万科养老地产项目范文第1篇

一、宏观市场分析

1.国家房地产政策简要分析

2.石家庄市经济状况分析

3.石家庄市城市规划发展

4.石家庄市房地产市场发展状况分析

二、石家庄市房地产区域研究

1.滹太新区

2.西部新区

3.正定新区

4.南部山前工业区

5.石家庄市房地产市场发展特征

6.石家庄市房地产发展趋势预测

7.项目区域选择

第二部分项目所在区域市场分析

一、所在区域市场概况

二、所在区域房地产市场研究

1. 环境分析

2. 市场分析

3. 政策分析

三、项目所在区域市场特征总结

四、项目所在区域发展趋势预测

第三部分项目分析及资源整合

一、项目竞争情况分析

二、项目SWOT分析

1. 项目优势

2. 项目劣势

3. 项目机会

4. 项目威胁

5. 结论分析

第四部分项目综合定位分析

一、目标客户群体分析

二、项目市场定位

三、项目形象定位

四、项目命名建议

第五部分 项目建筑规划设计建议

一、总体规划布局建议

1. 项目规划布局建议

2. 道路设计建议

二、项目配套设施建议

三、户型规划建议

四、建筑风格和外立面设计建议

1. 建筑风格

2. 外立面设计

第六部分 项目广告策略

一、项目广告主题策略

二、项目广告媒体选择及发布策略

万科养老地产项目范文第2篇

目 录

第 1 章

申报单位及项目概况

1.1 申报单位概况 1.2 项目概况

第 2 章

发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析 2.

2相关政策分析 2.

3行业准入分析

第 3 章

资源开发及综合利用分析 第 4 章

节能分析

4.

1合理用能标准和节能规范 4.2

能耗状况和能耗指标分析 4.3

节能措施和节能效果分析

第 5 章

建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.

1项目选址

5.

2项目选址合理性分析 5.3 土地利用合理性分析 5.

4征地拆迁及移民安置分析 第 6 章

环境与生态影响分析

6.1

环境和生态现状 6.2

生态环境影响分析 6.

3环境保护措施 6.4

地质灾害影响分析 6.

5特殊环境影响 第 7 章

经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.2

行业影响分析 7.3

区域经济影响分析 第 8 章

社会影响分析

8.1

社会效果影响分析 8.2

社会适应性分析 8.3

社会风险分析 附表 1 投资估算表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 营业收入及税金估算表 附表 4 成本费用估算表 附表 5 借款还本付息计划表 附表 6 项目利润和利润分配表 附表 7 项目投资现金流量表

第1章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位概况

企 业 名 称：宁波市恒厚房地产开发有限公司 法定代表人：郑士灶

企 业 地 址：慈溪市白沙路街道三北大街2348号-2352号(一楼)

联 系 人：蔡 晓 联 系 电 话：13819820122

经 营 范 围：慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

宁波市恒厚房地产开发有限公司成立于 2012 年 11 月，是由恒舒投资(香港)有限公司和中国自然人郑士灶共同出资注册设立的有限责任公司(台港澳与境内合资)，注册资本为 64000 万元人民币。其中恒舒投资(香港)有限公司出资 59100万元人民币，占注册资本的 92.34%;郑士灶出资 4900 万元人民币，占注册资本的 7.66%。目前，公司主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。

本项目地块前应路南 1#地块是由宁波市恒厚实业公司于 2012 年 7 月 30日通过国有土地挂牌出让方式取得，《国有建设用地使用权出让合同》合同编号为 3302822012A21103(详见附件 3);2012 年 11 月 23 日宁波市恒厚实业公司通过与宁波市恒厚房地产开发有限公司签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将该地块的使用权变更为宁波市恒厚房地产开发有限公司(详见附件 4)。

1.2 项目概况

1.2.1 项目背景

(1)项目名称

恒厚•阳光城(2#地块)项目 (2)项目性质

新建 (3)项目提出理由 慈溪市是全国百强县之一，经济发达，城市化程度较高。随着杭州湾跨海大桥的建成通车，慈溪市一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，其交通和区位优势更加凸显，为慈溪经济发展注入新的活力。

近年来慈溪市中心城区不断改造提升，城市基础设施日益完善，城市品质逐 步提升，为房地产业发展带来巨大的市场机遇，众多大型房地产企业前来投资兴业。目前，华润、绿城、金地、保利、联盛等全国知名房地产企业已相继进驻慈溪，慈溪市房地产行业呈现出一派欣欣向荣的景象。

白沙路街道随着慈溪市中心城区的加快发展，城市化进程不断加快，致力于打造慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。目前，白沙路街道有多个在建楼盘，其中最有影响力的是绿城城南项目。随着绿城城南项目的启动以及前应路南1#、2#地块的相继开发，未来慈溪市中心城区城南片区的房地产竞争力不容小觑，这也将吸引更多的房地产企业前来投资开发建设。可见，白沙路街道区域价值和区域认同度将会得到进一步提升，从而吸引慈溪本地居民及外来中小企业主、白领阶层来此置业。

为此，宁波市恒厚房地产开发有限公司紧紧抓住市场机遇，经过深入的市场调研，决定在中心城区白沙路街道前应路南 1#地块开发建设普通商品住宅项目，符合慈溪市中心城区发展规划，市场前景看好。

(4)报告编制依据

1)《中华人民共和国土地管理法》

2)《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》(发改投资【2007】1169号)

3)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;

4)《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》; 5)《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》; 6)《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》; 7)《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》;

8)《浙江省慈溪市中心片区规划(2006-2020 年)》;

9)《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划( 2009-2020年)》 10)《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18 号); 11)《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (国办发[2010]4 号);

12) 《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1 号);

13) 《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》(新“国五条”); 14)《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕 27 号)。 15)《外商投资项目核准和备案管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 12 号

1.2.2 项目基本情况 (1)建设地点

本项目地块为前应路南 2#地块，位于慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近东临规划道路，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。

(2)建设工期

项目建设工期 42 个月， 2014 年10月开始动工建设，2018 年 04 月底竣工验收。 (3)项目总投资与资金筹措

项目总投资为 128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司项目资本金 88000万元和银行贷款 40000 万元解决。

1.2.3 主要建设内容及规模

项目主要建设内容包括高层住宅、多层住宅、配套商业、物业管理用房、物业经营用房、社区用房及绿化景观、道路广场、围墙、大门等室外工程。 项目总用地面积88984㎡，总建筑面积233840 ㎡，其中地上总建筑面积135992.4 ㎡，住宅总建筑面积 133336 ㎡(包括高层住宅和多层住宅)，公建配套 2656.4 ㎡(包括物业管理用房、物业经营用房、社区用房和其他配套设备用房)，地下总建筑面积 63519.5 ㎡，绿地面积 22767.9 ㎡，机动车停车位共 1364个(其中地下 1234 个，地面 130 个)，非机动车停车位 1531 个。

1.2.4 技术经济指标

本项目主要技术经济指标见表 1-1。 表 1-1 主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位 数量

备注 1 工程技术指标 1.1 1.2 1.3 1.4 用地面积 m2 总建筑面积 m2

88984 233840

30 1.8 建筑密度 % 容积率 1.5 绿地率 % 30 2 投资与资金筹措 2.1 项目总投资 万元 128000 2.1. 建设投资

万元 119507 2.1.2 建设期利息

万元 1968 2.1.3 铺底流动资金

万元 0 2.2 总资金及筹措

万元

128000 88000 2.2.1 项目资本金

万元

2.2.2 银行贷款 万元 40000 3 效益与费用 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 营业收入

万元

营业税金及附加额 万元

土地增值税 万元

所得税 万元

税后利润

万元

207140 11600 16012 13135 52541 4 盈利能力指标 4.1 项目财务内部收益率 % 27.16 税前

% 18.27 税后

4.2 项目财务净现值 万元 18910 税前(12%)

万元 7793 税后(12%)

4.3 项目投资回收期 年 3.69 税前

年 3.94 税后

1.2.5 建设方案 (1)总平面布置 1)平面布置

项目地块东西方向长约 260m，南北方向长约 320m，用地整体呈梯形状。项目在总图布局中采用高层区与多层区分开布局的形式，强调组团关系，地块北侧布置高层区，以围合型中心大花园为核心;南侧布置多层区，以各单体自有绿地为主体分散布置。在高层区和多层区之间布置一条东西向区内主干道，连接东西两侧的城市道路并形成小区出入口。其中，高层区分为两排，北侧为 32 层板式高层 3 幢，南侧为 2 幢 18 层点式高层和 2 幢 14 层板式高层，并在北侧高层底部设置一些小区配套功能用房;多层区分为 8 排，均为 4 层的多层住宅，每排长短不一，且互有错落，并在多层中心区形成一条南北向的绿化景观带。

2)出入口设置

项目设置 4 个出入口，均为行人、车流出入口。其中，2 个主出入口设置于 项目区块内一条东西向主干道上，2 个次出入口设置于项目区块最南侧，方便行 人和车辆进出。

(2)建筑单体设计

本项目由高层区和多层区组成，底部为整体一层地下车库。项目的物业经营、 物业管理、社区服务等功能用房主要集中在高层区底部两层。

1)高层住宅

项目高层区共建高层住宅 7 幢，包括 3 幢 32 层住宅(1#-3#)、2 幢 18 层 住宅(4#和 7#)和 2 幢 14 层住宅(5#和 6#)。其中，1#-3#楼包括 5 种户型， 分别为 A、B、B

1、C、C1 户型，各户型面积大小不一;其中，A 户型为三室两厅 一厨两卫，设置起居室、玄厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等;B、B

1、C 户型 为三室两厅一厨一卫，C1 户型为两室两厅一厨一卫。4#、7#楼户型为三室两厅 一厨一卫，5#和 6#楼户型为三室两厅一厨两卫。

2)多层住宅

项目多层区共建多层住宅 32 幢，地上四层设置客厅、餐厅、厨房、卧室、 厨房、家庭室、起居室、活动室及其他附属用房。 (3)建筑结构设计 ①结构设计要求

工程结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级二级，抗震设防烈度为 6度。 ②基础选型本项目基础设计等级为甲级，采用桩基础。 ③地上结构选型

项目 32 层住宅采用剪力墙结构，14 层、18 层住宅采用框架-剪力墙结构， 4 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。

(4)给排水设计 1)给水设计

本项目由分别从前应路、东侧规划路市政给水管接入给水管，与项目内的给 水管网相连接，供给项目室内外生活给水及消防用水。

2)排水设计

该项目排水采用雨污分流制排水系统，主要分设生活污废水和雨水两套排水 系统。 ① 生活污废水系统

本项目生活污废水系统主要包括室外地面及车位冲洗排水和住宅的生活污 废水，污废水排水管经管道收集后排入室外污水管网，经化粪池处理达标后分两 路排入前应路市政污水排水管网。

② 雨水排放系统

本项目区块内雨水经管网收集后分两路均排入前应路市政雨水管网。 (5)供电设计

本项目由市政电网引入 10kV 电源。区内低压配电系统采用放射式与树干式 相结合方式由变配电房引至各配电点。

(6)消防设计 1)消火栓系统

水源：由市政给水管网供应。

室外消火栓给水系统采用直供式，与室外生活给水管道在基地内形成环状，其水量、水压由市政管网保证。环状管网上设 DN100 地上式消火栓，间距不大于120 米。消火栓距离水泵接合器在 15-40 米的范围内。室内消火栓系统采用临时加压供水系统，室内消火栓给水系统的设计流量为 20L/s，火灾延续时间按 2h 计。

