物权法指导物业管理论文范文第1篇
2019年1月，周文再次提出离婚，吴岚诧异地问：“又离婚做什么呀？”周文却认真地说：“我想彻底跟你分开！”吴岚错愕不已，她拒绝离婚
豪门夫妻协议离婚后，总裁前夫从公司账户转出巨资，以前妻名义购买了别墅。但复婚之后，夫妻感情却逐渐走向真正的破裂。围绕别墅产权，公司主张是女方代持公司资产，女方则坚持是夫妻共同财产。6月23日，北京市高级法院终审落槌定音。
两度离婚购豪宅
2013年6月，浙江省杭州市女子吴岚的恋情终于修成正果，她成了北京市众锦公司的法定代表人周文的合法妻子。在此之前，吴岚和周文已经共同生育了两个儿子。众锦公司是上市家族企业，产业链分布于多地，两人领取结婚证前，办理了财产公证，夫妻财产实行分别制，即周文在公司的财产利益与吴岚没有瓜葛。婚后，周文奔波操劳公司经营，吴岚在家做全职太太，夫妻聚少离多。
两个月后，周文看中了北京市三环内的顶级别墅，他的名下已经拥有多套房产，不具备购买条件，遂决定通过“假离婚”，以吴岚的名义购置别墅。吴岚同意丈夫的意见，她要求等房屋交付后，产权证登记在自己名下。周文说：“没有问题。”于是，两人在民政局办了协议离婚手续。
2013年9月和12月，众锦公司分别划款500万元、5500万元，转到别墅的开发商账户。其中，500万元的首付款备注有“代付购房款”字样，5500万元的备注是“大额往来”。于是，吴岚以个人名义签订了购房合同。
顶级别墅是期房，套内建筑面积达2000平方米，总价1.4亿元人民币。在开发商的配合下，银行提供了按揭贷款，还款账户为吴岚的个人账户。吴岚与银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款人民币1亿元，时长360个月。周文作为保证人，与放款银行签订了《担保合同》，为吴岚的借款本金、利息、罚息、复利违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等承担连带担保责任。此后，由吴岚每月等额还本付息50万元，由众锦公司直接汇付给周文，周文再转账给吴岚偿还银行本息。此外，公司还是通过转账还款的途径，由吴岚签订了6个车位的买卖合同。
2015年11月，周文与吴岚重新登记结婚。半年后，因开发商催办房屋过户手续，此时，房产政策严格调控，加上公司不能办理商品房按揭贷款，两人再次办理离婚手续。吴岚得以办理住房抵押贷款合同，众锦公司指派员工去物业办理了别墅的收房手续，接收了房屋、全部钥匙、电卡、燃气卡等，并交纳了房屋维修基金和车位的专项维修资金以及房屋契税费。收房后，该公司还转账给吴岚账户缴纳了物业费。房屋交易的材料也由公司实际保管。
在买下豪宅的期间，周文与吴岚的婚姻法律关系分分合合，但一直同居生活，吴岚从2015年8月到2018年10月，先后又为周家生了3个儿子。吴岚拿到别墅后，请了知名的装饰设计师，要对别墅精心布局，为5个儿子分别配套卧室和书房。当吴岚把具有欧美风格的装修设计图展开在周文面前时，却见周文漫不经心的神情。2019年1月，周文再次提出离婚，吴岚诧异地问：“又离婚做什么呀？”周文却认真地说：“我想彻底跟你分开！”吴岚错愕不已，她拒绝离婚。
借名买房不成立
周文与吴岚协商不成，遂到法院起诉离婚。因涉及周文家族的财产走向，在离婚诉讼尚未见分晓之际，2019年4月，众锦公司向法院起诉，主张变更吴岚名下的这幢别墅为公司所有。
法庭上，众锦公司诉称，董事会看好该别墅的投资前景，遂集体决定进行投资。但开发商告知，公司作为购房主体，不能办理按揭贷款，必须要全款购买，众锦公司无法协调大额流动资金，故迟迟没有签订房屋买卖合同。至2016年，开发商通知尽快签署合同，否则将不予保留该别墅。考虑到不过多占有流动资金，于是，周文与吴岚协商，由她为公司代持别墅和配套车位。对于代持的事实，有吴岚自认的录音及证人周文的证言证明。之后，众锦公司实际出资购买了这套别墅，并协调开发商与吴岚签署《买卖合同》，购买了别墅及配套车位，总价款为1.4亿元人民币，其中定金和首付款由众锦公司于2013年已经支付。2016年，众锦公司以吴岚的名义办理了银行按揭贷款;因吴岚没有还款能力，董事会决定协调周文提供贷款担保，且公司按约将按揭款通过相应的账户及时支付给吴岚，由吴岚按月及时偿还给银行，即最终按揭贷款由众锦公司按约偿付。众锦公司的诉讼代理人在法庭上说，可以想象，购买这套价值过亿元的别墅并按揭贷款时，吴岚的身份是离异单身，并且没有职业，没有众锦公司这样的背景资源，银行怎么可能向她提供贷款？因此，众锦公司出于投资置业需要，让吴岚代持房屋产权，这是不争的事实。
针对众锦公司的诉称理由，吴岚拿出了盖有众锦公章和落款有周文签字的《声明》，她答辩说，当初购买这套别墅，完全是因为周文考虑到夫妻俩准备养育多个子女，而别墅周边有众多国际学校，为了方便孩子们的生活以及教育，二人共同商定。事实上，周文与吴岚离婚复婚再离婚期间，又生育了3个儿子。由于子女众多，且雇请多位保姆帮助照料，购买2000平方米的住宅，对于周文这样的企业家来说，是很自然的想法。而在申请银行按揭贷款时，银行要求说明资金的流向，众锦公司还专门出具了《声明》，该《声明》记载着按揭房屋的产权人系吴岚所有，与公司行为无关。因此，無论是购房人还是银行贷款人以及担保人，均不是众锦公司。如果众锦公司主张的代持事实确系出于投资置业需求购买，在当时的政策背景下，完全可以直接以公司名义购买或者在贷款时直接以担保人的方式出现在贷款合同当中，从而保护公司利益。别墅价值如此巨大，如果由吴岚代持，众锦公司出于谨慎，更应该要求吴岚签订《代持协议》，以确保公司利益。而作为对资产管理极其专业的家族企业，众锦公司竟然没有要求吴岚出具片言只语，不符合生活逻辑。
吴岚还答辩说，双方争议发生的真实原因，是由于周文与她的婚姻关系破裂，周文对其赠予别墅之事意欲反悔。根据《物权法》之规定，不动产物权的设立须经依法登记，未经登记，不发生效力。现该别墅已经依法登记在她的名下，赠予行为已经完成，产权应该归她所有。
对从物业拿钥匙等事项并非由其本人出面的问题，吴岚解释道，她有5个孩子需要照顾，家庭事务的处理平时由公司员工朱莉处理，并配有司机，故而没有亲自去办理交房手续。
法庭上，吴岚出示多份证明文件介绍其婚姻状况。她和周文于2013年11月虽然办理了离婚手续，实际仍共同居住生活。2015年11月，他们在北京再次登记结婚。2016年6月，为了购置这套别墅，申请按揭贷款，他们又在民政部门办理了离婚。其间，吴岚与周文生了3个孩子。吴岚说，正因孩子众多，两人才决定购买这套面积2000平米的顶级别墅，也正为此，别墅自始至终办理在吴岚名下，吴岚是别墅的唯一产权人。
同时，众锦公司虽然转账支付500万元和5500万元，但转账备注和财务记录并没有注明别墅系公司置业投资，反而以“代付购房款”、“大额往来”为由，载明公司与别墅无关。此外，众锦公司也并不是吴岚按揭贷款的保证人，没有对别墅承担任何义务。
针对众锦公司提交的吴岚自认代持别墅的手机短信《公证书》，双方经质证，吴岚不予认可。她反驳说，同样的手机短信，众锦公司居然能够针对删减版和未删减版提交两份公证书。经过对两份公证书中提供的手机截屏时间对比，一份为晚上7点05分至7点11分，一份截屏时间为晚上7点24分至7点28分。也就是说，众锦公司在同时间段内先制作了未删减版的手机短信公证，后又制作了短信删减后的手机短信公证。众锦公司提交的短信证据不仅因此失去真实性，更可见其以人工拼凑、违造证据颠覆事实真相的实质。
