物业年度管理方案范文第1篇
2011年即将过去。展望未来，我对公司的发展和今后的工作充满了信心和希望，为了能够制定更好的工作目标，取得更好的工作成绩，我把这一年的工作情况总结如下：
2010年年底，在对物业管理行业一无所知的情况下，我幸运的加入了xxxxx物业服务有限公司这个大家庭里，看似简单的账单制作日常收费银行对接建立收费台账与总部财务对接，一切都是从零开始。我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法:。在公司领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
一、前期培训
在经理和会计的指导和帮助下，我学习了物业管理方面的知识，提高自身的物业管理的技能，了解小区的基本情况。
二、前期接房的准备工作
对物业费等七项费用进行了的核算工作，建立台账。
三、收费
自三月起正式进行接房工作，对各项费用进行了收取工作，并将 当天收取的现金及时存入银行，定期与公司财务做好对账工作。 出纳工作首先要有足够的耐心和细心，不能出任何差错，在每次 收费的时候，每笔钱我都会算两遍点两遍，确保无误。
三、支出
关于现金的支出，我坚持必须领导审批才予以付款，在领导不在 公司的请款下，一些支出必须电话请示，再予以付款。及时向领 导汇报收支信息。
四、在客服工作比较繁忙的情况下，协助客服接听电话、接待业主、进行日常的报修及记录工作。
五、主要的经验和收获
1、只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应 新的工作岗位;
2、只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境 中保持好的工作状态;
3、只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;
4、只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好;
5、只有保持心态平和，“取人之长、补己之短”，才能不断提高、 取得进步。
六、财务工作象年轮，一年工作的结束，意味着下一年工作的重新开始。我喜欢我的工作，虽然繁杂、琐碎，也没有太多新奇，但是做为公司正常运转的命脉，我深深的感到自己岗位的价值，同时也为自己的工作设定了新的目标：
1、做好财务工作计划，以预算为依据，积极控制成本、费用的支出。
2、实抓应收账款的管理，减少坏账，保全公司的经营成果。
七、对来年工作的建议
1、应加强同事之间的团结;
2、提高专业知识和业务能力;
以上是我对自己工作的总结汇总，敬请各级领导给予批评指正。在今后的工作当中，我将一如既往的努力工作，不断总结工作经验;努力学习，不断提高自己的专业知识和业务能力，以新形象，新面貌，为公司的辉煌发展而努力奋斗。篇二：物业财务出纳工作年终总结 2011年物业财务出纳年终个人工作总结 总结人： @ @ @ 时光飞逝， 2011年的工作已经结束了。作为一名财务出纳，同时也作为一名服务住户的物业公司人员，我的职责主要是：认真做好住户物业费和购水电费以及其他相关费用的现金收存，核对前台文员的各种票据台账，做好现金日记账，保管库存现金、财务印章以及相关票据，负责支票、发票、收据管理，负责支出公司报账单，按时发放工资，办理银行结算及有关账务，协助前台做好接待工作，以及及时修改住户的数据库等事项。
一年以来，我的工作在公司领导层的正确指导下，依靠全体同仁的共同努力，在平凡的工作岗位上，以细致入微的工作作风，以乐于奉献的工作态度，以服务无止尽的工作追求，较好的完成了各项工作任务。为了积累经验，查找差距，提升能力，现就去年工作情况总结汇报如下：
1. 坚持原则，严谨细致，认真做好账务核对。
每天小心翼翼的处理各种来源的现金收款，仔仔细细的核 对各种票据，使之票款相符，并于当日录入财务账单，详细规范做好日记账。做到日清日结。主动与会计核对票据和对账单。本着客观、严谨、细致的原则，坚持从细微处入手，实事求是、不怕麻烦、细心审核。在业主购水电的高峰期，有时一天的现金收入达十多万，票据百多张，都需要我独自反复点验，反复核对，确保不出一点差错。 2. 态度端正，依章办事，严格执行财务纪律。 因财务工作是公司的核心部门，《会计法》和各项财务规
定对这一块工作要求细致、规范、严谨。我严格遵守财务纪律，按照财务报账制度和会计基础工作规范化的要求，进行财务记账与报账工作。无张冠李戴现象，无现金坐支行为。在审核原始凭证时，对不真实、不合规、不合法的原始凭证敢于指出，说明原因，果断不予报销;对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正、补充。通过认真的审核和监督，保证了会计凭证手续齐备、规范合法，确保了我公司财务信息的真实、合法、准确、完整，切实发挥了财务核算和监督的作用。同时，按国家财务规定对每一笔收支票据的真实性、完整性进行认真审核，经得起随时检查。
3. 勤勤恳恳，乐于奉献，坚守财务工作人员的职业道德底线。 尽心尽职做好柜台服务工作，及时整理好破币和散乱现
