工程造价档案管理方案范文第1篇
【摘 要】本文将针对机电安装的特点进行分析，并且阐述如何加强机电安装工程中的质量管理与质量控制。
【关键词】机电工程；管理；质量控制
Mechanical and electrical installation project management and quality control measures analysis
Wang Zhen
（Ci County Sundart commodity Concrete Co.， Ltd Ci county Hebei 056500）
【
【Key words】Management；Quality Control；Mechatronics Engineering
机电安装工程贯穿着建筑工程的每一个环节，影响着工程中的各种设备、电气、给排水、采暖、通风、消防、通信等的安装。在机电安装设备的施工活动中，要处理好采购、安装、调试、竣工验收等每个环节的质量管理，保障建筑物能够按照需求投入使用。那么机电安装工程项目都有什么特点呢？在施工中又如何进行质量管理呢？让我们一起在下文中探讨。
1. 机电安装工程的特点
（1）当今的建筑工程施工中大多数采用自动化机器设备，机电安装工程因此而诞生。一般工业和公共、民用建设项目的设备、线路、管道的安装，35 千伏及以下变配电站工程，非标准钢构件的制作、安装都属于机电安装工程的范畴。机电安装是个工程规模比较大的工作，并且，对于安装的技术要求，也是相当大的。工程内容包括锅炉、通风空调、制冷、电气、仪表、电机、压缩机机组和广播电影、电视播控等设备。机电安装工程质量管理特点主要在于质量评估方法、工程验收和售后服务手段上与其他建筑物相比有着明显的不同。
（2）对机电安装工程的质量管理应学习国外的网络技术、时间与成本的计算方法和优化模型、施工进度的管理等方面的成果，并且结合我国的国情与机电安装工程自身的特点来对机电安装工程的进度与成本进行研究。要想实现对机电安装工程质量的控制，首先要分析施工进度与施工成本的关系，指导建设企业采用施工中最低成本，从而增加企业的竞争力。其次，要根据机电安装工程施工中的数量关系变化而适时的对施工进度与成本进行合理的调整，确保企业对工期的要求，并实现以最低的成本进行施工，来实现企业的利润最大化。
2. 机电安装工程中的管理与质量控制
在机电安装工程管理中，应建立严格的机电安装工程管理体系，完善紧急预案，并且对方案中涉及的人力、物力和财力提供有力的保障。
2.1 图纸设计管理园林工程中的图纸设计。
工作主要是为了投标和招标而进行的，并且施工图纸一旦确立就要严格的执行。图纸设计的管理一方面要保证设计图纸数量的完整性，另一方面要保证设计图纸内容的完整性。园林工程的图纸设计要充分体现设计的系统性、协调性和实用性。其中，系统性是要求图纸能够表明各项施工中各个环节的相互关联；协调性是要求图纸中的各个部分都能互相说明，互为解释，表明各个部分的平片位置、工作原理及相互之间的关系；实用性是指设计必须满足施工所需的各项资格要求，才能具备施工的合法性和有效性，作为施工结算的有效依据，并且保证机电安装工程的实用性与科学性。
2.2 组织团队管理。
在机电安装工程中，对组织团队的管理为整个机电安装工程施工的顺利进行起着非常重要的作用，直接关系到工程是否能够保质保量的完成。为了更好的进行工程的组织管理，就需要成立具有高度执行力的施工团队，并且做好施工中的责任划分和管理计划，根据施工中的具体情况建立科学合理的沟通机制，增强团队中成员之间的沟通和协作，并且保证施工中的信息能够快速、高效、真实的进行传递和共享，确保施工的及时性和准确性。并且，要注重对团队中成员关系的处理，及时解决矛盾和意见分歧，加强团队整体的专业水平和职业素养，确保组织团队管理落实到实处。
2.3 施工合同管理。
机电安装工程施工合同还可以称为机电安装工程承包合同，主要目标是在规定的时间内按照规定的成本完成质量和规模符合建设标准的工程项目。施工合同管理就是实现上面所表述的目标。施工合同质量的好坏，往往在工程竣工验收中可以得到体现，施工合同管理如果效果较好，施工企业的效益目标就可以完成，施工合同管理如果效果不好，会给施工企业带来非常严重的经济损失。所以在进行施工合同管理的同时，应注意以下几个方面：
（1）是否已建立符合规范的施工合同管理体系；
（2）是否已制定了完善、合理且可行的施工合同管理制度；
（3）是否提高了管理人员的施工合同管理知识水平；
（4）是否在合同签订的时候做好管理措施，确保施工合同管理的进行；
（5）是否认真对合同中的条款进行确定和如实的履行。
2.4 施工进度管理。
对施工进度的管理，可以反映整个施工团队的组织水平高低和施工中临场反应能力的高低，也能切实的反应施工中机械设备的利用效率。机电安装工程中的施工进度管理需要将整体进度计划进行分割，将分割出来的小进度目标和控制点安排到每一天、每一项工作中去，并确保施工人员严格按照分解的目标进行执行。同时，要编制详细的日计划、周计划、月计划，将计划中的各项工作分配到专门的人员负责，并且在每天休工之前召开施工的总结会议，确定当天工作的完成情况，并汇报当天工作中的难点、重点与协调、沟通中所涉及到的问题，在总结之后应将第二天的工作任务进行分工和部署。管理人员要定期或不定期对施工进度进行检查，监督施工人员严格按照施工进度计划和任务完成相应的工作，保证机电安装工程能够顺利的按照计划竣工。
2.5 工程质量管理。
对机电安装工程中的质量控制主要通过如下方式来实现：
（1）在施工之前，确定施工人员全部认真的了解了施工图纸设计中涉及的质量问题，并且能够对施工图纸的合理性进行控制，同时要根据机电安装工程的实际情况来进行补充和完善，确保施工图纸的全面性和可靠性；
（2）机电安装设备的质量是影响施工质量的必要因素，所以在施工中要严格对现场的材料、机械设备进行把关，防止质量不过关的、未获得资格认证的机械设备进入施工现场，并且当材料出现问题的时候要追溯到原材料的采购人员进行质量检查，防止在采购材料和设备的环节出现质量方面的纰漏；
（3）施工进行的过程中，也要严格对质量进行控制。所以，在施工的过程中，要严格按照施工图纸的要求进行施工，并且注意施工操作的规范性，不能随意更改图纸上的设计和设备的放置位置，防止因私自篡改设计图纸而出现的质量问题。管理人员要对工程进行全面的质量检测和登记、考察，质量不符合标准的工程不能进入下一个施工环节；
（4）施工后的竣工检测和调节试用阶段，要严格按照规范要求对机械设备进行调试，不能为求方便而精简步骤。在调试之后，要精确的对结果进行记录，对不符合要求的机械设备要及时进行调换。
2.6 安全管理。
机电安装工程中如果不对安全施工进行管理，将造成严重的财产和人身的损失，给企业带来无法预知的后果。所以在施工中，要对施工人员做好专业技术指导和安全知识培训，增强施工人员的防范意识。并且，要在施工现场布置一些安全防护设备，防止施工中出现的石块滑落、漏电、漏水等情况危害施工人员的健康。同时，要加强在施工中的安全监理，组织专业技术过硬的监理人员形成监理团队来对整个施工过程进行监督，当出现安全隐患的时候要马上停止施工，切除了安全隐患才可继续进行施工。总之，加强在机电安装工程施工中的安全管理，能够有效的保障施工的质量和施工人员的生命健康，对如期完成施工和确保施工质量起到了巨大的作用。
参考文献
[1] 江焯兴.论机电安装工程管理及质量控制.建材与装饰，2011年7月.
[2] 陈桂宝.论机电安装工程管理及质量控制.建材与装饰，2011年6月.
[3] 罗宁兵.机电安装工程管理机质量控制分析.建材与装饰，2011年7月.
[4] 林贵.阐述机电安装工程管理及质量控制.建材与装饰，2011年5月.
[5] 俞卫，羊永安.简述当前机电安装工程管理. 建材与装饰，2011年8月.
工程造价档案管理方案范文第2篇
(2007-11-13)
