产业调控范文（精选10篇）
产业调控 第1篇
日前, 在京举办的“中国产业地产黄金十年论坛”上, 著名经济学家赵晓表示, 2010年有很多资本包括房地产的资本都在调控中寻找出路。但是, 出路在哪里?商业地产是一种选择;而工业地产或者说更高级层次的产业地产是地产商的另一个出路选择。而之前富力地产执行董事吕劲也多次向媒体强调说产业地产相对商业、住宅等优势更加明显。
仲量联行研究中心有关专家指出, 随着宏观调控后市场形势的变化, 商业地产的开发越来越火, 但商业地产的特性决定了其对地段、资金以及开发管理水平要求更高, 投资开发风险也更大, 迅速崛起的产业地产市场无疑也就成为开发商分散投资风险的选择。据调查数据显示, 产业地产 (含工业地产) 的投资回报相对稳定, 一般的项目年投资回报率大约在8%, 好的项目能达到9%, 甚至高达17%。
顺势而为, 得势者得天下
2010年以来, 在新政调控下, 未来住宅地产中保障房比例增加, 地产开发商在住宅地产的投资占比会下降。当住宅市场已聚集了大量高风险资金时, 地产开发商尤其是那些中小地产商们, 面临着前所未有的生存和转型压力。
事实上, 许多企业已经开始转向或转型, 要么从住宅转向商业地产甚至工业地产, 要么进军二三线城市。可以说, 住宅市场调控令住宅市场发展低迷, 产业地产开始迅速崛起。中国产业结构也已开始从劳动密集型向知识密集型发展, 与此要求相应的是高科技、高水平企业迅速发展, 而满足这些高科技、高水平的企业产业园区也亟需发展和扩大。
经济风向标的变动, 促使瞬息万变的市场形势呼唤产业地产的崛起与强大, “产业地产, 下一座地产金矿”、“投资住宅不如投资产业地产”等呼声越来越高。伴随着实体经济的复苏, 跨国企业、资金的涌入, 产业地产的市场前景愈被看好, 越来越多的企业、个人开始将目光瞄向产业地产, 把从住宅市场抽离的投资性资金转向产业地产。
与住宅用地和商业用地相比, 产业地产的稳定性以及政策支持等特色获得了越来越多的关注, 产业地产不仅绕过了目前出台的所有房地产调控细则, 更具有能绕过包括所谓的房产税和物业税等众多税收在内的多项优势, 诸多迹象表明, 产业地产迎来了快速发展的春天!
1、国内外资本汇聚, “产业地产”一枝独秀
随着国外资本向国内的涌入以及国家政策导向的支持, 给制造业带来了很大的商机, 大批工业企业开始进入高速发展期, 很多企业开始朝着规模化、多元化的方向发展, 企业继续扩大规模, 陈旧的厂房需要升级, 办公环境需要改善, 寻找新的办公地点, 成为企业当务之急。
另外, 早在2000年初, 外资产业地产巨头就已挺进中国。以全球产业地产老大自居的普洛斯, 2003年, 便开始登陆中国市场, 随后, A M B、嘉民集团、盖世理 (Gazeley) 以及新加坡丰树 (Mapletree) 等外资产业地产开发商也开始集中介入中国市场。2010年, 这些实力强大的外资产业地产巨头在09年停止扩张一年后, 又开始焕发勃勃生机, 除了一线城市外, 那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些产业地产开发商的追逐之地。以普洛斯为代表, 目前公司已在上海、广州和苏州等地投资了12个物流园, 投资金额超过2亿美元, 仓储建成面积达40万平方米。普洛斯将长期投资中国工业地产, 目标是到2010年底在华投资达到20亿美元
不仅如此, 连格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子也不约而同的打着产业“扩军”的旗号大举圈地, 建造自己的产业园区。甚至像浙江的民间资本、乃至做汽车配件发了财的个体老板, 都想把手里头的钱投向产业地产。
2、市场资源稀缺, “产业园区”成价值洼地
根据数据显示, 由于受国家土地政策限制, 北京第一季度工业用地宗地数环比下降37.5%, 工业用地成交面积环比大降46.74%, 而成交情况却呈现出大范围的升幅, 以2010年1月份为例, 工业用地较之全年平均水平增长85.6%, 成交面积较之09年平均水平大增101.8%, 从数据上我们可以看出, 在低供给、高需求的市场状况下, 必然会造成产业地产的投资大热。
升级换代跨入“产业地产”时代
国家在2009年根据产业调整的发展重点制定了“十大产业振兴规划”, 同时为了配合该振兴规划的实施, 在一年内批复了13个区域经济规划, 数量超过了“十一五”规划前4年的总和。“产业集群效应”和“区域经济发展”重新成为2009年中国经济恢复8%增长的两个高效引擎。
随着时下工业用地可开发模式的创新和专业机构的探索, 工业地产已经升华为产业地产。
原本意义上的工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地, 以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地, 工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括:工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。
在国内一些城市, 为适应发展的需要, 政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点, 但承载的产业内涵已经出现根本变化, 以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。从现实意义讲, 工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展、符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞就认为, 产业地产是城市化进程、工业化发展的必然产物, 它结合了城市经济、工业经济、区域经济、聚集经济、产业经济的特点, 也有着房地产产业的特点。同时, 产业地产是与时俱进的。这种与时俱进表现在, 它迎合了当今中国区域经济格局下园区建设的方向。自2008年底开始, 已有18个区域经济的发展规划上升为国家战略, 这种区域经济格局的演变, 将极大地推动中国产业园区的建设和加速中国的城市化进程, 也无疑给“产业地产”带来了良机。
