房地产政策研究论文范文第1篇

摘 要：利用1996年第一季度至2006年第四季度的数据，运用计量经济方法对货币政策与房地产市场的关系进行了实证分析。实证分析主要运用统计学软件SPSS13.0对变量一年期贷款利率，货币量，国房景气指数进行回归分析。得出了货币政策影响房地产市场发展，其中货币供应量教利率对房地产市场发展更为显著的结论。

关键词：货币政策；利率；货币供给；国房景气指数

利率政策是一个国家经济政策的重要组成部分，是一个国家调节国民经济的重要杠杆，而调整贷款利率，控制货币供应量的变化是货币政策的重要工具。房地产行业作为资金密集型的产业，其供给和需求都离不开银行。使得货币政策对房地产行业有非常重要的影响。

1 货币政策与房地产市场理论

1.1 利率对房地产市场的影响

利率变动可以影响房地产供给和房地产需求。凯恩斯在《通论》中以需求为中心，论证了投资需求由利率和资本边际效率决定 。凯恩斯认为当资本边际效率一定时，利率下降能刺激投资增加，但到底能增加多少又取决于利率弹性系数的大小。房地产行业是资本密集型产业，资产负债率高决定了对银行和客户预付款融资的依赖，利率上升既会影响房地产企业的供给即投资，因为利率上升导致房地产企业融资成本增加，而同时利率的上升导致按揭消费者偿还贷款的增加。比如购买一套60万的住房，按7成20年按揭计算，即首付18万，余下的42万靠银行贷款。贷款利率为5.22％时，每个月需要还款2823.11元，如果利率上调一个百分点为6.22％时，每月需要还款3062.56元，则每月多还款239.45元。如果利率再上调一个百分点到7.22％，每月需要还款3311.95元，每月多还款488.84元。可见利率变化显著地影响消费者需求的变化，又进一步来影响房地产企业的预期资本边际效率，导致房地产供给的减少。而当利率降低时情况相反即利率下降，住房贷款成本费用下降，房地产需求上升，房地产价格上升。

1.2 货币供给量对房地产市场的影响

货币供给量的变化通过中央银行公开市场操作，再贴现和法定存款准备金等货币政策的调整来实现，而货币供给量的变化会改变银行的存款和准备金，进而影响贷款的供给能力。而贷款供给能力又同时影响消费者和房地产企业的住房需求贷款和投资贷款。通过影响有效需求来影响房地产价格的变化。当实施扩张性的货币政策即货币供应量增加时，银行的存款和准备金增加，准备金率不变的情况下，贷款的能力增强，宏观经济环境和政策相对稳定情况下，住房贷款增加，房地产的有效需求也随之增大。房地产价格按照供需理论相应上升，而当货币供给量减少时，银行贷款能力降低，住房贷款也相应降低，有效需求减少，房地产价格下降。

1.3 汇率对房地产市场的影响

汇率是指本国货币与外国货币折算和兑换的比率。在健全的汇率制度下，汇率与利率之间呈正相关关系。汇率下降即本国货币升值时，进口大幅增加，利率下降，投资回报率相对较高时会吸引海外投资者到本地市场，房地产投资增加，房地产价格也会上升。目前我国汇率实行盯住美元的固定汇率制度，所以汇率对产品市场，货币市场和国际收支影响很小，导致汇率变化对我国银行贷款利率影响也很有限，进而影响房地产市场的变动效果。

我国货币政策主要通过以上三个途径来影响房地产市场，本文主要从利率和货币供应量两个方面出发来实证和计量分析其影响。

2 实证分析

2.1 利率变化与房地产市场变化

针对1995年，1996年通货膨胀达到16.7％，8.9％。以及有效需求的不足，央行采取了稳健的货币政策，以促进经济增长，从1995年开始，存款利率由1995年7月1日的12.06％到2002年2月21日的5.31％。先后9次下调，累计下调了6.75％，另一方面名义存款利率从10.98％调到了1.98％ 。达9％存款利率的下调，降低了货币资产收益率，使得投资者增加非货币资产的比例，使房地产投资需求增加。

2.2 货币供应量变化与房地产市场变化

适当增加货币供应量，加大金融对当代经济发展的支持力度，是我国货币政策的核心内容，我国法定存款准备金率从1998初13％调到6％，降幅7％。虽然2003-2006三次上调但仍维持较低的历史水平。

