某住宅物业管理方案（精选8篇）

某住宅物业管理方案 第1篇

某高档住宅小区物业管理方案

高档住宅小区占地面积7.1万平方米，建筑面积28.86万平方米，小区有九幢高层（15-31层）、四幢小高层（12层）住宅塔楼（共1440户），二层商业裙房，一个会所和幼儿园及一层半地下室组成，整个项目分三期开发。其中：高档住宅一期建筑面积113359.99平方米，共4幢楼 11个单元464户，小区有蒂森电梯(德国)17部，会所建筑面积1059.1平方米，幼儿园建筑面积1140.3平方米，商业内街494平方米，A区商铺建筑面积4999平方米，B区商铺建筑面积4246平方米，地下机动车库建筑面积10031.1平方米，有329个车位，非机动车库8057.17平方米。小区实行人车分流，机动车进出口各一，有4个自行车出入口。

一、高档住宅小区概况

二、管理目标：

三、组织架构及管理服务内容

四、管理方式及服务宗旨

五、员工编制、分工及任职条件

六、管理服务分项指标及措施

七、高档住宅物业管理服务模式设计

八、高档住宅社区文化活动设计

九、高档住宅员工的人员培训

十、高档住宅管理处（第一期）物资装备的配置（略）

十一、小区经费收支概算（略）

十二、会所、幼儿园及商业街部分的物业管理方案（另列）

十三、高档住宅人事管理及分配制度构想

某住宅物业管理方案 第2篇

******公司 年月日

及时修复。已出现在上表中的问题，力争十天之内维修完毕。

对新出现的问题，由我单位进行分类汇总，小问题马上安排维修人员入户维修，对于比较复杂的问题，力争一周内完成维修。

在相关人员的维修过程中，要做到文明施工，一方面与积极与业主交流，讲礼貌，另一方面要对业主财产进行保护，做到不玷污不损坏。

对业主的指责，要在良好的态度下进行解释，争取业主的谅解，处理不好的及时上报，不得与业主发生冲突。

******工程项目部

某住宅楼测量施工方案的设计 第3篇

1)工程测量定位成果,工程水准测量成果。

2)住宅楼工程施工图纸。

3)《住宅楼施工组织设计》。

4)DBJ 01-21-95建筑工程施工测量规程。

2 工程概况

住宅楼总建筑面积38 850 m2,其中建设用地地下2层,地上14层,框支剪力墙结构。建筑檐高46.8 m,本工程设计标高±0.000相当于绝对标高43 m,槽底标高为32.6 m(相对标高-10.4 m)。

3 仪器配置

仪器配置见表1。

4 建筑物平面控制网

4.1 平面控制点的布置与施测

根据本工程建筑物的布局和特点,结合现场的实际情况,南北方向的控制点全部设在建筑物南侧原有地面上,北侧只布设远向复核控制点;东西向控制点布设在西侧,东侧设复核控制点。根据控制桩点放出建筑四角轴线并将其推测到周围永久建筑物上或易于保护的位置。在墙上用红油漆做好标记,标明轴线。控制点周围用页岩砖砌筑,加以保护,半径1 m范围内禁止堆放施工材料,并用脚手管搭设保护架,间隔刷红白油漆,便于控制、检测、保护、施工。

4.2 高程控制网的测设

将高程引测到拟定的水准点位置上,并按闭合路线进行测量和校核,往返误差1 mm。以上各项工作完成后经有关人员检查,待检查完毕合格后方可投入使用。检查工具为水准仪。

5 ±0.000以下施工测量

5.1 基础开挖控制

根据楼角控制桩、基坑开挖图撒出基础开挖线,在开挖过程中首先投测出每步挖掘深度标高,以此标高为依据展开。最后一步土的开挖必须随时检测基底标高,防止超挖确保基底标高。检查放坡坡度,保证基槽截面符合规范要求。

5.2 基础施工控制

1)防水保护层施工完毕后,根据基槽边上的轴线控制桩,用经纬仪向基础垫层上投测楼四大角和主要轴线,待闭合校核无误后进行墙身插筋线、门窗插筋线等细部位置线。

2)验线。首先用经纬仪检查各轴线的投测位置,然后再实测四大角和各轴线的相对位置,防止整个基础在基槽内移动错位。同时验线时检查垫层顶面的标高(地下各施工层的高程控制点,可利用基坑内预留高程点或采用钢尺悬吊法引测),保证基础埋深。

5.3 ±0.000以下结构施工控制

1)由于底板同基础梁混凝土分两次浇筑,所以底板混凝土施工完成后,楼四大角和主要轴线需重新投测,然后根据图纸放出墙体、柱子、门窗洞口、楼梯位置的轴线、500 mm模板控制线。

2)墙体钢筋绑扎完成后,在竖向主筋上测设建筑地面500 mm标高点,并用红油漆标注,作为支模预留预埋与浇灌混凝土的依据。

3)地下室顶板模板搭设之前于墙身上抄测建筑500 mm线标高,作为顶板标高的依据。

6 ±0.000以上施工测量

6.1 标高控制

室内地坪以上结构的标高测法:用钢尺沿外墙、楼梯间、电梯井向上竖直丈量。各楼引测点详见水准点平面布置图。具体引测步骤如下:

1)先用水准仪根据已校核的水准点,将标高建筑50 cm控制线引测至结构外墙,并以墨线连接形成闭合图形,作为标高向上传递的基准线。

2)始标高线设置完毕后,用钢尺(传递高程所用钢尺应尺身铅直,并应按检定值进行尺长和温度改正)沿垂直方向,向上量至施工层,并划出施工层建筑50标高水平线。各层的标高线均由A0.00起始标高线向上直接量取,不得按楼层传递。当施工高度超过尺段长时应设计出高程传递接力层,在该层精测出“建筑+50线”,作为下一步向上高程传递的基准线。

3)将水准仪架设在施工层,校测由下面各水准点传递上来的水平线,误差应在A3 mm以内。如误差过大须重新测设,在各层抄平时后视两条水平线以作校核。

4)在墙体浇灌混凝土之前,在主筋上测设出标高点,并用红油漆做标记,作为浇灌混凝土高度依据。

6.2 轴线控制

1)在60.00板施工完毕后,应及时测放出结构外廓轴线控制线并告知建设单位,经建设单位上报规划部门验建筑物位置线,并将主轴控制线投测至结构外框柱并用墨线弹出,作为竖向轴线传递、结构大角监测、结构外装修使用。

2)竖向轴线控制使用激光铅直仪采用内控法施测。当结构施工至首层底板时,应将各主轴控制线由建筑物外部引测至内部,投点误差限制在1.5 mm以内。内控点一般做法是:在主轴控制线交点位置预先埋置100 mm×100 mm,厚8 mm～10 mm的钢板并与底板钢筋焊接,底板施工完成点位经复测确定后在预埋钢板上钻孔(直径2 mm)、镶嵌铜丝。以后每层楼板施工时在内控点竖向相应位置留置200 mm×200 mm或直径200 mm的孔洞,预留洞四周宜设高50 mm的阻水圈,以防施工用水溅落至仪器上以及浸泡测量标识。投测时转动激光铅直仪照准部,在接收靶上取激光斑点轨迹圆的圆心作为传递上来的内控点位。

