农地发展权范文（精选12篇）

农地发展权 第1篇

农地发展权是西方发达国家为了解决土地开发过程中利益冲突而被设计出来的, 该制度在明晰土地开发权利及其归属、保护耕地和生态环境、保存古建、消除权益不公等方面发挥了重要作用。我国学者从上世纪九十年代初就提出要引进农地发展权制度, 以完善我国土地权利体系和土地开发制度, 为保护农地资源, 控制耕地流失服务。我国目前正处于城市化快速推进时期, 耕地资源和生态环境的形势非常严峻。近年来, 我国学术界逐渐重视对农地发展权制度的研究, 并取得了一定的成果。然而, 国内学术界对该制度的研究仍处于起步阶段, 很多基本理论问题还没有解决。本文在参考了大量相关文献的基础上, 从农地发展权的内涵、定价﹑配置及其与农民利益保护等方面分析了近年来我国农地发展权的研究成果, 并且提出了研究中存在的不足和未来需要加强研究的方向。

一、农地发展权的内涵

我国当前对于土地发展权和农地发展权的研究还处在初级阶段, 学术界尚未达成统一而准确的认识, 将土地发展权和农地发展权混为一谈的情况比较普遍。事实上, 土地发展权和农地发展权在范围﹑内涵﹑特征等方面有很大的区别。

柴强 (1993) 在分析了各国 (地区) 土地权利设置情况的基础上提出了土地发展权的概念, 认为:“土地发展的基本观念, 是发展土地的权利, 是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权所谓土地发展权, 就是土地变更为不同性质使用之权, 如由农地变更为城市建设用地, 或对土地原有的使用的集约度升高。”张安录 (2000) 将农地发展权称为可转移发展权, 即“允许土地使用受限制的土地所有者将其土地发展权卖给土地使用不受限制的土地所有者, 进行额外土地开发。”杜业明 (2004) 认为农地发展权特指某组织或个人在以下两种情况下获取收益的权利:一是农用地转为建设用地;二是农村存量建设用地直接进入土地一级市场。周建春 (2005) 认为农地发展权又称土地发展权或土地开发权, 是指将农地改为最佳利用方向的权利, 也可狭义地定义为改为建设用地的权利。它是内生于土地所有权而又可从土地所有权中分离出来的一种用益物权。侯丽华等 (2005) 认为土地发展权应包括:农地变更为非农用地的发展权或称之为农地发展权;未利用土地变更为农用地或建设用地的发展权;在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权;在建设用地上进行建设的发展权。范辉等 (2005) 认为土地发展权的含义可以具体地分为:农地发展权、建设用地发展权和未利用土地发展权, 并且详细分析了农地发展权与土地发展权的异同。万磊 (2005) 认为土地发展权是指对土地在资源利用方面改变原有的利用形式, 进行再开发的权利。即突破原有的土地利用形式, 在空间维度上向纵深方向发展、在使用上变更土地用途之权。王万茂等 (2006) 对土地发展权和农地发展权的概念及内涵做出了比较详尽的阐述, 认为土地发展权是指土地变更用途使用之权和对土地原有集约度的改变, 土地发展权应包括:农地发展权、市地发展权。农地发展权指土地用途由农用地转为建设用地的不同用途使用之权。并且提出我国的农地发展权应主要包括以下三方面内容: (1) 国家通过征地将农村集体农用地转为国家建设用地使用; (2) 农村集体农用地依法被转为农村集体建设用地使用; (3) 国有农用地依法转为国有建设用地。

二、农地发展权的定价

国内学者关于农地发展权价格的研究相对较少, 重点探讨了农地发展权的价格评估, 另外涉及了农地发展权价格的一些基本理论, 包括涵义﹑特点﹑形成机理和影响因素等方面。

王小映 (2003) 根据土地用途转换和土地增值的关系, 认为在土地用途转换过程中由土地用途价格差异形成的土地增值, 与土地利用规划限定的土地发展权相对应, 也可称为土地发展权收益。孙弘 (2004) 认为土地发展权价格是“价格束”的“一枝”, 实质上就是土地利用方式改变后的土地价格与现状利用方式下的土地价格之差, 并提出了决定土地发展权价格的三大要素:位置、用途和容积率。周建春 (2005) 认为农地发展权价值是假设农业生产处在正常生产条件下能获得正常的社会投资平均利润的情况下, 因失去将农地改为建设用地的权利而应得到的补偿。范辉等 (2008) 主要研究了关于农地发展权价格的一些基本理论问题, 对比分析了农地发展权价格的两种涵义, 总结了农地发展权价格的特点、形成机理和影响因素。祝平衡 (2009) 具体分析了土地发展权价值构成, 提出土地发展权价格包括改变土地用途所产生的价格差, 改变土地利用强度所产生的价格差以及由于经济社会发展和土地利用规划导致土地区位的改变所产生的价格差, 并进一步分析了影响土地发展权价格的因素。

关于农地发展权的价格评估, 张安录 (2000) 提出可转移发展权 (农地发展权) 的价格可以通过建构发展权市场来确定。胡兰玲 (2002) 借鉴了法国上限密度限制的做法, 提出限度内的空间建筑权转让时, 价款由当事人自行约定;为鼓励开发者向国家购买超过限度的建筑权, 国家可以采取低价策略, 出售高空或地下建筑权应收取少量费用或不收费。周建春 (2005) 认为计算农地改为建设用地的增值是在假设农业生产为正常生产的前提下进行的, 在此前提下的农业地租或农业生产资料价值也是正常生产条件下的地租或地价。这是所有的农地都能得到几乎相等的补偿, 而农地发展权则依土地的面积、位置、生态景观等条件不同而价格不同。王顺祥 (2005) 提出了计算征地综合区片价格的两种思路:以集体建设用地有偿使用价格量化农地发展权;以工业基准地价为基数, 确定国家与集体的分成比例后量化农地发展权, 并分析了两种思路的优劣。汤芳 (2005) 根据影响土地价格的因素和定价的原则, 在提出一系列合理假设的基础上, 提出了符合我国现有市场环境农地发展权的定价模型, 即:农地发展权价格等于非农用地的市场价格减去开发成本, 再减去农地的农用价值。王万茂等 (2006) 认为农地被征用时农民获得的补偿可以是:农地所有权中的一部分加上农地使用权 (承包经营权) , 再加上农地发展权;而国家则可以通过税费的方式进行农地发展权的二次财富分配来拿回 (拿回比例需根据国家宏观经济发展确定) 本该属于国家的农地发展权补偿。范辉 (2006) 根据农地发展权的内涵和土地开发费用及利润不属于农地发展权价格的内涵, 得到:农地发展权价格等于市地价格减去农用地价格, 再减去土地开发费用及利润。祝平衡 (2009) 提出了一系列土地发展权价格的测算公式, 其中包括当该农用土地改变后的土地用途分别为工业、住宅、商业时的价格公式。

三、农地发展权的配置

农地发展权配置的研究实质上就是要解决农地发展权归属和收益分配的问题, 这也是国内学者当前探讨的热点。迄今已经形成了归公论、归私论和分享论等三种主要观点。

归公论, 又称“涨价归公”, 主张农地发展权应该归国家所有, 使用者若要进行开发必须先向国家购买发展权。沈守愚 (1998) 根据马克思的二元结构理论, 认为集体土地所有权与归国家所有的农地发展权可以同时并存。胡兰玲 (2002) 也赞同将土地发展权归属于国家所有, 因为“将发展权与土地所有权分割处理, 以发展权属于国家的方式将公共投资产生的开发利益返还给社会”可以根除一些弊端。刘卫东等 (2004) 认为, 土地用途变化产生的土地资产增值与原土地所有者、使用者的投资和劳动没有任何关系, 是土地利用规划或城市规划用途管制的结果, 因此它所带来的土地资产增值应当归全社会所有。张友安等 (2005) 也赞成土地发展权归国家所有, 国家是土地发展权配置与流转管理的主体。王万茂等 (2006) 从历史及国家长治久安、长远发展的角度分析, 认为农地发展权应归属于国家所有。张磊等 (2007) 认为农地发展权设定为国家所有更具有可操作性和现实针对性。

归私论, 又称“涨价归私”, 主张农地发展权归农民和农村集体所有, 国家可以向农地所有者购买发展权。黄祖辉等 (2002) 认为“涨价归公”的错误理念导致了非公共利益征地行为, 主张应该在农地用途转换的过程中区分公益用地和非公益用地, 非公益用地应该对农民补偿, 即使非要坚持“涨价归公”, 也应该通过税收的方式。贾天啸 (2003) 认为土地发展权收益归农村集体用于发展非农产业、公益事业和安置就业等方面。杜业明 (2004) 也主张农村土地发展权应该归属于农民, 并提出:“现行农村土地发展权制度不均衡是造成我国耕地锐减、土地利用秩序混乱的根本原因, 并将导致其自身的变迁。”

分享论主张农地发展权应该由国家、农民及农村集体经济组织共同分享。周诚 (2004) 认为“涨价归私”与“涨价归公”两大派别的观点都各有缺陷, 于是提出:在政策上折衷、糅和两大派别的精神和做法, 统筹兼顾, 减少矛盾, 切实做到“合理补偿, 剩余归公”。高勇 (2004) 按照马克思的地租分配理论, 认为级差地租I应该归土地所有者所有, 级差地租Ⅱ应当由土地所有者和征地者共同所有, 即发展权收益应由国家和农民共同分享。杨明洪等 (2004) 认为农民集体作为土地所有者应该分享土地发展权价值, 并提出推行“片区综合补偿价”是解决农民集体分享土地发展权价值的关键。季禾禾等 (2005) 主张国家作为农地发展权的权力主体代表, 同时农民应该参与对发展权权益的分享, 并且可通过建立农民基本生存保障体系的形式落实农民对发展权的分享。万磊 (2005) 利用法经济学方法分析了“涨价归私”与“涨价归公”的效率, 得到两种方案都难以达到效率最优, 认为农村土地发展权应归属农村集体, 为均衡利益及体现国家管理权威, 政府可以对所有土地发展权的实施以一定税率征收税赋。朱启臻等 (2006) 分析了归公论和归私论的弊端, 认为农地发展权由国家和失地农民分享, 既能使失地农民的发展得到有效保障, 也可以有效遏制征地权的滥用。吴宇哲等 (2008) 认为归公论有失公平, 归私论与中国的发展阶段不相吻合, 也赞同分享论。刘祚祥等 (2008) 运用产权经济学的基本原理与产权博弈的方法来研究我国农地产权合约, 得出我国“土地发展权”是农民、村集体与政府三方长期博弈的均衡解的结论, 并进而论证“农地发展权分享”合约将是我国在既有约束条件下利益各方基于理性选择的结果。藏俊梅等 (2008) 从产权的角度, 也认为农民应当参与农地发展权的权益分享。

四、农地发展权与农民利益保护

关于农地发展权与农民利益保护, 国内学者近年来进行了一些初步探索。揭示了当前农地非农化过程中失地农民权益受损的普遍现象, 分析了其内在的深刻原因, 探讨了农地征用与征地补偿的具体措施, 并提出了一系列保障失地农民权益的长效机制和政策建议。

黄祖辉等 (2002) 探讨了非公共利益性质征地行为对农民土地发展权的侵害以及造成的不良影响, 并提出了土地发展权补偿的两条途径。刘永湘等 (2003) 分析了农民集体所有土地发展权的压抑与抗争, 并认为对农民集体土地发展权真正构成压抑的是法律对农村集体土地使用权的合理流转不予支持。杜业明 (2004) 从政治经济学角度对“圈地之风”进行了定性分析, 探讨了其兴起的根源, 并提出了若干治理举措。王小映 (2004) 探讨了如何保护在农地转用过程中“三无”农民的权益, 认为必须彻底改革现行农地转用制度, 加快完善社会保障体系, 从制度上建立起保障失地农民权益的长效机制。高勇 (2004) 分析了现行征地补偿理论和制度设计上的缺陷, 提出了一系列具体的保障失地农民权益的机制。侯丽华等 (2005) 认为国家的公共权利没有得到有效约束, 相关配套法律法规不完善, 使得有经济实力的建设者借助国家强制力对农民集体实行土地发展权的压抑, 农民的土地财产权益长期受到侵害。郭熙保等 (2006) 探讨了土地发展权、农地征用与征地补偿制度三者之间的关系, 并针对如何完善当前农地征用和补偿制度提出了若干政策建议。由建勋 (2007) 分析了农村集体土地权益维护难的制度原因, 并提出了对农村集体土地权益维护制度进行创新的途径。李丽红等 (2007) 对比了国内外土地征用补偿标准, 认为美英等国在实际补偿中, 考虑了土地未来增值给土地所有者带来的收益, 值得我国借鉴, 并提出了在农地发展权视角下失地农民补偿应当包括的基本内容。王永慧等 (2007) 根据农地发展权的内涵、价值构成和对产权人的经济功能, 把农地发展权分为基本发展权、实体发展权和虚拟发展权, 并对不同类型的农地发展权对失地农民利益的保障作用进行了具体阐释。臧俊梅等 (2008) 认为, 农地非农化中失地农民权益受损的原因主要是由于农地发展权定位不明晰;失地农民权益保障的关键在于农民依据土地产权参与分享土地增值分配。秦祖伟 (2009) 认为失地农民利益受损现象日益突出的根本原因在于农地发展权的缺失, 在城乡统筹建设的新形势下, 改革现行的土地征收制度, 增加农地发展权制度, 创新农地非农化增值收益分配及征地补偿机制已经迫在眉睫。周建国 (2010) 对农村土地征收中农地发展权受损的现状及其原因进行了分析, 提出了相应的法律保护对策。刘国凤等 (2010) 认为征地费用严重偏离市场价格水平, 既不能发挥市场的调节功能, 又损害了失地农民的利益, 同时过低的征地补偿费用往往诱使地方政府大量征地并高价出让土地, 进而滋生腐败。