工程进度控制管理是指在项目的工程建设过程中实施经审核批准的工程进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查工程实际进度状况，与计划进度对照、比较找出两者之间的偏差，并对产生偏差的各种因素及影响工程目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、监督监理单位、承包商及相关单位及时采取有效措施调整工程进度计划。在工程进度计划执行中不断循环往复，直至按设定的工期目标(项目竣工)也既是按合同约定的工期如期完成，或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。工程进度目标按期实现的前提是要有一个科学合理的进度计划。工程项目建设进度受诸多因素影响，这就要求工程项目管理人员在事先对影响进度的各种因素进行全面调查研究，预测、评估这些因素对工程建设进度产生的影响，并编制可行的进度计划。然而在执行进度计划的过程中，不可避免地会出现影响进度按计划执行的其他因素，使工程项目进度难以按预定计划执行。这就需要工程管理者在执行进度计划过程中，运用动态控制原理，不断进行检查，将实际情况与进度计划进行对比，找出计划产生偏差的原因，特别是找出主要原因后，采取纠偏措施。措施的确定有两个前提，一是通过采取措施可以维持原进度计划，使之正常实施;另一是采取措施后仍不能按原进度计划执行，要对原进度计划进行调整或修正后，再按新的进度计划执行。
工程进度控制管理是工程项目建设中与质量和投资并列的三大管理目标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资(在合理科学施工组织的前提下，投资将不增加或少增加)。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，虽严格控制而不致返工，又会保证建设进度，也保证了工程质量标准及投资费用的有效控制。工程进度控制管理不应仅局限于考虑施工本身的因素，还应对其它相关环节和相关部门自身因素给予足够的重视。例如：施工图设计、工程变更、营销策划、开发手续、协作单位等。只有通过对整个项目计划系统的综合有效控制，才能保证工期目标的实现。
工程造价档案管理方案范文第3篇
物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。
我们将在 “科学管理，挚诚服务;专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。
二、物业工程部内部统筹管理：
1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与装修设施的完好;
2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查;
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平; 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施; 5) 制订部门工作计划;
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6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式; 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施; 8) 审核部门报表、请示和报告;
9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估; 10) 整理上报部门合理化建议; 11) 组织部门创新活动; 12) 处理下级上报的各类问题; 13) 处理突发事件; 14) 组织本部门评优活动。
3、协作其它部门
(1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出的其他工作要求。
4、对客服务管理
(1)及时处理业主提出的问题; (2)处理突发事件。
5、自我管理
(1)根据公司要求制定个人、月度学习计划; (2)按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训; (3)听取各层级管理方面意见，并逐条落实; (4)定期自我总结，总结管理中的不足。
三、督促和落实部门内部管理计划：
1、部门班以上级别工作例会
(1)主持部门工作例会;
(2)传达公司会议精神; (3)公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。
2、学习与研究
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(1)每天利用部门例会时间学习企业文化; (2)组织人员研究解决工作中存在的疑难问题;
3、督促基层管理人员培训部门员工
(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责;
(2)每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。
(3)培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力;
(4)培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训;
4、检查与评估
(1)检查工作，定期做出评估; (2)检查工作表格的填写情况;
(3)检查员工对公司企业文化学习情况; (4)对重要设备、机房每天至少巡视一次。
5、沟通会
(1)每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作;
(2)每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题;
(3)及时通报沟通会内容;
(4)每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施;(为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员
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的违纪行为)
(5)将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。
6、专题总结会
(1)对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施; (2)追究相关人员的责任;
(3)拟定分析报告，报片区主任审批。
7、“创新、合理化建议”制度的落实 (1)收集合理化建议，审核建议汇总表; (2)审批后组织实施创新合理化建议;
8、设备安全运行工作
(1)制订设备安全运行责任制;
(2)督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。
四、与其他部门协作
1、配合公司其它部门工作
积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪
现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。
3、与行政部采购管理负责人协调 (1)保证各类备品备件的及时供应; (2)做好设备零配件的管理。
4、与其他部门协作
(1)与相关部门协调，做好设备维修、改造工作; (2)做好使用设备部门的技术操作培训。
五、对业主服务管理
1、阅读报表
(1)阅读当日工作日志，检查<设备巡查表>，掌握设备运行情况;
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(2)阅读当日<设备维修登记表>，掌握设备维修情况。
2、现场督导
(1)亲临现场指导，及时解决协调问题; (2)对督导过程中遇到的问题及时进行补救。
3、处理客人投诉或突发事件
(1)出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因;
(2)协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务; (3)若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。
六、自我管理： 月度总结
进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法;进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。
七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求： 1. 设备机房
1) 每月清洁 1 次，室内无杂物。
2) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。 3) 设施设备标志、标牌齐全。
4) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 5) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 2.1 共用部位： 1 房屋结构
每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件
1) 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
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2) 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面等。 4) 每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物
1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。 3) 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 2.2 二次供水设施 1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录; 2 3 生活水池(水箱)每年消毒次数不少于2次;并有消毒处理记录; 机房需人走上锁。
2.3排水系统 1 排水设施
每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵
汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启动测试;每季度养护 1 次。 3 化粪池
每一年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。 2.4 消防泵房
1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。
2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的
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正常使用。
3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。
4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。 5.保证水泵房的通风、照明设施完好。
6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。 2.5 照明和电气设备
1 楼内照明
每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复;复杂故障 1 日内修复。 2 楼外照明
每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复;复杂故障 3日内修复;每 2 周调整 1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。 2.6 变配电系统 1 2 3 4 5 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录; 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好; 每月检修发电机1次，并试车15分钟; 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况; 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。
2.7 智能可是监控门禁系统 2.7.1 监控系统：
每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试;
每月维护除尘一次，确保录像清晰;
每月全面检查线路接头及系统元件; 具体如下：
每月表面清洁 1 次; 报警控制管理主机：每月检查设备运行状态1次;
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每年内部除尘 1 次。
表面清洁每月/ 2 次。 对讲门口机：每月检查2 次按键、显示屏等;网络控制箱：每半年检查 1 次外观、接线;每半年表面清洁 1 次;每 年内部除尘 1 次。
红外对射探测器： 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。
图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。
摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等， 进行相应的调试;每季度镜头表面清洁 1 次;每年防护罩内 部除尘 1 次。 解码器 ：每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。
云台：每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年 表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油 1 次。
巡更点：每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次;每日存储 巡更记录。
读卡器：每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁：每季度检查 1 次吸力、外观、接线。 出门按钮：每季度检查 1 次开锁功能、接线。
2 可视对讲系统：
每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用; 每周检查器件箱及备用电源;
每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。
每日检查 1 次监视画面、录像功能;每周表面清洁 1 次;每季度内部除尘 1 次。
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3 停车管理系统：
办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息; 系统管理员每周进行系统维护一次; 维修班每天检查道闸、读卡器及出票机; 外委公司保证系统维护半年内不少于三次。 2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。 2.9 园林景观水系统 1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件;每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。 2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，
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水质符合卫生要求; 3 4 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。 设置必要的安全警示标志。
2.10 有线电视系统
1 每天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量; 2 3 接业主报修1小时内解决问题;
每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决; 4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。
2.11 网络系统 1 2 3 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用; 每周检查器件箱及备用电源;
