无形资产相关的经济利益不能流入企业, 则不能将其确认为无形资产。土地使用权能带来增值, 当然符合企业会计准则关于“资产”的定义, 但它入账的只是无形资产土地使用权, 因为到期并不减少空间物理意义上的土地本身。
二、无形资产土地使用权的摊销
无形资产的摊销只针对使用寿命有限的无形资产而言的, 使用寿命不确定的无形资产不应摊销。“资产”能带来收益, 也需要在资产使用期间分摊收回成本。不管交了多少比例的“土地出让金”, 但是, 无形资产土地使用权要全额摊销, 摊销增加了企业当期的期间费用。
三、无形资产土地使用权的处理与转让
通常情况下, 土地使用权属于企业的一项无形资产, 它经常与企业的房屋、建筑物等固定资产紧密联系。因此, 企业对其所拥有的土地使用权, 应区分以下几种情况进行处理。
(一) 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产, 但改变土地使用权
用途, 用于赚取租金或资本增值的, 应当将其转为投资性房地产。
(二) 自行开发建造厂房等建筑物, 相关的土地使用权与建筑物应当分别
进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理进行的, 应当全部作为固定资产。
(三) 房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物, 相关的
土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
当然, 企业所拥有的无形资产可以依法转让。企业转让无形资产的方式有两种:一是转让其所有权, 二是转让其使用权。两者的会计处理是不同的。
四、无形资产土地使用权与物价
随着土地无形资产的摊销, 企业发生了期间费用, 为了弥补企业相应的成本费用, 产品需要提价;如果企业产品的制造链条长, 各环节都增加分摊了“无形资产土地使用权”的摊销费用, 则最终企业产品涨价的空间更大。
地方政府一次性收取土地出让金形成了企业新增资金的需求并转化为地方政府当期的购买力, 投放到社会增加了“货币流动性”, 却只能用于购买“土地使用权”以外的实物资产, 因而助长了社会“通货膨胀”, 推高了商品物价。
五、无形资产土地使用权与财税收入
北京、上海等大城市土地拍卖中产生的“地王”, 土地成交价格不断攀升, 从某种程度上验证了土地出让金是地方政府财政的主要收入来源。
企业无形资产土地使用权转让产生的“无形资产”增值收益, 部分转化为国家税收--企业所得税收入。
六、机制导向:政绩短期化、分配不公
因无形资产土地使用权的这些可利用特点, 刺激地方政府“卖地”, 提前花子孙钱, “激励”房地产开发商“囤地”、“炒地皮”和房地产投机商用房贷“倒房”赚钱;政府要宏观调控搞“自我约束”改变土地财政、让开发商把房价降下来, 等于“政府自己割自己的肉”, 结果总是不理想, 其根源是根本机制导向政绩短期化、分配不公, 不符合“科学发展观”。
总之, 无形资产土地使用权对当今社会的影响越来越重要。转让无形资产土地使用权增加了地方政府的财税收入, 加剧了社会财富流入政府, 做大了政府特殊“经理人”;因无形资产而产生的货币流通量不断推高了实物产品价格, 目前房价高高在上, 工薪阶层“望房兴叹”, 这助长了社会新的不公, 也给普通老百姓带来“住房难”的烦恼。毋庸置疑, 无形资产土地使用权的正面作用虽然很多, 但其负面影响确实需要引起大家高度关注并切实加以改进。
参考文献
土地资产置换 第10篇
资源枯竭型城市产业转型对建设用地供应需求的增加,使其在城市中占据重要空间区位的矿区土地逐渐成为关注的重点。政府亟待通过市场化的配置手段(如土地置换),实现资源枯竭型矿区土地科学地再利用。考虑到资源型企业在区域经济的发展中做出了不可抹灭的贡献,为了有效扶持该类企业的可持续发展、促进产业转型、帮助解决大量下岗职工的安置等民生问题,当地政府应通过酌情、合理的处置方式,在依法收回原有矿业用地的同时,在城镇建设用地范围内置换其他用地,重新配置矿业企业的转型发展用地。然而,利益冲突是一切社会矛盾的根源[1],矿区土地置换涉及的利益关系复杂,政府部门和矿业企业是两个核心利益的相关者。在矿业用地置换过程中,矿业企业与政府的利益冲突日益尖锐,导致置换工作出现诸多问题。矿区土地置换的顺利进行关键在于双方能否满足自身的置换开发收益,实际上是双方利益的博弈过程。因此,基于博弈的视角探讨矿区土地置换利益主体的行为动机就显得十分必要。