五、结论

我国学术界近年来逐渐重视对农地发展权及其相关问题的研究, 并取得了一些初步成果。然而, 不论是在广度上还是在深度上, 都有待加强研究力度, 很多基本理论问题还没有得到解决, 很多结论都还不太成熟, 很多观点都还有待于实践的检验。对农地发展权与土地发展权的内涵和范围, 一直没有取得相对一致的认识, 而它们却是深入研究农地发展权的基础和前提, 如果不能尽快明确界定将会导致相当混乱的局面, 并使得关于农地发展权的其他研究停滞不前。关于农地发展权价格的内涵及其定价方法, 国内学术界的研究也比较滞后。定性的研究较多, 定量的研究较少, 以后应加强定量方法对农地发展权价格评估的探索;建立农地发展权市场, 通过供给与需求来确定农地发展权价格的方法固然有很多优点, 但我国目前未必有建立此类市场的成熟环境。对于农地发展权的归属和利益分配, 更是众说纷纭, 莫衷一是。很多学者的观点吸收了国外一些现成的经验, 但我们在借鉴西方国家相关制度的同时, 更应该结合我国的政治制度﹑经济现状﹑历史条件和文化传统, 并充分考虑到农地发展权的不同归属所带来的长远影响, 探索出一种真正适合我国国情且具有可操作性的配置方式。关于农地发展权与农民利益保护, 大多数学者都认为目前失地农民权益受损的根本原因是由于农地发展权的缺失或定位不明晰, 并提出了很多值得参考的保障农民权益的具体机制或建议。这些措施当然也是理想化的, 如何将其深入贯彻落实应该作为今后的重点研究方向。

摘要：近年来, 我国学术界逐渐重视对农地发展权的研究, 并取得了一定的成果, 然而研究仍处于初级阶段, 很多基本问题还没有解决。本文分析当前失地农民权益受损的内在原因, 并提出保障失地农民权益的长效机制和政策建议。

农地流转在农村经济发展的作用论文 第2篇

摘要：随着经济产业结构的优化，第二产业和第三产业发展迅速，农村的劳动力也随之做出相应的调整，剩余劳动力向二三产业转移。农村产业结构的优化调整，劳动力的转移输出，使得我国农村地区近几年来的流转速度较之以前更加频繁。农村土地流转的加快一方面推动了农村经济的发展，有利于建设社会主义新农村。

关键词：农地流转;农村经济;发展状况;研究

一、农地流转对农村经济发展的作用

1.能够对农业产业进行适当调整，优化产业结构，实现规模经营。在市场经济体制下，要加快发展农村经济，就需要扩大农业生产的规模，实现规模化经营。但是在实际工作中，农户小规模生产与社会化大市场已经逐渐成为社会的主要矛盾之一，这就导致农业不能够实现规模经营，经济效益也无法提高。这就要求加快土地的流转，从而实现农业的规模化经营，提高其经济效益。2.农地流转能够加快农村劳动力的迁移，提高农民的经济收入。农村经济发展的最终目的也就是为了提高农民的收入。近年来，随着新农村的建设，农民的收入渠道也越来越多，而土地生产的收入只占据农民收入的一小部分，更多的则是通过外出打工或者经商来获得。农户小规模生产所获得的低收入与非农产业所获得的高收入形成的鲜明的对比，这就给土地流转创造了良好的条件。另外，农民通过农地流转可以渐渐淡化他们对土地的深厚情结，还能够促进第二、第三产业的发展，促进城市化的发展，最终增加农民的经济收入。3.农地流转能够避免农业遇到各种风险问题。从当前的社会现状来看，我国农业在生产过程中，生产环境仍然比较恶劣，并且也没有有效的措施来避免自然灾害，导致农业产量不够理想。因此，为了改变这一现象，我们就需要不断加快农地流转，推动农地大规模的经营与生产，这样才能够有效的改善恶劣的生产环境，采取先进的`技术设备来避免农业遭到各种风险问题，提高农业的产量。4.土地流转的强制和非法现象较多。我国法律规定土地的流转必须基于农民自愿，任何人不得干预强制他人进行土地流转，然而，在实际情况中，有些领导或农业生产大户，却枉顾农民意愿，对农民进行威逼利诱。有些领导为了追求政绩，有些农业合作社为了进行更大面积的耕种，采用各种手段获得农民的土地经营权，却没有农民应用的土地补偿。更为严重的是，农村存在的非法流转现象，将农业用地使用于非农业并没有经过审批程序。

二、农村经济发展中农地流转加快的必要性

在现代化社会发展中，农地流转已经成为了农村经济发展的必然改革趋势，我们只有了解到当前农地流转的发展现状，才能够采取有效措施加快农地流转的速度，从而促进农村经济的快速发展。1.增加农村土地流转资金投入。设立农村土地承包经营权流转专项资金,用于规范农村土地承包权经营流转,推动土地适度规模经营。以土地使用权抵押融资的方式,使农民较为方便地获得急需的启动资金,发展农村二三产业,以此促进农村土地流转。2.规范农地入股机制。建立相应的合作社规范土地的使用,进行土地使用权的处理:一是明确土地使用权入股合作社的合法性。二是规范合作社明确土地使用权的入股年限。三是要建立完善土地使用权入股的登记备案制度。四是规范明确土地入股特殊情况下的土地使用权处理办法。五是明确和坚持入社土地农地农用的原则。六是建立农村土地使用权的评估机制。3.优化产业结构要求实行农地流转。过去，在农村发展的过程中，由于结构单一、土地利用率相对较低，这就无法提高农业生产技术水平，无法促进农业经济的进一步发展。实行农地流转能够进一步优化农业结构，合理配置农村土地资源，是农村产业结构实现多元化、现代化的发展。

三、农地流转的农村经济发展策略

农地发展权 第3篇

从产权经济学的角度来讲，农民拥有农村土地的所有权，当然也拥有土地的使用权，土地所有权应当包含对土地用途变更或者更加集中利用土地的权利。土地发展权是从土地所有权中分离出的一项重要的财产权，失去了土地发展权，土地所有权就会有缺陷，功能就难以全面发挥。目前土地用途转变带来的收益的大部分由政府享有，而被征用土地的农民只得到相对土地新增收益很少的补偿费，因此，农民对此甚至会采取各种行为阻挠政府对土地的各种发展行为，这无疑会增加政府的管理成本及交易成本，降低效率2。产权制度是一种基础性的经济制度，不仅对经济效率有重要影响，而且又构成了市场制度以及其他许多制度的基础。土地发展权是土地财产权中的重要组成部分，土地发展权归属于土地所有者更有利于土地市场的运转和土地资源的有效配置。

从工业社会早期财产的绝对自由到现代社会财产须附随社会义务，基于公共利益的需要，各国普遍对财产权进行限制，这意味着产权人在行使产权时要接受国家的正当合理干预，但是，不能因为国家宏观调控而抹杀了土地产权。因此，在界定土地发展权的归属时应当厘清国家对土地的宏观调控权和土地产权之间的关系，只有产权界定清晰，产权人的利益才能得到有效的保护。国家为了保护耕地而限制土地用途，但不能剥夺土地所有权人的土地发展权，将土地发展权收归国家所有。根据我国的土地所有权制度，我国的土地所有权主体有两类，即国家和农民集体，因此土地发展权也应分别归属国家和农民集体。

在“三农”问题被大力关注的今天，保护农民弱势群体的利益应成为学术界和政府部门的焦点。农地发展权实际由国家在行使的现状，严重损害了农民利益，失地农民个体沒有必要的资金积累，不能承担其自身的教育、培训费用，使其未来生存失去保障，而且还影响到农民下一代接受教育的水平，这不仅不利于农民个人发展，也不利于农村未来的发展，更不利于国家的长远发展，因而农村土地发展权应归属农民和农村集体3。

农地交易市场的行为主体主要由：农民和农村集体、政府、土地使用权需求方构成。其中，农民和农村集体出让归属农村集体所有的农地所有权于政府，由政府通过公开的招标、拍卖、挂牌等方式受让于土地使用权需求方。在这一过程中，政府扮演了一个控制市场供应链条、低吸高抛谋求暴利的垄断者的角色。政府将土地增值收益占为己有，从法理和情理上严重侵害了农民及农村集体的利益。所以，在假设农地发展权归属于农民及农村集体的前提下，需要重新构建一套异于现行征地补偿制度的体系，以体现农地发展权完全归属农民和农村集体后的农地交易机制，对各交易主体的行为权利进行重新的定位和约束。

如图所示：在新的农地交易机制中，政府作为交易规则的制定者及交易场所的提供者，起到的是规范、监督交易双方按照指定的规则进行交易，保证双方在公开平等和信息对称的情况下提出各自的意愿，最终达成一致。

其中，土地出让金将被划分为两部分：第一部分是“土地开发成本+交易手续费”，这一部分将给予政府，原因是政府在整个交易过程中需要对土地进行适当的开发以满足土地使用权需求方的要求，以及需要在提供交易场所和制定交易规则等工作中支付的人工成本等；第二部分是“出让金—（土地开发成本+交易手续费）”，由上文所提到的“城市土地出让金=农地经营性收益+土地开发成本+农地发展权”所示，剔除掉政府的一些列成本后，补偿价值接近于“农地经营性收益+农地发展权”。

此种交易机制下，农民及农村集体将最大程度的获得农地发展权价值，符合将农地发展权权能归属于农民及农村集体的假设前提，并且大幅度的提高了农民及农村集体在征地补偿过程中所获得的利益，有利于解决目前在农地征收过程中产生的各种现实问题。

参考文献：

[1]孙弘.中国土地发展权研究：土地开发与资源保护的新视角[M].中国人民大学出版社.2004:23-45

[2]贾海波.农地发展权的设立和权利属性[J].中国土地,2005(10):24.

[3]侯丽华,杜舰.土地发展权与农民权益的维护[J].农村经济,2005(9):84～87

浅析我国农地发展权的归属问题 第4篇

近年来,随着我国经济的飞速发展,以及城市化脚步的不断向前迈进,城市土地的开发对农地的吞噬变得越来越严重,2006年,全国建设用地占用耕地面积为387.8万亩,自1998年全国建设用地占用耕地的情况呈逐年上升趋势,严峻的形势与国家领导人对18亿亩耕地保有量的呼吁形成了一个极大的矛盾,对此,一些学者提出在农地产权中创立农地发展权的观点。然而现在我国对于农地发展权的研究仅处于初级阶段,对于农地发展权涵义的界定以及农地发展权的归属问题,学术界观点各异。

二、农地发展权的涵义

在20世纪50年代初,土地发展权就在英、美、法等国相继颁布,成为一项重要土地产权制度。农地发展权归属于土地发展权,是后者的一个重要组成部分。如今,在中国事实上存在着大量的农地发展权问题,但是到目前还没有相关的制度设置。20世纪90年代末期以来,国内不少学者分别从法学、经济学等角度,在理论上做了大量的研究和探讨。对于农地发展权的涵义的界定,学术界观点各异。沈守愚(1998)[1]较早从法学的角度将农地发展权界定为“将农地变更为非农用地的变更利用权”。王小映认为:“土地发展权是一种农地可转为建设用地进行开发利用的权利。这种权利由土地利用规划所限定和设立,是所有农业经营者都应当参与共享的权利,它独立于土地承包经营权,也并非完全属于某一集体经济组织的土地所有权的范畴”[2]。他这里所讲的土地发展权实质上就是农地发展权。但应该说明的是,这农地发展权和土地发展权在范围、内涵、特征等方面是有区别的,不可混为一谈。周建春(2007)[3]认为,农地发展权又称土地发展权或土地开发权,是指将农地改为最佳利用方向的权利,也可狭义地定义为农(耕)地改为建设用地的权利。杜业明(2004)[4]认为,土地发展权是指某组织或个人变更土地用途而获得额外收益的权利。而农村土地发展权是特指农用地转为建设用地和农村存量建设用地直接进入土地一级市场而获取收益的权利。王万茂等(2006)[5]认为,土地发展权是指土地变更用途使用和对土地原有集约度的改变之权,包括:农地发展权,市地发展权。而农地发展权指土地用途由农用地转为建设用地的使用之权,主要包括:国家通过征地将农村集体农用地转为国家建设用地;农村集体农用地依法被转为农村集体建设用地;国有农用地依法转为国有建设用地。

总的说来,对于农地发展权的界定学术界最基本的观点可以归纳成农地发展权是土地用途由农用地转为建设用地的变更之权。经过比较分析,我们可以发现农地发展权具有以下几个方面的特征:

(1)农地发展权是一种从土地所有权中分离出来的具有排他性的物权。它具有独立的财产权,也就是说,土地所有者即使拥有对一块地的所有权,但不一定也拥有这块地的发展权。根据产权经济学的有关理论,新的土地产权的产生是由土地资源的稀缺性所决定的。按照物权法的本质,所谓物权是指法律将特定之物归属于特定权利主体之法律地位[6]。由于农地发展权可以被其所有者直接支配、又受到法律的保护,而且创设农地发展权是一种保护耕地、防止征地权被滥用的手段,所以农地发展权是一种具有排他性的物权。

(2)土地发展权可以进行流转,存在着巨大的增值性。创设农地发展权主要是防止人地矛盾不断激化,保护耕地资源和自然生态系统。农地发展权的几个价格主要体现在土地资源在农用地和建设用地两种用途的数量结构上。随着社会经济的发展和人们对住房要求的进一步提高,建设用地的需求量必将逐渐增加。相应地,耕地资源的数量将会减少。所以,农用地转为建设用地的边际成本逐渐增加,其主要表现之一是农地发展权的价格逐渐上升,即农地发展权具有增值性。

(3)农地发展权是一种潜在的权利,其行使过程具有瞬间性。由于土地资源具有用途多样性的经济特征,每一部分耕地均可以被转变为建设用地,即现在的每一部分耕地都有农地发展权。所以,农地发展权是一种潜在的权利。一般来说,土地所有权和使用权的行使是长期的,如一宗农用地或建设用地的所有权长期被农村集体经济组织或国家所拥有,除非该宗地在自然灾害中灭失。相反,农地发展权的行使,只有在土地资源由农业用途转为建设用途的一瞬间才被行使。当用途变更以后,该宗地的农地发展权已不复存在。所以,农地发展权的行使过程具有瞬间性。

