宝洁公司市场定位范文第1篇

因此，生产消费品的任何一家公司如果只提供一种产品，那都不可能生存下去，除非他所提供的产品是为了一小群特殊的消费者特殊制作和设计的。市场细分战略可以让厂商通过利用产品的差异化来避免市场上的激励竞争，产品的差异不仅表现在价格方面，而且体现在风格，包装，促销诉求，分销方式以及超值服务上。市场营销者发现尽管市场细分，制定目标市场战略伴随着更高昂的研发，生产，广告和分销费用，但是通过提供具有明显差异的产品来迎合某些消费者的独特需求，能赚取比大众营销多得多的利润。

下面就麦当劳和米勒啤酒进行浅略分析，简述细分市场对企业的重要性。

一、麦当劳

(一)地理要素细分市场

麦当劳有覆盖全球的市场，要保持霸主地位就必须对市场进行细致的地理细分。麦当劳进行地理细分的主要目标在于分析各区域的差异。对于国内市场，麦当劳以西方饮食文化为主导。而在国外市场就抓住了特色。

地理细分要求把市场细分为不同的地理单位进行经营活动，例如，美国东部人爱喝清淡的咖啡，西部人爱喝较浓的咖啡。麦当劳连锁店作为一个跨国家和地区的企业，其服务范围遍及全球109个国家、2.5万家连锁店。它每年都需要花大量的资金来进行认真的严格的市场调研，研究各地的人群组合、文化、习俗，再书写详细的市场细分报告，每个国家，甚至每个地区都要有一种适合当地生活方式的市场策略。 以前，麦当劳在选择开分店的地址是人流大的地点。如在中国，先在主要的大城市开分店，逐步向其他城市扩展。但是现在，各大城市快餐供应已趋饱和状态。这就必须对这些细分市场进行分析，考虑这些市场是否具有吸引力，是否值得进入。例如，麦当劳刚进入中国市场时大量传播美国文化和生活理念，并以美国式产品牛肉汉堡来征服中国人。但中国人爱吃鸡，与其他洋快餐相比，鸡肉产品也更符合中国人的口味，更加容易被中国人所接受。针对这一情况，麦当劳改变了原来的策略，推出了鸡肉产品。在全世界从来只卖牛肉产品的麦当劳也开始卖鸡了。这一改变正是针对地理要素所做的，也加快了麦当劳在中国市场的发展步伐。

(二)人口要素细分与定位 1.人口要素细分

人口因素是细分消费者群的最流行的依据。主要根据年龄、性别、家庭人口、家庭生命周期、收入、职业、教育、宗教、种族、国籍等相关变量，把市场分割成群体。麦当劳主要从年龄及生命周期阶段对人口市场进行细分，其中，将不到开车年龄的划定为少年市场，将20-40岁之间的年轻人界定为青年市场，理解他们的生活方式，知道他们时间有限，要求吃得又快又好;而对于年老者市场，麦当劳公司对其宣传中将经济实惠作为重点，同时，还尽力鼓励他们到本公司工作。 2.不同市场特征与定位

麦当劳针对上述细分市场采用不同广告宣传方式，如对青少年市场做的广告是以摇摆舞曲音乐;而对老年人市场的广告宣传则突出柔和并富有情调。实际上，儿童在餐饮方面极有可能成为家庭非常重要的影响因素。因为对父母而言，让小孩快乐、负担得起、方便选买、省时间、不必煮饭、省麻烦、有好吃的食物，自然是个好父母，这些因素将使成年父母顺从孩子的意愿。可见儿童这个市场是非常重要的，它占领了麦当劳很大的市场份额。 但是，近年来由于新的竞争者加入，这就迫使它必须另外开拓市场。除了儿童市场，能开拓的目标市场就是老年人市场和成年人市场。老年人消费量不大，对麦当劳来说，这个市场并不具有很大的吸引力。而成年人市场则不一样，这个市场很有开发潜力。然而，成年人对麦当劳的忠诚度并不高。针对这种情况，麦当劳已经采取很多的措施，包括以成年人细分市场为目标市场进行促销活动，每六个月组织一次促销性游戏。同时，麦当劳还是第一家为黑人和南美人设臵专门营销机构的大型零售店。 3.心理要素细分与失误