3 计量分析

3.1 数据说明

计量软件SPSS13.0 分析中所采用的数据全部来自中国国家统计局网站，中国发展与改革委员会网站，CCER金融经济数据库。中国人民银行官方网站数据样本期为1996年第一季度至2006年第四季度。自变量为一年期名义贷款利率I和广义货币供给量M2，因变量为当年的房地产投资总额REI(Real Estate Investment)。本文统计分析软件为SPSS13.0。

3.2 回归分析

以1995-2006年全国货币供给量M2为自变量X1,以当年年末完成的房地产投资总额为因变量Y，用SPSS13.0进行回归分析，检验两者的线性关系。

从回归分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通过了统计显著性检验，回归系数通过了t检验，F=364.763,R square=0.973,即自变量与因变量的回归模型可以97.3％地解释因变量的变异性，说明模型拟合比较成功，说明中国全年货币供应量和对应的当年房地产投资总额之间有显著的性线关系，估计回归方程为：

Y= -2304.432+0.060X1即 REI= -2304.432+0.060 M2

以1995-2006年的一年期名义贷款利率为X2，以当年年末完成的房地产投资总额为因变量Y，用SPSS13.0进行回归分析，检验两者的线性关系。

从回归分析的方差分析表ANOVAb中可以看出模型通过了统计显著性检验，回归系数通过了t检验，F=4.969,R square=0.332,即自变量与因变量的回归模型可以33.2％地解释因变量的变异性，说明模型拟合基本成功，说明名义贷款利率为和对应的当年房地产投资总额之间有基本显著的性线关系，估计回归方程为：

Y= 18212.114.432 -1471.713 X2

即 REI=8212.114.432 - 1471.713 I

通过以上分析，可以看出货币供应量与房地产投资额的模型拟合较贷款利率和房地产投资额模型强，这是因为利率作用房地产市场的相对滞后性和被动性。利率作为一种二级调控手段，它的变动需要其他相关变量作用于市场，因此要一段时间后才能看见效果。但是从回归方程上我们可以肯定利率和房地产投资的负相关趋势。

最后，我们同时考虑利率和货币供应量的共同作用对房地产投资产生的影响来进行回归分析，相应的货币供应量为X1，一年期名义贷款利率为X2，因变量为Y为房地产投资总额，进行回归，结果如下：

Modelunstandardized CoefficientsstandardizedcoefficientsBstd.Error Betatsig

(Constant)货币供应量名义利率-7672.799.069546.839677.513.00265.4661.136.214-11.32544.3088.353.000.000.000

a Dependent variable：房地产投资总额

结果显示，在两个自变量共同作用下依然能对房地产投资市场起比较好的解释作用。线性回归方程为：

Y= -7972.799 + 0.69 X1 +546.839 X2即REI= -7972.799 + 0..69 M2 + 546.839 I

t统计量(-11.325)(44.308)(8.353)

但是贷款利率对房地产投资的边际效用却与单因素回归模型相比产生了巨大的变化，造成这种原因可能是货币供应量与贷款利率有一定的多重共线性，我们对货币供应量X1与贷款利率X2的相关性进行分析：

X1-X2相关性 Correlations

名义利率货币供应量

名义利率pearson correlation sig.(2-tailed)N112-.696*.01212

贷币供应量pearson correlation sig.(2-tailed)N-.696*.01212112

Correlation is significant at the 0.05 level（2-tailed）

结果显示货币供应量X1与贷款利率X2确实存在负相关关系，即随着一年期贷款利率的降低，货币供应量存在明显的上升趋势，这也说明利率回归的滞后性，央行通过改变利率从而改变货币供应量来调控市场。贷款利率的上升会降低商业银行之间的贷款需求，降低了货币的流动性，从而抑制派生存款的产生，造成市场上可贷资金的减少,同时对企业来讲，提高贷款利率会降低企业的预期利润率，从而不愿意贷款。从而会使银行的实际贷款低于其本身的贷款能力，造成超额准备金的增加，最终导致了货币供给量的减少。所以我们在观察影响房地产投资市场的变化因素时，可以以前两个回归分析为依据，分别观察利率和货币供给量对房地产投资的影响。同时，我们从前面的回归方程可以看出预测与理论分析是一致的，且货币供应量每变动一个百分点，房地产投资额将正向变动0.060个百分点；利率对房地产投资也有一定的影响力虽然不如货币供应量影响明显，但总的来说与房地产投资变动是同步的，两者之间呈现负相关关系。

