土地增值税房地产论文范文第1篇
[摘要]我国正处在城市化进程快速发展时期,也是小城镇房地产开发的黄金时段。文章对我国小城镇房地产开发存在的土地利用不合理、房地产市场不完善和物业管理不规范等问题进行了综合叙述,据此提出了从宏观调控入手完善小城镇房地产开发的具体措施,为我国小城镇房地产发展提供参考依据。
[关键词]小城镇;房地产开发;措施
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Problems of Real Estate Development in Small Towns and Its Countermeasures
Luan Shumei, Li Ying
(Liaoning Administration College, Shenyang, Liaoning 110161)
Key words: the small towns; the real estate development; measure
随着城镇化战略的快速推进,小城镇的房地产开发也进入快速发展阶段,并逐渐成为经济社会舞台上的重要角色。它不仅可以为人们的生产、生活提供基本的物质保障,还可以带动相关产业部门的发展。据测算,房地产每投资100元,可以使国民经济各部门产出286元。其中,建筑业90.76元、制造业123.61元、采矿业16.64元、商业11.16元、房地产业自身10.98元、电力煤气自来水供应业6.59元、货物运输及仓储业5.86元、社会服务业4.98元、农业4.55元、金融保险业4.08元、邮电业3.05元、饮食业1.57元、综合技术服务业1.18元。
未来的几十年,将是城市化进程的快速发展时期,也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为推动小城镇建设的房地产业,将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是,目前小城镇房地产业发展中存在的问题,严重影响了小城镇建设,影响着地方经济的发展。因此,研究小城镇房地产开发过程中存在的问题,提出完善小城镇房地产开发的具体对策,对小城镇的建设有着重要的意义。
一、小城镇房地产开发现状及存在的问题
随着城市房地产行业的蓬勃发展,小城镇的房地产开发得到了各级政府的高度重视和大力支持,始终把发展小城镇房地产开发作为促进农村经济和社会发展的一大战略,充分运用市场机制,坚持高起点、高质量、高水平地抓好小城镇的总体规划和房地产建设。在政策体系上,制定了与小城镇建设相关的政策和法规,明确了小城镇建设的指导原则;加大了对小城镇全面建设的投资力度;加强和完善了小城镇的基础设施与环境,改善了小城镇的投资环境和人居环境,使小城镇的房地产开发获得了快速发展。
一方面,小城镇房地产的发展创造了更多的就业机会,这在很大程度上解决了农村转移人口就业的后顾之忧,同时也为农村转移人口提供了更好的居住环境和生活环境;另一方面,大量农村人口向小城镇转移必将带动小城镇房地产业的发展。但是,同时也必须看到小城镇房地产开发还存在着一些不容忽视的问题,这些问题既有机制的原因,又有观念的原因。从总体上看,主要表现在以下几个方面。
(一)房地产开发规划滞后,土地利用不合理
从规划的层次上讲,土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用,但在实际操作中并非如此。首先,土地利用规划滞后于小城镇房地产开发规划,增大房地产开发成本。小城镇的发展主要是以外延发展为主,是一种重数量、轻质量的城镇化道路,这种发展模式导致小城镇规模偏小、城镇用地粗放,其直接后果是城镇集聚功能难以发挥,基础设施的投资成本过高,设施的修建难以形成规模效益,造成基础设施尤其是环境设施严重不足,加大房地产开发成本。其次,小城镇规划的编制不科学,造成土地利用不合理。在编制规划时缺乏科学性,把标准定得过高,浪费了大量的土地资源;编制规划时缺乏预见性和超前性,使得小城镇发展的空间受到限制;规划不注意小城镇内部资源的充分利用,不注意旧区的改造,不仅浪费了大量的土地资源,而且导致了生态环境质量的下降;各个房地产项目用地的规划布局不合理,生活区与工业区、商业区相互混杂,功能难以发挥,对房地产开发带来不利影响。
(二)房地产隐形交易活跃,市场发育不完善
由于小城镇房地产市场发育不完善,房地产隐性交易活跃,削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范,从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱,因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准,房地产价格混乱,人为因素影响大,导致了房地产交易行为不规范,房地产企业的行为缺乏约束。
房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中,部分开发部门未经政府審批办理土地有偿使用手续,私自将其改造成商业门面和住宅,以市场价格出售和出租给单位或个人,并没有向国家缴纳除开发收益以外的土地收益;不少用地单位将房屋或使用场地出租,以土地联建公房,一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易,转给其他使用者,从中获得大量的土地增值收益;“合作建房”的交易在发生过程中,不是完全按照税收政策的规定形式,而是在“联营”、“租赁”等掩盖下进行,这些企业不办理固定资产的转移,致使交易的进行只表现在双方协议上,产权未作转移,税款无法征收,土地资产也随之流失。
(三)房地产开发档次不高,物业管理不规范
房地产投资不足且来源分散,这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。小城镇居民住宅也多为平房和低层的楼房,建筑开发档次不高;雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性,反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀;从投资结构来看,国家集体的投资呈递减趋势,而个人投资所占的份额逐年增加;房地产的投资能力严重不足,特别是支持小城镇房地产开发的中长期贷款不足,过度依靠预算外投资,且资金的运作不规范;多元化的投入机制使得资金来源分散,资金的利用效率低下,难以发挥资金的集聚功能。
从小城镇管理的现状来看,物业管理水平存在较大差距。物业管理经费不足、来源单一,很多物业公司的收费主要考虑居民的承受能力,收费标准低于成本,物业管理企业亏本经营,难以发展;居民住宅分散、杂乱,即使集中在一个住宅小区内,也普遍存在着户数少、规模小的特点;无论是开发商还是消费者都缺乏物业管理意识,依赖政府现象相当普遍,使得物业管理难以开展;住房产权多元化,既有公房,也有私房,物业管理难以协调;物业管理责任不清,从业人员少,业务水平低,小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。
二、完善小城镇房地产开发的具体措施
由于小城镇具有特殊的区域经济环境、风土人情等,其房地产开发建设有一定的特殊性,开发过程也存在着一些问题。因此,合理地制定小城镇房地产开发规划、规范房地产开发市场已经迫在眉睫。
(一)加强宏观调控,制定科学的城镇规划
小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展,而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产开发进行宏观调控的重要技术手段。因此,小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向,因地制宜,制定科学的小城镇房地产开发规划。同时,在规划的实施过程中,要根据小城镇社会经济发展的实际情况,不断完善规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下,通过规划的约束作用,使房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局,引导房地产开发行为适当集中,最终形成良好的土地利用格局,使开发企业始终在协调、有序的状态下进行开发。