每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。
总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。
中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪
2011年11月1日
工程造价档案管理方案范文第4篇
工程人员服务礼仪规范提要：住户维修是物业工程部日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。
从事物业工程维修和保养的技术人员与一般的维修工人有很大的不同。一般的维修工人只要掌握一定的维修技术和有一定的工作经验,能够及时排除故障或保证设备正常运行就可以了;但是,从事物业管理工作的工程维修技术人员除了要有一定要求的技术外,还必须掌握一定的客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能保证维修工作的顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。
(一)工程部住户维修工作的基本要求
1. 住户维修的时限性
为保证业户的正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉的情况,工程部应立即安排人员进行检查和维修并在最短的时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修"派工单"後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超过20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後24小时内完成。
2. 住户维修的规范化
住户维修的规范包括两个方面的内容:一是住户维修流程的规范;二是维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范。住户维修流程的规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等环节环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行"流程"的基础上完善管理,提高效率。维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范是指维修工进入住户区域後的言行举止应按照管理处对客服务统一的礼仪规范去做。 除特殊情况外,工程维修人员一般不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务的设备,如电话等。 除非检查维修工作确有必要,工程维修人员一般不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。 3.住户维修服务礼仪规范
(1)进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入有关单元後,方可进入。如果是业户要求的维修或施工,我方人员可以先询问:"我们根据安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?" 如得到否定回答,我方人员应先退场,通过物业管理处进一步联系後再作跟进。
(2)进门後要主动向业户说明来意。我方人员可以说:"先生/小姐,我们是管理处的,您们有人刚打来报修...。" 如对方就是报修人,我方人员可以接着说:"先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。"
(3)我方维修员工在维修时,除非需要业户的配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。
(4)我方维修人员在维修中应事先安排好客人区域及设施(如地面、桌椅/家俱及电器设备等)的保护。
(5)维修人员如在维修过程中需暂时离开现场,应主动知会对方,并告知继续维修的时间。离开现场前应恢复故障设备的外观原状并清理现场。
(6)维修结束後,应清理现场、恢复原状。离场时,应让业户确认维修结果,并在维修单子上签字确认。
(7)维修技术人员在工作时间必须着整齐工装(如发现工装损坏,应及时申请更换),及佩带工作证。
(8)维修人员不可接受对方人员任何价值、任何形式的馈赠。
二、小区物业工程部管理方案
小区物业工程部管理方案提要：住宅小区物业工程管理部的各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理记录、档案工作，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更滑等做好档案记录。
(一)住宅小区物业工程部管理方案的目的
制订住宅小区物业工程管理方案的目的是保持配套设施的良好状态，确保配套设施正常运行，为住宅小区居民的生活稳定、和谐提供保障。
(二)住宅小区物业工程部职责分工
1.管理部部长负责对配套设施的保养维修工作进行检查、监督，审批配套设施养护方案及其预算等。
2.维修班长负责配套设施台账的建立工作，解决技术难题，制订维修方案以及预算，并负责配套设施养护方案的实施。
3.维修工负责配套设施的日常养护工作。
4.仓库报关员负责住宅小区配套设施零配件的保管、工具的保管。
(三)住宅小区物业工程部具体管理方案
1.工程管理部主控房管理方案：
1)严禁吸烟，严禁携带易燃、易爆、剧毒化学品等危险物品进入主控房。
2)进出随手关门，
2.配套设施养护管理：
1)日检：对设备主控房以及设备周围环境进行清洁，检查设备运行有无异常情况。
2)月检：对设备周围进行全面检查，严查设备重点部位或者容易出故障的部位。
3)季检：对设备进行清扫、加油、调试。
4)年检：对设备周围进行全面检查，重点检查设备的机械有无故障，检修或者更换零部件或者附属装置。
5)大修：对设备进行全面的解体检验、测试、探伤，更换不符合安全标准的零部件等。大修周期视情况而定。
6)售后：由设备厂家定期做产品售后保养工作。
3.配套设施预防性管理方案：
1)住宅小区物业工程部的各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理台账记录、档案工作，对于在实际的检修工作中产生的设备维修、零件更滑等做好档案记录。
2)各配套设施重要零部件特别是容易损耗的零件，应当由适量的储备，以应对突发故障，以免影响住宅小区正常运行。
3)住宅小区应当严格执行各时间段的检查计划，吧排除事故隐患当作工作的重中之重。
4)保存好设施施工图纸、售后服务卡、产品说明书等。
4.住宅小区设备管理措施：
1)制订设备安全运行岗位职责制，定期检查设备并进行养护，建立完善的设备档案制度。
2)设备主控房保持清洁卫生，使之符合设备要求。
3)配备专门的或者经过培训的技术人员，严格执行岗位操作，坚持设备管理以及维修人员持证上岗制度。
4)确保消防系统设施设备完好，随时可启动;制订完善的消防疏散图，以及突发性的火灾消防方案。
5)确保中央监控系统、电梯等智能设备运行正常，并做好记录。
6)排水系统设备正常，给排水设备、阀门、管道无跑水、漏水、滴水、冒水现象，二次供水卫生许可证、水质化验单等单证齐全，水池、水箱、水泵刮泥严格，无污染隐患。排水系统畅通，汛期无泛水，地下室、设备主控房无积水现象发生。
7)配套设施及配套服务周全，住宅小区内通道照明完好，里面平坦，无架空管线，无有碍观瞻的障碍物。
三、小区智能化管理解决方案
(一)发展：近年来中国大步跨入了信息化社会,人们的工作生活与通信、信息的关系日益紧密, 信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时,也对传统的住宅提出了挑战。人们对居住环境要求不断提高,希望有一个安全、舒适、便捷的家,智能小区于是在中国各地蓬勃发展起来,并已成为21世纪建筑业的发展主流。
智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的,它通过对小区建筑群四个基本要素(结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联)的优化考虑,提供一个投资合理,又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。
