棚户区安置拆迁协议（精选8篇）
棚户区安置拆迁协议 第1篇
高山背27号郴州电器设备总厂老家属区 改造拆迁安置及开发建设工作协议
甲方：苏仙区苏仙岭街道办事处（以下简称甲方）乙方：郴州市城镇综合开发公司（以下简称乙方）
根据郴州市人民政府关于切实推进“城中村”改造工作的总体要求，苏仙岭街道办事处通过招商引资，拟对高山背27号大院郴州电器设备总厂老家属区进行改造和开发建设。该改造项目引进郴州市城镇综合开发公司进行整体开发建设，由苏仙岭街道办事处负责该项目拆迁补偿安置的组织协调工作。为了加快该项目房屋拆迁及开发建设工作进程，确保拆迁当事人双方的合法权益，经甲、乙双方认真磋商，就房屋拆迁、补偿安置、开发建设等相关事宜达成如下工作协议。
一、房屋拆迁及开发建设范围：该项目拆迁改造具体范围指高山背27号大院1栋家属楼、幼儿园、过磅房、老食堂和门卫室5幢建筑，占地面积约1800㎡，共有安置户34户，拆迁补偿安置以实地测量面积为准，其附属附着物均在拆除之列。开发建设用地范围以规划面积为准。
二、房屋拆迁及补偿安置工作期限：该项目房屋拆迁及补偿安置工作由甲方协调并组织实施，房屋拆迁及补偿安置工作期限为两个月，即从2010年11月20日起至2011年1月20日止，如遇不可抗力事件工作期限顺延（被拆迁当事人申请房屋拆迁行政 1
裁决和提起诉讼的属于不可抗力）。甲方在此期间做好拆迁户的思想工作，负责完成拆迁户与乙方签定拆迁补偿安置协议工作，争取乙方在2011年1月31日前能够全面动工拆迁。
三、工作经费、保证金及付款期限：该项目房屋拆迁和补偿安置工作经费为人民币肆万元（40000.00元）整包干,工作经费具体包括办公经费、工作人员工资补贴及协调费用等。该项目保证金为人民币贰拾万元（200000.00元）整。工作经费在本协议签订日起三日内，由乙方一次性汇入甲方指定银行帐户（帐号：）；保证金在所有拆迁户搬迁完毕后三日内，由乙方一次性汇入甲方指定银行帐户（帐号：）。贰拾万元保证金在该项目主体工程完工后15日内，由甲方退还50%给乙方，剩余50%保证金在工程竣工验收合格后15日内，由甲方一次性退还给乙方。
四、该项目房屋拆迁补偿安置主要法律、法规依据：
1、国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》；
2、湖南省人民政府157号《湖南省实施<城市房屋拆迁管理条例>办法》；
3、郴州市人民政府令5号《郴州市城镇房屋拆迁管理办法》以及郴州市最新出台的相关城市房屋拆迁法规政策。
五、甲乙双方承担的责任义务：
1、该项目作为甲方招商引资开发建设项目，享受市级棚户区改造和“城中村”改造相关优惠政策。甲方负责办理该项目的计划立项手续，办理项目立项手续的一切费用及相关资料由乙方负责。该项目的工商、税务乙方必须在项目落户地权属部门进行注
册登记。
2、甲方负责该项目房屋拆迁补偿安置的协调和组织实施工作，但不承担该项目建设的任何费用。其工作经费按肆万元包干，如遇特殊情况造成工作经费不足，不足经费由甲、乙双方协商解决。
3、甲方应在本工作协议签订后成立该项目工作指挥部，组建专门班子，指挥部设在该项目区域内。工作人员必须遵循高效廉洁、公平公正、节约从简的原则，全心全力做好该项目的拆迁补偿安置工作。在工作中，工作人员如有违纪违法现象发生，甲方按照相关法律法规进行处理。
4、甲方有责任和义务帮助乙方协调处理好该项目建设中所有矛盾和纠纷，并在甲方职责、权限范围内坚决打击强买强卖、漫天要价等不良行为，为该项目的开发建设创造一个优良宽松的施工环境，确保项目建设的有序、顺利进行。
5、甲方在整个拆迁安置工作中，应遵循国家和当地政府的有关条例和规定，严格按照国家拆迁补偿安置工作标准的有关规定开展工作。如遇特殊情况，应由甲、乙双方共同协商决定，甲方不得私开口子和超标准进行安置补偿。
6、该项目的拆迁补偿、过渡安置以及搬家等工作流程全部由甲方组织实施，乙方配合。各个环节所需资金由甲方据实列出清单，乙方核实后再与被拆迁户进行清算（财务手续按财务制度办理）。
7、乙方有责任和义务全力配合甲方开展工作，为甲方提供工
作中所需要的资料、技术等，对甲方提出的正当要求不得以任何理由和借口予以推卸，以保证甲方工作的顺利开展。
8、乙方负责该项目的整体开发建设工作，开发建设过程必须依法进行，照章办理好该项目的注册、国土、规划、环保、消防等相关手续，并承担其全部费用。甲方有义务委派专人协助乙方做好以上相关工作。
9、乙方负责与市自来水公司签订好新建供水二次加压系统协议，对老危水塔的处理采取先建后拆，保证居民供水，拆除重建费用由乙方承担。
10、甲乙双方共同做好高山背27号大院内原郴州电器设备总厂内部职工无房户的调查摸底和核准工作，对无房户进行严格审查，并由乙方负责对核准后的无房户进行妥善安置，安置面积控制在50平方米以内，购房价格按郴州市当年经济适用房价格结算。
六、其它约定：
1、在所有拆迁户签定完房屋拆迁补偿协议和区国资管理股确定关于国有土地和房产处理意见后，甲方负责在60个工作日内办理好该项目的计划报批手续（国家政策原因影响除外），否则，甲方应退还工作经费的50%给乙方。
2、乙方在建设施工过程中遇到的阻挠、刁难和其它分歧、争议，甲方应及时妥善调处，不得推诿。发生的周边分歧和权属争议（乙方自身原因造成的除外），因甲方不及时调处而造成乙方中断正常施工一个月以上，甲方应退还工作经费的50%给乙方；造成乙方中断正常施工三个月以上，甲方应退还全部工作经费给乙方。
3、乙方在办理该项目的规划、设计、施工许可及人防、消防等报建手续中，若未能按规定享受市、区两级有关优惠政策，甲方应积极协助乙方与相关部门协调，如甲方不出面协调，甲方应将项目保证金退还给乙方。
4、该项目建设工期定为24个月（自项目建设施工许可证下发之日起计算），因不可抗拒的因素造成工程延期，经甲方确认后，建设工期据实顺延。若乙方不能在规定期限完工，每延期一天，扣除项目保证金人民币伍仟元（5000.00元）。因乙方自身原因造成该项目半年不能按期开工，甲方有权单方中止协议另行处置，项目保证金不予退还给乙方。
