农村宅基地问题（精选12篇）

农村宅基地问题 第1篇

关键词：宅基地,村庄建设,问题

农村宅基地是农村集体经济组织为满足本组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给农户使用的土地。农村宅基地是以户为单位划定的, 其用地可以分为建筑用地和活动场地两大部分。其中, 建筑用地主要包括住房用地 (卧室、堂屋等用地) 、杂物间用地 (偏房、旁房用地) 、设施用地 (厕所、沼气池、水井等用地) 和畜舍用地 (鸡、鸭、猪、牛、羊等圈舍用地) 4个部分;活动场地主要指农村住宅成员及其所养畜禽等的活动用地。

1 从近几年接触的我省新农村建设规划工作中, 发现我省农村的宅基地使用和管理存在以下一些问题:

1.1 农村居民点利用效率低, 布局散乱, 基础设施不完善

我省农村居民住宅绝大多数以低层建筑为主, 尤其以独居小院为主, 占地面积大, 建筑容积率低, 所占土地多是地势平坦向阳、水源条件好、交通方便、土层深厚、土质肥沃的优质土地。加之传统的住房观念及经济条件的限制, 农村住宅仍然沿袭着“有天有地, 单门独户”的模式, 土地利用率低, 布局散乱。因而, 村内水、电、气、通讯、道路等基础设施建设滞后, 文化、教育、医疗、卫生等设施不完善, 建筑物单体面积差异大, 使用功能混杂, 不仅导致村庄的居住环境质量差, 而且给农村居民生产生活带来极大不便, 严重影响了农村现代化进程。

1.2 人均宅基地面积严重超标

根基资料显示现状我省农村户均宅基地面积在800m2/户以上, 远远大于我省现行农村宅基地面积的标准。造成户均宅基地面积差异的因素较多, 农村住宅形式是主要因素。我省农村住宅的典型特点是前、后院形式的农村住宅设计, 这种形式的农村住宅设计既满足了当地农村住宅生产与生活兼具 (东北地区农户喜欢在农村宅基地里大量种植蔬菜以满足自身需求) 的要求, 也客观上造成了农村宅基地面积的偏大, 农村宅基地的容积率一般较低且宅基地利用不够充。

1.3 规划滞后, 布局不合理、村、镇建设规划难以落实

从我省农村宅基地利用情况看, 大部分地方宅基地只有在土地利用总体规划上确定的数字规划, 没有落实到具体村庄和地块的点和面上, 大部分市、县村庄布局规划和控制性详细规划普遍缺乏, 而且部分规划也早已过了规划期, 规划建设未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模及调整范围, 导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控。我省虽然多次制定过中心村、镇建设规划, 但由于涉及农村宅基地置换、转让这一难题, 中心村、镇建设规划落实的效果并不理想, 农民住宅处在低水平重复建设之中, 经常出现“只见新屋, 不见新村”的现象。由于村庄分布散乱和经济条件的限制, 大部分村庄基础设施配套建设严重滞后, 不仅给农村居民生产生活带来不便, 而且影响了农业农村现代化建设进程。

1.4 宅基地交易纠纷不断

农村宅基地的性质属于农村集体所有, 按我国现行法律法规规定, 农民对自己依法获得的宅基地只有使用权, 没有处置权, 不能进行转让。但是, 对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让, 国家现行法律法规没有明确的禁止性规定, 但也没有明确允许转让的规定。《土地管理法》第六十二条也只是规定:“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准”。从目前法律实践来看, 各地政府对农民住宅的转让是允许的, 只是需要控制在一定的范围内 (受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人) 。随着农村房屋买卖的出现, 宅基地转让不可避免, 但这些宅基地的转让行为并不受现行法律法规的保护, 属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷, 法院只能要求双方自己协商解决, 权利难以得到有效保护。

2 基本对策如下:

2.1 加强宅基地规划管理, 有计划有步骤有重点地逐步推进农宅集居化建设。

根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要, 科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设, 完善乡 (镇) 土地利用总体规划, 安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划和开展村庄治理试点, 从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用, 因地制宜, 分类指导, 统筹安排城乡存量建设用地, 整合优化农村居民点布局和用地, 从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。要以旧村庄为依托, 坚持统一规划、合理布局、节约用地、保护耕地的原则, 优化村庄内部用地结构, 充分利用村内各种废弃地、闲置地。

对于二三产业发达的县城控制区、乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村, 宜推行农民公寓化, 开发农民住宅小区。对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅, 应纳入城镇规划, 有步骤地整体搬迁, 向城镇集中。对于零星的、未能成片的住宅区及选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域, 均不宜推行农民公寓化。对于离城镇较远、经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄, 也不宜推行农民公寓化, 应按照有利生产方便生活的原则, 建设中心村。

2.2 加强农村宅基地用地计划管理, 改革宅基地审批制度, 进一步严格宅基地审批全程管理

改革和完善宅基地审批制度, 重点加强对新增宅基地的行政审批, 各县 (市) 根据农村宅基地占用农用地的计划指标一次性申请办理农用地转用。对存量宅基地的原址翻建改建, 只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划, 应从宽审批。农村居民建房用地必须坚持按规划、按计划、按标准、按程序、按权限依法审批。坚持统一安排, 定点放样, 不得自行选址。

要提倡相对集中建房, 推广联建统建, 严格控制建造单家独院式住宅。要严格执行农村宅基地法定限额标准, 严格执行农村居民一户只能有一处不超过标准的宅基地标准应, 进一步促进农村宅基地的节约集约利用, 促使有条件区域的农村住宅由平房向楼房转变。通过农村住宅形式的转化, 提高农村宅基地容积率, 可以在不继续增加农村宅基地用地面积的前提下, 大幅度提高农村住宅面积, 改善农民居住条件和环境。

农村宅基地管理的问题和对策 第2篇

摘要：农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集约用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地管理制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善农村宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？

关键词：农村 宅基地 农民 保障 管理 对策

一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题

《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要和市场经济的要求，主要表现在：

一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我区农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。

四是宅基地管理薄弱。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，乡（镇）国土资源人员少，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，办公经费不足，我区将工作的重点放在，乡（镇）政府安排的农村，农业生产工作上，国土资源管理职能在基层不落到实处，乡（镇）政府第一把手，第一责任人意识不到位，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。

五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代末90年代初的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的少。

六是缺乏有效的监督管理手段。农村宅基地管理重审批轻监管，管理缺乏依据，造成宅基地一批了之，越批越多，空闲的宅基地却无人过问，村民提出申请并经批准后，监管人员不能到场监管建设情况，村民超批准面积建设现象严重。七是宅基地流转机制缺失。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权益难以实现，宅基地空置、空心村现象普遍，土地不能得到充分利用，同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资，进一步发展农业生产和壮大农村经济等等。宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但从现在情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城或者外出打工后，农村的房子都闲置着;另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。八是农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于乡(镇)基层国土资源管理人员编制少，人员不够，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。

二、完善宅基地制度应当注意的几个问题

（一）推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度。加强农村宅基地管理，必须坚持统一规划、合理布局、“一户一宅”、节约集约用地原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督监管的措施和手段，正确处理政府干预和市场机制的关系，充分发挥干预职能，强化宅基地的动态监管和权利保护。

（二）必须坚持以人为本的理念，把服务人民、方便群众为准则。一是符合条件的，农村村民一次申请即可取得宅基地使用权证，减少办事环节和重复程序；二是充分发挥村集体经济组织在宅基地管理中的作用，确立本集体经济组织的宅基地决定权，如果本集体经济组织是村民小组的，原则不需要经村集体经济组织或村民委员会的同意，村民即可向国土资源部门申请；三是建立政府干预制度，防止弱势个体法定的宅基地使用权受到侵害，通过听证形式，对符合条件的村民由政府直接批准其宅基地。

（三）明确基层国土资源管理所的法律地位，充分发挥其在国土资源管理中的桥头堡作用。随着国土资源管理体制改革的到位，在宅基地管理中，必须把国土资源所放在首要位置，无论是宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈量、确认、纠纷的调处、权力的保护、宅基地的日常管理等都必须发挥国土资源管理所的作用，并在法律上予明确规定，从而确立国土资源管理所在土地管理中的法律地位，为其依法行政，发挥管理作用提供法律依据。

（四）必须依法加强各级政府第一把手责任制制度和离任审计制度，依法追究责任制度。

三、创新制度、强力改革宅基地管理落后的对策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。

一是建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各居民点内各户宅基地的位置和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划的控制、引导作用。

二是确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地登记是一种登记对抗原则，即不登记权力仍然有效，但登记了可以对抗第三人，物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理则没有规定登记是对抗还是生效，为便于宅基地管理，强化宅基地使用权人的权利意识，充分发挥宅基地使用权的权能，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用权登记生效原则的规定，确立宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。

三是建立农民住宅小区用地制度。为了适应建设社会主义新农村的要求，提高农村村民的生活质量和居住环境，享受改革开放的成果，大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，应当允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度，明确建设农民住宅小区的条件和范围，规范建设农民住宅小区的用地及办理宅基地使用权证的程序等。