(4)农地发展权具有可转移性。一般来说,与土地有关的大部分权利(或产权)均可转移,如土地所有权、使用权、收益权等,农地发展权也不例外。例如当集体所有的农业用地通过征用形式从农村集体经济组织手中转移为国家所有时,该部分土地资源的农地发展权也随之发生了转移。又像在美国,政府承认农地发展权归土地所有者所有,但是为了达到对大部分农地非农化的控制,政府对一些关键的、最有可能非农化的的城乡结合部的农地,抢先从土地所有者手中购得农地发展权。使得在城市规划决定改变这些土地的用途之前,土地所有者无权将农地转为建设用地。

三、农地发展权的归属

(一)国外农地发展权的归属

国外的很多发达国家都设立了农地发展权,但由于各国国情的差异,农地发展权的设置也不尽相同,其中最具有代表性的是英国和美国。

土地发展权的提法最早产生于20世纪50年代的英国,相应的,英国也是世界上最早设立农地发展权的国家,英国将农地发展权收归国有,私人要将农用地转为建设用地,就必须先向国家购买农地发展权。因此,英国农地发展权的原始权利主体是国家。而美国则将农地发展权视为土地所有权的一部分。国家要限制或实现农用地的非农转用,必须先向土地所有者购买农地发展权。所以,美国农地发展权的原始权利主体是土地所有者。

(二)国内对农地发展权归属的探讨

凭借对国外实践经验的学习和自身长期的研究和探讨,国内学者对中国的农地发展权的归属问题,主要有以下三种观点:观点一,主张将发展权归国家所有,使用者若要进行开发必须先向国家购买发展权,类似于前面介绍的英国模式[7~8];观点二,将发展权归土地所有者,国家可以向农地所有者购买发展权或者允许农地发展权可以和其他普通商品一样在市场上自由交易,类似于前面介绍的美国模式[9~10];观点三,主张由国家作为农地发展权的权力主体代表,同时农民通过建立社会保障机制的方式参与对发展权权益的分享[11]。

季禾禾、周生路等学者主要从农地发展权的权源、动力及实施条件来对这三种观点进行对比分析[11]。

(1)发展权的权源。农地发展权意味着对土地再开发利用以获取更大的价值和效用,这是对处分权和收益权的行使。收益权和处分权是土地所有权权能构成中最重要的两项权利,发展权归根结底是所有权权能之一,单从这一点上讲,农地发展权可以随同所有权归属于农地所有者即集体经济组织,但我国集体土地与国有土地的产权主体实际上是不对等的,前者的产权效力受到后者很大的限制,若将发展权归集体经济组织所有,则运行成本巨大,因此将发展权归属于集体经济组织不能算是最优的安排方式。

(2)发展权凸显的动力。土地作为生产要素具有向更高收益方向流动的自发趋势,这是客观存在着的内在动力,外在动力来自人们对更多金钱的渴求,这也是客观存在的,所以任何一块地上都客观存在着发展权,农地发展权归属于国家土地所有者和归属于集体土地所有者其利益取向及权利流向是不同的,但都是有利于拥有农地发展权的土地所有者,是否有利于全社会则不是考虑的重点。

(3)农地发展权凸显的条件即土地的区位条件。各地块发展权的行使有一定的时空顺序,比如城郊的农地比偏僻的农地先被开发利用,但城郊的边界是动态的,它随城市的扩展而不断向周围乡村深入推进,原来的城郊变为建城区,现在城郊面临着发展为城市用地的命运,偏远的农地也有成为城郊的一天,这是城市化的过程,也就是行使农地发展权的过程。所以良好的区位条件是决定农地发展权优先行使的必要条件,而良好的区位条件是国家决策和全民投资的共同结果,即全社会的贡献,其贡献值无法量化到具体的组织部门和公民个人身上。因此农地发展权的行使无论是给农民个人还是集体经济组织都不恰当。此外,确定对一块地开发利用,需要纵观全局通过土地利用总体规划、城市规划来统筹安排,而农村集体经济组织和农民个人不具备这样的能力,若由他们自由行使发展权,易造成对土地的盲目利用,因此由国家决策土地的开发利用有利于科学用地。

(三)笔者的观点

在笔者看来,农地发展权应该归属于国家。倘若将农地发展权归属于土地所有人,事实上目前我国农村的土地所有者处于缺位状态,集体组织不仅不能保证收益分配的公平性,还会导致农民在经济利益的驱使下擅自将农用地转为建设用地,这种做法会使我国的农地非农化陷入混乱、失控的状态,难以实现经济利益和社会利益的最大化;冲击城镇国有土地市场;扰乱和破坏我国土地总体利用规划,影响我国对经济发展和社会发展的宏观调控。

相反,国家拥有农地发展权更能为我们带来实际的经济效益和社会效益,理由如下:

首先,设立农地发展权的初衷就是保护耕地、保护自然资源、保护生态环境、保护公共利益等,可见农地的保护本身具有公共物品的特性,所以私人对农地保护是缺乏积极性的,出于对社会总体利益的考虑,农地发展权只能设定为国家所有。

其次,中央政府为了保证粮食安全,做出的必要的土地用途管制的决策,如耕地总量动态平衡、基本农田保护和农用地转用审批等制度等,政府通过占有农地发展权,使得农地地价抬高,开发商获得土地的成本增加,农民的补偿提高,国家也获得了税费收入,一定程度上增加了农地非农化成本,遏制了“非公共利益”目的进行土地征用的势头,通过产权的方式用经济手段有效地保护了农地,同时有效加强了失地农民社会保障体系的建设。

最后,开发利用一块地,离不开国家纵观全局,通过土地利用总体规划、城市规划来统筹安排。国家拥有了农地的发展权,就可以根据国民经济发展要求对土地需求进行宏观分析与调控,编制土地利用规划、年度计划等,确立各项发展指标及各项规划指标,通过产权这一经济机制来保证规划实施。农地发展权实质可以作为国家对土地管理进行宏观调控的一个弹性手段,必将在土地征用、土地储备等土地政策的实施中发挥重要的作用。[12]

摘要：随着经济的发展,我国土地利用的压力不断增加,大量的农地被非法的转为建设用地,农地发展权的设立成为当务之急。我国学术界对农地发展权的研究尚处于初级阶段,学术界对农地发展权的涵义界定和归属有各种不同观点,本文对国内学者关于农地发展权涵义与归属问题的结论进行归纳和理论分析,总结出一些认识。

关键词：农地,发展权,外部性

参考文献

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[11]季禾禾,周生路,冯昌中.试论我国农地发展权定位及农民分享实现[J].经济地理,2005.

中央农地改革任务 第5篇

瞭望智库在调研中获悉，关于深化农村土地制度改革的任务分工已经明确。总计21项相关改革内容，被下发至各个部委。

由农业部牵头负责落实的改革任务有6项，涉及农地承包经营权及流转的方方面面。包括允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营、建立扶持农民合作社以及专业大户和家庭农场发展政策、鼓励和引导工商资本下乡发展现代种养业、发展农民股份合作等问题。由国土资源部负责牵头落实的改革任务也有6项，涉及农村集体经营性建设用地入市、征地制度改革和宅基地制度改革等。包括农村集体经营性建设用地流转及其配套制度的问题，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制的问题，改革完善农村宅基地制度以及加强土地利用总体规划管控力度等问题。

此外，人民银行要负责牵头落实的相关改革任务有3项，主要涉及农地承包经营权和农民住房财产权的抵押、担保等问题。

由中央农办牵头落实的有2项，主要是探索进城落户农民的承包地和集体资产权利实现形式、建立农村产权流转交易市场的问题。

国务院法制办负责牵头落实的也有2项，主要是修订土地管理法、土地承包法、担保法、物权法等法律中的相关法律条文，以及完善集体土地征收补偿安置法律制度。由国务院发展研究中心和住建部负责牵头落实的各有1项。国务院发展研究中心负责“关于加强土地制度理论和政策研究”，住建部负责“加快制定出台《村镇规划条例》”。瞭望智库获悉，21项具体的改革任务还同时指明了具体的协同部门。包括林业局、财政部、银监会、工商总局、国家发改委、税务总局、人力资源社会保障部、民政部、国研室、参事室、社科院等。

农地发展权 第6篇

关键词：农地制度；农地流转；借鉴

1国外农地流转的趋势与特点

目前，各国的农地制度大多经历了两个过程，土地分散经营和土地集中经营。国外大都实行土地私有制，与中国情况大不相同，土地市场比较成熟。国外农地流转具有以下特点：一、农地流转的目的和结果都是扩大农地规模经营。二、在农地流转中充分发挥政府职能。三、农地流转形式多样化。四、农地法律健全。由于国外大多实行土地私有制度，土地是私有财产。

2国外土地制度和农地流转经验

2.1日本土地制度和农地流转。日本的土地流转方式主要是买卖和租赁两种方式。日本人多耕地少，人地矛盾相对紧张，人均耕地少，属于小农制经营模式。为了促进土地规模经营，在农业现代化得进程中，日本的土地制度得到了也不断完善，政府通过各种手段促进农地规模经营。日本农协它不仅促进了农民间的合作，作为农地流转过程中重要的媒介，加快了流转的速度，保障了农民的有效权利。

2.2美国土地制度和农地流转。美国农业是当今世界上最发达、最具有代表性的现代农业。家庭农场制度是美国主要的土地制度，不仅美国把农村土地经营制度的主要载体和基本单位，也构成了农村土地经营制度的运行基础。美国的农村土地有三种形式：私人所有、州政府和联邦政府土地。美国的土地流转方式有两种，意识出售干活有土地，主要通过出台相关法案，如《土地优先购权法》、《宅地法》等来鼓励拓荒和土地开发。二是通过市场交易，要想使用不属于自己的土地，都需要通过购买或租赁等方式在市场交易中获得。

2.3英国土地制度和农地流转。英国的农业一直是以地主一佃农制为基础。英国的农业发展中经历了租佃制农场为主导，到目前的自营农场为主导的经营形式的转变。英国政府通过一系列的法律出台，以及对农业生产和土地关系进行调整，保护自营农场主的权益，限制地主的权利，促使了自营农场的快速发展。

2.4法国土地制度和农地流转。法国是农地流转成功的现代农业国家之一，其农地流转的一大特点就是实施土地集中政策，扩大农业经营规模。小农农业经济模式在法国持续较长时间，由于土地较分散，农场规模小，不利于农地的规模经营。1920年以来，法国出台了一系列政策，推进土地集中，促进规模经营。法国1980年颁布的《农业指导法》规定法国实行土地经营合同制，确定了政府与农民的契约关系。法国政府还通过完善的法律、法规以及政策保障，规范了流转双方的权利和义务，减少了谈判成本和履约成本，降低了流转的交易费用。

2.5越南土地制度和农地流转。越南是社会主义国家，实行农地国有制度。越南宪法规定，土地属于全民所有，国家将土地委托给个人和组织长期使用，这些个人和组织可依法转让土地使用权。越南的土地可以买卖，也可以申请农转非，但是办理农转非的手续费用较高，所以很好的保障了农地用于农业生产，农民用土地生产粮食，不得用于其它用途。

3.国外土地制度对我国农地流转的借鉴和启示

以上国家的农地流转都具有代表性，它们的农业现代化水平都相对较高，土地市场和相关法规都比较成熟，在流转过程中对农民权益的保护也比较到位，各国政府为促进农地的规模经营，所采取的对策和措施对我国的农地流转有一定的帮助。通过分析各典型国家的土地制度和农地流转经验，结合我国农地流转特点，得出对促进我国农地流转的启示。

3.1发挥政府在流转过程中的引导作用。在我国，土地实行公有制，是一种公共资源，国家对其有管理和规划权。土地的流转并不能完全依靠市场机制的运作来完成，也需要国家对土地流转加以管理引导，出台相关政策法规，保证农地流转健康运行。

3.2建立政府和非攻府中介服务机构。在农地流转的过程中，光靠政府的引导还是不能完全保障土地流转的有效进行。各国为促进土地的集中形成规模效益，通过建立政府和非政府中介组织来实现。

3.3加强市场机制建设，明晰产权。国外由于大多实行土地私有制，土地是私有财产吗，具有物权性质，可以直接进入市场买卖。而我国农地是集中所有，农地流转过程中发生转移的只是使用权，所有权不发生改变。

3.4完善的法律体系。我国虽然也出台了很多与农地流转的相关法律，以促进农地流转进行，但是这些法律法规还不够完善，还没形成一套完整成熟的法规，在农地流转过程的前、中、后三个过程能够全方位保护农民权益，提高农地流转的规模效益。因此，借鉴国外的相对完善法的法律法规，结合我国自身特点，总结出有利于我国农地流转的政策和措施，完善我国的农地流转法律体系，获得更好的流转效益。

农地发展权 第7篇

一、发展农地金融的必要性分析

在我国推进城镇化加速发展的过程中, 土地不但要作为农民最重要的生产资料, 也要成为农民最重要的财富来源, 农村土地制度的创新和发展, 是未来中国经济制度红利释放的关键点之一, 也是中国经济继续前进的重要动力。农地金融旨在为农业生产经营者提供中长期资金融通, 能使农业经营者以其所承包农地的经营权作为抵押从金融机构获得信贷资金支持, 解决了农户的资金缺口。土地改革、农民财产权的落实与农业经营规模化离不开长期、低利的政策性土地金融的支持, 需要大力发展土地间接金融, 并探索各类土地直接金融工具。