6.3 门窗洞口控制

1)主要轴线校核以后,根据图纸测放墙柱轴线、边皮线、模板控制线及门窗洞口位置线。

2)门窗洞口的标高控制。墙体钢筋绑扎完成后在门窗洞口边暗柱主筋上投测出建筑+500 mm线,作为门窗洞口标高基准线。

6.4 电梯井的控制采用横竖控制法

1)横控:

保证电梯井四边尺寸,用经纬仪根据轴线放出电梯井尺寸,并放出墙体控制线,以便下一层校对及墙体控制。

2)竖控:

在底层留出一周内控制线,使用吊线坠法直接向各施工层悬吊引测轴线,悬吊时上端固定要牢固,线中间没有障碍,线下端的投测人视线要垂直结构面。

7 沉降观测

1)沉降观测由建设单位委托,承接沉降观测的单位必须具有测量资质乙级以上且经营范围包含沉降观测。

2)沉降观测点的布设要求。沉降观测点的布设位置由设计或测量单位确定,由施工单位埋设。

8 对测量放线工作的基本要求

明确为工程服务、按图施工、遵守先整体后局部、高精度控制低精度的原则,测法要科学、简捷,精度要合格,符合规范要求,严格审查测量原始依据的正确性。坚持测量工作与计算工作步步有校核,经自检、互检合格后,由相关主管部门验线的制度。

摘要：结合某住宅楼工程概况,介绍了该住宅楼测量仪器的配置,从建筑物平面控制网、±0.000以下施工测量和±0.000以上施工测量等方面探讨了该工程测量施工方案的设计,总结了测量放线工作的基本要求,从而为类似工程测量工作提供了参考。

关键词：建筑物,测量,高程控制网,沉降观测

参考文献

某住宅物业管理方案 第4篇

【关键词】消防车荷载；顶板结构方案；主梁加大板

1、工程概况

某住宅小区，位于浙江省杭州市。地上有6栋高层单体，地下为一层大底盘地下室（主楼下局部设夹层），地下室顶板为上部结构嵌固端，总建筑面积约7.50万m2。高层为22～25层，结构高度63.80～70.20米，功能为住宅。高层之间局部设一层裙房商铺。地下室平面尺寸约为120.mx150.0m，总面积1.70万m2，层高为4.700米。地下室设置双层机械停车位，设备区域等。地下室采用框架结构，高层住宅采用剪力墙结构或者框架-剪力墙结构。结构安全等级二级，抗震设防烈度 6°，场地类别 Ⅲ 类，地震分组第一组，设防类别为丙类。基本风压0.45kN/m2。建筑平面见图1。

图1 建筑平面

2、顶板结构方案及荷载

2.1结构布置方案

地下室主要柱网尺寸为8.40x6.60米。小区为拆迁安置房，顶板平均覆土1.5米，中部设小型车停车场，局部设小型花坛，其它为景观草坪。消防车通道环绕各主楼。因无法设置消防车限行措施，整个顶板均考虑为消防车作业区域。考虑机械停车位的净高要求，梁截面高度最大为1米。依据《地下工程防水技术规范》，顶板最小厚度取250mm。本着结构性能良好，经济合理，施工方便的原则，提出了以下三种顶板方案：a.十字交叉梁，主梁尺寸500x1000，次梁300x950，板厚250。b.单向单次梁，主梁尺寸550x1000，次梁350x950，板厚250。c.主梁加大板，主梁尺寸400x1000，300x900，板厚280。

2.2顶板荷载计算

取柱网8.40x6.60米研究。恒荷载计算时考虑路面面层做法及板底悬挂荷载，近似将土自重取为20，即恒荷载：1.5x20=30kN/m2。平时活载：5 kN/m2。

根据《建筑结构荷载规范》5.1.3条，应考虑覆土对消防车荷载的折减。折算覆土厚度s'=1.43stanθ。θ取为35°。则s'=1.43x1.5xtan35°=1.5米。根据附录B表B.0.1（2），按照跨度及折算覆土厚度线性插值，得到各方案考虑覆土的折减系数：a方案：0.826；b方案：0.803；c方案：1.00。

当双向板板跨介于3～6米之间时，消防车等效均布活荷载按跨度线性插值确定。规范中仅给出正方形双向板的等效均布活荷载。本项目双向板为矩形，可按短边和长边边长分别确定相应数值，并取其平均值作为矩形双向板的等效均布活荷载。按此原则，根据荷载规范5.1.1，5.1.2条得到各方案计算各构件时消防车活荷载取值如下：

（1）计算板，a：0.826x31.25=25.82kN/m2；b：0.803x35=28.11kN/m2；c：1.0x20=20.0kN/m2；消防车荷载的准永久值系数为0，在板设计时，平时荷载下弹性计算并控制裂缝不大于0.3，消防车荷载下塑性设计，仅做强度验算，最终板的配筋按两种计算的结果包络设计。

（2）计算次梁，a：0.826x31.25x0.8=20.65kN/m2；b：0.803x35x0.8=22.49 kN/m2。

（3）计算主梁，a：0.826x31.25x0.8=20.65kN/m2；b：0.803x35x0.6=16.86kN/m2；c：1.0x20x0.8=16.0kN/m2。

3、顶板结构方案分析

按上述荷载，采用pkpm2010V1.3版程序分别计算。计算参数：框架结构，四级抗震，混凝土C35，钢筋HRB400，自动计算楼盖自重。根据计算结果进行施工图配筋见图2～图4。

图2 a方案：十字交叉梁配筋结果

图3 b方案：单向单次梁配筋结果

图4 c方案：主梁加大板配筋结果

3.1内力分析

a和b方案楼盖中，次梁在主梁的跨中施加了一个较大的集中力，导致主梁在这里产生了较大的弯矩峰值，主梁的底筋变大。对次梁，a方案十字次梁可协同受力，且梁的受荷面积较小，内力分配较为合理；b方案则受荷面积变大，次梁弯矩急剧增加，次梁的面筋及底筋都相应变大。c方案的主梁近似承担均布荷载，受力均衡，无次梁带来的集中力，弯矩值小且变化平缓。

从板来看，a方案，板内力均匀，配筋由平时荷载下弹性控制，为构造配筋。b为跨度较大的单向板，由消防车荷载下的强度控制，其配筋是以塑性设计的结果确定。c方案，充分利用了板自身的承载能力，板的跨高比23.6，厚度与配筋均十分合理，板的配筋由平时荷载下弹性控制。