由于建设用地供给涉及资金来源、房屋拆迁、建设用地指标、土地征用等问题,加上国家对新增建设用地控制严格,因此,小城镇房地产开发应加强宏观调控,房地产开发项目应小而精,避免贪大求洋,同时要建立健全建设用地储备和计划供应机制,对建设用地供给过多的小城镇要限制新的土地供应。对房地产供不应求、房价涨幅过大的小城镇,则适当调剂增加土地供应量,并做到随时供给,以满足农民进城和企业发展的需要,促进小城镇房地产业的健康发展。
同时,要加强对房地产开发用地供应后的监管力度,严格土地转让管理。相对大量的开发,会形成供大于求的市场氛围,要注意控制好推出的节奏,允许开发企业适当放慢速度,努力实现供略大于求的基本平衡。防止大量房产推出后冲击市场造成房价大起大落,从而影响消费者和开发商对小城镇房地产市场的信心。
(二)制定政策措施,完善基础设施建设
小城镇房地产业的健康发展,必须要有相应的政策措施与之配套。首先,要改革现有的城镇行政管理体制,适当扩大小城镇的行政管理权限,扩大房地产企业的经营自主权,尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。其次,要不断深化土地使用制度改革,可以实行小城镇住宅用地指标周转制度,通过压缩分散的农村宅基地,将得到的用地指标集中起来,进行居住小区的房地产开发,同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转,明确土地流转的途径和管理方法。再次,大力推进小城镇的户籍改革,对有稳定收入、稳定职业和稳定居住场所的迁移人口作为本地常住户口进行登记,逐步实现城乡一体化的户口管理。最后,进行社会保障制度创新,对办理了常住户口的迁移人员在各方面享受与城镇居民同等的待遇。逐步建立和完善失业、养老医疗等社会保障体系的建设。
基础设施建设要考虑农村和城市的衔接畅通,努力使城乡各种物流、信息流畅通无阻。道路、桥梁、通讯、邮电、电信、供电、供水、供热、供气、广播和电器等社会公用基础设施既要满足城镇人群的使用要求,还要满足流动人口的滞留要求,更要满足乡村农副产品外运和城市产品在镇区集散与分流的要求。
(三)调整产业结构,增强房地产业的积聚功能
小城镇房地产业的发展必须以经济发展为出发点和落脚点。只有经济发展了,城镇的积聚功能才会提高,因而在加快小城镇建设、发展第一产业的同时,必须大力发展二、三产业,以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力,为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此,一是要以当前正在进行的产业调整为契机,通过制定合理可行的政策措施,吸引工商业和服务行业向小城镇聚集。二是要采取各种措施提高小城镇的投资能力,通过规范政府财政体制,确定小城镇政府和上级政府的收支范围,制定相应的贷款政策,鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资,最终形成可持续的基本建设投资能力,为房地产业的发展提供良好的基础设施环境,从而推动小城镇房地产业的健康发展。三是要完善配套管理措施。小城镇房地产业的健康发展,必须要有相应的政策措施与之配套。要改革现有的城镇行政管理体制,适当扩大小城镇的行政管理权限,尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。
(四)规范市场机制,创造良好的投资环境
规范小城镇房地产市场,使得房地产业稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场,尽快建立起有形的房地产市场,使得房地产交易的各项信息公开化,同时完善各项规章制度,强化房地产交易价格申报制度、评估制度,杜绝房地产的地下交易行为,为房地产业的发展创造一个公平的环境。
加强对房地产市场的监管。实行商品房预售合同网上即时备案制度,通过完善透明购房系统,向群众披露市场相关信息。建立房地产市场预警预报机制,密切监测市场供需变化情况,及时发布真实可靠的市场动态,为政府部门和企业决策提供服务。建立开发商、中介机构的信誉档案,完善不良行为记录和黑名单制度,倡导诚信守法经营。加大对违规扰乱房地产市场秩序行为的专项整治力度,制止和打击违法行为,净化市场环境,为保持小城镇房地产业的可持续发展创造条件。
小城镇房地产刚刚起步,投资渠道的单一化严重制约了小城镇房地产业的发展,要加快小城镇房地产发展需要大量的资金支持。因此,在未来相当长时间内,必须加大金融对小城镇房地产发展的支持力度,充分发挥住房公积金在解决小城镇住房问题的积极作用。加快住房金融制度创新步伐,开发出更多的住房贷款品种,满足各层次的住房贷款需求,加大对住房消费的支持力度,提高居民的购房能力;完善住房抵押贷款的各项配套政策,特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度,防范个人住房贷款风险,促进个人住房贷款业务的发展;建立多元化的住房融资渠道,拓展住房信贷资金来源,提高金融机构资产流动性和质量。利用地方财政与土地批租收入等建立基础建设基金,形成建设启动资金,引导社会投资。向社会开放公用设施建设投资领域,鼓励民间资本直接投资与经营公用事业。
(五)制定优惠政策,鼓励富裕农民进镇投资、购房
我国现有13亿人口,其中约有45%的农业人口,制定有利于农民在小城镇购房的房地产政策,鼓励富裕农民和农村个体工商户、私营业主进镇投资创业和购买住宅,是扩大小城镇规模、吸引更多农民进城、加快小城镇发展的必要条件。在小城镇要尽量减少和避免建造单家独户、占地面积较多的平房和别墅式住房,大力提倡建筑质量可靠、经济实用、面积较宽敞的多层公寓式商品楼房。需要指出的是,居民购房建房仅靠自有资金是不够的,应将购房建房的信贷政策推向小城镇及农民,通过抵押和分期还款付息等方式,支持进入小城镇的农民申请贷款购房。
同时,根据保持耕地总量动态平衡的要求,还可以考虑在宅基地问题上采取相应的配套政策,确保小城镇建设用地控制在合理范围内。具体措施可以有:(1)全家进入小城镇可以转为城镇户口,已有自己住房的农民,限期拆除原先在村庄的住房,由集体收回宅基地进行复垦;(2)实行宅基地“以旧换新”,对退出原先宅基地的农户,在小城镇建新房所需宅基地的收费予以适当减免,或者在购买商品房时给予适当优惠;(3)将宅基地指标集中使用,新建住房尽可能安排在小城镇的居民小区内,减少和避免分散建房;(4)支持少数有条件的村庄整体搬迁到小城镇,在购房建房用地上实行相应的优惠,将原有村庄用地進行复垦和整理。
随着我国小城镇建设战略地位的日渐提升、城镇化水平的不断提高,小城镇建设和小城镇房地产的发展条件和形势,已不仅是量的积累而是质的变化。小城镇房地产开发的快速发展,大大增强了所在地区的吸引力、凝聚力和辐射力,为优化小城镇产业结构、繁荣小城镇经济、增加乡镇居民收入以及改善人民生活起到了极大的推动作用。
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[责任编辑:唐玉萍]
[作者简介]栾淑梅(1961-),女,河南郑州人,辽宁行政学院教学副主任,副教授,辽宁省房地产协会常务理事,研究方向:房地产市场;李颖(1980-),女,辽宁沈阳人,辽宁行政学院教师,硕士研究生,研究方向:建筑工程管理。
土地增值税房地产论文范文第2篇
[摘 要]清算土地增值税对房地产企业资金链和利润都有一定影响,并能促使房地产企业规范经营。规范土地增值税的征收和清算,可促使土地市场长期健康发展,同时也能调整房地产市场的供给结构,稳定房地产价格。
[关键词]土地增值税;房地产市场;房地产企业;趋势
1 土地增值税清算的发展趋势
1.1 我国土地增值税的起源与征收情况
