国际养老产业范文（精选6篇）

国际养老产业 第1篇

养生养老“产业”，是60年代以来国际上发展最快的行业之一。其原因是老年人口比重的增加。借鉴国际养生养老“产业”发展的经验，促进我国养老事业的发展，以便更好地解决我国的老龄化问题，是目前和今后一段时间中国经济、社会发展的一件大事。

一、老龄化是人类21世纪面临的严峻挑战

如果说20世纪人类面临的挑战是战争的话，那么在不发生大规模战争的情况下，21世纪人类面临的最大挑战将是老龄化。原因是死亡率下降、出生率下跌导致的人类预期寿命的延长。死亡率下降的主要原因是生活和医疗条件的改善，出生率下降的主要原因是晚婚、独身和养育后代成本的提高。

未来是一幅怎样的图景呢？根据联合国等有关机构近来公布的数字：从2005年到2050年，世界人口将从目前的67亿增加到92亿；其中60岁以上老年人口的比例将从目前的11％左右增加到22％；65岁以上老年人口的比例将从目前的不到8％增加到16％，80岁以上的老人在2050年将超过4亿。

虽然技术进步提高了人类养育自身的能力，劳动人口的减少还是会导致经济活力的下降。加之人类预期寿命要比人类预期健康寿命的增长速度快，老龄化给医疗保障体系带来的负担也会不断加重。大批失能老人的护理不仅要占用相当比例的劳动人口，如果处理不当，还会导致严重的人道主义危机。

中国的情况更为严重。由于计划生育政策的影响，中国已提前进入了老龄社会。目前60岁以上老年人约占总人口的12％，其中65岁以上老年人占总人口的比例已超过8%；均已超过了国际上老龄人口的平均比重。不仅“未富先老”，而且未来老龄化的速度和老龄化的程度，都将是史无前例的。

二、西方发达国家应对老龄化的一些做法

自从第一次老龄问题世界大会于1982年在维也纳举行以来，欧美主要工业化国家，包括亚洲的日本、新加坡，相继步入老龄社会。它们与我国的区别在于：一是二战后一般都建立了比较完备的社会保障体系；二是人均国民收入远高于我国目前水平。但是，老龄化还是给它们带来了严峻的挑战。

首先是由于家庭意识的淡化，社会承担了赡养老人的义务。各国政府为老年人提供了经济上的保障，并兴建了大批的养老院。养老院不仅解决了老人的生活料理问题，还组织老人参加各种社会活动。但是随着老龄人口的增加和老人自主意识的增强；养老院模式引起了社会上一些人的怀疑和反对。

其次是劳动力的短缺。多数国家是靠外来移民解决的，例如英国的印巴移民、法国的阿尔及利亚移民、德国的土耳其移民、美国的拉美移民等。日本虽然对移民入籍控制很严，也摆脱不了对亚洲外来劳工的依赖。但外来移民也带来了新的问题。例如二代移民如何融入主流社会，至今没有解决好。

第三是社会养老体制在经济上的可持续问题。西方养老体制是按照“现收现付”模式设计的，也就是说靠工作人口的养老交费，来支付退休人员的养老金。随着老龄人口的增加，抚养比从6比1下降到3比1，交费不足以发放养老金，财政就出现了赤字。目前的办法是将退休年龄推迟到65岁。

三、养生养老“产业”的涵义和具体内容

改革开放以来，“产业”这个词在中国的涵义，早已超出了经济学的范畴，但又带有强烈的经济学色彩。养生养老“产业”的说法，既包括满足老年人需要的所有产品和服务的含义，也带有通过市场竞争来提高经济效益的意思。或许这一说法更为看重的是：老龄人口的特殊需求给企业带来的商机。

我和一些外国朋友讨论过养老“产业”问题。他们说在养老问题上，英语一般不用“industry”这个词，但是他们有“健康产业”和“银色产业”的说法，可能跟中国养生养

老“产业”的意思相近。也就是说，虽然西方老龄化问题出现得比我们早，但是在语言表达问题上，要比我们含蓄得多。

西方国家的经验告诉我们：在解决人口老龄化问题上，应当充分考虑市场的作用，政府不可能把所有的事情都包下来。政府应当管和能够管的，是为老年人提供必需的经济保障和医疗条件，例如国民养老金、基本医疗服务等。但是老年人需要的绝大多数商品和服务，还是要通过市场的办法来解决。

随着人口老龄化的加深，以满足老年人需求为主的商品和服务市场必然随之扩大。包括老年用品制造、老年家政服务、老年健康服务、老年文化教育旅游服务、失能老人护理服务等等。到2020年，中国的老龄人口将增加到2.5亿左右。面对这样一个庞大的老年消费群体，任何人都不会无动于衷。

四、“居家养老”有进一步增加的趋势

二战以后，在为老年人提供经济保障的同时，西方国家兴建了大批的养老院。养老机构虽然解决了老人的生活料理、医疗等问题，但削弱了老人与家庭和社会的联系，使老人感到孤独和寂寞。日本作家中根千枝在她的报告文学《文明之国瑞典》中写道：“没有事干，只是活着，这样的人生有什么意思呢？”

简单地讲国际上正在从社会养老回归家庭养老是不准确的。因为社会养老的本意是社会承担养老义务，并非一定要老人住在福利院里；家庭养老的本意则是由子女承担养老义务，而随着社会经济的发展，人们的这种观念已经越来越淡漠了。正确的说法是：与“机构养老”相比，“居家养老”有增加的趋势。

欧洲大陆机构养老的比重较高，例如德国约有33％的老人住在养老院中。但是由于老龄化速度加快，养老院的建设速度赶不上需求。各国政府开始鼓励居家养老，并提供各种经济补贴。例如在荷兰，高龄老人如果不要求政府提供养老床位，就可以领取每年5万欧元的照料金，自己去购买所需要的服务。

在日本、新加坡等亚洲国家，由于土地资源不足，以及东方传统家庭观念的影响；虽然也参照西方模式为退休老人提供了优厚的养老金，但是在大力兴建养老院的同时，一直提倡和鼓励“多代同居”，并为居家养老提供住宅上的优惠和便利。例如日本的“两代居”住宅，以及新加坡的“多代同堂组屋”等。

五、“异地养老”已不是美国人的专利

美国人向来强调个人自由，进入养老院的老年人不到总数的20%，其余都是居家养老，但大多数老年人并不和子女住在一起。很多美国人退休以后把原来的住房卖掉，在温暖的“阳光地带”购房落户，安度晚年。以至于在美国南部形成了一些老年人聚居的城市，例如佛罗里达的坦帕市，亚利桑那的凤凰城等。

这种异地养老的方式在英国也很普遍。一些收入较高以及在海外工作的英国人，退休后往往选择英格兰南部的海滨城市养老。例如贝克斯希尔、海斯汀，伊斯特本等。随着老年人向这些城市的迁移，形成了一些颇具特色的老年人社区。社区不仅为老年人提供各种服务，而且出售符合老年人特殊需要的商品。

欧盟形成以后，异地养老开始向跨国方向发展。一些北欧国家的城市，例如挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等，看中了西班牙南部海滨充足的阳光、低廉的地产价格和良好的公共卫生服务，不惜投重资在那里开办功能齐全的养老公寓和配套服务设施。在满足本市养老需求的同时，也为当地发展提供了商机。

欧洲南部的阳光不仅吸引着各国养老机构，也吸引了许多国际投资公司。它们在地中海沿岸修建了不少功能齐全的养老社区，除老年公寓外，还包括医院、商场、剧院等配套设施，并提供家务料理、老年护理、紧急救护、安全保卫等全天候服务。这些旅游胜地附近的养老社区入住费用较高，但仍然供不应求。

六、内容丰富的老年服务业发展迅速

2002 年，世界卫生组织在《积极老龄化政策框架》中提出了“积极老龄化”的概念。其核心内容是“参与、健康和保障”，使老年人尽可能在较长时间内保持良好状态。在组织老年人参加体育、文化、教育等活动方面，英国的老年摇滚乐队，法国的老年电台，日本的老年体育俱乐部和夜大学是其中的杰出代表。

老年旅游是欧美、日本旅游市场的重头戏。多数老年人在健康允许的情况下都愿意到国外去走一走，看一看。国外旅行社根据老人不同的支付能力、文化背景和情趣爱好，推出了团队游、自助游、候鸟游、健身游、修学游等多种多样的旅游模式。随着婴儿潮的一代人进入退休年龄，老年旅游有进一步扩展的趋势。

在为老年人提供家政服务和生活护理方面，日本官方养老机构、私人企业和非营利组织积累了丰富的经验。日本的“在宅服务”几乎无所不包。除生活料理、“入浴护理”、“上门看护”外，还包括定期早晚用车接送老人到老年康复中心，对他们进行身体检查、功能恢复性训练，以及如厕、用餐等生活技能指导等。

丹麦的自助养老社区，代表了老年服务业的新潮流。老年人可以选择志趣相同的老友同住一座公寓楼。这里不仅提供老年人需要的各种服务，而且设有各种小作坊、小农场、小鱼塘等。凡是老年人能想到的，在这里都能得到满足。老人们可以一块儿钓钓鱼、养养花，干自己想干的任何事情，共同建设自己的家园。

七、推陈出新的老龄商品市场大有可为

随着老龄人口比重的增加，老龄商品市场所占份额也在不断上升。欧美、日本等国的厂商从来没有抱怨过老年人的挑剔，而是抓住老年人的特点，迎合老年人的需要，千方百计地推出符合老年人口味的商品。从保健食品到老年服装，从生活辅助设备到护理用品，从文化娱乐用品，到计算机网络产品等，应有尽有。

法国厂商在中老年人服装这一细分市场上一直处于领先位置。老年人的服装不仅需要穿着舒适，而且要符合各自的身份，质量上得禁得起检验，价格又不能过高过低，否则就很难赢得市场。在这方面，法国设计师发挥了自己独特的想象力，将高贵、典雅和简约、含蓄的风格融合在一起，从而赢得了老年人的青睐。

美国厂商在保健药品、方便生活用具、电子产品方面一直独占鳌头。例如“脑白金”、深海鱼油、老年多种维生素，多支点拐杖、助步器、电动轮椅、老年人坐浴器、防滑地胶、脚踏开关电冰箱，自动配药服药定时器、遥控防遗忘门锁、遥控上网鼠标等，家居防盗安全系统、紧急呼救系统等，很受老年人的欢迎。

日本厂商在老年食品和护理用品方面有很多创新。单是具有医疗作用的食品就有高营养流食、帮助吞咽的辅助食品、肾病食品、糖尿病食品、褥疮食品、补铁、钙、纤维食品、大肠检查食品等七大类。为方便老年人的生活，除尿不湿、老人尿裤，随身尿袋等系列产品外，还开发出“老年助浴床”等老年人专用商品。

八、“老年社区”成为城市建设的新亮点

随着老龄人口的增加，欧洲许多城市出现了老年人聚居的社区。根据欧盟宪章的要求，老年社区在建筑设计上应当将老年服务功能与城市特色、生态目标融合在一起；不仅要方便老年人的生活，而且要使老年人不感到孤独。因此，老年社区内所有的公寓楼和公共设施，都必须根据老年人的特点进行相应的改造。

例如为了消除安全隐患，方便老年人活动，要求老年社区实现无障碍化，多层公寓楼加装电梯和无障碍通道。容积率过高的社区则需要拆除部分建筑，增加供老年人活动的绿色空间。同时要完善方便老年人生活的卫生站、小超市、康复中心和娱乐中心等服务设施，使老年社区成为城市充满人文关怀的模范社区。

前面说过挪威在西班牙南部海滨兴建养老社区的做法，也刺激了西班牙本地的房地产业发展。西班牙是高福利国家，全国有5000多所养老院，多由民间来经营，其中约半数是近十年兴建的。西班牙法律允许没有退休金的老年人用自己的房屋作抵押，向银行支取养老和医疗费用，老年人去世后房屋归银行处置。

始建于1961年的美国太阳城中心，位于佛罗里达西海岸的坦帕和萨拉苏达之间。社区内有适应不同老人需要、无障碍设计的多种居住组合，实行严格的人车分流。积极活跃的社区生活吸引了各个收入层次的老年人。全美国名为太阳城的老年社区有几十个，成为美国房地产业中最有前途与朝气的专业开发方向。

结语

工业化以来，西方国家已经完成了从“家庭养老”向“社会养老”的转变，“机构养老”基本上覆盖了那些最需要帮助的老年人。而由于发展阶段上的差别，中国至今仍有一半以上的老年人依靠“家庭养老”，“机构养老”在城市地区的覆盖率也不到10％。但是由于计划生育，我们老龄化的速度和深度将很快赶上欧洲。

为了迎接老龄化的挑战，中国首先需要解决从“家庭养老”向“社会养老”的转变。在政府承担社会养老义务、“机构养老”覆盖最需要帮助老年人的基础上，充分发挥市场的作用，鼓励企业和民间力量，大力发展养生养老“产业”。这样，我们才有可能实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。

国际养老产业 第2篇

2015年斥资20多万，在老家白鹿原地区兴建了一所“别墅”，两层8间房，外加近乎300平米的室外空间，70多平米的菜园子。9月份装修完毕，进入试入住阶段，国庆节期间，趁着长假带着老婆孩子一块回到了家乡，打算体验一下这个乡间独有的“世外桃源”，起码在烦恼的城市里，想找到像这样的环境，可真的是得多换点功夫，有时候就算是花了不少功夫和时间，也找不到，稀有品种嘛！

10月2日，全家人避开假日第一天的高峰期，驱车6个多小时，回到了家乡，一入白鹿原，就给人一种畅快的感觉，那种感觉是城市繁华的街道、拥挤的人群所体会不到的一种感觉，虽然来到西安，老婆和儿子就站在城墙脚下，护城河旁边给我说，西安环境不错，毕竟是古城，有点超凡脱俗的境界，同时也散步着几千年浓厚的文化气息，不管是从城市的规划，古代文化遗迹的保存，还是从现代城市独有的韵味，休闲角落里古文化象征来看，都说明了大西北的门户城市，古代在中国的地位和影响。我听着他们自言自语的评价，有点嘲笑意味的说：“西安魅力不小嘛，像你这种缺少文化熏陶的小资产阶级，来到这里，都被影响城这样了？昨天还不知道长安在哪呢？今天就知道丝绸之路了！”旁边儿子也在打趣，“你们这些人都冒充文化人，其实刚脱离文盲而已，我没上学都知道这地方古代是秦始皇的领地，地下买了不少泥人呢！值不少钱！”我和老婆都笑了，这小子将来一定是学文科的，还是个财迷。

沿着西交大和兴庆公园中间的宽广大路一直往西，过了纺织城、灞桥、半坡遗址、思源大学城，开始上平原了，白鹿原地势虽然平坦，但是整个西安城区地址低洼，所以我们爬坡费了不少力气。白鹿原上一路过来不少新办的养老院，西安市社会福利中心也搬迁到这边来了。自从这两年尤其是13年的相关产业政策影响，养老行业蒸蒸日日上，不少民间的力量都投入到这个产业发展中。我们路过从外观大致看了一下，这些项目大多都是新建物业，占地大概20多亩，基本都是多层楼房带电梯，看来失能、半失能老人多一些，因为项目比较独立，周边各类配套很缺乏，时间紧迫没有仔细看。坐在车上我仔细想想，也许将来的我，再过两年的父母，都会来这里居住了，养老是个不可避免的问题，晚年幸福的生活，首先得从环境入手，从现在的条件来看，农村的养老环境要比城市里好的多，起码农村的交通、空气指数、生活条件等都比较城市要好，因为城市太多拥挤了，老年人都失去了自有的空间了。

赶了一上午的路，下午3点多终于到家了，一进门老婆感慨到：“天哪，这个房子在成立最少得200万，你只用了20万，今年你赚了！”我看着眼前的一切，也觉得小有成就，两层楼房8间卧室，外带前后院和厨房、洗澡间，尤其是室外的场地，光前院都近乎300平米，停放四五辆小车都没有任何问题，而且两边各有一个30多平米的菜园子，里边西红柿、黄瓜、蒜苗、香菜、菠菜应有尽有。菜园子中间有一棵有着30多年历史的柿子树，现在的季节柿子橙黄，有些已经发红可以吃了。下午我们在菜园子摘了一大盆西红柿和黄瓜，拿到旁边的自来水龙头洗干净，孩子和大人吃的都很开心，看到这些场景，我一路上在思考的问题，又一次跃上我的心头。我的父母都是50年代出生的老人，再有10年他们面临的将是晚年的养老问题，我常年不在身边，生活还是跨省分隔，虽然他们经常说养老不用我担心，但是真的到了那一天，除了我还能由谁来照顾他们呢？老人在农村这样的环境里生活了一辈子，从心底他们是不愿意老了迁移到城市这种繁华吵杂的环境中去的，这是一种故土难离的情感牵攀。相比之下城市的老年人在城市里生活了一辈子，晚年寻求一个安静的养老环境，也是他们最渴望的一件事，于是我想到如果眼前这个大的别墅，承担起接纳城市老人晚年养老的重担，是否也算是物尽其用，物有所值了？

老龄化的时代渐行渐近，在养老服务业加快发展的当下，城市尤其是中心城区公办机构养老床位一床难求与郊区、农村的民办机构床位利用不足的尴尬并存。如何发挥市场在资源配置中的决定作用，让农村有能力、有条件吸引、接纳有意愿的城市老人前来农村养老，缓解养老资源不均衡困局，这应该是城市和乡村养老资源相互交换的一种新型的开发渠道。相比较之下，城市养老也乡村养老存在众多的不同之处。