目前在土地置换方面的研究,大部分学者将视角集中在对农地置换的模式、驱动因素、利益补偿的定性分析方面[2,3,4,5,6,7],个别学者基于演化博弈论研究了宅基地置换过程中利益相关者的策略选择[8],也有学者对城市工业用地置换特征和驱动机制进行了分析[9]。通过对以上文献的研读发现,目前对土地置换的研究仅仅围绕“二元”产权制度下农用地的政府与集体之间的利益博弈,忽视了国有企业对划拨或授权经营用地置换开发的利益问题研究,使其能适用于矿业企业对相关土地置换的科学合理并具有可操作性方面的研究较少。因此,本研究寻求视角创新,引入动态博弈分析的方法,重点研究矿业企业和政府在面临矿区土地置换时如何针对自身的实际情况与对方就收益问题进行博弈,从而选择出不同条件下矿业企业和政府之间的最优行动策略组合,得出影响博弈稳定的关键因素,以期为指导政府制定资源枯竭型城市转型的土地利用政策提供参考依据,有利于提高矿区土地置换效率,实现土地资源的优化配置。
2 资源枯竭型矿区土地置换动态模型构建
2.1 演化博弈模型的理论基础
演化博弈理论突破了传统博弈论完全理性的假设,将其研究对象锁定为某一个群体,认为群体中个体的决策行为在一定条件下是有限理性的,往往不可能一开始就能找到最优的策略集。个体之间通过相互模仿、学习等动态过程从而找到最优的策略。演化博弈论为分析资源枯竭型矿区在土地置换过程中政府和矿业企业的相互博弈行为提供了良好的分析方法和工具。
演化稳定策略(ESS)和模仿者动态方程(RD)是构成演化博弈理论的两个基本概念,ESS是指一个种群对进入该群体的变异策略进行防御,最终将达到一种稳定状态的现象[10]。演化稳定策略的解释为:当博弈的局中人随机组合进行博弈时,群体中成员的收支水平高于入侵者的收支水平。每个博弈参与者遇到选择策略x的参与者概率为1-θ,遇到入侵者的概率为θ[10]。用数学模型解释ESS的定义为:
式中,θ是一个很小的正数,。模仿者动态模型能较确切地描述有限理性的个体在群体动态行为变化趋势中的行为取向,因此在演化博弈分析中应用得较多,其动态表达式为:
式中,xt表示t时刻使用策略s的参与人占总群体的比重;ut(s)表示t时刻使用策略s的参与人的期望收益;表示群体的平均期望收益。如果将某一特定策略在一个群体中被采用的频度进行微分,即可得到模仿者的动态方程,其基本思路是:如果选择策略s的收益高于平均收益,则选择该策略的群体数量将会增加[11]。
2.2 模型的基本假设
在枯竭型矿区的土地置换过程中,矿业企业和政府是两个核心利益的相关者,本文利用演化博弈论的方法建立两方博弈过程的动态模型。在综合考虑两方利益博弈的实际影响因素与模型可操作性的基础上,本文给出以下假设。
假设1———博弈的参与人。本文中博弈的主体为政府和矿业企业。在矿区土地置换过程中,政府作为置换工作的推动者,矿业企业作为置换工作的发起者。由于资源枯竭导致原来的采矿用地面临闲置,矿业企业积极响应“破产、老工业企业退出城中优越位置,留作更具经济价值的商服用地,按照产业集聚导向,转而向城郊的工业园区发展”的国家集约用地号召,主动向政府提出土地置换申请。政府为了满足城市发展的需要和缓解建设用地日益紧张的压力,向矿业企业提出支持置换工作进行的各项优惠举措。
假设2———每个利益团体的策略空间。策略是在参与人给定信息集下对其他参与人的行动做出反应的方案。矿业企业通过分析政府提出的各项优惠举措采取的行动策略有{进行置换,不进行置换},政府根据对矿业企业的综合考评对应的行动策略包括{支持土地置换,不支持土地置换}。若政府支持置换,矿业企业在积极进行置换的基础上,矿业企业可依法选择科学合理的置换标准进行公平合理的置换,也可凭借目前土地置换标准存在的缺陷以实现自我利益最大化的不科学置换,因此矿业企业有两种行动策略{科学置换,不科学置换}。政府为了保证国土资源的科学、公平、合理利用,避免国有资产的流失,同时考虑到自身的作为和不作为因素,针对矿业企业的土地置换行为将会出现{监督置换,不监督置换}两种策略,对应的行为策略博弈模型见图1。
假设3———博弈主体的效用函数。效用是指利益相关者参与博弈获得的报酬,其效用函数受自身行动对行动策略的双重影响。土地置换双方的博弈满足演化博弈论的基本假设,双方根据在自身群体中的适应度并结合其他成员的策略选择来调整自己的策略。在矿区土地置换过程中,矿业企业和政府的收益来源有以下方面。
矿业企业的效用来源由以下几部分构成:①无偿获得等价值的转型再发展生存土地。由于资源枯竭,原矿业企业即将面临破产倒闭的局面,通过土地置换,矿业企业在未付出任何经济代价的条件下获得市场等价值的转型再发展的生存土地,从而实现了企业的持续发展目标。②实现了原有划拨类和授权经营类土地向出让类土地转变,增加了企业资产。土地置换之前,矿业企业用地为国家无偿划拨和授权经营类土地,不具备土地的完整产权,更不能将土地列入企业资产进行相关抵押、融资;土地置换后,矿业企业通过有偿出让方式依法获得一定年限的工业园区土地,并具备完整的土地产权,可依法进行自由处置。③解决了矿区职工再就业的沉重包袱,取得了一定的社会效益。一直以来,矿区下岗职工再就业问题成为资源枯竭型企业难以卸去的沉重包袱,通过土地置换,矿业企业得到转型再发展的土地,有效解决了矿业企业职工的再就业难题。
