甲级写字楼案例分析范文-盘古文库

甲级写字楼案例分析范文

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来源：盘古文库

作者：开心麻花

2025-09-18

甲级写字楼案例分析范文第1篇

5A甲级写字楼建设项目成本测算实例(含地下车库)，本项目包括写字楼、会所、幼儿园、物业用房、设备用房、居委会、垃圾转运站、室外等工程，含建筑安装工程费、室外工程费、建安工程不可预见费用，可供参考。

项目总体规划指标

甲级写字楼案例分析范文第2篇

举措一，收入来源与预算管控

由于A的收入来源是以(元/月)为基数的标准，根据市物价局核定的政府指导价，物业费收费标准最高为22元/平方米/月，最低收费标准16元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

虽然物业服务收费标准是按物业服务合同的约定确定，但业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，A项目根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，提供有偿特约短驳费服务，多方位、多渠道创造经济效益。

举措二，成本费用与预算管控

收入来源的基本确定是物业服务企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理及控制成为物业服务企业财务管理的核心内容：

1.写字楼物业管理成本构成。大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的40%左右;公共能源，占总成本的30%左右;营运成本，占总成本的20%左右;管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的70%左右，成为写字楼物业管理成本控制的重点。

2.写字楼成本控制方法。首先，建立成本预算和定额控制体系。成本控制指标分解，纵向到底，横向到边，全员参与。其次，对高达70%的公共能源和人力成本进行重点控制。例如，A项目能源控制小组2009能耗预算312.4万元，占总成本的32.56%;2009薪酬预算287.37万元，占总成本的29.95%。

3.能源成本的控制具体措施。

在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时，控制能源成本。能源成本控制的具体措施有：普遍计量、管理无空白点、电价核算准确，平衡点运行。

首先，做到普遍计量。安装电表的总表扣除公共设备设施运行费用;配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费;除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表;为了分析、控制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表;为物业管理自用房安装电表。普遍计量是能源成本控制的前提和基础。

其次，管理无空白点。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如大楼外射灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭用电系统等。通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查，杜绝能源管理空白点。

再次，电价核算准确。按照当地供电费计价标准核算电费。商务楼的框架结构决定了房间可任意割断，所以，供电部门不可能实施户表工程。为了降低物业服务企业成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，由财务人员核算出一个相对固定的单价数额。

最后，平衡点运行。不仅有设备的运作规程，还制定了设备的能源控制操作规程;在照明管理上，除了正式的规定，还划分不同责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定。

4.人力成本的控制具体措施。A项目的人力成本核算以弹性服务能力的规划和实施为主。

弹性服务能力从两个方面实现。培养一专多能的高素质的员工;在满足需求的情况下，打破人员安排刚性化，根据服务需要及时调整服务能力。根据服务需求，采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式，允许主动缺员，设值班经理，科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。

在岗位安排上从两方面着手。从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排服务能力，而不是平均分配服务能力;从空间上落实服务责任，在不同时段，采取定岗定员和值班结合的排班方式。如在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务能力;在低谷期(节假日等)以值班方式提供服务;以处理意外事件的应急能力为标准来满足较低服务要求;值班小组人员少，以团队方式相互协作，小组内员工一专多能共同完成值班任务。

5.日常耗材控制的具体措施。日常耗材是物业服务企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业服务企业成本控制的重要环节。

预算时公司从多方面考虑，根据物业区域的设施设备、房屋及附属物的具体情况进行物料耗材的预算。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度,在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

(1)材料采购环节。

在材料采购过程中，货比三家，利用集团优势确立采购平台，分为由公司统购的物品和由项目自行采购的非统购物品两种方式对大宗、常用、易损物品由公司统一在合格供方平台上采购，项目根据年初预算的需求，按照月度计划申请，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。公司统一跟合格供方进行按月结账。

