工程档案管理工作指引（精选6篇）
工程档案管理工作指引 第1篇
档案管理指引
一、档案归档范围
归档范围包括：各部门办理完毕能反映本企业工作、生活活动，具有考查利用价值的文件材料。
1、文书档案
1.1合同协议类：公司与有关单位签订的各种合同、协议文书等文件材料。
1.2证书、证照类：行政、税务等相关证书、证照。
1.3公文类：公司外来文件，如上级命令、决定、批复、规定、办法等；公司内部文件，如公司的工作计划、总结、报告、请示、会议纪要、统计报表等。
2、财务档案：会计凭证、会计帐簿、财务报告、其他核算材料（由财务专人管理）。
3、人事档案：包括个人简历、学历证书、员工信息登记表、体检、转正、考核、奖励、处分等文件材料（由人事专人管理）。
4、各部门档案：如图纸、招投标文件、竣工资料等。
5、声像实物档案：公司的大事记及重要活动的剪报、照片、底片、录音、录音带、音像带等可视类文件。
二、归档时间
各部门在取得档案一个星期之类填写好《档案移交登记表》将文件移交给公司行政部的档案管理员，由档案管理员统一分类归档。
三、档案保密
公司档案密级划分为：机密、秘密、内部资料、公开资料。
四、档案的借阅、复制
各类资料归档后，各部门因业务开展需要借阅/复印归档资料时，由借阅人员填写《档案资料借阅申请表》，按如下权限审批后，向行政部借阅。1、2、3、公开类资料借阅由部门经理审批； 内部类和秘密类资料借阅由部门领导审核，行政总监批准； 机密类资料由部门领导、行政总监审核，公司总经理批准。档案管理员将业务部门借阅的资料名称、页数、时间、归还日期等记录于《档案资料借阅登记表》，并根据记录督促借阅部门及时归还资料。
原则上借档期限不超过七个工作日，如确需延期借用，则须办理续借手续；
档案经借阅后归还时，档案管理员应对借阅档案进行仔细检查，发现损坏和遗失，应立即上报。
五、档案资料管理维护
档案资料的存放地点应满足防盗、防火、防潮、防光、防尘、防蛀等要求。
六、档案销毁
1、公共事务及行政部专职人员应提供年度档案清单给公司领导，由领导审批是否有存在销毁的档案，销毁前须报公司总经理审批同意后方可销毁。
2、所有销毁的文件必须列入“作废档案销毁清册”。
工程档案管理工作指引 第2篇
（一）成立综合档案室、配备适应工作的档案人员，明确职责范围。（要求正式行文）
（二）档案干部素质。（提供档案员学历和参加市岗位培训证书复印件）
（三）档案工作列入领导议事日程，要明确有领导分管，归口办公室管理。（提供领导分工的文件或会议记录，领导为正常开展档案工作而解决问题的实例）
（四）提供近3年来档案工作计划、总结，并把档案工作纳入本单位的年度工作计划、总结的文字材料。
（五）建立本单位档案工作网络，明确各门类档案由谁负责收集、整理。
（六）建立各项档案工作制度
1、制定本单位档案综合管理实施细则。
2、制定档案的分类编号，按照《标准》要求，结合本单位实际制定本单位档案分类编号方案。
3、制定档案查阅利用制度，并用镜框装好挂在阅览室墙上。
4、制定档案库房制度，并用镜框装好挂在库房墙上。
5、制定档案人员岗位责任制及考核办法，并用镜框装好挂在阅览室的墙上。
6、制定保密和鉴定销毁制度。
7、制定文书、基建、设备、会计、声像、实物及本单位业务档案归档制度及保管期限，内容包括：归档范围、归档时间、归档要求。
（七）提供档案员近几年在档案工作或其它工作方面受过的表彰、奖励材料。
二、基础业务
（一）文件材料的立卷归档：
1、按《标准》的要求，做好各门类档案的收集、整理、装订、编目工作。（实地考核）
2、各类档案编有符合要求的检索目录，档案装具、目录要规范统一，符合国家和省的规定。（实地考核）
3、用档案管理软件，对各门类档案目录进行著录，达到检索方便快捷。（实地考核）
（二）档案的保管
1、保持档案库房的整洁，做好“十一防”工作。（设置温湿度记录仪，并每天做好温湿度登记。）
2、按照《全宗卷规范》建立全宗卷，按7方面内容收集资料，以“件”为单位放入全宗卷盒。
七个方面内容有：
⑴档案的收集（档案交接文据、移交目录等）；
⑵档案整理（整理工作方案、档案分类方案及保管期限、整理工作小结等）；
⑶档案鉴定（鉴定小组名单、销毁档案的请示与批复、清册等）；
⑷档案保管（档案安全检查记录、抢救与修复情况报告等）；
⑸档案统计（档案收进、移出登记，档案基本情况和利用统计等）；
⑹档案利用（全宗指南、档案利用事例等）；
⑺档案管理新技术的应用（计算机辅助管理等情况的文字说明材料）。
（四）档案的统计
建立档案管理台帐，主要包括各类档案数量（库藏）、档案人员、档案设备、档案的收入移出统计及档案利用效果登记表。
（五）档案的鉴定
1、成立本单位档案鉴定小组。
2、开展档案鉴定工作要提供鉴定报告、清册等。
三、室库设施
（一）专用室库
1、省特级标准：库房、阅览、办公室三分开，并且布局合理，便于开展工作，库房配有空调、去湿机，温湿度按国家规定标准恒温恒湿；
2、省一级标准：有专用库房，阅览、办公室可以合一，库房配有空调、去湿机，温湿度按国家规定标准恒温恒湿。
3、省二级标准：没有独立的库房，但档案必须有规范档案箱柜存放。
（二）档案箱柜按《考核标准》要求有充足的档案箱柜且规范统一。档案箱柜要编箱号指引卡，制作库房档案资料存放地点示意图并用镜框装好挂在库房墙上。
四、开发利用
（一）编研工作
1、编写本单位历年组织沿革、大事记。
2、编有本单位历年基础数字汇编，并进行二次加工。
3、编写本单位全宗指南，时间是从本单位成立以来到近一两年。
4、编写5个以上档案利用事例，实例要突出，并写明什么时间，利用了什么档案，解决了什么问题，获得了什么效益
5、根据本单位业务工作，编写两种以上编研材料，具体要求：选择题材要切实际、一般反映本单位的中心工作、有特色的、有成效的工作介绍或某种科研成果的探索、调研等方面的文章。
（二）提供利用：
做好《档案借阅登记表》、《档案利用效果登记表》。
五、档案综合管理达标申报材料：
1、关于申请档案综合管理达标升级的请示（函）；（报一份）
2、广东省机关档案综合管理升级申报表（一式两份）；
3、广东省机关档案综合管理升级考核评分表（报一份）；
工程档案管理工作指引 第3篇
一、宏观《指引》和《指南》的宏观比较
对于电子文件管理整体构架来说, 档案信息系统建设是一项系统工程, 无论是数字档案室建设还是档案信息化建设的框架, 都是包括基础设施、应用系统、数字档案资源、保障体系建设四大块。从宏观来看, 国资委和国家档案局对电子文件的不同要求主要体现在研究视角、标准规范、管理思想和管理方式上。
(一) 研究视角不同。
《指南》是以资源的角度看待档案, 注重体现从传统的档案实体管理向现代的档案内容管理转变, 从建设原则到实际操作, 都体现以传统载体档案的数字化和电子文件归档管理的一体化为重点, 以机关各类档案信息资源 (包括业务电子数据) 的规范管理和有效利用为目标。在四大板块中, 数字资源建设是核心, 基础设施建设、应用系统建设和保障体系建设都是围绕档案信息资源建设展开, 并以最大限度保证信息资源建设质量为目标。而《指引》的出发点是为了解决电子文件的原始证据性留存问题, 现代新型档案载体使电子档案信息具有易操作、易修改、系统依赖性等特点, 为了保证档案信息的真实性、可靠性、完整性和可读性, 相应地提出对电子文件从生成到销毁全生命周期的管理和技术要求, 管理重于利用。
(二) 对标准要求不同。
两者都强调标准、规范的重要性, 但《指引》是意见指导性的, 在某些板块下给出可以参照的相关标准, 而《指南》数字档案室建设涉及了19项标准、规范, 并将标准、规范的相关要求贯穿在指南条文中, 便于贯彻执行。值得指出的是, 为和国际接轨, 国资委《指引》中引用了国际标准化组织颁布的ISO15489文件管理标准, 国家档案局《指南》引用了ISO14721:2003《空间数据与信息移交系统——开放档案信息系统 (OAIS) 参考模型》。对这两个标准的解读构成支撑两文的骨架。
(三) 两者体现的管理思想不同。
虽然两份文件都指出应对电子文件管理进行前端控制和全程管理, 但《指引》涉及到业务系统、文件管理系统、档案管理系统以及末端的迁移和转换, 其跨度包含文件整个生命周期, 力图实现电子文件全程管理。《指南》重点是以OAIS模型指导下的档案系统建设, 其目的是要建设一个输入、处理、输出的, 与外界进行资源交换的系统。与生命周期理论、连续体模型相比较而言, 虽然OAIS的视阈较小, 但具有更强的专指性, 它注重对于长久保存信息的管理, 更注重文件管理活动的后端。考虑到我国文档分开管理的体制, 从电子文件生成就开始控制目前来看尚未成熟, 现实的做法是档案部门在对电子文件归档时对于文件生成部门提出质量与控制要求, 在真实、完整接收电子文件后将其纳入到ERMS的管理范畴进行长久保存、提供利用。
(四) 对电子文件管理方式不同。
从管理方式来看, 《指南》和《指引》都主张采用集成管理原则, 《指南》中对实物档案和电子档案进行集成管理, 注重各类档案信息资源集成, 建设档案信息采集、加工、存储、管理, 并提供利用的集成管理平台。但《指引》对各个业务系统产生的电子文件集成管理, 注重以综合的、系统的、动态的手段和方法进行集成管理, 如对电子文件从产生到销毁或移交的各个环节进行全方位、多角度、多层次的动态管理。
二、电子文件管理业务流程微观比较
电子文件管理流程是电子文件管理的重点研究对象, 应理顺归档文件与档案管理流程, 实现文档一体化管理。这一节通过从电子文件来源、类型、流程控制、前端管理、归档鉴定、元数据管理等方面对国资委《指引》和国家档案局《指南》进行对比分析。
(一) 来源要求。
