安置途径范文（精选3篇）

安置途径 第1篇

1拆迁安置房概述

1.1拆迁安置房

拆迁安置房是政府或者其他投资人 (开发商、社会团体等) 对按照法律规定建设的用于补偿被拆迁人或者城市公租房承租人居住和其他用途的建筑房屋。该房屋所有人或者承租人享有房屋全部权益。拆迁安置房的土地本质上是城市原有的土地用于城市的开发建设以及其它用途。

1.2拆迁安置房分类

根据拆迁安置房原有土地用途的不同, 对拆迁安置房的分类可以采用两种方式进行区别, 由于分类方式的不同, 影响建筑的因素和工程建设时成本控制的方式也有所不同。

按照回迁方式的不同可以分为回迁房和异地安置房。前者指的是土地开发者在原有土地基础上建设的用于安置本地居民的房屋;后者指由于某些原因, 该土地不进行居住性住宅的建设, 不能采用回迁方式安置原住居民, 只能在异地安置。异地安置可选择已建成的小区, 也可以选择现金补偿或者新建小区等方式。

按照土地使用方式不同, 拆迁安置房分为政策性安置房和商业性回迁房两类。前者指的是由于重大公共事业工程建设占用土地或者其他非营利性土地使用占用土地而进行的拆迁安置工程建设;后者是商业性开发土地占用而进行的房屋建设。一般来讲, 用于公共工程比如道路交通、医疗卫生、考古保护等方面的拆迁安置属于前者, 商业地产、商品房开发的拆迁安置属于后者。前者回迁可能性较小, 后者有较大的回迁可能性。

2拆迁安置房的成本构成以及建筑成本影响因素

2.1成本构成

拆迁安置房的成本构成按照当前主要的成本计算方式分为三大块, 分别是开发成本、税务成本以及利润成本。 (1) 拆迁安置房的开发成本主要包括两个类别:前期成本和建筑成本。前期成本指:按照相关法律法规和拆迁城市所在地政府的地方性法规, 对被开发地的土地的获取费用, 对土地使用规划审批时流程管理的相关费用, 对政府管理部门付出的其他费用, 对土地原住居民产前安置补偿 (现金方式) 的费用, 土地开发先期融资成本 (政府拨款、银行贷款、社会集资的利息) 等;建筑成本指:土地开发过程中所需要的土地勘测、建筑规划设计、建设施工前期具备的土地平整、道路、水暖、电力等相关配套三个费用;预算审核通过的房屋主体土建施工、水暖电气施工和道路施工费用;配套工程建设费用, 包括土地开发红线内非营利性场所如学校、医疗设施、公共娱乐设施政府批准的不可转移产权的非营利性场所设施施工等; (2) 税金成本。对于拆迁安置房的税收, 政府征收时可以按照现行的经济适用房、廉租房、公租房的税收标准执行。其中对于还没有竣工但是提前预售的拆迁安置房, 按3%的计税毛利率征收。近年来我国许多城市已经参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发[2009]31号) 的规定, 将拆迁安置房按比例减免土地使用税; (3) 利润成本。拆迁安置房虽然并非完全属于商品房, 但是由于其具备交易功能, 因此按照我国相关法律法规, 开发者除必要税费外, 还需配合房地产交易要求设立交易团队以及小区配套物管理部门, 前期费用由开发商垫付。因此以管理费为首的利润成本也算是重要成本组成部分。