(一) 土地自身特点适合发展农地金融

农地金融在农村金融体系中处于基础地位, 是农村金融的重要组成部分, 其债券可靠, 较为安全。从土地自身特点来看, 土地位置固定, 不能移动, 具有永久性;土地资源具有稀缺性和不可再生性, 其价值随着经济的发展而不断增加;土地资源可多次重复利用, 通过对土地的经营可以不断获得收入, 从而具备还本付息的能力。土地的这些特点决定了农地金融的内在属性:债券可靠, 安全性较高;贷款期长, 利率较低。土地金融化后, 便可将土地财产变为可分割和可流动的财物, 可扩大流通范围, 广泛吸收社会资金。因此, 农地金融是城乡一体化过程中一项非常重要的金融创新, 只有开展农地金融, 实现农地资本化, 才能最终解决新型城镇化建设巨大的资金需求。

(二) 农村金融组织体系具备发展农地金融的条件

农地金融制度的开展需要相应金融机构来从事农地的抵押、担保和农地证券化业务。我国是一个农业大国, 农民居住分散, 再加上农村金融的脆弱性、微利性和信贷手续的繁琐性, 决定了我国农地金融机构数量上的庞大性、普遍性和愿意承担微利繁琐的金融业务的特点。目前, 我国农村基本上形成了以商业银行、政策性银行和信用合作社为主体的金融体系, 农业发展银行、中国农业银行、农村信用合作社等都有能力承担农地金融业务。其中农村信用合作社的服务最为普遍, 而且农村信用社比较适合开展农地金融业务。农村信用社是当前农村金融机构的核心力量, 在农村拥有最多的分支机构, 并且与农户具有直接业务往来, 其生存和发展土壤在农村。一方面, 农村信用社基层组织的广泛性和扁平形式为其承担农地金融业务提供了强有力的组织保障;另一方面其合作金融特征为其承担农地金融提供了坚实的制度保障。在条件成熟的情况下, 未来可筹建新建土地金融公司或土地银行等新兴金融机构。

(三) 政府拥有支持发展农地金融的实力

发展农地金融离不开政府财政的支持引导作用。这一点在西方发达国家发展农地金融的生动实践过程中已得到有力地证明。各国 (地区) 政府都通过制定农地金融法规, 直接或间接地促成农地金融机构的建立, 如美国的《联邦农业信贷法》、英国的《农业信用法》、法国的《土地银行法》以及日本的《农林渔业金融公库法》等法律法规都分别促成了联邦土地银行、农业抵押公司、土地银行和农林渔业金融公库等农地金融机构的设立。1美国在这方面尤为突出, 19世纪20年代美国成立的农业贷款局、联邦土地银行与合资土地银行主要就是向大农场主发放长期低利抵押贷款, 用于购买土地、农机设备、肥料及修造建筑物等。另外, 美国联邦土地银行的资本金大部分是由政府注入的;土地债券的利息同土地银行贷款利率的差额也由政府提供财政补贴。随着我国经济改革开放后三十多年的长足发展, 国家财政收入几乎一直以高于同期GDP增长速度的速率大幅增长, 国家财政已经具备相当实力。同时, 财政支出中对“三农”支出一直在保持增长势头。而且在国家财力不断增强的情况下, 为实现新型城镇化的建设战略, 国家对三农支出必定会持续增长。因此, 在国家财政和地方财政的共同作用下, 我国完全有能力支持农地金融的发展, 吸引社会资本下乡。

(四) 实践中农地金融创新试点的涌现

我国农村实行土地承包责任制, 将土地使用权作为独立权能从所有权中分离出来, 并成为一种独立于所有权的财产权利, 这便赋予土地使用权他物权的属性, 从而为作为抵押标的物进行融资奠定了基础。2008年10月12日, 党的十七届三中全会决定“完善土地承包经营权能, 依法保障农民对承包土地的占用、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务, 建立健全土地承包经营权流转市场, 按照依法自愿有偿的原则, 允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营”。同月, 央行和银监会联合下发《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》, 揭开农地抵押贷款新一轮密集试点。试点区域为中部六省和东北三省。2009年3月18日, 央行和银监会再次联合发文:《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》, 首次明确提出:“有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款”。参与试点区域也由最初的9省区逐步向东部和西部扩展。这都为日后深入发展农地金融提供了广阔了政策空间, 多个省市的农地抵押贷款试点也构筑了农地金融基本的雏形。在此政策背景下, 各地纷纷展开的农地制度改革实践中, 围绕着提升农地交易效率和农地资源配置效率, 积极探索农地资本化的有效路径, 并相继创造了地票交易、农地入股、农地证券化、农地信托等几种具有一定创新意义的农地金融产品, 为逐步建设农地金融体系进行了有益的探索。当下, 农村集体建设用地所有权确权工作已然完成, 十八届三中全会后, 土地制度改革有望进一步推进, 农地有望通过招拍挂等形式进行市场化流通, 农地金融亦将迈入新的发展阶段。

二、发展农地金融的现实障碍

(一) 农地抵押的法制障碍

从法律的角度来看, 农村土地属集体所有, 承包者只有使用权、收益权和占有权而没有处置权。当前的农村用益物权体系包括土地承包经营权、乡村建设用地使用权、宅基地使用权和从属性的地役权。但是, 根据《物权法》、《担保法》和《土地管理法》等法律的规定, 除依法承包并经发包方同意的“四荒”地的土地使用权可以抵押外, 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权是不得抵押的。由此可见将流转的土地进行抵押贷款是有一定法律约束的。尽管有些地方为搞活农村市场采取一些灵活措施, 允许抵押, 但缺乏规范性的指导办法和政策, 流转动力还是比较松软。

(二) 缺乏完善的农地使用权流转机制

发展农地金融的关键在于建立完善的农村土地流转机制。现阶段, 我国还未建立完善的土地流转制度, 严重制约了我国农地金融的发展。由于有效的农村土地流转机制的缺位, 当农户不能偿还欠款时, 贷款机构对农地的拍卖变现实际上是一种不可置信的威胁, 即贷款偿还缺乏硬性的约束, 农户缺乏按期偿贷的积极性, 农地抵押贷款往往不能如期收回2, 这将导致大量不良贷款的产生, 严重威胁金融系统的安全。而从现阶段农村业已存在的土地流转实践来看, 目前土地流转多出于农民的自发行为, 这种流转是偶然性的交易, 是基于长期共处产生的信任, 而且仅限于封闭的初级群体。大范围、跨地域的土地产权流转市场还远未形成, 这就大大降低了土地使用权的流动性, 不利于培育活跃的土地产权流转市场, 从而难以形成土地使用权的公允价值。

(三) 缺乏公平科学的农地估价体系

农地金融实质是农地资源的金融化。无论是将其作为信贷抵押资产还是将其予以证券化, 都必须以其经济价值的量化作为前提, 因此必须对其自身价值进行科学准确的评估。当前我国对城市土地价值的评估已积累了不少经验, 评估模型亦愈加完善, 也形成了多家大型的评估机构, 培养了不少资产评估人才。但是科学评估农地价值方面, 国内无论在行业经验还是专业人才方面, 都处于空白阶段, 缺乏全国统一的农地分等、定级估价体系。这些因素导致了现阶段对农地价值的评估具有相当大的难度。

(四) 农业保险的缺位

由于农业生产面临着自然风险、市场风险等多种风险因素, 农业保险回报率低, 同时缺乏必要的政策支持和相应的法律法规依据, 加之现有保险机构日益注重商业化经营, 业务重心逐渐转移到城市, 近十几年来农业保险业务日趋萎缩, 农业保费收入占财产险保费收入的比例在低点徘徊, 而农业保险的赔付率却比较高, 如果加上营业税和其他相关费用, 保险机构几乎无盈利空间。因此, 以营利性商业保险机构大多不愿涉足农业保险。而农地金融发展初期, 银行对以农地使用权抵押进行放贷的农地金融模式存在较大顾虑, 会相应的提高对贷款农户风险程度的评估, 从而使其“惜贷”。因此若没有相应的农业保险作为配套举措, 农地金融很难持续开展下去。

(五) 农村社保发展不完善

土地对于农民而言, 不仅仅是生产资料和可以保值增值的资产, 更重要的是其承载着社会保障功能, 包括生存保障和就业保障。一些农民对农地金融参与意愿不是很强烈, 主要是考虑到一旦经营亏损, 丧失还债能力, 很可能会彻底失去土地。届时, 自己将失去生存和就业保障。尽管当前我国农村社会保障制度在近些年已经有了很大改观, 新型农村社会养老保险试点2010年覆盖24%的县, 2011年覆盖60%的县。截至2011年5月底, 参加新农保人数达1.9亿人, 5170万人领取养老金;截止2011年底参加新型农村合作医疗人数8.36亿人3, 2012年度新型农村合作医疗基金的筹集标准提高到每人每年300元, 其中中央及地方财政补助240元。在肯定成绩的同时, 我们必须承认当前社会保障针对的只是农民最基本的、最低层次的医疗和养老保险需求, 且覆盖面小、保障水平低, 若考虑通货膨胀因素, 这些保障支出甚至不能保证农民最基本的生活。因此现阶段, 我国农村社会保障供给依然严重不足。农村社会保障体系发展的不完善直接导致农民对发展农地金融的响应程度不高, 农地金融发展缺乏群众基础。

三、当前发展农地金融的政策选择

(一) 完善农地法律体系

要建立健全农村土地法律体系。对于土地使用权, 应给与更明晰、更全面的定义, 对其内涵、地位、界限、法律形式以及所有权主体的经济地位、法律地位、财产地位及其职责权利范围进行界定。在此基础上推行农地承包经营权的抵押贷款, 实现农地产权的市场化、股权化和资产化。为此, 应尽快修订现有的《土地承包经营法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》等一批法律法规, 消除土地承包 (流转) 经营权抵质押贷款的法律障碍, 确保农村土地有序健康的流转, 为承办农村土地经营权抵质押贷款的金融机构提供法律支持, 提高参与积极性。在修改《土地管理法》的过程中, 做好与其它不动产登记工作的衔接, 真正建立以土地为核心的不动产统一登记制度, 提高不动产登记的法律地位。尽快出台《农村集体建设用地流转管理办法》, 以规范集体建设用地流转交易和管理行为, 促进流转的依法有序进行。

(二) 创新农村土地流转机制

发展农地金融的核心在于依靠以“转包、出租、互换、转让、股份合作”等多种形式存在的农地流转制度。由于我国人多地少、土地资源紧张的基本国情将在长期范围内存在, 因此, 如何在为农民提供多种土地流转方式的同时保证我国农村土地能够实现流转而避免流失, 对坚守“18亿亩耕地红线”并进而保障我国粮食安全具有深远而重大的意义, 也成为在创新农地金融过程中中央及各级政府必须首要关注的问题。建议由政府牵头组建土地使用权流转市场, 积极探索合理的土地流转价格形成机制, 从而培育活跃的发达的土地产权交易市场, 为农村房屋产权、宅基地使用权、林权、土地承包经营权交易提供平, 增强农地流转的法律效力, 确保农村土地高效、有序流转。同时积极创新土地流转载体, 推进农村土地使用权的证券化, 从而加速农村土地使用权的流转。

(三) 建立科学的农地价格评估体系

不断完善农地估价方法, 建立科学合理的农地价格评估体系, 是农地金融机构与农户能否达成借贷协议, 土地债券能否顺利发行和流通, 进而推动农地金融迈入实质性进程的关键。而在城市土地评价方面, 我国已建立了分等、定级和估价的理论和技术体系, 这为建立科学化、信息化、覆盖全国的农地估价体系提供了充分的借鉴。应在此基础上, 结合农地自身的属性和生产周期特点以及地区经济发展水平加以合理改进, 制定适合我国国情的农地价格评估方法和评估程序。同时, 鼓励和支持国内评估机构参与农地评估业务, 培养大批专业素质高的评估人才, 建立农地评估资格认证机制。鉴于国外农地估价发展较为成熟, 可适当引入竞争机制, 让国外先进评估机构参与到农地估价市场, 以推进我国农地估价行业的发展。

(四) 加大农业保险建设

农业保险建设是当前农地金融发展的基础性工程。加大农业保险建设需要多管齐下、多步跟进, 具体包括法规制度建设、农业风险规划管理、农业保险业务安排、农业保险服务体系、农业再保险安排和巨灾风险转移分散机制等。从当前的实际来看, 最为急需解决的是开发农业保险资源, 由财政牵头建立农地抵押融资风险补偿资金, 在省级、区县分别建立“三权”抵押融资业务损失及再担保机制, 加大对参与农业保险业务的保险机构的财政补贴;增开适合农村经济发展水平的农业保险险种, 加强农业保险业务创新;提高农业保险管理能力, 最大限度地加强农业保险风险防范, 特别要注重防范道德风险;加强农业保险宣传力度, 提高农户保险意识, 拓宽农业保险覆盖范围。

(五) 建立完善的农村社会保障体系

发展农地金融, 必须建立完善的社会保障体系, 不断弱化农地的社会保障功能, 强化其资本功能。因此可以考虑将农村社会发展纳入国家公共财政支持体系, 建立农民失业保险制度和最低生活保障制度, 保障农民基本生活水平;完善农民养老和医疗保险制度, 提高农村的基本福利。只有农民的生存权和发展权得到了保障, 其对土地的依赖才会逐渐减弱, 其申请土地抵押贷款也才没有后顾之忧, 这样农地金融才能持续稳健地推行下去。

摘要：在我国推进城镇化加速发展的过程中, 土地不但要作为农民最重要的生产资料, 也要成为农民最重要的财富来源, 农村土地制度的创新和发展, 是未来中国经济制度红利释放的关键点之一, 也是我国经济继续前进的重要动力。我国发展农地金融既具有相当程度的可行性, 也面临着许多制约因素, 其主要体现在农地抵押存在法制障碍, 缺乏完善的农地使用权流转机制, 缺乏公平科学的农地估价体系, 农业保险存在缺位, 农村社保发展不完善等方面。发展农地金融服务, 国家必须完善农地法律体系, 创新农村土地流转机制, 建立科学的农地价格评估体系, 加大农业保险建设, 建立完善的农村社会保障体系等。