七、本协议壹式肆份，甲乙双方各执贰份，自甲乙双方签字盖章日起生效；本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，双方履行完约定义务后协议终止。
甲方（签字）：
乙方（签字）
年月日
棚户区安置拆迁协议 第2篇
（四棚改办【2006】14号）
第一条 为加快我市棚户区改造，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市棚户区改造建改项目的顺利进行，根据《吉林省棚户区房屋拆迁补偿安置若干规定》及有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡在我市城市规划区内由市棚户区改造领导小组(办公室)确定的棚户区内的房屋拆迁适用本规定。
第三条 棚户区改造要坚持统一规划、统一政策、统一拆迁、统一建设的原则。
第四条 房屋拆迁补偿方式可以执**屋产权调换，也可以实行货币补偿。
第五条 房屋产权证照上记载为住宅，但被拆迁人利用房屋的某一部分从事经营活动，具有住宅兼营业的下列情形之的，按住宅房屋安置补偿。
1、利用自家住宅房屋阳台从事经营活动的：
2、利用自家住宅的某一间房屋从事经营活动的；
3、未经批准在自家住宅房屋附近搭建临时简易房屋从事经营活动的；
4、将自家住宅房屋腾出从事经营活动，又未经批准在自家住宅附近搭建其它建筑物居住家庭成员的；
5、在一套住宅房屋内既居住家庭常住人员又从事经营活动的；
6、其它确属住宅兼营业情形的。
第六条 房屋产权调换办法
(一)住宅房屋
l、拆迁具有合法产权证照的住宅房屋，实行“拆一还一”，不找差价，产权归被拆迁人所有。
2、市棚户区改造回迁安置住房的户型为36㎡、45㎡、55㎡、65㎡。拆迁面积在36平方米以下(含36平方米)的安置到36平方米，36平方米以上45平方米以内(含45平方米)的安置到45平方米，45平方米以上55平方米以内(含55平方米)的安置到55平方米，55平方米以上的安置到65平方米。靠近户型增加面积部分按850元/㎡结算，其中一层820元/㎡，二层850元/㎡，三层930元/㎡，四层930元/㎡，五层850元/㎡，六层720元/平方米。在应安置面积之外增加面积部分按商品房价格结算。
3、拆迁公告发布前由市民政部门核定的享受最低生活保障的被拆迁人(具有拆迁区域内正式独立户口)原住有合法产权证照住宅房屋且建筑面积小于36平方米(含36平方米)实行产权调换的，原房屋建筑面积“拆一还一”，不找差价，产权归被拆迁人所有。靠近最小户型36平方米增加面积部分，增加面积款由市政府承担，产权归市政府所有，由市房产局负责管理并向被拆迁人按廉租房标准收取租金。
4、拆迁无合法产权证照的住宅房屋原则上实行货币补偿，不予房屋产权调换。但被拆迁人(具有拆迁区域内正式式独立户口)属下列情形且要求房屋产权调换的，按下列规定执行： 被拆迁人所得的房屋货币补偿款按650元／平方米进行折 算，折算出的面积由拆迁人给其“拆一还一”，不找差价，产权归被拆迁人所有，增加面积部分按第六条(一)第2款、第3款规 定执行。
5、拆迁人必须保证第六条(一)第2款所舰定的回迁安置用房的户型房源数量。
6、回迁安置地点按城市棚户区改造规划的要求确定。
7、产权调换的楼栋、楼层按《产权调换协议书》顺序号的先后顺序由被拆迁人自行选择，在房源保证的情况下，不准以楼栋、楼层位置不适为由拒绝回迁入住。
(二)非住宅房屋
拆迁具有合法产权证照的非住宅房屋，原拆迁面积部分按房地产市场评估价格与产权调换房
屋的房地产市场评估价格结算差价。回迁安置增加面积部分按商品房价格结算。
第七条 房屋货币补偿办法
(一)住宅房屋
1、拆迁具有合法产权证照的住宅房屋，按建筑面积每平方米650元予以补偿。被拆迁人要求进行评估作价的，按房地产市场评估价补偿。
2、拆迁无合法产权证照的住宅房屋，经城市规划行政主管部门认定，属1984年前(含1984年)建造的独立住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿500元；附属房或搭接的住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿400元。
3、拆迁无合法产权证照的住宅房屋，经城市规划行政主管部门认定，属１９８４年后２００１年前(含２００１)建造的独立住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿350元，附属房或拼接的住宅房屋，按建筑面积每平方米补偿300元。
4、在被拆迁人享有合法土地使用权证用地范围内建的正规仓房、厕所(砖墙、瓦盖)，按实测的建筑面积每平方米补偿50元。其它附属物一律不予补偿。
(二)非住宅房屋
1、拆迁具有合法产权证照的非住宅房屋，按建筑叫积每平方米750元予以补偿。被拆迁人要求进行评估作价的，按房地产市场评估价补偿。
2、拆迁无合法产权证照的非住宅房屋在住宅补偿标准的基础上每平方米增加100元。
第八条 被拆迁无合法产权证照的房屋符合第七条(一)第2款、第3款和第七条(二)第2款但经城市规划行政主管部门认定为简易房屋的，在补偿时每平方米按正规房屋补偿标准降低100元进行补偿。
第九条 被拆迁人具有拆迁范围内正式户口且家庭成员为下肢残疾行动不便的残疾人的，积极配合拆迁工作的。经被拆迁人申请，需要照顾的，经棚户区改造领导小组办公室审查同意，进**屋产调换时给予照顺安置到一层，楼栋由棚户区改造领导小组办公室确定。强迁户不予照顾。
第十条 拆迁时具有有效工商营业执照并从事经营活动的房屋承租人，由拆迁人按其所使用房屋建筑面积每平方米补助20元。
第十一条 棚户区改造拆迁实行产权调换或以货币补偿金额自行购置房屋的在办理房屋所有权证时，凭棚户区改造《房岸拆迁产权调换协议书》或《房屋拆迁货币补偿协议书》，根据税务部门相关规定免缴契税。
第十二条 本规定未尽事直，按相关法律法规的规定及四平市人民政府[2002]第77号令《四平市城市房屋拆迁安置管理办法》执行。
第十三条 本规定由四平市棚户区改造领导小组负责解释。
棚户区安置拆迁协议 第3篇
效力问题一:是否导致第三人所签买卖合同无效
