平均投资收益率（精选5篇）

平均投资收益率 第1篇

最近几年, 我国绝大多数省市房价居高不下, 涨幅一年比一年高, 有些地区甚至以两位数的增幅增长:2004年杭州市区商品房平均价格为5509元/平方米, 比2003年的4266元/平方米增长了29.14%;2004年上海市商品房均价比2003年增长了24.76% (2003年上海商品房均价为5118元/平方米, 2004年的均价为6385元/平方米) ;南京增长17.25%。随着房价的不断攀升, 针对房地产行业是否属于暴利行业, 社会各界展开了激烈的讨论。现在大致可以归为两大类:肯定派和否定派。

1. 肯定派代表及主要观点

社会上大多数普通老百姓和相当一部分学者都对房地产是否属于暴利行业持肯定态度。他们认为, 房价的一再攀升, 在给广大消费者加大还贷压力的过程中, 最终获利的只有房地产开发商。他们对统计资料和上市房地产企业的报表持怀疑态度, 认为房地产开发商的净资产收益率至少为20%～30%, 甚至更高, 更有人甚至提出可能达300%, 中国社会科学院金融研究所研究员、金融发展研究室主任易宪容在其著作《非理性的繁荣》中提出房地产属于暴利行业是毋庸置疑的, 并明确指出“中国房地产已经吹起了泡沫”, 而且是“早已吹得不小”, 并提醒“政府、业界还有购房民众”要有“足够得警觉”。

2. 否定派的代表及主要观点

否定派的代表主要为大部分房地产开发商。针对大多“房奴”等提出的房地产为暴利行业的论调, 反对派总是习惯用统计资料来为自己辩解。华远集团总裁任志强最喜欢用数据来说明问题。在一次论坛上就“是否应当公开房地产成本问题”, 他说到:“2004年全国经济普查报告中房地产行业的净资产利润率仅为6.7%”, 根本不存在着暴利;早在1992年的时候, 万科集团老总王石就曾明确提出“万科不做利润超过25%的项目”。万通董事局主席冯仑认为, 房地产业的发展有很强的周期性, 很多房地产公司都经历了中国房地产业的高潮和低谷期, “从长远看来, 这些房地产商的平均利润率不超过20%。”

3. 笔者的观点

房地产行业是一个高风险的行业, 高风险必然有高收益作为补偿。笔者认为作为高风险的房地产行业, 如果它的利润率在20%至30%之间应当属于正常的利润水平。这是笔者的基本观点。

二.浙江房地产行业的平均净资产收益率模型

笔者不排除开发商为维护自己既得和将来的利益而进行辩解;但同时笔者也充分尊重统计部门和其他政府部门和权威机构所作出的调查结果。以官方的统计数据和权威机构的调查结果为依据, 本着务实求真的态度, 笔者开始针对浙江房地产行业的平均净资产收益率进行研究。

1.模型的建立

传统地计算行业利润率的方法, 是采取随机抽样的方式抽取20到30家该行业的企业, 并逐一对他们的收入和成本进行分析, 再得出结论。但是成本作为企业的商业秘密, 企业是没有义务向社会公布的。且房地产行业所具有的周期性长、专业化分工精细等特点, 更加剧了对其利润分析的难度。因此, 笔者尝试从另外一个角度入手。

首先我们有一个基本的判断:一个企业的员工工资和福利性支出 (以下通称为福利性支出) 与其获利情况是有某种关系的。不考虑政府为了公共利益而对重要国有企业部门的补助, 在一个充分的市场环境下, 不可能存在一个企业长期处于亏损状态, 还对员工支付高额薪酬。正因为如此, 笔者试图从这方面开始研究。

数据来源:根据各房地产上市公司财务报表汇总编制而成

从图中的红线和蓝线, 不难看出, 房地产行业的福利性支出与净利润确实是存在着某种联系的。大体上是, 实现的净利润越多, 福利性支出也越多。我们也可以这样考虑, 只有企业实现较多的净利润, 才会使企业支付给员工的福利性支出增加。

对这种关系进行线性回归分析可得, 上市房地产行业的福利性支出与净利润关系的线性拟合方程为:Y=2.5632*X-3E+07, 其拟合系数为0.8785。从纯数学的角度来看, 因变量Y和自变量X的变化是同向的, 这点与我们的基本常识是一致的。这里有一点值得说明的是, 这个拟合方程是对两者的线性回归分析, 并非因果分析。因此, 不能简单地得出如下荒谬的结论:只需增加企业的福利性支出, 就能使企业的净利润增加。