四是建立宅基地占用农用地转用计划专项指标制度，确保宅基地农用地转用计划指标落到实处。针对宅基地审批的不确定性和宗地的分散性，改革现行的宅基地占用农用地转用批次审批办法，实行先批后核，即每年年初在具体的宅基地宗地地块未落实的情况，地，县国土资源行政主管部门在自治区人民政府规定的专项计划指标里，申请宅基地农转用计划指标，经批准后当年内落实到具体地块，并在年终上报核实，以解决申请宅基地无农转用计划而长期无法批准农民未批先用，以及每家每户单独分散申请难以一次批准等问题。

（二）、加大宣传力度，严格依法行政。

各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡(镇)国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地信息员（协管员）的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占乱用耕地建房等违法行为，国土、建设、纪检监察，公安，法院等多部门要加强协调配合，形成大家管大家用的浓厚氛围，形成执法合力，坚决依法查处。

(三)深入开展调查清理工作，规范和保护农民建房行为。要以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及未利用地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地，未利用地的，不得批准占用耕地。

（四）加强宅基地规划管理。

立足内涵挖潜，有计划、有步骤、有重点地逐步推进宅基地集居化建设。根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观要求，科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工作，完善乡(镇)土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划、有步骤地改善农村生活水平和村容村貌。

要明确旧村改造腾退土地的产权界定、处置及土地收益分配关系，充分考虑农民土地补偿腾退土地收益，让农民真正从中获益。严禁地方政府和房地产开发商借新农村建设、村庄整治、旧村改造的名义，利用腾退土地从事房地产开发，规避建设用地指标的审批与管理。充分考虑土地权益均衡的原则，建立宅基地整理激励机制。参考文献：(1)《土地管理法》

（2）《中国土地》第1期3期10期

（3）《农村宅基地换房流转绩效研究––以天津市华明镇宅基地换房为例》，《小城镇建设》，2008年4期。（4）《集体土地流转与工业用地模式的思考》，《中国农村经济》，2004年第2期。（4）《山东国土资源》 2009 第1期（5）《资源导刊（河南）》 2008 第3期

农村宅基地问题 第3篇

【关键词】 农村经济 宅基地 使用管理 原因分析

随着社会主义市场经济的发展，各方面对土地的需求都在增加，土地管理面临着严峻的形势。认真贯彻《中华人民共和国土地管理法》第三条：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”是每个公民应尽的义务。为了加强对农村宅基地的管理，促进农村经济健康发展，以利于社会主义新农村建设，就必须正确引导农民节约合理使用土地兴建住宅，严格控制占用耕地，深入开展人多地少、节约用地的国情教育。所以建立健全宅基地管理保护制度，具有重要意义。对此，农村基层领导干部一定要有历史责任感。

1. 改革开放以来，农村经济有了很大发展，农民在收入增加，生活水平提高之后，出现了兴建住房热，造成宅基地不断扩大，致使大量的耕地被占。据统计2005年至2008年的四年间，全国农村建房占用耕地415万亩，占同期全国各项建设占用耕地数量的三分之一。部分地区，农民更新住房和年限越来越短，面积越来越大，标准越来越高。少数干部以权谋私，违法占地建私房，群众意见很大。不少地方经常发生宅基地纠纷，这些都是农村中不少干部和群众，在思想上存在着集体土地可以自由支配的错误观念。①随着城市建设的不断发展和户籍制度改革，举家进城居住、务工或经商的农民日渐增多，而落户于城镇或在城里建房居住，出售农村宅基地。②农村宅基地使用中不搞规划，不履行审批手续，有些领导干部我行我素，今天这样搞，明天那样搞，随意占用，毁坏耕地，村干部重大问题未经村民大会讨论通过。村干部利欲熏心，交钱就划，建房后再补办手续。出现了农民不经批准，占耕地建房，超标准或占多处宅基地的现象也相当普遍。“一個儿子三间屋，盖新房要娶媳妇”，有几个儿子就占几处宅基地。许多农民弃旧房建新房，造成农村内闲置旧房和空闲地不断增加。“一道巷一半空，烂门上锁”，“土墙土房，椽断瓦破，院落杂草丛生。”村庄占地不断向四周扩大，且量大面积广。既浪费了土地，又影响了田间耕作，这些现象加快了耕地减少的速度，加剧了土地资源的破坏和浪费。对村容村貌，综合治理也带来了困难。

2. 强化土地管理的大气候还未真正形成。近几年来，尽管国家颁布了不少土地管理法规，但学法用法还未形成风气。有些领导干部对加强土地管理，严格控制非农业建设用地的重要性、紧迫性认识不足，管好用好宅基地措施不力。一些土地管理人员多为兼职，管理水平和专业技术不能适应土地管理工作的需要，常常兼而不管。因而在维护土地所有制，调整土地关系，保护土地资源，制止乱批滥用土地，合理组织土地利用和贯彻土地法规等方面存在许多问题。造成村干部个人不按照法律规定履行用地审批手续，乱圈乱占的行为时有发生，特别是有些领导只管捞钱，不管种田，只管当前，不顾长远，以权代法，以言代法，越权批地，甚至违法占地建私房的现象不能得到有效制止。同时，广大群众对人地矛盾的严峻形势也没有引起足够的重视。对土地资源还缺乏正确认识。很多农民在土地国情观念上仍存在着“地大物博，取之不尽，用之不竭”，宅基地“私有”等旧观念，没有树立新的土地国情观念、国策观念，缺乏人均耕地贫乏的忧患意识，加之法制观念淡薄，不学法，不懂法，以致乱用耕地，浪费耕地，抢占多占宅基地在农村普遍存在。目前流传的“农村工作两台戏，计划生育宅基地”这句话就说明了节约土地保护耕地尚未形成气候，依法管好用好土地的任务仍很艰巨。

3. 土地管理执法难、查处难、处理亦难。土地管理法规是为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地而制定的。它是土地管理方面的权威性文件，与其他法律一样是有强制性的。但是至今仍有一些领导干部置土地管理法规于不顾，在执法中有很大的随意性，甚至有法不依、执法不严、违法不究，个别的还干扰执法，突出表现在一些地方越权批地屡禁不止，而且形式和手段多样化，有的政府领导默许或口头同意越权批地，使非法行为合法化。特别值得注意的是，一些领导对所属下级越权批地问题，有的不闻不问，有的查处不力，有的甚至袒护。目前土地管理执法难还反映在土地管理执法手段太弱，执法水平不高，因而对违法占地等行为不能及时处理，处理罚款常常是罚而不纠。制止违法占地当事人不听，解决土地纠纷，有理的天天告，无理的叫不来，找不到。特别在制止和查处违法占地过程中，知情人，违法人常常不提供情况和材料，有的到处托人说情想不了了之。少数违法人甚至围攻、辱骂、欧打土地管理人员。尤其是查处涉及到少数领导干部的宅基地案件更是难上加难。这些问题给土地管理带来了很大困难，不仅直接影响了查处违法占地的质量、数量与速度，而且还诱发了其它土地违法案件的发生。

《土地管理法》第十条指出：“已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”。但在农村宅基地、房屋买卖中，甲组的买丙组的或乙组的卖丁组宅基地及房屋，这就牵涉到影响村民小组经营管理。在变买卖宅基地、房屋上没有法律依据，有的仅只有土管部门的“登记表”，无单位负责人签名或盖章。事实依据空缺：①没有编号；②没有批准用地机关(批准文号)；③没有土地权属来源（批文号）；④没有经办人，没有审核人；⑤没有村民小组意见。在司法实践中土地使用登记申请表，不是权属证书，不能证明土地使用权属，不具有法律效力，不能做为定案的依据，故农村的宅基地及房屋不能随便买卖。虽然在农村宅基地使用权上甲乙立有买卖字据（契约）“且早已履行了各自的义务”，双方没有任何纠纷，但必须在农村宅基地使用权合法下，依照《土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的应当办理土地变更登记手续”。第十五条第二款：“农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。”农村宅基地使用，我国法律对此交易没有严格的登记过户要求，只对城市商品房和城市私房作了要求严格登记和过户规定。就房屋买卖，长期以来，有一种误解，按照民法理论中就房屋买卖这样讲的“房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同，这是所说的房屋买卖，是指完全意义上的商品房买卖”。所谓商品房，一般包括由开发商综合开发建成后出售的住宅，商业用房以及其它投入市场买卖的建筑物和城市私有房屋。前者是农村宅基地使用权或者农村宅院，属集体土地，后者是全民所有制土地。《土地管理法》第六十二条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”但常常是差地买了要好地，并美其名日：在买卖中是宅基地上的附着物（房屋），不是地皮。那使用权作如何解释，确值得深思。没有合法的宅基地使用权证，权属不清，凯觎非分，所涉土地使用权尚存争议的事实，影响村民生产经营管理，也容易激起村民上访，带来不稳定因素。

综上所述，全面贯彻落实农村土地管理使用制度，特别是管好用好农村宅基地失控问题刻不容缓，广大农村基层干部对此一定要十分重视，全力抓好，以促进社会主义新农村和和谐社会的建设。

农村宅基地管理的问题与对策 第4篇

一、现状与问题

经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施, 农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道, 对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展, 农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化, 农村宅基地管理也不断显现一些问题, 有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点, 当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来, 当前宅基地管理存在的问题主要有:

1. 建房布局散、乱, 用地贪大求全。

目前, 农村建房缺乏统一规划, 尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划, 但规划的控管作用并不明显, 加上农村村民居住历史就较为分散, 受各种因素影响, 农民建房选址比较困难, 现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪, 房屋就盖到哪里的随意现象, 造成“满眼新屋却不见新村”。

2. 违法占地现象多, 查处屡陷困局。

由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾, 农民想建、能建的地方难批, 能批的地方又建不了或不想建, 只能铤而走险;有的相互攀比, 一户多基, 少批多占;有的私自转让宅基地和买卖房屋;还有的就是能批、能建的地方, 农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。

3. 流转遭遇瓶颈, 改革势在必行。

随着近年来经济社会的快速发展, 农村人口逐步向城镇集中, 一些在农村拥有宅基地的人, 希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下, 如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村, 城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地, 这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规, 这些都是明令禁止的, 但由于利益等方面的驱使, 这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生, 自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新, 促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。

二、原因剖析

困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的, 既有法律政策方面的原因, 也有机制体制方面的原因。

1. 现行法规政策欠完善, 操作性不强。

至今, 我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规, 农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件, 数量少, 效力层次低。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定, 在字面上看是极为严肃的, 但从多年的执法实践来看, 在以人为本的执法环境中, 此规定执行难度很大, 可操作性不强且难以执行到位, 导致村民违法占地建房得不到有效制止。

2. 规划管理滞后, 农村陋习影响深远。

长期以来, 在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想, 对农村规划投入很少, 大多数乡镇村庄没有规划, 导致农村住宅建设无章可循, 杂乱无序。总体上来看, 农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划, 与实际差距较大, 没有落实到具体村庄和地块的点面上, 村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。

3. 执法过于疲软, 监管存在缺位越位。

虽然近些年来, 国家对土地管理的重视程度一度上升, 监管政策也相继出台, 但在土地执法上, 还一直处于“软肋”状态, 主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》, 作为一种约束性行政行为, 法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。

三、工作建议

加强新形势下的农村宅基地管理, 必须对当前宅基地本身的性质、功能以及外围环境有一个正确的认识, 从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制入手, 勇于创新, 大胆探索新形势下的宅基地管理方式。

1. 健全宅基地管理法律法规。

要借《土地管理法》修改之机, 加快农村宅基地立法工作, 国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规, 同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件, 综合运用法律、经济、行政的措施, 使农村宅基地的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外, 对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善, 特别要注重其可操作性, 增强法规政策的执行力。

2. 加强宅基地规划管理。

严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则, 因地制宜, 科学制定适合农村宅基地发展的村庄建设规划, 合理地规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模, 同时要结合新农村建设, 加大农村基础设施建设投入, 创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。要本着节约集约用地的原则, 加强农村宅基地用地计划控制, 严格控制新增宅基地用地计划, 严格控制新增宅基地用地标准, 把农村宅基地新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩, 对宅基地实行总量控制。

3. 规范宅基地审批管理。

要严格控制农村宅基地申请条件, 认真贯彻“一户一宅”的法律规定, 坚决贯彻各地农村宅基地面积规定标准。规范农村宅基地申请报批程序, 对农村村民需要申请宅基地和经依法批准的宅基地, 要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示。要加强农村宅基地的初始、变更登记工作, 对农村宅基地登记实行动态管理, 加强农村宅基地档案建设, 推行电子档案管理信息化, 充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用。

4. 加强宅基地日常监管。

农村宅基地确权登记细则的常见问题 第5篇

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农村宅基地确权登记细则的常见问题

最近出台的农村宅基地确权登记细则，相信大家也对这个政策非常关注吧，很多人茶余饭后也会讨论这个话题。在讨论的过程中，关于这个政策，很多人也难免也会有很多疑问。下面，赢了网小编将会为大家详细的介绍一下大家主要遇到的问题的相关的知识。

一、农村宅基地确权登记细则

农村土地确权登记发证工作是为深入贯彻中央关于“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”的重要精神，落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(中发【2010】1号)和《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发【2010】60号)要求开展的一项重要工作。

开展农村土地确权登记发证工作是中央的明确要求，目的是实现凭证

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管地用地，维护农民合法权益，对统筹城乡发展、夯实农业农村发展基础、推进农村土地管理制度改革、促进节约集约用地等具有十分重要的意义。此项工作的基本原则是：依法依规，尊重历史、面对现实，稳步推进。严格按照国家相关法律法规规定开展工作，充分考虑历史遗留问题的实际情况，本着有利于保护土地权利人特别是农民合法权益的原则，依法合理确定权属，积极调解处理权属争议、化解社会矛盾，保障社会和谐稳定。

二、这次农村宅基地登记发证能给农村居民带来什么好处?

对农村居民来说，最直接的好处就是明晰农村宅基地的产权，通过对农村宅基地的登记发证，可有效减少因宅基地权属争议引发的各种社会矛盾。

三、宅基地的面积有怎样的规定?

根据《江苏土地管理条例》第34条规定，农村村(居)民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积每户不得超过200平方米，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。

三、在办理登记时对宅基地超占面积的是怎样处理的? 1、1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，法律咨询s.yingle.com

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可以按现有实际使用面积进行登记。2、1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

在宅基地确权登记过程中，什么情形不予确权?

1、宅基地不符合《乡镇土地利用总体规划》;

2、除继承和分居立户外，农户一户超过一处以上的;

3、非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造的住宅;

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4、土地权属有争议尚未处理结束的;

5、农村村(居)民因新建住宅，应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划，未复垦的;

6、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的;

7、因拆迁或原住宅依法被征收，已依法进行统一安置或补偿的;

8、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

9、经批准后连续两年未使用的;

10、集体供养的五保户腾出的住宅;

11、因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的;

12、法律法规、政策规定的其他不予确权的情形。

五、对于没有权属来源证明的宅基地怎么确权?

对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现

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状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核，报县人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

六、非本村村民和非农业户口的居民(含华侨)原经依法批准的宅基地怎么确权?

非本村村民和非农业户口的居民(含华侨)原经依法批准的宅基地，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法确定其宅基地使用权。并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为原经依法批准的宅基地使用者”。

七、原村民转为城镇职工保留的宅基地如何确权?

原村民转为城镇职工保留的宅基地须出具转工原始证明材料并加盖村委会公章后，可依法确认其宅基地使用权，并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为原经依法批准的宅基地使用者”。

以上，就是赢了网小编为大家整理的关于农村宅基地确权登记细则的常见的十几个问题的想法，包括这项政策能给农村居民带来什么好处、在宅基地确权登记过程中什么情形不予确权以及城镇职工保留的宅基地如何确权等，希望能够帮助大家更好的理解这项政策，更多相关知识您可以咨询赢了网。

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子

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农村宅基地调查常见问题及处理方法 第6篇

摘要：农村宅基地调查是农村宅基地确权登记发证工作的基础性工作，它为保护土地使用者合法权益、建立科学的土地管理体系提供信息保障。本文通过已有的调研资料和数据，总结出宅基地调查要注意的问题及数据处理方法。

关键词：农村；宅基地；调查

基金项目：国土资源部公益性行业科研专项经费课题（201111015-03）资助

中图分类号： F301.24 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.06.015

中共中央、国务院《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）阐述了农村宅基地确权问题。一是深化农村改革，促进城乡统筹发展，需要加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证；二是维护农民合法权益，确保农村社会和谐稳定需要加快推进集体建设用地使用权登记发证；三是建立实施不动产统一登记制度需要推进农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证。如何开展好宅基地土地权属调查是宅基地使用权登记发证工作的关键。国家越来越重视农村宅基地土地权属问题，如何开展好宅基地土地权属的确定是土地调查的关键。既要开展好确权工作，又要符合法律、文件等要求。本文对权属调查的几个方面进行阐述。

1 如何解决外业调查数据入库问题

宅基地调查涉及千家万户，如果将所有的工作中遇到文件、证明材料、测量控制点等均录入数据库，会给数据造成冗余的同时也使数据库管理运行较慢，导致工作效率不高。本着一切为了发证的目的，地籍调查表属性除按国家颁布的《城镇地籍数据库标准》设置外，应在地籍调查表中增加“原证号”字段，“原证件号”是权利人已有证件号码（土地证、房产证），为新增字段类型采用char，长度字段应在20位以上。

2 宅基地面积调查的问题

国家明确农村宅基地面积要有一定的标准，每个省根据各自的情况，规定的面积也不同。目前来看，大多数宅基地均超过标准，根据建房的年代不同而宅基地面积大小不同。宅基地超占面积在调查时应按不同的性质进行区分，应在数据库中增加属性字段，便于统计汇总，统计的数据对政府与对超占面积的处理具有指导意义。

3 一户多宅调查的问题

国家规定农村宅基地为一户一宅，但目前有许多一户多宅的情况，如何解决一户多宅是工作管理的难題。平时的工作是靠查找记录表和文档，这样做的缺点一是增加工作量，核实时有遗漏的现象，二是对于一个村内有重名的容易产生错误。

该情况在《城镇地籍数据库标准》中没有明确的规定字段，实际工作中如何进行注记也麻烦，而且即便注记以后是否符合国家要求，目前仍不清楚。为了解决这个问题，许多地方在数据表中建立了字段，字段名为一户多宅等，这种方法虽然能够备注已知的情况，但是仍有许多未知因素会遗漏，而且这种备注是否满足国家的数据规定也不确定。解决这一问题应在权属调查时增加户籍调查，给每个户的户籍所有成员都录入数据库中，将在数据库中检索是否一户多宅，这样可大大节省时间，检索准确。