(二)总体设计
前面说过,智能小区是在智能大厦的基本含义中扩展和延伸出来的。智能大厦的构成一般公认包括以下三项基本内容:办公自动化(OA)、通信自动化(CA)和建筑自动化(BA)。智能大厦的各种自动化系统的基本构造模式都是采用集散式系统。当智能大厦的内容扩展、延伸到智能小区时,我们针对小区的特殊情况,把智能大厦的3A在智能小区的应用就演化成5A,即OA(智能小区综合管理平台),BA(公共设备自动化),CA(通信资讯自动化),SA(安全防范自动化),HA(家居智能化)。
OA: 智能小区综合管理平台
CA: 综合布线系统,有线电视系统,计算机网络系统,电话通讯系统,网络增值服务系统;电子公告牌系统
BA:楼宇设备自控系统,消防报警系统,公共广播系统,小区管线系统,停车场管理系统
SA:一卡通系统,闭路电视监控系统,可视对讲系统,电子巡更系统,周边防范系统
HA:三表自动收费,家庭防盗报警,家电远程控制,智能灯光控制
2.1 总体结构图
2.2 设计要点
1. 采用系统集成的方法,把各子系统集成到统一的中央管理平台上,包括网络系统集成、应用系统集成、网络与应用系统的综合集成,以及数据集成。
2. 以数据集成为整个系统的核心。只有实现数据集成才能做到各子系统间的数据共享和互操作。
3. 系统划分为管理层、自动化层、现场层三个层次分明的体系结构。
4. 统一的数据传输平台和数据传输协议。
5. 模块化式设计。
(三)、智能小区综合管理平台
没有高质量的住宅小区智能化管理,就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的真正内涵,简单的子系统堆砌对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。可以说,没有智能化管理,就没有真正意义上的智能化小区。
根据我们的调查研究,国内大多数的智能小区都不能将各个子系统的管理集成在一起,各个子系统之间的信息还处于孤立状态,操作和管理人员需要熟悉和掌握各个不同系统及对象的技术。
鉴于以上的种种问题,广州城市信息研究所有限公司独家推出了"WINGSUNG智能小区综合管理平台"。她是一个一体化的集成平台,将各个子系统有机地集成起来,各个子系统实现资源共享。中心提供公共信息资源,所有的子系统既可独立运行,又可以在计算机网络的基础上实现集中管理。
这个平台是完全基于小区物内部网Intranet之上,通过网络集成、数据集成、界面集成、通信集成等多种技术,实现整个网络上的信息交互、综合和共享,实现统一的人机界面和跨平台的数据库访问。真正做到局域和远程信息的实时监控,数据资源的综合共享,以及全局事件快速的处理和一体化的科学管理。
智能小区综合管理平台具体实现的功能如下:
采用国际标准OPC技术提供一个标准的软硬件接口,能够很好地适应各种硬件系统和各种通信控制协议,并为第三方系统提供楼宇设备的综合性管理信息。
平台软件实现模块化结构,用户根据自己的情况选择组合不同的模块,搭建不同智能小区管理平
台。
满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力、系统投资的长期效应以及系统功能不断扩展的需求。
基于子系统和基于管理的系统集成,更好的体现"管理"的功能。
实现分散控制和集中管理。
能够全面掌握小区的各方面信息。收集各个子系统的历史和当前状态信息,提供相关报告或报表、趋势图等;
实现数据共享、信息和资源共享。
系统内优化和联动控制。
预留与社区信息化服务系统的接口。
四、通信自动化
4.1 计算机网络系统
小区网络系统在整个智能小区系统中,无疑是处在核心地位。小区物业管理中心对智能小区的各个子系统的监视、控制、查询,小区的各项收费、通知,小区住户的电子商务、Internet漫游等等都得通过网络系统来实现。小区网络系统就好比是智能小区的大脑。
通过分析现状和需求, 结合当前网络技术发展水平, 初步决定以光纤千兆网技术实现网络主干线。这是当前应用最广泛、性价比最高、最成熟之干线网, 是一个符合OSI的标准化网络。网络10M入户,住户独享10M带宽。10M的带宽能够满足住户所有的需求了,包括视频点播、IP电话等。
4.2 综合布线系统
智能小区布线系统作为各种功能应用的传输的基础媒介,同时也是将各功能子系统进行综合维护,统一管理的媒介及中心。智能小区综合布线为小区网络及布线管理中心,楼宇自控系统(BAS)、保安监控及巡更系统(SAS)、门禁及消费一卡通系统,停车场自动管理系统、Internet、ISDN电话、IP电话、数字传真等通讯系统(CAS)提供一个性能优良的统一平台。
在此,我们将通过与用户的沟通和磋商,根据小区的实际应用情况,并从充分保障投资者的利益的角度考虑,向小区提供一份支持高速计算机网络、电话、有线电视、可视门禁系统、一卡通系统等典型应用的布线方案。我们将对系统进行统一设计、统一安装、统一施工、集中管理与维护,从而为投资者用一次的投资建立一个灵活、可靠、开放、先进的结构化布线系统。
4.3 电子公告牌
大屏幕电子公告牌,每天可以向居民发布天气预报、报刊新闻、社区公告等,该电子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社会效益,十分方便物业管理。大屏幕显示的内容由中心计算机控制,通过一套专用软件,可方便修改电子公告牌显示的内容。其主流技术以单色或三色LED式为主。
五、安防自动化
随着城市环境的美化,文明程度的提高,传统的住宅围墙和防盗栅栏已逐步要求取消,但社会治安形势依然严峻,因此要求有新型的安全防范体系来防止罪案的发生。在富力城信的智能小区解决方案中,建立了一个多层次、全方位、立体化、科学的安全防范和服务系统,具体分为几个层次:
1. 小区内设置保安监控中心,监控监视小区内所有的保安事件,使得小区内发生的保安事件都能得到及时、迅速的处理。
2. 家庭安全防范在室内安装各种自动探测器,可通过"集中控制器"与小区的物业管理中心联系,保证任何突发事件能得到迅速处理。
3. 门禁系统在楼门设置了门禁系统,住户可使用IC卡进入,外来人员可以通过楼门口的可视对讲与住户通话后,经住户许可后方可进入。可将闲杂人员拒之楼门外。
4. 巡更系统巡更系统可保证巡逻保安按规定的路线及时间进行巡查,保证保安人员可及时发现和处理各类紧急事件。
5. 闭路电视监控系统在小区的各主要出入口、车库、电梯和室外路口安装了摄像机,全天候,全方位地监视小区的动态,所有摄像机均通过 小区数据网络连到监控中心。
5.1 闭路电视监控系统
闭路监控系统是为保安中心提供实时视频图像的一套最直接的安防系统。可在出入口,车站等公共场所观察人员的流动情况,可以监控记录各种工作、生产、生活等情况。在智能小区中,闭路监控系统使管理人员在控制室内能观察到小区内所有重要场所的现场情况,为保安系统提供了远程视觉效果,为小区的各种人员的活动提供了监控的途径。
闭路电视监控系统是在小区的主要通道、重要公建及周界设置摄像机,将图像传送到管理中心。由管理中心对整个小区进行实时监控和记录,使中心管理员充分了解小区的动态。
5.2 周边防范系统
现代小区的占地面积很大,它的四周边界总长在一公里以上。传统上对小区周边的防范,就是起高墙,勤加巡逻。但由于小区边界太长,加上气候、地形等环境因素影响,难免百密一疏,很容易形成安防死角。周边防范系统运用主动红外对射技术,在小区边界形成一道电子幕墙,可以全天候,全方位、二十四小时地监测小区的周边情况,做到万无一失。而且它隐蔽性强,不容易被入侵者发现。
周边防范系统的红外对射报警器接到小区保安中心的报警接收机上。当有人非法跨越时,将切断红外线路,即会触发报警。周边防范系统可以和GIS结合,当周边防范系统产生报警信号时,可以在地图上显示出报警的位置、和报警原因,同时发出报警声音。如果和闭路电视监控系统结合,系统还应该可以马上自动把画面切换到报警的位置,同时自动录像。
5.3 可视对讲系统
可视对讲系统是一套为住户与访客间提供图像及语音交流的现代化楼宇控制系统。来访者在门口主机上输入房号,呼叫住户,住户听到铃声后,可在屏幕上看到来访者的容貌,并可与之通话。住户可选择按开锁键开门,让来访者进入;也可选择不理睬来访者或报警求助。