2.模型的修正

这个回归方程只是对全国房地产上市企业的局部反映, 不能简单地套用到浙江省房地产企业来。笔者采用德尔菲法, 以问卷方式征集数十位房地产专家对该问题看法, 再通过加权平均得到该数据为0.95。此处要说明的一点是, 修正系数0.95是采用德尔菲法所得数据, 读者可以根据自己的理解相应调高或降低这一修正系数, 但修正系数的调整是会影响最后浙江房地产行业净资产收益率的结论。至此建立了房地产行业福利性支出与净利润的关系, 修正后的回归方程为:

浙江2005年统计年鉴显示, 浙江房地产行业福利性支出为13.17亿元, 所以我们不难计算得出, 浙江房地产行业的净利润额为31.78448亿元, 同时统计年鉴上还显示2005年浙江房地产行业的自有资金为432.7419亿元, 这样我们就不难得出浙江房地产行业的净资产收益率为7.35%。

三、对浙江房地产行业利润形成的分析

根据以上的模型得出浙江房地产行业的平均净资产收益率为7.35%, 但7.35%的净资产收益率似乎与我们看到的杭州房价的疯涨并不相符的。但是, 我们也应该看到问题的另一面。首先, 浙江经济的快速发展, 带动了房价的持续性上涨。其次, 房价如此疯狂的上涨, 只是发生在杭州市区等少数地区。如离杭州不远的临安地区的房价一直是处于平稳并缓慢上涨当中。2004年临安的均价为2800元/M2, 2006年临安新开楼盘的均价也不到3500元/M2, 如浙江恒晟置业的左邻右里均价为2500元/M2, 只有少量别墅的均价超过4000元/M2, 如青城-山语间均价为5250元/M2。2006年淳安地区的嘉豪景月湾花苑均价1700元/M2, 千岛龙庭3558元/M2。富阳地区的普通住宅的均价也在3500元/M2上下浮动。

为什么浙江房地产行业的利润率并不高, 而房价却上涨这么快呢?

1. 不同行业不同时期, 利润率有所不同

同一地区同一行业, 在不同年份里, 利润率 (包括了净资产收益率) 会不同的在经济繁荣时期, 社会平均利润率就会比较高, 而在经济萧条时期, 社会平均利润率就会低。在同一年内, 不同行业的平均利润率也是不同的。如有些行业属于“朝阳”行业, 行业的平均利润率就相对较高;而有些行业属于“夕阳”行业, 行业的平均利润率就比较低。浙江省房地产行业真正的起步应当从1998年停止住房实物分配之后开始, 房地产行业从2003年被国家确立为经济的支柱产业, 应当说房地产行业不论对浙江省还是全国来说, 都算是一个“朝阳行业”。

2. 市场的优胜劣汰

在市场经济条件下, 采用高管理、高科技水平的企业会获得较高的利润, 水平低的企业只能获得低利润甚至亏损, 这是最基本的市场优胜劣汰的规律。而在浙江, 尽管经济发达, 资本活跃, 但大多是民营经济, 而民营经济的最大特点是:规模小, 数量多。从杭州林立的楼盘标志, 我们不难看出房地产企业的数量之多。但上市房地产企业浙江本土企业只有绿城和广厦两家。广厦尽管已经上市但被国内某咨讯公司认为是“盈利能力弱且被市场高估的公司”。可见浙江本土房地产商规模不够大。规模的限制使得大多房地产企业也无法有效的采用先进的管理和科技水平, 从而导致房地产企业利润的普遍不高。

3.“赖和尚的依恋”

随着国家宏观调控的加强, 政府对土地的管理也越来越严格, 房开企业拿地越来越难, 于是现在的浙江房地产市场面临“僧多粥少”的境况。效益差的企业, “赖着”不走, 等待下一轮房地产发展高涨期的到来, 以攫取高额利润。正是这部分“赖和尚”对“香火钱”的“依恋”, 使得这间“寺庙”里每个“和尚”能分到的“香油钱”也就越来越少了。从这个意义上来说, 国家加强对房地产市场宏观调控, 有利于房地产行业的“洗牌”, 将一些“懒和尚”驱逐出“庙”。同时, 土地的“招、拍、挂”有利于打破土地市场的垄断, 吸引外地房开企业进入本地市场, 有利于打破行业的地区垄断, 增加市场竞争。