一审法院经审理认为，认定借名买房合同关系是否存在，应当从借名人与出名人之间是否存在借名购房的合意、所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。本案中，众锦公司主张与吴岚协商一致，借用其名义购买涉案房屋及车位，关于双方是否存在借名买房的合意，首先要判断众锦公司是否有购房的意思表示。一方面，虽然首付款6000万元系从众锦公司账户转入开发商账户中，但其中的500万元，众锦公司在付款凭证备注的是“代付购房款”，之后5500万元的付款说明是“大额往来”。该事实说明，众锦公司在付款时并无购买涉案房屋的意思表示，其账户支出的6000万元系代为支付购房款。其次，关于周文账户每月转入吴岚还贷账户用于偿还按揭贷款50万元的性质问题，涉案房屋总价为1.4亿元人民币，吴岚与银行的购房抵押合同约定借款人民币1亿元。吴岚每月需偿还的按揭贷款数额，大部分是从众锦公司账户转入周文的个人账户，再由周文个人账户转入吴岚名下的按揭贷款付款账户。因此，从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，不能证明众锦公司有投资别墅置业的意思表示。
2020年1月3日，北京市第三中级法院驳回了众锦公司主张吴岚返还别墅的诉讼请求。
终审落槌定音
众锦公司不服一审判决，向北京市高级法院提出上诉，请求改判将吴岚名下的涉案房屋及配套车位归公司所有。
二审审理期间，众锦公司提出，2013年8月，公司召开临时股东会，全体股东一致同意公司投资北京的住宅、办公楼、商品房等，以获得投资收益。2013年9月、12月，分别从公司账户转账500万元、5500万元到总裁周文个人账户，并转账给吴岚支付房屋首付款。而吴岚于2016年7月21日签订购房合同时，正处于单身、无业状态。吴岚根本不可能购买上亿元的别墅居住，且银行也根本不会为其发放千万元以上的贷款。正是因为银行清楚了解房屋实际所有权人即众锦公司的经济实力，才会为吴岚办理房屋按揭手续。
众锦公司还提出，直至2019年，周文有别墅等多套房产，无须为了家庭生活另外为吴岚购房。因此，涉案房屋也不是周文个人为吴岚购买。结合首付款、签合同时间，购买涉案房屋唯一的真实原因，确系众锦公司出于投资目的，同时又因开发商等关于公司购房须全款、个人购房可按揭的规定及要求，为避免全款购房过度占用公司流动资金而安排个人代持，故而，众锦公司借吴岚名义代持房屋。
众锦公司与吴岚是否存在借名买房合同关系？二审法院经审理认为，根据已查明的事实，涉案房屋及车位均登记在吴岚名下，众锦公司与吴岚没有签订任何关于借名买房的书面协议。现众锦公司主张吴岚仅仅是代持涉案房屋。其提供的证据表明，房屋首付款以及每个月的按揭贷款还款均由其支付。但众锦公司通过其账户向房地产公司支付6000万元，其中的500万元付款备注为“代付购房款”、5500万元付款说明为“大额往来”，故从涉案房屋的首付款及按揭贷款支付情况看，均无法表明众锦公司在付款时其购买涉案房屋支付房款的意思表示。
二审法院还认为，从已查明的事实看，周文为众锦公司的法定代表人，众锦公司确为家族企业。另一方面，周文与吴岚之间育有5名子女，双方之间目前的婚姻关系状态尚在诉讼之中。考虑到周文的身份关系，以及金钱作为种类物的特点，众锦公司向周文付款，周文再向吴岚付款，这两次付款行为都不能简化为众锦公司向吴岚付款。同时，众锦公司主张每个月50万元的按揭贷款还款由该公司转入法定代表人周文的个人账户，再由周文转入吴岚名下的按揭贷款付款账户。而吴岚主张其是涉案房屋的所有权人，众锦公司系家族企业，周文以其家族财产为妻儿购置涉案房屋，用于周文与吴岚的家庭共同居住，周文为其贷款承担保证责任是家庭置业的正常安排，与众錦公司无关。
基于查明的事实及双方提交的相关证据，结合众锦公司的股权构成等实际状况、周文与吴岚的特定人身关系以及二人共同生育了多名子女等事实，一审法院认定众锦公司与吴岚不存在借名买房的合意于法有据，应予维持。
6月23日，北京市高级法院作出终审判决，驳回众锦公司的上诉请求，维持原判。众锦公司与吴岚的借名买房纠纷终审宣判时，周文与吴岚的离婚官司尚未结束。（文中涉案人员及公司均为化名）
物权法指导物业管理论文范文第2篇
【摘 要】随着社会市场经济的发展，人们才意识到法律法规对其在社会生活中的重要性。特别是现在的社会资源的稀缺，土地资源没有很好的去合理配置。这就是没有一个完善的用益物体系的结果，导致了经济社会发展缓慢。本文就我国现在的实施的用益物权制度进行分析论述，对建立完善的《物权法》用益物体系进行探讨。
【关键词】社会资源;用益物权;体系;完善;探讨
1.引言
为了顺应社会经济生活的需要，我国对用益物体系的建设主要考虑的是环境保护的方面入手。随着用益物权制度在生活中的影响加深，用益物体系的完善对国家的经济发展来说是越来越重要的。因此，在我国现行的用益物体系不健全的情况下，需要对各种因素进行分析，为建立完善的用益物体系不断努力研究。
2.我国现行的用益物体系的缺陷
在我国现行的用益物体系中存在许多的不足，这就使得其作用不能有效发挥。在这个资源稀缺和资源不能够合理配置的情况下，亟需建立高效完整的用益物体系。以下是我国现行的用益物体系中存在的不足：
2.1缺乏对居住权的相关规定
物尽其用原则是物权法必须坚持的原则，但是在这个城镇不断发展的时代，人们住房问题为了社会问题。在优化配置住房方面，没有做到很好的处理，导致有些人拥有过多的房子，而造成不对等局面，矛盾也随之而来。在居住权这一方面，我国就没有相关的规定，闲置的房子没有发挥出原有的用处，从而会增加许多社会矛盾。这样，不利于建设社会主义和谐社会。
2.2缺少对空间利用权的规定
在这个经济日益发展的时代，高楼大厦不断拔地而起，空间的使用范围也不断扩大。人们对空间的开发使用也从地上到地下及上空，这就需要對这些空间的使用权进行相关的规定。土地资源的使用是十分严峻的，我国在空间使用这方面也做得不够好，缺少详细的规章制度。因为空间问题涉及到海陆空这三大方面，如果没有明确的规定和合理的解释，可能会造成社会的纷争，激发社会矛盾。这也不利于社会的和谐发展。
2.3立法内容比较分散，没有很好的统一
在我国，各种民法分散在不同的法律文件里，对于新出现的某些权利也没有全面的认识，从而不清楚其本质，在对这些权利难以界定。这些都会使人们对用益物权制度认识不全，从而不能很好的利用。且用益物权的立法内容也不完整，对涉及该内容的一些使用权没有能很好地做出规定。而在触及到这些方面的事情时，我国的相关部门就不知所措了。因此，必须将用益物权内容形成统一，进行一致管理规定。
3.如何完善我国用益物体系
3.1要顺应时代的发展，适合我国国情
用益物权与人们的生活有着密切的联系，它的内容规定、实施的方式以及具体的举措都受到我国国情的影响。比如我国的社会资源和人口状况，这些都要考虑到用益物体系中去。人口不断增长，我国的资源利用也将变少，这是我国的一个实际的情况。在这样的条件下，优化资源配置是很重要的。而土地资源的使用必须有一个完整的法律体系来支撑，来规范这些土地、空间的使用权。所以说，要建立完善的用益物体系必须充分考虑我国国情，顺应时代的发展。