金，按时发放员工工资。因为实际工作情况的特殊性，我除了完成出纳工作，还同时要兼顾公司其他业务。为了能按质按量完成各项任务，本人不计较个人得失，不讲报酬，牺牲个人利益，乐于吃苦，乐于奉献，经常加班加点工，起到了先进和榜样的作用。同时，每天对于数万元的现金从手中经过，也是对我的道德操守是一种强大的考验。抱着对老板负责任的态度，凭良心做事，扎实工作，任何时候任何情况，都决不挪用公司的一分钱。我很荣幸，公司现在账目清楚，各种票据完全真实，一分也没差错。账款相符，心理坦然。 4. 兼顾前台 ，依章办事，适时加大对相关费用的收缴。 我们物业公司主要靠及时收缴物业费和其他相关费用，来
维持公司的良性运转，这些费用的及时收取，就如同及时注入新鲜的血液。根据我部门内对领班和我的职责划分，我负责经营性车库杂屋水电费物业费的催缴管理，开发商车库租金的催缴管理，车位占用费的定期清查管理，以及有偿服务费收入、场地占用情况等相关费用的管理。在每个单月份的10日，我协同物管员一起催收经营性车库杂屋的费用，在每个月底，协同1#接待柜台对拖欠租金的使用人发出催款通知，每天亲往门岗，收取临时停车费，每天观察步行街广场的场地使用情况，核对收费情况。通过一系列切实有效的方法，确保了应收现金的进账，提高了资金的运行质量，保证了资金运作和流动上的顺畅。 5. 顾全大局，团结协作，做好住户服务工作。
作为服务行业的一员，心中时刻装载我们@ @ @的服务理念：住户的满意是我们的唯一追求。当有住户前来我柜台缴纳水电费物业费时，我都主动与住户打招呼，微笑服务，让住户感受到我们的热情。因为多方面的原因，上半年我前台职员流动频繁，给我们部门的接待工作带来一定影响。作为公司这个大家庭的一份子，我发扬老员工的表率作用，以老传新，并在其他员工不在位，或有业务纠纷时，发挥能者多劳，勇于担当。同时不断告戒新员工 要牢记：业务忙，莫慌乱，情绪好，态度谦。
6. 任劳任怨，服从安排，做好公司交代的其他事项。 5月份，公司统一部署对小区所有住户进行住户满意度调
查工作。作为一名家庭主妇，作为一名家长，我家务多，孩子读书学琴也需要辅导，监督。但我更知道，公司的荣辱得失与自己休戚与共。没有摆自己的客观情况，服从安排，克服困难，和同事一起，利用晚上加班加点，挨家挨户，尽自己的最大能力去说通业主，记录业主反映的问题，并迅速反馈给相关工作人员，最终顺利做好了满意度调查问卷工作，圆满完成了公司交代的任务。
一年以来，个人工作经过不断的认真探索，经验积累，自我学习，自我总结，较之于往年，在以下两个方面得到有效的加强： 一是坚持学习，提高了业务水平。我于今年3月份再次报名参加了2010年会计从业人员资格考试，并在4月份的考试中终成正果。平时也经常自购相关书籍，自学业务知识，不断充实自己的工作经验和业务技能，并学以致用。通过坚持不懈的学习，在业务工作能力、综合分析能力、协调办事能力、文字语言表达能力等方面，都有了一定提高，较好的适应了工作的需要。
二是加强了服务意识，端正了工作态度。公司领导的言传身教，工作环境的亲历渲染，本人心态的逐步转变，个人感觉对我所从事的物业服务工作已渐入佳境。面对个别无理取闹的业主，能保持心平气和，耐心解释说服，起到了一名老员工良好的表率作用。
在过去的一年里，我虽然能基本完成工作，取得成绩，但这与领导的有力支持和同事的协同给力是分不开的。客观冷静的自我剖析，自身还存在很多不足之处：首先，由于科学技术的快速发展，我对现代化的办公方式和业务处理方法还不是完全能驾驭;其次，由于经常顾这头没顾到那头，没有尽到管理者的最大管理责任。针对诸多存在的不足，在以后的工作中，我还需要：
1. 搞好与业主之间的关系协调，进一步理顺关系; 2. 进一步加强业务知识的学习，提高自身素质与业务水平; 3. 进一步管好财、理好账，做好经常项目开支。
新的一年已经来临了，我决心再接再厉，鼓足干劲，迎接更高的目标，接受更大的挑战，各方面都能更上一层楼。
谢谢领导的关爱! 谢谢同事的支持!篇三：物业管理出纳会计个人工作总结 物业管理出纳会计个人工作总结
自xx年入职公司至今已经六年多了，从管理处的财务助理到公司总部出纳、总部会计，无论是做事、还是做人我都从;金网络;这个温暖的大家庭学到了很多很多;受人之托，终人之事;我做到了。展望未来，我对公司的发展和今后的工作充满了信心和希望，为了能够制定更好的工作目标，取得更好的工作成绩，我把参加工作以来的情况总结如下:
一、前期工作总结: 对于企业来说，能力往往是超越知识的，物业管理公司对于人才的要求，同样也是能力第一。物业管理公司对于人才的要求是多方面的，它括:组织指挥能力、决策能力、创新能力、社会活动能力、技术能力、协调与沟通能力等。
第一阶段(xx年-xx年):初学阶段;xx年毕业之初，在无任何工作经验、且对物业管理行业更是一无所知的情况下，我幸运的加入了;金网络-雪梨澳乡;管理团队，看似简单的帐单制作日常收费银行对接建立收费台帐与总部财务对接，一切都是从零开始。我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法:，在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点，而随后财务助理兼客务代表的特殊身份更是加速缩短了我与;专业人;之间的距离。客户电话的接听、客服前台的接待，都需要很强的专业知识与沟通能力，物业管理中大多是一些细小琐碎的事，协调好了大事化小、小事化了，协调不好则工作会非常被动。这就要求在服务过程中不断提高自己与外界的沟通能力，同时在公司内部的沟通也非常重要，除了本部门之间，部门与部门之间的沟通也很重要，只有沟通好了，才能提高工作效率，减少不必要的人工成本。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法:积累经验;另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。
