美国房地产经纪论文（精选11篇）
美国房地产经纪论文 第1篇
在为期3天的63场小组讨论中 (第一天是大会, 没有小组讨论) , 有一场是讨论房地产经纪的, 这让我感到很振奋, 因为国内目前基本上很少有学者研究房地产经纪行业的实证问题。这场讨论会一共宣读了5篇论文, 兹录如下。
Paper 1:“Do Specialized Agents Help Their Clients More Than Other Agents?The Effect of Agent Specialization in Real Estate Transactions” (专业化经纪人能比别的经纪人更好地帮助客户吗?在房地产交易过程中经纪人的专业分工效果) 。在我国的房地产经纪行业, 专业化经纪人这个概念虽然有, 但并不多见。多数经纪人还是有什么业务就做什么业务, 并无专业分工的意识。当然, 在广州这样的房地产经纪业务发展的比较早和比较成熟的城市, 早些年就有一些经纪公司专做写字楼租赁业务, 还有一些专做豪宅的租赁业务, 这就是专业分工。不过这篇论文所研究的四种类型的专业化并非针对物业类型, 这四种类型是:一是针对业主的专业化, 比如专做个人业主, 或银行、或政府、或公司业主;二是针对不同价格范围的专业化, 比如专做豪宅或者专做便宜住宅;三是专做卖方经纪人;四是专做买方经纪人。文章希望研究专业化的经纪人在物业成交价格上和成交速度上是否比非专业化的经纪人具有优势。研究结果发现专注于不同业主类型的经纪人的确在成交价格上和成交速度上相对非专业化的经纪人具有优势, 所以卖房者应该委托专做自己这类业主类型的经纪人。同时, 专注于某种价格区间的专业化经纪人和专做卖方代理的经纪人都能够在成交价格和成交速度上胜过非专业化经纪人, 但专做买方代理的经纪人并没有这样的优势, 所以不建议买方特地找专业化的买方代理经纪人。
Paper 2:“How Many is Too Many?The Impact of Agent Inventory on Selling Price and Liquidity of Client Properties” (多少才是太多?挂牌物业数量对客户委托物业的售价和出货速度的影响) 。这篇文章得出了一个比较简单的结论:一个经纪人在MLS系统挂出的物业太多的话, 对其出货价格和出货速度都会有不利影响。我们会发现这和中国的情况不大一样, 在中国, 经纪人为了吸引买房者前来询价, 往往会尽量加大自己的盘源数量, 甚至用一些虚假盘源来充数。这种区别首先是因为在美国的MLS系统是不可能挂出虚假盘源的, 所有的盘源都是真实的。而在中国, 虚假盘源往往是用来“钓鱼”的, 这些盘源往往是“价廉物美”, 但实际上根本不存在或者是早已售出。所以不能拿中国的情况简单和文章分析的美国情况对比。这也正说明了中国目前房地产经纪行业的发展还处于不规范不成熟的阶段, 有必要尽早大力推广MLS系统, 而盘源真实性应该是首先要做到的。
Paper3:“Observable Agent Effort and Negotiated Residential Real Estate Commissions” (可观察到的经纪人工作和住宅房地产佣金谈判结果) 。这篇文章提到了两个概念, 一是如何让经纪人做出的努力能够被观察到, 一个是虚拟展示技术。在和经纪人讨论“跳单” (即委托人逃避支付佣金) 问题时, 不论是客户还是一些站在公正立场上说话的经纪人都表示:做为客户, 如果觉得经纪人付出的劳动成果根本不值其佣金, 就会选择跳单。这说明让客户观察到经纪人付出的努力是很重要的。而这篇文章的结论是:虚拟展示技术 (即用电脑等工具三维展示物业内外部情况) 能够让客户“观察”到经纪人所做的工作, 从而能够让经纪人有可能获得更多的佣金。而文章也提到:虚拟展示技术本身需要投入较多的成本。
Paper4:“The Effect of Listing Price Strategy on Transaction Selling Prices” (挂牌价格策略对成交价格的影响) 。这篇文章讨论的是一个很小的技巧性问题:业主如何在一个客观的市场价格基础上报价才能够尽快吸引买家的注意力并且在和买家接下来的讨价还价过程中占据主动。
Paper5:“School Choice and Housing Values:Evidence From Vermont” (学校选择和住宅价值佛蒙特州的证据) 。这篇文章讨论的是一个常见的问题, 也就是我们常说的学区房的价格问题。但因为美国的佛蒙特州的学区规定有所不同:学生可以自愿选择跨学区上学, 这样所谓学区房的概念就不大一样了。这篇文章严格说并非研究房地产经纪, 而是研究房地产估价问题的。
学术研究离不开数据, 在我国目前研究房地产经纪问题遇到的最大障碍也是数据获取比较难, 更难以获得全面的数据, 这也是笔者在文章开始的时候提到我国目前研究房地产经纪的学术文章比较少的原因。
上述几篇文章的主要数据来源是MLS系统, 我向几位学者了解他们获取数据是否方便, 他们也提到:过去可以比较容易地免费获取MLS数据, 但现在越来越难了, MLS数据过去对学者免费, 现在也要收费了。当然任何商业模式下, 收费都是大势所趋。这也说明:MLS系统不光是可以规范行业规则 (这一点在本专栏过去的文章当中已经多次讨论过) , 同时也可以通过数据挖掘获利。
说到数据挖掘, 这次在会议上也有专门的数据公司前来参会, 他们就是专门销售数据产品的。这些数据产品不光是学者研究的时候需要, 业界在分析自身和行业状况的时候也是需要的。我问过这些数据公司, 他们的数据来源和数据销售对象其实都是业界的公司每家公司都需要了解全行业的数据。
美国房地产经纪论文 第2篇
作用考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产市场细分和目标市场选择步骤中，紧接“对整体市场初步细分”之后的步骤是。
A：确定市场细分标准 B：筛选
C：选定目标市场
D：初步为各细分市场定名 E：工厂的生产设备
2、企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标是。
A：市场营销活动的目标 B：市场营销的本质 C：市场营销的核心思想 D：市场营销的基本原理 E：工厂的生产设备
3、幕墙的填缝密封材料中，目前使用较多的密封固定材料是。A：聚硫橡胶封缝材料 B：橡胶密封条 C：硅酮封缝材料 D：聚苯乙烯泡沫胶
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
4、选聘、解聘物业服务企业是的职责。A：业主大会 B：业主委员会 C：居民委员会
D：业主大会筹备组
E：权利型房地产投资信托
5、下列物业管理的工作中，不属于物业管理启动阶段工作的是。A：物业的接管验收 B：用户(业主)入住 C：档案资料的建立 D：系统的协调
E：权利型房地产投资信托
6、售楼处的基本功能是。
A：展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所 B：促成房地产交易 C：规范房地产交易行为 D：提升房地产价值
E：客户资金代收代付风险
7、房地产经纪人接受卖方委托后，应在第一时间。A：进行房源现场勘查 B：确定价格 C：核实产权 D：发布信息
E：工厂的生产设备
8、根据《房地产开发企业资质管理规定》，企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以的罚款。A：5000元以上1万元以下 B：1万元以上2万元以下 C：1万元以上3万元以下 D：5万元元以上10万元以下 E：权利型房地产投资信托
