前期物业范文（精选8篇）

前期物业 第1篇

一、目前的前期物业管理制度

现行的《物业管理条例》专门设第三章规制前期物业管理制度。对前期物业的规定主要是从第二十一条至第二十九条。其中第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位(即俗称的开发商)选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”这是一种授权性规定,意味着只要业主、业主大会没有为小区依法选聘出物业服务企业之前,开发商是一直可以为小区选聘物业服务企业的。同时,根据《商品房销售管理办法》第十三条的规定,亦授权给开发商,要求业主在买房时必须要签订“前期物业服务合同”。

《物业管理条例》第二十二到第二十九条接着规定了前期物业管理的一些内容,包括:物业(房屋)买卖合同要包含前期物业管理合同、临时管理规约由开发商制定并要业主购房时签订、提倡开发商与物业管理单位相分离、前期物业管理企业的入驻要经过招投标或相关部门批准,以及前期物业企业应当对物业共用部位与共用设施设备进行查验、建设企业应当移交资料。

因为有《物业管理条例》作为上位法,各省市(除直辖市外,还包含设区的一些省会城市)在制定地方性法规或地方规章时,亦基本遵守其规范;住建部(含原建设部)的相关部门规章,亦没有超出《物业管理条例》的规制。笔者查阅了正在生效的三十多个地方性法规或规章,惟有《北京市物业管理办法》(2010年实施)在此问题上作了一些调整尝试,有所突破。其第八条规定“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定……”。北京的规定是在前期物业是否由业主来交费方面给出议价空间。

按规定,国家“提倡”建设单位与前期物业服务企业分开(有些地方要求不能有母子公司关系),又要求应当有三家以上企业参与招标,不招标的要报相关部门批准。然而,有些根本不招标也不报政府房产管理部门批准——如笔者所在小区之物业,前期物业公司一样能进入小区提供服务。有些还随意把小区物业服务项目整体转让、承包给其他物业服务企业,却依然能运行,并没有受到相应处罚。

二、前期物业管理制度实行中体现的弊端

有人统计认为,有六七成的物业管理矛盾是开发商直接遗留问题引发的,大约90%的物业管理矛盾来源于前期物业管理模式。

根据前述的规定,可以说对我国当前大多数的小区而言,其前期管理物业服务公司的入驻是没有经过业主选择的,事实是单方面强加给业主的,没有遵循“民事行为是民事主体意思自治的体现”的民法基本原则,也没有体现市场经济规则。业主作为合同相对方一开始却不能参与合同的谈判、议价。物业公司通过开发商来进入小区,自初便以一个管控者、收费者的姿态出现,往往就不会尊重业主利益,其服务意识和责任意识天然有欠缺。前期服务企业的服务意识淡薄,“管理”意识却很强,一旦进驻小区,提供怎么样的服务质量由“良心”决定而不是合同约定,对服务项目收费也往往容易随意加价而不顾业主反对。当一些业主对前期物业服务企业的“服务”有较多意见、难以忍受时,积极分子会站出来组织“维权”,要求成立业主大会和业主委员会,意图依法自主选聘物业公司或自我管理。还有部分业主通过不缴物业费的方式抵制他们不满意的前期物业服务企业。此时,各种矛盾就会频繁爆发,积极分子或不交费的业主常常要面对被停水电、车辆被无端损毁、人身安全受威胁等,种种不和谐甚至违法状况层出不穷。

此外,开发商通过前期物业管理制度,不与业主、业主大会进行公共部位(业主的建筑物区分所有权的共有部分)、公共设施进行验收、移交,而与他们选来的物业公司(有部分甚至就是他们自己的子公司或有各种亲密关系的物业公司)进行验收移交。这种验收移交天然不会客观、完整。物业公司从开发商那里接收相关资料、公共设施时,往往不会认真负责检查验收。而开发商正好可以利用前期物业制度来掩盖自己在一些工程设施设备的质量问题或规划建设上的瑕疵,“混”过三年五年的所谓保修期后,便不再理会;另外,开发商出于利益追求,把一些如绿化率不足、增加容积率多建房屋、停车场停车位不足或产权不清、没有对水电设施进行一户一表建设等不合格小区移交(居然也都能通过验收了),致使后期的物业管理产生许多问题。如笔者所在小区的地下停车库即存在地面严重返沙、近三分之一车库因设计不合理无法使用等问题,业主个别反映被推诿,待到我们业主大会和业主委员会成立后,发函要求开发商解决时,得到的答复却是“已经过了保修期限”。电梯、地下水管等存在质量等问题往往也是如此“解决”,造成后期物业管理的困难。此种情况下,一般业主也会把账算到物业公司头上,抵制他们继续在小区服务。事实上,物业公司在承接物业项目时确有验收把关不严格之责任,要求他们与开发商承担连带责任,也合乎法理。

三、修正前期物业管理制度的方案

目前的前期物业管理制度完全违背市场经济法则,也不符合民法的意思自治原则和平等基本原则。在这里只有卖方,没有买方。因为前期物业企业完全是开发商选定的,本应作为买方的业主在这当中完全是被动、被迫接受的。可以讲这种制度的适用埋下了物业公司肆意侵害业主权益的祸根。从物权的角度来讲,业主入住后,能够掌控的只是其专有物权部分,对共有物权部分则仍然是毫无管控权利(控制权在提供前期物业服务的公司手上),这样便形成了业主行使物权权利的不完整。

笔者认为,我们将来修改《物业管理条例》时(或升级为《物业管理法》),参照北京市的规定还可以定得更彻底一些,可以进一步加重开发商的责任,可以规定:(一)在业主大会成立之前的前期物业责任由开发商承担,费用只能由开发商承担而不是协商(众所周知买房时业主是很难与开发商“协商”的)。那么只要入住业主够条件成立业主大会,此时开发商为减少成本会促进业主大会的召开和成立;(二)业主大会召开、成立并选出业主委员会后,直接从开发商的手上验收承接物业的各种资料、公共设施,即完成物业共有部分的移交。这种移交才是真正的移交,此时业主也才完全享有物权。这时候开始业主才需要对物业管理服务承担支付费用责任。这种做法的好处是能够从源头上阻止开发商把有瑕疵的物业项目交付给前期物业管理公司从而规避责任,更重要的是使业主一开始就不必受物业公司的控制而可以在接收物业项目时就能行使物业管理的自由权和控制权,根本上改变当前大多数住宅小区普通存在的前期物业公司在小区物业管理上不够尊重业主甚至为所欲为的“主仆倒置”情况。如果规定了开发商要承担物业管理移交给业主大会或业主委员会之前的费用及业主大会召开的费用,事实上也并不会导致权责失衡,此费用开发商完全可以打入房价,计划入销售成本即是。但却能够从根本上改善前期物业公司“欺负”广大业主的现状。

四、余论:应当允许多种物业管理形式存在

《物权法》(2007年修)已经明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份,其第81条对物业管理方式做出了明确规定,即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见,《物权法》至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。我们再看国务院制定的行政法规《物业管理条例》(2007年修)第2条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这其实把物业管理形式单一化了。《物权法》作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律,效力应当更强。所以,地方如果制定了与《物业管理条例》不符但符合《物权法》原意的地方条例或文件,应当可行。

前期物业准备资料 第2篇

假设你们物业公司已经把招投标、备案等手续已经做完。

一、根据的项目进展程度，做物业管理服务方案。看需不需要前期介入，如果需要的话，就要查查相关资料或者找同行多了解一下，从物业管理角度出发，提一些有价值的建议。如果就准备交房了，那就做交房的准备。

二、根据项目的实际情况和准备提供的服务内容及服务标准，确定组织架构。你提供的资料非常少，没办法提供建议。

三、根据组织架构，确定需要招聘的各岗位人员数量、岗位职责及任职资格。

四、根据项目配套设施设备等，做出物业服务费用测算（按我的理解，地产下司机构，一般会采用包干制收费方式），报物业办、物价局审批。主要包括以下几项：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工资总额内的福利费等相关费用；；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