关键词：农村金融,农地金融,现实障碍,政策探讨

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农地发展权 第8篇

1 农地股份合作制的内涵与特征

1.1 农地股份合作制的内涵

从根本上说, 农地股份合作制强调的是将农地作为股份运用在股份合作制度中, 是适应我国近阶段农业经济发展的产物。对于农地股份合作制, 国内学者进行了大量研究, 形成了不同的见解。例如, 陈和均 (1993) 、杨坚白 (2004) 等认为股份合作制的实质是合作制。王琢 (1994) 指出, 农地股份合作制摆脱了对现实农地制度的束缚, 逐渐形成土地产权和法人产权的双层土地产权结构。也有学者对此有不同的看法, 张晓山和苑鹏 (1998) 对股份合作企业共同制度总体特征进行概括和总结。傅晨 (2001) 认为, 当前的农地股份合作制既不属于股份制, 又不属于合作制, 而是二者的融合, 其“非驴非马”的兼容性和适应性的发展特色正是它的魅力所在。钱忠好 (2007) 认为农地股份合作制是一种新型的制度安排。冯开文 (2003) 指出在经典的合作制中引入了其他股份制的做法, 是对经典的继承和发展。尹云松 (2003) 认为土地股份合作制的劳动和资本的联合, 满足了农民对公平与效率的共同追求。章政 (2005) 认为, 土地使用权入股, 不仅节省了管理的开支, 降低了界定产权的难度, 还实现了土地实物形态的合并。

尽管众多学者的对土地股份合作的认识和描述存在差异, 但都是围绕互利共赢的内生激励机制和风险共担的风险规避机制展开的, 是符合人多地少中国基本国情和现实农业生产力水平的最有效率的制度安排。

1.2 农地股份合作制的特征

学者们从不同的角度去解释农地股份合作制的特征, 何官燕 (2008) 认为农地的股份合作制度不仅是集体经济还是合作制的经济, 并且具有明确的法律关系。郭铁民, 林善浪 (2001) 认为农地股份合作制具有以下三个方面的基本特征: (1) 农民虽然以其对土地的承包权和经营权入股, 但是土地本身的所有权还是集体所有。 (2) 农民兼具股东和劳动者的双重身份, 实行按劳分配与按股分红。 (3) 为促进农地有效的流转与合理的配置, 将其价值与实物形态分离。

农地股份合作制与传统农户大不相同, 其生产经营活动具有以下几个特点:

(1) 理事会和监事会是合作社的基本决策单位。理事会负责日常的生产经营管理。监事会对其进行监督、公示。 (2) 农户入社后, 不再有决定权, 不能再单独进行土地流转, 只有对合作社的投票选举权和土地收益分红权, 可以不参加劳动, 也可以按照雇佣的形式参加劳动, 领取工资。 (3) 聘请农业职业经理人。一般由理事会负责聘请专业的农业技术人员、种植能手等为生产经理, 签订包含产量指标、生产费用以及奖赔的额度的合同。 (4) 职业经理人的日常经营活动。为合作社负责全程代耕代管, 提供全方位的农业服务, 全程负责管理合作社的采购、生产、经营。 (5) 建立农业服务超市。以专业的服务体系, 为合作社提供了全程的产前、产中和产后的现代化、机械化服务。

刘守英与谭明智 (2013) 发现需要更长的时间来实践检验, 农地股份合作社的生命力以及能否为广大农民所接受。还存在着农户自主入社和自由退社、丧失土地承包经营权、农地经营主体、土地股份分红等重大问题。

2 农地股份合作社的发展机理

股份合作实际是股份制+合作制, 合作是前提, 效益是核心。农民将农地承包经营权作价入股加入农地股份合作社, 农地股份合作社把分散的土地集中整合, 统一规划, 进行经营性投资和收益分配的管理, 在一体化的基础上对土地潜在收益进行最大程度的挖掘, 从而提高合作经营效益, 实现农民土地收益持续稳定增长。

通过农地股份合作的实践可以发现, 虽然各地区自己的特点不同, 而使股份合作的形式也都有所不同, 但是农地与其他要素股份化的过程一般都按照以下思路:

一是由单纯的农地股份合作向以“农地合作+专业合作”的“双合作”方式转变农民以土地经营权作股入社, 再将土地集中统一另交由专业合作社经营, 然后再进行二次分配。这种模式推动了农地股份合作社的发展, 持续增加了农民的收入, 形成了互补互利、合作共赢的发展新局面。二是由单一土地要素向多要素合作转变。农地股份合作不再局限于单一的土地要素合作, 而将土地、资金、技术等要素进行整合, 统一共同参股, 按股分配收益。使得合作社各主体之间利益均分、风险共摊。三是由“内股外租”型向多样化经营型转变。实践中的经营方式有三种:分别是“内股外租”型、自主经营型或成员承包经营型、两者兼具型。“内股外租”型一般发生在合作社的发展初始阶段, 所以, 经营方式向自主经营或成员承包经营型转变, 提高了劳动生产率和经营效益, 增加了农民的收入。虽然自主经营型合作社现在比例还很小, 但发展前景很好。

3 农地股份合作制的实践模式

农地股份合作制不仅保留了家庭承包制的本质, 还实现了农户、合作社等对效益的需求。通过土地实物形态和价值形态的分离, 不仅解决了农业规模经营和结构调整的问题, 还解决了农村劳动力转移和以及小农经济与大市场之间所产生的问题。 (唐浩、曾福生, 2009) 。

王小映 (2003) 通过研究发现, 在农地股份合作制集中的长江三角洲、珠江三角洲以及环渤海等地带, 之所以能如此顺利的发展, 是因为这些地区农村人口大量转移, 城镇化、工业化程度高, 而且一、二产业非常发达。

3.1 几个有代表性的模式

结合众多学者的研究, 罗列了表2中几个代表性的实践模式。

由于各地区土地所承担的流转供需状况和社会保障功能大不相同, 导致各地区的农地股份合作制的经营模式也有着巨大的差异。

3.2 不同类型农地股份合作制的比较

按照经营模式的不同, 还可以将农地股份合作制分为内股外租型土地股份合作制、参股型土地股份合作制和社区型土地股份合作制。刘云生, 张远良 (2014) 将农地股份合作分作三大模式进行了比较分析。 (见表3)

4 农地股份合作制未来发展趋势与政策建议

4.1 农地股份合作社发展中的问题新动向

张晓山 (2010) 指出农地股份合作社作为一种新型农业经营主体, 克服了传统经营的局限, 提高了农业现代化、提升了土地经营效益、增加了农民的收入。在新的农村土地制度改革背景下, 农地股份合作社将迎来新的发展机遇, 但同时也面临着新的问题, 呈现出新的动向。主要表现为: (1) 农户参与程度偏低。一方面, 大多数合作社在组建时就限制了公众参与的区域范围。另一方面农户的知识缺乏、能力低下、参与意识不足;还存在基层行政部门过度参与、干预现象。 (2) 农村婚嫁妇女的权益易于流失。一方面, 现行的制度不全面, 法律方面不完善。另一方面, 女性的社会地位低, 存在着性别歧视现象。 (3) 农地入股与土地用途管制、耕地保护等制度衔接不当。土地主要归各级政府农业部门和各级国土部门管理。两大部门各自为政, 相互脱节, 从而产生管理上的真空和漏洞, 使耕地保护陷入了困境。 (4) 入股资产遭到价格歧视。以土地、技术、信息、资金等要素入股组建的合作社, 需要将所有要素一起作价折股, 土地股权价值却低于其实际价值, 从而使入股农户的利益遭受损失 (杜业明, 2008) 。

4.2 农地股份合作社的发展路径思考

各地的农地股份合作社在发展运行中不断地出现各种的问题, 对于遇到的这些新的问题和新的动向, 需要我们要不断的探求应对之策和新的出路。 (1) 建立多元化的“公众共同参与模式”提高农户参与度。一方面, 加强农民培训, 提高农民的参与意识和行为能力;另一方面, 基层行政部门要正确定位, 引导不领导、扶持不干预, 逐步放开对合作社的日常管理, 向行政事务转变。 (2) 重视保护妇女等弱势群体的合法权益。一方面, 要制定针对保护妇女权益的政策。另一方面, 加快修订农村的管理条约, 删除侵害妇女合法权益的内容, 从源头上消除性别歧视。 (3) 加强各级政府管理部门之间的相互协调与配合, 严格保护耕地。加强部门间的相互协调与配合, 推动农地股份合作的顺利开展。有条件的地方可以设立耕地保护专项资金, 实行对土地规模经营和耕地保护的政策鼓励 (杨应奇, 2011) 。 (4) 入股土地资产价格引入第三方评估机制。由与各方都不存在任何利益关系的正规评估机构, 对入股的各方面要素进行科学规范的估价, 以充分保障各主体的合法权益 (张笑寒等, 2015) 。实际上, 农地股份合作带来的经济收益和农户的非农就业意愿与能力, 决定着农地股份合作促进农民增收作用的大小。

4.3 研究评述与对策建议

综观国内的理论成果和实践案例研究可以看出, 我国已经在农地股份合作制的制度内涵、产权设置、经营特点、问题动向、应对决策等方面取得了很大的进展, 丰富了农地股份合作制的理论研究, 促进了农地流转和农业规模化经营。但是, 农地股份合作制在中国出现的时间不长, 很多地方等待着改革完善, 需要不断的深化发展。 (1) 难以统一对农地股份合作制的本质的认识, 给实践运行带来诸多不便。 (2) 片面的强调农地股份合作制的作用和优势, 简单地对其加以是非判断, 而忽视了它所产生的各种复杂问题及其成因。 (3) 只侧重于规范分析、面上的讨论, 而实证研究很少, 忽视对个案针对性的研究, 从而结论缺乏针对性和可操作性。 (4) 缺乏理论层面的前瞻性把握和总体研究, 而偏向实践层面上的策论分析。 (5) 有些虽然运用了新制度经济学的方法进行研究, 但是深度不足, 缺乏规范研究, 缺乏整体的框架分析和规范性的研究, 缺乏对农户的考察, 制度绩效评价上面缺少实证性的研究。

综上所述, 笔者提出如下几条建议。 (1) 加强深化农地股份合作的理论和案例研究。 (2) 完善农地股份合作的制度安排。从本质上明确农地股份合作制的农村经营制度和农地经营形式, 不断的完善其相关制度、政策和法律。 (3) 促进适度规模经营和土地流转, 改善农地承包经营权制度。 (4) 制定农业经营者资格认定和培养制度。保障粮食生产和农地农用, 提高现代农业正常可持续发展。建立国家培养体系。借鉴一些国外和我国台湾地区的经验, 在国家政策和法律上保护农业经营者的合法权利, 阻止工商企业大量租地经营农地。 (5) 科学改进农业合作制度, 将农地股份合作社规范化。 (6) 将农业适度规模经营与国家的惠农补贴政策相结合。从实际出发实行农机补贴政策, 对适度规模经营的土地进行统一整理, 提供高品质、高效率的专业性技术服务。 (7) 防止各地政府过于插手农地股份合作社。

农地流转或者入股是一种市场行为, 所以不适合政府性质的过度参与。政府要想人民之所想, 及人民之所及, 积极找到农民在农地股份合作社的利益共同点, 减少合作社的推行阻力, 从而保障农民的利益和农地合作社的健康发展。

摘要：农地股份合作, 是将农户的土地经营权入股、出租或与其他生产要素结合, 分享收益, 共担风险的一种土地流转经营模式, 始于上世纪80年代中后期, 在广东、江苏、浙江等沿海发达地区先行实践, 新世纪以来在中西部地区得到了很快的发展。基于文献的梳理, 对我国农地股份合作的内涵特征和发展机理进行描述, 对各种出现的实践模式进行比较分析, 并就未来的发展进行思考。

农地发展权 第9篇

2001年12月30日,中共中央发布了《中共中央关于做好农村承包地使用权流转工作的通知》。该文件指出,“不能用少数服从多数的办法强迫农民放弃承包权或改变承包合同”。农民专业合作社作为一种受法律保护的市场经济主体,在生产经营过程中与农地产权发生了千丝万缕的联系,这种联系体现在农民专业合作社对农村土地使用权、利用效果等方面。在法律层面上,允许农民以农村土地承包权作价入社。2008年中共中央十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》也指出,“有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体”。农民专业合作社在农村土地制度变迁中发挥了哪些作用?目前农村土地制度变迁给农民专业合作社带来了哪些机遇和挑战?如何理顺农民专业合作社发展与农村土地制度变迁的关系?上述诸多问题需要在理论、政策和实践等层面予以科学分析。

1 农村土地制度变迁与农地规模经营

1.1 农村土地制度变迁的内涵

我国农村改革、城市发展和城乡互动格局战略的实施离不开农村土地制度的改革。这里所说的改革,主要包括农村土地组织和制度两个层面。农村土地制度变迁可以拆解为3层含义:特定组织行为的变化;组织与环境关系的变化;在组织所处环境中支配行为与相互关系的规则的变化[1]。因此,按照此分析框架可以把农村农村土地制度变迁看成农村土地相关组织与制度变革。

《中华人民共和国宪法》规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有”。2003年实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第一条规定,“赋予农民长期而有保障的土地使用权”; 第三十二条规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。

农村家庭承包是土地所有者将农村土地部分产权让渡给自己的成员(农村集体中的农户)。农民专业合作社可以采取多种合法的方式将农村土地流转过来,即这种组织已经成为农村土地制度变迁中重要的组织载体。当然,工商企业进入农业的问题也不容忽视,特别是更应该重视具有异质性的农民专业合作社参与农村土地利用的行为及其效果,发现破坏性的行为应该采取多种办法予以制止,减少因为农民专业合作社异质性发展带来的外部不经济。2001年12月30日,中共中央发布《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》强调,中央不提倡工商企业长时间、大面积租赁和经营农户承包地,不能简单地使用“少数服从多数”的决策办法强迫农户放弃承包权或者改变承包合同。实践情况如何呢?有些地区的工商企业以发展现代农业为名“圈地”,侵犯了农民合作社权益的现象还是存在的。