在矿区土地置换过程中,政府部门的效用主要体现在以下几方面:①通过土地出让获得直接土地增值收益。在置换过程中,政府得到的直接土地增值收益为矿区土地在土地市场的公开出让价格与按照修正基准地价对土地的评估价格与收储成本的差额。②获得矿区土地再开发后运营商缴纳的税费。矿区土地经过市场公开出让并经开发商对该土地进行二级开发后,政府可获得开发商不动产销售税金、所得税等税金。同时,在不动产后期的运营过程中,政府仍可持续性地获得相关生产运营税收。③获得开发区土地出让金与矿业企业转型后缴纳的税费。虽然政府在土地置换过程中将部分土地出让金按照修正基准地价评估后的价格返还给矿业企业,但矿业企业在通过有偿方式获得工业园区土地的同时又以缴纳土地出让金的形式上缴给政府。在矿业企业转型发展之后,仍需按照相关税收政策依法缴纳生产运营的相关税费。④盘活了矿区的闲置土地,在满足城市发展的同时增加了就业机会,从而获得了一定的社会效益。通过对矿区土地的置换并进行功能再造,既盘活了即将闲置的矿业用地,提高了城市土地的利用价值和效率,又满足了最新城市发展规划的要求。另一个主要的社会利益表现为:通过土地置换对原矿业用地进行再开发利用,推动了新一轮的产业升级发展,有助于增加矿区职工与周边人群的再就业机会。
2.3 置换主体两阶段博弈模型的构建
置换主体第一阶段的博弈分析:假设在政府支持的条件下,矿业企业采取置换策略给企业带来的利益为R1,政府得到的利益为R1′;在政府不支持的条件下,矿业企业采取置换带来的利益为R2,政府得到的利益为R2′;在整个置换过程中对矿业企业相关资产产生的损失(包括工业遗迹、地面建筑设施等)为X;在矿业企业不采取置换的条件下,双方均无利益来源。因此,构建政府与矿业企业利益关系的博弈矩阵见表1。
在此模型中,若政府不支持矿业企业发起的土地置换,矿业企业在土地置换过程中将面临一定的阻力,进而对矿业企业的利益产生不利影响,因此R2-X将小于R1-X;同时,由于政府的不支持可能产生额外增加的费用,导致政府在矿业企业中的声誉受到一定程度的影响,政府的利益将受损,R2′将小于R1′。因此,总利益为:
为了彼此发展的需要,企业可主动选择与政府进行土地置换。同样,政府也可主动选择与企业进行土地置换。若政府参与了土地置换,则处于二级交易市场的土地可通过置换重新进入土地一级市场进行公开自由的交易。由于我国目前的土地一级市场处于垄断竞争状态,该土地置换模式更有利于实现土地资产价值的最大化。如现有A企业某闲置地块市场评估价值为10万元,若与B企业价值量相等的某地块进行置换交易,置换后土地价值未发生根本变化,仍为市场价值的10万元;若A企业选择与政府进行该地块的置换,置换后该地块由政府依法收回储备并将其纳入土地的一级市场进行公开出让,通过“招拍挂”后的最终出让价值可能远远超过市场评估值,因此企业通过选择与政府进行置换能更大程度地发挥出土地的市场价值。
根据对以上情况的分析,作为理性的行为主体必然会选择利益最大化的策略方式。即政府支持矿业企业进行土地置换,矿业企业也积极进行土地置换,从而保证政府和矿业企业双方实现利益的“双赢”。这一阶段双方的博弈稳定策略很明显,矿区的土地置换能否实现两者的利益最大化主要取决于政府和企业双方的行为方式,因此本文将对第二阶段的博弈机理进行着重分析。
置换主体第二阶段的博弈分析:根据以上分析,假设R表示土地置换为矿业企业带来的正常土地增值收益;△R表示矿业企业利用土地置换标准存在的缺陷采取投机行为获取一定的额外收益;π1表示双方对资源枯竭型矿区土地置换行为采取科学置换、监督置换策略,即理想状态下为矿业企业带来的社会效应;C1表示矿业企业应对政府的监督检查付出的组织成本;F表示由于政府的及时监督对矿业企业的不科学置换采取的惩罚。同时,假设W表示由于不监督置换状态下,矿业企业科学置换为政府带来的收益;π2表示双方对资源枯竭矿区的土地置换行为采取科学置换、监督置换策略,即理想状态下为政府带来的社会效益(一般情况下π1、π2)均大于惩罚成本和矿业企业的额外收益);C2表示政府付出的监督成本;G表示矿业企业进行不科学置换时导致国有资产流失额,据此得出政府和矿业企业的支付矩阵见表2。
假设矿业企业科学置换的比重为x,不科学置换的比重为1-x;政府监督置换的比重为y,不监督置换的比重为1-y,结合博弈支付矩阵,得到以下期望收益。
矿业企业选择科学置换策略的期望收益为:
矿业企业选择不科学置换策略的期望收益为:
矿业企业的平均收益为:
矿业企业采取科学置换策略的复制动态方程为:
政府选择监督策略时的期望收益为:
政府选择不监督策略时的期望收益为:
政府选择监督策略时的平均收益为:
政府选择监督策略时的复制动态方程为:
式(6)和式(10)描述了这个演化系统的复制动态,该系统的复制动态方程为:
根据动态方程(12),矿业企业有三个均衡点:x*=0或x*=1或;根据动态方程(13),政府也有三个均衡点:y*=0或y*=1或。关于这些均衡点在矿业企业和政府的相互作用下的稳定性,本文从演化路径的角度来分析。
3 政企土地置换行为的演化博弈模型求解
3.1 演化稳定策略求解
根据复制动态微分方程演化稳定性原理与性质可得出:当F(x)=0,F′(x)<0时,X*为演化稳定策略。根据矿业企业选择科学置换策略时,动态方程的分析为:①当时,则F(X)=0、F′(X)=0,即所有的y轴水平都是稳定状态的;但矿业企业采取科学置换程度达到时,政府对矿业企业土地置换行为进行监督的可能性都是稳定的。②当时,对X*=0、X*=1有F′(0)>0、F′(1)<0,此时X*=1为全局唯一的演化稳定策略;当矿业企业采取科学置换策略的比例逐渐增大时,政府将越来越趋近于采取监督置换策略,全面实施监管策略将是政府的最佳选择。③当时,对X*=0、X*=1有F′(0)<0、F′(1)>0,此时X*=0为全局唯一的演化稳定策略;当矿业企业采取科学置换策略呈下降趋势且达不到一定的程度时,政府为了节省监督成本一般不会对矿业企业的土地资产置换行为进行监督。矿业企业采取科学置换土地策略的动态趋势及其稳定性分析见图2。
根据政府选择监督置换策略时的动态方程做如下分析:①当时,则F(Y)=0、F′(Y)=0,即所有的x轴水平都是稳定的状态;但政府采取监督置换的力度达到时,矿业企业采取科学置换的可能性也都是稳定的。②当时,对Y*=0、Y*=1有F′(0)>0、F′(1)<0,此时Y*=1为全局唯一的演化稳定策略;当政府采取监督置换策略并呈逐渐增大的趋势时,矿业企业采取科学、合理的土地置换行为策略的可能性越来越大。③当时,对Y*=0、Y*=1有F′(0)<0,F′(1)>0,此时Y*=0为全局唯一的演化稳定策略;当政府采取监督置换策略的力度呈下降趋势且达不到一定的程度时,矿业企业就很容易采取投机行为,不科学置换的概率会越来越高,见图3。
基于上述分析,一般可用非平凡的均衡点为界,将矿区土地置换过程中矿业企业和政府的博弈变迁过程划分为四个不同的动态变化区域,博弈演化路径见图4。
在五个局部均衡点中,得到两个均衡点具有稳定性,即(不科学置换,不监督)、(科学置换,监督)两种帕累托的最优结果。A点与C点为博弈不稳定源点,点为鞍点,而至于鞍点往哪个方向演化,则取决于受系统的初始状态、政府的监督成本、对矿业企业的处罚力度、矿业企业的额外收益等因素的共同作用。
3.2 结果分析
经过上述分析可知,有限理性的博弈主体在矿区土地置换博弈过程中总是根据既得利益不断学习和动态地调整自己的策略,从而使所得利益得到最大化。无论在第一阶段还是第二阶段的博弈中,博弈双方的利益总是均衡的。即在矿业企业科学置换土地的条件下,R1-X=R1′、R1+π1-C1=W+π2-C2。若矿业企业不能规范自己的行为,企图谋求额外利益,将会打破这种利益均衡的局面,变量△R变大,π1减小。由于我国土地交易市场监管力度不够,矿区土地置换就违背了初衷,越来越多的矿业企业将会模仿这种行为,政府为此需付出较大的监督成本,C2政府的社会效益π2会降低,久而久之政府就会放任这种行为的发展,最终演化为稳定策略朝着不科学置换、不监督置换的方向发展,这种双方利益不平衡的状态将导致整个矿区土地置换市场的瘫痪,矿区土地置换行为就无法正常进行,这就违背了盘活存量土地资源、矿业企业转型发展的要求,因此必须对土地交易市场进行规范,在政府政策、法律的规制下,矿区土地置换会朝着科学置换、监督置换方向发展,这与现实中的情况是一致的。在矿区土地置换过程中,最终各方的利益分配方式不尽相同,但均实现了经济利益和社会效益的双赢,同时矿业企业和政府在利益分配过程中各自都达到了相对均衡,见图5。
4 博弈主体演化稳定性影响因素分析
由博弈双方的演化相位图可知,政企双方的稳定状态为不科学置换、不监督置换与科学置换、监督置换两种。而具体朝哪个方向发展则取决于ADCB区域的面积与OCDA区域面积的大小比较。OCDA面积越小,科学置换、监督置换策略的概率越高。其中,ADCB区域的面积计算公式为:。本文分别对影响ADCB面积变化的主要因素进行了讨论。
4.1 监督成本
根据S面积的公式,对C2进行求导可以得出因此S是C2的单调递增函数。当政府付出的监督成本C2逐渐增大时,区域ADCB面积将不断增大,政府采取不监督策略的概率就越来越大,双方的策略将朝着不科学置换、不监督置换演进状态发展的可能性增大;当政府付出的监督成本C2有下降趋势时,区域ADCB面积逐渐减小,政府监督置换策略的概率增大,双方博弈策略将朝着科学置换、监督置换的稳定状态演进。因此,要使双方朝着科学置换、监督置换稳定状态演进,必须有效控制政府投入的监督成本C2,避免政府负担过重或监督力度不够造成国有资产的损失。