4 结语与建议

(1)货币政策可以影响房地产市场，抑制和加速房地产价格的变化，房地产投资。但就回归分析拟合效果看，通过改变货币供给量更能直接地影响房地产市场。

(2)由于对货币供给量与利率的相关性检验。发现两者有明显的负关系，当给房地产市场降温时，央行在降低货币供给量的同时，逐步提高利率水平，效果更明显。此外，严格控制投资和投机的信贷资金供给，减少投资和投机资金数量，以使引导房价理性回归，有效地控制近几年房地产投资和房地产价格过快增长所带来的负面作用。

(3)加大公积金覆盖面，提高金融市场透明度。公积金制度有利于降低购房成本，对投机购房有抑制作用。有利于稳定房地产价格，而提高金融市场透明度有利于减少信息不对称性。地方银行为了吸引更多客户往往降低审核资质，造成中央政策紧地方政策松的局面，不利于政策的执行力度。

参考文献

［1］施兵超.利率理论与利率政策［M］.北京：中国金融出版社,2002.(6-38).

［2］周梅. 我国货币政策对房地产投资影响实证分析［J］.首都经济贸易大学学报，2007.5.

［3］宋勃，高波.利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998-2006［J］.经济评论，2007.4.

［4］周京奎.利率.汇率调整对房地产价格的影响－基于理论与经验的研究［D］.南开大学国家自然科学基金项目，2006.12.

［5］Harris J. The effect of Real Rates of Interest onHousing Prices［J］ .Journal of Real Estate Finance andEconomics. 1989.

房地产政策研究论文范文第2篇

[摘 要]伴随着我国经济的快速成长，国民生活质量的不断提高以及城市化进程的加快，我国居民楼及商品房项目飞速发展，基于房地产及其有关产业的顺利成长，大幅度拉动了地方经济的增长，房地产经济成为国民日益关注的支柱性产业。在国内各个地方，房地产项目的开展力度持续增大，与此同时，房地产经济所面对的问题也开始涌现，文章首先阐述了目前我国房地产经济的发展现状，其次分析了新形势下房地产经济的发展趋势，最后总结了新形势下房地产经济的发展策略，目的是为房地产经济的以后发展提供指导，保证其稳固成长。

[关键词]新形势；房地产经济；发展趋势

房地产所涵盖的内容比较多，是提升人民生活质量的关键产业，而且是推动国民经济繁荣不可或缺的手段，在平时生产生活中有着难以磨灭的功能。最近几年，我国房地产成长飞快，其中难免出现一些问题，为了保障房地产获得长期稳定发展，必须采取措施予以解决，并准确把握其发展趋势。

1 目前我国房地产经济的发展现状

1.1 积极方面

近些年，房地产经济的成长速度惊人，房地产产业的规模也在持续增大，明显推动了国民经济的繁荣。房地产的发展在很大程度上拉动了装修、建材、家居等关联产业的发展，为国民经济的进步再次贡献了力量。除此之外，房地产经济的飞速发展也显著提高了人们的生活水平，在衣食住行领域，住是最基础的需要，尤其是在当今城市化的推进下，房地产明显地给人们的生活带来了改变。

1.2 消极方面

1.2.1 房价上涨幅度过大

如今，我国处在城市化建设的关键时期，城市人口大面积增多，这无疑增加了住房的压力。但是住房用地并不是无限的，开发的权力由政府掌握，当严重缺乏住房用地时，就会出现住房供不应求的状况，最终导致房价大幅度上涨。而一直上涨的房价会造成很多消费者认为房子会继续增值，有很大的利润空间。如此又激化了房价的上涨，给房地产经济的稳定发展带来阻碍。

1.2.2 房地产市场有待规范

目前，我国房地产市场中的保障性住房等必需的住房供应量相对少，但是高端住房供应量较大。如此不恰当的供需结构会导致房价的上涨，有碍于提升人们的生活水平，保证住房质量。此外，房地产行业的利润相当高，对其入门条件也未做准确规定，促使各行各业陆续加入到此行业中，进而导致开发商水准参差不齐，因此对于房地产市场需要予以整顿。