针对方便型市场，麦当劳提出“59秒快速服务”，即从顾客开始点餐到拿着食品离开柜台标准时间为59秒，不得超过一分钟，使得消费者能够从心理和实际中都感受到麦当劳的“快”。按人们的生活方式划分，快餐业有两个潜在的细分市场：方便型和休闲型。但随着人们生活水平不断提高，一种健康型细分市场迅速地扩长，更多的人追求高生活质量，如在美国，处于中间阶层或以上的人(大都有足够的购买力)占了全国人口将近一半;欧洲市民上街游行，提倡食用绿色食物。而麦当劳公司在这方面做得相当失败，固守着已有原料和配方，而这些原料制作而成的高热和高脂类食物，对于关注健康的消费者来说是不可容忍的。这也是近年来麦当劳市场份额下降的关键主因。

二、美国米勒啤酒

在60年代末，米勒啤酒公司在美国啤酒业排名第八，市场份额仅为8%，与百威、蓝带等知名品牌相距甚远。为了改变这种现状，米勒公司决定采取积极进攻的市场战略。

他们首先进行了市场调查。通过调查发现，若按使用率对啤酒市场进行细分，啤酒饮用者可细分为轻度饮用者和重度饮用者，而前者人数虽多，但饮用量却只有后者的1/8。他们还发现，重度饮用者有着以下特征：多是蓝领阶层;每天看电视3个小时以上;爱好体育运动。米勒公司决定把目标市场定在重度使用者身上，并果断决定对米勒的“海雷夫”牌啤酒进行重新定位、重新定位从广告开始。他们首先在电视台特约了一个“米勒天地”的栏目，广告主题变成了“你有多少时间，我们就有多少啤酒”，以吸引那些“啤酒大汉”。广告画面中出现的尽是些激动人心的场面：船员们神情专注地在迷雾中驾驶轮船，年青人骑着摩托冲下陡坡，钻井工人奋力止住井喷等。

结果，“海雷夫”的重新定位战略取得了很大的成功。到了1978年，这个牌子的啤酒年销售达2000万箱，仅次于百威啤酒，在美名列第二。时至今日，米勒啤酒已经成为美国啤酒爱好者生活中不可或缺的一部分。

三、失败案例

2009年，上海的天价楼盘汤臣一品终于“降价处理”了，坚持了280天的无售出“记录”之后，在无数的口水泡沫中终究扬起白旗，成为市场“失败”的一个典型例子。

汤臣一品的失败了可以拿北京“星河湾”与其比较，因为这两者有着较多的相似之处。

(一)两者面临的区域市场竞争状况比较接近，都是面临竞争结构较为单一的市场竞争格局。

(二)两者的竞争策略比较相似。星河湾和汤臣一品选择同一种竞争策略，就是向上型的差异化竞争策略。

市场一致，策略一致，然而星河湾成功了，汤臣一品却“倒下了”，为什么呢?显然，汤臣一品对市场细分的研究并不充分，对自身优势存在一定的盲目高估。

其一，市场细分有效性中第一个前提是细分市场的容量要足够大。这一点星河湾显然做得更充分，对细分市场的研究更深入，而汤臣一品的第一个失败在于其细分的客户市场显然没有足够的容量来支撑项目的销售，其细分市场客户的档次太高，导致容量不足，项目销售出现滞销。 其二，市场细分有效性的第二个前提是营销渠道可达性。由于汤臣一品的客户细分定位过高，且可能超出了汤臣自身资源的可达性，也是导致项目滞销的一个主要原因。汤臣没有可以达到其定位客户的营销渠道，导致了其失败。

其三，市场细分有效性的另外前提是差异性要足够明显。这一点，汤臣一品也没有达到星河湾的层次，星河湾的细分策略能够非常成功，其产品差异化做得非常到位，但是汤臣一品却忽略了。从市场反馈的情况看，市场并不认可汤臣一品的产品差异化，并对产品有颇多诟病，可见在差异化营销上，汤臣一品确实是一个十足的失败者。