2)自动喷水灭火系统

水源：由地下一层消防水池和消防泵房供给本项目地下室及 32F 楼前室设置自动喷水灭火系统，采用临时加压供水系 统。自动喷水灭火系统的设计流量为 30L/s，火灾延续时间按 1h 计。 (7)防雷设计

项目利用建筑物内的金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷针避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢做自然接地体。为防侧击雷， 建筑各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的部位，应按屋顶上的保护措施处理。

本项目用的工作(系统)接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地等需要接地的设备，采用联合接地装置，其冲击接地电阻不应大于1 欧姆。

(8)弱电设计

项目拟配置入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、可视对讲门 禁及住户报警系统、停车库管理系统、监控中心建设、有线电视系统、网络及电 话通信系统、综合管路系统等。

第2章 发展规划、相关政策和行业准入分析

2.1 发展规划分析

2.1.1 国民经济和社会发展规划及专项规划符合性分析

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要)》指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。

《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加强规划引导， 加快发展房地产等重点行业。此外，《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要》与《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》均指出：要 加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系，合理引导和发展商品房市场，促进房地产业平稳健康发展。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，属白沙路街道辖域，是慈溪中心城区重 点发展的区域。项目产品主要包括多层和高层住宅及少量的配套商业，能够为慈 溪市民提供中高端商品住宅。项目符合上述各项规划提出的关于加快房地产行业 尤其是商品房发展，扩大普通商品住房供给，合理引导自住和改善性住房需求， 促进房地产业平稳健康发展等有关内容。

2.1.2 区域空间发展规划符合性分析

《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：全面推进新型城市化，促进城乡统筹发展。加强中心城区的规划、建设和管理，进一步优化城区空间布局，提升城市建设品位，全力打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园。

《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》中指出：慈溪城市发展定位于长江三 角洲南翼地区工商名城、宁波大都市北部中心城市。其中心片区的功能定位为： 慈溪政治、经济、文化中心，市域商业贸易、现代服务、知识创新、居住生活的 中心地区和带动全市其他片区经济快速增长的龙头先导地区。

《浙江省慈溪市中心片区规划(2006-2020 年)》指出：以浒山街道为基础打造片区中心组团，周边以各镇为基础打造横河、宗汉、坎墩、逍林、匡堰、胜 山组团。其中中心组团应加强对前应路沿线地段的旧村改造以及北三环路至中横 线之间、新城河至杭甬高速慈溪连接线及延伸段之间用地的居住功能开发，并按 照 3-5 万人标准划分为 16 个居住区。

《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划(2009-2020 年)》指出将白沙路街道打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等，未来将形成“三轴三廊双核五住区”的空间布局。其中“五住区”即从南至北将居住区分为五大片区，每一片区安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住。

本项目位于慈溪市中心城区东南部，慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。项目属中心城区白沙路街道规划居住区，是慈溪市中心城区重点发展的区域之一。项目符合上述规划关于加强慈溪市中心城区的规划、建设，加强中心组团居住功能开发，白沙路街道从南至北安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住等有关内容。

2.2 相关政策分析

近年来，我国房地产市场价格持续上涨，部分城市出现了房价上涨过快等问 题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳 健康发展，自 2010 年初开始，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。

2010 年，为遏制部分城市房价过快上涨的势头，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)提出：增加保障性住房和普通商品住房有效供给;合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。此后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发[2010]10 号)(以下简称国十条)出台，提出：坚决抑制不合理住房需求、要严格限制各种名目的炒房和投机性购、增加居住用地有效供应。

2011年，房价上涨势头得到初步控制，为进一步巩固调控成果，国务院继续出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国 办发[2011]1 号)，提出：把二套房贷比例首付提至 60%、第三套房及以上房不发 放贷款。2011 年 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨 压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的

二、三线城市也要采取 限购。2011 年 12 月 4 日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示， 房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011 年 12 月 9 日， 胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势 变化做出预调、微调;坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时， 2011 年连续 6 次上调存款准备金率。

2012 年，国务院及各个相关部门多次强调：坚持房地产调控政策方向不改 变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归。同时，还提出：严格执行 并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果、促进房价合理回归。 2013 年初，国务院常务会议出台五项调控政策措施(即新“国五条”)，再 次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房;同 时还提出了增加普通商品住房及用地供应等。

从以上政策分析，自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产 调控不断深入、货币政策持续收紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手 段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性需求显著下降，多数城市房产成交明 显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。2012 年上半年，政府 继续保持对房地产行业“调控不放松”的基调，在明确“把稳增长放在更加重要 位置”的同时，进一步要求稳定和严格执行房地产市场调控政策，房地产调控政策也由重点强调“抑制投机投资性需求”逐步转变为“抑制投机投资性需求与 鼓励刚性需求并举”。受到国家货币政策放松的影响，二季度以来房地产市场逐 渐呈现淡季不淡，商品房销售恢复性回暖的迹象。2013 年新“国五条”的出台 释放出国家坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，表明中央政 府坚持调控楼市的决心，对扭转市场预期，保持房地产市场稳定将产生极大作用。

本项目为普通商品住宅开发建设项目，项目开发符合慈溪市不断增长的住房 市场需求，顺应国家政策导向，符合国家相关的房地产政策。

2.3 行业准入分析

本项目为普通商品房开发建设项目，目前国家对该行业尚未设置准入条件。 本项目参照国家及地区商品房建设相关规划和产业政策，主要从以下几个方面作 行业准入分析：

项目建设单位宁波市恒厚房地产开发有限公司经宁波市工商行政管理局批 准登记注册，注册资本 6.4 亿元人民币，主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。本项目慈溪恒 厚•阳光城(1#地块)项目为普通商品住宅开发建设项目，属于房地产开发领域， 符合公司的经营范围。

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕 27 号)，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，本项目总投 资为 121475 万元，项目资本金为 81475 万元，占总投资的 67.07%，符合国家对 固定资产投资项目资本金比例的要求。

此外，项目在土地的取得、规划、环保等手续上，完全按国家相关程序办理。 综上所述，本项目符合行业准入要求。 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

第3章 资源开发及综合利用分析

本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分 析;所需主要资源是土地资源，项目土地通过慈溪市国有建设用地使用权出让取 得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场 采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目;不涉及多金属、多用途化学元 素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况;也不涉及到资源利用会对地表(下) 水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。涉及资源主要为水 资源。对于水资源的利用方案及主要资源消耗指标将在“第 4 章 节能分析”中 做详细介绍，在此不做赘述。

14 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

第4章 节能分析

4.1 合理用能标准和节能规范

项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和 节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。

4.1.1 相关法律、法规和规划

(1)《中华人民共和国节约能源法》; (2)《中华人民共和国可再生能源法》; (3)《中华人民共和国电力法》; (4)《中华人民共和国建筑法》; (5)《中华人民共和国计量法》;

(6)《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令 28 号); (7)《节约用电管理办法》(国经贸资源[2000]1256 号); (8)《民用建筑节能管理规定》(建设部令第 143 号);

(9)《建设部关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》。 4.1.2 产业政策和准入条件

(1)《中国节能技术政策大纲》(2006 年);

(2)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委、科技部、环保总局[2005 年第 65 号])。

4.1.3 相关标准及规范

(1)浙江省《公共建筑节能设计标准》(DB33/1036-2007); (2)《民用建筑热工设计标准》(GB50176-93); (3)《建筑照明设计标准》(GB500034-2004); (4)《建筑采光设计标准》(GB/T50033-2001); (5)《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003); (6)《采暖通风与空调设计规范》(GB50019-2003); (7)《外墙外保温工程技术规程》(JGJ144-2004); (8)《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008);

(9)《建筑给水及采暖工程质量验收规范》(GB50242-2002);

15 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

(10)《综合能耗计算通则》(GB/T2589-2008); (11)《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》。 4.2 能耗状况和能耗指标分析 4.2.1 项目能源品种选用及使用分布 (1)选用原则

项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的 原则，减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源;考虑项 目周边能源供应条件。

(2)能源品种选用

项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，电力、给水、排水等市政设施已完善， 燃气供应设施未来将规划建设，可以满足项目需要。

(3)所需能源种类

项目所需能源主要有水、电和天然气，其使用分布情况如下： 水:生活用水、绿化道路用水。 电:照明、各类电器等耗电设备。 天然气：热水器、灶具等燃气设备。 4.2.2 项目能源供应状况 (1)供水条件

由于慈溪特殊的地理位置，人口众多，工业发达，但水资源并不充足。近年坚持“外 引内治”战略，加快实施境外引水、境内调蓄。城区内现有城北水厂、城西水厂、新城 水厂，规划建设城南水厂。目前城区日用水量为 20 万 m3/天，现供水能力为 31 万 m3/天， 规划供水能力达到 46 万 m3/天，城区内供水压力为 0.22-0.25MPa。本项目供水由城西水 厂宗汉街道给水站供水，能够满足项目用水需求。

(2)供电条件

至 2012 年 3 月，慈溪市电网共有 500kV 变电所 1 座，装机容量 300 万 kVA;220kV 变电所 7 座，装机容量 294 万 kVA;110kV 公用变电所 25 座，用户变 2 座，装机容量 219.5 万 kVA;35kV 变电所 12 座，总装机容量 34.35 万 kVA。本项目靠近 110kV 城西变(原 金轮厂宗汉用户变)，优先考虑由该变电所供电，供电条件可以满足项目用电需求。

(3)天然气供应条件

2008年1月，由慈溪市自主投资建设的杭甬天然气输气管道慈溪支线建成通气，慈 溪市成为省内首批加入杭甬天然气输气管道网的县级市。杭甬天然气输气管道慈溪支线 设计的日最大供

16 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

气量56万m3，可为全市40万户家庭供气。慈溪市2011实际使用量为7万 m3/天，实际供气能力可满足50万m3/天，本项目采用市政天然气管道作为燃气气源，燃 气引自三北西大街。

4.2.3 能源消耗总量 (1) 年用电量

表 4-3 项目年能源消耗量汇总表 序号 能源 单位 消耗量 备注 1 电 kwh 9149616 2 水 m3 176867 未预见用水量按 10%计

3 天然气 m3 182523 未预见用气量按居民用气量的 5%计

4.2.4 能耗指标分析

(1)年综合能耗 表 4-4年综合能耗

序号 能源品种 单 位 消耗量 折标煤系数 折标煤(tce) 1 电 万kWh 914.962 3.330 19.37 2 水 万 m3 17.687 0.857 15.16 3 天然气 万 m3 18.252 12.143 221.64 合 计 3256.17 (2)单位建筑面积能耗指标 表 4-5 年单位建筑面积能耗

序号 指 标 单 位 数 值 1 年单位建筑面积电耗 kWh/m2 45.860 2 年单位建筑面积水耗 m3/m2 0.985 3 年单位建筑面积天然气耗 m3/m2 0.963 4 年单位建筑面积综合能耗 tce/m2 0.016 (2) 单位投资能耗指标 年单位投资能耗

序号 指 标 单 位 数 值

1 年单位投资综合能耗 tce/万元 0.027

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4.3节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施

(1)建议项目建筑外窗采用断热铝合金中空玻璃窗的保温方式，提高建筑物使用 舒适度的同时，有效降低能耗。

(2)建议项目建筑外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温做法，形成舒适的室内热 环境。 (3)建议项目建筑屋面采用岩棉板的保温方式。

(4)建议项目给水系统充分利用市政压力，3 层及 3 层以下区域采用市政给水直接 供给;4 层及以上区域采用变频水泵供给。

(5)建议项目给水管材采用水阻力损失小、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型 管材(立管及干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管)。