4、办公费用；

5、物业服务企业固定资产折旧；

6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7、经业主大会同意的其他费用；

8、合理利润；

9、法定税费。

五、根据交房时间，提前进行管理处筹备，招聘人员、进行培训、办公场所准备、各部门工作制度、工作流程编制，物资采购。

六、与地产进行接管验收。作为地产下属企业的物业管理企业，一般要肩负交房时的工程问题、保修期内的维修联系工作，所以要把各种问题，包括向业主交房时的问题记录清楚，及时联系施工单位进行维修，并跟进，确保落实，不然以后会很麻烦。

七、准备入伙时的各种资料：

1、物业方面的资料：前期物业服务合同（与地产签定的）；前期物业服务协议（与业主签定的，双方各一份）；业主临时管理规约（业主签字确认，双方各一份）；装修管理协议（与业主签定，双方各一份）；住户服务手册（业主一份）；入伙通知书（可与地产交房通知书同时发给业主）；业主/住房情况登记表（入伙当天现场填写，尽可能详细，方便联系业主，做好业主资料保密工作）；资料交接验收表；交楼验收表（工作人员拿此表，拿钥匙带业主现场验房，记录需要维修问题，抄水电表底数等）；

2、地产方面的资料：商品房使用说明书、商品房质量保证书（两书），一般由地产提供样本，物业填写，盖章；其他资料，例如装修注意事项、智能化设备使用方法等等；

3、把各种资料按套分袋装好，资料袋上写好业主姓名、楼栋号，按顺序放好（钥匙按此处理）。

八、入伙（交房）准备：入伙程序确定，一般是先在地产那边办理各种手续，交纳各种费用（包括物业方面费用），地产手续办完后，给业主出具交房证明，业主拿交房证明到物业这边办理入伙手续，签定各种物业资料，由工作人员带领业主验房（钥匙要由物业人员拿，验房结束，业主在验房单上签字后将钥匙交给业主）；根据入伙可能遇到的问题做出预案，根据业主可能会提的问题，提前做出解答，对员工进行培训；进行入伙演练，以免出现错误；由地产接收钥匙之后，要全部开一遍（入户门钥匙只试装修钥匙），然后按户分好（有条件 的话可做小钥匙袋，按资料分类袋装方式处理）。

九、入伙：入伙当天，地产派工程师及施工单位维修人员现场准备，小修问题及时处理，经理现场指挥，现场协调，注意总结，及时修正，顺利完成入伙工作。

十、装修管理：装修管理协议中规定好装修时间（如入伙后前三个月为集中装修期，此期间不限定装修时间；此后，装修时间控制在8：12：00、14：00：19：00）；装修前要先到物业办理装修手续，装修工人办理出入证；装修现场巡视，并做好记录，重点巡视：破坏承重结构、改变外观、防水问题、管线改动等等；装修完成后，进行完工确认（最好别用验收一词），三个月后可退装修保证金；装修垃圾堆放点的设置及清运处理。

物业管理前期介入问题的探讨 第3篇

所谓物业管理前期介入,即开发商通过招标或邀请物业管理公司,使其在正式接管物业之前,从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见,并配合监理公司对工程质量进行监督,以保证设计的合理,施工质量的提高,为以后的管理打下良好的基础。

1 物业管理前期介入的积极作用

我国的物业管理大都是在物业交付使用后才开始,诸多的物业管理问题或纠纷通常也是在房屋的使用过程中产生的,但究其根源,可以追溯到项目规划、设计、施工乃至销售等工作环节,因此实施物业管理前期介入,对优化设计、加强管理、规范工程施工等方面都有积极作用。

1.1 有利于优化房地产设计

在工程建设设计阶段,设计人员往往按照国家建筑设计标准来设计,但建筑物本身及周边环境的复杂性,再加上设计阶段与物业资产管理和物业运行管理之间存在间隔,导致设计图纸上的使用功能不可避免地与业主的实际需要存在差距,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷,给业主带来麻烦。若物业管理公司结合用户使用要求和自身要求及管理经验,协助规划设计单位对设计进行必要的调整,可以有效弥补设计的不足,避免开发商与用户发生冲突,节省重新改造费用,最大限度地体现物业设计的合理性。

1.2 有利于加强施工质量管理

建筑施工是确保工程质量的关键阶段。若工程材料质量低劣、管理不善或不按图纸施工,都能引发质量问题,造成事后频繁维修,不仅增加物业管理工作量,而且给住户带来不便。物业管理企业在物业管理和使用方面拥有优势,对所管物业可能发生的各种问题或通病都有较深入细致的了解;而且物业管理企业派专业人员入住施工现场,从业主的角度监督施工,从物业管理角度提出整改建议,确保工程质量,降低维修费用。

1.3 有利于竣工验收和接管验收

开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽略物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便。物业管理的前期介入,使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,监督并促使改进发现的问题,而且所发现的问题都在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。

1.4 有利于促进物业的销售

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上,树立物业品牌。同时,大力宣传该物业的独到之处和对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准,达到吸引更多的消费者前来购置理想的物业,并可以使产权人的房产得到增值。

1.5 有利于物业管理公司的准备工作

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路,收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料,建立原始档案,为以后顺利管理带来便利。此外,在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计,制定相应的管理细则,并进行人员的招聘和培训等,实施入住前的宣传与教育。

2 物业管理前期介入存在的问题

2.1 物业管理前期介入与物业管理的内涵存在矛盾

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。物业管理的对象是物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业;物业管理的对象是人,即物业的业主和用户。物业管理前期介入是参与到房地产规划、设计、施工、验收及销售环节,监督工程并提出相应整改意见,这有悖于物业管理的内涵。

2.2 物业管理前期介入费用问题难以解决

物业管理公司是房地产开发商通过招标或邀请的方式提前介入,一般情况下,物业管理公司前期介入的管理费用是由房地产开发企业承担的,而房地产开发企业指定的物业管理公司在物业交接时,该费用通常由物业管理公司先垫付,但物业管理公司认为前期介入的投资大,还有被解聘的风险,开发商也不愿意补偿这些费用,这样就容易出现扯皮现象。

2.3 不利于物业管理的专业化、规范化和市场化

物业管理公司前期介入项目开发,尽管是从物业管理的角度对工程设计、施工、设备安装的质量、销售进行全面监控,及早发现问题、解决问题,但破坏了已经存在并进一步深化的社会分工,影响物业管理社会化、专业化的正常进行,而且它行使的职能与国家推行建筑工程监理制度中“在设计阶段,监理的内容包括审查和评选设计方案”和“在施工阶段,监理人员也有职责来监督和控制工程的质量、投资、进度”等相冲突。同时,物业管理前期介入使监管部门增多,若发生质量问题,就容易相互推卸责任,反而造成质量难以提高。

2.4损害业主利益,引发新纠纷

一般来说,业主、开发商、物业管理公司成三角关系,物业公司的选用本应由业主委员会决定,而物业管理前期介入中,物业公司是由开发商选聘(目前很多物业公司作为房地产开发商的下属机构),因为开发商指定物业公司前期介入,并没有得到业主的同意,这会在一定程度上损害业主的利益。另外,物业管理很难严格按照接管验收标准行使验收权,导致各种隐患和问题不能及时改善和解决,不利于后期物业管理。而且,业主在组建业主管委会后,往往会对开发商指定的物业公司不是很满意,就会要求业主管委会另聘物业管理公司,从而产生新的纠纷。

3结语

虽然物业管理前期介入能有效避免规划、设计、施工过程中所造成的缺陷,保证工程质量,使物业更合理化,节省后期维修费用,但实际运行与理论毕竟还有一定差距,存在问题。因此,就应处理好开发商、物业公司、业主三者关系,健全相应的法规体系,同时加快物业管理人才的培养,深化物业管理理论,使物业管理市场更规范化,从而推动和发展物业管理前期介入市场。

摘要：针对目前我国物业管理的现状,对物业管理前期介入的利弊问题进行了分析讨论,提出应正确处理开发商、物业公司、业主三者间的关系,从而规范物业管理市场,推动和发展物业管理前期介入市场。

关键词：物业管理,施工质量,房地产,规划

参考文献

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报,2005(1):67-68.