3.2用益物权的分类必须明确
对于用益物体系的完整性，应该是由各种不一样的类型结合起来的。这是一个有机的结合，各与各都具有相关性。明确用益物权的分类有利于相关部门在实行任务时，能够快速有效地使用，减少办事的时间，提高工作效率。因此必须清楚这些用益物权的使用范围，在分类时要做到全面地考虑。同时，也要具体问题具体分析。
3.3加强人们对用益物权的意识
在生活中，学法、懂法、守法是很重要的。加强人们对用益物权的意识是很重要的，这样有利于人们对用益物权更深刻的认识，做个守法的公民。不仅如此，人们还可以有效运用法律维护自己的权益，提高公民整体素质。同时，加强人们对用益物权的认识，也可以加深人们对用益物体系的认识。从而在相关部门实施工作时，民众能够积极配合。在工作过程中，对双方出现的问题也能够合理地解决。
3.4结合我国实际，借鉴国外的立法，取其精华
科学完善的用益物体系对我国经济的发展是有重要的意义，而科学完善的体系就需要不断改进分析。在中国特色社会主义的基础上，不断加强立法的现代化，借鉴国外先进的立法经验，取其精华。这样有助于我国在对用益物权立法时不只是局限在本国，而是适应时代的发展，增加我国用益物体系的先进性。同时，可以有效解决社会中出现的问题，用现代的方式解决现代问题，促进了用益物体系的灵活性。
4.结语
在这个信息现代化的时代，科技的进步，人类数量的增多，对资源的需求也不断加大。随之而来的是对社会资源的使用问题的矛盾，国与国之间，国家内部之间都会出现这些矛盾。因此，加强《物权法》用益物体系建设是十分必要的。只有不断地完善用益物体系建设，才能有效处理社会上的纷争，使人类达成共识，从而促进社会经济的发展。
【参考文献】
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物权法指导物业管理论文范文第3篇
摘要：土地承包经营权的权利界定、期限界定存在争议时，必须发挥物权法的效力和作用予以保护。而对土地承包经营权进行物权化，主要目的是为了更好的管理集体耕地，充分保障公民的合法权益。而在对土地承包经营权进行物权法保护的过程中，可采用承包人自力救济、再次确认经营权、农用地请求返还等不同方法践行保护行动。
关键词：土地承包经营权;物权法;保护
引言：
物权法保护，更主张采用返还权利、恢复用地的方式对土地承包经营权人进行保护。即利用法定的形式，对土地承包经营权进行确认和再确认，以保证耕地和农村用地得以正常的使用。而针对土地承包经营权的物权法保护的探索，相关人员需对诱发这一行为的原因建立正确的认识，以此有针对性的设计和使用保护方法。
一、土地承包经营权的物权化的主要原因
（一）承包经营权的界定应进行明确的规定
对土地承包经营权进行物权化，需要求相关权利和义务进行明确的法律规定。应避免发包人以个人意志为中心，对土地承包经营权限进行确定，以此才能更好的保护相关权利人的正当诉求和利益。而正因承包经营权的界定不够明确，才需借助物权法对所有权人进行保护。依照物权法定的原则，合理的界定土地承包经营权。
（二）需以物权法的要求确立土地承包的期限
土地承包需有明确的期限，以时间为界限，对土地承包经营权实现物权化。若不能考虑时间因素，将无法合理和有针对性的处理和调节土地承包经营关系。由此可见，土地承包期限的确认，是土地承包经营权的物权化的主要原因之一，需能根据法律主体的共识和争议进行合理的确认。
（三）促使集体土地管理质量和效能显著提升
集体土地管理质量的提升，必须倚靠土地承包经营权的物权化措施。若不能有效的整合和配置土地资源，将会引发耕地流失的问题，不仅损害承包人和经营者的利益，还不利于我国农业创新能力的提升。而只有参与农业种植的农民获得法律的有效保护，才能大大提升土地使用的质量。
二、土地承包经营权的物权法保护主要方法
（一）承包人自力救济方法
关于土地承包经营权的物权法保护的研究，需从不同的方面和角度进行综合的分析。一方面，需对物上请求权建立正确的认识，需了解具体的权利内容，即主要包括返还土地、防止妨害等。另一方面，需正确的使用自力救济权，应根据具体的土地承包权的界定情况，自救的专门程序等，有依据的获取物权法的保护。无论是行使防御权，还是发挥取回全的作用，都应掌握法律法规方面的“即时”性特点。若超出规定的时效规定，将失去取回全。因此，利用承包人自力救济方法时，需对土地的标的物，以及产生侵占行为的动机和行为进行全面了解。土地承包经营权人，需依靠自身的力量重新获取土地使用权和占有权。以这种方法进行土地承包经营权的物权法保护时，不得诉诸私利，应在法律允许的范围内进行防御和自救。当切实无法达到预期目标和效果时，需自主的寻求相关单位的帮助和指导，或依靠法律援助规范化的利用承包人自力救济方法。
（二）再次确认经营权方法
因法律权利界定模糊化，必须对物权法进行不断的修订和完善，以此才能更加全面和高效的对土地承包经营权进行保护。当合法用地被非法侵占时，可使用再次确认经营权的方式实现土地承包经营权的物权法保护。相关人员应提供有价值的证据，请求法院立案调查，对土地承包经营权进行再次确认。利用这样的方式，虽不能在短期内快速获得满意的结果，但可借助法律力量对土地侵占的损失进行有效的控制。即当法律因素介入时，可保证所承包的土地不被他人继续非法经营。法院审理案件的过程中，在明确确认土地承包经营权前，会禁止土地使用，以此可为后续的维权提供良好的基础。最终，使用再次确认经营权的方法对土地承包经营权进行物权法保护时，法院会采排除妨碍、归还权利等方式，对有关土地承包经营权纠纷案件进行科学处理。
（三）农用地请求返还方法
土地承包权的的界定不够明确时，就会引发权属争执的问题。当所承包的土地合伙人以不正当形式侵占共有土地时，就可使用农用地请求返还的方法进行土地承包经营权的物权法保护。而这种请求权就是行使的物权法，相关单位应根据土地的性质，正确的做出裁定。行使土地返还请求权的过程中，需能出示合法的书面文件，以便于在土地承包经营权的物权法保护时进行合理的区别对待。本质上需以承包合同和相关单位的登记记录为主，处理土地承包权界定的争议。利用农用地请求返还的方法时，相关权利人必须掌握有利的证据，否则无法行驶请求返还权，也不会得到法院的支持。利用这种方法，对土地承包经营权进行物权法保护时，存在一定的不可控制性和复杂性。即土地权的返还，仅能返回承包土地的占有权，但因時效的因素不能有效的恢复土地的原状。因此，针对特殊的农用承包土地进行物权法保护时，需在侵权赔偿方面另行商议，并承担一定的地力下降的风险和损失。
结语：
总之，对于土地承包经营权的物权法保护，需能根据事实认定和实际情况，制定不同的保护方法或模式。相关权利人既要懂得利用法律工具自救，还需能依靠法院的审判和公平裁定保护自身的权益不受损害。相关单位应根据现实问题和法律纠纷案例，科学的对物权法进行优化和完善。以此，能够更加科学和合理的利用物权法对土地承包经营权实施保护。真正发挥法律法规的作用和功能，有效保护土地承包经营权人，令他们积极和深度的参与到农业种植和生产中，促使我国农业现代化建设顺利推进。
参考文献
[1]魏丽华.从《物权法》到《民法典》物权编 不动产物权制度有了这些新变化[J].资源与人居环境，2020（07）：6-8.
