营改增计税方式选择范文第1篇

8月1日起，“营改增”即将在全国推行。此次改革对增值税一般纳税人和小规模纳税人的计税方法用“一般计税方法”和“简易计税方法”两个新的名词进行了定义。四川省国税局日前下发了培训资料，就相关规定及实务操作问题作了明确。

(一)一般计税方法

1.概念

一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。通常情况下，一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法，小规模纳税人不适用一般计税方法。

2.应纳税额的计算

我国目前对一般纳税人采用的计税方法是国际上通行的购进扣税法，即纳税人在购进货物时按照销售额支付增值税税款(构成进项税额)，在销售货物时也按照销售额收取增值税税款(构成销项税额)，但是允许从销项税额中扣除进项税额，从而间接计算出对当期增值额部分的应纳税额。当销项税额小于进项税额时，结转下期继续抵扣。

(1)计算公式

增值税一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务和应税服务的应纳税额，就是当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，其计算公式如下：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

例如：某试点一般纳税人2013年9月取得交通运输收入111万元(含税)，当月外购汽油10万元，购入运输车辆20万元(不含税金额，取得增值税专用发票)，发生的联运支出50万元(不含税金额，试点一般纳税人提供，取得增值税专用发票)。

该纳税人2013年9月应纳税额=111÷(1+11%)11%-1017%-2017%5011%=11-1.7-3.4-5.5=0.4万元。

(2)含税销售额的换算

应税服务原征收营业税时，纳税人根据实际取得的价款确认营业收入，按照营业收入和营业税率的乘积确认应交营业税。在应税服务征收增值税后，为了符合增值税作为价外税的要求，纳税人进行账务处理时，应分项记录不含税销售额、销项税额和进项税额，以正确计算应纳增值税额。在实际工作中，经常会出现一般纳税人将销售额和销项税额合并定价的情况，这样就会形成含税销售额。因此，一般纳税人取得的含税销售额在计算销项税额时，必须先将其换算为不含税销售额。

对于一般纳税人销售货物、提供应税劳务或应税服务，采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷(1+税率)

公式中的税率为销售货物、提供应税劳务或应税服务按《增值税暂行条例》和《试点实施办法》中规定所使用的税率。

(3)销售使用过的固定资产和旧货应纳税额的计算

试点纳税人中的一般纳税人销售自己使用过的本地区试点实施之日(含)以后购进或自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。属于以下三种情形的，可按简易办法依4%征收率减半征收增值税，同时不得开具增值税专用发票：①在试点实施之前购进或者自制的固定资产;

②购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产;

③发生按简易办法征收增值税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。

所称固定资产是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具。

使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

(4)一般纳税人纳税人销售旧货，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。

所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，但不包括自己使用过的物品。

(5)一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。

(6)小规模纳税人(除其他个人外，下同)销售自己使用过的固定资产和旧货，按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/(1+3%)

应纳税额=销售额2%

(7)小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。

3.需把握的要点

(1)一般纳税人取得的含税销售额要换算成不含税销售额。在应税服务改征增值税之前征收营业税时，由于营业税属于价内税，纳税人根据实际取得的价款确认营业额，按照营业额和营业税税率的乘积确认应交营业税。在应税服务营业税改征增值税之后，由于增值税属于价外税，一般纳税人取得的含税销售额，必须先进行价税分离换算成不含税销售额，再按照不含税销售额与增值税税率之间的乘积确认销项税额。

(2)销售使用过的固定资产按4%征收率减半征收，其使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。销售使用过的除固定资产以外的物品，应按适用税率征收增值税。

(3)掌握一般计税方法应纳税额缴纳的分配。纳税人兼有适用一般计税方法计税的应税服务和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。应纳税额分配计算公式：一般货物劳务应纳税额=全部应纳税额一般货物劳务销项税额÷全部销项税额