[2]陈之光.物业管理案例分析[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.

[3]李佐华,孔海峰.浅析物业管理前期介入与房地产营销[J].株洲工学院学报,2002(5):121-122.

[4]贺学良.中国物业管理[M].北京:文汇出版社,1999.

物业前期介入方案 第4篇

一、前期介入工作：

1、结合物业管理的需要及业主的需求，利胙已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、环境、景观、结构、功能、公共配套设施设备、管网、安防系统，室内设施、环境、道路交通等诸多方面，向开发商提出合理化建议：

（1）了解需要提出建议所涉及到的范围与深度。

（2）熟悉所涉及项目的技术、规划等资料。

（3）注重项目的个体特征。

（4）确保建议的切实可行。

2、检验设备设施安装及运转质量，跟踪了解工程状况，为随后的物业管理打下坚实的基础。

（1）设备安装。

（2）附属设施施工。

（3）隐蔽管网。

（4）智能化安防系统。

（5）物业管理服务装置。

（6）景观。

（7）建筑结构与建筑配件等。

3、根据物业的使用要求以及物业的特质制定物业品牌计划：

（1）开发商的开发战略。

（2）项目的设计理念。

（3）建筑特色。

（4）地理环境。

（5）业主群体的共性。

（6）物业管理公司的品牌效应。

（7）物业的品牌目标。

4、全面了解物业的性能、功用及构造，初步拟定物业管理服务实施方案：

（1）物业管理服务纲要。

（2）物业管理服务实施细则。

（3）物业管理服务标准。

（4）物业管理费用预算。

5、从物业管理的角度，为楼宇标识系统提供意见：

（1）办公室、设备间、洗手间等门牌。

（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

（3）幢号、房号等。

（4）火警疏散指示图、消防设施标识等。

（5）设备设施名称牌、供配电模拟图等。

（6）小区平面图、宣传栏等。

（7）注意事项、按钮提示等。

（8）导向牌、限速牌、停车牌等交通标识。

（9）绿化标语牌、花木名称牌、小品牌等。

（10）员工服务牌、价目牌、工作流程与制度牌等。

6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则：

（1）业主公约。

（2）业主需知。

（3）物业使用指南。

（4）公共设施使用规定。

（5）卫生通则。

（6）文明公约。

（7）消防守则等。

7、为售楼部营造良好的氛围提供帮助，如：

（1）礼仪门卫。

（2）导引体系。

（3）保洁服务。

（4）泊位与泊车服务。

（5）物业服务咨询。

（6）物业管理展板：向客户推介物业管理人、说明物业管理服务特色、介绍本企业所具有的物业管理服务模式、理念、方法等。

（7）办氛围控制。

（8）环境美化等。

8、相关人员物业管理知识培训：

（1）楼盘销售人员的物业管理知识培训，基本内容：

①物业管理常识----物业管理基础知识。

②项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

③项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标。

④物业管理服务内容、承诺、入住与装修相关规定，公众制度等。

⑤物业管理风险规避。

⑥物业管理企业信息等。

（2）前期介入期间物业管理人员基础知识与技能培训，基本内容：

①服务知识-----员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。②物业管理服务知识与技能-----物业基础知识、物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。

③物业管理基本法律知识----物业管理有关政策法规、公司规章制度等。

④房屋及其相关知识---物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。

⑤安全消防知识----物业治安、交通、消防的基本知识，防范不良有因素的方法，安全意识等。⑥项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

⑦项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、承诺，入住与装修相关规定，以众制度等。

⑧物业管理风险规避。

⑨物业管理企业信息等。

9、在售楼处设立物业管理咨询台，并安排专人值守，提供现场咨询服务：

（1）回复顾客的物业管理服务咨询意见。

（2）收集顾客意见，解除顾客疑虑。

（3）配合售楼人员引导顾客消费意向。

（4）配合解决销售过程中出现的工程及与物业管理有关的问题等。

10、配合开发商开展相关活动：

（1）项目推介活动。

（2）各类座谈活动（沙龙）。

（3）装潢知识讲座、装潢展示。

（4）邻里联谊活动等。

（5）根据开发商的整体策划要求，尽一切能力积极协助、参与筹备项目开盘仪式。

11、样板房管理：

（1）采取规范的物业管理方法将样板房纳入日常物业管理的范畴。

（2）保障样板房的日常参观活动正常进行。

（3）保证样板房内物品的安全、完整。

（4）确保其长期保持外观整洁、簇新，动转功能正常，满足楼盘销售工作的需要。

12、收集、归纳各类信息、资料并提出意见和建议，及时分送相关部门进行处理：

（1）业主、用户反馈信息。

（2）研究业主、用户所馈信息。

（3）工程建设信息。

（4）开发商信息。

（5）物业管理公司内部信息。

（6）其他信息。

（7）对已经签定购房合同的业主，须及时建立档案，并在一定程度上保持比较密切的联系。

13、参与相关竣工验收，协助开发商与承建商交接物业：

依据相关条例和工程竣工验收标准，协助开发商与承建商交接建筑工程，了解工程状况，提出意见与建议。

14、其他约定的事宜。

对前期物业服务合同的研判与规制 第5篇

一、现实生活中前期物业管理的乱象

案例1 N年前的前期物管合同已难满足业主要求

北京顺义区某别墅区1994 年预售, 1996 年进入现房期, 之后3 年陆续有业主入住。尽管小区是一次性完工, 但业主是分批入住。所以从1996 年到现在, 小区一直没有成立业主委员会, 现在小区仍处于前期物业管理状态。虽然从入住至今的近10 年中, 开发商更换了三任物业管理企业, 但小区业主用的还是当年开发商与物业公司签订的前期物业服务公约。

由于是10 年前约定的合同, 一些标准, 如价格及服务标准等都已无法满足目前业主对物业管理的要求。另外还有一些前期没发现的问题, 如社区维修资金没在前期物业合同体现出来等问题, 现在都逐渐暴露出来。业主称现在物业管理水平较入住时有所下降, 物管公司利用和会所开展经营活动创收益时, 也直接影响到了社区服务质量, 故要求降低物业管理费等。但物管公司却以空置别墅产权不归业主, 因此业主无法干涉物业经营行为等理由拒绝了业主要求。业主认为, 依靠目前这份前期物业合同已无法解决全部问题。

案例2 前期物业服务协议通常存在霸王条款

北京朝阳区某商品房小区一期业主张先生准时入住, 在办理入住手续时开发商聘请物业公司要求张先生先在前期物业服务协议上签字, 并交纳1 年的物业服务费后, 才能拿到钥匙。张某因急于收房, 没有细看协议条文便签了字。入住后才发现小区树木稀少, 空地都是黄土, 没有草坪, 绿化率极低, 门口很少见到保安, 外人可以随意出入, 装修垃圾长时间无人清运等。张先生找到物业公司经理, 要求物业公司改进。物业公司经理称, 小区属分期开发, 要等后期工程全部建成后, 才能整体绿化, 目前出入小区人员较多, 不便进行查验。张先生则要求减免物业服务费, 但物业公司不答应。

回家后, 张先生仔细查看前期物业服务协议, 发现协议中对保安服务、小区绿化和公共卫生都没有明确约定。到物业公司通知张某交纳第二年物业费时, 张先生予以拒绝。目前张先生跟物业公司的纠纷已走上了司法程序。

以上只是本文写作时使用的两个案例。现实中发生的乱象五花八门, 难以尽数。例如, 偶尔可见的前期的物业企业的财务报告一律亏损, 当业主让它亏损就别干了时, 它却赖在你的小区“学雷锋”;小区的车库收入与业主无关;小区的公共设施是哪些业主都不知道, 它的收益更与业主无关;开发商、物管企业将架空层占用或出租;小区的人防工程连必要的防卫大门都不合格, 业主不知道;小区的物业管理用房在哪儿, 业主不知道 (因为多数时候, 开发商的前期物业服务企业都是将架空层改建为房屋做管理用房) 。物业服务企业利用掌控小区的便利, 总是在阻挠召开业主大会和业主委员会的成立。小区的业主甚至受到黑衣人的直接砍杀。甚至发生了已经成立的业委会、业主大会找所谓的前期物管企业签合同但人家就是不和你签合同, 继续、永远实施所谓的前期物管服务合同的事情。

为什么会这样?