[2]房绍坤.民法典物权编之检视[J].东方法学，2020（04）：74-89.
[3]孙建伟.土地经营权物权化规则构建路径[J].国家检察官学院学报，2019，27（06）：38-52.
物权法指导物业管理论文范文第4篇
〔编者按〕2005年7月10日，全国人大全文公布了《物权法》（草案），面向全社会公开征求意见。本刊编辑了一些专家，学者为此发表的谈话和文章，以使读者了解，把握作为各国民法典基础的《物权法》对明确产权关系、保护财产权利的重要意义，进而开动机器，参与到这场大讨论中。
全国人大常委近日将物权法草案全文向社会公布，得知这个消息后，笔者在第一时间从网上下载了“物权法草案”，并打印了一份，以备研习之用。父亲看到我打印出来的“草案”文本，“兴致勃勃”地看了起来。原以为平日喜欢看《今日说法》等法制类节目的父亲能看出点“名堂”，甚至能提出点建设性的意见。孰料，父亲没看几页，一个劲地摇头，慨叹草案内容过于专业，自己根本看不懂。
笔者无奈，只好举例子告诉他什么是用益物权，什么是建筑区分所有权。末了，他自言自语地说：“这些权利倒是看得见、摸得着，但是对于老百姓来说，这物权法仍然是看不懂、弄不明白的法律。公开征求意见，没有老百姓什么事。”
记得前一段时间，《法制早报》曾经在北京、广西、广东、浙江、江苏、黑龙江等地对物权法认知度做过一个随机抽样调查。调查结果显示：72.5%的民众不知道“物权法”为何物，72.5%的人对物权法涉及的五个名词（用益物权、天然孳息、建筑物区分所有权、地役权、权利质权）一无所知。如此看来，看不懂物权法、不明白物权法专业词汇的人不在少数。于是，笔者在想：既然3/4的民众不了解物权法、看不懂物权法，那么，向社会公开征求意见又该从何谈起呢？
事实上，“看不懂物权法”的原因在于立法语言和话语风格的选择。然而，有关立法语言应该走“平民化道路”还是走“专业化道路”的争论由来已久，这一点在物权法的立法过程中显得尤为突出。笔者无意去探讨这两种立法思路的是与非、优与劣。但是，物权法草案语言的高度专业化是不争的事实。可以想象，看得懂物权法并且能提出具体的修改或补充意见的人只能是那些受过专业训练、有一定专业素养的人，比如法律专家、学者，法律工作者、法律研习者等，而不可能包括那些看不懂物权法、弄不明白“地役权”、“善意取得”含义的普通民众。从这个角度来说，所谓的“向社会公开征求意见”，实际上就是“向专业人员征求意见”，绝大多数的社会民众很难参与其中。
也许，用“平民化”语言来制定物权法是不现实的，也是不可取的。但是，面对为数众多的看不懂物权法的民众，立法者除了公布草案内容之外，是不是应该更有所作为？
物权法指导物业管理论文范文第5篇
摘要：《物权法》从起草到颁布实施，历时14年。作为调整、规范财产关系的重要法律，《物权法》的实施，将对商业银行业务尤其是授信业务产生深远影响。因此，准确理解和运用《物权法》，保障银行债权安全成为商业银行当前一项十分重要的工作。本文分析了《物权法》给商业银行授信业务带来的影响，并提出建议。
关键词：商业银行；物权法；授信业务；影响；分析
2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过了《物权法》，并将于2007年10月1日起施行，这标志着我国物权立法进入了一个全新的阶段。《物权法》作为调整、规范财产关系的重要法律，不仅与每个人生活息息相关。而且也给商业银行授信业务带来了新的发展契机。因此，正确理解和运用《物权法》，依法规范商业银行授信业务。有效防范和化解金融风险成为商业银行新的重要议题。
一、深刻领会《物权法》的“两大原则”，为商业银行授信业务创造良好环境
(一)平等保护物权，有利于银行拓展业务空间
长期以来，我国物权立法十分零散，一直没有形成完整、严谨的物权法律体系，致使金融资产得不到有效保护，而在我国担保实践中，90％以上的担保物权与银行授信业务直接相关。因此，出台一部统一的《物权法》，依法规范担保物权制度，保护金融资产显得极其重要。《物权法》遵循“平等保护物权”原则，规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。这为商业银行公平竞争和业务拓展创造有利条件，有利于促进金融创新、降低金融风险和中小企业融资。
(二)保护国有资产，有利于银行防止企业逃废金融债务
改革开放以来，由于企业改制不规范，银行债权往往成为“唐僧肉”被大股东侵占或被非法转移，导致国有资产大量流失。Ⅲ《物权法》规定，违反国有资产管理规定，通过企业改制、关联交易等，低价转让、集体私分，擅自担保或者以其他方式造成国有资产流失的，应当依法承担法律责任。《物权法》这一明确规定，对于今后商业银行防止企业逃废金融债务和国有资产流失，保障金融债权的安全起到了积极作用。
二、充分运用《物权法》“五项制度”，促进商业银行授信业务的发展
(一)确立不动产统一登记制度，节约当事人经营成本
物权的特性要求向社会昭示物权的存在，以对抗第三人。由于“占有”这种公示方式，不能使担保物的用益权能和担保权能同时实现，其适用空间日渐缩小，因此，“登记”公示方式的重要性显得日益突出。由于我国现行物权登记制度存在着登记部门多、公示性差、登记内容复杂、登记成本高以及部分物权无法办理登记等问题，不利于当事人办理登记。因此，《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这为当事人办理物权登记提供了便利，减轻了担保人和银行的负担，同时，还方便了银行查询、复制有关不动产的登记资料。《物权法》又规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这就明确了登记机构应当承担的民事赔偿责任。为银行进行此类索赔诉讼提供了有力的法律武器，解决了银行向登记机构索赔难的问题。《物权法》还规定，不动产登记费按件收取，这就大大降低了贷款企业筹资成本，也为银行业务发展拓展了空间。
(二)实行预告登记制度，降低银行抵押操作风险
物权公示是确认所有权属的一项重要原则。《物权法》规定，动产物权的公示形式为交付，不动产物权则以登记为公示方式。但现行法律规定。不动产必须在不动产实际存在后才能到有关部门办理登记手续，这就导致了在现实生活中经常出现的“一房多卖”、“多重抵押”等现象，给银行贷款带来了诸多麻烦。针对这些问题，《物权法》设立了预告登记制度，规定当事人约定买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权。按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。预告登记具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，从而解决了“一房多卖”和“多重抵押”问题，也切实保护了银行的合法权益。
(三)扩大担保财产范围，使银行授信业务得到更加有效的保障
担保物权是《物权法》的重要内容。《物权法》在现行《担保法》的基础上，进一步完善了抵押权、质权和留置权等规定，其中对银行最为有利的是，扩大了可用于担保的财产。现行《担保法》只规定了机器、交通运输工具以及依法可以抵押的其他现实存在的财产，《物权法》则突破了这一规定，明确规定经当事人书面协议。企业、个体工商户、农村承包经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品以及法律、行政法规未禁止抵押的其他财产列入抵押财产范围。在质权标的方面，《物权法》明确将“基金份额、应收账款”等列入可以出质的权利。《物权法》这些重大突破，不仅拓宽了经营者的融资渠道，同时也扩大了银行办理信贷业务的范围，使银行的信贷资产得到更有效的保障。
(四)增加了最高额质押担保方式，方便企业办理贷款
现行《担保法》规定了“最高额抵押担保”方式，其优点在于不必每次交易都设定抵押权，手续简化，可以满足快速、安全办理业务的需要，所以在实践中，很多银行希望在办理授信业务时也能够采取最高额质押方式。《物权法》规定，出质人可以协议设立最高额质权，这就以法律形式赋予了最高额质押的合法地位，使一直困扰银行界“最高额质押”无法可依的问题得到了最终解决，从而简化了质押担保手续，节约了成本，更好地发挥质押担保的功能，促进金融市场交易的发生、发展。