该解释并没有直接谈及第三人所签买卖合同有效或者无效的问题, 但是综合来看, 则可以察觉本解释是承认第三人所签买卖合同有效的。首先, 根据债权平等原则, 合同的效力一般只能拘束合同当事人, 对于第三人一般不具有效力。尽管被拆迁人具有优先取得权, 但尚不具有对第三人所签合同的干涉权, 第三人所签合同效力应不受此影响。其次, 从条文的规定来看, 被拆迁人意图取得房屋所有权的, 应该“请求优先取得”房屋, 如果没有请求或者放弃请求, 当不妨碍第三人合法取得房屋所有权。我国《物权法》对于物权变动采债权形式主义立法例, 只有在合同有效的前提下, 第三人取得的房屋所有权才具有合法根据, 因此肯定第三人能够取得房屋所有权, 就必须承认第三人签订的买卖合同效力不受优先取得权左右。既然如此, 则即使被拆迁人主张优先取得权的, 也不能说本来有效的合同因此又变成无效, 这既没有法律依据, 也有害于交易安全。承认第三人所签合同的效力, 在被拆迁人通过主张优先取得权取得房屋之后, 尽管第三人不能取得房屋, 但仍可以通过追究房产商的违约责任而获得赔偿, 因此不致处于完全失去保障的地位, 有利于保护交易安全与受害人利益。
较为特殊的是, 当第三人明知房屋已经安置给他人时, 却仍然与房产商签订房屋买卖合同, 这时合同是否有效则容易产生疑问。第三人明知属于恶意的一种情形, 但所谓恶意, 又有所谓的“观念主义”与“意思主义”之分, 仅为明知, 但并无损害被拆迁人利益的实际意图的, 仅为“观念主义”的恶意, 这种恶意不应影响合同的效力。因为, 在第三人并无损害被拆迁人利益的意图时, 根据意思自治原则, 第三人与房产商之间仅仅签订约束双方的合同并不一定损害被拆迁人利益, 只有在房产完成过户登记时, 才有可能损害被拆迁人利益, 这时被拆迁人可以行使撤销登记的权利来保护自己, 也不至于受到损害。在被拆迁人并不主张或者放弃主张优先取得权时, 第三人与房产商之间的合同仍然可以得到有效履行。当然, 在第三人具有“意思主义”的恶意时, 其与房产商之间相互串通, 损害被拆迁人利益, 依据《合同法》第52条的规定, 应当直接认定为合同无效。
效力问题二:是否优先于善意取得人
我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度。拆迁人处分安置房的, 在被拆迁人不主张优先取得权时, 拆迁人的处分行为就应保持有效;只有在被拆迁人主张优先取得权, 撤销第三人的房屋登记时, 处分行为的效力才遭到了否定。因此拆迁人处分安置房时, 并非完全无效, 只是效力不能对抗被拆迁人而已, 属于处分权受限的情形。根据上述推断, 在处分权受限时应可适用善意取得制度, 由第三人通过善意取得制度取得安置房屋所有权。
司法实践中, 经常出现拆迁人总是竭力隐瞒房屋已经安置给他人的事实, 以便从中渔利, 结果导致第三人根本无法得知房屋的真实情况, 购买了安置房。因此, 即使是从利益考量的角度来看, 也应该保护善意取得房屋所有权的第三人。
没有进行登记的拆迁补偿安置协议优先取得权, 不能对抗善意取得的第三人, 但是拆迁补偿安置协议优先取得权已经登记, 就应赋予公示公信力, 保护被拆迁人, 第三人不能善意取得所谓的安置房。实际操作中, 关于优先取得权能否登记, 没有明确规定, 有待于立法完善, 明确规定拆迁补偿安置优先取得权可以进行预告登记和预售登记。
效力问题三:优先取得权能否转让
优先取得权可否转让的问题, 可以分为两个层次进行探讨。首先, 优先取得权可否单独转让, 这一问题涉及到优先取得权的附从性问题。其次, 如果优先取得权不可以单独转让, 那么其是否可以随同主债权一同转让, 这一问题则涉及到优先取得权的专属性问题。
关于优先取得权的附从性问题, 存在两种观点。一种观点认为, 优先取得权不过是债权的一种特殊权能或者说特殊作用;另一种观点则认为, 优先取得权为一种独立的法定担保物权。这两种观点虽然对于优先取得权的独立地位有不同的认识, 但无论是权能说还是担保物权说, 显然都承认优先取得权的附从性, 因为无论是权能还是担保物权都具有一定的附从性。作为权能或者作为担保物权, 由于附从于主债权, 都应随主债权的转让而转让, 不具有独立转让的地位, 优先取得权无疑不具有单独转让的能力。
棚户区安置拆迁协议 第4篇
一、“集中拆迁——集中安置”模式带来的问题
（一）导致邻避效应的产生
邻避效应是由于人趋利避害的本性而导致的结果。在城市化加速发展的过程中，由于社区之间存在的较大差异，邻避效应应时而生。最为明显的情形是：城市社区居民反对在社区附近兴建垃圾焚烧电厂。尽管社区居民知道，垃圾焚烧是无害化处理的最佳方式，减少了填埋占用大量土地，减少了垃圾滤液渗漏可能导致的地下水污染风险。然而，由于考虑到建设垃圾焚烧电厂可能降低社区住房的价值，进而极力反对在自己社区附近建设垃圾焚烧电厂。在一些地区出现了反对建设化工厂和矿产资源深加工企业的现象，这也是典型的邻避现象。可以说随着城市化的发展，邻避效应将会伴随着工业化进程。当然，邻避效应促进了垃圾处理系统更加先进，产业布局更加科学。然而，其负面影响也很大，比如很多地区被迫继续采取垃圾填埋的方式，垃圾难以得到合理有效利用。工业布局碎片化，化工厂和资源深加工企业向偏远农村地区或者离岛地区转移。
棚户区本质上是低收入人群的集中居住区。随着国有企业改革深入推进，市场化程度的日益提升，人口流动速度不断加快，很多棚户区居民构成已经相当复杂，不仅居住着原有企业的老职工，而且吸纳了刚刚进入城市创业就业的人员。但无论人口如何变化，棚户区是低收入人口的集中居住区本质没有改变。低收入人口的聚居区，除了人群的边缘化以外，更为重要的是在与中高收入社区的联系中处于孤立，进而成为城市中的孤岛。城市中的孤岛容易诱发邻避效应，即大多数人都不愿意进入的社区，已经进入社区的居民一旦经济条件好转又会择机流出。从发达国家的情况来看，棚户区的邻避效应非常明显。
那么改造后的棚户区为什么还会产生邻避效应？这是由于改造后的社区如果没有政府的支持难以获得正常更新，包括社区的基础设施、社区物业等。如果一个社区没有正常水平的物业服务，社区就会衰败。现在一些城市探索提供准物业服务，在一些改造后的棚户区政府对物业服务进行补贴。这种补贴可能导致道德风险和逆向选择，即诱发不缴纳物业费的人增加，进而政府背上无限的责任。这样，政府补贴陷入了两难困境。因此，让低收入人群集中居住在新的社区的弊端较大，可能导致已经住进改造新区的居民在经济条件好转后流出，从而成为吸引社会低收入人群的集聚区，导致中高收入人群刻意回避，形成邻避效应。这样，政府改造棚户区的初衷就没有达到。