首先，城市养老所需天然资源比较匮乏，导致城市养老成本费用较高，更多的纯天然型的环境资源、空气指数、生活空间、娱乐场所、天然有机植物、观光种植等非常缺乏，都需要用钱来购置，而且很多东西都是人造的，始终接近不了老年人的亲身感受！

其次城市生活无法解决自理型老年人的休闲养生问题，国内比较著名的亲和源项目、北京的太申祥和山庄等养老机构，都是近郊文化项目，很多旅游、养生项目都是人工制造，那种更加贴近自然、融入自然的感觉，老年人始终都无法体会。

再有比如城市生活环境容易遭受污染，给老年人的日常生活、身心健康都带来了很大的影响，常听老年人说小时候、古代的那种世外桃源，这辈子恐怕是再也不可能享受到了。虽然很多养老投资者想尽各种办法，尽心的营造各种居住条件，但是依然缺乏那种纯真的、淳朴的乡间气息。农村里的一条乡间小路，旁边一条清澈见底的小河流，可能都远远胜于闹市中投资上百上千万的各种配套设施，这就是自然赋予人类的最真实的东西，不是钱能买来的。

当然我们看到农村的好，也不能完全不看到城市的便利，城市养老的配套齐全，交通的便利通行，各种医疗救治条件的完善等，都胜过农村养老的基础条件。人是一种群居动物，现在的农村已经没有过去农村的热闹繁华，所谓安静的环境一方面是远离了闹市，更多的原因则是农村人口的流失，造成了现在的农村大批的人都居住在城市，而留下的则都是老人和儿童等留守人群。他们的安全、生活照料、医疗救治等都存在基础性的缺失。面对这样的现实，我们其实不应该单方面的去考虑那种环境条件更加好，而是应该考虑两者资源如何去交换，农村的养老产业发展如何去对接城市的养老需求。当农村的养老产业作为一种新兴的产业发展起来以后，那将来的农村才是新农村景象，才不会出现更多的人口流失，整个社会环境才会和谐统一。

将农村养老条件的优势和城市养老供需关系的失衡，两者相互结合起来，可以从以下几个方面去解决：

第一，将农村的房子租赁给城市养老人群，由民间资本投资创办农村养老农宅合作社，动员村民将闲置的房屋出租合作社，由专业化的运营单位来运作，提供养老环境给城市需要养老的人群。充分利用农村纯天然的居住环境，打造各种不同风格的样板间，来吸纳城市客群。

第二，以村为单位，改变城市的“圈养”为农村的“散养”，居民租赁房屋，但养老环境不以房屋附近为单位，而以整个村为单位，老人可以到处活动，就像从小生活再这个村子一样，可以去邻村，可以去赶集，可以去爬山，当然也可以去外地旅游。

第三，改镇卫生所为医疗卫生服务中心，功能扩大化，具备老人刷医保卡的条件；其他比如政府市政工程跟上，老年金融、老年租赁业等跟上。比如建立自动提款机，办理老年车辆租赁业务，方便老人从家来回镇上办事，村和镇上设立对接办公场所。

第四，以村为单位，发展副业，家里老年俱乐部、老年戏曲大舞台、老年图书馆，老年医疗护理培训基地，招聘本村的低龄老人为义务管理员，为老年人提供再就业的机会；同时村镇交易市场提供老年人卖、买物品的机会和空间，让老年人融入更大的群居生活中。

创新养老模式发展养老产业 第3篇

面对人口老龄化的规模大、速度快、不平衡和“未富先老”等特点, 我国养老模式也需要进行创新和探索。

一、创新养老模式

从世界养老模式的发展, 可以看出“居家养老”和“社会养老”是两种最基本的养老模式。

在“少子高龄化”现象尚不明显、养老还没有被作为“问题”提出之前, 世界各国的养老模式普遍是“居家养老”;而在“未老先富”的一些发达国家, 由于经济发展已达到较高水平, 在实行居家养老的同时, 国家也大量投资兴办各种养老机构, 以推动“社会养老”模式。[1]

但随着人类社会走向少子高龄社会, 特别像日本、北欧等一些发达国家甚至已进入以少儿人口减少为主的人口减少社会。在这种情况下, 即使是发达国家, 也已感到将难以承受迅速增长的社会养老的财政负担, 而且人们也逐步认识到兴办养老机构、实行社会养老将割断被养老人与家人的“共存”联系及情感诉求互动空间, 不利老人的身心健康。而居家养老可缓解这些矛盾, 于是又导致“居家养老”模式一定程度的恢复。

在中国的传统文化中, 家庭养老是最主要的养老方式, 从孩子出生, 父母就认定孩子对自己的老年生活负有义不容辞的扶养义务。但随着城市化和人员流动的加快、计划生育政策的长期实施造成的少子化, 导致家庭养老功能逐渐弱化。中国独生子女政策实施至今已有30年。第一代独生子女的家长已集体步入老年期, 中国正全面迎来“4-2-1家庭”时代, 一对夫妻赡养四个老人和抚养一个孩子的家庭格局日益成为主流。而且, 由于人均寿命不断延长, “6-4-2-1”、“8-4-2-1”的家庭也逐步出现。而且现代青年价值观及生活方式的变化, “事业人士”、“孝顺子女”两种角色的冲突和博弈, 也在一定程度上产生了对“居家养老”模式的排斥。

与居家养老相比, 社会养老模式通过把老人集中到各种养老院“集体”养老, 可以解决家庭养老人力资源不足的矛盾。然而社会养老需要持续的大量投资, 需要足够的政府财政补贴。另外日本的调查表明在福利 (养老) 设施中养老的老年人, 因心情忧郁而死亡的比率高于居家老人。

在我国, 除了居家养老和社会养老, 还有一种兼顾家庭和社会的养老模式社区居家养老。社区居家养老的基本做法是:在城市各个社区建立养老护理服务中心, 老人仍然居住在自己的家里, 享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询, 并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以, 有人说:社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老, 更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年。

结合我国国情, 我国既不能单纯实行“居家养老”, 也不可大范围推广“社会养老”, 而必须创新养老模式, 走多元化养老之路。如前述社区居家养老。一来老年人仍然可以住在自己家中, 自由性、隐私性较强, 二来在需要“帮一把”的事情上, 如吃饭、理发、就医、居家维修等方面都可利用社区资源尽可能方便老年人。再如鼓励和尝试“合租养老”, 即合租一套住房, 合雇几名护工, 以“合租”的形式将几位老人聚在一起养老。同时, 对于青岛建立的居家养老、社区服务、机构养老“三位一体”的养老模式, 以及异地 (候鸟式) 养老也可不断探索和实践。

二、发展养老产业

养老问题不仅促使养老模式不断创新, 同时也将如何发展养老产业, 使老龄危机可以转化为老龄人口红利成为研究的重点。清华大学就业与社保中心主任认为老龄危机可以转化为老龄人口红利, 即第二人口红利由老龄人口的就业能力、纳税能力、消费能力和投资能力组成的经济贡献率, 以及其对调整产业结构、拉动消费和市场发展后劲, 乃至社会和谐与文明的经济影响。其认为, 经社会调查初步测算, 到2035年老龄人口可能带来的经济贡献包括:至少增加1400万劳动人口;占届时GDP5.7%的税前消费能力及其对服务业发展和产业结构调整的积极影响;按最低税率每亿老龄人口个人所得税缴纳能力接近286亿元;占资本市场市值30%的养老基金及其综合影响。[2]

养老产业是一个与众多行业相关联的“朝阳产业”。这些产业不仅包括为老年人提供日常生活用品, 还包括养老金融产品、老年文娱产业、老年医疗保健、养老生活照料、养老机构等多个方面。同时, 还能带动养老保险、老年地产等诸多行业的发展, 因此具有显著的经济带动效应。

以养老床位测算, 按照国际通行的5%的老年人需要进入机构养老为标准, 我国至少需要800多万张床位。现在只有约250万张, 缺口达550多万张。以每张床位平均6万元的建设成本计算, 就有3000亿元的市场空间。再加上康复设施、培训基地等, 又可至少拉动1500亿元的投资。再比如, 目前国内老年地产面临档次低、配套服务欠缺;规模小;缺乏全过程开发经验;定位不清晰、客户细分不足;政策无法落地、标准缺失等五大问题。由于这些问题的存在使开发商虽然对老年产业的关注已经持续很长时间, 却依然因为养老产业的种种不确定性而迟迟未动。而日本有提供无障碍设施的老龄人住宅产品、有具有看护性质的老龄人住宅产品、还有能和家人共同生活 (二代居) 的住宅产品。因此, 我国可以借鉴日本在老年地产业实现新的突破。同时, 养老产业发展还将会加大服务业基础设施改造及建设力度, 创造大量的就业机会, 并带动老年人消费的增长, 对我国扩大内需、调整产业结构将有巨大促进作用。因此, 可以认为, 养老服务业必将成为我国新的经济增长点和经济发展转型的支柱产业。

当前养老产业化迫切需要解决的就是投资主体多元化。2008年12月, 国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中首次发出鼓励信号:“推动健康保险发展, 支持相关保险机构投资医疗养老实体。”2009年12月29日, 泰康人寿郊区总部及健康研究中心奠基仪式在北京昌平区小汤山举行, 致力打造高端养老社区。保险业已先行进入养老产业。

国务院发展研究中心《利用央企辅业资产发展养老产业的政策研究》课题组, 认为央企辅业资产面向普通市场难以获利, 但利用它们来发展养老产业, 却具有自然环境好、使用成本低、可塑性强的优势。老人颐养天年一般需要远离闹区、自然环境优美, 这些资产的地理位置非常适合。而且养老产业所需要的设施只求生活居住功能, 不需要豪华装饰, 这些资产功能基本符合要求, 不需要进行大的改建, 建设、维护成本较低。在人员上, 养老产业需要大量服务和护理人员, 这又可安置和消化大量辅业分离人员。因此, 央企辅业也是进入养老产业的重要投资主体。

养老产业作为准公益性产业, 国家给予许多税收、补贴政策。可以预见, 在国家养老服务体系逐渐规范下, 养老产业不仅会吸引保险资金、央企辅业的介入, 更会吸引其他各种资金来共同分享这老龄人口红利。

参考文献

[1]面对人口老龄化挑战:变化中的中国养老模式.人民网.

“养老+”，打造养老产业新模式 第4篇

“养老+”是养老和其他产业结合的模式。截止2014年底，全国共有老年人口2.12亿，老龄化率15.5%，这是一个庞大的市场，如果其他产业为养老提供支持，互相促进，优势互补，就能形成一种新的业態，新的模式。

“养老+”业态的出现

养老+医疗，“医养”结合就是最常见的一种养老新模式，医疗可以保障老年人的身体健康，让老年人生活更安心，更放心。

养老+地产，养老地产是房地产业转型的方向之一，具备养老功能的地产项目，或者说是养老社区未来的发展方向。

养老+旅游，就是由老年人特定群体构成的旅游养老、休闲养老，主要是为老人身心健康服务，让老年人生活得更有质量，更幸福。

蒋洪卫认为，“养老+”，提供一种新的思路，在做养老项目的时候，基于养老，结合项目自身的优势，定制适合于该项目的养老模式。通过联盟联合的方式，通过招商合作的方式，建立合作机制，建立起高效的“养老+”运营模式。

建立为老服务“护联网”

社科院政策研究中心秘书长唐钧透露，中国社科院政策研究中心课题组设计了一个保险方案，如果暂且不考虑通货膨胀和经营成本，以2015年不变价计算的基金积累情况如下：按复利5%计算，40岁一次性交3万元，50岁交5万元，60岁交8万元，70岁交13万元，均可在79岁时积累到20多万元。如果取生存期44个月，每月支出4000元，则总共需要18万元。

此方案就是一个试图将商业保险与社会服务无缝链接的项目。首先要实现的是市场化的保险公司和老年服务机构的链接。以这个链接为基础，还可以将其他老年服务，如康复服务、心理咨询服务、健康管理等，以及各种老年用品，如电子产品、信息产品、生活辅具等有效地串联到一起。此平台进一步发展，则有可能形成一个以老年长期照护为核心的类似“阿里巴巴”的“护联网”。

国际养老产业 第5篇

8月19日，世联地产与台湾最大的养老产业集团——恒安照护集团签署战略合作协议。此前的8月16日，国务院常务会议提出，要将养老产业打造成为朝阳产业。

随着中国老龄化人口的快速增长，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”，各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。世联地产副总裁林蔚指出，养老产业是以服务为核心的产业，而不是以开发为核心的，需要长期投入，也需要更多政策的配合与支持。

养老市场规模至少万亿

世联地产研究数据显示，截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上，以后还会逐年增长。恒安照护集团董事长胡世贤表示，目前大陆人口老龄化状态与20年前的台湾十分类似，但是大陆人口老龄化发展更加快速，养老产业市场发展潜力巨大。不过，胡世贤认为，内地养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。

从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。

世联地产顾问业务发展部总监李亚南指出，目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。

“养老产业是一个进入就不能退出的行业。”胡世贤说，养老不是卖房产，而是卖服务，而大陆目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，恒安进入大陆正在做一些前期的事情，比如培养人才以使台湾经验本地化，以及挑选合适的项目“种子”作为试点。

台湾经验可资借鉴

世联地产在研究了美国、日本的养老产业模式之后，认为其在国内并不适合推广。相较之下，台湾的经验可资借鉴。

胡世贤介绍，作为台湾养老产业第一品牌，恒安照护集团目前在台湾拥有700多位员工，照料5500多位老人。服务类型包含机构式照顾、居家式照顾、小区式照顾，服务项目由小区服务、老人住宅、老人安养、老人养护到长期照护等多重模式。世联地产希望借鉴恒安照护集团的经验，通过与之的战略合作来进行公司的转型。

世联地产认为，三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。其一是隔代亲情社区开发模式，即年轻人群与健康老人混合的社区，北京（楼盘）太阳城、杭州（楼盘）绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

李亚南介绍，这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津（楼盘）宝坻云杉镇等。

世联地产表示，以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

第三类是“养生目的地”开发模式，针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海（楼盘）亲和源在海南（楼盘）、东北等地已开始试水度假养老项目。

国际养老产业 第6篇

胡晶

养老运营指导国际联盟主席养生养老有限国际联盟副主席

主持人：感谢各位嘉宾！刚刚结束了与几位老总的对话非常真实，大家可能都被真实泼了一头冷水，我们特意安排了最后一个讲话，也可以说是分享，养老产业应该是在政府宝坻情况下运营，现在市场化运营的状态下我们的企业其实遇到了诸多的运营管理上的瓶颈，到底如何解决这样的瓶颈是否可以用一种新的思维模式下面我们有请养老运营指导国际联盟主席养生养老有限国际联盟副主席胡晶女士。

胡晶：各位来宾下午好！我这是插进来的，因为昨天跟房地产报就一些问题探讨的时候被邀请来参加这个会，因为我刚从上海清河园会刚刚回来，那个地方也是聚集了300多位地产商今天这个会我听了一下是金融和地产的结合。但是我本人是医疗专业，但是以后特殊的关系这七年参与了两个大型国际医疗养老的项目，从筹建到运营，这里面有一些经验和体会可以跟大家来分享，但是我是属于外行，到这个行业来。在这时候我觉得有几个观点可以跟大家共同梳理一下。

我们国家在民政部有一个养老服务体系，在医疗界有一个三级的服务网，这三级服务网一个是公共卫生服务网，一个是医疗服务网一个是医疗保障网，但是这两天听了这么多地产商企业家提的问题给我一种感觉就是我们前期的养老工作是企业做了很多政府的事儿，这只是我个人的想法。

因为他们钱要快出快进都盯准了各种各样的模式希望可以快出快进，但是恰恰养老这个产业很多地产商也说过有没有一个模式可以拷贝啊，有没有一个模式可以照着学习啊，但是从医疗角度讲我觉得大家希望的是中医看病，得了感冒怎么样吃中成药就行了，我觉得养老地产恰恰是中医看病，每一个地产都有每一个地产的特殊性，这样结合我们这几年经营经验给大家有一些想法，给大家有一些体会拿出来给大家分享。我们现在养老中大家谈得最多就是刚才所讲有一个好的模式，但是这个模式从地产角度讲出售房子，出售加持有经营，出售或者是有物业，再一个是卖会员卡，如果我们都是奔着挣钱这种去，在座我看了一下不乏也有年纪大的人，十年以后我们到哪去养老，中国没有一个国家像我们中国是上亿老人的，这是我们中国的问题。我们这些中国的养老模式到底是什么，这是在模式当中所出来的问题。

另外在座嘉宾谈的是人才的问题，还有我们跟国际化合作的问题，还有一个是运营服务的问题，我们首先先提一下这个模式，因为我也是特殊的关系半年前到地产界帮助专家诊断，拿这一块地如何植入医疗，植入养老，甚至是旅游地产如何植入健康养生，我们大家就看一下按照人生这个轨迹都希望40多岁别老，老了以后别得病，得病以后别瘫，别残疾，90多岁高兴得睡去。我们大家都是做前端都去盖房子了，盖房子中没有对这个养老产业链服务，再有一个我们这一边是跟医疗合作，光一想养老就是残了，就是半自理了，但是对于养老健康管理的过程是没有的，刚才王教授理念中提到了我们就要问植入什么，我们在跟大家建议的时候就是说还是刚才专家那一句话专业的人做专业的事，我们研究台湾养老模式因为目前国际上做养老做非常到位还是日本，但是考虑到政治原因我们现在跟台湾在合作。