2.2影响建筑成本的主要因素

(1) 工程的勘察与设计因素。对于拆迁安置房来讲, 勘察设计工作是影响安置房建筑工程成本的最主要因素。安置房的勘察报告主要是地质勘查报告, 该报告对于楼体结构设计至关重要。由于安置房与商品房不同, 很多地区选择超高层塔式建筑, 因此地质勘查报告是否准确将直接决定楼体的结构设计和地基工程的施工。还有就是建筑的设计, 主要包括容积率计算、户型设计、道路水暖、输电线路设计等。拆迁安置房小区大多追求在统一风格下, 同一区域内安排更多的原住居民。因此户型设计、水电设计将成为居民安置数量的重要制约因素。相比与商品房来讲, 安置房的户型、水暖、输电线路设计难度更大, 设计成本也就更高; (2) 施工物资采购与管理因素。拆迁安置房的施工物资采购与商品房建设物资采购有所不同, 对于美观性追求较少, 大部分开发商都选择国标标准下价格较低的建筑物资。因此在物资采购过程中, 如果物资标准不达标或者价格较高, 会大大影响整体建筑工程的成本。而且物资采购完成后, 物资的运输、储存和管理也是影响建筑成本的因素之一; (3) 施工成本因素。施工成本因素包括前期的开工准备, 如四通一平、桩基土建等附属工程成本, 还有成本预算、人工费等需要即时结算的施工费用。还有具体施工过程中的施工质量检测成本、监理管理成本、进度控制成本等。因此, 在拆迁安置房盈利能力较低的条件下, 如果施工过程中出现问题导致工程返工延误工期, 会占用开发商大量的人工和施工设备, 也会导致拆迁安置房整体建筑工程成本的上升; (4) 其他因素。在施工过程中出现的其他因素也会对拆迁安置房的整体成本造成影响, 比如自然灾害、结构性的大宗货物价格、人工价上涨等。虽然出现的概率不高, 但是一旦出现将会对开发者的资金成本造成严重威胁。

3拆迁安置房建筑工程成本控制解决途径

3.1加强政府合作, 减少前期成本

开发者应加强与政府的合作, 充分了解和掌握拆迁群众在一定时期内对安置房的需求, 确定建设规模和计划, 减少盲目独自操作的前期工作。比如尽量与政府合作完成拆迁工作, 减轻社会矛盾, 降低工作难度。如果拆迁工作完成顺利, 不仅为后期的勘察设计和准备性施工打下良好的基础, 还会减少拆迁过程中的法律纠纷以及相关成本支出。同时还要协调好城市规划和土地管理部门, 根据城市规划和土地利用规划, 科学合理的搞好项目建设的规划选址, 避免因建设条件不成熟, 项目建设用地迟迟不能交付等, 增加建设成本。

3.2完善前期勘察设计工作

拆迁安置房施工之前, 需要对勘察与设计工作进行严格的审核和把关。选择有实力的勘察设计单位对施工环境、地质条件等项目进行勘察设计, 辅助建筑设计单位完成建筑的整体设计。减少施工过程中设计变更带来的成本增加。同时, 加强对拆迁安置房性质和居住居民历史人文的了解, 避免因民族文化冲突带来的各种设计不周问题。按照拆迁安置居民的总体数量完成适当的户型、交通和公共设施设计, 选择符合成本因素的施工建筑材料。在保证建筑质量的基础上尽量控制设计成本。

3.3严格把控物资采购和施工质量监管工作

对于拆迁安置房的建筑工程, 开发者需要在物资采购和具体的施工过程中加强质量监督与现场管理。在物质采购招标中, 提高对招标工作的重视, 安排专业技术商务专家完成表述的评审和谈判。保证物资采购的质量和价格均衡。在施工管理中, 切实保障好施工组织、施工队伍、施工设备等。强化施工质量监管, 聘请经验丰富的监理队伍, 保障施工质量。减少因返工、误工带来的工期延误和其他损失。

4总结

总而言之, 拆迁安置房的建设与城市化发展的关系紧密。而拆迁安置房建筑成本管理的高低也关系到居民和开发商双方的切身利益。因此, 政府部门和开发商在拆迁安置房建筑过程中应该强化成本意识, 提高建筑质量。在保证拆迁安置房具备优秀的居住性的基础上, 推动城市化进程和城市建设的不断发展。

摘要：拆迁安置房的建设中, 成本问题是制约安置房发展的重要关键点。本文从拆迁安置房建筑成本控制这一角度对拆迁安置房建筑工程成本的影响因素和解决措施进行了分析。

关键词：拆迁安置,城市开发,建筑工程,成本控制

参考文献

[1]李美琼.对拆迁安置房成本控制的思考[J].建筑经济, 2012 (06) :031-032.

[2]李好好.房屋建筑过程中成本控制的技术措施分析[J].建筑工程, 2013 (11) :45-48.