(2)材料领用环节。

在入库环节我们采用采购回来直接运至项目。在项目设立仓库，既减少了耗材的二次搬运，降低了运输费用和人工成本。又可以利用用友软件的强大功能，便于盘点。

(3)材料储存管理环节。

根据材料性质，合理码放，分类保管，材料标志明显，便于材料发放，提高仓库的利用率。对材料仓库进行定期和不定期的检查，防止材料毁损、变质;制订耗材所必需的经济合理的储备量，防止超储积压，减少资金占用。

(4)建立工具、办公用品等台账制度。

工具、办公用品等按使用人建立台账及工护具领用手册，注明领用日期、品名、数量、价格。自然损耗应以旧换新，人为损耗照价赔偿。自然损耗率过高，应追究责任。

2009年A项目预算管控成果

甲级写字楼案例分析范文第3篇

第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009年度，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本年度的供需得以平衡;加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米;相比上季度现房与期房总销售面积相近。

高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本年度12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。

资料数据由高力国际物业提供

高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月人民币100元。就目前情况，部分原定于2010年内落成的项目，因亚运原因，将推迟至2011年入市，故供应量可望减少;但相反，因仍计划在2010年推出市场的项目，均为高档次项目，将可带动市场，使平均租金可望攀升。

高力国际指出，第四季度，政府拍地屡创新高，加上投资者对市场信心恢复，使办公楼市场价量继续稳步上扬。本季度，投资者继续以国内投资者和金融机构为主导。季内重要成交有广东发展银行买入南雅中和广场5层办公楼约11,000平方米;另有佳兆业与潜在买方在11月份签署谅解备忘录出售整栋在建中的商业项目"佳兆业广场"，总建筑面积约117,575平方米，其收购建议将不少于人民币18.5亿元，而买方亦有意承担发展成本约人民币9亿元。市场上正面新闻陆续报导，使甲级办公楼继续攀升至人民币每平方米21,828元，比上季上升约2.8%。

甲级写字楼案例分析范文第4篇

中国地震局第二监测中心

中国电力工程顾问集团西北电力设计院

中国有色金属工业西安勘察设计研究院

中国水利水电第三工程局有限公司

中铁第一勘察设计院集团有限公司

中煤西安设计工程有限责任公司

中交第一公路勘察设计研究院

机械工业勘察设计研究院

国家测绘局第一大地测量队(国家测绘局精密工程测绘院) 国家测绘局第一地形测量队(陕西省第二测绘工程院)

国家测绘局第二地形测量队(陕西省第三测绘工程院)

国家测绘局大地测量数据处理中心

国家测绘局第一航测遥感院(陕西省第五测绘工程院)

国家测绘局陕西基础地理信息中心(国家测绘局陕西测绘资料档案馆) 西北有色金属测绘院

西北综合勘察设计研究院

陕西省煤田地质局物探测量队

陕西省地质矿产勘查开发局测绘队(陕西国土工程测绘院) 陕西省水利电力勘测设计研究院

陕西省公路勘察设计院

陕西天润科技有限责任公司

西安地图出版社(陕西省第六测绘工程院)

西安华测航摄遥感有限公司

西安煤航信息产业有限公司

西安长庆科技工程有限责任公司

西安建材地质工程勘察院

西安中勘工程有限公司

西安市勘察测绘院

甲级写字楼案例分析范文第5篇

第二条本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。

第三条本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相，配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。

第四条杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。

第五条物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯.彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。

第六条物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。

第七条物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。

第八条物业管理服务收费按提供服务的性质二特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。别墅等高档住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场节价。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。

第九条实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。

第十条实行政府指导价的物业管理服务收费，由市物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，定期向社会公布。各小区的收费标准，由物业公司同业主委员会按市物价局公布的等级评定标准、

基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。

第十一条收费等级和收费标准报所在区的价格主管部门确认。收费等级一般每两年考评一次，经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到)，收费标准应按考评后的等级重新确定。

第十二条对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区，由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。

第十三条普通住宅小区公共性物业管理服务项目主要包括：

(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养;

