商圈调查与分析范文第1篇
指导老师： 杨 洁 张如勇
组 员：李志远 杜 阳 侯晓丽 马 艳 王晓梅 汝吉勇 车行飞 张明珠
前言
根据此次实训目的我们走访了洪家楼多家服装店，例如海澜之家，以纯等一系列服装品牌，我们组主要调查的是针对不同人群，男装、女装、儿童服饰、中老年服装;调查个体店面，服装群体卖场，如天天淘宝街，银座商城、大润发的服装超市等
调查店面的地理位置，客流量、主要针对消费群体、服务特色、店面装修特点、是私人经营或连锁商店，店面大小、等来衡量消费者更喜好那些类品牌和商店;在我们组的调查中我们发现洪楼广场主要经营平民化品牌，针对广大消费者，而且商店服务态度大部分都很热情，例如海澜之家店内服务人员都是以统一的服装和发型、妆容来接待顾客服务态度都很热情;在调查过程中我们发现洪楼广场的天天淘宝街里面主要针对学生群体，里面服饰也大多偏年轻化，店面面积较小，而且多为个体经营为主。 通过此次的调查让我们深刻的了解，在调查市场中我们不光要通过表面现象的观察，还要渗透的观察店内的一些设施分布，以及她们的销售技巧，和各个区域针对什么消费群体来衡量的调查。
通过对洪家楼的服装店的位置考察和服装店内客流量及销售数量的大概调查，找出在洪家楼广场服饰店的最佳位置，根据交通便利及客流量的变化，画出草图，找出洪家楼商圈的中心点，环绕中心点进行考察和调研，因为时间和人员都有限，所以此次调查当中会与实际情况有一定的误差，但是此次调查可以作为小型服装店的选址参考。
目录
(一)关键词摘要： ......................................................................................... 4
(二)目的摘要： ........................................................................................ 4
(三)主要结果摘要： ................................................................................. 5
(四)结论和建议摘要： .............................................................................. 5 (五) 其他说明： .......................................................................................... 5 (六) 数据分析 ............................................................................................ 5
(七) 结论和建议： .................................................................................... 6 总结： ........................................................................................................ 7
(一)关键词摘要：
洪楼路 服装店 消费行为 消费心理 营销战略
(二)目的摘要：
在济南洪家楼广场的的市场上，服装店的竞争力度还是相当大的。在每个几十平米的店铺内，都有着每个经营者的营销策略，但是不是所有的营销策略能适应洪楼路的市场需求。所以本文将概述一下当前洪楼路服装店的基本状况，再根据本组人员的调查情况，结合网上收集到的关于服装店的数据，对洪楼路的服装店进行商圈分析，分析山东大学和商职附近的消费者对于服装的消费行为和消费心理。然后，以调查报告的分析结果为指导，分析洪楼路服装店碰到的问题和相应的对策以及建议，为商家提供产品与市场信息，消费者信息及战略实施方法，以辅助服装店做营销战略，更新服装店的设计理念，使服装的风格、质量、价格更符合消费者消费习惯，以提高服装店的满意度和销量方法摘要。
(三)主要结果摘要：
我们对几家店铺的进店人数进行数据分析，因为是商圈分析，可以分析的方法不是很多，主要采用了频数分析、交叉分析、信度分析和多响应变量分析，对洪家楼服装店用户消费习惯进行了一系列研究、总结。
通过调查我们发现，在天天淘宝街的人群主要为年轻人和大学生，因为治理的服饰更加偏向于年轻人和大学生，价格也不算是很高，而银座商城主要是高档服饰，适宜于白领和高薪阶层。