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税起源于19世纪90年代初全国第一拨房地产热,国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日起施行。
1994年以后,房地产业成为我国国民经济的支柱产业,也成了各省、市经济发展的引擎。土地增值税是地方税,其征收和税收收入都是各地方主管,各地方政府为了鼓励和支持房地产业的发展,对土地增值税的征收一般都控制得不是很严,而且都采取按房地产项目销售额一定比例进行预征,预征之后也不再清算,有的地区甚至在某一时间段里没有真正开征土地增值税。
1.2 土地增值税的清算
在2004年至2006年里,我国各地房价快速上升,城市居民购房压力越来越大的同时,房地产业也是大众关注和谈论最多的暴利行业。为了规范房地产行业的运行,国家税务总局于2006年底颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起正式施行,以加强土地增值税的清算工作。并且在2008年1月召开新闻发布会表示,要采取坚决措施推动全国所有省市启动土地增值税的清算。但各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来不利影响,进而影响到当地经济发展速度和土地出让金收入,所以都设法缓行清算工作,只将原来的预征比率适度上调。如深圳市从2008年7月1日起,将普通住宅项目的预征比率从0.5%上调到2%,并没有对新结算的房地产项目和以前年度结算的房地产项目进行土地增值税清算。因此,国家税务总局又于2009年5月印发了《土地增值税清算管理规程》,再一次督促各地税务局开展土地增值税清算工作。
2 土地增值税清算对房地产企业的影响
2.1 对房地产企业资金链的影响
2007年以前,各地土地增值税预征比率低,而且几乎没有清算过,一些经营时间久、累计开发量大的房地产开发企业积欠的土地增值税可能达到几亿元甚至十几亿元,如果一下子要求企业清缴这么多的土地增值税,对房地产企业来说无疑存在巨大的资金压力,开发不同产品的房地产企业所受影响不同。土地增值税是超率累进税,项目利润率越高,增值率也会越高,相应的最高税率也高。土地增值税最高税率可达60%,但对增值率低于20%的普通住宅项目免税。因此,土地增值税清算对一些主要开发经济适用房、利润率微薄的普通住宅项目的企业负面影响很小。有的房地产企业主要开发利润较低的普通住宅项目,积欠的土地增值税相对较少,土地增值税清算对其生产经营带来的影响较小。对于主要从事别墅、高档公寓、商业房地产的开发和销售的企业,可能积欠了大量的税款,土地增值税的清算对其产生的影响很大。
2.2 房地产企业长期利润下降
土地增值税是对房地产开发项目的增值额所征收的税种,无论是从长期还是从短期来看,土地增值税的征收和清算都会挤压房地产企业的部分利润。而且土地增值税的税率随项目增值率的上升而提高,难以像营业税那样把税收负担转嫁给消费者。原来土地增值税的预征比例一般为0.5%~2%,实际清算时土地增值税将占到项目增值额的30%~60%,清算的税额一般都要远远大于预征税额,因此土地增值税的清算会导致房地产企业的利润下降,尤其是一些几年前储备了大量土地的房地产企业,将补缴高昂的土地增值税。
2.3 房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”获取超额利润
由于土地的稀缺性、基础设施的改善、社会和经济的发展,从长期来看土地价格会逐步上涨。目前我国部分房地产企业设法以较低的价格获取并囤积大量土地使用权,然后延长开发期,待土地价值大幅上升后再销售房地产商品,从而获取较高的利润。
土地增值税执行清算后,对销售价格相同的房地产项目,获取土地使用权的成本越低,项目的增值率也就越高,意味着项目要缴纳更多的土地增值税。同样,对于开发成本相同的项目,销售价格越高,增值率也就越高,也意味着项目要缴纳更多的土地增值税。基于以上原因,房地产企业想依靠低价“囤地”和“捂盘”来获取超额利润的效果会大大减弱。
3 土地出让市场的发展趋势
3.1 短期内土地需求减少
一直以来,各地方税务部门都是按房地产项目的销售额预征土地增值税之后不再清算,使低价囤积土地有利可图。2001—2008年里,每年全国房地产企业购置土地的面积都远远高于当年完成开发的土地面积,直到2008年年底,全国房地产企业以前年度购买的未开发的土地面积高达10.85亿平方米。
执行土地增值税清算制度后,房地产企业低价囤积土地的积极性下降,而且迫于资金压力和房地产市场的规范发展,囤积了大量土地的房地产企业也会设法先开发一部分几年前购置的土地,到一定程度后才会有新的土地需求,因此在未来的2~3年内,土地需求会有一定幅度的减少。
3.2 土地出让市场长期趋向健康发展
低价囤积土地致使许多土地被长期空置,不利于土地资源的有效配置。从长期来看,执行土地增值税清算制度,房地产企业企图通过非法手段获取低价土地的积极性降低,土地“招拍挂”制度将更加规范合理,土地使用权流转速度加快,促使土地出让市场健康发展。
4 房地产市场的发展趋势
4.1 开发企业整合加速
截至2007年年底,我国共有62518家房地产开发企业,其中具有一级资质或二级资质的企业不足10%,绝大部分房地产企业只有三级、四级甚至更低资质等级,可见房地产业中小型房地产企业多,缺乏真正有实力的大型开发企业。在对房地产企业以前年度积欠的土地出让金进行清算清缴时,一些规模较小的企业可能会因资金链紧张而难以继续经营;另外,执行土地增值税清算后,房地产开发利润率降低,尤其是一些依靠各种关系低价获取土地的企业利润率大为降低。因此在对土地增值税进行清算时,房地产业整合与并购也会展开,一些资金实力强、经营规范的企业的市场分量会越来越重。
4.2 房地产供给变化
4.2.1 房地产开发周期缩短
房地产企业“囤地”现象和“捂盘”现象的减少,加速了房地产业的资产流动速度。在土地增值税清算制度下,房地产企业不一定追求单个项目的高利润率,也可通过缩短产品开发和销售周期,一方面能提高企业的资金周转率,另一方面能有效降低项目增值率,从而降低土地增值税的最高税率,增加房地产企业的利润总额。
4.2.2 供给结构发展趋势
由于土地增值税的超率累进税率的影响,别墅、高档公寓等利润较高项目的土地增值税最高税率可能达到60%,利润相对较低的普通住宅项目土地增值税税率可能保持在30%,项目增值率低于20%的还能享受免税。因此,房地产企业可以适当地降低其所开发项目的档次,降低单个项目的收益率,以达到减税的目的。所以,土地增值税清算制度将会促使更多的房地产企业转向开发普通住宅。
4.3 房地产价格发展趋势
4.3.1 房地产价格总体趋于稳定
一些资金实力较弱的房地产企业要筹集其积欠的税款,降低价格销售商品房以回笼资金是一个不错的选择。随着房地产开发周期缩短,房地产供给量稳中有升,所以在短期内房地产价格难以上升。
如果开发商欲将税收负担转嫁给购房者,则需提高房价,但土地增值税的最高税率也会随之提高,缴纳的税额也会越多,转嫁效果不明显。相反,房价上涨后销售难度加大,还不如以合理的价格快速销售以降低增值税额,获取正常利润。另外,会有部分房地产企业专门从事微利住宅项目的开发和销售,可以免予缴纳土地增值税。从长期来看,清算房地产项目土地增值税有利于稳定房价。
4.3.2 不同档次物业价格差距扩大
更多的企业转向开发普通住宅后,诸如别墅、高档公寓的房地产的供给量会有所降低,这类产品的稀缺性增加,价格会有上升的趋势。不同档次物业的价格差距扩大,是土地增值税清算制度下的必然趋势。
4.4 商业房地产开发向出租经营发展
商业购物中心、写字楼、商铺等商业物业的价格比起同地段的住宅价格要高出许多,以往许多从事商业物业开发、销售的房地产企业能获取巨额利润,但土地增值税清算制度施行后这些利润中很大部分会转变成税收上缴。如果开发商只是出租经营,则产权未发生转移,还能享受物业增值带来的好处。
参考文献:
[1]尹伯成.土地增值税“四个有利于”促房地产业健康发展[J].城市开发,2007(4):30-31.