安置途径 第2篇

摘 要 西安市现行的拆迁政策中的拆迁补偿办法执行的是:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。在拆迁安置时以被拆迁房屋的使用面积作为“拆一还一”和“拆一安一”的计算基数,这样至少可以保证被拆迁人的原居住有效面积不变。

关键词 城市房屋拆迁 面积 安置补偿

西安市现行的拆迁政策中的拆迁补偿办法执行的是《城市房屋拆迁管理条例》的规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》中第三章《拆迁补偿与安置》中第二十三条的规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”

具体拆迁操作中,实行房屋产权调换又分为“拆一还一”和“拆一安一”,其中拆一安一”一般是指是指在城市规划区内国有土地实施的房屋拆迁中,对于被拆迁人名下的证载房屋的建筑面积和拆迁人提供的安置房的建筑面积互找差价。例如,某甲是被拆迁人,其名下有证件齐全的砖混二层私有房一幢,建筑面积为100平方米,如果其选择的拆迁补偿的方式为房屋产权调换,则首先要计算出某甲的被拆迁房屋每平方米的市场价值,然后再补齐和100平方米安置房的差价(安置用房往往是高层单元式住宅,单位面积的市场价值要高于被拆迁房屋),对于安置房的建筑面积多出的被拆迁房屋的部分,往往采取的是一个优惠价格来补齐这一部分,但是对于要上套户型而增加的面积则往往要用安置房的市场价来计算。但通常情况下拆迁人为了拆迁的顺利进行,往往采取各种奖励政策,如在一定的面积范围内降低这部分的单位价格,并按照签订拆迁协议的早晚,给予被拆迁人以梯次的优惠,作为一种奖励来加快拆迁协议的签订。

“拆一还一”一般是指在城中村集体土地上的征地拆迁中,对于宅基地上所建的房屋,两层(有的拆迁项目规定是两层半,即第三层的面积计算一半,因开发商的政策而异)房屋的建筑面积给予置换同面积的安置房。超出有效面积或是上套户型的增加的面积多参照前面所说的国有土地之上的拆迁安置政策。

这两种补偿办法都的共同点就是以房屋建筑面积为计算基础。房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳臺、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成,其中套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。其中,只有使用面积才是真正的室内生活空间,也就是老百姓通常说的铺地砖的面积。现实中被拆迁房屋往往是自建的全产权私有房屋,不存在公摊面积,而拆迁人为被拆迁人提供的安置用房都是成套单元式住宅,无论是多层还是高层其公摊面积都远高于被拆迁房屋,安置房的得房率与被拆迁房屋的得房率差异很大。

仍以前例说明,某甲名下证件齐全的砖混二层私有房一幢,建筑面积为100平方米,无公摊面积,经有资质的测量部门测量后使用面积为80平方米,用来安置用房的成套单元住宅的使用面积是100平方米,其中公摊面积25平方米(这里选取高层住宅通常的公摊率平均约为25%),使用面积为68平方米(使用面积占套内建筑面积的比率通常为80%)。由此可见在拆迁安置中如果是用被拆迁房屋的建筑面积和安置用房的建筑面积进行互相计算,即便是按照拆一还一的政策,被拆迁人相同的面积一分钱不掏,却由于非成套住宅置换了成套单元式住宅,在分摊的共有建筑面积的影响下,导致安置用房的使用面积小于被拆迁房屋的使用面积。最终结果是被拆迁人的有效生存空间减少,遑论生活水平的提高。

笔者认为,城市房屋拆迁中住宅的补偿和安置不能简单一刀切的用“等价交换”的方法来计算。这是因为被拆迁的地段周边的大环境已经随着城市化进程演变成为成熟的经济、生活圈,之所以有拆迁改造的价值,由于待拆迁改造区域外的城市配套也已经相对成熟。举个例子,如果某乙为了方便子女上学而欲购买该学校附近的住宅(即所谓的学区房),如果是别人没有出售意图或已居住习惯的房屋,想用正常的市场价去买只会是有价无市,而欲达到目的除了在市场价之外加价别无他法。同理,对于拆迁人来说已是成熟地段的被拆迁区域也是这样。

在拆迁安置时以被拆迁房屋的使用面积作为“拆一还一”和“拆一安一”的计算基数,这样至少可以保证被拆迁人的原居住有效面积不变。例如在具体的拆迁估价中可以采取对于没有公摊的住宅在其证载建筑面积之外增及一定比例的公摊(如重庆市的拆迁补偿政策将此比例定为15%),这样一来被拆迁人由自建的房屋入住安置楼(现多为是高层住宅楼,带电梯和共用走道,公摊一般在25%)时居住有效面积并没有因拆迁而减少。

这样一来,被拆迁人的生存空间和生活条件才能得到真正的改善和提高,国家拆迁的目——“为改善城市居民居住条件”也就能在城市房屋拆迁中体现出来了,这也将很大程度上缓解拆迁当事双方的矛盾。

参考文献:

[1]李路艳.农民市民化:理论解释与研究进展.中南财经政法大学研究生学报.2007(03).