宝洁公司市场定位范文第2篇

2007年4月27日，国际快速消费品业巨头联合利华公司在北京召开新闻发布会，高调宣布该公司进入中国市场十年以来推出的第一款新产品、全国首款“男女区分”去屑洗发水“清扬”正式上市。期间，联合利华高层更指出，从2007年开始将凭借“清扬”在全球去屑洗发水领域的专业优势抢占去屑洗发水市场。“如果有人一次又一次对你撒谎，你要做的就是立刻甩了他”这是清扬广告片中的广告语，置身当前竞争复杂的市场环境中，清扬离奇、自信的画外之音显得意味深长。一时间，我国台湾知名艺人小S(徐熙娣)所代言的清扬洗发水广告频频出现在各种高端杂志上，占据了全国各大城市户外广告的核心位置，打开电视机无论央视、卫视及地方电视台，点击进入国内各大门户网站，清扬广告无处不在。长期以来，在宝洁与联合利华的洗发水大战中，宝洁无论是在品牌影响力、市场规模还是在市场占有率方面，都处于绝对优势。特别是在去屑洗发水市场领域，联合利华一直都没有一个优势品牌足以同宝洁的海飞丝相抗衡。作为联合利华十年来首次推出的新品牌，清扬旨在弥补、提升其在去屑洗发水市场竞争中的不足和短板。

二、“清扬”洗发水面市的功能定位：去屑

1.“清扬”洗发水面市的市场背景

在联合利华等外国日化公司进入中国市场以前，消费者对洗发水的要求无非是干净、清爽，并无去屑、柔顺、营养等多重要求。经过近20年的发展，中国消费者对洗发水的品牌意识已经被各大公司培养出来，同时消费者对头发的关注日益增加，为新的洗发水概念进入市场提供了广泛的顾客基础。各洗发水品牌纷纷打出富有新意的定位以获得自己的一席之地，极大地刺激了中国洗发水品牌的繁荣。赛迪顾问公司的研究结果表明：2006年中国洗护发产品市场销售额达220亿元左右，市场上的洗发水品牌超过3000个，其中宝洁(中国)有限公司的洗发水市场就占到60%多。中国洗发水市场已经高度集中和垄断。宝洁、联合利华、丝宝集团、拉芳集团占去了80%左右的市场份额;好迪、采乐、蒂花之秀、飘影等二线品牌又抢占了13%;剩下7%左右的市场，则被上千个三线、四线品牌瓜分。更为严峻的是，自2006年开始中国洗发水市场增长减慢，2007年各洗发水品牌的竞争更是激烈异常。市场的压力和巨大的利润蛋糕使各品牌在定位上各创新招，期望找到刺激消费者购买的新亮点。 2.去屑洗发水市场现状

就洗发水的功能定位而言，去屑洗发水是洗发水目前最大的细分市场，大约占洗发水市场一半的比例。作为一个有着100多亿元的市场，巨大的蛋糕吸引几乎所有的洗发护发品牌里都建立了去屑的品种。经过十余年的市场培育和发展演变，海飞丝的“头屑去无踪，秀发更出众”早已深入人心。人们只要一想到头屑，第一个想到的就是海飞丝。另外，随着风影的“去屑不伤发”的承诺，使之在这个细分市场也拥有了一席之地。专业市场调查资料显示，去屑市场80%的市场份额一直以来都被宝洁系列的海飞丝品牌所占据，而众多本土品牌则蚕食着剩余的20%的市场存量，相比之下，呈现的两极分化现象十分严重。

去屑概念一直是洗发水市场一个重要诉求点，市场竞争激烈。但消费者调查表明，人们对现有产品的去屑效果并不满意。2007年4月2日，中华医学会科学普及部公布最近对5351人进行的网络调查显示，对于“去头屑”这个日常问题，60%的人对去屑效果不满意。由此可见，消费者对去屑品牌认同的程度并不太理想，市场潜力仍然巨大。