四、结束语

简单的几个结论

1. 浙江房地产行业的平均净资产收益率并不高。

2. 本论文考察的是全浙江的房地产行业的平均水平, 笔者认为房地产行业的地域性很强, 不同发达程度的城市中, 房地产行业的利润率是不一样的;即使在同一个城市中, 不同房地产开发商的利润率也是不同;即便是同一个开发商所开发的不同楼盘, 所能获得的利润率也是有差别的。

3. 笔者承认杭州市的房价尤其是市区的房价是非常的高, 也承认在杭州可能存在某些房开企业的利润率是很高的, 甚至到达了“暴利”的程度。但是笔者认为, 这种现象是个别的, 并不是在全浙江普遍存在的。

4. 从总体上说, 浙江的房地产行业是不普遍存在“暴利”的。

5. 高房价并没有带来高利润, 这是有原因的。其中, 土地价格的上涨是最主要的。通货膨胀的因素是普遍被忽视的关键因素。

参考文献

[1]中国产业地图编委会:《中国房地产产业地图》, 复旦大学出版社, 2005年7月第一版第一次印刷, 第10-25页和第89页

[2]侯大伟周俏春:“房地产暴利从何而来”, 《经理日报》, 2005年5月28日第A01版

[3]易宪容:《非理性的繁荣》, 北京大学出版社, 2006年5月第1版, 第3-6页

保险投资理财产品收益率持续下降 第2篇

“目前的退保潮与分红险热销、银行理财产品挤压有直接关系。”中国人寿一名保险代理人这样说。随着包括分红险在内的投资型保险产品收益率持续下降，越来越多的投保人选择退保止损。

三大上市保险公司前三季度退保金额合计高达379亿元，较上年同期猛增50.79%，保险公司对此解释为“受市场环境变化及公司业务规模增长影响”或“升息影响”。业内人士认为，险企出现大规模退保的主要原因是保险投资产品收益不佳，但“退保潮”对上市险企的全年利润影响有限。

分红险“一险独大”酿风险

“在保险公司召集客户开的 产说会 上，基本上所有保险公司卖的都是分红险;在离职的保险代理人留下的 孤儿单 里，也绝大多数是分红险。我觉得出现退保潮是无法避免的。”某大型保险公司代理人介绍。

他解释说，所谓“产说会”是指讲解保险产品的说明会。而“孤儿单”就是出单的保险代理人已经离职、暂时无人理会的保单。从这个角度可以看出，分红险是最容易被误导购买的。很多代理人会跟客户讲，买分红险5年或后可以还本付息。但实际上缴费的时间可能远不止5年、10年。而在投保前几年，分红险的实际收益率是逐年下降的。因此当客户发现收益率比不上银行存款，而且还要不停缴费、持续亏损很多年后，就会选择退保。

分红险“一险独大”的背后原因是，在新会计准则下，万能险和投连险中能被确认为保费收入的比例很低，而分红险中绝大部分都可被确认为保费收入。于是，寿险公司主动将产品结构向分红险“迁徙”，纷纷打出“可抗通胀”的旗号，以提升分红险的吸引力。

目前分红险在所有寿险产品中的保费占比在90%以上，但收益率却低于CPI，导致部分投保者退保。据了解，退保的“重灾区”是银保渠道销售的趸交型产品，期限大多只有三年至五年，每年可享受一定的分红，算下来平均收益率4%左右。而在售的3个月内银行理财产品收益率都能达到甚至超过这个水平，流动性也更好。

保监会发布的保费数据显示，前三季度，寿险业实现保费收入7779亿元，同比下滑7%，退保率升至3.14%。根据国寿、平安、太保的三季报，三家上市险企前三季退保金合计达到379亿元，同比增幅超过50%。

寿险增长承压

“我估计接下来万能险也会遭遇退保潮。”某保险公司人士透露。

投资型人寿保险包括分红险、万能险和投资连结险。泰康人寿“e理财终身寿险(万能型)”10月结算利率为4.9%，而从其历史纪录来看，今年7-9月，其结算利率一直维持在5%左右，这是该款万能险产品自7月以来首次下调结算利率。此外，“泰康稳健理财C款终身寿险(万能型)”也将结算利率从5%下调至4.9%。