3.2经济性分析

通过上述三种方案的比较分析可知：单位面积含钢量，单向单次梁方案最大；十字交叉梁次之；最节省的是主梁加大板方案。单位面积混凝土含量，则是十字交叉梁方案最大；单向单次梁方案次之；最节省的也是主梁加大板方案。

本项目最終选择了c方案主梁加大板作为地下室顶板方案。此方案不仅受力合理，经济性好，在施工方面也有相当大的优势。其钢筋绑扎简便，模板拼装简单快速，施工质量易控，进度明显加快。

4、结语

某住宅地下室防水堵漏施工方案 第5篇

目录

一、工程概况

二、方案编制依据

三、渗漏治理方案

四、主要防水堵漏材料性能介绍

五、主要防水堵漏设备介绍

六、裂缝治理工程及材料用量

七、防水堵漏工程费用计算

八、施工组织及人员配备

九、施工计划周期

十、防水堵漏工程质量标准

十一、其它事项

十二、付款方法

某住宅地下室防水堵漏施工方案

一、工程概况

2某住宅是一幢私人住宅，地上六层，地下室一层，内空面积约70m。

经现场勘察，其地下室位于富水区，水源主要来自地表滞水、污水、雨水及其他水源水等；在壁内侧，有几处较明显的渗漏水，整个地下室地面积水严重，地面仅用2-3cm厚混积砂浆抹面，未进行任何防水处理。

为了达到不渗漏的使用要求，应采取切实可行的防水堵漏措施，以确保地下室正常使用。

二、方案编制的依据

1、国家标准GBJ108—87及《地下工程防水技术规程》。

2、国家标准GBJ208—83《地下工程防水施工及验收规范》。

3、《防水工程费用计算》

4、《防水工程手册》沈春林编著，1999年8月中国建材出版社出版。

5、《防水材料手册》沈春林编著，1999年9月中国建材出版社出版。

6、《现行防水材料标准及施工规范汇编》沈春林汇编、中国建工出版社1999年9月出版。

三、渗漏治理方法

根据该地下室渗漏的实际情况，应采用“新优材料，刚柔相济，多道防线，综合整治”的原则进行防水堵漏，以达到滴水不漏及长期正常使用的目的，具体操作如下：

1、针对较明显的渗漏水裂缝及漏点；

沿渗漏裂缝凿“U”型槽→用水冲洗干净界面→用快速堵漏材料埋注浆管和浆液通道PE泡沫条→埋管后在一定时间内注浆→注浆后在一定时间内割管→用钢丝刷清理杂质→养护及恢复面层。

2、针对地面渗漏水

有机硅混和砂浆找平约2cm→涂涮抗渗漏克2至3遍（面渗→点渗→集中封堵和注浆）→养护。

四、主要防水堵漏材料性能介绍

1、快速堵漏剂（液料）：

①产品简介：快速堵漏剂采用先进的配方，用多种化工原料复合而成，含有密实剂、速凝剂、早强剂、抗冻剂等。具有速疑、早强、提高密实度、抗压和抗冻等功效。施工简便、效果明显。本产品属无机类快速防水堵漏材料。

②产品特点：棕色水溶液，微酸性、无毒、无味、无污染、不燃、不爆、化学性质稳定。可直接掺入水泥堵塞混凝土裂缝和孔洞，快速干固后，即能堵漏防水、抗渗防潮。③适用范围：本产品用于各种混凝土浇筑物、制品及构件的裂缝、孔洞、凹陷等防水堵漏及修补。

④性能指标：a、凝结时间：初凝1min，终凝8min；b、粘结强度：2.4Mpa；c、抗渗强度：>1.5Mpa。

2、注浆堵漏王（高分子化学注浆材料）

①产品简介：新型聚氨酯注浆材料—“注浆堵漏王”，系以甲笨二异氰酸酯与三羟基水溶性聚醚进行化学合成，形成端基含有过量的游离异氰酸根基团的高分子化合物。该材料注入漏水部位后，以水为交联剂立即进行化学反应，放出CO2逆水而上进行扩散，并与周围的砂石、泥土、混凝土等固结成弹性的固结体，从而达到止水加固的目的。

②产品特点：“注浆堵漏王”具有无毒、无污染、粘度低、可灌性好、耐腐蚀，在低温下可操作，在一定范围内凝胶时间不受水量的影响，注浆工艺简单、止水快、堵水效果好等特点。凝胶体具有抗渗性好，强度、延伸率高、耐腐性及稳定性好，固结体在水中的浸泡液体对人体及动物无害。该产品为单组分浆液，施工时不需再配制浆液，配套注浆设备浆堵泵操作简便，清洗设备方便。

③适用范围：可广泛用于土木建筑工程的防水堵漏，大坝基础的注浆和坝体混凝土裂隙的防渗、补强、隧道、矿井、水池及地下工程渗漏部位的注浆堵漏。因该产品固化后遇水还能继续膨胀，能进一步起到止水作用，所以对变形缝部位的堵漏效果更佳。

④性能指标：a、相对密度：1.03~1.10；b、粘度/Pa.s/(25℃)： 0.1~0.4；c、诱导凝固时间：数10S~数10min；d、膨胀率/倍：2~3；e、粘结强度（与混凝土）：>1.0 Mpa；f、固结体抗压强度：>1.5 Mpa；g、固结体抗渗性：>1.0 Mpa；h、固体抗拉强度：掺水量100%时，2.0 Mpa；250%时，1.5 Mpa；500%时，0.8 Mpa。