4 权属资料的存储

宅基地调查中的权属资料包括：身份证、户口薄、房屋产权证、土地证、契约等相关证明文件，这些权源材料页码加起来10多页，每个县需要调查宅基地的有几万户。以前管理储存方法是将这些权源基本信息录入电子表格中，原件扫描后保存为JPG格式文件。这种存储方法优点是操作方面、存放简单，而缺点是文件容易混淆、容易丢失、数据量大。

随着科技的发展，越来越多的数据库管理系统软件的开发与应用，大大地提高了数据处理和管理的能力。这些信息在数据中设定相关表格的字段，把信息导入数据中，比如在数据库中建立属性表，即“SFZ”、“HKB”、“QT”三个表，用来录入相关信息及权属资料照片。在表中设立相关字段，分别储存宗地代码、照片名、照片。宗地代码、照片名称应按照国家数据库管理平台要求设立字段长度，格式按照国家要求来设立，照片采用blob格式，这种格式建立方式的优点为：一是将所有照片与属性数据录入数据库中，方便整理、防止丢失、容易存储；二是在查找某一宗地属性，可以通过属性字段连接，很快锁定宗地，读取宗地所有信息，查找方便，方便数据管理；三是根据实际需要开发数据库管理系统，便于管理需要与管理开发；四是大多数数据库管理平台是通过GIS平台开发，数据库导出的格式与其他数据库管理平台通用，应用方便；五是减少重复工作，在数据库增加属性数据项，可很快查找到身份证、户口本等原始文件，进行属性补录；六是存储文件、属性信息不损坏、不失真，文件照片存储采用blob字段，保证文件长期存储。

目前大多数宅基地调查采用了原始模式进行存储，在实际工作中不便于管理，一直制约行政管理的效能。本文提出了宅基地调查中地籍数据的基本格式和原始资料存储的新方法，同时提出了宅基地调查时与政策的应对处理，对于目前开展宅基地调查、数据整理、汇总及使用管理有很大的帮助，提高生产效能、节约生产成本、提高监管职能、提高行政管理效能，同时解决了一些法规规定的问题。

参考文献

[1]黄尔双，晏爱民. 农村宅基地确权登记发证相关工作流程探析[J].江西建材，2016（01）：244，249.

[2]刘旭. 农村宅基地调查中的关键技术研究[J].测绘与空间地理信息，2012（01）：186-190.

作者简介：董开臣，本科学历，桦甸市国土资源局，工程师，研究方向：地籍管理、土地开发整治。

农村宅基地调查及相关问题研究 第7篇

1 大林村基本情况

美兰区灵山镇大林村委会位于灵山镇东北部, 距海文高速公路3公里处, 南有美兰国际机场, 北枕琼洲海峡, 东毗邻桂林洋经济开发区, 西有江东新市区。全村有19个自然, 21个经济社, 547户人家, 2750人, 台港澳同胞25人。耕地5400亩, 其中水旱田面积2100亩, 坡园地3300亩。

近几年来, 该村种植各种花卉面积500多亩, 品种200多个, 产品已销往国内外市场。以公司+农户+技术的发展模式带动我村40多户农民种植热带兰花面积20多亩。同时大力发展养鸡业和农机业, 养鸡从原来的几家发展到现在的40多家, 年出栏肉鸡从原来的几万只发展到50多万只, 2006年养鸡业突破纯收入100万元大关。拥有农业机械总动力2 2 3 4.3 2 k W, 机割化水平95%, 机耕化水平85%, 成为海口市农业机械化示范村和海口市农机安全示范村。村级集体经济收入21500元, 2005年人均纯收入3078元, 2006年人均纯收入3374元, 全村参加合作医疗率达到95%以上。全村完成18个自然村改水工程, 尚未完成改水工程1个自然村, 村村通电, 电视覆盖率50%。在贯彻执行国家及省市有关宅基地使用政策的情况下, 按照该村的实际情况, 在严格保护耕地的情况下进行使用管理, 特别是在宅基地的申请审批方面可以值得借鉴, 但是在实际的使用过程中也存在一些问题。

2 宅基地使用现状

2.1 农村宅基地没有“身份证明”

农村建设用地使用权证书是农村宅基地合法使用的有效凭证, 但是在对美兰区大林村委会的调查中发现, 该村所有的宅基地除十几户外, 其他均未颁发过农村建设用地使用权证书。这个问题不仅仅出现在本村, 周围几个村庄如大昌村委会、红丰村委会、林昌村委会等也没有对宅基地发放农村建设用地使用权证书。

2.2“一户多宅”现象突出

大林村共有5 4 7户农户, 共有宅基地1093处, 平均每户占有宅基地2处。其中有173户拥有2处宅基地, 占全村的31.6%;有15户拥有3处宅基地, 占全村的2.74%;有374户拥有1处宅基地, 占全村的68.4%。

2.3 宅基地集中统一审批并逐步实施有偿使用制

本村在宅基地的申请审批方面一向实行集中统一审批, 并逐步实施有偿使用制。由于该村以前为小集镇, 因发展的需要, 该村于20世纪80年代末90年代初在旧的集镇旁边划出来一片地, 并按新村规划审批宅基地, 至2010年共审批宅基地230多处, 每处宅基地为800～1500元不等, 对符合申请条件的村民采用抓阄的形式进行分配。

2.4 农村宅基地流转现象普遍存在

据不完全统计, 该村近几年间共发生宅基地流转58起, 大部分为本村成员之间的流转, 也有外村人来买地建房。农村宅基地交易价格均由双方商定, 在统计农村宅基地流转案例中发现, 农村宅基地交易价格不仅仅是地上建筑物及构筑物的价值, 还包含有宅基地使用权的价格。

随着农村经济的发展, 农村宅基地使用权的价格越来越高, 而且宅基地使用权价格也因使用目的及有关宅基地使用政策不同等原因而差异很大。案例1:村民赵某甲有2个儿子, 只有一处宅基地, 一直以来村内实行不增加宅基地政策, 所以赵某甲于1990年以1200元购买一处宅基地 (原宅基地主人因儿子户口迁入城里) ;案例2:1996年赵某甲因家人生病住院急需用钱, 而将宅基地以4500元转让给本村于某 (于某为10岁的儿子预备宅基地) ;案例3:在以后的几年内赵某甲外出做生意而富裕了, 又于1999年以5000元的价格购买本村村民的一处宅基地, 为其另一个儿子准备宅基地 (原宅基地主人购买了靠近村主干道的一处宅基地) 。

3 原因分析

3.1 农村宅基地登记发证工作滞后

农村建设用地使用权证书是保护农民宅基地合法权益的有效保障, 是处理农民关于宅基地纠纷的法律凭证。当前, 我国很多农村地区没有进行宅基地初始登记发证工作, 致使农村宅基地使用混乱, 也是导致农村宅基地“一户多宅”、“滥占、超占”现象形成的重要原因。在大林村的调查中发现有2户村民没有合法的宅基地, 一户是因做生意急需资金而将宅基地转让出去, 在别的村庄内临时租赁住房进行摩托车销售, 但是户口、承包地仍保留在村内;另一户是在承包的花卉园内建起住房而将村内宅基地转让出去。由于没有进行宅基地初始登记发证工作, 对私下的宅基地流转更没有进行变更登记, 使他们非法使用宅基地的现实隐藏起来, 表面上显得合理化、合法化。特别是有很多的闲置集体土地, 由于没有进行发证, 有的人想把集体土地卖下来种花、养鸡等, 但是由于没有集体土地受用者, 村集体也不敢将土地进行买卖, 造成想买的买不成、想卖的也卖不了, 这样下来, 对农村经济的发展是一个很大的制约。

3.2 旧有风俗观念促使宅基地违法滥用

农村地区思想文化相对落后, 长期的旧有风俗观念一直在农村比较“流行”, 主要有: (1) “娶妻建房”观念, 在农村只要有儿子, 就要为儿子盖房娶妻, 所以在儿子10多岁, 甚至几岁时就要为儿子规划好宅基地, 以备后用; (2) “落叶归根”观念, 虽然因升学、入伍、做生意等原因在城里就业并有住房, 但是他们的宅基地依然保留, 以备若干年退休回家再用; (3) “继承财产”观念, 在农村父母去世后, 其子女理所当然的像其他财产一样继承宅基地的使用权。这些是导致农村“一户多宅”、“空闲宅基地”的主要原因; (4) 由于受传统观念的影响, 祖宗留下的房屋子孙后代要世代保留, 即使盖新房也不能盖在祖宗屋的地上。这也是导致农村“一户多宅”的一个原因。

3.3 对宅基地的法律宣传及执法监察力度不到位

各级政府、国土部门每年都进行土地法律法规宣传, 但是由于时间上比较集中, 范围上比较集中, 内容上比较单一, 忽略了持久宣传, 忽略了广大农村群众。

现在广大农民群众对农村宅基地的法律法规了解甚少, 加上执法监察不到位, 使他们对一些乱占、滥占现象认识模糊不清, 加上农村长期遗留的风俗观念, 使一些违法乱纪现象更加普遍。虽然各地在农村宅基地的实施办法中对这些问题都有相应的规定, 但由于宣传不到位, 管理不到位, 监督检查不到位, 执法不到位等原因, 使这些问题不但没有减少, 反而愈演愈烈。