国资委《指引》中提出建立业务系统——档案管理系统的无缝集成系统体系, 接收各业务系统的电子文件。国家档案局《指南》要求, 除明确要求对电子文件的收集来源来自于办公自动化系统外, 对其他门类的数字资源收集采用挂接和上传等方式, 不是原生电子文件。
(二) 收集类型要求。
国家档案局《指南》要求, 收集文书类、科技类、声像类、照片类数字资源。如按照国资委《指引》要求, 则各个业务系统在业务流程分析的基础上, 分析每个业务环节必须产生并捕获的产生的电子文件类型, 确保归档文件的全面性。
(三) 电子文件管理流程控制。
国资委《指引》要求电子文件生命周期四阶段的管理目标都必须遵照电子文件的“真实性、完整性、可靠性、可用性”要求, 从文件产生源头开始, 对文件生成、文件捕获、归档管理、长期保存四大文件生命周期阶段分别进行有效控制, 与电子文件对应的元数据应伴随文件生命周期不断生成, 做到“齐全、完整”。国资委主张从业务系统开始管理, 国家档案局《指南》注重在电子文件接收时由档案机关人员把关文件质量。
(四) 对于前端控制要求。
国资委《指引》中建议, 将电子文件管理模块嵌入业务管理系统之中, 业务管理系统支持电子文件形成或办理部门、档案部门开展电子文件捕获、归档等业务活动, “具有对电子文件进行分类、鉴定、组卷、关联, 并赋予相关标识的功能”。这说明, 国资委《指引》采用全文件生命周期式的管理, 将相关档案业务活动进行集成, 如将捕获与分类进行集成。国家档案局《指南》的“4.2接收采集”, 规定了将电子文件分类和组织作划为数字档案室的职能。其要求参考的《电子文件管理系统通用功能要求》将文件登记、分类、划分保管期限放在ERMS的功能中, “登记进入ERMS的文件应根据既定的分类方案进行分类, 确保捕获的每一份文件都有类可归;分类可以在捕获之前或登记的同时完成。”可以看出, 国家档案局和国资委都要求对文件管理进行前端控制, 但国资委重点在业务系统进行前端控制, 而国家档案局重点在电子文件管理系统开始进行前端控制。
(五) 文件归档鉴定。
国家档案局要求参照的OAIS参考模型要求, 对文件的接收和技术鉴定集中在电子文件移交阶段。国资委对文件的鉴定则分散在各个业务环节, 从文件创建开始要历经多次价值鉴定和技术鉴定。国资委《指引》和档案局《指南》都要求将保管期限表嵌入到系统中, 并将其与档案分类方案相关连。
(六) 元数据采集和管理。
对于电子文件管理的元数据管理方面, 国资委《指引》建议, 应将元数据管理需求前移至业务系统设计阶段, 在业务系统中嵌入元数据的捕获要求, 规定在哪些业务流程阶段应形成相应元数据, 以系统自动捕获和业务人员人工添加的方式完善元数据。为了保证电子文件的真实、有效、可靠、可用, 对元数据的收集和管理跨越整个文件生命周期。
国家档案局《指南》对元数据的要求集中在档案室接收阶段对各种类型文件元数据的著录方面。在《指南》中, 对四大类接收文件的元数据类型进行分析, 可以发现, 对于文件形成阶段产生的元数据要求较少, 而且大部分元数据属于对文件接收后对内容和形式描述再著录的档案信息内容元数据类型。国家档案局《指南》要求参照的《电子文件管理系统通用功能要求》中指出, “ERMS应支持多个授权用户完成元数据的捕获, 如通过工作流机制分配元数据登录任务”。如果参照此方案, 业务系统在文件生成、流转的各个阶段应嵌入对文件进行档案化管理的元数据类型和著录表单, 采用系统捕获和手工著录的方式进行元数据采集。在文件流转结束后参照《基于XML的电子文件封装规范》, 将电子文件原文和相应的元数据封装。国家档案局要求参考的OAIS参考模型, 通常是指文件生成者准备好文件及其元数据后, 根据移交规范中的sip创建规范将其封装为sip后集中移交。电子档案室接收者对立档单位移交的sip按照质量要求 (国家档案局《指南》中列出的) 进行接收和检查。档案室不负责参与形成和管理文件形成和流转过程中的元数据。不管电子文件如何形成和管理, 在移交到档案室时, 档案人员的任务是按照之前提的要求对档案进行质量检查, 合格即入库。
(七) 检索和利用。
检索方面, 国资委《指引》指出, 档案管理系统应提供按类检索、多视图检索、全文检索等多种检索途径, 其中, 多视图检索属于新型检索方式。国家档案局《指南》提供的检索方式比较多, 但都属于常规检索方式, 包括简单检索、高级检索、模糊检索、精确检索、跨档案门类检索、全文检索等。利用方面, 国资委《指引》和国家档案局《指南》要求对电子文件利用者的权限进行严格控制, 都要求具有利用统计功能、利用追踪记录功能等。在此基础上, 国资委要求能够记录“利用者的利用信息”。国家档案局要求更细, 应对数字档案资源的下载添加数字水印, 应支持实体档案借阅的申请、审批、登记、归还等。
(八) 对于电子文件 (数字资源) 备份和保存要求。
对于备份来说, 国资委规定, 应对电子文件实行容灾备份和离线备份。国家档案局规定应该进行近线备份和离线备份。要求基本相同。对于文件长久保存来说, 国资委要求, 应制定电子文件长久保存策略。国家档案局指定参考的OAIS参考模型一个重要的着力点在于对文件的长期保存。
国资委《指引》和国家档案局《指南》为今后企业档案工作指明了方向, 两份文件以管理统领信息技术, 以信息技术促进管理创新, 通过分析两份文件, 可以进一步对比公司档案信息化工作现状, 明确差距, 对标升级档案系统, 建立一套完整的企业数字档案收集、管理、存储和利用的档案管理体系, 推动企业档案工作再上新台阶。
参考文献
工程档案管理工作指引 第4篇
北京市委、市政府领导高度重视奥运工程档案工作，多次对此做出重要批示。在市委、市政府的领导下，在国家档案局、北京市档案局等主管部门的监督指导下，几年来，北京市“2008”工程建设指挥部办公室认真履行“统一指挥、综合协调、监督管理”的职责，一方面，不断深化指挥部办公室档案工作；另一方面，与市有关主管部门与奥运工程参建单位齐抓共管，以“抓认识、抓监督、抓培训”等方法，全面推进奥运工程档案工作。
经过几年的努力，奥运工程档案工作取得长足发展，主要呈现出三方面特点：一是各级领导高度重视与支持奥运工程档案工作，档案组织管理工作不断加强；二是建立并落实了奥运工程档案工作组织体系，奥运工程参建各方投入了极大的人力、物力和财力，档案工作环境明显改善；三是初步建立健全了奥运工程档案工作各项规章制度，并通过组织各类会议与培训活动予以具体落实。
针对目前个别单位仍然存在的档案工作组织管理不力、档案基础管理与设施建设相对薄弱等问题，今年，我们将以“三个代表”思想为指导，全面落实科学发展观，坚持“安全、质量、工期、功能和成本”五统一原则，充分体现“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大理念，以深化档案基础业务工作为主线，以服务奥运工程建设为方向，创建“有特色、高水平”的奥运工程档案工作。为此，我们将着力四方面工作。
第一，要以“对历史负责、为现实服务、替未来着想”的态度，将档案工作作为工程建设的百年大计，从长计议。列入奥运工程的攻坚项目，都要建成工程档案管理的典范，并以此为目标，确立与之相对应的高于一般工程的档案工作量化考核指标体系。为此，在今后的几年中，指挥部办公室将与市委、市政府有关部门密切配合，加强奥运工程档案工作的日常监督检查工作，敦促奥运工程参建各方将档案工作做实做细，确保奥运工程档案工作经得住历史的检验。
第二，要进一步完善奥运工程档案工作的组织管理体系，从主管领导到专兼职档案人员自上而下逐级完善责任考核体系。与此同时，要加大档案工作经费的投入，争创一流档案工作水平，积极探索档案工作发展规律，为其他工程建设项目档案工作积累经验。
第三，各级主管部门要通力配合，不断完善奥运工程档案工作法规体系，强化责任意识，建立完善档案安全保障体系，提高档案工作的依法管理水平，保障档案工作与奥运工程建设同步开展。
第四，全面提高档案干部队伍的综合素质。对此，要深入开展档案工作培训、交流与考察活动，加强档案工作的日常监督与检查，完善档案人员的奖惩与考核机制，从档案人员从业资质与工作要求等方面严把质量关，采取有效方法，鼓励先进、鞭策落后，培养造就素质高、作风硬的档案干部队伍。
档案具有可追溯、不可再生的原始记录性特点。与一般工程相比，奥运工程档案工作的特殊性在于它的政治性强、时效性强、科技含量高、难度大。从某种程度而言，奥运工程档案的完整齐全程度直接关系奥运工程建设质量。我们在全面建设奥运工程的同时，肩负着书写人类文明历史的使命，档案管理责任重于泰山。今年是奥运工程建设决战之年。奥运工程档案工作应服务于奥运工程建设“五统一”原则，全面提高档案工作水平。一方面，我们要加强机关自身建设，将档案工作纳入本机关折子工程与绩效考核范围，提高本机关档案工作规范化管理水平；另一方面，我们还要与市委、市政府各级主管部门密切配合，进一步加大对奥运工程参建各方档案工作的监管力度，全面促进奥运工程档案工作。
万科工程保修管理作业指引 第5篇
1.目的
为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围
适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义
3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。
3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。
3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。职责
4.1物业公司：
4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。