[2]王慧博.失地农民市民化的制约因素及对策.农业科技管理.2006(06).

安置途径 第3篇

陕西省竞技体育曾位居西北前列,在全国亦属中上游水平,为国家输送了大量的体育人才。但从20世纪90年代开始,从参加全国大型单项比赛和历届全运会比赛成绩来看,陕西省的竞技体育发展水平明显呈现下降趋势,与我国竞技体育强省相比差距较大。从此次调查来看,陕西省在编现役优秀运动员仅有200人左右,且主要集中在田径、射箭、射击、游泳、跆拳道、散打举重、摔跤和武术9个项目中。后备人力资源少从体育局公布的资料中,目前我省运动员在训人数982人,其中在编运动员245人,试训运动员420人,集训运动员317人。试训和集训运动员中有潜质的运动员人才流失严重,主要原因是运动员补助津贴太少、保障范围小、待遇低维持不了日常开支。有些传统项目,历史包袱重编制少,获得了奖牌还要等正式编制名额才能入队,所以有些有潜质的运动员和教练员去经济发达省份发展事业,经济欠发达西部省份留不住体育人才。影响了陕西竞技体育稳定持续的发展。针对上述问题,笔者运用调查法,通过问卷调查运动员、访问专家学者,各训练中心领导,收集并整理他们对优秀运动员社会保障制度的意见和建议,提出了以下改进解决方案。

1 优秀运动员竞技项目分布情况的调查统计分析

优秀运动员的界定;是指经国家审核认定授予一级以上证书的在编运动员和国家二级运动员有望获取名次进级的有潜质运动员。本次调查7个训练中心田径、射击、游泳、重竞技、武术、足球、体操。共计15个项目,有田径、射击、游泳、跆拳道、举重、摔跤和武术、女子足球、拳击、散打、皮划艇、体操、柔道共计186人发放了问卷,回收有效问卷168份,有效率为90.3%。射箭、水上、2个项目去外地冬训没有发放问卷。约有20多名优秀运动员没有机会进行调查。

调查结果,国际级健将人数太少仅有3人,国家级健将48人。一级运动员67人(见图1)。优秀运动员总人数与发达城市相比差距很大。上海市优秀运动员注册人数达1830名,目前在国家队训练的上海运动员达140人。四川省优秀运动员编制数为1124人,实有人数为831人。

江苏省体育局2011年就有254人授予一级运动员。江苏省获得311项次世界冠军、辽宁省获得317项次世界冠军。比我省参加第十一届全运会参赛运动员249名还要多。北京、上海、山东、广东参加第十一届全运会的运动员都在700名以上,参加28-30个大项的决赛。与这些数字相比我省优秀运动员数量太少,从事竞技运动的人口基数少竞争力不足。

2 合理化的安置优秀运动员就业是降低培养成本取得双赢效果

此次调查中就业安置是现役运动员最关心的问题,了解就业政策有97%的运动员对目前就业安置政策不满意,只有3%的人填写满意。政策规定获得全运会冠军;亚运会冠军;奥运会项目世界杯、世界锦标赛前两名;奥运会前八名的运动员可以安排在体育系统内部工作。陕西平均每年退役运动员30人左右。符合安置工作条件的运动员人数很少。大多数运动员办理自主择业经济补偿和上大学。运动员再就业很难进入到教育系统从事体育教学工作。体育人才资源没有得到很好利用。陕西竞技体育人口逐渐在萎缩,急需要建立基层训练体系,扩大小学、中学的塔基队伍。基层教师队伍多数是普通学生考入师范类院校毕业后从事体育教师工作,他们专业技能缺乏,无法胜任基层竞技体育后备人才培训工作。如果将退役运动员先安排上学进行体育教育或运动训练学习培训再送到各基层、学校从事竞技体育的选材和基础训练,后备人才竞技能力才能不断得到延续和提升水平,教练员的梯队培养是关系到竞技体育能否持续发展的关键环节,只有培养出高素质的教练团队,才能使后备人才培养达到高起点的开始,在培养过程中少走弯路,减少低水平重复训练提高成才率,降低培养成本和人才消耗,把基础训练和专项提高放在基层的中小学进行培养,进入成才期送到专业队培养,即合理利用体育人才资源减少培养中的人才浪费,又可以减少运动员的专项试训时间,节省培养经费减少运动员淘汰数量,获得双赢效果。