4 对策建议

4.1 逐步实施农村宅基地有偿使用制

当前, 我国农村宅基地均实行“一户一宅”制, 由村集体经济组织将宅基地无偿地提供给农民。但是无偿使用的宅基地制度否认了宅基地的商品资本价值, 是造成宅基地得不到合理、有效、集约利用的根本原因, 户均宅基地面积严重超标, 一户多宅、空心村等现象在农村普遍存在。如果宅基地实行有偿使用, 可以实现以下优点。

(1) 宅基地有偿使用符合马克思主义地租价格理论和需求理论, 随着农村各项基础设施的完善, 宅基地的资本价值显得越来越重要, 使宅基地价格的形成成为必然。农民生活水平的提高对宅基地的要求也逐步提高, 它们追求交通方便, 各项基础设施完善的区位, 势必使这些区位的宅基地需求增加, 导致宅基地价格差异的存在。

(2) 宅基地的有偿使用可以有效抑制宅基地滥占、宅基地面积超标问题。对宅基地的有偿使用分为两种:第一种对初次申请的宅基地实行公开竞标方式, 一次付清宅基地使用费;第二种对滥占、超占的宅基地尽量拆除, 无法拆除的按照超占、滥占面积按一定定额每年收取宅基地使用费。

(3) 实行宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金。实施农村宅基地有偿使用可以为村集体筹集公共资金, 为村基础设施的建设及维护提供资金支持。

4.2 完善农村宅基地流转机制

在2008年9月中改院组织的百名专家关于农村土地改革问卷调查统计:在农民宅基地面临的主要问题方面, 不清晰的土地权利期限、对转让的过度限制的认同度都超过50%;67%的专家认为法律应该取消对农民宅基地转让的种种限制。

为了保护农民宅基地的合法权益, 应该尽快建立完善农村宅基地流转机制。首先应该在相关的法律法规方面取消对宅基地流转的种种限制, 对农村宅基地流转出台详细的法律规则;其次建立合理的农村宅基地价格评估方法, 完善农村宅基地价格评估的技术规程。当前农村宅基地流转绝大数为私下流转, 由交易双方商定价格随意性较大, 对价格的形成没有科学合理的依据, 建议可以参照现行的国有土地使用权价格评估中的市场比较法、成本逼近法进行宅基地使用权价格评估。

4.3 及时办理农村宅基地登记发证工作

当前很多村干部利用农村宅基地管理过程中的漏洞, 随意审批宅基地, 为自己牟利, 致使农村宅基地使用混乱, 由于没有进行登记发证工作, 管理者很难掌握农村的宅基地使用情况, 对宅基地的利用方向等无法做出正确的判断。对农村宅基地进行依法登记发证工作, 可以清楚的反映农村宅基地的使用情况, 可以有效抑制滥占、滥用宅基地现象, 是进行农村宅基地有效管理的前提条件, 为制定农村宅基地政策提供依据。

4.4 加大对农村宅基地使用的法律宣传及执法监察力

农村广大群众对当前的宅基地使用政策不了解也是导致违法使用宅基地的重要原因, 由于没有宅基地相关法律知识, 很多村民一直认为农村宅基地是私有财产, 对宅基地的使用、处置完全是个人行为, 与村集体经济组织没有关系。所以在今后的管理过程中, 必须加大对农村宅基地的法律法规的宣传力度, 加大对农村宅基地使用的监督检查力度, 完善对农村宅基地使用的制度建设。

参考文献

[1]刘利.集体所有制下的宅基地使用权研究[J].科技资讯, 2007 (13) .

浅谈农村宅基地入市的问题 第8篇

一、农村宅基地概述

农村宅基地是按照法律法规规定标准享受使用, 用于建造自己居住房屋的农村土地。农民对宅基地只有使用权, 没有处分权。农村宅基地经历了“土改”、社会主义改造、“人民公社”运动, 最终确立了农村土地集体所有制。直到改革开放后, 继续坚持农村土地集体所有制, 仅允许宅基地使用权人出租、出卖地上的建筑物, 是不允许私自买卖和抵押的, 且一户农民只有获得一次宅基地的机会。在现今世界, 农村宅基地是中国特有的, 体现了社会主义国家的特点。它体现了我国对于劳动人民利益的保障, 是解决农民住房问题的根本制度。

二、农村中宅基地出现的问题

(一) 农村宅基地使用效率低

在我国农村宅基地使用效率低是一个普遍存在的问题, 很多地区的农村大量闲置宅基地, 宅基地无人耕种, 在宅基上建造的房屋无人居住, 很多因无人修理, 很多都出现了倒塌的现象。农村宅基地的占用率提高, 但是承载的人口数量减少了, 农村土地的利用率普遍的在下降, 很多农村宅基地被搁置和废弃。

(二) 农村宅基地难以释放集体建设用地的潜力

在目前城镇化进程的过程中, 用于建设性住房的土地越来越多。而靠近城市周边的国有土地日渐减少, 这导致开发商购买土地的价格在不断的提高, 从而使我国的房价不断的攀升, 致使很多80后为了买一套房子而背负了沉重的还贷压力。令人深思的是城周边的宅基地都在荒废中或者成为了废墟, 就因为宅基地只有使用权无法进入市场买卖, 才使宅基地难以发挥自身的作用。若使城镇周边的宅基地用于市场交易, 这样我国建设用地不会紧张, 房价也不会一直攀升, 社会压力也不会如此的大。

三、农村宅基地入市的利、弊

(一) 农村宅基地入市的有利于促进农村市场经济的发展

宅基地作为一种商品进入市场, 有利于农民进行买卖, 增加农民收入, 解决农民的燃眉之急。农村宅基地入市也有利于减轻我国房地产压力, 减轻给城市带给的各种压力。农村宅基地入市, 可以使那些住惯城市想到农村居住的人一个机会, 这有利于减轻城市的人口拥挤的问题。更多的城里人进入农村, 有利于促进农村各种商品经济的发展, 给农民带来各种收入, 搞活农村市场经济。城市人进入农村能吸收到新鲜的空气, 享受安逸的生活, 吸收农村淳朴的文化。农村人从城里人那里得到了更多的收入, 同时农村人的视野开阔, 见识增多了, 这可以使农村和城市联系更加密切。

(二) 农村宅基地入市是对农民住房问题的挑战

任何事情都是两面的, 农村宅基地入市在促进经济发展的同时, 也给农民带来一些麻烦和困扰。很多农民在城里打工, 但是没有房子。这样若把自家的宅基地卖掉, 他们就失去了土地, 他们的住房问题就得不到解决。一些农民为了一时的利益, 把自家的宅基地卖掉, 当钱财挥霍完了之后, 他们就无处可住, 这些现象的出现不利于我国社会的稳定, 也不利于城市文明的建设。从表面上农村宅基地入市对农民是有利的, 农民可以自由买卖自己土地, 但从深层次上看, 农村宅基地入市是对农民住房问题的挑战。在我国农民只要一次机会获得宅基地, 如果把自家宅基地卖掉, 之后是无法再次获得宅基地的。因此在对农村宅基地改革方面我们必须采取合理的措施, 避免这些问题的出现。

四、我国对农村宅基地的改革

(一) 进一步规范我国宅基地的产权

为了进一步提高我国宅基地的利用率, 我们必须先对农户核查资产。一个农户只能拥有一块宅基地, 对于农户多余的宅基地予以没收。对目前没有宅基地的农户, 予以重新分配。同时对这些拥有宅基地的农户给予发放产权证书, 建立起与之相适应的保障制度。为了从源头上解决目前宅基地登记机构不统一的弊端, 应该建立相应的部门来统一管理这些宅基地的权利, 实现“房地”证件合一。进一步规范我国宅基地产权不仅对农民有了进一步的保障, 也使我国宅基地制度更加清晰明了, 提高了我国宅基地的利用率。

(二) 规范宅基地进入市场规则, 提高对农民的保障

要让宅基地进入市场交易流通, 必须事先制定好进入市场流通的规则。首先对于那些自愿退出宅基地的农民, 经国土部门核准, 签订退出合同并办理公证后可以用自己宅基地的一半来换取小城镇住宅, 退出的宅基地变为耕地用于耕种。其次, 要尊重农民的意见, 让农民了解宅基地流通比持有更有价值, 让农民主动的参与到宅基地流通的实行当中。再次, 国家要审慎让那些能在小城镇中生存下来的人参与到市场流通当中, 这样可以使他们在城镇中立足, 同时也节省出更多的耕地用于耕种。

参考文献

[1]王旭东.中国农村宅基地制度研究[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011.