1.2.3 商品房空置面积较大

根据有关调查可知，当前我国商品房空置面积一直在增多，主要是由于消费者的现实购买能力有限。首先，如前所述，我国的房产结构很不合理，高端商品房较多，价格太高，普通居民根本无力消费。其次，我国居民贫富差距大，虽然人均收入在逐渐增多，但现实中很多人依旧支付不起房价。这就导致商品房的的空置面积依旧比较大。在这种情况下，房地产开发商又不愿薄利多销，始终不降低价格，久而久之，就产生了房地产经济泡沫，很大程度上阻碍了房地产经济的顺利成长。

一、2 新形势下房地产经济的发展趋势

2.1 房价日渐稳定

如今，我国房价增长过快，不仅有碍于国民生活水平的改善，也有碍于国民经济的顺利成长。但是在国民经济发展日渐稳定，市场经济逐渐优化以及政府多项调控政策的作用下，以后的房价一定会渐渐稳定下来。而房价稳定的时间以及价格则会由于各地房地产政策的不同而各有差别，同时各个地方房地产经济泡沫化程度也是有差异的，所以对各个地方的价格确定和稳定的时间也有着不一样的影响。

2.2 房地产市场逐渐成熟

纵观我国房地产经济的整体发展态势，正处在比较繁荣的时代，虽然在现在的成长中存在着很多需要化解的问题，也处于探索时期，但是我国房地产经济的整体发展势头还是良好的。与此同时，国家持续颁布有关的制度规定，对房地产经济予以合理高效的管控，以便指引房地产经济向健康稳固的方向发展。此外，在宏观经济政策下，国内房地产经济的发展也应遵守市场发展定律。透过现有的政策可以看出，房地产市场应该在优化低收入群体的居住 环境上加大投入，关注资源的合理使用，以达到房地产市场永续发展的目的。

2.3 房地产的供需结构趋于合理

面对房地产经济的持续繁荣，我国努力调整房地产的自身结构，从源头上缓解房子的供需矛盾。首先减少对高端住宅的开发生产，扩大对普通住宅的生产量，以此实现更多普通民众的住房愿望。其次严把房屋质量关，大幅度控制因豆腐渣工程而建造的危房，从而使消费者的买房欲望直接上涨。最后，房地产开发商继续开拓筹资途径，这样能够确保资金的顺利流通，增强抵御风险的能力，推动房地产经济的飞速成长。

42.4 更加注重保障低收入群体居住环境

低收入群体处于比较弱势的地位，保障低收入群体的基本利益，是各级政府近些年来着力开展的任务，尤其是针对低收入群体的居住环境，政府借助棚户区整改项目、投资保障性住房建设等项目，给低收入群体带来了崭新的居住环境，包含住房构造规划、住房条件改善、公共设施完善等层面。除此之外，這些年来政府一直在增加资金投入，完善城市居民尤其是低收入群体的居住环境相关设施，比如学校、医院、幼儿园、商场、图书馆等公共设施，尽最大努力满足人民群众的精神需求和物质需求，为构建美丽城市、宜居城市，付出了很大的心血。

3 新形势下房地产经济的发展策略

3.1 加强政府指导，合理规划房地产市场

政府需要制定有关的房地产市场准入规则，加强其指导作用，合理规划房地产市场，在当下房地产行业市场过热的状况下，采取恰当的手段予以降温。增加有关准入规则的规定，尤其注意抵制海外资本进入中国房地产市场做出一系列投机行为，通过控制资本过多地进入房地产行业，来确保房地产行业稳定、顺利地成长壮大。

3.2 政府给予优惠条件保障经济适用房建设

当前，针对各地经济适用房的建设，政府有必要赋予足够的优惠待遇。经济适用房的建设是解决低收入群体住房问题的关键一步，针对建设经济适用房所需的土地资源，要提供多项政策上的优惠条件，而且要从严监督经济适用房的建设过程，确保经济适用房具备高标准的质量，注重对住宅附近环境、医疗设施、学校、商区等公共设施的建设，提升居民幸福感。