[2]薛继安.从土地增值税的清算看房地产企业发展新变化[J].中国房地产,2007(8):56-57.
[收稿日期]2009-07-10
[作者简介]石金和(1972—),男,湖南新邵人,重庆交通大学管理学院讲师,管理学硕士,研究方向:房地产经济和财务管理;吴华(1973—),男,重庆南川人,重庆合正房地产开发有限公司副总经理,工商管理硕士,研究方向:房地产开发与经营。
土地增值税房地产论文范文第3篇
【摘要】在城市化建设过程当中，土地利用率问题仍然是世界所面临的难题之一。目前，我国就普遍存在土地利用率较低和土地开发制度不完善等多方面问题，尤其房地产行业作为当前社会城镇化建设当中的主要产业之一，如何在房地产开发过程中提高土地利用率，是当前我国土地资源开发研究的重要课题。为此，本文主要针对房地产开发当中如何提高土地利用率的途径做出仔细研究，需要房地产企业、政府和人民三方做出改变，方能打破当前我国土地利用率低下的困局。
【关键词】房地产开发;土地利用率;提高途径 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.018
随着我国社会经济改革发展的逐步推进，近年来城市当中人民的生活需求开始日益增长，尤其体现在当前城市当中人们居住空间的愈发紧张，并且在人们对居住环境要求不断提升下，土地利用率问题逐渐成为世界所面临的难题之一，导致土地资源与耕地资源以及居住环境的矛盾日益剧增，如何在有限的土地资源中开发出更多的利用价值，以满足当前人们对生活与居住环境的需求成为了世界各国所必须解决的难题，也只有真正实现土地利用率的提升，充分利用好土地资源，才能够解决土地资源与人口增长的不平衡问题。
我国是人口大国，人均占有土地资源相对较少，尤其在城市化建设和生态文明城市建设的快速推进下，土地资源利用率与人口增长以及人们生活居住环境需求之间的矛盾越发凸显，本文将以山东省烟台市房地产开发当中土地利用率分析为例，探讨房地产开发当中如何提高土地利用率的有效途径。
1、烟台市房地产开发中土地利用率现状
烟台市位于山东半岛中部，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2722.3平方千米，下辖5区6市，以山地、丘陵为主，其山区位于市域中部，海拔均在五百米上，丘陵区则主要分布于低山区周围及其延伸部分，海拔100到300米。烟台市并非广袤的平原地区，土地开发平整是房地产开发中的重要一环。
近年来，烟台市政府出台了《关于编制市区住宅用地供应中期规划和三年滚动计划》的通知，明确了2017年到2021年市区计划供应住宅用地目标。其2017年至2021年市区计划供应住宅用地开发面积为1416.5公顷，截止到2019年，烟台市供应住房用地为189.3407公顷，2020年供应住房用地209.1623公顷。按照国土资源部、国家发改委《关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标指导意见》要求，至2020年烟台市单位国内生产总值建设用地使用面积下降至30公顷/亿元，建设用地面积需求约为30万公顷。从整体来看，规划管控目标较为明确，但在城市房地产开发过程中，仍存在土地利用率不高和土地闲置问题。一方面企业开发技术比较落后，规划设计不合理，且部分房地产企业对相关法规了解不够深入，在执行上并不到位，导致土地浪费的情况发生;另一方面部分区县对房地产土地开发监督管理力度不足，在出让前期未能达到合适的开发利用条件，导致土地开发周期延长，久而久之形成闲置。因此，加强城市土地节约集约利用，进一步提高房地產开发土地利用率显得尤为重要。
2、房地产开发中土地利用率问题分析
我国近几十年来土地变迁较快，尤其在城市化建设和整体住宅用地规划方面较为明显，而其中尤其突出的是土地资源利用率不均衡问题，在城市化建设进程当中圈地、占地情况较为严重，对土地资源造成了浪费，而主要的问题则表现在以下几个方面：
2.1城市管理并不完善
虽然近年来我国颁布了诸多关于土地管理的政策与措施，但实际执行过程当中却受到了多个因素的影响和阻碍。例如在城市化建设当中所产生的拆迁问题，很多地区由于人们文化水平不高，对政府政策并不理解，导致其对政策的配合程度和积极性较低，拆迁速度较慢，所产生的“钉子户”遗留问题没有得到妥善解决，城市化建设推进受到了很大的影响。同时，很多房地产企业在进行土地开发过程中，没有进行规范化的操作，土地开发行为也不完善。另外，在我国政府所颁布的土地管理条例和土地管理法实际执行传递时，仍然存在各企业和产业对法律了解不深刻的情况，致使没有在真正意义上与政府相关政策相协调与配合[1]。
2.2房地产开发观念较为落后，且开发技术陈旧
目前很多房地产企业仍然存在开发观念较为传统和陈旧的问题，大部分房地产企业只关注经济效益的最大化，却没有重视环境生态平衡和土地资源利用率，这为土地资源长期开发留下了不小的隐患。土地资源开发需要注重经济效益的同时，也要关注环境效益和长远发展，而目前房地产开发企业所能够运用的开发技术仍有待提升，部分房地产企业缺少新的开发模式，导致土地资源无法被完全利用，整体开发效率较低[2]。
2.3未能够充分发挥政府部门作用
政府部门在针对土地资源进行开发和利用过程当中，需要不断完善自身土地开发政策和实施过程，如此才能够有助于各政府部门更好地进行土地开发和利用。