台湾20年把日本的经验本土化是非常值得我们来吸收和吸取的，他们界定的是在服务这个层面是民政系统来管，但是在含有医疗这个层面是跟医院合作去做，那我们大家地产商在建这个房子的时候就可以按照9073的模式，专业的人做专业的事，在建房子的时候因为社会老龄化是不是有二代居，有年轻人和老年人在一起的，我们中国的老年人希望晨练，喜欢逛早市，喜欢聊天，如果把老人都圈在一起的话这种模式就没有了，你建保障房，建经济适用房建别墅这种配套都是不一样的。我们先说民政这一块，你拿出一套公寓来，在这一套公寓中建有照料中心，可以向社区住家提供居家照顾服务，就是政府为了达到照料中心很多日间照料中心还没有起来就死了。他们把这个照料中心成为无围墙的养老院，老年人不是病了残了才来，它是有吃饭，洗澡，手工锻炼，康复全部都有包括跟医院的对接。包括围墙大门全部都是无围墙的，还有园艺还有种花种草的，楼上给老年人提供儿女出差了有短期入住公寓的空间，还有儿女出国也有长期的空间，就是拿出一栋楼按照我们国内9073的模式全部都有了。

医疗这一部分我刚才听了高总提出来我是医疗机构，我给地产商做诊断的时候有一个山东的老总他说我这个地产跟三甲医院就一条马路之隔，我说赶紧把你的老年公寓做护理院，因为在我们国家医疗服务三级网络中社区医院是国家配套的，我说国家该有的东西你们要享受到啊，你在有多少住区的时候可以跟国家申请建设社区医院，医生护理人员，国家给你配这样子的话你再跟上一级这是一种模式，还有一个是现在国家搞卫生经济改革，住院费用和本次平均住院费用是国家医保控制的，如果是一个慢病骨折恢复是要三个月的，这种护理院是没有的，这种必须是依靠医疗，所以很多医院非常愿意自己在旁边有康复院和护理院，这个医保费用可以在这个医疗集团收两笔，在医疗治疗费用收了，转到康复医院收了，要是有条件我旁边还有一个护理院又到护理院去收，去一次院结一次账这样可以拿到医疗报销的费用，如果是护理院还可以申请到民政的费用，所以说政府的钱你要想办法，不要企业做政府的事，我们做这些配套应该是政府拿出来钱的。如果是医疗单位你既建了康复院可以收到住院费，你到康复院还可以拿到康复的费用，这些政府的资源都是可以用的。

我刚才提到很多旅游地产，大家在植入养生的时候我就问他你做这么高端的旅游地产的转型，养生地产植入什么，这里面又提到专业人做专业的事，我不懂养生，我不懂保健因为我们中医的角度讲是南病北治，这就可以跟中医机构，现在中医也有这种院站所的配套，就可以把中医这一套东西放在你养生这一部分，又可以拿到一部分国家的资源。这里面如何是专业人做专业的事，我刚才也听了很多讲到人才的，我听了有不同的观点养老市场目前真正缺的是高中端的人才，因为我最近经常接到包括国际猎头和国内猎头的电话就是找各种各样的人，当他们把这种人才的需求告诉我以后，我一听这样的人才在中国还没有产生。为什么呢？医疗三甲医院的工作经验，但是三甲医院目前我们医院在改革，三甲医院目前是一个计划经济下的模式，所以我们在一些大的项目中曾经招聘过20多个三甲医院的院长，最后都到养老这个项目当中做不了，因为养老这个项目市场是要求市场化的人，因为你们都是企业家，你们所要是市场化的经营，这是我们医务人员来管理养老的短板。

这是关于人才方面。另外还有是有国际经验，我们在人才培养还有一个是中层，一个是高层的管理人员，还有项目的管理人员，还有中层的，再有一个是刚才大家所说的具体服务人员，这里面有一个什么模糊的认识呢，其实在护士这个行业中，还有养老照顾的专业的护士，还有社区医院的护士，他们都是不同的专业，学的不同内容的但是现在大家把他们统在一起了，为什么现在有一些机构请的护士留不住，不是学你养老专业机构的护士，但是大家又提到一个护理员，其实在这个层面它有一个家政服务员有一个养老护理院，前几年桑兰的官司这个大家都知道他是需要有专业医疗知识的护理员但是聘的是家政服务员进行医疗的服务。我刚才听了挺着急的，现在很多还要培养人员，大家培养的是什么呢？民政部的是为老年人服务的护理员，而不是护士。但是台湾这个模式我们大家可以借鉴，台湾在护理照顾中心是三类人员配备。所有老年人的吃喝玩乐都是由社工人员做的，同时还有一部分像非自理是由护理员，还有一些自理的护理员是根据医生开的医嘱对他日常的检测，功能的锻炼是有1/3，另外1/3一半是医务人员，很多老大夫人家不愿意到养老这个行业，觉得这个专业窄，聘了一些医务人员是为了紧急状态下的处置，可以把老人很快捷的送走，日本台湾给行政人员办公区是非常小的。这是关于人才培养大家首先要把这个行业一定要界定清楚，你做什么样的模式我是做照顾性还是做医疗性的，我用的这些人哪一级人员到哪去招，那一级人员到哪去培养，有什么短板一定要想清楚，这是关于人才的问题。

再有一个是跟国际合作，因为现在中国发展了，到清河园的时候荷兰安排了一个专场，很多企业家就不明白，他们是来挣我们钱的，我们就上杆子给人家送这个钱，我跟江合是老朋友了，我真替中国的企业家着急，他们费用收费是很高的医疗机构是每平米一百块钱，但是他们的设计方案我们建设的时候用不了，而且我们很多的项目是先要有运营服务的成分在里面，很多都得改造，我们国际的经验也不是不去学，所以我们现在给大家引进因为我们真正要学习国际的服务，因为人家都是国家出钱建的。你现在是企业出钱去做，跟国际市场合作的时候我们是分时分段的入场，但是有一个运营总监是全过程的来参与的。我就给大家举个例子，台湾的信息化这一块非常好，老人进来以后经过一个简单的登记以后老年人的身心、管理、服务等等全部都是在这个软件当中了。

我当时问他这一套软件卖给台湾的养老机构多少钱，他说3、40万人民币，我说要卖给大陆，他说3、400万人民币，我当时就想请这一个运营团队，但是不请来分时分段的请来自然他的经验带入，不像目前市场在低水平的重复，这是关于如何跟国际合作的问题。现在很多大的地产商你看美国的CCR做社区，从2008年美国就已经开始淘汰了，我们现在很多地产商还是做这个CCR的社区。澳洲的水博客就提出来不设医疗，我上去就跟地产商们讲那是在澳洲他是酒店服务业的，酒店服务业所有人都是经过CPR急救证书，我们中国各个交通的阻塞成这个样子，当老人出现脑梗这些的情况急救车还没有来就死了，这一个官司你就打不了，所以本土化落地也是一个过程。刚才所讲的运营，可能在7月1号民政部要推行很多措施，但是现在运营市场有养老院院长几个人去当运营机构的，专家们都讲了我们国家养老院运营是靠公立没有一个市场化的，跟医院情况是一样的，你请他运营只是提供服务，还有政府官员利用资源可以挂牌，可以弄一些床位费，这就缺少专业，还有一些物业公司功能拓展，我们现在所谓的样板社区实际上就是物业功能的拓展加了一些居家照顾服务，并没有养老产业链当中这种养老照护的服务。还有一些老年住区现在连锁经营，我想这些老年住区自己都还没有，哗哗大量的复制一下子承接十几个运营非常严峻的事情。所以我就觉得要根据自己的短板如何把国外的经验，本土化以后我们的经验就是说要请一些机构，但是我们请的也是要替企业省钱，在那个时段进来由我们自己的人共同的运营，这样让他两年到三年以后退出，真正的通过国际化的经验拿出自己运营的经验来。

再有一个我们曾经研究过如果你是一个养老运营机构，这种居家照料中心式的连锁是可以盈利的，因为没有成本只是跟开发商对接租金的问题，运营的成本双方共同的分成问题，所以这样子的运营机构是能够赢利的，在这个地方因为时间关系就临时插进来跟大家谈一些想法。我们给大家一个提示养老服务是一个产业链，这个产业链目前市场上的土地和老残病人的照料但是中间很大一块是缺失的，企业进来的时候一定要想清楚做什么，你从哪赢利，另外养老服务可以是挣钱的，我们挣的是服务的钱，而不是挣老人的钱。谢谢大家！

单大伟

《中国房地产报》总经理

尊敬的各位来宾早上好！首先我代表主办方欢迎各位莅临第六届中国养老产业和养老社区高端论坛暨第一期资本金融与养老地产的圆桌会议，众所周知，养老产业及养老地产是一个朝阳产业，也是一个大产业涉及到多个产业及领域，其中以养老产业密切相关就是金融业。一方面养老产业的发展离不开金融业的支持，另外一方面哪里有强大的市场需求，哪里就会有他们的踪影，然而我们发现面临中国接近两亿的银发市场却很少有真正意义上的投资者涉足。此前也有资本对养老产业倾注了极大的热情，如大族创投还有北京安信议和等投资企业，但是这些企业最后都是以悄然落幕收场，有实质性的进展并不是很多。是什么组织了他们投资的脚步，业界认为有以下几点。

首先我国老年人消费水平仍相对较低，尽管具有数万亿的消费市场潜力但是成功的投资项目很少。其次养老产业投资周期最少得十来年，追求短期汇报的这投资周期并不契合，长期以来政府部门对养老产业的定位是公益性，导致养老产业非产业化，所以难以出现以商业成功的企业。此外，这些行业对政策的过渡依赖也使得作为财务投资者难以评估其投资风险，面临这样的投资环境投入还是谨慎好，以养老产业回收周期长，赢利能力低形成了反差，使得资本犹豫不决。

也使他们由当初的热情高涨回落到观望的态势，让资金犹豫还有一个担忧就是所投资金是否真正进入养老产业的行业。然而养老产业的投资者急需资金的支持包括退出模式的建立，这是基于现实存在的问题与需求，中国房地产报优国集团推出了此次论坛，希望各位嘉宾通过分析探讨政策走向和分析经验，分析运营模式以推动行业的发展。我们也相信2013年养老产业热潮将会持续的升温，同时2013年中国房地产也走过市场化20年，与此同时我们中国房地产报也将迎来创刊20周年的庆典，在这样特殊的时刻我们也希望在养老领域为行业的发展总结经验、研究规律、发展新的机会。进一步推动中国养老地产行业的有序稳健的发展。

最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

刘翔

保利北京房地产开发有限公司总经理

主持人：欢迎大家回到会场我们继续今天的主题演讲。接下来发言的是保利北京房地产开发有限公司总经理刘翔先生，在养老事业树立一面新旗帜，下面有请刘总带来他的演讲养老产业的探索与实践。有请！

刘翔：各位来宾，各位同仁大家下午好！非常感谢中房网提供这样的平台养老社区，保利地产副总兼我们董事长来参加的昨天临时要外出有急事让我来参加今天的会议。我刚才听了一下各位专家还有同仁的报告和发言我觉得很受启发，保利地产在养老领域还算是一个新兵，需要学习、探索，实践的东西很多。刚才刘总还有江总我们在下面讨论的时候养老领域在中国讲不是很成熟，还有很长的路要走，很多问题需要解决。今天下午借这个机会跟大家分享一下我们保利地产进入这个领域以后的做法，发言的题目就叫关于保利养老地产实践与探索。

保利地产是国有大型企业，到去年我们的销售额已经突破了千亿，涉足养老地产不但是对于养老未来市场的看法，更是我们央企勇于承担社会责任重大的举措，随着中国老龄化人口的加重成为构建养老化体系的重要环节，保利地产敏锐的洞察到这一社会发展趋势和时代背景，深切关注长者的生活需求，在2008年保利涉足养老地产的经营模式，保利地产和基金的发布会上提出了善居养老的计划，从公益层面出发以社区为依托推进养老产业的发展。

并且我们在北京成立了养老专业的管理公司进行试点，保利安平养老公司，对养老产业进行专业高效的运作，下面我想讲三个问题。

第一个是关于保利养老地产的发展愿景和发展目标。根据保利地产的发展战略结合养老地产的市场情况，保利地产要全力发展养老地产的事业，发展的愿景我们是想成为中国养老地产的引领者，主要是进入养老地产领域推出试点项目完成北上广一线城市地区，第二是1914年到2020年这是成长期，主要是在大型的社区配置养老的床位和相关的配套，发展优先满足旅游、养生、地产的项目，结合地产项目发展养老产业的实现从点到面的铺牌。第三阶段是2020以后这是成熟期，这是不是提的有一点理想化了，刚才按照各位专家报告当中讲到可能这个市场到2020年可能会成熟，这是我们的设想。以多样化的产品和融资模式确保养老模式的资金需求和持续发展，这是我想讲第一个问题就是保利地产在养老方面的愿景和发展阶段性的目标。

第二个是跟大家分享一下关于保利养老地产的有关情况，保利地产现在已经在北京、上海、广州、成都，三亚等广东的阳江在建了七个养老项目，这些项目大致划分为两个种形式，一种是运用原来成熟社区中的自身物业进行适老化的改造，比如说我们锡山的还有广州的林海山庄，大家已经锡山这个项目是很大的社区一百万平米，我们在这当中规划了一个酒店，这个酒店建成以后放了好几年没有经营起来，后来我们把这个酒店做了一些适老的改造，变成一个老年公寓性质的。已经从去年底正式运营了，保利的林海山庄这里面有一个九千平米的会所，这经营起来是很麻烦的，所以我们也作为了一个适老化的改造，变成了一个医疗中心和周边的社区结合起来，特别针对老年人的。这是刚才讲的利用成熟社区中的自身物业进行适老化改造。

还有一种形式是在新开发的社区从一开始就提前进行规划的配建，像后面讲到杭州的天悦，成都的石象湖，还有阳江的项目都是在规划当中，我们在规划之前就把养老的设施和配套都提前安排好，做了一些规划和配套。这两种形式的养老正是中国社会弥补养老不足的重要途径，也是符合中国老年产业十二五提出的居家的目标。保利地产整合旅游、养老等相关资源，既为客户提供专业的养老医疗服务，同时也能够提供度假式的旅游生态养老生活方式，以会员制的模式经营实现品牌的连锁，我们搞了一个品牌会员制就是和熹会都可以作为会员去享受，大概是这样的设想和方式，还有跟旅游可以结合起来的，像成都的石象湖生态环境非常好，我们也做了一些适老化养老的设施。

这是我介绍第二个情况就是保利养老地产项目的有关情况。

第三个是借这个机会或者是借这个平台谈一下养老产业需要国家政策扶持的几点建议。

刚才几位专家讲到了中国社会人口老龄化，家庭小型化这种情况越来越严重，老龄化的速度也很快，数量也很大，在满足这种需求上面国家的扶持政策是必不可少的，我们感觉到有这么几个方面需要国家在政策上特别支持和扶持。第一个方面就是运用社会资本共同解决养老问题需要在土地、金融、程序审批、税收减免起到积极的引导作用，关键是落实到位，比如说小区中配建老年人住宅是否可以在当前限购的情况下适当的调整，并在税收方面给予优惠，对于从业的养老人员在职称评定等方面做出调整，以及他们的社会地位保证从业人员的稳定。从政策层面加大社会化养老的宣传力度，我们觉得在这个实践过程中或者是探索过程中遇到一个最大问题就是传统观念的阻碍和挑战，中国人在概念上或者是在观念上很难接受就是在健康的时候考虑到养老院或者是养老设施里面去。不忠不孝啊老年人思想接受不了，所以实际上跟他们几位专家谈的过程也提到了这种需求是有的，可支付的需求是有的，但是观念上这种阻碍或者是观念上这种差距是影响市场发展的。

所以在这方面还要区分政府与社会力量举办养老设施，从政府来讲社会福利性的保障体系要切实为低收入的人群服务，要为养老设施提供健康有效的环境，做到低端有保障，中端有市场，高端有定制满足不同层次的养老需求。同时我们还感觉到有一个事情是比较重要的，就是尽快的解决符合条件的养老机构的医保报销问题，这刚才有专家在报告中也谈到这个问题。很多养老机构这个问题解决不了的话会影响到老年人的入住，因为很重要的问题是面对医疗的问题，需要依靠一个医疗机构如果这个医疗机构没有医保报销可能思想上就会有阻碍。明天会看到我们和熹会有一个很大的特色就是我们有一个门诊部就是在我们楼里面，而且各种设备配套都有。

但是也是遇到了一个问题就是医保报销的问题，我们正在做工作，如果这个办的下来会影响到老年人的入住，这是一个现实问题。根据我们了解到的情况，北京市当前有400多家养老机构，具备医保报销能力只有31家，1/10不到，医疗和医保问题是入住老人最关注的问题也是最实际的问题。

现在表现为无法在短期内将注意力提供到盈亏平衡的角度，从而影响资金的回收速度，影响进而投资的积极性，在这一点上需要投资者有一个正确的态度，认清这个行业处于起步阶段，市场需要培育，引领模式需要培育，要做好坚守事业的准备。我觉得我们保利地产刚刚进入这个领域，已经尝到了这个感觉了不能说苦头吧，要有坚守的准备，不像做地产一样很快就可以赚钱，资金很快的回笼，很快的实现赢利，它是一个长期的过程，要有这个充分的准备。

作为我们投资方来讲要守得住，要能够坚持的住。另外一方面我们感觉到也需要政府为社会力量举办养老事业提供优惠政策和支持，还有一系列配套的服务措施，只有这样两方面的共同努力，中国的养老产业才能够不断的成长和健康的发展。我今天的发言就到这里，谢谢大家！

王恺

ATA副总裁 卫生部顾问

主持人：关于养老产业的发展和未来众说纷纭，但是也有人提出被誉为更为科学的说法医养健康产业，下面有请ATA副总裁卫生部顾问王恺演讲中国医养健康产业模式的创新与探索。

