农村宅基地建房规定（精选8篇）

农村宅基地建房规定 第1篇

宅基地是农村集体组织按照一定标准无偿分配给本集体成员的，用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”由此可见，城市居民到农村购买农民宅基地或租用农民宅基地是违法的，一旦发生产权纠纷，理所当然不受法律保护。

宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。

在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

农村村民符合下列条件之一的可以申请使用宅基地：

(1)居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的;

(2)因结婚等原因，确需建新房分户的;

(3)原住宅影响村镇规划需要搬迁的;

(4)经县级以上 政府批准回原籍落户，农村确无住房的：包括批准回乡定居的`职工、离退休干部、复员退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口;

(5)县级以上 政府规定的其他条件。

农村宅基地建房规定 第2篇

为了规范农村村民建房行为，合理集约用地，减少相邻权纠纷，依据《大理白族自治州村庄规划建设管理条例》及现行法律法规并结合鹤庆村民建房传统习惯，特制订如下管理规定。

一、房屋主房坐西面东，层数不得超过三层，在地块西地界线起10.0米内建设，高度不超过12.0米；次房为一层，高度不超过5.8米。（本规定建筑高度为房屋实际高度（非房屋计算高度），为室外地坪（一般以地块前路面起计）至女儿墙顶或屋脊（顶）最高点的高度。北房紧邻北侧主房，日照影响较大，建设超过一层应退让不少于北房计算高度的一半）。

二、建筑的任何部位垂直投影均不得超出地界范围，新建建筑（含围墙、大门）均自留滴水0.5米,紧邻地块间可按相邻户签订的协议留设。（自留滴水为勒脚以上外墙为准后退用地界线0.5米，地面以下基础放大脚、屋檐可设在退让用地内，踏步、坡道不得超出外墙面）。

三、基础±0.000标高比地块前所对应的规划路面设计标高高0.75米，在不影响片区总体布局及相邻户情况下，可建设半地下层或错层结构房屋，但不得超出规定房屋总高度。（基础±0.000可设定以××户±0.000标高或标识为基准）。

四、建筑风格为鹤庆传统白族民居风格，青瓦白墙，适当水墨画，外墙尽量不贴瓷砖。

五、雨污分流，设置有厕所或卫生间的，必须在自家用地范围内设置化粪池，雨水、污水需分别排入指定的城市管网。

六、地块临城市道路，城市规划可建设铺面的主房可临路建设，并符合临路建设的退让及街面风格要求。

七、屋顶不得擅自架设除水箱、太阳能设施外的其它影响周围住户采光日照及片区环境的广告牌、钢屋架等构筑物。

八、村民在村庄规划区内申请住宅用地的，应当经村民小组会议讨论通过，村民委员会审查同意，村庄管理机构审核，乡（镇）人民政府批准，报县（市）人民政府建设用地主管部门备案；新建房屋符合规划要求的 乡（镇）人民政府核发《乡村规划建设许可证》，竣工验收合格后，核发《农村集体土地使用证》和《房屋所有权证》。

九、村庄规划区内的公共设施建设和新建、改建、扩建住宅，由乡（镇）人民政府核发《乡村规划建设许可证》，并报县（市）规划管理部门备案。

十、乡（镇）人民政府村庄管理机构根据《大理白族自治州村庄规划建设管理条例》规定履行放线、管理（处罚）、规划竣工验收工作，村民委员会、村民小组负责日常规划管理工作，对违规行为进行及时制止或上报村庄管理机构。

十一、片区内地块流转，必须把本管理规定一并转交给新用地户。

十二、本规定自二〇一二年十一月一日起施行（报乡镇人民政府批准之日起施行），本规定若需调整须经村民委员会讨论通过或片区居民三分之二住户表决通过并报乡镇人民政府重新审批。

村委会

农村建房:政府扮演什么角色 第3篇

由此落实到农村住房建设, 当地政府的有效角色亦成为关键。当下, 政府在农村建房问题上是否发挥了有效的角色扮演, 如若不然, 又到底应该如何反思改进, 真正建设独具特色的农村宜居住房, 这些, 都是我们需要一一讨论的。

2012年4月9日, 桂林市阳朔县兴坪镇, 广西壮族自治区党委副书记危朝安 (左二) 考察城乡风貌改造的情况。在中国各地, 农村建设和农村建筑问题越来越为政府所关注, 这同时也提出了一个现实问题:政府应该以什么样的角色进入农村及其建筑的建设?

政府角色误区:“包办婚姻”, 流于形式, 操之无方

中国农业大学教授、住房和城乡建设部新农村建设顾问叶齐茂在其主持完成的住房和城乡建设部《村庄人居环境调查》课题中, 对涉及辽宁、浙江、山东等9省的74个村庄的居住环境现状进行了入村入户的实地调查。他指出, 总的来看, 我国村庄人居环境不容乐观。农村基础设施和公共服务设施匮乏和不协调、居住环境脏乱差、农民住房重复建设等问题突出, 在许多经济已经较为发达的农村, 基础设施和公共服务设施依然严重滞后。许多农民家有房有车, 却没有一个像样的厕所最后他总结, 我国至少有40%的村庄, 具有调查显示的全部缺陷, 60%的村庄具有其中某些缺陷。