应税服务应纳税额=全部应纳税额应税服务销项税额÷全部销项税额例如：兼有货物劳务及应税服务的试点纳税人2013年8月货物不含税销售额1000万元，检验检测不含税收入200万元，均开具增值税专用发票。当月外购货物取得增值税专用发票注明增值税150万元。

应纳增值税=100017%+2006%-150=32(万元)

应税服务销项税额比例=12/(170+12)=6.59%，

应税服务应纳增值税=326.59%=2.11(万元)

货物销售应纳增值税=32-2.11=29.89(万元)

(二)简易计税方法

1.概念

简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。

一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，也可以选择适用一般计税方法计税。

小规模纳税人提供应税服务一律适用简易计税方法计税。

2.特定应税服务的情形

一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，具体包括以下情形：

(1)试点纳税人中的一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、轨道交通(含地铁、城市轻轨)、出租车、长途客运、班车。其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。

(2)试点纳税人中的一般纳税人，以试点实施之前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

3.应纳税额的计算

(1)计算公式

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

营改增计税方式选择范文第2篇

同一县(市)一般纳税人提供建筑服务

案例二：建筑服务按照简易计税方法业务纳税申报示例 某建筑企业(一般纳税人)，2016年5月发生了如下业务： (1)在本区提供工程服务(清包工方式，该企业选择简易计税方法)，含税销售额103万元，给对方开具了增值税普通发票。 (2)在本区为建筑工程老项目(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为2016年3月25日)提供安装服务，选择简易计税方法，含税销售额206万元，并开具了增值说专用发票。

(3)在本区提供建筑修缮服务(一般计税方法)，含税销售额555万元，给对方开具了增值税专用发票。

(4)购进材料一批，取得增值税专用发票11张，票面合计金额10万元，税额1.7万元，专用于上述建筑工程老项目的安装服务，当月已认证。

(5)以经营租赁方式租入一辆拖车，用于上述建筑修缮服务，支付租赁费1.17万元，取得了对方开具的增值税专用发票1张，税额0.17万元，当月进行认证抵扣。

该企业上期没有留抵税额。 相关政策：

增值税一般纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%征收率计算应纳税额;适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照11%税率计算应纳税额，并向机构所在地国税申报纳税。

1 纳税人取得的用于简易计税方法计税项目的增值税扣税凭证，其进项税额不得从销项税额中抵扣。该企业业务(4)购进材料用于选择简易计税方法计税的项目，取得的增值税专用发票不得作为进项抵扣。

该企业区分不同的项目选择了不同计税方法，应分别核算填报。 报表填写：

(一)销项税额填报《增值税纳税申报表附列资料

(一)》(本期销售情况明细)：

业务(1)选择简易计税方法，开具增值税普通发票，不含税销售额=103÷(1+3%)=100万元，税额=1003%=3万元,分别填入此表第12行“3%征收率的服务、不动产和无形资产”第3列“开具其他发票销售额”和第4列“开具其他发票销项(应纳)税额”。

业务(2)选择简易计税方法，开具增值税专用发票，不含税销售额=206÷(1+3%)=200万元，税额=2003%=6万元，分别填入此表第12行“3%征收率的服务、不动产和无形资产”第1列“开具增值税专用发票销售额”和第2列“开具增值税专用发票销项(应纳)税额”。

业务(3)适用一般计税方法，开具增值税专用发票，不含税销售额=555÷(1+11%)=500万元，税额=50011%=55万元，分别填入此表第4行“11%税率”第1列“开具增值税专用发票销售额”和第2列“开具增值税专用发票销项(应纳)税额”。

