公允价值计量和资产评估探析-盘古文库

公允价值计量和资产评估探析

来源：漫步者

作者：开心麻花

2025-09-18

公允价值计量和资产评估探析（精选6篇）

公允价值计量和资产评估探析第1篇

公允价值计量和资产评估探析

【摘要】会计中的公允价值只是资产评估中公允价值的一个典型，即正常市场条件下的公允价值的实现值，会计中的公允价值和评估中的市场价值有着质的相似性。评估师运用专业判断得出的市场价值结论可以适应会计工作的需求，评估师可以利用其在市场价值发现方面的优势全面介入公允价值计量模式中公允价值的估算。在市场不稳定时期，利用评估师的职业判断和专业技术，从较长的时期或周期来把握资产及负债的公允价值，可以降低当前市场价格中的情绪化倾向和从众倾向对公允价值的扭曲程度，避免或减缓盯市方式计量公允价值的顺周期效应。为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，我们应该采取完善市场条件、建立服务于评估的信息服务系统、完善相关会计准则、评估准则等相应对策。

【关键词】公允价值

资产评估

市场价值

会计计量

长期以来，历史成本一直在会计计量实务中占据主导地位，原因在于历史成本具有可验证性，相对更可靠。但是历史成本缺乏相关性，账面历史成本会随着时间和市场条件的改变而改变。随着经济的虚拟化和不确定性因素的增加，以历史成本为计量基础的会计信息的相关性越来越受到信息使用者的质疑，出现了资产减值会计、通货膨胀会计和当前最为流行的公允价值会计。但许多投资者认为，历史成本计量模式下的财务报告不仅未能为金融监管部门和投资者发出预警信号，甚至误导了投资者对这些金融机构的判断。

一、会计中的公允价值

公允价值计量与历史成本计量不同的是，公允价值计量具有较强的相关性。引入公允价值计量模式，可以使财务报告包涵企业未来发展的信息，增进财务报告关于企业财务业绩信息的完整性和有用性。通过公允价值信息，可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值，从而对企业做出正确评价，使投资者把握投资的机会并规避风险，使管理者提高其管理业绩。对金融工具来说，公允价值是最相关的计量属性，而对衍生金融工具来说，公允价值是唯一相关的计量属性。

次贷危机爆发以来，广大的投资者、会计界和会计信息监管部门对公允价值会计，特别是公允价值计量中的盯市方式引发的顺周期效应给予了大量的批判和关注，在一定程度上动摇了公允价值会计的基础、信心和稳定性。

（一）公允价值计量的优缺点

公允价值计量的优势是十分明显的，公允价值能够反映物价、汇率变动及科技进步引起的贬值等因素对资产负债价值的影响，从而能够动态地反映企业真实的财务状况和经营成果。首先，公允价值计量提高了会计信息的相关性，满足了风险管理的需要。其次，公允价值计量适应了金融创新的需要，使会计信息使用者达到防范、规避与化解金融风险的目的。再次，公允价值计量更能反映收益和资产的定义。

公允价值计量的主要缺点包括：会计计量中的可操作性和最终会计信息的可靠性；从会计信息的可靠性来说，与历史成本计量相比，计量所依据的凭据不足，采用公允价值计量的可供选择的形式较多，其确认要受市场环境与交易所面临的不同情况所制约，存在许多不确定因素，容易受到人为因素的影响；公允价值随市场波动而变动，在经济周期的不同阶段会引起银行净资产的大幅波动；公允价值会计只是提供企业各项资产要素的而不是企业整体资产公允价值信息，企业的整体资产价值不仅仅是单个资产价值的累加，而决定于未来持续流入的现金流及盈利能力，这意味着公允价值会计反映的企业整体资产价值是相对的。

（二）公允价值的获取对方式

国际上对于公允价值的确定基础一般分为三个层次：换入或换出资产或负债存在活跃市场的，如公开交易的股票和债券等，其公允价值应当根据在相同资产或负债的挂牌价格确定；换入或换出资产或负债本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的，其公允价值则根据在活跃市场中类似资产或负债的挂牌价格调整后确定，如同行业类似规模企业的股票或债券的价格；换入或换出资产或负债不存在同类或类似资产的可比市场交易的，应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则在公允价值计量方式顺序安排上将估值技术放到了最后一个级次，主要是基于估值技术是由人来运用和操作的，存在人为主观因素。而在市场不稳定时期，现行市价可能已经部分甚至全部扭曲，充分利用估值技术以及专业人士的理性判断，可以起到平稳市场波动的幅度，缓和甚至避免公允价值盯市计量方式推波助澜的作用。

二、以报告为目的资产评估

以报告为目的的评估是指基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。资产评估是将市场条件及影响资产价值的各种因素等综合考虑而进行的价值判断，其本质是模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告的行为，而以财务报告为目的的资产评估的目的就在于公允价值的确定。

三、提高以财务报告目的的资产评估质量的对策思考

为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，以推动公允价值会计实践的深入，提高会计信息的决策有用性，针对评估行业目前所面对的现实问题，提出如下对策：

（一）完善公允价值应用的市场条件，建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

公允价值得以运用的前提条件就是存在活跃的市场，市场价格是最为客观可靠程度最高的，也是最简便的公允价值的来源。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、充分竞争的市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，建立完善的市场体系，打破行业垄断，引入充分的竞争机制。

（二）加强公允价值计量规则和评估技术规范的制定

资产的公允价值计量本质上是一种会计估计，人们对公允价值计量可靠性的质疑主要是计量过程中需要大量的主观判断和计量结果的可验证性。为了增加公允价值计量的可比性和可靠性，我们应该借鉴英国、德国等国外的做法，结合我国的国情，制定详细的资产公允价值计量准则，完善运用公允价值计量的细节，规定固定的程序和判定尺度，尽量减少人为判断的因素。比如应当在有关准则中明确：何时采用公允价值，何时采用历史成本；在采用公允价值时，是选用市价法还是成本法或现值法；如何确定计量所需的输入信息；规定采用公允价值后因账面价值调整而形成的差额如何处理等等。

（三）研究资产公允价值计量模型并推广

评估技术是估计公允价值的重要方法，应该从改善公允价值计量的具体实务操作性和准确性两方面来提高评估技术。目前中国资本市场发展尚不成熟，估值模型的建设正处于探索阶段，相应的风险管理和内部评级水平仍有待提高。因此，国内学者应进一步加强对公允价值的估值模型和相关参数假设，公允价值审计及规范评估市场等方面的研究，就目前广泛应用的估值模型重新做深入剖析，改进其对经济预测参数的估计技术，研究能够综合考虑影响评估对象的多种因素，克服主观预测的弊端的模型，减少主观夸大经济波动的倾向，区别各种市场条件，拟订更细化更严密的应用条件、应用方式，制定详细的操作指南。对于已经研究成熟并被现实验证的模型，会计准则制定机构应该进行推广，以会计准则指南等形式发布。