因为这是我国前期物业管理服务合同的法律性质不明且又缺乏必要的强力规制造成的必然结果。

二、我国现行法律对前期物业管理服务合同的规范

我国对前期物业管理服务合同的规范主要在《条例》的第三章 (共11 个条款) 中。总结这11 个条款, 我国对前期物业管理服务合同的规范是通过如下方式实现的。首先, 由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同, 并由建设单位起草制订临时管理规约;其次, 要求购房人在与建设单位的物业买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容, 同时书面承诺遵守临时管理规约。当然, 《条例》也规定了临时管理规约不得侵害买受人合法权益、前期物业服务合同在业主委员会签订的物业服务合同生效之后失效, 实为不定期合同。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》也对前期物业服务合同做出了规定, 其中第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同, 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同, 对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的, 人民法院不予支持。”司法解释明确, 业主虽然不是前期物业服务合同形式上的签订者, 但其是合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者, 物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。因此, 只要前期物业服务合同合法有效, 其对业主即应具有约束力。

三、对前期物业管理服务合同法律性质的研判

(一) 物业服务合同的内容

为研判该合同的法律性质, 有必要明确该合同的主要内容。要明确物业服务合同的内容, 就必然涉及建筑物区分所有权的内容。应该说, 物业管理的出现是随着建筑物区分所有的出现而出现的。由《物权法》第七十条至第七十二条的规定可知, 我国将建筑物区分所有权规定为:专有部分所有权、共有部分共有权和共同管理权 (或叫成员权) , 最重要的是, 共同管理权既是权利也是义务, “不得以放弃权利不履行义务”。而物业管理实际上正是对共同共有的部分的管理、维护, 它既是全体业主对共有部分行使管理权的行为, 也是履行管理维护义务的行为。

在一般性 (即业主委员会签订的) 的物业服务合同中涉及的主体有三:单个业主、业委会合法代表的全体业主团体、物管企业。由于物业管理实际涉及的是业主团体共有物的管理, 单个业主不能成为物管服务合同的主体, 只能以团体集体的意志为意志。这也是我们通常见到的在物管企业向单个业主追讨物业管理费时, 业主以自己非合同当事人、合同内容非自己平等协商之结果而抗辩的原因。在一般物业服务合同中, 平等的当事人双方主体分别是业主团体、物管企业。

(二) 前期合同不是委托合同、不是涉它性合同也不是权利义务概括承受的合同

前期物业管理服务合同 (以下简称前期合同) 从签订到履行, 涉及的主体有四:建设单位、单个业主、全体业主团体、物管企业, 而且是由建设单位与物管企业签订、由单个业主分别履行合同最主要的缴费义务。《物权法》第八十一条有业主可委托他人管理的字样, 有人提出包括前期合同也是属于委托合同性质。物管服务合同不属于《合同法》规定的15种有名合同的任何一种, 基本是业内共识。所谓委托合同说的根本疏漏在于, 委托合同的最大法律特点在于委托人有权随时撤销委托而不存在违约责任之说。事实上, 法律是不允许建设单位随时撤销对物管企业的委托的。

我国关于涉他性合同实际只有两种:为第三人利益合同、由第三人负担合同。为第三人利益合同是不能为第三人设定义务的, 然而前期合同为单个业主设定了缴费的义务。由第三人负担合同在未得第三人的同意、履行时, 是由合同当事人中的债务人向合同中的债权人承担违约责任的。在业主不履行缴费义务时, 我们没有看到物管企业向建设单位追讨的案例, 法律也不支持。因此说, 前期合同也不是涉他性合同。

有人认为前期合同是权利义务概括承受的合同, 即是业主在入伙后将合同中的权利义务从建设单位概括承受的合同。该说法的重大疏漏在于, 忽视了业主团体意志。物管服务合同主要内容是针对业主团体共有物的保养维护等, 其相对人是业主团体而非单个业主, 作为共有人的单个业主是无权也不能就共有物的管理事项单独做出意思表示的, 能且只能做出此项意思表示的是业主团体。单个业主的单独意思表示的集合不等于业主团体的意思表示, 单个业主的单独行为的集合不等于业主团体的行为。这是共有法律关系的基本特征。概括承受说将物管企业的意思表示推定为默认同意建设单位的权利义务转由业主承受时, 根本忽视了业主团体意志的缺席。单个业主不能成为物管服务合同的相对方主体, 作为物管企业相对方的能且只能是业主团体, 然而在概括承受说中, 我们没有见到业主团体的意思表示。一个当然主体没有做出任何意思表示, 就认为权利义务由其概括承受了, 这种观点显然是不妥当的。

(三) 前期合同是法律强制规定的“拟制代表”合同

基于物管服务主要针对业主共有物的认识, 我们认为, 前期合同是在单个共有人还没有出现、共有人团体还没有形成时, 法律为将来必然出现的共有人的必要利益, 授权建设单位强制代表共有人团体与物管企业签订的合同。它是将来的共有人团体 (当然及于各单个共有人) 被强制代表了的合同, 在此作者将之命名为“拟制代表”合同。此种法律安排, 其性质类同于法律规定父母亲是未成年子女的法定监护人的安排一样。法律做出此种安排的本意是从为维护将来业主的合法权益目的出发, 就建设单位本身天然的方便地位而做出。从我国法律中关于前期合同的安排中可以看到, 无论是什么样的单个房屋买受人、单个业主对建设单位代表自己及将来自己的团体签订的前期合同, 在自己的团体未合法成立前, 是没有任何意思表示的资格的, 就更谈不上意志自由、参与协商讨价还价了。简单地说, 就是业主们被强制代表了。如果不做此种理解, 就像作者当年所困惑的那样:业主在物管服务合同中的平等民事主体地位去哪里了, 莫非民法的基本法律原则在此被颠覆了不成?理解了被强制代表的法律安排才能理顺这其中的法律关系。

这是我国大陆对前期物业服务的法律安排。在我国台湾, 其《公寓大厦管理条例》不是因为建设单位的方便地位而给予其代表资格, 相反, 而是直接将前期物管的义务、责任配置给了它。《公寓大厦管理条例》中称建设单位为“起造人”, 其第二十八条第三项规定:“起造人于召集区分所有权人召开区分所有权会议成立管理委员会或推选管理负责人前, 为公寓大厦之管理负责人。”第三条第十项规定:“管理负责人:指未成立管理委员会, 由区分所有权人会议推选住户一人或依第二十八条第三项、第二十九条第六项规定为负责管理公寓大厦事务者。”

而在大陆法系的源头——德国的法律安排中, 则将管理人 (一般为物业管理服务企业) 赋予了双重机构地位。即一方面, 在一定范围 (即业主共有人团体具有权利能力的领域, 例如采取正常维护和修缮共有物等) 内, 它是业主共有人团体的执行机构和代表机构;在另一方面 (即业主共有人团体不具有权利能力的领域) , 其直接作为业主共有人团体的机构和代理人。也就是说, 在一定程度、一定方面上, 业主共有人团体也是被直接代表了的。

