地价空间结构范文（精选10篇）
地价空间结构 第1篇
一、城市基准地价
本文采用了陕西省国土资源厅公布的10个地级市, 1个农业高新技术产业示范区, 3个市辖区, 3个县级市以及81个县基准点为2011年12月31日的商业、住宅和工业基准地价成果数据进行汇总分析。
二、基准地价的比较分析
为便于读者更好理解下文的分析, 本文在此预设了几个条件:条件一, 从土地利用的相关理论来认识, 在城市土地利用模式中, 不管是伯吉斯的同心圆学说还是霍伊特的扇形学说, 以及哈里斯、乌尔曼的多核心学说, 都表明从城市中心到外围, 依次是商业、住宅、工业这样的分布形式;条件二, 从城市土地定级理论方面分析, 城市土地定级是城市内部土地质量差异的反映, 也是城市土地使用价值和价格空间分布规律的概括和总结;条件三, 从城市土地分等理论方面分析, 城市土地分等是城市之间土地质量差异的反应, 城市等级的高低反映出的是随着城市土地质量等级的下降地价也随之递减。
(一) 城市同级别不同类型地价的比率指数分析
为能简要明确的说明问题, 在此采用了全省的10个地级市及1个农业示范区市区的三级以内的基准地价数据, 进行分类统计计算, 得到同级别三种用地类型基准地价的平均比率指数, 结果见表1。
从表2可以看出:基本所有城市的比率指数都呈现从商业到住宅再到工业依次递减的规律;有力的证明了我们的预设条件一, 也说明全省绝大多数城市的经济发展是相对均衡的;与其他地市相比, 只有在杨凌区出现αss小于αzs, 说明地理区位在其他10个地市对商业、住宅、工业用地价格的影响程度是一致的, 而在杨凌区出现对住宅用地的影响偏大而不一致的现象, 也表明了地理区位在不同城市, 对不同类型用地的影响是有区别的;所有城市一级用地不同类型比率指数的降幅都明显高于其他级别的降幅, 表明城市中心对于住宅和工业用地的影响是巨大的, 与其城市外围的影响呈现出明显的不一致;从所有城市同级别不同用地类型价格比率指数的降变来看, 在大多数城市中从商业到住宅的平均降幅为0.26, 而住宅到工业的平均降幅为0.37。
(二) 城市不同级别同类型地价的比率指数分析
同类型用地地价比率结构的表示方法是以用地一级的基准地价为基准值, 分别与其它级别用地的基准地价做比。即用各类用地不同级别的价格除以各自一级用地的价格, 继而得出的一组数值。为简要说明问题, 以具有代表性的西安市基准地价进行统计分析, 得到比率指数 (见表2) 。
从表2中可以看出:城市的各类用地价格由一级逐级向下递减, 其中商业用地的降变最快, 而住宅用地和工业用地的降变对较小;从用地类型看, 地价降变幅度的情况总的趋势是降变幅度越来越小, 表明距离城市中心越远, 各类用地地价的差别就越小这一总的特点;在商业用地的一级和二级地价之间降幅最大, 原因可能在于西安作为政治经济文化发展中心, 其中心的集聚度很高, 产生了一旦超出这个中心, 其商业用地价陡降的现象, 也就是说商业中心高度集聚的城市会产生地价从中心向外围急减的这一规律。
三、结论
从各城市内部不同类型用地间的比较结果来看, 其中包括一些普遍的规律, 例如各城市中, 按土地的不同利用形式可知商业用地的基准地价都是最高的, 普遍都按照从商业到住宅再到工业依次递减的规律;商业用地的地价受经济区位影响显著, 随着越向外围, 这种影响就会随之减小;地价降变幅度从城市中心到外围总的趋势是降幅越来越小, 表明距离城市中心越远, 各类用地地价的差别就越小这一规律。从同类用地不同级别间的比较结果来看, 所有城市的同类用地价格级逐级递减, 其中商业用地的降变最快;各用地类型不同级别价格变化的比率的降变快慢与城市规模大小密切相关。从不同城市等级基准地价的比较结果来看, 基准地价水平的高低与城市的等级高低存在一定得相关性, 这对于我们以后在进行全省域范围内的基准地价平衡时具有一定得参考作用。
综上所述, 城市基准地价的形成和变化也遵循着一定的规律, 总结和掌握这些出现的规律, 以及分析引起特殊现象的原因, 能够在以后的基准地价随市场变动进行更新时起到借鉴和参考的作用。
摘要：基准地价是作为政府对土地市场地价水平引导和管理的依据, 其形成有着自身的一般规律和特点。文章采用比率指数法, 通过对陕西省11个城市基准地价的比较分析, 来研究陕西省各城市间基准地价的结构特点和规律, 以期为基准地价的更新提供借鉴。
关键词：基准地价,比率指数
参考文献
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[4]李何超.城镇基准地价涵义特征确定方法及应用[J].国土经济, 1999 (06) .
地价空间结构 第2篇
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】 A：350000 B：250000 C：200000 D：150000 E：土地
2、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20％计，甲地的个别生产价格是 元。A：396 B：450 C：330 D：390 E：35％～50％
3、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【2008年考试真题】
A：办公经费和业务招待费 B：研究费用
C：对外销售产品时提供的产品质量保证
D：用于购买工程用物资的500万元银行存款 E：土地
4、韦伯认为，__是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。A．原料指数 B．集聚因素 C．分散因素 D．劳工成本
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格制度。A：评估 B：确认 C：审核 D：申报
E：时间因素
6、按照__划分，可将土地规划分为国家规划和地方规划。A．时限不同 B．规划性质
C．规划任务大小 D．规划范围大小
7、运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域__。A．只要在同一个城市即可 B．需在同一供需圈内 C．要相邻
D．需在同一级行政区内
8、下列属于行政法的是__。A．《行政处罚法》
B．《城市房地产管理法》 C．《行政许可法》 D．《行政复议法》 E．《行政诉讼法》
9、下列关于临时用地，表述不正确的是__。
A．在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意
B．抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后9个月内申请补办建设用地审批手续
C．临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准 D．临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订
10、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿．【2006年考试真题】 A：赔偿 B：保险利益 C：代位追偿 D：最大诚信 E：土地
11、按照土地利用规划的（）不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。A．规划时限 B．规划范围 C．规划性质 D．规划等级
12、盘盈的固定资产应按计价。A：评估确认价值 B：市场价值 C：净值
D：重值完全价值 E：土地
13、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为__万元。A．5333 B．5277 C．4804 D．4754
14、《国土资源行政复议规定》规定，被申请人应当自收到行政复议申请书副本或者申请笔录复印件之日起__日内，提出书面答复，并提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。A．3 B．5 C．7 D．10
15、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。A．土地低效利用 B．未交纳土地使用税
C．为了社会公共利益的需要 D．划拨土地用于出租、抵押
16、地价评估中，利息率应参照同期确定。A：银行存款利率 B：银行贷款利率 C：国债利率 D：投资报酬率 E：时间因素
17、估价的基本事项不包括__。A．估价目的 B．估价对象 C．估价时点 D．估价原则
18、在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于．【2009年考试真题】
A：基准回收期 B：静态投资回收期 C：项目开发期 D：项目建设期 E：土地
19、国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。A．三年以上六年以下 B．两年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下
20、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。
A：存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离 B：在任何社会制度下都存在地租
C：存在着国家所有和集体所有两种所有制形式 D：土地是重要的生产要素 E：时间因素
21、土地登记的基本程序不包括__。A．土地登记通告 B．地籍调查 C．注册登记
D．核发或更改土地证书
22、下列项目中不属于企业资产的是．【2002年考试真题】 A：银行冻结的存款 B：涉及诉讼的财产 C：租借设备 D：库存设备 E：土地
23、下列选项中，不属于我国招标方法的是__招标。A．公开 B．邀请 C．竞争 D．协议
24、我国现行会计制度规定，对于短期投资的期末计价采用。A：成本法 B：市价法
C：市价与成本孰低法 D：净价法 E：土地
25、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／㎡，则该建筑物现值为万元。A：1220 B：1274 C：1525 D：1593 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、影响土地估价的因素有。
A：自然、社会、经济和行政因素 B：区域因素
C：宗地自身的地价影响因素 D：宗地的开发程度 E：人们的心理
2、票据是以一种载有一定__和付款人的无条件支付的流通证券。A．付款证券 B．付款日期 C．付款地点 D．付款金额 E．票据有效期
3、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。【2008年考试真题】 A：国家机关办公用地 B：高新技术产业用地 C：公共交通设施用地
D：国家重点扶持的水利设施用地 E：经济适用住房用地
4、“雅典宪章”中规定的城市四大活动，包括居住、__、游憩和交通。A．绿化 B．生活 C．工作 D．建筑
5、工程造价比较分析在实际工作中，应主要分析的内容有__。A．主要实物工程量 B．平面布置构造形式 C．设备工(器)具费 D．主要材料消耗费
E．工程建筑的完工日期
6、国有土地使用权拍卖确定竞得人后，拍卖人与竞得人应当场签订。A：中标通知书 B：成交确认书
C：建设用地批准书
D：国有土地使用权出让合同 E：35％～50％
7、在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。A．多元统计聚类——判别法 B．剖面图法 C．动态网格法 D．数轴法
E．主导因素判定法
8、立面图的主要功能有。A：纵观全局 B：显示大门位置 C：显示门窗的形状 D：显示门窗的高度
E：显示建筑物内部的构造关系