一方面，部分政府部门对土地资源开发和利用率的提升重视程度不足，对于土地资源开发相关法律法规的贯彻与执行也不够完善，甚至个别地区还存在土地保护主义，消极对待土地资源开发和整合，这对于土地开发的进程形成了不小的阻碍，而且由于人力和资金有限，部分地区虽然及早进行土地的整合和管理开发，但整体进程却较为缓慢，这也就造成了土地开发不均衡、土地资源浪费问题的产生[3]。
另一方面，部分地区城市化建设过程当中难免会产生企业由于破产而导致土地资源闲置的问题，政府部门如果能够积极利用这些闲置土地资源，提高闲置土地经济效益，便能够实现土地资源利用率的提升。如果闲置土地资源无法得到有效开发，就会导致政府土地开发过程缓慢，而对于房地产企业而言，无法进行土地资源与土地整合，也就意味着经济效益的下降，会严重影响了房地产行业土地开发利用率。
3、房地产企业提高土地利用率的途径
土地资源开发是人们集合大量资金与物力对土地资源实施有效管理与开发的过程，其整个过程离不开人民的配合和政府的支持，通过房地产开发过程中，土地利用率相关问题的分析可以发现，目前在土地资源开发过程当中，无论是房地产企业，还是政府、人民，都需要做出改变，打破当前我国土地利用率低下的困局，更好地实现城市化建设进程的推进，以实现社会和谐稳定发展和人类文明的延续[4]。
3.1政府的大力支持
从政府角度来讲，对于房地产开发过程中土地资源利用率的提升，并不是仅凭借颁布相关法律法规就能够予以完善和解决的，其最主要的重点还是要积极的配合与实施[5]。
政府应积极贯彻集约节约用地理念，出台指导性意见，颁布相关法规办法，鼓励房地产企业依据产业政策和土地政策指导，依法依规开发土地，集约高效利用土地。烟台市政府于2017年12月颁布第140号烟台市人民政府令《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》，积极探索城市地下空间的综合开发利用，规范地下空间国有建设用地使用权的管理，鼓励开发利用地下空间，充分挖掘用地潜力。2021年2月出台《关于推进烟台市城镇低效用地再开发的实施意见》这一指导性文件，明确各开发部门职责分工，加大“三闲”土地资源中低效用地的盘活处置力度，通过对低效用地的再开发，补充用地指标，优化规划布局，推进土地资源节约集约利用。这些政策的颁布实施，为规范房地产开发、引导开发企业高效利用土地打下了坚实的政策基础。在实际执行过程当中，政府还要加大领导力度，完善基础设施配套，加大场地平整和清障力度，确保房地产企业拿地后可顺利开工，避免土地造成闲置浪费。
3.2人民的配合
在土地的有效开发和管理当中，必须要能够得到人民的支持，对于人民而言，政府加大土地开发力度中，人民也要积极主动的去了解土地资源开发背后所存在的困难，要深入了解土地开发政策和土地开发的目标，真正认识到土地资源的开发是能够为人们提供更好居住环境与生存环境的措施与途径，也只有如此，才能够降低政府拆迁与土地开发过程中的难度，真正提高土地资源的利用率[6]。
3.3房地产开发企业所必须要关注的要点
对于房地产开发企业而言，在土地资源开发过程中不能只注重经济效益，还需要重视环境效益与社会效益。土地资源作为人类的共同财产，如果过度开发，会造成土地资源的浪费，所以，在房地产企业针对土地资源进行开发过程中，必须要注重对生态环境的保护，尤其要积极转变陈旧的开发理念，不能因为经济效益不高而放弃对闲置土地资源的开发，同时还要注意对土地进行系统化、科学化的开发，整合所有可利用土地资源，要做到以人为本，不过度开发土地资源，保护生态资源[7]。
结语：
土地资源一直是人类文明得以延续的重要宝贵资源之一，同时也是人类赖以生存的基础，只有提高土地资源的利用率，运用科学合理的方法，通过政府、人民与房地产开发企业的共同配合，方能够有效贯彻落实新的土地管理观念，充分发挥出土地资源的价值。
我国人口资源和土地资源的矛盾一直存在，需要能够充分利用人力资源，加大土地资源的开发力度，不断进行各方面实施标准与法律法规的完善。房地产企业也要积极转变土地资源开发的观念，注重环境效益与生态环境的保护，配合好当地政府的相关政策，如此才能够提高土地资源的利用率，在生态文明建设与生态文明城市建设理念的推动下，实现土地资源利用率与环境效益、社会效益以及经济效益的最大化。
参考文献：
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[2]高菲娴.新形势下房地产开发企业拿地策略的研究[J].中国房地产业，2018，000（003）：P.50-50.
[3]聂玉文.从土地管理角度完善土地利用与规划的途径探析[J].中国房地产业，2018，000（008）：290.
[4]陈建文.农村房地产开发与土地利用[J].中国房地产业，2018，000（011）：8.
[5]迟秀娟，朱艳波.加强土地管理提高土地利用水平研究[J].住宅与房地产，2019，34（12）：273-273.
[6]楊火生.城市地价与土地集约利用的关系研究[J].建筑技术开发，2019，419（17）：113-115.
[7]梁晖.城市规划与城市土地资源的利用研究[J].中国战略新兴产业（理论版），2019，000（019）：P.1-1.