(四)结论和建议摘要：
通过此次研究分析，我们能掌握到目前洪家楼广场附近的消费者对于服装的类型、质量、价位等的需求情况，在洪家楼购买服装的诱因情况，消费者了解服装的主要途径，在服装上的花费，用户类型的多样化等等，从而对洪家楼的服装店位置选址有一定的导向性
(五) 其他说明：
样本的局限性：由于本次调查只是学生团体的小范围调查，在调查中有不肯配合的商家，所以本次调查不能完全说明洪家楼附近消费者的对于服装需求量。因为人数和时间的限制所以对于一些店面进店人数无法进行完全统计，且统计人数与实际进店人数会有差距
(六) 数据分析
在对数据进行多响应变量分析中的频数分析后，
1.可以看出消费者在购买服饰时大部分主要考虑服饰的价位，质量，款式因素。其他的功能性，实用性，品牌等考虑因素所占比例不大。
虽然衣服做的越来越漂亮，但是质量一直是大家所关心的。衣服再好看，可是质量有问题，还是卖不出去的。然后价格也是消费者要顾及的，不可能因为喜欢而买一件天价的衣服。 由此得出以下结论：
(1)、质量是消费者始终关系的问题; (2)、价格要适中;
(3)、满足以上两个条件后，可以看款式、适合消费者等。
2.1：追求潮流;2：标新立异;3：适合自己;4：无所谓)可以看出消费者对潮流的追求不强烈，大部分的人都觉得服饰合适自己才是最重要的，其次标新立异或比较有个性的类型也是消费者所关注的。
3. 打折促销和逛街时的随意性是主要诱使消费者在洪楼进行服饰购买的因素。 4. 在洪楼新货上市，促销打折，换季打折的时候，消费者购买服装的次数就比较多，机会比较大。
5. 洪楼的附近的消费者主要都是通过网络媒体和报刊杂志这两种途径进行对洪楼服装信息的了解。 通过从老师，同学，朋友方面了解服装信息的消费者也是较为普遍的。
6.消费者每月生活费是1000至1200元之间时，每月在服饰上的花费大部分是在400到499元之间。当消费者每月的生活费是1200元以上时，那每月在服饰上的花费大部分也是在400至499元之间。可见大学生对于服饰的需求还是很大的，无论生活费是高还是低。可以看出大一的学生每月在服饰上的花费有200到299,500到599之间，具有极端性。大二学生每月在服饰上的花费也较为分散。大三学生每月在服饰上的花费主要集中在400到499，600到699,700以上的消费。而大四学生在洪楼的服饰购买量明显减少很多。
(七) 结论和建议：
通过此次调查，大学生这个消费群体虽然是收入比较低的群体，但同时也是生活负担较小，资金周转比较灵活的群体。月可支配生活费与购买数量之间并不存在很高的相关性。
一部分同学获取服装信息是通过网络，所以商家可以通过网络进行广告宣传。一部分同学获取休闲服信息是通过服装店，这说明厂商应该注重休闲服装店铺的装修，服务人员的管理，以及各类服饰在店中的科学摆设来吸引消费者的注意，从而增加销售量，扩大产品的知名度。 从中可以看出大部分的消费者对服装的打折销售有很高的敏感度和偏好度，而有些消费者偏好送会员卡，所以我们建议应以打折销售为促销的主要形式。对于一些规模较大，有相对稳定顾客的商家可采用办理会员优惠卡的形式，进行巩固消费市场。同学们基本上认为服装以抽奖促销意义不大。
总结：
目前洪家楼广场对于学生市场的开发仍然存在不足，使得学生对学校附近的服装店并没有很高的满意度，所以我们建议学校附近的服装商家可以在能够稳定盈利的条件下尝试逐渐扩大规模，提高质量,增加学生满意度。
本次调查研究主要调查对象是20-25周岁的洪楼路周边的消费者，这样的一个调研对象范围包含了两层含义：一是：20-25周岁;二是：消费者。 第一，20-25周岁：洪楼路的周边有山东大学等高校，说明是属于文教商圈区域，所以大部分都是学生。但是20岁以下和25周岁以上的人群也在洪家楼广场附近频繁活动，是洪家楼广场服装店的一部分消费群体。这样的一个年龄范围首先滤除了这一部分洪家楼广场服装店的消费者，使得调查得到的数据产生了一些偏差。
第二，消费者：在法律意义上的消费者指的是个人的目的购买或使用商品和接受服务的社会成员，其包含的人群应该是不同年龄段，不同职业，不同身份的购买服饰的顾客。而我们调查的结果显示，有四分之三的被调查者是洪楼路周边学校的学生，这样的就没有符合消费者这个定义，并且会光顾这些服装店的人群不仅仅是学生，还包括周边住宅区的人群，会影响我们调查结果、分析判断的准确性。
同时，由于本次调查时间短，精力非常有限，调查内容涉及的范围比较大，我们无法做更深入的研究。此外，由于调查人员能力的有限，知识面相对比较窄小，在分析问题方面不够成熟和专业，会使得调查结果存在一定的错漏和不足，请老师给予批评指正!