2

(二)进项税额填报《增值税纳税申报表附列资料

(二)》(本期进项税额明细)和《本期抵扣进项税额结构明细表》：

业务(4)购进材料用于了选择简易计税方法计税的项目，其进项税额不得抵扣，不填列在表中。

业务(5)租赁的拖车用于一般计税方法计税的项目，其进项税额0.17万元可以抵扣，填入《增值税纳税申报表附列资料

(二)》第

1、

2、12行和《本期抵扣进项税额结构明细表》第

1、

2、3行。

3

(三)主表《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》的填报：

该企业选择简易计税方法的应纳税额=3+6=9万元 该企业适用一般计税方法的应纳税额=55-0.17=54.83万元 本期应纳税额合计=54.83+9=63.83万元

4

营改增计税方式选择范文第3篇

自从实施了“营改增”的税收制度的改革以后, 我国企业的发展越来越具有挑战性。由于“营改增”的出现, 促使企业发展中的各种税负方式都发生了很大的变化。尤其对于具有税负多样化特征的物流企业而言, “营改增”为物流企业税负改革则提供了更多的方向以及更大的空间, 这些方向和空间对于物流企业的发展来说是难能可贵的发展机遇。但与此同时, “营改增”是一把双刃剑, 其为物流企业带来机遇的同时, 也带来了纳税上的新的挑战。从此以后, 如何合理避税成为物流企业亟待解决的问题, 积极展开纳税筹划, 最终实现在“营改增”的背景下, 为其自身企业的税收减轻一定的负担。

2“营改增”背景下物流企业增值税纳税筹划的影响和意义

自从我国政府出台了“营改增”政策之后, , 原本纳税压力较大的物流企业更加具有压力, 加重了物流企业的整体税负压力, 该税收制度的改革对物流企业来说, 无疑是一个巨大的挑战。对于以营利为主要经营目的物流企业来说, 实现企业的税后受益最大化, 成为企业最关注的焦点之一。因此, 物流企业务必及时应对“营改增”的新税收政策, 对增值税进行全面专业的研究和筹划, 从而避免因税收而影响到企业的经济受益。

从客观上来说, 由于物流企业的自身物流业务在模式上具有极大地特殊性, 营业成本相对较高, 企业的税负压力因存在某些项目无法扣除的营业成本, 许多的业务无法进行进项税的抵扣, 从而导致大部分物流企业的税负压力比较大、税负比重不平衡的后果。更为重要的是, 在“营改增”税收制度改革之前, 我国的物流企业的一般纳税人通常是按6%进行企业营业税的交付;而在国家政府推行出“营改增”之后, 物流企业一般纳税人由原来6%的营业税规则增长到了11%的增值税制度。由此可以看出改变主要有两个方面:第一、税率从6%增加到了11%, 足足增长了5个百分点;第二、税收性质的改变, 从原来的营业税改变成了如今的增值税。这样大幅度的改变对于物流企业的一般纳税人来说意义无比之重大。因此, 物流企业的一般纳税人务必要提高自己对于企业增值税纳税筹划的重视程度, 从筹划环节来降低自身企业的税负压力, 为争取企业获得更高的经济利益做出实质性的贡献。从这个角度也可以看出, 纳税筹划对于我国的企业尤其是物流企业来说的影响作用之大、意义之深。

同时, 在经济发展得如此快速的时代背景下, 我国企业之间的竞争越来越激烈, 企业高层管理人员的管理水平对企业的发展来说愈发重要, 各企业之间的竞争逐渐变成了企业管理水平高低的竞争。因此, 从管理业务水平的角度来说, 物流企业进行税负筹划能够在一定程度上帮助企业管理者提升其企业的管理水平, 提高管理质量。具体来说, 企业管理能力的高低在一定程度上能够作用到企业的运行效率, 影响到企业生产能力的高低。企业的税负筹划是企业管理的一部分, 增强税负管理的能力, 调整企业的税负, 对保证企业的正常运行和经营都有相当大的意义和作用, 并且高税负筹划能力的企业, 其企业管理的活力越充足。因为高智商、高素质的税负筹划, 对于企业内部的财务控制的管理和控制企业的财务管理行为等方面, 都有着巨大的影响作用。

