不动产登记信息（精选12篇）

不动产登记信息 第1篇

房屋登记档案包括房屋登记簿和原始登记凭证,本文所称房屋登记档案信息特指房屋电子登记簿的记载信息。我们可以为房屋登记档案信息查询权限分级作如下定义:依据相关法律、法规、规章对房屋登记档案信息查询的不同主体,以查询范围从小到大划分为由低至高(初级、中级、高级)的三级查询权限通用等级,即对外现场查询权限分级、内部因公查询权限分级、网络实时查询权限分级三大类。后文所列三类查询权限表中各级别因查询主体及其查询范围具有的特殊性和不可替代性,除中级、高级权限均可兼有初级权限外,高级权限不能兼有中级权限。

二、对外现场查询权限分级一览表及补充说明

1. 对外现场查询权限分级一览表(见表1)

2.补充说明

①律师与基层法律服务工作者是常见的因代理诉讼案件的特殊查询主体,相关法律法规对其查询权限未有明确规定,各地房屋登记机构对其查询范围的大小限制不一,其权限级别应视其是受房屋权利人、继承人、受遗赠人的委托还是持法院签发的调查令而有所区分。

②利害关系人应指涉及房屋权利归属的仲裁和诉讼案件当事人、房屋法定继承人、与房屋有交易关系的当事人、房屋权利隐性共有人。另外,房屋拟交易人应与房屋所有权人共同查询核实。

③因建筑区划内依法属于全体业主共有的物业服务用房只登记不发证,故其在房屋登记簿的记载信息,全体业主共有权人均可查询。

④房屋自然状况信息除指坐落、建筑面积、规划用途、总层数、结构等,还应包括房屋的建成年份、测量数据、套内面积、分摊面积、电子平面示意图等。房屋查封信息应包括查封的机关、文号、期限、类型以及解除查封的文号和时间。

关于房屋抵押、异议登记信息的查询,应只告知“有”或“无”记录即可,因涉及个人可能不愿向社会公开的信息,故不应告知详细记载情况。

三、内部因公查询权限分级一览表及补充说明

1. 内部因公查询权限分级一览表(见表2)

2.补充说明

①住房保障管理部门因经济适用住房、保障性(限价)住房、公共租赁住房申请人资格审核工作需要,可拥有高级查询权限,但要指定专人负责,凭用户密码查询且要与房屋登记机构签订协议,明确仅能查询上述申请人名下有无房屋登记记录及其相关信息,不得滥用查询权限。房屋登记机构要保存其详细查询痕迹,便于追责。

②房屋登记机构上级机关因行政执法、历史遗留问题调查、私房改造落实政策等需要,可凭相关证明材料由房屋登记机构档案信息管理人员协助查询。房屋登记机构应做好查询台账记录、留存相关证明材料的原件或复制件备查。

③房屋征收部门因核实或获知征收房屋的权利人姓名或名称以及权利限制状况,可凭房屋征收公告、房屋征收范围红线图、征收房屋调查清单等,经房屋登记机构上级机关批准后,由房屋登记机构档案信息管理人员出具查询结果证明,并留存上述证明材料原件或复制件备查。

四、网络实时查询权限分级一览表及补充说明

1. 网络实时查询权限分级一览表(见表3)

2.补充说明

网络实时查询可分为以下三种模式。

①互联网查询

随着传统互联网向移动互联网转型时代的来临,房屋登记机构可建立门户网站以及通过微信的开发平台接口开通官方公众服务号,为传统互联网和移动互联网用户提供自助查询服务。

②数据库接口查询

为了规范有效执行国家相关政策,房屋登记机构可将房屋电子登记簿信息系统通过数据库接口与国土资源、住房保障、公安户籍、民政管理、地税征管、人民银行征信、住房公积金监管、工商管理、审计、统计、金融等部门连接,建立相关信息实时共享的网络,房屋登记机构可分别授予各共享部门初级或中级查询权限,同时必须签订信息查询安全保密协议。

③电子邮箱查询

不动产登记信息 第2篇

《不动产登记暂行条例》已由国务院下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。

业内人士指出，多层次信息共享制度的建立，将解决不动产登记信息的全国联网问题，并为未来部分政策实施提供基础数据来源。但制度发挥作用还有赖于信息共享制度执行细则的落地和完善。

据权威人士透露，该条例共六章三十五条，将于2015年3月1日起正式施行。内容包括不动产登记适用对象、执行部门以及登记程序、信息共享和法律责任。条例规定，集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等均为不动产登记适用对象。

上述权威人士称，条例在登记程序、法律责任方面没有明显改动。但在信息共享方面，条例提出，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，并确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，这意味着不动产信息将在国土系统内部各级共享。

该人士称，条例还提出，在建立国土系统内部联网、建立相关部委的信息联网的同时，加强各有关部门的信息互通有无。他表示，这意味着除了国土系统内部共享外，不动产登记有关信息将与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享，以避免登记申请人重复提交。

此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示，共享制度是此次暂行条例最大的特色。在登记信息共享的基础上，可以保证交易信息、登记信息有效衔接，既可以理顺交易管理与登记管理的关系，又可以达到促进交易、维护交易安全、提高交易效率的目的，从更长远的角度看，也为今后诸多改革措施提供了基础数据来源。但康俊亮也指出，从目前条例规定来看，不动产登记信息联网互通实施难度仍较大。据了解，此前与不动产登记相类似的住房信息联网，经多年推动仍处“联而不通”的状态。

除了登记信息共享，条例还对查询人做出具体规定。“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关也可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”上述权威人士表示。

对此，康俊亮表示，对于权利人、利害关系人的认定还需立法进一步明确。例如从理论上看，房屋买卖当中的买方与该房存在利害关系，应可以凭卖方授权进行查询。继承关系的继承人也应有查询资格等。

对于行政机关查询，康俊亮认为，相关行政机关查询不动产登记信息时，并不是可以查询所有信息，而是必须依照法律、行政法规规定的条件及程序，查询与履行行政职责有关的信息。

《经济参考报》记者了解到，尽管条例于明年3月才正式实行，但地方相关工作已经快速展开。据统计，除了西藏、新疆、河南、重庆外，中国启动不动产登记相关工作的省份已达到27个。其中，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州、上海、青海等9个省份明确成立了不动产统一登记领导小组。广西11月13日发布《广西壮族自治区不动产统一登记工作方案》，明确2017年实行信息共享，依法公开查询；福建出台的《福建省不动产统一登记工作实施方案》提出，2015年6月底前，全省市、县(区)要基本完成不动产登记职责的整合，并按照国家和省里的部署，做好机构组建、工作融合、平台建设等工作，实施不动产统一登记。

不动产登记信息 第3篇

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记档案是不动产登记部门在不动产权属调查、登记、转移、变更等工作中形成的真实记录。不动产登记档案、不动产登记簿及在不动产登记行为中产生的相关资料，构成了不动产登记档案信息资源的基本组成部分。

完整、准确、安全的不动产登记档案信息资源是审查和确定产权、保障所有权人合法权益的重要依据，是进行城市规划和建设必不可少的基础材料，是反映城市房屋和土地现状的缩影，也是衡量一个城市管理和房地产管理水平的重要标志之一，在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收、户籍管理、个人信用管理等领域发挥重要作用。

二、不动产登记档案信息资源特点

（一）专业凭证性

不动产登记档案记载了不动产产权的归属和沿革，反映了不动产的权利状况，专业性要求高。如房屋面积的丈量、土地界限的认定、房地产平面图的测绘等，都必须由具有专业资质的部门出具报告。不动产权属状况的记录和管理都是唯一能够合法证明权利人与房屋土地之间权利关系的原始凭证，为实施产权管理和产权保障提供可靠的法律依据。