王恺：各位同行下午好！今天很高兴来参加高端论坛来的都是重量级的人物，我是想通过这么一个平台把自己一些体会跟大家分享一下。

我的题目是中国医养健康产业的创新与探索，大家都知道我们有医疗产业，有养老产业，有健康产业但是目前还没有人把它提出来，能不能把它放在一起我来谈谈我的一些想法。

最近领导提出一个中国梦，这是一个很好的概念我们都知道有一个美国梦，从美国二次大战以后50年代开始建立美国梦，逐步逐步变成一个国强民富的美国我们也需要有中国五千年历史的梦，我就提出一个挑战我认为一个中国梦中国好就是大家有一个共同的目标，这是非常伟大的想法但是要实现中国梦我们必须要共同创造健康的环境，健康的生活，健康的社区和健康的城市，这样才有可能迎来一个国强民富健康的中国。

我们认为现在中国的发展30年实际上我们面临的比我们医养产业更具有挑战性的挑战就是我们的健康。我是想用自己的体会来说一下最近花了两年时间分析出我只做了两件事情，一件事情是我花了20年来读书，后来到美国深造花了20年，花了10年我在建立中国绿色高效的医疗体系，很踏实，做一个项目从头做到底把它完成，一个项目5年，做了60多个项目最多做出来我满意的不超过5个项目，所以我在里面知道怎么把国外的先进国际化的标准怎么在中国落地，本地化是多么的艰难，它的医疗体系跟养老体系是一个综合的体系，如何把它实现。在这个过程中，逐渐逐渐的遇到了中国的老龄化，我在2010年把我的精力集中在中国医养健康产业发展模式之中，因为我在美国是学习医疗和养老的，所以在中国也花了十年时间在摸索，但是这个是刚才各位老总也讲到我们处于一个交叉口，社会有很大的需求但是我们交叉口不是很乐观。国家有这个需求，我们大家特别是地产、金融都是在探索这个方向，我们到底有没有出路，今天就是想跟大家分享一下这个想法。

用几分钟讲一下我是怎么考虑中国医疗环境体系的，我们面临的医疗就医体验和环境，这是大家熟悉的场面根据这个场面提出来挑战，我在分析的时候要用一个原则解决这些问题，经济合理、高效运行，环保、地域文化等等，通过这些战略的规划，我们完成了一个一个国内的项目带到国际的先进水平，这是昌平国家疾控中心是我亲自做的，现在已经实验完成了开始做第二期了。包括深圳滨海医院都达到了国际先进水平，这些都不是效果图都是天津具体的国营院的场景，都可以把它做成世界一流的水平，做医院不难，可以做到和睦家医院我们从十年前开始做一直做到现在包括百汇国际，医疗环境做了这么多我们前赴后继有一万个建筑师做这个就问一个问题中国的医疗变成一个大家可以看的起高质量的医疗吗？我觉得不可能。因为整个体系里面有问题，我们只解决了一个体系一部分，这就给我一个思考我要停一下我们在养老产业上同样面临的问题，我们建一万个养老院，一百万个养老院，每一个老人有两间房间，我们解决养老问题了吗？同样这是一个问题。

我下面就进入到第二个议程就是中国医养产业发展模式，到底是从更高的层面怎么样来看怎么做，我不重复了有这么多问题我用一个短片来看我们应该走的方向。这个短片是一分钟，看到我们人生最后十年怎么渡过。

这个短片给我们一个很好的启示，左边和右边是同样一个最后十年我们怎么样渡过，里面就是讲到一个关键问题中国医养机构的未来我们21世纪中国的医养体系是以医院养老为单位，各自为政的发展还是进行体系的改革，体系的创新。所以这就会带来模式的变化，特别是我们作为一个企业的话它的赢利模式的发展方向。如果没有赢利，刚才讲企业必须要赢利，国家是要为老百姓作为社会福利，这是完全两件事情，我们怎么来做。所以我们就提出医养健康产业这三件事情合在一起的产业我们要进行不断的创新。

所以我们中国梦的支点就是健康，我们如何提高全面健康的企业，提高健康的人数减少我们人均健康的成本是我们梦的关键。刚才电影里面左边和右边同样的老人但是他的消耗，正常的老人跟一个生病的老人是4倍的医疗成本，如何做到我们只在左边这个环境上生活，不到右边去，今天在座的都想做右边的社会需要但是我们精力全部在那里有很好的房子，每一个人都可以住到这样的环境，这是加拿大的片子已经是成本不得了了，我们中国只能做到他1/3这样的好处。就问你一个问题你愿意不愿意住到右边的环境，我觉得我不愿意我可以跟我的家庭去旅游，去骑自行车，关键不是等我65岁，就像今天有很多保险公司不要到那时候才去买保险，要从今天做起。我去新加坡参加医院的时候他们一个妇产科医院有一个很好的店，小孩子生出来买一张保险给他，这是最好的礼物。等他20岁，40岁到他养老他可能是一个百万礼物。

我们的关键是如何走左边的，大家如果有这样的想法我们的养老地产所有的东西都出来了，因为我们在座的刚才讲到我们的瓶颈，我们的老人支付能力有差别，但是今天在座的都可以支付关键是你未来的选择是什么。所以我们讲到挑战医学目的的反思，爱迪生发明灯泡的，未来的医生不仅仅是配药的，必须是根据病人的个性，通过合理的饮食找到病源来进行预防，我说他是中医不是西医，一百年前就提出来健康预防，而且个性化这些特点。我们今天的挑战生活的环境恶劣这不用多讲了，大家已经很清楚了。

刚才讲到各年龄段我们的老人跟正常人的医生比例美国做了很好的比较，65岁到74岁是我们的普通人医疗开支一倍，75岁是我们的两倍，所以今天我参观这里觉得很好，设施什么的我很惊讶，这应该高出美国平均的养老设施，但是就有一个问题我提出来就是看病怎么办，现在医保还不能进入，如果按照这一条我今天假如75岁住在这里，美国是10万块人民币医疗费用，在我们中国有多少人可以掏的起，我们今天医养很多问题是国家在法律保护上做的，我们能做就是把我们身体做好，为我们准备进入的老人健康做好。

所以说现在整个西方的医学提出来一个新的概念，叫健康本原学，西医来说你生病自然要看病，你没有病跑到医院去干什么，从中医来说就是治未病，西方现代最先进的医学就是研究怎么使你保持健康，而不是说怎么来治你的病，一个人得癌症不是因为长了一块肿瘤是因为他整个免疫系统的崩溃，已经没有办法治了，已经整个系统坏了，我们现在要防癌就是使我们整个系统保持很好的运转，这是我们整个健康的概念全部变了。

这是WHO定义，这一条线我们叫健康残疾的分界线，到这个线以后就不能自理，我们就要进医院进养老院，在这一条线上面按照正常的生活规律从出生到中年，到老年是这样的过程，但是在这个过程中我们通过健康的服务是能够有5到10年的延缓，这就是我们要做的。等他下来以后就是我们医疗康复做的问题，这是以健康为解决的问题，所以我们今天做的养老有很多问题是我们提出来循证化和智慧化的问题。我们健康的模式提出来三点，我们不靠医生但是无所不在的健康，个人专属的健康连点成面的健康我们资源不够，可以把全世界的资源连接起来，有这么多概念就可以做这个事情。今天时间比较紧很多模式上的东西不可能展开，我就讲这么一个大概的概念，所以我们提出一体化的概念一百年前我们是任何病人有一个中医把健康医疗、养老全部给你负责了，但是现在社会由于分工的不同，你没有病去补一补，找中医。你有病了头疼治疼，脚疼治脚找西医，他们的理念是根本不同的，来治你的病根本治不好，我们提出来要做的模式就是以病人为中心，就像我们财富一样你的成功没有人来帮助你做只有你自己健康的因素，就像主宰你命运一样你是在当中所有西医、中医、营养师围绕你来进行你的健康，你的医疗，你的养老决策，这是一个新的概念模式。你不是被动的，而是主动的，这样我们就提出来医养健康服务综合体这样的概念。

这些照片都是美国十年前已经做的，这是绝对盈利的模式，但是中国目前还没有做，大家还盯着医疗、养老，这东西都可以做但是只能少量做，这个要做90%应该是由国家来做，我们今天在座可能国家领导比较少，大部分是企业的，企业就应该做健康的东西，每一个人都可以消费的起而且可以买单的事情。第二件事是要做医养地产国家都有这个政策，我们应该做医养健康社区的建设，而不仅仅是做医疗或者是养老，里面有各种各样的服务。再下去就是建立医养健康城市的模型，因为时间关系我不展开了，但是我们要做这个事情首先要专业化，要国际化，要本土化，外国人做设计是可以的，就像我们做医院很难落地我们花了十年的精力才把它最终落地，医养有同样的问题还是要靠我们本地化来做。另外我们要有科学的模式，要一体化的从战略、资金、运行、技术、设施一体考虑，你没有运行商你这个模式说一百亩，一千亩怎么做，这是不可行的，有运行商没有资金也不行，所以我们要一起考虑。另外一体化的开放模式从研究、策划、建议、开发、项目、运行目前很多央企都进入了医养地产，中信进入了医养地产他们开始进行策略研究和开发，我们很多地产商有一块地说明年就没有了，政府可能不给我政策了，我赶紧做一个医养地产，这往往是到最后你做了变成一个套住的项目。我做医院现在有套住20年的医养项目，这是很惨的。养老我们会看到很多人会被套住，因为前面没有很好的开发，具体原因前面一些老总都讲过了。

整个医养产业现在大概分成两类类型，这是美国一个医疗机构是从健康体检这个概念，为什么我不做一个养老健康的设施呢，所以找了开发商大家一起做，做了5年还没有做完，做不下去，不光是中国，国外也面临同样的问题。这种模式我也做过，在重庆改革开放十年前我们做十万平方米的医院八百张床的老年公寓健康中心全部规划好，请了美国建筑师花了很多钱我们做了两年设计最后不了了之，做不下去没有人买单，目前做的话不知道多少人前赴后继在枪林弹雨中倒下。这是廊坊国际医疗城，不知道在座有没有华夏地产在北京现在也是亿万富翁，我是帮他做的项目，当时是30多万平方米，有国际医疗中心、有养老中心、结果也没有做起来。

这是临沂市人民医院两千张床养老中心，这有可能做起来但是一个专业的医院我们既然要做就好好做，整个做成一个街，因为临沂现在有一千万个巨大的需求，这是做无锡市就是轻轨过去以后做了一个医疗城把养老、健康跟服务一起做，这是把社区的概念但是具体的项目是医和养结合的项目，这是政府的项目，发改委一批钱到位就做了，这问题应该不大。这是乌镇国际健康生态园这个概念非常好，而且资金落实、政府配合、准备朝着上市来做，这个概念很好，但是刚才讲的你到底是医养这样的概念看上去是国际化的趋势，因为我是从美国干了十几年，我就是想好坏这是由历史来讲的，这个概念是很好，但是美国的模式是什么呢？它用了一个概念就是社区的概念，我们同样的收入，同样的生活标准人聚集在一起，黑人和白人他们种族里面有问题，所以别人看到黑人就躲，有钱人看到穷人怕就躲，老人说大家都不安全我们越跑越远，所以他们愿意聚集在一起，这个模式就产生了就是老人堆积在一起住。这样是一个生活的习惯，出现了这个社区，但是中国的社区没有这个机制，因为美国医院是跟着社区造的，你越远服务越好，这些好的有钱的居住区他离医院都不超过十分钟，15分钟，所以老人都没有问题。但是在我们国家就是一个挑战，如果老人得了心脏病，上海的老人远离上海跑到这里，得了心脏病哪里有最好的心脏医生吗，如果到了75岁要住老年公寓肯定要住在上海，因为这样我就可以保证我的病可以得到很好的解决。

所以说这体制我们可以做，但是一定要考虑好很多的事件。另外一个项目这是韩国150万平方米整个健康城市有三个医学院，有各种研究中心，各种社区把它变成一个健康社区，这是一种模式。里面把自然、环境各方面都做起来，所以说这变成一个城市，就是有足够的支撑力来支撑整个城市。这种做法像南京的养老社区，同仁在昆明做的，还有大连参与的70万平米有一个国际医院，不是一个小的康复医院是真正一个国际医院，有养老的设施一起做，最近保险公司看重这个项目投了12个亿加入这个项目。不光是规划、策划，我们带管理团队进来本土化使它可以正常的运行，这是郴州他们听了我们的建议以后这是医养产业，这是健康，这个健康产业就是一个商业，把健康国际诊所，健康的商品都可以作为健康综合体或者就叫商业综合体。所有的与健康有关都是可以出租出售，政府也同意所以我们给它一个概念就是医、养、健康综合体。它把整个地用一个价格拿下来，用不同的情况来开发，这里面有很多高档的住宅区把健康管理全部融在这里我们叫智慧化，所有老人的信息全部到这里作为一体化的开发。在成都我们也有医养健康产业园有八个健康中心组成，这是一个抗衰老中心来做这些服务。

这是9平方公里的我们叫国际医养健康社区，在整个设计当中考虑了多半人居住的环境，考虑到旅游，考虑到学校，整个不同生活方式组成的社区，把不同需求的人，不同年龄的人都是以健康为目的聚集到9平方公里的开发，这环境特别好包括有一千张床的综合医院变成一个健康城市，因为现在城镇化的建设需要城市来进行发展。这是更大的项目，整个项目是600万平方米其中有60万平方米是医养健康的产业，其中这里面有我们叫智慧医疗城把新的有600万的天赋新城，所有社区的医疗全部接到这个医疗核心，承担了政府的医疗中心的作用，同时各个小区都跟它连接变成一个智慧城市的典范。所以说这样的开发政府给它很多的支持和很多的投资，使它能够在这里面把医跟养结合。这是把土地空出来往上建，我们参与了这样的开发。

最近我们跟中信集团就是嘉丽泽这个医养领域，我们从服务设计包括产业示范的能力，服务的能力做整体的规划和持续性发展的能力，我们做成一个健康版。从品质、定位、管理一起进行策划，我们不光是医养，我们还有健康，这个健康是一个称之为第五代产业浪潮，我们第一代是农业革命，第二代是工业革命，第三代是信息革命，第四代是生态能源的革命，第五代就是健康的革命，养老是其中一部分，而且应该说是很小一部分，如果我们回想到刚才的电影，如果我们的老人，我们的父母今后都过这样的生活那养老院就可以很少很少了。我们大家不要拼命再进养老院为养老来发愁，我们大家都有健康就更好了，谢谢大家！

刘挺军

泰康之家有限公司总裁

主持人：2012年注册资本金达到22亿的泰康之家，养老社区投资实体宣告成立，这是首个官方批准的养老社区投资试点项目进入实施阶段，专业从事养老设施建设和投资运营的泰康之家，在资本金融和养老地产的结合上一定有很多话要说，下面让我们有请泰康之家有限公司总裁刘挺军先生为我们带来他的演讲，保险资金投资养老社区的解读，有请！刘挺军：今天来的都是业内老朋友，和高总一样我也不是特别愿意参加论坛，但是既然高总刚才很精彩的演讲开了一个很务实的头，我想把我们在养老行业中间这些年特别是作为一个保险公司进入这个行业一些观点给大家做一些分享，也是我们自己的体会。

刚才主持人说到我们是2010年泰康之家注册，我们的起头是2007年开始有了这样的想法，当时的想法其实和今天很多位其实一样，最初的源头当时想是做养老地产。因为保险公司可以进入不动产行业以后，因为泰康历来有一个基本做事的方法不愿意多做多元化，我们是很尊重专业的。你做房地产人家万科干了20年，你凭什么有机会去追，我们去寻找一些契合行业的机会，这个过程中间就从如家的模式，当时最早的想法是把旧的设施给改造了，甚至是说养老院把它收购改造变成现代化的设施。我是2008年的时候来过乐成•恭和苑，那时候乐成•恭和苑的示范区还没有完全开放，来这做过一次交流，那时候李老板跟乐成在这个行业里面真正做养老。如果回到2007年，2008年的时候这个世界发展很快，真正在2007年2008年的时候我更不愿意参加论坛，因为你一去基本是两类人打交道，一类人是拿这个概念忽悠地产，圈地的，那时候非常多。但是至少今天我为什么很愿意来呢，我翻了一下名单，结果都是真正认认真真在做养老产业的人。

所以我觉得其实这5、6年时间变化是非常大，2013年是中国养老产业的元年，其实也是很对的，为什么是对的呢？因为今年我们看有三多，第一个就是正宗的做养老的机构大家聚在一起开会多，想进来的机构也多，第二个是总算我们看到北京养老设施的用地了，总算看到过去写在纸面上很多年的说民用的政策有可操作性了。我们看上海也在做实践性的尝试，包括在北京昌平这样的养老社区被列入了北京的重点工程。务实的政策多了一点，不管是多少总比以前多了。

所以某一种程度上我说元年是对的，包括北京和上海政府比如说我们经常参与，政府在养老产业的讨论，甚至说一年之前2011年，2010年其实都还是务虚的多，2012年，2013年北京、上海政府真正说把这个当成一个任务每一个区必须要去干，所以我觉得作为一个元年是说的很对的。

我们现在也看到另外一种现象，就是很多人你在实践操作和在外面看的时候是不一样的，因为大概念大家都可以算，说中国现在有两亿多老人，再过若干年我们到4个亿，比青少年人口还要多，大概算从这4个亿里面每一年捞万分之几也可以成为一个产业，如果你把年龄圈一下，把支付能力再圈一下，再把设施的成本这三个要素叠加在一块的时候不像大家想象那么大。