这些问题的存在, 很大程度上来自当地政府对于农村住房建设的角色发挥不当, 陷入误区。如很多地方农村的政府, 在农村的住房建设中出现一种倾向, 就是“包办婚姻, 流于形式”。政府各职能部门大张旗鼓联系城市规划院和规划师搞规划、搞建设, 在这个过程中, 似乎没农民什么事儿, 没有农民参与, 更没有农民决策, 农民也不知道这些部门到底要做啥。而规划本身无视农村的特定情况, 完全照搬城市规划的一套方式, 这种按照“城市”标准改造农村不仅在经济上不现实, 而且与恢复乡村环境、保护乡村文化遗产都是背道而驰的。

比如“改厕”, 是希望通过政府资助材料、技术, 改变农村乃至城市的水环境。但专家考察时却发现, 不少农户厕所的地上部分变了, 而地下的土建部分却因建设的非标准化和施工监督不够, 不能完全实现卫生、无害化和保护地下水资源的目的:化粪池选址没有科学的规划, 建在公共场所的居多;改厕工程与饮用水安全工程没有在规划和建设上配合, 渗漏的化粪池与饮用水源相连的不少。还有甚者, 有些村庄在规划上近期内将拆并或划为新城, 可是仍在做着农村式的改厕工程。在有的县, 计划改厕3万户, 而实现上只改了不到2万户, 洁具却用了3万套, 而政府许诺的财政资金一直未到位。

除了“改厕”, 城市建设中的“拉锁工程”也拉到了“新农村”:前年刚铺筑好的硬化路, 去年为了埋设污水管道, 又被开膛埋管道;长了五年的道旁树被砍了以扩宽道路;阀门井建得高于道路的标高;下水管道与供水管道交织一处;虽然垃圾由村里集中收集了, 可是还是随意填埋了;头年装的路灯没有坏, 却又换成了太阳能的灯, 而老电线杆已不知去向。

村庄规划跟不上项目的变化, 过于战略宏观, 达不到应有的详细程度, 在各部门面前缺少权威性, 有时仅仅是一张申请项目的“包装纸”;而一些地方的实际情况是, 出现了农村供水与污水处理工程的长远规划和布局不合理、有的地方对新建单村供水工程将来如何与骨干水厂联网缺乏考虑、有的地方对污水处理厂的合理规模考虑不周等问题。

村庄规划建设也有意无意地把新农村住房建设等同于新农村示范点住房建设或是乡村旅游规划建设, 从选点上、资金上、宣传上、对口部门扶持上, 都明显地体现了“毕其功于示范点、旅游点, 尽快出成绩、集中精 (财) 力打造亮点”的建设思路。这样定点轰炸、打磨亮点的农村建设, 往往“热闹一阵、参观访问、点上撞运、点外莫问”, 很难持续、大面积推广下去, 因此也很难真正解决所有农民的实际居住问题。

“操之无方”, 其结果便是得不到农民的认可。比如在一些乡村, 每间新盖的洋楼都多出一间农民自盖的“披屋”。这些“披屋”, 有的很漂亮, 有的很破败, 有的用红砖修葺, 有的用泥土修葺、杂乱无章。为什么会这样?原来政府做的农村建房规划没有考虑农村生产方式的特点, 新修的楼房里没有地方放农具, 农民只好自己再造一个“披屋”。“披屋”这个例子说明, 农村就是农村, 农民的生产方式决定了他们与城市的距离, 回避农民意愿, 机械照搬城市的做法行不通。

政府角色转变:引导者、管理者、沟通者

那么, 农村究竟需要什么样的住房建设?我们首先得明白, 乡村不是城市, 我们要因地制宜、量力而行地建设村里的房子, 也就是以低成本投入、低资源消耗、不加重农民负担的方式来改善农村人的居住环境。而政府在这个过程中, 应该扮演的角色绝不是一个“包办婚姻者”或是“急功近利者”, 而应该是一个高瞻远瞩的教育者、引导者, 一个积极有效的组织者、管理者, 一个主动亲和的渠道沟通者。

作为教育者、引导者, 政府应向村民宣扬尊重当地历史与人文的理念和生态低碳的绿色建设理念。农村住房建设, 绝不能回避的是当地历史与文化的力量。事实上, 农村住房建设, 最高境界乃是文化。因为文化是一方水土的魂灵, 而农村的建筑, 则是一个文化的尺度。失去文化, 一方水土便失去活力。中国农村的异质性较大, 各地在历史传统、自然条件和人文特征方面存在较大差异, 如西北黄土高原的窑洞、安徽的徽式建筑、福建的客家土楼和广西的干栏式建筑这些经历过岁月洗礼、极富当地特色的建筑形式正是符合一方水土与活力的文化尺度, 如随意加以废弃, 以整齐划一、钢筋水泥造的“欧式小洋楼”取代破败陈旧的传统农村住房, 不仅是对农村住房建设的一种极大浪费, 更是对一方水土的破坏, 对历史遗产保护的极大损失。因此, 在农村住房建设过程中, 政府应该注意去引导农民尊重和保全本土文化, 因地制宜, 选择不同路径, 采取不同策略, 建设最适合自己居住的房子。在这一方面, 海南省的文明生态村建设以其鲜明的时代特色和地域风格, 给人以深刻启迪。在农村住房建设上, 海南省开启了以自然村为单位的普遍的创建活动, 并不强调农民向中心村、社区或小集镇集中, 避免了拆迁对传统民居乃至传统文化的破坏, 同时, 注意片区联合创建, 将若干个自然村或若干行政村连成一片, 合理规划并建设中心社区, 节约并共享了有限的资源。

