房价上涨的建议（精选8篇）

房价上涨的建议 第1篇

我国房价上涨的影响因素分析和政策建议

乔林 2012年11月

学号：2010099024 姓名：郭泽华

一、内容提炼：

本文的研究目的是揭示我国近几年来房价上涨过快、价位过高的原因，并据此提出稳定住房价格、解决中低收入家庭购房难题的建议。本文以1998年城镇住房制度改革以来我国房地产业十几年的快速发展和政府对房地产行业的调控历史作为研究背景，利用理论分析和对全国33个城市2000-2010年十余年间面板数据经行实证检验等方法，证明我国房价近几年的快速上涨的和价位高其实是需求拉动、成本推动以及政府对房地产行业管理的不到位三方面因素共同作用的结果。其中需求拉动因素是主要原因，当前的二元土地制度、严格的土地供给、政府对土地市场管理的不到位通过土地供给紧张对房价的直接影响推动了房价的上涨，而政府保障性住房建设的不足则导致在房价快速上涨的过程中，中低收入家庭普片面临购房难题。在实证分析的基础上，本文全面分析了居民收入、人口和城镇化。投资投机行为、建造成本、土地供给以及保障性住房建设不足等因素对房价的共同作用，并对政府在其中扮演的角色进行了深入的分析，主要结论如下：

第一，收入的增长和城镇化进程的加快产生了大量的住房需求。我国城镇居民人均家庭可支配收入从1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年间平均增长率为10.17%；城镇人口从200年的4.59亿人增加到2009年的6.22亿人，平均每年增加1630万人。收入的提高和日益庞大的流入人口进一步增加对城市房地产的需求。此外，传统的“重房”观点和啃老买房透支了对未来房地产的需求，导致我国住房市场长期处于供不应求的状态。

第二，居民把住房当做养老保障或则投资。用于我国社会福利制度不完善。面临高安的教育费用、医疗费用和养老费用，民众普遍将房地产作为养了资金的来源。同时由于当前中国房地产行业税负主要集中买房环节，进一步刺激了对住房的投资投机性需求。

第三，我国流动性过剩是支撑房价快速上涨的前提。流动性过剩对房地产行业泡沫的行程产生负面影响，我国庞大的流动性来自巨额的民间储蓄、充沛的信贷资金、境外“热钱”流入和其他行业转移资金。

第四，严格的土地制度成为推高房价的重要因素。由于我国城乡二元土地制度的约束，我国土地供应总体上面临严重的结构性问题，耕地18亿亩红线面临严峻的形式和农村集体建设用的不能流转黛拉的闲置浪费并存。土地供应对房价存在直接影响，城乡二元的土地证的将大量农村集团建设用地排除在流转市场意外，土地储备制度和“招拍挂”土地出让制度有进一步收紧了土地供应的闸门，土地供应的减少改变了购房者的语气，推动了房价的上涨。

第五，住宅用地供应总体不足，中低价位、中小户型和保障性住房用地保障不足，房地产开发商大面积囤地，土地供给难以顺利转为住宅供应市场，使土地价格虚涨并传导到房产领域。经济适用房和廉租房保障范围设计不合理，落后社会发展，覆盖面有缺口，地方政府出于利益考虑，对保障性住房建设缺乏积极性，相应“问责机制”缺失，致使当前住房保障建设滞缓。

第六，政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任，同时在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。作为“土地财政”的最大受益者，地方政府不愿意房价下跌，在保障性住房建设方面地方政府普遍缺乏动力，通过对土地供应的控制影响住房供应，更进一步改变购房者的预期；通过城市拆迁等创造大量需求，这些因素更进一步加剧了房价的上涨。

政策建议：

（1）对住房需求进行分类处理

（2）转变购房者观念

（3）尽快开始房产税改革

（4）收缩过剩流动性，控制外资流向房地产行业

（5）大力推进郊区配套公共服务建设，分流市区人口

（6）打破政府在城市土地市场上的垄断地位

（7）改革现有住宅用地“招拍挂”制度

（8）增加土地供给，打击房地产开发商囤地行为

（9）调整住房供应结构

（10）逐步取消经济适用房制度，引导低收入家庭“弃购从租”

（11）改革土地出让金收取办法有一次性缴清改为逐年收取

（12）将住房保障纳入公共财政体系，建立有效的“问责机制”

（13）转变政府角色，改革政府官员的晋升考核机制

（14）调整地方政府的财政事权，实现地方政府的责权匹配

（15）对不同发展层次城市房价的调控主要采取差别化政策

二、创新点：

第一，通过研究不同发展层次城市住房价格的影响因素，从构建房价影响模型出发，利用2000-2009年北上广深等四个一线城市以及其他14个二三线城市的有关房地产数据来实证检验导致我国一线城市和二三线城市房价快速上涨的影响因素，并分别定量分析两类市场不同影响因素对房价的影响程度，在此基础上分析当前房地产调控政策的效果，提出有针对性的改进建议。

第二，详细剖析了房地产结构性问题对住房价格的影响，通过分析得出结论，尽管影响住房价格的原因有多个，但当前房地产市场“量价齐升”的重要原因是包括土地供给、住宅市场供给和房地产开发商三个层面的结构性失调。

第三，分析了住房价格高涨的原因后，通过分析得出结论，尽管政府调控措施不断改进，调控力度不断加大，但是住房价格高涨的趋势没有得到扭转的重要原因就是以分权为特征的财税体制改革和以GDP为核心的官员晋升考核体制对地方政府的不当激励。

三、需要进一步研究的问题：

第一，农村集体土地流转于保障农民权益、国家粮食安全的适度关系问题。在当中找到最佳平衡点，需要进一步研究。

第二，引入房产税能不能实现降低房价的目的。

第三，如何改进以GDP为核心的官员晋升考核体制，如何在激励政府官员推动地方经济发展和引导社会和谐发展之间寻求适当的平衡点，仍需研究。

房价上涨的建议 第2篇

为了更好的研究预测房价走势，我们这里分析一下房价上涨的本质，房价上涨的原因是什么呢？我们这里不去看土地成本，建筑成本等，我们只看房价预期。一旦大家预期房价要涨了，就会买房，于是房价就涨了；一旦大家预期房价要跌了，就会卖房，于是房价就跌了。

现在假设某城市某楼盘的某一套房，售价100万。甲觉得房价要涨了，于是买了过来。过了一段时间之后。房价涨了。乙用110万把甲的房子买了过来。买过来之后，房价继续涨。甲一看原来卖给乙，卖亏了，房价还在涨，于是又用120万的价格从甲那里把房子买了过来。房子还是原来的房子，价格却从100万变成了120万（数据来源：深圳房跌网）。就是人们的这种房价上涨的预期把中国的房价推高了，这也就是房价上涨的本质。

当然，房价上涨还有其他的影响因素，那就是土地价格上升，建筑材料价格上升，还有通货膨胀。然而起决定作用的还是人们对于房价涨跌的预期，预期房价涨就涨，预期房价跌就会跌。2008年房价跌，是因为金融危机，大家对房价走势非常悲观。2011年房价跌，是因为国家的房价调控政策，大家对房价走势不确定。2014年房价在跌，是因为供给量大，价格过高，供过于求。房价这里的下跌和之前的下跌有本质上的区别，之前的下跌都是外力促使它下跌，而房价这次的调整时内在的因素。市场运行自有其规律，外力的作用一般都是短暂的，所以前面两次房价下跌时间都比较短，幅度也不是很大。而2014年开始的房价调整预计要持续数年时间。