(五)人保和物保顺序调整，为银行实现债权提供便利
实践中，在已经有保证担保或物的担保时，为尽可能降低贷款风险，银行常常要求借款人再提供物的担保或保证担保，这种“双重担保”由于增加了责任财产，对于保障银行贷款安全有一定的意义。现行《担保法》规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，而且还规定在某些情况下，保证人有权主张减轻或免除保证责任，如果这样，“双重担保”不仅达不到减少风险的目的，而且有时还会适得其反《物权法》则改变了《担保法》这一强制性规定。规定被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形的。债权人应当按照约定实现债权。这就赋予了商业银行自由选择实现债权的方式，有利于保障银行贷款的安全和实现贷款债权。
三、正确处理《物权法》“三大关系”。保障商业银行授信业务的安全
(一)严格遵循“物权法定原则”，确保担保物权合法有效
近年来，随着金融业务的不断发展，金融交易的效益性和安全性对担保提出了新的要求，传统意义的担保已难以有效地保证贷款债权的实现。各商业银行根据“契约自由”原则，在担保实践中创设了以各类收费权为代表的权利质押，以及方便办理贷款的最高额质押担保方式，在此情况下，这种新型的担保方式是否有效作为一个问题就应运而生了。根据“物权法定”原则。物权的种类和内容只能由法律规定，在法律没有明文规定的情况下，当事人不能自行创设各类收费权和最高额质押担保这种新的物权制度，否则就属无效合同。而根据“契约自由”原则，这几种担保方式并未违反法律禁止性规定。也未损害其他主体的合法权益，因此各商业银行对“物权法定”原则存在侥幸心理。《物权法》规定，物权的种类和内容，由法律规定。这明确了包括担保物权在内的各种物权均应由法律来规定。《物权法》又规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权，这又从法律上进一步肯定了担保物权的法定原则，意味着今后在担保实践中关于物权的设定不再适用“契约自由原则”。这对于今后根据行政法规或金融监管规章确立的担保物权，由于缺乏法律明文规定，其合法性和有效性将不为法院所承认，不利于商业银行维护债权的安全。
(二)熟练掌握异议登记程序，努力防止对银行产生不利影响
异议登记是指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出了不同意见的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记的目的在于限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。但是实行异议登记后，登记的公示作用将会大大减弱，甚至权利设定和移转的登记也因为异议登记的存在而降低了其应有的价值。如果商业银行登记前的调查工作做得不扎实，接受了异议登记期间的不动产作为抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。如果商业银行经办人员法律意识不强，工作疏忽，致使登记手续存在瑕疵，利害关系人即可通过办理异议登记来削弱银行的担保物权。因此，商业银行在办理抵押贷款时，必须对不动产的权利状态进行深入调查，如发现不动产处于异议登记期间，则应予以拒绝，或待异议登记失效后再办理。
(三)谨慎办理动产抵押，加强对担保物的监督管理
《物权法》在现行《担保法》的基础上，扩大了可用于担保的财产范围，尤其是设立了将来的动产抵押制度，如增加了生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造船舶、航空器，增设了浮动抵押等，这些极大地促进了商业银行权利保护和信贷市场发展，而且也促进了中小企业融资。但是，由于国内仓储公司的管理水平和信用水平不高，无法对已经抵押的货物进行有效的管理并监督其去向，甚至对货物的真实所有权往往也无法甑别，容易引发风险，如借款人串通仓储公司出具无实物的仓单或入库凭证向银行贷款；或伪造入库登记单，在未经银行同意的情况下，擅自处理质物等。因此，在登记制度和第三人存管制度尚不健全的情况下，银行在办理动产抵押时，可能面临着登记公示不足、抵押物监管难以到位、交易不安全等境况。因此，除非商业银行和监管方、仓储公司有良好的合作关系，否则在办理动产抵押时必须相当谨慎。
四、认真学习、实施《物权法》，进一步加快商业银行授信业务的创新
(一)要组织学习《物权法》
一是商业银行要组织认真学习《物权法》，理解并深刻掌握《物权法》内容及其操作实务，尤其是要掌握《物权法》关于“不动产登记”和“担保物权”有关规定，认真领会《物权法》的变化给银行带来的变革，正确运用《物权法》开展业务和处理法律事务。二是要组织培训，物权制度本来就是民法上的难点，商业银行除了组织学习外，还应对其法律合规人员、授信审查人员和客户经理进行重点培训，使其牢固树立“物权法定”观念，提高操作、实施《物权法》的能力和水平。
(二)要修订和完善现行的规章制度
商业银行要借《物权法》颁布、实施之机，对与《物权法》有关的内部管理制度进行一次全面梳理，特别是《物权法》与《担保法》规定不一致和新增加的内容，对于不符合《物权法》规定的管理制度和条款进行修订，对于《物权法》新增加的规定，内部管理制度应予以补充完善，防范新法律带来的风险。
(三)要完善相关业务合同
商业银行应组织修订现行的业务合同尤其是担保合同等文本，在业务合同中修改与《物权法》规定相悖的条款，并增加《物权法》新规定的内容，同时，适时推出《最高额质押合同》等新合同文本，方便办理授信业务。对于已经印制的业务合同文本，商业银行应将《物权法》有关规定以“补充条款”形式补充到业务合同中去，维护商业银行授信业务的安全。
(四)要进一步加快金融创新
商业银行应以《物权法》为依据，重点针对中小企业经营特点，积极谨慎地推出浮动质押、最高额质押、应收账款质押等新的担保方式，不断研发出新的金融品种，加快金融创新，以适应中小企业融资需要，提高商业银行同业竞争能力。
物权法指导物业管理论文范文第6篇
〔摘要〕在公共利益和私人利益冲突的情况下已建成的城市封闭住宅小区何以开放成为公众近期关注的热点。已有研究表明城市封闭住宅小区的开放宜采用征收路径，在具体的制度和程序设计上政府要保证民主、公平和正义；并有学者注意到政府与业主之间的信息不畅通会影响其结果。从公共选择理论和业主组织发展的现状分析，可知地方政府与业主之间存在信息不对称的现实。运用不完美信息动态博弈探讨地方政府和业主的策略选择如何影响城市封闭住宅小区的开放，结论是：城市封闭住宅小区的开放与地方政府给予业主征收补偿的形式和数量没有直接关系，与政治型政府的不作为有很大关系；且地方政府的强制执行手段对城市封闭住宅小区的开放效果甚微。
〔关键词〕城市封闭住宅小区；地方政府；业主；信息不对称；不完美信息动态博弈
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一、问题提出
2016年2月21日《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称“《意见》”）发布，引爆舆论。其中最受舆论关注的是“新建住宅要推广街区制，原则上不再建封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。《意见》中提到的封闭式小区是指采用全封闭式管理模式，使小区的道路、绿化、公共设施等规划元素的使用独立于城市结构，自成体系，满足小区居民领域感、安全感的需要。〔1〕众所周知，封闭小区最重要的特征是有“墙”的“保护”，这可能与国人一直以来的观念——“墙”与安全、权利、等级、管控、身份、城乡等诸多意涵相关，〔2〕有着密切的关系。但是实践表明，封闭小区的存在助长了犯罪、分割了城市公共设施、阻碍了城市生活脉络，成为城市生活的癌症。〔3〕开放封闭小区形式上是“拆墙政策”，实质上是业主个体利益与城市公共利益的重新分配，其最终目是调节空间矛盾和冲突，让不同阶层共享城市发展的成果，使空间正义得到真正的落实。〔4〕