五、防水堵漏主要设备及工具

1、切割机一台，用于切割“U”型缝。

2、压力注浆机一台，用于注浆。

3、凿子、锒头、抹子、油灰刀、钢丝刷等五金小工具若干。

六、材料用量预计

1、裂缝及渗漏点治理（按每米裂缝计算材料用量）“U”型缝宽度6—8cm，深度2—3cm。

（1）快速堵漏剂剂：8kg；

（2）注浆堵漏王：2.5kg；

（3）注浆咀3个，PE条1m；

（4）注浆管道及清洗液（丙酮）一定量。

2、地面渗漏水治理（按每平方米计算材料用量）

（1）有 机 硅：1.5kg；

（2）抗渗漏克：4kg

七、防水堵漏工程费用计算

1、裂缝及渗漏点治理费用（按每米裂缝计算）

（1）人工及机械凿“U”型缝：0.33工日×30元/工日=9.9元；

（2）快速堵漏剂：7kg×8元/kg=56元；

（3）注浆堵漏王：2kg×46元/kg=92元；

（4）PE条：1m×4元/m=4元；

（5）注浆咀：3×0.5元/只=1.5元；

（6）注浆管道及清洗液：2元；

（7）封堵“U”型缝埋PE条及注浆管，快速注浆：0.5工日×30元/工日=15元；

（8）割管养护及搬运费：0.05工日×30元/工日=1.5元；

小计：(1)+(2)+ „„+(8)=181.9元；

2、地面渗漏水治理（按每平方米计算）

（1）清理基面：0.05工日×3元/工日=1.5元

（2）有 机 硅：1.5kg×36元/kg=54元

（3）抗渗漏克：4kg×18元/kg=72元

（4）沙、细砾石及水泥：6元

（5）完成（2）、（3）项人工费用：0.15工日×30元/工日=4.5元

（6）养护及搬运费：0.05工日×30元/工日=1.5元

小计：(1)+(2)+ „„+(6)=139.5元；

八、施工组织及人员配备

1、施工应精心组织，科学管理，及时协调，责、权、利到位；确保各项施工程序按方案设计要求严格施工。

2、人员配备：技术负责人1人、防水施工人员3人，共4人。

九、施工计划周期

预计有效工期10天，特殊情况例外。

十、防水堵漏工程质量标准、验收方法及保修服务

1、经维修后的部位工程质量应达到无渗漏标准。施工完毕后2天内由乙方通知甲方，甲方在接到告知及时组织验收，维修后的部位经验收无渗漏由甲方签署验收意见并及时按合同支付工程款。

2、从验收合格之日起，因乙方的材料及施工质量等原因，造成的维修部位的重新渗漏，则乙方提供三年免费保修服务，如甲方在使用上人为破坏，则乙方在维修时酌情收取材料和人工费用。

十一、其它事项

1、由甲方免费提供堆放材料及机具的场所；

2、由甲方免费提供施工用的电源；

3、确定甲方联系人1名；

4、渗漏部位拆除和恢复内装修由甲方完成，乙方不承担任何费用。

5、乙方在施工过程中，应注意施工安全。

十二、付款方法

某住宅物业管理方案 第6篇

（案例）

工程造价咨询项目规划

（目录）

一、项目概况

二、本项目特点（略）

三、**住宅一区工程造价咨询组织方案

1、**住宅一区工程造价咨询总体目标

2、**住宅一区工程造价咨询组织结构

四、**住宅一区工程造价咨询项目进度计划及控制措施

1、进度响应

2、满足进度的承诺

3、进度控制保证措施

五、**住宅一区工程造价咨询项目管理

1、**住宅一区工程造价咨询服务质量管理模式

2、**住宅一区工程造价咨询项目部人员组织及分工与职责

3、**住宅一区工程造价咨询服务内容

4、**住宅一区工程造价咨询服务工作流程

5、**住宅一区工程造价咨询服务操作程序内容

6、**住宅一区工程造价咨询的信息管理

六、**住宅一区工程造价咨询的质量保证

1、**住宅一区工程造价咨询工作质量要求及目标

2、**住宅一区工程造价咨询工作质量保证措施

3、**住宅一区工程造价咨询工作质量保证的工作制度

一、项目概况：

**住宅（一区）坐落在洛江城区内，该工程是民用住宅楼建筑工程，建筑面积共约12.7万平方米，共18栋、14—18层楼房。工程内容为：土建工程、安装工程、外装修、小区道路、绿化工程等。设计概算约45000万元。

二、本工程项目特点（略）

三、工程造价咨询服务方案

1、**住宅一区工程造价咨询总体目标

按投标文件和服务合同的要求，为**住宅一区工程造价咨询提供完善，准确的造价咨询的各项服务，施工图预算造价控制在同行业建造费用的中偏下的水平，用于招标的工程量清单准确无遗漏，差错率为零。本合同的服务期限：自合同签订之日起，至本合同服务的建设工程范围内各施工标段施工工程竣工验收合格后止。完全满足业主对项目造价咨询的进度要求。

2、**住宅一区工程造价咨询组织结构

根据**住宅一区造价咨询工作的需要，公司选派一名高级工程师任项目负责人，根据项目负责人的提名，公司拟派项目总工和各专业组工作人员，并由公司专家组监督和协助项目部工作。

**住宅一区工程造价咨询组织结构图

四、**住宅一区工程造价咨询工作进度计划及控制措施

1、进度响应：公司完全响应业主对造价咨询服务的时间要求，并在收到委托人发出的“造价咨询任务通知书”及相关资料后，立即组织人力开展工作。在保证各项工作质量的前提下，根据我公司实际情况及以往经验，可绝对保证按时完成**住宅一区工程造价咨询服务。完成时间从我司收到委托人发出的“造价咨询任务通知书”之日起计算，提前完成预算及工程量清单（标底）的编制。

2、满足进度的承诺：如果因特殊情况需要对上述完成时间进一步提前，我司承诺将增加人员、加班加点按要求时间完成，满足业主的需要，决不以任何借口影响业主的其它工作进度及安排。

3、进度控制保证措施

（1）进度控制的组织保障

本项目的参与者有业主、各设计单位、工程监理、工程造价咨询、招标代理、各类器材供货(安装)商、各工程承包商，以及政府有关管理、服务机构和其他社会潜在的产品及服务提供单位等，只有参与者之间保持密切有序的协作和配合，才能使工程各预期目标顺利实现。作为造价咨询服务单位，将配合各单位工作，特别是在编制招标工程量清单时，时间、要求都非常急，我们将成立一个高效的为**住宅一区工程造价咨询服务的专业团队，以满足业主的进度要求。

（2）进度控制的人员保障

成立的**住宅一区工程造价咨询项目部，其中设项目土建总工程师、项目安装总工程师，下设土建、安装、装饰、市政、道路、园林六个项目组。足够的专业技术人员、成熟的项目团队、丰富的大型工程造价咨询工作经验，足以满足业主同时委托若干项目造价咨询业务。（3）进度管理的奖惩措施

①、严格执行公司关于项目进度管理的奖惩制度。

②、对**住宅一区工程造价咨询工作进度没有按照业主公司的进度要求完成的人员，公司将给予奖惩制度之外再予以处罚。每延迟一天，项目经理扣发当月奖金，相应责任人扣发当月奖金。延迟一周，项目经理及相应责任人扣发全年奖金。

③、对超过合同规定的日期两周或以上，则撤换项目经理及相应责任人。

④、对**住宅一区工程造价咨询项目部加班加点的工作人员，公司将发三倍加班工资。

⑤、对按时或提前完成进度要求的人员，公司将给予表彰或奖励，并纳入年终考评。

（3）公司进度违约承诺：如我司未按合同规定的时间完成委托项目的造价咨询任务并向委托人提交造价文件，则我司按如下条款进行赔偿：

①、延迟一周内，每日按项目咨询费用总额的千分之五计算。

②、延迟一周后，每日按项目咨询费用总额的千分之十计算。③、如超过合同规定的日期四周以上，则可视为我司无能力履行合同。业主有权撤销合同或另行委托。

五、**住宅一区工程造价咨询项目管理

1、**住宅一区工程造价咨询服务质量管理模式

公司严格按ISO9001-2000服务质量管理体系的要求实施工程造价咨询业务，根据我公司实施的ISO9001-2000服务质量管理体系的要求，**住宅一区工程造价咨询管理流程如下：