最后从国家的角度考量税负筹划的意义和影响。一个物流企业如果拥有高效专业的税负筹划能力, 不仅对于企业自身发展是一项难得的财富, 同时还能够完善国家的“营改增”新的税收制度的改革, 从而能够帮助国家能够更加深入地了解企业的税负, 按照实际情况来调整税负的方向;再反过来使得我国的税负制度能够真正地为我国各种大大小小的企业所服务。因此, 从国家税负的角度来说, 我国物流企业如若开展税负筹划, 实质上是对“营改增”之后的企业税负的完善, 帮助我国政府能够更加清楚地认识到税负在实际应用到企业中的意义和影响。与此同时, 国家还可以根据实际的税负影响, 积极开展“营改增”改革之后的经济规划, 帮助国家在实现“营改增”目的的基础之上, 不断地完善税负政策。

3“营改增”背景下物流企业增值税纳税筹划办法

为了保证物流企业能够更好地适应“营改增”的税收改革制度, 物流企业自身应该及时地对增值税进行合理地纳税筹划, 积极开展税负筹划。而且, 物流企业需要从基础的业务开始, 一直到最终的业务结束, 都要进行科学合理的筹划, 在降低企业税负的基础之上, 不断地提升和扩大自身的经济效益, 为国家完善税负制度做出重要的贡献。

3.1 一般纳税人和小规模纳税人两者的税负筹划

“营改增”的税收制度改革以后, 进行纳税人身份的选择是企业必要的筹划措施。众所周知在我国, 增值税纳税人通常分为一般纳税人和小规模纳税人两种。这两种纳税人在税负缴纳的基点上以及税率上存在极大的区别。首先, 一般纳税人和小规模纳税人使用的税率就是不同的。而企业纳税人拥有不同的税率, 就会给企业的经济利益分别带来不一样的影响和作用。而后, 再选择的基础之上制定科学筹划的税负计划。在“营改增”之后对于纳税人的影响主要有以下几种表现:使用的税率、毛利率以及营业成本中抵扣的项目所占的比率等等。这些变化因素完全取决于纳税人的身份。以下是一般纳税人和小规模纳税人的税负的计算方式:

一般纳税人的税负计算方式:应纳税额=当期销项税-当期可抵扣进项税额

小规模纳税人的税负计算方式:缴纳税额=销售额X征收率

根据以上两种计税方式可以得知一般纳税人是增值额计税, 小规模纳税人是全额不含税收入计税。所以, 在“营改增”以后, 一般纳税人的税负高低, 主要取决于其可以抵扣的进项税额的多少。因此, 如果企业在营业方面课抵扣进项数额比较大的话, 则物流企业在进行纳税人身份的选择时应当选择一般纳税人;而如果该企业的可抵扣税额较低或没有可以抵扣的税额的话, 则企业在进行纳税人身份选择的时候应该选择小规模纳税人。如果企业发生了可抵扣的税额与企业的销售额基本达到持平或者完全相同的这种无差异平衡点的情况, 则无需有以上两方面的考虑。但是当物流企业在计算自身企业的无差异平衡点时, 企业其他方面的成本也必须考虑在其中。此时对于一般纳税人来说, 各项标准和要求都十分严格, 需要根据实际的经营成果等方面进行仔细地考量, 甚至可以引进企业外部的第三方会计团队例如会计师事务所, 利用会计师事务所内部的注册会计师对企业施行专业的会计指导, 对企业内部的财务业务进行财务管理和财务审核。

3.2 根供应商的纳税人身份合理选择供应商的筹划

而在“营改增”以后, 国家要求物流企业如果想要对响应的进项税额进行相应的抵扣, 企业的纳税人需要取得专用的增值税发票, 才能够进行进项税额的抵扣。由此可以看出, 因“营改增”的改革使得企业的税率从6%变成了11%, 企业只有想方设法抵扣更多的进项税额, 才能够降低高税负带给企业的压力。