第二阶段(xx年-xx年):职业发展阶段:这一阶段在继续担任雪梨澳乡财务助理的同时又介入了新接管项目温哥华森林管理处前期的财务助理工作，进一步巩了自己关于从物业前期接管到业主入住期间财务工作经验的积累，同时也丰富了自身的物业管理专业知识。项目进入日常管理之后，因为新招的财务助理是应届毕业生，我由此又接触到了辅导新人的工作内容，我将自己的工作经验整理成文字后逐点的与新人一起实践，共同发现问题、解决问题，经过三个月时间的努力，新招的财务助理已经能够很好的胜任财务助理工作了。xx年底我又被调往公司新接管的;亲爱的villa;管理处担任财务助理，此时正逢财务部改革，我努力学习专业知识，积极配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了领导的肯定。 第三阶段(xx年-现在)，职场提升阶段: xx年底，我被调往公司财务部担任出纳。出纳工作首先要有足够的耐心和细心，不能出任何差错，在每次报账的时候，每笔钱我都会算两遍点两遍;每日做好结帐盘库作，做好现金盘点表;每月末做好银行对帐工作，及时编制银行余额调节表，并做好和会计账的对帐工作;工资的发放更是需要细心谨慎，这直接关系到员工个人的利益，因为日常的工作量已经基本饱和，每次做工资的时候，我都会主动加班，保证及时将工资发放给员工;而公司总部出纳更大的一部分工作内容是与管理处财务助理的工作对接，由于当时管理处财务人员流动较大，面对新人更需要耐心的去指导她们的工作，细致的讲解公司的一些工作流程，使她们尽快融入金网络这个大家庭。
xx年底我由出纳岗位转为会计，负责雪梨澳乡和villa管理处的主管会计工作，同时兼工资发放工作，这一期间我学习并掌握了公司财务核算的程序以及用友财务软件的操作技能，提高迅速;同时我的工作内容还包括通过对月度、季度以及年度的财务分析，及时并动态地掌握管理处营运和财务状况，发现工作中的问题，并提出财务建议，为管理处负责人决策提供可靠的财务依据。今年6月我的工作内容再次调整，工资发放工作正式移交给了出纳，主要负责长远天地、温哥华森林及亲爱的villa管理处的主管会计工作。
二、主要经验和收获:在网络工作的六年多时间里，积累了许多工作经验，尤其是管理处基层财务工作经验，同时也取得了一定的成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获: (一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;(二)只有主动融入集体，处好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态; ;(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好;(五)只有保持心态平和，;取人之长、补己之短;，才能不断提高、取得进步。
三、确立职业目标，加强协作。
财务工作象年轮，一个月工作的结束，意味着下一个月工作的重新开始。我喜欢我的工作，虽然繁杂、琐碎，也没有太多新奇，但是做为企业正常运转的命脉，我深深的感到自己岗位的价值，同时也为自己的工作设定了新的目标:
1、以预算为依据，积极控制成本、费用的支出，并在日常的财务管理中加强与管理处的沟通，倡导效益优先，注重现金流量、货币的时间价值和风险控制，充分发挥预算的目标作用，不断完善事前计划、事中控制、事后总结反馈的财务管理体系。[page]
2、实抓应收帐款的管理，预防呆账，减少坏账，保全管理处的经营成果。
3、积极参预，配合管理处开拓新的经济增长点。
物业年度管理方案范文第2篇
后勤服务篇
物业管理纠纷的防范 一. 明确管理范围，谨慎服务承诺 二.加强与业主的联系与沟通 1.直接的联系和沟通
走访。主动上门了解业主的要求，向业主解释物业管理的有关规定，征求业主对管理公
司的意见和建议，当场解决业主的疑难问题，从而缩短业主与物业管理公司之间的距离，增进彼此间的了解。
开展丰富多彩的社区文化活动。 2.
间接的联系和沟通。
设立投诉电话和投诉信箱。 采取问卷调查、回访等主动的信息沟通方式，了解用户需求，解决用户困难。 其他方式，如通过公告栏、短信等方式，宣传物业管理的规定和要求，以及适时给予
相关温馨提示及节日祝福。
三.强化内部培训、管理与监督，杜绝管理漏洞 1.应加强员工培训，提高员工素质。
2.
建立和完善各项管理和服务制度，并严格按工作规程和规范开展工作。 3.
努力寻找新的服务方式和方法。 四.妥善处理物业管理投诉 1.
物业管理投诉的接诉。
员工在受理任何投诉的时候，首先应告知对自己的姓名，要热情受理，正确引导并认
真记录投诉的具体事项，还要根据不同的投诉性质(如普通投诉、特殊投诉和紧急投诉)采取相应的跟进处理方式(包括转到有关部门核实处理、立即反映给当日值班经理、直接向部门领导汇报)，以便及时、正确的处理。 2.