房价上涨的建议 第3篇

一、房价持续上涨的原因

(一) 市场需求过度旺盛

目前, 用于自住的购房者大体分为四类:一是城市建设中形成的拆迁户, 他们是被动刚性需求房子被拆了, 必须得买新房, 尽管部分人要背上沉重的房贷并严重的影响生活质量。二是城市、农村中一部分比较富有的人, 他们原先有住房, 现在在良好收入的支撑下具有强烈的换房需求他们要求更新环境更好、面积更大的房子。三是随着我国经济的发展, 大量的外资进入我国, 这些外商有购买办公楼、住房的需求。或是由于地理位置等的原因, 一些港、澳、台同胞在内地购买住房加剧了需求。四是结婚购房的年轻人, 我国的传统习惯结婚需要新房, 且要求有独立的房屋, 使他们也有着强烈的购房需求。

首先, 从潜在需求来看, 加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一。城市化进程的加快, 导致大量的流动人口涌入城市。其次, 从有效需求测算, 不断提高的居民收入水平和银行贷款的低利率环境为城市居民改善住房提供了有利时机, 原有城市人口存在改善住房条件的需求。最后, 由于消费者的消费心理作怪导致对住房需求的上升。一是居者有其屋的屋被普遍理解为自有产权房, 美国老太太和我国老太太的住房故事一度盛传于大街小巷, 促进了住房消费观念、消费模式的快速转变。二是盲目攀比, 大学生毕业3年5年, 不论有无实力都纷纷买房, 而且要大居室的, 家里凑银行贷, 甘愿成为房奴的不在少数。三是恐惧心理, 今天的价位明天还有吗?

(二) 市场供给结构不合理

住宅不仅具有商品消费属性, 还具有福利保障属性和投资属性, 即三重属性。在新旧体制转型、市场替代计划时期, 我们过多地注重了住宅的商品属性, 对其福利中隐含保障属性和潜在的投资属性认识不足。随着改革的不断深入, 收入差距逐渐拉大, 住宅的保障属性和投资属性逐步显现。当住宅供给没有相应分化, 而是沿着企业追求利润的市场经济规律发展时, 结构性矛盾就凸显出来, 其突出表现为:一方面, 在目前我国大部分地区的房屋开发中, 高档房屋比重过高, 中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。另一方面, 中低价位普通商品房、经济适用房供不应求, 导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看, 供给结构严重地违背需求结构, 在一些档次住房供应量不足的情况下, 就会产生结构性泡沫现象。

(三) 房产成本上涨

首先, 对于地价和房价的关系, 理论界普遍存在这种观点:地价决定房价。特别是近些年来不少地区采用土地出让招拍挂政策。各地政府代行土地拥有者之权, 土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地, 这就造成土地价格的突飞猛进, 进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。房价永远上涨源自土地资源的稀缺性。另外, 包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加, 还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加, 也使得房价不断上涨。

用经济学的供求曲线进行分析, 市场供给结构不合理和成本的上涨使得房产市场的供给曲线S左移到S’。而上面关于需求的原因, 需求的增加, 导致房产市场的需求曲线D右移到D’, 这样两支曲线的同时移动就造成了房价的上升, 而同时房产交易数量 (即均衡时需求或供给的数量) 并未缩水 (见图1) 。

二、解决房价过高的建议

针对我国房地产目前仍然存在的问题, 有以下建议:

第一, 大力培育房地产市场, 进一步拓宽租售并举的市场供应。同时, 政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持, 按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则, 在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠, 满足普通居民购房需求, 降低购房成本。

第二, 适当控制个人住房贷款需求。在货币信贷增速下降而房屋需求增长仍然过快的条件下, 适当控制个人住房贷款需求最有力的杠杆是提高银行贷款利率。另外, 要采取有针对性的措施, 如强化购买期房和投资性置房的贷款限制;落实个人住房贷款的担保;严格住房贷款程序等。

第三, 调动地方政府落实调控政策的积极性, 为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度, 减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度, 减少地方政府对土地收入的依赖。

参考文献

[1]、张晋生.房价高涨的市场结构及体制因素分析[J].经济与管理研究, 2005 (6) .

奥运，吹响房价上涨的号角 第4篇

岁末年初，王石的房价“拐点论”甚嚣尘上。以其在地产界的领军地位，再加之确实迎合了广大民众的心理，此观点一时响应者众。然而时过境迁，当时间成为检验标准时，“拐点论”已经逐步平静了。

房地产市场有其自身规律性及特殊性，只有去正确认识房地产市场的特殊性，才能较正确地把握房地产市场与房屋价格的走向。

也许正是如此，目前从地产界从业人员到普通受众人群，越来越多的人持“房价仍旧会继续上涨”的观点。争论的核心问题已经转移为房价的上涨幅度。笔者凭借多年房地产一线的从业经验，以目前房地产市场实际情况为出发点，结合国家经济与政治形势分析后认为，以东部大中型城市为代表的房地产市场，仍旧处于价格高速上涨期。

一、房地产产品的特殊性决定了其稀缺性

房屋作为一种不动产商品，与其他商品最大的不同是其固定的附着于土地上面，具有不可移动性与不可复制性。而作为商品房，又具有三种价值：

第一种价值，土地价值。土地问题始终是我国社会的根本性问题。而作为房屋，不管是其是否以纯商品的形式出现，由于其地上附着特性，它都直接体现出了土地的价值。而正是这个特性，使其不仅仅是单纯的商品，而且关系到国家的立国之本。这也就是为什么房地产市场比其他商品甚至股市更能牵动国家命脉与神经的根本性所在。

第二种价值，保障价值。不管房屋是否作为商品对待，其仅次于土地性的第二个价值就是它的社会功能——保障性。尤其在建设和谐社会的今天，在一个强调民主与公平的现代社会，房屋的这一功能被凸显出来

第三种价值，商品价值。房屋的商品价值是人类赋予它的，而不是它与生俱来的。比如1997年房改前的住房，普遍不具有这个功能。

正是由于目前我国的商品房普遍具有商品、资源、社会等等多重属性，从而要受到诸多方面的影响。这多重性的价值导致的最直接后果，就是土地的稀缺性。在当前资源紧缺的社会当中，稀缺性就必然决定了其价格的趋高性。随着中国日益进入国际市场，这种稀缺性会越发明显。例如对外国人购房的严格限制，其实质根源也是对于这种稀缺性的保护。而奥运作为一次史无前例的大型广告活动与经济动力引擎，其直接结果就是中国市场进一步融入国际化，这样必然会造成其稀缺特性短时间内的集中爆发体现。

二、成本决定了房价没有降价空间

房价不可能下跌的一个重要因素在于成本，目前的成本已经足以支撑现在的房价，换而言之就是商品房高价也是由高成本造成的。众所周知，商品房成本主要涉及三个方面：

首先是土地成本。强制性的土地招拍挂程序，在避免了一些暗箱操作和挤压了实力不济的小开发商之后，其最吸引市场眼球的还是一个个“地王”的出现。即将收取的物业税，其实质是国家要收取土地增值部分的收益，这就直接验证了土地价值必然会随着时间的推移不断提升。因此，从国家政策到经济规律，土地成本都是必然继续上升的。