（二）复杂多样性

一是构成复杂多样，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面构成，涵盖了不动产登记的所有形式。二是形式复杂多样，传统纸质档案与现代电子档案相结合，原始档案资料以纸质为主，现代电子档案以图像文件为主。三是信息复杂多样，空间地理信息与属性综合信息相融合，既含有与地理分布有关的数据，也包括权利属性、自然状况等基本信息。

（三）动态连续性

不动产登记中的房屋土地登记与老百姓日常生活息息相关，现代社会市场经济的高度发展，也促进了房地产市场的交易剧增。从土地的划拨、流转，房屋的买卖、过户、继承，甚至是房屋的司法拍卖，一宗土地、一处房产的来龙去脉全部体现在不动产登记档案中，自始至终反映房屋产权的真实情况。在房地产市场中，产权转移在频繁中更替，甚至存在一次买卖的过户办理尚未完成而下一次的买卖转移已促成的现象。因此，具有动态常规性和连续必然性。

（四）流通增量性

不动产登记档案信息，通过房地产市场交易的流通，不断扩大不动产登记信息的使用范围，促进区域间房地产市场的发展与壮大，促进经济的发展。不动产交易的频繁，决定了不动产登记业务量不断增加，从而导致不动产登记档案的不断扩容。永久保存的不动产登记档案，必然要求高质量的保存条件。

以上特点决定了不动产登记档案信息资源管理模式要有利于保障不动产登记档案的专业性，全面管理复杂多样的不动产登记档案，管理模式要适应于其动态连续性，保障不断增长的不动产登记档案的保存和管理。

三、不动产登记档案信息资源管理模式

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实行，不动产统一登记工作在全国全面铺开。《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。由此可见，不动产登记档案是不动产登记工作的原始依据，是不动产登记工作开展的基础和基石，其重要性不言而喻。因此，不动产登记档案信息资源管理模式的确定和建立至关重要。

不动产登记档案基本由两种介质构成，电子档案和纸质档案，因此，不动产登记档案信息资源管理模式涵盖虚拟管理与物理管理两个方面。

（一）不动产档案信息资源虚拟管理模式

虚拟管理是相对于物理管理模式而言的，是对不动产档案信息资源中电子档案信息资源的管理，必须符合“四统一”中对信息平台建设的要求，即应建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”；推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。

不动产登记信息管理基础平台应当汇集管理行政区划内的各类不动产档案信息数据资源，成为不动产登记档案数据中心，建立统一的不动产登记信息查询系统，并按管理层次和登记类别设置查询权限，统筹、协调对内、对外查询服务，维护交易安全，保障个人隐私，确保信息数据准确、完整和安全。

（二）不动产档案信息资源物理管理模式

即不动产登记档案的实体管理，主要指纸质档案、权籍图册的管理。笔者认为，就目前全国各省市不动产登记档案管理的现状而言，馆藏档案、管理水平、库房条件、发展规模、人员管理状况不一，面对不动产登记档案管理问题，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合档案管理的基本原则：统一领导、分级管理，维护档案的完整与安全，便于社会各方面利用。不动产登记档案专业性程度较高，按照统一管理的程度不同，可划分为高度集中式、相对集中式两种模式。

1.高度集中式

即实行不动产登记档案统一、集中管理，应建设不动产登记档案馆库，统一存储各类不动产登记实体档案，确保档案保管条件符合国家标准，对本行政区划内土地、房屋等不动产登记结果和原始资料进行集中存放与保管。

高度集中式管理模式的优点是能够集中保管不动产登记档案，有利于不动产登记档案的完整与安全，但其同时要求建设高标准的档案库房，以满足不断增长的不动产登记档案的存放，而不同地区的不动产登记档案的增速和增量不同，难以预计。以无锡为例，目前无锡房地产档案馆藏房产档案约为240万卷，库房面积约为1500平方米，密集架总容量约为1600立方米，日益增长的房产档案数量造成不小的库房建设压力。一方面是不断地丰富馆藏，另一方面要不断地优化馆藏。如果采用高度集中式管理模式，在不动产登记档案库房管理制度的基础上，需要科学合理建设库房甚至新建库房，相关方案的制定、审批、动工建设等手续需要一定的周期性，相关资金、人员也要及时到位。

2.相对集中式

即按照不动产类型对不动产登记档案进行相对集中保管，其中房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与相应土地、海域登记档案相关联，可通过二维码、物联网等现代信息技术实现。

相对集中式的管理模式，可在现有库房管理条件基础上进行不动产登记档案管理，不需要大规模的人财物调动，可以在不动产登记档案管理的实践中逐渐摸索管理模式的适用性。缺点是库房管理存在局限性，仅就某一类型的不动产登记档案进行管理，分散的库房存在一定的安全隐患，在登记机构统一的前提下，分别存放保管的不动产登记档案易出纰漏，甚至造成档案资料遗漏、遗失。

无论是高度集中式还是相对集中式，都应当执行标准化、规范化、一体化、实用化和科学化原则，建设符合标准的现代库房，建立高效、安全的管理模式，达到管理规范化、标准化、科学化。具体来说，一是建立不动产登记档案各项管理制度，包括归档、鉴定与销毁、库房管理等，规范不动产登记档案管理；二是采用先进的现代信息技术管理不动产登记档案，逐步实现现代化管理，由档案管理向信息管理转变，由数据管理向知识管理转变；三是提高管理人员素质，完善工作人员的知识结构，全面掌握档案专业知识、不动产登记业务知识及现代信息技术。

参考文献：

1.张猛 滑丽 洪蕾.不动产登记档案工作调研与思考.中国档案.2015.4

2.王懿男 白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台.国土资源.2014.5

3.孙秀娟.浅谈怎样做好新时期房产档案工作.档案天地.2012.4

4.钟振科.房产档案数字化后的管理和资源利用.经营管理者.2012.4

5.赖俊峰.不动产登记档案集约化管理.中国档案.2014.2

不动产登记管理信息系统建设研究 第4篇

关键词：不动产登记,信息系统,数据整合,共享交互

一、引言

不动产登记是指经权利人或利害关系人申请, 由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。《不动产登记暂行条例》对不动产登记信息共享与保护做出规定:一是建立信息管理基础平台, 二是加强登记部门与管理部门的信息共享, 三是加强其他部门之间的信息共享。

二、建设目标

根据不动产统一登记制度实施的工作部署, 以应用服务为导向, 以数据为核心, 以网络等基础设施为基础, 以管理制度和技术标准为保障, 立足已有基础, 建成符合不动产统一登记制度设计和实施要求的各级互通、信息资源得到充分共享的不动产统一登记信息化平台体系。具体包括:信息系统易用性、兼容性、稳定性、安全性, 数据库建设标准化、规范化, 信息共享实时、高效等。[1]

三、技术路线

1) 采取调查与登记数据库分库管理模式。不动产权籍调查数据库和不动产登记数据库进行分库管理, 同时建立数据关联, 确保图属数据的一致性和现势性。2) 采取支持云计算环境的系统建设模式。适应云平台部署要求, 支持云计算环境, 满足大数据管理和服务的需求。3) 采取数据交换服务的信息共享模式。提供前置库、服务接口、数据推送等数据交换服务方式, 实现我市不动产登记信息跨部门共享服务。[2]