作者简介：
罗丹（1987.09-），女，汉族，山东省烟台市，硕士研究生，工程师，土地利用与开发。
土地增值税房地产论文范文第4篇
一、我国房地产企业土地增值税清算“营改增”后的政策影响
(一) 影响土地增值税收入项目及税款预征
通常房地产企业的项目开发需要经过较长的周期来实现, 其土地增值税预售时主要采用预征及达到清算条件后再进行清算缴纳的方式。“营改增”后, 房地产企业因转让房地产所获取的收益及起预征的计税基础都将计入不包括增值税的收入范围。由此可见, “营改增”后房地产企业的土地增值税清算开始从以往的价内税务成为价外税务。如今“营改增”的不断推进, 土地增值税预征的计税基础开始不断减少, 促使企业在预售过程中的税负不断降低, 并由此取得了其中部分资金的时间价值。随着土地增值税收入项的不断减少, 一些可能直接致使土地增值税清算的额度也将随之减少, 从而真正起到节税的效果。所以在清算纳税人的预征税及项目时, 需对增值税的含税收入额加以核算, 这样能够有效避免重复征税的情况产生。
(二) 影响土地增值税抵扣项目
“营改增”的推行和实施, 促使房地产企业土地增值税清算更多受到相应抵扣项目的影响。因为业内众所周知, 结合相应的税法规定, 房地产企业的营业税额可直接计入至房地产转让方面的税金抵扣项目。“营改增”推行后, 房地产企业的增值税再也无法直接计入至抵扣项目当中, 因此无法像“营改增”前一样扣除。在清算房地产企业的土地增值税时, 其中的成本费用较为复杂, 所以就必须结合多元化的业务类型与发票类型的差异, 并依照实际情况来实施不同的针对性解决方案。
(三) 影响土地增值税增值的基础性额度
根据“营改增”所提出的相关税务条款内容可知, 项目“营改增”后, 转让房地产能够将其计入至不含增值税的收入范围。“营改增”项目体系运行之前, 相应的财务会计人员更多都是采用价内税的形式来将基础性的税务定义为增值税价外税。而通过对房地产转让的营业收入分析, 需将其中的含税收入转变为不含税收入。其中不含税的收入很容易影响到土地增值税清算的额度, 进而致使所需缴纳的税款随之减少。因此, 其中部分不需要征收增值税的房企就可在土地增值税清算的同时, 不扣除企增值税额度。
二、我国房地产企业土地增值税纳税筹划策略
(一) 土地获取阶段的纳税筹划
对于房地产企业而言, 土地获取阶段的地价成本占据整体成本的30%的比例左右, 而地价本身的抵税效应, 则在很大程度上直接影响到整个项目的成败。因此必须做好对房地产企业土地获取阶段的纳税筹划工作。
(1) 政府回收拍卖法, 这种方式主要是针对预收购的目标土地, 先经过政府回收后再拍卖, 房地产企业可直接以原价购入, 从而有效地避免因为直接收购所带来的税务叠加的问题。“营改增”的税务规定中, 税务免征的情况解释为:一是以政府名义收购, 再转让给企业, 即可免除企业直接收购所需缴纳的土地增值税。二是对县级 (含) 以上地方人民政府收回土地使用权的, 不对其征收营业税。这种方法比较适用于具备一定综合实力与品牌影响力的房地产企业, 其本身具备与当地政府的沟通合作经验。
(2) 企业重组筹划, 这种方式主要是基于国家鼓励资产重组业务出台的相关政策来实现, 其在平衡供求双方税负的前提下, 通过企业重组来最终实现项目交易的目标, 取得整体税负最低化的筹划方式。具体的运用上, 一是单纯的股权收购不计入土地增值税范围, 股权收购由此成为目标公司股东间的交易形式, 其本身并不会设计目标企业的房屋产权及土地使用权的转让。二是股权收购并不会改变目标公司的土增税税负, 其收购后的公司土地承包始终是原始承包, 并不会因为收购溢折价而改变。此外, 公司的合并、分立、兼并与分割等都无须缴纳土地增值税。
(二) 项目施工阶段的纳税筹划
房地产企业项目正常施工建设过程中, 除了需要事先获取工程规划许可和施工许可证, 最主要是明确开发成本。对于一些分期开发和清算的项目, 其各期的成本规划将由此变得极为重要, 一旦预测价格处于上涨势态, 首期相比低于售价, 则需要结合适当的、较低的成本, 而后期较高的售价, 来合理化的安排成本。通过这种形式, 能够真正有效的控制项目的整体税负, 进而影响到土地增值税的清算。
(1) 费用分摊筹划法, 主要是借助多项目、多分期及多业态的特点, 并根据成本规划与纳税临界点的规定, 来合理调节清算对象的增值率。这种方法能够借助供应商的长期、多项目合作需求, 来进行定价, 不仅能够保障供应商的整体利益, 同时也实现整体规划清算对象的效果。而针对同一清算对象, 需分别预测合并清算及分开清算的税负情况。当清算对象中商品房和非普通商品房成本模糊时, 则分摊的方式容易影响增值率。
(2) 营销设施筹划法, 这种方法主要结合房企项目的特点, 借助调整装饰售楼处、样板间的放置情况, 由此来实现可扣除成本标注清算的筹划方法。比如售楼处和样板房本身是临时设施, 不会计入成本扣除, 而如果主体修建后进行有偿转让, 则可计算收入并予以扣除成本。如采用增值率进行测算, 则需要将类似的设施直接纳入清算可扣除成本。
(三) 项目销售阶段的纳税筹划
房地产企业的销售管理和土地增值税清算两者的关系较为密切, 甚至直接影响到清算收入的高低与类别的结构组成。一般高房价的定价将促使项目的增值率攀升, 而装修费用则表明收入的分割。因此就必须结合项目的特点来做好增值率清算的预测, 同时还需调整相应的营销战略, 保证房价在行业当中最低, 而所需缴纳的土地增值税则最少, 这样企业的利润将随之提升, 由此能够有效提升企业的市场竞争力。
(1) 税率临界点筹划法, 具体指借助税法来对普通住宅的增值率控制在20%以内, 由此能够充分符合免征土地增值税的规定, 在此基础上合理规划开发项目的收入成本, 这样才能真正符合优惠条件下的筹划方法。比如普通住宅的开发成本为C=1, 当期营业税及附加税率在5.6%时, 售价小于1.672C即可享受土地增值税免税政策, 可在此基础上获取明显收益。当其售价低于此价位时, 虽然能够享受免税政策, 但是收益偏低, 且不含土地增值税的毛利率将在34.59%。而非普通住宅, 当其销售毛利率在21.79%以下时, 增值率明显小于零, 此情况下不需要缴纳土地增值税, 此时的售价即控制在1.377C内, 且非普通住宅并无销售价格的无效区间。
(2) 收入分散筹划法, 这种方法主要是指将可实现单独分割的业务收入从整体销售收入中分离, 由此来严格控制成本结转比例, 进而实现降低税基并减少税款的筹划方式。使用这种筹划方法的重点在于促使收入分散的合理化转变, 一般常用的是装修房装修款单独签合同, 在商品房竣工后, 由另外法律主体签订装修合同。由此装修合同仅仅属于营业税征税范围, 因此无须缴纳土地增值税。而在分离收入和匹配的成本时, 需充分考虑这两种方法的增值率, 因为如果收入成本分离时等额或者分离成本比例偏高, 则很有可能直接致使清算对象增值率攀升。
三、结语
“营改增”推行背景下, 房地产企业土地增值税筹划是一项系统化的工程, 国家优惠政策的推出, 其本质是行政当局放水养渔、利弊权衡后的结果。在房企项目运作的不同阶段都可匹配多种不同的纳税筹划方法, 对于房地产企业而言, 应当综合各种方法加以运用, 真正做到熟练掌握筹划方法, 整个过程做好管理, 由此才能实现房地产企业土地增值税纳税筹划的目标。
摘要：2016年5月, “营改增”值税全面覆盖社会多个行业领域, 其中就包含房地产业。“营改增”对于房地产业而言是一项重大的、极具影响力的改革政策。随着“营改增”的推行, 税制转化及调控的范围不断拓展, 土地增值税收入计算的确认与税前扣除开始明晰。因此, 房地产企业土地增值税的纳税筹划工作成为重点内容, 其能够有效减少不必要的土地增值税支出, 进而缓解房地产企业的税务负担, 给房地产企业带来相应的经济利益, 最终促使房地产行业的健康稳步发展。
关键词：房地产企业,土地增值税,纳税筹划
参考文献
[1] 卢燕.房地产企业土地增值税纳税筹划问题探析[J].中国市场, 2018 (23) .
[2] 汤玲.关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税, 2018 (8) .