对于店面选址影响最主要的因素我们总结了以下几点
商圈调查与分析范文第2篇
连锁1101商圈选址最重要的条件便是交通，人流量，发展潜力以及附近
居民的购买能力，若商家选址都符合这几方面的条件的话，那么，
商家虽未开业，就已成功一半。我们这次就以福州学生街永辉超市的选址作为本次商圈分析
报告的调查对象。首先，我们先从交通分析入手。交通：永辉超
市毗邻上三路及首山路，交通方便快捷，人流容量大，方便大规
模人群聚集，不易造成交通拥挤从而影响到来此购物的顾客，为
顾客提供了良好的购物环境。并且超市外有多路公交车，其20路
60路公交也使附中附近的居民来此购物提供了便利，发达的交通
也为稍远一些的顾客如首山村，郑安村的居民提供便利。这无疑
是加大了永辉的商圈，因此永辉超市的交通，选址是非常好的。
人流量：超市附近有多所高校如师大，农业，交通等学校聚集，
除了各大高校外，居民小区也很多，如首山村，郑安村等都是居
民的聚居区，并且，重要的一点是，选址周围没有大超市可供学
生居民选择，因此若永辉超市在此开业，便可吸引大多数学生，
居民前来购物。最重要的一点是超市地址与学生街相邻，学生街
每天的人流量极大，一点都不输于位于市中心的各大商业中心，
因此，如此多的人流量也为永辉超市带来了大量的顾客及潜在客
源
发展潜力：永辉超市位于仓山区北部，福州城南部。如今，福
州的整体规划都向南发展，要大力发展南部，发展仓山区，因此
称仓山区为未来福州市中心一点也不为过，所以，这里的发展潜
力是巨大的，如今，这里的地租比市中心更便宜，因此，选址在
这，无疑是抢占了一个先机，为未来的发展打下了有利的基础。
居民购买能力：如今生活在这一区域内的大多数还是学生以及
普通家庭，购买能力还算不上多大，但，永辉的历来的经营方式
为出售低价格的商品，走的是平民百姓路线，商品价格往往比沃
尔玛，家乐福等超市来的低。这正符合这个区域的消费能力，因
此，选址在这，居民的购买能力并不会对永辉的销售造成太大影
响。
综上所述，我们认为，永辉可以在此开设新店。并且，在此开
设新店，也有利于抢占南部市场，能够为永辉在未来福州“市中
心”抢占一席之地。
商圈调查与分析范文第3篇
本次调查在海雅人人乐商圈内采用随机访问路人的方法进行，共发出问卷100份，共收回有效问卷71份。
1. 您的性别
A.男
B.女
51 样本性别构成情况：
(随机调查访问的样本中，女性占了72%，而男性仅占了28%，女性为商圈主要消费者。)
0%28%1. 您的性别A.男 B.女72%
2.您正处于哪个年龄阶段( ) A.20岁以下 B.21-30 C.31-40 D.40以上 样本年龄分布情况：
(随机调查访问的样本中，年龄处于21到30的占了70%，20岁以下，31到40的年龄层分别占比为16%和13%，该商圈的主要消费者年龄层为20岁以上。)
1%13%0%16%2.您正处于哪个年龄阶段A.20岁以下 B.21-30C.31-40 D.40以上70%6050403020100系列12.您正处于哪个年龄阶段A.20岁以下 D.40以上B.21-30C.31-40
3.您的职业( )
学生 B.蓝领 C白领 D退休 E.待业
样本职业分布情况：
4%5%0%20%32%14%0%3. 您的职业A.学生B.蓝领C白领D退休E.待业F.经商G.店员25%181614121086420系列1B.蓝领D退休3. 您的职业F.经商
4.您的月收入范围( )
A、1000以下 B、1001-3000 C、3001-5000 D、5001以上
样本收入情况： 9%0%21%4. 您的月收入范围A、1000以下B、1001-300026%C、3001-5000D、5001以上44%
25201510504. 您的月收入范围C、3001-5000系列1
5.您多长时间来海雅或人人乐一次?