尽管进入中国市场早于宝洁并拥有力士、夏士莲等知名品牌，相对于宝洁巨大的洗发水品牌家族所取得的成绩而言，联合利华的表现差强人意。特别是在去屑市场上，联合利华没有一个像“海飞丝”那样专门的去屑品牌，使其洗发水品牌族在市场覆盖面上产生很大的缺失。所以“清扬”被联合利华寄予厚望，联合利华提出清扬的战略目标和未来愿景是要在未来三年内成为中国洗发水去屑市场上的领袖品牌。

3.清扬去屑新诉求： “维他矿物群”去屑 ，

“清扬”是联合利华进入中国市场十年以来首次推出的新品牌，品牌定位为“专业去屑”，联合利华(中国)公司认为专业防治型去屑产品是目前的市场空缺，是当前去屑市场所面临的最大问题，而依托于数十年专业去屑研究经验的联合利华企业，对清扬在中国市场的未来表现充满信心，清扬信心百倍地作出承诺，要带领中国消费者走出20年头皮屑痼疾的困扰。

清扬去屑新诉求是“维他矿物群”去屑。联合利华表示，清扬是法国清扬技术中心的研究结晶，产品的附加值突破在于“维他矿物群”去屑，联合利华拥有全球专利及临床测试验证，同时为“维他矿物群”进行了商标知识产权注册。联合利华公司表示其一直在为研究适合中国人的去屑产品而努力，在过去10年中，联合利华研发中心在中国已为超过3000名消费者进行过临床实验，以更多了解中国消费者的头皮状况和问题，从而为中国消费者提供更精纯的去屑产品配方。清扬在进入中国以前，已经在南美、欧洲及东南亚地区去屑市场成为了当仁不让的第一品牌，并被数亿消费者证实了其在去屑方面的功效。因此，清扬也将是中国市场的最佳去屑产品。

清扬用“科技保健”引导消费者，产品宣传中强调“深入去屑，治标治本”，强调专业性。联合利华宣称“清扬”是“消费者信赖的头皮护理专业品牌”，其去屑功能是针对头皮护理，并通过广告的方式强化头屑由头皮产生这一少有竞争对手关注的消费者固有心理认知，表明“清扬”对去屑的根本作用，有效地与其他去屑品牌形成品牌区隔。

三、“清扬”洗发水市场细分创新：性别细分

作为一个新品牌，想在品牌林立的中国去屑洗发水市场分一杯羹，必然需要“清扬”在品牌推出之前找出去屑市场的定位空白点。传统洗发水市场细分常常以功能为标准进行，如去屑、营养、柔顺、防脱发、黑发等，或以头发颜色来细分黑头发专用、染发专用等。清扬首次以性别作为目标市场。虽然只是简单的性别细分，但在洗发水市场上的确存在男性和女性不同市场的不同需求，而这个需求差异一直是厂家所忽略的。清扬的性别细分在情理之中又在意料之外，这一细分市场的创新使消费者耳目一新，市场上刮起了一股强劲的“清扬”风。

“清扬”将旗下产品分男士和通用两大系列共有34个品种，作为首家推出男士去屑洗发水的品牌，“清扬”通过“倍添维他矿物群”这一概念的宣扬，表明其对男士洗发的关注，可谓开创了男士去屑洗发水的“蓝海”领域。并通过男士系列与通用系列两大阵容所形成的品牌组成构成了联合利华“专业去屑”的洗护完整产品线，可以极大限度地满足消费者的要求。同时，在宣传过程中，通过说教式的广告语言展示“清扬”对男士头屑问题的研究，令消费者产生去屑洗发水分“女士洗发水”和“男士洗发水”的心理认知，有效地将“清扬”与其他众多去屑品牌区分开来。

四、“清扬”洗发水的立体式传播

联合利华在宣传过程中，处处表明“清扬”的去屑功能，并试图通过传播培养中国消费者对待头屑问题的正确态度来引导消费者，清扬在传播中指出，中国消费者在洗发水使用中存在四大误区洗发水男女混用、重冲洗轻滋养、头皮营养失衡、洗发护发习惯不良，识别这些误区并加以改进是改善头发的根本。

