划拨土地使用权研究（精选5篇）

划拨土地使用权研究 第1篇

⒈对划拨土地使用权的性质、认识不足, 对相关法律规定掌握得不够全面准确, 对于国有划拨土地使用权能否成为执行标的, 如何正确执行, 心中无数, 执行中单独处置房产, 回避对地产的执行, 造成案件得不到彻底执结。

⒉对划拨土地使用权的特殊属性认识不足, 将其混同于一般的财产权利, 在执行中, 法院司法审查的职能发挥得不好, 造成对划拨土地使用权执行的案件, 在法院组织下执行和解结案, 甚至法院下达以物抵债裁定书执结案件。

⒊对查封的划拨土地使用权, 不履行行政审批手续, 未经过县级以上土地管理部门批准, 而直接对被执行人的划拨土地使用权进行评估、拍卖, 以拍卖价款清偿债务, 流拍时直接裁定给权利人。权利人在向土地管理部门要求协助办理变更登记手续时, 土地管理部门以其代表国家对国有划拨土地行使所有权, 未经其批准转让而不予办理变更登记手续, 导致案件无法执结。

二、划拨土地使用权的特征、性质与价值构成

⒈划拨土地使用权的特征

首先, 划拨方式具有行政性。其次, 划拨国有土地使用权具有无偿性。第三, 划拨土地使用权具有无期限性。第四, 划拨土地使用权的用途具有持定性。第五, 划拨土地使用权转让的限制性。划拨土地使用权只有在符合法定条件下才能进行转让, 否则转让合同无效。出让国有土地使用权的转让限制条件相对较少。

⒉划拨土地使用权的性质

理论界对划拨土地使用权的性质和权利归属有多种学说, 争议的主要焦点是划拨土地使用权是否是一个独立的财产权利。否定说认为, 划拨土地使用权不能直接进入市场, 它是一种不可交易的财产。肯定说认为, 划拨只是土地使用权设立的方式不同, 并不意味着因划拨而取得的土地使用权不是一个用益物权。多数学者持此观点。本人认为, 划拨土地使用权与出让土地使用权的主要不同在于取得方式的不同, 就土地使用权本身所具有的根本性质两者并无不同, 都属于用益物权的一种, 同属于财产权。

3.划拨土地使用权的价值构成

划拨土地使用权的价值构成应包括: (1) 征地费:包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上物补偿费等; (2) 相关税费:包括征地管理费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、防洪基础设施建设资金、用地管理费等; (3) 土地开发费:按开发程度的实际投入计算; (4) 投资利息, 根据使用土地开发程度和开发规模, 在开发周期内全部投入的利息; (5) 投资利润:根据用地单位同行业年投资利润情况, 结合我国经济增长规模等宏观因素确定; (6) 土地增值收益:按土地成本价格的百分比计算。通过以上分析得知, 划拨土地使用者对划拨土地拥有相应部分的财产权。

三、强制执行划拨土地的使用权及地上建筑物应当注意的问题

⒈强制执行划拨土地的使用权的法律依据

《城市房地管理法》第三十九条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当按照国务院的规定, 报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的, 应当由受让方办理土地使用权出让手续, 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。该项内容的规定为强制执行划拨土地的使用权提供了理论基础。1997年8月18日 (1997) 国土函字第96号, 国家土地管理局对最高人民法院经 (1997) 18号函的复函第四条规定:“对通过划拨方式取得的土地使用权, 由于不属于当事人的自有财产, 不能作为当事人的财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时, 在与土地管理部门取得一致意见后, 可裁定随地上附着物同时转移。凡属裁定中改变土地用途及使用条件的, 需征得土地管理部门同意:补交出让金的, 应在裁定中明确, 经办理出让手续, 方可取得土地使用权。”此规定是人民法院强制执行划拨土地的使用权的法律依据。

⒉人民法院在执行时首先要确认被执行人所有的国有划拨土地的使用权能否转让

根据国务院1990年5月9日发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四、五条, 国家土地管理局于1992年2月24日颁布的《划拨土地的使用权管理暂行办法》第三条规定“符全下列条件的, 其土地使用权可以转让、出租、抵押: (一) 土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人; (二) 领有国有土地使用证; (三) 具有合法的建筑物、其它附着物产权证明; (四) 依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同, 向当地市县人民政府交付土地使用权出让金。”对于符合上述规定的国有划拨土地的使用权法院才能对其采取查封、评估、拍卖等强制措施, 否则不能进行执行。