4.2 额外收益
根据S面积的公式,对△R进行求导可以得出,因此S是△R的单调递增函数。当矿业企业采取不科学置换的额外收益△R逐渐增大时,区域ADCB面积将不断增大,矿业企业采取不科学置换策略的概率越来越大,双方的策略将朝着不科学置换、不监督置换演进状态发展的可能性增大;当矿业企业采取不科学置换的额外收益有下降趋势时,区域ADCB面积逐渐减小,矿业企业采取科学置换策略的概率增大,双方博弈策略将朝着科学置换、监督置换的稳定状态演进。因此,要使博弈双方朝着科学置换、监督置换稳定状态演进,矿业企业必须遵守土地置换标准,严格约束自己的行为,避免搭便车的现象发生。
4.3 惩罚成本
根据S面积的公式,对F进行求导可以得出。当政府对矿业企业采取不科学置换的惩罚成本F逐渐增大时,区域ADCB面积将不断减小,矿业企业采取不科学置换策略的概率越来越小,双方的策略朝着科学置换、监督置换演进状态发展的可能性增大;当政府对矿业企业采取不科学置换的惩罚成本F呈下降趋势时,区域AD-CB面积逐渐增大,矿业企业采取不科学置换策略的概率增大,双方博弈策略将朝着不科学置换、不监督置换的稳定状态演进。因此,在矿区土地置换过程中政府应加大处罚力度,提高对矿业企业不科学置换行为的惩罚成本,有利于博弈双方朝着科学置换、监督置换稳定状态演进。
5 结论和建议
5.1 结论
由于矿业企业的贡献,对资源枯竭型矿区的土地,政府不能像对待一般破产企业那样由国家划拨或将授权经营的用地进行无偿收回,土地置换是适用于矿区土地再利用的有效方式。矿业企业与政府是矿区土地置换过程中的核心利益相关者,矿区土地置换顺利进行的关键在于双方对自身的置换开发收益能否满足,实际上是双方利益博弈的过程。
本文基于演化博弈论原理对置换主体进行了利益关系分析,分别构建了政府与矿业企业的两阶段博弈模型与双方的复制动态模型,求出均衡稳定点,在此基础上分析了博弈稳定性影响因素对整个系统的变化机理。
从上述数学模型的分析中,结合目前资源枯竭矿区土地置换的现状,本文主要得出以下几点结论:①针对矿业企业来说,由于资源枯竭或政策性停产而导致即将闲置的城镇规划范围内的矿区土地已不再符合原采矿用地的规划,矿业企业为实现可持续发展不得已而进行产业转型,整体退出原矿业用地而进行区域内的异地再发展是必然选择。矿区土地置换实质上是对矿区土地进行功能再造与优化配置,以实现矿业企业协同、可持续发展,促进置换双方社会效益和经济效益的提升。因此,从置换意愿角度分析,矿业企业应避免陷入被动置换的局面,积极主动申请枯竭型矿区土地置换,享受迁出地政府的相关土地政策优惠与置换补偿,才能实现转型发展。②政府和企业双方的土地置换是利益均衡的过程。通常情况下,在矿区土地置换过程中,矿业企业和政府都在追求着各自的利益,每一个主体都希望自己的利益最大化。事实上,矿业企业和政府是一个有机的整体,非均衡的土地市场运行状态增加了矿区土地置换的难度,造成双方利益损失,这种非均衡的状态会被打破,最终实现利益均衡,从而保证矿业企业在矿区土地置换过程中的利益不受损害,满足转型发展的需求,保证政府在土地置换过程中不致负担过重,保持土地交易市场的稳定和国有建设用地的合理利用。③矿区土地置换的科学性受多重因素的影响。通过以上分析本文得出监督成本、额外收益和惩罚成本是影响矿区土地置换的关键因素,三者具有一定的制衡关系。政府的监管力度和惩罚成本与矿业企业的行为规范性是成正比的,同时也影响矿业企业的额外收益。说明三者之间存在影响均衡状态的最佳关系,也间接地说明了土地交易市场的发展离不开政府的政策引导,只有政府进行一定的监督,矿业企业才能约束自己的行为,科学地进行土地置换,才能提高矿业企业转型发展的效率、实现土地资源价值的显化以及国家利益的最大化。
5.2 建议
由于资源型城市形成的特殊性,政府和矿业企业存在复杂的关系,对公共利益责、权、利的产权归属和职能不清晰。针对矿区土地置换行为,为了有效解决矿业企业和政府之间存在根本性的利益冲突和诸多问题,政府应结合矿区土地置换建设发展的实际情况,给予矿业企业相应的优惠产权流转政策,降低矿业企业在产权交易过程中的交易次数和交易费用,激发矿业企业自发进行矿区土地的科学、合理置换意识,提高土地利用率,快速、高效地盘活因资源枯竭而效益低下的矿区土地,减轻政府的额外支出。其次,政策作用力是对矿区土地置换的原始初动力[12]。政府应完善土地置换政策法规,加强对土地交易市场的监管。当前,我国政府在土地监管工作方面面临着诸多难题,“违法成本低,执法成本高”成为加剧土地流失的现实写照,导致“发现不法现象难、制止违法行为难、查处成本高”等一系列现实问题。因此,为实现矿区土地置换朝着科学公正的方向进行,政府必须制定一系列监督措施,加强土地置换的透明度和监督力度,加大对不科学置换行为的处罚力度。同时,为了保证土地资源开发的科学性与合理性,必须加强土地管理工作,探索新的土地管理机制和政策;加快制订一套适用于矿业用地的土地管理政策法规,建立健全矿区土地再开发和流转机制,加强城镇建设用地供应力度,满足城乡建设发展需要。