农村宅基地问题 第9篇

原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关系与被告皮远桂系姑侄关系。1994年孙元珍、朱茂海购买戴成然房屋从事建材生意, 2006年原告孙元珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女, 并电话通知被告皮远桂, 接手自己的建材生意并将自己的房屋无偿租给皮远桂经营。

2007年3月17日被告皮远桂给付被告朱茂海购房款65000元, 被告朱茂海将户主为朱茂海坐落于中武乡玉圃村二组建筑面积227.20㎡住宅房屋所有权证及土地使用者朱茂海地址中武乡关堰村九组地号0620120205用地面积三百㎡住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂, 朱茂海将65000元汇给在长沙的儿子朱召生, 朱茂海出具了皮老三购买房屋现金65000元且收款人为朱茂海的收条一份并口头约定朱茂海夫妇有居住权。

2008年11月16日朱茂海与皮远桂签订房屋买卖合同书一份, 朱茂海将二间三层楼房卖给皮远桂, 记占地面积148㎡, 总计房屋售款90000元, 2007年3月17日已付65000元, 其余欠款25000元, 于2008年11月17日付款5000元, 2009年付款10000元, 2010年付款10000元, 有在场人孙元柱、孙元成的签名。事后, 孙元珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉圃村, 因居住权问题, 孙元珍与皮远桂夫妻发生分歧。

另:被告朱茂海系中武乡关堰村村民1994年购买中武乡玉圃村二组戴成然住宅, 经中武乡玉圃村村民委员会同意办理了房屋产权证书, 但未办理土地变更登记, 其土地性质仍属中武乡玉圃村民集体所有;被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分得宅基地;在本案诉讼过程中皮远桂向中武乡玉圃村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续, 已经办理了国有土地使用证 (土地性质为租赁) ;此前朱茂海经中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9组的房屋卖给了朱召将 (未办理变更登记) 。

【焦点问题】

本案的焦点即被告朱茂海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法, 也就是皮远桂取得孙元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否应当受法律保护。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释 (一) 》第十七条 (二) 项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定, 夫妻应当平等协商, 取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的, 另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中, 其一、原告孙元珍无证据证实皮远桂是恶意取得房屋, 其二、本案所涉及的房屋的产权证明的户主为朱茂海, 且第一次给付行为在2007年3月1日, 至诉讼2009年3月31日其间的时间有2年之久不符合行使撤销权的相关规定, 其三、房屋转让的价格90000元是朱茂海与皮远桂协商的价格, 原告也无确凿证据证实转让的价格不合理, 故皮远桂是善意取得房屋的第三人, 原告不得以不同意或不知道朱茂海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其四、本案原告孙元珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有:一是朱茂海2007年3月17日转账65000元给在长沙的儿子朱召生的事实与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;二是法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村二组的家中, 当时皮远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意, 孙元珍的偏屋就在皮的隔壁;三是孙元珍并无证据证实自己不知情;四是朱茂海与孙元珍至今还系夫妇关系, 双方是一个利益的共同体, 正如朱茂海所说正是由于被告皮远桂夫妇不让自己夫妇在家里居住由此引发关系不和, 据此推论孙元珍也应知道卖房的始终。

但善意第三人取得不动产, 须登记过户才产生法律效力, 本案的特殊性在于, 本案涉案的标的物并非国有土地而是农村的宅基地, 目前法律无农村宅基地过户登记的强制性的规定。

本案所涉宅基地上的房屋, 目前朱茂海并未全部卖出, 靠北边山墙一间平房仍然为朱茂海夫妇所有。

【观点分歧】

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见:此类合同无效。

农村私有房屋买卖合同应定无效, 其理由有:首先, 房屋买卖必然涉及宅基地买卖, 而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的, 根据土地管理法的规定, 宅基地属于农民集体所有, 由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次, 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系, 不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房, 实际上是买地, 在房地一体的格局下, 处分房屋的同时也处分了宅基地, 损害了集体经济组织的合法权益, 况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意, 也未到相关部门办理土地变更登记等手续。

第二类意见:此类合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有, 只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看, 法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅, 但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分的宅基地, 其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖的行为。对于此点, 要尊重历史, 照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的, 相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因, 只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理:1.孙元珍买卖戴成然的土地是不合法的, 如果他们发现这个情况, 将对其处理是:责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手续, 将其办理为国有;2.朱茂海将房屋卖给皮远桂不合法, 他们买卖土地的行为是《土地管理法》不允许的, 2008年以后集体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时查处应当没收非法所得、责令停止违法行为, 然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。综合国土部门及村里的咨询意见来看, 对其违反土地管理法的问题均可以通过上述方式解决问题。

【案件评析】

笔者同意第一种意见。

1.目前, 农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记, 故买卖虽完成, 但买受人无法获得所有权人的保证, 该合同因合同标的不能而无效, 所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能, 如果标的无法实现则不发生法律上的效力, 当事人签订的宅基地上买卖合同, 其标的是买受人交付价款, 出卖人移转房屋所有权, 但现实生活中, 房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书, 要么依据有关法律不予办理, 导致农村房屋及土地无法办理过户登记。

2.此类合同违反了法律的强制性规定, 《土地管理法》规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设, 农村村民一户只能申请一处宅基地, 在一定程度上, 宅基地具有社会福利和社会保障的功能, 因而不具有可交易性, 应该说明的是本院在审理中查明, 原告孙元珍是中武乡关堰村村民, 非玉圃村集体经济组织成员, 于1994年购买了玉圃村村民戴成然的房屋 (本案争议的房屋) , 在征得当地村委会同意后, 办理了房屋所有权的变更登记, 土地未过户也没有办理集体土地使用权证, 且一直在玉圃村居住至今, 其实际屋主身份已得到当地认可。其夫妻共同享有的位于关堰村的宅基地已转让给他人。本案中诉争房屋系孙元珍、朱茂海唯一居所。其次, 被告皮远桂在中武乡玉圃村2组另有一处新建房屋已竣工, 并办理了该房屋国有土地使用权证, 其土地来源据玉圃村支部书记王军林反映, 今年上半年, 皮远桂向玉圃村村民委员会提出宅基地申请, 经村委会同意, 该宗土地出让后变更为国有土地, 属于租赁土地。

3.认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益, 在现实中出卖人相对处于弱势地位, 其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利, 认定此类合同无效, 从客观上相对公平, 有利于社会的和谐稳定。

关于农村宅基地被征问题的思考 第10篇

关键词：财政体制,土地财政,财产权,公共利益

为了打破新中国成立以来形成的城乡二元化格局, 党和政府在本世纪初提出了促进城乡一体化格局, 促进城市化建设, 尤其要加快中小城市的发展。城市化进程的加快, 必然要以城市建设面积的增加为前提条件。据统计, 19851996年, 我国城镇化水平从19.5%提高到29.4%, 城镇建设用地从191万公顷增加到441万公顷。20042008年我国的城市化率分别为41.76%、42.99%、43.9%、44.94%、45.68%。土地数量既定, 要增加建设面积就必须减少土地其他用途的使用, 而耕地首当其冲。1996年全国耕地面积有13003.92万公顷, 到2008年减为12171.59万公顷, 12年间全国共有832.33万公顷耕地转化为非农用地, 平均每年减少69.36万公顷。当耕地不能再减少时, 一些地方政府把矛头转向了宅基地。2008年国土部颁布了《城乡建设用地增减挂钩管理办法》, 将城市建设用地与农村建设用地直接挂钩。如果农村整理复垦节约增加了耕地, 城镇可相应增加同等面积的建设用地。此后, 一场“农民被上楼”运动以迅雷不及掩耳之势迅速展开。什么原因导致此运动如此盛行?什么矛盾导致负面效应的出现?下文将一一阐述。

1 分税制改革

征用宅基地, 地方政府是最主要的推动者和执行者。正如凯恩斯所说“追求个人利益是人的本性”, 政府之所以这么做也是事出有因:我国当前对官员的政绩考核标准过度依赖于经济指标, 而忽视社会整体效益;宅基地产权制度不健全为其提供了可乘之机;监管不力增加了其嚣张气焰;补偿的不规范以及资金分配中微弱的涓流效应使政府能获可观的经济利益, 并且宅基地转化后的增值效益会被权力和资本不谋而合的取走政府征用宅基地的原因多方面, 但本文只详细剖析其中之一:分税制改革。

经济观察家华生认为, “卖地生财”的经营城市理念与“分税制”有一定关系。我国于1994年实行分税制, 从19501993年我国财政制度依次经过统收统支阶段、分灶吃饭与财政包干阶段。实行分税制后, 中央和地方的财政收入与支出比重发生了巨大变化。中央与地方共享增值税、所得税、资源税和印花税;而城市维护建设税、房产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税等均为地方独享。分税制后中央财权实力增强, 相应的导致地方财政收入短缺。为达到一定的平衡, 中央在集中财权的同时给予地方更多的事权, 其中有关土地的税种均下放给地方。地方政府不仅面临财政收入的减少, 还面临维持本地区正常乃至快速的发展, 供应经济、教育、卫生等方面支出的巨大压力。

分税制改革前中央收入少支出也较少, 改革后收入的比重大增, 而支出所占比重仍较小;地方政府在税改后收入所占比重大减而其支出比重却大增。如何才能增加财政收入成为地方政府面临的首要难题。由于城建税、房产税、耕地占用税等均是属于地方政府的“未利用资源”, 他们必定会充分利用这块囊中之物, 出现土地财政是顺理成章之事。