除泰康人寿之外，民生人寿、友邦等多家保险公司也于10月下调万能险结算利率，其中民生富贵盈门两全保险A、B款(万能型)10月最新结算利率为3.95%，而今年4月以来其一直维持在4%的水平;友邦保险万能险结算利率也由9月的3.6%下调至3.5%;天安人寿的万全理财B款也由9月的5.03%下调到5.01%;中融人寿由9月的5.7%下调至5.6%，华夏人寿也下调了0.1%。

中国人寿、太保人寿、新华人寿等几家大型寿险公司的万能险结算利率目前暂未出现下调。

保险分析师认为，万能险收益每月公布，信息更加公开透明，虽然导致其与定期存款具有一定可比性，增加了销售难度，但退保率会远低于分红险。

平均投资收益率 第3篇

根据北京展恒理财顾问有限公司（以下简称展恒理财）数据统计显示， 2010年一季度，国内共有36家信托公司推出了206只集合资金信托产品，环比增长32%。发行期限在半年到20年之间，其中有一款为永续基金。资金主要投向7个行业领域，其中房地产和工商企业依然是信托产品高度集中的领域；预期收益率分布在5%~10.2%，平均预期收益率达到7.52%/年。

中融信托发行能力最强

展恒理财最新数据显示，2010年1季度共发行206款集合资金信托产品，比上一季度增加50款，增幅达32%。

从产品种类看，贷款类产品数量最多，达66款，其次是权益投资类、证券投资类、股权投资类、组合投资类和其他类，分别为41款、39款、30款、18款、12款。

从产品期限看，在集合资金信托产品中，除了证券投资类产品外，其余产品期限基本都在1~5年， 2~3年期产品最多，达73款，占本季度发行的35%。

从投资领域看，房地产类信托一直在扮演重要角色，在整个集合资金信托计划中占据了约1/4的份额。

今年一季度，房地产类信托产品为49款，数量仅次于投资工商企业的59款信托产品 。“因为银行对房地产信贷收紧，投向房地产的信托产品相应增多，实际上，投资工商企业领域中也有相当部分是商业地产的贷款项目，预计投向房地产的信托集合产品在一段时间内还会保持较高的比例。”平安信托一位相关人员告诉《投资者报》记者。

由于总发行数量与发行规模更能代表信托公司的发行能力，综合比较来看，中融信托的发行数量与发行规模在今年一季度都名列前茅，在36家信托公司中发行能力最强。

本季度发行数量前5的信托公司是：中融信托、中信信托、华信信托和百瑞信托（这两家公司发行数量并列第三）、中铁信托、天津信托，发行数量分别为：22款、15款、13款、11款和10款。

本季度实际发行规模前5的信托公司是：北方信托、中融信托、北京国投、杭州工商信托和中诚信托，发行集合资金信托的总规模分别是：23.5亿元、15.9亿元、12.3亿元、11亿元、10.5亿元。前5家发行规模合计约达73.2亿元，占到总发行规模的 48%。北方信托发行规模大完全得益于船舶产业投资基金。

国元信托预期年化收益率最低

“信托理财收益比较稳定，基本都会实现预期收益，收益的高低取决于所投资的项目。”展恒理财公司理财总监石端义介绍。

展恒理财数据显示，一季度152款产品预期平均年化收益率7.52%，比1年期存款利率高出5个百分点。即便是152款产品中预期年化收益率最低的产品，也有5%的收益率，也比同期存款利率高出近3个百分点。

中原信托发行的一款3年期产品“宏业5期”预期年化收益率最高，达10.2%，该产品是投向房地产的权益投资类产品，实际发行规模3000万。

预期年化收益率排名前5的有17款集合资金信托产品。

从产品种类看，权益投资类和股权投资类占比较高，各有6款产品跻身前5，贷款类有3款，組合投资类和其他类各有1款。

从产品投资领域看，工商企业和房地产，各有6款产品入围前5，其他领域有2款，金融、基础设施、工矿企业各有1款。

从产品投资期限看，只有5款产品是2年期以下，2~3年的最多，有11款产品。

比较信托公司的平均年化收益率，前5名分别为杭州工商信托、中投信托、中诚信托、新华信托和中原信托。最低的是国元信托，其预期平均年化收益率为6%。

18款产品发行规模超预期

在一季度已经达到成立条件的137款产品中，有18款产品实际发行规模超预期。“但实际上不能简单地说实际发行规模超预期，要区分优先级和次级客户。”中融信托产品项目销售人员巫树凑告诉《投资者报》记者。

