企业收到土地收储资金如何进行纳税处理（精选3篇）

企业收到土地收储资金如何进行纳税处理 第1篇

企业收到土地收储资金如何进行纳税处理？

问：市土地储备中心因市区规划对某企业出让用地进行收储，按规定付给企业的资金，企业用不用交税？应缴纳哪些税？

答：

1、根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）对于如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发

[1993]149号）规定，不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函

[2009]520号）继续明确：《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

所以，按照城市规划将土地使用权归还政府的行为，不征税营业税。

2、根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税的征税对象范围包括转让国有土地使用权，单位将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权，按照规定应当缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

所以你单位符合上述政策取得的政府返还可以免征土地增值税。

3、根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

因此，土地部门收回土地所签订的合同不属于应税合同，不用缴纳印花税。

4、政府收回土地给予你方的补偿款计入收入总额，可以冲销土地成本，如果符合《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）的规定,按照该文件政策规定进行企业所得税处理。

企业收到土地收储资金如何进行纳税处理 第2篇

关键词：城中村改造；土地出让金返还；会计处理；税务处理

首先介绍一下城中村改造背景及相关政策。城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用。但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策。

城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。笔者长期从事房地产企业财务工作，参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。

一、城中村改造土地出让金返还会计处理

一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算。收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”。还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质，应根据《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。

郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府，用于城中村改造拆迁安置补偿支出。”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨。”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据。针对该地块郑州市财政局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出。该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。区政府根据城中村改造政策将该项资金拨付甲公司，按用途使用。该案例中甲公司取得土地出让金返还应做会计分录如下：

借：银行存款8000万元

贷：递延收益——拆迁补偿支出6000万元

递延收益——城市基础设施建设支出2000万元

发生以上两项规定用途的资金支付时，会计分录如下：

借：开发成本

贷：银行存款

同时结转营业外收入，借：递延收益

贷：营业外收入

二、城中村改造土地出让金返还税务处理

企业所得税处理：财税[2011]70号规定：“一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”由此，只要甲公司按照以上规定使用资金并对资金单独设立科目核算，则该项返还资金符合不征税收入，不缴纳企业所得税。依据该文件，由此返还资金支出形成的相关成本费用不得在计算应纳税所得额时扣除。

土地增值税处理：《土地增值税暂行条例实施细则》规定：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因土地增值税属于地方财政收入，房地产企业财务人员需要关注地方税收政策的具体规定。因此，本案中甲公司土地增值税扣除项目中“土地使用权所支付的金额”为支付的地价款扣除以上两项返还款，即10000-6000-2000=2000万元。国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》第六条规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，”“同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”结合本案，甲公司土地增值税清算时，扣除项目“土地成本”一项虽然扣除了返还款8000万元，根据政策，该扣除项目还要加计安置房视同销售金额。（作者单位：河南永恒凯悦地产开发有限公司）

参考文献：

[1]郑政文〔2007〕103号《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》

[2]《企业会计准则应用指南》

[3]财税[2011]70号《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》

[4]青地税发〔2008〕100号《青岛市地方税局关于印发<青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法>的通知》

试论如何做好土地收储工作 第3篇

关键词：土地收储；工作；必要性；问题；建议

土地收储工作是指土地的收购与储备，是为了更进一步管理和完善地方国有土地的使用，提高土地的利用率。近年来，通过土地收储工作的实施，地方政府的财政收入明显增加，城市的规划与建设也更加趋于科学、合理。虽然土地收储在政府工作中取得了一定的成绩，但是在推进的过程中该制度所存在的问题也日益显现，因此，本文针对土地收储工作存在的问题进行深入的分析，提出改善土地收储工作的建议，从而帮助我国的土地收储工作更加完善、有效。

一、土地收储的必要性

土地收储工作即国家和地方政府对尚未开发或开发利用不充分的土地进行依法收购、储存，当有新项目引进或者公共服务项目开发建设时，再把这些已储备的土地投入市场，以保证土地利用率的最大化。在土地收储工作方面，其实施的必要性主要有以下两个方面：（一）土地收储工作是国有资源管理的重要手段之一。土地收储工作可以有效保护国有资产不外流。目前，在我国经济飞速发展的背景下，各种项目的开发与建设也在不断的增加，因此，土地就成了各个开发商争相抢夺的目标，有些开发商为了自身利益，私自圈地、囤地和违法违规建设，造成了国有土地的流失与浪费。所以，加强土地收储工作对国家资源的管理优化具有重要意义。（二）土地收储工作可以有效提高国有土地的利用率。土地作为国家和地方政府规划发展的首要条件，科学、高效的利用可以使地方城市的建设与发展更加完善、合理，从而避免了项目规划不合理造成的资源浪费。同时，优质土地的储备还可以吸引外部资产的投入，促进当地经济的发展。