在上世纪90年代曾经在华尔街有过这样的情况，大家探讨养老的产业导致了一次供给的过剩，某一种程度上我不知道中国在未来几年之内会不会是这种情况，当然在这个行业里面可能保险资金特别是包括泰康在内是最重要的推手。媒体喜欢把你放大，你到那里看一下就说你在圈地了，实话说圈这种地对我们来说是不划算的，因为对于保险公司来讲我们有更多更好的投资机会比如说商业地产，我盈利的周期会快很多，土地这种东西没错你圈了好像升值但是不能变成现金流的话对于金融机构这样一个讲究资本效率的公司来讲是没有什么意义的。所以反过来说泰康其实为什么进入这个产业，我一直说我不是做养老地产，我跟每一个媒体都会讲这一句话，我们不是做养老地产的，如果做地产我们绝对不做这个行业。因为它的周期太长了。

实际上作为泰康来说做养老社区是作为自己一个战略性的投资，我们很清醒的知道这个行业的赢利周期是多长，不是说一算帐觉得非常好，也不是说你保险公司很牛，你钱很多所以你比别的投资者好。我们对资本汇报的要求其实是一样的，只不过我现金流强一点我可以扛的时间更长一点，但是回报任何一个没有回报的行业不能够市场化的行业是一个不成立的行业。

高总刚才谈到时机运营，我们说现实比想象更难，实践总是比你课本上的东西更重要，今天这个行业面临的根本问题是什么呢？就是高总刚才讲的我个人说是这个行业在几大要素匹配之间现在处于一个焦灼的状况，消费能力暂时还没有拉上你是你要素的成本，两大成本被推高了，一个是基础劳动力，劳动训练的程度产生效率还没有高但是成本先上来了。现在一个建筑工地用人一个月怎么也得6000块钱，还有中国现在这种畸形的房地产市场，过渡的房地产的投机，实际上房地产成本很高，租金回报率很低，如果把我们今天跟美国比较的话是双重的因素压着这个行业暂时处于一个很困难的状态。一个是消费力的问题，只要你把规模拉到一定的程度你市场扩大到一定程度以后你的消费力就会提高。第二个是房地产的成本过高，但是我们来看说到底为什么我们还坚持在这个行业里面去做，很简单一个道理我说是战略投资。因为其实做这个行业我自己看硬件、软件、专业的积累包括高总提到的运营商的成本控制，这些东西就像你培育一棵树苗一样不可能说三年，五年就可以到位了。咱不说别的行业，就说一个酒店行业，其实酒店够风光的吧，但是如果大家去看看赚钱的周期要多长呢，也没有三年五年那么短时间就见效的，所以说作为一个战略投资我们做8年，10年苦熬的准备，我们埋头扎扎实实的去积累。从我来看，其实在软件、硬件两个方面我们国内的水准，我们中国现在做面子文章还是很高的，装饰的很好看，这些标准都可以做到但是反过来最大的问题是什么呢？怎么样通过你的硬件设施跟软件的运营流程去匹配，多一个流程就多四个人。

其实在这些方面我不认为硬件好做，硬件做好的背后是你对运营深刻的了解，软件同样，一方面养老跟酒店行业不一样，不光是给人提供服务者和被服务者的关系，其实真正塑造一个价值观，塑造一个文化，因为其实任何的行业如果无限制的去做客户满意度的话仅仅靠投入去取得客户的满意度，而不是用其他更加智慧的方法让他得到他的价值，你这个行业也不可能成为一个商业运营的模式。

我个人的观点一个行业太超前了，说你提前20年你会是先烈，如果提前10年你会很苦，但是你又可能去获得成功，这是我们自己在这个行业里面的看法。

就像保险行业大家今天看我们似乎资金规模也比较大，但是大家没有想到我们大概在10多年之前进入这个行业的时候，其实这跟养老行业是一样的，是很艰苦的，也是不挣钱的，差不多8年多的时间挣不到钱。有的时候还会有很大的亏损，我们最惨的是一年亏了两个多亿，所以我说做养老产业我个人的体会就是方向其实是正确的，你不能期待它是一个暴利的行业，如果要去做的话你必须要耐心的做，当然我说的养老产业和有一些比如说万科或者是其他地产商所做的国内老人AAC的市场和度假市场这两个不是一个概念，我说的是真正后端服务这一部分。如果说是在地产这上面的机会不见得跟养老机构有太多的联系，它只是细分市场的竞争，这个领域也许还是有一些机会的。这是我跟大家分享在养老行业里面我们自己的看法。

第二方面我同样也是希望谈谈公共政策的问题。其实公共政策我认为在很多方面如果说你想做地产，一般就会呼吁你给我土地的优惠，我个人的看法其实真正的要害不在这个地方，真正造成现金流比如说你每一年现金流有一个比较好的现金流，投资回报率也会有比较好的投资回报率，实际上你的融资结构就会玩转，今天玩不转就是你的现金流都没有办法补上利息，你怎么融资呢。所以我看的真正中国现在成本高的地方是在运营环节的成本过高，土地再给你优惠能优惠到哪去，比如我们的项目建造成本都超过了土地成本。真正压力大的我们的税收人住在家里面，不收房产税，到你这里房产税给拿到1800，还有持有环节比如说能源的成本，如果按照商业的价格来做两倍，一个几百户的你一年在能源上就千八万的投资消耗。所以我个人认为如果说要呼吁政策，很重要一点实际是在持有的环节对于房地产，对于融资这方面改变更多政策的支持。你要让大家统计优惠直接从口袋里面掏当期的钱，如果我们擅长用税收的杠杆其实这个效率是很大的。

确实在这个行业里面我们面临最大的挑战就是专业化的运营人才，运营人才难在什么地方？我不认为他难是难在护理的技术和技能上，难是难在两个方面，第一个方面是在这个行业里面的人缺乏社会的尊重和职业归属感。第二个我认为是缺乏管理的人才，管理的人才是什么呢？如果我们照着传统的公立医院办事的方法来做永远是跟你要最好的设备，我要这个手术室，我要那个CT，这是在服务的背后没有经营的思想。所以说能够认同这个行业，懂得护理专业和这些专业同时又有很聪明经营头脑的人这样的人很难找，这是我们存在的问题。其实任何一个行业你再牛，再好，你既然大胆去开创一个新的生活方式，新的养老价值观，但是同时你如果不能够给客户有成本上的实惠，不管是中端还是高端的，只有一头开心的事是不能成立的，一定是三头开心，通常大家说的客户、股东、员工。实际上经营层面临最大的压力如何在这三个方面形成平衡。

反过来说其实有时候很多后期运营的成本压力又来自于什么方面呢？来自于我们前端对硬件设施的设计上，我们很多硬件的设施设计不是按照运营的要求去做的，所以我说硬件难是难在什么地方，不是说这个设施做的多光鲜，我们很多地产商热情都是很高的，真正被迫说这个厨房两道流线关系之间如何是最节约劳动力的，如何给客户很好体验的，如何减轻服务人员劳动负担的，在这方面我个人认为这些研究是不够的，不要因为硬件好做，我亲自钻研了那么多年，其实表面的东西好学，骨子里面的东西是不好学的。你就是请了一个洋人设计师也没有用，搞医院搞养老没有用，回到最后你还得自己先去钻研运营，把运营的逻辑想透了回来才有正确的硬件。

我在这里跟大家分享一下在养老中间我自己可能有的一些观点，我认为既然进入这个行业应该有一点耐心，前景，我觉得不应该那么浅薄。我们做事都是埋头八年，十年，等到把基本功练好了，把这个模式真正到位了，到真正发力那一天的时候就可以快速的发展，作为保险公司来讲我们在这个行业里面因为没有办法现在很难找到专业的合作机构，所以我被迫的为了控制品质，控制我们运营的品质，我们什么事情都自己做。所以我也借这个机会跟同行们说一声我们还是期待在未来，全国进行连锁的时候跟大家有更多专业上的合作，永远记住专业化的分工投资运营、开发在这方面如何形成很高的专业分工的效率，最终一头牛拆开卖总价值是超过一头牛的价值，我认为这是分工的力量，也欢迎大家今后在项目无论是运营合作也好，项目基础合作也好跟我们一起探讨，谢谢大家！

高峻松

乐成老年事业投资有限公司投资总经理

主持人：各位尊敬的来宾下午好！欢迎大家回到会场，让我们继续上午的精彩。

巨大的市场积极的政策引导和鼓励本应促成民间资本参与社会养老体系建设，我国对养老产业定义不清，政策不足，法律不全成为养老服务的瓶颈，怎么样应对这些问题，乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松带来他的演讲社会资本老年产业发展与金融投资养老服务的瓶颈，有请！

高峻松：首先对大家来我们乐成•恭和苑表示欢迎，我们具体做从2007年一直到现在，做到现在做的时间越长越感觉到没有什么话可以讲了，但是今天大家来要不说什么好像对大家的欢迎也不够，首先介绍一下我们乐成基本的情况，我们是从2006年当时我们也是一家地产公司，2006年开始探讨是不是要进入这个养老产业，到2007年跟乐成老年事业有限公司当时组注册资本是1.7个亿，现在逐步增加到5个亿，2008年的时候我们先开了一个研发中心就是大家看到我们这一边有几栋小楼那是我们的办公楼做成了一个研发基地，一方面做研发一方面以那个为基础做市场的推广，也有一点经验就是说现在住了400多位老人相当一部分都是我们在2008年研发基地为平台跟老人进行互动的时候积累的。如果说有一点经验的话提前开始销售很有帮助。

2010年是北京的项目，海口的项目分别动工，到2012年一个是海口的项目年初的时候开始实施到去年10月23号这个项目截至，到目前为止北京市政府把我们作为养老机构的试点。从现在我们回过头去看乐成的基本服务模式有两类，第一类是独立的长期发展就是大家看到目前海口模式，我们主要是针对养生度假的方式，不像双井这一边都是在80岁以上的，这对应国外的模式就是他们单体的模式基本是高龄的，失能或者是半失能，失智这样的老人。据我们了解我们是北京第一家注册为盈利性的养老机构，到目前为止我们总资产到最后运营都是按照盈利性来做的，我们的土地也是通过招拍挂的方式取得的，完全市场化经营的。

市场上有一些投资机构是企业，经营主题是非营利性的，这是我们的特点。

第二个模式我们叫亲情养老社区，主要是在长期机构基础上有一部分住宅产品，但是这些住宅产品的设计完全也是属于跟老人的见面是非常友好的，我们叫宜老型住宅，老人在身体不错的时候可以跟家里面一起住，同时在家里面因为这个小区附属的机构可以提供养老服务，等到一定年龄的时候如果在家里面卧床需要密切照料的时候可以搬到最近的养老机构来。还可以举我们双井的例子，这一边住宅不是由我们开发的，但是可以想像住在双井这一边，周边的老人在年轻的时候，70多岁时候可以在家里面，等到85岁可以就近搬到双井乐成•恭和苑吃饭，我们就按照这种模式专门设立了这样的机构叫亲情养老社区。

从我们做地产行业来讲，就是地产加养老，再给大家做一个介绍我们目前医养结合的模式，北京市把我们作为唯一一家医养结合的试点，里面的主要内容是五大块把我们已经有的优势功能逐步的扩大，扩大形成类似于国外的护理中心。这跟医院建立起双向的关系，符合医院标准，但是有一些常年的慢性病需要康复，回到家里面家里面人又不能提供专业的照顾或者是家里面就没有人照顾，在我们这里是一个过渡或者是干脆不回家直接在这里进入到一个长期护理或者是长期的服务阶段。这一边的老人当他们有医疗需求的时候可以通过我们的渠道直接转到我们周边比如说朝阳医院、垂杨柳医院，这些老人最后人生终点可能是在医院，也可能阶段性的康复回来以后回到我们这里。另外我们的护理中心也会派出人员到周边的社区去提供居家健康服务。

从前在2009年，2012年也作为双井办事处居家养老中心，那时候确实是难以为继的，因为老人可以有你的服务也可以没有你的服务，后来我们提供了一些技术含量门槛这样居家的健康生活是我们宜养服务。

以上是简单介绍一下乐成的服务模式，接下来谈谈我们对市场以及政策行业的理解。

我刚才提到我们现在是注册北京市第一家可能也是唯一一家医养机构，整个大背景是社会老龄化这个挑战单独靠政府现在是没有办法解决的，靠传统的家庭养老也是不能够持续的，需要社会来参与，那么需要社会来参与一方面有很多人献爱心做纯粹公益性的，但是真正可以解决社会问题还是吸收社会的资本，社会资本有自己的社会责任，有公益性的，但是更主要是依托于追求赢利的，整个社会化以后应该是产业化的，而不是项目共享政府办的独立性的或者是大多数非盈利状况下的公益，应该成为一个服务业新兴的团队，老人本身也不仅仅是被救济被同情的对象，应该是一批新兴的消费群体。这是我们基本的假设。

从现在国家整个大的层面上看养老服务是否作为一个新兴的产业，现在各方面的表态还是处于一个模糊的状态，这里面我们罗列了一些政府的报告包括一些政策，这里面有的地方提出来叫社会养老服务体系，这体系有可能跟产业化是有关系也可能是没有关系，完全是由政府投资做也可以提供社会养老体系，而且最早提到社会福利服务体系，就是对于企业怎么样参与相当大程度上还是定义成非赢利状态下，公益的前提下。还有老龄服务事业的产业，这个词也耐人琢磨，算是提出养老服务，否则这个老龄服务事业这个产业比如说生产老人需要的器具那也是一种产业，但是跟我们讲的提供服务的产业是完全两回事。提供器具也好或者是设备也好，我们的观点是它实际是其他制造业的延伸，很难把它归为是为老人准备的，我相信大家中午的时候在展厅里面看到的那你很难界定成为专门应对老龄化出现的产业化的罗列，只不过是其他人应对需求时候的分析，包括提到落实引导和扶持老年人也没有明确把服务这一块包括。整个从国家层面上说我们养老服务是否是一个新兴企业，是否支持以企业为主来发展，还是一个没有被回答的问题。

这里面我画了一个图，结合我们这几年来做养老到现在位置分析了一下把整个分成了优雅指数还有实惠指数，什么样的机构或者是什么样的单位是比较优雅的，是可以比较轻松的，穿着西装扎着领带真赚到钱了或者是没有赚到钱，另外当然还有做建筑承包的，做老龄化社区，以前有可能在城市的边缘根本没有人帮你，但是养老的产业也做起来了，这些人天天走工地可能没有那么优雅但是实惠是有了。真正跟养老服务有关的，养老服务的运营商还有专业服务这些人员事实上是目前既谈不上优雅也没有捞到实惠。综合来看，目前几个问题是现阶段养老服务并不赚钱，是一个充满风险，充满不确定性的，有很多事情是跟你在没有做的时候去看你去学习跟你做了以后真吃了亏，差异是非常大的。

在前几年我也非常热衷于参加各种各样的论坛，跟大家交流，但是现在我基本上不太去参加论坛了，因为我觉得确实改变不了目前的状况，起码在5年之内改变不了。什么原因呢？我们的结论是投资收益率低，社会看的多，做的少，而为什么投资收益率低主要是支付能力差。现在就是说老人都需要服务，但是大多数老人都不愿意或者是没有办法支付服务相对应的成本，社会、家庭、个人还没有积累财富来应对这个老龄化，土地的价格是不断的涨，资本的价格是不断的涨，劳动力价格是不断的涨，唯一不动是老人可支配的收入，中国家庭里面消费的系列可能孩子是第一位的，男人是放在最后的，当对老人花钱的时候还不是那么积极的。导致老人难以享受到舒适的生活，尽管你需要但是可以买的起的真的是很少。

这里面有一个数据，这是第六次人口普查的数据，这个数据的结论基本是说越是健康或者是基本健康的老人收入状况相对好一些，越是不健康就是生活不能自理，真正需要服务的收入恰恰是更差一些。现在短短这几年消费能力也是不能够提升，我们双井这住的绝大部分是80岁以上的老人，事实上他们的子女也并不是非常有钱，大部分子女也没有钱，也是属于社会一个弱势群体。大家可以看到很多做养老地产比如说卖给老人房子的，比如说在海南、青岛这些地方，老人买房子，老人不是没有钱，老人是有钱，但是只不过你没有找到合适的方式让他来把钱掏出来。事实是他买了一个房子，这个房子将来还有其他的用途，他作为一项财产可以留给自己的子女也好或者是怎么样也好，但是涉及到自己服务的时候，平均老人的寿命83岁到84岁，80多岁的时候几乎不可能单纯为了服务花一大笔钱。老人的生活状态是什么呢？反正车到哪都要开的，到点都会走，那么这几年时间你让我花很多钱，或者是有一些特别财富的安排这确实比较困难。我们曾经对北京市养老机构做了一个基本的调研，现在我们的结论就是每一个月七千到九千块钱就是服务消费高端的水平，因为没有征得其他机构同意我们把这些机构的名字略去了，有一万二到五千多的，比较多是七千到九千，这是所谓的高端就是你在这里叫高端还有消费者不是说你叫高端就是你自己在那里喊没有人买单，这七千到九千是有人买单这样的高端。

我们一个想法是什么呢？当前养老服务投资的关键不是规划设计甚至也不一定是专业服务，真正从商业角度，从企业的角度是成本控制。从前我们做养老的时候向国外学习，说国外的设计机构知道这个功能性应该这样应该那样，我们当时也是非常虔诚的学习，但是回过头国外的养老机构，国外的行业真正做的是成本控制，就是面对老人这个界面做的很好，很温馨，但是背后是有一套商业逻辑的，所有这些服务是在经过测算基础之上有控制的进行。如果我们片面的学习国外的规划设计也好，如国外的服务也好最后核心成本控制没有掌握的话我们是不可能改变老人的支付能力的。所以在保证这种环境安全舒适，服务的规范标准能够让老人得到最大得实惠，企业也会得到最大的实惠，至于一系列我们宣传的东西爱心也好，孝心也好这实际上一句话做了这么多年蓦然回首，钱才是硬道理，一定要控制成本。