4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行；
4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改； 发现
房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库；
4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；
4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。4.2地产客户关系中心：
4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业
移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。
4.2.2负责各物业服务中心工程保修工作的对接；行使物业服务中心与地产其他 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。
4.2.3根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件，并按此内容督促实施； 4.2.4通过第三方对业主满意度回访，以季度为周期对物业进行房屋保修管理工
作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚；
4.2.5 对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。
4.2.6负责物业第三方维修费用的结算及甲供材料的供货；
4.2.7负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后，施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。4.2.8负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订《房屋保修三方协议》。
附：《房屋保修三方协议》样本
5.项目保修阶段
5.1.项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承
接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。5.2.项目保修阶段保修工作操作规程
房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》
5.2.1 新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能
来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。
5.2.2 新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写 操作。
5.2.2.1以下情况必须填写3联单：
a.需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的； b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：
如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目；
c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的；
d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目； 5.2.2.2更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》；
5.2.3房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项： a.判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。
b.维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。
c.属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。d.较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后
以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。
e.一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10％，由物业公司直接操作。对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。f.重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10％的（需有有关证明），应上报地产事业部客户经理确认。g..属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。
5.2.4对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用 材料、保护方法，在维修过程中予以监督。
5.2.5房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施 工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。
5.2.6各物业服务中心每月12日、25日前向物业技术管理部上报《房修
工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。
5.2.8除《上海市新建住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定 报告。
5.2.9不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。
5.2.10防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。5.2.11在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。
5.3.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：
5.3.1直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》
约定条款，保修服务质量不能满足物业公司和小业主合理要求的。5.3.2物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星工程委托单》（需 附“**情况说明”附件）。
5.3.3物业房修工程师邮件报批→服务中心主管/经理批示回复→物业房修工程师
转报→地产事业部客户经理批示转报→客户关系中心房修主管批示回复→事业部客户经理转发→物业房修工程师执行→第三方施工单位维修。5.3.4报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照《房 屋保修三方协议》中规定执行。
5.3.5超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由物业服务中心直接填写《房屋维修委托申报单》、《物业零星工程委托单》以邮件方式报地产客户关系中心确认，地产客服关系中心应于2日内给予审批回复。6.重复维修升级管理及预警制度：
6.1.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应
重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。6.2.房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负
责任人、客服主管和部门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。
6.3.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉
（包括口头、书信、电话、网上等各种形式），房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报物业服务中心经理，抄送物业技术管理部和地产客户关系中心。由物业服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。6.4物业技术管理部、客户关系中心应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、策略等方面予以支持。7．交付后设计变更工作流程
7.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存 在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。