（四）加强以财务报告为目的的资产评估与会计、审计的衔接

目前会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大。评估行业应当紧密结合资产评估和会计、审计的准则与实务，从注册资产评估师执业要求的角度，有针对的架设起一座连接资产评估与会计和审计的桥梁，在理论上促进相互融合、协同发展，在实务中相互协调。

公允价值计量模式引入会计准则后，产生了以财务报告为目的的评估业务，它与传统资产评估业务相比在业务要素的确定，相关参数的运用等方面都有较大差别。由于中国公允价

值会计发展尚不成熟，在市场动荡情况下如何准确反映资产内在价值的难题尚未得到根本解决。为了公允价值更合理的运用，为会计信息使用者提供既相关又可靠的信息，评估行业需要借鉴国际评估界和会计界的合作经验，从理论上、实务上做好充分准备，加强与我国会计界的协调，为深化会计体制改革服务。

参考文献

1．韦恩．R．兰兹曼著，刘强安译，公允价值会计信息相关且可靠吗？来自资本市场研究的证据，当代会计评论，2008，12

2．姜楠，公允价值计量与资产评估——基于公允价值会计的顺周期效应的思考，中国资产评估，2010 3．葛夏晴，IASB公允价值计量项目的进展及对我国的启示，经济论坛，2010，06 4．曲晓辉、肖弘，公允价值反思与财务报表列报改进展望——中国会计学会会计基础理论专业委员会2010年专题学术研讨会暨第九届会计与财务问题研讨会观点综述

5．卢兴杰，国际财务报告准则变革及中国对策———2010年中国会计学会资深会员论坛综述，会计研究，2010，04 6．黄世忠，公允价值会计:面向21 世纪的计量模式，会计研究，1997，12

公允价值计量和资产评估探析第2篇

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告声明注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

摘要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论

在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013 年XX 月 XX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率项目

A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发〔2001〕102号)；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权〔2006〕274号)；

8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企〔2004〕20号)；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；

4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6．中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格；交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 12 月 31 日

产权持有者：XXXX股份有限公司单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率项目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡)租期附件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司二○一三年二月十八日资产评估结果汇总表评估基准日：2012年12月31日表1 共2页第1页

被评估单位：XXXX股份有限公司金额单位：人民币万元账面价值评估价值增减值增值率项目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表评估基准日：2012年12月31日表2 共2页第2页

被评估单位：XXXX股份有限公司金额单位：人民币元来建成计量建筑面积成本单价评估单价

序号权证编号房屋名称结构原始入账价值账面价值评估价值增减值增值率备注源年月单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡)租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年月日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点

(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡)租期

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。

(二)基本概况

委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法

(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；

(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果

(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡)租期

(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格；交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例

案例 XXXX 5 号楼评估明细表序号 1 1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象

评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例

①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。

上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。

②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。

中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准层净高 3.1 米。具体情况见下表：

评估对象—上海上海国际航运服上海国际航运服比较内容港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼务中心 3 号楼号楼

建筑用途商业配套楼相同相同相同所处地区北外滩相同相同相同

交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况市场价中介叫价中介叫价中介叫价建成年代

(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让相同相同相同性质繁华程度较好相近相近相近距海天路商0.5 公里相近相近相近业区交通便捷程

有 3 条以上公交线路相同相同相同度

评估对象—上海

上海国际航运服上海国际航运服比较内容港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼务中心 3 号楼号楼

空气、噪音、绿化周环境质量一般一般一般围景观较好建筑面积

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构钢混相同相同相同户型整栋相同相同相同

楼层地下 1 层地上 7 层地下 1 层地上 13 层地下 1 层地上 6 层第 5 整层，共 50 层朝向整栋相同相同相同

配置水、电、通讯等相同相同相同装修情况高档普通普通普通景观情况江景相近相近相近交易单价(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)

2．交易情况修正

交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。

3．进行交易日期修正

交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正

区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修正系数表。

5．进行个别因素修正

以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较修正系数表。

6．计算评估对象的评估值因素比较修正系数表项目实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正

1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正

1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98

因素比较修正系数计算表项目实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比较修正系数计算表项目实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正

1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554

7．确定评估值市场单价＝XXXXX 取整

评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整

四、评估结论及分析

(一)评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表：资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 XX月 XXX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司单位：人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率项目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因

公允价值计量和资产评估探析第3篇

交易性金融资产在初始计量时,应将相关交易费用直接计入当期损益;在持有期间,由于资产负债表日公允价值变动而产生的差异应直接计入当期损益,同时还应考虑所得税影响,若公允价值变动则导致交易性金融资产账面价值与计税基础不同而产生暂时性差异,由此产生的递延所得税负债、递延所得税资产应直接计入当期损益,增加或减少所得税费用;处置该项金融资产时,应将其售价与账面价值之间的差额确认为投资收益,同时转销持有期间产生的递延所得税负债、递延所得税资产。

(一)持有期间交易性金融资产公允价值上升的会计处理

例1:2008年3月15日,甲公司从二级市场购入乙公司发行的股票10万股,每股售价20.5元(含已宣告但尚未发放的现金股利0.5元),支付价款205万元,另支付交易费用2万元,甲公司将持有的乙公司股权划分为交易性金融资产。假定所得税税率25%,不考虑其他因素(下同)。2008年度,甲公司其他相关资料如下:(1)3月20日,收到乙公司发放的现金股利5万元;(2)3月31日,乙公司每股价格上涨为22元;(3)4月25日,将持有的乙公司股票全部售出,每股售价25元。甲公司会计处理如下:

1.3月15日,购入乙公司发行的股票。

2.3月20日,收到乙公司发放的现金股利。

3.3月31日,公允价值发生变动。

(1)确认公允价值变动损益。

(2)结转公允价值变动损益。

(3)资产负债表日,因账面价值大于计税基础而形成应纳税暂时性差异20万元,产生递延所得税负债5万元。

4.4月25日,将乙公司股票全部售出。

(1)取得出售价款。

(2)由于该交易性金融资产已被处置,其账面价值与计税基础均变为0,暂时性差异消失,应将持有期间确认的递延所得税负债予以转销。

(二)持有期间交易性金融资产公允价值下降的会计处理

例2:沿用例1资料,2008年度甲公司其他相关资料如下:(1)3月31日,乙公司每股价格下降为17元;(2)4月25日,将持有的乙公司股票全部售出,每股售价15元。甲公司购入股票及收到股利的会计处理同上,不同之处在于:

1.3月31日,公允价值发生变动。

(1)确认公允价值变动损益。

(2)结转公充价值变动损益。

(3)资产负债表日,因账面价值小于计税基础而形成可抵扣暂时性差异30万元,产生递延所得税资产7.5万元。

2.4月25日,将乙公司股票全部售出。

(1)取得出售价款。

借:银行存款/其他货币资金存出投资款

(2)由于该交易性金融资产已被处置,其账面价值与计税基础均变为0,暂时性差异消失,应将持有期间确认的递延所得税资产予以转销。

二、可供出售金融资产的会计处理

可供出售金融资产在初始计量时,应将相关交易费用直接计入初始成本;在持有期间,由于资产负债表日公允价值变动而产生的差异应直接计入所有者权益中的资本公积,同时应考虑所得税影响,若公允价值变动则导致可供出售金融资产账面价值与计税基础不同而产生暂时性差异,形成递延所得税资产或递延所得税负债;若可供出售金融资产公允价值下跌的幅度达到甚至超过其成本的20%或连续下跌的时间达到甚至超过6个月,应合理地判断该金融资产发生了减值并计提减值准备,原直接计入资本公积的、因公允价值持续大幅下跌所累积形成的损失予以转出;处置该金融资产时,应将其售价与账面价值的差额确认为投资收益,原持有期间直接计入资本公积的公允价值变动转入当期损益中的投资收益,同时转销持有期间产生的递延所得税资产、递延所得税负债。

例3:2009年6月2日,甲公司购入乙公司发行的股票200万股作为可供出售金融资产,每股售价10元(含已宣告但尚未发放的现金股利1元),另支付相关费用10万元。2009年度甲公司发生其他业务如下:(1)6月10日,收到乙公司发放的现金股利200万元;(2)6月30日,乙公司每股价格上涨为10.5元;(3)7月31日,乙公司每股价格下跌为8元(认为该公允价值下跌是暂时的);(4)8月31日,乙公司每股价格下跌为5元(公允价值下跌幅度较大);(5)12月31日,乙公司每股价格为7元;(6)2010年4月20日,将持有的乙公司股票全部售出,每股售价10元。甲公司会计处理如下:

1.2009年6月2日购入股票。

2.6月10日,收到现金股利200万元。

3.6月30日,公允价值变动。

(1)确认公允价值上升。

(2)可供出售金融资产的账面价值为2 100万元,计税基础为取得成本1810万元,由此产生的应纳税暂时性差异为290万元,形成递延所得税负债。

4.7月31日,公允价值下跌。

(1)由于该公允价值下跌是暂时的,将该损失直接计入资本公积。

(2)7月31日,由于公允价值的反向波动,应纳税暂时性差异290万元变为可抵扣暂时性差异210万元,因此应转销递延所得税负债,确认递延所得税资产。

5.8月31日,乙公司每股价格下跌为5元。

(1)由于每股公允价值跌幅较大,应确认减值。

(2)该项可供出售金融资产的账面价值变为1 000万元,计税基础为1 810万元,因此形成可抵扣暂时性差异,应确认递延所得税资产。

6.12月31日,公允价值上升。

同时,该可供出售金融资产账面价值为1 400万元,计税基础为1 810万元,可抵扣暂时性差异变为410万元,递延所得税资产变为102.5万元,应转销递延所得税资产100万元。

7.2010年4月20日,出售持有的乙公司股票。

(1)取得出售款。

(2)原持有期间直接计入资本公积的公允价值变动转入“投资收益”科目。

(3)可抵扣暂时性差异消失,应转销持有期间确认的递延所得税资产。

综上所述,交易性金融资产和可供出售金融资产虽然同为以公允价值计量的金融资产,但二者在会计处理中存在以下差异:

1.初始计量时对交易费用的会计处理存在差异。在取得交易性金融资产时,相关的直接交易费用应计入当期损益;而可供出售金融资产相关的交易费用则计入初始成本。

2.后续计量中对公允价值变动的会计处理存在差异。交易性金融资产的公允价值变动应计入当期损益中的“公允价值变动损益”科目;而可供出售金融资产的公允价值变动则计入所有者权益中的“资本公积其他资本公积”科目。

3.对资产减值的会计处理存在差异。不需考虑交易性金融资产的减值问题,公允价值的下降仅通过“公允价值变动损益”科目进行调整;而当可供出售金融资产发生减值时,若为暂时性下跌应记入“资本公积”科目,若为实际发生的减值,则应确认相应的资产减值损失,将原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失转入“资产减值损失”科目。

4.所得税会计处理存在差异。由于交易性金融资产的公允价值变动计入当期损益,由此形成的暂时性差异对应产生的递延所得税资产或递延所得税负债,对应递延所得税费用调节当期损益;而可供出售金融资产的公允价值变动计入所有者权益中的资本公积,由此产生的暂时性差异对应产生的递延所得税资产或递延所得税负债直接增加或减少资本公积,不计入当期损益。

5.处置资产时的会计处理存在差异。处置交易性金融资产时,应将其账面价值与售价之间的差额计入投资收益,持有期间的公允价值变动计入了损益类账户“公允价值变动损益”中,已在形成当期结转到“本年利润”科目中,由于处置时账面价值与计税基础均变为零,因原持有期间形成暂时性差异而确认的递延所得税负债或递延所得税资产应从当期损益中予以转销;而处置可供出售金融资产时,应将其账面价值与售价之间的差额计入投资收益,持有期间因公允价值变动而计入资本公积的利得或损失应转入投资收益,由于出售时其账面价值与计税基础均为零,因原持有期间形成的暂时性差异而确认的递延所得税负债或递延所得税资产应予以转销。

公允价值计量和资产评估探析第4篇

【关键词】价值计量；公允价值；资产减值

一、公允价值计量与当前社会资产减值会计计量综述

一些国家把公允价值定义为：在具备公平性的交易（非清算交易）中，交易双方自愿的进行资产交换或债务清偿的金额。而在我国，公允价值是指在具备公平性的交易中，洞悉事实的交易各方代表自愿进行资产交换或债务清偿的金额，这与一般会计准则的定义相同。由上可知，不同的公允价值的定义的表述虽然有所区别，但本质上具有某种一致性，并且都在公平公正的原则下，进行公平公正的交易。