9、按具有综合职能可将城市划分为。A：全国性的政治、经济、文化中心 B：大区级的政治、经济、文化中心 C：省区级的政治、经济、文化中心 D：地区级的政治、经济、文化中心 E：县级的政治、经济、文化中心
10、中国土地市场体系有其自身的特点，具体有。A：中国土地市场是政府驱动型市场 B：目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位 C：中国城市土地市场是垄断竞争型市场 D：在企业改制中实行土地政策性入市 E：中国城市土地市场是完全竞争型市场
11、在我国证券发行、交易及监管中，应坚持的证券管理原则有__ A．公平、公正
B．自愿、有偿、诚实信用
C．证券业与其他金融业统一经营、统一管理 D．证券业与市场兼容的形成复杂，公开发行 E．守法
12、土地的经济特性有__。A．土地永续利用的相对性 B．土地经济供给的稀缺性 C．土地用途变更的困难性 D．土地报酬递增的可能性 E．土地利用后果的社会性
13、一个地区的绿化覆盖面积至少应占用地的__以上，才能起到改善气候的作用。A．20% B．25% C．30% D．40%
14、土地既可作为工业用地，又可作为居住用地、商业用地，这是的体现。A：土地用途多样性
B：土地经济供给的多样性 C：土地种类的多样性 D：土地区位的多样性 E：35％～50％
15、连续年金是按照__来划分的。
A．年金的支付时间和支付金额是否确定 B．年金的支付期限长短 C．年金的支付周期不同
D．年金开始支付的时间不同
16、下面属于收益性房地产的是__。A．旅店
B．商业写字楼 C．政府办公楼 D．公园
E．未开发土地
17、采用剩余法评估地价时，一般可采用__对开发完成后的不动产价格进行评估。A．市场比较法 B．成本逼近法 C．假设开发法 D．收益还原法
18、土地复垦的对象包括。A：开采矿产资源、挖沙、取土等对地表造成直接破坏的土地 B：地下开采引起的地表下沉的土地
C：工矿企业的排土场、尾矿场、电厂储灰场、钢厂灰渣场、城市垃圾场等 D：工业等污染而造成的废弃土地 E：基本农田
19、在我国，建设项目的投资估算主要是根据等资料，采取相应的方法进行编制的。
A：投资估算指标 B：概算指标 C：预算指标
D：类似工程预算 E：取得开工许可证
20、《土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，不包括下列的。A：耕地、林地、草地 B：养殖水面
C：交通水利设施用地 D：农田水利用地 E：35％～50％
21、在土地估价的原则中，__原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。A．平等 B．均价 C．分配 D．替代
22、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括。
A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室
C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井
23、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下。临街建有一栋7层综合楼，其中地上2层出租给某百 货公司做超市，3、4层为甲自用办公用房，综合楼后有3栋单层生产车问为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是__。A．遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估
B．若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估
C．在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估
D．若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估
24、以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租会中所含的土地收益应__。
A．由房屋所有权人与国家按约定比例分配 B．上缴国家
C．由房屋所有权人与房屋租赁人按比例分配 D．全部归房屋所有权人
25、房屋附属设施测量中以下说法正确的有。A：柱廊以柱外围为准
B：檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准
重庆市地价空间分布特征分析 第3篇
地价不同于一般的商品价格,它不是对商品实体的购买价格,而是对预期收益的购买价格。因此,地价的实质是地租的资本化,用公式表示为:地价=地租/利息率。我国实行的是土地公有制,土地所有权归国家或集体所有,土地所有权转移只发生在农村集体所有土地转变为国家所有,准入市场交易的只是土地使用权。因此,在我国,一般意义上的地价是指受到一定年期限制的土地使用权价格。在本次研究中的地价定义为:该地块的土地出让综合价金,即地块的实际成交价格,包括该地块的成本价、自行拆迁费用及还房费用等。文中也称地块价格或地价。
美国学者Anil Rupasinghu和Stephan J.Geotz(2001)从供给角度考虑,认为土地市场价格与土地供应政策、供应方式、供应量有直接关系。研究表明影响重庆地价空间分布的因素多样,主要分为外部因素和内部因素。外部因素主要指国家宏观调控政策,从土地需求和土地供应两方面进行研究,主要包括:金融货币政策、土地政策和房地产政策,透过寻找政策时滞性对土地价格影响规律,大概把握土地市场的发展脉络,起到管窥见豹的作用。内部因素主要指(1)区位因素;(2)区域规划因素;(3)路网密度因素。研究发现随着区位条件的变化,地价在空间上的变化非常明显,区位因素可由商服繁华度、交通条件、生活基础设施、公用设施、环境条件因素和容积率的影响来反映。城市交通是城市区域规划建设的一个重要方面,城市交通的建设规划程度与城市各个区域的经济发展程度密切相关,体现了区域将来发展的可能性,进一步刺激土地市场的发展。路网密度是区域道路的密集程度,是反映区域交通状况的一个重要指标。一般情况下,密度越高的土地上,说明其基础设施完备程度较高,交通通达度和便捷程度较高,在一定程度上反映微观因素对地价的影响。
上述各种要素在不同的地理位置上的组合影响着该位置的土地价格,使得土地价格在不同位置表现出极大的差异。
二、研究范围
重庆,位于长江上游、嘉陵江下游,是中国中西部惟一的直辖市,也是全世界面积最大、人口最多的大城市,面积8.24万平方公里,人口3130万,辖40个区县(市)。根据重庆市国民经济和社会发展“十一五”规划,未来5年内,重庆城市化率达到52%,每年提高1.5%以上,城市范围的扩展所带来的土地需求将促进土地市场的蓬勃发展。本次研究选择的地域空间范围为重庆主城区渝中区、渝北区、江北区、南岸区、沙坪坝区、巴南区、九龙坡区、北碚区、大渡口区九个区的局部地区(如图1)。
三、地价修正
本文的地价数据来源于重庆市国土资源和房屋管理局公布的2003年1月至2007年3月出让宗地情况。根据研究的目的,本论文选取了各样点的交易价格、交易面积、交易时间、用地类型、地块等级、容积率等对象来进行研究,样点总数为219个。在分析重庆市土地价格空间分布特征时所采用的土地价格为楼面地价,在数据处理过程中使用了Arc GIS软件平台的空间地处理流程来进行控制,保证了数据预处理的速度和精度的要求。在推算过程中,考虑到地块的拍卖价格是更能够反映土地市场真实水平,在数据预处理的时候将所有出让方式为挂牌的地块楼面地价和单位地价都进行了修正。考虑到了不同的地块样点在时间和等级上的差异性,为保证数据预处理后的数据有效性,在推算中作了时间和等级修正。
1. 招拍挂修正
选取时间距待修正的挂牌地块样点半年以内的拍卖地块样点,两者的空间位置是同一区位条件下同等用途相邻的地块,距离不超过500米。计算选中的拍卖地价样点楼面地价的均值以及待修正的挂牌地价样点楼面地价的均值,求取变化情况△,带入以下公式,得到修正的地块样点楼面地价。
修P挂=P挂(1+△/拍卖的楼面地价的均值)
2. 期日修正
由于地块样点都包含竞得时间,选择采用历年的地价修正指数乘与对应的地块楼面地价,这样可以近似的将地块楼面地价修正到任意时点。本次研究中,选用2006年12月为基准,即将所有地块的价格修正后为2006年12月楼面地价。
3. 等级修正
用地块样点的楼面地价乘与地价等级修正说明表中对应等级的地价修正指数,将地块价格通过等级修正统一到一个同等级别上面。经统计收集的资料中多为Ⅴ级,选用土地等级Ⅴ级为基准,即将地块的等级修正后为土地等级为Ⅴ级的楼面地价。
四、研究方法
1.探索性空间数据分析
在进行探索性空间数据分析研究中,要求数据必须服从正态分布。通过分析样点的楼面地价数据,发现该数据集偏左,偏离幅度较大,不符合正态分布的条件,在对其进行对数变化后,能较好的符合正态分布规律。因此,选用经对数变化后的样点楼面地价作为探索性空间数据分析的基础。利用QQPlot分布图进行检验,地价样点经对数转化后的QQPlot图近似成为一条直线,服从正态分布,通过检验。
2.空间趋势面分析
为了进一步分析地价空间分布和变化,构建重庆市主城区楼面地价趋势图(图3),可比较直观地观察不同方向的地价样点分布情况:
从整个研究区域来看,重庆主城区地价的空间分布从东向西有逐步抬升的趋势,从北向南有先逐步升高再逐步降低的趋势,并且南部的地价略高于北部地价。
3.地统计插值
利用泛克里格插值,按选取的219宗地块交易楼面价格,获得地价空间特征分布预测图,并提取不同地价区间的地价等值线,绘制重庆主城区地价等值线图(图4)。
比较重庆主城区楼面地价区段的面积,结果表明:从研究区域10322万平方米的总面积上看,800元m2以下价格区段的土地面积占27%,1000元~1500元m2的土地面积占14%,1500元~2000元m2的土地面积占3%,2000以上的土地面积占1%。其中,地价在800元~1000元m2的土地面积最大,为56592016m2,地价在2000元m2以上的单位区段土地面积逐渐降低。
五、结论
基于GIS的空间分析,分析结果反映出重庆主城区地价的空间分布具有较高的离心性,地价呈现多中心格局。从图4中可以看出,重庆主城区的楼面价的空间差异十分明显,位于主城中心的渝中区是整个城市的主体,价格接近1000元m2,向北向南向西分别有3个高地价中心,向北的高地价区域为观音桥组团,跨越江北渝北两区,价格2000元m2以上;向南的高地价区域为南坪组团,绝大部分位于南岸区内,价格2000元m2以上,向西的高地价区域为大杨石组团,位于九龙坡区,价格1500元m2以上。另外,由于收集到的地块数据的局限性,在研究区域边缘地带有地价抬升的趋势。
重庆市城市总体规划中城市空间结构呈“一城五片、多中心组团式”模式,该模式从区位条件入手,构建功能相对完善,紧凑发展的城市建设区域,多以期有机分散和疏解中心城区的职能,容纳经济社会发展的新增职能,并在组团内形成相对集约的发展。从研究区域的实际情况来看,研究区域位于城市总体规划的核心区域。其中,渝中组团是全市的政治、金融、商贸中心,嘉陵江以北的观音桥组团是全市远期中央商务区(CBD),南坪组团是重庆经济技术开发区所在地,大杨石组团是重庆市发展和主城区拓展的重点地区之一。高地价区域与城市规划吻合,呈现多中心的空间分布特征。地价峰值区域出现在嘉陵江以北和长江以南区域,两峰值区域间形成明显的由东往西逐步降低的地价区域,到达大杨石组团后有一次抬升过程。
上述结果表明,重庆城市发展已经到了一定阶段,“一城五片、多中心组团式”的城市发展模式与地价分布有较强的一致性。
摘要：利用重庆市主城区2003年2007年土地交易资料,使用探索性空间数据分析,确定样点数据统计规律;引入空间趋势面分析,探测数据空间分布趋势;利用泛克里格插值技术,建立地价空间特征分布预测图,分析城市土地市场的热点区域和发展趋势,在此基础之上揭示重庆市地价空间分布规律及其成因,分析其形成的内在机制。分析结果表明:重庆主城区地价的分布在空间上既有连续性,也存在变异性,受到城市规划的影响,重庆出现多个高地价中心。