7.2房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写（三联单）并上门勘
查，如确属设计问题的，及时提出书面意见报地产事业部客户经理，由事业部客户经理协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。
7.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响 使用功能和物业管理的，由物业服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。
7.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地
产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。8.房屋保修扣款流程
8.1物业服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等 书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据； 8.2物业服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星 工程委托单》作为扣款依据，报地产事业部客户经理、客户关系中心审核，维修费用结算总额包含物业15％的管理费和补偿业主的10％的费用。8.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。
8.4物业服务中心在每个月10日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表（含所有相关附件和发票），经服务中心经理审核签字后，交报地产客户关心中心房修主管审批；
8.5地产客户关心中心经理审批签字后，交地产财务部审核，执行付款流程。8.6地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。
8.7超过维修费10％的补偿，由地产事业部客户经理在《房屋保修扣款通知单》 签字报客户关系中心经理签字确认；
华润置地工程管理规划编制指引 第6篇
--------------------------------------------------------4 1.1 工程概况-----------------------------------------------------------4 1.2平面图-------------------------------------------------------------4 2 2、项目建设流程
--------------------------------------------------------5 2.1
项目报建流程-------------------------------------------------------5 2.2
项目竣工验收备案流程-----------------------------------------------6 2.3
外部协调-----------------------------------------------------------9 3 3、当地建筑市场分析
---------------------------------------------------4 4、工程管理难点及重点分析
---------------------------------------------5 5、项目合约规划
-------------------------------------------------------5.1
总则--------------------------------------------------------------13 5.2
分判原则----------------------------------------------------------14 6 6、项目组织机构
-------------------------------------------------------6.1
项目部组织机构图--------------------------------------------------17 6.2
主要岗位职责------------------------------------------------------17 7 7、前期工作安排
-------------------------------------------------------8 8、施工总平面布置
-----------------------------------------------------8.1
承包商单位分区及生活区设置原则------------------------------------20 8.2
临时施工道路设置原则----------------------------------------------21 8.3
场内土方平衡原则--------------------------------------------------21 8.4
钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则--------------------------22 8.5
施工机械布置原则--------------------------------------------------22 8.6
特殊部位外脚手架搭设布置原则--------------------------------------23 8.7
临时水电及雨、污水排放系统设置原则--------------------------------24 8.8
施工顺序安排原则--------------------------------------------------25 8.9
分阶段场地布置原则------------------------------------------------26 9 9、工程进度管理规划
---------------------------------------------------9.1
工程进度计划编制内容----------------------------------------------27 9.2
工程进度计划编制原则----------------------------------------------27 9.3
工程进度计划管控措施规划------------------------------------------28 10、设计及图纸、变更管理
----------------------------------------------
10.1 对设计单位管理要求-----------------------------------------------31 10.2 图纸管理---------------------------------------------------------32 10.3
设计优化及完善---------------------------------------------------32 10.4
设计变更管理-----------------------------------------------------35、对监理单位管理
----------------------------------------------------
12、施工单位选择
------------------------------------------------------
13、工程质量管理规划
--------------------------------------------------
13.1
工程质量管理规划内容---------------------------------------------37 13.2
质量目标---------------------------------------------------------51 13.3
分户验收规划-----------------------------------------------------51 14、安全文明施工 管理规划
----------------------------------------------
14.1
安全文明施工管理目标---------------------------------------------52 14.2
文明施工管理规划内容---------------------------------------------52 14.3
未取得施工许可证手续前的安全管理---------------------------------54 14.4
安全管理规划内容-------------------------------------------------54 14.5
销售及竣工后交楼入住阶段的安全管理-------------------------------56 15、风险控制
----------------------------------------------------------