至今，由于存在种种原因，过度资产评估这一现象在一些国家是大量存在的。资产价值的严重缺失没有进行正确处理的事件经常出现，使得实业对外财务评估报告存在大量资产虚报和盈亏虚夸的事实，导致实业的评估信息与资产事实差异很大。

在资产评估领域中，资产减值会计计量是一个值得我们去深入探讨的重要问题。在知识经济腾飞的今天，资产减值会计的重要作用与意义都表现得尤为显著。对企业的盈亏起着重要作用的资产减值会计，也会对将来可能增加的全部资产盈亏做出评估。

二、公允价值计量和资产减值会计计量的差异性分析

20世纪初期一些相关经济文件发布，完整解读了公允价值计量的相关理论知识，标志着准则制定机构将它在理论方面取得了重大进步。而资产减值会计计量提高了评估报表的正确性，由于受到经济环境、法规法律及科技条件等外部环境限制，它目前仅仅被作为主要围绕资本评估进行计量的一种工具，脱离了其字面的原本含义，但最大限度地反映实业资产本源的价值，仍是其进步与运用的意义，并且从实业资产的初始评估到后续过程所反映的价值都不是单方面的，从而为决策者的指导和执行者的活动提供更有价值的判断。

尽管两者的产生、发展和具体评估方式的不同，但是它们都被作为是在现行准则中制定可实行经济规则的基本准则。

1.产生的条件和发展的过程不同

对于我国，公允价值是一个舶来品。19世纪后期美国就有公用事业企业不动产的判定的判例。其中就有“Smyth VS Ames”判例，它正确应用公允价值确定了投资资本的盈亏率。以后的几百年里，公用事业企业普遍利用公允价值进行资产重估，但施行过程并不是非常理想。伴随着19世纪30年代SEC的成功组建和运行，资产重估增值行为得到了一定程度的约束与规制，但是，根据20世纪后期的大量调研显示，我国部分国有企业重估资产的行动人为因素所起的作用相当大，这严重地对评估报告的可靠程度造成了负面效应。以上同时也从侧面反映出一些不良行为在经济方面活动中的出现并没有得到完全遏制。

资产减值会计计量早期又叫“稳健性准则”，最早的出现可以追溯到中世纪时期，它一开始的使用目标是保护金融机构和其他当事人的利益不受侵犯，目前逐渐成为了当今世界主要国家会计准则权威制定组织所普遍接受的计量原则。随着经济环境的改善，它们的含义也在渐渐的发生改变。

2.实际评估方式差异巨大

公允价值计量和资产减值会计计量两者的条件和发展的过程不同，所以两者作为评估资产的方式也是各不相同的，最后导致一些部门在制定公允价值计量与资产减值会计计量的规则也有很大不同。

根据相关文件的规定，公允价值具有其独特的定义，本文在开头也已经提到。公允价值计量是以持有资产或承担负债的市场当事人的视角来观察问题，最终确认计量卖出实业资产可能获得的或转让负债可能支付的金额。而资产减值会计计量要求把公允价值作为一种独特的计量工具，能随时随地反映实业的固定的资产。可以这样说，计量资产公允价值的估价前提是市场参与者报告资产评估的最佳使用，资产减值会计计量是市场规则的制定者对与资产评估的最佳使用。

三、公允价值计量与资产减值会计计量的统一性分析

在财务会计的价值体系中，会计准则具有其独特的价值体系。这个价值体系主要对的是未来经济评估负责，需要考虑整个方面，评估资产与负债的计量依据是预期的经济利益盈亏，这个价值体系下下计量资产负债包括初始与后续两方面的计量，其中后续计量需要依据价值进行随机整改。在这个独特的价值体系下，公允价值计量和资产减值计量都有所体现，它们最本质的不同在于在进行资产评估时凭依的视角和定义概念时所做的假设不同。殊途同归贵，结果仅仅在某些方面有细微的差别。计量资产公允价值的估价前提是市场参与者报告资产评估的最佳使用，资产减值会计计量是市场规则的制定者对与资产评估的最佳使用。总的来说，它们都是要对经济评估负责的，公允价值计量与资产减值会计计量拥有矛盾但最终是统一的，也就是说两者服务于经济评估的最重目的是一致的。

四、结语

在我国现行经济体系中，拥有独立法人财产的公司等一些实业，能独立的对自己的实业的资产评估负责。在对实业的资产评估过程中，不论是通过公允价值计量，还是通过资产减值会计计量，最后得到的结果是一致的。本文首先分析公允价值和资产减值会计的相关概念及其在经济生活中所起到的作用；然后分析公允价值计量与资产减值会计计量之间的矛盾和它们之间的关联，并判断它们在经济准则中所起的相似的功能；最后得到公允价值计量与资产减值会计计量是一对矛盾的统一体。

参考文献：

[1]乔元芳. 国际财务报告准第13号——公允价值计量[J].新会计，2011（13）：56-59.

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公允价值计量和资产评估探析第5篇

关键词：新会计准则；公允价值；计量属性

一、公允价值理论概述

（一）公允价值的含义国际会计准则关于公允价值的含义。国际会计准则委员会（IASC）对于公允价值的定义非常具有代表性：公允价值是企业在计量日由正常营业报酬驱使的正常交易中销售资产将收到的或解除负债将付出的估计价格。中国财政部在2006年新的《企业会计准则》中，对其表述为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”其本质是交易双方基于市场信息作出的一种评价，可以说是市场基础上对资产和负债价值的一种客观的认定。

（二）公允价值和其他计量属性的关系1.公允价值与历史成本的关系。公允价值是对资产和负债以当前市场情况为依据进行价值计量；历史成本是指资产或负债的原始交易价格，这是两者的根本区别。公允价值计量及时地反映资产和负债的价值变化，企业都须根据报告日的新情况对各项资产和负债进行公允价值计量；而历史成本计量属于一种过去时态，不存在以后的后续计量问题。这两者不总是相互冲突的，资产和负债初始确认时，两种计量方式的结果是一致的，除非发生的交易是不正常的、不公平的。

2.公允价值与重置成本的关系。重置成本是指企业在重新购置某项资产的时候所发生的成本价值，它一般以企业主体为基础，以现时运用到某项资产上的价值量为统计值反映资产价值。公允价值计量是站在市场角度以进行交易的双方达成的价格为资产价值。

3.公允价值与可变现净值的关系。公允价值考虑资金的时间价值，不考虑直接成本；可变现净值不考虑资金的时间价值，计量资产在正常经营过程中可带来的预期现金流入或流出，扣除了预计变现过程中的直接成本后的净值。