我看过一本书就是用特征这个词，从客户角度给了一个利益或者是好处，就是你做投资，养老的时候千万要把目光盯在客户的特征，不能老看你自己的利益，就是你不要考虑自己的设备有多么多么好，有多么多么先进，环境怎么样，那些东西如果跟客户最关心的实惠挂不起勾来都是白费了。这个书写的非常靠前，我这个人看书喜欢从中间看，我发现的时候很多事情已经做过去了，给大家的经验就是便宜、成本控制，把最大得实惠让给你的客户。

现在怎么能够便宜，第一个问题我们呼吁政府消费者的购买能力不能提高了，我们只能从土地这一块怎么样给予一些扶持政策，降低新建养老设施供地的成本。

第二个就是怎么样降低资金的成本，现在看我们基本的融资渠道还是商业银行的贷款，周期比较短，利息也比较高，可以这么讲现在养老服务的利率还达不到商业贷款的利率，越贷款越做最后你赔的越多。而且现在是养老设施比如说慈善用地或者是其他公共设施在抵押担保的时候还跟担保法相关的条款有冲突，就是你这个钱投进来以后都埋在地里面要照顾老人一个月一个月的做，有的人可能说我收会员费或者是卖卡，这些形式没有把它做在讨论范围之内，因为首先使用权最后让步给老人，老人也糊涂你也装糊涂这个事情是可以办的，但是不能真正掰开说这个事情是合理的，所以不把它作为探讨问题的背景。

现有这种融资渠道下导致养老资金的成本是很高的，所以我们是考虑呼吁我们也像欧美国家可以以健康不动产信托的方式上市来募集资金，只要我们养老机构是开门正常营业和正常运营的，我们以什么样的方式转为全社会来持，这样资本的利用效率会大幅度的提高，相当于我们成本降下来了。第三个难点就是劳动力，跟老年人服务这个劳动力是很矛盾的状况，非常的紧缺，要求专业程度也比较高，但是在社会当中是非常没有地位的，工作很辛苦，挣的也不多，社会对他们又不是很尊重，那么这种情况下养老护理员流动性是非常高的，这样带来招聘的成本也好，培训的成本也好都非常高。我看到国外一个情况基本是这样的，起码你做养老护理可以给你一个衣食无忧的生活，昨天我有一个朋友从国外回来我们谈到养老的问题，他就谈说乐成能不能给护理人一个衣食无忧的环境，咱们不考虑买房子的问题比如说月薪一万元，如果从这个角度来看我都可以给老人去处理一系列这样那样，不管是脏还是累的事情，他做足底按摩经过培训等这也是社会如何提高劳动力的社会地位，这不一定是涨工资，也可以是解决北京市户口，其实社会有很多手段不一定引进我们社会需要学计算机，学金融的看上去有用其实没有用的，也可以说是老年护理，家政服务这些这些人如果学有所长，他们在这个行业里面从事一段时间工作我们也会给他以北京户口或者是免收入所得税或者是让他买房子等一系列问题。社会要有发散性思维考虑一些柔性的政策来考虑这个人员稳定问题。

最后一个要说明我们提出一系列政策都是基于产业化角度提出来的，但是这个产业化进程非常慢，我们产业化的主管机构一直实行这个因为在传统角度讲养老包括我们现在民政主要是考虑社会福利这一块，做产业刚才提到土地也好，资金也好，劳动力的供给也好，这一系列问题其实是产业环境的培养问题。而这些是现有的主管部门没有能力去解决的，要去给现有主管部门增加潜力或者是找到能够协调这一系列问题的，否则的话目前改变不了养老产业政策相互之间有冲突或者是都是零碎的难以落地的现状，基本情况就是这样，谢谢大家！

江合

常青藤基金合作人董事长总经理

尊敬的杨总，尊敬的单总尊敬的各位嘉宾大家早上好！在座刚才几位领导演讲的水平很高，我只能用PPT，大家在看的过程中如果说电脑和投影不相匹配的时候大家请批评我。

我本人做健康产业是自己一个兴趣产业，在此之前做过很多其他方向的投融资工作，包括并购、上市以及涉及到很多产业基金。我本人还有另外一个方向是在中国社科院金融所。我给大家交流的主题从以下几个方面进行交流，这是关于交流的纲要，包括第一个叫老年产业物业的分类和来源，第二个是老年产业模式与投资退出的安排，还有老年投资业青睐的模式，第四个是国内目前老年产业一些典型的企业，第五个是老年产业国内投资存在的问题，第六个是老年产业模式的国际比较，第七个是做一个辅助部分是老年市场的态势，中国老年产业的发展建议，第九个是美国一个关于老年产业政策的简单参考，第十个是我们常青藤健康基金在这方面的规划。以及在这里面重点养老不动产金融的安排。

开始第一部分的交流！这是我们自己一个总结，在这总结过程中也许有很多不当的地方，希望大家回头可以提出批评和指正之间，我在幻灯片有邮箱大家的批评指正意见可以发到邮箱。第一个是老年产业物业的分类和来源，从钱的角度我自己的分类纯属是个人分类，认为有三种。一个是公益性的，公益性的我觉得应该是有慈善基金来解决，慈善基金要不是来自于企业，要不是来自于个人，实际上在海外美国来看，美国的公益养老有两三百年了，在这两三百年过程中不管是在佛罗里达的大家去看老人的阳光化程度比较高都是公益性的养老院，包括台湾的双连养老，还有亚利桑那一个养老院也很好。在这个过程中我们上一个月成立了中国慈善行业协会，在鼓励民间资本逐渐进入慈善行业，重要的不光是我们关注儿童的希望工程，更多是关注我们老年的夕阳工程。

还有市场化的社会资金，这方面大家感觉比较苦恼和头疼就是社会资金，中国人现在刚刚进入老龄化的阶段，不光是我们感觉到痛苦，日本也感觉到很痛苦，台湾也很痛苦，美国也很痛苦，这个痛苦说明我们正在走向成功的道路上。日本是做的比较好的包办的养老，导致日本财政赤字居高不下，英国的养老也导致了英国的财政赤字居高不下，希腊也导致了欧债的发源，到今天为止没有很好的实现，这会导致国家巨大财政的包袱。大家每一次出去考察经典性的市场案例是不多的，美国在80年代遇到这些问题一直探索到2000年还是遇到了这些问题，一直到2008年金融危机美国很多养老机构出现新一轮的破产风潮，所以养老问题是全世界面临的问题，是大家都在探索的问题。

福利性的养老这一块依赖于政府，这有一个强大的政府只有强大财政收入的储备才可能进行为养老这方面的转移支付能力，不管我们现在处于哪一个政府阶段，我们都需要加大这方面的力度筹措资金的来源，安排好各种福利设施。

第二个是老年产业模式与投资安排，我是从市场化的资金角度来交流的，我认为在老年产业过程中分为两大的分类，一个是在产业模式上的分类第二个是投资退出上的分类，资本的进出在近几年过程中分为两个模式，一个是轻资产模式，一个是重资产模式，是有不同退出安排的，在轻资产模式里面我把养老进行一个简单的分类。一个叫制造企业，制造企业在养老里面包括产品生产型企业，产品生产型的企业包括两类，一类是医疗设备生产型的，一类是产品医药生产型的，这一类的企业大家都比较了解了，这一类企业和我们其他企业没有什么区别就是生产不同的产品而已。

第二类是服务类型的企业，我虽然在后面列了一个金融业这是属于服务业这是单列出来的，在服务业分为以后电子商务类型的企业，我们的互联网和物联网的推进可能会使我们的电子商务这方面有一个巨大的发展。这样的传媒类的，我们中国房地产报是一个纸质媒体也可能有电子的媒体是一种咨询类的媒体就是电子传媒。还有一种是医疗服务类的，医疗服务类我们有护养院还有医疗性的医院还有康复医院，社区医疗中心这样都是提供医疗服务的。不以资产完全为支撑是以服务为支撑的，比如说看护中心的管理，照顾站的管理，老人居家的管理都是运营服务只不过是机构不同提供的专项服务不同。

还有曾主任说旅游是未来老年人发展的方向，一种是度假式的旅游，一种是非度假性的旅游，这两种产品模式以及最终体现赢利的价值都是不同的，在这里面还有一个行业我把服务业单独摘出来就是保险金融产品，这实际是未来中国养老这方面一个主力，在这个地方可以提供各类的保险产品，一个是理财性的保险产品，理财性的保险产品泰康之家已经提出了，还有家庭医疗的全方位的产品，杨总说市场巨大是保险公司未来的市场。我自己认为保险公司现在已经发展的规模相当巨大了，但是对老年人群讲我们有接近两亿的人群在2043年会有4.5亿的人群，我们的保险人群最需要保障的是老人，老人这个钱是自己拿不走的，最终给他带来一种资产可以享受到晚年的生活，这是非常重要的，要向美国老人学习，吃好喝好花光走人，保险公司是可以做到这样的产品，其他是做不到的。我们现在一百万亿的M2这里面有大量的存款，这存款未来都可以通过保险实现。

还有一个是重资产模式，重资产模式就是持有性物业模式，确权清楚和确权不清楚的，我相信今天在这个地方做交流的位置，这有可能是一个重资产模式，地价应该不便宜这就是重资产模式，也有可能是非重资产模式，有可能确权不清楚，有可能是公建用地这就是轻资产模式。现在房地产商介入就是持有性物业的模式，还有房地产商介入就是房地产商开发模式，这个模式在这里面就有一个投资，作为投资人如果是市场化的资金进去以后不管哪个资金要出来，最终出来的钱不是进去一个奔驰出来一个宝莱，进去是加上本金和利润出来，根据投资界目前资本市场已经搭建产品的安排，估计可能有这么几种安排。一种是轻资产的模式不管你是制造类型的企业还是服务业，你这两种企业一种是PE资金投资进来，进行议价，PE资金是属于财务投资人，战略性的财务投资人在增值过程中你企业有一个高成长性，还有一种是通过IPO上市，实现你在中国大约15倍的溢价，在美国很多重资产企业就有一倍，就是服务类型的企业和产品类型的企业是通过这几种产品来退出的，但是退出前提条件是不断的成长，不断的形成资产的积累，盈余供给的积累。还有金融业产品，最终不是退出了，金融产品最终是获得一个巨大的理财市场，获得一个不动产的长期持有，这个不动产可以不需要房地产住宅确权明确的房地产，是可以获得一个确权非常明确持有性的不动产，北京从去年4月份已经开始了出让土地就是养老事业用地，全国也许可以参考这方面，我们可以获得一个巨大不动产。

我去台湾的润富万象我去是做了第16年，他每一年的利润只有5%到6%，但是这20年的时间酒店翻番大概3倍资产，5%到6%可能不会让你感觉到很心动，但是17年时间大概增值3倍，那酒店原来卖不动就做成了养老。重资产的模式一种是完全持有物业，万达商场就是和你做的持有性的养老院没有什么区别，万达商场的上市就上不了市，万达的五星级酒店也上不了市，万达憋了很多年，现在你看看他的大盘里面有很多都是大股东，很多核心股东都是很有权威性的，万达在上一个月做了170个万达广场，这里面说明170间五星级酒店万达没有上市最后买了一个香港的壳，资产装不进去，万达资产太大装不进去，分期三年以后装进去了，两年又不能融资，如果你重资产的模式可以这样，宝龙广场每一个开发量都是在50多万平米，宝龙商场应该是流通股向社会发售的股份应该是在30%以上，融资是20亿，PE好像是8倍或者是6倍，这是中国排名第二的，中粮集团A加H喊了很多年，重资产的模式要上市是一个需要慎重研究的方面。大家可以研究美国上市的养老机构，美国上市的养老机构实际是以重资产形式上的很少。

在重资产这种模式下物业增值是一个比较重要的，物业增值以后不一定上的得市可以通过并购退出，在新加坡和香港，在新加坡有一个商业信托是其他地方没有的，在住宅开发模式里面大家很明白就是房地产通过销售分红的方式，或者是通过引入PE基金的形式或者是通过IPO的方向或者是反向并购的方式进去，现在有一个企业其实也是做反向并购就是上海绿地号称一千亿可以达到再融资的条件也得很多年，这一件事情看起来很美但是道路还是很曲折的，很漫长的。

老年产业投资人青睐的要求分为轻资产和重资产，你商业模式要清晰，要可复制，可规模化，还有具有爆发性的市场潜力，如果有一个天花板进去就不动了进去就开始养老了这样很多人也不愿意进去。举个例子，这个位置如果是商业服务用地就可以，是有成长的空间，再回报就是达到税后8%以上的物业你的重资产才会有价值，如果达不到8%，你找不到钱，我跟很多央企做过资本金融融资，我们从香港拿到的钱拿到境内来各种费用做完都不进入预期。美国的耶鲁基金会过来也不会低于这个给你，央企盖红章的，还有浮动收益，如果你达不到8%，这后面的事实都可以不谈了。

中国的资本代价更高用8%的话跟投资人谈你在银行卖你的产品都卖不出去，大家拿不到8%可以补未来的增值，还有就是权属清楚的，作为金融产品作为退出你都不一定拿到。目前国内典型的企业我只是随便列的，不代表只有这几家，有很多家我只是随便举个例子，重资产像东方太阳城，乐成·恭和苑，我认为乐成·恭和苑是权属清楚的，像清河园现在GDP月收入低于一万就不是他的客户，现在对外合作全是服务管理，跟万科都是服务管理，干好了分成，干不好拿工资，这就是叫半轻半重的。艳阳度假就是卖卡，还持有一部分的物业，然后加盟，这实际就和开餐馆没有什么区别，泰康之家我认为也是半轻半重，通过金融理财产品发以后作为重要卖保险的途径，安盛保险可以卖到几百万到香港，在上海已经设立办事处了。我觉得泰康之家自己做老年公寓就是为理财产品做一个推出途径，你20年30年以后还想给我要钱，那钱就不用要了，我给你一个房子你就过来住着。

目前国内老年人存在投资的问题应该叫任重而道远，投资主体都是混乱的，各种类型都有的，连美国都没有形成合适的投资主体，日本更不用说了，台湾也没有，所以说妄自菲薄这是长期存在的状态。

还有投资政策不配套，投资政策不配套我们也不用妄自菲薄，也考察了很多国家其实没有很好的投资配套政策，所有事情都是在不配套过程中，什么都配套完了就没有机会了。专业机构不丰满，在这里面专业养老机构不丰满这是很正常的，因为这个产业不成熟，产业成熟了这机构就多了。所以可投资成熟的产业少，轻资产和重资产的产业都不多，可复制性都不强。比如说我投资乐成·恭和苑，我作为股东可以说要可复制，可连锁，这几年我参加了N个论坛，对话是非常困难的，为什么困难呢？因为这个行业就不成熟，行业不成熟现在有几类人进入养老，一类是房地产的老板进入养老，他以前是基本是按照金融杠杆讲基本是空手套白狼，银行可以在2：8过程就可以贷款了，所以金融行业没有什么杠杆，综合用地做养老银行都不愿意给你，因为看不到未来。房地产老板跟你谈养老问题是很痛苦的事情，有很多上市公司的老板跟我谈，对话很困难，上市公司董事长是通过这一边拿金矿忽悠一下股民，一般做一次溢价翻倍，没有办法跟他探讨这个跟他探讨纯属是浪费自己的精力和时间。

还有一些养老院的院长和董事长见面，他们真是辛苦很多年，跟他们交流的时候你们可以往医疗康复这方面转移，稍微做一点比如说50亩的房地产工业用地，这也是一条思路，这一类还是可谈的，但是希望他做大很困难，因为他的起点不高。如果说基金的投资人来谈除了我这种无聊的还参加养老论坛，其他都忙着做PE投资和并购投资，所以在金融对话过程中就会是比较困难的方向，这是我们存在的问题。任重道远，我们都是在路上，比我们走的早其实现在比我们痛苦，日本的财政赤字，希腊的债务，法国的罢工，美国的现在你看奥巴马的搞医疗改革法案就是跟这个有关的。早做的都很痛苦，中央十八大之后我给新华社做了一个演讲，我认为十八大应该会把养老作为我们中国重要的新一届政府的工作，结果没有，我说到新华社交流向明白了就是因为中国政府现在财政的问题，我们现在有钱但是想不明白这个政策一旦进入就不再退出了，我们没有能力在今天经济增长下滑情况下我们这一届政府要干多少年，不给自己制造一个包袱，我在上海的时候财政部财政司司长说有一个重大政策出来，我估计重大政策也重大不到哪里去。

所以说养老不动产不只是举了一个典型的，比如说太阳城大家都知道上海的清河园，太阳城就是卖完了房子就是房地产开发，人均收入一定要搞综合用地，搞完综合用地留下一个公建物业，几万平米，搞一千多亩的房地产开发，这个活房地产都会干。只要把房地产干好其他就不用考虑了。

我拿你的保证金180万，120万放到银行一存8个点，再不行做一个委托贷款12个点，这就够了，一千个床位按照平均8个亿，10%，8000万一年就够了，然后拿这个钱去投资，去干事，这不能复制，首先不属于合规的，保险公司发理财产品120万没有问题这是合规的，我给你一个房间使用，但是其他人是间用不合规。如果你做一个可以，但是连锁的话中间有一个资金不到位，可能就出问题了。一出问题了老人一上访就抓进去了。这就不适合连锁复制。清河园就是和高尔夫球场一样卖卡，因为那个土地是确权不清楚的，不能卖，前两天我在哪开会已经卡卖完了，这种模式还可以，但是为什么给万科只提供服务不做重资产了，因为有投资人在里面，这说明投资收益率都是行业的。