一周两次 B.一周一次 C.半月一次 D.一月一次
样本到调查商圈的频率：
5. 您多长时间来海雅或人人乐一次?A.一周两次15%0%27%B.一周一次27%C.半月一次31%D.一月一次
6.您来海雅 人人乐商场的交通工具是：
私家车 B.公交车 C.步行 D.自行车 E.出租车
调查样本到商圈的交通方式，调查商圈的影响辐射范围远近： 6%0%19%11%6. 您来海雅或人人乐商场的交通工具是：A.私家车32%B.公交车C.步行32%D.自行车
.出租车7.您来海雅 人人乐主要是为了( )
A.服装 B.鞋 C.化妆品 D.珠宝 E.食品 F.日用百货
调查样本到商圈的消费目的，
由数据可知日用百货占总消费目的的42%，其次为占了22%的食品，和占比为15%的服装。
7. 您来海雅 人人乐主要是为了A.服装10%42%9%1%22%D.珠宝E.食品F.日用百货.家用电器6050403020100系列11%0%15%B.鞋C.化妆品A.服装C.化妆品D.珠宝E.食品F.日用百G.货家用电器B.鞋
8.您在购物时，比较关心哪个方面：() A.品牌 B价格 C，服务 D，流行风尚
16%0%23%8.您在购物时，比较关心哪个方面：A.品牌B,价格28%C，服务33%D，流行风尚
9.海雅百货是经常使用以下哪种促销推广方式?(多选)
A、折扣促销 B、赠品促销 C、特价促销 D、累计消费反现 E、有奖销售 F、贵宾卡促销 G、其他___
数据显示，折扣促销占促销推广的比例为38%，特价促销则占了26%，而赠品促销则占14%，其它的占比都低于10%。
由数据可知，样本消费者在商圈消费时，感知较深的是折扣促销，特价促销，赠品促销。
7%5%4%38%6%0%9.海雅百货是经常使用以下哪种促销推广方式?(多选)A、折扣促销 B、赠品促销26%14%C、特价促销,累计消费反现454035302520151050系列1A、折 B扣促、赠销品C、促销特D,价累促计销消费E、反现 F有奖、贵销售宾卡促G、销其他_
10.海雅百货与人人乐 您经常去的是哪一家?( ) A.海雅 B.人人乐 C.都差不多
由样本数据可知，消费者对海雅或人人乐的偏向性不高，两者自身商品类目有很大不同，人人乐以日用百货为主，而海雅则以服装饰品为主，而使两个大型百货相距百米却并未形成商品重叠，恶性竞争。
0%20%40%10.海雅百货与人人乐 您经常去的是哪一家?A.海雅B.人人乐40%C.都差不多
男女不同的对比方面：(这里要注意一个问题，男女的调查对象人数就有不同，需要思考一下)
8.您在购物时，比较关
A.品牌 B,价格 C，服务 D，流行风尚
心哪个方面： 男 5 5 11 3 女 19 30 19 14
35302520男15女1050牌格品价务尚.,服，风B行AC流，D
7. 您来海雅 人A.服人乐主要是为了 装
B.鞋
C.化妆D.珠品 宝 E.食品 F.日用百货男 2 2
7 18 女
9 10 1 19 31
35302520男15女1050装鞋服品宝品货器.妆珠食百电.B化..ADE用用.C日家..FGG.家用电
商圈调查与分析范文第4篇
做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况.调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括：
1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。
2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。
3、分析和现有的店铺商圈是否重叠。
4、找出商圈内的障碍，包括：
A、道路设施不便。
B、人口拥挤。
C、交通过度拥塞。
5、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划IT一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。
6、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数(竞争是否激烈)、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便(交通状况)、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
二、商圈调查作业范围
确定店铺意进行商圈调查、评估，以评定开店地址及规模。
三、商圈调查部门的工作职责
寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。
2、商圈资料之建立，不断修正。
3、商圈之规划、评估、分析报告。
4、未来整体公司发展的布点策略。
5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。
6、租店及选店业务之执行。
7、租金行情之分析了解和呈报。
8、竞争厂商/店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。
9、经营店铺的评审作业规划与推动。
10、和房东之租店谈判。
11、与法务订定租店合同。
12、执行开店管理及制度。
13、不良店之迁移和淘汰。
14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：
1、常住人口数
2、家庭及构成
3、人口密度
4、教育程度
5、从事行业
6、自然增加率
7、社会增加率
8、家庭人均收人
9、白天流动人口数
10、年龄构成
11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1.家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2.人口密度
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3.客流量
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： (1)各站上下车乘客人数历年来的变化。 (2)上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
(3)上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 (4)根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： (1)居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
(2)日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 (3)火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 (4)体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4.购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，5001000元的占 20%，10001500元的占20%，人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
在选择户外店铺的立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
四、商圈的定义 商圈(trade area)是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。 依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：
1.主要商圈(primary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的5570%。 2.次要商圈(secondary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。 3.边缘商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。 注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。
五、商圈调查重点与调查方式 A、商圈范围划分确定
商圈的实际位置会有以下各情况限制,设立不同商圈范围的划分点： 1.商圈范围
A.集中型商圈，主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米5000米之间，边缘商圈在5000米以外。
B.分散型商圈，主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米1000米之间，边缘商圈在1000米以外。
2.马路之分界，凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。 3.铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4.高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5.安全岛之阻隔， 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6.大水沟，因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7.单行道，因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。
8.人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。 B、商圈之界定方法
[Compass 法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。 接着来说说商圈的界定,上面提到了[Compass 法则]是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用出租车的里程表便可简单的测出。又提到了商圈的境界点的计算公式。
下面来举例说明,我们准备开的店铺,称为计划店,在计划店的附近已经存在了两家户外用品店,A店距离计划店1,000米,店铺的面积为60平;B店距离计划店600米,店铺的面积为20平。 这里得说明[Compass 法则]的限制：
1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
并不能完全按照计算数字来核定结果,到时候老钱可承担不起。 C、绘制简图
这个时候开始动手了。
1、集中型商圈为周边5000米简图，分散型商圈为周边1000米简图
2、标出重要建筑物及楼别(金融大楼，办公大楼)
3、著名商店及影响生活型态之地段特征(戏院、百货公司)
4、人潮汇集之地段商店群及大型集客场所(超级市场,娱乐区...之同等类)
5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店
7、政府重要之行政中心
8、车站、加油站、学校、停车场、市场、公园..等特定族群会集场所
9、标出街道之行进方向(单行道方向),不要简单只是车道.