而作为组织者、管理者, 则须充分尊重农民的真实意愿及其建房的自由, 应懂得保护这种自由并在这一条件下对农村建筑市场进行监管和引导。须知农民才是农村的主体, 只有充分发挥其“当家做主”的权利, 才能使其成为美好家园建设的主体力量。同时, 政府还应在规划、环境及公共配套设施建设中有所作为, 继而有效地直接进入农村建筑的干预与构造。

在村庄住房建设的规划中, 遵循统筹人与自然和谐的理念, 把握“因地制宜”的原则, 深入农村和农民进行调研, 敏锐地察觉出某一特定村和村庄生态系统所在区域的细枝末节, 去追踪考察现有的或将要实施的设计对环境的影响, 只有这样, 才能最终设计出一个合法、合理和贯彻可持续发展原则的村庄规划。同时, 各政府部门的政策和支援农村住房建设的资金应统筹协调起来, 在规划付诸实施的过程中, 行政部门应给予强有力的监督管理, 只有政府行政部门、村民委员会严格依规划行政, 所有的公民严格按规划办事, 农民的切身利益才会得到全面的保护。并且, 需要强调的是, 对农村的住房建设不是新一轮的“摊大饼”, 不是“城市延伸”, 不是单纯的“给予”。我们需要利用各政府部门的政策和资金来正确引导农村住房建设, 把各部门的资金纳入建设金库, 把各部门的政策纳入区域城市规划, 加以统筹, 这是搞好农村住房建设的核心。

典型的苗族干栏式吊脚楼村落。干栏式吊脚楼是中国西南农村地区特别是少数民族村落普遍采用的一种住宅建筑模式, 是基于该地区气候潮湿、地形复杂的地理特点而建。今天, 除了某些旅游景点和示范点, 在广大的农村腹地, 很多类似具有浓郁地域乡土特征的村落正在默默消失对此, 政府有责任引导农民在建造自己的新住房的同时, 懂得对自己已有的传统居住文化进行保护和传承。

最后, 政府还应该是好的建筑师、规划师与农民沟通的一座桥梁, 将农村、农民的真实需求及时反馈给行业专家, 让行业专家们运用各自神通, 结合农村的实际情况, 因地制宜地帮助农民更好地建设自己的家园。如一直致力于乡村及少数民族部落生态农房研发与建设工作, 被视为“人道主义建筑师”的台湾建筑师谢英俊, 其在河北、河南、安徽、西藏推动农村生态建筑“协力造屋”, 并开展大量灾后重建、少数民族偏远地区建筑与社区重建项目, 包括四川茂县太平乡杨柳村永久性农宅自建项目、西藏纳木湖乡牧民定居房建设等, 这些成功案例, 就是政府为媒, 专家指导, 农民建房之强大合力的最好见证。

农民宅基地及建房制度演变 第4篇

一、宅基地及农民建房制度演变

农民住房是建设在宅基地之上的“宅基地房”。从1949年新中国成立到现在，我国关于宅基地及农民建房制度，不同的历史时期存在不同的规定。其演变过程大致可以分成以下几个阶段。

（一）土地所有者自主决定阶段（1949-1956年）

1949年新中国成立前，我国实行土地私有制度。新中国成立后，从1950年到1953年春，中国农村经历了土地改革，农民从地主、富农那里分得了土地，实行“耕者有其田”的土地农民私有制。1953年到1956年，农村经历了互助组、初级社和高级社三个农业生产合作化历史阶段，1958年进一步发展为农村人民公社。我国农业生产合作化过程中建立了社会主义性质的集体经济组织，其特点是土地、耕畜、大型农具等生产资料归集体所有，取消了土地报酬，实行按劳分配原则。

从1949年新中国成立到1956年，农村土地实行私有制。1956年后土地实行农村集体所有制。

由于新中国诞生伊始，百废待兴，各项管理尚未规范，因此，土地私有制阶段，农村集体土地范围内建房事实上由土地所有者自主决定，没有哪个政府部门负责审批。

（二）没有明确的规定阶段（1956-1962年）

1956年农业生产合作化进入高级社，取消了土地报酬，标志着农村土地已归集体所有。但从1956年到1962年，农村集体土地范围内建房，没有明确规定需要经过何单位批准；尽管如此，从理论上应该认为，这期间的建房应该经过集体经济组织批准。

（三）县级以上人民委员会批准阶段（1962-1982年）

1962年9月27日，中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过《农村人民公社工作条例修正草案》（下称“人民公社60条”）第21条规定：“……生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。

生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得占用。”

照此规定，农村集体土地范围内建房应经过县级以上人民委员会的审查和批准。

（四）根据地类不同，由公社管理委员会和县政府分别批准阶段（1982-1986年）

1982年2月13日，国务院发布《村镇建房用地管理条例》（有效期到1987年1月1日） 第14条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”

该条例第15条规定“ 由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。”

按该条例规定，使用非耕地建房须经过公社管理委员会批准，使用耕地建房则需经过县政府批准。

（五）根据地类和建房主体不同，由乡政府和县政府分别批准阶段（1987-1998年）

1986年发布的1987年1月1日起实施的《土地管理法》有关建房的规定为：

第38条：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。

农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”

第41条：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”

按照该规定，村民使用非耕地建房只需经过乡级人民政府批准，使用耕地建房则需经过县政府批准；城镇非农业户口居民建房，无论使用集体所有的耕地还是非耕地，都必须经县级人民政府批准。

1993年国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》与《土地管理法》规定的原则相同，但它在审批程序上进行了具体化。

（六）严管阶段（1999年至今）

1998年修正发布1999年1月1日起生效的《土地管理法》，以及国务院办公厅出台的相关文件，对集体土地范围内的建房，制订了更严格的规定。国家对集体土地的管理进入到严管阶段。