从制度层面来考察,多个法律文本对农村土地进行了较为详细地制度性规定。譬如,1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》规定,“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。现实的情况是城镇化、工业化有倒逼农村土地市场化的趋势。特别是在城镇化过程中,发达地区大中型城市扩张,使得包括耕地和宅基地等在内的农村土地出现隐性市场交易现象。《中华人民共和国物权法》对于农村宅基地及其房屋产权等问题未做出明确规定。2007年12月国务院规定,“城镇居民不得购买农村在基地、农村住宅;任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。某些发达地区对于这一政策的执行状况不如某些欠发达地区,往往大中城市郊区或者城中村的“小产权房”会经历不合法可能合法合法确权这样一个过程。农地转为非农建设用地的制度性规定缺乏明确的边界,这主要体现在改变农地用途的运作程序混乱,某些地方性的土地制度违背中央土地制度。“同地、同价、同权”的土地交易原则看似平等,其实是为非法的农地市场化营造了一个政策环境。实践证明,上述原则适用范围逐步扩大的过程实质上是农村集体及其成员合法权益被侵犯的过程。历史和实践都证明,农村土地产权的实现形式事关农民最低生活保障线这一重大政治问题,必须严肃和慎重对待。

1.2 农地规模经营的实现途径

党的“十八大”报告指出,“坚持和完善农村基本经营制度,依法保护农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,壮大集体经济实力,发展农民专业合作和股份合作,培育新型经营主体,发展多种形式规模经营,构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。这一政策语境延续了以往的农村土地政策,重申了农民专业合作和股份合作可以当做实现农地规模经营目标的重要形式。

全国各地出台政策,允许农民以土地入社。《江苏省农民专业合作社条例》第十二条规定,“农民可以以承包地的经营权作为主要出资方式,设立相应的农民专业合作社”。《浙江省人民政府关于促进农民专业合作社提升发展的意见》规定,“支持有条件的农民专业合作社创新开展各类符合法律规定和实际需要的土地承包权等财产抵押贷款”。

在股权设置方面,农民专业合作社采取了3种主要形式:一是农民专业合作社的成员出资形式纯粹是以农地使用权作价;二是以农地、资金、技术等农业要素参股建立农民专业合作社;三是以农村社区为单位,将土地折股到社区成员,社区成员以分红形式从合作社获得土地收益。

2农民专业合作社对农村土地制度变迁的贡献分析

2.1 优化了农村土地产权的组织行为

产权是一种社会工具,其重要性来自以下事实:产权帮助人形成那些他与他人打交道时能够合理持有的预期。这种预期通过法律、习俗以及社会道德等途径表达出来[2]。用这种理论可以分析农民专业合作社在农村土地产权制度变迁中的行为。

首先,加入农民专业合作社的成员都有一个预期:入社的收益高于单干的收益。通过农民自己与农民专业合作社签订内部契约来表达这种预期,表现形式主要有两个:一是土地折价入社并且按照所占份额分享合作社可分配盈余;二是通过工资契约来保证工资性收入的获取。其次,作为一种社会工具,农地产权在制度变迁过程中明确了农地所有权、剩余索取权和经营控制权的主体,调整了农地利益攸关方的经济关系,在博弈过程中优化了作为农村社会个体的农户谈判行为和获取应得利益的行为。最后,通过“一人一票”等民主决策机制的运用增强了农民社员主人翁责任感,提高了民主意愿和行使民主权利的能力。这一点对于发展中的中国农村社会极其重要。渐进式的中国农村土地制度变迁从侧面反映了在基本国情状况下农民权利意识的觉醒程度。实践证明,作为一种市场主体,农民专业合作社在农村土地制度变迁中将丰富制度变迁的内容,优化运作程序,提升农地产权变迁的效果和效益。

2.2 提升了农地的利用效果

一是加强了农地整理。尽管人民公社时期农业生产力水平低于现在,但是那个时期的农地整理的思路和运作方法还是有很多可取之处的。用现在的理论去评价当时的农地整理工作,可谓是在基本保护农地的基础上的农地整理。二是在一定程度上保证了基本农田保护区的正常发展。山东省青岛市西张格庄蔬菜专业合作社就是充分利用合作社组织优势,将土地和资金等农业生产要素整合起来,以服务社员和谋取全体成员利益为宗旨的农民自组织。该合作社成立于2007年9月,其前身是青岛西张格庄蔬菜协会,现有社员120个,全部为农民社员。该合作社出资方式主要是现金和农地承包权作价,具体情况如表1所示。

该合作社在2010年1月1日从所在的青岛莱西市店埠镇西张格庄村村民委员会流转入2hm2土地,用于蔬菜种植基地建设。在与村委会签订土地流转协议中规定了一些具体事项:一是规定了土地租赁期为5年,即从2010年1月1日到2014年12月31日;二是规定了农民专业合作社应交纳的租赁费用和办法,规定合作社每年向社员交纳33.33元/hm2,每年年底分红时向社员交纳租赁费用以后,剩余可分配利润再按照比例分红;三是规定了农民专业合作社必须遵守国家有关法律法规,做好安全生产,村委会应该积极配合合作社生产经营和管理,双方约定共同把事业做大做强;四是规定了协议期满后,在同等条件下农民专业合作社有优先承包权。

资料来源:根据笔者调研资料绘制。

该案例说明,农民专业合作社在农村土地产权制度改革过程中的生产经营活动,可以在有关法律法规约束下进行,当农村土地产权利益攸关方经过博弈以后是能够达到共赢目标的。2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定,“农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位和个人承包经营,从事种植业等生产;发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务”。该合作社正是遵守了现行农村土地法律法规,才确保了农地流转的程序合法和效益提升。在双方订立的契约中,明确规定了农民专业合作社的义务。1993年7月2日发布的《中华人民共和国农业法》规定,“农业生产经营组织和农业劳动者应当保养土地,合理使用化肥、农药,增加使用有机肥料,提高地力,防止土地的污染、破坏和地理衰退”。1998年12月27日发布的《基本农田保护条例》(国务院第257号令)第三条规定,“基本农田保护实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针;第五条规定,任何单位和个人都有保护基本农田的义务”。可见,农民专业合作社作为农地流转的重要组织必须在这些农地法律法规约束下行为。

实践中,许多农民专业合作社在农地转入、利用和保护工作中做了大量的探索,有的是进行有机农业的生产经营,有的是从事无公害、绿色农产品的生产。这样做的益处在于:在农地确权背景下,农民专业合作社通过合法途径将农地流转过来,从事农业规模生产和经营活动,满足了自身外延式发展的实际需要。相关法律规定了农民专业合作社只能促进农地可持续发展,这一约束促使农民专业合作社进行观念创新、农业技术创新、组织创新和管理创新,即实现了其内涵式发展的目标。广大社员在审视了农民专业合作社规范的生产经营活动以后,其参与合作社事务的积极性大大提高,促进了农民专业合作社的可持续发展,同时也促进了欠发达地区农业经济的长足发展。例如,2011年底,新疆昌吉州实行土地联营的合作社就达到了76家,面积达到1.203万hm2。

3农村土地制度变迁中农民专业合作社行为的优化

3.1契约经济:农民专业合作社优化农地产权的重要依托

有学者认为,决定交易效率的最直接因素是交易制度的形式,其中契约制度在市场经济条件下是一种具有竞争性的交易制度。这种契约制度是一种事先交易,在农业中具有发展的趋向,合同制一体化是其具体形式之一[3]。

在农民专业合作社实践中,它们与村委会等市场主体签订农地流转契约行为并非在专业人士指导下进行的,容易出现契约签订行为不科学、不规范等结果。基于市场经济环境的复杂性,建议农民专业合作社单独或者联合起来聘请法律顾问参与农地产权交易的全过程,最大限度地削减契约交易费用,增加合作社的合作收益。为什么要强调市场环境对农地产权的影响?其原因是:目前经济发达地区(譬如珠江三角洲、长江三角洲等)的部分农民专业合作社因为合同期满农地使用权主体不愿续约,造成农民专业合作社前期投入没有完全收回,部分农户“搭便车”的现象的出现,结果难以实现合作社规模经济等目标。为此,农民专业专业合作社在订立农地流转合同之前要对相关农地利用进行可行性研究,判断合作社在投资回收期内是否能够达到组织发展的目标,坚决避免因前期项目论证不力导致的农地利用效果差以及合作社的收益减少等现象。

3.2 优化农民专业合作社农地产权管理行为

由现代产权经济学理论可知,必须对产权进行科学界定、变更和产权安排,以此协调农地利益冲突,消除或者降低市场机制运行的交易费用,增加农地福利。农地产权制度的完善离不开相关经济主体行为的优化。农民专业合作社可以从以下几个方面优化农地产权管理行为:一是制定包括短期、中期和长期农地规模发展计划,此计划应该是根据国家农地政策、合作社业务发展的科学预测,乃至于合作社领导能力等做出的;二是要明确农民专业合作社内部在农地产权事务中的行为主体及其责权利关系,特别是要做好签订农地流转契约的相关准备;三是要根据国家产业发展规划以及区域经济发展战略,合理安排农业产业结构或者农业生产结构,保证农地流转效益的稳步提升;四是将农民专业合作社农地产权的相关文档及时归档,并且指定专人保管,即做好农地档案管理工作;五是指定专门人员加强与农地产权所有者和使用者等主体沟通,在信任机制的保障下,争取获得下一轮承租的优先权。

3.3作为“守夜人”的政府:为农民专业合作社农地产权制度变迁创造良好环境

山东省枣庄市、新疆维吾尔族自治区的部分农民专业合作社就是在政府的引导、支持和保护下不断进行农地产权制度创新的。以新疆维吾尔族自治区为例,在2012年3月28日通过了《新疆维吾尔族自治区实施<中华人民共和国农民专业合作社法>办法》,并于同年6月1日起施行。上述法规第二十七条规定,“农民专业合作社的农产品生产基地、种植养殖场、农机示范推广和设施农业用地,符合土地利用总体规划的,按农业用地管理;农民专业合作社自办加工企业所需要的非农建设用地,县级以上人民政府国土资源部门应当优先安排用地计划,及时办理用地审批手续”。同时,该法规也对农民专业合作社的农地利用行为进行了严格规定,强调“农民专业合作社不得改变土地所有权性质和农业用途”。为了保证和提高农民专业合作社农地利用效果,该法规还规定,“以土地承包权出资入社的农民退社的,鼓励其依法向本社其他成员流转该土地承包经营权”。

4 结语

综上所述,在我国工业化、城镇化和农业现代化“三化”同步发展过程中,农村土地产权制度变迁与农民专业合作社发展存在着相辅相成的关系。各种市场经济主体必须总结经验,吸取教训,贯彻和落实好“依法、有序、自愿、有偿”等农地流转原则,发挥农民专业合作社促进农地产权制度变迁的载体作用,为我国特色社会主义建设奠定坚实的基础。

参考文献

[1]R.科斯.财产权利与制度变迁[M].上海:上海三联书店,上海人民出版社,1994:329.

[2]彭德琳.新制度经济学[M].武汉:湖北人民出版社,2002:105.

农地发展权 第10篇

当前, 我国正处在工业化、城镇化、农业现代化进加速发展时期, 中国社科院2011年7月发表的2010年《城市蓝皮书》预计, “十二五”期间, 我国城镇化率到2015年将超过50%。城市化对我国经济的发展和人民生活水平的提高有巨大的促进作用, 这是毋庸置疑的。然而, 中国城镇化快速推进, 各项建设都离不开土地这一资源和空间的支撑, 也对土地提出更大需求。根据农业部和国务院发展研究中心研究统计, 从1987~2001年, 全国用于非农建设的占用耕地达226.31万hm2。按照规划预测, 从2000~2030年的30年间, 占用耕地还将超过363.33万hm2。我国的耕地保护也面临着空间的压力。虽然我国实施了一系列耕地保护政策, 但从具体实施效果来看, 耕地数量减少、质量下降的趋势仍然存在。非农建设开发往往能带来巨大的增值收益, 然而当前这些收益大多归地方政府和开发者占有, 农民和农村集体经济组织仅获得了其中很少的一部分, 农地增值收益分配不合理, 农民和农村集体经济组织利益受到较大损害。如何有效保护耕地资源、保障农民的合法权益, 怎样合理分配农地增值收益是我们亟待解决的问题。而农地发展权的设置, 是我们解决上述问题的关键。

2 农地发展权内涵

2.1 农地发展权的概念

土地发展权的构想和移转发展权的设制源于英国。随后, 美法等西方国家分别创立了土地发展权制度。总的来说, 国际上关于土地发展的定义比较统一, 其包括的内容是土地性质的改变与土地使用集约度提高;创设的主要目的都在于保护土地、自然资源、生态环境、社会公共利益, 维护土地所有者和使用者的合法权益及保障国家建设用地的正常需要。土地发展权中主要包含农地发展权和市地发展权两大类。本文认为, 农地发展权定义时可借鉴西方的农地发展权制度模式, 但又要结合我国的土地制度的特点。我国可把农地发展权设定为一种农地可转为建设用地等不同用途, 进行开发利用的权利。即可将农地发展权定义为:为保护耕地和生态平衡, 维护农民集体的合法权益, 根据公益建设和社会发展的需要, 依法改变现有农地用途, 用于公益建设或将农地直接进入土地一级市场, 从而获取该土地增值效益的一项独立的产权。

2.2 农地发展权的归属

国外关于农地发展权的归属, 有两种主要处理方式:一是农地发展权同地上权、抵押权等一样, 首先自动归属于土地所有人, 政府要保护农地, 须事先向所有人购买发展权。二是农地发展权一开始就属于国家或政府, 土地所有人或使用人若想改变用途或利用强度, 必须向政府申请或购买农地发展权。在中国实行国有土地所有制与农村集体土地所有制两种土地所有制度, 这种所有制的特殊性也让中国的农地发展权归属问题被格外关注。对于农地发展权的归属, 我国学者主要持三种观点:发展权归国家所有;发展权归土地所有者所有;国家作为农地发展权的权力主体代表, 农民集体参与对发展权权益的分享。