(6)选用低噪声、低损耗的 SCB10 型干式变压器，变压器绕组采用 D,yn11 型接线。 (7)变压器供电半径尽量控制在 200 米范围内，以减少电缆负荷损耗。 (8)变压器低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后功率因数不小于 0.9。 4.3.2 节能效果分析

本项目符合国家产业政策和省市有关规定;符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范;使用的能源及能源来源合理可行;不采用国家明令禁止或淘汰的落后技术、工艺、设备、材料，积极采用节能新技术、新工艺、新设备和新材料，符合节能要求。

18 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1 项目选址 5.1.1 项目建设地点

本项目位于浙江省慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，东至规划路、南至白彭安 置区、西至新城河东路防护绿地、北至前应路防护绿地。详见附图一。

5.1.2 项目用地现状

项目总用地面积为 75641 ㎡,项目土地通过国有建设用地出让取得。项目用地现状为空地，地势平坦，交通较为便利，项目场地地质条件稳定，具备开发建设条件。

5.2 项目选址合理性分析

项目选址合理性分析主要从场址地质状况、周边环境、交通状况、社会经济条件四 个方面进行分析。

(1)地质状况

本项目建设区不属于慈溪市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建 设项目。项目区不存在压覆矿床和文物情况，对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。 可见，项目所在区块地质状况良好。

(2)场址周边环境

本项目位于慈溪市城区东南方向的白沙路街道，在教育配套方面，项目毗邻慈吉小学，慈吉中学，临近白云小学;生活配套方面，前应路西段配套相对成熟，健身馆、华润万家超市等便于生活，项目地块对面将规划建设明光眼科医院;此外，项目周边有东方明珠、恒元新境等相对较为成熟的小区居住带。可见项目周边环境宜人，是不可多得的宜居佳所。

(3)交通状况

项目周边基础设施较为完善，地块西面为慈溪市交通主干道新城大道，东面距离另 一交通要道东三环路较近，地块北面是前应路，东至规划路。无论来往市区，还是去杭 州、宁波或者绕道去 329 国道和中横线都很方便。加之项目周边车流量相对较少，因此， 项目地块周边交通状况良好。

(4)社会经济条件

白沙路街道隶属于慈溪市，2012 年慈溪市市实现地区生产总值(GDP) 948.29 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.4%，增速居宁波各县(市、区)首位。分产业看，第一产业实现增加值 46.54 亿元，同比增长 2.0%;第二产业实现增加值 553.34 亿元，同比增长 8.5%，其中工

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业实现增加值 510.36 亿元，同比增长 7.7%;第三产业实现增加值348.41 亿元，同比增长 12.0%。三次产业之比由 2011 年的 5.0：60.0：35.0 优化为 4.9：58.4：36.7。三次产业分别拉动经济增长 0.1、5.1 和 4.2 个百分点(其中工业为 4.3个百分点)。2012 年全市城镇居民人均可支配收入 37711 元，同比增长 10.5%;农村居民人均纯收入 20383 元，同比增长 11.6%。可见，慈溪市社会经济基础较好，经济发展较快，人民生活富裕，具备追求高品质生活的物质条件，其社会经济条件能够支撑本项目建设。

综合以上分析，项目所在区域地质条件良好，周边环境优越，交通便捷，社会经济 条件能够满足本项目建设。因此，本项目选址合理。

5.3 土地利用合理性分析

依据《慈溪市规划局规划条件通知书》(慈规条字【2011】55 号)，该项目所在地慈 溪前应路南 1#地块用地规划建设主要经济指标为容积率 1.2-1.8、建筑密度30%、绿 化率为 30%，用地性质为二类居住用地(R2)。本项目用地方案详见表 5-1。

表 5-1 项目用地方案

名称 用地面积(㎡) 用地比例(%) 建筑物 22658 30 道路、广场 30215.1 40 绿化 22767.9 30 小计 75641 100

由表 5-1 可知，本项目总用地面积 75641 ㎡，其中，建筑物占地面积为 22658 ㎡， 道路、广场占地面积为 30215.1 ㎡，绿化面积为 22767.9 ㎡。项目容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%，项目主要建设住宅项目，符合项目地块用地规划条件和集约使用土地的要求。

5.4 征地拆迁及移民安置分析

本项目地块是通过国有土地招拍挂出让方式取得，为净地出让，现状为空地，地上 无建筑物及附属物，故不涉及拆迁移民安置问题，在此不作分析。

20 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

第6章 环境与生态影响分析

6.1 环境和生态现状 6.1.1 自然环境条件 (1)气象气候

慈溪全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优。夏季 7-8 月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。台风平均每年一次，暴雨多在

6、

8、9 月。建筑气候分区为ⅢA 类。境内年平均气温 16℃，最热月(7 月)平均气温 28.3℃，最冷月(1 月)平均气温 3.9℃;最热月平均相对湿度83%，最冷月平均相对湿度 75%;年均降雨量 1272.2mm，最大年降雨量 1821.3mm，最大积雪 17cm。全境冬夏风向不同，全年主导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。

(2)地形地貌

慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。南部丘陵属翠屏山丘陵区，系四明山余脉，东西走向，绵延 40 余公里，约占全境面积的十分之二。中部平原为宁绍平原之一部，东西长 55 公里，面积约占总面积的十分之七。南部近山平原成陆于 900～2500 年前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。北部滨海平原，系 900 年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。平原以北为凸入杭州湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。境内主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔 446 米。全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。

(3)水文

慈溪雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅 578 立方米，为浙江全省人均占有量的 24%，系严重缺水地区。慈溪境内没有大江、大河流过，外来水源贫乏。慈溪内陆水域共 61.75 平方公里，约占总面积的十分之一。境内大小河渠总长 5400 公里，正常水位蓄水量 3776 万立方米。境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容 7838.56万立方。地下水资源贫乏，可开采淡水资源为 782 万立方米/年。

6.1.2 生态环境现状

慈溪自 2007 年着力推进“碧水”、“蓝天”、“绿色”、“清静”、“素质”五大生态环境治理保护工程，并重点突出水环境整治的中心地位。根据《2010 年宁波市环境状况公报》，慈溪环境空气质量优良率自 2006 年的 78.1%上升至 90.4%，慈溪市生态环境质量等级为良(EQI

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≥55)。近年来，慈溪在“森林慈溪”创建、推进城区生态造林、森林城镇、森林村庄、森林单位和森林家庭建设等工作方面取得一定的成绩。截至 2010 年，完成废弃矿山治理 5 座，完成前应路东延绿化等工程，新增城区绿地面积 40470 平方米。建成区绿化覆盖率达 38.5%，城区人均公绿面积达 9.6 平方米。目前慈溪已创建国家级生态镇 4 个、省级生态镇 12 个、宁波市生态镇 14 个、宁波市生态村 158 个。全境生态环境向好趋势明显。

6.2 生态环境影响分析 6.2.1 施工期环境影响分析 (1)对大气的影响

工程建设中使用施工机械设备有挖掘机、搅拌机、各种运输车辆等。在施工过程中土方开挖、弃土和砂石等建材的汽车装卸可能会产生扬尘，对环境空气质量带来影响;汽车运输中可能产生二次扬尘，在运输道路沿线造成污染，使得环境空气中的 TSP 浓度增大;在施工中有大量土方、砂料等需临时堆放，堆放的沙土在干燥、大风天气会产生扬尘。

可见，本项目施工期可能会产生较大量扬尘，对所在地及工程车运输沿线的空气环 境产生影响。

(2)对地表水的影响

主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清 洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。

(3)噪声对环境的影响

施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,都是噪声污染源。现场单个的施工机械设备噪音较高，且在实际施工过程中，多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。

(4)固废对环境的影响

施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。建筑垃圾如果随处堆 置，下雨天会造成较严重的水土流失，遇干燥、大风天气会造成扬尘污染，对堆置地的 生态环境也会造成较大危害。生活垃圾如果随处堆置，会导致空气恶臭。

6.2.2 运营期间环境影响分析 (1)对大气的影响

本项目排放的废气主要为厨房油烟废气和进出机动车产生的汽车尾气。

本项目将有车辆进出，机动车进出停车场时有尾气排放，汽车尾气污染主要指汽车 怠速运行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，其主要污染因子为 CO、HC、NOx 和 Pb等。

22 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

(2)对地表水的影响

本项目营运期的废水主要为项目区域内的生活污水。生活污水的主要污染因子为CODCr、BOD

5、NH3-N，一般生活污水 CODCr 约 400 mg/L，BOD5 约 200mg/L，氨氮约 35mg/L 左右。

(3)噪声对环境的影响

本项目噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷库及冷柜用冷凝机组、分体冷凝风机吊 顶式空调机组、风机、车辆出入、配电设备、水泵等产生的噪音。 (4)固废对环境的影响

本项目固废主要为生活垃圾。 6.3 环境保护措施

6.3.1 施工期间环境治理措施 (1)对大气环境的治理措施

施工期间加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸;车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的泥土等;运输砂石料、水泥、渣土等易产生扬尘的车辆上应覆盖篷布;临时堆放的土方、砂料等表面应定期洒水，防止干燥而产生大量扬尘，渣土应尽早清运。

(2)对水环境的治理措施

场所应建设临时的简易生活设施，如临时食堂、简易隔油池、临时厕所、化粪池。食堂 厨房废水含有油类等污染物，须经隔油处理后再汇同生活污水，经预处理达标后排入附 近市政污水管网。

(3)对噪声的治理措施

为降低施工期间对周边环境的影响，项目将采用以下措施减少噪音污染：尽量选用 低噪声机械设备或带隔声、消声的设备;施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高 噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。同时，应搞好施 工安排，尽量不在夜间施工，如确须夜间施工的，应报请环境保护管理部门同意。并且 必须按许可证的要求作业，使噪声影响减少到最低程度。

(4)对固废的治理措施

施工期间对建筑垃圾处置，应与当地渣土办联系，慎重妥善处置，建议采用以下处置方法：与有关需用土的单位联系，用作绿化工程底层土等;也可用于回填有些采石场等开采后留下的空缺，这样，既可处置弃土，又可改善山体景观，但在回填后为防止水土流失，应重视其表面的植被培养。对于其它废弃物则及时外运处理，不得排入内河、 湖泊。

23 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

在建设期间要对生活垃圾进行专门收集，由环卫部门定期清运处置。严禁乱堆乱扔， 防止产生二次污染。

6.3.2 运营期环境治理措施 (1)废气处理

厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引至楼顶部排入空中; 汽车尾气对本项目影响较小。

(2)污水处理

项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲 厕水及厨房污水，其排水特点为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。 项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排 放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排出。

(3)对噪声的治理措施

为了减少噪声的影响，本项目排风机房、水泵房都设于地下室内，为避免水泵噪声、排气风机噪声影响周边环境，要求水泵、排气风机选购低噪声设备。对水泵、地下室排气风机噪声较大的情况，则采取安装消声器等隔声防噪措施。并将冷凝机组安装在的辅 房内，辅房采用隔声效果良好的隔音材料。同时运营期间应加强设备维修和日常维护， 使各设备均处于正常良好状态运行。交通噪声防治应加强区内交通车辆的管理，减少交 通噪声的影响。

(4)固体废弃物处理

该项目固体废弃物主要为生活垃圾。所有生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系 统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输 至垃圾处理场处理。