9、利用平面多变，强调层次和深度的手法，使用各种色泽的理石、宝石、青铜甚至黄金进行装饰，使室内环境显得华丽、壮观。体现的是室内装饰装修传统风格中的风格。A：意大利 B：巴洛克 C：洛可可 D：伊斯兰
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、在新建商品房的商圈类型中，通常指公交路线可能延伸到达的地区，一般称为“地域商圈”。A：邻里中心型 B：大地区中心型 C：副城市中心型 D：城市中心型 E：工厂的生产设备
11、客源是具有成交意向买房或租房的群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买需求。这体现出客源的。A：潜在性 B：动态性 C：指向性 D：时效性
E：工厂的生产设备
12、关于房地产抵押，下列说法错误的是。
A：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为
B：债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿
C：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理 D：房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同 E：权利型房地产投资信托
13、楼盘品牌策略就是通过产品本身的高素质并创造概念，对其加以宣传来树立产品形象，其最直接的体现方式是。A：楼盘的名称和标志 B：楼盘的产品品质 C：楼盘的设计风格 D：楼盘的装修标准 E：工厂的生产设备
14、《物业勘查表》的填写细则中，绿化环境兼指自然环境，分为。A：方便、比较方便、一般、不方便四个等级 B：齐全、一般、不齐全三个等级 C：标准、不标准两个等级
D：好、较好、一般、差四个等级 E：工厂的生产设备
15、无效合同从其时起没有法律效力。A：被确认无效 B：履行 C：订立 D：谈判
E：权利型房地产投资信托
16、在客户积累的过程中，更重要的是，以便更准确地指导销售工作。A：确定客户的经济实力 B：了解客户的购房意向 C：掌握客户的基本资料 D：制订销售计划 E：工厂的生产设备
17、求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法是指。A：市场法 B：成本法 C：收益法
D：租金反算法
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
18、经纪活动主体的是经纪活动本身的必然要求。A：中介性 B：服务性 C：专业性 D：地域性
E：客户资金代收代付风险
19、房地产经纪人最重要的工作是。A：客户积累 B：房源营销 C：交易撮合 D：后续服务 E：工厂的生产设备
20、财产损坏属于企业风险类型中的。A：价格风险 B：信用风险 C：纯粹风险 D：意外风险
E：工厂的生产设备
21、在主观方面，房地产经纪人作为倾听者，其对最终的沟通效果产生影响。A：收集信息的能力和倾听的技巧 B：分析因素的能力和倾听的技巧 C：分析信息的能力和倾听的态度 D：理解信息的能力和倾听的态度 E：工厂的生产设备
22、税收的构成要素中，是确定征税范围的主要界限。A：纳税人 B：附加税 C：课税对象 D：税率
E：权利型房地产投资信托
23、房地产经纪信息整理的程序中，就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，判断误差的大小和时效的高低，剔除人为、主观的部分，使之准确、客观。A：筛选 B：整序 C：鉴别 D：编辑
E：客户资金代收代付风险
24、农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A：乡级人民政府 B：县级人民政府 C：市级人民政府 D：省级人民政府
E：权利型房地产投资信托
25、颗粒污染物的危害颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关，对人体危害最大的是飘尘，它可被人吸入，其中直径在μm的飘尘可以直接到达肺细胞而沉积。A：0．1～2 B：0．2～3 C：0．4～4 D：0．5～5 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在我国现行的登记体制下，根据国土资源部颁布的《土地登记办法》，土地登记分为。
A：土地注销登记 B：土地变更登记 C：土地初始登记 D：土地增值登记 E：土地总登记
2、建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附的材料包括。A：占用耕地的，必须提出补充耕地方案
B：项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件 C：初步设计或者其他有关材料
D：土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 E：项目建议书批复文件
3、下列房地产经济活动中，不属于房地产中介服务的有。A：房地产开发与经营 B：物业管理 C：房地产经纪 D：房地产咨询 E：房地产价格评估
4、现金流量中，是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。
A：现金流出量 B：净现金流量 C：现金流入量 D：时间流量
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
5、《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据。A：城市规划设计的条件
B：房地产开发项目的性质、规模和开发期限 C：公共设施建成后的产权界定
D：基础设施和公共设施的建设要求 E：项目拆迁补偿、安置要求
6、房地产经纪机构的经营环境分析中，宏观环境分析包括等方面的内容。A：行业发展政策 B：法律层面
C：金融制度和融资环境 D：经济发展状况 E：地方法规
7、知觉的是客户连续购买某种商品的一个重要因素，好的品牌通常会拥有忠实的客户，企业可以通过品牌效应和策略带动其他商品的销售。A：选择性 B：恒常性 C：整体性 D：理解性
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
8、某住宅组团占地，共建住宅楼10幢，总建筑面积为。其中8层住宅楼2幢、10层住宅楼2幢、12层住宅楼4幢、16层住宅楼2幢。该组团住宅建筑基底总面积为，则该组团住宅楼的平均层数是层。A：11．0 B：11．5 C：11．6 D：12．0 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
9、特殊能力是指为某项专门的活动所必需的能力，下列属于特殊能力的是。A：观察力能力 B：记忆力能力 C：抽象概括能力 D：音乐能力
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
10、在物业管理中，业主具有的权利有。
A：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 B：提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项作出决定 C：监督物业服务企业履行物业服务合同
