房地产收益波动（精选4篇）

房地产收益波动 第1篇

在现实的金融市场里,资产收益率序列的波动性经常表现出波动聚类和杠杆效应,资产收益率的分布表现出高峰厚尾的特性,这些特征明显违背了传统模型中收益率服从正态分布及收益率的方差不随时间变化的经典假设。为了有效地模拟这些特征,Engl (1982)首次提出了自回归条件异方差(Autoregressive Conditional Heteroskedasticity ARCH)模型,Bollerslev在1986年ARCH模型基础上提出了推广的自回归条件异方差(GARCH)模型,GARCH模型很好地刻画了多数金融时间序列的异方差性和波动高持续性以及收益率服从高峰厚尾分布等特性,成为经济计量中研究波动性的重要工具。随着GARCH模型的不断发展和对金融序列波动性的研究的逐渐深入,发现传统的GARCH模型对金融时间序列的波动持续性的描述存在着一定的局限性,从传统GARCH模型估计得到的结果表明波动具有很高的持续性的特征,在建模过程中若不考虑时间序列中的结构变化,容易导致条件异方差过程产生伪持续性,其表现为模型估计结果是IGARCH(Integrated GARCH)模型或者条件异方差过程具有长记忆性(long memory)。另外,因为标准GARCH模型的估计方法,如拟最大似然估计(QMLE)、广义矩估计(GMM)都要求模型参数和非条件方差在样本期内是保持不变的,因此如果样本期内时间序列发生结构突变,那么这些估计不仅会失效,而且也会影响到时间序列的非条件高阶矩的存在性和模型的预测能力。Hsu等最早开始时间序列方差结构变点的研究,并在最近二十多年里得到了深入发展,有许多研究者将这一研究拓展至GARCH模型,SV模型等时间序列模型中。美籍华人邹至庄于1960年提出了Chow’s断点数理检验方法,其思想是对每个子样本分别独立拟合方程与全样本方程比较,观察两组方程的残差平方和。在我国针对中国股市波动性结构突变诊断的研究并不是很多,张世英和柯珂(2002) 使用分整增广GARCH-M模型分段建模方法检测了上证指数的结构性变点,计算量较大且变点来源不明。陈浪南和黄杰鲲(2002)从深成指数的日收益率序列入手,使用迭代累积平方和算法,检测到序列中的方差结构变点,并分段建模考察了利好消息和不利消息的非对称影响。杜江、赵昌文和杨记军(2003)采用迭代累积平方和MV算法对沪深股市的结构变点进行了检测,均发现了30余个结构变点。田铮儿、王红军和韩四(2008)对残量累积和检验统计量推广到GARCH(p,q)模型,利用新检验统计量对浦发银行股票价格序列进行了单一结构变点实证分析。叶阿忠、倪小平和周杰(2007)均利用修正迭代累积平方和算法检测出沪深A、B股指数收益序列的方差结构变点。本文将利用Chow’s断点检验方法系统检测上证指数收益的方差结构变点,并详细分析其与经济或政治事件的关联,证明结构性变点的来源。

二、上证综指收益率结构性变点检验分析

(一)样本选取和数据来源为了研究我国股市波动的变化特征,选取我国上证综指作为主要研究对象,样本期为1990年12月19日至2011年4月13日共4975个观测值的日收盘价格的时间序列作为样本。(数据来自于新浪财经网站。原始序列为日收盘价格数据,取上证综指取对数收益率,即分别对上证综指进行自然对数一阶差分的处理:rt=lnpt-lnpt-1。其中,rt表示第t期收益率,pt表示第t期收盘价。

注:表1中各统计量后括号内的值是检验的概率值,各ADF检验中模型全采用无截距无时间趋势的模型形式,各检验名称后面括号里的数字指选择的滞后阶数(以下各表相同)。

(二)描述性统计从表(1)中的描述性统计数据可以看出上证综指的峰度141.0797远远大于3,而且Jarque-Bera统计量都拒绝了原假设的正态分布,呈现高峰厚尾的特征。Ljung-Box(12)统计量54.006显示上证综指收益率都存在显著的相关性, 同时ARCH-LM (4) 统计量21.2556显示上证综指收益率存在显著的ARCH效应。ADF检验显示上证综指收益率拒绝了单位根的原假设,因此收益率序列是平稳的。综上所述,对这上证综指收益率序列进行GARCH建模是合适的。