因为信托产品说明书中所列示的预计发行产品规模，主要是针对公众客户，也就是优先级客户。实际募集时，会按一定比例，比如1：1，由其他机构（属于次级客户）认购，而未来收益要先考虑优先级客户。“这种产品在我们公司主要是投向房地产领域，次级规模主要是房地产公司认购的。” 巫树凑表示。

展恒理财数据显示，中融信托有4款产品实际发行规模超预期，这4款产品正如巫树凑所述，投资领域均是房地产项目。

此外，这18款产品中最打眼的当属北方信托发行的船舶产业投资基金了，该基金是国家发展和改革委员会批准设立的全国10只产业投资基金之一，同时也是唯一具有融资杠杆的产业基金，该基金定位于购建大型船和特种船。

船舶产业投资基金去年12月29日在天津揭牌投入运营，为永久存续基金，但资料显示，该产品推介起始日为2010年1月7日，存续期6年，目前已发行规模达23.5亿元，看起来有点奇怪。

“并不奇怪。”北方信托公司船舶产业投资基金销售项目负责人李军向《投资者报》记者解释。该基金在向公众推介前，首期已经募集了23.5亿元，由中船产业投资基金管理企业、北方国际信托股份有限公司、天津市城市基础设施建设投资集团公司、天津市津能投资公司认购，分别认缴3亿元、10亿元、10亿元、0.5亿元。因此23.5亿元实际发行规模为首期认购的金额，同时在去年12月29日揭牌后，正逢假期，因此真正向公众推介日在今年的1月7日。“该基金已有实物资产储备，使得投资人在进入时就有项目。”产品推介书宣称。

平均投资收益率 第4篇

本周，走进《投资者报》“基金经理面对面”专栏的嘉宾分别是富国信用债基经理邹卉、大摩18个月定期开放债基经理李轶、诺安信用债一年期定期开放债基经理谢志华。她们认为，在中国经济增速下台阶、利率市场化加速推进的两股趋势之下，信用债仍然是一个可以创造绝对收益的地方。

债市投资进入精细化时代

《投资者报》：据财汇数据统计，截至5月28日，信用债市场规模已达10.34万亿元，这不仅是最近两年发展最快的一个市场，也是个令债券投资人趋之若鹜的地方。

邹卉：目前国内的信用债市场已走过了“螺蛳壳里做道场”的阶段，10万亿元的市值，分布在申万24个一级行业。即使未来债市出现阶段性的调整，但对于精选个券依旧游刃有余。与国债、利率债相比，信用债主要包括公司债、普通企业债、短融、中票等多个细分品种，最大特点在于票面利率相对较高、行业比较分散、适合多种策略投资。

需要提醒投资者的是，尽管5月份汇丰PMI指标49.6创7个月新低，显示经济增速依然缓慢，债市基本面向好，但当前信用债二级市场表现分化已经显著，部分行业的盈利和现金流表现偏弱。高收益债券的信用风险暴露的问题要密切关注，债市投资已进入精细化投资管理时代。

《投资者报》：正如你刚才所言，当前信用债二级市场表现分化显著，投资过程中，你如何防范信用违约的风险？

邹卉：在看好信用债前景的同时，我们也不讳言未来存在的风险。从历史和国外经验看，发生信用违约事件的券种多为AA级以下债券，因此，我们将主要从AA级或以上的中高等级信用债券投资标的中寻找机会，以便在经济弱复苏、企业盈利下滑的背景下有效规避潜在的违约风险。

俗话说，“术业有专攻”，专业的投资机构一般都会将风险防范放在投资的首要位置。我们逐步建立了事前、事中和事后的评价体系，以及内部评级制定信用债投资策略，同时会结合综合运用时点评级法、周期评级法来把握投资机会。在宏观经济政策预判的基础之上，将动态把握企业发债主体由于信用债资质变化带来的机会，力图给信用债投资创造较高收益。