6.4 地质灾害影响分析

项目所处区域不属于地质灾害易发地区，且为房地产开发项目，项目建设不会引起 地质灾害，不需采取特殊地质灾害保护措施。

6.5 特殊环境影响

项目范围内无文物古迹，不存在对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观 等产生的不利影响。

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第7章 经济影响分析

7.1 财务效益分析 7.1.1 财务效益分析的依据

(1)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版); (2)《投资项目可行性研究指南(试用版)》;

(3)建设工程参照类似工程预结算指标、《浙江省工程建设其它费用定额》估 算;

(4)收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定; (5)相关税费按国家及地方税法实际规定确定;

(6)项目税前基准折现率取 12%，税后基准折现率取 12%。 7.1.2 投资估算与资金筹措 (1)投资估算范围和说明

按照《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)的规定，将建设投资的估算分 为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。

1)工程费用

工程费用包括主体工程、公用工程和室外工程。

其中，主体工程包括高层住宅、多层住宅、物业管理用房、物业经营用房、社 区用房、其他配套设备用房等地上建筑及地下建筑;

公用工程包括给排水、电气、消防、电梯、暖通工程、智能化工程和燃气工程; 室外工程包括绿化及景观小品、道路广场、室外管网、围墙、大门工程。 2)工程建设其他费用

参照《浙江省工程建设其它费用定额》与实际市场价格确定。

①建设管理费

建设单位管理费：按财建[2002]394 号文采用差额分档累进制计算;

建设管理其他费：按计标[1985]352 号、浙价服[2003]77 号、计价格[2002]1980 号、浙价服[2003]112 号、浙价服[2001]262 号文采用差额分档累进制计算; 工程监理费：按发改价格[2007]670 号文采用插入法确定。

②建设用地费

本项目土地费用根据国有土地使用权出让合同计，按照 7509 元/㎡计。

③项目前期咨询费

25 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

主要包括项目申请报告、交评报告、节能评估报告编制费，按市场价格计算。

④勘察设计费

主要包括勘察费和工程设计费，按计价格[2002]10 号《工程勘察设计收费管理 规定》采用插入法计算。

⑤环境影响评价费

主要包括环评报告编制费，按计价格[2002]125 号文采用插入法计算。 ⑥场地准备及临时设施费

按建安工程费和项目所在地区别费率计取，本项目按 0.8%计算。

⑦工程保险费

包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物 质损失险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程费用的 0.25%确定。 ⑧市政公用设施费

包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金，分别按 2 元/m

2、 10 元/m

2、1.5 元/m2 计算，计算基数为总建筑面积。

3)预备费

项目基本预备费按 3%计算，涨价预备费暂不列支。 4)建设期利息

本项目银行贷款 40000 万元，建设期利息合计为 1968 万元。 5)流动资金估算

本项目物业全部出售，故不估算流动资金。铺底流动资金=流动资金*30%，故 无铺底流动资金。

(2)项目总投资和分年投入计划

本项目总投资=建设投资+建设期利息+铺底流动资金，其中建设投资128000万元，无铺底流动资金，因此，本项目总投资为128000万元。详见表 7-1。

表 7-1 项目总投资汇总表 投资额 121475 1 建设投资 121475 1.1 工程建设费用 56594 1.2 工程建设其他费用 59432 1.3 预备费 3481

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2 建设期利息 1968 3 铺底流动资金 0

详见附表 1“投资估算表”和附表 2“投资计划与资金筹措”。 (3)资金筹措

本项目总投资为128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司 项目资本金88000万元和银行贷款 40000 万元解决。项目分年投资计划详见附表 2 “投资计划与资金筹措表”。

7.1.3 财务效益计算 (1)计算期限

项目计算期按 5 年计算，(第 1 年为 2012 年 12 月到 2013 年 12 月，以后计算期 按此类推。)其中包括建设期 48 个月(包括前期)，运营期 4 年(建设期最后 1 年与 运营期第 1 年复合)。 项目建设起止时间为 2012 年 12 月到 2016 年 12 月。

(2)营业收入

项目总收入主要为高层、多层住宅及机动车车位出售收入。参照项目周边地区 现有住宅、售价及发展趋势，本项目确定营业收入如表 7-2。

表 7-2 项目营业收入

项目 数量(㎡、个) 单价(元/㎡、元/个) 收入(万元) 高层住宅 84825 13000 110273

多层住宅 48511 18000 87320

机动车位 1364 70000 9548

合计 207140 (3)成本费用

项目成本费用包括运营费用、财务费用和建设成本。

1)运营费用包括管理费用和营销费用，分别按照销售收入的 2%、3%估算; 2)财务费用按银行贷款利率按实计算;

3)建设成本即建设投资。详见附表 4“成本费用估算表”。 经估算，项目总成本费用为 129864

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万元。

(4)利润估算

从利润估算表来看，项目利润总额 65676 万元，税后利润 52541 万元。详见附 表 6“项目利润和利润分配表”。

(5)相关税费

本项目缴纳的相关税费包括营业税金、城市维护建设税、教育费附加、土地使 用税和所得税。

1)营业税：按营业收入的 5%计取;

2)城市维护建设税、教育费附加：分别按营业税的 7%、5%计取; 3)土地增值税：根据项目的土地增值额计算。 4)企业所得税：税率为 25%。

根据以上取费标准，经估算，项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元。详见附表 3“营业收入及税金估算表”和附表 6“项 目利润和利润分配表”。

(6)盈利能力分析

经“项目投资现金流量表(全部投资)”计算，项目现金盈利指标如下： 表 7-3 项目盈利能力分析指标表

指标 税前 税后 项目投资财务内部收益率(%) 27.16% 项目投资财务净现值(I=12%)(万元) 18910 项目投资回收期(年) 3.69 详见附表 7“项目投资现金流量表”。

项目财务内部收益率(税后)为 18.27%，大于财务基准收益率。因此，项目在财务上是可行的。

7.2 行业影响分析 7.2.1 房地产行业发展现状

(1)我国房地产行业发展现状

中国房地产业自 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程 得到了快速发展，房地产业对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件 和城镇面貌，发挥着重要的作用。但同时，部分城市房价上涨过快、中低价位、中 小套型住房供应不足，住房保障

28

18.27% 7793 3.94 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

制度仍相对滞后等问题也不断显现。尤其是一些地 方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国 家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。

2003 年开始，中国房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。尤其在经 历了 2008 年的低迷后，楼市在 2009 年有的是报复性的反弹。2010 年，为遏制部分 城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。尤其是 2010 年 4 月《国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价同比涨幅持续回落，环 比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制。但是，在通胀预期 等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施 限购的中心城市，住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。因 此，为继续巩固和扩大调控成果，国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日印发《关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(即国 8 条)。同时 2012 年上半年政 府明确强调：坚持房价调控坚持不放松。2013 年年初国务院常务会议再次部署一系 列房地产调控措施，表明了政府坚持调控楼市的决心。

在政府严厉的宏观调控政策下，房地产销量增速开始明显下滑、房地产新开工 也明显减速，房地产投资明显减少，房价涨幅持续回落。对于房产企业来说，庞大 的资金压力，导致企业利润大幅下降，部分中小企业开始退出市场，房地产市场总 体进入平稳发展的阶段。

(2)慈溪市房地产发展现状

随着杭州湾跨海大桥的开通，慈溪成为连接上海、宁波、杭州三地黄金节点，加之中心城区不断改造提升、政府对余慈规划区的重点打造，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知名房地产企业开始进驻慈溪，慈溪房地产经济得到迅猛发展，楼盘品质不断提升，需求大力释放，房价不断攀升。根据统计数据显示，从2005 年至 2010 年，除 2008 年和 2009 年由于金融危机呈下跌趋势，五年间房价涨幅大于40%。

近年来，在国家房地产宏观调控政策的影响下，慈溪房地产市场也几经跌宕。 但由于慈溪市民营经济发达、居民消费能力强，加之庞大的购房需求，房价依然坚挺。

慈溪市房地产楼盘以大户型为主，品质也较高。随着中心城区的逐渐饱和，目 前部分开发商开始进军城西、城东及周边乡镇，周边地区的区域价值不断攀升。总 体来说，根据慈溪市居民的消费需求，高性价比、中高档产品将成为未来慈溪市房 地产市场的主流。

7.2.2 企业在行业中所处的地位

宁波市恒厚房地产开发有限公司是一家有限责任公司(台港澳与境内合资)，主 要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块(慈溪恒厚•阳光城项目)以及南 2#地 块的房地产开发经营和金属材料批发等。公司在宁波地区尚处于发展阶段，慈溪前 应路南 1#地块为公司在慈溪市开

29 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

发的第一个房地产项目，项目体量虽然较大，但是 不会对房地产行业产生垄断。

7.2.3 项目对所在行业和关联产业发展的影响 (1)项目对所在行业的影响

本项目位于慈溪市中心城区东南部，总投资 121475 万元，总建筑面积 199511.9 ㎡，在房地产开发投资领域，建设规模适中，不会对房地产行业造成垄断，也不会扰乱房地产行业的竞争格局，反而有利于促进当地房地产市场的发展和繁荣。

同时，项目整体户型大气舒适、景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套 设置完善，有利于提升公司在慈溪市本地房地产企业中的影响力。 (2)项目对关联产业发展的影响

房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。 本项目建设除了可以带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业发展外，还 可带动下游塑料、汽车、家电消费等派生需求。此外，项目建成后需专业的物业管 理团队对项目进行日常维护管理，从而带动当地物业管理行业的发展。

7.3 区域经济影响分析

(1)房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，在国民经济中占有重要地位。本项目建设有利于拉动慈溪市 GDP，对区域经济发展具有重要作用。

(2)项目建设有利于促进慈溪市中心片区房地产行业发展;房地产业关联度高，项目建设有利于促进慈溪、宁波地区的钢材、水泥等建材的发展，同时也有利于带动慈溪市家电、纺织等传统优势产业的发展;再者，对促进周边商贸服务业发展也具有重要作用。

(3)本项目建成后能够有利于全面推动慈溪市中心城区建设，提升慈溪中心片 区区域品质，吸引更多的人流集聚，带动城南经济快速发展。

(4)项目建成后，将实现上缴项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元，可增加慈溪地方财政收入。

30 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

第8章 社会影响分析

8.1 社会效果影响分析 8.1.1 正面社会影响效果分析

(1)有助于推动慈溪中心片区发展建设，提升城市形象。本项目为中高档高层 住宅和多层住宅项目，其建设景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套设置完 善，有利于带动慈溪中心城区的城市建设，提升城市形象。

(2)完善居住功能、改善居民居住环境。白沙路街道位于中心城区东南部，主要承担城市居住的重要功能，拟打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。本项目通过新建高品质住房，有利于完善白沙路街道现有住房功能布局，可为慈溪市居民提供环境舒适、拥有中高端享受的居住环境、提高居民生活水平。

8.1.2 负面社会影响效果分析

本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘等污染源可能会对当地居民造成一 定的影响。建设单位将通过加强施工管理，倡导文明施工，在符合国家有关法规的前提下，将产生的不利影响降至最低。

8.2 社会适应性分析

8.2.1 当地居民和企业团体对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设可以为当地居民提供高档、舒适的居住环境等;同时项目的实施可 以增加就业机会，能得到当地广大民众的支持。

此外，从产业链的角度看，本项目作为普通商品住宅开发项目，可以拉动建材、 钢铁、家具、电器等 50 多个其他相关行业的发展，因此，本项目建设也能得慈溪市 广大企业团体的支持。