四、总体设计框架

1) 基础设施层也称基础设施即服务层 (Iaa S) , 是将计算资源、存储资源、网络资源等物理资源进行整合, 按照云服务模式和云架构建立共享资源池, 形成可按需动态扩展的高性能计算环境、大容量存储环境, 满足海量不动产登记数据存储、高并发用户登记业务办理和信息共享查询, 以及登记业务系统接入平台的需要。2) 平台层也称平台即服务层 (Paa S) , 是不动产登记信息管理平台的枢纽, 负责对物理资源、数据资源、应用服务、通用资源等进行统一管理、监控与调度, 负责提供应用开发和部署的环境。3) 数据资源层也称数据即服务层 (Daa S) , 由不动产登记数据、其他数据等组成, 负责数据的统一组织与管理, 对应用层的不动产登记信息系统、信息共享和查询服务系统、信息分析系统提供数据支撑。不动产登记数据包括覆盖全国的、通过历年土地、房屋、林地、草原、海域登记积累的登记信息。4) 应用层也称软件即服务层 (Saa S) 。面向各类用户, 通过网络提供不动产登记信息的查询、分析、交换、共享服务和登记业务办理服务。5) 标准和制度保障体系包括数据和应用服务方面和技术标准规范及管理制度, 确保不动产登记信息管理平台各组成部分之间, 以及平台与外部系统交互能够有效衔接, 规范运转。6) 安全保障体系包括安全管理制度、安全基础设施、网络安全、主机安全、应用安全、数据安全等内容, 保障数据存储、传输、访问、共享的安全。

五、共享交互体系

1) 不动产登记信息共享平台。一是实现不动产登记有关信息与本级国土、住建等部门审批信息、交易信息实时互动共享;二是实现不动产登记有关信息与本级公安、民政、财政、税务等部门的互通共享。[3]2) 不动产登记信息服务门户。通过不动产服务门户建设开发, 实现权利人和权利厉害关系人对不动产权利的依法查询。

六、总结

当前, 不动产登记管理信息系统建设时间紧、任务重、涉及面广, 本文以较为成熟的土地登记管理系统为基础, 进行框架和功能设计, 以信息交互共享为重点, 在一定程度上可为我国不动产登记体系建立和信息系统建设提供参考。

参考文献

[1]郑少楠, 面向不动产登记的信息系统集成平台关键技术研究[D].浙江大学, 2014.

[2]王履华, 孙在宏, 彭英, 等.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].地理信息时间, 2014 (4)

不动产登记信息 第5篇

应急预案

为防范信息科技风险，规范计算机信息系统突发事件的响应和处置，建立健全信息系统安全应急响应机制，最大限度地消除突发事件造成的危害和影响，确保不动产登记信息管理平台安全稳定运行，制定本应急预案。

第一章

工作原则

不动产登记信息管理平台突发事件应急工作按照“谁主管，谁负责”的原则，逐级实行信息系统突发事件应急保护责任制，实现科学化、规范化管理。

（一）健全机制。不动产登记信息管理平台突发事件应急工作由信息安全领导小组统一领导和指挥，协调相关部门具体实施，完善应急工作体系和机制。

（二）明确责任。市局地籍与不动产登记管理科、信息中心，各分局、各登记中心有责任对系统突发事件进行防范、预警、报告、响应、协调、控制，分工负责、相互配合。

（三）预防为主。各单位要对可能导致突发事件的风险进行有效识别、分析和控制，对信息系统持续监测，加强对信息系统的日常管理维护，减少突发事件发生的可能性。

（四）处置高效。加强应急处置队伍的建设，提供充分的资源保障，确保突发事件发生时反应迅速、报告及时、措施得力、操作准确，降低突发事件造成的损失。

第二章

组织机构及职责

市局地籍与不动产登记管理科负责组建应急小组，在发生信息系统突发事件时，及时实施专项应急处置工作。应急小组包括应急领导组、应急执行组、支持保障组。

（一）应急领导组 组长：分管局长

成员：局有关科室及各分局负责人 职责：

1、负责信息系统突发事件的应急指挥、组织协调和过程控制；

2、明确新闻发布人，授权其在应急过程中统一对外信息发布口径；

3、宣布重大应急响应状态的降级和解除；

4、向上级部门报告应急处置进展情况和总结报告。

（二）应急执行组对应急领导组负责

成员：局有关科室经办员和各分局、分中心信息管理人员 职责：

1、实施信息系统突发事件的具体应急处置工作；

2、对信息系统突发事件业务影响情况进行分析和评估；

3、收集分析信息系统突发事件应急处理过程中的数据信息和日志；

4、向应急领导组报告应急处置进展情况和事态发展情况。

（三）支持保障组对应急领导组负责

成员：由市局地籍与不动产登记管理科根据实际情况确定人员组成。

职责：

1、提供应急所需人力和物力等资源保障；

2、做好对受影响权利人的解释和安抚工作；

3、做好秩序维护、安全保障、法律咨询和支援等工作；

4、建立与电力、通讯、公安和消防等相关外部机构的应急协调机制和应急联动机制；

5、其他为降低事件负面影响或损失提供的应急支持保障等。

第三章

突发事件分级

根据突发事件影响范围及持续时间等因素，将信息系统主机、系统、应用、网络、线路以及机房环境发生的突发事件分为三级：

（一）一级突发事件。造成不动产登记信息管理平台业务中断（持续6小时以上）或重要数据损毁、丢失，造成重大经济损-3-失，或对权利人利益造成特别严重损害，后果非常严重的突发事件。造成一级突发事件的情况有：

1、重大火灾、地震等自然灾害导致不动产机房主要生产设施遭受毁灭性破坏，形成灾难性故障，持续6小时以上不能修复。

2、关键设备的重大故障引起的业务中断。如业务系统主机、存储设备、网络核心设备（交换机、路由器）两套热备设备同时故障，持续6个小时以上无法修复。

3、由于严重的存储设备故障或数据库崩溃等原因，造成业务数据丢失。

4、出现治安或人为方面情况形成灾难性故障，业务数据被破坏。

5、供电系统出现故障，市电供电系统停电6个小时以上，且UPS机组和发电机组工作异常。

6、其他突发情况造成生产系统不能正常工作。

（二）二级突发事件。造成不动产登记信息管理平台业务中断（持续6个小时以上）或重要数据损毁、丢失，对权利人利益造成严重损害，后果严重的突发事件。造成二级突发事件的情况有：