首先, 一般纳税人选择供应商的纳税筹划办法。此时分为两种情况来考虑供应商的身份:从以上的公式中我们可以分析出, 如果物流企业是一般纳税人, 而刚好供应商也是一般纳税人, 那么该物流企业就可以获得进项税额的抵扣;如果物流企业是一般纳税人, 而供应商是小规模纳税人的话, 那么该物流企业就不可以获得进项税额的抵扣。那么在后者的情况之下, 供应商必须要想方设法来弥补物流企业因无法抵扣进项税额而带给企业的经济方面的损失。比如, 供应商可以为物流企业给予更多的价格上的优惠, 以此在价格上来补偿物流公司, 从而为物流企业的税负筹划提供一定的空间。而当物流企业为小规模纳税人时, 从前文所提到的小规模纳税方式的公式可以看出, 公式中增值税的计算不包含可抵扣进项税额, 所以供应商纳税人的身份可以是一般纳税人, 也可以是小规模纳税人。

3.3 提高物流企业内部的控制管理能力

物流企业内部控制能力和管理水平对于物流企业自身的发展起到至关重要的作用。具体而言, 物流企业的内部管理者, 需要根据本企业不同类型或者不同地区的物流业务, 来进行企业内部的税负核算, 在提高企业内控制的同时, 也要加强对企业内部的税负的筹划和管理。同时, 物流企业的高层管理人员还必须根据企业自身在“营改增”背景下的实际能力和水平, 增强企业自身的经营业务的能力。具体做法是对于企业每一个部门, 根据其部门之间业务的差异性, 有针对性地对其进行财务的划分, 并进行有区分的财务核算。如此一来, 物流企业便既能够保证企业更好地实现合理地税收规避, 也能够实现降低企业税负压力的愿望。

4 结语

因此, “营改增”背景下的物流企业需要根据自身发展的现状和企业自身的现有的经营模式, 采取高效科学办法和措施尤为重要。如此一来, 便可以实现企业良好的增值税纳税筹划的愿望。通过采取一般纳税人和小规模纳税人之间的税负筹划办法、物流企业对于供应商身份的选择、税负筹划办法以及加强物流企业内部控制管理能力等办法, 以此来减轻物流企业的税收负担, 为本企业的物流业务带来更多的经济价值, 是的企业能够更好地为社会服务。与此同时, 还能够在一定的程度上完善国家对于“营改增”制度的改革。

摘要：伴随营业税改增值税的税制改革的到来, 我国物流企业的纳税逐渐复杂化和多样化, 物流企业的税收负担也逐渐加重。本文结合营改增的具体实施过程和物流公司针对该税制的改革而在税负上的变化为依据, 从“营改增”对于物流企业增值税纳税的影响和意义, “营改增”我国物流企业积极实施的企业税负筹划等方面进行探索和研究, 旨在为了更好地推动与促进物流企业在“营改增”之后的税负优化, 更好地完善增值税纳税筹划方式。同时在保证物流企业稳定发展的基础之上, 进一步改进、发展和创新。

关键词：“营改增”,物流企业,增值税,纳税筹划

参考文献

[1] 潘文丽.“营改增”背景下物流企业增值税的纳税筹划[J].现代交际, 2017 (12) .

[2] 张立威.全面“营改增”后物流企业的应对策略研究[D].安徽财经大学, 2017.

[3] 潘陶.“营改增”背景下物流企业增值税纳税筹划[J].财会学习, 2016 (14)

[4] 张晓萌.基于“营改增”的交通运输业税收筹划问题研究[D].天津财经大学, 2016.