(三)上证综指收益率波动的结构变点检测及原因分析首先介绍Chow分割点检验模型。Chow分割点检验的基本原理是先将样本观测值根据分割点划分成两个或两个以上的子集,且这些子集所包含的观测值的个数必须大于方程待估计参数的个数;然后使用每个子集的观测值和全部样本的观测值分别估计方程;最后比较有约束的残差平方和与无约束性的残差平方和,判断模型的结构是否发生了显著性变化。其中使用F统计量和LR统计量进行检验,在无结构变点的原假设下,LR统计量渐进服从x2分布,其自由度等价于分割点个数乘以模型待估计参数的个数。以一个断点为例Chow检验统计量计算如下:

其中RSS*表示受到约束的整个样本下的残差平方和;RSS1是第一个子样本下的残差平方和;RSS2是第二个子样本下的残差平方和;K是回归中变量个数,包括常数项;N是整个样本的观测期。 其次分析上证指数收益的波动结构变点。从图(1)中可以明显看出上证指数存在着收益率的结构变点,为了准确找出这些结构变点, 本文采用chow检验方法进行结构分析。图(2)是其中一个检验结果,其他几个断点用同样的方法检测得出,所有结果见表(2)。下面从历史记录中找出发生在这7个时点附近的重大事件。第一个,我国股市的初期发展存在很多规则制定不全面、交易不规范并且股市规模较小等特点,在“邓小平南巡讲话”后对我国股市进行肯定的重大历史条件下,我国在1992年5月20日全面取消了股市的涨跌幅限制第二天(5月21日)沪市全面开放股价,先前受到涨限制的新股顺势暴发,上证指数从1992年5月20日的616.64点直接上升到收市的1265.79点,涨幅达105%。第二个,1994年7月30日中国证监会 “三大救市政策”出台:年内暂停各种新股的发行与上市、有选择的对资信较好的证券机构进行融资、逐步吸引外国基金投入A股市场。受这些利好刺激,股市经历了比较疯狂的一天,沪、深两市场飙升达30%。第三个,1997年8月15日,国务院做出决定,沪深交易所划归中国证监会直接管理;中国证监会任命屠光绍为上海证券交易所总经理。1997年10月8日,国务院举行第62次常务会议,原则通过《证券投资基金暂行管理办法》;1997年10月23日,中国人民银行第三次降低存贷款利率,年存贷款利率的平均降幅分别为1.1%和1.5%。第四个,2006年11月20日,上证指数重新突破了2000点大关; 2006年12月14日,上证指数创下了自创立16年以来的新高,达到2250.32点;2006年12月26日,沪指收报2505.32点,当日成交额达到457.9亿元,首次突破了2500点高位。2006年12月起,中国股市真正进入了长达约一年的疯涨的“牛市”行情,并在2007年10月16日创出历史最高6124.04点。第五个,2008-11-21受美国次债危机和金融危机的影响,2008年以来,我国A股市场一直保持单边下跌行情, 上证综指自1月2日的5272.81点一直下跌,美国雷曼兄弟银行倒闭,美国股市暴跌,央行下调银行准备金和贷款利息,致使金融股大幅下跌,上证指数跌破2000点,9月18日跌至1802.33点至10月28日的最低点1664.93点,跌幅超过68%,居新兴市场前列。中国出台紧急救市策略止跌。第六个,自上证综指于2008年10月28日跌至最低点后,我国股市开始缓慢上扬,走出了将近持续11个月的下跌行情,并且陆续开始上升。第七个,2009年7月29日,金融危机全面爆发以来全球最大一单IPO中国建筑在沪市登陆,上海证券发生了有史以来3031.75亿的最大单日成交量,并出现2009年最大跌幅,盘中连破3400、3300、3200整数关,报收3266.43点。2009年8月26日国务院常务会议研究部署抑制部分行业产能过剩和重复建设,引导产业健康发展。从图(2)中,能更直观地发现我国股市这十几年来发展过程中波动的阶段性变化。

三、上证综指收益率序列检验分析

(一)描述性统计根据上文基于chow检验检测出来的7个结构变点,依次将原收益率时间序列分为8个子样本:S1、S2、S3、S4、S5、S6、S7、S7、S8。从表(3)中的数据可以看出8个样本区间均具有不同的均值和标准差,而且差异较大,偏度、峰度和Jarque-Bera统计量都表明这8个样本区间的日收益率具有明显高峰厚尾的特征,且不符合正态分布。因此,采取分段建模是合理的。