（1）.成立**住宅一区工程造价咨询项目部；为保证合同切实有效地履行，按照投标文件条款，委派适合本项目要求的项目负责人全面负责**住宅一区工程造价咨询项目部的工作。

一、项目负责人由公司总经理直接任命。B、项目负责人必须具备相应资格。

C、各专业工程师由项目负责人提名，公司领导批准。D、项目部相关专业人员必须具有相应的技术岗位证书。

（2）.编制**住宅一区工程造价咨询服务纲要，包括对项目服务内容、进度、责任范围和质量目标、组织架构、岗位设置及人员配备等进行编制。

（3）、编制服务质量计划，召开交底会议

一、服务质量计划由项目经理按合约编制符合本项目要求的造价咨询服务质量计划（含实施细则），内容包括：项目概况、服务范围、进度、服务质量目标及人员安排等；服务计划须公司审核及批准；服务期在一年以上的服务计划，须同时编制服务计划进度表；项目计划和实施细则可根据项目发展的实际情况进行调整，调整后的计划和实施细则按原审批程序执行。

B、交底会议根据服务质量计划，由项目经理召集项目组人员进行项目交底，说明工程概况、服务内容、人员组成及分工、服务期限等具体内容，并填写项目交底会议纪要。

（4）工程造价咨询文件资料的提供及管理

一、项目经理根据合同条款及政府行政规定提出本项目所需要的技术标准等项目需用文件；

B、项目部需要的政府行政规定文件由公司办公室负责提供； C、工程造价信息等根据性资料由公司办公室负责提供； D、项目部制定专人负责管理上述文件资料；

E、项目部接受或发送文件资料应做好收文、发放的记录。

（5）.咨询服务质量控制

一、日常工作要求：凡依据工程造价咨询合同委托,要求出具的造价咨询成果文件,须经相关授权注册造价工程师签署。

B、所有成果文件及相关的中间成果文件在签发前须经过审核程序。成果文件涉及计量或计算工作的，审核前须实施校对程序。C、咨询服务计划实施情况的检验：检验咨询服务计划和项目执行准则的实施情况及项目各阶段中工作记录的齐全与规范化程度。D、根据项目情况，公司每两个月组织一次检查，并填写《项目情况检查

记录表》。内容包括 ：

E、工程量清单（标底）的编制是否符合施工图纸及相关技术要求，工程

项目内容及分项工程划分是否合理，工程量的计算是否准确，所套用的计价项目、标准是否正确;F、工程变更与工程现场签证审核的依据是否充分，设计变更手续、签证

程序是否齐全，内容与实际情况是否相符，所选用的计价方式是否合理并符合施工合同规定，工程变更的数量（包括核增与核减）是否考虑全面；编制咨询成果文件所需依据是否完备，成果结论是否具有真实性和科学性；

G、项目工程造价的竣工结算是否严格依据施工合同的规定执行，对工程量计算与计价、相关费用的核定、设计变更及工程签证的手续是否齐全，确保计算无误、计价正确、深度符合规定要求、计算和结论清楚、附表齐全；

H、项目工程财务决算及评估报告须按竣工项目实际情况实事求是进行汇总、分析、确保咨询成果的严肃性、真实性和可靠性。I、不合格服务的处理：出现未通过检验情况时，应执行《不合格服务控制程序》。各种检验应有授权检验者签字并由项目部留底归档 J、各种检验应有授权检验者签字并由项目部留底归存。

（6）、对项目部成员的考核

项目经理对项目部成员按《项目部检查评比管理办法》进行考核，填写《项目部工作人员考核表》，交公司检验、备案。

（7）、服务回访

公司对**住宅一区工程造价咨询项目的服务编制回访计划，按计划实施并根据项目部上报的《项目服务表》的要求，组织有关人员进行造价咨询服务的回访检查，回访检查结果及时填写《服务质量意见征询表》。项目经理对项目部成员按《项目部检查评比管理办法》进行考核，填写《项目部工作人员考核表》，交公司检验、备案。

2、**住宅一区工程造价咨询项目部人员分工与职责

（1）项目部是项目服务的主要责任体，项目负责人对工程造价咨询服务的实施负有全部责任，对项目部实施全面管理。

（2）项目部各专业工程师负责各专业服务过程的实施并承担相应的责任。

（3）项目部人员分工、职责

项目经理——主持**住宅一区工程造价咨询项目部日常工作，签署及审阅所有重要来往文件、报告，签署及审阅其他来往文件、报告，参加重要会议、如业主、其他有关单位会议等。项目总工——协助项目经理工作，安排项目专业造价工程师及预算员的工作，处理日常工作疑难问题，参加会议，参加日常造价咨询工作。

专业造价工程师——处理日常造价工作，包括参加会议、编制预算（标底）、工程量清单、变更审核及结算等。预算员——协助各种预算工作及计算工程量。

专家顾问组——专家顾问组成员由公司专家顾问组派员组成，协助项目经理和项目总工处理造价咨询中的重大技术难题，解决造价工程师之间的分歧。

3、**住宅一区工程造价咨询服务内容

（1）、**住宅一区工程造价咨询服务工作内容为： ①施工图审核，图纸项目划分，工程预算编制。②招标工程量清单及标底编制。③合同工程量清单更新审核。④工程变更审核。

⑤工程结算审核及协助完成结算审计等。

（2）、委托项目的工程造价计算依据： ①项目施工合同 ②项目招投标文件 ③项目设计文件及图纸 ④项目的其他有关资料 ⑤政府有关工程造价的文件

（3）、针对上述工作内容，我司提供的服务分成以下几个阶段： ① 项目招标阶段：

根据招标图纸及技术规范，编制承包工程、分包工程、材料/设备供应招标所需的工程量清单，并编制相应的预算书（或标底）；

② 项目施工阶段：

一、与监理单位及业主协调配合，制定现场控制造价的流程与措施； B、施工阶段定期或不定期派专业造价人员动态跟进、了解项目施工进展情况，并及时核定现场各类技术变更情况。

C、向甲方预先报告因任何设计修改所可能引起的成本增减，并每月将因工程修改所导致的造价增减额向业主呈报；

D、即时审核及计算所有设计修改或现场签证所引起的合同总造价的增减，与承包单位、分包单位、材料/设备供应单位商讨合理的工程变更金额，制订工程变更清单；

E、根据施工图纸，及时进行总承包、指定分包、独立承包合同中工程量清单更新审核；

F、对承包单位、分包单位提出的费用与工期索赔问题，向业主提供专业评估意见及估算书，以保证业主在有关工程合同上的利益； G、参与有关工程造价及合同执行的工程会议及业主要求的其他会议，协助业主协调各承包商经济关系以利工程顺利进行。