3 提高运动员社会保障是延长人才资源使用期提升社会效益的途径

调查了解到获得运动成绩并入队成正式编制的运动员,他们享受到医疗保险和住房公积金的基本社会保障,但是运动员不是终身制的,每个运动员都存在第二次就业,行业内部安置可以进行保障接续,自主择业和上大学的运动员,再就业社会基本保障接续问题没有褛顺解决。没有正式入队的运动员,没有享受到基本的社会保障。这部分运动员训练风险高,收入低,心里压力大,保障范围小,只有伤残保险,而且伤残理赔的金额很少,看病治疗不够用。这些运动员肩负着梯队任务,是未来奖牌的创造者,是陕西竞技体育的接班人,他们的稳定发展比已经获得奖牌的运动员更重要,解决他们的后顾之忧可以坚定他们的信念,去勇敢拼搏,创造佳绩。急需要有关部门出台新政策,健全保障制度,让每个运动员都能享受到同等的基本社会保障待遇。

采访中了解到,有些踏实训练,兢兢业业为陕西体育贡献力量的运动员,由于年龄偏大,又没有达到留任当教练员的条件,在社会中很难找到合适的工作。一些年轻运动员怕走老队员的路,选择在竞技高峰期退役,找一个好的退路,为将来做打算。陕西运动人口少,底子薄,是属于经济欠发达的西部省份。据资料记载,现今培养一名奥运会金牌选手,大约需要投入2000万元人民币[2]。我省优秀运动员过早地退役,找出路,是对陕西省财力、人力资源的一种浪费。安置好老队员就业是对年轻选手的一种激励,也是稳定队伍,吸引人才的窗口,如果每个优秀运动员都能不断挖掘自身潜能,延长运动年限争取创造最佳成绩,使人才资源得到充分发挥,降低培养数量,提高培养质量,那么社会效益就得到了提升。

4 提高科学化训练水平是减少人才消耗降低培养成本的有效方法

我省科学化训练程度不高,一是缺少跟队医生对运动员进行运动医学方面的监测和指导,教练员很难判断运动员的伤病程度,小伤病经过休息治疗就可以康复,如果小伤病坚持训练发展成大伤病,就很难治疗和康复,造成有潜质的运动员过早的夭折。二是缺少科员人员对运动员进行生理、生化指标数据的监测,练到什么程度该调整运动量,减运动量该减多少,没有科研人员对教练员进行指导,教练员主要凭以往训练积累的经验安排运动负荷,掌握运动量,这也是降低成材率的一个主要原因。运动队配备科研人员是减少人力资源浪费,提高成材率,节约培养成本,减少“废品”产出,降低运动员安置就业压力的有效手段。

5 结论

(1)陕西省竞技体育优秀运动员总人数少,与经济发达省份相比差距很大经济欠发达省份缺少地方保障基金的支持,运动员保障水平低,造成部分体育人力资源流失,影响到梯队建设,影响了陕西竞技体育稳定持续的发展。

(2)提高运动员保障水平,安置好运动员再就业,是稳定队伍吸引后备人才、坚定运动员的信念和责任意识,踏实地扎根服务于陕西的根本保证。

(3)优秀运动员安置在基层学校从事基础训练工作能够降低培养成本,提高成才率,节省培养经费,减少财力消耗,提升社会效益。

参考文献

[1]姜彩楼.陕西省高水竞技体育后备人才训练现状分析[J].西安体育学院学报,2005,22(4):55-59.

[2]周晖.中外运动员运动寿命比较研究[J].湖北体育科技,2005,24(4):453.