无名合同的有名化是合同法律发展的必然。根据法律直接赋予某一特定主体当然代表另一主体, 这一最主要特征, 可以将前期物业管理服务合同命名为“拟制 (强制) 代表合同”。

四、“强制代表”的可能结果

众所周知, 建设单位、物业服务企业都是以追求利润为最终目的的企业。在业主及其团体被建设单位强制代表的情况下, 建设单位有动力与物业服务企业“合谋”向业主及其团体赚取正常利润之外的收入, 就是不难想像的。尤其在现实中, 物业服务企业是建设单位的子公司、关联企业的情况下, 这样的“合谋”就是不可避免的。因为在这样的强制代表关系中, 几乎所有的费用都从业主这里支出, 而作为合同一方的建设单位几乎没有义务, 其制定的前期合同的义务基本都是由业主来承担。不仅如此, 为了保证这种“合谋”利益的最大化, 巩固这种“合谋”并使之一直继续下去, 也就必然成为双方的选择。“合谋”可以有花样非常多的“创造性”的举措, 业主们可能难以预料和想像。例如:服务费的定价很高, 而服务质量低劣;法律规定建设单位在移交小区时应当移交的资料就是不移交, 但物业服务企业却也能去建设单位进行一定的查询;双方都不愿看到业主团体的成立 (因为业主大会一旦成立, 就有权签订新的服务合同, 也就标志着建设单位“强制代表”权的终止, “合谋”的利益也将终止) , 并极大可能去阻止业主团体的成立;入伙时预售1 年甚或几年的物业服务费;小区的各种公用设施都被用来创造利润等等。

现实中, 我们看到了本文开头列举的种种乱象, 正是这种可能性变为现实性的表现。

五、对前期物业管理服务合同规制的建议

前期物业管理服务领域出现了如此多的乱象, 其根源实际就是一个, 即由于前期物业管理服务合同的法律特性——拟制 (强制) 代表性而又缺乏对它的严格规制所决定了的。

作为建设单位的开发商可以合法地直接代表了自己开发小区将来入住的全体小业主选择物管服务企业、决定物业费的价格, 实际上也决定了业主们享受物业服务的质量。如此方便、实用的权力, 对于以追逐利润为目的的开发商来说, 不把它用好、用足, 那就真对不住自己了。于是我们就见到了开发商对小区业主权益的侵害行为, 总是被它聘请的所谓前期物业管理服务企业遮掩、协助甚至是自己亲自实施。我们也就不难见到开发商聘请的所谓前期物业管理服务企业根本就是自己的子公司。正是基于前期物业管理服务合同的性质及现实中的种种乱象的理由, 必须对前期物业管理合同及相关事项进行严格的规制, 否则愈演愈烈的乱象将没有停止的一天。

对前期物业管理合同及相关事项进行规制, 可以考虑从选择物管企业、前期合同内容及文本、进驻小区交接事项的明确、协助业主团体成立之义务等方面进行。

(一) 限制选择前期物业管理服务企业

由于开发商实际是在代表别人 (业主) 选择“管家” (前期物业管理服务企业) , 必须要进行限制。国家《条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3 个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”该条的前半段虽然规定了住宅物业的招标要求, 但是后半段的规定在实践中基本消解了前半段的规定, “屈理申恩, 吞舟是漏”也。记得在国家《条例》起草制定时期, 就有“前期物管服务合同必须全部招标”的观点, 但是被修正成如今的样子。要限制开发商选择前期物业管理企业, 有两个原则必不能被突破。其一, 开发商不得选择自己的子公司、关联企业 (我们称之为“非关联原则”) ;其二, 必须进行招投标 (即“招标原则”) 。 “非关联原则”旨在杜绝实际为一个利益主体利用分身法, 行侵害业主权益之实。上述国家《条例》后半段的规定正是在所谓的“不现实”的理由 (即一些地区甚至找不出三家物业管理服务企业, 不可能实施非关联原则) 的劝诱之下规定的。而这实际上仅仅是方便了开发商。因一步法规而发展壮大一个行业的事情比比皆是, 怎么就不现实了呢?远的不说, 开发商这一行业不就是在国家房地产政策的影响之下产生和发展的吗?为什么不可以因此发展更公平、更透明、更规范的物业管理服务行业呢?招标原则, 是对替别人 (业主) 选择时必要的程序性限制, 甚至可以考虑将招标事务专项由某个政府部门或某类专门性商业服务机构实施, 规定开发商必要的提交材料、委托招标的时限等等, 对开发商的此项选择权进行明确具体的限制。总之, 不能让开发商在自家后院就替未来的几百、几千乃至几万业主选择了“管家”。类似深圳等地明确了包括前期物业合同在内的主要物管合同的招标原则, 但是缺乏明细的限制, 招标变成“围标”等等, 还是流于形式。此种限制若不细化, 反而给“拟制代表”穿上似乎更“合法”的外衣。

(二) 对前期物业管理服务合同内容及文本的规制

合同是规制当事人之间的权利义务最广泛、最详细的文本。基于合同内容及其文本的重要性, 必须对合同内容及其文本进行限制。在这之前, 曾经有部分地区搞过前期物管服务合同的示范文本, 但既没有坚决实施, 也因其规范的效力层级较低, 实际上也就似乎不了了之。必须由一定的政府主管机关主持制定前期物管服务合同示范文本, 并强制要求所有开发商必须使用该文本。而负责主持制定示范文本的政府部门在起草文本时必须听取一般业主的意见, 进行听证, 甚至可以将文本的起草工作委托给某些专业机构都是可行的路径。示范文本中必不可少的内容应包括:服务的具体内容与标准、价格与服务质量的对应原则与比例、物管服务企业财务账册公布之义务与责任。总之, 必须尽量详细、周密、具体, 并对应可为一般业主方便实施的手段。例如, “管家”有哪些没有做到, 一般单独业主有哪些制约手段、物业费相应可以如何折扣, 直至可以拒交物业费等。文本中必须明确, 拒交物业费是业主合法的抗辩权, 否则等于“管家”没有违约责任。这些具体内容, 只要认真起草制定、发挥社会积极性、创造性都是不难有极好的示范文本的推出的。重要的是, 文本的内容中必须要有开发商、“管家”明确具体的“前、后合同期义务”, 下节详叙之。

(三) 开发商、前期物业管理服务企业的前期合同义务及后期合同义务的特别规制

前已提到, 前期物业管理服务合同的示范文本中一个重要的内容是需要明确开发商、物管服务企业在合同前期、后期的义务。这里所谓的合同前期义务, 主要是指这二者对小区基础资料的点验与交接义务及其责任。小区基础资料是对小区进行管理服务的物质性的前提与基础, 然而国家《条例》第二十九条虽然规定了资料的交验义务, 但却不具体, 无责任后果条款。这也是我们所见到的, 开发商在将小区交由自己的关联公司管理时, 基本不履行该条款规定的义务, “管家”甚至在维修需要时才找开发商“借用”一下资料。更有甚者, 在小区业主团体合法成立后, 对该资料的讨要即使形成诉讼后的有效判决都得不到, 必须要对此现实作出适当的反映。比如可以规定, “管家”未收齐规定、约定的全部小区基础资料有权拒绝接收、进驻小区, 没有“管家”的小区, 入伙后的业主有权不交物业费, 物业服务职责全部由开发商负责。甚至可以规定, 没有“管家”同意或确认已经交接入驻小区的书面文件, 楼盘不得开售。而“管家”一旦实际入驻或书面确认完成了交接验收, 则其对该小区基础资料的保管、转交负完全的责任。该责任既包括行政处罚上, 还应包括对一般单独业主、业主团体的民事责任上, 例如业主重新获取资料的费用的负担等等。不如此规制, 源于前期合同的乱象同样不能平息。