③ 项目竣工结算阶段

一、根据施工合同、竣工图、施工图、工程指令及工程变更单，严格审核各承包单位、分包单位、材料/设备供应单位的工程结算。协助业主处理与承包商的有关结算纠纷；

B、对本项目工程竣工后免费维修保养期内的缺陷整改方案所涉及的工程费用项目，依据合同或市场价提供造价咨询服务；

C、编制最后工程结算书，并将更改或其他因素引致的总价增减包含在结算书内。编制最终结算审核报告，包括主要经济技术分析、造价指标及相似工程的造价对比资料，对合同结算的建议以及以后应注意的问题等。④ 贯彻于整个服务阶段的其他辅助咨询服务

一、公司在业主需要时，就与本工程项目的造价咨询业务有关的法律、法令、条例、规定、标准、规范和一般惯例，以及深圳市的定额、材料、设备价格信息的使用规则和要求为业主提供咨询服务及有关资料；

B、在设计、招标及施工阶段，我司派出项目经理参加重要的设计、工程及工地例会；

C、协助业主整理全部项目合同文件及有关结算资料，统一档案格式，组织完整的资料归档工作；

D、在合同签订一个月内，公司将完成“造价咨询工作规划书”内容应包含：工作流程、阶段工作范围和成果、工作计划及工作用表等。

4、**住宅一区工程造价咨询服务工作流程

**住宅一区工程造价咨询服务工作流程分为四个方面：预算编制及工程量清单（标底）编制、设计变更审核、造价索赔处理、竣工结算阶段造价审核。

5、**住宅一区工程造价咨询服务操作程序内容

（1）工程造价咨询服务的准备阶段: ①明确工程造价咨询服务的要求与范围； ②成立造价咨询项目部；

③编制工程造价咨询服务（质量）计划； ④准备造价咨询服务资料。

（2）工程造价咨询服务实施阶段

①设计阶段：进行各项社会调查内容包括，场址周边的交通环境、社区环境、人文环境、自然条件等。

②施工图设计阶段：熟悉各设计阶段的设计成果文件及相关限制条件，包括所采用的技术及工艺流程、建筑与结构形式、技术要求、建筑材料的选用标准，以及项目所涉及的规划、配套等限制条件，参考选用相应的定额、市场造价数据、相似项目技术经济指标，编制工程预算。

③招投标阶段：熟悉并掌握有关建设工程招投标的法律、规定、程序、要求等内容；熟悉与了解项目的实施要求，包括工程拟招标的形式、范围；收集编制招标阶段造价咨询工作的基础资料与相关的设计成果文件（包括满足施工投标需要的招标图纸及技术资料），与建设项目招标工作相关的其他资料。

主要内容:编制招标工程量清单；编制标底；参加答疑会、询标会。③施工阶段：按合同约定，开展造价咨询服务；根据设计进度、施工进度、变更报告、合约条款，及时进行工程量清单变更审核；参加工程例会，保持与项目建设单位、设计单位、监理单位、招标代理单位、施工单位的联络。掌握相关设计变更、现场签证的第一手资料，做好工程变更价款的审核与确定，编制变更审核报告；工程索赔审核；合同条款的解释、执行。

④结（决）算阶段：根据项目的竣工验收资料，经认可的竣工图纸、施工合同文件、施工过程中所发生的所有设计变更、工程核定单、现场签证、工程指令等以及施工单位提交的结算申请资料，编制工程结算审核报告。

（3）单项委托的工程造价咨询服务终结阶段

①、所有咨询服务成果文件的交付，均应以书面形式体现。②、资料的归档按《项目管理、造价咨询档案资料管理办法》执行。内容包括：

一造价咨询委托合同及可能发生的相关补充协议等；

B作为造价咨询依据的相关资料、设计、成果文件、相关会议纪要和文函；

C经签署的所有总结及最终咨询业务成果文件；

D所有中间及最终业务成果文件相关的计算、计量文件、校对、审核记录；

E作为造价咨询单位内部质量管理所需的其他资料。

③、选择具有代表性的咨询成果文件进行项目造价经济指标的统计与分析，比较事前、事中、事后造价的主要指标，作为造价咨询服务的参照资料。

（4）、工程造价咨询服务回访及保修阶段：

在服务期内至少每季度一次对服务质量进行回访，并请委托单位填写《服务质量评价意见表》；

公司在项目服务结束前检查《项目服务表》和《服务质量评价意见表》；对委托单位提出的相关意见，及时处理解决。

按合同约定，做好保修期内的工程造价咨询服务工作。保修阶段结束，项目经理做好服务工作总结报告，报主管部门审定后，通知委托方服务结束。

6、**住宅一区工程造价咨询的信息管理

为了更好地服务**住宅一区工程造价咨询工作，公司建立符合ISO9001-2000质量体系流程的信息管理系统。在咨询项目的生命周期内，对产生的各类信息和文档悉数予以标识和数据采集，这不仅方便了项目造价工程师对项目情况的掌握，也为其它项目在实施中对类似项目各种经验数据的再次利用提供了完备的平台。

公司信息系统包涵了项目管理、业务流程管理、知识管理和价格信息（各类建材、机电设备价格，供应商名录）管理、企业内部定额管理、行政管理、文件控制等各方面内容，基本实现公司各类信息资源的数字化，达到了国内同行业领先水平。

（1）建立造价信息管理模块

对于工程造价咨询企业来说，“准”、“真”是最关键、最重要的两个字。“准”是指工程量计算的准确，结果清晰无误，这是对造价工程师最基本的要求。“真”则指材料价格的真实性。造价信息的来源分为以下四类： ①、市标准定额总站发布的基准价 ②、造价工程师的历史经验 ③、市场询价 ④、各类价格信息网站

造价信息管理模块的主要功能是将四类来源分散的造价信息经审核后，通过信息平台技术整合起来供造价工程师使用。避免了来源不同的造价信息对造价工程师进行价格判断时产生误导，也进一步提高了价格确定的准确率和有效性。

（2）为项目度身订制造价控制数据库

公司根据**住宅一区工程造价控制的特点，将特别建立**住宅一区工程造价控制数据库，以项目投资控制目标，认真准确编制相应的预算书（或标底），严格控制变更，准确审核结算，协助制止不合理、不合法的费用支出，为建设单位节约建设资金。

六、**住宅一区工程造价咨询的质量保证

1、**住宅一区工程造价咨询服务质量要求及目标：

咨询公司应严格按照委托人的质量要求，制定符合ISO9000系列标准要求的质量保证计划，并坚持实施，确保造价咨询工作之质量。具体的质量要求及目标如下：

（1）、工程预算编制、招标工程量清单及标底编制保证工程量清单项目编制齐全，分类清楚，没有漏项，预算或标底价格合理。

（2）、经公司审核的合同工程量清单更新、工程变更、工程结算造价与专业审计局的相应审定价相差（指核减造价）不超过5%。

（3）、造价文件文字清晰、整齐，有相关专业造价工程师签字并盖注册章、公司负责人签字并盖公司章。

（4）、按委托人要求完成造价咨询工作并提交的造价资料分别为： ① 工程预算编制：工程预算书三份，工程量计算书一份； ② 招标工程量清单及标底编制：工程量清单一份、标底造价书二份（附工程量计算书、项目综合单价分析表、主要材料数量及价格清单、主要设备数量及价格清单）；