其次是行政费用及税费成本。由于国情原因，我国房地产开发企业相当一部分比例的收入都要交纳给国家。如果下一步国家的政策继续采用经济杠杆的话，这部分成本也还会继续上升。

再次是建安成本，其涨幅最显而易见。例如多层建筑成本，2005年在济南最低可以达到550元/平方米，而2007年就涨到了700元/平方米以上。这仅仅是跟随整体物价水平平稳上涨的结果。而在整个国际大宗商品涨价的情况下，钢材、水泥、油等原材料价格均大幅度上升，这直接带动了建材成本的急剧上涨。同时，大量新材料、新技术的运用也因其科技含量高、加工工艺复杂等造成成本不断增加，且新材料、新技术的运用往往是政府强制行为，例如济南市等多数城市已经禁止使用黏土砖。

在此笔者尤其特别提到的是，通胀压力面前，必须意识到整个房地产开发成本尤其是建筑成本的飙升。

三、投资资本大量注入房地产市场

房地产价格路突飞猛进的重要原因之一，就是大量资本的涌入。尤其以上海这样的外向型城市为典型代表。正是源源不断涌入的外资，使得上海很多地区的房价已经是以每平方米几万美元的价格计算。虽然国家政策的重要方向之一就是抑制投机行为，但是其并不抑制投资行为。而合理的投资行为，是有益于房地产市场发展的。且从今年开始到未来几年内，国内的投资市场，也呈现出了房地产领域一枝独秀的局面。

受国际金融市场动荡、全球经济状况低迷的影响，越来越多的海外资金关注了经济始终保持高速增长的中国大陆。但目前国内经济投资环境已非前几年那样良好。

今年股票证券市场的剧烈动荡已经让越来越多的投资者感到难以把握。而传统的投资领域制造加工业也因为受到国家产业结构调整、劳动力成本上升、出口市场环境恶化等影响，从去年起呈现出萎缩局面。在此情况下，制造加工业已经因为低收益、高风险而逐步被主流资本市场所抛弃。

反观房地产市场，虽然连续几年国家出台各种政策抑制房价的较快增长，但房价依旧保持着两位数字的增长。尽管部分城市因高房价受政策严格限制出现交易量萎缩，但是价格依旧坚挺上扬。这让众多海内外投资者对中国的房地产市场的投资价值更为认可。中国的房地产市场已经逐步成为了国际资本市场投资的热土。

四、刚性需求决定了房地产的卖方市场

之所以对中国房地产市场泡沫论的观点持反对态度，正是基于中国的房地产市场是建立在刚性需求强劲的现实基础之上的。

中国房地产市场虽然存在大量的投资、投机行为，但其主流仍旧是居住型购房。这是由于我国长期实行城乡二元制，造成农村发展与保障远远落后于城市。而改革开放之后的城市用工需求、高校扩招，给了众多有梦想和抱负的农村年轻人一个进入城市生活的机会。而由于知识结构高、年龄结构轻、思想观念更加开放，故而他们中的大多数人都选择留在工作或者学习的城市生活。这部分人较之原城市居民不同的是，根本无法依靠父母的房屋生活，无论是租是买，他们都需要解决住房问题。这部分外来人口实实在在的住房需求，撑起了城市住房的刚性需求市场。这个情况是以往造成房价上涨的直接原因，并且该因素将在以后相当长的一段时间内继续存在着。

同时刚性需求强劲的原因还包括，我国仍旧处于上世纪80年代生育高峰期出生的那部分人的结婚高峰期。他们的婚房需求依然是直接的、刚性的。

住房的保障功能，决定了该型商品具有别的商品不可比拟的必需性。我们这个人口第一大国的庞大的

住房需求，才是房地产价格可以一路高歌猛进的根本原因。而奥运带来的经济活力将进一步促进外来人口的涌入，尤其在奥运举办城市，北京、天津、青岛等。

五、保障型住宅政策影响短期内难以实现

综观发达国家的住房制度，没有任何一个国家靠商品房去满足所有国民的住房需求。而在中国这样人多地少的发展中国家，更不可能指望开发商开发的商品房去满足人民群众的住房要求。即使在欧美发达国家，大部分人居住的仍旧是国家提供的普通保障型公寓，只有极少数富人居住着昂贵的商品房。我国政府虽然已经通过建设经济适用房和廉租房的方式进行住房保障，但仍有很多有住房需求的家庭得不到这种住房保障。

温总理在新加坡的讲话中谈到的“经济适用房是供中产阶级居住使用的”这一论点，可以作为一个判断信号即不论这个中产阶级的认定标准是什么，国家确实要通过大力推广保障型住宅去满足人民的住房需求。但是，即使是全力进行，从找地审批一番程序再到最后建成付诸使用，也是要经历几年的时间。对于这几年高歌猛进的房价，完全是远水不解近渴。

六、上半年的交易量萎缩是为新一轮上涨蓄势

截止到现在，虽然除深圳外的各城市都维持了房价稳步上升的态势，但交易量下降已是不争的事实。这一方面是通货膨胀影响了家庭的购买力，更重要的还在于消费者受媒体导向的影响而持观望态度。再者，年初股市的暴涨确实吸纳了很多原本会投入房地产市场的资金。

遗憾的是，持币观望的人们等来的只是失望。

房价并没有像很多媒体和专家名人预言的那样缩水般回落。而奥运之后正是金九银十的购房佳季，人们也由于一年来的观望而对降价感到绝望，相反更有可能受奥运经济的影响而再出现一次购房热潮。那么，整体房价必然将在市场哄抢下出现突然上涨，而涨幅或许超过去年。

七、结束语

中国房价上涨的原因 第5篇

新加坡《联合早报》发评论，分析中国房价上涨的三个原因：国际游资的进入，地方政府的“托市”，以及不良开发商的“怪异行为”。文章认为，应建立民生状况与官员任免直接关联的机制，打击开发商的违反法律、违反商业道德的行为。中国国家发展和改革委员会、国家统计局不久前的调查结果表明，今年2月份中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。

德国一家报纸最近说，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元以上的房子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。

对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象？原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的是政绩，而非代表百姓利益。这就不难发现为何房地产降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高。

房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房迟迟不见大动静。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加其工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。

另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，在违反商业道德和法律的前提下，一些开发商用各种方法来刺激销售。制造房屋畅销假象；将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。

我爱我家揭秘北京房价上涨原因

据我爱我家中介市场研究中心的统计数据表明： 2010年第一季度的北京住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了2.85%，全市租金均价同比去年同期的2299元/月·套上涨了13.01%，为2598元/月·套。我爱我家中介分析，其中月租金3500元以下的普通民宅在中介租赁市场租赁成交量及价格均出现一定幅度的上扬，成交量同比去年同期增长3.17%，租金同比去年第一季度上涨了9.04%。我爱我家中介统计第一季度的整体租赁市场中房源的供应数量同比大幅上涨了近8.5%，而客户的数量则上涨了15.37%，中介机构表示市场供需比

为1.24：1。

我爱我家中介认为租客数量增幅大于租赁房源的增幅无疑是推动租金上涨的直接原因。

首先，北京每年新增的近60万外来人口转化为常驻人口，是中介市场房屋租赁需求激增的第一要因。

其次，面对高房价，我爱我家注意到也有不少购房人延缓购房计划转而租房。据我爱我家中介第一季度的抽样统计，有37%的租房人表示是由于房价高于承受能力，从而推迟买房转来租房的。