4.公允价值与现值的关系。现值是指资产在正常经营状态下可望实现的未来现金流入量的折现额，只能使用未来现金流量的估计值来计量某项资产或负债。以特定个体价值为计量目的的现值与公允价值计量显然不一致。然而，会计学界内一般认为现值本身不是会计计量的目的。在初次确认和新起点计量中使用现值的唯一目的是估计公允价值。

二、公允价值计量在中国应用及存在问题分析

（一）中国引入公允价值的几次经历1998年财政部大力提倡应用公允价值。在这期间，财政部共颁布十项具体会计准则，其中涉及公允价值的有债务重组、投资、非货币性交易，无形资产和租赁等。2001年财政部重新修订了具体会计准则，强调了真实性和谨慎性，基本上取消了公允价值计量。2006年2月中国颁布了新的企业会计准则，于2007年1月1日实施，新准则发生了较大的变化，其中公允价值计量属性的又一次出现成为一大亮点。新准则在投资性房地产、债务重组准则、非货币性交易准则、金融工具等方面采用了公允价值计量。在有关具体准则中，对公允价值的应用，都有明确的限制条件，比如，规定非货币性资产交换同时满足：一是交换具有商业实质；二是换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量。以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。

（二）公允价值计量属性目前应用中的问题分析1.市场化水平不足。国内目前金融市场不完善，管理存在问题，利汇率还未完全市场化，运用公允价值计量缺乏标准，信息系统以及数据欠缺使得对公允价值的取得和披露都还缺乏相应的技术支持，使得对公允价值的使用还处在探索阶段。不少金融工具项目如果没有相关市场价格，其公允价值不容易确定。在这种情况下，需要利用其他信息和估值技术确定公允价值。这就要求国家修订与金融会计准则相关的法规，为确保会计准则有效执行奠定良好的法律环境。

2.公允价值在实际操作中难度很大。例如，投资性房地产，在新的准则中《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定，它的计量，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。这项规定，就允许当前的投资性房地产企业既可以运用成本模式进行计量，又可以运用公允价值模式进行计量。上面关于投资性房地产企业中的计量问题，表明公允价值计量属性在使用中还有很多需要注意的环节和地方，且有些在实际操作中难度非常大，不排除有个别难于计量的地方。

3.公允价值具有一定主观性，仍可能为企业非正常“盈利”。取得公允价值时，具有较大的主观性，影响会计信息的可靠性。尽管公允价值的确认方法各有不同，但是人为的估计总是难以避免，这就为公允价值计量属性下企业的盈余管理创造了条件。比如债务重组，在债务人用非现金资产清偿债务时，债权人需将应收债权与非现金资产公允价值之间的差额确认为债务重组损失，非现金资产的公允价值越高，债权人的损失也就越小。

4.公允价值在中国应用存在以上这些问题，并且与国际上对此的规定有一定的差距，而中国就必须根据自身的经济发展阶段和适应性，制定好新的准则、计量属性，缩小与国际上的差距，为国内社会和经济发展打好基础。因此，在中国实施公允价值计量属性，还有很多问题需要在运用中不断完善和解决，这也是中国会计未来发展的一个重要问题。

三、公允价值计量属性运用中存在的问题与建议

（一）制定公允价值计量准则公允价值的使用历程充满障碍，避免在实务的运用中迷失方向，半途而废。对于公允价值的研究需要一个不断完善的过程。目前我们急需做到的是要制定详细的公允价值计量指南，明确对于活跃市场中的报价如何进行采集、确定，明确公允价值计量属性的很多细节问题，明确估价技术的具体确定方法以及应考虑的相关因素，加强相关规定的可操作性。我们要更好更及时地了解和学习国际上公允价值计量属性的发展和运用，把这些与中国实际经济和社会发展阶段相结合，对中国会计准则作出调整，弥补中国准则计量上的不足。从而更好地推动中国会计理论的研究和发展，推动中国社会和经济的健康发展。

（二）采取历史成本与公允价值两种计量模式共存的方式会计准则国际化是大势所趋，与国际会计准则接轨势在必行，推行公允价值计量模式成为了必然。中国目前局部已具备应用公允价值计量属性的条件，但在现阶段不可能、也不应将所有的要素的计量都按公允价值属性进行计量，因此，历史成本计量模式还将继续存在。所以，会计处理中应采用两种计量模式共存的方式，对部分已经具备条件的准则主张采用公允价值计量，那些中国尚缺乏条件的仍用历史成本计量属性进行工作和登记。在历史成本计量属性的基础上，为求得可靠、相关和有用的会计质量信息，我们应逐步的使用公允价值计量属性。

（三）完善公允价值的应用环境

1.为防止企业利用新的计量属性影响利润，强化会计上的监管力度。公允价值计量属性在实际的确认中具有较强的主观性和较差的可操作性，且其与原来账面价值的不同对企业的利润将产生很大的影响，这对于经营管理者是一个很大的诱惑。因此，如何解决公允价值计量属性可能对利润产生的影响，如何解决这种顾虑，是公允价值计量属性在中国应用的关键。相对于此，除了对会计从业人员进行职业道德的培训外，会计监管体系的逐步完善就很重要，工作也很艰巨。

2.建立良好的公司治理结构和内部控制制度。上市公司管理层出于对自身利益的考虑，会充分选择适合自身利益的公允价值，甚至伪造完全脱离实际的公允价值，从而做出损害国家及其他利益相关者的行为。为了加强对企业管理层的约束，进步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。为此就有必要对上市公司的治理结构进行立法上、制度上的完善、变革或创新，建立以董事会为中心的公司治理结构。

3.完善相关法律法规体系。对利用公允价值计量属性进行利润操纵的现象，我们应该加强处罚力度，同时可以运用我们一些中介机构的审计监管作用。另外，对注册会计师行业要强化管理，一旦发现有合谋造假或其他违规事情，一定要按照法律依法处理。公允价值的应用标志着中国会计向国际趋同迈出了实质性的一步，也是中国市场经济逐渐走向成熟的重要标志。公允价值计量属性的研究和运用将不断突破，得到社会的认可和更好的推广。

参考文献：

公允价值计量准则第6篇

第一章总则

第一条为了规范公允价值的计量和披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

第三条本准则适用于其他相关会计准则要求或者允许采用公允价值进行计量或披露的情形，本准则第四条和第五条所列情形除外。

第四条下列各项的计量和披露适用其他相关会计准则：

（一）与公允价值类似的其他计量属性的计量和披露，如《企业会计准则第1号——存货》规范的可变现净值、《企业会计准则第8号——资产减值》规范的预计未来现金流量现值，分别适用《企业会计准则第1号——存货》和《企业会计准则第8号——资产减值》。