《投资者报》：我注意到近期谢志华对信用债基本面的判断也十分良好。

谢志华：虽然前期市场累积上涨幅度、偏紧的资金面会给市场继续向好带来压力，但信用债的基本面、政策面因素并未发生质的转变，债市仍具有良好的投资机会。其中信用债更是债市中的亮点。截至5月28日，三大信用债指数过去一个月全线上涨。企债指数过去一个月上涨0.83%，同期上证公司债指数和分离债指数分别上涨0.81%和0.47%。我们将重点关注高信用等级、具有高票息优势的债券品种。高信用等级的信用债利差相对来说比商业债要高一些，因而能够提供较高的价格保护。同时，其信用风险较小，但收益相对较有吸引力。

穿越债市波动期

《投资者报》：近期，随着债市行情出现波动，债基募集规模较年初有所下降。但投资人对定期开放式债基却很有热情，类似大摩18个月定期开放债基的销售都很火爆，其实这只产品很有意思，目前市场上定期开放债基多以1年和3年封闭期为主，为何你们会选18个月为封闭期？

李轶：18个月的发行能有效填补以1.5年为封闭期的产品空白。1.5年封闭周期具有一定的优势，比如能最大程度兼顾产品的收益性与流动性。过去中国的经济周期在三年左右，一轮债市的牛熊轮回大致也需要三年。随着中国经济转型，经济增长由量转质的变化，经济增速或从8%～10%下降到6%～8%。经济波幅的收窄，有望将传统的三年经济周期压缩为一到两年的周期，而相应的货币周期、信用利差周期，及债市的牛熊转换周期也都可能在一到两年内完成。因此，18个月的封闭期基本可跨越一轮完整货币及信用利差周期，既有利于基金配置较高收益的长期债券，又使产品具备一定的流动性优势。

《投资者报》：李轶做固定收益投资多年，业绩也不错，管理的大摩货币过去六个月、一年均居同类产品第一名。你怎么判断未来的债市投资价值？

李轶：展望下半年债市，我们认为，目前的通胀压力并不明显，债券市场的牛尾行情或能在流动性中性的背景下短期持续。但考虑到货币政策逐步向中性回归，6月份资金面趋紧、债券供给大幅上升的情况下，三季度债市或面临调整的时间窗口，为长期布局提供机遇。

如果将时间跨度拉到更长，未来一年，作为新政治周期的起始点，政策组合倾向于有质量的增长，随着政府提高对经济增速下滑的容忍度，加大经济转型力度，经济整体增速或较今年下一个台阶，全社会转型期将再一次进入去库存调整阶段。在这样的背景下，2014年通胀预期也有望低于今年，债券收益率也可能再次出现缓慢的下行。

平均投资收益率 第5篇

近期，国内一线城市房价回暖，引起全国楼市“涨声一片”。《投资者报》记者采访的多位P2P行业人士认为，这将给P2P房贷类的产品以及平台带来更多的机会。在投资者看来，房贷类资产在 P2P 市场受欢迎程度相对比较高，原因是有不动产作为抵押，风险相对较小，尤其在一线城市更是如此；并且相比其他资产，房产更“拎得清”，普通投资者更容易理解。

那么，目前P2P房贷类产品以及平台发展怎样呢？目前房地产市场的表现是否会影响到平台房贷项目资产的质量？投资该类P2P平台要注意哪些细则？带着这些问题，记者采访多家P2P平台高管以及行业分析师，盈灿咨询行业研究员陈晓俊告诉记者，目前国内有近500家平台存在房地产投资项目，根据2016年1-5月的平台房产项目统计，该类平台及产品收益率约为11%。目前房地产市场处于去库存、房价整体趋于上涨的背景下，房贷类项目其风险相对较小。但房贷类项目由于涉及抵押贷款业务，也面临着风控处理不当产生房产重复抵押及其他债务风险，以及房价下跌产生的风险。

房贷类产品及平台受欢迎

网贷之家统计数据显示，2015年国内有房贷产品的正常运营平台至少在664家，涉及到的产品有首付贷、赎楼贷、卖房贷、按揭贷款、装修贷等，基本上涵盖了个人和企业在房地产融资方面的需求。而盈灿咨询给记者的最新数据显示，到目前为止，国内有近500家平台存在房地产投资项目，根据2016年1-5月的平台房产项目统计，该类平台及产品收益率约为11%，平台数及收益率比起去年有所下降。