关键词：空间分布特征,地统计分析,地价,重庆
参考文献
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地价监测与物业税税基评估 第4篇
国土资源网(2009年10月20日 11:22)
高喜善 彭 萍
编者按：开征物业税一直备受社会各界的关注，可这一过程存在许多的硬性约束。作者结合多年的实践经验，通过分析城市地价动态监测系统的优势，提出利用城市地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系的建议，并详细解读了评估流程，指出如二者有效结合将对物业税的开征提供有利支持，为相关部门决策提供了参考依据。
在房地产市场调整尚未到位，房价依旧飞涨的背景下，政府关于“研究年内开征物业税”的言论再次引起舆论界的哗然。物业税被看作是政府调控高房价的最后“杀手锏”，且在一些大中城市如北京等试行“空转”，但一直未能转实。究其原因，在于物业税如何操作实施，尤其是物业税税基评估体系如何构建，缺乏实操的方案。为此，笔者结合近年来参与北京城市地价动态监测工作的实践经验，力图构建一个实操性较强的物业税税基评估体系，为政府部门的决策提供参考依据。本文研究思路如下：即利用现有城市地价动态监测系统平台，构建物业税税基评估体系，以解决物业税实征过程中可能出现的成本高、难度大、效率低等问题。
城市地价动态监测系统的优势
城市地价动态监测工作源于1999年国土资源部部署的新一轮国土资源大调查工作。该项工作经历了10年的发展，城市地价动态监测体系逐步完善，且具有覆盖面广、技术标准体系完整、组织实施操作性强、成果应用公开透明、有一定的权威性和公信力等特点。监测城市覆盖范围由最初的6个城市拓展到105个，建立了基于全国直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市的地价监测体系。
城市地价动态监测就是通过建立监测点（即标准宗地），采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况作出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。
由于物业税税基评估体系构建的核心是税基的评估问题，因此，通过对我国专家学者提出的基准物业评估与实际的城市地价动态监测评估进行比较研究，发现两者具有如下特点：评估对象均为不动产，城市地价动态监测以土地为主；评估对象内涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制条件；估价方法均以常规的评估方法为主，但地价监测评估要求更加明确、具体和具有可操作性；评估值的确定，前者只停留在理论层面，后者主要是通过估价师的实际经验评估确定；动态更新周期，前者只是参考值，后者是通过实践检验可行的，且目前按此种模式操作。由于物业税作为一个关系老百姓切身利益的税种，其涉及面广量大，操作实施难度大，且其成果必须有公信力，否则将激发社会矛盾。以上优势恰好能够有效解决物业税开征时所面临的一些难点问题。为此，笔者大胆提出利用地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系。
利用城市地价系统平台构建物业税税基评估体系
物业税税基价值的确定——以北京为例。通过以上比较分析可以看出，在方法上，城市地价动态监测评估与基准物业评估有异曲同工之妙，而从结果来看，前者运作相对成熟规范，具有较强的可操作性，后者仅停留在理论层面，其实际操作的可行性有待检验。因此，笔者在北京城市地价动态监测工作的基础上，按照基准物业评估的思路，提出物业税税基价值确定的思路及操作流程。（注：下文所提的标准宗地，即为基准物业评估中所提的基准物业。）
（1）物业税税基评估思路——标准宗地价格评估。（见表1）
（2）物业税税基评估的具体操作流程。第一步，设定标准宗地。依据《技术规范》 的要求，标准宗地需具代表性、确定性、稳定性和易标识性；以地价区段为基础，在地价区段内均匀分布，分布密度至少达到每区段1～2个。其中，地价区段的划分要满足以下要求：在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；各地价区段彼此相连，能完全覆盖被监测范围。
由于物业税涉及物业的范围量多面广，为确保基准物业有效反映区域市场价值，建议以现有地价监测所划分的地价区段和标准宗地为基础，根据物业税课征的实际需要，增加地价区段的划分与布局，并在此基础上合理设定标准宗地。如在一些物业集中区域可以细化地价区段，增加标准宗地的数量；而在物业分布相对零散的地区，可以保持现状或适度增加。
第二步，标准宗地价格评估。如北京标准宗地价格评估要求如下，除不可用基准地价系数修正外，《城镇土地估价规程》中确定的常规估价方法均可应用；符合市场比较法应用条件的，应以市场比较法为主；如果标准宗地在距估价期日1年以内发生过交易，可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得出其价格；原则上要求至少采用两种方法评估。因此，作为基准物业的标准宗地评估，其相关评估技术要求可参考地价动态监测要求执行，涉及到与物业税税基评估的具体要求可以一并纳入标准宗地评估的技术要求中进行综合考虑。
第三步，标准宗地价格的确定。北京市标准宗地价格评估工作由两名估价师“背靠背”进行，其结果由技术承担单位进行综合平衡后，最终由国土资源管理部门组织专家会审，最终确定标准宗地的价格。因此，由于物业税税基评估结果涉及百姓的切身利益，其结果确定的权威性与公信力将成为物业税能否顺利开征的关键。因此，在以后的运作过程中，建议由国家税务部门、国土资源部门、建设部门等政府主管部门牵头，成立专门的标准宗地价格评审委员会，该委员会由行业内的技术专家组成，对标准宗地评估结果进行综合评审确定。
第四步，标准宗地价格的公示。目前，标准宗地价格主要在“中国城市地价动态监测系统”上公示，但成果的应用与宣传力度不够。因此，物业税税基评估工作及结果公示可以在利用现有平台的基础上，进一步扩大公示范围与渠道，尤其是通过税务、国土及建设等政府权威部门网站向社会公示，或以公文的形式向社会发布，以增强标准宗地价格的公信力及透明度，同时接受社会大众的监督。如在第一时间通过政府权威部门网站或公文对社会公开每期更新的标准宗地价格等。
第五步，编制修正系数表。以标准宗地为基准物业的物业税税基确定后，针对不同的物业，由于其个性因素可能导致其价值存在差异，因此，建议根据地价监测物业用途的划分，编制不同用途的修正系数表。由于前面对区段的划分及标准宗地的设定均有明确的标准与要求，一般因素及区域因素在区段划分时均有所考虑，因此，修正系数表主要以个别因素修正为主。
第六步，待估宗地的评估。由于标准宗地价格相关条件设置相对清晰，根据评估中的可替代原则，待估宗地评估可利用其与标准宗地进行比较修正得出。
第七步，标准宗地价格的动态更新。目前，国际上房地产价值评估的更新周期通常为2~4年，而北京市地价动态监测中标准宗地价格评估是季度抽样评估，全样本评估。在我国房地产市场尚不成熟，市场波动较大的环境下，标准宗地价格评估的动态更新周期不宜过长；同时，由于物业税的开征涉及量多面广，开征成本较高，因此，其更新周期也不宜过短。基于以上分析，笔者认为在我国的现状情况下，在一些条件成熟的地区，如北京等开展地价动态监测的大中城市，其标准宗地价格更新周期可以定为1年，而对于一些房地产市场变化不大的中小城市，其更新周期可定为2年，或更长。通过因地而异的方式，既可以与地价动态监测的更新相一致，减少重复工作，也能有效反映各地市场变化情况，使物业价值更为客观合理。
以上是利用现有地价监测成果的一部分，对以土地等不动产为税基的物业进行评估。而房产等物业的评估可以借鉴以上思路进行拓展,如在标准宗地基础上确定标准房屋的重置成新价，其价格可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。笔者认为其具有一定的可操作性。
评估主体的选用——估价师与估价机构。目前，开征物业税的国家或地区，其评估主体主要有三种：评估中介机构、税务部门内设专门机构和新设立的独立半官方机构这三种机构负责房地产税基评估工作。
基于我国物业税征税范围量多面广的现实，短期内由税务部门内设专门机构或新设立独立半官方机构负责房地产税基评估工作均不现实。不仅设立成本较高，同时，未来的管理成本更不可估量，此外，还容易滋生腐败。因此，笔者认为，物业税税基评估由独立的第三方评估效果更好，这也是大势所趋。自1999年开始，我国估价机构脱钩改制以来，经过10年的发展，逐步规范与成熟，行业协会的作用也得到充分的发挥。因此建议物业税税基评估工作参照地价动态监测模式，由税务机关委托社会评估机构和估价师进行，并协同行业协会、政府其他相关部门从制度上确保估价结果的客观、公正。
评估基准日与评估周期的确定。为了与城市地价动态监测工作进行有效衔接，节省成本，建议物业税税基评估的基准日定为每年的12月31日。评估周期为1年，为物业税按年征缴提供充分的依据。
存在的问题与不足
单独构建物业税税基评估体系可能存在的问题。单独构建物业税税基评估体系除了上面所提到的成本高外，针对我国地大物博、物业量多面广的现状，在毫无基础的前提下，物业税的开征难度可想而知。这也是为什么我国物业税研究了十几年，且从2006年开始在北京、深圳、重庆、南京、宁夏、江苏等省（区）及城市试点“空转”，而至今未能转实的一个重要原因。此外，如果现有的城市地价动态监测体系与新构建的物业税税基评估体系同时运行，最终的结果是两套体系因评估价值标准内涵不一，导致所出价格相差甚远。而国家税务总局与国土资源部作为两套体系的牵头单位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能产生的社会不良影响势必直接影响到税费的征缴。基于此，本文提出两个体系合二为一的技术思路。
利用城市地价动态监测体系构建物业税税基评估体系存在的不足。第一，目前成熟的经验仅针对土地等不动产物业，而对房产缺乏现成的体系或运作模式，且房产等物业类型多样，标准房屋设置难度较大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》中所提出的标准样本房屋。一般应满足以下条件：钢混或砖混结构、毛坯房或普通装修的设置，或许能为未来物业税税基评估提供新的思路，即基准物业的价值由标准宗地价值加上标准房屋的重置成新价值确定。第二，虽然估价机构自1999年开始脱钩改制以来，其声誉和社会地位已有很大的提高，但作为税基评估的主体，其社会地位及社会认可度仍有待提升，其行业规范与自律机制仍有待进一步完善。第三，由于城市地价动态监测工作由国土资源部门主导，如何有效利用其现有成果或平台，需要税务部门与国土资源部门的有效沟通与协作。此外，物业税涉及房产的征税工作，因此，其协作同样离不开住房和城乡建设部的大力支持与配合。有效解决相关主管部门之间的协作问题，仍需做大量的工作。
城市地价动态监测经过10年的运行，机制成熟，成果显著，尤其是它所搭建的全国平台，架构合理，操作性强，但其优势尚未得到有效发挥。而物业税税基评估工作也是一个全国范围内庞大的系统工程，如能将两者有效结合起来，这将为物业税的开征扫清障碍。因此，本文尝试将两者结合，试图为理论界和实务界工作的衔接提供思路，并希望能为物业税开征工作由“空转实”提供有意义的参考。
地价空间结构 第5篇
2014年8月江苏省国土资源厅正式发布《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范 (2014年版) 》, 明确了建立县 (市) 级城镇地价动态监测与基准地价更新系统, 系统能辅助县 (市) 级作业单位定期进行数据建库、内业处理、地价测算、地价更新、成果管理等。