(二)ADF单位根检验从表(4)中ADF单位根检验的结果,可以发现各子样本区间的收益率序列t统计量均不超过1%,都拒绝了存在单位根的原假设,所以各子样本子序列仍是平稳的。并且Ljung-Box检验的修正Q统计量表明,总体样本的Ljung-Box检验都在5%的显著水平上拒绝了原假设存在12阶序列不相关,各个子样本区间S1至S8的Ljung-Box检验均接受了原假设,表明这8个子样本区间的收益率序列不存在自相关。这表明随着我国证券市场的发展和市场有效性的逐渐增强,我国市场体系逐步走向成熟。而ARCH效应的检验结果表明除了子样本区间S3、S4和S7外,其他5个子样本区间内的收益率序列都存在显著的异方差性。阶段S3和S4刚好分别对应着2006年底至2008年初的大牛市行情与2008年初至2008年11月份的大熊市行情,这表明在股市大涨或者大跌的背景下,序列都呈现为平稳的白噪声过程。

(三) 自相关函数分析从图(3)可以得出,上证综指日收益率的平方序列的自相关函数(ACF)并不是呈现指数衰减,而且在滞后阶数达到80时,它的自相关函数值(ACF)仍然是显著且不为零,这表明上证综合指数收益率的波动性呈现有长记忆性特征。观察图(4),可以发现S7、S7、S8子样本区间的平方收益率序列的自相关函数(ACF)基本成指数衰减的形式,原上证综合指数收益率平方序列中的长记忆特征已经消除。这表明上证综合指数收益率的波动实际上具有“伪长记忆性”的特点。

(四)分段GARCH诊断分析对子样本S1、S2、S3到S8进行分段进行GARCH建模。模型形式、估计结果、诊断结果见表(5)。建立ARMA(m,n)-GARCH(p,q)的模型,同时考虑到我国股市的日收益率序列具有可偏、高峰厚尾性与非对称等特点,所以考虑序列残差服从偏广义误差分布(Skewed Generalized Error Distribution,简记为skew-GED)。根据表(5)的数据结果,可以发现下述结果:(1)除了子样本区间S1、S2、S3的估计结果中参数ω未能通过t检验以外,其他参数在5%水平上都是显著的。其中,偏度参数ξ在子样本区间S1和S6里的值分别是1.112和0.9092,同时峰度参数v在全样本还是在各子样本区间的值都在1左右,这也表明考虑残差服从偏广义误差分布是合适的。此外,在各样本区间的模型诊断结果中,除了S2、S6的残差ARCH-LM检验在滞后阶数为10时的情况下概率大约为5%外,其他各残差诊断检验都接受了残差序列没有相关性和无ARCH效应的原假设,这也表明用GARCH模型描述各阶段收益率的波动情况的效果比较好。(2)观察描述性波动的持续性参数,α+β,各样本区间波动的持续性的参数全部小于总样本条件下波动持续性的参数,且总体样本波动的持续性的参数的值等于0.984218,非常接近于1,这表明全体样本收益率波动实际上具有很高的持续性,这时的模型与IGARCH模型同样比较接近。子样本区间的持续性参数的(除去无效的分段)最大值为0.09789,最小值为0.707633,与整体建模相比,参数的值显著减小,这与Lamoureux&Lastrapes在1990年的结论是一致的。这表明如果忽略我国股市收益率波动的结构突变性特征,盲目使用GARCH模型建模可能会导致股市波动的持续性会被高估,出现伪高持续性的现象,或伪IGARCH效应。(3)观察无条件方差ω/(1-α+β),总体样本无条件方差为6.42154E-06,表5中的各子样本区间的无条件方差为2.007E-05、9.316E-06、8.432E-05、0.000166、7.48E-06、7.56E-05、9.316E-06和4.98E-06,发现总体样本的无条件方差和子样本的无条件方差有比较大的差异,这也表明上证综合指数存在方差结构变点。(4)进一步分析各样本的系数α和β。α系数越大表明股票波动对市场反应越迅速,越剧烈,在条件异方差序列图中反映出的波动是长又尖的。通过表(5)中8个样本区间内α的变化,发现(除S2、S4)α是逐渐增大的,这表明我国的股市波动正在慢慢减缓。β系数越大表明市场对条件异方差的冲击反应经过的时间越长,波动的持续越久。通过表(5)中8个子样本区间内的β变化情况,同样可以发现(除S2、S4)β有逐渐减小的趋势,表明股市的波动的持久性正在增强。