⒊对符合转让条件的划拨土地使用权需要执行的。要经过有批准权的行政机关批准

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》都明确规定划拨土地的使用权转让, 必须经有批准权的人民政府批准。国家土地管理局〖1997〗国土字第96号函规定, 人民法院与当地土地管理部门取得一致意见后, 可裁定划拨土地的使用权随地上附着物同时转移。土地管理部门批准转让的, 应由该部门出具批准国有划拨土地的使用权转让决定书。不批准转让的, 应向人民法院出具书面决定并说明理由, 执行人员应及时告知权利人, 由权利人依照有关法律法规的规定和土地管理部门交涉。

⒋对划拨土地的使用权评估应符合法定程序

⒌对划拨土地的使用权的拍卖应符合土地一级市场转让的规定

对划拨土地使用权拍卖, 实质上就是政府将原划拨土地的使用权收回另行出让, 属于土地一级市场的转让行为。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条关于“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的, 由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案, 报市、县人民政府批准后, 由市、县人民政府土地行政部门组织实施”的规定, 划拨土地的使用权重新出让的拍卖应当由市、县人民政府土地行政主管部门来组织实施。对于法院执行的划拨土地的使用权, 出让后改为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的, 必经按照国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》精神, 由人民政府土地行政管理部门以招标、拍卖、挂牌方式出让, 不能由商业拍卖行来操作。

转让国有划拨土地使用权 第2篇

案例：1991年6月，B市规划建设委员会批准了某开发区总体规划方案，并成立了P房地产开发公司。该公司身兼两项职能：一是代表市政府实施行政管理职能，二是企业经营职能。1992年8月，为了开发该区房地产业，P房地产开发公司向社会登出关于该开发区土地使用权转让“即日发售”的广告。同年10月，金田公司根据该广告与P房地产开发公司进行了谈判，最终签订了《土地转让预定协议》。该协议规定：P房地产开发公司(甲方)出让开发区内规则方案中整幅、不可分割的约1000亩土地，每亩出让金50万元，总价值约5亿元，土地使用权转让期限为50年，使用用途为建设金田高新科技园及相关配套工程。金田公司(乙方)应于1994年3月前将土地预定金5000万元汇入甲方账户，其余款项应于1995年31月前一次性付清。该协议还规定，双方签订土地使用权转让合同的日期为1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均视树违约。同时，甲方应尽快将土地使用权交付乙方。如甲方不能随行本协议，则双倍返还定金；如乙方不能履行本协议，甲方有权拒签土地转让合同。该协议自签订土地使用权转让合同之日起自动失效。1994年3月，双方就调整地价款的给付期限和履行土地使用权转让合同的时间等事项又达成补充协议，约定土地使用权转让合同的签订时间为1994年8月31日。事后，金田公司按协议规定的期限将土地预定金5000万元汇入P房地产开发公司账户，并催促P房地产开发公司签订土地使用权转让合同。同年9月，双方对拟订的土地使用和转让合同部分条款发生意见分歧，经多次协商未达成一致意见。金田公司要求P房地产开发公司提供该土地的征地批文、土地使用权出让合同等文件，但对方除提供B市规划建设委员会批准设立该开发区文件外，其他有关征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地产开发公司认为该1000亩土地尚未征用，但并不影响金田公司的开工建设，要求金田公司按协议继续支付地价款，办理立项手续。双方上述意见分歧至1995年底仍无法消除。在此期间，该区管理委员会批准了金田公司申报的五个建设项目。

1995年12月，金田公司诉至B市高级人民法院，要求解除与P房地产开发公司签订的《土地转让预定协议》，并双倍返还定金1亿元。

被告辩称：原预定协议不能履行的原因在于双方对拟签订的《土地使用权转让合同》文本未达成一致意见，且对方未提供项目批准文件，并没有相应的融资能力，故要求原告继续履行预定协议，不同意其诉讼请求。

B市高级人民法院认为：被告P房地产开发公司作为房地产开发企业，应严格遵循《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的程序和条件进行土地开发经营活动，但被告在尚未以出让方式取得土地使用权及国家尚未对该1000亩土地作出批准征用的情况下，即与原告签订《土地转让预定协议》，并收取巨额预定金，其行为明显违反有关国家土地管理法规，故双方所签定的预定协议无效，为此造成的经济损失应由被告自己承担。被告应将预定金5000万元及相应的利息返还给原告。由于原告在签订协议时，对被告的土地经营方式未进行必要考察即投入巨额资金，故对本企业因此造成的损失应承担一定责任。其要求双倍返还 1