（二）不利于城市功能再生
城市是一个复杂的系统，这个系统进行着复杂的能量交换和新陈代谢。比如城市的基础设施具有寿命周期，既包括自然寿命，也包括经济寿命。又比如，随着城市规模的扩张，城市每一个区块或者每一个社区承担的功能在不断变化，原来的工业区，可能调整为商业区。但是城市棚户区的能量代谢缓慢，功能调整艰巨，导致城市棚户区设施老化和功能退化。棚户区改造是城市功能再生的重要契机。但是，采用“集中拆迁——集中安置”模式，则城市原有的功能布局分区没有调整，且失去了以后调整的机会，失去了城市功能优化调整的机会。比如，城市的中心区域最适宜发展大型商业，因为中心区有更高的竞标地租。
（三）扩大了棚户区改造的完全成本
从表面上来看，“集中拆迁—集中安置”模式下，由于引进了社会资本，利用棚户区土地开发所形成的商业增值，加上中央财政的补助资金，棚户区改造过程中地方政府财政支出压力较小，甚至于还可从开发中获得一定的土地收益。但是，从长期来看，集中拆迁安置模式的实际成本较高。主要表现在以下几个方面：一是由于住房是资金密集型的，前期资金投入很大。成片开发，就需要开发商有雄厚的资金实力，小规模的开发商从而难以进入。同时，由于棚户区一次性改造规模较大，补偿规模较大，加大了财政支出压力。二是需要支付较高的过渡安置费。从拆迁到安置有一个过渡期。在这个过渡期内，政府或者开发商需要为拆迁居民安排过渡安置房。建设或者寻找过渡安置房有一个过程，棚户区改造也有一个周期，周期越长，建设或者寻找过渡安置房的周期越长，过渡安置费支出规模越大。过渡安置费并不构成棚户区改造的实际成本，而是构成了棚户区建设的交易成本。过高的交易成本实际上是棚户区建设资金的耗损。三是延长了居民住上新房的时间，包括拆迁时间、建设时间以及工程竣工验收时间，时间越长，拆迁居民住上新房的时间越长。四是政府承担了无限责任。棚户区居民集中安置后，涉及到物业管理、配套设施建设、公共服务设施建设、垃圾处理等一系列事项的处理，政府每年需要安排资金维持运转，强化了政府支出责任。如果长期下去，可能引发相邻社区攀比，进而恶化物业费缴纳环境。
（四）可能导致空屋链的形成
空屋链是居民随着经济条件的好转，搬迁后所留下的房屋，这些房屋由于租金便宜，被外来人口和低收入人口利用。这个过程推进中空置房屋所形成的链条，就是空屋链。集中拆迁安置后的新社区，居住人群从收入上看属于城市贫困人群。由于贫困群体集中居住所形成的传染效应，以及新来者趋利避害所形成的邻避效应，改造后形成的新社区由于缺乏更新资金，缺乏吸引中高端居民流入的因素，导致社区的衰败。因此，棚户区改造后形成的新社区被大量出租，成为中低收入群体的集中居住区。如果形成这样的局面，就与棚户区改造的初衷背道而驰。
二、棚户区拆迁安置的新思路及其优势
任何一项社会经济活动都具有历史性。在住房供求关系比较紧张的情况下，集中拆迁安置有利于缓解住房供求矛盾，也有利于吸引社会资金进入棚户区改造领域。但是，房地产市场经过10余年的高速发展，住房已经从供不应求到供求基本平衡甚至在局部城市过剩，如果继续建设拆迁房，将进一步加剧住房过剩矛盾，加剧了消化住房过剩的难度。同时，棚户区居民构成情况十分复杂，部分居住在棚户区的人员并不是国有企业改制前的职工，有的在城市内（甚至异地）购买了商品住房。有的棚户区产权十分复杂，大量的棚户并不拥有土地使用权，占用了国家划拨给企业的土地，不利于国有土地的合理配置。同时，随着我国城市化逐步从加速期进入平台期，甚而至于，在一些功能单一的城市，出现了城市人口的大量外流，再采用集中拆迁安置已经失去了合理性。为此，棚户区居民拆迁安置应当另辟蹊径，这就在城市进行统一规划的前提下，明确每一个区块的功能，变集中拆迁安置为分散拆迁安置，变实物补偿为货币补偿，变棚户区居民被动选择为主动选择，进而完善城市功能，优化功能分区，保持城市更新的连续性、稳定性。本文将这种拆迁安置模式称为“分散拆迁—货币安置”模式。
这种新的安置模式，其优势非常多，主要有以下几个方面：一是有利于消化住房供给过剩带来的压力，防止房地产泡沫破灭所带来的风险，进而有利于保持国民经济、城市经济的稳定。从发达国家房地产泡沫所带来的风险来看，确保房地产市场平稳是十分重要的。二是有利于缓解贫困人口的集中。由于收入的分层，每一个城市都存在绝对贫困和相对贫困。同时，贫困和富裕既存在代际传递，也存在代际改善。在政府的支持下，使不同收入的人口在不同的社区随机均匀分布，更加有利于社会分工，更加有利于社会稳定，也有利于社区的更新，进而保持社区的活力。三是优化城市空间布局，增强政府规划的自由度。任何一项规划都是在一个条件约束下开展的，其中城市空间是一个重要的约束条件。如果采用货币安置模式，棚户区可以从整体上进行开发，进而优化城市功能布局。四是有利于完善住房市场。住房是一类重要的商品，天生就具有产权属性，而不是从过去的单位福利转化为准公共品或者公共品。为此，住房才能在市场上交易，才具有增值的潜力。如果在一个住房市场上，有大量的住房不能自由交易，则没有真正的住房市场。政府通过货币补偿，并且通过混合产权的形式，载明政府投资在住房投资中的比例，从而使政府投资在住房交易中可能获得或有收益。五是有利于提高城市空间土地集约利用效率。目前，我国城市化处于快速扩张阶段，并且出现了城市新增建设用地面积扩张速度超过了人口增长速度（也就是部分学者称为土地城市化快于人口城市化，土地城市化的提法值得商榷）。为此，将棚户区居民安置进已经建成的各类住房，将有利于减少新增建设用地，提高城市土地资源利用效率。六是从长期来看，有利于缓解财政资金的总体偿付压力。这个压力的减少主要来源于财政性资金投入的分散性、连续性和可控性，城市功能完善所导致的城市增长收益，混合产权住房转让过程中政府投入得到偿还的可能性，政府无限责任减少所激发的住房市场活力，棚户区改造过程中交易成本的大幅度减少，等等。七是满足了居民住房的个性化需求。每个家庭由于人口构成、个人爱好、子女上学、工作性质等多种原因，导致对住房位置、大小、朝向、楼层存在不同的需求。货币补偿有利于扩大棚户区居民对住房选择的权利。