摘要：明晰资源枯竭型矿区土地置换主体的行为诉求方式,是指导矿区土地功能性退出和高效利用的关键问题。将矿业企业与政府之间的土地置换行为作为研究客体,运用演化博弈理论构建了政企博弈两阶段复制动态模型。模型求解表明:1双方均对高收益策略具有模仿倾向,但利益均衡是两者土地置换行为发生的前提条件和必然要求;2有限理性的博弈主体在矿区土地置换过程中总是根据既得利益不断学习和动态调整自己的策略,从而使所得利益得到改善;3监督成本、额外收益和惩罚成本是影响博弈主体演化稳定的关键因素,它们之间的相互制衡对实现政企土地置换的稳定状态具有重要作用。研究结果科学地揭示了资源枯竭矿区土地置换瓶颈的成因,为政府制定资源型城市转型土地利用政策提供科学依据。
关键词：资源枯竭型矿区,土地置换,动态演化,演化博弈论
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土地资产置换 第11篇
关键词：土地本位制 土地金融化 泡沫经济 启示
20世纪70至80年代，随着日本经济的快速发展，在日本房地产市场形成了“土地神话”这一神奇的现象，日本土地价格大幅上涨并不断向其他领域传导，最终泡沫经济破裂并引起了长达10年的经济衰退。目前，随着中国经济的快速发展，房地产市场的金融化程度不断提高，也存在类似的以“土地财政”为核心的房价和地价循环持续上涨的过程。因此，以比较和借鉴的视角，对中国和日本在这一特殊经济发展过程中的经济行为和政策操作进行研究和反思，对于促进中国房地产市场及金融市场的健康发展和防范泡沫风险具有重要的参考和借鉴意义。
日本“土地本位制”催生的“土地神话”
20世纪70至80年代是日本经济快速发展的时期。伴随着工业化和城镇化的加速，对土地的需求不断增加，日本的土地价格出现了长期快速上涨的过程。由于土地价格长期持续单边上涨，久而久之在日本民众中产生了一种类似于“幻觉”的错误观念，即认为在日本这样一个国土资源狭小的国度，土地的价格只会上涨，不存在下跌的可能。但在当时，日本的地价已经远远高出了其可以利用的价值，只是在财富效应的作用下，大量资金涌入导致了日本地价的虚假繁荣。认为“土地的价格绝对不会下降”这一在事实上并不存在，但在民众中根深蒂固的观念，被称之为“土地神话”。
日本作为一个以间接融资为主的国家，担保物在日本银行体系的运行中具有十分重要的作用。土地作为一种重要的抵押品，更成为日本经济金融运行的核心。据日本大藏省的统计显示，1980-1990年的十年间，日本年均新增贷款中，近60%的贷款是以土地为担保发放的。因此对于日本经济而言，土地在社会资金配置中处于核心地位，各种资金的运行在很大程度上是围绕土地这一抵押物开展的，这种现象被称为“土地本位制”。
土地本位制具有以下几个基本特征：
（一）土地所具有的融资担保属性是“土地本位制”的前提和基础
由于日本的大量贷款是以土地为担保进行的，随着土地价格的不断上涨，日本企业获得的贷款数量不断上升。大量企业将获得的贷款又通过各种渠道再次投入到土地的炒作中，使得土地的价格出现了循环式的上涨过程。这在战后资本不足的情况下，使很多日本企业获得了大量的贷款支持，支撑了日本经济的快速发展。但是这一过程能够得以维系，其必要前提是土地价格会永远上涨，否则，日本的金融体系就将面临巨大的系统性风险。在当时的环境中，日本金融界坚信“土地神话”的存在，因此逐渐把土地价格上升的预期加入到担保评价因素中，据此来评估贷款。这进一步巩固了“土地神话”在日本社会中的地位。
（二）金融自由化导致的银行风险偏好上升，进一步巩固了“土地本位制”
20世纪70 年代，日本逐步放松对金融的管制，大幅降低了国内企业进入股票市场融资的限制，许多优质企业转向股市融资，因此出现了金融“脱媒”现象，银行业的利润率也开始下降。同时，为了应对日元升值导致的经济低迷不振，日本央行长期保持低利率，使银行利差不断缩小，由此导致大量银行贷款流向风险相对较高的中小企业，土地在这一过程中充当了重要的抵押品。这一方面增加了对土地和股票的需求，资产价格进一步上升，另一方面为资产价格泡沫破灭后出现大量银行坏账埋下隐患。
（三）汇率改革进一步强化了日本的“土地本位制”