预定金及银行保值贴补利率等请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条第五项及第六十一条之规定，B市高级人民法院于1996年2月作出一审判决：

一、金田公司与P房地产开发公司签订的《土地使用权转让预定协议》无效；

二、P房地产开发公司于本判决生效后三个月内返还金田公司土地预定金5000万元及利息；如逾期不返还则按现行银行存款11.7％的年利息计算至返还时止；

三、驳回双方的其他诉讼请求。

分析：转让国有划拨土地使用权是指未经政府批准及交纳出让金，擅自转让国有划拨土地使用权，导致转让合同无效的陷阱。国有土地使用权的取得，分两种方式：一种是有偿取得，即以出让方式取得。以这种方式取得的土地可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得。以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，即变划拨土地使用权为出让土地使用权，再行转让，从而确保政府对土地的总体控制和取得土地收益。如果不经有批准权的政府批准，不签订土地出让合同，不补交土地出让金，而直接转让国有划拨土地使用权，将导致转让合同无效，有关单位和直接责任人员还将受到行政处罚和行政处分。

划拨国有土地使用权应谨慎使用 第3篇

案例一：行政机关对外使用公章须慎重

案情简介

1998年，市政府为D公司颁发301060号国有土地使用权证，土地性质划拨。D公司以该宗土地抵押给工商银行贷款50万元人民币。市国土局在工商银行提供的格式化抵押申请书上盖章。1999年，市工商局公告吊销D公司营业执照。2001年，市国土局公告声明301060号土地证作废。2002年，区法院就工商银行诉D公司借款纠纷作出生效民事判决书，判决D公司偿还工商银行50万元借款及相应利息。随后，D公司与工商银行达成执行和解协议，自愿将301060号土地使用权抵债给工商银行。区法院作出以地抵债的民事裁定书及协助执行通知书，要求市国土局将D公司名下的该宗土地过户给工商银行所有。2005年，工商银行与C公司签订债权转让协议。2007年，C公司委托拍卖公司对D公司债权公开拍卖，Y公司竞得。2008年，区法院作出恢复执行民事裁定书，要求将301060号土地证转户给Y公司。市国土局以该宗土地为划拨土地不能由法院直接裁定过户为由向区法院提出协助执行异议。2009年，Y公司向法院起诉，要求确认市政府为D公司颁发301060号土地使用证违法、市国土局抵押登记行为违法、擅自公告声明土地证作废行为违法并赔偿各项损失共计60余萬元。

案例分析

本案主要的争议焦点有以下四点，我们来一一分析：

第一，市国土局是否为D公司办理抵押登记？该笔50万元的债权是否为担保债权？

市国土局在工商银行提供的格式化抵押申请书上的盖章不符合《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》国土〔籍〕字〔1997〕第2号文第一条、《土地登记规则》第二十九条的规定，因此应当不能视为对301060号国有土地使用权抵押登记办理，即该50万债权不属于担保债权。

第二，D公司是否具备签订执行和解协议的主体资格，执行和解协议是否有效？

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，D公司具备签订执行和解协议的主体资格，但其无权处分301060号证下的国有土地使用权，该和解协议无效。

第三，市政府的颁证行为及市国土局公告声明土地证作废行为与Y公司的损失是否有直接的因果关系？

无因果关系。Y公司的损失归根究底是由于D公司擅自处分国有划拨土地使用权导致。1999年，市工商局公告吊销D公司营业执照。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定精神，企业以划拨方式取得国有土地使用权，在企业不再持续经营时，政府有权收回其国有划拨土地使用权。因此市国土局于2001年公告301060号国有土地使用权证失效。Y公司2007年参与竞拍获得该土地使用权，其自身也有过错，但其此时可依据合同法的相关规定向C公司主张相应权利。

第四，区法院是否可以直接将划拨土地裁定过户？

根据〔1997〕国土函字第96号国家土地管理局对最高人民法院法经〔1997〕18号函的复函第4条、《关于对涉及国有划拨土地使用权处置有关问题紧急请示的批复》国土资函〔2001〕407号文件精神可知，国有划拨土地使用权属于国家财产，区法院不能直接对国有划拨土地使用权裁定过户，即不能擅自处分国家财产。