1.取消城镇居民可以使用集体土地建房的规定，并将农民建房的批准权上收到县级政府

《土地管理法》有关规定为：

第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

从以上规定可以看出，该法取消了城镇非农业户口居民建房，可以使用集体所有的土地的规定，也就是说城镇居民在集体土地上建房是不合法的。此处还将农村村民建房的批准权上收到了县政府；在此之前，农民使用非耕地建房，乡级政府有权批准。

2.首次明确了规划的“龙头”作用

《土地管理法》第59条规定为：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”

以上规定的出台，对集体土地范围内建房，第一次明确了村庄和集镇规划、乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划的“龙头”作用，并强调在建设方式上，应“合理布局，综合开发，配套建设”。

2004年8月28日修订的现行《土地管理法》在集体土地范围内建房规定方面与修改前相同。

3.加强转让管理，严禁占用集体土地进行房地产开发

1999年5月6日国办发（1999 〔39〕号）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……”，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2007年国务院办公厅 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号），进一步重申和强调了国办发（1999 〔39〕号）文件的规定。

二、农民住房产权特点及对央行等六部门通知有关条款的理解

（一）农民住房产权特点

根据上述对不同时期法律及相关政策的梳理可以发现，农民住房产权有以下特点：

1.主体具有限定性

农村集体经济组织成员可以成为集体建设用地使用权的主体，1999年1月1日后，城镇居民不能。但集体经济组织所办企业，因破产、兼并等情形发生转移的除外。

2.流转具有限制性

（1）不得出让、转让或出租用于非农业建设。农民住房只能在本集体经济组织成员之间流转，非本集体组织成员在1999年1月1日后不能买受此类房屋。但集体经济组织所办企业，因破产、兼并等情形发生转移的除外。

（2）除集体经济组织所办企业的厂房等建筑物可以抵押外，农民住房抵押需要前置条件。

（二）关于城镇居民购买“宅基地房”合同的效力

基于以上两个特点，关于城镇居民购买“宅基地房”合同的效力，做如下具体分析。

1.以购买时间确定合同效力

1998年之前，城镇居民是可以购买“宅基地房”的。自1999年1月1日起生效的《土地管理法》，以及1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》下发后，国家禁止城镇居民购买“宅基地房”。

2.以购买标的确定合同效力

城镇居民任何时候均可以购买集体经济组织所办企业因破产、兼并等情形发生转移的房屋及土地使用权。

（三）对央行等六部门通知有关条款的理解

1.“受让人范围原则上应限制”在本集体经济组织成员内

中国人民银行等六部门关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知第12条“因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，……变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内”的规定，按照上述相关法律法规和国务院规定，这里的“受让人范围原则上应限制”在本集体经济组织成员内。

2.农民住房抵押为什么需以所在的集体经济组织书面同意为要件

从法律层面上讲，目前有关农村房屋能否抵押存在争议，争论实际上是在现行法上关于宅基地的规定。根据《担保法》第37条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，《物权法》第184条重申了《担保法》第37条的规定。一般认为，农房抵押时，虽然是将房子作为抵押物，但其担保的金额不仅包含了房子本身的价值，还包含了房屋宅基地的价值，而宅基地不得抵押，故农村房屋不得抵押。该推论的隐含前提是房地一体抵押，房体一体交易是我国房地产转让中的一项重要原则，但我国立法何时规定了房地一体抵押，该规定是否适用农村房屋抵押，需要仔细考察。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条和1995年《城市房地产管理法》第31条明确规定了房地同时抵押，但它们都是针对城市房屋而言，在立法无明文规定的情形下，不能想当然推导出农村房屋也实行房地同时抵押。事实上，在此阶段，我国法律允许农村私有房屋所有人出让其所有的房屋。农村私有房屋的转让尚不为法律所禁止，所有权人在农村私有房屋上设定抵押权又有何不可呢？《物权法》第182条规定了建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，但全国人大法工委对该条的解释是本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡（镇）、村企业的厂房等建筑物，农村房屋抵押也不可类推适用该条规定。

因此，现行法虽然禁止宅基地使用权抵押，但并没有禁止宅基地上的房屋设定抵押，而宅基地所有权又归集体经济组织，农民只有使用权，所以中国人民银行等六部门关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知第四条规定：“ 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：……（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。”

农村宅基地建房规定 第5篇

关于进一步加强村镇规划建设管理的实施意见

各县市区人民政府，娄底经开区、万宝新区管委会，市直有关单位：

为全面提高村镇规划建设管理水平，加快城乡一体化进程，推进美丽乡村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《湖南省村镇规划管理暂行办法》、《湖南省乡村建设规划许可管理办法》、《湖南省推进新型城镇化实施纲要（2012-2020）》等有关法律法规，结合我市实际，特提出以下实施意见：

一、明确村镇规划建设管理的总体目标任务

按照城乡统筹的科学发展观要求，以加快推进新型城镇化和实施融城战略为目标，坚持全面规划、合理布局、节约用地、因地制宜、量力而行、逐步建设。以重要节点和公路沿线的城镇、乡和村庄为重点，尤其是优先发展和重点扶持国家、省、市级重点镇、乡、村。切实提高村镇规划质量，努力改造人居环境。要塑造不同特色的城镇风貌，一般乡镇要编制重要街道景观设计；村庄建设要突出不同的地域特色、民族特色和乡（镇）、村特色。要通过5-10年的努力，在全市建设一批环境优美、造型别致、生活便利、居住舒适、真正上档次、有品位的村镇住宅小区，把一批基础较好的小城镇发展成为经济繁荣、规模适度、规划科学、布局合理、设施配套、功能齐全、环境整洁、具有较强辐射能力的农村区域性经济文化中心。具备条件的小城镇要发展成为带动能力更强的小城市，使全市的城镇化水平有显著提高。