1985年，迫于美国等西方国家的压力，日本政府被迫签订了“广场协议”，由此开启了日元大幅升值的过程。1985年6月，1美元兑换250日元，但到1987年末，已经上升到1美元兑换120日元左右，升值达50%以上。受日元大幅升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲升值对日本产业的冲击，日本中央银行放松了银根。日本的货币供应量M2增速从1985年初的约8%增加到1987年的12%，增加了近50%；日本央行从1986年到1987年短短两年的时间内连续5次降息，将官方贴现率从5%降到2.5%。
宽松的货币政策刺激大量资金进入到以房地产和股票为主要标的的资产市场，带动了房价的进一步上升，而房价的上升进一步提升了土地的市场价值和担保价值。当时，日本银行界将土地视为没有风险的抵押物，因此，无论企业的规模与性质，以土地为抵押进行贷款申请，可以轻松地获得银行的贷款支持。从某种意义上说，土地等同于银行的信贷额度，这更加刺激了企业对土地的追捧，土地在日本经济体系中完全处于核心地位。
“土地本位制”下日本泡沫经济的膨胀及破灭
在大量廉价资金的带动下，日本房地产价格飞速上涨。1986年，东京房地产价格上涨62.2%，1987年上涨106.20%。除东京外，横滨、名古屋、京都、大阪、神户这5个城市的房地产价格在1988年后也快速上升。按照当时东京的地价水平计算，东京的地价已经可以买下整个美国。
土地价格的快速上涨也带动了股票市场的大幅上涨，日经225指数从1986年开始上升，到1989年末达到38915点，是1985年广场协议时的3.1倍。此外，土地融资担保功能的进一步加深，使得大量的企业放弃主业，转而进行土地炒作。在大量资金的作用下，日本的土地价格继续快速上涨。而伴随这一过程的是住宅及商业用房价格的快速上涨。这产生了两个重要的问题：一是大量以工薪收入为主的日本居民没有能力购买价格超出自己收入数倍的住房，特别是在东京等大都市，高达年收入数倍的高价住宅将大部分人挡在了购房大门之外，造成了日本社会的不稳定。二是商业用房价格的高企，使得大量在日本投资的企业成本大幅上涨，在某些较大的城市，其办公租金的价格占其成本的近一半左右。土地的高价格成为外国企业进入日本的障碍。至此，以土地为核心的日本经济泡沫已经严重影响了日本经济运行，导致经济运行中的风险不断加大，社会问题不断增多。
统筹城乡背景下谈农村土地资产管理 第12篇
关键词：统筹城乡,农村土地,资产管理
引言
统筹城乡发展是我国建设新农村、构建和谐社会的重要内容。如何合理的统筹城乡发展, 是中国实现城市化与经济转型的重要任务。根据我国现在的状况和制度, 统筹城乡发展, 必须改革现行的土地制度, 以适应工业化和城镇化进程。我国现阶段的土地政策仍存在农村土地流转不畅、农村与城市土地制度“二元性”、强制征地与补偿措施不公平和土地收益分配制度不合理等问题。这些问题严重阻碍了我国统筹城乡, 城乡一体化建设的进程。统筹城乡背景下创新土地利用制度, 形成土地的集约利用和高效利用在新时期具有重要的现实意义。
1 统筹城乡发展的内涵
统筹城乡发展是国家从加快农村经济发展缩短城乡居民收入差距的战略高度出发, 为实现城乡经济的共同繁荣, 解决城市和农村经济社会发展中所存在的一系列不均衡问题出发。根据城乡之间的客观联系和存在的经济规律, 以及城乡各自所具有的优势所进行的统一规划与调整。具体来讲, 统筹城乡发展是通过调整农村的产业结构, 土地经营制度及经营模式, 改进生产方式, 提高农村的劳动生产率, 提高农民收入, 缩短城乡居民的收入差距, 实现城乡的共同繁荣, 共同富裕。
2 我国现行土地制度所存在的问题及缺陷
2.1 产权制度不完善, 产权主体缺位
我国实行城市土地归国家所有, 农村土地归集体所有的二元土地结构制度。《中华人民共和国土地管理办法》规定:农村土地应该由村集体所有, 也可以由乡村所有和组有。但是在现实中极易造成上级政府代替下级农村集体经济组织行使土地所有权的现象, 造成农村集体经济组织的利益得不到保障。如在征地过程中, 一般由乡镇政府或村委会代替农民集体做出决定, 而农民本身却根本无从参与, 以至于造成农民利益得不到保障而产生较多的征地矛盾。究其原因, 就是我国农村土地制度的产权制度不完善, 产权界定不明确, 主体缺位。
2.2 农地市场不健全, 土地流转困难
在我国农村, 自20世纪80年代以后, 家庭联产承包责任制爆发出很强的生命力, 调动了广大农民的生产积极性, 大幅提高了农业产出效率, 是我国农村经济得到前所未有的进步和发展。但是近几年来, 由于农民大规模的进城务工劳动力流失和农村土地细碎化生产的特点, 我国农村的农业产出效率进步不明显。因此, 实行农业集约化规模化生产就变的十分必要, 土地流转市场的建立就迫在眉睫。目前在我国已经进行的土地流转交易中, 大部分都是自行协商交易, 签订流转合同。很少地方建立了正规的土地流转市场, 因此很多地方有意愿进行土地流转的农户就缺乏指导。因此, 需要政府指导和组织, 在农村建立土地流转市场, 加快农地的规模化流转, 提高农地的产出效率。