第三，我爱我家分析08年奥运会后北京的拆迁力度加大，也导致部分北京本地人租房过渡，从而进一步增加了租房需求。

我爱我家根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：本月上旬(1-10日)全市二手房住宅网签总量为8310套，同比去年同期6415套高出1895套，相比3月上旬成交量增幅为44.62%。另据我爱我家中介市场研究中心提供的交易数据表明，我爱我家统计本月上旬二手房市场的整体交易均价依旧保持上涨态势，22949元/平方米的交易均价环比上月同期大增了23.41%，城八区的交易均价快速上涨至24872元/平方米，统计较上月每平米上涨近4100元。

近三年来全国房价普涨的城市，基本上是由于这个城市所幅射的区域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本无力带动如此之大规模的需求，进而推动房价在短期内快速上升。比如杭州、长沙等城市住房需求主要来自于全省；成都、西安、大连、青岛这些城市的需求幅射则是西南、西北、东北、环渤海等整个区域；北京、上海，也包括三亚、昆明这样的城市，幅射需求的则来自于全国。全中国人民在享受经济快速发展机会和福利的同时，个人财富的增加使人们普遍增多的投资需求，住房成为大家投资的首先机会

房价突涨与个案楼盘示范效应有关

回首近几年全国房价上涨的过程，我们可能清晰地看到，其实每一个城市偶有房价猛涨一定与这个城市某个标志性楼盘高价热卖有关。高出市场普遍预想的价格上市，同时又受到市场追捧，即刻就会成为领涨的动力。以北京为例，北京此轮房价上涨始于棕榈泉二期开盘，房价跳高一期五千元左右，仍被一抢而空，由此带动朝阳公园板块，之后是整个东部地区房价跳高猛涨；第二次明显带动是星河湾，星河湾以高于周边房价万元的差距开盘，而且马上形成热销，进而带动东部，直至全市房价跳高上涨。保守估计，星河湾一个楼盘至少带动北京平均房价上涨了两千元。而在全市范围看，每个区域又都有各自领涨的“地标性标价”楼盘，这样的楼盘多数是带有精装修的，产品品质确实属于高档的楼盘。

房价不涨与土地供应过度放量有关

房价持续上涨与经济过热增长有关

中国房价上涨的原因和影响 第6篇

当今，中国房价的上涨问题，已经成了人们关注的时事热点。在我们身边的，鹤山附近的十里方圆的楼价已上涨到1.万多/平方米，这是一个很恐怖的数据。促使房价高涨的原因有很多方面，关系到当前的经济发展，政治决策，人口因素，房屋供求等。而这一些对于中学生来说是有必要进行一个简单的认识，关注这一民生热点。了解当前社会的房价问题，有助于我们能进一步认识当前的社会发展和趋势。房价上涨是一个另国家头疼的现状，几次宏观调控都没有压制上涨的势头，不可说这不是事实，其实，影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策，国民平均收入，资源的短缺，社会的型态，房屋的供求，开发商对高利润的追求，房地产企业的结构，等等。。

首先，房价上涨是全国性的，但是具体问题还是要具体分析的，城市与农村存在侧重点不同的影响因素，大城市与中小城市也存在着侧重点不一的影响因素，以下就以大城市为例谈谈影响房价上涨的因素.第一：国家的增长.例如，上海的是亿元，比上一年增长了，而它年月的房价是元平方米，比月上涨了。全国各地的房价跟大致都是同期增长。正因为的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。

第二:国民人均收入的上涨.这是必然会影响房价上涨的一个因素.就厦门市而言,有些地段的房价从三四年前的元/平米一直涨到元平米就拿年第一季度的房价来说吧年第一季度,厦门市房价平均上涨了但是人均收入也增加了房价的增值比人均收入增值是要小的表面上看来房价又涨了但是,市民的购买能力却没减弱.收入涨了,物价自然会涨,这是一个很简单的经济原理.第三;利率的增长.一般来说,利率的增长应该会对相关行业造成压制的形式,但是,我国房地产开发商的融资渠道比较单一,股票和银行依然是开发商所青睐的.所以,不少开发商,把贷款利息计入开发成本中,这样就导致了房价的增长.简单说来就是,国家宏观把利率调高,目的是为了,使房地产开发商减少贷款建设的情况,从而达到降低房价的目的.但是这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上.使得,最终的受害者还是消费者,因为是消费者承担了,利息.同时也迫使房价的陡增,而且是国家越调高利率,房价就增得越高.第四:房地产中介公司从中抬高价格.就拿深圳房地产业来说,影响深圳房价上涨的一个重要的原因,就是房地产中介公司把房价抬高了,而且是联合性的抬高了.还有房地产经营公司,信托公司等等,因为这些公司的职责就是受开发商的委托,代理销售房屋,既然只是代理销售的话,除了可以直接拿到开发商给的工资外还可以 通过自己抬高

房价的手段来达到谋取暴利的目的.在深圳,往往一个信托公司或经营公司拿到开发商的楼盘,就会以低价购把楼盘买下来,然后灌上代开发商销售的名义,私自台高房价,等到清盘后除了低价购买楼盘的成本被收回来以外,还可以赚取巨额的差价.这些差价其实也就是来自老百姓的钱.第五:消费者的购房心态---买涨,不买跌.购房消费者的购买心理就跟购买股票的人一样---买涨,不买跌.这就导致了,房价越高,就越有人买,而且是争着买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多,而且是迫不及待的要买,因为,大家都会觉得现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了.一旦.房价降低了,房地产业就将面临着瘫痪,同样的道理,因为大家也都会觉得现在房价一直在低,所以现在不要购买,到等到房价低到谷底的时候再投资购买.开发商也不傻,同样也知道这样的道理,所以人越多价越高,而价越高 ,人就会越多,这样争先恐后的购买心态也促使了房价一直跌不下来，第六:官商联手价格垄断:

众所周知,房地产业就跟烟草业一样是一个暴利行业,教授跟我说过,一条大中华烟的生产成本撑死了不会超过30快,但是却可以买出几千快的价格,这就是暴利的所在.房地产也一样,高暴利能带来高税收,自然除了正当的税收能给地方带来发展外,还可能产生腐败.官商勾结的事情也比比皆是,前段时间不是常报道有反腐的成果么.政府官员与商人勾结,抬高房价政府睁一只眼闭一只眼,造成价格的垄断,导致房价一高不降.第七:资源向大城市积聚:

世界的资源本来就是有限的,但由于大城市的发达,它比农村或中小城市需要更多的资源,人力,物力,财力等等,于是便出现了各资源都以极快的速度向有限的大城市中积聚,从建材来说吧,建筑材料是生产成本的一种,资源稀缺导致了建筑材料的价格变高,自然,成本高了价格自然也会高,所以,资源的不合理流动也导致了,房价的上涨.除了以上六点因素以外,还有很多其他的因素,比如,独生子女家庭多会导致一整个家庭的经济能力可以购买一套房子,所以高价能承受,自然房产商就会提高价格.又如,部分媒体的抄作,等等，总之,影响房价的因素有很多,并非是国家一个宏观调控就能抑制下来的,这个问题需要法律的完善,需要房地产监督部门的有力监督管理,需要国家对开发商的资金来源进行变向的控制,需要调整房地产企业的结构,也需要国家把开发商的资历调节得高一些,还需要政府部门把地价合理的出售,等等等等,总之需要各职能部门的合力配合和相互监督管理.二、房价上涨的影响