二、加快制定和完善村镇规划

（一）落实规划编制责任。乡镇总体规划、村庄规划和土地利用总体规划是村镇建设发展的蓝图，是建设和管理村镇的基本依据。各地要高度重视村镇规划的编制工作，坚决做到先规划后建设、无规划不建设。县市区人民政府驻地以外各乡镇的乡镇总体规划、详细规划由乡镇人民政府组织编制，经乡镇人民代表大会审查通过后报县市区人民政府审批；村庄规划以行政村为编制单元，由乡镇人民政府负责组织编制，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后报县市区人民政府审批。城市规划区内的镇规划纳入城市总体规划，不再单独编排。村镇规划经依法批准后，由乡镇人民政府公布实施，未经法定程序不得改动，确需修改和变更的，应当报原批准机关批准，修改后的规划应当依法重新公布。

村镇规划编制工作分轻重缓急、分区域、分步骤逐步开展，要突出重点乡（镇）、重点村，抓紧公路、铁路主要交通干线、河流两岸和景区景点周边的村镇规划编制工作。2016年底前基本完成乡镇规划，全面完成重点镇、历史文化名镇、名村的村镇规划编制（或修编）工作，2018年底基本完成村庄规划编制工作。

（二）科学编制村镇规划。村镇规划编制应当符合国家有关法律法规和技术标准，符合上位规划的要求，与乡镇土地利用总体规划相衔接，遵循以下原则：

1．合理布局，节约集约用地。新村建设与旧村整治相结合，合理安排各项建设和非建设用地，保护自然景观和古树名木，充分利用各种资源，发展农村特色经济，合理控制建设用地规模，明确基础设施配置，划定适建区、限建区和禁建区。

2．完善功能，保障民生。以方便群众生产生活、营造良好人居环境为目标，合理配置村镇基础设施和公共服务设施，优先安排供水供电、道路通讯、清洁能源、污水排放、垃圾收集等重要基础设施，明确文化教育、医疗卫生、体育健身及敬老院、公共墓地等公共服务设施的建设目标和用地安排。村庄规划应安排足够的预留地，确保村民分户建房和其他生产生活需要，解除村民后顾之忧。

3．保护生态，体现特色。践行绿色生态、节能环保的理念，通过规划引导生态保护、传统村落保护，传承和提升娄底市村镇建筑的文化特征、地域特点、地方特色。

4．综合防灾，确保安全。地处洪涝、滑坡、泥石流等地质灾害易发地区的村庄和乡镇，应当按照国家和省有关规定，在村庄、乡镇总体规划中制定防灾措施或搬迁实施方案。对新建和迁建村镇的场址应开展地质灾害危险性评估和压矿查询工作。

三、规范村镇建设许可审批

（一）村镇规划区内的建设活动，必须符合村镇规划和乡镇土地利用总体规划。在乡镇、村庄规划区进行农村村民住宅建设的，申请人持村民委员会证明、户口簿原件和有关材料，向所在地乡镇人民政府提交申请书，按照下列规定取得乡村建设规划许可证： 1．确需占用农用地，申请人在办理农用地转用审批手续后，乡镇人民政府自受理申请之日起10个工作日内提出初审意见，报县市区人民政府城乡规划主管部门审查。县市区人民政府城乡规划主管部门自收到初审意见之日起10个工作日内作出审查决定。符合规划要求的，核发《乡村建设规划许可证》；不符合规划要求的，书面告知申请人并说明理由。2．不占用农用地和使用原有宅基地的，镇、乡人民政府自受理申请之日起10个工作日内作出审查决定。符合规划要求的，核发《乡村建设规划许可证》；不符合规划要求的，书面告知申请人并说明理由。

原有住宅不符合土地利用总体规划和乡镇规划、村庄规划的、原有住宅属文物保护单位或者市级以上历史文化名村、名镇保护规划确定的保留风貌建筑的、原有住宅在地质灾害隐患点及威胁区范围内的，申请原有住宅改建、扩建的，原则上不予批准。根据文物保护等级及风貌建筑特点，明确保护责任单位，视其情况安排专项资金予以及时修缮，凸显风貌特色。

（二）村镇规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设的单位或者个人，在办理用地审批手续前，应当取得城市县市区人民政府城乡规划主管部门核发的《乡村建设规划许可证》。

（三）在公路建筑控制区和铁路线路安全保护区内禁止进行其他建设。村（居）民住宅应当与公路保持规定距离并避免在公路两侧对应进行。铁路线路安全保护区内，不得建造建筑物、构筑物。

（四）建设单位或者个人在取得规划许可证件后，再依法申请土地用地手续。

四、严格村镇建设用地管理

（一）严格实行村镇建设用地计划管理。

村镇建设必须符合土地利用总体规划，涉及农用地转用的，应纳入土地利用计划，并根据省下达的新增建设用地计划指标进行分解，实行计划单列，不得超计划审批用地。

（二）严格宅基地管理。

坚决执行“先批后建，一户一宅”的规定，农村村民一户只能在本集体经济组织中拥有一处宅基地，村民住宅异地新建后应当拆除旧宅。新批准的村民建房用地面积要符合《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定和县市区规定指标，不得擅自突破用地标准。村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请宅基地的，不予批准。禁止城镇居民到农村非法购买农村住宅和宅基地建房，禁止变相通过联营合作、入股等形式建设、出售“小产权房”。