1、主机系统主、备两套设备同时发生故障。

2、磁盘故障，破坏数据的完整性。

3、网络系统故障：

（1）主、备核心路由器，核心交换机同时发生故障；

-4-（2）中心机房通信线路中断；（3）多个网点通信设备同时发生故障；（4）多个网点通信线路同时中断。

4、软件系统故障：

（1）操作系统软件故障，系统无法运行；（2）核心业务的数据库系统出现无法使用的故障；（3）应用系统软件故障，系统无法运行。

5、机房附属设备故障：（1）UPS故障；

（2）空调故障引起机房、主机温度、湿度异常，超过临界值；（3）市电供电系统出现异常故障超过3个小时或单路供电系统异常超过一天。

6、网络遭受黑客攻击后造成网络或主机系统瘫痪、数据被非法更改。

7、发生火灾、水灾、地震等自然灾害导致中心机房主要生产设施遭受破坏，造成业务中断，持续3小时以上不能修复。

8、其他原因造成生产系统工作异常。

（三）三级突发事件。造成不动产登记信息管理平台业务中断（持续半个小时以上）或重要数据损毁、丢失，对权利人利益造成较大损害的突发事件。造成三级突发事件的情况有：

1、主机、应用系统故障：

（1）业务系统主机需切换到备份机；

-5-（2）业务服务器需由备份机接管服务；（3）应用系统软件故障，系统无法运行。

2、网络系统故障：（1）单台核心交换机故障；（2）单台核心路由器故障；（3）单条主干通信线路故障；（4）多个网点通信设备故障；（5）多个网点通信线路故障。

3、机房附属设备故障：

（1）外部电源线路停止供电超过UPS最大负载时间；（2）单台UPS故障而不能正常供电；

（3）消防系统出现故障，持续24小时不能修复。

4、各种因素（疫情、离岗等）导致生产系统的关键岗位人员不能上岗。

5、发生火灾、水灾、地震等自然灾害导致中心机房主要生产设施遭受破坏，造成业务中断，持续半小时以上不能修复。

6、其他原因造成生产系统工作异常。

第四章

风险防范措施

（一）加强信息安全的日常监测、分析和预警工作，进一步提高计算机信息安全管理。

（二）优化组合和配置应急技术人员及应急资源，集中使用，统一调度，以保证应急处理的高效性。

（三）通过场景模拟、压力测试等手段进行应急演练，验证应急预案的有效性。定期或不定期进行全面演练或专项演练。

（四）各种应急预案应根据实际情况每年重新进行制订或临时根据情况进行更改。

（五）比较重大的系统、网络调整或配置的更改，应根据实际情况制订相应的应急预案。

（六）重大突发事件发生后，应立即上报应急执行小组，并执行应急预案。对应急预案没有覆盖的突发事件，应立即报告应急领导小组进行应急决策。

（七）如果造成大面积长时间的停业，应立即上报应急领导小组，统一对外发布信息，做好权利人的解释工作并上报上级部门。

（八）突发事件发生后应立即对发生的事件进行调查核实、保存相关证据，便于事后分析、评估和总结。

（九）加强对外包服务的应急管理，将相关设备及服务提供商、电力、电信等纳入应急预案。

（十）定期对应急响应相关人员进行应急预案和应急演练的培训。

第五章

应急预案与演练

出现突发事件时，机房值班人员要采取积极果断的处置措施，并将已发生的或正在发生的事件第一时间报告给应急执行小组。上述人员接到报告后，必须通知相关人员一同在第一时间到达现场，执行应急预案。应急预案包括：

（一）火灾、水灾、台风、地震等自然灾害及其他突发灾难事件发生时，按照紧急情况疏散方案迅速撤离，并启用灾备中心，待灾情基本清除后返回，及时恢复机房的正常运行。

（二）故障设备的修复，信息中心立即联系相关公司人员进行故障设备的修复，并联系设备供应商借用（或租用）同类主机、网络设备（必要时借用相应的场地），使业务尽快恢复。

（三）若存储设备故障或数据库崩溃或业务数据被破坏，应立即启用备用的存储设备，使用备份数据进行恢复，并联系供应商对设备进行修复。

（四）供电系统出现问题，应首先启用备用电源，如备用电源出现故障，短时间无法修复，则联系设备供应商借用（或租用）相同设备进行替换，并尽快修复故障设备。

（五）其他突发情况上报应急执行小组，并由应急执行小组上报应急领导小组，做出相关处理方案进行处理。

（六）系统恢复后，通知网点进行业务核对，调整突发事件发生时的差错业务。

（七）应急执行小组要将突发事件情况上报应急领导小组，统一向外界通报情况，做好权利人的解释工作并上报上级部门。

第六章

应急响应

各部门应按照既定的应急预案，做好应急处置，快速有效地处置突发事件。

突发事件应急响应流程：

（一）应急执行小组应根据既定的应急预案，启动应急操作，并及时报告应急领导小组。应急处置应集中于建立临时的业务处理能力、修复原系统损坏，在原系统或新设施中恢复运行业务能力等应急措施；

（二）对于应急预案没有覆盖的突发事件，应立即报告应急领导小组进行应急决策；

（三）应急领导小组应立即启动本机构应急组织，组织协调机构内部进行应急处置，并负责向有关部门报告应急响应情况；

（四）支持保障小组做好各项应急保障工作，为应急处置提供场地、交通、通讯及其他后勤保障；

（五）各部门应在重要信息系统发生突发事件60分钟之内，将突发事件相关情况上报或其派出机构信息系统应急管理部门，并在事件发生12小时内提交正式书面报告；

（六）对造成业务秩序混乱或重大经济损失，影响稳定的，或对权利人利益造成损害的突发事件，各部门要立即上报；

（七）各部门应将应急处置重大进展情况及时上报市局登记科,直至应急结束,一级突发事件发生后,应每2小时将应急处置进-9-展情况上报,直至应急结束。

重要信息系统恢复正常服务即为应急结束。

在应急结束后，应针对应急工作进行评估和总结，并报市局登记科。总结报告应包括信息系统突发事件评估、处置工作总结以及症结分析和相应的建议等内容。

第七章

附 则

（一）各局可依据本预案，结合本单位实际情况，制定具体实施细则。

（二）本预案由市局地籍与不动产登记管理科负责解释和修订。

不动产登记信息 第6篇

笔者认为，办理不动产登记不需要提供（无）婚姻登记记录证明，理由如下：

一、要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明，没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明，即使要求当事人提供相关证明时，也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则，《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时，可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下，也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时，如果不动产登记在双方名下，则需要另外一方同意的证明；如果当事人一方处分不动产时，如果不动产仅登记在其一个人名下，则不需要提供另外一方同意的证明，因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的，登记机构也无法查明，因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象，当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下，如果购买时登记在一方名下的，应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）明确规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，也为变更提供了便利。

三、（无）婚姻登记记录证明已经被取消，当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（以下简称民政部《通知》）明确规定，“自文件发布之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》（国家税务总局公告2015年第71号），以下简称国家税务总局《公告》）规定，“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号，以下简称国务院办公厅《通知》）再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的，不动产登记机构可以采取如下措施进行审查：

一是由当事人提供结婚证或者离婚证，并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行发布会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的，可以要求其提供承诺书，就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际，探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示，办事部门先予以办理，再相应加强事后核查与监管，进一步减少由申请人提供的证明材料，提高办事效率”。不动产登记时，当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时，完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。

三是公告。为了防止当事人虚假承诺，经当事人同意，登记机构可以对当事人的承诺以及登记事项在登记机构的门户网站等进行公告，以减少登记错误风险。公告由登记机构进行，不会增加当事人负担，但可以减少登记错误。

四是有关部门之间加强信息共享。《不动产登记暂行条例》第二十五条明确规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。国务院办公厅《通知》明确要求，“加快推进部门间信息共享和业务协同。加强协调配合，推进公共服务信息平台建设，加快推动跨部门、跨区域、跨行业涉及公共服务事项的信息互通共享、校验核对。依托‘互联网+，促进办事部门公共服务相互衔接，变‘群众奔波为‘信息跑腿，变‘群众来回跑为‘部门协同办，从源头上避免各类‘奇葩证明‘循环证明等现象，为群众提供更加人性化的服务”。2015年8月3日《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）规定，“各地要紧紧围绕《不动产登记暂行条例》关于信息平台建设的要求，依据《总体方案》，对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询”。民政部《通知》也要求，“各地要高度重视婚姻登记信息化建设工作……各级婚姻登记机构要加快纸质历史数据补录工作进度，为有法律法规依据的部门核对当事人的婚姻登记记录情况提供有力支撑”。只有各部门之间的数据真正联网共享才能让百姓少跑腿，让数据多跑路。

不动产登记信息 第7篇

一、信息平台统一的必要 性及重要性

开展不动产统一登记工作, 信息平台统一不可或缺。只有各级不动产登记机构的信息纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,登记信息才能实现实时共享。不动产登记信息实时共享,不仅有利于发挥不动产登记物权公示作用,保障不动产交易秩序和安全,维护当事人合法权益;而且有利于登记机构减少登记信息错误, 提高登记的规范化和标准化程度, 提升登记服务效率;同时,还有利于国土资源主管部门清晰、快捷地监管各级登记机构。