物业管理投诉的处理
普通投诉的处理不过当日，重大投诉的处理一般不超过3日。处理业主投诉 时要讲究方法：
耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业主意见，以免加剧对立情绪，甚至产生冲突;
对业主的遭遇或不幸表示歉意或同情，让他们心里平衡，拉近与业主的心理距离;
要站在“公平、公正、合理、互谅”的立场上向业主提出处理意见，满足业主的部分合理要求;
感谢业主的意见和建议，并及时督促相关部门立即处理有关投诉。要确保不再发生同样的问题，坚决杜绝同样问题“二次投诉”的发生。 3. 物业管理投诉的回复。
业主口头投诉可以电话回复，一般不超过一个工作日。 业主来函投诉则应回函回复，一般不超过3个工作日。
回复业主时，可以向业主表明投诉已得到重视，并已妥善处理。
物业管理纠纷的处理 一. 物业管理纠纷的处理依据 物业管理纠纷的处理依据，是指处理纠纷时适用的有关法律规范、政策规范和自治规范。
1. 国家的有关法律法规
《宪法》。是我国根本大法，是制定其他法律法规，包括物业管理及市场管理运作法律
法规和立法的基础，也是处理物业管理纠纷的重要依据。
《民法通则》。物业管理服务设计公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系，又涉及人身关系。因此，《民法通则》是物业管理中的一个重要法律。
《合同法》。物业管理中的经济应该以合同的形式进行，因此《合同法》中有关合同的订立和履行、合同的变更和解除以及违反合同的责任等，在物业管理服务合同中都必须遵守。 2. 房地产业的法律法规
《城市房地产管理法》 3. 物业管理法律法规 《物业管理条例》
《建筑装饰装修管理规定》 4. 物业管理合同与契约 《物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》 5. 物业管理规约
物业管理规约是一种物业产权人和使用人自我约束的文件。其主要目的是反映广大业主和使用人的共同意愿，满足其共同的安全、舒适、方便等要求。物业管理规约是物业区域最高的管理规范，相当于本物业区域的“宪法”，在整个物业区域管理中占有特别重要的地位，是物业管理正常合法的运作的依据和保证。对全体业主及管理者均有约束力。管理规约通过在入伙时要求住用人签字盖章，当有半数以上的无异议并签字时，管理规约即已生效，未签字的住用人也必须遵守规约。
管理规约主要内容包括：
业主的权益、义务和责任; 物业开发商应享有的权利; 物业管理公司的权利与责任;
物业共用部位 及共用设施的管理; 物业各类设施、设备的维修和保养; 物业管理费用的设定; 违约责任;
二.物业管理纠纷的处理方式
1. 协商：通过摆事实、讲道理的办法查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确 责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害程度，自觉承担相应的责任，以便及时的自行解决物业管理的纠纷方式。 2. 调解：
民间调解。主要是律师调解、物业管理协会调解或当事人请调停人调解，具 有民间性质。其调解虽有一定的约束力，但要靠当事人自觉服行。 行政调解。司法调解。 三.仲裁 四.诉讼 物业管理后勤服务篇案例目录
1.房屋跑水是否与物业管理服务有关 2.业主是否可以随意安置各类物件 3. 树枝掉落砸伤业主，责任在谁 4. 楼宇玻璃掉落砸坏小车案
5.路面湿滑导致业主摔伤，物业是否赔偿 6. 增强物业管理服务质量与物业费用的关系 7. 未售出房屋的业主大会投票权归属 8. 物业对公共面积的使用 9.闲置房屋物业费处理
10. 开发商与业主承诺物业事项，物业公司是否有职责履行 11. 业主不缴纳物业费，物业公司是否提供购买天然气服务 12. 业主私装护栏如何处理
[案例1]房屋跑水是否与物业管理服务有关
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔? [案例分析]：
1. 楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
[案例2]：业主是否可以随意安置各类物件
业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么? [案例分析]：
1.
并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
2. 应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
[案例3]：树枝掉落砸伤业主，责任在谁
2033年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元)。 问题：物业管理中心该不该赔偿? [案例分析]：
枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。
同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。
[案例4]：楼宇玻璃掉落砸坏小车案
2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。
请问：车主的要求合理吗? [案例分析]：
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任，有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。
该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。
第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否有管理责任。
《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。 [案例5]：路面湿滑导致业主摔伤，物业是否赔偿
业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。 请问：此事物业公司是否需承担责任?谈谈你的看法。 [案例分析]：
物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。
在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。
[案例6]：增强物业管理服务质量与物业费用的关系
方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班、巡逻;公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%，园林绿化维护良好，增强了社会活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费有原来的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会拒绝。 请问：方圆物业管理公司的要求是否合理?你有什么建议? 案例分析：
1.要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事和业主委员会协商和沟
通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增强了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。
2.