③ 合同工程量清单更新、工程变更、工程结算审核：造价审核文件三份、工程量计算书一份、审核报告一份包括主要经济技术分析、造价指标及相似工程的造价对比资料，对合同结算的建议以及以后应请注意的问题；

④ 以上文件均提供电脑软盘或光盘各一张；

（5）视工程需要，委托方有权要求增加文件编制数量，公司应提供足够数量的文件供委托方使用，并免收增加数量的费用。

（6）公司对提交的造价资料的正确性、完整性负有完全责任

2、**住宅一区工程造价咨询工作质量保证措施

（1）、组织措施

① 组建一个由公司副总牵头，各专业造价工程师组成的廉租房住宅小区(二期)造价咨询项目部；

② 建立完善的质保管理体系，确保全过程造价控制/合同管理工作的高质量完成；

③ 建立项目负责人责任制，明确参与人员的职能分工；

④ 由项目部编制工程项目的造价控制与合同管理的工作计划，以及详细的工作流程图；

⑤ 强化规范服务，使用标准合同文件和各种技术质量手册，强调成果文件质量，严格推行校审制度，以提高服务质量，杜绝差错。

（2）经济措施

公司对项目负责人及项目组成员按《项目部检查评比管理办法》进行考核，填写《项目部工作人员考核表》，根据考核结果，进行一定的经济奖惩。

（3）、技术措施

① 针对工程特点，在项目造价控制的方法中充分运用科技手段进行设计、施工优化和控制项目投资，从而提高效率、降低造价、创造效益；

② 在必要时，公司将借助社会科技力量，充分发挥公司资深工程技术人员和所聘社会资深专家的组合优势，为工程设计作价值分析和优化建议，使资金得到有效利用；

③ 对设计变更进行技术经济比较，严格控制由于设计变更可能对工程造价带来的影响；

④ 对主要的施工方案进行技术经济比较，通过提高设计技术和施工技术节约投资。

⑤ 重视收集、积累信息和资料并及时进行分析、整理，使之不断反馈，以指导类似或相似的工作。

（4）、合同措施

① 确立造价管理中的一切行为均以合同作为唯一依据的意识和理念，以合同为纽带完成工程以确实保障合同各方的经济利益。既实施合同的动态管理，又信守合同，严格履约，以事实为依据，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力； ② 可提供工程合同结构 / 承发包模式的专业建议； ③ 做好工程资料积累，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。

3、**住宅一区工程造价咨询工作质量保证的工作制度

（1）、质量控制制度

公司的造价咨询工作严格执行国家、地区和行业管理部门发布的有关政策、法律、法规和规章制度，以保证造价咨询工作的质量。造价咨询工作将根据公司通过的ISO9001－2000版规定的质量体系管理要求，本工程的成果文件在定稿前将经过公司三级复核。负责人签字认定。

（2）、质量控制的计划管理

① 项目接受委托后即编制质量计划，报公司核准。② 严格按照公司核准的质量计划实施，违反质量计划的。③ 对质量计划的每个环节实施实行全员质量管理。

（3）、建立本项目分类台帐登记与收发制度

本项目会涉及较多的合同，施工单位可能众多，为使工作有条不紊，咨询项目部应建立施工合同、送审结算书、竣工图纸、现场签证、联系单的分类台帐，及时登记、及时汇总归档。

（4）、工作汇报制度

项目部内部中解决不了的或者重大问题将逐级汇报，由公司上一级组织协调解决。项目部将每月向业主方书面汇报造价咨询进度和情况，工作过程中可能出现的问题将以工程联系单的形式与委托方联系。

（5）、实行项目服务评定制度

公司工作人员遵循工程师执业道德、执业纪律、工作规则以及对委托人负责的基本规定和要求，无条件接受业主对造价咨询服务的质量、时效、服务等诸多方面进行检查、监督或对工作进行考评。

（6）、质量奖惩制度

在造价咨询服务工作过程中，若因公司方面原因（包括业务水准、服务态度、职业道德、人力投入等诸方面）而未达业主的预定目标或效果，公司愿承担相应的合同违约责任。

①

审核后的合同工程量清单更新、工程变更、工程结算，经政府机构投资审计专业局审计后，如核减率超过5%，则受托人不得收取该项目的附加咨询费。

② 受托人编制的工程预算、招标标底，经委托人或深圳市政府投资审计专业局审计后，如核减率超过5%，则委托人按超过部分造价的1%对受托人进行处罚。

③ 受托人或其人员违背职业道德或与第三人串通弄虚作假，骗取国家建设资金的，一经查出除追回全部咨询费用外，乙方或其人员应承担相应的法律责任。

④ 受托人未经委托人同意更换本合同项目主要成员，处以×××元╱人╱次罚款。

（7）、项目结束总结制度

工程造价咨询服务工作结束后，项目负责人组织项目部成员编写工程总结报告，提交委托方。

（8）、廉洁工作制度

项目组成员必须完全达到公司规定的职业道德标准、廉洁、公正、公开、诚信地工作，禁止收受委托合同以外的礼金和其它礼物，不得利用职务之便谋取其它不正当的利益以及其它任何违规行为。除业主安排外，我司全部咨询人员将不私自因本项目有关内容与施工单位接触。

（9）、商业机密保守制度

在审价工作过程中或工作完成后，我司的全体成员严守业主的商业秘密，不向任何单位泄露应保密的项目信息。未征得业主同意，不得将业主提供的任何资料与成果文件等有关资料作为其它用途。

××××××工程咨询公司

住宅物业管理方案 第7篇

1、地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、项目主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1、1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1、2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1、3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。

1、4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2、1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2、2环境管理

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3、绿化管理

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

龙城大街某住宅小区设计方案探析 第8篇

关键词：住宅小区,设计方案,景观,环境

1 项目概况

1) 区位及条件。

太原市是山西省省会, 山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和信息中心, 中国22个特大城市之一, 地处黄土高原东部, 汾河流域中部, 西、北、东三面环山, 南部为开阔的河谷盆地, 汾河纵贯全市。

太原市是一座具有2500年建城历史的文化名城, 是我国北方著名的军事、文化重镇和闻名世界的晋商都会。境内有闻名遐迩的晋祠、双塔寺、天龙山石窟、崇善寺等众多名胜古迹, 是“中国优秀旅游城市”。

2) 自然条件。

太原市属温带季风性气候, 冬无严寒, 夏无酷暑, 昼夜温差较大, 无霜期较长, 日照充足。年平均降雨量456 mm, 年平均气温9.5℃, 1月份最冷, 平均气温6.8℃;7月份最热, 平均气温23.5℃。全年日照时数2 808 h。