在业内人士看来，一方面由于P2P行业整体环境开始净化，实力不足的平台逐渐退出所造成。另一方面则是由于监管部门的介入，利息较高的平台受到限制逐渐下降。但近期楼市的回温，则给P2P房贷类产品以及平台更多信心。

盈灿咨询的数据显示，P2P房贷产品已覆盖了个人和企业在房地产融资上的大部分需求。 据《投资者报》记者了解，像宜人贷、平安旗下的平安好房、链家理财、搜易贷、温商贷等都有房贷类产品。这类产品的期限长短不一，像首付贷一般在1-3年，赎楼贷在3-12个月，装修贷则更灵活，有3个月、6个月、12个月、24个月及36个月。在借款人利率方面，根据具体平台的资金来源不同而高低不一，平均在年化20%左右。

业内人士告诉记者，房贷类资产在 P2P 市场受欢迎程度相对比较高，原因是有不动产作为抵押，风险相对较小，尤其在一线城市更是如此；并且相比其他资产，房产更“拎得清 ”，普通投资者更容易理解。

而从P2P平台的房贷来说，链家最具代表性，链家理财90%以上的数据来自房贷标的，它也是P2P行业最大的房贷平台。记者查询链家理财的数据显示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金额分别为14.1亿、20.5亿、25.2亿元，呈大幅飙升态势。2月链家卷入调查风波，叠加春节假期因素，其数据略有下降，但也维持在17.1亿元水平。

根据记者从盈灿咨询拿到的最新今年P2P房贷类产品及平台TOP5显示，链家理财排在第一位，今年以来成交107亿元。

房产抵押类业务之所以同时得到投资人与平台的双重欢心，其原因很简单，房贷的项目由于抵押物是房产，看得见摸得着，如果出现违约，可以通过各种渠道变卖房产减少损失，而且房屋的保值变现能力又非常强。

此外，借款人用足额房产作为借款抵押物，本身就是一种反担保，试想这年头，有谁会将自己好不容易辛苦攒钱买来的“家”，拱手“便宜”别人呢！这在一定程度上也提高了借款人的违约成本，因此项目的安全性也很高。

曾因“首付贷”饱受争议

今年2月底3月初，链接理财的“家多宝”产品受到质疑。在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付。有人认为首付贷放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖，更加大了购房者的压力，放大了风险。

尽管链家随后已澄清了资金池、自担保、平台合法性等问题。但在一线楼市持续高烧的大背景下，有关楼市场外配资，首付贷等问题推高房价、增加楼市风险的问题成为此番舆论核心。

与此同时，诸多有着“首付贷”产品的平台也一起面临质疑。争议之后，链家理财在合规方面有哪些改进，对于此问题，记者联系到链家理财内部工作人员进行采访，该人士表示，链家理财目前低调应对媒体采访，对此事不方便回应。而搜易贷CEO何捷告诉记者，3月12日，搜易贷已停止接受首付贷借款申请。

就在3月12日举行的十二届全国人大四次会议记者会上，中国人民银行行长周小川、副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜在回答记者提问时称，P2P平台、房地产中介机构、房地产开发商提供的首付贷，存在自担、自融、资金池风险。在自办金融业务之时，上述机构尚未取得开展金融业务资质，属于违法开展金融业务。这类行为不仅加大了居民购房杠杆，还削弱了宏观调控政策的有效性，同时也增加了金融和房地产市场的双层风险。

此外，潘功胜还称，央行将与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

“没有金融业务资质、违法开展金融业务，加大居民购房杠杆，削弱宏观调控的有效性。”上述几项指责，给过去两年多来房地产市场为促成交易广泛开展的配资、借贷以及P2P业务定了性。这次发言或将意味着新的调控政策将以打击房地产类互联网金融业务为开端，逐层展开。

而在紧随其后的全国两会上，“楼市场外配资”也成为会议讨论热点，期间全国人大代表、重庆市长黄奇帆在两会上直接炮轰首付贷，暗示可能引发美国“次贷危机”那样的大崩盘。另有多位参会代表表示，针对楼市杠杆现象，政府应该出台政策实行管控。