建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定， 看哪些是必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际要增强的物业管理费的幅度和标准。
[案例7]：未售出房屋的业主大会投票权归属
某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问：
1.发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么? 2.物业公司应如何协调本案的这个矛盾? [案例分析]：
发展商可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权。
根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。
原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。
继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。
发展商作为为出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权利和被选举权。
某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。
作为物业管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。
[案例8]：物业对公共面积的使用
某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。 [案例分析]：
业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来补贴物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的公有部分的持有比例向全体业主分配。
[案例9]：闲置房屋的物业费用处理
黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理? [案例分析]：
1.业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的公用部分仍然在进行。使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。 2.当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养;保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。 3.造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 4.减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。
因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。
[案例10]：开发商与业主承诺物业事项，物业公司是否有职责履行
李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到2元/平方米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你看法? 案例分析：
1. 发展商无权承诺物业管理的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司于开发商是两个独立的民事主体，是、相互之间不应为对方承担民事责任。
2. 物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。
3. 由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。
[案例11]：业主不缴纳物业费，物业公司是否提供购买天然气服务
润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2010年2月16日上午，两名业主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请分析：
(1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么? (2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题? [案例分析]：
(1)物业管理公司的做法是不妥当的。
①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。
②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。
③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。
(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：
①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。
②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。
③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 ④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。 ⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。 ⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。
[案例12]：业主私装护栏如何处理
居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办? 答案要点：
物业管理公司应该采取以下措施：
①向这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任。通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。 ②可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。 ③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。 ④如果经过认真耐心的说服教育,5户居民仍不同意拆除护栏,物业管理公司可以向这5户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。
物业年度管理方案范文第3篇
一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。
二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。
三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。
备注：
1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。