文章从系统功能需求、系统架构设计、系统实现等方面介绍了江苏县 (市) 级城镇地价动态监测与基准地价更新系统的实现。
1 系统主要功能
江苏县 (市) 级城镇地价动态监测与基准地价更新系统, 能辅助进行监测区设立及监测范围确定、地价区段划分与调整、地价监测点、标准宗地、市场交易样点及其它地价信息的调查和整理, 实现图数一体化的地价信息录入、查询、更新等, 辅助进行地价监测点地价评估及地价监测指标测算, 建立基准地价和标定地价体系, 通过以上步骤, 建立全省统一的城镇地价动态监测与基准地价更新数据库[1]。
2 系统架构设计
江苏县 (市) 级城镇地价动态监测与基准地价更新系统由客户层、应用逻辑层和数据层构成。表现层通过可视化的用户界面输出信息和收集数据, 是系统提供给用户的直接接口;业务应用层是实际业务规则的执行部分, 负责处理客户端发出的各种数据请求, 如地价测算、成果上报等;数据层是调查数据、空间数据、成果数据等的存储仓库。
系统采用C/S (客户机和服务器结构) 进行开发, 使用Visual Studio 2013+Arc GIS 10.2 Engine+DXperience Win Forms v14的开发组合。
数据库采用ORACLE平台, 空间数据引擎使用ESRI的Arc SDE来实现空间数据的集中管理。
3 系统实现
3.1 数据建库
江苏县 (市) 级城镇地价动态监测与基准地价更新系统的业务涉及数据, 从结构上分为属性数据、空间数据、非结构化数据[2]。
(1) 属性数据包括:地价区段调查登记表、地价监测点登记表、地价监测点调查表、房屋交易样点调查表、土地交易样点调查表、城市分用途地价指数表、地价指数表、城市综合地价指数表、商服用地地价监测点比准租金/比准售价调查表、地价监测点评估技术要点表、地价监测点日常维护工作日志表等。
(2) 空间数据包括:工商住用地地价监测点分布表、工商住用地地价区段分布表、工商住用地地价区段基准地价表、工商住用地土地级别基准地价表、工商住用地标定地价分布表、交易样点调查表。
(3) 非结构化数据包括:地价监测点现状照片、宗地图扫描件等, 采用JPG格式的图片文件存储。
如上数据表单作为业务实施的一部分, 是需要每年定期上报的, 而且数据结构可能会发生更新。所以本系统考虑到数据表单的规范、数据的有效性, 设计了数据自动建库模块。
自动建库模块, 可以一键式创建上报数据空库。上报数据空库的结构按照上级数据规范建设、适应市级、省级核查系统的成果核查、数据汇总等要求。
自动建库模块将上报数据的表结构、字段结构、大小、类型等以XML文件存储, 便于结构更新。当上级部门调整上报数据表结构时, 系统可采用自动更新或者下载XML文件, 完成建库模块创建表结构的更新。
上报数据的数据表单, 部分可以由业务人员填写或导入, 例如区段调查表、监测点调查表;部分由系统自动计算生成, 例如地价指数表等;部分由业务人员验证、更新后, 由系统辅助生成, 例如级别基准地价等。所有新增的数据, 系统都将进行检查、验证后入库。
系统提供输出Access、GDB格式的Geo Database, 可以保证部分需求的数据交换;系统提供接口开发, 可以对数据表单进行二次调用、封装提取等。
3.2 数据库连接
系统的完整数据集应包括地图数据、业务数据、参数数据、日志数据、用户权限数据等, 系统对上述数据的连接采用OLEDB连接方式。根据目标用户连接不同的数据集。
3.3 界面实现
DXperience Win Forms v14中用户界面控件套包, 它提供的框架简洁易用、分类清晰, 可以跨平台跨设备方式供用户操作。我们利用Dxperience14强大的交互组合特性, 分成“成果模式”、“工作模式”集成了系统各功能模块。
成果模式以浏览为主线, 规范并约束系统的操作边界。综合浏览历年地价数据、图件;差别浏览相邻年间数据变化的原因、情况;细微浏览具体计算的参数、过程等。它适用于成果的存档、汇报、上报、发布等。功能设计偏重于数据的安全性、数据的规范性。
工作模式以作业为主线, 从创建空白标准库, 到录入或导入调查数据, 再到自动计算、集成计算或验证计算, 形成基准地价和标定地价体系。功能设计偏重于辅助制图与数据的计算。
3.4 功能实现
手机、平板等移动设备的迅速发展, 有归结于硬件的迅猛发展, 有归结于操作系统的精致设计, 确实移动设备的应用给电脑端应用催生积极的变化, 微软的WIN7, 8平台也更倾向于一键式、跨设备。我们此次采用微软最新的Visual Studio 2013平台去开发。我们在设计实现上精细了各个功能模块, 在业务人员真正应用操作上减化了流程步骤, 使功能更清晰、操作更傻瓜。从标准空库的创建、数据的导入、区段地价计算、监测点地价计算、地价指数计算、制图等都采用一键式操作。
在地块、监测点增设、编辑、灭失过程中, 利用Arc Engine 10.2最新的历史事务特性, 把有效日期属性作为标记, 有利于图斑的历史回溯。结合文字说明、照片可以放大对地图的操作, 利用属性库存储增删改事件, 将横向存储的数据记录立体起来。
4 结束语
江苏省国土资源厅发布的“江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范”于2014年8月正式开始实施, 此次规范修订, 规范了城镇地价动态监测与基准地价更新系统的建设内容, 明确了“一库三系统”的建设, 一库服务于三系统, 三系统各挥所长, 进一步提升了地价动态监测数据的科学性和时效性。
文章详细介绍了县 (市) 级城镇地价动态监测与基准地价更新系统的实现, 在实现规范明确设计的功能外, 利用市面最新的开发平台, 优化了系统的框架设计, 简化了数据建库过程, 突出一键式功能操作, 使系统能更好的服务于作业单位。
参考文献
[1]江苏国土资源.我省进一步规范城镇地价动态监测与更新技术.htt p://www.jsmlr.gov.cn/xwzx/xwbb/2014/08/2616092249454.html, 2014.
浅析地价与房价 第6篇
1.1 土地调控关键原因
(1)地方政府盲目追求经济增长速度，片面依靠投资拉动经济增长，不顾资源支撑条件和环境承载能力，用行政力量推动投资，建设用地迅猛增长。
(2)与盲目追求经济增长速度相伴随，违法违规用地比例居高不下，有的项目违规大量占用耕地和基本农田，如江苏常州铁本违法违规占地一次就达466.67hm2;有的项目采取以“以租代征”“土地入股”等形式，规避土地依法审批;有的项目绕开土地审批程序，利用开发区熟地、旧城改造用地、农村宅基地搞建设;还有一些新开工项目未批先用、边投边用、不报就用。
(3)耕地底线面临失守威胁。国家“十一五”发展规划纲要确定了“十一五”末耕地保有量不可少于1.2亿hm2，这是约束性指标、不可逾越的“红线”，是党中央、国务院作出的重大决策部署，确保被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障，必须确保我国粮食安全。
1.2 调控政策基本原则
(1) 依法合理用地，切实保护耕地。
(2) 加强土地管理，严把土地供应闸门，促科学发展。
(3) 科学合理规划，节约集约用地。
(4) 依政策、遵法律法规、按程序，严格办理用地审查审批手续。
(5) 加强土地用途管制，保障被征地农民生活水平不降低，长远生计有保障。
1.3 调控后的地价变化
从严管理土地，遏制一切违法违规占用土地行为，充分发挥土地供应调控作用;自严控土地应供闸门以来，各地在充分利用国有存量土地，坚持充分、合理、节约、科学规划利用土地;加强管理，严控供应，地价并未飞涨(见表1)。
中国城市地价动态监测项目2004年10月份公布数据显示：2004年第三季度全国城市地价总体水平为1372元/㎡，增长率为0.61%。虽然国家实施了停止增量土地供给，并对土地市场进行大规模的检查，停止了众多的开发区，但地价比前三季度平均地价增长率(1.09%)低0.48个百分点，比2003年季度平均地价增长水平(2.23%)低了1.62个百分点，2002年全国城市季度平均地价增长率为1.12%，2001年为0.35%。
由此看出土地调控并未加速地价增幅，符合经济发展规律。
2 房价与政策
2.1 政策调控
2004年国家调整固定资产投资增长速度，2005年两个“国八条”、2006年的“国六条”及“九部门十五条”细则，全面严控土地供给，面向房地产业的调控风暴相继而来，并有越发猛烈之势。
新一轮调控“九部门十五条”提出了一系列调控指标，包括“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，“要优先保证中低价位，中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。
2.2 房价涨落
从“九部门十五条”的颁布至现在：房地产“热点”城市，大多相应出台了地方实施细则。房地产市场出现了新的情况：如同2005年两个“国八条”颁布的交投冷清后的上扬，上海6～7月商品房!成交量比5月同期下跌超过1/3, 8月回升与5月相比，量降约13.5%价上扬0.35%，9月量降约10.5%价扬约0.25%，10月量降约8.7%价上扬0.45%，;北京6月的夏季房展会亦不见了往昔的火热场面，人流量锐减一半，7月交投量与5月相比下降近30%，8月开始回升，9月量降约11.2%价上扬0.15%，10月份量降约8.9%价上扬1.35%，南京6、7、8月份由于相应政策出台，交易量变化较大，可比性不强，但9月份量降约11.5%价上扬约3.5%，10月份房价上扬了8.2%，但交易量下降了近3.4%，这种现象不符经济运行规律。
房地产商认为：“虽然交易量萎缩，并不意味着房价会下降，缓冲过后肯定出现反弹，房价会涨得更快，原因是：宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应问题、土地供应问题，地价太高，住房要求旺盛所至。既有合理要求也有炒楼等投机需求，还有拆迁等被动需求。
2.3 房价变化规律
据国家统计局的调查数据显示，2001年全国商品房销售价格相比2000年上涨1.7%。2002年第四季度同比上涨3.5%，2003年全国四季度同比上涨5.1%，2004年同比上涨9.9%，2005年全国四季度同比上涨11.7%，由此可看出，房价有逐年增长且增幅增大的趋势。
3 高位房价来源
3.1 政策调控
中央政府：虽然所有关于房价调控政策都旗帜鲜明地抑制房地产投资，但政府房产政策的真实意图是关心宏观经济稳定，防范经济过热。如2002～2003年全国房价大幅度回升以及2004年上半年全国房价基本趋于稳中略升趋势，中央政府出台了严控土地新增量的政策，这个政策的出台，暗示土地受控，用来建房的土地少了，房价要上涨了，因此2004～2005年初全国房价一路攀升。2005上半年房价攀升以后的平稳又被2005年中的两个“国八条”拉升了房价。为什么中央政府出台相关房价政策(对房价调控政策)，反而让房价一路上扬呢?这是中国房地产市场的特殊怪现象，今年的调控政策是否见效，我们只能拭目以待。
地方政府：国有土地所有权虽然属国家所有，但实现土地所有权能的并不是中央政府，而是各级地方政府;地方政府又利用中央政府制定土地政策的缺陷，从有限的土地中获取最大的利益;再加上目前土地的招、拍、挂的市场无序、无约束竞争，独家垄断市场。
3.2 制度安排
一些地方政府为了彰扬政绩，不切实际大搞城市建设。不研究本地承载力，大搞城市拆迁，以拆迁显经济繁荣、拆迁再建设、拆迁买地、拆迁促需求、以拆迁扬政绩，导致暂时的房屋需求紧张房价抬升。政策法规方面对房产开发商的约束不力，没有明确详细的规则规范房产市场;物价部门对房产开发商的物价审核不力，利润指标控制不严;城建管理部门对房屋建设周期无约束;市场管理部门对销售实况监管不力。
3.3 利润驱动