15.1
工程项目建设可能出现的风险---------------------------------------57 15.2
履约情况评估-----------------------------------------------------58 15.3
交楼风险评估-----------------------------------------------------58 16、项目文件信息管理
--------------------------------------------------
16.1
文件信息管理-----------------------------------------------------59 16.2
会议管理---------------------------------------------------------59
前言
本指引针对工程管理实施规划主要内容的编制进行了解释，对项目工程概况、项目建设流程、工程管理难点及重点分析、项目合约规划、项目组织机构、前期工作安排、施工总平面布置、工程进度管理规划、施工单位的选择、工程质量管理规划、安全文明施工管理规划等各部分的编制进行了描述，对各部分的规划内容、规划原则进行了说明。
本指引适用于利润中心住宅开发项目(综合体商业工程将另行编制)，利润中心可根据本指引、各工程实际及当地建筑市场状况进行编制，用以指导住宅开发工程的建设管理。
由于时间紧迫、水平有限，在编写过程中难免存在遗漏和错误，恳请各利润中心在试用中多提宝贵意见，以便及时修订、完善。1、项目工程概况1.1 工程概况
（1）项目位置 包括项目名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位，项目所处的地理位置及交通情况，工程建筑情况、设计经济技术指标；本期建设项目为第几期工程，物业类型（超高层、高层、多层、联排别墅、独栋别墅等）、可售面积、栋群组合（栋数/层高）、户型定位（几梯几户）；建设项目所在地的气象水文资料等。可以用一些数据指标或图表进行描述。
（2）场地现状及周边环境 包括场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开发的影响等的描述，周边市政道路情况。
（3）现场临时水电现有情况 包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况，现场及周边临时电源的接驳点情况，以及对施工用临时水电的影响。1.2平面图
主要包括以下内容：
（1）
原始地貌图；（2）
用地红线图；（3）
规划总平面图；（4）
分区开发图；（5）
地上地下管线图。2、项目建设流程
2.1 项目报建流程
2.1.1 工程报建审批
《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》是工程建设合法性的重要依据，各城市建设法定程序不完全相同，利润中心及项目部应了解清晰建设项目所在地建设行政主管部门法规要求，及时向建设行政主管部门申请办理建设许可证件，主要办理流程如下：
(1)办理完成征地手续，获得建设用地红线图，取得规划局提供的规划设计条件任务书，取得环保部门批准的环境影响报告书或环境评价书。
(2)委托勘察设计单位进行初勘，满足初步设计的要求。
(3)设计委托，直接选择或招标选定规划、设计单位，签订工程规划、设计合同。
(4)取得建设工程规划方案批复，组织审查设计单位的初步设计大纲，对方案设计进行比选；协调设计外部协作关系和工作关系，进行建筑施工图报建，办理建设工程规划方案建筑审核意见书，建设工程规划方案批复中要求征询相关单位的意见（消防、卫生、交通、绿化、环保、民防、地名等）。
(5)到规划局备案，协调办理建设工程规划许可证。
(6)委托勘察设计单位进行详勘，满足施工图设计的要求。
(7)将桩基设计施工图报审图中心进行审批。
(8)桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可证提前开工(按当地规定)。
(9)将主体建筑安装设计施工图报审图中心、消防局进行审批。
(10)采用招标图或施工图纸内部邀请招标，确定监理、施工中标单位。
(11)在主体建筑安装施工图审批通过及内部确定监理、施工单位后，按照当地建设主管部门规定在建设交易中心办理交易中标手续。
(12)向建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
(a)已经办理该建筑工程用地批准手续；(b)已经取得规划许可证；
(c)已经确定建筑施工企业；(d)有满足施工需要的施工图纸及技术资料；(e)有保证工程质量和安全的具体措施；(f)建设资金已经落实；(g)法律、行政法规规定的其他条件。
(13)办理工程报建经历时间也较长，各地具体的要求不一致，一般需 2～4 个月时间，需专人跟踪、协调，特别是对新进入城市。
2.1.2 工程报建 流程图
工程报建流程图见下页图。
2.2 项目竣工验 收备案流程
2.2.1 工程竣工质量验收
（1）工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。
（2）工程项目完工后，项目部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。
（3）监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报项目部(指建设单位的项目部，以下同)。
（4）施工单位书面通知项目部申请验收。
（5）项目部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由项目部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。
（6）项目部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。
（7）项目部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收
组，制定验收方案。
工程报建 流程图
报 报
建 建
工 工
作 作
流 流
程 程消防批文建筑方案送审初步设计方案及模型送审 初步设计技术审查 初步设计批复施工图报建建筑审核意见书缴纳市政配套 缴交报建规费 签定档案移交合同规划分局备案建设工程规划许可证专业报建卫生防疫批文(市防疫站)环保报建(市环保局)人防批文（市人防办）“环评”大纲(市环保局)环境影响报告书(市环保局)环境管理建设许可证(市环保局)施工图审查 投资计划正式项目 验线 余泥排放证 勘察成果审核图 申请门牌 外水报装 外电报装 管道煤气报装 电信核定地价签署土地出让合同固定资产投资许可证邀请招标申请施工、监理招标报建递交招标文件专家评审工程招标文件中标通知书建筑节能审批建筑装修、装饰审批建筑工程质量安全监督申报施工企业承接工程登记凭交费单出施工许可证签订白蚁防治合同 办理质监、安监登记供水协议同意供电方案地库交通审查申报通邮建设用地批准书商品房预售许可证（****年**月**日)
工程竣工验收流程图
流程图
涉及单位部门
相关文件
施工单位技术质量部门
分包工程验收记录
监理单位
工程竣工验收申请书
施工单位
利润中心项目部
华润置地住宅工程质量标准
施工技术总结
监理单位
城建档案资料
施工单位(包括总分包)
竣工图纸
监理单位
质监站
利润中心项目部
否
勘察单位
设计单位
监理单位
施工单位
是
利润中心项目部
建筑工程竣工验收报告
住宅使用说明书
利润中心项目部
建设工程竣工验收监督报告书
施工单位工程质量保修书
建设工程竣工验收备案表
地方建筑业管理部门
建设工程竣工验收备案证明书
要求监理单位配合施工单位完成内部预验收并签署验收审核意见，同意进行竣工验收 施工单位书面申请 进行工程竣工 利润中心项目部组织
工程竣工验收 要求提交相关工程竣工
资料、工程现场准备 工程竣工资料验收 现场验收 是否符合标准 形成竣工验收意见，确定竣工日 出具工程质量 验收证明书 地方建设管理部门
验收备案证书 立即整改
（8）监理单位配合施工单位向项目部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。
（9）项目部组织工程竣工验收。
(a)项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。
(b)验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。
(c)验收组实地查验工程质量。
(d)由项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。
（10）工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。
（11）工程竣工合格后，项目部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。
（12）在通过项目部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，项目部与质量监督部门沟通协调以使其及时出具监督报告。
（13）项目部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门办理房产证。
2.2.2 项目竣工验收备案流程图
工程竣工验收流程图见上页图示。