小区内的门口主机可与小区管理中心的管理主机联网,管理人员可看到及听到各门口主机的图像及通话。住户如遇紧急情况(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人员同样也可呼叫分机与住户联系。
5.4 电子巡更系统
电子巡更系统是一套管理保安队伍的智能管理系统。系统在巡更线路上设立签到点,保安人员经过时定点签到。巡更班次、时间间隔、巡更线路等均由电脑软件编排,由电脑存取签到记录,排除了许多人为因素,有效地管理巡更员巡视活动,加强了保安防范措施。记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况,加强保安人员的管理,从而实现人防和技防的结合。功能如下:
(1) 实现巡更路线的设定、修改;
(2) 实现巡更时间的设定、修改;
(3) 在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点;
(4) 中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作,情况;
(5) 巡更违规记录提示。
5.5 一卡通系统
IC卡作为一种信息的存贮和传递媒体,在现代社会中正得到越来越广泛的运用。在WINGSUNG智能小区解决方案中,采用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段,真正在小区内实现了一卡通。IC卡在小区内可作为:
可以使用IC卡来对居室智能管理系统进行撤防和布防
IC卡作为门禁系统的钥匙,并且这种钥匙不能被伪造
IC卡作为停车场管理系统的缴费凭证
IC卡可以作为物业管理人员的工作证、餐厅就餐卡、考勤卡
持卡进出小区大门,IC卡作为住户的身份凭证
持卡进出小区娱乐场所和商店,所有的消费均可以通过IC卡来实现
IC卡可以作为存折或钱包使用,可以储蓄、取款和支付
系统由感应式IC卡、IC卡感应器和各种终端设备通过电脑连接组成,将小区的管理和服务设施全面纳入计算机综合管理系统中,
一卡通系统根据不同的用户要求,灵活组合,可随时增加、删除不同的子功能。 六. 公共设备管理自动化
6.1 楼宇设备自控系统
当今
世界,节能和环保是世界发展的普遍趋势。在富力城信的智能小区解决方案,我们对小区的采暖热交换系统、生活热交换系统、生活/消防水箱的液位、照明、变配电系统等均进行了信息采集和自动控制,所有信息采集和自动控制均由公用设备管理系统依靠计算机自动完成,起到了集中管理、分散控制、节能降耗的作用。小区的所有机电设备的工作状况均可以在小区中央控制室监测,出现任何异常情况均可以迅速发现,迅速得以解决,确保设备始终运行在最佳状态,提高了设备的使用率及寿命。同时,还可以大大减少运行维护人员,降低了物业管理的人力成本。
楼宇设备自控系统的基本功能有:
通过小区网络系统接口与小区综合管理平台相连,为管理平台服务。
供配电监控
给排水监控
公共照明监控,包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明(声控/红外感应/时间表/照度)的控制
电梯运行监测
6.2 消防报警系统
消防报警系统象一张庞大的保护网,时刻监视建筑物内的消防动态,为火灾的早期发现和突发火灾后的紧急处理,提供了有效可靠的手段。整个系统从功能上来看,可分成四个子系统,即:
火险探测系统 探测周围环境的火险情况
中央控制系统 集中监控,统一调度
火灾报警系统 报告火灾发生的地点,及时进行人员疏散
灭火联动系统 启动灭火设备,迅速扑灭火灾
6.3 公共广播系统
本系统在正常情况下,可按程序设定的时间自动播放有线广播、背景音乐,广播员可随时插播讲话、通知等其他重要内容,在控制中心可手动或自动开启和关闭小区内的部分广播设备而形成区域性或间隔广播。在事故情况下,广播系统接到不同的事故背景信号而转入事先录制好的事故自动广播或人工事故广播。
6.4 小区管线系统
地下管线是小区的重要基础设施,它的准确、完整与否,直接影响着小区的规划、建设维护和管理。以前小区地下管线由于资料不全、偏差过大、管理手段陈旧而导致维护和管理的滞后。建立科学、准确、完整、动态的综合性地下管线信息系统,实现了住宅小区各类管线的数字化,为小区物业管理和系统维护创造了有利条件,
小区管线系统是以我公司独立自主开发和具有知识版权的管线信息技术开发的。它是以地理信息系统(GIS)技术为核心、实现与计算机辅助技术(CAD)和办公自动化(OA)相集成,具有空间决策支持和专家系统综合分析能力的综合性管线信息系统。
6.5 停车场管理系统
机动车是现代社会的重要交通工具,随着人们生活水平的提高,私人拥有车辆在现代住宅已是很普遍的,因此停车管理越来越迫切地成为一个摆在小区管理者面前的课题。本系统能解决这个问题。它能将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理,给停车户提供停车方便,车辆安全,也使小区车辆管理更加完善规范。系统由出入读卡器、自动开门机,探测器、控制器等设备组成。
现代智能小区一般是一个包含商场、娱乐及其他配套设施的综合性现代化住宅小区,其停车场惯例系统设一个收费亭,并与控制中心联网,所有前端设备都通过电缆先接线至收费厅,集中进行控制和操作。在收费亭,配置一台专用的系统监控计算机和配套的数据打印机。
七. 家庭智能化
很多已建或新建小区家庭中已安装了三表远传系统、可视对讲系统、防盗报警系统等,这些系统无疑提高了居室的安全及舒适程度。但也存在一些问题,由于系统繁多,给使用和维护带来很大麻烦,并且室外布线的数量很多,安装成本及设备成本较高,对于住户是不小的经济负担。
在WINGSUNG智能小区解决方案中,采用了在每户设置"家庭智能控制器"的方式,实现了住户的家庭智能化管理。
工程造价档案管理方案范文第5篇
提出如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为指导，以服务民生、满足民需、扩大消费、促进和谐为宗旨，以实现居民“丰富、卫生、营养”的早餐消费为目的，以“政府引导、市场运作、企业承办”为模式，按照早餐主食加工配送和培育“连锁早餐示范店”和创建“特色放心早餐示范店”(以下简称早餐示范店)的方式，共同推进我市放心早餐工程建设。
二、实施原则
我市放心早餐示范工程按照“政策扶持、市场运作、企业主体”和“整顿提高、规范达标、示范带动”相结合的原则组织实施。
三、工作任务
放心早餐，关键在于各职能部门严把早餐店准入关和日常监督管理，放心早餐工程着重从推行先进的经营模式和创建“特色早餐示范店”方面进行探索，力求达到对我市早餐行业的示范带动作用。
1、按照商务部《早餐经营规范》和卫生部《餐饮业和集体用餐配送单位卫生规范》要求，在积极引进档次高、品牌响的特色早餐的同时，在铜官山区现有早餐经营企业中，通过“整顿提高、规范达标、培育特色、示范带动、扩大规模”创建46个“特色早餐示范店”，使其在全市早餐行业中起到示范带动作用。
2、参照商务部《早餐经营规范》和《主食加工配送中心建设规范》，建成一个面积不低于500平方米的主食加工配送中心和在铜官山区建成5个“连锁早餐示范店”(不包括亭、点)。
四、工作进度
主食加工配送中心3月份开工，8月份底完工，“连锁早餐示范店”9月底试营业。“特色早餐示范店”创建工作10月底结束。
五、强化保障措施
放心早餐示范工程是微利性、公益性事业，既为市民提供安全卫生的早餐，又能够有效扩大就业的民生工程。铜官山区政府、市各有关部门要在政策、资金上给予必要的扶持。
(一)加大对放心早餐示范工程建设资金扶持力度。财政部门会同商务部门要制定对放心早餐工程建设的扶持办法，对认定的放心早餐龙头企业、主食加工配送中心和标准化网点建设经验收合格后，给予如下的数额的补助。
主食加工配送中心按实际投资发生额10%给予补助，最高补贴不超过80万元。
每个早餐示范店给予4万元的补助，资金主要用于统一制做示范店标识牌、门楣、灯识，粉刷内墙，整理天花板以及添加和更换必要的厨卫设施。
补助资金按市、区(企业注册地)财政各承担50%。
(二)统一纳入城市建设和改造规划。要把早餐店建设作为完善城市功能、加强社区商业建设的一项重要内容，纳入城市建设和小区改造，整体推进，认真实施。对纳入城市建设和小区改造规划的早餐店，要做到同设计、同竣工、同验收、同使用;对城区现有存量营业用房难以满足早餐经营需要的，要按照统筹规划的要求，适当增加早餐经营门店，优化早餐店布局，方便市民生活。
(三)简化手续，提高办事效率。规划、行政执法、食品药品监督、工商等部门对早餐示范店月设置申请，要简化手续，集中验收，统一发证。连锁企业可以统一向有关行政许可部门申办相关手续。有关行政许可部门要按照国家、省、市要求，尽快给予办理。