注:表(5)中未列出均值方程中的各参数的估计结果;序列的无条件方差是;当偏度参数=1,则残差即为对称的广义误差分布(GED)。

四、结论

房地产评估技术报告(收益法) 第2篇

估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。

根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。

一、物状况分析

根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下： 6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。

二、位状况分析

估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。

三、市场背景分析

（1）土地市场概况

近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。

（2）房产交易状况

房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，促进了房产交易的繁荣发展。

（3）地价政策

党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。

2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。

随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。

（4）产业政策

近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。

（5）城市规划与发展目标

________ “十一五”国民经济和社会发展规划确定：根据县域地理区位、资源环境、经济功能特点和城市化发展的客观规律，打破行政区划界线和城乡分割体制，促进要素自由流动，实现资源优化配置，提升区域经济整体竞争力。

四、最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用，本估价报告中估价对象作为工业厂房为最高最佳使用。

五、估价方法选用

根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为配载这一特点，本报告采用收益法进行评估。

六、估价测算过程

_____________________6﹟房产：

(一)收益法求取1号房产价值

①房地产年总收益：通过周边地区同样条件下的房地产的租金市场调查，根据调查情况并考虑一定的空置率，综合考虑各种因素，确定估价对象平均租金为419.75元/m.年。

②房地产年总费用：包括人员工资、相关税费等，取年总收益的20%，为419.75×20%=83.95元/m.年。

③房地产年净收益：年净收益=年总收益－年总费用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。

2④资本化率的确定：根据安全利率加风险调整值的方法确定,考虑到估价对象的地理位置及用途，资本化率取8%。

⑤收益年期确定：根据房屋的建成年代及维护使用状况及国有土地使用权的剩余使用年限，取该土地使用权的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法

计算公式测算房地产的收益价格（单价）为：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m

22⑦扣除楼面地价:估价对象坐落于_________基准地价Ι级范围内,该范围内商业用地基准价格为2066元/m.根据

实际测算,该用地容积率为2.76,则1号房产的楼面地价为2066/2.76=749元/m,则1号房产的评估单价为3933-749=3184元/m

1号房产的评估价值为3184×11152.75=35510356元

七、估价结果

我们的收益与波动无关 第3篇

美国人,毕业于康奈尔大学。

乔博资本( CUBE CAPITAL)在亚洲的董事总经理,还是明星基金Q Bridge 基金的投资组合经理。14年的金融业从业生涯中,有12年是在亚洲,其中包括日本、新加坡和香港。

Tom一直是个“另类投资”人:在加入乔博之前,他在Income Partner(一家专注于固定收益类投资的对冲基金)工作,负责管理高收益债券投资组合,以及为印尼和中国的公司构建夹层融资;再之前,他担任过一家亚洲固定收益交易平台asiabondportal的首席运营官。

乔博资本的资料中有一句话令人印象深刻:这是一家全球性的另类投资管理及咨询公司,旨在以承担有限风险和有限市场相关度的前提下,提供富有吸引力的回报率。 这家管理资产超过10亿美元的公司由四位合伙人创立,目前在伦敦、香港、莫斯科、基辅、北京和上海设有分公司或办事处。Thomas Holland是香港的“头儿”,同事都愉快的叫他Tom。

“另类投资”这个词,初见是在“美林和凯捷”每年一份的《全球财富报告》中,“从2006年开始,全球高净值人士加大了他们在‘另类投资’方面的投资比例”。Tom从事的就是这种越来越被青睐的投资方式。

给他打的电话接通时,嘈杂的环境中飞速划过一个焦急的美国口音:“抱歉,我在机场,去蒙古,然后我会去首尔,一周后才能回香港,你介意我们修改一下日程吗⋯⋯”