（三）严格面积标准。

各地要坚持节约集约用地的原则，结合本地实际，严格确定宅基地面积标准。根据《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的相关规定，每户农村居民使用宅基地的面积，占用耕地的不得超过130平方米，占用荒山荒地的不得超过210平方米，占用其他土地的不得超过180平方米。各县市区人民政府根据新型城镇化发展要求，保证规划的实施，可结合本地实际，在控制用地方面制订具体审批标准，从严控制建设面积和规模。

（四）规范农村集体建设用地审批。

兴办乡镇企业和村民建设住宅使用本集体经济组织农民集体所有的土地或乡镇村公共设施和公益事业建设需使用农村集体所有土地的，应依法办理土地审批手续，涉及农用地转用审批的逐级报原批准该乡（镇）土地利用总体规划的批准机关批准。

五、加强村镇建设管理

（一）严格农村住宅建设管理。

各地要采取有效措施，引导村民按照规划逐步向城镇、集镇和中心村集中，集中新建居民小区，严格控制零星、散乱住宅建设。整村搬迁以及城镇规划区范围内的村民建房、有条件的城郊区村民建房应当采取统规统建（统一规划、统一建设）的方式，对城镇规划区范围外的村民建房，按照城镇化和集约用地的要求，可以采取统规自建（统一规划自行建设）的方式建设村民集中居住点，有条件的地方可以统规统建。

（二）加强村镇建筑风貌管理。

县市区住房和城乡建设部门应结合农村实际，指导乡镇人民政府在《娄底市农村住宅设计方案图集》中，推荐1到2个农村住宅设计方案，供村民在住房建设时选择使用，引导村庄塑造“一村一貌”建设特色，逐步形成具有地方文化特点的农村风貌。历史文化名镇、名村的新建建筑要与原有建筑风貌相一致，严禁破坏、拆除历史建筑。

（三）加强村镇建设工程设计和施工管理。

在村镇规划区内的乡镇企业、公共设施和公益事业建设项目，3层及以上的住宅应当由取得相应设计资质的设计单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。在村镇规划区内建设学校、幼儿园、卫生院等公共设施，居民自建住宅的建设工程，依法应当取得建筑施工许可的，及时向县级以上人民政府住房和城乡建设行政主管部门申请。

（四）加强村镇建设工程质量管理。

结合农村危旧房改造、易地扶贫搬迁、整村搬迁、灾后恢复重建等投资政策，整合项目资金，引导村民集中聚居，增强安全防灾意识，提高农村建筑工程质量。城镇规划区范围内的村民建房鼓励采用钢混结构或砖混结构形式，城镇规划区范围外的村民建房提倡采用砖混结构或砖木结构形式。凡应申请《建筑工程施工许可证》的项目，由市、县市区住房和城乡建设部门负责日常的质量安全监督工作，乡镇人民政府协助，其他建设工程由乡镇人民政府具体负责日常的质量安全监督工作，村镇规划建设管理机构要全程参与和监督竣工验收过程。

六、严肃查处村镇违法建设行为

（一）落实违法建设行为查处工作责任。

村镇规划建设管理由乡镇人民政府负总责，对村民建房行为进行检查监督，对违法违规建设行为进行查处。村党支部书记、村委会主任是辖区内村民建房监管工作的第一责任人，具体负责辖区内的村民建房监管工作，发现有各类违法建设行为，应及时制止、报告，并协助处理。各地要配齐配强规划执法人员，认真履行对村镇规划建设的监督检查职责，建立健全监督检查制度，依法依规履行职责。

（二）严肃查处违法用地和违法建设行为。

对已存在的违法用地和违法建筑进行综合整治，依法进行查处。买卖或者以其它形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。

在村镇规划区内未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以依法拆除。对于规模较大、情况复杂的违法违规建筑，乡镇人民政府应及时报请县市区人民政府组织有关部门和乡镇人民政府依法予以查处。

七、强化保障措施

（一）加强领导，明确责任。

各县市区人民政府将村镇规划管理列入政府的重要议事日程，每年不少于1次研究村镇规划管理工作。各乡镇明确一名党委副书记或党委委员主管，副乡镇长分管此项工作。市、县市区人民政府将村镇规划管理工作列入绩效考核内容。将村镇规划的制定与实施情况纳入地方党政领导干部考核，对任期内不依法履行职责以及违法编制、审批、修改和实施村镇规划的依法追究责任。

（二）健全村镇规划建设管理机制。

规模较大及集镇建设任务重的乡镇，单独设立规划建设管理机构，其管理人员一般不少于3人；规模较小的乡镇，可整合规划、建设、国土资源、环保等管理职能，成立综合性管理机构，其管理人员一般不少于2人；有条件的建制村可设立规划建设管理员。

（三）加大财政支持。

各级人民政府要设立村镇规划建设专项资金，加大对村镇规划建设资金的投入力度，从2015年起，各县市区财政从预算内拨付一定的村镇规划建设专项经费，并逐步按一定比例递增，专项用于村镇规划建设管理知识培训、规划修编、基础设施建设、规划执法工作。同时，市本级财政每年安排不少于100万元的专项工作经费。