D：监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
E：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
11、租赁期限为的，可以由当事人自由选择合同的形式。A：3个月以上 B：6个月以下 C：6个月以上 D：1年以上
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
12、按照用地构成，居住区用地的类型包括。A：公建用地 B：住宅用地 C：道路用地 D：公共绿地
E：保留的自然村用地
13、卖方垄断市场的特点包括。
A：产品无相近的替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异 B：只有一个卖者，而买者很多 C：市场信息比较完全
D：产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别 E：新生产者不能进入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的
14、商务礼仪对房地产经纪人的重要作用，主要体现在。A：有助于提高房地产经纪人的个人素质
B：有助于培养房地产经纪人完善的人格和正直诚实的品德 C：有助于与客户建立良好的人际关系 D：有助于客户信息的挖掘 E：提高经纪服务的效益
15、房地产经纪人欲与客户建立长期的联系，其策略一般有。A：吸引最有价值的客户 B：与老客户保持联系
C：把眼光放在长期潜在客户上 D：建立广泛的社会联系
E：与相关服务供应商建立广泛联系
16、房地产交易是房地产经纪人员在交易双方之间斡旋促成的，房地产经纪人员在卖方的确认和说服工作中，重点把握的要点是。A：资格甄别 B：真实意愿 C：平等化意识 D：需求内涵
E：尊重和利用顾问
17、投资、投机、赌博三者有时很难区分，但它们在内涵上通常有着区别，赌博是。
A：背后隐含着极大的风险 B：没有时间的因素介入 C：较看重短期的时间介入 D：长期平均收益为负值
E：无法进行理性的分析与评估
18、建设用地使用权人有权将建设用地使用权，但法律另有规定的除外： A：取消 B：互换 C：赠与 D：出资 E：抵押
19、同一条房地产经纪信息对于不同的人，具有不同的价值。在有些人看来非常重要和珍贵的信息。在另一些人看来可能毫无价值。这体现了信息具有。A：复杂性 B：多维性 C：变化性 D：灵活性
E：客户资金代收代付风险
20、对于房地产经纪机构而言，其战略管理的主要内容包括。A：明确使命 B：经营环境分析 C：目标设立
D：业务类型选择 E：经营模式选择
21、关于物业管理招投标的内涵，说法正确的有。
A：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分 B：物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件
C：物业管理投标是指物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书
D：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合 E：物业管理招投标实质是一种市场单向选择行为
22、现代企业的客户关系管理中，客户分析系统一般包括。A：市场活动影响分析 B：客户分类分析 C：营销方式分析
D：客户联系时机优化分析 E：交叉销售与增量销售分析
23、甲公司将其在建商品住宅项目转让给乙公司，下列行为属于违规行为的有。A：交易双方2月21日办理了土地使用权变更登记手续，同年3月16日持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案
B：乙公司3月18日以内部认购方式，收取有购买意向者每套住房3万元的诚意金，同年4月27日该项目取得商品房预售许可证
C：乙公司销售商品住宅时拒绝发放《住宅质量保证书》
D：为让业主及早人住，乙公司将未经验收的商品住宅直接交付给购房者 E：乙公司在办理商品房预售许可证后及时对外销售
24、房地产经纪企业品牌管理的内容主要包括。A：品牌创建 B：品牌推广 C：品牌定位 D：品牌识别
E：品牌核心价值的确定
25、下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有。A：套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积
近距离观察美国房地产经纪人 第3篇
因为要自己在麻省理工学院所在的剑桥市(和波士顿一河之隔，实际上可以说是连为一体的)租房住，所以我到美国之前联系了公寓出租公司，还托朋友找到了一位在波士顿地区从事房地产经纪的华人Ken为我提供一些帮助。
到剑桥住下以后，我前去拜访了Ken，在此前后我们还多次在电话中交谈，从他那里了解或者是核实了一些有关美国房地产经纪人的工作情况。
首先，美国的房地产经纪人基本上是独立工作的。Ken目前在一家Century 21品牌旗下的经纪公司执业。大家知道，Century21的经营是采取加盟方式，也就是说其旗下的每一家中介公司都是独立的，归不同的人拥有，只是共用Century 21品牌，并且共享其管理和培训体系等。Ken所在的这一家Century 21品牌公司是当地最大的房地产经纪公司，有两个老板(公司出资人)，他的业务收入要和公司分成，相应地，公司会帮他处理各种法律事务和纠纷，提供各种后勤支援。Ken并不需要经常去公司上班，因为他的经营要么是利用自己的熟人网络，而更多地则是利用MLS系统。
所谓MLS系统, 即共享放盘系统, 在本专栏2010年9月的文章里面已经介绍过。这次我专门请Ken给我演示了一下他作为经纪人是如何管理和查询MLS系统的，因为作为一般的客户，只能看到MLS系统上的一些基本信息，比如说是看不到有关业主的信息的，而作为经纪人，他是可以查看到更多信息的，比如某个经纪人放在系统上的某个盘源的业主信息。
当然，作为业主委托的经纪人(卖方经纪人)一方是不担心Ken知道了业主信息以后会把他的生意抢走的，而只会乐意见到Ken帮他一起把这单生意做成。因为之前我们也介绍过，在美国实行的基本上是独权委托，即业主在委托经纪人出售房屋的时候承诺，在委托期限内，只要房屋成交，就要向经纪人支付佣金。另一方面，美国的行规是房屋买方不需支付佣金，那么Ken如果帮这个房屋找到买家，他是不是会担心自己拿不到佣金呢?也不会，在这个盘源信息里面，已经清楚地写了作为买方经纪人可以获得多少比例的佣金。我吃惊地发现，这个盘源给出的买方经纪人佣金竟然达到4%。我知道美国的惯例一般是由卖方支付6%或者更少一些的佣金，然后由卖方经纪人和买方经纪人分享。现在买方经纪人竟然能够获得4%，原因何在?Ken解释说，这个盘是Fannie Mae(美国最大的抵押证券公司，是由政府担保但非政府拥有的上市公司，但由于此轮金融危机造成的影响已经退市，目前由政府托管)这样的债主放出来的，为了尽快成交，给的佣金比例高于6%，可能达到8%(在美国，佣金多少完全是由委托代理双方协商，只是规定经纪人之间不能串通垄断市场和统一佣金比例);而另一方面，卖方经纪人为了促使尽快成交，也愿意分较多的佣金给买方经纪人。因为独权委托的期限通常是1个月，所以经纪人要用最快的速度撮合成交。