土地增值税房地产论文范文第5篇
一、房地产企业土地增值税进行纳税筹划的作用
目前我国房地产业可谓空前繁荣, 各个地区都有着不同规模的房地产开发项目, 同时各地的房价也在飞速增长, 我国各房地产企业缴纳的土地增值税是一个十分巨大的数字。就当前而言, 我国为制约囤地、抄地、囤房、炒房的不健康房地产交易行为, 在土地增值税这一纳税项目上实行的税率是30%-60%的四级超率累进税率, 再结合当今非常高的房地产销售增值额, 每一个房地产企业所缴纳的土地增值税相对于其收入而言都是一笔巨大的开支。因此, 各房地产企业在房地产开发项目的管理经营过程中, 进行科学合理的土地增值税纳税筹划于企业、于整个行业及社会都有着巨大的作用。对于企业自身而言, 进行合理的土地增值税筹划, 对土地进行合理开发、对房产进行合理定价, 可以使企业减少不必要的土地增值税开支, 从而获得更大的经济利益, 且对于提升企业的行业地位也有着不小的作用;对于整个行业及社会而言, 房地产企业进行合理的土地增值税纳税筹划, 可以有效避免房地产泡沫的泛滥, 进而使我国房地产业走在可持续发展的道路上。除此之外, 还可以带动相关产业的健康发展, 制约建筑原材料、装修等相关市场的病态投资热潮, 为我国经济高速平稳发展做贡献。
二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
(一) 在销售环节进行的筹划
根据我国土地增值税的相关法律法规, 在销售环节进行纳税筹划应当注意以下几点:第一, 在进行房产预售时要充分考虑到同一地区同一级别的房产交易价格, 一般而言定价不要高于同级别房产平均售价的120%;第二, 在定价时要控制增值额在可享受免征土地增值税的范围之内, 即控制增值额在扣除项目金额的20%以内, 如果增值额超过这个范围但幅度不大, 则应当调整定价, 缩减增值额;第三, 如果同时开发了普通标准住宅、商业用房、豪华住房中的两种或者三种住房, 需要分别核算不同种类住房的收支情况, 分别计算增值额并控制普通标准住房的增值额不得超过20%;第四, 对于精装修房屋的销售应该分别订立房屋买卖合同以及装修合同, 分别核算其收支, 如此则可以避免因装修带来的部分增值额导致的土地增值税。
假设某地区对房地产的土地增值税无特别规定 (即土地增值税的征收适用国家相关规定) , 该地区A级别普通标准住宅的评价交易价格为12000元每平方米, 并假设下列方案中的扣除项目金额包括纳税人加计了20%的扣除额。
方案a:新华房地产股份有限公司开发了一住宅小区, 该小区建筑容积率为1.1, 每套住房面积为119平方米, 售价14200元每平方米, 共100套, 总售价168980000元, 根据相关规定可扣除的项目金额经计算为142000000元
方案a应缴纳土地增值税:该方案增值额为168980000-142000000=26980000元, 增值率为26980000/142000000=0.19=19%, 由于该小区住宅均为普通标准住宅, 按照相关规定可享受免征土地增值税的优惠政策, 故应缴纳的土地增值税为0。
方案b:售价为14360元每平方米, 总售价为170884000元, 其他同方案a。
方案b应缴纳土地增值税:该方案增值额为170884000-142000000=28884000元, 增值率为28884000/142000000=0.203=20.3%, 应缴纳土地增值税为28884000*0.3=4582600元, 较方案a而言亏损170884000-168980000-4584600=2680600元。
方案c:售价为14400元每平方米 (即当地同级别住房评价交易价格的120%) , 总售价172550000元, 其他同方案a。
方案c应缴纳土地增值税:该方案增值额为172550000-142000000=30550000元, 该小区住宅因售价高于普通标准住宅标准, 所以不能享受免征土地增值税的优惠政策, 不用计算增值率, 应缴纳土地增值税为30550000*0.3=9165000元, 较方案a亏损172550000-168980000-9165000=5595000元。
(二) 在选择利息费用扣除方式环节上的筹划
根据我国《税法》等相关法律法规的规定, 我国征收土地增值税在计算及确定扣除项目时。在扣除财务费用中的利息费用这一环节有两种选择, 纳税企业可自主选择采用何种方式扣除利息费用。在实际操作中, 如果企业在该房地产开发项目中采用以借贷或者向银行贷款为主要集资途径, 这种途径利息费用就很高了;这时如果利息费用超过了土地使用权金额和房地产开发成本的总和的5%, 则可以选择据实扣除利息费用的方法来节省支出。而如果企业采取预售房产来集资或者企业本身就有足够的资金储备时, 应该考虑尽早集中处理, 如此则可以将这部分支出计入房地产开发成本以减少增值额, 从而减轻企业的土地增值税纳税负担, 进一步提高经济效益。
(三) 利用关联交易进行筹划
随着我国法律及税收制度的进一步完善, 目前我国已经解决了重复征税这一问题, 这也就使得房地产企业与其他企业利用关联交易的方式来降低增值税存在实现可能性。其具体是指关联企业将自身在交易时缴纳增值税开具的专票提供给房地产企业, 这一类增值税专票可以当作房地产企业的进项税额进行抵扣, 而如果关联企业在原有价格上进行合理提升, 则还可以进一步增加房地产开发成本, 从而降低增值率, 从而达到缩减土地增值税的目的。
(四) 利用合作建房的税收优惠政策进行筹划
合作建房是指合作双方一方提供资金、一方提供土地, 以双方共同的名义进行房地产开发的一种开发形式。在这种形式下, 合作双方都必须具有独立的房地产开发资质, 并依法办理合建以及土地使用权变更, 建成后双方按约定分别独自拥有一部分房屋。目前对于这种合作建房的开发形式, 按照相关法律法规的规定, 如果是建成自用, 则可以免缴土地增值税。如果房地产企业利用好这一优惠政策, 加强企业间的合作, 选择承包其他企业办公用房或者职工住房则可以为该房地产企业减少为数不少的土地增值税, 从而达到提高经济效益的目的
(五) 在拆迁补偿环节的筹划
目前拆迁补偿一共有三种方式, 一是就地安置回迁, 即将建成后的一部分住房直接补偿给拆迁户, 从而减少初期的开发成本;二是异地安置回迁户, 即将于另一地点开发的住宅直接补偿给拆迁户, 这样不但可以减少初期开发成本, 还能解决另一开发项目的一部分销售问题;三是支付拆迁户一定金额补偿款, 由拆迁户自己解决安置问题。在这一环节如果选择支付拆迁补偿款, 则拆迁补偿支出可以计入开发成本, 并在计算增值额时加计20%, 可以有效地降低增值额, 从而减少应缴纳的土地增值税。但这一方式对资金压力较大, 如果房地产企业在进行该项目时盲目的选择直接支付拆迁补偿款很可能会造成资金短缺甚至资金链断裂, 从而带来更为严重的后果。因此在这一环节进行纳税筹划时需要充分考虑到自身的资本是否能够承担相应的资金压力。
(六) 利用代建房的税收优惠政策进行筹划
这一筹划手段也是需要加强与其他企业的合作, 该手段也只能应用于承包其他企业的办公用房或者职工住房。根据我国《税法》及相关法律法规的规定, 代建房是不征收土地增值税的, 而代建房的成立条件有二:一是由委托方的名义进行房地产开发, 而是土地使用权及房屋使用权不发生转移。也就是说, 房地产企业以提供劳务的方式承包房地产开发工程, 这种方式虽然不用缴纳土地增值税, 但就收益而言也无法与其他的房地产项目相比。
三、结语
目前, 我国为了消除房地产泡沫, 治理囤地、抄地、囤房、炒房等不健康房屋交易行为, 在征收土地增值税时实行的税率相对较高, 这也使得整个房地产项目的税收总额有相当一部分都是土地增值税。所以在房地产开发经营管理过程中, 务必要研究透彻相关税收政策, 在做好土地增值税的纳税筹划的同时还要注意法律风险, 不要因小失大。最主要的, 还是要保持冷静, 合理开发、合理经营、合理定价, 不要被虚假的繁荣迷惑, 才是房地产项目中最重要的制胜法宝。
摘要：房地产企业土地增值税在房地产项目中是一笔大的支出, 但如果做好纳税筹划工作, 充分利用房地产开发的各个环节中可以减少土地增值税的要素, 则可以减少很大一部分土地增值税。而其中最重要也是最有效的还是合理开发、合理经营、合理定价, 不存在风险且简单易操作。
关键词：房地产,企业,土地增值税,纳税筹划
参考文献
[1] 樊瀛.房地产企业土地增值税纳税筹划分析[J].新理财, 2018 (8) .