1、对于高涨不下的房价，影响最大的就是广大百姓。

面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。据统计，2009年，上海的住房均价17000元/平米，人均收入23623元，人们需要不吃不喝64.7年才足以买房子。当今，房奴不可计数，他们每天都要背着重重的房债压力。还有，蜗居已成了大城市繁华背后的心酸，住在10几、甚至几平方米的小盒子里，能快乐么？

2、其次，房价上涨对于经济和地方城市的发展利弊。

房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退，等，到时就更加难以控制。

3、房价上涨引起的政治问题。

高涨的房价和房价泡沫正给我们国家的宏观调控积累着很大的潜在风险，国家必须要尽快出台一系列有效的政策，既保障民生，又不影响经济。一旦政策出错了，就会加快危机的出现，这令中央政府背负着重大的压力。

4、对于金融业有极大的影响，当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随之上涨。但是，现在房价的飙升过度，很容易能想象到，当房价泡沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。

5、房价的上涨多少会引起官场的腐败。

尤其是地方官员，面对着巨大利益的诱惑，就很难做到廉政。他们从高房价中看到了利益，如果房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房也迟迟不见大动静。房价继续上涨，官员与房地产商的勾结就越厉害，房价也就更难被压得住了。

结论：

我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。它形成的因素有很多，极其复杂，而且对于普通百姓，整个国家的政治、经济都带来了很大的影响。如果不能及时控制好这一现状，后果将会难以控制。我们觉得，控制房价，首先要从房地产商入手，打击他们的暴利行为，其次就是打击政府官员腐败行为，真正为人们服务。但稳定房价不是容易的一朝一夕就能办妥的事，国家应出台有效、长久的政策，稳定房价的同时，稳定经济和政治局面。

2006年至2011年，杨红卫在担任云南省楚雄州委副书记、州长期间，利用职务便利为他人谋利，收受巨额贿金的同时，还有巨额财产来源不明，在昆明、个旧、弥勒、建水、大理有

房产17套，在澳大利亚墨尔本有房产6套。中共云南省委常委会8月2日决定，对杨红卫等人给予开除党籍处分，对涉嫌违法犯罪问题移送司法机关依法处理。（8月3日《中国青年报》）

其实，现如今，贪官敛财与置业并举已成时尚。上海市浦东新区原副区长康慧军，被称为“炒房区长”，手里有14套房产；上海市外高桥保税区管委会规划处原处长陶建国，有价值上千万的房产29套；重庆市原司法局局长文强，拥有16处房产；温州经济技术开发区管委会原主任戴国森被搜出房产证10余本……这么多房子显然不是官员靠工资收入能买得起的。如广东省人大常委会法制工作委员会副主任袁古洁在广东两会发言称，自己的工资买不起一个商品房，自己17岁的儿子与奶奶睡上下铺。一个副厅级官员尚且如此，一般的官员自不会好到哪去。

但是，因为贪污腐败，贪官要想获得房产变得十分容易。尤其是在跟房地产产业密切相关的部门和官员，官商勾结、权钱交易几成公开的秘密。著名经济学家成思危曾在做客《小崔会客》时说，2005年他让博士生做过一个课题，对北京、上海、福州三地的房价进行核对，得出的结论为：土地价格占50%，政府的税费占20%，开发商的利润占30%。但成思危认为开发商30%的利润率里头“有一部分是灰色成本”，“假设没有行贿这件事……他的利润应该是在15%左右。”如果一栋价值50万元的房产，按照上面15%的“腐败费”计算，那么，购房者就有7.5万元左右被贪官“拿”走了！

这15%的腐败成本，统统加在房价里，被转嫁给了购房者，官员贪得越多，腐败成本越大，房价就越高。而且，房价上去下不来，是因为房价如果大跌，房地产没有市场，贪官权力寻租的机会就大大降低，只有维持或推高房价，贪官权力变现的机会才越多。因此，贪官根本不愿意看到房价下跌，有这样一群在关键位置起关键作用，对决策有影响力的人在支持房地产市场，房价的坚挺就顺理成章了。

退而言之，贪官手里动辄拿有数套、十数套房产，如果房价下跌，首当其冲是这些人的财产缩水，作为房地产领域的既得利益者，他们不仅不愿意看到房价下跌，还会千方百计利用自己的能量来力挺房价，希望房价永远上涨。畸高的房价，少不了腐败官员的一份“功劳”，贪官是高房价的罪魁之一，还不能完全归结为“土地财政”那么简单。

有人说，当中国的贪官是全世界最幸福的人，诚哉斯言，难怪连小学生在谈理想时都说想做贪官，“因为贪官有很多东西”。然而，贪官是最幸福的人，民众就是最悲苦的人，因为，社会的财富总量在单位时间里是固定的，贪官拿得越多，民众就会拿得越少。贪官从房地产中拿的越多，房价就越难降下来，民众就越是买不起房。无论从反腐倡廉来说，还是从平抑房价来说，形成对贪官的高压打击之态都是十分必要的。

中新网重庆2011年1月27日27日晚，重庆市长黄奇帆颁发市长令，宣布重庆从1月28日起实施对部分个人住房征收房产税改革试点。黄奇帆称，房产税会对房价有一定的影响但绝不会完全影响，出台房产税不可能“一招就杀人命门，把房价压下去”，但它会使炒房得到遏

制。

黄奇帆表示，一个地方的房地产市场秩序、市场价格和五个座标联系在一起，不是一蹴而就，而是复杂的系统工程：其一，和社会房屋的配置体系有关。如果老百姓住房都要市场化买卖商品房，这个房价体系会比较难控制；但是如果实行双轨制，30%—40%或者更多比重是政府的保障房体系，60%—70%是商品房体系，社会交易状态、房价的调控状态会比较平稳，所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。

其二和土地供应的方式有关。土地供应多或少形成房地产交易量大或小，土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低。重庆近几年土地储备基本在政府手中，每年按需供应各种类型房屋需要的土地消费量，地价跟着房价慢慢走，而不是地价反复推动房价不断涨。

其三是供求关系。如果房屋供应很多，需求少，房价就低；如果供不应求，房价就会涨。比如若干城市开始进行限购措施，限购会约束需求量，同时再加大普通商品房供应量、加大保障房供应量，房地产市场就会平稳。

其四，房地产作为不动产是半金融资产，和通货膨胀、货币政策绝对有关系。所以，贷款价格高低，贷款比例高低都会影响房价、影响房地产的质量。

其五便是税收。出台房产税不可能一下子把高房价压下去，但是它会使炒房得到遏制，这个意义上房产税对房价有一定的遏制和收敛作用，但是不是绝对的遏制和收敛作用

房有个前提，就是房价必须要有上升空间，然后你要有几十万的资金，最后，还要炒房的地区没有购房限制。“举个例子解释炒房的原理，比如一个人买了一套100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款70%(35万)，首付15万。几个月后，等房价炒到了8000元/平米。但他根本没打算卖!他将房子卖给自己(是以另一个人的名义)。这时房子总价是80万，贷款70%(56万)，首付24万，通过转按揭(或提前还贷方式)，他将房子卖给了自己。这时侯，他赚得房屋差价31万，减去第二次的首付24万，已经干拿了7万，而房子还在他名下!他现在唯一的负担是要还56万的贷款，加上利息，虽然是一笔不小的数目，“但也没关系，大不了还不起贷款银行把房子收回去呗”，他还是干赚7万。如果他还能找到买主，即使以第二次的成交价卖，那他至少又拿回了第二次的首付24万。那么这一轮下来他就净赚超过30万。