三、棚户区居民货币安置面临的压力及其解决办法
棚户区安置拆迁协议 第5篇
时间：2010-07-07 11:08 来源：黑龙江新闻网
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黑龙江新闻网齐齐哈尔7月7日讯 昨天，市政府14届48次常务会议审议通过《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁安置高层住宅办法》，该《办法》的出台将为解决被拆迁人选择高层住宅安置用房，有效调整被拆迁人居住高层和多层的利益关系问题提供政策依据。
为确保城市总体规划的实施，提高土地利用率，适应城市建设发展的需要，最大限度将被拆迁人就地安置，维护拆迁当事人的合法权益，我市依据《齐齐哈尔市城市房屋拆迁管理条例》和《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》，结合安置高层住宅实际，制定了《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁安置高层住宅办法》。
棚户区安置拆迁协议 第6篇
白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定的通知
白山政发〔2006〕5号
八道江区人民政府，市政府各委办局、事业单位，中省直单位：
现将《白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定》印发给你们，请认真按照执行。
二○○六年二月二十一日
第一条 为改善城市居民的居住环境，保证市区棚户区改造建设项目的顺利进行，根据省委、省政府的部署，结合我市的实际情况，制定本规定。
第二条 凡在市区城市规划区域内国有土地上由政府确定的棚户区改造项目，在房屋拆迁时，由拆迁人对被拆迁人实施的补偿安置，均适用本规定。
第三条 本规定所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。本规定所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。本规定所称房屋承租人，是指执行政府规定租房标准的公有房屋承租人。
第四条 拆迁补偿安置，实行以房屋产权调换补偿安置为主、以货币补偿安置为辅的方式进行。
第五条 拆迁人与被拆迁人、房屋承租人，应按本规定签订拆迁补偿安置协议。
第六条 产权调换安置：
（一）拆迁私有产权的住宅房屋选择产权调换安置的，原面积（指房屋产权证照载明的建筑面积）拆一还一。其中：选择多层楼房一层或顶层的，原面积部分不结算楼层差价款；选择其它楼层的，原面积部分结算楼层差价款。其它楼层与一层或顶层的差价款，每平方米最高不得突破150元。扩大面积在8m2（含8m2）以内的，享受优惠价每平方米860元；超出8m2（不含8m2）以上的，按实际销售价格交纳扩大面积款。被拆迁人选择高层住宅回迁的，须交纳多层楼房与高层楼房的差价款。扩大面积在8m2（含8m2）以内的，享受优惠价每平方米1200元；超出8m2以上的，按实际销售价格交纳扩大面积款。
在拆迁区域内，被拆迁人要求分户、合户回迁安置的，享受一户优惠政策。
（二）公有房承租人交纳扩大面积款的，扩大面积部分产权归承租人。承租的公有住房是平房的，原建筑面积部分按每平方米60元由承租人购买产权；承租的公有住房是非采暖楼的，原建筑面积部分按每平方米85元由承租人购买产权；承租的公有住房是砖混采暖楼的，原建筑面积部分按每平方米100元由承租人购买产权。
（三）拆迁经营性的非住宅房屋实行产权调换的，原面积部分拆一还一，并 依据不同地段、不同区位结算结构差价。回迁多层楼的结构差价每平方米最高不得突破300—700元；回迁高层楼的结构差价每平方米最高不得突破500—1000元。需扩大面积部分，按商品房销售价格缴纳扩大面积款。对严重污染及影响周边环境不适宜回迁安置的生产经营性房屋，在拆迁时予以货币方式补偿安置。对其生产经营性房屋的设备、原辅材料等由被拆迁人自行搬迁，所需费用经拆迁双方当事人协商达成协议后，由拆迁人全额支付；未能达成协议的，凭有资质的评估机构评估的金额，由拆迁人予以承担支付。
（四）拆迁住宅兼营业性房屋使用性质的认定，按下列标准执行：
1．住宅兼营业的房屋，产权人须持有房屋所有权证、工商营业执照和税务登记证，并按规定进行年检、依法缴纳各种税费，且经营期限满一年以上的。
2．具备本条第（四）项第1目规定条件的房屋所有权人，须向房产行政管理部门申请房屋用途认定；房产行政管理部门应在受理当日到现场予以确认。房屋所有权人在接到拆迁通知书之日起3日内不向房产行政管理部门申请房屋用途认定的，视为自动放弃。
3．住宅兼营业性房屋面积的认定标准，以实地核定经营面积所占房照载明建筑面积的比例认定：营业面积比例不足50%的，按50%（含50%）进行认定；50%—70%（含70%）的按实际面积进行认定；70%以上的，按全部面积认定。
4．被拆迁区域内既不临街又不临路且在住宅区内从事营业的房屋，在拆迁时必须经本人申请，并由规划、拆迁、产权行政管理部门现场予以确认。
第七条 货币补偿安置：
（一）货币补偿金额，由房地产评估机构根据市政府制定和公布的房地产市场评估指导价格予以评估。
（二）拆迁有证照的私有住宅房屋，按照房屋证照所载明的建筑面积乘以该房屋市场评估价格给予补偿。
（三）拆迁棚户区范围内涉及无籍房产权确认的，按白山政办发〔2003〕14号文件规定，符合始建于1999年末以前并投入使用的主房，且院内副房与主房间距超过6米以上（含6米）的，经房屋所有人申请,由规划、拆迁、产权行政管理部门现场确认予以办理。
（四）拆迁有证照的非住宅房屋，按原房屋证照所载明的建筑面积乘以该房屋市场评估价格给予货币补偿。
（五）拆迁执行政府规定租赁的公产住房且其承租人要求货币补偿的，对承租人按其承租住房市场评估价的85%给予补偿；对产权人按其市场评估价的15%给予补偿。对产权人补偿所得资金由财政专户存储，作为政府投资用于棚户区改造项目。