8.2.2 政府部门对项目的适应性和可接受程度分析

对于政府部门来说，首先，房地产在我国国民经济中占有重要地位，对 GDP 的贡献大;其次，房地产业的发展对推动区域城镇化建设有重要作用，还可增加地方 财政收入;最后，本项目能增加就业机会，对减轻社会就业压力有一定帮助。因此，本项目作为普通商品住宅开发项目，在符合国家有关法规的前提下，慈溪市各级政 府部门对本项目持积极态度。

8.2.3 当地社会基础设施对项目的适应性和可接受程度分析

本项目建设规模适中，建成后对水、电、燃气等能源和公交等社会公共服务不 会造成较大的影响。水、电、燃气等能源供给统一由慈溪市城市基础设施系统供给， 城市供应能力充足。而且项目所在地位于慈溪市中心城区内，生活配套完善，交通 便利。因此，当地社会基础设施

31 恒厚•阳光城(2#地块)项目核准申请报告

对项目具有良好的支持作用。

8.2.4 当地技术文化条件与项目的适应性和可接受程度分析

本项目的工程设计、监理、施工均具有较强的专业性，要保证工程质量和进度， 需要通过招投标选择优秀专业的设计、监理、施工单位，而慈溪市及宁波当地的技 术条件可满足项目所需。因此，当地的技术文化条件能够保障项目的实施。

综上，本项目的建设符合当地各利益群体的意愿，能够得到各类组织的支持， 适合现有的技术条件和地区文化条件，具有良好的社会适应性。

8.3 社会风险分析

本项目的建设具有显著的社会效益。项目建设和运营过程中，不会产生或者引 发民族矛盾、宗教矛盾;项目用地现状为空地，不涉及征地拆迁工程，也不触及历 史文物等社会敏感点，项目不属于对社会产生重大影响的投资项目，基本不存在社 会风险。因此，在此不需作社会风险分析。

万科养老地产项目范文第3篇

1景瑞在中国景瑞地产，源自上海。通过多年发展，景瑞确立了“深耕三线、产品领先”的战略。并且依托城市发展实现：巩固上海、深耕长三角、布局全国的三步走战略。作为一家从地产开发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业，景瑞地产多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉。截至2013年2月，公司已在上海、杭州、宁波、苏州(太仓)、常州、舟山、湖州、泰州、天津、重庆、南通、长兴、绍兴等13个城市同时开发22个项目。

优秀的专业团队，快速高效的决策体系，以及国际化的合作伙伴，使景瑞正处于高速发展阶段。与此同时，公司新一轮的超常规发展计划也正在酝酿中，景瑞将持续坚定地以“实践客户期望”为事业，矢志不移地成为“价值卓越的住宅供应商”。

2企业荣誉

2013年“中国房地产百强企业”前50强，蝉联“中国房地产百强运营效率TOP10”2012年 蝉联“中国房地产百强企业”，入选“运营效率TOP10”2011年 总裁闫浩入选“中国房地产品牌价值研究贡献人物”2011年 中国华东房地产公司“品牌价值TOP10”企业2011年 中国房地产公司品牌价值百强2011年 中国房地产百强企业2011年 中国房地产百强“成长性TOP10”企业2011年 中国房地产百强“运营效率TOP10”企业2010年 2010年蓝筹地产2010年 2010年中国蓝筹地产战略最具创新企业2010年 CIHAF中国名企2010年 中国房地产企业品牌价值百强2010年 2010年中国华东房地产公司“品牌价值TOP10”企业2010年 2010世博会上海地产20强2009年 中国房地产百强企业2009年 中国房地产百强“运营效率TOP10”企业2008年 中国房地产百强企业2008年 中国房地产百强“运营效率TOP10”企业2007年 全国房地产百强企业2007年 中国房地产企业三年销售100强金鼎奖第42名2006年 全国房地产百强企业2006年 上海“诚信企业”称号2006年 长江三角洲地区房地产界80强2006年 中国房地产金砖奖之行业贡献大奖2006年 中国十大品牌地产2006年 年度房地产创关品牌(商标)单位2005年 长江三角洲地区房地产界80强2005年上海房地产界50强企业2004年 年度房地产关注品牌(商标)单位2003年 上海房地产界50强企业

3项目荣誉

园城(上海虹口区)：曾获得“全国人居经典”综合大奖、上海市“四新”示范小区、“2002年度上海市最具投资价值楼盘”、“2004上海最受欢迎楼盘”等荣誉

徐汇新城(上海徐汇区)：曾获“上海最受欢迎楼盘”综合金奖、“中国优秀环境住宅设计大奖”综合金奖、全国人居建筑规划设计方案竞赛之“环境和房型”双金奖、“中国(上海)地产景观环境社区成功开发典范”等荣誉

嘉城(上海嘉定区)：曾获“2004上海最受欢迎楼盘”、“全国人居建筑规划设计方案竞赛” 综合大奖、“中国优秀环境住宅设计大赛”综合金奖等

景瑞生活广场(上海宝山区)：曾获“2007最值得期待的十大楼盘”等荣誉

湖州景瑞西西那堤：曾获得2008年《湖州晚报》“最佳规划创意楼盘”、2010年“最具幸福感湖景公园别墅”、2011年湖州房产超市网“最佳人居环境楼盘”等荣誉

上海美兰湖领域：曾获2009《新闻晚报》“最具口碑度楼盘”和2011年租售情报“市场最具影响力楼盘”等荣誉

南通景瑞望府：曾获“2010十大人气楼盘”、“2011十大号召力品牌房企”、“中国国

际化品质楼盘”等奖项等荣誉

泰州景瑞荣御蓝湾：曾获“2010江苏省住房和城乡建设厅创建优秀住宅示范工程”、“2010泰州十大明星楼盘”、“2012泰州十大最具购买价值婚房”等奖项

天津景瑞阳光尚城：曾获“2009新浪乐居上半年网络人气TOP10”、“天津地产最具性价比楼盘奖”、“2010中国房地产指数系统天津样本项目奖”、“搜房网2010年网络人气区域地标奖”、“2012新浪乐居3.15最具公信力楼盘大奖”等荣誉

天津景瑞英郡：曾获“2010地产创新峰会年度宜居楼盘”、第七届中国别墅节“中国花园别墅金奖”、“新浪乐居2011年度最美楼盘大奖”等荣誉

重庆蓝溪谷地：曾获“2007年度重庆典范楼盘”、“2009年年度洋房专家”、“2010年重庆城市贡献力地产楼盘”等十余项奖项

舟山景瑞豪布斯卡：曾获“2011年度舟山人气楼盘奖”、“2011年广安奖最具典藏价值地产”等奖项

舟山景瑞半岛湾：曾获2012年美国室内设计节暨第七届“金外滩奖”------最佳商业空间奖等奖项

绍兴景瑞望府：浙江省十大最值得期待楼盘、“2012绍兴最具影响力别墅“、“2012绍兴最具影响力品牌房企”、“2012最具人气楼盘”、第八届“金盘奖”最佳别墅类产品、上海市建筑学会创作奖

湖州景瑞望府：“2012年全国人居经典规划、环境双金奖”、2012年度长兴影响力楼盘 常州景瑞望府：2012年常州十大潜力社区、2012人居环境楼盘奖、2012常州高品质楼盘、2012年度常州精装典范楼盘、2012常州最幸福人居楼盘

4景瑞之道

景瑞之道以共赢为基石，以客户为先导，驱动景瑞在充满竞争的环境中快速成长;在共同成长的过程中，我们与员工和投资者结为事业伙伴，成就“富有企业家精神的职业人”，将景瑞打造成为企业与客户的价值共同体，使景瑞成为充满活力、价值丰盛的卓越公司。 景瑞之道使我们更强，更高，更远。

景瑞使命：舒适之道

景瑞愿景：实践客户期望，成为价值卓越的住宅服务方案提供商

景瑞核心价值观：永远诚信，恪守专业，锐意进取，共赢未来

景瑞客户理念：以实践客户期望为事业

景瑞合作理念：主动合作

景瑞执行行为：精益，求进

景瑞领导行为：做示范者、做激励者

景瑞商业道德：正道越走越宽广

景瑞社会责任：以感恩之心履行责任

5发展历程

1993年 景瑞第一个项目景瑞花园在上海虹口区启动。上海景瑞房地产发展公司在上海成立。

1996年 虹瑞公寓、虹口花苑、虹景公寓、洛可可花园、第五季等经典项目陆续启动，奠定企业“虹口之王”美誉。景瑞物业公司成立，打造全程式服务。

1999年 景瑞营销公司成立。公司经股份制改革，成立上海景瑞企业发展股份有限公司。2002年 花园城项目启动，实现地产项目品牌化运作。

2003年 徐汇新城、景瑞生活广场、嘉城等项目陆续启动。企业进入徐汇、嘉定、宝山等区

域开发，在上海实现区域化发展。

2004年 成立景瑞会，全国首家责任型客户会。

2005年 重庆蓝溪谷地项目启动。景瑞地产重庆公司成立，企业挺进西南，迈出异地扩张第一步。

2006年 浙江舟山豪布斯卡项目启动。企业更名为上海景瑞地产(集团)股份有限公司，开启长三角区域化发展。

2007年 天津阳光尚城、景瑞英郡、江苏常州景瑞曦城、太仓荣御蓝湾、浙江湖州西西那堤等项目陆续启动。与美国EI公司签订战略合作协议。景瑞地产天津公司成立，正式进入环渤海区域，完成全国化布局。

2009年 江苏泰州荣御蓝湾、太仓翡翠湾、南通景瑞18号项目启动。进一步明确“深耕三线城市，品牌价值领先”企业发展战略。

2011年 浙江舟山半岛湾项目启动。联手Interbrand中国，打造“懂你所需，筑你所想”全新品牌形象。

2012年 江苏常州、浙江长兴、绍兴，三大“望府”项目陆续亮相市场。企业更名为景瑞地产(集团)全国11城18盘同时开发股份有限公司。全国11城18盘同步开发中。

2013年1月31日，景瑞地产首次在1.5线大城市杭州余杭拍的一块商住用地。案名为景瑞御蓝湾。景瑞地产将打造其旗下成熟的现代地中海风格系列。项目开工时间为2013年6月底，首次开盘时间为2013年9月底。预计2015年年底交房。

6总裁致辞

伴随着中国现代化、城市化进程，景瑞身处与城市生活密切相关的地产行业，走过的足迹注定无法平凡。回首18年，景瑞取得过很多荣誉，但最令景瑞人骄傲的，应是我们所坚持的景瑞之道。实践客户期望，构筑舒适家园，一切以客户的满意度为导向。正是源于这种执著坚持，使得景瑞18年来能够始终摒弃时代的浮华与行业的浮躁，形成并不断完善着健康的企业文化、规范的经营模式以及更深远的战略思想。

对于昨天的成绩，景瑞诚挚感谢社会各界以及客户的厚爱与支持;未来，我们将恪守专业，锐意进取，并与天下朋友共携手，以更坚定的步伐，更远、更快地开拓新的宏图。 7用人理念

如果您付出一份耕耘，那么景瑞会回报您一份收获!