思考与探索

市国土局盖章的行为虽不能确认为使用权抵押登记手续已办理妥善，但本案Y公司起诉市国土局并要求赔偿的原因皆是由此而起，且本案若是从行政机关社会公信力及信赖利益保护原则出发的话，则工商银行对D公司享有的担保债权将成立，和解协议将被认定为合法有效，区法院亦可以直接将划拨土地裁定过户。因此，各市州国土资源局都应当引起高度重视，国土部门属于行使国家公权力的行政机关，所进行的行政行为是具有社会公信力的，因此要求我们在对外加盖行政章时必须慎重稳妥，在作出相应的行政行为时必须严格依法依规依程序，以免引起不必要的矛盾争议。

法眼链接

一、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》国土〔籍〕字〔1997〕2号文第一条规定“土地使用权抵押登记的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。”

《土地登记规则》第二十九条规定“依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。”

二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”

三、《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权……（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的……”

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让……“

四、国土函字〔1997〕96号国家土地管理局对最高人民法院法经〔1997〕18号函的复函第4条规定：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人的财产进行裁定。”

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《关于对涉及国有划拨土地使用权处置有关问题紧急请示的批复》（2001年9月12日国土资源部国土资函〔2001〕407号）

山西省国土资源厅：

你省《关于法院委托拍卖公司强行拍卖民事案件涉及单位的划拨土地使用权问题的紧急请示》（晋国土资发〔2001〕148号）收悉。经研究，答复如下?：

1.根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定，经有批准权的人民政府批准，单位和个人支付土地补偿、安置费用后取得的土地使用权，属于划拨国有土地使用权，不同于依法有偿取得的土地使用权，不属于使用单位的财产。

2.划拨国有土地使用权是国家财产，单位和个人使用的划拨国有土地使用权转让，必须按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定，经有批准权的人民政府批准，依法签订国有土地使用权出让合同，向人民政府支付出让金，或者缴纳有关土地收益。

（点评嘉宾：张强 湖南省国土资源厅政策法规处副处长）

什么是划拨国有土地使用权

概 念

划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

这里所指的补偿、安置费用是指用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权时支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的。

特 征

划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有兩个方面：一是权利取得的方式，因为没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有土地使用权；二是权利的期限，除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。

适用范围

《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）明确，下列用地使用权可采取划拨方式取得：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及法律法规规定的其他用地。

案例二：划拨土地使用权必须经行政审批方可租赁或转让

案件简介

原告（被上诉人）：白某，男。

被告（上诉人）：A公司。

第三人：C公司。

1995年，A公司投资成立清洗剂厂，以划拨方式取得某宗土地的《国有土地使用证》。2006年11月，A公司与白某签订了《租赁协议》，将厂房租给白某，租期为3年，年租金25000元。2007年3月，A公司以131万元的价格将清洗剂厂土地使用权及地上建筑物转让给C公司，《转让协议》约定：C公司于协议签订后15日内将131万元转让费付给A公司，A公司应在接到转让费60日内将厂区完整移交给C公司。之后双方在当地人民政府办理了转让土地使用权申请，并通过了人民政府批准手续。随后，A公司通知白某有关转让事宜，并要求白某于2007年6月30日前搬走。但白某不服，拒绝搬迁，同时向法院提起诉讼，请求法院判决A公司继续履行《租赁协议》，同时判决A公司与C公司签订的《转让协议》无效。

当事人诉辩主张

白某诉讼请求

1.要求判决A公司继续履行《租赁协议》。

2.判决A公司与C公司签订的《转让协议》无效。

A公司答辩理由

1.租赁合同未经有关部门审批，系无效合同。

2.A公司与C公司签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且经过相关政府部门批准，是合法有效的。

A公司上诉请求

1.一审法院判决继续履行《租赁合同》适用法律错误。

2.请求二审法院撤销原审判决，依法改判《租赁合同》无效；一、二审诉讼费用由白某承担。

白某答辩理由

1.《租赁合同》系双方真实意思表示，且已实际履行，是合法有效的合同。A公司违反合同约定提前收回是违反合同的，应承担违约责任，《租赁合同》继续履行。

2.《租赁合同》签订在前，《转让协议》签订在后，《转让协议》影响了《租赁合同》履行，根据合同的先后性原则，A公司与C公司签订的《转让协议》应为无效。请求二审法院维持原判。