3) 人文状况。

a.历史沿革。

太原, 是一座具有2500多年悠久历史的中华古城, 唐代大诗人李白曾经盛赞太原“天王三京, 北都其一”“雄藩巨镇, 非贤莫居”。太原积淀了丰富的历史文化遗产, 如“晋祠”园林, 称得上是华夏文化的一颗璀璨明珠;建于明代的永祚寺, “凌霄双塔”是我国双塔建筑的杰出代表;龙山石窟是我国最大的道教石窟, 被专家传为世界之最;始建于北齐、毁于元末明初的蒙山大佛, 堪与巴米扬大佛和乐山大佛相媲美。此外还有隋末唐初建造的佛教名刹崇善寺和富有民族特色的道教寺宫纯阳宫、多福寺等文物古迹。

b.地域文化。

从人文环境来说, 太原自古处于华夏民族与草原民族交往和冲突的中心地带。太原文化是一种混杂了中原农耕民族与北方游牧民族民风民气民俗民性的文化, 是一种顽强进取、刚健有为、多元开放、勤俭务实的文化。太原也许没有江南那么的儒雅风流蕴藉, 但更多的是铮铮铁骨、飒飒豪气、猎猎侠风以及金戈铁马和古道驼铃。

4) 项目位置。

本项目东起针织路, 西至唐槐路, 北起机场大道北侧300 m。该项目位于龙城新区片区用地控制范围内, 共涉及3个地块 (为了方便设计, 我们将3个地块分为A, B, C三个区) , A区, B区西临城市主干道唐槐路, A区, C区北距机场大道仅300 m, 依托机场大道发展建设。在基地的北侧有龙城公园, 西侧有龙城中学, 周边多样且快捷的服务将为生活提供优越的平台。

5) 用地基本情况。

项目现状地势平坦, 地块标高基本在775 m (绝对标高) 左右。

6) 交通分析。

项目地块位于城市快速通道机场大道南侧, 城市主干路唐槐路的东侧, 城市次干路针织路的西侧, 交通便利。

2 规划宗旨

1) 以地块的现状环境为基础, 使该区建成既满足本地居民的居住要求, 又与周边环境相协调, 并能提高该地区品味的高品质居住小区。

2) 强化以人为本, 全面、协调、可持续发展的设计原则, 通过合理组织建筑布局, 景观节点, 道路交通及绿地系统, 创造一个功能齐备、环境优美、交通便捷、生活便利的居住小区。

3) 在注重土地经济效益的同时, 力求提高区内的环境质量, 追求社会、经济以及环境效益的最大化。

4) 注重绿地系统与基础设施的建设, 为居民提供足够的绿化场地和活动场所, 提高社区品质。

3 设计理念

1) 运用现代住宅规划设计理念。

丰富变化的空间层次, 花园式景观设计, 典雅及富有文化感的造型。

2) 文化要素的引入。

追求独有的文化品质, 使其成为融入地域与历史文化的新住区。从当地丰厚的历史文化底蕴以及丰富的地域文化特色中吸取营养, 融入到小区的规划及建筑设计方案当中去。既有品位又富有地方文化特色的规划设计, 创造出具有人情味、归属感、认同感以及领域感的居住小区。

3) 面向多元化市场。

多种住宅户型设计及多种商业模式形成多样化的供方市场, 以满足各类人群的需求。

4) 以人为本, 创造宜人的居住环境。

“以人为本”即一切从人的需求, 人的感知和人的情感立场出发来进行环境的创造。以人的尺度来设置公共服务设施、邻里交往空间、步行空间以及绿色休闲空间等。另外, 社区内老人、儿童以及残疾人等也得到关心重视, 规划建筑满足无障碍设计要求, 道路坡度等符合国家无障碍设计规范。

4 设计原则

1) 建筑总体布局、造型、色彩注重城市设计, 充分考虑与周围地块的关系, 呼应城市规划肌理。

2) 住宅群体布置避免建筑物之间的相互遮挡, 满足中高档住宅对日照间距、自然采光、自然通风的要求;营造小区内组团绿化空间, 使各户型的客厅和主人房有较好的景观和朝向, 做到户户有景, 户户有良好的朝向。

3) 设计多条景观通廊, 中心景观突出, 组团景观明显, 相互之间既独立又渗透。在保证整体景观效果的前提下, 着重强调以绿化为主的软景观, 最大限度的减少硬质铺装面积, 从而达到亲切宜人的景观效果。

4) 居住、办公、生活、娱乐健身等功能分区明确, 利于管理, 充分体现以人为本的思想。

5) 基地内部人行道路、车行道路 (隐形消防车道) 系统完整、通畅, 尽量实现人车分流。

6) 每个分区的商业主要布置在基地沿街的北侧和西侧、两层设计, 局部三层, 便于形成商业氛围。平面布置做到可分可合, 适应市场需要。

7) 公共服务设施中的社区服务类、市政公用、商场超市、酒店公寓等布置在小区的合理位置, 充分考虑服务半径, 便于居民使用。

5 规划设计

A区规划结构确定为“多样性开放式街区”, 主要针对充满活力的年轻人。一条南北贯穿的车行路将基地分为东西两部分, 在西侧部分设置酒店, 公寓, 商铺和住宅;在东侧部分设置超市, 空中停车库和住宅。通过二、三层的连廊将东西两部分的人行系统紧密联系到一起, 进而实现空间上的人车分流, 并把空中停车库的屋顶设计成空中花园, 增加了大量的空中绿化面积。整个街区采取开放式布局, 并在面向唐槐路一侧的中间部分设计成面向城市的开放广场。利用大台阶、自动扶梯和空中连廊将步行系统在空间上分为两层, 进而与南北向的商业步行街紧密相连, 组成完整的空间步行商业系统, 以满足年轻人多样丰富的日常生活娱乐需求, 既丰富了城市肌理, 同时也为城市设计贡献出大量的城市开放空间, 丰富居民的文化生活。

B区规划结构确定为“城中花园洋房”。整个园区主要以花园洋房和多层住宅为主, 在基地的西侧和北侧两个主要临街面, 结合多层住宅的底层空间布置沿街商铺。区内花园洋房部分将人行回家的步行系统布置在距地面4.5 m处, 并结合局部放大的景观广场、水系及绿化等组成充满空间趣味的步行系统, 而将车行系统布置在区内的一层地面处, 进而实现园区内的人车分流。并用大台阶和楼梯等建筑手法将步行系统和人行系统紧密的联系在一起, 使小区内既交通便利又充满空间趣味。

C区规划结构确定为多层居住小区, 依据基地形状在北侧和西侧两个主要临街面的一二层布置沿街公建, 在基地内部利用楼与楼之间的前后错位布置, 围合成集中绿地景观, 并在基地的西南角设置幼儿园, 以方便服务A, B, C三区。

参考文献

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