由于买方不用支付佣金，所以买方会很乐意让经纪人帮助寻找合适的房源，经纪人甚至还很愿意给介绍买家找自己的人分一些佣金，以找到更多的买家。因为在这样的行业规则下，谁能够尽快找到买家，谁就能作为成功的买方经纪人分取到佣金。
作为经纪人，Ken还能看到这个盘源的价格变动情况在盘放出来一段时间以后，卖方经纪人会根据市场情况建议业主适当调整售价。如果业主接受，放盘价就会更改，一般人看不到价格变动的历史，而作为MLS成员的经纪人就可以看到。
为了帮助经纪人在网上快速搜索到合适的买卖信息，MLS系统设置了方便快捷的各种查询模式。
作为一般客户，虽然不能看到那么多信息，但关于盘源的基本信息也是应有尽有、图文并茂，而且MLS系统的界面非常友好，客户只需点击一个按钮，就可以立即把自己希望看房的需求通知到经纪人因为客户也是需要注册的，客户在注册的时候已经提供了自己的详细联系方式，所以当客户以已经注册的用户名登录系统的时候，系统已经知道了该客户的资料。很快，经纪人就会通过电话、电子邮件等方式联系到客户。
由此可以知道，MLS系统对客户也是进行了管理的，这样可以有效地防止客户飞单的现象不仅客户需要实名登记，而且预约等也在系统上进行，系统会记录客户的预约信息，这样客户就很难飞单赖账了。
而且，客户可以免费使用7天，7天之后就要收费了，当然收费额很低，不过却要提供信用卡来支付费用，这等于又掌握了客户的信用卡信息。当然，按照美国严格的信息管理法律，MLS系统运营商绝对不敢滥用这些信用卡信息，可是反过来，客户也不敢有不诚信的行为了。
说回经纪人的佣金等问题。前面说了，卖方经纪人一般会要求业主签订独权委托合同，但我看到在MLS系统上提供了几种不同的合同，既有独权委托，也有独家委托(独家委托的区别在于，这时业主可以同时自行寻找买家，如果业主自己成交，则不用支付佣金给经纪人)，不过没有多家委托的合同。但Ken告诉我，多年来形成的惯例使得经纪人都不会同意非独权委托，这样一来，几乎所有的委托出售合同就都是独权委托合同了。
在房屋成交的时候，房款是暂存在经纪人这里的，虽然业主和买方都会委托律师办理交割手续，但律师并不保管和监管房款。由于经纪人都是通过考试具有执业资格的，加上有包括MLS系统在内的完善的管理制度，所以不用担心经纪人会卷款潜逃。由于房款由经纪人暂管，所以最后实际上是卖方经纪人直接从房款中留下事先商定的佣金，才把房款交付给业主。在最后办理房款交割过户手续的同时，卖方经纪人也会把相应比例的佣金支付给买方经纪人。
美国房地产经纪论文 第4篇
考试用书是严格按照房地产经纪人考试大纲编写的，是考生学习、备考的依据，考试用书按照大纲，依章、节、目、条的顺序编写，在每一目的名称前面，标以“掌握”、”熟悉”或“了解”，表明其重要程度。“掌握”的内容约占总内容的70%，“熟悉”的内容约占总内容的20%，“了解”的内容约占总内容的10%。当然，考试命题多少的顺序依次是掌握、熟悉、了解。因此，学习的时间和精力也应当基本按这个比重分配。
二、联系实际，减少记忆的知识点
考试的知识点通常可分为下面三类：
1、平时工作中经常接触的问题，且在工作中处理这类问题的方法与教材中的知识点―致。即这部分知识已被自己了解和掌握。
2、平时工作中经常接触的问题，且在工作中处理这类问题的方法与教材中的知识点不一致。即这部分知识未被自己所掌握。自己对这部分知识的了解似是而非，在考试时容易出错，
3、平时工作中没有接触过的问题，自己不了解、不清楚的问题。
在上述三类中，第一类是不需要记忆的，第二类在复习时要严格按教材进行强记，第三类是要记忆的。
三、及早看书，加强记忆
房地产经纪人考试的学习量是比较大的，要求的知识面相当广，提醒参加考试的考生们一定要提前备考，保证足够的准备时间，经过刻苦的学习和成功的考前准备，把考试用书的内容全面学好。
四、掌握学习顺序，阅读有关参考资料
一般来讲，学习时先学习需要理解的内容，如：网络知识，后学习(特别是在考试前―个月)需要记忆的内容，如：法律法规。除了看书外，还要通过做一定量的习题来加深记忆，辨析似是而非的概念。在考试前，至少要完整地做―套模拟题，以掌握考试的题型、考试进度，避免在考试规定的时间内来不及做完试题等现象发生
美国经纪专利市场报告买家的好年份 第5篇
总的来说，专利市场，包括经纪专利市场和私人专利市场，为专利资产实际运营提供了机会。专利市场常以半公开的方式对专利进行价格分配。同时，面对知识产权挑战，企业也常运用专利市场寻求业务解决方案。在ROL（Richardson Oliver Law Group），我们相信解析和理解这个市场会给作为商务资产的专利带来更大的流动价值，并促使商业领导和发明人及专利专业人员有更多的思想共享。自2009年我们就开始跟踪美国专利市场并建立了近七十亿美元的有效专利数据库，其中包括约二十亿美元的专利销售额。
跟踪专利市场并进行专利市场的深度分析可以有助于回答专利持有人和买家关于专利的问题中的许多问题，这些问题包括：1.对于我的专利，我能得到什么价位？2.哪些技术是热门技术？3.法院判决如何影响市场？
专利市场同时包括私人专利交易和公开（准公开）专利交易。我们将集中于经纪专利市场，因为该市场稳健、多元化并且部分公开化。我们说部分公开化是因为虽然几乎任何人都可以从全球的各种经纪专利市场收集信息，但是这仍需要进行大量并具有挑战的工作。
经纪专利市场
2015年美国专利经纪市场推出了566个专利包（2014年为556个，见表1），该规模既没有扩张也没有缩小（参见表2）。通过验证其他大公司和防御性聚合公司的交易流，他们申报了相似数量的专利包，因此我们确信我们的数据真实反映了市场。如下表所示，我们注意到一个重要的改变是每个专利包中美国授权专利的数量有43%的增长。我们相信经纪公司会继续强调授权美国专利以增加销售成功率。
表1 经纪专利市场资产内容
2015年市场2014年市场改变（%）
专利包5665562%
美国授权专利资产6127427143%
总专利资产8846702126%
同时，2015年推出的专利包来自广泛和多样的技术领域（见表2）。伴随着技术多元化和相当数量的专利包，专利资产几乎遍及任何高科技领域。当我们收到一个专利包时，我们会根据自有的技术领域分类系统对该专利包进行分类。总的来说，相关技术显著地侧重于软件和云计算。出人意料的是，最高法院Alice Corp Pty Ltd v CLS Bank Intl一案关于软件技术的判决和美国专利审判暨上诉委员会（PTAB）的相关判决并没有导致软件相关专利包的数量减少。即使最受Alice和其他可专利性（patentability）相关判决影响的商业方法专利包仍然大量存在（虽然这些案例显然对这类专利造成了直接威胁）。
表2 专利包技术领域分布
专利经纪公司
和往年一样，我们的专利市场分析继续专注于经纪专利市场，这是因为该市场对所有的买家开放。我们既与大量经纪公司合作，也帮助专利资产持有者找到合适的经纪公司来帮助销售他们的资产。一个好的经纪公司会提供丰富实用的技巧，比如：1.提供对专利资产的初步过滤，2.选择可行的卖家并且确认卖家愿意出售的可能，3.筛选专利并且确认重要的专利和权利要求，4.提供定价指导，5.针对销售条款和时间表为卖家提供指导，6.制定调研、投标和销售流程，7.提供更多的使用证据（Evidence of Use， EOU），8.提供更严格的价格谈判。
具有五个以上专利包的经纪公司