将农地发展权归国家所有, 着重公权的作用, 看似有管制效率, 但由于机制问题, 缺乏公平, 农地保护与农民利益得不到有效保障。失地农民由于没有一定的资金积累, 无力承担其自身的教育、培训费用, 会使其未来的生存失去保障, 不利于农民和农村未来的发展。但若将农地发展权全都归于农民所有, 容易造成对土地的盲目利用、土地利用总体规划和城市规划的破坏, 不利于社会整体公平。本文赞成农地发展权主要归属于农民集体所有, 作为农地发展权价值的初次分配, 农民可通过产权交易和分配分享工业化和城市化带来的利益;但同时, 国家则以税收等方式对农地发展权收益实行二次分配, 将部分发展权价值收归国家所有, 从而维护国家利益与社会公平。

3 理论模型构建

3.1 估价方法选择

在国际上用于土地发展权估价的方法主要有:依据发展权涵义定价, 依据市场定价, 依据产权价格因素量化定价 (特征价格法) , 依据条件评估法 (CVM) 定价。第一种方法要用产权收益模型来确定农地发展权价格, 但是由于实现不同地块未来纯收益存在着很多的不确定性, 在参数、最佳开发时间等选择上都需要做出很多假设。采用这种方法在估价时欠缺准确性和可行性。第二种方法是通过市场销售对比来确定农地发展权价格, 这种方法需要有活跃的土地发展权市场, 但土地发展权制度在我国尚未正式建立, 这种方法无从实施。第三种方法主要是依据影响产权价格因素的量化分析确定, 这种方法对变量选择以及数据质量的要求较高, 需要涉及的数据也很广。但是由于我国农地产权市场不完善, 很难确定完全产权的农地市场价值, 并且政府分区及政策影响、计算判断的差异等都存在很大的不确定性, 这些都使得农地发展权定价变得非常困难。我国当前并不适合用这种方法进行农地发展权定价。第四种方法是条件价值法 (CVM) , 这种方法的特点在于简单灵活、易于操作。这种方法通过分析农户对销售发展权的预期支付意愿或受偿意愿来确定农地发展权价格, 特别适用于估算整片土地的发展权价格因此, 我们采用条件价值评估法 (Contingent Value Method, CVM) 进行定价。

3.2 CVM方法介绍与模型构建

农户希望得到农地未来开发收益, 于是在购买土地产权时须支付一定未来收入, 所以依据CVM构建农地发展权假想市场可以得到农户对农地未来开发权利的支付意愿 (WTP) 或受偿意愿 (WTA) 。再者, 农地发展权的设置是为了保护农地和生态环境, 具有一定公共产品属性, 因此可以通过这些意愿价值来反映消费者对物品的偏好来, 从而估算农地发展权的价值。CVM的经济学原理是:假设个人对市场商品与环境物品具有消费偏好并且个人福利状况有准确的判断。若市场商品的用X表示, 市场上不能交易的农地发展权为Q, 则个人的效用函数可以表示为:U (X, Q) , 且会受到个人可支配收入Y及商品价格p限制。在这种限制下, 个人追求效用最大化, 即:

由上式可以解出, X= (x1, x2, x3, , xn) , X满足个人效用最大, xi表示第i种市场, 数学表达式为:x1=Hi (P, Q, Y) 。

定义间接效用函数为:U=U (Hi (P, Q, Y) , Q) =V (P, Q, Y) , 个人效用为市场商品价格、个人可支配收入和农地发展权的函数。

CVM就是通过问卷调查来揭示消费者对某物品的偏好, 实现不同农地发展权所有状态下消费者的等效用点。当农地发展权量从Qn变到Qm时, 这种效用变化可以表示为:Vn (P, Qn, Y-C) =Vm (P, Qm, Y) 或Vn (P, Qn, Y) =Vm (P, Qm, Y+E) , 根据Hikcs消费者剩余理论, 消费者福利水平维持不变, 农地发展权数量变化所对应的价值Ci就是个人需要支付的最大货币数额即WTP, 总的WTP由个人WTP加总而得;Ei表示个人愿意接受补偿的最小货币数额即WTA, 总的WTA由个人WTA加总而得。

在运用CVM估算环境物品或服务价值时, 国际上一般采用的是WTP来作为价值度量。虽然也有一些研究采用WTA来估算, 但这需要更加精准地模拟市场以加强受访者对假想市场的理解。考虑到我国农村集体土地产权制度的特殊性, 采用WTA来测算农地发展权价值将需要做出更多假设并可能产生较大偏差, 所以本文选择WTP来衡量农地发展权价值。

根据理论分析模型假定, 若WTPi=Ci是个人的意愿, 则E (WTPi) 代表i区域内年算术平均支付意愿, r为还原利率, 设定支付年限为30年, 即农地的承包经营期限, 可得到i区域内农地发展权的价值为:

4 实证分析

4.1 区域选择与数据获取

4.1.1 研究区域选择。

近年来, 随着城镇化的推进, 城市用地规模逐渐扩张, 而城乡结合处是农用地变更速度最快的区域, 农地发展权的行使也多在这个区域发生。选择城市郊区作为研究对象, 有利于加强协调城乡统一土地市场发展、防止国有土地资产流失、有计划地控制农用地转用、合理规划土地用途等方面的研究。因而, 本文所选的研究区域为武汉市远城区城乡结合处, 主要为农地及其他未利用地等。由于未利用地面积较少, 且均有转为农地的可能, 本文假设在这个区域土地均为均质农用地;又因为武汉城建设区辐射范围扩大, 这个区域正在向建成区靠拢, 所以假设这个区域的土地均有发展的可能, 即均可能变更为非农建设用地。

4.1.2 问卷设计。

CVM简单灵活、易于操作, 被广泛结合成本效益分析运用于环境资源价值评估。在问卷的设计上要力求语言易懂、问题简洁明了, 使受访者能最大程度的理解。问卷主要包括三个方面的内容:第一部分是关于农户对农地发展权及征地补偿的认知程度, 如农地的所有权、农户是否有权利改变农地用途、农户对农地流转的意愿、对土地征收法规和补偿标准的了解程度。目的在于了解农户对农地发展权及征地补偿的认识程度, 并让农户了解农地发展权的相关概念, 引导被调查者将注意力集中在即将展开的地发展权价值评估上。第二部分是农户意愿价格调查, 这个部分的调查目的在于调查受访者对市场上农地发展权的购买愿意支付的价格。问卷假设了这样一种情况:政府可让农户自主处置农地权利, 且允许将农地转化为各种用途, 询问农户是否愿意为此支付一定费用。如果不愿意说出原因, 如果愿意则说出真实意愿。第三部分是关于被调查者的个人及家庭特征以及问卷有效性检验。被调查者个人和家庭特征主要包括被调查者的年龄、性别、教育程度、政治面貌、家庭收入及农业收入占家庭收入比例等。旨在于了解农民的个人及家庭情况以进行综合分析其支付意愿。

4.1.3 抽样调查。

2011年3月, 调查小组对江夏区、东西湖区的6个村的农户进行了预调查。预调查后, 进一步完善问卷的语言表达, 使问题更加合理明确。并以问卷数据进行分析整理后, 调整问卷的意愿区间。随后调查组对武汉6个远城区展开大规模调查, 调查时采取匿名随机抽样的调查方式, 有意识地选择不同区位的村组作为样本。农户样本在蔡甸区、东西湖区、黄陂区、新洲区、汉南区及江夏区随机抽取, 样本总数为660份。调查采用面对面访谈的方式进行, 有较高的问卷回收率, 排除一些有明显错误的问卷后, 共回收有效问卷622份, 占调查问卷的94.24%。其中, 蔡甸区114份、东西湖区103份, 黄陂区97份, 新洲区98份, 江夏区125份, 汉南区85份。

4.2 农地发展权价值估算

4.2.1 调查结果。

问卷对受访者社会经济特征, 如受访者性别、年龄、家庭收入等;以及受访者对农地发展权认识进行了统计和分析, 具体情况如表1:

4.2.2 受访者对农地发展权的支付意愿分析。

对于各远城区的农地发展权价值的支付意愿提出过高过低的异常样点后, 将其进行平均后, 得出武汉市各远城区建设区域外区域农地发展权支付意愿如表2所示:

4.2.3 农户对农地发展权价值支付意愿的影响因素分析。

受访农户对农地发展权价值的支付意愿 (WTP) 受其对农地发展权的认识适度及相关的社会经济特征影响明显。实际应用时常选择支付意愿的对数正太分布作为被解释变量, 以受访农户的社会经济特征为自变量 (蔡银莺, 2007) , 农户对农地发展权价值的愿付数额可以用函数表示:ln WTP=f (Cogi, peri, Fami, Ladi)

式中, Cogi表示居民对农地发展权价值的理解程度;Peri表示受访农民的个人特征, 如性别、年龄等;Fami表示受访农户的家庭特征, Ladi表示农地的综合情况, 如农地位置、产值等。其中前三个数据通过问卷调查结果整理得到, Ladi数据中, 农地位置是通过使用百度地图的距离测算功能得到某地块至最近中心城镇的最短驾车距离如:江夏区的中心城镇是纸坊街道办事处、藏龙岛办事处、大桥新区和庙山办事处;东西湖区的中心城镇是吴家山和金银湖, 等等。产值数据是通过查询鄂政发[2009]号文件《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》得到武汉市各远城区产值标准。

将农地发展权的认识适度和相关的社会经济特征数据, 以及农地综合情况数据等14个指标列入筛选范围。运用SAS统计软件进行逐步回归, 最终通过显著性检验的有7个指标, 回归结果如表3:

从回归分析结果可见, 受访农户对农地发展权的支付意愿高低与受访者文化程度、家庭年收入、家庭人口以及对农地发展权的认识程度呈正相关关系;与受访者的年龄、地块与中心城镇距离呈负相关关系。这说明, 受访者文化程度越高, 家庭年收入越高, 对农地发展权的认识程度越清楚, 其支付意愿越高;受访者年龄越大, 所在地块与中心城镇距离越远, 其支付意愿越低, 这都与实际情况相符合。模型的P值小于0.0001, 说明模型整体是显著的。

4.2.4 农地发展权价值估算。

根据公式 (1) , 计算农地发展权价值首先要确定土地还原利率。一般土地还原利率的算法是用安全利率加上风险调整值的方法。这里安全利率可选用一年期国债利率或是一年期银行定期存款利率。风险调整值是由地区的初会经济发展和物价指数波动确定。采用2010年的中国一年期国债利率2.85%作为安全利率, 2000年以来物价上涨指数波动约为2%, 因此计算得到土地还原率为4.85%。设定支付年限为30年, 即农地的承包经营期限, 代入公式中便可得到研究区域内农地发展权的价值:蔡甸区、新洲区、江夏区、黄陂区、汉南区和东西湖区的农地发展权价格分别为103.62元/m2、90.59元m2、275.21元/m2、116.16元/m2、71.42元/m2、230.72元/m2。

5 结论与讨论

5.1 结论

(1) 农地发展权是农地转为非农建设用地的权利, 依据农地发展权价值进行供地分配, 既可保障农民的土地财产权益, 又能有效地保护耕地资源。农地发展权估价的方法主要有:依据发展权涵义定价, 依据市场定价, 依据产权价格因素量化定价和依据条件评估法 (CVM) 定价。但具体方法要受到研究区域的具体情况和数据可得性制约, 而根据我国国情CVM是农地发展权定价的一种实用方法。

(2) 通过实证研究得出了武汉市各个远城区的土地发展权价格:蔡甸区、新洲区、江夏区、黄陂区、汉南区和东西湖区的农地发展权价格分别为103.62元/m2、90.59元/m2、275.21元/m2、116.16元/m2、71.42元/m2、230.72元/m2。江夏区和东西湖区的农地发展权价值最高, 汉南区的农地发展权价值最低。在一般情况下, 农地发展权价格与其对应的农地价格以及所处区域经济发展水平近似呈正比例。因为在经济发达、交通便利、人口密集的地区, 土地的需求量会较大, 对农地开发的需求也会较大, 此时农地与农地发展权的价格也会较高;反之, 农地与农地发展权的价格就会较低。而在6个远城区中, 江夏区和东西湖区的经济较为发达, 汉南区由于社会经济水平较为落后, 且在武汉市的地价体系中, 江夏区和东西湖区所处的地价级别较高, 汉南区所处的地价级别较低, 因此研究得出的结果是符合实际情况和经济学理论的。

5.2 讨论

(1) 本文对农地发展权的探讨主要是围绕农地通过征用转化为国有建设用地展开的, 属狭义上的农地发展权研究, 对于广义上的农地发展权的内涵、性质、价格评估以及收益分配等问题还有待进一步探讨。

(2) 农地发展权的评估理论方法还有待进一步深化。本文对农地发展权的评估采用的是条件价值法 (CVM) , 为了提高估价的科学性和准确性, 还需要对问卷的设计、误差消除等方面进一步完善。此外, 在以后条件允许的情况下, 还可尝试采用多种方法进行分析, 使农地发展权价格估算结果更准确。

摘要：农地发展权是农地转为非农建设用地的权利, 设立农地发展权并合理其价格, 既可保障农民的土地财产权益, 又能有效地保护耕地资源。采用CVM方法对发展权进行了定价理论模型构建和实证研究。在定价理论模型构建过程中, 研究考虑了地块异质性、农地可发展性等对发展权定价的影响并做出了相应的假定, 在实证研究中, 通过农地发展权购买意愿的调查结果确定武汉市各远城区农地发展权价格。

关键词：农地发展权,农地发展权价值,条件价值法

参考文献

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[5]刘明明, 论我国土地发展权制度的构建[J].安徽农业科学, 2008, (15) :6542-6545.