（二）股份支付业务相关的计量和披露，适用《企业会计准则第11号——股份支付》。

（三）租赁业务相关的计量和披露，适用《企业会计准则第 21号——租赁》。

第五条下列各项的披露适用其他相关会计准则：

（一）以公允价值减去处置费用后的净额确定可收回金额的资产的披露，适用《企业会计准则第8号——资产减值》。

（二）以公允价值计量的职工离职后福利计划资产的披露，适用《企业会计准则第9号——职工薪酬》。

（三）以公允价值计量的企业年金基金投资的披露，适用《企业会计准则第10号——企业年金基金》。

第二章相关资产或负债

第六条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当考虑该资产或负债的特征。

相关资产或负债的特征，是指市场参与者在计量日对该资产或负债进行定价时考虑的特征，包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等。

第七条以公允价值计量的相关资产或负债可以是单项资产或负债（如一项金融工具、一项非金融资产等），也可以是资产组合、负债组合或者资产和负债的组合（如《企业会计准则第8号——资产减值》规范的资产组、《企业会计准则第20号——企业合并》规范的业务等）。企业是以单项还是以组合的方式对相关资产或负债进行公允价值计量，取决于该资产或负债的计量单元。

计量单元，是指相关资产或负债以单独或者组合方式进行计

量的最小单位。相关资产或负债的计量单元应当由要求或者允许以公允价值计量的其他相关会计准则规定，但本准则第十章规范的市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债的公允价值计量除外。

第三章有序交易和市场

第八条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有序交易。

有序交易，是指在计量日前一段时期内相关资产或负债具有惯常市场活动的交易。清算等被迫交易不属于有序交易。

第九条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在主要市场的，企业应当假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。

主要市场，是指相关资产或负债交易量最大和交易活跃程度最高的市场。

最有利市场，是指在考虑交易费用和运输费用后，能够以最高金额出售相关资产或者以最低金额转移相关负债的市场。

交易费用，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，发生的可直接归属于资产出售或者负债转移的费用。交易费用是直接由交易引起的、交易所必需的、而且不出售资产或者不转移负债就不会发生的费用。

运输费用，是指将资产从当前位置运抵主要市场（或最有利市场）发生的费用。

第十条企业在识别主要市场（或最有利市场）时，应当考虑所有可合理取得的信息，但没有必要考察所有市场。

通常情况下，企业正常进行资产出售或者负债转移的市场可以视为主要市场（或最有利市场）。

第十一条主要市场（或最有利市场）应当是企业在计量日能够进入的交易市场，但不要求企业于计量日在该市场上实际出售资产或者转移负债。

由于不同企业可以进入的市场不同，对于不同企业，相同资产或负债可能具有不同的主要市场（或最有利市场）。

第十二条企业应当以主要市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。不存在主要市场的，企业应当以最有利市场的价格计量相关资产或负债的公允价值。

企业不应当因交易费用对该价格进行调整。交易费用不属于相关资产或负债的特征，只与特定交易有关。交易费用不包括运输费用。

相关资产所在的位置是该资产的特征，发生的运输费用能够使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的，企业应当根据使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的运输费用调整主要市场（或最有利市场）的价格。

第十三条当计量日不存在能够提供出售资产或者转移负债的相关价格信息的可观察市场时，企业应当从持有资产或者承担负债的市场参与者角度，假定计量日发生了出售资产或者转移负债的交易，并以该假定交易的价格为基础计量相关资产或负债的公允价值。

第四章市场参与者

第十四条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

市场参与者，是指在相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）中，同时具备下列特征的买方和卖方：

（一）市场参与者应当相互独立，不存在《企业会计准则第36号——关联方披露》所述的关联方关系；

（二）市场参与者应当熟悉情况，能够根据可取得的信息对相关资产或负债以及交易具备合理认知；

（三）市场参与者应当有能力并自愿进行相关资产或负债的交易。

第十五条企业在确定市场参与者时，应当考虑所计量的相关资产或负债、该资产或负债的主要市场（或最有利市场）以及在该市场上与企业进行交易的市场参与者等因素，从总体上识别市场参与者。

第五章公允价值初始计量

第十六条企业应当根据交易性质和相关资产或负债的特征等，判断初始确认时的公允价值是否与其交易价格相等。

在企业取得资产或者承担负债的交易中，交易价格是取得该项资产所支付或者承担该项负债所收到的价格（即进入价格）。公允价值是出售该项资产所能收到或者转移该项负债所需支付的价格（即脱手价格）。相关资产或负债在初始确认时的公允价值通常与其交易价格相等，但在下列情况中两者可能不相等：

（一）交易发生在关联方之间。但企业有证据表明该关联方交易是在市场条件下进行的除外。

（二）交易是被迫的。

（三）交易价格所代表的计量单元与按照本准则第七条确定的计量单元不同。

（四）交易市场不是相关资产或负债的主要市场（或最有利市场）。

第十七条其他相关会计准则要求或者允许企业以公允价值对相关资产或负债进行初始计量，且其交易价格与公允价值不相等的，企业应当将相关利得或损失计入当期损益，但其他相关会计准则另有规定的除外。

第六章估值技术

第十八条企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用

在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。企业使用估值技术的目的，是为了估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。

企业以公允价值计量相关资产或负债，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。

市场法，是利用相同或类似的资产、负债或资产和负债组合的价格以及其他相关市场交易信息进行估值的技术。

收益法，是将未来金额转换成单一现值的估值技术。

成本法，是反映当前要求重置相关资产服务能力所需金额（通常指现行重置成本）的估值技术。

第十九条企业在估值技术的应用中，应当优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。

输入值，是指市场参与者在给相关资产或负债定价时所使用的假设，包括可观察输入值和不可观察输入值。

可观察输入值，是指能够从市场数据中取得的输入值。该输入值反映了市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用的假设。

不可观察输入值，是指不能从市场数据中取得的输入值。该

输入值应当根据可获得的市场参与者在对相关资产或负债定价时所使用假设的最佳信息确定。

第二十条企业以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的，应当在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

企业在公允价值后续计量中使用估值技术的，尤其是涉及不可观察输入值的，应当确保该估值技术反映了计量日可观察的市场数据，如类似资产或负债的价格等。

第二十一条公允价值计量使用的估值技术一经确定，不得随意变更，但变更估值技术或其应用能使计量结果在当前情况下同样或者更能代表公允价值的情况除外，包括但不限于下列情况：