首先，要炒房就必须要几个人，而且还要有一定的资金，一人一二百万元。

然后就是选地段，选还没怎么被其他炒房团炒过的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。

首先，选好地段后，就将此地段附近的房子一次性吃进。以每平方米7000元为例，一套一百平方总价70万，首付40%为28万，加上所有的税收和3个月的贷款利息总共花了35万，那么10个人每人200万总共2000万的钱可以买60套，这60套分布在10个人的名下。

房子买完了，接下来就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来，一个星期涨200，那么一个月大概可以涨1000，这边你在涨，那些手上正好有这个地段的房子的人也自然将自己手上的房子涨价了，“不可能你卖8000了其他人还卖7000，即使没人买也不用害怕，只要地段有升值空间，肯定能卖出去的，这样就把这个地段的房价炒起来了。”

等房价涨了超过15%的时候，也就已经超过8000一平方，炒房团的房子要开始转手了。“其实转手(炒)，就是你卖给我我卖给你。本来炒房团买的一套房子花了35万，银行贷款42万，那么当均价8000的时候这套房子就值80万了，团里的其他人买这套房子，首付40%就是32万，也就是说可以从银行贷款80—32=48万。也就是说房子还是房子，但是一转手就赚了13万。再减去其他的费用，这套房子就赚了10万。”

在这期间，炒房团里的房子就自己卖给自己，现金却因为炒房子时可以向银行贷款而变得越来越多，在这个时候，那些想买房投资的个人就会因为这个地段升值速度较客观而青睐这些房子，这个地段买房子的人自然会越来越多，房价也就越来越高。炒房团的房子依然转来转去，转一次现金就多一点，再用这些多出的现金继续买进周边的房子。

接着，炒房团因为手上已经有了不少房子，为了避免风险必须马上将房子出手。在出手的定价时，他们的房价总是会比市价低那么一点点。那些只低了一点的房子马上就会被房产投资者和刚性需求买房者买走。

“一些只买了半年或一年就出卖的房子，大多都是这样的。”宋女士说。开发商：内部认购害惨真正买主

中国房价上涨分析 第7篇

在所有有关民生类的问题中，居高不下的房价一直是近年来人们热切关注的话题，虽然，近期我国的房价在限购限贷、房产税等政策的影响下有所回落，但对房价的调控不容放松警惕。影响我国房价上涨的因素是多方面的。从需求层面看，城镇化、居民收入和婚龄人口是长期影响因素；从供给层面看，土地供应是长期影响因素；货币供应量对房地产市场的短期需求和短期供给均形成重要影响。要彻底整治房地产市场，宏观调控必须从需求和供给两方面持续发力，引导房价“回落”到合理区间。事实上，由城镇化、居民收入提高和婚龄人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏观调控的治理重点是货币超发所带来的虚假需求、投机需求和房产商捂盘行为。下面本文将从以下几个方面探析中国房价上涨的原因。

一、需求拉高价格

人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。

二、供给抬高价格

从供给用度来说，房价的上涨最主要源于开发商的逐利行为。商人是“经济人”，总是以利润最大化为第一目标。近几年，中国房市呈随时间推移逐步“波浪式”拉升的特点。开发商往往将不知名的杂费分摊入房价等，这导致房价上涨。由于房地产行业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织等产业的发展、房地产行业与相关行业形成利益“共荣圈”、共同抵制房价下降，这也是导致房价居高不下的重要因素。

房地产开发商为了追求自己的利益，人为减少楼市供给。首先，土地稀缺与土地囤积并

存。近年来，中央政府积极想办法减少土地稀缺给楼市带来的压力，努力扩大土地供给。我国存在较为严重的开发商“囤地扰市”行为。究其原因，一方面，土地因为稀缺而存在供给刚性和价格上涨潜力；另一方面，开发商欲通过囤积土地，进一步拉动地价上涨而牟取暴利。这加剧了房价上涨的压力。其次，商品房空置与供给不足存在矛盾。国家统计局公布的数据显示，2008年全国有1亿多平方米商品房未有售出。如这类空置房不能得到妥善的消化处置，会形成“有房无人居，有人无房居”的困境，这给我国社会经济发展必将带来一定的负面影响，给政府下调房价增加 了很大困难。再次，开发商的捂盘，推高楼价。开发商“囤盘现象”严重，故用伎俩一般为：故意提高楼房的售价，导致有价无市，推迟楼盘的销售速度；在售楼过程中，故意谎称楼房已经售罄，有的拿了商品房预售许可证仍不开卖，开发商要求市民先交诚意金认购，再等销售通知等等。开发商人为的“捂盘不发售的行为”控制销售节奏，制造房源紧张的错觉，给中国房地产市场雪上加霜，使房价积涨难返。此外，开发商一次次不惜重金地购买土地，土地屡拍出天价，开发商在进行商品房买卖时必然将地价作为成本转嫁到普通消费者身上，使将来的房价大幅走高。

三、经济过热，投资性需求旺盛

投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。

首先、团体炒楼现象。团体炒楼的出现与长期活跃，使房价水涨船高，居高难下。在这一群体当中，以温州人的“温州炒楼团”最为典型。参与炒楼不下10万人的浙江温州炒楼团，近几年集千亿元资本，陆续投资北京、上海、南京、杭州、广州、海口等城市的房地产。“温州炒楼团”所到之处，房价应声上涨。针对温州人炒楼行为，各地房产商也积极回应，楼盘老总亲赴温州、杭州考察，与当地的投资商接洽，回来后马上针对温州投资者设计一套大型推广策略。2009年，广州颐和高尔夫庄园开盘，该盘门口竖着一个欢迎牌，写着“欢迎温州购房团到颐和高尔夫庄园 参观”。地产商与投机人群强强联合，房价何以下降?

其次、中介的不诚实经营。中介经营不规范，存在伪造“抢购”销售假象以欺骗消费者的现象，存在以次充好欺骗消费者等现象。整个房地产行业中存在严重的信息不对称，卖房的对信息掌握的较为充分，使房价容易被操控，并朝卖房者的期望值目标价上涨。

三、政治寻租

1、非法批地——房价居高的外在诱因。国家对土地实行“招拍挂”政策，即土地的招

标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致高楼价。商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最大比重。在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的市场价格不断升高。一是政府非法批地，二是通过“以租代征”等形式非法占地，三是非法低价出让土地。自方发布的新闻与相关数据说明，全国的土地审批存在严重的“政治寻租”现象，增加了房地产行业的隐性成本，成为房价居高不下的诱因之一。

2、“政绩工程”——政府对地产的内在推动力。某些地方官员将房地产作为地方经济的支柱产业。因为房地产行业是最快捷、最简单地拉动地方GDP增长和增加地方财政收入的途径。通过这些“政绩工程” 迅速拉动本地区“短视”的经济繁荣，将房价推向高涨的“不归路”。

四、金融政策“推波助澜”