一方面我国的房地产开发业不是一个完全规范的行业，一些开发商为了高额利润，想方设法提高房价。另一方面，银监会、央行制定《商业银行房地产贷款风险管理指导》政策，意在严控商业银行对房地产开发的贷款，限制房地产投资，防范经济过热, 加强土地严控与银根紧缩，提高房地产开发的门槛;房地产商利用该政策加速了房地产开发商“洗牌”，形成少数房地产开发寡头，房地产市场一旦形成少数寡头垄断，也就产生了价格联盟。
金融企业的利益期望：金融企业把大量的资金放贷给房地产开发商，从放贷中获取金融利润;若开发商资金不能回拢，其放贷资金无法收回，其商业利润就无法实现。
3.4 舆论导向
由于对舆论的整治监督不力，房产市场的不成熟，房产供求关系缺乏研究，舆论宣传不能真实反映房产市场的供求关系，加之某些媒体为了自身利益，依照房地产开发商的意向进行不切实际的宣传，为房价攀升造势，从而哄抬房价。
3.5 投资炒作
房产投资：由于房地产市场有利可图，一些企图获取高额利润的投资商纷纷涌向房地产市场;另外，由于我国金融政策和产业政策的局限性，居民手中有了富余资金，存放银行获利低，投向资金市场风险又大，于是选择了房产，对房产的投资过热，这也是促使房产价格居高不下的原因之一。
炒房一族：在房产交易市场还不完全规范的前提下，在政府鼓励房产消费的政策背景下，在金融机构大力支持下，一部分人也在不断炒楼花、炒楼盘，同时也在制造散布房屋需求紧缺的信息，造成了供小于求的假象，致使价格上扬。
3.6 暂时市场需求
自1995年中央政府实行公有住房制度改革，推动房产私有化(房改房)，2000年福利住房结束，2002年开放房改房二手交易市场。全国房产市场一夜之间，由团购市场变成了个人购买市场，住房公有制瞬间变成了私有制。原由公共渠道解决的住房，瞬间变成了自我努力、自我解决、自我购买的私有制、市场化解决，市场需求突变性增量。因此2000～2003年全国各城市大多出现了房产交易市场供不应求的局面，房价也一路上扬，这是数十年来房产需求量的释放，是一种需求集的爆发;这种需求，当然突升房价，但不是真实的市场需求，它是必然要回归真正的市场需求。
4 市场承载分析
4.1 传统家庭文化形成宝塔式的支撑结构
我国传统文化所形成宝塔式的支撑结构(如图所示)，支撑中国房产市场的高位房价。
由此支撑图可以看出，现代一对年轻夫妇购房可能投入了双方家庭的所有积蓄，再经双方家庭的共同努力完成房产的置业。这样的宝塔式结构虽然为购房者提供了一定的资金来源，但其承载力毕竟是有限的;况且，随着现代社会的发展，这种宝塔式的承载结构正在逐步消解，其支撑作用也将逐渐减弱。
4.2 市场居民收入承载力分析
中国国情研究所对全国“新中间阶层”(“新中间阶层”六大标准：一是具有较高学历，受过专业化训练;二是要从事脑力劳动;三是以工资谋生;四是对社会公共事务有一定发言权及影响力;五是强调自我成就，自我实现，对社会意识形态有相当影响;六是拥有生活必须的财富。)收入状况进行了调查，见表2:
“新中间阶层”应是目前工薪收入的代表，这样的收入状态要承载数十万、上百万的住房消费，完全是超负载承受。
4.3 市场需求分析
以南京市市场需求为例分析，全市按每年1～2万户拆迁安置量，改善住房者约为2万户，其中70%为卖旧房购新房，学生毕业来南京工作人员为2.5万人(拟新增家庭户为1～1.5万户)，外来人员迁入户为1～1.2万(大城市聚集效应);由此推算整个南京市需求新增住房3.6万～5.3万套，若按套房面积100㎡计算，新增成套住宅面积在360～530万㎡，目前南京市年开发量为600～700万㎡，新增成套数在6.5万套左右，也就是说目前南京市房市供大于求。另据统计，全南京市现有二手房上市量约为6万套，但约有5万套是空置;二手房报价已有所下降，成交价比报价少800～900元㎡，呈明显的下降趋势。
4.4 市场规则的回归
数十年的计划经济影响，晚起步的中国房产市场，无论是市场房价、还是交易规则、规范都不适应市场的要求;原先偏低的房价，当然会随着快速发展的中国社会经济而出现与之相匹配的房产市场交易价格，在这一特定过渡时期，出现房价涨幅较大，增长率较快的过程，这是市场经济发展的必然结果。但随着市场经济规则的不断完善，规范市场运作也随之到来，房产交易价格将回归正常的市场需求，不是房产开发商可以人为炒作操纵的，它将在政府的正确指导与正确干预下，按照市场规则正常发育。
5 房价远景展望
5.1 市场饱和度分析
以南京市为例，南京主城区现有常住人口约300万，家庭户为116万户，目前已办理房产证为127万户(不含市区居民在江宁、六合等原郊县购房)，尚有近6万户(新建商品成套住宅房在办理过程中)，推测有大约10万户在江宁、六合原江浦区域内购房，有近15万户家庭户承住公有住房，不具备购房条件或条件不成熟;因此可以说南京市区内已基本满足了户均一套以成套住房，加上郊区成套住房可推定其饱和度为1.3。国内其它城市住房饱和度见表3。
由表3可以看出，全国大多数城市住房饱和度都已达到或近于国际标准1.10，应该出现房产价格下降趋势，但全国房价仍在上涨，其原因：一是私有化程度较高。目前国内成套私有化高达78%，而住房制度比较完善的美国仅仅为67.3%，英国、德国、法国不到50%，新加坡为37.8%;二是面积小，中国成套住房面积平均不到70㎡，美国则超过150㎡，英、法超过130㎡，新加坡超过100㎡。改善住房条件，导致房价上涨。但总体而言，在饱和度较高状态下，房产价格将会出现下降趋势。
5.2 购房能力分析
按我国的国情，参照国际通常购房经济承受能力标准为：家庭收入的50%、还贷时间20年，面积150㎡;新中间层的收入是具有很大代表性的，若按上述收入数据附加兼职收入，可推认双职工家庭可承受房价能力，如表4所示。
由表4不难看出，我国各地房价严重居高不下，承载能力严重不足，势必存在大幅下滑趋势。
5.3 政策导向
“九部门十五条”“两个国八条”比较具体，表明中央政府有决心将房价逐步过渡到正常状态。但笔者对90㎡套型面积，认为值得探讨。套型面积下降了，资金总量下降了，购买力增强了，但在10年后，居住需要改善，势必要重新购房，是否会导致新一轮购房热，从而增强开发商拉升房价的信心，值得商讨。
此外，随着全民文化知识提高、素质上升，社会经济的发展，百姓对生活质量，居住环境的要求不断提高，将出现人口从农村向大都市聚集，然后由大都市向农村衍射的规律。目前我国尚处于向大都市聚集期，但随着人们认识的更新，已经出现都市人去山村乡间居住的现象，一些都市居民已开始摒弃市内矗立的高楼，选择回归自然。
同时，随着城市建设加快，城市基础设施不断完善，导致都市人群居住外移，房产需求将会出现以金融、商贸、办公为主中心区，以优质居住为主外延区，分别形成区域房产增量不同的分类房产市场。
综上所述，目前房价居高不下，从长远看供大于求，降价势在必行，当然中国的房地产市场并不完全由市场决定，它是一个政府市场、一个政策市场，政府不可能让房价爆跌而可能导致经济危机，因此也不会出现房价爆跌，不会被少数炒房人、开发商所能左右，房价将在稳中趋降，必将回归正常的市场运行轨道。
6 地价与房价的关联性
6.1 变化规律
地价与房价虽然在总体上都保持上涨的变化趋势，但有两点很明显：一是地价的平均增长率要比房价的平均增长率低，2001～2004年地价季度平均增长率为0.89%，而房价季度平均增长率为1.47%;二是地价的增长幅度与房价增长幅度变化不一致，地价在2003年前增长幅度逐渐增大，但2003年后逐渐变小，房价增长幅度自2001年开始，始终是不断增大趋势，因此可以推定房价与地价变化规律不一致。
6.2 形成机制
6.2.1 市场形成特性比较。
土地国家实行国控所有权，国家政府专营机制;能够形成“土地产品”的实际上是土地使用权，销售对象是房地产开发商，而不是最终的土地使用者，土地所有者与土地最终使用者并没有直接市场行为关系。
房屋房地产开发商，获取土地，经建设形成建筑物，通过市场行为直接销售给最终使用人也是房屋所有权人，既由整体所有权(市场销售)分散单元所有权(也是土地最终使用者)，房屋产品具有特定的属性和功能，不能简单地被解释为土地加建筑;房屋价格也不能简单地分为土地价格和建筑价格，所以说房价中含有多少地价是极不科学的。两者市场流通过程、销售对象都不一致，市场特性不一致。
6.2.2 形成环境。
土地市场：土地供给以政府调控绝对控制专项经营，政府的供地计划和供地方式影响很大，具有很少的弹性，其需求主要来自房屋开发商，属刚性市场环境。
房屋市场：房屋供给主要由房地产开发商的市场利益驱动，完全受市场因素影响，具有很大的弹性，房屋需求主要来源于房屋购买者，属弹性市场环境。
地价、房价形成的市场环境显然不同，土地价格主要受土地受让方市场的决定即房地产开发商，而不是由最终土地使用者房屋购买者所交。房屋价格主要由房屋销售市场的供给与需求决定，由房地产利益决定，房地产商为了追逐房产开发利润，又影响了土地供给市场，虽市场环境不同，但弹性市场仍会影响刚性市场。
6.2.3 价格影响因素。
土地地价形成的市场因素主要有：土地供给计划、土地供给渠道、土地供给方式、土地的需求、土地市场的宏观调控政策、耕地保护计划、危房改造计划、工业结构调整计划、房屋开发计划等。其主要因素受控影响较大的是房屋开发与土地政策。土地政策约束土地供给总量(计划)和竞价机制，实质上对土地价格影响并不大;房屋开发土地用量与房产开发商对土地的需求、对土地价格影响更大。
房屋价格形成的市场因素主要有：房屋开发计划、实际开发量、房屋供给量与种类、政府出台的有关房产销售政策(包括金融政策与补贴政策)与房屋需求等。
由此可见土地价格对房产价格影响甚小，而房屋开发、房价对地价影响甚大，两者的价格影响因素是完全不同的。
总之地价与房价形成机制各异。
6.3 关联机制
我们不能简单地说房价决定了地价，也不能简单地如房地产开发商所说，地价决定了房价，抬升了房价。从现实分析结果看，地价与房价在总体变化趋势上具有一定的相关性，同步增长性;但同时数据显示，目前我国城市地价与房价基本上处于一种不相关状态，地价变化和房价变化相关性很小，原因为：
(1）供给。
首先，我国的土地供给量与土地需求量严重不匹配，由于土地实际供给渠道杂乱，尤其是2004年前多渠道供地，城市土地市场供给总量不能得到完全控制，一些地方甚至出现大规模圈地，土地大量闲置，囤积现象严重，致使土地供给超量，有些开发商手中开发的地块还是上世纪90年中期在政府手中获取的。所以当土地需求增加时，土地供给有可能实现无限度增加，土地价格也就不能因土地需求增加而上升。其二，城市土地供给主要是根据计划决定，由于计划周期长，缺乏对市场信息应变机制，所以地价不会因土地需求变化而同步变化。其三，城市规划、工矿企业结构调整等的政策出台，会导致用地需求的突发性，计划跟着政策走，没有体现突发需求时的土地价值。再则，基本地价的确认是对上年度或前几个年度的归纳总结，市场预测性明显薄弱，研究批准过程的漫长，待到公布执行时，突发性土地需求或计划需求已经供给结束，因此，地价不会因土地需求变化而改变。
(2）需求。
目前，我国城市房产的需求并不十分真实，部分城市出现房产价格严重虚高现象，这种虚高不是房产需求的直接增加所致，并不引起房产供给量的改变，因而也不改变土地需求量，所以地价也不会因此变化，导致地价与房价的增长率不一致。
(3）市场运行周期。
土地市场与房产市场有各自运行规律，京戏化周期并不一致。土地市场相对房产市场有一个滞后期，而且，由于存在土地存储囤积的可能(当土地价格较低时，会出现超量购地现象);成片土地在进行房产开发时，其周期短则一、两年，长则可能十年，所以房产市场的需求并不能够及时和完全地转化成土地的需求，造成需求信号会不断减弱，反过来土地的供给信号也不能完全转换成房产供给信号，因而房屋价格变化并不能带来土地价格的同步增长，地价与房价的变化周期具有不同步性。
(4）价格的变化幅度及频率。
我国城市地价要比房价的变化幅度及频率小;而农村则相反，土地价格不断攀升，房价不断降低;主要是两类不同区域市场属性。城市土地与房产是两个不同性质的市场。在价格形成方面，土地交易宗数少、金额大、风险高、活跃程度低，价格的变化幅度和频率小;房产交易市场，其供给状况主要由房产开发量、房屋市场结构和房产开发融资成本决定，房产的供给对需求的反映灵敏度高，且房产交易宗数多、金额小、风险低、活跃程度高，价格的变化幅度和频率大。显然，地价房价变化规律不一。