我跟日本医疗协会会长谈他出设备，我出地大家搞一个类似瑞士的医疗机构，做了研究以后发现我们肯定是赔的，后来就没有干，在这个过程中我觉得台湾和美国是我们参考的模式，因为台湾有中国文化的前提消化了日本，现在在北京要说在昌平搞一个我知道有一个40多万平米的工业用地属性的日本第三大养老是用正大投资来做的，八年没有结果，我认为现在在北京干也不合适，日本的文化和中国的文化不合适，日本艰苦耐劳要比我们好，还有我们抗日，我们未来20年或者是50年我们跟日本只会越来越僵，不会越来越好，在这个过程中肯定会出现问题，他过的越来越差，我们也过的不会越来越好，所以我们也会有利益的冲突。跟日本有文化的差异还有民族方面的冲突。美国的养老就是到位，美国的服务可以参考核电站的管理模式了，我去了好几次感觉到很好就是人文关怀，我写的那本书就是洋溢着阳光般快乐的地方是基督教教会的慈善组织搞的养老院是在台湾的双连，在亚利桑那都做的非常好。所以文化做的好，大家有归属感，大家在这里渡过快乐一段人生，就是讲你上天堂以后开始人生另外一段旅程。

美国做的比较大，他有度假性的像佛罗里达的，还有亚利桑那的，我去考察的时候有四个开发商做的，还有独立申请南加州的小城，已经独立成市了。中国老年发展的态势就不用细说了，这个数据大家都知道，未来我们在2050年应该是在4亿5左右，现在应该是1.8亿人，现在我们失智老人是1800万，这个数字不是很准确的。未来这个产业一定很美好的，中国老年产业发展建议我自己从几个方面讲一个是从供地，一个是福利性的，一个是慈善性的，福利性就是由政府完成，慈善是由募捐完成的，还有市场化的，在这里面我从这个角度就是供地管理，咱们的老年方面一定要依托于社区，依托于大的社区在供地的时候进行供地配套，就像幼儿园一样必须要进行供地配套。是社区中的机构，我们大家知道社区都有幼儿园，供地是你这个配建指标都要带的，你可以给它综合用地这都可以通过一些政策的设计来解决。你想让它商业化就可以给它政策性的土地，不想让它商业化就像幼儿园一样给划拨性的土地，一旦列入国土的土地利用规划里面这得有很多部委来牵头，这就是一个长期决策。如果一旦有了这个，这个供地跟杨总一家就差不多了，按照只要杨总要求来只要不投入房地产为社区发放理财产品，找一个合格的机构管理，成本低的，运营规范的，中国的几乎所有开发都可以完成，一个新建大规模社区定一个，还有原来老社区改造，把社群为医疗中心设在上面，自己都可以不管直接用社区医疗中心牌照就可以了，这都是属于公共服务。

还有政策资金，我们整天喊养老实际没有做养老，我们都在忙着赚钱，跟中关村搞创业投资，就是给你一些钱放大很多倍，这就是创业投资，我们都是在做创业引导。因为你不提供税收还低价要我土地，创业投资是什么概念你这个企业上市了赚钱了，所以一定要设立政府的引导资金，这个过程中一定要保本，这个保本是可以做到的。政府回购，在重资产的方向上可以做到8%左右你的钱是很容易解决的，只要我们在证监会银监会渠道开一个口子8%肯定是可以做到的，只要你可以8%就可以长期做下去。政府只要口一个回购，美国的监狱都可以回购的，美国的政府做不了就把监狱回购做租赁，每一年设6%到8%，大资本就进来了，还可以上市。大家都是监狱的股东这是完全可以的。

医疗安排在明确养老设施土地规划不一定非得要社会做，政府也可以做，医生不好找包给民间啊，还有税收引导，商业性收入减免三年或者是五年参考高新技术开发区如果你想上市做服务性的必须要在商业下要委托做，还有老年产业的提高结构比例，现在是12%还不到，这种情况下对于资产这方面的事业，进入这一类基金会的，进入这方面的就全部抵扣，企业家就是干这个活的，所以慈善的力量就会有，政府金融这方面在国外都是发行市政债的美国的市长就是我们的镇长，他们发的市政债预计今年能不能增加税收部分，税收是财政可以支付情况下发放市政债，看你是不是交了个税，医保和社保完全是可以这样做的。鼓励老年产业企业发行企业债，政府自建要发市政债，如果是民间企业做市场化的可以发企业债，优先鼓励发企业债，可以发6%，7%，但是你发其他的东西6%到7%肯定是拿不到的。因为你自己内部管理成本也是在6%以上的。

学习国际保险管理法案，比如说美国401法案就是在工作过程中赚了很多钱，得克萨斯州的基本是做教授，就是他们在工作过程中高收入人群，美国养老院是教授、会计、律师，就是在高收入过程中当年拿不少钱过程中留下一部分放在退休金里面，不纳税，这些纳税以后每一个月直接支付到养老里面，不交税，直接支付给养老花掉，所以这个401法案是中国可以学习一下的。杨总已经是老年产业研究院了，保险市场化是有风险的，怎么让风险的理财产品像法国安盛一样做成非常大的理财，比如说一年一千多亿理财里面有500亿是老年产品，到处开发这么一堆产品给老年人养老，不动产的收益这趋势会很好，一是扩大了保险的产品，第二个是为中国的上百万亿的资金找到了出路。这种情况下肯定比其他理财要好的多，并且大家肯定愿意参与。

美国政策参考就是社保体系，美国是1935年搞的社保，1956年修改的这是社保体系的部分，还有一个是养老金保险制度这里面包括私人养老金计划，待遇确定计划还有公共部门的养老金计划，还有个人储蓄养老金计划，401法案里面是这里面一部分。医疗保险的规模和结构美国医疗保险的福利金包括住院医疗保险还有私人医疗保险，社会医疗保险，卫生保健低收入医疗保险等各种种类不细讲了，总之美国是做的比较细的，美国好像是1800多万美国人是低收入人群政府给交的保险，奥巴马的医疗改革法案里面跟这些有关系，最后一直没有通过，这说明政府的财政赤字已经很难支付这么高的社会福利了，日本也是不堪重负，台湾应该也是一样。

常青藤是一个做产业基金的国际并购的，我们在健康产业研究了很多年，但是动作不是很大，就是因为这个行业还是属于在路上，我们认为在未来电子商务方面，在线医疗方面，我们现在投了一个快乐老家，我们一直在探讨运营管理机构可以看到合适得医疗管理我们有一个投资性的合作，生产性的企业我们分为两类，一个是医疗器械生产性企业我们在投资储备，医药性的生产企业我们进行投资储备，这都是属于轻资产型的，轻资产是可以上市的，爆发性增长的。重资产性的我们在新加坡做了一个商业性的的跟欧美做一个养老基金就是收购一定的物业。这至少可以赚钱，未来可以上市，有一个重要金融就是RETTS，会长是我们中国最早做这个呼吁行业的领导，但是到今天为止没有，我们到2008年银监会证监会研究没有，开放中国万亿市场，但是中国现在没有做，因为我们税制改革没有，我们一动就要减税，所以现在没有敢做。在这种情况下导致我们万亿理财资金没有做，但是这一届政府要调控住宅，就是在分税制改革地方政府有钱赚，你就要培育商业，但是养老不会培育，可以培育商业零售这种类型的不动产，所以这一定会开放的，只不过不知道我们的领导到底是因为什么问题。

新加坡有一个雷同于RETTS的，在长期经营过程中收益率已经达到6%的物业，这可以以1/3其他配置在建工程或者是拿地，养老我们现在没有很多权属清楚的。我们国际并购和产业基金跟很多央企有合作，我们在国内也帮大家上市并购，国际并购，我们有影视文化，节能环保的，汽车产业的，商务不动产的，还有健康养老这方面的基金，我们还有一些核心专业人士等支持。

今天的交流就到这里，谢谢大家！

杨华良

国寿投资控股有限公司副总裁

尊敬的曾主任、贾所长、单总，各位领导专家大家好！非常感谢主办方中国房地产报盛情邀请参加第六届中国养老产业与养老社区高端论坛，并就保险业与养老地产为主题发表个人的意见，不妥之处请各位批评指正。

下面我向大家主要讲三个方面，因为我是来自保险的，在国寿投资公司中国人寿集团公司的子公司，主要负责中国人寿的另类投资也包括房地产，包括我们的PE投资，股权资金，还有我们养老养生，实际上是这三个模块。我是在2008年开始研究中国人寿投资养老养生产业，用我们领导的话我们成立研究院，我们遇到了很多问题，在这里一并跟大家进行分享。

第一个讲一下我们保险业投资养老生产是有天然的优势，这个优势我们也拿出来看一下。第一个保险特别是人寿保险和养老养生产业有共同的标定，人寿保险是人的身体和生命，养老产业的标定我们认为是人的身体、精神、心理、这两个沟通标定组成了我们相互可以互动联合的产业链。

第二是结合金融方面其他的投资者所没有的保险产品，保险产品作为一种特殊的金融工具为养老养生产业发挥重要的作用，这种作用我们可以把养老需求和资金的服务需求以及资产的需求把这个养老产业覆盖。你形成了现金价值就是我购买资产，这对客户来讲是一个极大的保护。

第三个就是巨大的现有资源可供挖掘，你所带来资源已经非常巨大了，包括我们客户资源，我们真正的通过人寿长期客户资源达到1.6亿，这是一个不可比拟的。那么我们有5000个营业机构我们有70多万的销售队伍，我们的技术包括我们有上海、北京两大子公司这为我们客户资源共享、管理提供非常好的支持。还有品牌，这个品牌大家可能会感觉到因为我去做养老，或者是跟外国管理公司谈，这时候品牌就凸现出来了，还有更重要的组成就是你保险业，还有巨大的资金存量，真正形成这种资金的存量，长期高度可控收益均衡稳定的产业形态随着资本市场的波动，这个资金存量我们可以纳入几千亿元是完全可以做的。

最后一个是保险业的现状决定了我们拿出部分资金来做一个是业务发展遇到了瓶颈，因为保险大部分是理财，理财不管是基金还是信托你的生命没有办法保障，所以保险未来发展的方向应该是朝着回归到保障，提供保障的根本就是服务广大资产保障和生命保障。这就是说保险业投资养老业具有天然的优势，这优势也是我们敢于涉及养老产业的根本原因。

第二大方面是我们如何做好养老地产，刚才讲了我们的优势，因为我们从2008年也就是金融最不好的时候我们开始做这养老地产，当时保险业在最高峰达到5000亿的数量这是不完全统计的数据，所以说保险业的资金刚才讲这个资金的资本市场活动比较大，我们2008年提出要参与养老地产，我们寻求四个原则的投资方向。

我的服务人群你是在做后端还是做前端的，我们大部分都是做后端的，真的是做养老的，做护理的，产品供给非常大，还有一部分是做前端的，就是做养生和居家养老，做我们的45岁以上的人群。这个目标人群真的很庞大，现在这些退休的人他们受过良好的教育，也享受了改革开放30年巨大的变化，我认为这一批人群是我们养老产业井喷式发展的主力军。现有的这一批人群做后端的服务，我们选高端，中端的，这只是简单选择的问题我们锁定的目标客户群体应该是高端的，因为产品品质决定了你这个产业。我觉得45岁以上这个年龄点就是我考虑养老产业的基本。

另外我们可以做到未雨绸缪，使保险产品有一个接口，我买给你的保险产业也可以享受到你的资产和服务，这样资产和服务已经可以使用到你市场行为中，使你没有退休的时候就可以享受退休的日子，向往的这种追求，这样就会非常的稳定。还有保险产品的结合，因为我们保险产品有很多，我们是要把现有的产品结合好还是开发未来新的产品，这也是一个很重要的方面。因为你在新产品开发中必须要运用一些新的技术，突破现有监管政策，特别是资产确定性的资产，这一点我们也做一定的研究我们总体想法是利用现有保险产品和新开发的保险产品相结合，这样解决你日用住的养老需要的，还有你现有的生活与未来的生活的连接问题。因为现在你在上班时候，未来你退休的时候一定会有大的落差，但是是只能好不能坏，所以这种保险产品也是有巨大的难度，保险公司做养老如果不推出相应的保险产品，如果你把这个项目做好了与保险产品结合起来了你就是一个产业。如果你内部的资源再进行整合，形成一个产业链，那就是从项目到产业到产业链，它是一个发展。

现阶段模式和收入确定模式一定要结合好，并且还要产业供应价格的合适，对你资产、管理、升值那一部分也可以完全估算到里面，这样就可以做到比较均衡的利益实现。你光看养老这一段确实不挣钱，如果加入到养生、加入到保险，当你的服务对象达到十万，二十万聚集效应，各个产业的聚集效应那就不可估量，我们算过涉及到20个产业类型是可以与养老产业挂钩的，是有相关性的。

投资模式的选择，你是直接投资还是间接投，还是通过产品投资，有多种投资模式，所以总的来讲我们想法还是做产品，做了产品才有社会资金，才会多样化。完全可以把我们母公司这种企业的弊端做的更好，更专业，投资和管理是分不开的，还有管理模式，你是自管还是外管还是自外结合，外包你包给谁，包给老外他对中国情况不了解，包给中国的我们还没有真正像样的管理团队，所以涉及到这里我们想应该是用我们自己的资金与外国的品牌，包括美国的，加拿大的进行联合，形成一个新的品牌进行落地改造。因为我去美国，我把考察结果给他们讲以后给他们很大的震撼，我们提出八个字，你的身心和财务的安全，第二个是自由，当你退休以后有钱的时候你是自由的，因为你有巨大的团队支持你，你走哪都不用改变你的做法，第三个是优雅，第四个是精彩。我们管理模式选择应该是做一个联合的道路。美国人他的管理真的是太科学了，养老管理的服务守则、流程仅次于核电站的管理，他的管理核心资产不是你的固定资产，而是200，300个节点的处理方式，所以我们一定要转变作风。

所以我在想的就是说保险干了这一件事情以后你可以变成什么，这很有意义，我们保险业从区域经济向实体经济有实体支持，你的保险产品是可以从无形商品从有形商品转变，我们是向以人的服务，服务内涵需求转变，我们可能从时点向过程转变，这个过程我关注你的全生命周期，还有一个是从单一向多元转变，我不做别的我有限的做以人所需要的产业，由群体向个体转变，我们保险是对一群人，是对一个群体一个集团，这50岁以上年龄段男的女的是一个定价，这是一群人，今后是个性化的标准化的，你客户不能说这一批客户怎么办都怎么办，每一个客户都有自己不同的需求，所以是由群体向个体转变，这很不得了，我们感觉到很自豪的如果有这样的保险，我自己认为都是很自豪的，给到的东西都是实实在在的，还根据你的需求来决定我们的服务等等。

保险实际上是一个深刻变革，借助养老这么一个契机，真正把我们保险服务国家发展，服务人民需求推行开来。

最后一个问题是说我们要政府的支持，这古老文化是不可逆转的，如果你微观的思考这是一个挑战，如果你积极的思考就是一个机遇，大部分说应对人口老龄化积极的思考人口老龄化对我们产业带来什么样的机遇，这是一个机遇，如果说日本通过促进发展房地产可以带来很多就业岗位这也很了不得，我们正处于经济发展的转型期这个机会是非常重要的。

今天我参加这个会最主要的原因我最怕的就是媒体，因为这个媒体搞这些事情你借养老名义圈地等等，就被查的一塌糊涂，我真的是为社会保险事业做贡献，但是为什么受那么多的误会，我今天讲的请不要报道，不管是对还是不对，还是要低调务实的，高效工作。不要产生一些误解。

第二个是规范管理。

第三个是有土地政策，现在拿地太难了。

第四个是税收政策，税收政策重点呼吁一下就是对于客户缴纳的不管是养老的资金还是保险费，个人收入所得税是税收扣除的基准，这对我们开放整个资金市场个人资金市场投向养老会有巨大的政策引导作用。

最后一个是有一个统一的监管，现在我们监管不会很多，我们真正是把银监会、证监会、民政这些机构都会纳入到监管，证监会你的资产证券等等一系列的问题，包括资金管理，统一监管机构这一块应该说是有一个监督作用。我们干了这么多年遇到了很多困难，总的来讲六个字我们要挖掘资源，整合我们社会的力量，通过资本连接资源、技术、品牌。整合难度很大，最后是新的投入配置。这是我们要挖掘、整合、配置，把这六个字做好这个事情才可以做好，今天非常感谢中国房地产报给我们这样的机会，谢谢大家！

贾康

财政部财政科学研究所所长 中国财政学会副会长兼秘书长

尊敬的曾会长，单总各位嘉宾媒体朋友大家好，很高兴利用这个机会把自己作为研究者有关于养老产业，养老社区发展中心公私合作伙伴机制国际上认为是非常值得重视和创新的所谓PPP机制，前一段时间我在这方面有一个初步的认识框架已经形成了有关部门上送的研究简报，我们的标题就是以PPP机制，这是公私合作伙伴的缩写。

中国正在快速进入老龄化社会，根据第二次全国人口普查2010年我国40岁以上已经达到1.78亿，占了全国老龄人口23.6%，全球唯一老龄人口超过一亿的国家而预计今后几十年这个老龄化还会明显的形成影响整个社会生活的重要因素。2050年60岁以上要达到31%左右，计划生育政策的实施都与这个有关，特别是由单身老年家庭的问题也会越来越突出，独生子女不说极端的情况很容易出现很难就近照顾老人这样的情况，出国了或者是在其他地方工作等等，我们的养老问题怎么随着银发潮的到来解决仅仅靠政府是不够的，一方面政府的财力在运营中有限，另外一方面还有庞大的人力投入也容易出现问题。