10、标出未来促销活动发DM的可行地点. D.抽样点及发DM点之选择确定 1. 抽样点之选择
(1) 办公人口或上班族汇集之地点(未来适合设店之地点) (2) 人潮走向汇集地点 (3) 固定人口较集中流动之地点 (4) 可能形成未来的商店群之地段 (5) 预定三～四个抽样点
(6) 其中尽量以一个抽样点为同性质之商店 2. 发DM点之选择 (1) 主消费群走动频繁之点 (2) 次消费群走动频繁之点 (3) 区分消费群活动频繁之时段 E、商圈特征：
1、商店特色及分布情况 (1)建筑型态
a、于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度 b、新建筑楼与旧式建筑之分布 c、目前之改建情况
d、 一～三年内可能改建之趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。 (2)行业型态
a、于主要商业街、干道之行业类型 b、以何产品为主，贩卖产品的定位档次 (3)分布家数
a、以抽样点之平行道路为主要调查对象 b、主要道路之商店分布明细 a、将商店分门别类记录 b.并将其统计填入明细表
C、于主要干道、大马路、相同商店之家数 D、商店汇集地带之概述
E、以商店(辅助店、竞争店)正确所在位置标注于商圈简图。 (4)地点类型 A、孤立店 B、未规划商业区 C、规划购物中心
2.住宅特色(集中型商圈可不用调查) (1)建物型态
A、实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态 a、建筑高度，楼数 b、建筑型式为新式或旧式 c、分布区域 B、目前之改建情况
C、一～三年内可能改建之趋式 (2)分布情况 A、实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况 B、将该商圈分为
a、商店区，以(甲)为代码 b、辨公区(甲2)为代码 c、新式住宅区以(乙1)为代码 d、旧式住宅区以(乙2)为代码 e、文教区，以(丙)为代码
C、于简图上分别划定区域，制作商圈 D、并于图上注明建筑物之楼别
3、集会场所 (1)场所类型
A.本商圈内汇聚人潮之场所类型 a、商店(肯德基、麦当劳，百货公司) b、戏院
c、政府之行政机关 d、展览会场
e、学校、文教机关、公园. f、补习班
g、表演、竞技，比赛场所 h、菜市场，超级市场 i、证券公司 B.聚集人口类型 a、青少年 b、上班族 c、特定行业人士 d、家庭主妇 (2)动线
A、人潮汇集流动之路线 B、人潮汇集流动之主要方向
4、竞争者分析
了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。 (1)卖场气氛，本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度 (2)来客数，该竞争店每日之成交客户数 (3)平均消费额：
A、了解该店之各类客数与消费金额比例 B、根据此比例再分别乘其价格 C、加总后求其平均值即为平均消费额 (4)营业额：
来客数平均消费额=每日营业额 每日营业额每月工作天数=每月营业额 5.商店组合
商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如： (1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。
(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。 F、人潮状况(实地抽样方式)
1、主要人潮走向
(1)平日及假日之女性人潮状况 A、将一周之时间区分为2段 a、周一～周五
b、周
六、周日、国定假日
B、以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。
C、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车。 D、抽样时将女性人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上.见附件表格四。 E、将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数
例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y8 = Z，则为其可能之人口流动数。 F、将其数字依时段填入(人潮流动抽样表)
G、将人潮流动抽样之数字以线图表示(人潮分布图)
2、人口、住家户数推算(集中型商圈可不用调查) (1)固定住家
a、该商圈建筑物来推算当地住家户数 b、以户数3得当地预估人口数
c、将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数 (2)办公户数
a、计算该区之公司家数
b、该区公司家数(10～20人)=该区办公人口 c、该区办公人口即为该区之半固定人口.