这里所谓的合同后期义务, 主要是指这二者对小区业主成立业主团体的通知、协助义务。我国法律规定前期物业管理服务合同是一个不定期的合同, 其效力自业主团体自行与某主体签定的新合同生效日而失效。而只要业主团体不能成立, 则前期合同永远有效, 所谓“万年前期物管”“永久牌”物业管理是也。它已经像李敖曾经讽刺的台湾政党轮替前国民党时期的“万年国大代表”一样存在着。深圳的有关条例也规定了开发商、“管家”在业主团体的成立上的通知、协助义务, 但是极不详细具体, 也没有责任后果条款。示范文本中必须对此进行明确, 开发商、“管家”在何 (情况下) 时、何种期限内、向何主体履行通知可以成立业主团体的义务、以何种方式通知, 如何具体协助业主团体的成立, 通知义务在何种情况下 (一定期限内依法依约完全履行了若干次) 而得免除, 未履行的责任、后果, 都是应当考虑与规制的内容。如果从事前期物管服务是有利可图的, “管家”们就没有动力使其作为获利依据的合同失效。这样的常识可以让我们无需重复规制前期合同的理由。至于具体的规制内容, 还是以发挥社会整体的积极性、创造性的方法妥当。作者可提供的具体思考有, 例如, 开发商或“管家”未在一定条件下、一定期限内按一定顺序履行通知义务, 一般单独业主在取得何种事实证据的情况下可以何种方式方便地督促其履行该义务;而开发商或“管家”履行了义务, 而负责成立业主团体的主体就是不采取行动时, 该通知义务的完成、后果的承担、义务的转移等等。具体地说, 比如在类似深圳将成立业主团体的职责直接给了政府部门的地区, 可以考虑, 在开发商或“管家”履行了通知义务, 而政府部门就是不去成立业主团体时, 应当明确该政府部门行政不作为的行政法律责任甚或民事法律责任 (例如单独业主因此拒交物业费时, 由该政府部门承担, 否则就别把这样的权利揽过去) 以及开发商或“管家”通知义务的完成。当然, 在示范文本中只能规定开发商、“管家”及业主的权利与义务, 但类似深圳这样的情况也是需要在不同的层级的规范上予以考虑的。

有一点必须特别强调, 示范文本中必须要有明确具体的责任、后果条款, 不能像部门立法那样只见权利没有责任后果。尤其要注重的是, 责任后果条款必须要为作为普通消费者的单独业主可以方便、有效实施与使用, 否则一切归零, 全无意义。所谓前期合同, 就是在业主团体未成立时使用的合同, 如果不能让一般单独的业主方便有效地行使对相关主体责任后果的制约行为, 则对其任何规制都是虚妄的。这一点即足可以成为上述特别强调的理由。

六、对前期物业管理服务合同规制的实施路径

前期物业 第6篇

关键词：物业管理,前期介入,重要性

1 物业管理的前期介入

物业管理前期介入,指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员,从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关,以确保物业的设计和建造质量,并制定物业管理方案,为以后物业管理工作打下良好的基础。根据前期介入阶段的不同,又可分为早、中、晚三类:早期介入指在项目可行性研究阶段就开始介入;中期介入指在项目施工阶段开始;在工程基本结束,准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2 国内外物业管理前期介入现状

1)国外物业管理前期介入现状。

国外一些发达国家(如美国)的物业管理公司要进入物业的早期管理,必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作,并且一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收等各个环节。所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合,对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握,对物业规划设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理,建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见,避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。

2)国内物业管理前期介入现状。

在传统意识中,国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事,物业管理是房屋建成后才开始的,似乎开发时期与物业管理无关。所以,以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入,业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。

现代建筑,设计复杂,技术含量高,安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用,专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理,保证物业正常使用和功能的发挥,需要物业管理企业的前期介入。目前,也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入,所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来,在深度和广度上都存在一定的缺陷,给后续的物业管理带来很多问题。

目前,国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时,进行早期介入的管理运作,并制定出相应的管理标准程序,这值得中小物业管理公司借鉴。同时一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段提前介入,悉心听取来自物业管理单位的意见建议,完善物业建设,完美楼盘品质,得到了市场良好的回报,也理顺了后期管理的诸多事情,为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。

3 典型工程案例分析

1)2000年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议,并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终都做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效果。

由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入,可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

2)2009年6月27日凌晨5:30左右,上海市某小区一幢在建的13层楼房倒塌。根据上海市政府公布的调查结果,房屋倾倒的主要原因是紧贴大楼北侧在短期内堆土过高,最高处达10 m左右。与此同时,紧临大楼南侧的地下车库基坑正在开挖,开挖深度达4.6 m。大楼两侧的压力差使土体产生水平位移,过大的水平力超过了桩基的抗侧能力,导致房屋倾倒。这次事故,建设单位,施工方,监理单位,质量监督部门都有责任。

很多施工单位和监理单位人员的流动性较大,工程完工后或者完工前甚至刚开工,一些技术和管理人员就会被公司调到其他项目,或者是离职,转行。这和施工、监理人员的社会地位,行业、地区收入差距和企业文化等多种因素有关。为了盲目追求公司利润,加快施工进度,违反施工规范。本工程案例就是施工顺序颠倒和对施工规范的理解不够深入所致。土方施工违背了一般的“先深后浅”原则,地下停车场挖出的土不及时的清理出施工现场,而是全部堆置在楼房旁边达10 m多高。

在工程施工这个关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。如果说建设单位,施工方,监理单位,质量监督部门是保证工程质量,杜绝质量安全事故的四座堡垒,物业管理前期介入则是保证工程质量,杜绝质量安全事故的最后一座堡垒。本工程物业管理如能前期介入,扮演“第二工程监理”角色,从物业管理、使用以及成品保护的角度对工程施工进行全面监控,及时制止施工单位违反施工规范的行为,也许能避免此次事故的发生。

3)广东省中山市某高校新校区的建设过程中暴露出一些工程遗留问题。为解决新生报到后的住宿问题,学校加快新宿舍楼的建设。由于工期紧,土建工程,设备、家具安装工程完成后,发现躺在床上睡觉的时候,由于安装高度和旋转角度的问题,宿舍的电扇根本吹不到,形同虚设。几百间宿舍情况一样,夏天气温有时高达38℃,同学们难以入睡而需另外自购电扇。如果电扇全部更换,将带来不小的经济损失。物业管理前期介入协助建设方把好质量关,从“以人为本”的理念来考虑使用者在物业中生活感到舒适满意。本案例中如果物业管理能前期介入,从物业使用的角度考虑问题,发现问题后,及时进行整改,就能避免这样的情况出现。

4结语

让物业管理单位提前介入物业开发建设,从物业的使用、管理和经营的角度,对完善物业功能、确保物业建设质量、提高物业经济效益、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,造成物业建成后的长期管理服务工作中,出现诸多问题。

当前,要大力提倡物业管理的前期介入就要:1)加强人们对物业管理前期介入重要性的认识;2)加强物业管理前期介入的可行性研究,消除在立项、规划、设计、施工、监理等前期工作中留下的种种隐患和弊病,以提高整体物业的建设质量,避免不必要的损失。

参考文献

[1]中华人民共和国建设部.前期物业管理服务协议(示范文本)[Z].1999:10.

[2]熊江.浅谈物业管理前期介入的必要性[J].石河子科技,2008(6):12-13.