2.3 3
外部协调
建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能保证项目的顺利建设。对外协调工作由项目发展主管具体负责，做好与政府部门的协调配合，办理各项与施工有关的政府部门的报建、验收手续。
(1)发改委：取得立项审批；(2)国土局：取得土地证和房产证；
(3)规划局：初步方案设计图规划报建审批，工程完成后进行规划验收；(4)市环保局：进行环境报建，取得环境管理建设许可证；(5)测绘单位：与测绘单位协调，取得规划红线测绘图，工程完成后，进行规划红线复测；(6)市招标办：办理委托招标代理，办理招标事宜；(7)建设局：与建设局取得联系和沟通，进行施工图审查，对超限设计进行审查；在办理施工许可证前，现场施工取得当地政府部门的同意；办理施工许可证交纳规费；办理建筑节能图纸审查及验收；办理竣工验收备案。
(8)质监站：与质检站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请质量监督机构提前介入项目；(9)安监站：与安监站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请安全监督机构提前介入项目；(10)消防局：取得施工图消防审批；(11)市人防办：取得人防批文；(12)市防疫站：取得卫生防疫批文；(13)供电局：工程临时供电，建筑永久用电接驳；(14)市自来水公司：工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；(15)燃气公司：与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工作；(16)电信局：工程临时电话、建筑永久电话接驳；(17)市质量技术监督局：电梯验收、锅炉验收等；(18)节能办：建筑节能设计的审批及验收；(19)交管局：与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；协调落实开出入口；(20)市劳动局：劳动用工监察；(21)公安局：申请门牌号；(22)水务局：与城市道路雨水污水的接驳；(23)工商局：广告牌报批；(24)城建档案馆：协调城建档案的归档管理；(25)城管部门：前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；(26)派出所和街道办：协调治安保卫工作，协调好周边居民，避免民扰事件的发生；协调办理计划生育有关手续。3、当地建筑市场分析
为更有针对性地制定管理规划，在工程定位完成后，应对建设项目当地同类工程建筑市场情况进行分析，分析的重点有：
(1)当地同类工程、标杆企业工程管理模式，质量、工期及价格情况；(2)当地政府监管环境；(3)当地设计、监理及施工单位的管理模式、工作习惯，新的发展变化趋势；(4)拟建项目与当地市场标杆项目比较的不同要求。
对于新进入城市，在拿地后利润中心应组织系统地进行市场调查分析，通过自身管理人员、合作伙伴(设计院、测量师)、政府(建委、质监、安监)、竞争对手(同类型房地产公司)及毗邻城市兄弟公司全面了解建筑市场状况。由于建筑市场环境是不断动态变化的，对于已经在持续开发运作正常的利润中心，每年也应对建筑市场分析再进行一次检讨修订。
如，一些城市的当地施工单位不习惯香港测量师合同模式，若采取该合同体系应谨慎，要对投标单位进行详细交底说明。又如，当地一般房屋建筑施工企业缺乏对分包的照管意识及能力，则在招标时应结合当地施工企业能接受的程度清晰明确照管要求，避免合同模式太超前而水土不服。4、工程管理难点及重点分析
根据工程特点、当地建筑市场状况、项目发展定位和管理目标结合利润中心工程管理能力对拟建设发展工程项目的重点和难点进行分析，一般分析的重点有：
(1)施工技术、质量管理的难重点；(2)目标进度计划是否偏紧，是否应在选择承包商时提出特殊要求；(3)总平面布置有无难度；(4)配合销售有哪些特殊要求；(5)外部协调的难度；(6)总分包相互配合的难度；(7)当地同行业开发建设的经验教训，借鉴之处及应采取的对策。
通过对以上方面的分析，确定需要重点控制、解决的问题，以有针对性地制定管理对策和措施，实施有效的预防控制，做到防患于未然。
如，对于立面变化丰富的洋房、联排住宅，土建总包施工的难点有劳动力短期集中组织进退场及施工生产难度大、周转材料施工机械设备投入量大周转次数少、建筑外立面变化丰富防渗漏难度大等，而工程量一般不是很大很难吸引实力强的建筑公司，需要发展商配置适当的管理力量并选择合适的承包商。
某联排住宅 又如，某城市中心区的高密度高层精装修住宅项目，施工场地狭窄，除土建主体结构外的幕墙、精装、机电等分包工作量大，垂直运输量大，对总包照管分包的要求较高。总包要为各分包及时提供工作面、每层提供临时水电接驳点、提供外脚手架及施工电梯，总包要为精装分包提供合格的土建粗装修工作面，精装修对装修分包成品保护要求高。
户内精装排版对线
公共部位装修排版对线 再如，对新进入城市的首期交楼项目，工期及质量对客户都非常重要，对二期及以后的销售影响非常大，在配置发展商项目工程管理力量、选择承包商、制订进度计划、过程协调管理、竣工验收移交等方面应多方面考虑，应谨慎确定工作方案及严格EQ EQ
过程监控。
应结合工程的难易程度制定工程管理规划，选择配置合适的资源。一般住宅工程可以分为三类，分别为难度很大工程、难度较大工程及难度一般工程等三类。
工程难易分类 序 分类 条件 工程管理难点 一 难度很大工程 40 层以上的超高层 垂直运输、外脚手架 3 层以上的地下室 深基坑 单层面积 3 万 M2 以上的地库 周转材料投入大 大地库上的别墅、联排、叠拼、洋房 周转材料投入大，作业不均衡； 防水防渗漏难度大。
二 难度较大工程 19-40 层的超高层 垂直运输、外脚手架 2 层地下室 深基坑 单层面积 2 万-3 万 M2 的地库 周转材料投入较大 无大地库的别墅、联排、叠拼、洋房，山地住宅 防水防渗漏难度大，平面组织难度大 三 难度一般工程 单层面积 2 万 M2 以下的地库层以下造型较标准的小高层、多层5、项目合约规划5.1 总则
（1）目的 为逐渐规范项目合约分判模式的做法，使项目合约工作有计划、高效地展开，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，以确保目标成本控制指标的实现。
（2）编制要求 各利润中心应根据项目特性（如项目规模、物业类型、项目定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源等情况）编制合约规划报告，强调可操作性，便于有效地指导合约工作的开展。
（3）编制时间和编制内容 合约规划方案内容包括项目概况、分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与总包的合约关系、分判计划及需要其他部门对合约工作的配合安排等。5.2 分判原则
（1）建议采用“总包+专业分包”的通用分判模式。
（2）专业分包细化的原则 各利润中心在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为前提，应尽可能发挥规模效益、细化分包，以达到加强工程管理、降低成本的目的。
（3）工料规范 针对确定的分判方案，结合工程难重点、质量要求及当地建筑市场状况，以利润中心项目部为主与工程管理部、合约管理部共同完成工料规范的编制，明确质量标准、技术要求、交楼维修要求等，避免笼统的合同条款，使合同有针对性、操作行，尽量避免灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分判合同中重复包含，如应包括以下内容：
①超越国家抽检验收标准的交楼标准，如高级抹灰、分户验收、淋水试验；
②质量通病的预防、过程监控及验收，如加增强钢丝网防裂缝、墙面抹灰前甩毛、砂浆地面前楼板清理等；
③交楼验收以发展商物业验收接收为标准，不是质监站的验收；
④合同约定的管理奖罚条款。
（4）工程合同框架 为明确发展商与各分判商之间的合约关系，及总包与其他各分判商的关系，建议各利润中心在分判方案和工程界面确定后，编制一份工程合同框架大纲，见下页住宅(毛坯房)工程合同框架，以指引各分判商合同的签订工作。
（5）分判模式 原则上统一采用工程量清单模式报价，但特殊情况时可采用定额取费模式报价(如属于政府垄断性经营的工程)； 对于已出图工程合约价款采用总价包干形式，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用综合单价包干形式。
（6）工程量清单编制 根据工程及利润中心情况可自行或委托测量师编制工程量清单，合同文件及工程量清单应组织内部评审。
住宅(毛坯房)工程合同框架（7）甲供材 1）确定甲供材范围的原则：
(a)采用乙供时质量难以控制；(b)采用甲供的成本确实低于乙供；(c)如果采用乙供无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新计价还价，并影响工期。
发包方
总承包工程合同 土方二次开挖主体结构粗装修屋面工程外墙工程防水保温人防工程等；业主指定分包的机电项目预留预埋工作及孔洞封堵；对各指定分包提供的施工总平面管理临时水电外架垂直运输垃圾清运等照管责任；总包对现场的安全文明施工管理责任；总包负责的竣工验收责任等。
机电分包工程
电梯安装分包工程
精装修分包工程 消防分包工程
室外园林景观分包工程 铝窗分包工程 智能化分包工程
燃气分包工程
发电机供应及安装工程