二、推进信息平台统一工 作的难点

1.法律法规尚不完善

与不动产统一登记相关的法律较多,除《物权法》外,还涉及到《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》、《农村土地承包法》、《海域使用管理 法》、《渔业法》等,这些法律关于不动产登记机关、登记管辖、登记内容、登记程序等方面的规定都不尽相同,甚至存在一些盲区或争议,《条例》虽然最大限度地兼顾上述法律关于不动产登记的差异性,但对某些存在争议的内容并没有做出明确的规定。在具体登记工作中,工作人员遇到复杂的问题, 在《条例》中找不到合适的依据, 为避免出现工作失误乃至行政败诉,往往趋于保守的理解执行相关规定,这样容易降低服务效率, 引起服务对象不满。

2.各地基础参差不齐

截至目前,全国仍有部分地区尚未建好房屋登记信息系统。有的地方虽然新建了房屋登记信息系统,但没有完成对历史登记数据的清理、录入和关联工作,只有新登记的房屋信息可以准确查询, 以往的房屋登记信息存在房屋坐落不完整、无身份证号码或身份证号码残缺等问题;个别地方甚至有登记档案遗失、登记数据无法采集等历史遗留问题。若房屋登记信息系统的数据不准确、不全 面、不及时,其提供的查询结果便缺乏认可度和公信力。

3.业务系统较为庞杂

《条例》以《物权法》中规定的登记类型为依据,概括规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等八种登记 类型。这八种登记类型对于不同的不动产而言其复杂程度各不相同, 尤以土地登记和房屋登记最为复杂。八种登记类型各自的复杂程度也不相同,其中,首次登记、转移登记、查封登记还存在许多复杂的情况,业界仍存在不小的争论。再者,目前不动产登记处于区域分割、部门条块分割的状况,不同类型的不动产由不同的主管部门负责登记,部门之间业务系统并没有统一的数据采集标准和使用规则,各个部门甚至各个地方所建立的不动产信息均局限于该部门、该地区使用,各部门的信息平台就像孤岛一样矗立在信息海洋中,没有形成联动的网络。

4.相关部门协作不力

经国务院同意,由国土资源部牵头的联席会议工作机制已经建立。目前,各省份也建立了相应的联席会议机制,绝大多数省份成立了省级不动产统一登记机构。但到了市、县两级,除了几个试点的城市,大多地区都在观望等待。具体到某一地区,相关部门多以自身利益为重、相互推诿扯皮,联席会议的作用发挥有限,部门之间协调不畅。在机构整合到位之前,市县级信息平台统一工作几乎无从谈起。

三、加快推进信息平台统 一工作的对策与建议

1.完善法规,坚持依法登记

全面实现不动产登记工作,亟需大规模重新修订《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《渔业法》、《海域使用管理法》等 相关法律法规,尽早出台《条例》的具体实施细则,对一些有争议的地方作出明确的规定。让登记工作人员“有法可依”,知道不动产登记工作中“可为”与“可不为”的界线。对一些疑难复杂的问题,要明确具体操作方法,不让登记工作人员畏畏缩缩、消极作为,从而影响服务形象,损害群众利益。

2.正本清源,提升数据质量

信息平台采集的数据准确、全面、及时,是信息平台发挥功效的根本,统一信息平台,关键在完善相关数据。各地须花一段时间和一些人力、物力,对相关不动产登记的档案进行全面梳理,查漏补缺, 该扫描的扫描,该补录的补录,该修正的修正。真正从源头上抓起, 全面提升不动产登记的原始数据质量,确保信息平台生成的结果具有绝对的公信力和强大的服务功能。

3.高标定位,强化顶层设计

国务院明确由国土资源部负责不动产登记信息管理基础平台建设,显然是重视了该项工作的顶层设计,若只是简单的整合现有分散在各个部门的信息系统,各地方层面系统不统一的弊端就无法根除,很难建立“标准统一、内容全面、覆盖全国、互联互通”的新平台,更难以实现不动产登记机构、簿册、依据和信息平台的“四统一”。因此,新建的不动产登记信息管理平台一定要提高技术标准和规范要求,广泛吸收先进发达国家的管理经验,宁可多一点实践论证、慢一点建成使用,也要设法打造全国通用、科学合理、真正管用,且留足发展空间的新平台, 让全国上下不动产登记信息真的能够“一网打尽”。

4.政府主导,推动机构整合

不动产登记信息 第8篇

构建不动产登记信息管理平台需要注重四个方面的内容,分别为数据交换、信息共享、数据整合以及实时互通。根据国家相关标准来搭建平台需要以数据交换接口来实现数据通信,并且将政府各个部门之间的信息进行整合,其中包括农业部、林业部、海洋局、土地管理局、住房城乡建设部等等,通过在这些部门登录备案的信息来对土地、房屋、林地、草原、滩涂、海岛、水域等进行记录,其中不仅包括所有人的相关信息,同时也包括各种登记与交易信息,通过平台能够对其进行互通互查。不动产登记信息管理平台面向公众开放,提供各种信息查询服务,为民众提供极大便利。

1不动产数据安全管理方案

1.1加数字水印保护版权

随着互联网的发展,数据共享程度明显提高,这也是信息时代一个较为显著的特征。不动产数据作为存储在互联网上的一种个人财产信息,如果不对其加强管理,势必会导致其在市场中产生非法扩散的现象,并逐渐演化成为非法流通以及非法拷贝等,对市场秩序造成严重破坏。目前,数字水印作为一种比较前沿的技术被用于对产品进行标识,能够将生产者、使用者、买卖者的各种信息记录并在数据库中存储起来,对数字产品的版权、产权等形成有力保护。所以,对于某些需要版权保护的不动产,可以通过加入数字水印的方式来明确其所有权,并将其存放到平台的数据库中。采用数字水印来对进行不动产登记所具有的优势主要有如下几个方面:一是拥有自恢复性。如果不动产信息由于违规操作或者误操作导致信息丢失,通过数字水印能够将信息还原并恢复;二是具有透明性。数字水印信息只是在数据库中所采用的一个“标识符”,对于某些受保护的不动产数据,并不影响这些数据的正常使用;三是具有较强的健壮性。数字水印无法通过非管理人员人为去除,若要对不动产数据进行修改是比较困难的,也不会因为不动产的正常操作而丢失信息;四是具有良好的安全性。数字水印能够在很大程度上抵御黑客对数据的修改,抗攻击能力相对更强,并且误检测率也相对较低,基本上是无法被篡改以及伪造的。如果采用不正当手段来对数据进行修改,会导致数据的水印遭到破坏,进而使数据信息失效;五是不可检测性。在采用数字水印后,其隐秘载体数据与原始数据是一致的。对于非法入侵数据库的人恶意篡改数据,无法判断数据是否存在数字水印,这说明数字水印是无法通过非正常渠道进行检测的。

1.2基于三库分离技术建立不动产数据库

三库分离主要是由于不动产登记业务链条中在时间维度上所形成的三种不同状态的数据模式,这三种状态分别是工作状态、正式数据以及历史数据。例如产权处的初始登记信息,若要完成登记需要经过受理、审批、缮证、发证等诸多环节,其中,在受理以及审批的过程中其状态是处于一种待审批的状态,即工作状态;待核审完成后,产权人的相关数据信息审批通过,在数据库中即为审批通过状态,也就是正式状态,而这时并没有下发相关证件;如果下发产权证件完成后,所有产权人信息登记到数据中,以便日后进行查询和调用,这时即进入历史状态。所以,在数据库设计的过程中,针对不动产业务对象而言,在其生命周期的不同阶段,对同一个不动产登记的业务对象而言,可以存在三个与之相关的数据库,即工作数据库、正式数据库以及历史数据库。