有关土地财政, 许多学者也已对其予以研究。陈明认为, 土地财政主要指地方政府通过出让土地获得土地出让金, 以此作为其财政收入来源的经济关系。吴群、李永乐认为, 中国地方政府倾向于选择土地财政的一个根源是1994年分税制改革后财权和事权的不匹配。薛白、赤旭认为, 土地财政方面的寻租活动是市场自发的产物, 突显了中国强化市场型政府的竞争属性。陈志勇、陈莉莉认为, 土地财政指地方政府的可支配财力高度倚重土地及相关产业租税费收入的一种财政模式。综上所述土地财政就是政府依靠土地, 从土地出让、转卖中获得利益, 借以增加财源和财量的地方收益模式。政府从征地中获益主要是因为土地在征地前后存在价格剪刀差。农民的住宅所有权在法律上存在歧视, 如《中华人民共和国土地管理法》规定“农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国家所有的外, 属于集体所有”, 而对于集体的界定始终存在争议, 农民只是宅基地的使用者而非所有者。我国实行土地有偿使用制度, 政府在征用宅基地时要给予农民一定补偿, 但征用宅基地补偿标准不规范, 如《农村土地征用赔偿法》中规定“房屋补偿费, 按重置价格并结合成新规定, 具体标准由市、县人民政府制定;征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋拆迁, 按房屋结构、面积、新旧程度, 给予合理补偿; 征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地, 不支付安置补助费。”这些办法中存在的弊端是显而易见的:一是补偿标准低, 二是政府决定征用价格, 而且价格伸缩性大, 政府补偿标准多就低不就高。政府对征用宅基地支付的费用类似于向农民交纳绝对地租, 不同的是农民对宅基地不享有所有权, 农民只是获得平均利润, 而无权享有超额利润。而当宅基地被征为国有由地方政府处置时, 政府出让土地则依据其地理位置的差别而向土地需求者要求级差地租, 这已远超出征用时所付出的成本。再者, 政府还凭借土地的稀缺性和所有性而向企业提供垄断地租。级差地租加上垄断地租, 政府卖出土地获得收益已远远超出付给农民绝对地租的成本。低价买入高价卖出是政府土地收入的最主要来源。

政府在土地财政的激励下, 迅速开展“农民被上楼”运动。在此过程中, 隐含着一对显著激烈但并不是不可调和的矛盾。矛盾从何而来, 将往何处?本文将从法学角度予以阐释。

2 财产权与公共利益的矛盾

2.1 私有住宅不容侵犯

对于居民来说, 住宅是其私有财产, 法律保护人们的私有财产不受侵犯。法律专家王方玉认为, “私有财产权具有重要的人权价值, 在人权体系中处于基础地位, 私有财产权的保护首先要通过宪政来实现”。我国一些相关法律均支持居民财产权的保护, 《中华人民共和国宪法》第13条第1款规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。”公民具有的合法所有权的房屋, 作为其私有财产受宪法保护。住宅不仅是农民依法享有的财产, 更是他们生存的基础和保障。农村不同于城市, 市民拥有养老保险、医疗保险、教育、就业、住房、退休金等“保暖衣”;而农民很难享受保险的眷顾, 需有承包地、宅基地这些必需的“衣服”作为生存基本保障。

2.2 兼顾公共利益

《土地管理法》第二条规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地, 但国家为了集体利益的需要, 从公共利益的角度出发, 可以有偿使用集体所有的土地。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收和征用, 并给予补偿。”宅基地在公共利益的前提下是可以被征用的。当个人利益与公共利益相抵触时, 农民应该放弃宅基地来支持国家规划。但目前的情况是宅基地征用混乱, 农民利益受到极大损害, 这无疑出现了问题。笔者认为究竟什么是公共利益, 如何处理公共利益与财产权的关系达到共赢状态才是问题的关键。

有些学者认为征用宅基地泛滥、呈现出负面效应是由于公共利益的泛化。李艳丰、雷建国认为, 宪法规定土地征用必须符合公共利益, 但在实践中对公共利益不同理解致使土地被征用后得不到公正补偿。刘佩浮认为, 由于我国法律规定不完善, 城市房屋拆迁的前提即对公共利益的评判标准模糊, 导致实际操作中引起人们的质疑和不满。理性人假定对政府同样适用, 政府对外部性的分析主要基于自己的利益视角。在此出现另一矛盾:宅基地对农民来说是私人物品, 具有竞争性, 又具有排他性;而对政府来说, 宅基地即土地资源是一种公共资源, 具有竞争性, 但没有排他性。从政府的角度, 征用宅基地对促进城镇化进程、推进社会主义新农村建设、增加政绩均有立竿见影之效。但农民要以生活保险、就业保险、子孙的继承权为沉重代价。于是有些政府打出公共利益的口号, 把农民“请”上楼。农民失去宅基地后, 面临着就业、养老、医疗、住房、生活压力, 反对宅基地征用也是预料之中的。在此, 公民财产权与公共利益失衡矛盾显化。

问题解决的关键是如何在公民私有财产权与公共利益间找到一平衡点, 这也是实现平衡的根本。加强立法工作的严谨性, 明确规定究竟什么才是公共利益;听取居民的意愿, 既要反映他们的要求又要按计划来实施, 既要民主又要集中权力。使权力保护权利就要加强立法, 使权利支持权力就要合理补偿。

3 结论

本文讨论的重点在于公共财政体制及土地财政对征地的推动作用和征地过程中隐含的矛盾。从分析过程中还得出一些改善措施:加大对被征宅基地居民的补偿力度, 补偿要明确而规范, 尽量减少政府对其伸缩性的控制;严格立法, 尽快明确对公共利益的界定, 在保护私有财产权和公共利益间寻求一平衡点, 注重整体规划, 还原和谐局面;此外, 要加大对政府权力使用的监管;创新官员政绩考核方式, 将被征宅基地居民的安置考虑在内;发展切实代表农民利益的代理力量。只要配套设施高效合理, 征用宅基地就是可行而有必要实施的。

参考文献

[1]陈明.“土地财政”的多重风险及其政治阐释[J].经济体制改革, 2010 (5) , 双月刊.

[2]凌文豪.论失地农民社会保障体系的构建[J].经济问题, 2010 (2) .

[3]吴群, 李永乐.财政分权、地方政府竞争与土地财政[J].财贸经济, 2010 (7) .

[4]薛白, 赤旭.土地财政、寻租与经济增长[J].财政研究, 2010 (2) .

[5]陈志勇, 陈莉.“土地财政”——缘由与出路[J].财政研究, 2010 (1) .

[6]李艳丰, 雷建国.土地征用的法律分析——以“公共利益”的目的性为视角[J].法制与社会, 2008 (5) .

分析农村宅基地使用权首次登记问题 第11篇

关键词：农村宅基地；使用权；首次登记

1.农村宅基地使用权首次登记的界定

自2015年《不动产登记暂行条例》的实施，不动产登记主要划分成8种类型：不动产首次登记、查封登记、变更登记、预告登记、转移登记、异议登记、注销登记以及更正登记等。这个条例第一次引进了首次登记的概念。农村宅基地使用权首次登记是第一次登记，主要是指不动产登记机构在不动产登记簿上第一次将其他法律规定应登记的事项和宅基地使用权的权利归属纳入其中的一种登记行为。宅基地使用权首次登记的权利人与宅基地使用权的初始取得的权利人是同一个人。

2.农村宅基地使用权首次登记和不动产统一登记之间的关系

长期以来，国内城乡普遍存在“二元”结构的问题，同样土地也有“二元”体制的情况发生。国内城乡住宅用地登记工作的发展有很大差别，农村宅基地使用权登记机率不高，这也是影响农村宅基地产权发生纠纷和宅基地使用权权属不清晰的重要原因。国内相关政策方针明确指出，城乡“二元制”结构是限制城乡发展一体化的障碍；体制机制的建立，与新型工农城乡关系的形成，要求不动产统一登记做到“四统一”（登记依据、机构、信息平台及登记簿册）。国务院与相关部门首次联合发文明确要求将农村宅基地使用权登记归为不动产统一登记的范畴，说明了不动产统一登记中“城乡统一”的重要性。农村宅基地使用权登记作为不动产登记一部分，搞好农村宅基地使用权的首次登记，形成一个城乡一体的不动产统一登记机制，才可以完善不动产统一登记体系，这也是城乡统筹发展和城乡一体化追求的目标。

3.制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制

3.1以登记为公示方法。随着国内逐步建立农村社会保障体系，也限制了农村宅基地使用权的保障功能，资产属性也逐渐显现出来，农村宅基地使用权流转限制制度的放宽也是“入市”交易情势发展的需要。建立运转良好的宅基地使用权交易机制，要求仔细检查各项相关的交易信息，这样才可以让交易安全、主体的权益得到保障。同时，我国当前将农村集体土地制度的改革作为全面深化改革的重要工程，确定了土地产权是土地制度改革的目标，也是改革的重要阶段。目前以占有为公示方法的制度已经对有效实现农村宅基地权利带来不利影响，对宅基地使用权制度的改革也十分不利。国内农村宅基地使用权和城市住宅建设用地使用权应保持一致，要求“城乡统一”在不动产物权变动和取得方面实现登记作为公示方法。因此，必须依法登记，不登记物权不发生效力。只有办理首次登记，才可以办理其他登宅基地使用权的登记，例如，变更登记、转移登记及抵押登记等。