(5）价格关系。
房产价格水平的提升，反映了房产本身价值的增加，同时也反映了房屋中分摊的土地价值(不是土地价格)也增加了。依据市场替代原理，在城市其他条件相同情况下，可建设的土地市场价格将增加到同样水平。这种增加并不是土地需求的直接增加所致，而是由于房产价格上涨所致。显然，地价与房价的总体趋势一致，但变化规律并不完全一致，甚至有阶段性冲突。
(6）社会关联因素。
土地成本是房屋开发的主要成本之一，但对房产价格发生影响必须具备一定前提条件，其一，土地价格居高;其二房产开发的社会利润被压缩到临界。但我国土地供给实行垄断政策为一刚性化市场，土地取得平均成本处于受控政策状态。然而，房屋开发还处于利润主导阶段，利润决定了房价变化，而非受市场因素的供给和需求情况影响。因此地价成本对房价成本并没有直接影响(如南京江宁地价与江北地价基本相同，但房价差距约2000元㎡)。
由上分析，地价与房价有关联，但关联性较小;可能表现为第一轮地价上扬→房价上扬→第二轮市场下滑，但并未带来土地价上扬。
7 高位房价拉升高位地价
由上分析，高位房价并不是由高位地价而引起的，主要是由于房产开发商为了谋取高额利润一再抬升，以及多种其它因素所致;再则土地供给是有限量与限制性的，房产开发商为了获取有限土地的房产开发利润，互相之间通过竞争抬高地价，因此可以说目前高位地价是由高位房价而引发的。
可以得出结论：政策影响地价，政策影响房价，高位地价来源房价，高位房价来源市场、来源政策调控，高位房价不是由地价变化引起的，是由于房产开发商为了谋取高额利润一再抬升所致，土地调控不会影响土地价格，也不会影响房产价格。
参考文献
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碧桂园身陷地价漩涡 第7篇
在当地人眼里,它没什么好,只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则向笔者如斯描绘:“如世外桃源,有山有水,漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年,熟谙不同土地的价值。
此地经张家界市土地交易中心挂牌转让,2007年6月6日,碧桂园竞得成功,转让金额1.18亿元。
但知情人士向笔者提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。
这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议,均为张家界市永定区人民政府(甲方)与张家界高骏投资有限公司(乙方)签署,并签字盖章。
这些资料显示,在土地挂牌出让前,湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。
协议上赫然列明:“该期用地成功出让后,按出让成交价款的25%计土地出让金,该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分,二、竞得者上缴的契税),于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方,作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
据此计算,该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%,即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。
而笔者查到的工商登记信息显示,张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅,均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息,杨继东为碧桂园控股集团投资部经理,欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。
如果确实存在这两份协议,那么,“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。
杨国强上门找地
罗家岗这块地是碧桂园集团创始人杨国强发现的。在成功开发长沙碧桂园后,他开始属意张家界。张家界国家森林公园以其独特的原始自然风貌闻名于世,1988年被国务院定为国家重点风景名胜区,1992年,联合国教科文组织将其列入《世界遗产名录》,跻身于世界著名风景区的行列,1994年被原国家林业部命名为“国家示范公园”。
然而到张家界的游客的人均消费仅420元,远不及同样久负盛名的黄山和桂林,也赶不上近几年火起来的丽江。“张家界没有一家五星级酒店,无法承办国内和国际大规模会议,没有高端客户。境外以中等收入的韩国游客为主,欧美游客少。”张家界市永定区商务局局长龚朝明说。到张家界的国家领导很多,也只能住在城区内的某四星级酒店,其标准实际只相当于三星。
龚朝明告诉笔者,2006年8月14日,在省里某领导带领下,杨国强来到张家界。此时,碧桂园远未像现在这样声名显赫。张家界当地政府人员通过上网才知道“碧桂园是中国那么大的企业”。旗下楼盘均建有五星级酒店的碧桂园,恰好与“就需要一个五星级酒店”的张家界对上了路。
次日,张家界一位市领导、永定区区长陈雪楚和区商务局局长龚朝明等人陪杨国强到张家界四处看地。杨国强想找的地方要“相对独立、不受外界环境影响;周边环境景观比较好;建成后,无视觉障碍;交通便利”。当地推荐了四五块地,其中一块为五组坡的地,风景好,但杨国强嫌“山上地方好,周边差,看到的是破烂的城市”。看了三天,未有满意。
后行至往武陵源景区的路上,杨国强见到一条小路,提出上去看看,意外发现罗家岗这块心目中的“世外桃源”,“很兴奋”。杨回广州后,碧桂园很快向永定区“项目服务办公室”(由区商务局、国土局、建设局等部门组成)打来30万经费,委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户。他准备在此建五星级酒店。
不过,碧桂园将建的并非寻常的五星级酒店,而是产权式酒店--山坡上建别墅样式的房,再配一栋五星级酒店。别墅样式的房可出售使用权,土地产权归碧桂园五星级酒店。
而就在2006年5月30日,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,要求从即日起,一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。“别墅用地不批了,但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能,就是说变通了。”广州知名地产人士黎文江对笔者介绍说。
罗家岗地块挂牌转让
紧接着,张家界永定区国土局着手这块“没人看得上的地”的土地储备工作,报省里、“农转用”(农用地转建设用地)、搞集体土地征收。
“城里的土地不必土地储备,有意向、规划,变成净地、熟地就可,随便卖都有人要。这块地如果没有意向,谁敢拿那么多钱储备?至少我要得卖出去,在国家规定的标准价之上。”永定区国土局局长赵云海说。
在罗家岗这块地变成熟地后,2007年5月10日,张家界国土局将之公告到中国土地市场网和《张家界日报》,进行挂牌转让。“因为像这块地,难以形成竞争的局面,挂牌只要一家都可以搞。”赵云海说。
在2004年国土资源部“831”大限后,规定土地转让一律经招拍挂,不得搞协议出让。
沾了碧桂园的光,九十多户农户得到了张家界征收农地以来最高的补偿。其中最高的拿到七八十万,最少也有30万,且补偿直接划拨到户。房屋、耕地、树林、苗木、坟地等都有补偿。
“挂牌公告后,打电话来了解这块地的人比较多。公告显示是张家界的地,没有具体位置。但来现场看的只有一个福建房地产老板。”张家界国土资源局土地交易中心主任黄祖平说。
塔斌聪就是那位来看现场的福建地产商。5月19日到现场看后,塔也钟情这块地。他前后来了三四趟,还带来了公司的考察团队,考察周边市场、张家界当地情况、旅游情况,甚至张家界森林公园每天的门票收入。
公告起始价为每亩9.3647万元,除碧桂园外,塔斌聪以自然人身份报了名。5月28日,塔斌聪交了1800万保证金。碧桂园亦于次日交纳保证金。
当天,赵云海和永定区财政局、发改局、商务局、国土局、监察局和计委等领导“关”在某处,手机全部上交。他们研究此块地的出让底价,确定为每亩11.2万。“这个价相当高。以前城区的熟地,我们卖过每亩七八万。而这里自来水将从城区接,要搞双回路的电,还要搞进来的路和里面的路,还有煤气,有线电视,这些都是发展商自己搞,折算进去每亩要二十多万的成本。”赵云海说。
6月5日,挂牌截止日,下午四点,张家界碧桂园凤凰酒店公司一次就报到每亩11.3万。塔斌聪未报价。碧桂园获得此地。
次日上午10时截牌,碧桂园与张家界土地交易中心签成交确认书。随后,一次性付清1.18亿元。
元。
两份协议书
就在挂牌截止前两天,“湖南有很多朋友”的塔斌聪得到可靠信息:罗家岗地注定归属碧桂园。塔斌聪的根据来源于其得到了两份“秘密协议”的复印件。
那两份复印资料显示,2006年10月18日,张家界高骏投资公司(以下简称高骏公司)与永定区政府签署《合作开发合同书》,确认了“该地块在公开出让前的整理和开发的合作事宜”。合同核心是永定区政府负责规划和土地储备等事宜,高骏公司投资搞该地块上的“三通一平”。
在合同的第二章“甲乙双方义务”和第五章“该地块的出让”,甲乙双方关系似乎倒错。其中第五章第十四条约定,“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定,该确定的出让起始价及出让价款的具体返还事宜由双方订立补充协议。乙方对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施用道路的投资费用由竞得者返还给乙方。”
两个月后,高骏公司和永定区政府再次细化了返还条款。在那份2006年12月16日签订的《张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议》里,土地出让金的96.75%将返还给高骏公司。
高骏公司是一家私营企业,由杨继东和欧光毅两个人各出资500万,2006年10月10日在张家界工商局注册。在注册资料里,笔者见到杨继东和欧光毅的自然人股东身份证明,均由佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司出具,证明为该公司员工。
参加挂牌的张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在罗家岗地挂牌公告前两天,即2007年5月8日才注册。
“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资,二儿子拿地,最后都是老子受益。这种情况,让我怎么去举牌?从1个亿飙到50个亿,他也不怕我啊。卖50个亿,高骏公司得48亿,我怎么跟他玩?”塔斌聪说。
而永定区商务局和国土局皆否认存在秘密协议。他们说所谓的协议是2006年9月28日,在长沙举办的2006中部博览会上,他们与碧桂园签订的投资意向协议书,内容是“他愿意来投资,我们欢迎”。而当时《张家界日报》的报道,已经在庆贺此成功的招商“永定区成功签约张家界碧桂园五星级酒店,该项目投资达10亿元人民币”;2006年12月20日,永定区商务局2006年的工作总结,重心即是“在中博会’上成功签约了碧桂园超五星级酒店项目”;在张家界市商务之窗网站上,2007年3月12日,副区长郑文举也大谈这一招商业绩。
如果按照这两份协议,这块土地几乎相当于“赠送”,五星级酒店建成后的各种税收尽量减免,看起来,张家界当地政府未能从罗家岗地块上赚到什么。岂非只赚吆喝,不赚买卖?