Tom在亚洲待了12年,听得懂新加坡英语、日本英语、香港英语和Chinglish,熟悉东方社交文化,又有丰富的投资经验。事实上,很多欧美公司看到了亚洲市场蕴藏的巨大机会,他们对市场的深入程度甚至超过部分当地人。不久前我认识的另一个投资人表示,他致力于在公司和朝鲜政府之间架起一座有效沟通的桥梁,因为当地的市场尤其是基础建设方面,实在是有太多机会了。与成熟市场相比,除日本外的亚洲市场攀高的各项经济指标外,还在细分市场上创造出大量的投资性获利机会。乔博资本主要有三个方面的业务:多元经理人对冲基金、单一策略对冲基金(亚洲)和房地产投资,其中房地产投资是在内地的主要业务方向,而投资于亚洲的房地产基金也在短时期内获得了超越环球基金数倍的收益率。(见下表)

Tom说,乔博奉行的有两大投资理念:在市场失调中积极寻找投资机会,并避免过度拥挤的投资;透过现代投资组合管理,强调回报最大化和风险最小化。

所谓“市场失调”,是相对于市场具有自我调节功能而言的,这样的“失调”长期存在,而且每隔几年就会出现一次大规模的“病症”,如经济萧条周期(2003年的阿根廷市场, 2005年卡特里娜飓风后的再保险市场,2008年的信贷危机)。乔博的合伙人和管理团队对此有丰富的经验帮助他们在更大范围中寻求这样的机会。

和大多数投资管理人一样,Tom也极其推崇投资组合管理,他认为平均来讲,相比任何组合中的单一投资,一个包含不同种类投资的组合的回报更高而风险更低。他在建立投资组合时,会选择将彼此之间的回报率呈负相关(或低正相关)的证券或是投资项目相结合,这是一种最大化分散风险的办法。至于回报率,Tom说,要具体问题具体分析才行,直接投资或是不良资产处置,不像二级市场交易的股票或是基金,总有一定的规律可循。

Q&A

这是一常规问题:我们相信投资行为都基于对经济的理解和由此产生的市场机会的把握,您觉得如何理性把握投资机会?

我相信,绝大部分投资者拥有市场分析能力,一些人甚至有获取更准确信息的途径。但重要的是找到应付市场情绪反复的方法,远离时而贪婪时而胆怯的特性。

CUBE的资料显示,你们似乎更注重可实现的回报而不是追求高收益率?

我们通过控制风险对投资机会进行评估——对我们而言,一项投资潜在收益率是30%、风险是0;而另一项投资收益与风险均为100%,则前者更具有吸引力(假设两个方案的可行性相同)。作为专业投资者,我们的工作是实现价值的增加、识别特殊的机会,寻求无关乎市场波动(只有少数月份下跌)的确定性回报。

对于资产管理这个行业在中国刚刚兴起,能否谈谈这个行业发展的动因是什么? 在新兴市场与成熟市场投资者是否有所差别?不同的市场有哪些不同的侧重点?成熟市场投资者的投资偏好是什么?

要从我们的客户讲起。乔博的主要客户包括欧洲最富有的家族之一以及一些投资机构及个人客户,特别是对于这些富有的家族客户,从2003年乔博成立,他们一直是我们的忠实客户。

我想先谈谈为什么西方富有人士与投资顾问合作,出于几方面的需求:

1.管理资金需要时间和专业技能;

2.多数人不会整天花时间关注他们的投资组合并从中感到快乐,尤其是“下跌”或是“少赚了钱”的时候;

3.富有人士通常拥有成功的事业,不愿从其主要从事的工作中分心;

4.多数人不具备针对不同投资行业和资产类别的专业知识。

以下是我们拿到的一个调查结果,显示了“投资”是很难从感受上让人觉得快乐的。所以,投资顾问其实是一份“分担不快乐”的职业。

你可以看到,我们按照资产的不同类型进行比例配置,而中国大多数投资者目前尚未有这样的概念,这个观念的培养需要一个过程,也需要有合格的专业顾问。

再回到你关于新兴市场的问题中来。是的,新兴市场与成熟市场投资者有很大的不同。这可以通过市场中不同的投资机会来解释。在一个萎缩的市场,如日本,投资者就更加注重资本的保值;而在中国,经济增长接近达到10%的情况下,投资者较为激进,更倾向于追求高成长性的机会。而且,不同市场环境下,是否具备相应风险管理手段与产品也会对基金经理的投资策略产生很大影响。中国直到最近才引进了股指期货,而这之前在中国是不可能有任何手段来对冲系统性风险。

与同类产品比,CUBE旗下的基金表现如何?你们的竞争者都是哪些机构?