（一）出现新的市场。

（二）可以取得新的信息。

（三）无法再取得以前使用的信息。

（四）改进了估值技术。

（五）市场状况发生变化。

企业变更估值技术或其应用的，应当按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定作为会计估计变更，并根据本准则的披露要求对估值技术及其应用的变更进行披露，而不需要按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定对相关会计估计变更进行

披露。

第二十二条企业采用估值技术计量公允价值时，应当选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，包括流动性折溢价、控制权溢价或少数股东权益折价等，但不包括与本准则第七条规定的计量单元不一致的折溢价。

企业不应当考虑因其大量持有相关资产或负债所产生的折价或溢价。该折价或溢价反映了市场正常日交易量低于企业在当前市场出售或转让其持有的相关资产或负债数量时，市场参与者对该资产或负债报价的调整。

第二十三条以公允价值计量的相关资产或负债存在出价和要价的，企业应当以在出价和要价之间最能代表当前情况下公允价值的价格确定该资产或负债的公允价值。企业可以使用出价计量资产头寸、使用要价计量负债头寸。

本准则不限制企业使用市场参与者在实务中使用的在出价和要价之间的中间价或其他定价惯例计量相关资产或负债。

第七章公允价值层次

第二十四条企业应当将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，是指相关资产或负债的

交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。企业应当在考虑相关资产或负债特征的基础上判断所使用的输入值是否重要。公允价值计量结果所属的层次，取决于估值技术的输入值，而不是估值技术本身。

第二十五条第一层次输入值为公允价值提供了最可靠的证据。在所有情况下，企业只要能够获得相同资产或负债在活跃市场上的报价，就应当将该报价不加调整地应用于该资产或负债的公允价值计量，但下列情况除外：

（一）企业持有大量类似但不相同的以公允价值计量的资产或负债，这些资产或负债存在活跃市场报价，但难以获得每项资产或负债在计量日单独的定价信息。在这种情况下，企业可以采用不单纯依赖报价的其他估值模型。

（二）活跃市场报价未能代表计量日的公允价值，如因发生影响公允价值计量的重大事件等导致活跃市场的报价未能代表计量日的公允价值。

（三）本准则第三十四条

（二）所述情况。

企业因上述情况对相同资产或负债在活跃市场上的报价进

行调整的，公允价值计量结果应当划分为较低层次。

第二十六条企业在使用第二层次输入值对相关资产或负债进行公允价值计量时，应当根据该资产或负债的特征，对第二层次输入值进行调整。这些特征包括资产状况或所在位置、输入值与类似资产或负债的相关程度（包括本准则第三十四条

（二）规定的因素）、可观察输入值所在市场的交易量和活跃程度等。

对于具有合同期限等具体期限的相关资产或负债，第二层次输入值应当在几乎整个期限内是可观察的。

第二层次输入值包括：

（一）活跃市场中类似资产或负债的报价；

（二）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；

（三）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；

（四）市场验证的输入值等。市场验证的输入值，是指通过相关性分析或其他手段获得的主要来源于可观察市场数据或者经过可观察市场数据验证的输入值。

企业使用重要的不可观察输入值对第二层次输入值进行调整，且该调整对公允价值计量整体而言是重要的，公允价值计量结果应当划分为第三层次。

第二十七条企业只有在相关资产或负债不存在市场活动或者市场活动很少导致相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才能使用第三层次输入值，即不可观察输入值。

不可观察输入值应当反映市场参与者对相关资产或负债定价时所使用的假设，包括有关风险的假设，如特定估值技术的固有风险和估值技术输入值的固有风险等。

第二十八条企业在确定不可观察输入值时，应当使用在当前情况下可合理取得的最佳信息，包括所有可合理取得的市场参与者假设。

企业可以使用内部数据作为不可观察输入值，但如果有证据表明其他市场参与者将使用不同于企业内部数据的其他数据，或者这些企业内部数据是企业特定数据、其他市场参与者不具备企业相关特征时，企业应当对其内部数据做出相应调整。

第八章非金融资产的公允价值计量

第二十九条企业以公允价值计量非金融资产，应当考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

最佳用途，是指市场参与者实现一项非金融资产或其所属的资产和负债组合的价值最大化时该非金融资产的用途。

第三十条企业确定非金融资产的最佳用途，应当考虑法律上是否允许、实物上是否可能以及财务上是否可行等因素。

（一）企业判断非金融资产的用途在法律上是否允许，应当考虑市场参与者在对该资产定价时考虑的资产使用在法律上的限制。

（二）企业判断非金融资产的用途在实物上是否可能，应当考虑市场参与者在对该资产定价时考虑的资产实物特征。

（三）企业判断非金融资产的用途在财务上是否可行，应当考虑在法律上允许且实物上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。

第三十一条企业应当从市场参与者的角度确定非金融资产的最佳用途。

通常情况下，企业对非金融资产的现行用途可以视为最佳用途，除非市场因素或者其他因素表明市场参与者按照其他用途使用该资产可以实现价值最大化。

第三十二条企业以公允价值计量非金融资产，应当基于最佳用途确定下列估值前提：

（一）市场参与者单独使用一项非金融资产产生最大价值的，该非金融资产的公允价值应当是将其出售给同样单独使用该资产的市场参与者的当前交易价格。

（二）市场参与者将一项非金融资产与其他资产（或者其他资产或负债的组合）组合使用产生最大价值的，该非金融资产的公允价值应当是将其出售给以同样组合方式使用该资产的市场参与者的当前交易价格，并且该市场参与者可以取得组合中的其他资产和负债。其中，负债包括企业为筹集营运资金产生的负债，但不包括企业为组合之外的资产筹集资金所产生的负债。最佳用

途的假定应当一致地应用于组合中所有与最佳用途相关的资产。

企业应当从市场参与者的角度判断该资产的最佳用途是单独使用、与其他资产组合使用、还是与其他资产和负债组合使用，但在计量非金融资产的公允价值时，应当假定按照本准则第七条确定的计量单元出售该资产。

第九章负债和企业自身权益工具的公允价值计量

第三十三条企业以公允价值计量负债，应当假定在计量日将该负债转移给其他市场参与者，而且该负债在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者履行义务。

企业以公允价值计量自身权益工具，应当假定在计量日将该自身权益工具转移给其他市场参与者，而且该自身权益工具在转移后继续存在，并由作为受让方的市场参与者取得与该工具相关的权利、承担相应的义务。

第三十四条企业以公允价值计量负债或自身权益工具，应当遵循下列原则：

（一）存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价的，应当以该报价为基础确定该负债或企业自身权益工具的公允价值。