法院裁判

一审法院观点：

原审法院认为：依照《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同系有效；A公司在租赁期内违反合同约定，依法应承担相应的赔偿责任。《租赁合同》签订在前，《转让协议》签订在后，《转让协议》影响了《租赁合同》履行，根据合同的先后性原则，A公司与C公司签订的《转让协议》应为无效。

综上，一审法院判决：1.《租赁合同》合法有效，A公司和白某的租赁合同继续履行。2.驳回原告的其他诉讼请求。

二审法院观点：

二审法院经审理后认为：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”可见，法律将行政审批作为划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的前置条件。因此A公司与白某签订的《租赁协议》未经过有关土地管理部门审批，系无效合同。造成双方签订的《租赁协议》无效双方均有过错，法院判决：1.撤销一审判决，依法改判《租赁协议》无效，A公司给予白某4万元经济补偿。2.A公司与C公司签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且经过相关政府部门批准，是合法有效的。限期白某腾退场地及房屋。

法院裁判

本案中涉及的法律问题是：划拨建设用地使用权出租以及转让合同的效力问题。

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《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用權的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”由上可知，划拨用地是无偿的，一般用于城市基础设施及公益事业用地。划拨用地的无偿性与公益性决定了其审批程序的严格性。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”可见，对于划拨国有建设用地而言，其出租行为受到法律限制，为保证国家土地所有权者利益不受损，法律法规将行政审批作为划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的前置条件。违反此规定，签订的划拨国有建设用地使用权出租合同应为无效。二审法院的裁决是合法的。

在此，我们探讨一下本案中A公司与C公司签订的土地使用权转让合同的效力问题。

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”由此可知，司法实践中对未经审批签订的划拨国有建设用地转让合同无效的观点已经得到认可。本案中A公司与C公司签订的土地使用权转让合同经过有关政府部门的批准，应属合法有效。

实践中因计划经济时期对国有划拨土地使用权管理的不规范，历史原因造成享有国有划拨土地使用权的主体已经远远超出了《土地管理法》限定的范围，如很多生产流通领域中经营性企业也享有国有划拨土地使用权。这种使用权已经成为企业的一种财产权利，它的流转有利于企业盘活资产，促进企业提高效益；有利于提高国有土地的利用价值，促进城市的综合改造。对于划拨建设土地使用权人是国家机关以及学校、医院等具有社会公益性质的单位，其享有的国有划拨土地使用权及地上建筑，属于市政公用设施，带有社会公益性质，未经批准擅自出让转租，实质上改变了土地用途，损害了国家和社会公共利益，这是违反我国法律的。因此对于划拨建设用地使用权人是公司、企业、其他组织的，应依法严格进行审批，防止国家利益受损。

（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供， 熊煜、聂慧琴撰写）

划拨土地使用权研究 第4篇

出让方（甲方）：____________________________________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________受让方（乙方）：____________________________________地址：____________邮码：____________电话：____________法定代表人：____________职务：____________第一条根据《中华人民共和国土地法》之规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）房产（或部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租、抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条____房产使用土地位于____，总用地面积为____.其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证（或批准文件），具有合法的土地使用权。第三条乙方出售（出租；抵押）____整栋房产；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积，即____平方米。____或：____乙方出售（出租；抵押）____整栋房产；甲方出让土地的面积为____平方米，为____房产总建筑面积的____%；甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%；即____平方米。本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。第四条土使用权出让的年限为____年，自____起算。第五条____房产使用范围内的土地，按原批准文件为____用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费（税）。第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____人民币。本合同经双方签字后____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。合同签字后____日内（或乙方出售房产后____日内）乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。（或：乙方出租____房产，每年应以租金的____%抵交出让金，至抵交完全部出让金为止。或：乙方抵押____房产后____日内，以抵押所获收益抵交付定金）后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。）第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内，办理土地使用权变更登记，换取土地使用证，取得土地使用权。第九条乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行账号，银行名称：____银行____分行，账户号____.甲方银行账号如有变更，应在变更后____日内以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。第十一条乙方依本合同取得的土地使用权，可依国家有关规定进行转让、出租、抵押。房产所有人在出售（出租；抵押）____部分房产时，亦就同时转让（出租；抵押）整栋房产使用土地中与出售（出租；抵押）房产占____房产总建筑面积比例相同的土地使用权。第十二条土地使用权转让（出租、抵押）时，应当签订转让合同（租赁合同；抵押合同）或在房产买卖合同中设立土地使用权转让（出租；抵押）章节，但不得违背国家法律、法规和本合同的规定，并依照规定办理转让（出租；抵押）登记。第十三条土地出让年限届满，土地使用者如再申请续期，须重新与甲方签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者不再申请续期的，本合同项下的土地使用权，地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿发回，土地使用者应交还土地使用证并依照规定办理注销登记。第十四条如果一方未能履行合同项下的义务，应被视为违反本合同，违约方从另一方收到具体说明违约情况的通知后，应在____日内纠正该违约。如____日内没有纠正，违约方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可预见的损失。第十五条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的____%缴纳滞纳金。第十六条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。第十七条因执行本合同发生争议，由争议各方协商解决。协商不成，按以下（）项解决：（1）提请仲裁机构仲裁。（2）向有管辖权的人民法院起诉。第十八条本合同于____年____月____日在中国____省（自治区、直辖市）____市（县）签订。第十九条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。甲方：________________乙方：________________法定代表人：___________法定代表人：_______________年____月____日____年____月____日