2007年3月25日，随着清扬品牌在全国各地开始投放广告，“清水出芙蓉、个性似飞扬”的清扬开始走进了人们的视野，步入了人们的生活。 为了使“清扬”迅速抢占市场，联合利华发起了“清扬”洗发水巨大的宣传攻势，据透’露，联合利华为清扬品牌的市场推广准备了不低于3亿元的市场费用预算，用以保障广告投入、业务销售和品牌等各项业务工作的有序推进。无论是在线上广告和线下广告，“清扬”相比“海飞丝”都占据了绝对优势。

此外，联合利华还十分重视“清扬”在全国同步上市，即使在网上也可以看到很多“清扬”招聘促销人员的广告。在上市前半年的产品推广期，“清扬”仅在中国市场的广告费投入就占到联合利华全年全球推广费用的一半。联合利华不惜血本，聘请的临时导购的工资在广州就达每月l 800元另外再加每月300元的奖励。推广期间电视、广播、网络杂志、终端、街道站牌、公交车广告和试用装发放一个也不能少，“清扬”对消费者的冲击可谓无所不在。

不管消费者是否认同宣传中许诺的种种功能，“清扬”的品牌已经在不知不觉中深入人心，不少消费者都乐于尝试“清扬”洗发水，乐于对“清扬”洗发水宣扬的洗发水使用四大误区保持认知和关注。

无论“清扬”在未来的时间里会交出怎样的成绩单，无论“清扬”能否在本土市场的品牌角逐中击败宿敌“海飞丝”，拭目以待之余，站在营销专业角度，我们还是清楚地看到：随着清扬高调、自信的上市，在吸引无数眼球的同时，还为其赢得了如潮的掌声，成为2007年一个最具代表性的营销案例和品牌佳话。

讨论分析题：

1.“清扬”洗发水是在什么样的市场背景下推出的?

宝洁公司市场定位范文第3篇

市场调查报告

在当今的市场上，薯片的市场竞争激烈，越来越多的薯片品牌出现在市场上，乐事薯片的市场受到了一定的冲击，因此针对如何提升乐事薯片市场竞争力的问题，我们在武进区展开调查。

首先在这次的调查中发现相比较男性而言，女性消费者是薯片产品的核心消费人群。男性消费者仅仅只占25%，而女性消费者占75%，因此乐事薯片可以根据男女消费情况相差较大的现象，大力宣传薯片，改变其在消费者心目中的形象，使男性对其有购买意向

然后通过调查发现，在购买乐事薯片的人群中主要是以19-30岁的学生较多，占调查总人数的75%，所以乐事薯片要抓住这一购买的现状，针对年轻的消费者崇尚健康生活的现状，生产出更加适合该年龄层次的非油炸健康的薯片，以增强乐事薯片的竞争力。

通过调查发现，在品牌方面，乐事薯片以的较大优势占据了薯片市场的半壁江山，无论在广告知名度及品牌知名度方面均与其他品牌拉开较大距离，证明其广告宣传效果不错，应继续保持。

接着通过调查可以发现消费者购买薯片更加看重薯片的口味，口味因素远远高于其他的要素，因此乐事薯片应该针对薯片口味的问题，增强薯片的口味的多样性，研制出更多符合消费人群的口味，以此来吸引消费者的注意。其中通过调查可以发现消费者更加的偏向于番茄、烧烤、原味、意大利红烩、黄瓜、青柠、香辣鸡翅等口味，对于香葱、韩式泡菜、红烧肉、培根、海鲜、烤肉、铁板鱿鱼等口味，消费者的购买数量偏少，乐事薯片可以根据不同口味的销量，对于销量较多口味的薯片，增加一定数量上的生产，对于销量较少的，可以减少生产数量，达到防止浪费，迎合消费者的口味，还能增加收入的效果。