特别是延续政府为主的方式管理效率，这个绩效评价应该讲从方方面面的国际经验和我们自己现实生活中的观察来说都是偏低的，不可能延续政府主导的方式形成可持续高绩效，从各国情况看一个比较就是发展PPP这样的新机制，在中国以后应该是在多层次多样化有一种公私合作机制来应对银发潮这样的任务。

我们是想通过带有设想的框架所谓老年大学设计养老做一个案例上的情景假设。国内的老年大学的概念在80年代中期就出现了，比如说北京海淀区他们是比较早提出老年大学的概念，但是从字面上看是一样的，实质上我们提出的PPP概念构想还是有本质的区别的。我们所设想的老年大学不局限于老年人文化活动中心的功能，现在我们是把它定位于民政部门管理而专业化社会组织积极介入在运营中主办，吸引社会上有经验的投资者，民间资本也介入PPP机制完成它投资回报，但是有相对稳定中长期的资本才适合做这个事情。大家形成合力，进入这样的老年大学的机构养老老人他生活中的特色就是和养老休闲在一起有所谓终生学习的概念，也是社会上很多老年人特别是城镇区越来越接受的概念。

这里面有几个事情我简单汇报一下。第一我们认为政府在这里面做好规划以外还有公私合作模式下提供不动产资源，很多城市区域由于退二进三，由于小学、中学并校或者是撤销这些利用率不高或者是根本不在校舍，旧厂房这些都是存在的，包括一些像北京这样的人口总规模还是处于上升的中心城市也存在这一部分可利用的资源。这一方面一些闲置的不动产我们认为应该有政府积极把它调整到支持养老产业发展这方面来，有很多的校区合并还有其他拆迁等等都可以纳入规划。利用这些不动产资源吸引私人部门的力量，进行重新的设计、改造建设适合老年人居住和活动的场所。政府提供闲置资产基础上需要加强有关部门的协调配合，在电力、通信、供热、供水等方面都要一起形成一个降低民营资本运营成本，提高效率这样的前提条件。这是讲政府的角度。

第二我们认为要积极引导私人资本的加入，中国的民间资本，私人资本这些年来明显的雄厚起来壮大起来了，他们进一步开发各个门路的投资，取得回报的机会，有一些不是短期的投资偏好，愿意从事一些像BOT，TOT也包括PPP项目这样中长期的相对稳健的，跟政府合作这样的投资项目。这一种投资偏好主题我们现在越来越多注意到是在整个民间资本中间一个重要构成部分。如果有政府提供的土地等等资源吸引这样一些私人资本，他们来运用自己的资金力量来建设适合老年学习生活的交流场所就是硬件建设进一步把它具体化，政府的人员直接上马去做不是说不行，但是从筹资资金来说财政还是明显有限制的。特别是从管理运行来说政府人员到一线直接去做不如是由私人资本进来，他们怎么样取得回报，当然有一个合理回报形式的打造。通过PPP下面一些具体的模式以以后一定收取租金的渠道形成一部分现金流。另外也有政府给予适当的支持，如果带有细水长流的方式给予支持，他的有效供给能力显然明显的高于政府一次性把钱拿出来的模式，所谓PPP都是这样把政府当时的支出平滑化处理了。

这里面还有很多具体的其他配套的东西，在引进私人资本参与等方面这样的导向之下我们应该在一些管理的技术上面更多借鉴国际经验做中国自己的探索。我们也允许在这样的模式之下更有多样化的来回应一些需求，比如说进入老龄化养老机构和设施，各自的供给这有特殊需求的老人可以提出来诉求，也可以提供选择式多层次的供给，在一个社区里面这种供给不至于形成很大的矛盾，这有助于通过多样化的供给，多样化的需求来控制现金流的。监管也要鼓励规范化，因为带有公私合作这样的特点就不是简单的的等同于一般的私人投资运作，信息披露、接受公众监督等等都要有规范的章法。

第三层面我们还要积极的培育和引用一种特殊的所谓社会组织的作用，这种社会组织认为加入老年大学他得好处能不能发展以后等于是政府投资方还有这样一种更有正规性、独立性、自治性、志愿性这样的特征合在一起的，这样的运营主体类似于我们设想中的养老机构或者是社区这样的日常管理者。他得好处是通过这样的像公益性的偏向和综合，不是简单的把这样一个日常运营和商业运营划等号，而是带有特定的社会组织的追求，一个就是弥补政府和企业这两个角度不足来提供多元服务。

我们设想这样一些社会组织进来所谓专业化的优势就是建立国际经验，这在国际上已经有多年的探索，能不能借鉴国际的经验回到中国的现实弥补简单政府做或者是简单企业做都可能出现的问题，由它来中和一下，这种专业性的社会组织进一步就是可以补偿社会的失灵，完善养老体制同时弥补所谓政府失灵。它的主题是由专业水准的管理者下面要调度一些非盈利机构，志愿者组织他们的加入，在国际上这也是一个在PPP概念之下已经有相当丰富经验的模式。我们中国社会现在有大量的非营利组织和志愿者组织在涌现和强烈表达他们为社会付出的意愿，这样得好处进一步就是降低成本，提高服务效率。这些介入的自愿者组织应该有他们的汇报，但是一般要求不是那种简单的商业性标准，他们有他们另外的诉求也可以和其他的丰富形式组织在一起，比如说职业教育某一个阶段上参加实习，取得的就是一些津贴而不是工资。

前面有经验的人可以带他，而且这些志愿者组织是基金会带着他运营，降低成本同时可以提高服务效率，这是多年专业知识在这里如何渗透的状态，整合社会资源优化福利供给，老年人特别需要有人跟他沟通的，满足他多样化需求的，志愿者组织有这方面的偏好而且他愿意通过这种方式在一个相对规范形式之下并不是专职而是兼职参加这个活动的，在每一个具体时点上跟老人多样化需求很好的沟通，这都是作为PPP概念之下应该注重发展这些潜力。

我汇报了至少三个角度的主体，政府、企业、民间资本，还有带有公益性的主体，我们提出几个方面共同按照公私合作机制探索发展空间应该抓住这样的切入点。一是积极考察借鉴国内外类似的经验，我们在新西兰知道亚洲开发银行他们有这方面的意愿希望可以在中国一些城市举办具有开放探索性的老龄大学式的社区，欧美的经验开发银行也会组织专家沟通供我们借鉴。

二是我们积极培育我国本土的合乎资质可以形成公信力的机构，在这一方面当然也需要几方的互动，我们现在中央财政的角度实际上是有这样意愿的，应该加入这样的通盘的方案设施，利用这些资金起来一定的作用。

三是在运用中间利用财税的优惠给予支持，养老的园区、社区、机构等等财税方面的优惠当然包括必要的税收的减免优惠，也不排除在财政专项支持形势下给予专项的补助资金。

四是探索政府监督的机制，因为要考虑到这样的探索，这样的假想情景下有公信力的公众监督是有必要的，我们这样一些想法总体来说是带有探索性质，很高兴可以借用这个机会表达出来，希望大家提出意见，谢谢各位！

曾琦

全国老龄办主任助理

中国老龄产业协会副会长兼秘书长

尊敬的贾康所长，各位领导各位来宾、各位专家学者非常高兴出席第六届中国养老产业和养老社区高端论坛，代表中国老龄产业协会对论坛的召开表示祝贺。会议的主办方让我致辞，致欢迎辞，我觉得还是说一点实际的。我介绍一下中国老龄产业协会成立于2010年1月，是经国务院批准的国家级的行业性的社会组织。成立之后我们首先做的一件事情就是加强老龄产业的基础理论研究，于是我们在2010年8月汇同厦门大学开展了国家老龄产业发展规划课题研究，并且开展了国家老龄产业中长期发展规划的创制，经过两年多的工作分两个阶段。第一阶段是跟厦门大学合作，提出了规划的初稿。从2011年8月我们把这个初稿交给了国家发展改革委产业经济研究所，进行了第二阶段的深度研究。

今年2月份，我们以全国老龄工作委员会办公室的名义把这个征求意见稿印发了24个部委，这还有不是老龄委成员单位的相关部委比如说国土资源，比如说工信，比如说银监会等等，这意见已经汇集上来了课题组正在根据24个国家部委的意见对征求意见稿做进一步的修订、补充和完善。在适当的时候我们会提交到全国老龄工作委员会全体会议上进行讨论。至于最后是以国务院办公厅的名义还是以国务院的名义颁布，这由领导来决定。

因为我们已经取得了这样的阶段性的成果，所以我想就这个话题说几句给我的时间也不多，我就讲一点跟它有关的。党的十八大大家都注意到有22个字对老龄的表述，积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，然后在刚刚颁布经过重新修订的中华人民共和国老年人权益保障法中规定积极应对人口老龄化是国家的一项长期战略任务。国家要采取积极措施发展老龄产业，将老龄产业列入国家扶持行业目录，扶持和引导企业开发生产、经营适应老年人需要的用品和提供相关的服务。

如果要按照这个要求不管你是做养老服务的，还是做养老地产开发的都离不开今天的主题是资本金融，资本金融怎么跟养老市场对接，这个话题我觉得非常的重要。讨论它的也很有意义，一会儿贾所长和杨总，其他的专家会介绍到。我跟大家明确一个概念，什么是老龄产业？这个话题我们说了从1997年开始说到现在，众说不一，各种表述方式，我们这一次课题组对这个老龄产业的概念界定我们经过反复研究，现在提出这样的定义供大家研究，老龄产业是由企业、社会组织、个人根据市场需求提供的专门针对老年人的产品和服务的集合。这个概念最终成立还有待于商榷。由于各方面的原因，中国的老龄产业现在处于初期起步阶段。这个产业目前和中国的经济社会发展以及老龄事业发展的总体要求还十分不适应，和社会主义市场经济体制的要求也不适应，和老年人的实际需求还存在着很大差距。很多数据不在这里讲了，大家随时耳熟能详的一共占多少百分比，每一年递增多少这个不讲了。由于这样的原因，由于这么多不适应，大力推进老龄产业的发展构建社会主义和谐社会，保证国家经济社会发展提高人民生活水平都需要我们大力发展老龄产业。所以我们说它是市场经济条件下产业是市场经济条件下发展老龄事业的重要载体，是满足老年人多样化，多层次，多方面物质文化生活需要的重要路径，也是推动产业结构调整，转变发展方式，扩大内需的重要着力点。

因此，我们必须从人口老龄化趋势日益加剧的实际出发，站在社会主义现代化建设全局的战略高度，坚持运用社会化和产业化机制，全面推动老龄产业的持续健康发展，今天时间不多，我讲一下老龄产业发展的基础是什么？随着社会主义市场经济体制不断完善，老龄化进程的不断加快，庞大老年群体养老服务的需求日益增长，大力发展老龄产业正在逐步成为老龄工作的重要任务和客观要求。特别是到去年年底一亿9400万60岁以上的老年人口他们的购买能力正在逐步的增强，他们的消费理念正在逐步的转变，所以我们说老年人的消费市场具有广阔的增长潜力。

所以我们说虽然这个产业处于起步阶段，但是由于受到了全社会广泛的关注，由于我前面说的购买能力，消费观念因此我们说这个产业呈现了良好的发展势头，用这几个方面来作证我刚才说的为什么说呈现良好的发展势头，一个就是养老服务业在这几年得到了比较快的发展，民政部曾经出台过叫社会福利社会化这样的政策，这个政策实施以后我们养老服务的主题，所有制的形式，资金的来源，服务的对象更加的多元。投资规模和经营机制不断的创新，比如说国办民营，民办公助等等。举个例子，在1989年中国的养老机构床位的数量当时占老年人总人口的1%，这个床位供应数只占1%，到今天大家都知道我们现在是各类养老机构一共4万多所，我们有390万张床位，从1989年1%到2010年就提高到1.8%。我们预计到2015年就是十二五结束的时候养老床位供应比例应该是达到3%，这已经很快了。

这其中民办养老服务设施的发展很迅速，今天在座很多来宾都是做养老的，可能也有相当的比例参会嘉宾是民营资本在做养老。一些发达地区实际上已经开始了养老服务业市场化、产业化运作的积极探索，我们这么表述政府引导主题化，举办单位多元化，资金筹集多样化、城乡联动一体化这样的局面。政府通过资金补贴购买服务采取一些措施有利促进养老设施的发展，我们觉得这有利的促进在这里的表述其实还不够力，这种所谓的补贴是两个方面，一个是建设补贴，一个是运营补贴，根据经济水平的不同在各个区域、各个省补贴的量不一样。所以我个人认为还远远不够。还有一些省市现在目前民办养老服务设施的量已经接近或者是超过了公办国办的养老服务设施的数量。

第二方面养老地产或者是叫老年住宅这个业态在迅速的兴起，一些地方民间资本投入建设了大型的老年社区，正在不断的涌现，我现在还不能说它是好现象还是什么，先不给它定性，但是这个确实已经出现了。北京、上海、广州这些城市先后出现了一些所谓的多元化老年住宅社区这样特色的楼盘。这些供应我们说是满足了部分老年人对居住环境和居住设施的特殊需求。我们只能讲是部分，你为它有需求，有能力消费的你满足了他的需要。

第三方面老年旅游业保持良好的发展势头，正在逐渐的成为老龄产业中发展比较快、效益比较好、而且深受老年人欢迎的居住性产业。目前，老年游客我们调查了一下在旅行社国内游客占的比例是3、40%，我们所有旅游企业所开发的旅游线路中大概有60%到70%是适合老年人选择的旅游目的地或者是旅游路线。

所以我们认为老年旅游或者是银发游这个业态是老龄产业当中目前呈现出的发展速度比较快的一个行业。因为我们的旅行社开发这些适合老年人旅游的项目老年人是欢迎的，老年人辛辛苦苦工作一辈子终于有时间圆他年轻时间没有圆的梦，同时也有这样的实力，因为积蓄了多半辈子可以把自己兜里面的钱拿出来一点放在旅游上，我们对老年旅游业非常的看好，也非常的重视。所以跟大家通报一个情况，我们在这个月的31号到6月2号要在上海召开全国老年旅游产业发展促进研讨会。请全国老龄委的成员单位邀请我们19个省区市的旅游局的相关领导还有中旅等这些老总出席，还有旅游地产、养老地产、养生地产、异地度假等这种形式的人出席，研究它到底怎么更快更好的发展行业。

第四方面是老年用品业有了很大的发展，随着老年人收入水平的提高和老年人对生活质量的追求，老年人日常生活用品的设计研发和投入不断的增多，科技含量不断的增加，发展空间不断的扩大。我刚刚从广东回来，在广东顺德有一个广东设计城，云集了800个中国顶尖的工业设计师，更多的关注老年用品的或者是老年扶植用品或者是养老机构所必须使用的，适老化的设施设备的研发，因为顺德既是研发也是可以生产的，制造业非常的发达。因此我们讲老年用品业取得了长足的发展，我希望在座的做金融也好，还是做投资的也好你们应该关注这一块，在这个时点一亿9400万老人到底要的是什么，这是我们要思考的问题。你不要把他明天要的东西拿到今天来安排，更不要把他后天才可能消费的起的东西弄到今天来你来推进、投入，不是不投入但是你要注意把握时间的节奏，否则的话你只能是亏损，有可能是倒闭。

刚才讲了发展的基础，实际上是发展背景，我现在说目前存在什么问题，一个是和老年人实际需求存在的差距，和经济社会发展老龄事业发展总体要求不适应，表现在什么方面呢？主要在五个方面。

第一，这个产业发展规模不高，活力不强，另外有很多与市场体制不相适应的，在座有养老机构协会的我们所在地就是乐成集团搞的高端养老机构，现在国办、公办比如说北京第一福利院到第五福利院这是政府投资的，工作人员谁养的呢，事业单位，北京市民政局给发工资，当然收费低。你政府在讲大力推动老龄产业发展，希望民间资本你所提供的政策措施本身就有问题，这样的话限制了我们民间资本进入这个市场。体制不适应所以就造成了养老服务业发展的滞后，同时供需矛盾突出，供需矛盾突出这一点我们一定要客观的分析什么叫供需矛盾，不要盲目的认为现在就是供应不足，需求很大。注意什么需求很大，什么供应不足，居家养老，社区养老供应严重不足。机构养老什么机构养老供应不足呢，对老龄的失能的半失能的养老不足，对于150万大盘，60万大盘所谓养老住区这叫供大于求，已经泛滥了。已经快成灾了，谁搞这个谁就死定了，所以我想这是供需矛盾。

第二是扶持政策严重缺失，该有的没有，金融支持信贷没有，但是将来会有，我们正在全力推动出台这样的政策。这落实的还不到位，有的干脆就是一纸空文，所以现有的政策还难以落实。

第三老龄产业发展的市场环境还没有真正形成。企业、社会组织、个人这些都是市场主体的但是绝大多数目前还处于观望这样的阶段，还踌躇不觉，不敢迈步，特别是我们的央企更加谨慎，到底进不进，怎么进都在思考。

第四老龄产业发展资金来源渠道单一，资金投入相对不足，市场开发研究力度不够，所以需要这种论坛资本金融怎么样进入。

第五是我们老龄产业城乡和地区发展不统一，总而言之我们在思想认识上这种不统一，政府和社会，政府和企业目前老龄产业的政策或者是养老产业的政策还是处于碎片化状态没有一个体系，市场环境不完善，再加上我们有效消费水平能力低，什么叫有效消费水平呢，1亿9400万60岁以上老年人有20年代，30年代，40年代的，我们自己都有父母，每一天都跟他们相处应该会切身的感觉到他们有钱但是不花这个钱，不是因为有钱没有钱的问题，是消费理念的问题。所以这个问题是老龄产业发展很重要的客观因素。