营改增计税方式选择范文第4篇

2016年我国全面推广“营改增”, 不动产租赁也由原来征收营业税改为征收增值税, 不动产主要是指不可移动的土地、土地附着物, 本文主要指土地使用权, 房屋。不动产一般具有单位价值较大、使用寿命较长特点, 这些特点使得不动产租赁对公司的税务、利润情况产生较大的影响, 因此在“营改增”后研究对不动产租赁涉税实务的处理就显得尤为重要。

2“营改增”对不动产租赁的影响

不动产租赁是指出租人在一定期限内将不动产使用权让与承租人并收取租金的业务活动, 承租人的目的是取得经营活动需要不动产的短期的使用权, 不动产的所有权不发生转移。在2016年5月1日全面实施“营改增”之前, 不动产租赁按照租金的5%缴纳营业税, 营业税是价内税, 直接影响企业利润情况。全面“营改增”后, 对不动产租赁服务征收增值税, 增值税是价外税, 理论上不直接影响企业利润。

3“营改增”后不动产租赁涉税处理方式

企业从事不动产租赁服务的按照11%缴纳增值税, 可以抵扣其进项税;对于老项目可以选择5%征收率, 进行简易征收, 不得抵扣其进项税;小规模纳税则按照5%的征收率征收。

3.1 一般纳税人租赁不动产

一般纳税人租赁不动产有两种计税方式:一般计税法和简易征收税法。

(1) 一般计税方法。一般计税法是通过将纳税人的当期销项税额减去当期进项税额最终得出纳税人的应纳税额, 适用税率为11%, 同时可以抵扣公司经营所产生的进项税。

(2) 简易征收法。一般纳税人租赁的不动产属于老项目的, 可以选择简易征收法计税, 按照5%征收率缴纳增值税, 但一经选择, 36个月内不得变更。老项目是指2016年4月30日前所得的不动产, 包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、租赁以及抵债等各种形式取得的不动产。采用简易征收法的纳税人不得抵扣该项目所对应取得的进项税。

3.2 小规模纳税人租赁不动产

小规模纳税人租赁不动产的, 一律适用简易征收法, 按照5%征收率缴纳增值税, 不能抵扣进项。

4 不同计税方式对不动产租赁公司的影响

一般纳税人对老项目既可以选择一般计税法又可以选择简易征收, 理论上增值税属于价外税, 不影响公司的利润, 但在实务中不同的处理方式对增值税的金额以及抵扣产生不同的影响, 进而影响公司市场竞争力以和利润, 现结合案例分析说明。

A公司有一栋写字楼于2016年3月1日完成建设, 建筑面积10万平方米, 当日将其中5万平方米出租给B公司, 每月租金1000万元;B公司于2016年4月1日将5万平方米转租给C公司, 每月租金1100万元;2016年6月1日, A公司将5万平方米已出租给D公司, 每月租金1000万元;D公司于2016年6月1日将5万平方米转租给E公司, 每月租金1100万元 (本文价格无特殊说明均为含税价) 。为了便于分析, 租期均足够长, 以各公司2016年7月的经营情况为分析对象, 暂不考虑所得税、其他成本税费等因素的影响。

4.1 A公司经营情况分析

A公司写字楼与2016年3月1日完成建设, 属于老项目, 从上表可以发现, “营改增”之后, 采用一般计税法的利润贡献额减少98万元, 采用简易征收利润贡献额增加5万元。

在实务中受到市场竞争以及客户对价格敏感性因素的影响, 提价一般不可行, 在采用一般计税法时, A公司不太可能提高价格弥补减少的98万元的利润贡献额;而且写字楼建成之后, 其日常运营无法产生足够的进项税来抵扣一般计税法的产生的销项税, 因此A公司会采用简易征收, 而且采用简易征收也提高了租赁对企业利润的贡献额。

4.2 B公司经营情况分析

B公司租得的写字楼属于老项目, 可以采用一般计税法或简易征收法。由于A公司采用简易征收, 只能提供5%的进项税进行抵扣, B公司如果采用一般计税法面临较大的税金压力和市场提价的压力;如果采用简易征收法其利润贡献额95万元比一般计税法39万元多56万元, 因此B公司应该选择简易征收。“营改增”之后, 租赁对利润的贡献额每月增加了50万元, 税务改革降低了企业的负担。