高低压配电分包工程
防火门分包工程 指定品牌：
钢筋水泥墙地砖面砖涂料等 外墙保温工程
栏杆、百叶分包工程
入户门分包工程 基坑支护工程
土石方开挖工程
桩基工程
公用市政接驳工程 电梯
变压器 高压柜 低 压 柜等
水泵
广告牌及围墙工程 开关面板、可视对讲
门类
样板房精装修工程 标识分包工程
信报箱
配电箱
拆除及场平工程
对金额不大、品种又比较繁琐的水电管材，尽可能采用乙供。
对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、电缆、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约定调价原则，在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲供，但验货手续复杂、损耗难以控制的钢筋、砼等材料应尽量采取乙供的方式。
2）甲供材应供量控制 在施工过程中甲供材必需有应供量，并作为控制超供的依据。
(a)在招标时有施工图的，应事先计算应供量，投标方的应供量作为评标内容之一，定标后应供量作为合同的组成内容。
(b)招标时无施工图的，在出图后 30-60 日内完成工程量计算，并与乙方确认后作为合同的补充附件。严禁拖延到结算时再计算应供量的现象。
3）甲供材损耗 甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或单价中不得再计入损耗。
甲供材损耗应区别不同的材料、施工方式分别确定，在应供量清单中列明实物工程量、损耗率、损耗量、应供量。
4）甲供材节超管理。
超供扣款和节约补款的约定应在合同中明确，为平衡风险，建议基价采用加权平均采购价，超供的部分加收一定比例的管理费，节约部分五五分成。
（8）付款方式 根据利润中心资金状况及市场情况确定合同付款方式，以下方式供参考。
A 类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的 80～90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95%，留 5%保修金； B 类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的 80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95%，留 5%保修金； C 类：设备类合同，合同签订，在收到履约保函后支付定金 10～30％，每批设备到场并经相关方验收后支付至 70～80％，在调试合格后支付该批设备价值的 80～90%，在该分项工程最终完共以后支付至总价的 95%，留 5%保修金； D 类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主； E 类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至 95％，留 5%保修金； F：一般不设工程预付款，特殊情况时可依审批权限另定。6、项目组织机构6.1 项目部组织机构图
发展商是住宅工程质量第一责任者，是设计、监理、承包商、供应商等建设资源的整合管理者，选择合适的设计、监理特别是承包商并管理协调好非常关键、非常重要，而协调照管主要依靠项目部。
根据项目拟采取的承包管理方式和项目特点，制订项目部组织机构。项目部组织机构图需要表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况。
项目部各岗位设置根据各利润中心管理模式及项目实际设置，一般 6 万 M2 以下，项目部人员总数在 2～5 人，按照专业设置，岗位可兼职；6 万～12 万 M2，项目部人员总数在 4～8 人，按照专业设置；12 万 M2 以上，项目部人员总数在 5～10 人，按照专业设置。考虑到以后的城市公司扩张需要，新进入城市的利润中心工程项目管理人员配置应适当加强，有一定的人员储备。
6.2
主要岗位职责
编制项目工程部主要管理人员的岗位职责，如：项目经理、工程经理、文员岗位职责等。
项目经理 装修工程师 1 人 土建工程师 3 人 发展主管人 机电工程师 1 人 合约工程师 1 人 工程经理 设计师
人 利润中心各职能部门 文员人
6.2.1 项目经理 1)参与项目定位； 2)负责项目部的全面管理工作； 3)负责项目工作目标的制订、分解落实及项目部员工的绩效考核； 4)随时掌握项目报建工作进展情况，及时与相关部门解决报建工作中出现的困难； 5)建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷； 6)组织项目部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章制度； 7)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督； 8)安排项目部员工的分工与协作，批办往来函件； 9)检讨工程建设状况，每月综合整理编制《工程月度报告》，针对存在的问题，落实具体措施； 10)负责必要时约谈监理单位及施工单位公司领导，协调工作； 11)配合项目的营销工作； 12)组织协调相关部门办理政府验收手续； 13)收集各个方面对本项目的评价意见，负责全面总结项目发展在各方面的经验，组织编制《工程建设后评估报告》。
6.2.2 工程经理 1)负责施工前期的准备工作； 2)组织调查了解建设工程施工现场及毗邻区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料； 3)负责临时用水、临时用电、排水、排污的申请及安装工作； 4)负责组织现场控制点和水准点的测绘、保护和移交工作； 5)控制工程质量、进度，监督管理安全、文明施工，参与控制工程成本； 6)负责检查监督监理单位按照监理规划及细则实施； 7)编制工程施工总进度计划和总平面布置图，分配现场场地的使用； 8)会同监理单位共同确定合同外工作内容，报项目经理审批； 9)审核施工进度款； 10)参与监理单位组织的分项分部工程验收；
11)确定施工单位相互配合时工序施工的先后顺序，划分施工单位之间的工作责任，协调解决施工单位之间的经济纠纷。
6.2.3 发展主管 1)负责前期项目的开办工作，包括拆迁、场平、临时工地围墙等工作； 2)负责项目的立项报批等工作； 3)负责工程报建； 4)负责对外公共关系的处理，负责与周边街道、有关单位、居民和公安派出所、城管、交管、环保等政府职能部门的关系协调，保证工程建设的顺利进行。
6.2.4 文员 1)负责对内外文件、图纸、资料的收发、登记、传递、立卷、归档； 2)负责部门文件的打印、复印、装订、分发、登记工作； 3)保管部门印章，维护公用办公设备； 4)负责部门办公用品的申报、领取、分发； 5)负责收集保管工程立项报建批准文件，负责对监理、施工单位工程城建档案资料的收集管理。7、前期工作安排
在确定施工总承包单位之前，主要工作有以下内容：
（1）工地围墙、工地保安、现场办公室搭建。
（2）查询红线内和红线外周边的地下、地上管线资料。
（3）三通一平，包括清障、平整场地，主要施工道路，临时水源、排水和排污接驳点，临时电源。
（4）向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等的资料。
（5）完成地勘工作，包括初勘、详勘。
（6）基坑支护和土方开挖的设计招标，设计和施工方案专家评审（超过 5M 的深基坑），基坑支护和土方开挖的施工。
（7）桩基设计、桩基报建、桩基施工。
（8）售楼处、样板房的施工。8、施工总平面布置
总平面管理规划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确承包商单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约规划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理规划是从发展商工程开发建设管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于承包商施工组织设计中的施工总平面布置。
各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理规划的内容针对性很强，差异性较大。但其总的原则是：
(1)满足销售及竣工交楼的需要，(2)降低成本；(3)便于各承包商的使用，帮助承包商降低成本也是帮助业主降低成本。8.1 承包商 单位分区及生活区设置原则
（1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家承包商单位，这样项目部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。根据以往经验，多层项目一家承包商承建面积不宜超过 5 万 m2，高层项目一家承包商承建面积不宜超过 10 万 m2。
（2）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。
（3）施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。例如：对于一个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独高层或多层的标段；同时各承包商单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。