前期物业 第7篇

随着人们对居住环境要求的提高, 物业管理公司的作用愈发突显。根据我国《物业管理条例》 (以下简称《条例》) 第21条的规定, 前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前, 由建设单位与选聘物业服务企业签订的书面合同。由于办理房屋产权证需要一定时间, 前期物业服务合同中的物业服务费用通常按照房屋买卖合同中载明的房屋建筑面积计算, 而这一面积往往与房屋产权证载明的房屋实际建筑面积略有差异, 而实践中, 当事人争议的物业服务费用与房屋面积的认定有密切关系。

二、前期物业服务合同的分类

从我国立法和实践的角度考虑, 可以将前期物业服务合同大致分为三类 (1) 。

第一类是《条例》第21条规定的, 建设单位与其选聘的物业管理企业双方签订的前期合同。结合《条例》第25条规定, “前期物业管理协议作为业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分”, 业主在接受房屋买卖合同的同时, 也须承认前期物业服务合同的效力。

第二类是开发商与业主签订的前期合同。这类物业合同在实践中并不常见, 在《条例》中也没有体现。

第三类是开发商自行指定的物业管理人与业主签订的前期合同。这类前期合同规定了物业管理公司与业主的权利义务关系, 这类纠纷在实践中最为常见, 通常是物业管理公司与业主对物业服务费用的争议。

三、我国关于前期物业服务合同的规制

《条例》对于物业管理方式仅推行了“市场型专业化管理模式” (2) , 即单一的由物业管理公司管理, 各省、市、自治区大都以《条例》为基础, 根据实际状况制定并实施地方性法规和规章以及地方行政性文件。因此在现有的物业服务管理模式下, 关于前期物业服务费用的具体内容主要体现在前期物业服务合同中。物业服务合同混合了委托、雇佣、保管等法律关系, 虽然《条例》中21次提及“物业服务合同”, 但并没有对合同的订立、效力等方面作出具体明确的规定。

笔者认为, 从适用性的角度出发, 只能将条例规定的前期物业服务合同扩大到业主与物业管理公司签订的前期物业服务合同, 视为业主委托建设单位与物业管理公司签订的物业服务合同。

(一) 承担主体

就主体而言, 各省、市、自治区大致都以某时间节点为限, 将合同约定的权利义务由建设单位转移给业主。例如《江苏省物业管理条例》、《汕头经济特区物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》等地方性法规和规章均以竣工后出售或交付物业买受人为时间节点, 《威海市实施<物业管理条例>办法》则规定以业主入住为时间节点。

(二) 计算标准

《条例》对前期物业服务费用的计算标准没有明确的规定, 绝大多数地方性法规和规章均规定, 前期物业服务费用的计算以签订的前期物业服务合同内容为标准。在单价一定的情况下, 物业服务费用的高低与房屋面积的多少成正比, 因此房屋建筑面积的认定对于物业服务费用争议的解决至关重要。

前期物业服务合同是建设单位与物业管理公司签订的, 故合同约定的房屋面积与购房合同中载明的房屋建筑面积一致。然而当房屋建筑面积发生变化时, 物业服务合同又该如何履行?此时的物业服务费用怎样计算才公平合理?

四、房屋建筑面积的认定

在物业服务合同中, 房屋建筑面积关系到物业公司的服务成本, 即业主需要支付的对价。假设某建设单位与甲物业管理公司签订了前期物业服务协议, 约定物业服务费用按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积为标准计算。乙 (自然人) 购房后与甲物业公司签订承诺书, 同意继续履行前期物业服务合同。后因乙对甲物业公司的服务不满意, 拒绝缴纳物业服务费, 甲公司多次催缴未果提起诉讼。在此期间, 房屋产权证办理完毕, 其载明的房屋实际建筑面积多于合同载明的房屋建筑面积。

笔者认为, 要合理的认定前期物业服务合同中房屋建筑面积, 就要对以下方面有一定的认识。

(一) 认定面积的标准

1. 促进效率

标的的数量和质量是合同履行必不可少的要素。甲物业管理公司与乙签订了《前期物业服务协议》, 但此时房屋产权证尚未办理完毕, 业主和物业公司无法准确测量并确定房屋实际面积。若待产权证办理完毕才签订物业服务协议, 不仅会影响物业公司盈利, 还会影响业主对房屋的使用权, 故合同标的面积只能以乙购房时签订的《房屋买卖合同》中载明的房屋面积为准, 使双方得以及时履行合同, 既符合各方利益, 又使合同更有效率。

2. 考虑合同双方的真实意思

我国《合同法》规定, 合同各方应当按照合同约定履行义务、行使权利 (3) 。约定的基础是当事人的真实意思表示, 只有当事人所作出的意思表示合法、真实, 合同才具有法律约束力。物业服务合同的内容主要是业主要求物业管理公司为所购房屋提供物业服务, 且定期支付一定的管理费用。显然, 物业公司提供物业服务的成本以房屋实际面积为基础, 业主也希望物业公司的服务范围涵盖其所购房屋实际面积的每一平米。上例中, 房屋的实际面积大于合同载明的房屋面积, 在这种情况下, 物业公司的利益容易受到损害;相反, 若房屋的实际面积小于合同载明的房屋面积, 业主作为弱势一方, 利益更加容易受到损害。因此, 应当认为双方签订物业服务合同的真实意思表示是以房屋的实际面积为物业管理费用的计算基础。

(二) 变更标的房屋面积的时间节点

对时间节点的认定关系到双方争议的金额。在此, 笔者提出以下四种认定标准加以比较。

1. 以房屋产权证载明时间为准

这种认定标准相对比较权威和准确。房屋产权证上载明的时间精确到日, 并且有公信力, 双方当事人比较容易认可。然而, 房屋产权证为业主所有, 若业主为少缴物业费用故意隐瞒物业公司, 则物业服务合同标的的面积无法变更。

2. 以业主收到或应当收到房屋产权证时间为准

这种认定标准考虑到房屋产权证送达业主的时间相对于办理完毕时间往往会有延迟。业主知晓房屋实际面积变更后再进行物业服务合同的变更有利于保护弱势的业主方的利益。在这种情况下, 需要其他证据证明业主收到或应当收到房屋产权证, 例如邮寄凭单等。且不能排除因不可抗力致使业主没有收到房屋产权证的情况, 这时对事实的认定就更加困难。

3. 以业主告知物业公司房屋产权证载明的房屋实际面积的时间为准

这种认定标准考虑了物业公司和业主双方的知情权, 对双方都相对公平。然而, 这种标准使业主负担了告知义务, 而告知的主动权在业主方, 故需要在合同中明文规定, 否则该标准无可行性。

4. 以双方变更物业管理服务合同的时间为准

这种认定标准充分尊重了双方的意思自治, 将时间节点体现在合同中使得该标准具有法律约束力, 该标准可行的前提是业主如实履行告知义务。

五、完善前期物业服务合同的建议

前期物业服务合同中房屋建筑面积认定困难的问题普遍存在, 却因为物业管理费用的单价较低容易被忽略。鉴于业主对房屋的使用权相对持久, 如不能合理认定房屋面积, 会给物业管理公司和业主带来隐形的损失。

不同情况下对房屋建筑面积的测量标准可能不同, 因此, 类似的差额是不可避免的, 但如果能够完善前期物业服务合同, 考虑到合同履行过程中可能出现的种种情势变化, 就能有效规避由此引发的纠纷。

建议购房者在与物业公司签订物业服务合同时增加条文, 约定“物业服务费用的计算依据以政府部门文件载明的面积或面积衡量标准为准”。同时, 物业服务合同应当约定业主在房屋面积实际面积变更后的及时告知义务, 具体的变更时间节点可由双方自行商定, 可以依据房屋产权证上载明的时间, 也可以依据双方变更服务协议的时间, 但应当适当倾斜于业主作为弱势方的利益。如此, 合同各方就可以在标的房屋实际面积与约定面积不符时, 公平诚信的继续履行合同, 有效的避免因变更合同或启动诉讼程序带来的低效交易。

参考文献

[1]陈鑫.物业服务收费制度的法律调整[J].法律适用, 2006 (11) .

[2]张柳青, 张朝阳.物业管理纠纷审理中的若干法律问题[J].法律适用, 2006 (11) .