3、交通状况 (1)公车之往返方向
A、经过该商圈公车之起站与经过路线 B、经蒙倘抵惺宦废哂胫盏阏荆 (2)下车后之走向
A、为转车之目的行经之路线 B、为休闲、购物之目的行经之路线 C、为回家之目的行经之路线 (3)未来交通运输系统之影响
A、捷运系统之出入口，可能带动之人潮 B、重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮 (4)该商圈能停车之场所
G.、消费特征与人口特征，以女性为例
1、该区住户人口女性所得
(A)、高所得，达平均国民所得4倍以上所占比率 (B)、中上所得、达平均国民所得2倍以上所占比率 2.该区往来、居住人口女性之消费习惯
(A)、对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况。 (B)、习惯消费 (C)、性别分配情形 (D)、教育程度分配表与图 (E)、职业分配表与图
3、外来流动人口女性之消费习惯、特征 A)、年龄分布情况 B)、消费之种类 C)、收入所得的高低 H.商圈类型
1、集中型商圈
a、商圈内流动人口多(每分钟约30～40位以上) b、商圈内住宅人口(约24000以上) c、区内之建筑物高且密集 d、商店集中且范围大
e、与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司) f、交通频繁，车辆流量大
g、商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住 2.分散型商圈 a、商圈内流动人口少 b、商圈内腹地分散
c、区内之建筑物普通、老旧且高度3楼以下 d、商店分散且范围小
e、与本产业有互补性之商店少，且规模小 f、交通不频繁，车辆流量少
g、商圈类型：住、住商、住办、办、办住 I、预估收入、支出与可能净利
1、以抽样点之实际平方米数与租金之调查 (1)与目前承租人洽询 (2)与所有人洽询
2、预估每次消费金额
(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店 (2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位
3、每日来客人数预估 (1)了解各店之人潮数
(2)以各店之来客÷各店之人潮数100%=各店之入店率 (3)再以求出之入店率该商圈抽样点之人潮数=预估客户数
(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正(负)百分比之修正.
4、可能业绩
(1)预估消费金额可能客户数=可能每日营业金额 (2)可能每日营业金额30=可能每月营业金额
5、固定费用
(1)预估固定薪资费用元 (2)折旧费用预估元 (3)管销费用预估元 (4)预估固定费用元
6、预估变动成本 (1)预估管理月费 %. (2)销货成本 %. (3)总变动费用= % 月营业额
7、预估净利
(1)可能月营业业绩-租金-固定费用-变动总费用=预估净利 (2)本预估净利为税前净利
8、损益平衡
(固定费用+租金)÷(1-变动成本) J.、建议地点之确定
1、依上面的抽样人潮与抽样地点所得计算出可能净利
2、并分析可能的未来发展情况
3、将可供自己开设门店的地段或区间一一注明 K、商圈未来发展潜力及结论 1.发展情况
(1)未来政府的行政中心、大型休闲集客场所之建造 (2)未来的捷运系统、交通运输中心所在点. (3)大型办公大楼、商业中心...等的建造 (4)该商圈的未来转变情况 a、人口年龄层的转变 b、消费习惯的未来改变情况 c、人潮汇集的可能变动地段
2、竞争情况
(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。 (2)商圈内的饱和程度。
3、结论
商圈调查与分析范文第5篇
万达广场店商圈调查分析报告
一、背景
必胜客属于万达广场中的一部分，万达广场居河埒正中心，是集商业、办公、居住的70万平米一站式国际生活城，是无锡未来的城市新中心。包括约11.3万平方米大型购物中心、约4.6万平方米白金五星酒店、约2.7万平方米5A高档写字楼、约25.3万平方米住宅、约6.3万平方米精装公寓、约2.5万平方米商业街多物业形态，是万达集团成熟的第三代城市综合体。
集合世纪联华超市、万达影城、万千百货、KTV、奇迹健身会馆、运动城、电子数码、三楼的南北地区的主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌，无锡万达广场将改变当地现有商业格局，形成无锡最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。在这么多的一体化的服务的包围下，必胜客也就扮演着自己不可或缺的地位，它以提供人们以吃饭休闲、品茶等服务为一体的服务。在顾客逛街累了之后有一个休息吃饭的场所，这样也就体现了它的重要价值。
二、商圈的形态
商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等
消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况：
多功能聚集(零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮电、银行的聚集)
(1)有利于产生放大的聚集效应
(2)能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围
万达广场位于滨湖区河埒口中心商务区，处于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路。广场北面正对河埒休闲广场，南面有大型的超市大润发，附近还有无锡市第四人民医院，西郊宾馆，育红小学、滨湖区实验幼儿园、建设银行、交通银行、江苏银行等等。而我们的必胜客位于万达广场的一楼东门，刚好方便周边的人流和车流所需要的方便，在其周围还有一些大型的住宅，如万达、紫金英郡等等，这么多的住宅区的人口，刚好必胜客也满足那些年轻的夫妇。所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。
四、人口规模及特征
一公里范围内常住人口6万人、流动人口2万人，
二公里范围内常住人口17万人、流动人口6万人，
三公里范围内常住人口30万人、流动人口10万人
流动人口密度大，辐射地区人口规模集中;年龄分布为各个年龄段均有，因为万达广场各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。
五、周围交通道路情况
(1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环