该不该给港铁划拨土地? 第5篇

自从政府宣告会拨出两块优质土地供港铁发展，以补助港铁兴建新路线之后，社会上出现很多反对的声音。有人觉得，港铁已是一家上市公司，政府去补助港铁，岂不是用公共资源去帮港铁的股东赚钱？所以，有议员认为，政府不应以土地作隐藏津贴，以致市民连资助了港铁多少也不易看得出。他宁愿政府把土地公开拍卖，再把所得的钱拨给港铁，但拨之前要提交立法会批准，好让立法会可以监管公帑是否用得其所。社会上亦有另一批人，认为政府应该收购港铁，把它公有化，以防官员透过隐藏资助，向港铁输送利益。

这些建议听来都很有道理，我年轻的时候一定会举双手赞成。但现在年长了，心态就保守起来了，知道世事不一定变了就会更好的，所以不穷不思变。如果现有的系统运作得还不错，我就不会因它的理念不符合某些价值原则，就来一个大改动，希望改了就会更好。

其实，与其他国家的地铁相比，香港的港铁办得实在不错。在没有政府直接补贴下，香港港铁的票价可谓相对低廉。相对的意思不是与巴士比，而是与人均生产值差不多的地方比。香港的港铁，班次频密，甚少误点。延误了十多分钟，乘客就会大兴问罪之师。在伦敦，我遇到过多次，进了站才看到通告，说某路段今天维修，无法通车，乘客只好自行想办法。奇怪的是电视新闻也懒得报道这类消息，反映出社会上对这类情形早已习以为常。纽约的地铁，收费不高，但管理不善，肮脏发臭，治安又差，当地人晚上也不敢搭。所以外地人来过香港后，大都认为香港的港铁搞得不错。

可惜，香港人现在都变得理想主义，硬要把一套抽象的理念套在现实之上。以为只要按着理念逐一改革，世界一定会更完美。我打工的时候，就吃过理想主义上司的苦头。公司运作得好好的，有钱赚，又没输给同行，他却要搞什么re-engineering，东改、西改，同事辛苦了一轮，反而把原先运作得不错的系统搞乱了，业绩不进反退。后来公司想返回旧系统，但由于时空与人手都已改变，旧系统也不像之前那么有活力了。系统其实是有机体，弄死容易，救活难。香港的港铁运作得好好的，我不倾向在这个时候做大手术。

横竖政府都得补贴港铁，用土地作隐藏补贴不比用现金直接补贴差。土地是政府既有的资源，不用政府另外去筹集。加税一定不受欢迎，自行卖地亦有行政费用，徒增风险。不如直接拨地算了。

现时香港的做法，是让港铁边做发展商赚钱，边为公众服务。这样，就可以把赚到的钱，一部分补贴票价，一部分派息给小股东。港铁保留盈利目标，不一定是坏事，既可以藉此全方位提升港铁的营运效益，又比纯粹公营好。社会福利界不是想搞社会企业吗？港铁不是一个成功的例子吗？我们为何要设法把它弄死？■

［编辑 方轶鸥]