2.3 农地集约化生产难以形成
在农村劳动力大规模转移, 农村土地抛荒现象频发的情况下难以实现土地的规模化集约化生产。以至于在农村出现土地不能充分利用, 农业产出效率底下的现象。
3 统筹城乡发展中土地制度的创新
3.1 明确集体土地产权主体的界定
明确土地所有权主体, 将集体土地所有权的物权主体归属具体落到实处。国家规定集体土地所有权主要指:土地改革时分给农民并颁布了土地所有证的土地, 属于农民集体所有。党的十七届三中全会《决定》中提出的土地制度改革内容, 也进一步强调了土地承包经营权和农民宅基地的物权性。作为农村集体经济组织的组成成员, 农民不仅拥有土地承包经营权, 而且拥有集体土地的所有权。只有将集体土地产权主体界定清晰, 才能使基于所有权之上的使用权、发展权、流转权等其他物权属性得到发展和利用, 促进农村土地的顺畅流转, 促进农地集约化、规模化经营的形成, 促进农村经济的快速发展。
3.2 加快农村土地流转的制度建设
加强农村土地流转的制度建设, 完善土地流转机制。建立开放、竞争、公平、有序的农村土地产权交易和租赁市场, 是农地使用权得到有效的流转, 实现资源的合理配置。建立健全农业保障制度和农村养老保险和医疗保险等社会保障制度。降低农业经营和土地流转的风险, 引入农业保险机制, 由政府对农业保险给予保费补贴, 降低农村土地合作社土地使用权的抵押风险和银行贷款风险。
3.3 完善农民社会保障建设实现土地集约化经营
我国现行的农村保障制度很薄弱, 导致土地对于农民的生存保障属性过于突出, 农民对于土地的依赖性大, 对深化农村土地制度创新产生了很大的阻力。农民依然有着很浓重的“以地为生, 靠地吃饭”的思想, 即使那些以非农产业收入为主生存的农民, 也视土地为“退守阵地”, 一旦非农收入降低或没有, 他们便重新回家种地。因此, 要创新农村土地制度, 优化配置农村土地, 必须建立健全农村社会保障体系, 从根本上解决农民的医疗、养老等问题, 让农民真正实现“生有所靠, 病有所医, 老有所养”的社会保障制度。这样才能让经营能力或劳动能力不足的农户把土地使用权让渡出来, 以促进农村土地市场化的最佳配置, 实现土地的集约化经营, 提高土地的利用效率和农业竞争力, 让过多的农村劳动力转移出去, 达到促进农村经济持续快速发展的作用。
3.4 加大立法供给
统筹城乡背景下面临的社会关系极为复杂, 对复杂社会关系的调整必须依赖规范的调整依据, 而立法是最符合这一要求的有效手段, 面对不规范的土地执法行为和土地利用行为, 加大土地立法供给的主要措施包括:
(1) 明确土地利用制度的模糊边界。受法律语言模糊性的限制, 当前的诸多土地法律中尚存在一些边界不明确之处, 由此需要完善法律规定予以补强。根据调研情况, 尚有一部分地方存在采用以荒地或难以利用地来补耕地占用指标, 造成农村耕地质量下降, 农业产出降低的情况, 因此, 土地利用制度中关于“占一补一”的规定在征地过程中对“占补”的耕地质量问题必须进行明确。
(2) 规范土地管理行为的执法尺度。在涉及耕地补偿中的违章搭建行为, 多部土地法律规定了“限期改正”、“限期拆除”等措施, 但由于对具体期限以及对执法手段和后续的补救措施均未作出明确规定, 由此造成土地执法中因人而异的执法手段屡见不鲜, 引发土地纠纷不断涌现, 激化了社会矛盾。另外, 在征地过程中, 公告程序、听证程序等并未被规范采用, 民众知情权也未得到充分保障, 也为土地征用行为埋下隐患, 因此, 在土地执法监察环节应规范土地行政行为的执法尺度, 以利于统筹城乡进程的顺利推进。
(3) 监控土地补偿款的使用行为。土地补偿款的发放、使用行为往往是激发群体性纠纷的另一个环节。近年来, 侵吞、克扣土地补偿款的现象时有发生, 由此引发的农民集体上访事件时而发生。为此, 必须采用严密的措施监控土地补偿款的使用行为, 对此, 仅靠现有的土地补偿款直接发放到被征地者个人账户的方法是不够的, 必须采用“两头公开”的方法, 对征地补偿款的确定标准和补偿款的实际发放标准必须按法定程序予以公开, 以有效监管土地补偿资金的使用去向。
4 结束语
综上所述, 土地是人类生存之本, 处理土地问题的效果直接关乎统筹城乡的成败。在推进统筹城乡过程中, 应在土地立法、土地使用行为和土地执法等诸环节形成严密的制度链条, 以确保整个社会的稳定与持续发展, 最终实现土地管理行为的政治效果、法律效果与社会效果的有机统一。
参考文献
[1]洪明勇.马克思土地产权制度理论研究[M].人民出版社, 2015:85~123.
[2]陈学法.二元结构变迁中的户籍制度与土地制度变革[J].体制改革, 2015 (3) :39.