（四）密切配合，形成合力。

各级发改、住建、规划、国土、城管、环保、交通、农业、林业、水利、卫生、旅游、文化、体育、工商、财政、公安、司法等相关部门加强协作，密切配合，充分发挥职能作用，及时发现并解决村镇规划建设管理工作中的问题和困难，促进全市村镇规划建设快速健康发展。

（五）建立培训制度，提高村镇规划建设管理队伍素质。

加强村镇规划建设管理知识培训，是增强广大干部特别是领导干部的规划意识，提高村镇规划建设管理水平的重要手段。从2015年起，全市乡镇领导干部培训增加村镇规划建设管理知识内容，全市乡镇主要负责人和分管规划建设的领导的规划培训纳入全市党政领导干部的培训内容和计划，培训经费要纳入财政预算；各县市区规划行政主管部门，要根据本辖区内的村镇规划建设管理人员的业务素质和人员流动情况，定期或不定期举办村镇规划建设管理人员培训班。

（六）加强典型示范，狠抓示范点建设。

各级政府要认真扎实做好调研工作，选取中等发展水平的村镇作为示范点，示范点要有代表性，以点带面，促进我市农村的各项建设健康有序发展。娄底市人民政府 2015年8月25日 抄送：市委各部门，娄底军分区司令部。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市中级人民法院，市人民检察院。各民主党派市委。中央、省属驻娄各单位。

农村宅基地建房申请书 第6篇

现有家庭人口情况姓名性别出生年月与申请人关系婚否是否农业工作单位 现有住宅（处）占地面积（平方米）申请理由 申请人：年月日 申请间数拟选地点（村内外）旧宅基地新划 宅基地 申请面积

（平方米）东西长米耕地平方米 折合平方米其中： 南北宽米非耕地平方米 四至 签字东至南至 西至北至

平面图比例尺：1：500村民代表意见年月日

村委会意见（盖章）年月日乡镇政府意见（盖章）年月日 国土局意见经办人：年月日局长意见（盖章）年月日 审核人：年月日 主管局长：年月日 县政府

批示（盖章）年月日

批准文号：沧政农宅字[200]号 农村建房宅基地 申请书 县人民政府制 说明: 建房户先向所在村委会提出书面申请，服从规划，经村民大会或代表大会讨论通过后，要真实填写申请书，不得有隐瞒和虚假，否则取消建房资格，农村宅基地建房申请书，范文

《农村宅基地建房申请书》

申请书业经批准，持有县国土局颁发的“准建卡”方可建房。要严格按批准地点、用地限额进行建设，否则按有关政策处理。

农村村民的宅基地申请经县人民政府批准后，应当自收到批准之日起三十日内，向县土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，有县人民政府颁发《集体土地使用证》。

申请书一式三份，县存一份其它二份直发乡（镇）政府。申请书封面批准文号，由批准机关填写。

此书各级土地管理部门，按期装订存档，妥善保存，不得遗失。申请 沧县国土局： 土地所：

我是村村民，全家口人，现有住房处，因 需申请新宅基一处，东西长米，南北长米，面积平方米，请予以批准。附：现有宅基地情况一览表 内容

处数持证人（现居住者）审批文（证）号面积（平方米）第一处 第二处

村民委员会意见：申请人签字：（盖章）年月日年月日 村务公开证明

我村村民全家口人，现有住房处，面积总计平方米，现因

农村宅基地自建房买卖合同 第7篇

甲方（卖方）：，男，县镇村庄村民，身份证号：341224…，女,县镇村庄村民，身份证号：341224… 乙方（买方）：，男，县镇村庄村民，身份证号：341224… 根据国家《合同法》等法律的相关规定，甲、乙双方经协商一致签订本合同，以资共同信守执行。

第一条：合同标的即房屋状况

1、该交易房屋坐落在村旁）

2南北长米，左紧邻屋，右紧邻房屋。

第二条：合同房屋交易价款：人民币（大写后附小写）

第三条：付款时间及方式

第四条：甲方的权利和义务

1、甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，出具村级以上单位对甲方专有该房屋的证明并交付给乙方。

2、甲方有权按照合同约定收取乙方交付的全部房屋交易价款并有义务开具收据交付给乙方。

3、甲方应保证不存在任意第三人对该交易房屋主张任何未被告知的权利情况。

4、甲方应保证该房屋不属于违章建筑、不属于已被或已确定将被列入新规划而拆除或征用的范围。

5、甲方应告知乙方有关该房屋的质量状况。

6、甲方应将该房屋的宅基地审批文件等相关手续交付给乙方。

7、该合同签订后甲方应将该房屋全部交付给乙方，且甲方不得以自己的行为致使该合同无效。

第五条：乙方的权利和义务

1、乙方应按照合同约定给付甲方该交易房屋价款并向甲方索要收据。

2、乙方购买该房屋后，若根据有关规定可以办理相关权属登记的，甲方有义务给予协助。

第六条：违约责任

1、任何一方违反合同约定，对方可要求违约方在一定期限内改正，违约方应当改正。

2、甲方违反第四条的有关约定导致乙方在合同签订后无法对该房屋行使所有权的，乙方可要求解除合同并同时要求甲方全额退还房屋价款及其相对应的银行定期存款利息和全部房屋价款的20%的违约金。

第七条：本合同发生争议时双方应先进行协商，无法协商或协商不一致的可以通过有关法律途径解决。

农村宅基地建房规定 第8篇

各村（社区）：

为进一步依法规范我镇农村建房管理，加大预防和查处违法建设的力度，健全长效管理机制，改善农村生产生活条件，促进城乡统筹发展，有序推进社会主义新农村建设，根据有关法律法规的规定，结合我镇实际，现就进一步加强农村建房管理，严格控制违法违章建筑提出如下实施意见：