(二)住宅小区的清洁服务：包括小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处理等;

(三)公共绿地花草树木的养护管理:负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美;

(四) 公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护;

(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象;

(六)住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。

第十四条别墅等等高档住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定。

第十五条物业管理服务收费主要由下列项目组成：

(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用;

(二)公共部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费;

(三)绿化管理养护费;

(四)清洁卫生服务费;

(五)安全防范服务费;

(六)物业公司办公和社区活动等费用;

(七)物业公司固定资产折旧费;

(八)利润;

(九)税费。

第十六条实行物业管理的小区，末交行前的前期物业管理服务的费用，由建设单位承担;已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故末居住的房屋，物业管理服务费按70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。业主因故未居住超过一年(不含一年)以上的，物业管理服务费按全额缴纳。

第十七条有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、

设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。

第十八条实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。

第十九条物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，来经业主委员会(业主)认可的，业主可以不支付费用。

第二十条物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。

第二十一条住宅小区房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修(含中修)以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支。物业维修专项资金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。

第二十二条国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。

第二十三条物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。

第二十四条物业公司应建立健全财务管理制度。物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业工委员会的询问和监督。

第二十五条业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。

第二十六条业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。

第二十七条物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。

第二十八条对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》给予处罚。

第二十九条实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。

第三十条本办法由杭州市物价局负责解释。

第三十一条各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的;按省、市有关规定执行。

甲级写字楼案例分析范文第6篇

一学期即将过去，在学校领导的关心下，本教研组以全面贯彻党的教育方针为宗旨，结合我校教育教学进一步推进及我校具体实际，严格按照学校工作计划和本组工作计划大胆工作，全面推行素质教育，促使学生在德、智、体、美、劳等方面全面发展，圆满地完成了各项工作任务，现总结如下：

一、思想政治工作

认真组织全组教师学习党的各项方针政策和邓小平理论，提高教师对体艺教育的认识，加强对教师事业心、责任感和工作态度以及师德的教育，使教师形成爱岗敬业、热爱本职工作，不断钻研业务知识的良好习惯，业务能力不断提高，以教书育人和服务育人为宗旨，注重学生智力发展和能力的培养。全面提高了学校教育工作的质量，为我校小班化教育教学的改革做出了贡献。

二、抓好教学常规管理

1、认真学习、贯彻新课程标准，领会其新的思路和精神，注意对照新旧课程标准异同点，切实把握新课程标准的脉络，为教学工作打下坚实的基础。

2、狠抓常规管理，定期对本组教师的教学计划、教案、听课笔记等资料进行检查，并将结果上报教导处，定期开展教研活动。

3、全组教师认真执行教务处工作计划，同时做到相互多听课，老带新，熟带生，在短时间内让新教师适应教学工作，新老教师互相学习，共同进步。

三、抓好“体育”工作

1、学期初，在全体体育教师的齐心协力下，全校同学新学了广播操，成功举行了校园运动会，狠抓“两操”的常规落实，培养学生自觉参加体育锻炼的习惯，增强学生体质。通过一学期的努力，我校的早操、课间操得到正常进行，为学校常规教学奠定良好的基础。

2、利用课余时间积极组织丰富多采的班级体育竞赛，培养学生顽强的拼搏精神，竞争意识及集体主义精神。本学期十月份我们举行了乒乓球比赛，十一月份举行了跳绳和踢毽子比赛，十二月份举行了拔河比赛，丰富了校园文化生活，取得了圆满成功。

四、抓好“文娱”工作

在抓好音乐教学的同时开展了丰富多彩的文娱活动，九月份举行了校园文化艺术节，取得圆满成功。

五、管理好体艺教学器材。

过去由于管理混乱，体育用品得不到很好的利用和管理，没有发挥其价值，这学期我们将体育用具分给教师管理，体育组长进行登记，具规范了管理，又提高了利用率。

六、开展课外活动。