二、土地收储工作存在的问题

虽然土地收储工作在国家与地方发展中起到了很多积极地推动作用，但是在实际的运行过程中效果并不理想，其中，存在的问题主要有以下几点：（一）土地收储工作相关法律体系不完善。在当前土地收储工作的实施中，由于法律体系的不健全，某些工作在进展过程中缺乏一定的法律支撑，造成土地收储工作进展缓慢、困难重重。例如，土地储备部门准备对市内某块闲置土地进行收购存储时，因缺乏详细明确的法律依据，导致出让方与受让方在土地的出让价格上达不成共识，从而造成土地收储工作进展困难。（二）收购资金的匮乏。土地的收储工作是需要大量资金投入的，这就要求国家或地方政府必须得有充足的闲置资金进行周转和使用。我国的大多数地市都处于发展阶段，当地政府财政收入的大笔资金投入到城市的改造和扩建当中，可用资金有限，甚至有的地市财政出现赤字，使地方政府在土地收储工作方面显得心有余而力不足。（三）各行政部门之间缺乏有效的沟通和配合。土地收储工作是政府一项大的投入，需要多个行政部门的协调和审批。但是在实际的工作当中，由于各行政部门之间不能进行有效的沟通和协调，收储意见难以统一，导致土地收储工作进展缓慢，常常错失先机。

三、改善土地收储工作的建议

不断完善土地收储工作可以有效提高土地的利用率和规范市场秩序。对土地收储工作中存在的问题进行分析研究，着力解决这些问题，能够促进今后土地收储工作的顺利开展。（一）完善、明确土地收储工作法律法规，确保收储工作有法可依。认真落实国家《土地储备管理办法》，针对不同地市指定相应的土地收储制度，完善土地收储工作的法律法规，努力做到不同性质土地的收购与储备都有法可依，有据可查。明确土地收储工作中各行政部门的责任与义务，避免相关部门在土地收储工作中出现推诿扯皮现象。同时，要加强国家土地收储工作的宏观调控能力，从源头上遏制开发商或个人非法占有和使用国家土地。（二）优化地方政府产业结构，为土地存储工作资金运用提供保障。各地区政府部门要积极调整产业结构，对国有企业中资产负债率高和落后淘汰项目要彻底进行整治，积极扶持绿色环保、具有发展潜力的国有企业和单位，保证政府财政投入的有效性。在土地收储资金方面，各地政府在年度工作计划中要优先考虑土地收储工作中的资金储备与预留，为各地政府的发展规划与土地流转提供有力保障。（三）做好各行政部门间的沟通协调工作。为了能够有效提高地方土地收储工作的效率，相关职能部门要积极改善工作作风，努力提高部门职员的主观能动性。同时，要加强各地政府行政部门间的沟通与协調工作，要求各部门相关负责人对即将收储的土地进行上会研究，对土地收储中存在的问题进行协商探讨，保证土地收储工作的顺利开展。在国有土地的使用与规划上，要及时向社会与人民群众公开公示，自觉接受群众与社会监督，为今后土地收储工作打好基础。（四）创新土地收储方式，制定适合当地实情的土地收储办法。创新土地收储方式可以使土地收储工作变得更加灵活有效，对已批未建或到期未续的土地，若仍处于闲置状态即按规定没收其使用权；对以出让方式获得的土地，中途出现开发商无力继续开发的，要立即回收入库：对“城中村”的土地收储工作中“拆迁难”的情况，可采用“村改居”的开发方式进行土地储备，保证土地收储资金投入的最小化。在一些特定地区要制定符合当地实情的土地收储办法，例如，我国西部的二三线城市发展较为缓慢，空置土地较多，这样就没必要储备太多土地，如果储备过多则会会造成资金的积压与浪费。结束语：土地收储工作是国家和地方政府优化土地利用率，提高财政收入的有效手段。加强土地收储工作不仅可以有效保护国有资产，还可以推动城市建设的进程，同时，也为各地区的招商引资做良好的铺垫，对促进当地的经济发展提供有力保障。通过分析我国土地收储工作中存在的问题，提出一些改善土地收储工作的建议，帮助国家和地方政府加强土地的管理，从而有效提高土地收储工作的效率。