(2)未来地铁2号线和4号线的交汇处
(3)周边有1个公交中转站、26条公交线路及2条公交专线
六、商业发展潜力
商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有发展潜力。
商圈饱和度:
IRS=CRE/RF
IRS――商业圈的零售饱和指数;
C――商业圈内的潜在顾客数目;
RE――商圈内消费者人均零售支出;
RF――商圈内商店的营业面积。
假设,在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出100元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有30000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:
IRS=60000100/30000=200元 (这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越
高。)
七、消费群体的分析
<一>消费群体的分析
消费者组成：学生 工薪阶层 老年人
消费群体的特点
1 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人
2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例
3 其中女性消费者的比重大
4 中老年人少
<二>客流量分析
1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势
2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平
总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好 品牌知名度和忠诚度
八、优势
该商圈满足以下三点：
① 该地方周围有很多居民。即消费者居住条件满足;
② 该地方周边交通设施便利。即交通便利条件满足;
商圈调查与分析范文第6篇
一、商圈构成及影响因素
商圈(trading area)也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。
商店的商圈一般由以下三部分组成：
主要商圈(primary trading area)，这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。
次要商圈(secondary trading area)，位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客;
边际商圈(fringe trading area)，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。 影响商圈形成的因素：
影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有： 商店规模。 经营商品的种类。 商店经营水平及信誉。 促销策略。 家庭与人口因素。 竞争对手的位置。 交通状况。
二、商圈划定方法
1雷利法则
在划定商圈方面，美国学者威廉雷利(Willian JReilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。
此法则用公式表示如下：
d
Dab =───────
1+ √Pb/Pa
Dab: 表示A城镇商圈的限度(以沿公路到B城镇的里程衡量)
Pa : 表示A城镇人口
Pb : 表示B城镇人口
d : 城镇A和B的里程距离
2赫夫法则
赫夫法则是美国零售学者戴伟赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力，商店在一个地区，以及其他商店在这个地区对顾客的吸引力能够被测量。在数个商业区(或商店)集中于一地时，顾客利用哪一个商业区(或商店)的概率，是由商业区(或商店)的规模和顾客到该区(或商店)的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。大商店比小商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。
赫夫法则的数学模型是：
Sj / Tλ ij Pij =
n
λ ∑ Sj / T j=1
ij 式中： Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率;
Sj：j商店的规模(营业面积)或j商业区内某类商品总营业面积;
Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离;
λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数;
Sj / T3.实验法 λ ij ：j
商店或j商业区对i地区消费者的吸引力;
∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
实地调查。 电话询问。 邮寄问卷。 提供服务。
三、商圈分析的要点 1.人口统计分析
这是对商圈区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料调查，有利于把握商圈内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分和企业定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集这些人口变动信息，如我国每10年进行的一次人口普查，普查结果以各种形式发行。上面除了对每个家庭进行基本的人口统计外，还对一定比例的家庭进行深入的问卷调查，这就意味着可以通过计算机统计有关区域家庭住房情况、家庭财产、就业情况和家庭收入等。但是，人口普查每10年才进行一次，而且不能及时公布，因而很难满足商圈分析的需要。此外，零售商也可以从各地的统计年报中得到一些相关信息，也可以请专门的市场调研公司帮助收集相关信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。
2.经济基础和购买力分析
在进行商圈分析时，零售商应该考察以下一些经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期波动对地区或行业的影响，某些行业或企业的发展前景等。在分析中，一个有关需求的指标尤其应引起重视，这就是购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。