曾有一位身家过亿的房地产开发商说:房地产开发是世界上最阳光的产业,拿地是公开招拍挂,建筑是公开招标,生产工地就在露天,谁都可以去看,销售是开放式的,谁都可以进,试问还有那个行业像这样透明的?
城市基准地价的合理应用 第8篇
城市基准地价存在的合理性是由其实际应用价值决定的。就目前我国城市地价评估和地价管理的实际情况分析, 虽然许多城市新近进行城市基准地价更新时, 都把建立城市地价动态监测体系的建立作为重要的任务之一, 每个城市确定了数十个、甚至上百个以上的地价动态监测样点, 确实有利于更加具体地反映出土地价格形成机制、土地质量和土地价格的联系, 提高宗地价格评估的精确性和合理性。但是, 如果从城市地价动态监测体系建立的过程分析, 则可以知道, 以城市土地定级为基础制定的基准地价研究是建立城市地价动态监测体系的科学基础。标准宗地的选择, 要以城市土地定级为基础, 它可以保证标准宗地的代表性和合理分布。标准宗地的地价要对土地市场交易价格起到参考作用、引导作用和调控作用, 标准宗地价格也应当具有中庸性, 标准宗地价格不应当偏离定级基准地价太多, 即选择土地价格和定级基准地价相接近的宗地作为标准宗地, 则是其中庸性最合适和最有效的保证。因此, 城市地价动态监测体系的建立, 以标准宗地价格作为公示地价, 是以城市土地定级为基础制定的基准地价研究的深入, 而不是简单的否定。我国许多地价研究者提出, 基准地价可以有点、线、面三种表现形式, 把标准宗地价格当作是点状的基准地价, 它和土地级别基准地价、区片基准地价和路线价相提并论, 是非常恰当的。
城市基准地价作为政府的公示地价, 对于土地出让价格的形成具有重要的影响。级别基准地价没有必要一定成为具体宗地土地出让价格评估的基础, 但是, 它是政府管理部门进行地价会审时判断土地评估价格的合理性依据, 它可以防止个别评估人员因为某种利害关系故意过高或过低地确定出让土地的评估价格, 当土地出让评估价格严重偏离基准地价, 低于土地出让的交易底价 (通常是基准地价的70%) , 政府可以否定评估机构的评估价格, 令其重新估价;或者行使优先购买权, 由政府的土地储备机构收购待出让的土地, 待时机成熟时再行出让。同理, 级别基准地价作为政府地价管理的工具, 在企业改制、城市房屋拆迁土地补偿标准的确定, 划拨用地出让补交出让金, 城市土地用途改变或容积率改变补交出让金, 合理征收土地增值税等方面的作用, 目前也是很难为其他方面的地价标准所替代的。级别基准地价容易为政府领导理解和掌握, 便于地价管理决策。相反, 以标准宗地价格为依据, 进行上述土地资产价格管理, 专业性强, 决策者容易被误导。
二、城市基准地价的合理应用
从我国目前土地交易价格的实际情况分析, 一级市场土地出让的价格远低于二级市场土地转让的价格, 在三级市场 (即房地产交易市场) 中不时会出现“房价高由地价高引起”的争论。这也最终会引起人们对于基准地价的合理性和存在必要性的怀疑。为了克服对基准地价的片面认识, 提高城市基准地价的应用水平, 需要深入研究不同层次的土地市场中土地价格的内涵和价格水平的变化规律, 协调好土地一、二、三级市场的价格关系。
从理论上讲, 土地价格是由需求决定的。城市土地出让不是一个简单的国有土地资产变现的过程, 而是为了不断地促进城市土地资源的优化配置和土地集约利用水平的不断提高。城市土地开发, 房为地载, 地为房用。土地一级市场的价格 (出让价格) 是由二、三级市场的价格所决定的。
土地出让价格对于二、三级市场的取得者而言, 是其支付的土地成本。土地出让价格的确定, 显然不是越高越好, 它不应当超出土地开发投资者的可支付能力, 也就是说, 土地出让价格应当保证土地开发投资者能够获得他们所期望的收益。即:在二级市场上, 土地出让价格≤土地转让价格土地开发成本利息税费期望利润;在三级市场上, 土地出让价格≤房地产销售价格土地开发成本建筑成本专业费用利息税费期望利润。上述式中, 期望利润不是个别投资者的期望投资报酬率, 而是指整个行业的社会平均利润率。
土地二、三级市场中, 土地价格是由土地投资者的收益能力决定的, 土地转让的价格高;土地投资者取得土地的出让价格也可以较高, 土地转让的价格低, 土地投资者取得土地的出让价格也只能较低。房地产销售价格高, 土地投资者取得土地的出让价格也可以较高;房地产销售价格低, 土地投资者取得土地的出让价格也只能较低。
在不同层次的土地市场中, 土地价格明显增高。出让地价低于转让地价, 房地产销售价格远高于土地价格和建筑造价之和, 应当说是合理的。
出让地价是土地批租价格, 属于政府行为, 从商品销售上讲也是属于一次批发, 规模大, 可调整的空间大, 土地出让不成功, 政府有能力安排其他的用途, 几乎没有风险。土地出让是政府调动投资者进行土地开发积极性和创造性的土地资源分配行为, 它在一定程度上具有激励性。出让地价相对较低, 如果通过招商引资, 加快土地开发, 不仅可以扩大就业, 发挥劳动力资源富裕的优势, 在区域竞争过程中获得经济上的先发优势, 而且通过培育和扩大税基, 也可以通过财政收入的增加, 获得经济收益。因此, 低地价政策, 只要能够保证税收增加的财政收入大于因出让地价优惠而减少的土地出让收入, 那么, 就相当于“放水养鱼”, 是一种合理的经济行为。
土地转让是企业与企业之间的土地交易行为, 企业承担投资风险的能力相对于政府要小得多, 对于投资风险报酬率的要求也比较高;再加上它可能在土地出让以后, 经过了多次转让才到目前的土地承让人手中, 其间不久发生了一定的土地开发费用, 也发生了许多交易成本;土地转让的过程, 从经济活动的本质上讲也是一个土地资源优化配置的过程, 最终得到土地使用权的土地使用者, 对于土地用途的选择是建立在以前的土地转让人对于土地利用的合理选择基础上的。由于土地具有位置的固定性和面积的有限性, 土地使用权具有排他性和垄断性。土地承让人让土地转让者放弃土地使用权, 实际上是让土地转让者放弃了土地的垄断收益权, 其应当有能力比土地转让者获得更多的土地收益, 同时也必须对于土地转让者放弃土地使用权的行为给予补偿。这些都会转移到土地转让交易价格中去, 必然会使土地的转让价格比出让地价高许多。
房地产销售价格远高于土地价格和建筑造价之和的合理性, 可以从以下几个方面认识。第一, 房地产投资需要资金投入多, 投资周期长, 投资风险大, 应当根据风险报酬原理, 投资者要求有较高的投资收益率是比较合理的。第二, 房地产开发, 不是简单的房屋建造过程, 它包括了投资目标的选择, 投资项目的策划和建筑设计等许多创造性劳动, 房地产产品销售价格中也包括有房地产开发企业的信誉、品牌等许多无形资产的投资, 这些投资在房地产估价教科书中没有明确地罗列出来, 但是, 决不是说不要回报, 应该把它客观地反映在房地产销售价格之中。第三, 房地产销售大多是房地产企业与房地产消费者之间的交易行为, 在商品销售上属于零售行为, 其管理费用高, 管理的投入也需要报酬, 也必然使得房地产的价格比土地价格和建筑造价之和高许多。第四, 在我国目前市场经济不很完善的情况下, 房地产开发过程中涉及到各个方面的关系, 要完成房地产交易的全部过程, 其交易成本相对于市场经济比较完善的国家和地区也是比较正常的。
房价地价继续上涨“没商量” 第9篇
在当前地价高企、“地王”频出、调控房价不降反涨的情况下，国土部就“招拍挂”的修改完善，开始正式问计于市场。虽然该座谈会并未形成具体制度，但在高房价和高地价受到高层高度关注的情况下，土地招拍挂的局部调整，可说已经是“铁板钉钉”的事情了。有业内人士认为，北京目前暂停土地交易，可有助于近期过热的土地市场降温。这样的市场预期，应该是广大购房者所盼望的，同时也是有关部门乐于见到的，只是这样的预期能变为现实吗?