《意见》作为时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件①，自然不是“拍脑袋之举”。然而，英明的决策并不能消除人们的担忧。根据吴晓林对全国的调查显示②，绝大多数人对城市封闭住宅小区的开放表示不支持。那么城市封闭住宅小区何以开放？已有学者从以下两个角度进行了深入分析。一是从路径选择的角度进行探讨。高圣平〔5〕认为封闭住宅小区的开放有两种路径可以选择：一种路径是设立公共地役权③；另一种路径是基于公共利益征收业主共有的地上附着物。由于公共地役权仅存于学说讨论，因此对于封闭住宅小区的开放适合选择征收的办法。二是从政府行为角度进行分析。张鹏〔6〕认为，无论是中央政府还是地方政府，在“破墙开围”制度设计时，一定要通过一系列的程序设计确保相关业主、单位能够参与方案制定、措施设计，以领会政府意图，表达合理诉求，并且在合法权益受到侵害时能够有正当途径予以救济，依法依规处理好各种利益关系。陈杰〔7〕认为，开放已建的城市封闭住宅小区影响众多人的利益，而利益补偿是否足够到位永远有争议，因此，政府在程序上要做到公平透明和没有瑕疵。吴晓林〔8〕认为，街区制的推广越过了意见表达这个环节，使得政策议程与公共议程的关系倒置、决策者与公众沟通不畅，进而损及程序正义。因此，城市封闭小区的开放必须推进理性沟通交往。
已有文献对于城市封闭住宅小区开放路径的选择进行了详细论述，也深入研究了政府在制度和程序设计上应该如何保护业主的切身利益，并关注到了政府与业主之间信息通畅对于城市封闭住宅小区开放的重要性。但是，没有全面深入地分析地方政府和业主之间信息不对称的现实以及对封闭住宅小区开放的影响。文章借鉴高圣平认为征收是目前适合我国城市封闭住宅小区开放的路径的观点，从公共选择理论和我国业主组织发展的现状分析地方政府与业主之间存在信息不对称的现实，运用不完美信息动态博弈探讨地方政府和业主的策略选择将如何影响城市封闭住宅小区的开放。
二、城市封闭住宅小区开放中信息不对称问题
美国政治学家戴维·伊斯顿认为公共政策系统的五大子系统④中最重要的是信息子系统。 〔9〕但是现实决策活动中人们对信息的掌握并不总是那么充分和对称的。〔10〕在我国城市公共政策的运行中，信息不对称问题更是一种普遍存在的客观现象。信息不对称是指各类人员对有关信息的了解是有差异的；掌握信息充分的人员，往往处于比较有利的地位，而掌握信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位。它最初来源于经济学，后来由公共选择理论学派将信息不对称引入了政治过程的分析。〔11〕基于公共选择理论以及我国业主组织发展的现状分析，城市封闭住宅小区开放中地方政府和业主之间存在两方面的信息不对称。
①资料来源：《不再建封闭小区 中央城市工作会议时隔37年重启》http：//fj.china.com.cn/2016-02/22/content_16877485.htm。
②吴晓林对全国27个省、市、区进行了1636份有效问卷调查，68.09%的受访者不赞成封闭小区的开放，赞成的比例仅为31.91%。（参见：吴晓林，2016）
③公共地役权是为了公众利益的需要，公众或公共事业部门享有的在相关不动产上施加负担或不利益，权利人负有容忍义务的一种权力。（参见：陈耀东、罗瑞芳，2009；耿卓，2013；肖泽晟，2008；高圣平， 2016）。
④戴维·伊斯顿的政治系统论观点认为公共政策系统包括信息子系统、咨询子系统、决断子系统、执行子系统和监控子系统。（参见：陈振明2003；刘志鹏2011）1.业主的信息不对称
传统意义上人们认为政府产生和存在的目的是提供公共服务、满足公共利益、维护社会公正，公利性是政府的唯一属性。〔12〕〔13〕〔14〕但是，以布坎南为代表的公共选择理论认为，政治领域活动的主体同样遵循“经济人”的假设，追求自身利益最大化，具有自利性，〔15〕即政府除了具有管理公共事务、提供公共服务的属性外，还具有对自身利益追求的属性。〔16〕政府自利性行为隐藏在体现公共性的各种行政行为和政治行为背后，具有极大的隐蔽性，〔17〕使得政策目标群体获取、识别、利用政策信息及其效果存在差异，直接导致信息拥有的不对称性。〔18〕城市封闭住宅小区的逐步开放，地方政府自利性动机的差异必将影响地方政府在城市封闭住宅小区的开放中的策略选择，而业主却很难对地方政府的政策行为进行有效的事前预测、事中观察和事后监督。因此，业主对地方政府行为的判断存在模糊性和不確定性。
2.地方政府的信息不对称
开放城市封闭住宅小区，实现内部道路公共化，从业主的角度来说是‘物’权①维护的过程。虽然经过多年发展，我国业主维权已经由个别“单打独斗”走向群体性有组织的行为；且在个体利益可能受到威胁的情况下，大部分业主会选择用“业主共有权益”作为自我保护的主要话语武器。〔19〕
但是，由于目前我国住宅小区业主委员会成立率低、业主组织呈现一盘散沙无组织状态以及业主委员会整合能力低下，使得我国业主维权遭遇重重困境，〔20〕业主共同体组织维护共同体利益的能力没有随着商品房小区业主个体意识的强化而强化。因此，在保护小区共同利益的时候，会出现业主共同体组织的水平比较低下，甚至是出现业主组织内部分化和内讧情况。〔21〕在这种情况下，地方政府很难了解到业主行为背后的真实需求，也就为封闭住宅小区的开放带来新的挑战。此外，街区制政策的推广越过了意见表达这个环节，加剧了政府对业主信息的不了解。
三、地方政府与业主关于封闭住宅小区开放的博弈模型
城市封闭住宅小区的开放是在《宪法》和《物权法》②支撑下政府公共利益的主张与《物权法》③捍卫下业主私人利益的表达之间的博弈。基于地方政府与城市封闭住宅小区业主之间信息不对称的存在，以及地方政府自利动机的不同和业主需求的差异，本文采用不完美信息动态博弈模型〔10〕对城市封闭住宅小区开放中地方政府与业主的行为进行分析。
（一）模型的假设
1.博弈主体为地方政府（主要是市辖区县政府）和城市封闭住宅小区的业主组织④（下文中简称“业主”）。
2.根据地方政府的自利动机的不同与业主需求的差异将地方政府与业主分为不同的类型（后文详述）。
3.地方政府与业主的行动有明显的先后次序，业主的策略集为：{（同意，不同意）；（改变，不改变）；（服从，不服从）}；地方政府的策略集为：{（协商，不协商）；（强制，不强制）}。
①业主维权的动机分为三种：‘物’权、‘治’权和‘人’权，‘物’权即业主拥有专有部分的专有权、共有部分的持分权以及成员权，也就是建筑物区分所有权。（吴晓林 2013）
②《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿。”《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体的土地和单位，跟人的房屋及其他不动产。”
③《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
④《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》针对的是未来城市规划。社区业主维权已经从个别“单打独斗”逐渐走向群体性有组织的行为（吴晓林，2013）。因此，文章考虑的是与地方政府博弈中业主组织的行为。（二）模型的构建
根据假设以及地方政府与业主之间信息不对称的存在，构建不完美信息动态博弈，博弈分为五个阶段进行。具体内容如下：
第一阶段，当业主被告知自己所在的封闭小区需要被开放时，业主选择“同意”或者“不同意”。如果业主选择“同意”，那么博弈结束；如果业主“不同意”，那么博弈进入到第二个阶段。
第二阶段，地方政府看到业主 “不同意”开放小区后考虑是否与业主进行“协商”。如果地方政府认为没有必要“协商”，那么博弈结束；如果地方政府认为“协商”有利于增加封闭小区开放的可能性，那么博弈进入到第三个阶段。
第三阶段，经过地方政府与业主的“协商”，如果业主“改变”之前的决定，开放自己所在的封闭小区，那么双方博弈结束；如果“协商”的结果仍然不能够满足业主的要求，那么业主会选择 “不改变”，博弈进入到下一个阶段。