一、规范审批程序，提高报批效率

凡新建、扩建、改建任何建筑物、构筑物或附属物必须经规划、国土及相关部门批准后方可进行，严禁未批先建。各村要认真组织相关人员学习相关法律、政策，有效发挥村级的初审职能，向群众做好政策的宣传及解释工作。各相关人员要及时、主动做好全程代理服务，及时办理相关手续。

1、申请和上报

一般情况下，村民向村民委员会提出书面建房申请，经村两委集体讨论初审同意，并对上报审批的建房位置、面积等情况在村务公开栏进行公示，公示无异议后，将公示照片和申请材料分批次（每月5日）统一上报镇规划分局和国土所。

2、踏勘和规划审批

镇规划分局和国土所在接到村民委员会上报的申请材料后，组织相关人员进行实地踏勘，对初审符合建房条件的，户主持身份证、户口簿、四邻协议等材料到镇规划分局办理相关手续，经镇人民政府同意后报县规划局审核同意，核发《建设用地规划许可证》。

3、用地审批

对实地踏勘后初审符合条件的申请人，国土所发放《农户建房所需资料告知书》，申请人持告知书要求的资料，到国土所填写《农村村民住宅用地呈报表》及相关表格。经镇人民政府审查同意后报县国土资源局，经复核同意后上报县人民政府批准。

4、建设工程规划审批

持上述批件和施工图纸，报县规划局批准后，核发《建设工程规划许可证》。将审批结果通知有关村民委员会，并在村公开栏进行公示。

5、定线放样

审批结果公示后无异议的，组织规划、国土及村民委员会等工作人员到场，由取得测绘资质的单位进行定位放线，签发定位放线合格单。

二、建立联动机制，确保及时、有效制止

1、加强领导，健全组织

分别成立控制违章工作领导组、控制违章工作督查组和违章查处工作组。具体如下： ①控制违章工作领导小组 组长：丁云朋 副组长：张平

组员：潘进玖、洪家顶、时国宏、金华、李鸣 ②控制违章工作巡查、督查小组 组长：张平

组员：潘进玖、洪家顶、时国宏、金华、李鸣 ③违章查处工作小组 组长：张平

成员：潘进玖、洪家顶、时国宏、金华、李鸣、何建才、汪金玉、李小龙、何友发、朱桂保、汪青芝、钟福书、柯卫权、张小龙、高爱景、朱翠林、夏林、王前贵、黄良军、何宏武

各村（社区）党总支、村（居）委会要把严格控制农村违章建筑工作列入重要议事日程，高度重视，切实有效抓好。

2、要积极主动，及早处置。

处理和拆除违章建筑，各村要积极主动，努力做到早发现、早制止、早拆除，做到自行、及时、妥善处理。村里处理确实有困难而提出配合的，有关人员要尽快、主动配合，并采取果断措施。对处理难度较大的违章建筑，镇巡查、督查小组和有关单位要整体联动，争取将违法行为消灭在萌芽状态。

三、明确责任到人，确保及时有效查处

各村（社区）必须守好违章建筑查处的第一关，同时要相应制定切实可行的管理措施，村两委成员要分片包干、责任到人。村总支书记是查处违章建筑的第一责任人，村委会主任是具体责任人，书记、主任负有同等的责任。一旦发现有违法建设行为，村两委成员均须到场参与处理。拆除违法建筑确有困难的，村要及时与镇取得联系，向镇查处小组汇报，陈述已查处的情况以及需要镇里支持的理由，由镇里统一协调相关部门依法查处。本内各村凡上报到镇，由镇统一组织拆除两次以上的（含两次），一律取消年终评先评优资格，情节严重的，追究相关人员责任。

四、量化考核措施，转变干部观念

针对目前村、镇干部在制止、查处违法建房问题上的畏难情绪，转变“事不关己”、“汇报了事”等观念，强化责任意识，形成“大家用，大家管”的良好秩序，促进我镇农村建房制度的进一步规范、完善。制定量化考核措施，将该项工作列入镇、村干部岗位目标责任制考核，具体考核细则如下：

1、政策宣传方面（20分）

（1）每季度定期或不定期的对党员、干部、村民代表进行相关法律、法规、政策的宣传，未经宣传的（查看会议记录），每缺一次扣2.5分；

（2）每季度按上级要求做好“土地宣传月”及“镇、村干部国土资源法律知识培训”工作，未达到要求的每缺少一次扣2.5分；

2、建房审批方面（30分）

（1）村民符合建房条件而申请建房的，无故未及时上报审批的，每起扣2分；（2）在建房上报中应做到“公开、公平、公正”，按有关程序报批，在上报过程中，未经集体研究、未公开或弄虚作假等行为造成村民有意见的，每宗扣3分；

3、建房管理方面（50分）

（1）村内无村民违法建房，因违法建房有来信、来电、来访，村未及时阻止、上报的每起扣5分；

（2）发现村民有违法建设行为的，能及时发现，及时组织处理，经阻止无效的应及时逐级上报，因阻止不力而需上级主管部门来查处的违法建房案件，建房高度1米以下的扣2分，1米以上2米以下的扣5分，一层及以上浇顶的扣10分；

（3）在主管部门查处案件过程中，各村分工镇干、村干部应主动配合，不积极配合的每起扣5分；

（4）纠纷不上交，上交因违法建设而引起的纠纷，每起扣5分。以上实施意见自发文之日起开始执行。

龙桥镇人民政府