（4）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个承包商单位配合，减少项目协调工作量。
（5）占地面积小，场地布置紧张的项目可由一家承包商单位承建。
（6）分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理。另外，生活区基础设施部分可由利润中心在承包商单位进场前完成，以缩短搭接时间。基础设施一般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路及化粪池等。
（7）为避免先进场的施工单位，尤其是承包商单位过多占用生活区用地，利润中心在合约中可明确，生活区用地采用有偿租赁的方式，每月一般可按 3 元/ m2 费率收取地租，并在工程款中按月扣除。8.2 临时施工道路设置原则
（1）尽量在各自承包商单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各承包商单位现场封闭管理。
（2）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的 200 厚砼，保证路面观感；小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。
（3）降雨量较多的地区建设工程，临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。
（4）临时施工道路及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）可由利润中心在承包商单位进场前完成，以缩短搭接时间。但应在承包商及前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。
（5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。8.3 场内土方平衡原则
（1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建
筑。
（2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。
（3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。
（4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，成本控制难度较大。建议在基础土方开挖及回填施工前，项目部应结合总平面规划中的土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工，否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合约纠纷。
（5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。
（6）对于多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。8.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原 则
（1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。
（2）钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化，砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣处理。
（3）材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。8.5 施工机械布置原则
（1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域和非园建重点区域。
如某楼盘为保证在业主入住时有一个良好的内花园园林景观，将塔吊、电梯及运输通道均设置在建筑外侧，内花园在主体封顶后即开始园建施工，树木及早安排种植，在竣工时营造了树木花草郁郁葱葱的景观。
某楼盘提前在内花园种植树木
某楼盘提前在内花园种植树木（2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。
（3）由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。
（4）提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，机械基础部分需打管桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。8.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则
（1）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。
（2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。
（3）重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大，需提前晚上安全防护设施。
（4）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体
措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。
某楼盘利用悬挑脚手架为样板房及室外工程创造有利条件 8 8.7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则
（1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用 315KVA 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。
（2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过 200 米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。
（3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。
（4）因用电紧张地区有时会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。
（5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各承包商单位能销售样板房
单独供水计量的原则来布置。
（6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。
（7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。8.8 施工顺序安排原则
（1）尽量遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；基础结构部分完成后，先完成土方回填再往上施工；（2）高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。
（3）对于场地布置紧张的项目，可以提前规划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点。
（4）对于分期开发的项目，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：
(a)如有各期共用一个设备地下室的情况，则地下室的开工时间要合理规划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙。
(b)下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工规划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。
(c)邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于安全考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。8.9 分阶段场地布置原则
（1）如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为承包商合同的附件。
（2）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。
（3）各阶段的总平面规划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：
(a)由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。
(b)售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工。
某楼盘售楼通道