2015年，美国专利经纪公司的数量基本维持保持不变，约为60个（2014年为58个）。由于多了两家经纪公司而总体专利包减少，经纪公司平均上市的专利包略微减少。一些公司继续将大量的专利包带入市场：有15个经纪公司推出了10个以上的专利包，而提供5个以上专利包的公司占据了80%的市场。前四强经纪公司占上市专利包的34%（去年为33%）。与往年一样，除了一些隶属于逆向半导体工程公司的经纪公司以及少量偏向于跨领域的硬件技术的经纪公司之外，我们仍然很少看到专门某种技术的经纪公司。
表3 2015年美国专利经纪市场上拥有5个以上专利包的经纪公司
经纪公司
Adapt IP Ventures
Black Stone IP
Cerinet
Drakes Bay Company LLC
Dynamic IP Deals LLC
Global IP Law Group
Hunton& Williams LLP
ICAP
Iceberg
Intellectual Asset Group （IAG）
Intellectual Property Trade Pte Ltd
IP Offerings
IP Perspectives
ipCapital Licensing Company
IPHarbor
IPInvestments Group
IPVALUE
Munich Innovation Group
N&G Consulting
Patent Monetization Inc
Quinn Pacific
Red Chalk Group
RuiZhi Ventures Limited
Soryn IP Group， LLC
Tangible IP
TechInsights （Semiconductor Insights）
Tynax
如图2所示，虽然有一些经纪公司特别成功（用绿线圈出）或特别不成功（用红线圈出），那些有大量专利包的公司并没有显示出更高的销售率。而有些经纪公司显然在挣扎。不出所料的是，这些有更多专利包的经纪公司的业绩接近行业销售率。在此项分析中，我们使用了2014的销售数据，以便允许有足够的时间来结束销售并进行记录。
图2 2014年经纪公司销售率与上市专利包数量（历年）
专利要价下降
一个专利的价格应该是多少？什么是一个公平的价格？我是否拿到了一笔好买卖？价格分析可以回答所有这些重要的问题。通过价格分析，我们不仅帮助客户购买和出售专利，而且可以向客户提供基于市场因素的价格评估，即用已知专利的平均要价来建立一个模型，并用该模型来估算代售专利的价格。更重要的是，这样基于市场定价的价格评估比传统专家价格评估体系有多种优点，比如避免在将来可能的诉讼中失去更好的赔偿机会等。
如表4所示，美国专利在2015年的平均要价相对前一年下降了20%。然而，如果卖家在出售专利时同时提供使用证据文件（EOU），这些专利的平均要价则保持相当。
表4 2015年美国专利要价
从各数据集合中去除前5%和后5%的数据点
专利要价（美元）每个专利资产每个美国授权专利
平均价$189，880$276，680
最低价$16，950$30，000
最高价$925，000$1000，000
标准差$183，180$249，290
数据量430423
为了估算代售资产的价值，您必须同时考虑销售成功率和可能的折扣比例（大多数资产不会以全部要价出售）。通过深度研究各领域的要价和销售率，专利包大小和其他因素，我们为客户了开发详实的价格模型。
专利销售率上升
今年的专利销售率看起来比去年的销售率略有提高。颇具戏剧性的是，您可能认为市场已经跌落了价格悬崖，但是数据显示并非如此。价格可能有所下降，但是销售率在上升。
专利市场仍然稳健但比较艰难。由于销售数据必然滞后于实际市场（可高达18个月），我们正在分析2014年上市的专利包的销售率。2014年的销售率目前约为18.4%，远高于2013年的14.9%的比率（以相对的上市时间来看）。2013年的整体销售率相对于前几年有所下降，反映了后期销售中的进一步下降（上市超过18个月的专利包销售率较低）。专利市场现有的最高销售率仍为2009年的51%，而且没有迹象表明市场正在回归该比例。我们预计一旦销售完全稳定，2014年上市的资产中29%左右将被最终售出。
尽管对于不理想的专利包没有尽快投标的压力，但是80%的专利包销售发生在专利包上市之日起11个月内。特别是由于约三分之一的销售发生在前四个月内，一些买家甚至下手更快。迅速决策是成功购买的要素。参见我们以前关于购买专利的文章来帮助您快速做出这些决策。
综合专利要价下降和销售率上升，我们认为2015年是专利买家的好年份。
法院判决的影响：Alice伤害了金融科技，但对软件科技影响有限。
美国最高法院于2014年6月19日裁定了对Alice的判决，PTAB、联邦巡回法院和州地方法院的一些相关案例自此跟进。我们将我们的116个技术子领域中的每一个子领域标记为受Alice影响或不受Alice影响。31个子领域（包括大部分软件、业务流程、社交网络和广告）被认为受Alice影响。然后，我们针对2013、2014和2015年市场对受Alice影响的领域的销售率与相应的总销售率进行了对比。在判决之前，受Alice影响的专利包的销售高于市场销售率：2013年比市场平均销售率高15%，2014年比市场平均销售率高20%。但是，我们惊讶地看到，在2015年市场上这些专利包仍然以高10%的比率出售。虽然这些专利包的销售不如2014年出众，但是早期的数据仍然显示高于平均的销售率，表明Alice并没有摧毁专利市场。
表5 受Alice影响的领域专利包销售率比较
我们还研究了法院判决对商务流程和金融科技领域专利的相对销售率的影响。这其中有七个子领域，包括商务流程（具体是电子商务、支付和交易工具）以及与支付相关的少量硬件。这些子领域的销售率从2014年比市场平均销售率高40%下降到2015年比市场平均销售率低45%。看起来，Alice裁决对市场的影响主要在金融科技领域，还没有对软件技术整体产生重大影响。
表6 金融科技领域专利包销售率比较
专利市场规模
2015年美国专利市场有所萎缩，但并未严重到大家所曾担心的程度。我们估计，从2014年6月1日至2015年5月31日之间的实际销售额为2亿3300万美元（比前一年的2亿6000万美元有所下降）。注意这还只包括经纪交易市场，没有考虑私人交易市场，美国专利市场规模任然相当可观。
在2015年的专利市场中，我们记录了总要价为3亿4200万美元的136笔销售。由于讨价还价和一些其他因素，我们对该总要价用了32%的折扣进行调整。因此，我们预计2015年美国专利市场的总规模为2亿3300万美元。在去年的分析报告中，我们估计2014年市场为2亿6000万美元，因此今年市场规模下降了约10%。
购买建议
对于未来的专利买家，以下实用技巧可以最大优化专利购买流程。在购买专利时：1.明确购买专利的商业目的-确认需要解决的问题，2.针对购买方案制定利润模型，3.最大化实施该购买方案，4.早期剔除90%不符合需要的专利以大幅降低购买成本。该购买方案的参数包括：1.投标时间段-因为好的专利包销售迅速，这比往年更加重要，2.预算，3.购买团队权限和责任，4.购买准则，5.列出可接受的专利包来源，6.特殊需求，诸如未获得专利许可公司的白名单。
结论
房地产经纪业务的扩展和分化 第6篇
在市场低迷的时候, 从事一手代理的房地产中介公司日子相对好过一些, 因为开发商在这个时候正需要用到代理公司的专业策划营销服务。而从事二手中介公司的日子就会更难过一些, 二手房买卖中介业务会大幅度减少, 以广州为例, 最近两个月的二手房成交宗数相比之前几个月下降幅度在25%左右。
其实, 从行业发展的角度看, 市场低迷之时往往也是企业转型升级的绝佳时机。