（六）选择货币补偿安置的被拆迁人，在接到评估报告后对房屋评估价格不能接受的，可自接到评估报告之日起3日内另行选择其它评估机构进行二次评估，费用自理。两次评估价格相差3%以上，拆迁双方当事人就拆迁补偿安置不能达成协定的，以房屋专家鉴定委员会依法裁定的价格为准。被拆迁人自接到评 估报告之日起3日内不选择二次评估的，视为自动放弃。
（七）被拆迁人回迁面积小于原拆迁面积部分，按评估价格予以货币补偿。
第八条 特困户、低保户的安置补偿标准： 对特困户、低保户的确认，由八道江区人民政府会同市民政局出具相关手续认定，同时予以公示，由监察部门监督执行。
（一）对特困户回迁安置有照面积部分,按原面积拆一还一，免交8m2（含8m2）以内的扩大面积款；对低保户回迁安置有照面积部分，按原面积拆一还一，免交4m2（含4m2）以内的扩大面积款，扩大面积部分的产权归个人所有。
（二）特困户、低保户同时享受8m2的优惠价；如需再扩大面积，按回迁楼房实际销售价格交纳扩大面积款。
（三）对特困户、低保户原有照面积较小,确无能力交纳扩大面积款，且回迁安置在36m2以内的，扩大面积部分为公产（含免收8平方米以内扩大面积部分），按廉租房有关规定交纳租金。
（四）在城市棚户区内居住的农村特困户、低保户比照城市特困户、低保户的有关政策规定执行。
第九条 在棚户区域内实行产权调换的，其户型设计为36m2、45m2、45m2以上三种户型供回迁户选择。
第十条 拆迁住宅房屋，由拆迁人对被拆迁人按每证照500元的标准给付一次性搬迁补助费；未按期搬迁的，减发50%的搬迁补助费。
第十一条 对在搬迁公告规定的搬迁截止日前完成搬迁的，由拆迁人以房照为准并按每户1000元的标准给予一次性奖励。
第十二条 在过渡期内被拆迁人或者承租人自行安排住处的，由拆迁人按照被拆迁房屋原建筑面积每月每平方米5元的标准给付临时安置补助费；逾期不能回迁的，自逾期之日起增加一倍发给临时安置补助费。
第十三条 在过渡期内遇有冬季采暖期的，由拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人按每一采暖期以房照为准每户1000元的标准发给采暖补助费。
第十四条 拆迁非住宅房屋，由拆迁人按下列规定给予补助： 拆迁国有、集体房屋实行产权调换的人员工资补助，按照拆迁范围内的在岗人数，依据过渡周期，按照市政府最低生活保障金130元的规定执行；其经营利润补助，以税务部门征收该单位上一所得税计算利润总额的20%予以一次性补助。
第十五条 拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，其房屋所有人自行经营实行产权调换的，依据过渡期限，由拆迁人按从业人数向经营者发给生活补助费；其从业人数的确定，以该房屋营业面积每10m2按一人计算，补助标准按照市政府最低生活保障金的标准执行。
对持有工商执照的私有房屋以及在无照房屋内经营的实行货币补偿的从业人员生活补助，按本条前款的规定执行，其补助期限为2个月。
第十六条 对个体工商户经营利润的补助，以上缴纳所得税总额的30% 予以一次性补助。对拆迁国有、集体、民营企业的房屋，在拆迁前已停止生产经营活动、停发职工工资的单位，不发给任何补助费。对个体经营者在拆迁前已停止生产经营活动的，不发给从业人员生活补助费。
第十七条 对被拆迁房屋附属物的补偿按下列标准执行：
（一）砖混无照房屋按建筑面积每平方米250元；
（二）砖木无照房屋按建筑面积每平方米150元；
（三）土木无照房屋按建筑面积每平方米100元；
（四）木板房屋按建筑面积每平方米30元；
（五）砖围墙高度在1.5米以上，每延长米20元；
（六）菜窖按建筑面积每平方米50元；
（七）手压井每眼100元。
各类树木，按下列标准给予补偿：
（一）各类果树：已达产果龄的每棵50元，未达到产果龄的每棵10元；
（二）其它各类树木：
胸径5公分每棵10元；
胸径5—10公分每棵20元；
胸径10—20公分每棵30元；
胸径20—30公分每棵40元；
胸径30公分以上每棵50元。
（三）未达到本条第二款第（二）项所列标准的树木，按每棵2元的标准给予补偿；对拆迁当年扦插的苗木不予补偿。
第十八条 拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿标准、搬迁方式、过渡期限等原因达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决。对到达裁决限定的搬迁期限，被拆迁人不履行搬迁义务，又不向人民法院起诉的，由拆迁管理部门依法申请强制执行。
由于被拆迁人不履行搬迁义务被强制执行拆迁的，所发生的强制执行等一切费用由被执行人自行承担。强制执行不影响当事人依法提起拆迁安置补偿的诉讼。
第十九条 本规定对其他事项未作出规定的，依照市政府第22号令发布的《白山市城市房屋拆迁管理办法》及《白山市区棚户区改造实施细则》的有关规定执行。
第二十条 本规定仅适用于市区棚户区拆迁改造。
第二十一条 本规定由白山市区棚户区改造领导小组办公室负责解释并组织实施。
棚户区安置拆迁协议 第7篇
【发布文号】吉林市人民政府令第184号 【发布日期】2007-06-04 【生效日期】2007-06-04 【失效日期】 【所属类别】地方法规
【文件来源】国务院法制办公室
吉林市棚户区房屋拆迁补偿安置暂行办法（修正案）
（2007年6月4日吉林市人民政府第72次常务会议审议通过 2007年6月4日吉林市人民政
府令第184号公布 自公布之日起施行）
一、第十五条修改为：“第十五条 对居住在建筑面积低于40平方米、被拆迁房屋具有合法产权证照，在本市无其他房屋，有市民政局核发的城市居民最低生活保障金领取证，且未享受过相应拆迁优惠政策的被拆迁人（公房系房屋承租人），选择回迁安置，并在评估结果公布之日起20天内（含本数）搬迁的，被拆迁人（公房系房屋承租人）可选择一套大一室或小二室住宅房屋进行安置。选择大一室的，互不结算差价，产权归被拆迁人所有；选择小二室的，45平方米以内（含本数）的部分，互不结算差价，超出45平方米的部分，由被拆迁人按800元／平方米交纳费用。产权归被拆迁人所有。安置层位由拆迁人确定。