2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。
物业管理有限公司
物业年度管理方案范文第4篇
1、管理服务理念和目标
结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。
2、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置
根据物业管理服务的项目内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。
4、对本项目前期介入工作方案。
(1)前期物业管理工作计划方案和各项工作流程; (2)提出可行的前期介入服务方案。 (3)物业承接验收方案; (4)前期介入实施方案。
5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案; (1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案; (3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;
(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案; (5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;
(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述; (7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案; (8)公共、公建物业及物业服务行为公开方案; (9)其他专项方案;
6、物业维修和管理的应急措施
(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、断气的应急措施; (2)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施; (3)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施; (4)电梯故障的应急措施; (5)消防应急措施;
(6) 发生火灾的应急预案; (7) 发生公共事件的应急预案。
7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
8、前期物业管理服务经费预算方案。
(1)按照本项目的物业使用性质、特点所拟定收取的物业服务费，分项计算出混合式住宅项目物业服务费的收支预案，以及各项服务费用支出计划与数额预算方案;
(2)前期物业管理每一阶段的收入、支出项目测算及各种风险的预测;
(3)针对物业项目列出盈亏情况; (4)项目增收节支措施
9、智能化设施的管理与维修方案。
10、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
11、提供《临时管理规约》(《管理规约》)的建议稿。
12、
;
13、
物业年度管理方案范文第5篇
由：张立芳
题目：关于开展泰景花园小区物业管理工作的计划方案
物业市场竞争日趋激烈，随着国家《物权法》的出台，业主维权意识逐步提高，媒体不利的舆论导向使业主更加敏感，也使物业服务工作陷入尴尬境地，要摆脱尴尬局面立足常稳，就要在服务的整体水平和服务质量上下功夫，做好各项基础工作。服务重在细节，细节贵“以人为本，以诚为本”于细微处见精神。我们坚持在公司领导的带领下精诚团结，提高整体服务水平和服务质量，充分得到业主认可。针对银锋物业服务有限公司泰景花园物业管理中心的实际情况，具体工作的开展内容如下：
1、紧密围绕银锋物业管理服务有限公司的发展方向，贯彻执行为业主服务、为用户服务、为企业服务的企业宗旨。
2、打造一直优秀的服务团队，立足本职工作，树立服务意识，构建和谐社区、赢得业主满意。
3、强化管理、提高技能、培养选拔一批技术骨干，成为企业支柱，树立银锋物业形象。
4、规范管理，建立健全各部档案，力争全面详实有据可查。同时建立健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录 ，为了保证设备、设施原始资料的完整性和连续性，必需健全档案管理。同时监督做好对设备、设施的保养，保持良好运行，延长使用寿命。
5、定期走访住户，并进行满意度调查，不断变换工作方式让业主满意。
6、按照公司的管理理念完善各项规章制度，使我们的后期管理工作有章可循。 做好专业化物业管理流程的工作。使泰景花园小区，能够通过规范的作业流程，
确保完成公司的品质目标、成本目标和时间目标。
7、为业主创造一个良好的居住和工作环境，推动物业管理泰景花园中心精神文明建设，促进和谐社区的建设。
8、大力加强安全保卫工作，督导保安队员加强礼节礼貌、形象等各方面的要求，我们要做到预防为主，人防、技防相结合，消除安全隐患。对违反小区各项规章制度的业户及施工装修单位，要立即予以规劝制止，并上报总公司领导进行处理，对突发事件要做好预案，同时也要让全体员工牢记生产事故对社会及单位的重要性和严重性。
9、降低能源，节约成本。在合理控制公共能源上集思广益，争取合理化建议，把能源费用控制在最低水平，减少开支，为公司创造最佳的效益空间。
10、加强物业管理知识的学习，提高专业化管理水平，通过对员工的定期、不定期业务培训和考核，从而增强服务认识，提高服务质量，初步达到具有一定的专业知识和处理正常事务的能力。使人人能够熟悉掌握各岗位个岗位操作流程及服务规程，不断提高工作质量和专业化管理水平，树立良好的服务意识。
11、经常与供水、供电、供热等与物业管理相关部门沟通，使相关配套服工作顺利开展。
12、搞好社区文化的建设，拉近业主与物业公司之间的距离，用心与业主接触沟通交流等。
以上是我对开展泰景项目的简述，我真诚的希望我能够成为银锋人，在公司英明的领导下，把银锋的项目管理的更加完美，打造出银锋的品牌，竭诚为银锋的事业作出最大的奉献。
物业年度管理方案范文第6篇
一、指导思想和目标
指导思想：以“科学发展观”为指导，以集团公司创建“三化一型”大企业集团为目标，以全面提升执行力、提高效率和效益为出发点，围绕分公司中心工作，运用科学适当的管理工具和方法，把“精、细、实、严”落实到管理工作的每个环节，不断提高分公司整体管理水平和核心竞争力，有效促进分公司的可持续发展。
目标要求：以“精”为目标，以“细”为手段，用1-2年时间，把精细化理念贯彻到运营管理的整个过程，以“精细化的规划，精细化的分析，精细化的控制，精细化的操作，精细化的核算”，实现企业管理从机会型到战略型、从经验型到科学型、从定性到量化、从静态到动态、从外延式到内涵式、从粗放型到精细化的转变。实现分公司发展思路明晰化、组织体系科学化、绩效考核全面化，使员工执行力、服务质量大幅提高。
二、活动内容 (一)精细化管理
实施精细化管理，是针对分公司当前管理现状，解决经营管理中存在的问题，提高管理水平的重要举措。以抓好关键环节、重点细节为着力点，提高整体管理水平。
1、精细化管理的核心理念、突破口和基本方法
精细化管理的核心理念：精、准、细、严。精是做精、做好，精益求精;准是准确、准时，信息与决策准确无误;细是操作细化、管理细化，重视细节;严是严格执行制度标准和程序规定，严格控制偏差。
精细化管理的突破口：完善制度与规范流程、提高员工的执行力，即通过精细化管理，使岗位责任、流程、制度执行到位。
精细化管理的基本方法：细化、量化、实证化、流程化、标准化、协同化。
2、精细化管理的主要内容
一是制定并细化落实发展战略和任务目标。6月底前，完成分公司“十二五”发展规划(草案)编制工作，并报集团公司;10月底前，根据集团公司“十二五”发展规划，完善分公司的发展规划，对有关任务目标进行细化、落实。