3.3 强化宏观调控力度

我国必须更深层次地强化政府的宏观调控力度，借助有关政策的施行更大程度地整顿房地产市场，使其更加正规。首先，要遏制“炒房”行为，例如可以制定房地产税、二手房转让税等制度来控制社会大众对房地产的炒作。与此同时，提升银行等金融机构的贷款利率，削减购买者的消费意愿，也可以施行差异化信贷管理，例如购买者在购入第三套房时银行拒绝放贷，严厉打击炒房行为。除此之外，有些房价偏高的地方可以制定有关政策压低房价，如此也有助于减轻消费者的房贷压力，鼓励其买房，从而达到保证房地产行业健康顺利发展的目的。

3.4 建立并完善法律法规制度

在整顿房地产行业的同时，不可忽视的一点是建立并完善相关法律法规制度。如今房地产市场的不正规与有关法律不完备有着密不可分的关系。所以，国家必须制定相应的制度严格惩治恶意竞争、不遵守法律的房地产开发商，以便更为有效地确保市场活动的有序进行，为房地产行业的顺利发展提供坚实的后盾支持。

4 结 论

“衣食住行”问题，尤其是房子问题，是广大社会群众最为关心的大事，从古至今，中国人就把房子看得很重要，拥有了自己的房子，才会感到安全，生活才会有基础保证。最近几年，城市化进程急剧加快，人民生活质量也在日益提高，人们逐渐拥有多套房，对住宅的需要，已然从基本需要向改善型需要转变，在这样的新形势下，中国房地产市场必须与时俱进，适应时代的进步，向更长远的目标进发，为推动国家经济进步，增强人民幸福感而做出适当改进。

参考文献：

[1]徐琳.房地产经济与市场经济发展的协调探究[J].中国商贸，2014（9）.

[2]焦艳玲.对我国房地产经济可持续发展战略的思考[J].科技经济市场，2015（10）.

房地产政策研究论文范文第3篇

一、房地产企业纳税筹划类别

(一) 土地增值税的筹划

土地增值税的征收, 采用的是超率累进税率, 最低税率是增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 税率为30%, 速算扣除率为0, 纳税人建设普通住宅出售的, 增值额未超过扣除金额20%的, 免征土地增值税;最高税率是增值额超过扣除项目金额200%的部分, 税率为60%, 速算扣除率为35%。从房地产企业自身利益考虑, 在项目规划阶段, 应当综合考虑多种影响因素, 确定利润临界值, 然后按照利润最大化原则进行定价。

(二) 增值税的筹划

房地产企业, 对于地价比例较高但整体处于初期开发度低的老项目, 可以选择一般计税方法, 因为房地产开发项目, 以其取得的全部价款和价外费用, 扣除土地价款的余额为销售额。同时建议施工单位也采用一般计税方法, 这样可以取得进项发票予以抵扣。为确保顺利抵扣进项税额, 房地产开发企业在签订采购合同时, 应就开具增值税专用发票进行约定。实际经营过程中, 以最大化的取得增值税专用发票来提高采购环节的管理水平。

(三) 房产税的筹划

房屋开始自用或出租时需申报缴纳房产税, 申报计算方式有两种, 自用及出租分别适用不同的计税方法, 各地税务机关就自用部分有不同标准, 以下我们按房屋余值的1.2%计缴计算, 与按租金收入12%计缴来比较, 看两种方式的税费大小来筹划房产税。例如, 某房地产项目按照租金计算税收, 可以帮助房地产企业节约更多的税金, 则企业可以按照关联方租入的情况, 进行房屋出租, 从而达到了合理避税的目的。

二、营改增背景下房地产企业纳税筹划策略

(一) 紧跟相关政策变化步伐

我国自2012年开始进行营改增的试点运行, 截至2016年在全国各个行业内全面推广。在“营改增”覆盖范围不断增加的同时, 也出台了一些相关政策, 2018年4月为完善增值税制度, 将增值税税率进行了调整完善, 这些政策将会对房地产企业的纳税筹划产生直接影响。由于纳税筹划本身就是一种游走于法律边缘的经济活动, 因此任何微小的法律变动, 都有可能对现行的纳税筹划方案产生影响。在这一背景下, 房地产企业实施纳税筹划, 就需要转变管理理念, 更好适应形势发展。