1．购房优惠

银行在购房按揭方面，为不少的房客提供了资金方便，但也成为培育投机者的温床。按照国家规定，只要购房者首付30％的购房款便可以买到房子，银行会将其余的70％购房款替购房者支付给开发商。不少投机者巧用购房优惠，加大了货币贷发放量，助长了房价上涨。

2．投资优惠

金融机构采取多渠道的融资方式降低投资风险。首先，银行以低利率的政策来保证房地产市场的成本比较低；其次，金融机构推进房地产企业通过股票的方式上市融资，并允许发行企业债券等方式增加企业的资本积累；发展房地产投资基金以及房地产信托投资；银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉等等，投资优惠导致房价快速上涨。

3．外资注入

国内各地的房地产行业存在暴利，外资对房地产的投资也完全遵循投资市场的规则，即当该地房地产的投资回报率高于他国时，外资就会纷纷涌入资金的涌入会导致对该地房地产需求上升，进一步抬高价格，直到该地的投资回报率下降至接近海外的水平才达到均衡，停止资金涌人。人民币不断升值，楼市的投资回报率不断高涨，使投入我国房地产领域的外资额度很大。国际游资早已栖身中国的房地产业，中国楼市成为了外资的追捧热点。

五、媒体的炒作

除了政府和开发商这两个幕后黑手之外，媒体和部分经济学家也起到了一定的推动作用。当很多理性人士及国外机构纷纷作出中国房地产市场存在泡沫的预测时。但看看我们的报刊

杂志、电视广播到处都是新房热销的热烈场面，到处是欣欣向荣的销售数据，还想这里才是中国经济腾飞的缩影。看了地产广告，你会认为中国人都中产了、都富豪了；中国的房产市场火上30年没有问题。在金钱、利益面前他们只能选择迎合开发商。媒体的摇旗呐喊在一定程度上也为房价上涨起到了推波助澜的作用。同样，房地产数据统计方式存在“先天不足”。房地产数据统计由哥哥上城调队从开发商那里而不是从市场采集，甚至是由开发商自行填报。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格。因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又采取报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价下跌会导致销售者购房的意愿下降。这样的统计数据由权威可言吗，可信吗？金钱决定脑袋的经济学家在中国为数不少。央行加息，许多人议论房角要将，马上就有经济学家信誓旦旦的宣称中国房价还要涨上二十年！在金钱和良知面前，经济学家们，你们选择的是什么？中国的房地产是升还是降，只要问问这三只手就可以了。只要这三只手还在有力的支撑，中国的房产泡沫就会不断膨胀，直到崩裂那一天的到来！

六、预期心理的形成在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

四、结论及政策建议

影响房价的因素还有很多，人民币升值压力、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌。房地产商们的炒作以及其他的一些原因助长了这种增长的幅度和趋势。

08年政府为了抑制房价的过快上涨，出台了许多措施，紧缩银根，打击囤地，限期开发，提高贷款利率，打击炒房，加大了房屋交易成本等，以减少房屋的成交量，想使房产商迫于资金压力而降价销售，但这些措施提高房产商开发成本的同时也大大提高了老百姓购房的成本，银行提息，增加交易税都让老百姓买房多掏钱，而开发商被提高了成本后，必然将成本转嫁给买房者。由此可见政府在调控房价高涨时措施不当，力不从心。

政府应改变以GDP为指标的政绩考核体系。各地房价之所以越来越高．其中一个重要原因就是地方执政者的通过发展房地产经营城市的理念所致。因此，国家有必要将“把房价降下来”列为地方为政者的政绩考核之中．把颠倒了的政绩观重整过来。要将经济适用房、廉租住房、合作建房列为各地发展房地产的计划之中。要根据各地的实际情况和有关规定，制定开发数量、开发标准以及考核办法、问责制度。在开发过程 中要有严格的审计制度，开发成本要做到公开透明，开发利润要有科学的上限标准，绝不允许从中谋取高额开发利润。在土地使用和审批上要优先考虑经济适用房、廉租住房、合作建房的用地，土地价格要根据各地实际情况合理定价。

建立房价调控责任制。我国住房和建设部、国土资源部、中国人民银行及银行业监督管理委员会等有关部门是城市房价的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供给，商品房的审批、管理由地方政府的土地、规划、建设等部门负责，房地产的收益归地方政府，地方政府是城市商品房的直接具体管理者。但房价调控却主要由国家有关部门负责，地方政府配合执行，政策执行的有效性不足。因此，针对我国的房地产市场的特征，首先由住房、国土、金融等国务院有关部门主要负责房地产市场的分类、协调、监督、处理，指导不同区域房地产市场的调控，批准符合各个区域城市房价实际的金融、土地等政策。其次，各个区域把相应的房地产的监督和调控责任通过分层机制分配到不同的部门。并与他们的政绩考核挂钩，由各区域城市的主要负责人指挥实施。通过房价调控责任制强化地方政府的责任、义务，提高地方政府的积极性和主动性。

房价上涨的建议 第8篇

在行政命令、行政手段不能有效解决城镇化问题的时候, 有没有一条既能够保证城镇化可持续发展, 又有助于村镇跨越发展的道路呢?

一、市场模式下城镇化问题的转机

近一段时间, 中西部县城房价出现上涨趋势。正当人们的目光紧盯着大城市的房价时, 那些蛰伏在中西部的县城的房价正在悄然快速地上升。几年前还徘徊在每平米几百元的县城房价已经大面积突破2000元关口, 伴随房价上涨的是县城的急速扩张。到底是什么力量在推动这场“扩县运动”?其所代表的趋势是否在某种意义上揭示了中国城镇化的一种新可能?尽管人口在向县城集中, 但现行各种制度安排却并不与人口的这种流动趋势配套。其中最重要的就是县城权力被制约, 无法建立起与市民社会相适应的治理架构, 无法用自己的资源建设与城镇化进程同步的公共服务体系。如果没有这些制度配套, 县城发展会不会重蹈大城市发展的覆辙, 尚难预料。

通过县城房价快速上涨的微观领域探求我国大规模县城建设的内在动因, 不仅有助于我们探寻中国特色另类城镇化发展道路, 在更大程度上, 还有助于我们利用和掌握市场经济的强大功能, 为我国城乡二元经济结构向城乡经济一体化的转变, 农村大量富余劳动人口转移以及缓解大城市外来人口压力等多重经济目标的实现设计出有效的宏观调控政策。

二、市场需求主导下的“扩县运动”

按照传统的解释, 导致房价上涨的因素主要为:城镇化率的快速提高致使房地产市场供需失衡;开发商牟取超额暴利, 以致房价极度扭曲;以地生财成为地方政府最为快捷的财政来源, 政府在土地出让方面政策放宽;市场投资购买力大量涌入, 使得房地产泡沫越吹越大。笔者认为, 县城房价的上涨固然与国内总体房价上涨原因有类似之处, 但从县城本身来看, 也有其特殊性。

房价之所以居高不下是因为有巨大的市场需求。本县居民、县城周围乡镇的稳定收入人群以及返乡的外出务工者构成县城“买房运动”的三大主力军。面对大城市房价的高不可攀, 教育、医疗、交通等基础设施相对健全的县城更能适合本县居民、县城周围乡镇的稳定收入人群的消费能力与发展状态;加之较深厚的乡土情结, 外出打工者们也选择了在房价相对低廉、生活也不陌生的家乡县城买房。这些人群的涌入, 促进了县城房地产市场的活跃发展, 从而开始了一轮“扩县运动”。