3.2申请与权利主体的明确。不动产登记一般是自愿申请登记，按照《不动产登记暂行条例》相关规定指出，农村宅基地使用权首次登记应由当事人单方申请登记。坚持“一户一宅”原则，宅基地使用权审批应以“户”为单位进行申请批准。实际情况中，登记时以以“户主”为登记申请人，即是“户主”代表该“户”向登记机关申请，但宅基地使用权并不是“户主”一人全部享有，家庭的其他成员也是共同享有人，在登记过程中应当明确记载。

3.3限定宅基地使用权首次登记权利主体是农村村民。现行法律法规对确定农村村民集体经济组织成员资格的标准并没有明确的规定，一般是根据选民资格的认定与登记方法对集体经济组织成员资格进行明确。实际上，宅基地使用权首次登记是是集体经济组织成员第一获得的宅基地使用权登记，而非集体经济组织成员出法律特殊规定外不能申请登记。不是按照法律相关规定获得宅基地初始使用权应在宅基地使用权完成首次登记情况下才给予其他类型登记（移转登记和变更登记）。例如，宅基地使用权继承问题，如果准许继承人对宅基地使用权登记进行申请，就不符合宅基地使用權在取得和变更方面的以登记作为公示方法，因此，需要由继承人代位申请，将与宅基地使用权登记有关的材料和办理手续提交给不动产登记机关，不动产登记机关将被继承人生前享有的宅基地使用权具体情况详细记录在不动产登记簿，并将其作为宅基地使用权首次登记，因为被继承人死亡主体已经消灭，所以无需颁发不动产登记证明。继承人只需要办理房屋继承转移登记即可。而不动产登记机构可以将上述情况的宅基地使用权首次登记和继承转移登记共同办理，然后将这两个登记材料整理归档。这样一来，既可以表现了宅基地使用权以登记为公示方法，也维护了法律具有的严肃性，从而消除不利登记过程中产生的不良影响。

3.4违占宅基地使用权首次登记的处理。农村普遍存在违规占有和使用宅基地的情况是宅基地使用权首次登记急需解决的难题，违占宅基地师资没有经过批准使用宅基地、改变用途、违反规划或者是超面积标准使用宅基地的行为。由于没有申请办理审批手续，在登记时不能提供与宅基地使用权审批有关的材料。如果对违占宅基地使用权进行登记，就等于承认了违占宅基地的合法性，导致越来越多的违占现象出现，从而加大了管理的难度。要求对违占宅基地进行区分，其材料不齐全或者是审批手续不齐全的应不予以登记进行处理。

结束语：随着农村社会经济不断发展，农村宅基地使用权登记也在不断发展变化。制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制，并不是通过一次性和单一的初始登记就可以完成的。因此，必须加强完善使用权首次登记，才可以真正构建规范合理的农村宅基地使用权登记管理制度。

浅谈农村宅基地发证中存在的问题 第12篇

1 农村宅基地登记发证管理中的问题

现如今, 伴随着农村经济的迅速发展, 无论是国家, 还是各级政府部门, 都纷纷意识到农村宅基地管理工作的重要性, 同时也取得了十分理想的工作成果。但是, 在实际的宅基地发证工作实践中, 仍旧存在部分的弊端问题, 具体表现在以下几个方面:

1.1 仍然存在着“一户多宅”的现象

目前, 大部分农村人员由于自身文化程度较低, 对于宅基地登记管理工作认识度不高, 再加之宅基地申请成本不高, 才会导致一户多宅现象的普遍发生, 很多新宅基地中的房屋已经建造完成, 却长时间空闲不用, 仍然居住在老住宅中, 或是在新宅基房屋中居住, 而旧住宅房屋并未拆除, 依旧占有原有的宅基地。另外, 还有新宅基地上房屋建成之后, 旧宅基地将会逐渐被废弃。另外, 还有些旧宅基地上的房屋在没有拆除时, 大部分新住宅通常会集中在村庄外围土地中, 从而导致村庄内部闲置出大范围的闲置空间, 这样就形成了内控外延的农村宅基地使用现象爱, 甚至还会存在未经过合法程序, 或是登记发证环节, 私下购买宅基地的不良事件。

1.2 未经审批费用占用宅基地

从传统的农业发展过程中, 我们可以看到, 主要是以农村建房为主, 其中, 充分保障农业生产顺开展以及改善人们生活质量是基本条件。但是, 由于早期的土地资源管理工作要求不高, 大多数的农村宅基地通常是由村干部直接进行分配, 而这种农民宅基地私有化观念一直流传至今。简单来说, 当宅基地通过批准以后, 建造的房屋都会会为宅基地所有权者拥有, 可以随意进行处置和交易活动。

1.3 宅基地少批多占, 房屋空置确权问题

从实践来看, 当前很多农村仍然受传统的思想观念影响很深, 村民建房过程中依然贪大求洋, 缺乏节约用地的意识和观念。同时还规定农村的宅基地只允许本村村民之间相互转让, 城市户口的村民难以将闲置的空房进行合理的转让, 只能长期闲置、自然损毁, 土地资源闲置浪费现象非常严重。

2 加强农村宅基地登记发证管理的有效策略

通过上文叙述, 我们已经大致了解到我国农村宅基地发证过程中主要存在的一些问题, 并对其成因进行详细探究分析之后, 笔者建议具体从以下几个方面进行改进:

2.1 加强宣传和引导

这样做的主要目的是为了让农民更加正确、全面的认知到宅基地登记发证工作的重要性, 这是因为目前我国大多数农民并不了解宅基地登记发证工作的认知度不高, 并没有办理土地使用证的积极性, 甚至还会觉得这是一件可有可无的事情。所以, 想要有效改善这种现状问题, 国家应该加大对宅基地登记发证的宣传, 同时对广大农民群众进行正确的引导, 促使农民树立强烈的法律保护意识, 懂得如何采取法律手段维护自己的宅基地合法权益。并且, 当地村委会也要积极配合该宣传工作的有效实施, 从而进一步的提高我国农村宅基地发证工作效率与质量。

2.2 严把使用权登记管理关

在实际的农村宅基地使用过程中, 主要采用了登记生效主义, 是受到国家法律支持与保护的。所以, 加强对宅基地使用权的严格管理是十分有必要。其次, 登记发证人员还需要对登记申请资料进行全面的核查, 确保土地使用面积、界址等方面的准确, 坚决履行一户一宅的管理规定, 以此来保证登记发证的准确性和行业性, 如果发现存在一户多宅的现象, 一律不允许进行登记发证, 这就需要登记发证人员必须树立正确的职业道德观念, 真正做到依法办事, 不徇私舞弊, 切实按照相关工作程序而履行自己的职责。其次, 由于目前在农村宅基地产业审批过程中还存在着传统遗留的问题需要解决。

2.3 立足实际, 加强村镇宅基地规划

对于村镇的布局而言, 各个乡镇政府及相关的村委会, 应当立足实际, 结合精神文明建设之政策, 加强村镇宅基地规划, 将一户一宅制度落实到实处, 从而促进旧村改造与新村建设。同时, 还要严格执行拆旧建新管理机制, 原地翻建与改建, 按规划之要求增加或减少面积。一户多宅且无人居住而空闲或废弃的宅基地, 应当进行统一规划, 不合规划要求的不予以审批。宅基地审批过程中, 应当严格执行一户一宅制度, 并在此基础上建立网络化管理系统, 有土地使用权的村民姓名输入该系统, 若再有申请新宅基地或变更登记者, 可直接从该系统中进行搜索, 查看当前其宅基地拥有现状。

2.4 因地制宜, 选择合适的登记发展管理策略

农村宅基地登记发证管理工作中, 应根据该地区的实际经济发展状况, 选择科学合理的管理策略和方法。如果条件具备, 应提高土地测量手段, 推行以全站仪和GPS技术为主的地籍调查技术手段, 对宅基地址点位置进行实地测量, 并在此基础上绘制一幅高精度的地籍图。如果经济条件不允许, 可统一布设地籍控制网, 或在村里独立选点、布设。

结束语

从本质上来讲, 农村宅基地实际上就是农村居民对本村集体所有的土地用以建造住宅的建设用地, 因此对农村宅基地实施管理, 是法律赋予地方政府的一项权利。然而, 要建立科学完善的宅基地产权管理机制, 维护最广大人民群众的宅基地合法权益, 首先应当依法做好农村宅基地登记发证管理工作, 制定一套符合实际情况的工作计划和实施意见, 采用统一的技术和标准, 对工作程序进行规范, 以保证宅基地登记发证管理工作的顺利实施。

摘要：在我国国土资源管理工作中, 农村宅基地发证是一项非常重要的工作内容, 这项工作是与我国国民经济发展有着密切的关联, 能够对国内有限的耕地资源进行有效的利用与保护, 更是农民根本利益的基本保障。所以, 加强做好农村宅基地发证工作是非常至关重要的, 应该引起我国相关部门以及管理人员的高度重视。因此, 笔者结合当前农村宅基地发证工作现状, 对其中存在的问题进行了研究论述, 同时总结出相对应的改善措施。

关键词：农村,宅基地,发证,问题,对策

参考文献

[1]贺茂林, 赵俐, 李艳晶农村宅基地登记发证工作中存在的问题及对策建议[J].国土资源, 2011 (3) .

[2]耿正增浅析农村宅基地登记发证工作[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2011 (35) .