目前很多从事二手中介的公司祭起了惯用的一招:一二手联动, 也就是介入一手代理业务, 从往常的承接二手中介委托转向为开发商销售一手楼盘服务, 把自身储备的二手房买家转介给一手开发商。这类业务扩展方式并无新意, 也只能作为市场低迷之时的权宜之计, 等到市场恢复正常, 仍然还是会“上帝的归上帝, 凯撒的归凯撒”, 做二手的仍然还是要回归二手中介的主业。
另一方面, 一些成熟的大型二手中介公司却在考虑对多年形成的中介业务流程进行再造, 将以往作为中介业务延伸服务的一些业务剥离出去, 单独成立公司来开展这些业务。
这类延伸服务大家已经很熟悉:成交之前协助买家办理产权查核业务、初步联系按揭银行, 成交之后协助乃至代理买卖双方办理交易过户手续、协助办理按揭业务、代办水电煤气物管等交接手续, 等等。过去, 这些业务是包含在中介业务里面的, 或者说中介公司收取的佣金实际上包含了这类延伸服务费用。
政府部门从规范行业的目的出发, 一直希望中介行业能够明晰服务项目和收费, 《房地产经纪管理办法》中明确规定:“一项服务可以分解为多个项目和标准的, 应当明确标示每一个项目和标准, 不得混合标价、捆绑标价”;从行业发展的目的出发, 成熟的大型中介公司同样希望把这些业务剥离出去, 明码实价, 同时让这些“辅助性”业务能够更好地发展, 形成独立的利润增长点。
实际上, 在房地产市场发育已经非常成熟的美国, 同类的“辅助性”业务早已发展成独立的产业:产权查核, 有专业的Title Insurance (产权担保) 公司;房屋质量检测, 有专业的Registered Inspector (注册验房师) ;产权过户, 有专门的Escort (产权过户公司) ;按揭服务也有众多的小型专业贷款公司 (Lender) , 他们实际上是银行业务的零售商, 把钱贷给买房者, 再把抵押债券出售给银行。这还没包括为交易过程服务的律师。
分工本是现代经济发展的一条基本路径, 社会生产力水平就是在不断分工的过程中发展起来的。房地产中介行业的进一步细分或者说深化, 也应该是这个行业发展到成熟阶段的必由之路。
从我国的情况来看, 近年来按揭公司的发展已经比较成熟, 不仅一些大型二手中介公司组建了独立的按揭公司, 而且一些独立于二手中介公司的按揭公司也发展得很好。这些按揭公司不仅承担了一部分贷款服务功能 (即Lender的一部分功能) , 还承担了一部分交易担保 (即Escort) 功能。
房地产经纪业务的变革与创新 第7篇
屈指一数, 在不到两年的时间里, 竟然已经在本专栏用了8期的篇幅讨论房地产经纪业务或产品的问题, 原因应该还是在于:这个问题的确是房地产经纪行业的核心问题, 并且是至今仍然困扰着这个行业或者说仍然有待厘清的问题。
本期专栏继续关注这个问题, 是因为在实践中继续观察到房地产经纪同行还在不断探索和创新房地产经纪业务的变革。
近年来, 房地产经纪业务的各种创新探索集中在以下几个方面:
一是面向互联网的业务发展。
几家大型专业的房地产中介门户网站已经使得相当部分的房地产经纪业务转移到互联网上。严格说, 这些门户网站并不属于房地产经纪公司, 他们只是为房地产经纪公司提供网络通道服务。当然, 很多房地产经纪公司始终担心这些门户网站公司有朝一日变成真正的房地产经纪公司, 此乃题外话。而很多房地产经纪公司自身也越来越注重互联网的利用, 把自己公司的官网逐步打造成了公司的网上门店。更有甚者, 有些公司就此转型, 开始专注于网上房地产经纪业务。然而, 从笔者在广州范围内观察到的情况来看, 这样的转型要么不成功 (前两天就有同行告诉我, 他的房地产网络公司两年已经亏掉了200万元) , 要么还正在起步 (这样的公司在广州至少有四五家) 。但笔者认为他们的探索精神非常值得鼓励和赞扬, 而且可以说他们的探索代表了房地产经纪业务变革的一个重要方向。其实, 互联网公司是一个“烧钱”的行业, 这已经是十几年来大家有目共睹的事, 所以这样的变革需要资本的支持。而据笔者了解, 嗅觉灵敏的资本已经开始关注到这方面的变化, 有投资人表示愿意在这类网站的建设上大手笔投入。如果不用自有资金去炒楼, 房地产经纪行业本来是一个轻资产的行业, 但也正是因为这个行业更多地依靠人力而不是资本, 所以在从业人员普遍素质还有待提高的情况下, 这种依靠人力资本的行业是不容易提升到比较高级的形态的。而现在资本开始介入, 或许是一个良性信号。
二是放弃佣金收入, 只收取服务费。
最近不止一家广州本地较小型的房地产经纪公司提出不向客户收佣, 而是免费为买卖双方提供撮合信息。多数业主和买家可能是第一次买卖房屋, 缺少相关专业知识, 既不太了解市场行情, 又很少了解交易过户方面的知识。于是经纪公司在买卖双方有初步意向之后, 就开始为双方提供专业知识解答服务, 并收取服务费。而当买卖双方达成协议之后, 经纪公司继续根据双方的需求提供代办交易过户手续, 并收取手续费。
据调查, 很多客户是因为觉得房地产经纪人提供的服务不值, 所以才“飞单”。经纪人主动放弃佣金, 转而用专业的服务来换取服务费和手续费, 一方面降低了买卖双方的交易成本 (经纪人也会相应减少收入) , 另一方面也让买卖双方能够根据自身需求选择适合的专业服务。当然, 这条路能不能成为房地产经纪的主流业务形式, 还有待观察。
三是提供更多的相关服务或者延伸服务。
例如, 有些单店的小型房地产经纪公司, 长期驻扎在某个居民小区, 乃至和小区内的一众业主成了街坊, 相互知根知底, 同时发展了一批专业的购房者 (往往是投资客) 。在购房者资金周转不灵的时候, 这类经纪公司会提供短期借款, 其获利往往颇丰, 同时也解了购房者燃眉之急。然而, 这样的发展方向是不是已经属于房地产经纪业务的异化了, 暂且存疑。
除了在服务内容上跳出传统的房地产经纪业务, 一些大型公司开始更多地选择在服务质量上下功夫。最近和一些大公司的老板谈, 他们现在越来越意识到员工的专业技能和服务质量是公司应对市场低迷的重要竞争力, 所以更加重视员工的培训和教育。而这些, 无疑代表了行业发展方向。
关于房地产经纪业务模式之辨析 第8篇
这篇文章的题目和开篇文字都是在质疑房产交易模式, 这首先就是不准确的。实际上文章是对房地产经纪的经营模式提出了质疑, 这也是本文要对这篇文章加以讨论的原因, 如果文章是对房地产交易模式提出质疑, 就不是重点研究房地产经纪行业的笔者想要讨论的主题了。
文章说:“中国二手房交易本质是英国式拍卖, 英国式拍卖是最古老的拍卖方式, 其核心是价高者得’。这种拍卖制度旨在发现愿意为标的商品出价最高的人。”这首先就给出了一个错误的定义。首先, 任何卖家都希望达到价高者得的目的, 但价高者得的结果并不都是采用拍卖的方式来实现的, 拍卖的特征是“以公开竞价的形式, 将特定物品或者财产权利转让给最高应价者” (引自《中华人民共和国拍卖法》) , 其本质是公开竞价, 但我们知道:二手房交易基本上都不会采用公开竞价的方式, 而是一对一谈判的方式。
当然, 仅仅是这一点对二手房交易方式的误读, 还不会从逻辑上推证出房地产经纪推高房价的结论, 最多只能说二手房交易方式本身推高了房价, 即使没有房地产经纪人参与, 这样的交易方式当然也会推高房价。
问题在于文章接下来的论述:“北京的二手房通过房地产经纪公司 (即房产中介) 进行交易, 经纪公司手中掌握买 (原文如此, 应为卖’之误笔者注) 房者信息 (所谓房源) 。据此, 通过网络、短信、电话等方式寻找意愿购房者, 出价最高者得房。经纪业务本源 (原文如此, 应为本来’之误笔者注) 应以交易量为目标, 如股票交易经纪业务。但在当前的二手房交易模式中, 房产经纪公司已成为拍卖者, 其性质发生了根本性改变。”