(四)招用失业人员享受就业扶持政策。招用持有《就业失业登记证》或《再就业优惠证》人员的，按有关规定享受就业优惠政策。招用零就业家庭成员的，享受社会保险补贴和岗位补贴。
(五)减免相关费用。对早餐示范店，除法律、法规明确要求征收的外，其余一律免收。
(六)实行总部统一纳税。对特色早餐示范连锁企业和对达标的早餐连锁企业，要打破地区封锁和垄断，实行总部统一纳税。
六、加强组织领导，明确职责分工
(一)加强组织领导。为切实加强对放心早餐示范工程的组织领导，保证放心早餐示范工程顺利实施，促进放心早餐示范工程规范发展，市政府决定成立由副市长邹河为组长，市政府副秘书长孙和平为副组长，铜官山区政府、市商务局、市财政局、市新闻办、市住房城建委、市卫生局、市食品药品监管局、市公安局、市人力资源和社会劳动保障局、市地税局、市规划局、市行政执法局、市工商局、市物价局等部门主要领导为成员的铜陵市放心早餐示范工程建设工作领导小组。领导小组办公室设在市商务局，牛爱平任办公室主任，周银高任办公室副主任，负责组织与协调放心早餐示范工程建设日常工作。领导小组建立联席会议制度，统一负责放心早餐示范工程的组织实施，研究制定相关政策、发展规划和具体措施。及时研究解决放心早餐示范工程建设中的重大问题。
工程造价档案管理方案范文第6篇
物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。
我们将在 “科学管理，挚诚服务;专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。
二、物业工程部内部统筹管理：
1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与装修设施的完好;
2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查;
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平; 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施; 5) 制订部门工作计划;
1 / 10
6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式; 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施; 8) 审核部门报表、请示和报告;
9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估; 10) 整理上报部门合理化建议; 11) 组织部门创新活动; 12) 处理下级上报的各类问题; 13) 处理突发事件; 14) 组织本部门评优活动。
3、协作其它部门
(1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出的其他工作要求。
4、对客服务管理
(1)及时处理业主提出的问题; (2)处理突发事件。
5、自我管理
(1)根据公司要求制定个人、月度学习计划; (2)按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训; (3)听取各层级管理方面意见，并逐条落实; (4)定期自我总结，总结管理中的不足。
三、督促和落实部门内部管理计划：
1、部门班以上级别工作例会
(1)主持部门工作例会;
(2)传达公司会议精神; (3)公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。
2、学习与研究
2 / 10
(1)每天利用部门例会时间学习企业文化; (2)组织人员研究解决工作中存在的疑难问题;
3、督促基层管理人员培训部门员工
(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责;
(2)每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。
(3)培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力;
(4)培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训;
4、检查与评估
(1)检查工作，定期做出评估; (2)检查工作表格的填写情况;
(3)检查员工对公司企业文化学习情况; (4)对重要设备、机房每天至少巡视一次。
5、沟通会
(1)每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作;
(2)每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题;
(3)及时通报沟通会内容;
(4)每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施;(为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员
3 / 10
的违纪行为)
(5)将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。
6、专题总结会
(1)对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施; (2)追究相关人员的责任;
(3)拟定分析报告，报片区主任审批。
7、“创新、合理化建议”制度的落实 (1)收集合理化建议，审核建议汇总表; (2)审批后组织实施创新合理化建议;
8、设备安全运行工作
(1)制订设备安全运行责任制;
(2)督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。
四、与其他部门协作
1、配合公司其它部门工作
积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪
现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。
3、与行政部采购管理负责人协调 (1)保证各类备品备件的及时供应; (2)做好设备零配件的管理。
4、与其他部门协作
(1)与相关部门协调，做好设备维修、改造工作; (2)做好使用设备部门的技术操作培训。
五、对业主服务管理
1、阅读报表
(1)阅读当日工作日志，检查<设备巡查表>，掌握设备运行情况;
4 / 10
(2)阅读当日<设备维修登记表>，掌握设备维修情况。
2、现场督导
(1)亲临现场指导，及时解决协调问题; (2)对督导过程中遇到的问题及时进行补救。
3、处理客人投诉或突发事件
(1)出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因;
(2)协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务; (3)若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。
六、自我管理： 月度总结
进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法;进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。
七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求： 1. 设备机房
1) 每月清洁 1 次，室内无杂物。
2) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。 3) 设施设备标志、标牌齐全。
4) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 5) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 2.1 共用部位： 1 房屋结构
每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件