最后，通过调查可以发现消费者认为乐事产品最大的不足主要集中于价格高和包装不够吸引人瞩目这两点上。其中“价格高”达到35%，再针对大多数消费者提出的建议“口味多元化”“希望更健康，非油炸，低脂肪含量”，“增加薯片数量”，“乐事薯片在市场上价格偏高”，“易碎”导致消费者由于价格的原因选择了其他价格偏低的薯片，从而使得乐事薯片的购买量减少，很难与其他薯片在竞争中脱颖而出，导致乐事薯片的滞销， 针对于价格的问题，乐事薯片可以考虑将各种口味组合包装的方式采取促销的活动，将各类不同口味的薯片组合在一起，将销量较少的口味的薯片和其他较高销量的薯片组合在一起，不仅可以满足消费者乐事薯片价格优惠的要求，还可以解决乐事薯片商品滞销的问题，以优惠的价格作为吸引消费者的主要因素，同时也能从其他种类的薯片竞争中脱颖而出，从而进一步的达到乐事薯片占领薯片市场，增加乐事薯片销量的目的。对于包装不够吸引人瞩目的问题，乐事薯片的包装较为单一且没有特色，乐事薯片可以对包装进行创新，生产出符合大众审美的具有乐事薯片特点的外包装来解决这一问题。

乐事薯片在调查中可以反映出，乐事薯片更加受到年轻的消费者的欢迎，其中女性消费者所占的比例较大，消费者购买薯片上更加的偏重于薯片的口味，口味是主要吸引消费者购买的主要因素，多样性的口味更加的受到消费者的欢迎，消费者认为乐事薯片相较于其他的薯片产品主要存在的问题在于乐事薯片在市场上的价格偏高，而且乐事薯片的包装过于的单一，不够吸引人瞩目。这两点问题是消费者不太选择乐事薯片的主要原因。

宝洁公司市场定位范文第4篇

一、资格审查

1、网商拥有网店(易趣，淘宝，拍拍，有啊均可)、销售网站(主营箱包或者服饰、饰品)，热衷于网商销售业务;

2、网商对电子商务业务有一定的实战经验，其经营的网商销售平台有特色，在网上消费者心中有认知度;

3、对箱包行业有一定的了解，对此类产品的消费群有一定的洞察力，对相关产品知识有一定的基础;

4、每天有8个小时以上的上网时间，开展电子商务业务;

二、麦包包授权网销系列产品订货价格

麦包包的所有代销商都以批发价进货，零售价格不得低于麦包价。

三、网店代销均以代发货为主，每次发货的物流费用均由乙方承担。

四、对代销商的要求

1、对代销商店铺卖家信誉等级要求至低在1钻以上(要求有2个月正常销售记录)，并保证店铺商品标价不得低于麦包价，保证不违反公司规章制度;

2、保证一个月内平均销售额在1000元以上;月销售不足1000元，将取消代销权限;

3、保证代销商所代销的每款商品店铺标价必须不低于麦包价(如要申请淘宝部分促销活动必须以书面形式申请，经审核通过后，将给予淘宝促销价格销售);

4、除了对优质客户做最大支持，也对潜力客户进行极力开发，部分客户店铺级别不到钻(销售记录一定满足条件)，但是绝对用心做的，那么我们将考虑例外支持此客户，具体按客户经理对客户的用心程度进行评估。

五、关于代销商的等级考核制度

1、一个季度根据月销售额考核一次，等级根据以下规则进行调整，月评价销售额低于1000元的，公司将有权取消代销资格;

2、月平均销售额在1000元以上2000元以下为金牌批发商，享受麦包价的9折供货价;

3、月平均销售额在2000元以上3000元以下为钻石批发商，享受麦包价的85折供货价;

4、月平均销售额在3000元以上为超钻批发商，享受麦包价的8

折供货价。

六、关于代销商的价格及商品销售管理

1、为了便于销售，麦包包实行产品多元化代理，每个代销商可代理自己热衷的1组品牌包包进行销售。

2、所有代销商必须按照不低于麦包价的价格进行销售;

3、公司每天都人在淘宝和拍拍上巡查，如果发现有代销商价格违规，将在网站公开警告一次(其他网络代销可以相互监督和投诉);

宝洁公司市场定位范文第5篇

现代企业管理

姓名：董博 学号：541201040102

班级：建筑电气与智能化12-01 院系：建筑环境工程学院 时间：2015年5月29日

宝洁公司市场定位范文第6篇

写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持;需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备;在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯;楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工;在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题;在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化;丙级写字楼一般都是1525年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在10001250平方米左右，一线在2000平方米左右;出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。

供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。

首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量;其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。

层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。

在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。

空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。

租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。

在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争;同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。

微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质;潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。

市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。