这段话的前面一半基本上没错房地产经纪公司得到卖房者委托之后, 搜寻合适的买房者。只不过“出价最高者”不能一概而论, 因为房地产交易和一般商品交易的不同在于其付款方式的多样性, 比如有的买家虽然出价较高, 但不能一次性付款, 需要分期付款, 或是需要办理银行按揭业务, 这时有些急于拿到现款的卖家可能就会放弃这样的出价较高者。
而这段话的后半部分就出问题了首先, “经纪业务本来应以交易量为目标, 如股票交易经纪业务”是文章作者下的一个判断, 但这个判断的依据何在, 作者并未告知;接下来作者说“但在当前的二手房交易模式中, 房产经纪公司已成为拍卖者, 其性质发生了根本性改变”则更是与现实情况不符了, 实际上房地产经纪公司从来都是居中撮合者, 而不是在采用拍卖方式简单寻求出价最高者。
顺着这个逻辑, 文章接着指出:“当房产中介公司的佣金是基于成交价提成时, 每个经纪人都有动力充分发挥其拍卖者的优势, 尽最大可能追逐最高成交价。出于自身利益最大化, 中介公司会尽可能捂盘, 以争取更多时间, 向更多潜在购房者询价, 最终实现卖价最高的目的。在此信息搜寻过程中, 有可能耽误了卖房者的时间而成交价反而更低, 卖房者利益受到损害, 而中介公司却毫发无损。”
但实际上, 笔者曾经在2010年第8期也就是本专栏开设之后的首篇文章中就指出:“不论是从理论上分析还是实际情况显示, 房地产经纪人要做的都是力促成交”, 也就是说房地产经纪人的确是在追求成交量而不会去追逐最高成交价。有兴趣的读者可以去看看那篇文章, 笔者在那篇文章中给出了浅显易懂的理论分析, 也给出了房地产经纪行业中可以验证的现实描述。
而认为“出于自身利益最大化, 中介公司会尽可能捂盘, 以争取更多时间, 向更多潜在购房者询价, 最终实现卖价最高的目的”, 就更是罔顾现实了。做房地产经纪的人都知道:询价是房地产经纪的主要工作内容, 也耗费了他们大量的精力, 没有哪个经纪人愿意放着可能的成交机会不要, 而去耗费时间继续询价。在现实当中, 当一宗房地产交易的佣金较高的时候 (例如美国房地产经纪人收取的佣金可能达到6%甚至更高) , 房地产经纪人还可能在买卖双方谈不拢价格的时候拿出自己的部分佣金收入来弥补买卖双方的差价, 以达到尽快成交从而获取佣金的目的, 而不会是放弃撮合的努力再去另找买家。
至于上面那段话的最后一句, 就更是前后矛盾了如果因为信息搜寻时间太长耽误了卖房者的时间而导致成交价反而更低, 那么房地产经纪公司岂不是弄巧成拙, 怎么会毫发无损呢?文章作者设定的前提就是成交价高则经纪公司获利也多, 成交价低了经纪公司当然不会毫发无损。
接下来, 文章又转换了一个论证的角度, 提出:“北京的房产中介公司大多以专业购房顾问的身份出现, 却有意识地将近期最高成交价作为新的定价基础, 营造房价上涨氛围, 并在此基础上继续以英国式拍卖的方式寻找潜在购房者。”
这里的关键仍然在于:房地产中介公司并非接受卖家的委托在拍卖房屋, 而是在搜寻合适的成交机会。所以即使是“将近期最高成交价作为新的定价基础”, 那也是业主 (卖家) 的正常行为, 而不是房地产经纪所为。
文章由此得出的结论是:“从这个意义上看, 中介公司在某种程度上已成为做市商, 不仅促成交易, 还参与定价, 并从定价中获利”。作者在这里又给了房地产经纪公司一个新的身份:做市商。所谓做市商, 是指在证券市场上, 由具备一定实力和信誉的证券经营法人作为特许交易商, 不断地向公众投资者报出某些特定证券的买卖价格 (即双向报价) , 并在该价位上接受公众投资者的买卖要求, 以其自有资金和证券与投资者进行证券交易。房地产经纪公司是否有类似做市商的行为?有, 但这一直是监管部门严厉打击的行为, 也是正规的房地产经纪公司不做的。这是由于把房地产经纪公司变成了投资公司, 用自己的资金炒买炒卖, 这种行为的获益当然可能比较大, 但其风险也远远高于房地产经纪行为, 过去十几年间, 因为涉足这类行为而关门倒闭的房地产中介公司不在少数。
这篇文章行文至此, 已经提出了两个不同的观点:其一, 房地产经纪公司以拍卖者的身份出现, 推高了房价;其二, 房地产经纪公司以做市商的身份出现, 推高了房价。但这两个身份都是和现实的情况不符的。
房地产经纪行业民间商会的发展路径 第9篇
自去年全国范围内的若干大型房地产经纪公司发起抵制某些互联网电商公司以来,这些房地产经纪公司以此为契机开展了实质性合作,建立了会商制度(这实际上就是商会的雏形,只是未经民间组织管理部门登记注册,不能算正式的商会),并在会商的基础上进一步打算合股成立公司,这个公司将取代原来的电商平台、成为这些经纪公司的网络平台。
有趣的是:这些公司是从建立类似商会的实体起步,这个“类商会”的主要目标就是合股成立一个网络平台公司,而他们在讨论成立合股公司的过程中突然发现:一旦这个合股公司成立了,“商会”的作用就终结了。
笔者长期从事行业协会工作,当即一语道破了其中的奥妙:行业协会的宗旨是为行业谋利益,因此具体的工作目标是可以调整的。或者换句话说,行业协会所做的工作是根据会员的需求随时可以调整的。惟其如此,行业协会才能永续存在——只要行业内的企业存在,只要这些企业需要有一个独立的第三方组织来从事行业内的公共事务,就会存在对行业协会的需求。
而这些经纪企业共同形成的“类商会”的目标却相对单一:就是要成立一个合股的互联网平台公司,因此一旦这个目标实现,当然原先这个“类商会”的使命也就终结了。
所以说,这个由若干房地产经纪企业聚合而成的“类商会”其实更像一个合股公司的筹备组,一旦合股公司成立,“筹备组”当然也就结束了自己的使命。
当然,笔者也看到,这个“类商会”组织也开始举办一些行业内的论坛活动,如此发展下去,并且完成了民间组织登记注册的话,这个“类商会”是有机会成为一个正式的商会组织的。
笔者所在的广州市房地产中介协会还曾经“孵化”出一个类似的商会——广州市房地产中介协会按揭分会,笔者曾经在本专栏中介绍过(原文载本刊2012年10月号,标题为《房地产专业服务的重要一环——按揭服务》),这个分会是专门在民间组织管理部门正式注册的。因为这个分会是由按揭服务企业自发成立的(对比广州市房地产中介协会,当初是在政府主管部门的主导下成立的),笔者曾经对其寄予厚望。但后来发现:这个分会的发展还是有些磕磕碰碰,其主要原因在于某些大型按揭服务机构其实是希望通过成立分会形成对行业的垄断,而笔者对此是充满警惕的。
另外,因为按揭分会是企业自发成立的,因此笔者建议由其中的企业老板来担任分会的会长,但两年多的实践发现:很少有企业的老板能够对分会工作倾注持续的热情,甚至作为会长的企业家也几乎对分会的工作不闻不问,开会也多数时候都不到场。
对比前面提到的“类商会”,笔者认为这又是所谓的宗旨和目标的问题——经纪公司组成的“类商会”具有明确的商业目的:希望成立一家互联网平台公司,而按揭分会虽然也有一些明确的商业诉求(例如开展房地产按揭服务人员职业水平评价,并以中介协会和按揭分会的名义向金融机构和客户推介),但相对来说这类商业诉求的紧迫性不算很强,可做可不做,不像前面说的互联网平台公司,现在几乎是房地产经纪公司不可或缺的。
于是就形成了一个悖论:如果商会的目标是商业性的,那么当商业目标实现之后,商会的作用就随之消失了;如果商会的目标是行业性的,因为没有商业目的的激励,会员的积极性又提不起来,于是对参与商会的活动不够积极。
房地产经纪行业的互联网应用 第10篇
在2014年4月本专栏的《互联网之于房地产经纪》一文中，曾经提到：“卖手机的互联网公司小米声称要进入房地产开发领域，用互联网的方式开发房地产”，两年过去，似乎还没听到小米用互联网方式开发房地产的新进展。