[2] 马晓峰.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].财会学习, 2018 (10) .
土地增值税房地产论文范文第6篇
这项工作是指, 纳税人在具备符合土地增值税清算的情况下, 可以依据税收法律规定和土地增值税的有关规定, 计算出房地产开发项目中需要缴纳的税额, 可以明确房地产在这一项目中需要缴纳税款的行为。房地产企业在纳税过程中, 要真实汇报情况, 按照缴纳土地增值税的相关规定给进行操作, 在资金清算时要提供真实准确的信息数据。税收工作人员在实施土地征税的过程中, 有关工作人员要为纳税人提供优质服务, 而后对纳税人提供正确的宣传指导。同时, 工作人员还要及时对房地产企业清算申报收入资金、增值资金等内容进行审查, 并以有关法律为基础征收土地税收。
二、土地增值税的税收筹划临界点筹划法
(一) 免税临界点最高定价系数
纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额并没有超出扣除项目金额的百分之二十, 免征土地增值税。这是引用普通标准住宅税负临界点筹划的最关键节点。具体测算如下所示:
将除了营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目数额设为X, 销售总收入设为Y, 那么支持扣除的营业税 (百分之五) 、城建税 (百分之七) 及教育费 (百分之三) 附加合计公式为:
要想保障增值税不会超出扣除项目数额的百分之二十, 可以将公式转化为:
最终可得Y1.2848X
此时, 可以将1.2848看成是免税临界点最高定价系数, 也就是说若享受普通标准住宅免土地增值税优惠政策, 销售总收入要不超出除了营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额的1.2848倍以内。
(二) 较高的收益有效定价区间
在市场行情较好, 或者是产品性质本身不是非普通住宅的情况下, 项目的售价一般会在免税临界点至上, 因此土地增值税也会从没有到富有, 并随着售价的提升而优化。由此可知, 增值率为50%、100%及200%就是各个档次税率的最高定价临界点。以免税临界点定价系数的推导理论为核心, 可以明确企业需要承担增值税额30%、40%及50%的情况下, 税率最高定价系数分别为1.6345、2.2472及3.5928。
除此之外, 企业的提价要提升净利润才能实现预期发展目标。比如说, 企业在发展中, 将房价从免税区间上升到需要承担百分之三十的土地增值税率, 此时需要保障提价后的利润超出免税阶段的利润, 具体计算公式如下所示:
在免征土地增值税的过程中, 利润为Y-X-5.5%Y, 带入到最高定价系统Y=1.2848X中, 可得最终利润为0.21338X。
在价格上升到需要承担百分之三十的增值税额时, 利润是 (Y-X-5.5%Y) (1-30%) 。要想保障后者利润超过前者, 就代表 (Y-X-5.5%Y) (1-30%) >0.21338X, 最终可得Y>1.381X。此时, 将1.381看作“较高收益最低定价系数”, 就可以明确认识到1.381X
三、案例分析
某房地产有限公司分公司, 法人以货币资金的方式出资3470万元, 占据股份比例有80%, 其中总公司以无形资源出资1500万元, 占据股份20%。了解实践施工项目可知, 某房地产开发有限公司分公司依据总公司的资质实施开发, 并不向总公司缴纳任何管理费用。这一项目的土地是由总公司提供, 将以往的工业用地变成住宅用地, 项目在开发过程中房地产有限公司不合算项目的收入和成本, 而是交给分公司单独建账实施核算。这一项目建后的产权归房地产开发企业所有。
以上述介绍案例为例, 需要重点研究的内容主要分为以下几点:其一, 新《公司法》提出公司可以设立分公司, 但需要向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。需要注意的是, 分公司不具备法人资格, 具体民事责任由总公司承担, 且在经济和法律上不具备独立性, 只属于总公司的附属机构。上述案例中的分公司有法人、有注册资本、自己独立做账, 以实质重于形式的原则要求会计信息质量, 证明其属于法人企业, 因此所有与法人企业相关的法律规定都符合其发展。其二, 以《土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为例, 其要求改变原本土地应用途径必须满足城市整体规划, 并通过有关部门的批准。其三, 某房地产有限公司依据无形资产的方式注资入股, 以财税相关规定对以土地作价入股实施投资或联营, 只有是投资、联营的企业进行房地产开发工作, 抑或是房地产开发企业依据其建造的商品房实施投资或联营, 都不满足《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]48号) 第一条暂免征收土地增值税的规定, 因此在工作中要对某房地产征收土地增值税。
四、结语
综上所述, 在越发复杂的社会环境下, 房地产企业要想保障资金安全, 一定要做好土地增值税的清算及其税收筹划风险, 提出有效的解决方案, 以此为企业发展提供有效保障。
摘要：“营改增”的出现, 改变了土地增值税的清算规律, 也影响了房地产行业的利润实现, 因此房地产企业要加大对土地增值税的税收策划工作, 以此更好面对全新的发展环境, 促使企业收获最大的经济效益。本文以房地产土地增值税发展情况为基础, 结合近年来清算和税收筹划工作特点, 深层探索房地产土地增值税的清算及税收筹划风险。
关键词：房地产,土地增值税,清算,税收筹划,风险
参考文献
[1] 杨启海.房地产企业土地增值税的税收筹划[J].财会学习, 2017 (14) .