4.3 D公司经营情况分析

对于D公司来说, 租得的写字楼属于新项目, 只能采用一般计税法, 如果D公司按照B公司1100万元的价格对外租赁, 从上表可以发现“营改增”之后, 其利润贡献额反而减少了6万元。对比B、D两家公司经营情况, 由于分别采用不同是计税方式导致两家公司的收入相差57万元。D公司要提高租赁的利润贡献额, 不太可能要求A公司降价出租, 因此只能提高对客户租赁价格。合理提高对客户的租赁价格, 对于一般纳税人影响不大, 如果客户属于小规模纳税人或者个人, 其提价的压力较大。

4.4 B公司与D公司经营情况对比

从上文的数据可以看到, B、D公司都有相同的物业与租赁价格, 由于B公司合同签订的时间在2016年4月30日之前, 可以使用简易征收法, 而D公司在之后, 只能采用一般计税法, 两种税收方式的差异导致租赁对B公司的利润贡献额比D公司的高57万元, 而且B公司对客户的选择性与灵活性明显优于D公司。

4.5 一般计税法与简易征收法的利润平衡分析

由于B公司的合同是“营改增”之前已经签订, 如果D公司要B公司的利润贡献额, D公司可尝试以下两种方式:

第一种方式是与A公司沟通, 要求A公司以994.29万元的价格出租, 同时提供11%的增值税专用发票;或者以940.54万元的价格出租, 同时提供5%的增值税专用发票。此种方式使A公司的利润减少57万元, 还可能承担更多的税款压力, A公司可能不会答应D公司的条件。

第二种方式将对外出租价格提高到1163万元, 此时D公司与B公司不含税的租赁价格都是1048万元。D公司通过此途径, 既不影响A公司的利润情况, 不含税价格与B公司一致, 维持了市场价格的平衡, 是相对较优的选择, 但也存在部分市场阻力。

D公司作为二房东主要面向散租客户, 此类客户多数是不需要进项税进行抵扣的小规模企业或者是个人, 实务中公寓、宿舍、商铺、商场等不动产的客户多数是不需要进项税的工商户或个人, D公司如果提高出租价格, 其竞争力将大大低于B公司。因此D公司需要综合考虑客户质量情况, 以适当的价格争取客户, 以优质物业管理等附加服务吸引、维持客户, 提高自身的竞争力

5 结语

“营改增”是一项普惠性的改革, 降低了不动产租赁业的税费负担, 提高企业经营效益, 有利于扩大企业投资, 促进企业生产发展。

不动产租赁公司在业务中应区分新老项目, 向业务部门解释不同计税方式的利弊, 加强业务部门税务培训, 以便在业务谈判时, 针对不同的计税方式洽谈不同租赁价格, 达成多方共赢的局面。

不动产租赁公司应根据不动产功能区分住宅、商用、办公、仓储等不同的类别分析目标客户的税收特征, 制定灵活的价格机制, 锁定优质目标客户。

摘要：近些年来, 经济增长速度趋于平缓, 经济发展模式的发生转变, 为了减轻企业赋税, 提升各方积极性, 培育新动力, 深化供给侧结构性改革, 2016年5月1日起, 全面实施“营改增”, 不动产租赁也纳入了“营改增”范围。本文就“营改增”后针对企业在不动产租赁方面采取不同的计税方式对企业经营影响进行分析, 为业务处理提供指引。

关键词：“营改增”,不动产租赁,老项目,经营影响

参考文献

[1] 黄丽芳, 徐舒铭, 邢宝玲.“营改增”对不动产租赁会计处理及报表的影响分析[J].中国乡镇企业会计, 2016 (8) .

[2] 陈晓光.增值税有效税率差异与效率损失兼议对“营改增”的启示[J].中国社会科学, 2013 (8) .