接着，在2014年6月至8月，笔者在本专栏连续写了三篇讨论互联网与房地产经纪的小文：《再论房地产经纪与互联网》《房地产经纪公司抵制互联网平台公司之分析》《房地产经纪公司与互联网平台公司融合之后》。回顾这些文章，我们会发现，两年前热热闹闹轰轰烈烈发生的一些事，后来逐渐销声匿迹，例如一些著名公司的相互参股，之后就有公开声明撤销入股行为的。
一轮高潮过后，到了现在，很多房地产经纪从业者，特别是小型房地产经纪公司的从业者越来越有这样的认识：互联网不能改变房地产经纪行业，互联网也不能取代房地产经纪人。
在笔者看来，互联网一定是在改变房地产经纪行业的，并且在改变几乎所有的行业。互联网不能取代房地产经纪人，这一点倒是认可，或者说：互联网能改变一些东西，还有一些东西是无法改变的。
就房地产经纪而言，要讨论互联网能改变什么和不能改变什么，首先需要说明我们讨论的房地产经纪究竟是什么。第一，我们说的房地产经纪业务是居间业务。第二，在居间业务中，房地产经纪人首先是要搜集和传递信息，其次是要能够撮合买卖双方或租赁双方签订合约。
在搜集和传递信息方面，互联网为房地产经纪人提供的帮助是很显著的，极大地节约了信息搜寻和传递时间，这可以说是互联网对房地产经纪公司最大的改变。当然，有些信息还是要依靠房地产经纪人的人际关系来收集，这一点可以说互联网是不能从根本上改变。
在撮合成交上，不仅互联网无法取代房地产经纪人，甚至其他的非专业人士也无法取代专业的房地产经纪人。虽然不断有人提出去中介化，希望通过网络平台直接连接交易双方，但笔者的看法是：除非交易双方不需要任何谈判，直接就能够签订合同，否则，只要涉及谈判，房地产经纪人的专业性就能充分体现出来。
这是因为：房地产交易过程涉及很多专业知识，交易双方很可能根本就不知道有这些专业知识（更遑论了解或者熟悉这些专业知识），因此，很可能交易双方谈了半天，却连最关键需要谈判的内容都没提到！在这种情况下，房地产经纪人当然就能大大提高交易双方的谈判效率，在房地产经纪人的专业主持下，可以在较短的时间内既无遗漏，又无冗余地提示交易双方需要洽商的事项。仅此一点，就足以提醒我们：房地产经纪人的专业服务是不可或缺的。如果把房地产经纪人的专业服务再从居间业务延伸到后续的代办交易过户、代办抵押贷款等相关服务（这些服务已经成为国内很多房地产经纪公司“附送”的服务，而在美国，这些服务则由另外的专业服务公司来提供），那么房地产经纪人的专业服务就显得更加重要了。
因此，互联网的确可以改变房地产经纪行业，但房地产经纪人至少在可预见的将来是不会因为互联网的出现而被取代的。
注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。
美国房地产经纪论文 第11篇
1.1 传统教学方法难以提高学生的兴趣, 在《房地产经纪实务》这门课程的教学中, 我们采用的是理论+案例的教学模式, 在课堂的理论教学中, 学生感到教室上课所讲的内容枯燥, 乏味, 没有意思, 提不起学习的兴趣, 学生觉得学习这些理论太过于空调化, 长久下去容易对这门功课产生厌烦和抵抗的情绪。
1.2 在《房地产经纪实务》这门课程中, 我们在上课的过程中也会讲解大量的案例学生, 但由于这些案例不是学生亲自经历, 印象不够深刻。同时学生们没有经历这些, 无法从这些案例中得到自己的领悟, 就算有所领悟, 但没有经过实践的体会。这些案例所起的作用也不会太大。
1.3 在《房地产经纪实务》这门课程中, 教学的老师大多都没有在企业实际工作的经历, 少部分教师以前有过工作经历, 但长时间从事教学工作也导致这些教师之前的工作经历与社会的实际有些脱轨, 无法满足房地产经纪公司对人才的需求。
1.4 在《房地产经纪实务》这门课程中, 大多数学校的教学硬件设施有所欠缺, 不够完善, 大多数房地产中介软件学校都没有, 同时一些基础的房地产中介的软硬件学生不能够熟练的使用。
1.5 在《房地产经纪实务》课程中, 教师们在模拟实训的课程中, 学生们无法主动引起买房者的兴趣, 甚至在交谈中容易让客户对房地产经纪人产生不耐烦的情绪, 同时, 教师们在实训中扮演的角色不够深化, 同时扮演角色单一。
2《房地产经纪实务》课程发展途径探析
对于学生对《房地产经纪实务》提不起学习的兴趣, 我们会在理论教学的同时, 将这些理论用不同的案例相结合, 分析每一个案例, 从这些理论中所吸取的经验和变通的思维方法。通过理论+案例的方法去不断培养学生的创新思维和变通技巧。
2.1 对于学生们所说的案例非自身经历, 不够深刻。
我们要采用案例实际模拟的方法去加深学生们的印象。同时也可以让学生们的参与到这案例模拟情景中, 让学生们去思考这个案例为何成功, 为何失败, 别人为什么要这么做, 这么做有什么好处。
2.2 对于《房地产经纪实务》的授课老师上课所讲的与社会脱轨问题。
我们要采用每二年修改一次教学模式, 使教学的方法与社会的发展相同步, 培养公司需要的人才同时邀请企业兼职教师长期在企业工作, 明白企业需要哪类人才, 会根据企业的实际需求来引导和教育学生。
2.3 对于《房地产经纪实务》教学中, 存在的软硬件设施问题和学生们操作存在的问题, 我们要向企业引进最先进的软硬件设备问题, 并以企业请来专人指导教导。同时, 将软硬件对学生24小时开放, 让学生们能有充足的时间来操作软硬件, 提高学生们的熟练程度。
2.4 对于全国各地不同的房地产行情, 要根据各地的情况采用不同的案例分析, 要将理论与各地情况结合, 不能够照搬照抄, 要实事求是, 从实际出发。
3 对策
3.1 考试:
对于从事房地产行业的学生们的考试, 不能光从卷面成绩去评定。要根据各种情况去评定, 要充分考虑到理论知识和实践知识。同时还有学生的平时学习态度等。理论知识和实践知识的比重要同等。理论知识的考试由学校专职教师负责, 实践知识的考核由企业兼职教师负责, 这样能够更好的更全面的考察学生的学习情况, 对于学生们的学习态度考核我们采用学生平时的到课率和学生们对理论和实践教学的反思与总结。
3.2 教学改革:
增加学生们的一些比赛, 在比赛中提高学生的口才和演讲能力, 同时在一些辩论赛中可以提高学生的思维能力和反映能力。要加强对学生的心理学教育, 让学生能够根据客户的衣着, 表情和态度等分析出客户的需求, 能够根据客户的需求介绍适合的房源, 引起客户的需求。
3.3 市场准入改革:
房地产中介目前的市场行情较好, 随之而来的是一系列房地产中介的产生, 大多数房地产中介都是一些简陋的门面和非专业的从业人员, 市场的不规范和从业人员的良莠不齐导致了房地产中介市场的混乱。所以要加强对房地产中介市场准入的控制, 加强对市场的监控和管理。同时, 房地产经纪人要依法录用, 要提高考证难度和严格管理证件的派发和使用。
3.4 教材改革:
调查本专业毕业生的就业分析和就业中产生的问题, 根据这些问题来分析得出接下来的教学安排, 同时采纳和接收企业兼职教师的意见来确定培养方案。加强与房地产经纪有限公司的联系, 让学生在空余时间可以到企业实习, 增强对本专业的了解和市场行情的了解。同时也可以锻炼学生的实际操作能力。
4 结语
学生能够熟练的掌握作为一名房地产经纪人应具有的业务能力、房地产经纪业务的基本流程、接待客户时保持应有的礼仪。同时, 要根据客户的行为动态分析客户的需求, 促进业务的成功。能够保持和恪守作为一名房地产经纪人应具备的职业道德、公司的章程和业务合同内容, 在买卖双方的谈判中融洽的处理好买卖双方的谈话氛围, 处理好谈判进度。给双方营造良好的形象, 对自己的工作始终保持高度的热情, 工作时要积极主动耐心沉着, 在遇到突发事件时不要擅自处理, 要依法办事, 提高风险防范意识, 加强与他人的合作能力, 加强团队意识的培养。
参考文献