我曾经写文章指出，现行土地“招拍挂”的症结在于两方面：一是通过“招拍挂”环节的“一一映射”，供地集合指向了“高档商品房用地”；二是“招拍挂”机制容易“放大”市场乐观或悲观的情绪。要解决“招拍挂”这一“无形之手”失灵，可对症下药采用以下两种方法：一是将民生用地与商品房用地在源头加以“区隔”；二是在“招拍挂”时明确出让土地中保障性用房的比例和价格。第一种方法能解决供地结构问题，而第二种方法既能解决结构问题又能解决房地产市场信心循环激荡的“放大”问题。
然而在今天看来，如果美国迟迟不能退出量化宽松货币政策，即使土地招拍挂局部调整，那么，在现行世界货币体系的安排下，房价地价仍然会继续上涨。根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。这些年来，我国房价之所以屡调屡涨，原因就在于失去黄金制约的美元泛滥全球，在巨额外汇占款对人民币供应量的冲击下，我国房地产市场最终成了货币泡沫的宣泄口。
虽然，我国房屋施工面积、新开工面积和竣工面积增长幅度不低，但是，仍然远远落后于贷款增长幅度，特别是购房贷款的增长速度。央行最新统计数据显示，2009年人民币各项贷款增长9.59万亿元，创下历史新高；而受楼市繁荣的影响，居民户中长期贷款共增加1.7万亿元，增量是2008年的4.7倍。过多的货币追逐相对太少的商品，房价岂有不涨之理?这就是2009年我国房地产市场之所以会走出一轮让许多专家学者、业内人士大跌眼镜的大牛市的根本原因。
那么，今年我国有没有可能拧紧货币的“水龙头”呢?从目前全球经济发展的态势看，在可以预期的未来几乎没有可能。
首先，美国近期无法退出量化宽松货币政策，因为美国当前面临的不是通胀威胁，恰恰相反，通缩或将成为美国最大威胁。目前，美国核心PPI和核心CPI，这两个核心指标一致表明，美国的通胀威胁正在减轻，通缩威胁却在加大。在美国核心通胀继续走低，同时失业率维持高位的背景下，美联储近期很难实施紧缩货币政策。
其次，由于我国贸易顺差近期不可持续逆转，人民币面临的升值压力将会越来越大，海外热钱乘机进入，通过外汇占款渠道投放的人民币将会继续泛滥，今后一段时期中国资产泡沫的膨胀，很可能会出乎我们许多人的意料。
浅析地价走高的原因及其影响 第10篇
一、 中国土地价格总体水平及发展趋势
中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的数据显示, 2009年全国36个重点监测城市中, 各区域城市平均综合地价水平由高到低依次是华东区、中南区、西南区、华北区、东北区、西北区, 其综合地价水平分别为6 604元/m2、3 346元/m2、3 189元/m2、2 978元/m2、1 981元/m2、1 485元/m2, 其中, 只有华东区的城市地价高于3 565元/m2的全国平均水平, 其它区域均低于全国平均水平。从地价的区域分布来看, 基本呈现从南到北、从东到西的地价递减规律。从不同区域的地价增长率变化情况来看, 2009年地价增长率与地价水平值的变化趋势基本一致。
2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%, 同比较上年提高了4.58个百分点。商业、居住、工业地价增长率都有所上升, 其中, 商业地价增长率为5.54%, 提高了4.58个百分点;居住地价增长率为7.92%, 提高了7.71个百分点;工业地价增长率为1.56%, 提高了1.02个百分点。全国36个重点监测城市综合地价增长率为5.66%, 与2008年0.18%的综合地价增长率相比, 提高了5.48个百分点。从2001～2009年36个重点监测城市分用途地价增长率变化情况来看, 2004年、2007年和2009年呈现出三个波峰, 特别是2007年到2009年的各用途地价增幅均呈现出“V”型走势, 2009年各用途地价涨幅均高于2008年。2001～2009年全国重点城市平均地价增长率如图所示。
[TS (][HT5”H] 2001～2009年全国重点城市平均地价增长率[TS) ]据中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的数据显示, 2009年全年房地产开发用地供应呈现量价齐涨态势, 房地产开发用地供应中居住用地所占比重略有提高。2009年全年房地产开发用地供应102 840.16hm2, 同比增加36.7%, 占土地供应总量的32.2%, 同比下降1.8个百分点。其中, 居住用地供应76 460.89hm2, 同比增加38.8%。居住用地供应量占房地产开发用地供应总量的74.3%, 同比提高1.1个百分点;商服用地供应26 379.27hm2, 同比增加31.1%。商服用地供应量占房地产开发用地供应总量的25.7%, 同比下降1.1个百分点。
二、地价上升的原因
(一) 基于地租地价理论的分析
“资本化的地租即土地的价格”, 而“地租是价值增值的形式”。地租与地价在本质上具有同一性, 马克思认为“地租是以地价的形式投入土地的资本的利息, 土地资本不外是资本化的因而是提前支付的地租, 是一次提前付清的未来的地租”, “实际上这个购买价格不是土地的购买价格, 它是按普通利息率计算的”。由马克思的理论出发, 可将土地价格的计算式表示为:P=R/i。P表示土地价格, R 表示年地租, i表示利率。这个公式没有考虑年限也没有考虑贴现, 在现实生活中, 更多的土地流转是土地使用权的买卖, 这就有了使用权的年限。按照上述马克思的理论, “土地资本是一次提前付清的未来的地租”, 因此要考虑收取多年地租的未来收益的贴现值, 将公式转化为:P= (R/i) [1- (1+i) n]。其中, P表示土地使用权价格, n表示土地使用权出让年限, R表示年地租, i表示利率。
这个公式在房地产经济学的许多著作里称为还原法, 即按照一定的折扣率将未来的收益打个折扣作为现值, 若公式中的n无限大, 即P表示土地所有权的价格, 此时公式将变形为:P=R/i。
此时利率i的变动直接影响了土地的价格。总体来说2009年中国宏观经济稳定增长, 经济环境的利好带动了土地需求, 同时国家政策提出了“保增长、扩内需、调结构”的总体部署, 实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 在后金融危机时期人们对于潜在的通货膨胀预期导致投资需求增大, 拉动了固定资产投资增多, 这些因素综合导致了利率下降, 使得土地价格升高。
(二) 基于供求关系的分析
土地作为最基本的生产要素, 在市场经济体制下, 通过价格机制引导, 由“看不见的手”进行调控才会最好的实现土地的市场效率。土地的价格正是由土地的供给与需求直接影响的。亚当斯密在《国富论》中指出, “地租作为为了使用土地而支付的价格, 自然是一种垄断价格”。地价作为对一段时间土地使用支付的地租这一层面来说, 自然也是一种垄断价格。从供给方面看, 土地由中国政府垄断供给, 政府垄断控制一级市场, 作为“经济人”的特性, 为地价提供上涨的引擎。在此体制下, 中国地产商进行投机, 扮演了“土地银行”的角色, 其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧, 地产商几乎没有任何压力, 如此利益驱使又推高了土地价格, 成就了很多“地王”的出现。
从需求方面看, 城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求是影响因素之一。中国是13亿人口的大国, 地少人多又是大问题, 这就导致土地、住房的需求庞大, 土地的供给远远不足。与此同时, 随着宏观经济逐步向好, 工业用地需求有所上升。据国家统计局统计数字显示, 2009年GDP增长达到8.7%, 其中第二产业增加值达到546 320.04万亿元, 比上年增加9.4%。随着宏观经济逐步向好, 多数地区正在逐步进行产业转型。2009年年末闭幕的中央经济工作会议强调提高宏观调控水平, 保持经济平稳较快发展, 继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 把握好政策实施的力度、节奏、重点。国家政策对宏观经济已提出明确导向, 随着经济形式的好转和四万亿投资及其后续效应的持续作用, 以及工业用地最低价实施政策的调整, 工业用地需求增加。潜在的通货膨胀预期拉动了固定资产的投资需求, 通胀压力使得土地、住房等不再单单是消费品, 而作为保值品而需求大增。信贷的放松, 以及信贷制度的不严密性也增加了对于土地的需求。另外, 今年房价飞涨出现了炒房热的现象, 房地产商为得到更多住宅用地不断推高地价, 投机性需求也迅速增大, 间接推高了土地的价格。
从供给需求角度分析, 垄断的土地供给, 以及不断增加的需求, 直接导致了地价的上涨。
(三) 基于国家土地政策的分析
《宪法》第十条规定:城市土地归国家所有。中国土地政策的一个基本特征是城乡二元土地制度, 以及国家对于城市建设用地一级市场的垄断制度。这样的二元体制对于拥有农村土地使用权的人很不利, 也使城市土地市场的效率较低。
在中国的土地政策制度下, 土地不是人与物之间的关系问题, 而是人与人之间的社会关系问题, 土地供给制度是我国基本政治制度和经济体制在土地管理中的反映。在我国土地供需关系中, 存在着多个利益主体, 相互之间存在着讨价还价交易、上下级行政管理、资产委托代理等多个博弈关系。建立在土地国有产权基础之上的土地供给制度, 政府既是制度的制订者又是土地的供给者, 政府既作为“经济人”垄断土地一级市场, 实现自身利益的最大化, 又作为“社会人”协调各利益主体的行为, 实现社会产出的最大化。土地供给制度不应仅关注政府土地收益问题, 也应关注土地供给效率和效益、宏观调控、政府收益分配、社会福利和社会公平等问题。
首先, 理论上国有土地所有权应该属于中央政府, 但实际上城市的土地完全由各地方的市政府控制。这就导致了地方政府可以合法地控制土地的供给, 垄断土地的一级市场。出让土地的收益, 是地方财经的重要经济来源, 地方财政过度依赖土地转让和与土地相关的收入导致了地方政府助长了土地价格的上涨。地方政府有强烈的意愿推高土地价格, 这是因为:①土地价格越高, 财政收入就越多;②GDP事实上是评价政绩的唯一标准, 土地价格的上升会拉动GDP的上升, 因为房地产业的产值变大了, 而我国的官员都是换届任命的, 行为高度短期化, 所以会追求GDP的短期快速上升。这样也就形成了地方政府与中央政府的一个博弈, 其结果也就使土地价格偏离了价格机制下的均衡, 导致了价格的走高。
其次, 建国后很长一段时间内, 我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度, 这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低, 土地浪费严重, 产权关系混乱等问题, 严重地阻碍了经济发展。改革开放后, 为了克服土地无偿使用带来的种种弊端, 在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。国土资源部于2002年5月发布第11号令, 颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》, 明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年, 国土资源部颁布第71令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》, 规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这种招拍挂制度使得各企业竞相抬高地价, 而国家对招拍挂制度管理中存在问题, 缺乏有力合理的价格管理控制机制, 也就出现了最近备受关注的“地王”层出的现象。
另外, 中国指数研究院的统计数据显示, 2009年成交总价排在前10位的地块中, 国企独占8席, 成交楼面地价前10的企业中, 也同样有8席被国企占据。国企推高地价成为新一届的地王, 让我们不得不看到, 地方政府促成了高地价的一个侧面。同时, 国家对于央企的扶持条件及信贷优惠政策也使得央企有足够的资本以及借贷能力支持以高地价收购土地。
从土地政策和交易制度, 以及利益分配的博弈和银行的信贷制度等多方面的原因分析, 地价的上涨都是必然的。
三、高地价对于社会、经济的影响
第一, 土地作为基本的要素, 虚高的地价直接导致房价的进一步上涨。中国土地勘测规划院全国城市地价监测组的数据分析显示, 2009年多数城市房价、地价同步上涨, 一、二线城市住宅价格和居住地价水平值均出现较大增幅。高房价超出了普通民众的承受能力, 形成了一定的社会不安定因素, 造成房地产市场的虚假繁荣, 出现经济泡沫。
第二, 由于地价的走高, “地王”的出现, 导致房地产市场的利润增加, 房地产过度膨胀, 目前国家和老百姓的大量资金都流向了房地产。房地产作为不动产吸附了大量的资本, 使得其它产业投资匮乏, 社会现金流短缺, 造成货币供应紧张, 而国家为满足货币供应加大货币发行又导致了通货膨胀。反过来, 通货膨胀又使人们对于固定资产投资需求增高, 使得房地产价格进一步上涨。
第三, 由于城市建设用地的一级市场由政府垄断控制, 在招标制度下, 各企业为在土地及房产市场利润丰厚之时分一杯羹, 就会出现寻租现象。部分企业为抢得土地行贿, 部分官员受贿, 形成了政治上的腐败以及经济上的低效率。
第四, 地价及其相关的房地产价格对于银行体系也具有重要的影响, 宽松的货币政策与流动性, 导致了大量的资金流入股市、房市, 地价与房价的虚高泡沫, 对于银行的信贷系统安全造成了一定的影响, 增加了银行的资产风险。
四、针对高地价的解决建议
针对高地价的现象, 根本解决的办法还是在于从供求方面解决。在供给方面, 政府应该合理规划, 管理土地的划分供给。对于土地的出让制度进行合理的管制, 例如上海曾实施土地最高限价制度。对于招拍挂制度进行合理的调整, 既要注重透明度, 减少寻租行为, 又要合理控制地价, 减少地方政府行政指令下的抬高地价行为。需求方面, 应引导居民正确认识固定资产投资, 减轻炒房热, 控制房地产价格, 进而控制地价。银行信贷系统应当适度控制流动性, 对于信贷资格进行严格的审查, 例如对于二套房贷进行加息或者管制, 减少房地产市场上的投机行为。针对有些地方财政收入过分依赖土地收入的情况, 政府应该适度调整财政结构, 优化财政政策, 对于地方政府的绩效考评进行更加合理的调整, 避免政治周期对于土地价格不利影响。