第四阶段，针对业主采取“不改变”的策略，地方政府考虑是否采取“强制”①开放小区的措施。如果地方政府选择“不强制”，那么博弈结束；如果地方政府认为选择“强制”有利于自身利益的实现，那么博弈进入到下一个阶段。
第五阶段，也是博弈的最后一个阶段，地方政府选择“强制”开放小区之后，业主可以 “服从”地方政府的政策，也可以“不服从”②地方政府的政策。具体见图1。〔22〕
根据图1构建的地方政府与业主之间的不完美信息动态博弈模型可知，博弈结果有六种可能。具体内容见表1。
表1地方政府（职能型和政治型）和业主（环境型和现实型）的收益
博弈结果地方政府业主职能型政治型环境型现实型R1=（同意）G1g1O4o4R2=（不同意，不协商）G6g4O3o2R3=（不同意，协商，改变）G2g2O5o3R4=（不同意，协商，不改变，不强制）G5g5O2o1R5=（不同意，协商，不改变，强制，服从）G3g3O6o5R6=（不同意，协商，不改变，强制，不服从）G4g6O1o6在我国拆迁和征收中，地方政府由于受到财政动机、职能动机和政治动机的驱动在承担政策运用与具体执行中存在自利性行为。〔23〕由于城市封闭住宅小区的开放是将私人土地使用权收归国有，不涉及到政府出售土地获取财政收入的过程，因此文章只考虑封闭住宅小区开放中地方政府具有职能动机和政治动机两种情况。
①《行政强制法》第五十三条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定，在符合条件的情况下，人民政府可以依法申请人民法院对被征收人强制执行。文章假设地方政府要求开放封闭住宅小区的决定符合公共利益的需要，且补偿过程合理，因此地方政府向法院申请对被征收人强制执行的决定会得到法院的同意，即政府的强制行为是有效的。
②虽然在法院同意地方政府采取强制征收的措施后封闭住宅小区必须开放，但是业主可能会采取聚众围攻、冲击执法人员、投掷石块，甚至是自残等方式来抵抗。
图1地方政府與业主之间的博弈
地方政府在职能动机的驱使下实现自利是指政府除了要尽可能获得经济发展之外，还要尽可能获得政治资源，即可以为政治主体用来影响他人行为的政治手段和政治财富。〔24〕而尽力履行宪法和法律赋予城市地方政府的职责，发展地方经济，改善城市环境，努力为城市居民提供公共物品，并圆满完成上级政府交办的工作任务，成为城市基层政府获得更多政治资源最有效途径。将具有强烈职能动机的地方政府称为职能型政府。根据职能型政府的特征可知，如果业主“同意”开放自己所在的封闭住宅小区，那么职能型政府不采取“强制”措施；如果业主不同意开放自己所在的封闭住宅小区，那么职能型政府会不惜代价采取强制性的措施，来完成上级政府交办的任务。因此，对于职能型政府而言：第一，结果R1、R3和R5都实现了地方政府的目标，但是假设职能型政府希望以最小的成本来实现政策目标，因此职能型政府认为R1>R3>R5。第二，结果R2、R4和R6都表示地方政府的政策目标没有实现，但是职能型政府一定会尽最大的努力实现其政策目标，经过努力后的失败比原封不动要好，因此职能型政府认为结果R6>R4>R2。最后，职能型政府对于博弈结果的排序表示为：R1>R3>R5>R6>R4>R2。
地方政府的政治动机主要表现在对于基层政权稳定性的考量以及良好舆论形象的维护，如果地方政府处理不好公共问题就容易出现冲突，从而带来稳定的压力，并且产生负面舆论。〔25〕因此具有政治动机的地方政府在公共事务的处理中要特别注意稳定和谐问题。文章中将具有强烈政治动机的地方政府称为政治型政府。根据政治型政府的特征可知，政府希望业主开放自己所在的封闭住宅小区，实现自己的政策目标；但是出于稳定和谐考虑的地方政府不一定会采取“强制”措施来实现封闭住宅小区开放的目的。因此，对于政治型政府而言：第一，结果R1、R3、R5均表示地方政府的政策目标实现，但是政治型政府希望能够以最小的成本来实现政策目标，因此政治型政府认为R1>R3>R5。第二，结果R2、R4、R6都表示业主最终不同意开放自己所在的封闭住宅小区，但是政治型政府希望维护地方的稳定与和谐，因此政治型政府认为R2>R4>R6。最后，政治型政府对于博弈结果的排序为：R1>R3>R5>R2>R4>R6。
表2业主类型的划分
业主类型不支持开放的原因第一种类型在乎小区环境变坏居住品质会下降（67.35%）居住安全会下降（90.40%）物业管理水平跟不上（76.5%）第二种类型在乎自己已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益补偿房子价格会下降（11.66%）小区业主已经花钱了（46.28%）第三种类型其他原因一定要有共同的小区（13.45%）不懂这个政策（8.79%）其他原因（5.20%）已有调查表明〔26〕，已购房者中70.40%的人不支持“开放封闭住宅小区”。进一步调查关于“不赞成小区开放的原因”发现：①67.35%的人认为居住品质会下降；②90.40%的人认为居住安全会下降；③11.66%人认为房子价格会下降；④13.45%的人认为一定要有共同的小区；⑤46.28%的人认为小区业主已经花钱了；⑥76.5%的人认为物业管理水平跟不上；⑦8.79%的人认为不懂这个政策；⑧5.20%人则认为是其他的原因。
仔细分析，发现上面的八大原因可以简单归纳为三种类型：第一种类型是在乎小区环境变坏（包括①②⑥），第二种类型是在乎自己已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益的补偿（包括③⑤），第三种类型是其他原因（包括④⑦⑧）。具体见表2。由于第三种类型的比例非常小，而且为了分析的方便，本文中只考虑前面两种类型，更进一步，文章将这两种类型分别定义为环境型业主和现实型业主。具体内容如下：
环境型业主对小区的私密性、公共安全、卫生环境、噪音等方面非常重视。由于封闭住宅小区开放会导致小区环境变差，因此，不管地方政府采取“协商”还是“强制”措施，环境型业主都不愿意开放自己的小区。所以，对于环境型的业主来说：第一，博弈结果R6、R4和R2都表示最后封闭住宅小区没有开放，环境型业主的目标实现。但是假设环境型业主认为结果R6比结果R4和结果R2意义更重要，因为经过“协商”“强制”业主最后获胜，这可以提高将来业主与地方政府谈判的地位。第二，博弈结果R1、R3、R5都表示封闭住宅小区最后开放，环境型业主经过与地方政府的博弈最后目标没有实现。环境型业主认为R1>R3>R5，因为博弈结果R5比R1和R3要耗费更多的时间和精力等成本。简言之，环境型业主对于博弈结果的排序为：R6>R4>R2>R1>R3>R5。
现实型业主更加看重的是已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益补偿，因此如果为了缓解交通拥堵、提升城市温情、集约利用土地，在得到相应的货币补偿或者实物补偿后，他们愿意开放自己所住的封闭住宅小区。因此，對于现实型业主来说：第一，结果R4比R2好，因为结果R4更能体现现实型业主与地方政府博弈中取得的胜利，提高将来与地方政府谈判的地位。第二，结果R3比结果R1好，因为他可以通过“协商”来获得尽可能多的货币或者其他形式的补偿。第三，“强制”不能增加业主的收益，只会给自己带来不必要的麻烦，而且“服从”可以减少损失，所以，现实型业主认为博弈结果R5比R6好。现实型业主对于博弈结果的排序最后为：R4>R2>R3>R1>R5>R6。
由于信息的不对称，博弈中业主不知道地方政府属于哪种类型的政府，地方政府也不知道封闭住宅小区的业主属于哪种类型的业主。假设封闭住宅小区业主估计地方政府为职能型政府的概率为p，地方政府为政治型政府的概率为1-p；地方政府估计封闭住宅小区业主属于环境型业主的概率为q，封闭住宅小区业主属于现实型业主的概率为1-q。引进自然博弈方，在博弈开始之前自然博弈方赋予各个博弈主体相应的概率。具体见图1。
（三）模型的标准化