被拆迁人（公房系房屋承租人）户籍在拆迁范围内，且户籍登记的家庭主要成员（父母、子女、夫妻）中有视力、下肢二级以上残疾，并有残疾人证的残疾人，经房屋所在地公安部门、街道办事处、残联证明，由棚户区改造办公室进行认定并公示，对符合条件的，安置楼层原则上在三层以下（含三层），具体安置层位由拆迁人确定。
被拆迁房屋为公有房屋的，被拆迁人与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
被拆迁人（公房系房屋承租人）自愿放弃享受本条第一款、第二款规定的优惠政策的，安置层位的确定，按本办法第十三条执行。”。
二、原第十七条调整为第二十二条。
三、原第十八条修改为：“第二十三条 棚户区拆迁优惠政策，被拆迁人（含房屋承租人、住用人）只能享受一次，并只限一套房屋。共有产权房屋只按一套房屋享受优惠。”。
四、原第十九条修改为：“第二十四条 对在棚户区拆迁中拒不搬迁的被拆迁人，经拆迁人申请，由市拆迁管理部门裁决。
拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）法定代表人的身份证明；
（三）被拆迁房屋权属证明材料；
（四）被拆迁房屋的估价报告；
（五）对被申请人的补偿安置方案；
（六）申请人与被申请人的协商记录（两次以上）；
（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；
（八）其他与裁决有关的资料。”。
五、原第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条依次调整为第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条。
六、增加一条：“第十七条 棚户区内具有合法产权证照的非住宅房屋被拆迁人，选择货币补偿，并在评估结果公布之日起20天内（含本数）搬迁的，被拆迁房屋货币补偿总金额＝被拆迁房屋的评估金额＋拆迁货币补贴金额（具体见附表二）。
拆迁非住宅房屋，对无法恢复使用的设备，由具备资产评估资格的评估机构，按照重置价格结合成新评估确定的金额给予补偿。”。
七、增加一条：“第十八条 棚户区内非住宅房屋被拆迁人书面申请要求按住宅房屋进行回迁安置，并在评估结果公布之日起20天内（含本数）搬迁的，由拆迁人按住宅房屋进行安置，并按本办法第十一条、第十二条、第十三条的规定执行。被拆迁房屋的评估金额按非住宅房屋进行评估，不享受住宅改营业上浮。”。
八、增加一条：“第十九条 对不适宜在棚户区住宅小区内安置的工（企）单位的非住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，根据城市规划确定安置地点。
鼓励非住宅房屋被拆迁人，根据企业性质，进入工业园区安置，并享受“退城入园”的相应政策。”。
九、增加一条：“第二十条 棚户区内拆迁有限制性规定的特种（特殊）行业的非住宅房屋，在拆迁方案确定的安置地点内适于经营的安置房屋无法提供的，被拆迁人可选择货币补偿或自行选择产权调换用房。被拆迁人自行选择产权调换用房的，安置用房的房价中与被拆迁房屋评估金额的等值部分由拆迁人支付；超过部分由被拆迁人自行承担；不足部分由拆迁人在被拆迁人搬迁后10日内支付给被拆迁人。”。
十、增加一条：“第二十一条 自1998年以来，通过改制享受优惠政策取得出让手续的土地，其土地使用权的补偿按市政府有关规定执行。”。
十一、增加一条：“第三十三条 各县（市）棚户区改造房屋拆迁管理程序可参照本办法办理；具体补偿安置标准由各县（市）结合当地实际制定。”。
棚户区安置拆迁协议 第8篇
案例一:2009-2010年,刘某等以某房地产开发公司名义,在未取得拆迁许可证的情况下,先后在河北清苑县、博野县多次擅自拆迁,签订部分协议并拆除,由于其缺乏资金,其余的被拆迁人认为这样拆迁没有安全港,拒不签订补偿协议,已经拆除的被拆迁人因回迁遥遥无期产生恐慌,大量被拆迁人上访,政府为了维护社会稳定,便邀请有实力的有责任感的开发企业接管该项目,该开发公司在没有任何开发协议的情况下,以高度的社会责任感大量注入资金。刘某利用其掌管持有拆迁资料的便利,胁迫开发公司签订《合伙协议》,通过该协议获得一千六百余万元的巨大利益。
案例二:《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施初期,南阳辖区政府迫于信访压力,并未按照该条例规定进行政府主导的征收拆迁,许多棚户区拆迁由开发企业主导,对于拒不签订协议的“钉子户”,少数开发企业暴力拆迁,大多数开发企业擅自提高标准,暴力拆迁和混乱的补偿标准制造大量的社会矛盾,纪委以为征收部门未履行监督职责为由,启动问责机制。
案例三:锦州市政府规定征收拆迁安置标准为1:1.2安置,而在征收拆迁实施中,开发企业和工作人员随意开口子、擅自提高标准,被征收人相互攀比,最后达到1:2安置,开发企业参与棚户区改造失去了积极性,显然,一味地依靠政府投资的棚户区改造缺乏生命力,难以持续推进,棚户区改造停滞,真正受害的还是广大群众。
案例四:吉林省榆树市一棚户区改造项目,在2009年,开发企业自行拆迁,将政府规定的1:1.2安置政策逐步突破为1:5,安置房建成后按照1:1.2安置,法院不受理拆迁合同纠纷,当地大量的信访问题由此产生。
阐述与分析
在当前全国各地如火如荼的棚户区改造中,存在私下擅自拆迁现象,表面上看属于私权利的自由处分,但事实上造成许多负面问题,影响了社会稳定,影响了棚户区改造进程。《城市房屋拆迁管理条例》第34条规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》对私下擅自拆迁行为并未作出明确处罚规定,地方政府在此类问题出现后感到无可奈何,本文试图从法律层面对该问题进行分析,为棚户区改造良性推进出谋划策。
一、私下擅自拆迁的表现形式