二是完善细化规章制度。对现行规章制度进行全面的清理、修订，细化规章制度的执行程序。4月底前，将现有制度汇编以及修订方案报送集团公司;6月底前，将修订后的规章制度汇编成册，并报送集团公司审核;审核后，在分公司内网公布。
三是细分业务流程，细化产品与服务标准。要全面梳理、细化、再造业务流程，明确管理层级之间、前后工序之间的界面与权限，处理好业务之间的接口。根据实际，将集团公司制定的标准体系落实到管理和员工操作中去，确保执行到位。
2 四是以贯标为抓手，推行精细化管理。根据自身实际，努力建立ohsas18000职业健康安全管理体系、iso14000环境管理体系和sa8000社会责任体系。在生产、办公等现场积极推广“6s”管理、流程再造、可视化管理等精细化管理方法。通过人的规范化、事的流程化、物的规格化，提高效率，保证质量，保障安全，使工作环境整洁有序，提高员工素养和企业形象。
五是树立精细化管理的理念，抓好服务与生产过程中的细节。细节决定成败、细节体现管理水平。要把“五精四细”的要求落实到管理与生产的每个环节，积极学习先进企业的管理精华，掌握管理企业的精髓，打造精品和品牌，精通管理的方法、工具和渠道，业务流程之间要做到协同精密;要细分职责岗位、细化任务目标、细化制度流程，培育精益求精的企业文化。结合文明创建工作，树立“以顾客为关注焦点”的管理理念，全面细化业务流操作规范，提高员工职业素质，实现提升司乘人员满意度和市场占有率的目标。提出1-2条体现精细化管理的理念。
六是加强业务流程与管理环节的信息化建设。要加强办公自动化、人力资源管理、投资管理、统计分析、财务管理、设备管理、业绩考核等方面的信息化建设。同时，要加大信息技术在道路运营管理过程中的应用，提高生产效率和服务能力。
(二)创新活动
创新活动要以精细化管理为基储以理念创新为先导、以管理创新为重点、以技术创新为手段，建立创新型企业。
1、理念创新。加强在发展理念、经营理念、管理理念、服务理念、等方面的创新，加强引导和鼓励。2010年要总结出1-2条有实效的创新观念。
2、管理创新。针对管理中的重点和难点，从管理方法、管理手段和管理模式等方面，加强发展战略、三项制度改革、管理架构、绩效考核等领域的创新力度。同时，要加强具体生产经营活动中的创新工作，关注细节的改进，把创新工作渗透到每个管理环节和生产工序。2010年，要选择1-2个创新课题，要见实效，出成果。
3、科技创新。以提高管理效率为目标，加大在管理手段、管理工具等方面的创新，推广与开发相关的新技术、新材料、新工艺、新设备。
三、实施步骤
1、动员部署阶段。3月20日前，召开动员大会，广泛宣传发动，全面部署。充分利用网站、内部信息、宣传栏等多种形式，大力宣传开展“精细化管理与创新年”活动的重要意义、好经验、好典型，积极营造良好的氛围。
2、查找问题与方案 - 制定阶段。要全面查找管理中存在的问题，并形成自查报告;针对存在的问题，制定精细化管理方案，明确精细化管理的重点、方式方法和步骤等;要确定创新课题方向、题目、内容概要和时间安排等。方案于3月15日前报集团公司。
3、活动实施阶段。4月至11月，全面开展精细化管理和创新工作，把活动贯穿到日常管理与经营中去。活动采取自上而下、自下而上或上下结合等多种方式进行。每两个月召开一次调度交流会，分析情况，交流经验，及时改进。
4、总结考核阶段。12月份，对“精细化管理与创新年”活动进行全面总结，要形成相应规章制度、标准规范、科研课题、创新成果、信息化系统等成果。分公司对活动开展情况进行考核，并纳入绩效考核体系。
5、巩固深化阶段。2015年，要按照精益求精、持续改进的要求，对活动形成的规章制度、管理体系、信息系统、科研课题等成果进行巩固和深化，使活动常态化，把精细化与创新精神作为分公司的价值观，提升到企业文化的范畴。
四、保障措施
1、加强组织领导。分公司成立“精细化管理与创新年”活动领导小组及办公室，负责活动的发动、组织、监督和考核等工作。主要负责人亲自抓，抽调精干力量并明确一个职能部门，集中开展活动。
2、加强学习培训。要以精细化管理和创新为重点，通过外部学习和内部培训相结合的方式，加强相关知识学习和业务技能培训，并制定培训考核标准，强化培训效果;积极组织员工学习精细化管理的知识，调查研究创新的内容、方式和途径。
3、加强监督考核，务实求效。制定精细化管理与创新年活动考核方案，并纳入经营业绩考核，与单位考核结果挂钩。
5 活动办公室将组织相关人员定期对活动开展情况进行监督检查，并进行情况通报。
矿井安全质量标准化精细化管理实施意见(试行) 为进一步强化企业内部管理，创新管理模式，提升管理效能，规范管理行为，优化管理流程，实现“生产必须安全，安全为了生产，不安全不生产”的工作要求，不断提升矿井安全质量标准化水平，依据上级有关政策和我矿企业内部管理工作的实际需要，经矿研究，决定在全矿范围内进一步推行全面精细化管理，为确保此项工作顺利开展，现提出如下实施意见。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以提升安全质量管理水平为目标，以安全质量标准化为载体，以全面精细化管理为手段，牢固树立“干一辈子煤矿，搞一辈子质量标准化”的理念，强化职工的安全质量标准化意识，真正落实安全质量标准化精细化管理工作，建立并落实自上而下、全面覆盖的精细化管理标准体系，形成“事事有人管，人人都管事，事事都管好”的工作格局，为矿井可持续发展奠定坚实的基础。
二、工作重点
根据矿党政的总体工作部署，2008年，我矿将在全矿范围内开展全面精细化管理年活动，全矿所有井下生产区队、地面生产单位、机关科室和后勤服务单位都要按照矿党政的统一要求，全面实施精细化管理。鉴于精细化管理是一项庞大的系统工程，矿
6 决定本着由简到难、由浅入深、重点突破、以点带面的工作思路和原则，首先选择从质量管理入手，并重点选择在井下安全质量标准化建设方面全面实施精细化管理，通过安全质量标准化工作的精细化管理，全面提升我矿安全质量标准化水平，实现以质量保安全、以安全促生产、以生产增效益的工作目标，并由此带动全矿精细化管理工作向纵深发展。
三、工作目标
实施安全质量标准化精细化管理，主要目标在于改进我矿目前安全质量标准化考核机制不严、不细、不精的现状，全面引入精细化管理理念，强化井下现场施工规范化、标准化，建立健全我矿的安全质量标准化考核监督机制，具体要求井下采、掘、机、运、通五个专业，分别制定并严格执行安全质量标准化精细化管理标准，全面深化安全质量标准化精细化管理，从源头抓起，从细节抓起，对每件事、每个过程、每道工序，都做到严格控制、考核和监督，做到人人都管事、事事有人管、事事有标准，确保在保持一级安全质量标准化矿井水平的基础上，将安全质量标准化建设提升到一个新的水平。
四、保证措施
(一)充分认识实施精细化管理的重要性
安全质量标准化工作是改变煤矿企业安全水平差、效率低、生产状况落后，实现安全生产、文明生产、全面提高企业经济效益的一项根本性举措，也是煤矿企业安全长效机制的主要内容和根本途径。精细化管理是一种起源于发达国家的新的管理理念和
7 管理手段，目前，国内外很多优秀的企业都纷纷通过精细化管理手段来优化其生产流程、管理流程，以提高产品质量和企业经济效益。因此，在矿井安全质量标准化工作中实施精细化管理，既是当前企业内部管理的实际需要，也是矿井长远发展的必然趋势。安全质量标准化精细化管理是一项系统工程，夯实基础工作尤为关键。实施安全质量标准化精细化管理，基本的要求就是要对每一个岗位、每一项工作实行精细控制，构建以精细化管理推动质量标准化再上新台阶的管理体系。没有质量就没有安全，全矿每一位干部职工，都应该充分认识到安全质量标准化工作的重要意义，从思想上切实重视和支持安全质量标准化工作。
(二)明确分工，强化责任