例如, 要与本地税务机关保持良好关系, 第一时间了解政策变动的相关信息, 做到事前筹划、未雨绸缪。随着近年来国家对房地产行业调控力度的不断增加, 相应的税收政策也在动态调整。为了降低因为政策变动带来的税务风险, 房地产企业就要与税务机关加强沟通, 当相关部门要出台税收新政策时, 房地产企业可以通过税务机关提前了解, 并在新政策实施前做好纳税筹划方案的调整, 提高了纳税筹划的灵活性。

(二) 加快完善财务内部控制制度

“营改增”对房地产企业带来的影响是多方面的, 除了因为税法内容和税收政策发生变动对纳税筹划产生直接影响外, 企业财务管理的方式方法也需要进行相应的调整。房地产企业必须要加快推进财务管理体制改革, 尤其是突出内部控制制度的完善, 对企业合同执行、资金使用、票据管理等情况进行全过程、动态化的监管。通过合理调控财务与业务行为, 达到部分降低税负的目的。另外, 房地产企业在选择供应商时, 也要重点对供应商的资质进行审查, 对于无法开具增值税专用发票的企业, 应当终止后续合作, 以维护自身的利益。

(三) 重视专业人才的培养

首先, 要重视做好企业相关人员的培训工作。一是聘请专职的税务师, 结合房地产企业的实际情况进行专题培训, 提高纳税筹划培训工作的针对性和实用性。二是定期开展宣传, 强化税务筹划意识, 其他方式如组织税务相关人员定期学习最新出台的税法政策等, 也都是提高税务筹划应用效果的有效措施。

其次, 要提高房地产企业税务相关工作人员的法律风险意识, 特别是在“营改增”全面推行和国地税机构合并后, 房地产企业的纳税筹划方案也需要做出与时俱进的调整。其中涉及增值税的部分, 需要进行修改, 以符合当前税法内容, 防止纳税筹划方案从“合法”变成“违法”。通过提高风险防控意识, 在确保纳税筹划方案继续施行的前提下, 帮助房地产企业依法节省税费支出。

三、结语

营业税改征增值税, 是我国税制改革中的重要一环, 进一步减轻了企业税负, 释放了企业发展活力。房地产企业应当合理利用“营改增”带来的政策利好, 积极调整纳税筹划方案的内容, 避免纳税筹划方案与现行的法律法规相抵触。同时, 又要立足于本企业的实际情况, 通过重视人才队伍建设、推进内部控制改革等综合措施, 切实提高纳税筹划的实用性, 减轻企业税费负担, 提高市场竞争力。

摘要：纳税筹划是现代企业节减税费的一种常用手段, 但是该项工作本身含有一定的风险性。特别是对于房地产企业, 纳税筹划利用得当, 每年可以帮助企业节省大笔费用;反之, 如果纳税筹划方案与现行税法冲突, 则会给企业带来涉税风险。本文首先介绍了房地产企业纳税筹划的几种类型, 随后分别从关注政策变化、完善内控制度和重视人才培养等方面, 就如何在“营改增”背景下发挥税务筹划的应用价值提出了几点建议。

关键词：“营改增”,房地产企业,纳税筹划,策略

参考文献

[1] 徐晓磊.“营改增”背景下房地产开发企业房屋交付过程中的收入确认及成本结转[J].财会学习, 2017 (22) .

房地产政策研究论文范文第4篇

购买新建商品住房的步骤

1.购房人到房地产开发企业设立的售楼场所,向开发企业提供家庭成员居民身份证(或军官证等其他有效身份证件)、居民家庭户口簿、结婚证(或购房人户籍所在地民政部门出具的未婚证明)原件及复印件,非本市户籍居民家庭还应提供自申请购房之日起前2年内在济累计缴纳1年的个税或社保证明原件、复印件,如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》,并签署购房承诺。

2.房地产开发企业(或房地产经纪机构)对购房人提供的上述材料进行初步核验,将购房家庭信息录入“济南市居民家庭住房查询系统”,联机打印《购房家庭住房信息查询申请表》交购房人,留存购房家庭提交的《购房人及家庭成员情况申报表》及其他材料复印件。

3.购房人应持《购房家庭住房信息查询申请表》及身份资料原件和复印件向市房屋档案管理部门申请查询家庭已有住房信息。购房人也可出具《购房家庭住房信息查询授权委托书》,委托房地产开发企业代办查询购房人家庭已有住房信息。