第一,一些自然人以收购的形式低价购买纳入棚户区改造范围的房屋,等候征收拆迁高价安置补偿,对补偿安置有很高的期待,有些还和征收工作人员内外勾结,有的恶意诉讼拖延时间。第二,开发企业制订漏洞百出的安置方案,与纳入棚户区改造范围的房屋所有权人签订拆迁补偿安置协议,由于方案不科学、不公平,总有许多被拆迁人拒不签订补偿安置协议,长期僵持,造成土地、规划、建设无法办理手续,安置房开工遥遥无期,已经拆迁的房屋所有权人产生恐慌心理,大量上访甚至出现群体性事件。开发企业对待少量“钉子户”要么采取随意提高标准,称之为“用钱砸”;要么涉黑暴力拆迁,称之为“用砖头砸”。例如,保定某县的一个盐业公司棚户区改造,几十户的被拆迁人签订协议并完成拆迁,仅1户在签订协议后拒不搬迁,拆迁人向法院起诉未得到受理,于是,一急之下,便组织人将该房屋强行拆除,规划部门以所谓的信访评估为由,长期拒不办理规划手续,致使四年多无法开工建设,几十户被拆迁人回迁无望。第三,自然人挂靠开发企业用少许的资金、混乱的补偿安置标准,骗取一些被拆迁人的房屋所有权证、土地使用证等证件,甚至拆除一些房屋之后,造成被拆迁群众恐慌而上访,政府迫于信访的压力,便火急火燎地推进拆迁、开工建设安置房,造成许多隐患。
二、私下擅自拆迁的社会危害性
第一,引起被拆迁人攀比。征收拆迁的补偿安置标准应当公平公正、一把尺子量到底,私下擅自拆迁难以做到公平公正,看人下菜、区别对待、欺软怕硬、标准混乱的征收拆迁势必造成攀比,破坏公平正义,最终攀比的结果是补偿标准越来越高,使棚户区改造陷入困境。第二,导向错误。开发企业追逐利益是资本的本性,被拆迁人希望利益最大化也是人的本性,政府无需指责,开发企业私自擅自拆迁,既没有政府的监管,也没有强制力的保障,补偿安置难以做到公平补偿,遇到“钉子户”,由于缺乏公权力强制力保障,便提高补偿安置标准,破坏公平正义,会哭的孩子有奶吃,最后的结论是“钉子户”占便宜,这样,从机制上制造越来越多的“钉子户”。第三,制造大量的社会矛盾。由于补偿安置标准不一致,先签订协议并搬迁的被拆迁人认为吃亏了,以不公平补偿为由上访;少数“钉子户”以拆迁不规范为由上访;被拆迁人长期得不到安置而上访。
三、私下擅自拆迁的法律规制
1.存在一定的立法缺失
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》规定棚户区改造采取“政府主导、市场运作”原则,要求征收拆迁应当由政府主导即补偿标准由政府统一规定、政府依法征收拆迁、统一规划建设;征收补偿安置、税费金、开发建设等问题涉及多主体的巨大经济利益,国务院要求遵循市场经济规律、良性开发改造。显然,开发企业主导拆迁危害性极大,需要法律规制,然而《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未规定开发企业私下擅自拆迁的法律责任,也未规定市县级人民政府放弃征收的法律责任,暴露出立法的缺失。
2.市县级人民政府可以采取限制性制裁措施
征收部门对开发企业私下擅自拆迁缺乏任何行政强制、行政处罚的手段,因此,纪委对征收部门工作人员追究玩忽职守责任缺乏法律依据。玩忽职守行为是指国家机关工作人员不作为,妨害国家机关的正常活动,损害公众对国家机关工作人员职务活动客观公正性的信赖,致使国家与人民利益遭受重大损失的行为。开发企业私下擅自拆迁危害极大,有关部门不能听之任之,市县级人民政府可以责成国土资源部门在土地出让时,采取限制性制裁措施。《招投标法实施条例》第32条规定,招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。反之,招标投标时可以设定合理的限制条件排斥潜在的投标人。棚户区改造所涉及的国有建设用地使用权进行公开招标、拍卖、挂牌时,可以设定与征收拆迁事宜密切关联的合理的条件,按照政府主导市场运作的原则参与的开发企业有资格参与公开招标、拍卖、挂牌,相反,可以限制私下擅自拆迁的开发企业参与公开招标、拍卖、挂牌。
3.司法机关应予严厉打击
其一,自然人借用房地产开发公司名义私下擅自拆迁,是房地产开发的前期准备,违反了《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》关于房地产开发资质的管理;混乱的补偿标准背离了公平补偿原则、流失了税收、损害了的国家利益;暴力拆迁践踏了法治。所以,根据《合同法》第52条第(一)项规定,以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的补偿安置协议、合伙开发协议应属无效。案例一中刘某利用其掌管持有拆迁资料的便利,胁迫开发公司签订《合伙协议》,通过该协议获得一千六百余万元的巨大利益。根据《土地储备资金财务管理暂行办法》规定,征收拆迁成本应当核定为土地收储的成本,刘某获得的一千六百余万元利益视为土地收储成本,因此,开发企业与刘某所签订的合伙协议属于损害国家利益的行为,应当视为无效合同。
其二,案例一刘某的行为涉嫌非法经营罪。《刑法》第225条第(四)项规定了其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第79条第(八)项规定,从事其他非法经营活动违法所得数额在十万元以上的,应当立案追诉。结合本案,刘某涉嫌非法经营罪的构成要件如下:(1)客体要件。本罪侵犯的客体是国家征收拆迁管理制度。刘某违反了《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》关于房地产开发资质的市场管理制度,根据《行政许可法》规定,资质即为行政许可;刘某违反了《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁许可制度。故刘某的行为符合非法经营罪的客体要件。(2)客观要件。本罪在客观方面表现为违反征收拆迁法律规定,扰乱了征收拆迁公平补偿的市场秩序,牟取非法利益数额巨大,对棚户区改造和社会稳定造成严重影响。(3)主体要件。刘某属于具有刑事责任能力的自然人。(4)主观要件。刘某在主观方面,具有故意谋取非法利润的目的。刘某先后在清苑县、博野县多次私下擅自拆迁,扰乱了政府主导拆迁的法律秩序,造成被拆迁群众恐慌而上访,谋取了巨额的非法利益,增加了政府土地储备的成本,挑战了法律制度,应当依法追究刑事责任。