应用三库分离技术能够提升数据库的访问效率,同时也可以在安全性方面得到大幅提升。一方面三库分离技术能够对数据信息实施更为有效的管理。工作库作为一个临时性的数据库而存在,只是在信息待审批的过程中对其进行调用,而这时对这条信息所对应的工作数据库与历史数据库为空,是无效的。而采用这种方式的优点在于可以对数据信息进行修改,如果在正式库中对其进行修改,那么容易对数据造成破坏,使数据信息不准确;另一方面,三库分离有利于变更登记业务的数据操作。在实施变更操作时,将正式数据拷贝到工作数据中来进行相关的审批工作,如果审批没有通过,则正式库中将不会储存对应的这条信息,若审批通过则会将这条信息录入到正式库中进行利用,但其操作过程都是在工作库中完成的,如果在正式库中直接进行相关信息的操作,极易导致数据库遭到破坏,进而降低数据信息的准确性。

1.3数据库加密管理数据库

在不动产登记信息管理平台的构建中,数据库是其中最为核心的部分。不动产数据信息以文件的方式存储在数据库中,入侵者会通过数据库的漏洞来其中的数据进行修改和删除等操作,因而需要对数据库的数据进行加密处理,切断通向DBMS的通道。此外,DBA可以对系统中的各种信息和操作进行管理,其中包括资源分配、系统审计、用户授权、数据库查询等。在平台上均是由用户自己来设定密钥来进行加密的,进而使数据库信息以密文保存,极大的提升数据库的安全性。

通常情况下,对数据库进行加密是在OS以及DBMS的内外层,不过在OS层无法判断数据库中数据之间的关系,这也就无法形成有效的密钥,如果对其进行加密,对数据库的访问极为不便。在DBMS内核层来进行加密,必须要依靠DBMS开发商的支持,这也就造成数据信息的二次加载,使服务器产生更高的负载,进而影响访问速度。因而在DBMS外层进行加密是最好的选择,其中通过“定义加密要求工具”来对数据库中的各种表单来进行加密,并对内部文件给出定义,并通过“数据库应用系统”来对定义文件进行相关操作。这种加密方式都是在客户端方面来完成,不会造成二次加载的现象,对服务器的负载也不会造成影响,并且可以完成基于网络的加密传输。

1.4用户权限设置

不动产登记信息系统功能并不是一成不变的,可以根据具体需求来设计不同的需求,并且各个层级和部门之间使用数据库信息也有所不同,对此可以通过设置不同用户权限的方式来实现,使合法用户能够顺利完成操作,并将非法用户“拒之门外”。目前,通常采用动态分级的方式来对用户权限进行设置,也就是将系统功能管理与权限管理相分离,以动态的方式来实现操作。权限管理为不同层级的人设置不同权限,在不动产登记信息管理平台中主要有4类,分别为超级用户、高级用户、授权用户、终端用户。超级用户也就是系统管理员,能够对系统实施任何操作、维护与管理。不过对于超级用户而言,与具体的工作人员职能权力分配关联不大,而是下属部门授权给高级用户,高级用户得到授权后,将其下放到具体的工作人员,也就是终端用户;同时,也可以对其他“可以拥有权限的人”进行授权。如果从树形结构来对权限管理进行分析,其父节点的用户权限包含下层多级权限,因而在不动产登记信息管理系统中可以采用树形结构来进行设计。

1.5构建IP Sec和SSL相结合的VPN

不动产登记信息 第9篇

一、关于登记从业人员

《条例》规定,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。《条例》是否开启了登记从业人员的职业化道路,一时引发热议。早在2008年,国土部的《土地登记办法》第四条规定,国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员,应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。建设部《房屋登记办法》第六条规定,房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。《条例》实施后,不动产登记从业人员迫切关心的问题之一就在于原本取得的持证上岗证书能否继续?笔者认为,不动产统一登记在地方层面的具体落实,因涉及到机构、人员整合还需要一段时间,采取“一刀切”的方式否认原本取得的土地或房屋登记上岗证书,不利于登记队伍的稳定,应对原已取得的土地、房屋登记上岗证书予以承继和认可。正因为如此,《条例》不仅强调不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力,还在第十一条第二款明确要求不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。从防范登记风险的角度来说,登记从业人员只有具备较强的专业知识和技术能力才能满足维护交易安全的需要,培训考核并取得统一不动产登记上岗证书是必然趋势。未来不动产登记从业人员应分为管理岗位和专业技术岗位。其中管理岗位应包括熟悉有关房地产的法律、政策的法律及管理的行政人员,主要负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证、法律咨询以及日常管理工作,如提供不动产登记信息等一些行政服务等;专业技术岗位应包括熟悉房地产测量、掌握计算机及网络应用等专业人员,主要负责测量、登记信息资料的技术管理。从长远发展来看,负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证的人员也应走职业化道路,通过国土资源行政主管部门组织的培训考核取得不动产登记专业职称。

二、关于登记范围

《条例》首次明确了不动产的概念,包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》在以往法律规范的基础上最大限度地扩展了不动产登记的范围。随着建筑形态的多样化和地区差异的凸显,地下建筑物、机械式车位、摊位、海上构筑物、地铁工程、公交场站等能否办理不动产登记各地操作不一。看似简单的“房屋”这一法律术语,成为困扰登记实践的一大难题。

《城市房地产管理法》规定,本法所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《房屋登记办法》第十条规定,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,具有利用上的独立性,可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权客体的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分。部分发达沿海地区的探索性立法值得学习和借鉴,例如:2006年上海市出台《城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》,2010年深圳出台《深圳市海上构筑物登记暂行办法》,2013年浙江省出台《地下建筑物登记暂行办法》。综合上述规定,地下建筑物、机械式车位、摊位等属于房屋,可以办理不动产登记,海上构筑物、码头、油库等其他建筑物亦可参照办理。随着建筑形态的多样化,地铁工程、公交场站、机场、物流基地等建筑物、构筑物也应属于登记的不动产范畴。

三、关于登记类型、程序及时限

《条例》在不动产登记类型、登记程序、登记时限的规定上与以往法律规范略有不同,笔者就其中部分作些探讨。

(一)登记类型

《条例》第五条列举了应当登记的不动产权利类型,主要是所有权(集体土地所有权 / 房屋等建筑物、构筑物所有权 / 森林、林木所有权)、用益物权(土地承包经营权/建设用地使用权/宅基地使用权 / 地役权 ) 和担保物权中的抵押权。第三条规定,不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例。该条规定的登记类型是在现有法律规范和登记实践的基础上根据不动产物权产生、变动的动态过程进行的分类,例如作为用益物权之一的建设用地使用权,其产生变动过程即存在首次登记、变更登记、转移登记、注销登记,也可能发生更正登记、异议登记和查封登记。