为确保安全质量标准化工作更好地开展，必须进一步明确分工，强化责任，各有关业务科室和生产区队，应在分管领导的组织下，积极认真地开展安全质量标准化精细化工作，制定工作标准，完善考核机制，切实改进我矿目前安全质量标准化考核机制不严、不细、不精的现状。具体分工范围是：采煤、运输专业由技术科、企管科牵头负责;掘进专业由企管科、技术科牵头负责;机电专业由机电科牵头负责;综机专业由综机公司牵头负责;通风专业由通防办牵头负责，各有关单位协同参与。
各分管领导、业务科室和生产区队对本专业、本单位的安全质量标准化精细化管理工作的开展情况负责，如因工作不认真、管理不到位、考核不严格等方面的原因，导致本专业、本部门的安全质量标准化工作不符合标准要求，被检查发现存在较多问题
8 或比较严重问题的，严格按以下规定追究责任并予以相应的处罚。
1.公司以上管理机构和矿主要领导检查发现的问题，追究施工单位、职能部门和分管领导的责任。
2.矿分管领导检查发现的问题，追究施工单位、职能部门及分管副总的责任。
3.分管副总检查发现的问题，追究施工单位、职能部门的责任。
4.职能部门检查发现的问题，追究施工单位的责任。
(三)制定量化考核办法
按照安全质量标准化的专业分工要求，分别制定采煤、掘进、机电、综机、运输、通防安全质量标准化精细化管理量化考核管理办法。在安全质量标准化管理上由过去单纯的定性考核变成定量考核，通过量化考核，实现精细管理，形成单位内部纵向比较和同类单位之间横向比较的机制，达到以先进带后进共同提高的目的。分专业制定检查考核评比办法时，严格执行上级有关安全质量标准化的规定，重点制定覆盖全矿井下各单位的安全质量标准化精细化管理考核标准，以精细化动态管理为平台，创建“精品工程”，由采掘头面逐步向矿井全方位各岗点扩展辐射，努力构建制度零缺项、管理零盲区、安全零事故为重点的安全质量标准化管理体系。
(四)制定区队内部精细化工作标准和考核办法
9 各井下生产区队应本着规范职工岗位行为，上标准岗、干标准活的整体思路，按照精细化管理要求，根据区队各自工作特点和工作需求，制定涵盖本区队每个人、每个工种、每个岗位的工作标准及检查考核办法。编制工种、岗位工作标准，应按照以质量保安全、以安全促生产、以生产促效益的要求，从安全质量标准化管理入手，明确每一个岗位承担的职责和应该达到的工作标准，每项工作都做到有章可循、有据可考。在编制标准的同时要建立相应的考核办法，明确检查考核的规定，将每一个岗位工作标准的完成情况作为单位内部量化考核计分和内部工资二次分配的基本依据。
(五)完善检查考核机制
1、安全质量标准化精细化管理采用月度集中验收与日常动态检查相结合的办法进行检查评比，集中验收占综合得分的90%，日常动态检查占综合得分的10%。
2、月度集中验收时间可依据各专业的具体情况随机确定，不同专业之间可以采取联合验收的方式，也可以采取分散验收的方式进行，月度集中验收次数根据各专业的管辖范围和检查人员配备等方面的情况每月至少组织1次，具备条件的专业，也可按2-3次组织验收。
3、日常动态检查由分管领导和业务部门负责进行，日常动态检查实行“精细化管理信息卡”制度，即凡是分管井下安全质量标准化工作的副科级以上管理人员，每下一个井都必须填写一份反映现场安全质量标准化管理情况的信息卡。月终由各专业质
10 量标准化精细化管理小组组长主持，召开本专业精细化管理月度总结会议，根据日常动态检查信息卡和上级有关部门检查的情况综合确定日常动态检查考核结果。
(六)实行安全质量标准化精细化管理竞赛评比 为提高各区队开展安全质量标准化精细化管理的积极性，矿对各区队实行安全质量标准化精细化管理竞赛评比。
1.竞赛评比分类范围
按各区队工作性质，将井下16个生产单位划分为6个类别，同类单位之间竞赛评比，具体分类范围如下：
采煤区队：包括综采工区、准备一区。
普掘区队：包括掘进一区、掘进二区、巷修工区。 综掘区队：包括综掘一区、综掘二区。
机电区队：包括皮带工区、运转工区、供电工区、机电安装工区。
综机区队：包括综机安装工区、综机车间。 其它区队：包括准备二区、运搬工区、通防工区。 2.竞赛评比排名计分办法
各区队安全质量标准化精细化分类排名以各单位月度综合得分作为评比依据，月度综合得分由各区队涉及的分专业安全质量标准化得分汇总计算确定，具体按以下规定计算：
采煤区队：采煤专业得分占30%，综机、通防专业得分各占25%，机电、运输得分各占10%。
11 普掘区队：掘进专业得分占50%，通防专业得分占20%，机电、运输专业得分各占15%。
综掘区队：掘进专业得分占40%，通防、运输专业得分各占20%，机电、综机专业得分各占10%。
皮带工区：机电专业得分占70%，通防专业得分占30%。 供电工区、运转工区、机电安装工区：机电专业得分占100%。 综机车间、综机安装工区：综机专业占70%，运输专业占30%。 通防工区：通防专业占70%，机电专业占30%。 运搬工区：运输专业得分占70%，机电专业占30%。 准备二区：根据实际施工情况当月确定考核计分标准。 3.各牵头业务部门必须指定一名人员，负责收集、整理、汇总、保存检查考核资料，并在每月最后一天前将本专业的考核结果报送企管科，由企管科负责汇总计算各工区的安全质量标准化精细化月度综合得分，作为考核评比的依据。
4.各分管专业部门检查考核时，无论采用百分制考核，还是采用千分制考核，月终汇总时都要按照以上规定比例统一折算成百分制得分，以便汇总排名。
(七)考核奖惩 1.矿对区队
根据“四三三”工资分配模式和奖优罚劣的原则，改进现行的内部工资分配办法，对井下生产区队30%的质量工资部分与质量标准化的考核得分情况挂钩分配。
12 ①月度安全质量标准化精细化管理综合得分达到90分以上的，方可按100%支付质量工资，月度安全质量标准化精细化管理综合得分达不到90分的，每欠1%按单位在册人数人均扣减质量工资1%。
②对在所属类别中得分领先的单位予以嘉奖，其中采煤区队第一名按单位在册人数人均奖励200元;普掘区队第一名按单位在册人数人均奖励200元，第二名按单位在册人数人均奖励100元;综掘区队第一名按单位在册人数人均奖励200元，机电区队第一名按单位在册人数人均奖励150元，第二名按单位在册人数人均奖励100元;综机区队第一名按单位在册人数人均奖励150元。
③鉴于准备二区、运搬工区、通防工区工作性质较为单一，不便统一比较，故采取按月度综合得分考核的形式，即月度得分达到96分，按单位在册人数人均奖励200元;月度得分达到94分，按单位在册人数人均奖励150元;月度得分达到92分，按单位在册人数人均奖励100元。
2.区队内部 各生产施工区队必须严格执行工种、岗位安全质量标准化精细化管理标准，坚持班检查、班验收制度，详细记录本班工作量、工程质量、安全生产、设备完好及文明生产等情况，各级管理人员和各工种、岗位人员都要认真履行各自的安全质量责任制，把安全质量标准化精细化管理工作与奖惩挂钩，形成全员、全过程的安全质量管理机制。
矿要求各基层区队要本文件的相关规定，修订改进现行的内部工资二次分配办法和
13 量化考核计分规定，将精细化管理的相关内容纳入其中，特别是要将班组、职工工作质量完成情况作为量化考核的重要内容进行考核。在修订内部管理办法时，重要的是要引进精细化管理的理念和做法，完善改进现行的内部管理机制，而不是要求把现行的已经相对成熟的内部管理制度推倒重来，对一些符合单位管理实际要求的行之有效的经验和做法，要继续保持和发展。
3.矿对业务部门
矿要求各专业分管责任部门，要严格按照过程控制原则，强化日常动态检查，对现场存在的质量问题及时进行认真排查整改，要根据实际，从关键环节入手，突出抓好重点环节的安全质量监控，在对各单位进行安全质量标准化精细化管理量化考核过程中，必须严格坚持原则，认真执行标准，一定要本着公开、公正、公平的原则进行现场检查和考核，通过科学认真的管理，确保矿井安全质量标准化全面高位动态达标。