（二）不存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价，但其他方将其作为资产持有的，企业应当在计量日从持有该资产的市场参与者角度，以该资产的公允价值为基础确定该负债或自身权益工具的公允价值。

当该资产的某些特征不适用于所计量的负债或企业自身权益工具时，企业应当根据该资产的公允价值进行调整，以调整后的价值确定负债或企业自身权益工具的公允价值。这些特征包括资产出售受到限制、资产与所计量负债或企业自身权益工具类似但不相同、资产的计量单元与负债或企业自身权益工具的计量单元不完全相同等。

（三）不存在相同或类似负债或企业自身权益工具可观察市场报价，并且其他方未将其作为资产持有的，企业应当从承担负债或者发行权益工具的市场参与者角度，采用估值技术确定该负债或企业自身权益工具的公允价值。

第三十五条企业以公允价值计量负债，应当考虑不履约风险，并假定不履约风险在负债转移前后保持不变。

不履约风险，是指企业不履行义务的风险，包括但不限于企业自身信用风险。

第三十六条企业以公允价值计量负债或自身权益工具，并且该负债或自身权益工具存在限制转移因素的，如果公允价值计量的输入值中已经考虑了该因素，企业不应当再单独设置相关输入值，也不应当对其他输入值进行相关调整。

第三十七条企业以公允价值计量活期存款等具有可随时要求偿还特征的金融负债的，该金融负债的公允价值不应当低于债权人随时要求偿还时的应付金额，即从债权人可要求偿还的第一天起折现的现值。

第十章市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债的公允价值计量

第三十八条企业以市场风险和信用风险的净敞口为基础管理金融资产和金融负债的，可以以计量日市场参与者在当前市场条件下有序交易中出售净多头（即资产）或者转移净空头（即负债）的价格为基础，计量该金融资产和金融负债组合的公允价值。

市场风险或信用风险可抵销的金融资产或金融负债，应当是由《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规范的金融资产和金融负债，也包括不符合金融资产或金融负债定义但按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理的其他合同。

与市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债相关的财务报表列报，应当适用其他相关会计准则。

第三十九条企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，应当同时满足下列条件：

（一）企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，企业以特定市场风险或特定对手信用风险的净敞口为基础，管理金融资产和金融负债的组合；

（二）企业以特定市场风险或特定对手信用风险的净敞口为基础，向企业关键管理人员报告金融资产和金融负债组合的信息；

（三）企业在每个资产负债表日以公允价值计量组合中的金

融资产和金融负债。

第四十条企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，该金融资产和金融负债面临的特定市场风险及其期限实质上应当相同。

企业按照本准则第三十八条规定计量金融资产和金融负债组合的公允价值的，如果市场参与者将会考虑假定出现违约情况下能够减小信用风险敞口的所有现行安排，企业应当考虑特定对手的信用风险净敞口的影响或特定对手对企业的信用风险净敞口的影响，并预计市场参与者依法强制执行这些安排的可能性。

第四十一条企业采用本准则第三十八条规定的，应当按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定确定相关会计政策，并且一经确定，不得随意变更。

第十一章公允价值披露

第四十二条企业应当根据相关资产或负债的性质、特征、风险以及公允价值计量的层次对该资产或负债进行恰当分组，并按照组别披露公允价值计量的相关信息。

为确定资产和负债的组别，企业通常应当对资产负债表列报项目做进一步分解。企业应当披露各组别与报表列报项目之间的调节信息。

其他相关会计准则明确规定了相关资产或负债组别且其分组原则符合本条规定的，企业可以直接使用该组别提供相关信息。

第四十三条企业应当区分持续的公允价值计量和非持续的公允价值计量。

持续的公允价值计量，是指其他相关会计准则要求或者允许企业在每个资产负债表日持续以公允价值进行的计量。

非持续的公允价值计量，是指其他相关会计准则要求或者允许企业在特定情况下的资产负债表中以公允价值进行的计量。

第四十四条在相关资产或负债初始确认后的每个资产负债表日，企业至少应当在附注中披露持续以公允价值计量的每组资产和负债的下列信息：

（一）其他相关会计准则要求或者允许企业在资产负债表日持续以公允价值计量的项目和金额。

（二）公允价值计量的层次。

（三）在各层次之间转换的金额和原因，以及确定各层次之间转换时点的政策。每一层次的转入与转出应当分别披露。

（四）对于第二层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术和输入值的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。

（五）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术、输入值和估值流程的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。企业应当披露公允价值计量中使用的重要的、可合理取得的不可观察输入值的量化信息。

（六）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露期初余额与期末余额之间的调节信息，包括计入当期损益的已实现利得或损失总额，以及确认这些利得或损失时的损益项目；计入当期损益的未实现利得或损失总额，以及确认这些未实现利得或损失时的损益项目（如相关资产或负债的公允价值变动损益等）；计入当期其他综合收益的利得或损失总额，以及确认这些利得或损失时的其他综合收益项目；分别披露相关资产或负债购买、出售、发行及结算情况。

（七）对于第三层次的公允价值计量，当改变不可观察输入值的金额可能导致公允价值显著变化时，企业应当披露有关敏感性分析的描述性信息。

这些输入值和使用的其他不可观察输入值之间具有相关关系的，企业应当描述这种相关关系及其影响，其中不可观察输入值至少包括本条

（五）要求披露的不可观察输入值。

对于金融资产和金融负债，如果为反映合理、可能的其他假设而变更一个或多个不可观察输入值将导致公允价值的重大改变，企业还应当披露这一事实、变更的影响金额及其计算方法。

（八）当非金融资产的最佳用途与其当前用途不同时，企业应当披露这一事实及其原因。

第四十五条在相关资产或负债初始确认后的资产负债表中，企业至少应当在附注中披露非持续以公允价值计量的每组资产和负债的下列信息

（一）其他相关会计准则要求或者允许企业在特定情况下非持续以公允价值计量的项目和金额，以及以公允价值计量的原因。

（二）公允价值计量的层次。

（三）对于第二层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术和输入值的描述性信息。当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。

（四）对于第三层次的公允价值计量，企业应当披露使用的估值技术、输入值和估值流程的描述性信息，当变更估值技术时，企业还应当披露这一变更以及变更的原因。企业应当披露公允价值计量中使用的重要不可观察输入值的量化信息。

（五）当非金融资产的最佳用途与其当前用途不同时，企业应当披露这一事实及其原因。

第四十六条企业调整公允价值计量层次转换时点的相关会计政策应当在前后各会计期间保持一致，并按照本准则第四十四条