根据凯恩斯投资乘数原理:建筑业起码可以带动二十几个相关部门发展。以县城为代表的中小城市规模的扩张, 首先要求在住宅、交通、电力、通讯等基础产业部门发展、基础产业的带动下, 相应的饮食业、购销业、信息服务业等领域也随之迅速兴起, 这些产业部门联动、滚动式发展, 加快了县城建设规模的壮大和功能的完善。

县城建设的兴起不仅预示着作为农村商品经济采购中心、销售中心和服务中心的许多县城在规模上急剧扩张, 而且作为城乡结合部, 它还拉动了城市资金、技术、医疗、信息、教育等要素向农村迅速扩散, 为农村产业升级、农民素质提高以及数以亿计农村富余劳动人口有效转移带来了契机。县城正日益成为我国未来城乡经济新的增长点, 尤其是县城规模扩大, 农村劳动力的跨省份、跨地区流动, 不仅带回了数千亿元的资金, 而且带回了大城市的先进技术和管理经验, 而资金、技术和具备经营素质的劳动者正是我国农村产业链延长和农村工业化过程中最紧缺、最重要的要素, 一旦这些要素在某一空间区位上聚集, 便会产生产业关联效应, 生长出许多新的产业部门, 逐步完善县城的各项功能。

三、中国另类城镇化的路径选择

这场“扩县运动”中, 有的是在外工作赚钱之后在县城购买房屋, 有的是乡村人口为经商、子女就学、养老等直接迁入居住, 还有一些则是追逐工业而迁入, 甚至包括外来人口。看起来, 这些县城有点像费孝通先生上世纪80年代提出的“小城镇”, 但比费老设想的也有所超越。费老把小城镇定义为:“一种比农村社区更高一层次的社会实体, 这种社会实体是以一批并不从事农业生产劳动的人口为主体组成的社区。无论从地域、人口、经济、环境等因素看, 它们都既具有与农村相异的特点, 又都与周围的农村保持着不可缺少的联系。我们把这样的社会实体用一个普通的名字加以概括, 称之为小城镇’”。费老下述断言似乎也值得推敲:“小城镇是个新型的正在从乡村性社区变成许多产业并存的向着现代化城市转变中的过渡性社区。它基本上已经脱离了乡村社区的性质, 但没有完成城镇化的过程。”其实, 如果正确地理解“现代化”的含义, 县城完全可以成为“现代化”城市, 现代化意味着县城居民享有“市”的自治治理, 享受城市的基础设施和公共物品, 假如制度安排合理, 这一切在县城完全可以实现。

以市场作用而自然发育的“县城”为基础, 不仅是城镇化的正途, 也有助于以自治原则重塑中国的治理体系。问题在于, 尽管乡村人口在向县城集中, 但现行各种制度安排却并不与人口的这种流动趋势配套, 其中最重要的就是县城被权力制约, 无法建立起与市民社会相适应的治理架构, 无法用自己的资源建设城市化的基础设施与公共物品供应体系。如果没有这些制度配套, 县城发展也不过是重蹈大城市发展的覆辙而已。

四、中国另类城镇化的政策建议

1998年10月, 中共中央在《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》中, 第一次提出“小城镇大战略”。2000年6月, “小城镇大战略”在《中共中央国务院关于促进小城镇健康发展的通知》中进一步具体化, 有关方面在户籍管理制度、政府行政管理制度等多方面进行了改革的尝试。中共十七大则对十六大提出的“走中国特色城镇化道路”作了进一步完善和发展, 提出“核心是促进大中小城市和小城镇协调发展”。中央层面的定调给县城发展带来政策支柱和方向指导。在“扩县运动”实施过程中, 细化的政策安排、制度创新同样必不可少, 政府在宏观调控的同时, 也必须依靠市场力量、注意发挥市场作用, 开辟一条良性的城镇化发展道路。

(一) 制度创新, 给县城的自然发育松绑

在市场经济条件下, 实现县城的可持续发展, 必须进行制度创新。首先, 应取消县级城市的户口限制, 允许农村人口自由流动;同时, 赋予县城建制市财政资格, 使其用自己的资源建设城镇化的基础设施与公共物品供应体系, 建立起与市民社会相适应的治理架构。其次进行投融资体制创新, 创造良好的政治、经济、社会环境, 吸引农民进城、产业聚集和社会资本。

(二) 更新观念, 充分认识县城发展定位的重要性

科学的定位是县城持续、快速发展的基础, 县城定位的实质是确定县域经济发展的目标和方向。从战略上来说, 县级城镇化是加快我国农村城镇化的突破口和主攻方向, 县城作为县域经济的增长极, 通过极化效应和扩散效应, 可带动乡镇的发展和加快农业现代化的实现, 其作用是大城市无可比拟的, 所以在农村城镇化过程中应率先实现县级城镇化。因此, 县级城市应结合实际, 突出特色, 综合发展, 正确处理定位各内容之间的关系, 科学规划合理安排, 从资源、产业、环境和区位优势出发, 实现城市合理定位。如温州定位为国际轻纺城, 东莞定位为国际制造业基地, 山西平遥定位为世界文化遗产旅游县等, 这些小城市定位都比较合理。所以县城建设不是简单的盖楼和扩路, 而是全方位的提升发展。

(三) 科学规划, 逐步形成各具特色的县城

要正确处理县城定位和城市发展规划的关系, 定位是根本, 规划是基础, 特色是方向。科学的规划是实现县城定位的关键环节, 城市发展规划要与城市定位相一致, 体现定位特色。县域经济有自己的特点和优势, 应科学规划、逐步实施、持续受益。树立科学规划观念, 坚持立意新、方案实、特色明显, 不仅要合理利用城市的土地空间资源, 而且要保护好有关资源, 保障城市的可持续发展, 坚决反对基础建设“贪大求全”, 忽略了今后的利用率和经营收益, 反对急功冒进, 模仿攀比, 形成千城一面的现象, 应把县城发展成各具特色的小城市。

(四) 宏观调控, 引导县城房地产市场有序运行

首先, 完善房地产市场法规。建立健全房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规, 对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定, 形成房地产市场公平竞争机制, 为投资者创造一个良好的市场环境, 保障房地产市场持续、稳定、健康发展。

其次, 加强政府宏观调控, 有效控制土地调配、房地产开发的规模和结构, 促进房地产业的发展和良性互动。对房地产经济进行有效的管理, 政府需合理确定与经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例, 把扩大中低价位产品的数量作为调整方向, 从而实现房地产市场总供给与总需求的平衡。除住宅政策外, 政府对土地供应规模的调控和对信贷规模的调控也是非常重要的。

此外, 对于房地产开发商而言, 应找准发展坐标, 密切关注政府规划, 自觉在城市发展规划的引领下寻找开发项目, 找准自己在城市格局中的最佳位置, 以便借风借势, 快速发展自己;把握市场定位, 提高企业的核心竞争力;规范自身经营行为, 提高企业的自律能力。在银行方面, 应防止违规操作, 提高银行资金的利用率;提高贷款审查评估的专业水准, 降低不良贷款率;打破单一融资渠道, 推进金融产品的创新。

参考文献

[1].倪鹏飞, 中国城市竞争力报告.社会科学文献出版社.2004

[2].周干峙, 中小城市要较快的发展.城市发展研究.2004/2