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房地产市场回暖投资端风险小

2016年，房地产行业从2014-2015年的下行行情中恢复。

从2014年年初开始，受调控政策和库存过快增长等因素影响，全国房地产市场开始进入调整期，房价在长达一年半时间、房地产投资增速在长达两年时间里一路向下，不断探出新低。2015年下半年开始，随着政策环境日趋宽松，尤其是央行五次降息、六次降准，地方出台税费减免举措，楼市回暖基础逐渐形成。

在国家统计局最新公布的4月70个大中城市房价数据中，4月新房环比价格上涨的城市有65个，成为2011年国家统计局公布房价数据以来，上涨城市最多的月份。70个大中城市里，二线城市房价上涨幅度也非常明显，新房市场中，二线城市环比涨幅已经全面取代一线城市，4月首次成为房价上涨的先锋。融360分析认为，房价领涨城市正在从一线城市向部分重点二线城市转移，地方限购政策可能将回归。此外，夹杂在改善和置换购房者人群中的投资客，在政府去库存鼓励住房需求的政策中，一齐涌入了一二线楼市，使得这些城市的房价出现快速上扬。另一方面，购房需求的旺盛，更增强了开发商高价拿地的信心。

展望房地产行业发展前景，房地产市场将迎来一轮景气行情。盈灿咨询行业研究员陈晓俊分析认为，目前房地产市场处于去库存、房价整体趋于上涨的背景下，房贷类项目其风险相对较小。一旦出现违约，在需求仍然较为旺盛的背景下，项目房产也容易变现、房价更不会出现大跌，不容易使得投资本金、收益出现亏损。而且由于房地产市场良好的表现，诸如赎楼、过桥等房产业务也会获得较大的需求，而相对应的投资端风险也会相对小些。

但是业内人士也指出，从长期看，受去库存压力较大、部分地区房价过快上涨催生泡沫、地方政府推地规则未明确等不利因素影响，房地产行业的潜在风险也不容忽视，P2P房贷类产品会受到相应的影响。

若房地产价格下跌风险就会暴露

从与房价有关的数据来看，在个人房贷产品上，买房有首付贷（包括新房和二手房）和按揭贷款（如二手房按揭贷款）、卖房有卖房贷（满足卖房者临时的短期资金需求）和赎楼贷（帮助业主付清贷款本息，方便其卖出房产）。此外，还有抵押贷款等产品。

在楼市向好的情况下，记者采访的P2P平台都表示，目前首付贷、赎楼贷等相关产品基本没有坏账率。然而如果楼价大幅下跌，有业界人士则担心此类业务会出现系统性风险。

盈科律师事务所合伙人倪灿认为，若房地产价格下跌，P2P房贷类产品风险就会暴露。投资人一般将首付贷贷款的资金用来投机购买房产，但这房产是抵押登记给银行的，P2P公司无法得到房产抵押权。同时从政策方面看，该类产品也不是很符合。

陈晓俊表示，房价下跌产生的风险，还包括流行性风险及抵押率过低的风险。虽然目前看全国大面积的房价下跌可能性极小，但是会出现诸如部分地区房价大跌的情况，那么一旦抵押率过低的情况下，选择这些地区的房产项目投资容易出现无法覆盖本金、利息的情况。同时，房价在下跌时变现难度很大。

具体情况是，后期如果借款人出现逾期，涉及到的房产处置问题。因为进入司法程序，由法院强制执行，其过程比较漫长，最短的也得半年，最长时间达两年也是有的。而且抵押房产一般金额都比较大，因此对贷款机构的资金考验也非常大。

对于投资者来说，投资时有哪些细节需要注意呢？银率网分析师闫博锴认为，有房产作为抵押担保物的投资标的是相对靠谱的，但也需要注意一些事项，第一，投资项目的真实性，这些项目是否真实存在，平台所展示的资料是否真实准确。第二，所抵押房产是否存在重复抵押、满额或超额抵押。第三，借款人是否具有偿还能力。第四，仔细了解房产项目产权性质、来源和属地，判断是否具有应有的价值。

在现代信用体系里，风险控制最核心的因素是还款意愿，排在第二位的是收入和居住的稳定性。也就是说，即使投资人有抵押物，不还款的风险依然存在。所以对于P2P平台投资者来说，首先应关注平台是否合规，其次是投资标的的借款方，最后才是融资方所提供的担保物。