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前期物业 第8篇

关键词：物业管理,物业服务合同,异同辨析

合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上, 以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示, 又经磋商使意思表示一致所达成的协议。作为商品交换法律表现形式的民事法律行为, 合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入, 物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式, 已成为广大居民住房消费的重要组成部分。现代物业经营管理活动中, 涉及的社会关系多种多样, 其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系, 它们之间实质上是市场交易关系, 一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的, 物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系, 是市场经济发展过程中产生的新型合同, 是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。根据物业所有权人和委托人的不同, 物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同, 辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。

一、物业服务合同在物业管理中的重要作用

物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的, 规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中, 前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段, 房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议, 普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定, 由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看, 物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石, 其重要作用主要体现如下:

(一) 物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础

物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动, 交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动, 从法律及法理来看, 物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件, 是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据, 物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务, 房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用, 合同主体双方是平等的民事法律关系, 是实现物业管理社会关系的法律形式。

(二) 物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件

物业管理是一种具有委托代理性质的民事法律行为, 因此, 当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范, 是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定, 是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务, 合同双方当事人都应该给予充分重视, 这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。

(三) 物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障

物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理, 其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段, 为此, 订立物业服务合同时, 必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则, 在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同;约定的合同条款宜细不宜粗, 应当具有较强的可操作性;合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务;应当认真研究有关法律规定, 具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节, 有助于维护各方合法权益。

(四) 物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径

现代社会高速发展, 要求实现社会化大分工, 每个人精通自己行业的专业技术, 而其他工作交由该行业的专业人员完成, 知识专业化, 行业分工化, 提高了工作精细化水平, 提高了效率, 降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离, 一方面, 物业服务企业拥有专门物业管理技能, 利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务, 行使管理权;另一方面, 房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人, 基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。

二、前期与普通物业服务合同的相同之处

前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务, 应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中, 委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定, 物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段, 作为物业管理提前介入的主要环节, 前期物业服务合同发挥着重要作用, 而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同, 是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面:

(一) 都属于合同类型中的双务、有偿合同

双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同, 是实践中最常见、最大量的合同。有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。一般而言, 双务合同都是有偿合同。前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同, 合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定, 双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修, 小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时, 房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用, 当事人双方是一种等价交换关系, 物业服务收费的基本原则是质价相符, 服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然, 一些物业服务企业出于经营策略考虑, 也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务, 但一般仍以有偿为原则。

(二) 都属于合同类型中的诺成、要式合同

诺成合同是指不依赖标的物的交付, 只需当事人意思表示一致即告成立的合同, 它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件, 交付标的物为当事人的给付义务, 违反该项义务即产生违约责任。要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。只有经过要约和承诺, 并在相互信任的基础上协商一致, 房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。同时, 根据合同自由原则, 当事人有权选择合同形式, 因此, 合同以不要式合同为常态, 但对于一些重要的交易, 法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。”[1]区分要式合同与不要式合同的主要意义在于, 某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素, 前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同, 均有示范性文本以供借鉴。

(三) 客体是一致的, 都是物业管理服务活动

物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系, 双方交易的标的物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段, 物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务, 不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护, 而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。在日常的物业管理阶段, 物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。另外, 物业管理服务活动并不存在流通环节, 且生产和消费处于同一过程之中, 当然, 在前期物业管理阶段, 物业服务企业依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。

三、前期与普通物业服务合同的不同之处

前期与普通物业服务合同是物业管理实务中两类既紧密联系又相互区别的合同, 从物业管理规范化运作的角度讲, 二者缺一不可。尽管两类合同在法律特征方面有许多相同之处, “但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移, 导致合同的主体有所变化, 进而两个合同在签订主体、签订时间、有效期限、终止条件等都有所差异。”[2]

(一) 签订主体不同

前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。由于在新建物业的业主入住前, 首次业主大会尚未召开, 业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业, 而此时已有实施物业管理的现实必要。为了维护正常的物业秩序, 保护业主现实的合法利益, 根据《物业管理条例》的有关规定, 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前, 房地产开发建设单位选聘物业服务企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同, 用以约束物业管理前期活动行为。一方面, 在物业未销售前, 房地产开发建设单位是物业的第一业主, 有权选聘物业服务企业, 从法理角度来看也是许可的;另一方面, 从合同的相对性规则出发, 前期物业服务合同不能对第三人产生拘束力, 这将会导致业主享受物业服务而由房地产开发建设单位承担管理费用的局面。为克服这一弊端, 各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态, 而赋予其物权效力。普通物业服务合同的签订主体是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。当业主入住达到一定比例时, 就应按规定及时召开业主大会, 选举、组建业主委员会。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生, 是业主大会的常设性执行机构, 对业主大会负责, 其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业并正式签订普通物业服务合同。

(二) 签订时间不同

在实践中, 物业“滚动开发”的情况比较多, 物业的销售及业主入住是一个逐渐的过程, 从物业开始交付给业主, 到业主成立业主大会之间, 还有一段过程, 不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务, 甚至在物业的开发建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。前期物业服务合同是物业服务企业进行前期物业管理活动的重要法律依据, 其签订的时间是新建住宅的开发商出售住宅前, 也就是业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业之前。业主委员会的设立, 标志着前期物业管理的结束, 物业管理进入正常的日常运作阶段, 即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。普通物业服务合同签订的时间一般应在业主委员会成立后三个月内, 最迟不应迟于六个月。

(三) 有效期限不同

为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺, 明确前期物业管理服务的责任主体, 规范前期物业管理活动, 房地产开发建设单位有必要与其所选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同属于无固定期限合同的过渡性合同, 其有效期限自签订之日起, 到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订的普通物业服务合同正式生效时终止。物业的销售、入住的渐进性造成业主大会首次召开时间不确定, 而首次业主大会召开时间的不确定又决定了业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性, 因此, 前期物业服务的期限通常是不确定的。前期物业服务合同期限的不确定, 不仅影响物业服务企业统筹安排工作、降低交易成本、防范经营风险, 而且会导致物业管理市场秩序的混乱, 诱导纠纷和矛盾。但是前期物业服务的期限是可以约定的。普通物业服务合同则是只要合同双方当事人就合同的主要条款达成一致, 且通过书面的形式签订, 双方当事人一经签字或盖章, 合同即成立, 这标志着物业服务合同正式生效。普通物业服务合同属于固定期限合同, 属于在较长期限内履行的合同, 因此, 当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体, 或者明确规定计算期限的方法。“与前期物业服务合同相比, 具有期限明确、稳定性强等特点。”[3]

(四) 终止条件不同

尽管前期与普通物业服务合同都有约定的时效, 都是附终止条件的合同, 但二者的终止条件不同。前期物业服务合同在期限未满时, 如果业主组成了代表和维护自己利益的业主大会, 选聘了物业服务企业, 签订了普通物业服务合同, 进入了正常的物业管理阶段, 前期物业服务合同将自动终止, 终止时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时间为准。另外, 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响, 合同的期限具有不确定性, 当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时, 物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此, 有必要在前期物业服务合同中, 对解除合同的条件作出明确约定。与前期物业服务合同比较而言, 普通物业服务合同有下列情形下之一时将会终止履行:约定的期限届满, 双方没有续签物业服务合同的, 可以终止履行;物业服务企业与业主大会双方协商一致解除物业服务合同的, 可以终止履行;因不可抗力致使物业服务合同无法履行的, 可以终止履行;物业服务企业如果被宣告破产, 按照国家规定进行破产清算的, 可以终止履行;法律、法规规定的其他情形。

综上所述, 前期与普通物业服务合同都以提供物业管理服务为主要内容, 是有关人们生活居住方面必要且重要的经济合同, 辨析它们之异同, 是明确物业服务企业与房地产开发建设单位以及业主之间权利义务关系、正确适用相关法律、法规、处理好物业纠纷的关键, 对保障物业管理活动中各方主体的合法权益, 促进物业管理行业的健康发展以及维护物业服务市场秩序等意义重大。

参考文献

[1]彭叔媛.合同法实务[M].北京:中国法制出版社, 2012:14.

[2]中国物业管理协会.物业经营管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011:211.