通过对地方政府和业主的分类和定义，利用反向归纳法来分析业主和地方政府之间关于开放城市封闭住宅小区的不完美信息的动态博弈〔27〕〔28〕〔29〕。如果地方政府是坚定型的政府，那么地方政府愿意不考虑成本采取“协商”和“强制”措施促使业主同意开放封闭住宅小区，也不会希望政策目标不能实现。如果地方政府属于犹豫不决型的政府，那么地方政府不一会采取“强制”措施开放封闭住宅小区。如果业主是环境型的业主，那么其占优策略是“不同意”“不改变”“不服从”。现实型业主认为“协商”可能会获得更多的物质补偿或更多其他形式的补偿，因此开始肯定会选择“不同意”的策略。考虑各个博弈方的占优策略后，地方政府与业主的策略集可以表示如下：
地方政府：
（协商/强制，协商/强制）=（DF，DF）
（协商/强制，不协商/强制）=（DF，-DF）
（协商/强制，协商/不强制）=（DF，D-F）
（协商/强制，不协商/不强制）=（DF，-D-F）
业主：
（不同意/不改變/不服从，不同意/改变/服从）=（-A-C-S，-ACS）
（不同意/不改变/不服从，不同意/改变/不服从）=（-A-C-S，-AC-S）
（不同意/不改变/不服从，不同意/不改变/服从）=（-A-C-S，-A-CS）
（不同意/不改变/不服从，不同意/不改变/不服从）=（-A-C-S，-A-C-S）
对于地方政府的策略集而言，括号的前面部分表示职能型政府的策略，括号的后面部分表示政治型政府的策略；对于业主的策略集而言，括号的前面部分表示环境型业主的策略，括号的后面部分表示现实型业主的策略。利用地方政府和业主的权变策略来构建一个与图1等价的标准形式的博弈（见表3）。
表3中，每个表示收益的单元格都有两行，第一行表示业主获得的收益，第二行表示地方政府采取相应获得的收益。例如，业主选择策略集（DF，DF），地方政府选择策略集（-A-C-S，-ACS），那么博弈的结果有四种可能：第一，如果地方政府是职能型政府（概率为p），业主是环境型业主（概率为q）；那么博弈的结果是地方政府选择“强制”，业主 “不服从”。此时，地方政府的收益为G4，业主的收益为O1。第二，如果地方政府为职能型政府（概率为p），业主为现实型业主（概率为1-q）；那么博弈的结果是业主选择“改变”。此时，业主的收益为o3，地方政府的收益为G2。第三，如果地方政府是政治型政府（概率为1-p），业主是环境型业主（概率为q）；那么博弈的结果是政府选“强制”，业主选择“不服从”。此时，地方政府的收益为g6，业主的收益为O1。第四，如果地方政府是政治型政府（概率为1-p），业主是现实型业主（概率为1-q）；那么博弈的结果是业主选择“改变”。此时业主的收益为o3，地方政府的收益为g2。根据四种可能的结果，可以
表3缩减后等价形式的博弈
（职能型政府，政治型政府）（环境型业主，现实型业主）（-A-C-S，-ACS）（-A-C-S，-AC-S）（-A-C-S，-A-CS）（-A-C-S，-A-C-S）（DF，DF）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o5
pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g3pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o6
pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g6（DF，-DF）pqO1+p（1-q）o2+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G6+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o2+（1-p）qO1+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G6+（1-p）qg6+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4（DF，D-F）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o3
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g2pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1
pqG4+p（1-q）G3+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g5pqO1+p（1-q）o6+（1-p）qO2+（1-p）（1-q）o1
pqG4+p（1-q）G4+（1-p）qg5+（1-p）（1-q）g5（DF，-D-F）pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o3+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
pqG4+p（1-q）G2+（1-p）qg4+（1-p）（1-q）g4pqO1+p（1-q）o5+（1-p）qO3+（1-p）（1-q）o2
第一，强制执行手段对于封闭住宅小区开放的效果甚微。我国2012年1月1日实施的《行政强制法》依据执行权法定原则力图将行政强制纳入法治化轨道，在有效监督和保障行政机关依法行政和保护公民、法人或其他组织的合法权益方面发挥着巨大的作用。但是，根据博弈模型的结果显示强制执行措施对于封闭住宅小区的开放效果甚微。因为“强制”措施不会增加对业主的补偿，只会给业主增加成本以及带来不必要的麻烦，对于“重利”的现实型业主会自觉避免受到“强制”带来的不利影响，地方政府“强制”的对象往往是宁死不屈的环境型业主。环境型业主对于小区安全、卫生、噪音等重视程度，决定其对于“强制”措施的不服从决心。因此，在“强制”措施的实施阶段对于地方政府和业主而言都不是赢家。即使是职能型政府，在开放城市封闭住宅小区中也应该尽量避免“强制”措施。
第二，地方政府给予业主征收补偿的数量与形式与封闭住宅小区的开放没有直接关系。征收补偿一直是学术界讨论的焦点，对于征收中出现的征收数额过低、利益不平衡以及补偿机制的完善等问题也成为影响征收顺利进行的重要因素。而本研究的结果显示征收补偿的数量与形式对于封闭住宅小区的开放没有直接的影响。首先，环境型业主对于环境的重视程度决定其维护小区封闭的坚定决心。其次，现实型业主无论遇到职能型政府还是政治型政府，“不同意”开放自己所在的封闭住宅小区的决定都只是暂时的，在经过与地方政府的“协商”之后，现实型业主会“改变”自己的想法。因为现实型业主重视已经支付的用于业主共有但未来将对外开放的资源的建设费用以及自己受损的利益补偿，对小区安全、噪音、卫生等“硬环境”的关注度不高，为了减少城市交通拥堵、提升城市温情以及增加土地利用，现实型业主在得到政府的补偿之后愿意开放自己所在的封闭住宅小区。也就是说，对于环境型业主而言征收补偿的数量和形式都不起作用，而现实型业主就补偿的数量与形式与地方政府进行“协商”也只是形式。
第三，政治型政府的不作为影响封闭住宅小区的开放。政府不作为包括三方面的特征：畏首畏尾，不敢为；能拖则拖，不肯为；疏于研学，不会为〔30〕。封闭住宅小区开放中政治型政府的不作为具有典型的第一种特征。当政治型政府在判断业主为环境型业主后会采明哲保身的“不协商”“不强制”策略。“不协商”“不强制”实际上等同于任由业主自行决定，地方政府完全忽视自身促使封闭住宅小区开放、增加城市道路供给中应当承担的公共责任，造成政策敷衍和政策迟滞②。因此，基于政治动机激发的对政权稳定和良好社会形象的自利考量，环境型业主对于小区环境的重视程度与决心成为政治型政府不作为的理由。政治型政府的不作為行为，实际上会强化环境型业主坚决维护小区封闭的决心，并通过“传染”使得城市封闭住宅小区的开放难度进一步升级。
①地方政府自利性导致的政策执行偏差现象分为五种：政策偷换、政策敷衍、政策附加、政策损失和截留、政策迟滞。（李戈，2009）〔参考文献〕
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