我们旗下专门投资于中国的Q Bridge基金,自2006年12月成立以来表现与上证指数一致,但波幅小很多(在3%以内,目前为止它只有一个月下跌),年回报率是12%。此外,它的表现优于Asia distressed index(亚洲不良指数)和所有其他亚洲特殊情况基金。它着眼于大中华区的特殊情况投资:不良贷款、资产抵押贷款和其他信用贷款机会。

我们的对手包括大量海外对冲基金和一些国内信托基金。

乔博进入中国市场目前已经有四年的时间,累计投资金额将近20亿人民币。2008年与2009年连续两年我们基金被亚洲一些权威的基金机构和媒体评选为亚洲、大中华区最佳年度基金,这是基金行业对我们稳定业绩及表现的肯定。

CUBE的核心基金获利原理是怎样的,您能否从如何选择投资标的、建立投资策略开始讲起?或者说,如果让您推荐的话,您会如何向投资者介绍您的基金的优势所在?

我们在市场存在供需失衡的情况下,寻找投资机会,并且,该行业存在很高的进入门槛;该行业具有专业知识及经验的人士存在资本需求。在这之后,我们会花大约一年的时间建立一种排他性的伙伴关系(寻求共同利益并培养关系),并建立合适的风险管理框架,同时进行战略测试。这就是2005年Q Bridge基金投资于中国的不良资产处置业务的策略。当时,来源于银行及资产管理公司系统的不良资产需要被清理,以便改善信贷结构和资本配置(这对于维持目前的经济增长速率而言是必须的),市场有很多这样的机会,而并没有很多的专家或专业人士知道如何去处理这种形势。

基于这个行业较高的进入门槛及复杂性,以及上述所提及的因素,这就创造了一个市场机会——能够提供长期可持续的较高的回报率(如之前所述,这只基金可以保持与上证指数一致,但波动更小)。

而在2007年年底针对房地产行业的信贷收紧政策开始实施后,乔博形成新的投资策略,开始从事房地产抵押贷款业务,针对一些优质的项目在建设阶段短期内急需资金的情况提供短期贷款。在之后一年多的时间里,乔博先后向六家有实力的房地产企业提供贷款,平均投资周期为7个月,年化回报率为25%-40%。

再举一个例子,进入2008年10月伴随全球性非理智地抛售, 伦敦的对冲基金正被其主要的交易机构清仓, 乔博以远低于市场平均的价格买到了一个很大的投资组合。其中,以均价34分港币(1港元账面值)购买了中国地产公司发行的2012年到期的债券很大储备 (53%的到期收益率,29% 的近期收益率), 以均价53.5分港币系统性地逐渐卖掉了一部分的储备,在6个月的期限内实现了64%的回报。

对于每个投资策略而言,我们都有着严格的评估、投资执行和风险控制过程。

CUBE的主要业务包括房地产及不良资产处置等。在我印象里,他们都属于“危险系数”很高的投资标的,您是如何控制风险的?例如我看到的关于乔博的报道—投资于大中华区的Q Bridge的现金回流“大多数情况下都是通过协商解决”,这样是否为投资增加了不确定性?

上述我们已就不良贷款进行了一些解释,过往业绩显示出我们可以为投资者提供与市场表现不相关超额风险调节回报。我想特别指出的是波动性对投资者(特别是不怎么活跃的投资者来说,他们喜欢把时间花费在他们更擅长的,像运营自己的业务或喜欢的事物上的,如与家人在一起)是非常重要的。因为在生活中总有时候令你不得不出售持有的金融产品(例如遇到了紧急医疗情况)。

我们着力于非常多样化的投资组合并以此最小化投资中的特定风险。在房地产方面,除对开发商严格的背景核查,土地所有权法律尽职调查,投资目标管理等外,我们关注建立与开发商利益一致的机制以及投资收益。对于房地产贷款业务,我们建立起了广泛的风险控制机制:通过地方银行进行第一留置权抵押登记、控制银行账户、全职会计师现场监督、鼓励开发商达至目标的激励机制、重大超额抵押,除此之外还有严格的法律审查程序。

您的基金与普通投资者理解的共同基金和对冲基金有很大不同,能否简单介绍你们的运作模式如何帮助投资者获得收益?有很高比例的管理费用吗?投资者必须投资很长期限吗?如何分红?如何退出资金?