1) 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
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2) 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面等。 4) 每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物
1) 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2) 每季度检查 1 次雨、污水管井等。 3) 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。
4) 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 2.2 二次供水设施 1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录; 2 3 生活水池(水箱)每年消毒次数不少于2次;并有消毒处理记录; 机房需人走上锁。
2.3排水系统 1 排水设施
每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵
汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启动测试;每季度养护 1 次。 3 化粪池
每一年检查 1 次化粪池;组织安排清掏。 2.4 消防泵房
1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。
2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的
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正常使用。
3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。
4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。 5.保证水泵房的通风、照明设施完好。
6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。 2.5 照明和电气设备
1 楼内照明
每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复;复杂故障 1 日内修复。 2 楼外照明
每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复;复杂故障 3日内修复;每 2 周调整 1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。 2.6 变配电系统 1 2 3 4 5 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录; 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好; 每月检修发电机1次，并试车15分钟; 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况; 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。
2.7 智能可是监控门禁系统 2.7.1 监控系统：
每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试;
每月维护除尘一次，确保录像清晰;
每月全面检查线路接头及系统元件; 具体如下：
每月表面清洁 1 次; 报警控制管理主机：每月检查设备运行状态1次;
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每年内部除尘 1 次。
表面清洁每月/ 2 次。 对讲门口机：每月检查2 次按键、显示屏等;网络控制箱：每半年检查 1 次外观、接线;每半年表面清洁 1 次;每 年内部除尘 1 次。
红外对射探测器： 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。
图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。
摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等， 进行相应的调试;每季度镜头表面清洁 1 次;每年防护罩内 部除尘 1 次。 解码器 ：每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试;每月表面清洁 1 次;每年内部除尘 1 次。
云台：每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校;每半年 表面清洁 1 次;每年转动部位上润滑油 1 次。
巡更点：每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次;每日存储 巡更记录。
读卡器：每季度检查 1 次外观;每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁：每季度检查 1 次吸力、外观、接线。 出门按钮：每季度检查 1 次开锁功能、接线。
2 可视对讲系统：
每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用; 每周检查器件箱及备用电源;
每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。
每日检查 1 次监视画面、录像功能;每周表面清洁 1 次;每季度内部除尘 1 次。
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3 停车管理系统：
办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息; 系统管理员每周进行系统维护一次; 维修班每天检查道闸、读卡器及出票机; 外委公司保证系统维护半年内不少于三次。 2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。 2.9 园林景观水系统 1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件;每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。 2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，
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水质符合卫生要求; 3 4 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。 设置必要的安全警示标志。
2.10 有线电视系统
1 每天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量; 2 3 接业主报修1小时内解决问题;
每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决; 4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。
2.11 网络系统 1 2 3 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用; 每周检查器件箱及备用电源;
每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。
总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。
中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪
2011年11月1日