1.首次登记与初始登记

《条例》引入首次登记的概念,对于非专业人士而言,首次登记较初始登记的表述更加通熟易懂。但值得注意的是,首次登记并不等同于初始登记,《条例》也没有以首次登记替代初始登记这一类型的用意。从《条例》第十四条关于尚未登记的不动产首次申请登记的可以由当事人单方申请以及第十九条房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的规定即可见一斑。登记实践中应厘清首次登记与初始登记的区别和联系。笔者认为,首次登记是指相关不动产物权第一次登记,也可理解为设立登记,此种设立登记可能是原有立法(主要是《土地登记办法》/《房屋登记办法》)规定的初始登记,如建设用地使用权初始登记、新建商品房初始登记;也可能是其他物权的首次设立登记,如地役权、抵押权的设立登记。就抵押权登记而言,即存在抵押权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记;而并不存在抵押权初始登记的说法。单方申请初始登记的范围现有立法已十分明确:《土地登记办法》确定的土地初始登记包括三大类,分别为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权;《房屋登记办法》确定的房屋初始登记主要是因合法建造房屋而取得所有权。可见,首次登记的内涵和外延大于初始登记。

2.查封登记

查封登记是本次《条例》明文规定的另一个登记类型,其官方表述最早出现于最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)。该通知第三项规定:对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。本次《条例》以行政法规的形式确立查封登记这一类型,无疑是要提示不动产登记机构高度重视司法部门限制不动产物权变动的法律效力。我国法上的查封依权力来源和主体的不同分为两类:一是作为行政强制措施的查封,其查封主体为行政机关,如公安机关、税务机关等;二是司法查封,其查封主体主要是人民法院,人民法院依据《民事诉讼法》进行财产保全或民事执行。登记实践中,查封主体、期限、轮候查封等问题时常困扰登记机构,因不动产查封、法院判决引发的案例时有发生。从降低登记风险的角度来说,不动产登记机构应加强和完善查封登记在信息系统设置(如设立查封、解除查封、预查封、续查封、轮候查封、部分查封等)、司法文书交接、查封文书资料留存及利用方面的管理工作。例如,查封不能(如查封标的指向不明)时依法向查封机关送达审查建议函等,通过规范化的流程设置避免信息不对称或更新不及时导致查封标的流失。

(二)关于登记程序

1.当场申请

《条例》第十五条规定:当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。该条关于当场申请的规定格外引人注目。以往关于土地、房屋登记的规范并无类似表述。《条例》在总结各地登记实践的基础上强调当场申请,一方面是为避免出现冒名顶替的虚假申请,也为申请人对申请材料的真实性负责的规定提供合理前提;另一方面,也为《条例》第十七条规定的当场受理书面告知、当场更正后受理、当场书面一次性告知不予受理等内容奠定基础。对一线登记工作人员,要求申请人到登记机构办公场所当场申请,也意味着受理人员对“人”的查验必须尽可能地审慎,通过对申请人与其身份证件的全面比对识别“假人事件”。

2.实地查看与调查

《条例》第十九条第二款规定:对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。而《房屋登记办法》第十九条将房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记列为登记机构应当实地查看的内容,视为强制性规定。住建部发布的行业标准《房地产登记技术规程》也表述为应当实地查看。而《条例》第十九条表述为“可以”实地查看,属于任意性规范,兜底条款也将《房屋登记办法》表述的“法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记”改为“不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形”。以房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记为例,登记机构在办理时按照《房地产登记技术规程》的要求,实地查看应查验房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息是否一致,即成套房屋需要进入单元、楼层弄清楚具体套数。而依据《条例》实地查看属于选择性查验内容,如首次登记依据的不动产竣工验收、面积实地测量材料可以确定房屋客观存在,可以确定应登记的基本单元数量,则不实地查看亦不构成违法。立法层面从应当实地查看的强制性规范到可以实地查看的任意性规范,一定程度上降低了对不动产登记机构查验职责的要求,是否意味着不动产登记机构办理登记业务遵循要件审查的原则,还值得深思。

3.不予受理与不予登记

《土地登记办法》第十二条规定,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。《房屋登记办法》第十七条第二款规定,申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。相对而言,《条例》第十七条关于收到不动产登记申请材料,区分情形处理的规定对不动产登记机构及其工作人员提出了更高更严苛的要求。不予受理不再是窗口人员一句简答的答复,二是必须具备以下条件:当场——书面——一次性告知。该条第二款同时规定,不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。该条规定潜在的意义,旨在强调不动产登记机构的告知义务,一旦发生纠纷诉至法院,作为登记机构如不能举证证明已当场出具书面的不予受理告知材料,即必须承担视为已经受理继而引发的一系列法律责任,如面临违反《物权法》及本《条例》未按法定时限如实、及时登记有关事项的法律风险。

《条例》第二十二条列举了不予登记的情形,包括违反法律、行政法规规定,存在尚未解决的权属争议,申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。其中存在争议尚未解决阻却不动产登记的进行,延续了《城市房地产管理法》关于不得转让房地产原因的相关规定。需要明确的是,证明不动产存在尚未解决的权属争议的材料应当是人民法院、仲裁委员会的立案材料或其他有权机关,如复议机关或其他依法享有裁决权的机构出具的证明材料,而非当事人自述或因房屋买卖引发的合同纠纷。例如,中介机构以未能足额收取中介费或出卖人以未收到全部房款为由要求不动产登记机构暂停办理登记则不属于不予登记的事由。

(三)关于登记时限

《条例》第二十条规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。对于登记机构而言,《条例》关于登记时限的上述规定有喜有忧。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限60个工作日; 抵押权、地役权登记,10个工作日;预告登记、更正登记,10个工作日;异议登记,1个工作日。《土地登记办法》第十九条规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内,办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长十日。《条例》关于不动产登记时限30个工作日的规定,并未区分不同的登记类型和登记原因,对于登记机构而言显然是一项“福利”。然而,在自上而下简政放权、简化审批流程、提高行政效能的大环境下,几乎所有的不动产登记机构均被要求在法定时限范围内推出承诺时限制度,有地方甚至开展立等可取业务,登记审核时间被极致压缩,已到了威胁交易安全的地步。笔者认为,不动产登记的完成事项应根据不同的登记原因登记类型、复杂程度科学合理的推行不同的承诺时限,既保证效率又能兼顾交易安全。

四、关于信息保护

近年来,因不动产登记信息泄露出来的“房叔”、“房姐”等一系列事件空前爆发,引发了社会各界对官员家庭财产的关注,公民房产信息查询与公示问题也备受争议。那么,不动产登记信息在何种范围内公开,公开程度如何,公开的同时如何保护公民的合法的隐私权都是登记机构工作人员必须清醒认识的问题。《条例》在规定不动产登记信息共享的同时加强了对信息保护的规定。第二十六条规定:不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。第三十二条规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。而根据《刑法修正案(七)》的规定:国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员,违反国家规定,将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者非法提供给他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。窃取或者以其他方法非法获取上述信息,情节严重的,依照前款的规定处罚。单位犯前两款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。

不动产登记信息 第10篇

笔者认为,办理不动产登记不需要提供(无)婚姻登记记录证明,理由如下:

一、要求当事人提供(无)婚姻登记记录证明,没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明,即使要求当事人提供相关证明时,也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则,《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供(无)婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时,可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下,也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时,如果不动产登记在双方名下,则需要另外一方同意的证明;如果当事人一方处分不动产时,如果不动产仅登记在其一个人名下,则不需要提供另外一方同意的证明,因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的,登记机构也无法查明,因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象,当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下,如果购买时登记在一方名下的,应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税〔2011〕82号)明确规定,“婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税”,也为变更提供了便利。

三、(无)婚姻登记记录证明已经被取消,当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范(无)婚姻登记记录证明相关工作的通知》(以下简称民政部《通知》)明确规定,“自文件发布之日起,除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外,各地民政部门不再向任何部门和个人出具(无)婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消(无)婚姻登记记录证明的公告》(国家税务总局公告2015年第71号),以下简称国家税务总局《公告》)规定,“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时,无须提供原民政部门开具的(无)婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》(国办发〔2015〕86号,以下简称国务院办公厅《通知》)再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节,原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的,不动产登记机构可以采取如下措施进行审查:

一是由当事人提供结婚证或者离婚证,并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人,可以结合户口簿、结婚(离婚)证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人,可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行发布会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的,可以要求其提供承诺书,就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际,探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示,办事部门先予以办理,再相应加强事后核查与监管,进一步减少由申请人提供的证明材料,提高办事效率”。不动产登记时,当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时,完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。

三是公告。为了防止当事人虚假承诺,经当事人同意,登记机构可以对当事人的承诺以及登记事项在登记机构的门户网站等进行公告,以减少登记错误风险。公告由登记机构进行,不会增加当事人负担,但可以减少登记错误。

不动产登记信息 第11篇

一、《条例》第五章规定了三类主体要承担相应的违法责任

一是登记机构及其工作人员。《条例》主要规范登记机构的行政行为，因此，只要登记机构及其工作人员违法登记都将被追究相应的法律责任。《条例》第三十、三十二条规定，登记机构及其工作人员违反规定滥用职权或玩忽职守造成登记错误、信息泄露等将依法承担法律责任。

二是申请人或与其相关的当事人。登记依申请而启动，申请不实将直接导致登记错误，在此过程中若申请人存在恶意骗取登记的故意，提供伪造证书或证明的中介商或个人也起着骗取登记的帮助作用，同样要承担与申请人共同的法律责任。

三是信息共享单位及其他信息使用人。《条例》实施后，随着登记信息系统的完善，共享单位将趋于增多，由于房地产登记的信息绝大多数为个人房地产信息，一旦泄露则侵犯隐私权的可能性极大。因此，对于信息的保管人——登记机构、信息使用人——共享单位等如有违反规定利用信息的，都将追究法律责任。

二、登记机构承担责任方式根据过错原因有三种情形

1.应尽而未尽注意义务的

根据法律法规，登记机构应当依法收取符合登记条件的申请材料，就有关事项进行询问，核验材料与原件是否一致，有必要的可以实地查看。在此过程中，如果登记机构没有履行相关程序，如发现身份证上的信息与原房产档案记载不一致存疑而不加以询问或验证，导致登记错误；又如申请处分登记的房屋已查封而未发现，结果办理了处分登记，则诸如此类的问题都是由于登记人员未尽注意义务而发生。这里又可分两种情况，一种是因申请人提供虚假材料，登记人员未尽注意义务导致登记错误而侵权造成损害的，根据2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），视申请人和登记机构的过错程度及其在损害发生中所起作用分别承担相应的赔偿责任，这意味着登记机构承担的是按份赔偿责任。另一种是仅因登记人员疏忽大意而致，即前面所述将已查封的房产办理了处分登记从而损害了第三人利益，则由登记机构承担全部违法责任。

2.已尽注意义务而仍发生登记错误的

如果登记人员根据法律法规已尽到了审查义务，该问的已问，该核验的已核验，仍然发生登记错误。如最常见的便是假人现象，以假乱真，非特殊手段无法辨别，则司法裁判也会按照登记人员的职业理性进行合情合理分析判断。此种情况即使司法确认登记违法，也不会判定登记机构承担赔偿责任，而只会追究提供虚假证明或与虚假申请人共谋之人的赔偿责任。

3.登记机构工作人员与申请人串通造成登记错误而侵权的

现实中能让不适格申请人得逞的往往是存在里应外合的情形，此种情况属登记人员主观故意为之，与申请人共同恶意，侵犯了他人合法权益，则根据《规定》，登记机构应与申请人承担连带赔偿责任。

三、登记机构正确履行职责减少法律风险需要注意的事项

不动产登记是行政确认行为，有权力有责任，滥用权力必然要承担法律责任。

为规范登记行为，提高登记质量，减少登记法律风险，应着重考虑以下三方面内容。

1.不动产登记审查要求标准化、明细化

当前，司法界审判不动产登记性质相同的案件会出现完全不同的结果，原因就在于不同法官对登记审查的职责认识不一，登记审查的内容到底有多少？应当审查到什么深度？在不同的地方有不同的衡量标准。尽管国家层面如住建部、国土部出台了一系列不动产登记的规则，但由于历史深层原因和地方特色浓厚而导致各地不能真正贯彻落地有关标准，如房屋代码、宗地代码确定规则。另外，加上以前我国房、地等不动产以分离登记为主的管理模式，各部门对登记审查的标准严格程度不同，细化程度也不同，现实中房、地登记情况又复杂多变，导致各地执行登记审查要求宽严不一，法官审案标准也因人而异。因此，不动产统一登记后应以《条例》为基础制定适合各类不动产登记的审查标准，既具体又明确，充分考虑行政登记的可操作性与司法执行的可参考性。

2.与不动产登记相关的系统应有效关联

首先，不动产登记信息系统较为繁杂，登记簿记载的事项种类繁多，登记系统内部要素必须有效关联。如不动产历经多次权利变动，则历史信息与现状信息要关联；土地信息要与房屋信息相对应；权利限制信息（特别是预查封）要与其他登记信息关联；预告登记信息要与现房登记信息关联；等等。登记信息系统的建立要细致全面考虑这些关联处。

其次，登记系统要与记载要素来源地的系统有机关联，如与测绘成果系统关联。不动产登记需要记载土地使用面积和房屋建筑面积等，这些数据来源于测绘成果系统，如果两个系统没有对应关系将造成数据的错乱或所有数据的重新输入，显然不利于房地产登记工作。又如登记系统与交易管理系统关联。交易行为是登记的前提，有了交易才会引起登记的需求，交易系统中特别是房屋买卖经过网签后形成的数据应当与登记系统形成关联，从而使交易和登记形成顺畅的业务关系，无论于申请相对人还是于管理机构都极有必要。

最后，登记系统要与需核验申请材料的相关系统实现信息共享。不动产登记除要保证记载于登记簿的要素准确无误外，还要核对相关申请事项的可靠性，最基本的如身份证是否属实、税费是否已交、公证文书是否为公证机构所出具，只要与公安、公证、税务部门的系统建立接口实现信息共享，则可防范大量的虚假申请。

3.风控体系配套完善

除了在技术上、系统上花功夫使登记审查有规则可循，使系统自动警示的功能发挥到极致外，相应风控体系的建立也是加强责任感，减少登记机构发生承担法律责任后果的关键。一是应建立质量检查制度，在登簿前加强质量抽查防范于未然；二是完善审委会制度，充分发挥审委会解决疑难杂症的作用，化解登记风险；三是建立业务流程监管制度，单位纪检部门要就工作时限、依法行政情况动态监管，多听取申请人的反馈意见；四是加强登记队伍职业化建设，不动产登记事关当事人重大财产权益，专业性较强，建立专业的、责任心强的高素质队伍是提高防范风险能力的重要前提。

不动产登记值得期待 第12篇

点评:《条例》明确要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享。有关专家认为这是《条例》最大的亮点, 此前各类不动产数据都比较分散, 依靠各个地方不同领域的统计往上报, 比如住建部有统计口径, 掌握每年的房屋交易量;国土部也有抵押或土地所有权出让数据。现在有了实时共享的规定, 信息的权威和准确度就能够得到有效保证。

同时, 条例将结束过去不动产“多头登记”的时代。据京华时报消息, 原有的分散登记, 由于各部门登记方法、技术规程等不一致, 容易导致各种不动产权利重叠、漏登;由于不同部门管理和登记, 容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界限不清、权利归属不明, 引发诸多矛盾纠纷。