Q Bridge基金利用结构性和周期性的市场失调机会,投资于大中华区不良资产、信贷、特殊情形投资机会,以期获得超额风险调整回报率:

我管理的Q Bridge基金是一种一年期流动基金。因为资金必须与资产相匹配(例如,对于投资周期为1年的基金而言,无法从事股权投资),投资红利将被再投资,直到投资者申请赎回,届时,投资者可以拿回本金及红利。我们正在中国筹备一只专门投向不动产的人民币基金。对于这只人民币基金,除去我们目前所作的资产抵押贷款业务外,还将要关注更多的股权投资机会,包括参与开发新项目及收购单个房地产不良资产,这个模式与我们的团队在全球其他地区的房地产投资模式相同。

对于我们的收费模式,与其他基金基本相同,2%/20%,即2%的管理费,20%的业绩分红(在基金获利的情况下,80%归有限合伙人,20%作为基金经理的业绩报酬)。但是对于我们在中国的人民币基金,我们考虑给投资者更为优越的报酬条款,如可能会给投资者一定比例的优先回报。我们人民币基金的投资周期为3年;鉴于我们每个项目的投资周期预计不超过两年,我们可能会给投资者选择权,在基金期满前项目提前退出时,允许投资者可以选择退出。

您如何看待中国的房地产市场?您对于下一年及长期市场的预测?如果中国房地产市场出现下跌,贵基金将如何应对?

我确实认为中国的房地产市场有点过头——我认为这与巨大财富的创造、廉价资本、货币供应量增长、富有的阶层收入的增加和有限的投资机会(相对封闭的经济和不多的信贷产品)息息相关。但是,我认为二三线城市的房地产定价是合理的。市场有时走高有时则走低。2009年市场被贪婪所驱动,而2008则被恐惧所驱动。

房地产收益波动 第4篇

一、GJR-GARCH模型的概述

二、实证分析

（一）样本数据的选取

上证国债指数以上交所上市的所有固定利率国债为样本，对国债发行量进行加权。本文选用的数据样本为上交所的上证国债指数的日收益率，交易日期为2009年8月17日至2012年7月12日，共704个观测值，用来建立并估计模型的各个参数，研究杠杆效应下债券市场的日收益率的波动性。第一，国债指数的日收益的波动性反映投资组合的风险和价值；第二，为了得到更准确的置信区间，设定误差项方差模型预测置信区间可能随时间的变化；第三，为了得到国债指数日收益更有效的估计值，需要对误差项的条件异方差做处理。

1.偏度小于0

我国债券市场日收益率呈现明显的负偏度，收益率的负方向变动对波动率变动的影响幅度大于收益率的正方向变动对波动率变动的影响幅度；

2.峰度大于0

上证国债指数的日收益率的分布函数具有尖峰厚尾的特性。

Jarque-Bera正态检验统计量分布服从自由度为2的，该统计量在5%显著水平的临界值是5.99。JB统计量为16123.16大于临界值5.99，是显著的，拒绝正态分布的假设。表明序列不服从正态分布。

（二）平稳性检验

为避免非平稳的经济变量在回归分析时带来的伪回归问题（spurious regression），必须对数据进行平稳性检验（stationary）。本文采用ADF（Augmented Dickey-Fuller）检验法对国债指数日收益序列的平稳性进行检验。

三、結论

通过本文的研究发现，上证国债指数对数收益率具有波动集聚性，指数的大幅波动会伴随更剧烈的振荡，而小幅波动则使市场指数趋向于小幅波动。同时，对国债指数的对数收益率波动研究表明我国债券市场具有明显的负杠杆效应，同等大小的利空消息引起的波动比利多消息的要大，也说明我国的债券市场并不是完全有效的。虽然国债指数的日收益率对数序列本身并没有显示出长期记忆性，但指数的对数收益率的波动却表现出显著的长期记忆性，这预示着重大突发事件对债券市场产生长期持续性影响的可能性，也意味着债券市场的波动性在某种程度上是可预测的。建议在对国债投资之前，应对国债收益率波动进行预测和安全性分析，避规风险。

（作者单位：华南理工大学 经济与贸易学院）