4.对于符合购房条件的,济南市房屋档案管理部门将出具《购房家庭住房情况证明》;对于不符合条件的,市房屋档案管理部门不出具《购房家庭住房情况证明》。

5.取得《购房家庭住房情况证明》的,房地产开发企业应与购房人实施合同网签,并将《购房家庭住房情况证明》编号、购房人及家庭成员信息录入济南市房地产信息系统,即时打印网签合同。

购买二手住房的步骤

1.购房人应提供家庭成员居民身份证(或军官证等其他有效身份证件)、居民家庭户口簿、结婚证(或购房人户籍所在地民政部门出具的未婚证明)原件及复印件,非本市户籍居民家庭还应提供自申请购房之日起前2年内在济累计缴纳1年的个税或社保证明原件、复印件,如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》,并签署购房承诺。

2.购房人持《购房家庭住房信息查询申请表》及身份资料原件和复印件,向房屋档案管理部门申请查询家庭已有住房信息。

3.符合购房条件的,市房屋档案管理部门将出具《购房家庭住房情况证明》;对于不符合条件的,市房屋档案管理部门不出具《购房家庭住房情况证明》。

4.购房人持《购房家庭住房情况证明》,到房产交易大厅的指定窗口申请办理网上签约备案及房屋产权转移手续。

限购中需要的相关证明都咋开?

限购细则实施,买房应如何办理相关的婚姻、社保以及个税证明?为此,济南市城乡建设委专门发布了上述相关证明的开具流程、服务指南及注意事项。

详细情况请登录http:///JinanRealtyManageClient/WebsiteRealty/RealtyIndex.aspx。

政策咨询:济南市城乡建设委,66600789 66605612。

济南市住房保障和房产管理局,82077201。

房地产政策研究论文范文第5篇

9区4县

9区：新城区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区

4县：周至县、蓝田、户县、高陵

2、那些房子属于限购的类型?

商品住宅、二手住房、公寓、拆迁安置房和商住

写字间和商铺不在限购之内

3、限购令针对的人群有哪些?

1)限购在执行中都是按家庭来界定的，如果两代人户口在一个户口薄上，只要超过18岁就可以作为一个独立家庭去认定住房情况。

2)本地学校的集体户口也在限购令内。

3)西安市驻军军官不限购房，士官不得购买。

驻军指9区4县的军官不限购;军官、军人的户口是随军走的;外地驻军，结婚了的，只要配偶有一方是西安市户口，就可以按西安市户口对待。

4、填写购房资格申请续地哪些资料?

西安户口：身份证、户口本、结婚证/单身证明、方章

外地户口：身份证、户口本、结婚证/单身证明、方章、一年以上社

保或个人所得税。

注:单身证明从法定结婚年龄开始男:22女：20 在户口所在地的民政局。

离婚了的从离婚之日开始

18~22/18~20岁不需要开。

5、哪些区域需开具无房证明缴纳契税?

首套面积在144平米以内

城六区、陕西省以内城六区以外为了尽快领证，享受契税的优惠政策。

3%是契税的征收标准1%和1.5%是优惠政策，但必须开具无房证明;在开具无房证明，根据面积享受优惠政策。

房地产政策研究论文范文第6篇

度考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。 A：超出了估价机构业务范围的估价业务 B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D：承接后出现很大执业风险的估价业务 E：工业用地的监测点评估价格

2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。 A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性

3、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。 A：全国人民代表大会 B：国务院

C：国土资源部

D：住房和城乡建设部

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。 A.社会平均收益率 B.通货膨胀率

C.国民经济增长率 D.项目基准收益率

5、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。(2007年试题) A：绿地率 B：容积率 C：建筑密度

D：住宅和商业用地的面积 E：执行层的组织协调

6、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。 A：5% B：8% C：10% D：15% E：执行层的组织协调

7、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。 A.经营成本 B.开发产品成本 C.期间费用

D.开发项目总投资

8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。 A.相互影响性 B.适应性 C.不一致性

D.保值性与增值性

9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。 A.同一估价原则、同一估价时点 B.同一估价目的、同一估价方法 C.同一估价目的、同一估价时点 D.同一估价原则、同一估价目的