在景瑞，他们会为您提供具有竞争力的薪酬，让您带着昂扬的斗志，积极投入工作。

在景瑞，除了法定福利之外，他们还为您提供全方位的福利，让您在工作之余，享受美好生活。

景瑞会提供全面的商业医疗保险(门诊、医疗、重疾、子女医疗、女性生育)和年度福利体检，保障您的健康;

景瑞有多彩的员工活动(员工生日、每周下午茶、各类兴趣小组、部门旅游、党员活动等)，丰富您的业余生活;

景瑞有额外的带薪假期，为您创造工作和生活的平衡;

景瑞有购房、购车、购个性化笔记本电脑的优惠，为您的住行和办公带来便捷;

从2008年开始，景瑞与著名咨询公司华信惠悦合作，共同设计了一套完全属于景瑞自己的“任职资格体

万科养老地产项目范文第4篇

房地产开发商是越来越多了，一开始的时候我国的房地产的开发的势头就比较的好，到现在，一些传统的房地产项目已经都基本上达到了饱和状态，所以到现在来说，很多的房地产商都看准了旅游房地产的开发项目。目前我国的旅游房地产的开发商，业界一直都有各种的排名的规则，那么一般的旅游房地产开发商看中都是哪 些策划公司呢?

1易居中国(中国房地产现代服务领域中同时拥有两家美国上市企业的公司,行业著名品牌,易居(中国)控股有限公司)

2同策(领先的房地产服务企业之一,上海市著名商标,中国地产服务行业影响力企业,同策房产咨询股份有限公司)

3世联地产(中国住宅策划代理机构百强,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,深圳世联地产顾问股份有限公司)

4思源经纪(苏州房产最具竞争力代理之一,中国房地产策划代理品牌价值TOP10,北京思源兴业房地产经纪有限公司)

5合富辉煌(最早从事房地产顾问服务的企业之一,上市企业,地产服务行业著名品牌,合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司)

6丽仁行(最具影响力专业地产服务机构之一,中国房地产百强策划代理企业,上海丽仁行房地产经纪有限公司)

7华燕(于1995年,以线上线下服务相结合的房地产领域综合服务商,上海地产代理十强,上海华燕置业发展有限公司)

8伟业顾问(中国房地产策划代理品牌价值TOP10,中国地产服务行业著名企业,北京我爱我家房地产经纪有限公司)

9金网络(中国最早成立的大型房地产综合顾问机构之一,十大房地产策划代理机构,北京金网络置业投资顾问有限公司)

万科养老地产项目范文第5篇

活动主题：

(端午、六一一起乐)

为了增加成交量通过六一儿童节及传统节日端午节演出活动增强楼盘形象，增加客户购买信心。

活动内容：

节目演出互动游戏天降红包

主要是以当天天降红包为主题回馈来场嘉宾及业主

当天宣布即日起买房客户签约后可在售楼处领取价值万元的新风系统(可使室内采用自然净化新风远离污染及异味)及其他奖品。 参与方式：宝马尚城及君建家园业主，宝马会会员

一、 邀请老业主及意向业主

二、 自主参加：邀请本地小学或者培训班参加本次活动

活动时间及流程：

活动时间暂定于2014年5月31日(周六)(提前看好天气预报) 流程：2014年5月31日上午

8:00-9:00：入场

9:00-9:10：主持人讲解本次活动内容

9:10-9:30：邀请幼儿园或者小学参与节目演出(前期沟通给予纪念奖) 9:30-10:00：互动游戏，你动我猜，以家庭为单位，发放奖品

10:00-10:10：魔术表演，互动投掷小礼品天降红包活动(由本公司工作人员抛撒红包)

10:10-10:40：互动游戏，你动我猜，以家庭为单位，发放奖品(?) 10:40-11:00：天降红包活动(由本公司工作人员抛撒红包)

11:00-11:30：节目演出

11:30-12:00：天降红包活动(由本公司工作人员抛撒红包)

政策设定：

当日下午老业主领取回馈纪念品(纪念品?)

5月31日起至6月10日止，凡是签约客户均可到售楼处摇奖 新业主，在买房即送新风系统的情况下到售楼处参与

转盘摇奖，奖品设定：

惊喜奖：购房现金券分三类8000、5000、3000、1000

电压力锅(已有)

电磁炉

小风扇

小台灯

茶杯一套

凡到售楼处即送精美礼品一份。(已有)

推广政策：

置业顾问电话短信通知

小DM发放

挪车电话卡发放

场外包装：

展架，展板为主，舞台背景

后期推广政策：

后期宣传购买尚城住宅可有机会抽取新风系统，吸引客户，

加强宣传带亲友买房可获现金大礼(按10元每平米)还可直接使新客户得到最大优惠。

车体广告(主题宣传活动)

基本费用：

演出活动费用控制在1.5万元

红包费用：5000元(100的6份、50元10份，20元20份、10元50、5元600份)

万科养老地产项目范文第6篇

1.1.6工程总投资：6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计，办证费用600万元，绿化小品、道路等配套费用400万元，不可预见费200万元。聞創沟燴鐺險爱氇谴净。

1.2工程编制依据 1.2.1本工程可行性研究受工程承办单位的委。

1.2.2江西省及赣州市有关建筑工程预算的文件。

1.2.3建设单位提供的工程地形、设计图纸等资料。

1.3可行性研究的范围 1.3.1工程建设规模的确定。

1.3.2工程场地的选择。

1.3.3建筑方案总平面布置，功能布局、建筑风格的确定。

1.3.4与工程配套的供电、给排水以及其他附属的设施。

1.3.5工程工程节能、节水、建筑消防及职业安全与环境保护措施。

1.3.6组织机构、职工是员与人员培训计划。

1.3.7工程实施进度计划。

1.3.8工程投资估算与资金筹措。

1.3.9财务分析、经济评价与社会评价。

1.3.10结论及建议。

1.4拟建地点 县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间地段。

1.5建设规模 工程占地约60亩，建筑面积约6万平方M，容积率1.5，建筑层数为6层商住楼。

1.6主要建设条件 1.6.1建设用地：本工程建设用地是县政府招商引资工程，场地位于寻乌城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建设三星级宾馆也在附近，临近还有县一中，用地区位良好，用地范围场地平整。

1.6.2公用设施：本工程施工所需的水、电均由该县现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均还覆盖寻乌县城城北开发区100%范围，能满足本工程施工需求。訣锥。

1.6.3交通：长安商城面临长安大道，大道为双向六车道、二级路面、建筑材料运输十分方便。

1.6.4地质条件：根据地矿赣州地质工程勘察院《岩土工程勘察报告》建设场地内无滑坡、坍塌、地表塌陷，断层等不良地质现象，场地所在地区地震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。

1.7工程总投资估算 1.7.1工程所需总投资额：该工程总投资为6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计、办证费用600万元，配套费用400万元，不可预见费用200万元。

1.7.2资金来源：根据公司实际情况，本工程采用分期滚动开发，开发资金通过两种方式获得：

①自筹资金：本工程投资商先筹取2000万元用于本工程前期报建及土地征收等费用开支。

②本工程销售资金：在本工程预售开始后(具体暗以县房管局核准的预售许可证批准时间为准)，部分销售款再回投入本工程开发中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。

1.8主要经济技术指标(如表) 表1-1 主要技术经济指标汇总表 序号 工程 单位 主要技术 备注 一 费用支出 万元 6000 二 费用收入 万元 6万平方M1500元/㎡=9000 三 毛利润 万元 3000 以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素。

第二章 需求分析与建设规模 2.1县情简况 寻乌地处江西东南端，居闽、粤、赣三省交界处，全县总面程2313平方公里，其中：耕地18.9万亩、山地276万亩、人口近30万，辖15个乡镇，172个行政村。

寻乌是一个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东、朱德、邓小平等老一辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。毛泽东同志在寻乌写下了《寻乌调查》《反对本本主义》等光辉篇章。

寻乌属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为18.9度，年平均降水量为1643毫M，无霜期平均为284天，寻乌又是一个资源富集，物产丰饶之乡，素有“稀土王国”“中国密桔之乡”“江南水电大县”之称。境内矿产资源品种繁多。果业生产已具规模，面积达30余万亩，成为江西省第一个实现农业人口人平一亩果的县(市)，“果欣”品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装机容量达10万千瓦，县力电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资2.4亿元，装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。

2.2需求分析和工程定位 2.2.1市场分析 2.2.1.1 2005年寻乌县房地产市场供给现状分析：

由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。

2.2.1.2 2006年寻乌县房地产市场需求现状分析：

2006年寻乌县房地产市场需求总量大于2005年房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2006年下半年商品房销售将有所下降。

2006年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2005年，其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。

2.2.1.3消费者购成情况 随着寻乌县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，一大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。廡。

2.2.1.4商品房销售价格情况 2005年寻乌县商品销售平均价格为每平方M1200元，预计2006年价格比上年增加150元/平方M，207年价格比上年再增加150元/平方M，达到1500元/平方M。

2.2.2工程定位 2.2.2.1 2005年寻乌房地产市场发展特点：

①房地产开发投资增幅略升。

②房价稳中有升。

③商品房销售上涨速度较快。

④商业用房投资势头强劲。

⑤二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。

⑥果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。

2.32005年寻乌县房地产市场存的问题 ①土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。

②原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。

③受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在2004年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发工程资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。

④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我县商品房开发中存存量房有一定比例减少。下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。

2.4 2005年寻乌县房地产市场预测 ①寻乌县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。

②政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。

③2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是2005年及今后一段时间的总趋势。

④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。

2.5建设规模确定 本工程计划征地约60亩，预计分三期实施，总建筑面积约6万平方M，容积率1.5。沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。驅 第三章 场址选择 第一节 场址现状 3.1工程地理位置 本工程位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。附近已建好有寻乌县第一中学，左岸香桂住宅小区。寻乌县农资及摩托交易市场。在建工程有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。

3.2场址土地权属类别及占地面积 场址土地权属类别：为寻乌县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。县政府于2003年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。

3.3工程性质与主要特点 本工程土地规划为商住用地。其工程用地较大。地块呈长方形，一面临长安大道，一面临寻乌河。工程周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。

第二节 场址基本条件 3.4地形、地貌条件 场址原始地貌为寻乌河Ⅱ级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约0.3M。

3.5工程地质、水文地质条件 ①岩土层结构及岩土性状。

据勘察报告揭露，该场地在21.15M深度范围内，共存在6个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下：

种植土 分布全场地。呈深灰、土黄色，较湿一湿。松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚0.4-1.80M，平均厚度1.3M。工程地质不良，宜挖除。

砾砂 全场均有分布。呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾30-40%，砂60-70%，砾呈次圆棱角状，砾径2-10mm，成分多为石英和变质砂岩。层厚0.00-0.08M，平均厚度0.46M。层顶面埋深0.60-0.80M，层顶面高程96.20-98.00M。推荐承载力特征值fak=180kPa。

卵质圆砾 全场均有分布。呈褐黄色，湿，稍湿-中密，稍密为主。卵石30-45%，圆砾55-65%，砂5-15%。卵石多呈次圆状，卵径20-150mm，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。夹有漂石。厚0.80-2.30M，平均厚度1.46M。层顶面埋深0.40-2.40M，层顶面高程95.70-97.90M，推荐承载力特征值fak=260kPa。

全风化变质粉细砂岩 分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。呈褐黄、灰黄色，稍密-中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。层厚12.0-13.60M，平均厚度13.05M。层顶面埋深2.00-3.10M，层顶面高程94.10-96.00M。推荐承载力特征值fak=200kPa。

强风化变质粉细砂岩、板岩 分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。呈褐黄、灰黄、黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状、半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。原岩结构构造保留浅晰，层理倾角70度左右。层厚3.33大于4.55M，平均厚度大于3.94M。层顶面埋深15.6M，层顶面高程81.60-82.70。推荐承载力特征值fak=362kPa。

中风化变质粉细砂岩、板岩 分布于全场地，为区内基底岩石。浅部层位岩芯碎块状一块状，坚硬，破碎，难取芯。岩体基本质量级别为V类，岩体完整程度属较破碎-破碎岩体。岩层产状倾角约70度，厚度巨大，大于1.83M(未揭穿)，层顶面埋深18.93M，层顶面高程78.27M。推荐承载力特征值fak=700kPa。