购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈内可支配收入总和(收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等);B：是商圈内零售总额;C：是具有购买力的人口数量。
3.竞争状况分析
商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，商店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设商店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标(IRS)计算公式为：
(C)(RE)
IRS = ─────────
RF
IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数
C ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE：某地区每一顾客平均购买额
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
4.基础设施状况分析
区域内的基础设施为商店的正常运作提供了基本保障。连锁经营的零售企业需要相应的物流配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善程度等，都需要认真分析。
商店位置选择
一、商店选址的原则
1、方便消费者购买。
2、方便货品运送。 3、有利于竞争。 4、有利于网点扩充。
二、商店位置类型的设计
孤立店
这是指商店独立开店，不与其它竞争对手比邻相设。
优势：无竞争对手;租金较低;具有灵活性;开店费用低;能见度高;有选择和扩大规模的潜力;有利于顾客一站式购物或便利购物;
劣势：如果商店规模不足够大，不易吸引远方顾客，商圈较小;广告费可能较高;在多数情况下，建筑不能租用而必须新建;通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。 经规划的购物中心
这是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给零售商等。一个典型的购物中心有一家或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、邮局、银行以及一些游乐场所，适合家庭购物及闲游。
优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及消闲。
劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。 自然形成的商业中心
这是指未经规划自然发展起来的商业中心。这种自然形成的商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街四种类型。
中心商业区(central business district，CBD)是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。在此开店，可以借商业群体效应吸引较多较远的顾客群，但开办费用一般较高，新建店址难以寻找，这种商业繁华区是百货商店或专卖店的首选地址。 次级商业区(secondary business district，SBD)是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口，至少有一家百货商店或大买场和几家专业店或专卖店，此外周围还聚集许多小商店，这一商业区主要面向城市的某一区域消费者，以销售家庭用品和日常用品居多。在这里设店，交通比较便利，人员不太拥挤，店址也相对好找，但供应的商品和服务不均衡，难以吸引较远的顾客。
邻里商业区(neighborhood business district，NBD)是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成，如标准超市、便利店、冲印店、快餐店、干洗店、美容院等，在邻里商业区设店竞争程度低，最接近顾客，能保持良好的顾客关系，但商圈小，价格通常也不优惠。
专业一条街(string)是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。在许多历史悠久的城市往往会自发形成一条条特色商品街，这是城市发展积淀下来的商业文化，极大地丰富和活跃了城市居民的消费生活。
三、位置选择因素分析
1.客流规律 客流性质 潜在固定顾客 流动顾客 2. 周边商店聚集状况 异种零售业的聚集 有竞争关系的零售业的聚集 有补充关系的零售业聚集 多功能聚集 3.竞争对手分析
对竞争对手的分析主要包括以下内容：
竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优劣势; 竞争店的销售规模与目标定位 竞争店的目标顾客层次特点; 竞争店商品结构和经营特色; 竞争店的实力和管理水平。 4.交通地理条件 交通的便利性。 街道特点。 地形特点。 5.城市发展规划 6. 周围环境 7. 物业成本
四、店址评估
1. 新店营业潜力
新店营业潜力可通过预测商店销售额来确定。这种预测可以根据过去在类似环境中的经验，同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。有一种测算方式比较简单易行，即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。
2. 开店投资与经营费用测算
通过商圈调查可以估算新店的营业额，但该新店是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。
开店前期投资预估 开店后经营费用预估
五、选址分析报告
商店选址分析报告的内容如下：
1. 新店周围地理位置特征表述(附图说明); 2. 被选店址周围商业环境和竞争店情况;
3. 新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次; 4. 新店开业后预计能辐射的范围; 5. 新店的营业面积和商品结构; 6. 新店的市场定位和经营特色; 7. 新店址经营效益预估。 8. 新店未来前景分析。
六、两种具体的选址方法
1.市场需求与供应密度分析方法
这种选址方法是通过对一个区域市场的零售潜力(需求密度)状况，再结合当地已有的零售商店情况和可供选择的店址(供应密度)进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用的合适店址的一种选址方法。该方法相对简化了商圈分析内容，对大型商店的选址较为适用。
2.多因素组合分析法