10、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。 A：项目风险越大，风险等级系数值越大 B：贷款期限越长，期限系数值越小

C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 E：借款合同

11、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入

E：执行层的组织协调

12、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。 A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门 C：市、县人民政府城市建设管理部门 D：市、县人民政府城乡规划管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。 A.建设成本 B.经营成本

C.开发过程中的成本支出 D.含建设成本和经营成本

14、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。 A.42.0万元 B.50.4万元 C.60.0万元 D.72.0万元

15、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为__。

A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任

B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任 C.两类均等

D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

16、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。 A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

B：抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

C：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

D：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担 E：执行层的组织协调

17、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。 A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质

E：工业用地的监测点评估价格

18、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策

19、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。 A.同质偏好 B.分散偏好 C.集群偏好

D.自然细分市场

20、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。 A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状.

21、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。 A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低利润水平

D.最高土地取得价格

22、下列关于物业的含义，说法错误的是。

A：从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地

B：物业也是单元房地产的称谓

C：同一宗物业，只能分属一个产权所有者

D：同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者 E：执行层的组织协调

23、假设某类住宅的价格从3000元/㎡下降到2800元/㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时) A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53 E：工业用地的监测点评估价格

24、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清.该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100 ㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为.【2006年考题】

A：2 593元/㎡ B：2 619元/㎡ C：2 727元/㎡ D：2 862元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。 A.总工程量 B.实测工程量 C.工程量清单 D.最终工程量

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是__。 A.空间直线距离 B.水平直线距离 C.交通直线距离 D.交通时间距离

2、常用的吸声材料包括。 A：无机材料 B：有机材料 C：多孔材料 D：无孔材料 E：纤维材料

3、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有。 A：乙地块比甲地块贵

B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/㎡ C：甲地块与乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵

E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元/㎡

4、收益性物业的经营费用包括()。 A.人工费

B.公共设施设备日常运行、维修及保养费 C.绿地管理费

D.抵押贷款还本付息额 E.清洁卫生费

5、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。 A：原始凭证 B：分类凭证 C：资料凭证 D：借贷凭证 E：记账凭证

6、与非专业估价相比，专业估价的特点有()。 A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E.估价作业日期长

7、市场定位的方式有。 A：避强定位 B：重新定位 C：跟随定位 D：差异定位 E：对抗定位

8、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。

A.该房地产的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为50万元 C.该房地产的实际价格为50万元 D.该房地产的实际价格高于50万元 E.该房地产不存在名义价格

9、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。 A.15日 B.30日 C.3个月 D.6个月

10、衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为__。 A.还本付息比率 B.抵押收益率

C.权益投资收益率 D.项目收益率

11、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有。 A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B：自然寿命一般要比经济寿命长

C：如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D：房地产的经济寿命与使用性质无关

E：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

12、是会计处理程序的第一个关键步骤。 A：填制记账凭证 B：登记账簿 C：复式记账 D：会计报表

E：执行层的组织协调

13、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为()。 A.50% B.150% C.135% D.25%

14、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。 A：房地产开发

B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属登记 D：耕地保护 E：城乡规划

15、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为()万元。 A.20 B.15 C.35 D.50

16、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。 A：使用一年后发现屋面漏水 B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D：尚未使用即发现下水管道堵塞 E：下雨时发现外墙渗水

17、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 A：商品房的结构形式变化 B：商品房的户型变化 C：商品房的施工方式

D：商品房的空间尺寸、朝向变化

E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

18、应当与城市规划一起报批的是__。 A.城市黄线 B.城市蓝线 C.城市红线 D.城市绿线

19、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是()。 A.12.35% B.12.55% C.12.68% D.12.93% 20、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。 A.保本点分析 B.敏感性分析 C.现金流量分析 D.统计试验分析

21、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为()。 A.28.74% B.32.58% C.37.33% D.43.92%

22、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。 A：商业期票 B：商业汇票 C：商业信托 D：支票

E：执行层的组织协调

23、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。 A.拍卖人收取佣金是一种法定行为

B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金

C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D.公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E.收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

24、城市总体规划的内容包括等。 A：编制市域、县域城镇体系规划

B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型 C：确定公共设施的位置、规模和布局 D：确定城市性质和发展方向 E：编制专项规划和近期建设规划