②地下水特征 场内地下水由上层滞水和承压水组成。上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。雨季地下水位埋深在0.20-2.73M之间，地下水位标高在95.57-98.00之间。据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。施工期间。因抽水影响，地下水变化幅度2.43M。

③场地岩土工程条件分析评价 场地稳定性与建筑物适宜性。场地所在地抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。

岩土体工程性质评价及工程利用选择。第①层耕植土，厚度小，松散，工程强度低，不能作基础持力层;

第②③层砾砂、卵质圆砾，分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作浅基础持力层;

第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内基底岩石之全风化层，稍密-中密。工程程度较高。楞作基础持力层;

第⑤层强风化变质细砂岩、板岩：分布广，厚度大，密实，似碎石土状，工程强度高，可作为桩基础持力层。第⑥层中风化变质细砂岩、板岩：分布广泛，埋深较大，呈块状，保留原岩结构，属较软岩-软岩类岩石，岩体完整程度较破碎-破碎岩体，岩体工程强度较高，可作桩基础持力层。

3.6城市规划或区域性规划要求 据寻乌县人民政府发布的《寻乌县城市规划管理办法》(2005年1月起执行)，查询城市控制性详细规划，工程场地为县城中心城区商住区，对建筑物层高控制不低于4层。建筑物临街立面必须遵循寻乌县城市设计的相关要求。

3.7交通条件 新建计划生育综合服务楼场地面临长安大道，大道为双向三车道，二级路面，建筑材料运输十分方便。该地段地处新老城区结合部，为寻乌县城城市规划中心商业区，工程建成后较方便于广大群众咨询就诊。

3.8公共设施条件(供水、供电、道路等) 工程场地水、高压电、生产生活用低压电等公共设施均已到达，平安大道道路为双向三车道二级砼路面，公共设施较为完备。嘰 第四章 工程技术方案 第一节 设计依据 4.1设计依据 4.1.1寻乌县长安商城可行性研究委托书 4.1.2寻乌县规划部门下发的规划定点通知书 4.1.3设计规范标准 《建筑制图标准》GB/T501014-2001 《建筑设计防火规范》(2001年版)GBJ16-87 《民用建筑设计通知》GBJ37-87 《居住区规划设计规范》 第二节 工程市场定位 4.2市场定位 本工程拟建设成为寻乌县少有的精品多层大型楼盘。

4.3区域定位 在本工程区域内，要建设成为在规划设计上与本县其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。

4.4主力客户群定位 中、低收入市民(包括临时居民)，白领阶层，二次置业者以及果业丰收后进城置业的农民。

4.5功能定位 临街的商住宅小区，其总层数最高为六五层。4.6建筑风格定位 本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。并配合小区道路两边设置3M左右的停车带。

第三节 工程规划发展建议 4.7规划设计要点 4.7.1小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本工程要充分考虑家庭轿车的普及，故在环绕小区道路两边设置3M左右的停车带。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。

4.7.2小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。

4.8建筑设计要点 4.8.1住宅部分面积宜以建筑面积110平方M左右的三室二厅双卫住宅。住宅为主设计必须尽可能人性化。

4.8.2为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。

4.9建筑风格及外立面建议 4.9.1本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。

4.9.2一层考虑为外墙面砖饰面，一层以上部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩，一是能够保证施工速度，早建成早见效，二是方便维护及更换，三是节约投资降低房价，优惠于民。

4.10小区环境、景观设计要点 园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合寻乌县气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，并配以适量的园林雕塑景观。

4.11社区服务及物业管理要点 社区服务方面配置了小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。

4.12装修标准 本工程所有的住房交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。

第四节 资源供给 4.13建筑材料的需要量、采购方式和供应计划 建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的工程外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。

4.14施工力量的组织计划 本工程施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。挤貼 4.15工程施工期间的动力、水等供应 本工程施工期间的动力、水均在工程原果品批发市场的动力、水接入基础上进行相应改造而成。

工程建成投入使用后水、电、燃气、暖气、通讯等均在就近市政道路上接入，其工程交通在两条市政道路上均可以留出入口，方便业主出行。

第五章 节能节水措施 5.1节能措施及能耗指标分析 本工程消耗的能源主要是电能，拟采取以下节能措施，以达到最大限度节约能源的目的。

5.1.1工程在设计和建设中，根据建筑节能法规，采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。

5.1.2建筑物主楼朝向尽量采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。

5.1.3门为木质夹层门，窗户为塑钢窗，减少热能的损失。

5.1.4室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置，以节约电能。

5.1.5所选用设备均为国家规定的节能型设备。

5.1.6定期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。

5.2节水措施及水耗指标分析 该工程运用的节水措施为：

5.2.1增强住宅人员的节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断的增强人员节水意识。

5.2.2推广节水型设备。包括：节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施和其他节水型设备。

5.2.3采取必要措施，减少剩余水压。按《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88，采取竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板、安装节流塞、节水阀芯等措施减小剩余水压，起到节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20%。

5.2.4提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。

总之，采取以上节水措施，其节水效果都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。

第六章 环境影响分析 6.1环境影响分析研究总则 6.1.1分析目的 环境影响分析的目的是：贯彻环境保护这项基本国策，具有针对性、政策性、科学性和公正性地保护环境资源，实现环境效益价值最大化。

针对本工程的建设，进行环境影响分析、景观分析和生活质量分析等，为预测本工程的环境效益与环境不利的影响提供依据，从而体现出工程建设的效益。

根据本工程的具体建设方案，对工程布局合理性进行分析，提出合理的废水、废气、噪音的治理措施及本工程环境管理制度。

6.1.2分析原则 6.1.2.1坚持环境影响分析工作经济建设和环境管理服务的原则，注重分析工作的实用性、针对性、为环境管理决策提供科学依据。

6.1.2.2以国家相关产业政策，环境保护法规为依据，贯彻执行“达标排放”、“三同时制度”等有关国家环境保护政策、法规和原则。

6.1.2.3以科学、公正、客观的态度开展分析工作，在保证分析质量的前提下，尽量利用现有资料，缩短分析周期，满足工程进度要求。

6.1.2.4工程建设要符合寻乌县的教育发展规划 6.1.3分析标准 环境质量标准(表6-1) 序号 分析内容 环境质量标准 1 环境空气 国家《环境空气质量标准》(GB3095-1996)I级标准 2 噪声环境 国家《城市区域环境噪音标准》GB3096-93)I类标准 污染物排放标准(表6-2) 序号 分析内容 环境质量标准 1 水污染排放标准 江西省地方标准《水污染物排放限值》(DB44/26-2001)中三级标准(第二时段)经简单隔渣处理后，接驳入市政污水管网，排入所在区片的污水处理厂集中处理。

2 环境空气污染物排放标准 大气污染物排放 江西省地方标准《大气污染物排放限值》(DB44/27-2001)中的二级标准 恶臭污染物排放 国家《恶臭污染物排放标准》(GBI4554-93)中的二级标准 油烟排放 国家《饮食行业油烟排放标准》(GBI8483-2001) 声源控制标准(表6-3) 序号 控制期间 环境质量标准 1 建设期 《建筑施工场界噪声限值》(GBI2523-90) 2 运营期 《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的I类标准 室内装饰装修材料相关标准(表6-4) 序号 环境质量标准 1 《室内装饰装修材料人造板及制品中甲醛释放限量》(GBI8580-2001) 2 《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》(GBI8582-2001) 3 《建筑材料放射性核素限量》(GB6566-2001) 分析期限及分析重点(表6-5) 序号 分析期限 分析重点 1 建设期 施工期的噪声、扬尘对周边环境敏感点影响 2 运营期 运营期所排放的生活污水对周边环境的影响及污水排放的可行性论证。

运营期产生的固体废弃物对周边环境的影响。

工程建成后，周边道路交通噪声及尾气对工程区域的影响。

6.2环境保护目标 本报告中的环境保护分析的目标为：拟建工程不对饮用水源产生危险或增加污染负荷，施工期间不发生严重的水土流失，工程的施工期和运行期对周边环境空气及声环境不产生不可接受的影响，工程施工期和运营期的固体废弃物得到合理的处置，不产生不可接受的负面影响，周边环境不对本工程产生不可接受影响。具体要求应达到前述的各项具体标准。

6.3工程所在区域环境质量现状特征 本工程选址在寻乌县城城北开发区，环境空气中的各项污染物均能符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)一级标准，环境空气状况良好。工程场界噪声值可满足《区域环境噪声标准》(GB3096-93)中I类标准，周围声环境良好。

6.4施工期间环境影响分析及治理措施 6.4.1污染源分析 在本工程的建设施工过程会产生噪声、扬尘及污水等污染因素，如未经妥善处理，会对周围环境产生一定影响，主要有如下几个方面组成：

6.4.2建筑施工噪声 建筑施工噪声虽然只是一种临时性的污染，施工完结后噪声污染即解除，但是，施工设备噪声的噪声级相对较强，其中，高噪声设备包括铲车和装卸车，以及机械挖掘土石噪声等，操作方式属于露于作业，这些噪声源的声级值最高达到90dB(A)。

6.4.3扬尘 建筑施工过程中有基础开挖、回填泥土的扬尘。混凝土等材料运输、装卸、加工过程的扬尘。

6.4.4污水 工地污水来自清洗设备、材料所产生的污水，还有降低地下水位的排水，施工工地工人的生活污水等。

6.4.5建筑施工余泥 工程在开挖基础、浇注混凝土等过程中，会产生大量的余泥，这些余泥如不能及时运走并妥善处置，乱堆乱放，将阻碍附近人员行走，车辆通行，严重污染环境。

6.4.6建筑垃圾 在施工期间产生的建筑垃圾具有产生量大、时间集中等特点，虽对环境的污染是暂时的，如果处理不当，不但影响景观，还会影响周围环境。

6.4.7主要环保措施 为防治该工程在建设期间出现污染的环境现象，使建设期间工程对周围环境的影响减少到尽可能小的程度，建议建设单位采取如下的污染防治措施：

①加强对建筑工地管理，实施文明施工，不得擅自占用公共场地堆放物料、搭建建筑物。

②注意清洁运输，防止材料装卸、运输过程中的扬尘与噪声。

③遵守施工管理的有关规定，合理安排设备的使用，减少噪声设备的使用时间。

④搞好工地的污水导流，可以循环使用的应尽量减少排放，不能循环使用的应在简单处理去除大块杂物后排放。对施工产生的余泥，应尽可能就地回填，或及时找到其他需要回填土的工地，对一时不能迅速找到回填工地的余泥，要申报有关部门，堆放到合适的地方。

⑤应对工程附近范围内，施工用车辆经常使用的临时道路经常整治，使车辆行径减少扬尘，防止二次扬尘的大量产生。

⑥施工人员生活污水中粪便污水经临时化粪池处理，工地食堂应以液化气为燃料，工地食堂厨房污水经隔油池处理。

⑦对于固体废弃物应集中处理，及时清运出施工区域。

⑧建设工程竣工时，必须清理施工场地，拆除临时建筑及施工设施。

⑨运营期间环境影响分析及治理措施 本工程投入使用后所产生的污染物主要是使用者的生活污水、废弃的生活垃圾。

6.4.8处置措施 采用粪便污水、洗涤污水和雨水分流排放，粪便污水立管与洗涤污水立管共用一根通气立管。粪便污水经化粪池处理后排入生活污水中。雨水直接排入新校区雨水管网。