如何看待农地流转 第11篇

土地保障说认为，在中国，农村土地不仅仅是生产资料，而且具有社会保障功能，农民的生老病死主要依赖土地，如果农民进城打工创业失败，还能退回农村。一旦允许农地市场化自由流转，农民离开了土地，社会又不能对农民提供保障，这将会使农民丧失基本的生活保障。这种观点的错误在于，社会保障不能单纯依赖土地。社会保障系统的建立和完善说到底属于国家的责任，而不是公民个人的责任，更不能通过剥夺和限制公民的权利而实现所谓“保障”。随着国家对“三农”问题的重视和社会保障网的健全，农民正逐渐享受社会保障的权利，例如“新农合”等社会安全网对农村的覆盖。对农民来说，农地的流转不会降低土地的财产价值。根据“经济人”的假定，经济活动中的任何人都具有完全的理性，他们总是能够依据实现自身利益最大化的原则对其所面临的一切机会和目标及实现目标的手段进行优化选择。每个人都是自己利益的最佳判断者和维护者。农民作为一个理性的经济人，能够通过理性判断趋利避害，实现利益的最大化。例如，根据学者调查，在江苏省的南京、常熟、宝应等地，已有近60%的农户愿意就土地承包经营权设立抵押。实践中，实际上在农村农民之间以各种形式进行着土地承包经营权的流转，如转包、出租等等，很多以土地为中心的股份合作制、股份制农场、承租返包、返租倒包等情况。反之，一项财产如果不能转让，则其价值将大为降低。例如，政府为了保护某些美洲人和澳大利亚人土著群体，授予其禁止转让的土地，以免于被认为不利于所有者的价格出售或出租这些土地，然而这种“保护”却减少了这些财产对其所有者的价值。

抑制兼并说更离谱，认为在中国这样一个拥有十多亿农业人口的农业大国，如果允许农地转让，势必重演历史上农村两极分化，出现大批无地少地农民的社会问题。土地自由流转将导致土地兼并、两极分化、流民遍地，这种观点实不足为训。中国自废除井田制始，逐步确立土地私有并允许自由转让的制度。事实上，“小农经济—土地买卖—两极分化”造成土地兼并之说纯属想象，平民间土地流转能造成的土地集中程度是极其有限的。我国历史上的“土地兼并”，主要是由封赐、圈地、投献、有赋役优免特权的权贵吞并不堪赋役负担的民地等政治原因造成的，与平民间的土地流转，甚至与民间商业资本的土地购买没有太大的关系。

保护耕地说认为，农地流转将导致大量农用地转化为商业开发用地，不利于国计民生和我国自给自足的粮食安全战略。允许农村土地自由流转，并不会导致农用地商业化。这需要公法和私法的衔接：农地的转让，是一个私法问题，而土地的使用目的限制，是一个公法问题。农地可以自由转让，但规定只能用于农业经营的特定目的即可。

城市化是一个不可逆的历史进程，进城是农民的天然权利。农民希望土地变成资产而不是束缚，转型中的农民最大困境是没有流动资金，无力创业和转型，没有资产可卖只能廉价出卖自己的劳动力。农民本来可以成为地主，现在无奈沦为民工。农地改革就是还地于民，让民工重新成为地主。

农地发展权 第12篇

农地金融是以农地作为抵押品而获得的资金融通,其实质是发挥土地的财产功能,将固定在土地上的资金重新启动起来,使其进入流通领域,以扩大社会资金的来源。农地金融的发展将是破解农村融资难的一个重要途径,将会极大地解放农村的生产力。目前,我国多个地区纷纷开展农地金融试点,辽宁、山东、湖北、湖南、浙江、四川、重庆、河南、陕西等地积极探索和推进农地抵押贷款,一些地方政府甚至以政府文件名义明确其重要性和合法性。从我们收集到的农地金融28个案例来看,我国当前的农地抵押贷款探索具有两个特点:一是发放贷款的金融机构以农村信用联社为主,主要商业银行很少介入;二是贷款方式以农地承包经营权抵押贷款为主,也有少量的宅基地使用证抵押贷款和土地使用产权证抵押贷款探索。

二、成渝地区农地金融发展的典型调查

(一)成渝地区农地金融发展的基本情况

笔者于2009年11月深入四川和重庆的部分县域进行城乡统筹和农地金融的实地调研。作为全国城乡统筹综合配套改革的实验区,成渝地区在农村土地承包经营权流转方面进行了大胆有益的探索,土地流转呈现出流转进程明显加快、流转范围不断拓宽、流转形式趋于多样化、经营主体趋于多元化等特点。如重庆市开县流转耕地面积占耕地总面积的27.58%,四川省蓬溪县土地流转面积占耕地总面积的23.8%;土地承接方由同社、同村、同乡扩展到外乡、外县甚至外省;流转形式由转包、转让、代耕发展到委托代耕、出租转包、土地互换、股份合作、转让经营、协会带动等多种方式;流转主体有农业种养大户、农民合作经济组织、农业产业化龙头企业等等。随着土地流转率的提高,各流转经营主体的贷款需求日益强烈,而原有的小额信贷已经不能满足流转大户的资金需要,融资难已经成为制约农地流转的一道瓶颈。

随着统筹城乡试验的推进,重庆市和四川省对农地融资难的问题进行了有益的探索,其中重庆开县的农地流转经营权抵押贷款和四川成都的农村产权抵押融资试点具有一定的代表性,对于农地金融的发展有一定的借鉴意义。

(二)成渝地区农地金融个案分析

1、重庆开县农地经营权抵押贷款

案例。重庆市农行开县支行作为面向“三农”、统筹城乡改革的试点行,于2008年2月对吴大权与103户农户签订的尚余3年的农村土地流转经营权在竹溪镇农村土地流转服务中心进行了抵押登记,并发放了一年期20万元流动资金贷款,于2008年2月向种养大户吴大权发放了重庆市首笔土地流转经营权质押贷款20万元,同时还采取了多方共保金融服务模式降低贷款风险,分别与开县财政局、保险公司等单位签订协议,由保险公司对吴大权种植业进行农业保险,由财政局将吴大权的土地流转奖励、三峡产业扶持资金、农资综合补贴、水稻良种补贴、蔬菜补贴等直补资金直接划转到指定账户。20万元土地流转经营权抵押贷款不仅帮助吴大权实现了种植规模的扩大、带动周边农户的就业,而且还为银行探索支持农户生产经营找到了一条有效的路径,目前开县支行已经成功办理2笔土地流转经营权抵押贷款,农行还为此制定了《中国农业银行重庆市分行农村土地承包经营权抵押信贷业务管理办法(试行)》。

该笔贷款开创了重庆市用土地流转经营权作抵押的先例,为农村种养大户提供了急需的资金支持,探索了银农共赢的金融服务模式,同时也对鼓励规模化土地开发、促进农村集约化管理和产业化经营起到了示范作用,产生了广泛的社会影响。

2、四川成都农村产权抵押融资试

点案例。四川郫县作为成都市统筹城乡综合配套改革的实验区,在农村产权制度改革方面进行了诸多有益探索:对农村集体土地和房屋进行确权登记;对农地进行综合整治,对农房进行相对集中重建,将整理出的土地与城乡建设用地“增减挂钩”结合起来,将节约的集体建设用地指标放到有需求的区域使用,提高土地利用效率;组建农村产权交易中心,为农村产权交易提供综合平台。

在推出全国第一家农村产权交易所之后,成都市又推出农村信用合作联社股份有限公司,利用确权后的集体建设用地使用权和土地使用权,进行了大胆的抵押贷款融资试验:浦阳镇华西村村民千锡芬利用宅基地使用证贷款抵押5万元用于开办农家乐;四川山宫果业有限公司利用自己租用的土地使用权为抵押物向农信公司贷款480万元。

2009年11月中旬,成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》以及《成都市农村房屋抵押融资管理办法(试行)》、《成都市农村集体建设用地抵押融资管理办法(试行)》,并于11月26日在郫县召开农村产权抵押融资现场会,正式启动农村集体建设用地使用权、农村房屋和农村土地承包经营权抵押融资工作。文件的出台进一步扩大成都市农村抵押担保物的范围,实现农村产权直接向金融机构质押、抵押融资,这将为土地抵押融资带来新的契机。从公开信息看,这是国内首次就农村产权抵押贷款的贷款主体、贷款流程、债权实现以及相应的配套措施作出明确规定,将有利于银行等金融机构开展相关业务。在农村产权的评估价格方面,将由区(县)政府负责制定基准价格或者保护价格;在产权流转方面,将依托成都农村产权交易所进行挂牌流转,同时,成都市和各(区)县政府还将按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金,用于收购抵债资产。但是因还缺少各相关部门的具体细则,目前尚未有国有银行介入农村土地抵押贷款。

从成渝地区的试点情况来看,成渝地区农地承包经营权融资尚处于自发探索阶段,准备不太充分;城市郊县区农村集体土地已经具备大规模流转、经营、融资的需求和条件,但尚需在制度上进行突破。

三、进一步发展农地金融面临的主要问题

首先,农村土地使用权抵押贷款缺乏法律依据。土地承包经营权抵押贷款的实践与现行法律存在冲突。《担保法》第三十七条第二款规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外”,《物权法》虽然留下了“法律规定可以抵押的除外”的口子,但什么可以“除外”至今还没有一个权威的说法。目前,虽然全国各地纷纷积极地进行试点,但均以地方性文件的形式获准开展,缺乏大面积推广的条件。而且,从实践来看,农地金融主要靠当地行政力量的推动,一旦地方政府换届或工作重点转移,农地金融很难可持续发展。

其次,土地市场有待进一步规范,农地金融存在一定的操作风险。从调研情况来看,近年来农村土地流转已成为普遍现象。但在操作层面上,缺少相应的专门机构来处理土地承包经营权抵押贷款所要涉及的确权、登记、评估、抵押物变现等环节,土地价值评估也缺少定价参考,流转市场不健全,抵押土地变现困难,导致借贷双方均面临潜在风险。另外,多数地区土地流转形式不规范,自发口头协议多。如四川省蓬溪县农户间自发流转面积占流转总量的66.3%。重庆市梁平县土地流转中通过发包方进行的只有30%,双方签订了书面协议书的只有20%,而且签订协议中,只有2%实行担保或交存风险金。土地市场的不规范,不利于保障流转双方的权益,易发生纠纷。也使得农地金融操作起来缺乏程序要件,难以顺利进行。

第三,经济落后地区农民对土地的依附性比较强,影响当地农地金融的开展。农地金融开展的前提条件是土地使用权作为一种特殊商品进入市场交易。由于我国农村社会保障体系尚未完全建立,许多经济落后地区农民仍只能依附于土地,并以其作为失业、疾病的最低生活保障,一旦失地容易影响社会尤其是基层政权的稳定。在调研中我们发现,落后地区土地流转比例普遍低于发达地区,农地金融更是尚未破题。

第四,农地金融配套制度建设滞后,影响了农村金融机构的积极性。农业抵御自然灾害的能力弱,现阶段政府财政部门还未建立专门的贷款损失保障和补偿机制,缺乏为抵质押贷款提供担保的农业专业担保机构,农业保险业务尚未全面开展,如遇到较大的自然灾害和市场因素影响,将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险。

四、关于有秩序推进农地金融的建议

为破解农村、农民融资难的困局,解放农村生产力,推动我国农业市场化、产业化发展,规范我国农地金融的运作模式与途径,在成渝地区农地金融现状调研的基础上,特提出如下建议:

(一)适时修改并制定相关法规,积极鼓励有条件的地方开展土地融资探索。

从国内外实践来看,农地融资是农村经济和土地市场发展到一定程度后的必然趋势。它使得农村最重要的生产资料——土地的价值得以充分实现,有利于促进农业产业化,改善农民收入水平;有利于广大农村地区获得信贷资金支持,实现城乡协调发展。特别是城市郊县区农村集体土地已经具备大规模流转、经营、融资的需求和条件,但尚需在制度上进行突破。因此,现行政策和法律应适时转变,从过去的禁止土地融资转向鼓励有条件的地方积极探索,在实践探索过程中逐步化解存在的各种问题。如果当前修改法律难度较大,则应通过司法解释或行政法规允许土地融资,以使得当前各地的实践有法可依,有序推进。

(二)努力完善农地金融风险防范机制。

首先要规范土地流转、抵押形式。凡涉及土地使用权益流转的,无论是转包、转让、租赁、互换、入股、抵押等,均应采用书面合同形式,必要时还要到相关部门登记,以确保双方的合法权益。其次,要建立和完善土地交易、登记、评估等中介机构,确保农地金融的合法性、公平性和流动性。

(三)切实保护农民在土地流转、抵押过程中的合法利益。

农地金融发展的最终目的是促进农民收入的增加。在农地流转、抵押过程中,必须保护农民的合法权益。如果抵押人不是承包经营者本人,则在土地抵押前,土地承包经营者事先有知情权和异议权;在土地抵押时,抵押人事先保证原土地承包经营者的合法财产权益;在银行处置抵押土地时,同等条件下土地承包经营者可以优先赎回使用权。

(四)加强政府、银行、保险的合作,建立农地金融长效机制。

与其它贷款项目相比,农地金融贷款项目不仅面临市场风险,同时还面临较大的自然灾害风险,因此必须有财政、保险等多方风险分担机制,特别是地方财政通过风险补偿基金担保、贴息等方式,才能使农地金融得以存续。在调研中我们发现,凡是当地政府财政支持力度较大的地方,农地金融开展得就比较好。特别是在现行法规尚未健全的情况下,地方政府的多方支持就显得尤为重要。

(五)建立适应农地流转及抵押的社会保障制度。

加快广覆盖的社会保障制度建设,使得依法转让土地资源的劳动者,即使短期内缺乏经济来源,也可以维持基本生活;加快建立和完善农村养老保险制度、新型农村合作医疗制度和农村社会救助制度等,从而使土地承包权抵押成为现实可能;全面考虑城乡现实情况,建立和完善城乡互补的风险防范机制,形成农业生产风险向金融体系和全社会分散的机制。

摘要：农地金融的发展将是破解农村融资难的一个重要途径,目前我国农地金融的发展尚处于萌芽和自发探索阶段,需要积极关注和正确引导。本文在实地调研的基础上,探讨了我国农地金融的现状与问题,并提出促进农地金融发展的对策建议。

关键词：农地金融,成渝地区,城乡统筹

参考文献

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