6.4.9绿化、美化工程 新校区周围较为空旷，自然条件良好，应注意自然环境保护和整治，适当设置开放式绿地。

绿化布置应考虑山区气候特色和客家文化特色，选择观赏性强的树种，树下种植萌芽力强，枝繁叶茂，耐修剪的绿色植物和观叶灌木，间种花期不同，便于管理的花灌木，形成空间层次协调，树形、色彩组合与季节变化相呼应的连续绿化景观。

6.5环境分析结论 综上所述，通过工程建设管理部门的严格管理与环保相关部门的监管，在确保严格实施本可行性研究报告中提出的环保措施的前提下，本工程对环保的影响可以减轻至最低水平，因此，本工程在环境影响分析方面是可行的。建议本工程应向寻乌县环保部门填报环境影响登记表。

本工程的建设应该坚持以下原则：

1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求;

2、坚持“三同时”的原则;

3、做到环境效益与经济效益相统一，环境保护治理方案技术可行经济合理。

第七章 安全卫生消防 7.1安全措施 寻乌县长安商城规划面积60亩，建筑面积60000平方M，工程建设施工的全过程必须贯彻执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建设工程施工现场管理规定》等国家和广东省有关法律法规。严格落实各级安全生产责任制，制定安全生产保证体系和安全管理规章制度;

按照专项施工安全技术方案、安全施工措施操作，完成安全管理目标。

长安商城工程建设的各建筑物在日常管理中制定安全管理制度，执行相关安全规定，确保工程管理的安全。

7.2卫生措施 长安商城占地面积广，工程繁多，工程在施工和使用期间人员流动很大。因此，工程建设过程以及投入使用以后都要加强卫生环境管理，防止在人流中疾病、传染病流传交叉感染。工程的室内空间、通风、采光及空调设计等必须符合相关规定，最大限度地减低由于人员密集和流动而引起的交叉传播疾病的可能性。工程的卫生清洁应制度化并加强巡视检查和管理。

工程的施工建设应当遵守《建设工程(工程)劳动安全卫生监察规定》(JS71)和《建设工程(工程)职业安全卫生设施和技术措施验收办法》(JS54-115)等国家和江西东省有关规定。

8.3消防 长安商城工程的建设和使用过程根据《中华人民共和国消防法》和《江西省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》等国家和地方有关消防及管理的法律法规执行。

长安商城工程制定消防管理制度，配备喷水灭火系统和火灾自动报警系统，建筑物室内配置手提式MF4灭火器。

长安商城工程的消防措施如下：

1、明确消防安全责任人，使消防工作落实到实处;

2、制定消防安全管理制度，从管理制度的角度严格把控消防安全工作;

3、组织学习国家和江西省有关的消防法律法规，学习各种消防器材的使用;

4、工程施工场地内不准存放易燃易爆化学品和和易燃可燃材料，施工中使用易燃易爆化学危险品时，应当制订防火安全措施;

使用后的废弃易燃易爆化学危险物料应当及时消除;

5、制定用电管理制度，安装电气设备和进行电焊、气焊作业等，必须由经培训合格专业技术人员操作。

第八章 工程组织机构与人力资源配置 8.1开发工程的管理体制、机构设置 本开发工程将实行工程管理机制对其工程开发全过程实施全程管理， 即由建设方组建成立一个长安商城工程开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。

8.2管理人员的配备方案 工程开发部设工程经理一名，负责对工程开发全过程实行领导管理， 并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责工程技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责工程一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责工程报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理工程预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责工程销售策划、工程定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。

8.3拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况 工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执 行，公司不再另行安排。销售处人员培训由工程经理及销售负责人组织，其他处配合对本工程进行针对性学习和加强。夹 第九章 工程实施进度与招标方案 9.1前期开发计划 工程可研分析 规划设计条件 方案、总图设计 2005.02-2005.05 20057.06 2005.06-2005.07视絀 施工图审查 总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 2005.07 2005.07 2005.07-2005.07 2005.08 施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证 施工招投标 开工 工程质量监督 施工许可证 2005.07 2005.07 2005.08 初验 9.2工程建设计划 06.06 装饰工程 2006.03-06.06 05.10 预售 主体工程 砌墙 2005.10-06.03 基础工程 2005.05-05.09 首期开工緦徑铫膾龋轿级镗挢廟。

销售期、工程后期 维护及维修工作 二期开发 06.08-07.08 交付住户 06.08 竣工验收 室外工程 06.05-06.07 三期开发 07.08-08.08 06.08 在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期工程建设计划策划中将进一步明确细化或根据工程实际工作进展情况进行相应调整。

9.3招标工作依据 9.3.1《中华人民共和国招标投标法》;

9.3.2国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》;

9.3.3七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。

9.4招标工作原则 9.4.1招标方式 按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该工程特点，拟采用下方式：

建筑设计采用邀请招标，进行资格后审;

全部工程施工采用公开招标，进行资格预审;

工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。

9.4.2招标范围 该工程全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、设备采购等;

工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。

9.5招标组织形式 9.5.1招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。

9.5.2评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。

9.6招标基本情况 本工程的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表：

招标基本情况表 工程名称：寻乌县长安商城 工程 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 备注 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察、设计 √ √ √ 土建 工程 √ √ √ 工程 监理 √ √ √ 其它 √ 第十章 投资估算与资金筹措 10.1投资估算的依据 10.2投资估算 10.2.1建筑工程费：本工程建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地周期结构建筑单位工程平均造介，经调查测算，并查阅寻乌县建设局网站公布的相关造价数据指标，得出2005年6月寻乌县六层框架建筑的单位工程平均造价约为500元/平方M，由此估算该工程建筑工程费：6万平方M500元/平方M=3000万元，首期投资费1000万元。

10.2.2工程建设其他费用 10.2.3基本预备费 基本预备费是指在工程实施中可以发生但在工程决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，一般由下列三项内容构成：

一是在批准设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用;

经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用;

二是一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用;

三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用;

其估算公式为：基本预备费=(工程费用+工程建设其他费用)基本预备费率。根据引用公式，费率取3%，估算寻乌县长安商城及配套设备工程的基本预备费为：

30003%=90(万元) 涨价预备费 据公式PC=ΣIt[(l+f)t-l]估算。

式中PC-涨价预备费;

It-第t年的工程费用;

f-工程建设期物价上涨指数;

根据国家公布的CPI上涨指数，取值3.5%。

t-年份。

由为简化估算，设土建工程在两年中是按均衡投资的，依公式估算涨价预备费110万元;

10.2.4建设期利息 因本工程资金来源均为自筹资金，据相关规定，在本工程中不做建设期利息估算。

10.3投资估算表 经估算，本工程总投资为6000万元，其投资构成见表10-2。

10-1 工程总投资估算汇总表 序号 费用名称 投资额 占工程总投资 的比例(%) 1 建筑工程费 3000 50 2 征地费 1800 30 3 工程建设其他费 70 1.1 4 基本预备费 90 1.5 5 涨价预备费 110 1.8 6 报建办证费 530 8.8 7 配套设施费 400 6.8 8 工程总投资 6000 100 10.4资金筹措 根据公司实际情况，本工程采用分期开发，开发资金通过两种方式获得：

①自筹资金：本工程投资商筹取2000万元用于本工程征地及动工建设前期费用。

②本工程销售资金：在本工程预售开始后(具体时间以房管局核准的预售许可证批准时间为准)部分销售款再回投入本工程开发之中。

第十一章 社会评价 11.1社会评价的目的 11.1.1确定合适的措施来完成工程目标。

11.1.2保证工程收益在不同群体间的公平分配。

11.1.3预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。

11.1.4为改进工程实施方案提出建议。

11.1.5防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损害。

11.2社会评价的原则 11.2.1多层次分析。

11.2.2根据工程特点选用不同评价方法。

11.2.3坚持以人为中心。

11.3社会影响分析。

11.3.1对居民生活水平与生活质量的影响。

工程的建设，有利于城市经济的发展和人民生活水平的提高。能有效的解决住房紧问题，对提高当地居民生活质量有很大的促进作用。但应指出的是工程施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等;

工程完成后，对改善城市交通及城市面貌有一定的积极作用。

11.3.2对不同利益群体的影响。

工程的建设会提高从事该工程建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。

11.3.3对弱势群体利益的影响。

工程的建设对老人、妇女、儿童、残疾人员等群体的利益不会造成负面影响。

11.3.4对城市化进程的影响。

就城市规划来看，不会产生较大的影响，该工程的建设符合寻乌县总体规划，加快创建现代化城市的步伐。

对少数民族风俗习惯和宗教的影响。

本工程的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。工程的建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。

社会影响分析表 序号 社会因素 影响的范围程度 可能出现的结果 措施建议 1 对居民收入的影响 百分之百不同程度影响 增加旅游等方面的消费。

严格执行国家和地区的有关规定。

2 对居民生活水平与生活质量的影响 百分之百不同程度提高 提高文化素养，促进精神文明建设。

有关部门应注意引导。

3 对居民就业的影响 可创造一定的就业机会，应由当地的主管部门安排。

提高个人收入水平，利于经济健康发展和社会安定团结。

有关部门应注意就业前的培训、指导工作。

4 对不同利益群体的影响 建设时期由于施工等问题会引起当地居民的不便。

会不同程度地影响建设工期和施工环境等。

有关部门应对有关事宜做好讲解说服工作，以求得其配合与支持。

建成后可提升城市竞争力，改善市容市貌。

促进卫生、环保及经济的健康发展。

有关部门应加大宣传力度，合理引导。

5 寻脆弱群体的影响(妇女、儿童、残疾人员) 百分之百不同程度受益 提高城市竞争力，改善交通条件。

有关部门应注意扶持。

6 对地区基础设施、社会服务容量和城市进程的影响 促进基础设施建设，加快城市化进程 促进社会经济健康发展，利于社会安定团结。

有关部门应注意发展的规划、管理和指导。

综上所述，工程建成后，所取得的社会效益是非常显著的，将在社会各方面间接体现，一般难于量化。

11.4社会风险分析 本工程的建设，对于发展当地经济，满足社会市场经济的发展，提高人民生活水平具有推进作用，社会效益显著，基本不存在社会风险。工程建设有利于弘扬中华民族传统文化，促进民族团结，推动当地经济的发展，不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好工程施工和运营期的管理工作，尽量减少对周遍居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。

11.5社会评价结论 根据建设工程对社会的影响分析、工程所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，本工程建设具有较好的社会效益，必定备受多方关注和支持。

综合多方面的调查研究和客观分析得出结论，本工程具有较好的社会及经济效益，工程的社会评价可行。

第十二章 研究结论与建议 12.1结论 12.1.1工程地块所属区域在寻乌县城城北开发区。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发一个新的热点区域。

12.1.2根据工程开发成本及利润估算表分析，土地成本1800万是个固定因素，其土地成本适中。影响本工程最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监督和土地市场化运作，以及工程周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。

12.1.3从工程预计销售情况分析来看，其工程开发后发商完全有能力进行二、三期开发。

因此就本工程而言，作为开发商，由于土地摊消成本适中，其开发商利润相对较好。因此其工程进行住宅小区开发是可行的。

12.2存在的问题及相应的建议 12.2.1由于本宗土地距现有县城闹市中心尚有一定距离，在一定程度上影响到人气的延伸。

12.2.2就工程地块区域现状来看，开发工程较多，总体开发体量较大。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为本工程，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。贞廈给鏌綞牵鎮獵鎦龐。