笔者认为, 产业地产是指在新经济和新型工业化背景下, 以产业为依托, 地产为载体, 以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象, 综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。另外, 由于产业地产与城市化发展的需要, 其主要形态也扩展为:具备产业聚集特点的城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等, 并在此基础上形成为之服务的综合性产业商服地产。可以说, 产业地产是工业地产在新形势下的升级, 是一个打造全产业价值链的发展平台。
举例来说, 从北京的亦庄、丰台总部基地到天津滨海新区, 再到遍及长三角苏州、无锡、昆山的都市型产业园和文化创意产业园的形态来看, 已经大大突破了原先工业地产的模式, 它是一个更广阔的概念, 集管理、研发、营销展示, 商务接待等企业活动的高端环节。为迎合产业升级的需求, 称产业地产更符合其形态。
业内人士表示, 经过20年的发展, 开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要, 部分开发区正在升级为产业型新城, 为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地, 引进外资、产业升级等角色, 在促进产业聚集, 经济发展, 解决就业的同时, 聚集大量的人流, 物流, 信息流, 资金流, 适时发展居住和其他各种城市功能, 走产业型新城的道路是最佳的选择。
创新产业地产模式, 提升区域经济价值
在目前的政经架构下, 区域经济的发展主要还是依靠产业园区的发展, 而产业地产是靠产业园区支撑的。也就意味着, 区域经济格局的调整对产业地产的发展有着势不可挡的影响力。
根据近几年我国产业地产开发的实践经验, 大体有四种主导开发模式:1、园区开发模式, 通过政府行为, 按区域规划发展集群产业, 出让给企业自主开发建设, 为目前各地方政府最常使用的工业地产开发模式;2、主体企业引导模式, 实业企业获取工业用地开发相对独立的工业园区, 自身进驻且占主导, 通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。3、市场主体运作模式, 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地, 建设基础设施或厂房、仓库等, 然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。4、综合运作模式, 上述三种模式的混合运用。
由于地域差异以及信息化的差异性, 很多地方的产业园区发展模式还处于工业园区建设模式, 秉承“建设一片、开发一片”的滚动开发思路, 这种模式也在很大程度上导致了区域集聚效应差, 土地利用效率偏低, 单位土地产出与产业带动作用不明显等情况, 以郑州黄河旅游度假区为例, 占地849公顷, 成立11年来每亩共上缴税金4100元, 平均每亩每年上缴372元。产业地产由于一味的追求速度, 而变异出大规模的圈地运动, 甚至出现多块土地已经出售却多年未开发的情况。
在此类粗犷的开发模式下, 产业地产的发展势必走入“死胡同”。在这种开发状态下, 政府面临的问题首先是招商效率低, 招商资源受限, 直接洽谈项目的谈判效率不高, 区域产业集聚效应的周期长;其次是土地利用率低, 土地资源日益稀缺, 而零星分期分块出让, 土地难以集约化利用;同时规划开发不统一:各地块规划设计不统一、开发进度不一致, 难以形成整体形象;另外就是后续管理难, 对企业的后续管理缺乏手段, 入驻企业税收质量难以长期保证。而企业因为开发水平、经营能力参差不齐, 也是问题多多。首先是扩张效率低, 企业投资建设效率普遍不高, 从拿地到建成周期至少2年以上时间;耗费精力多, 企业进入不同区域, 面临政策、环境等风险, 需要投入大量精力去处理;其次是专业程度不够, 往往资源分布在核心业务上, 没有专业的团队支持, 成本和质量难以控制;另外企业的非经营性资产沉淀, 企业资产沉淀在房产上, 难以实现轻资产扩张, 经营弹性受到限制。
因此, 我们认为, 产业地产发展的创新模式有必要围绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台, 实践“统一规划、统一运营、统一招商、统一管理”思路, 通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设来打造整个园区。在业态上, 实现第二、三产业的匹配和互动, 形成业态聚合、功能聚合和资源聚合, 迸发出规模和集聚效应, 提升产业和区域的价值。这种创新模式要求从以前的政府主导园区开发向多方力量共同推进综合开发发展, 从之前只讲究政策、地缘优势向强调产品、服务优势发展, 产品上从之前的简单业态及功能向高级业态及功能发展, 从产品导向阶段向顾客导向阶段发展。
举例来说, 在产业地产开发中, 专业的运营必须根据不同城市属性, 以不同的产品模式, 整合社会资源共同开发最适合区域发展的产品和业态。在笔者的实践中, 我们认为, 在一线城市副中心、近郊区, 建议发展总部经济综合体, 重点支持区域发展第三产业, 发展以总部经济为核心的服务经济, 最大限度发挥城市价值、土地价值。在二、三线城市远郊区、产业新区, 建议重点发展生态产业园, 重点支持区域发展第二产业, 发展高端制造业, 积极带动区域的产业配合优化和新区可持续性繁荣。
以北京和上海为例, 随着环线外延, 中心的集聚作用越来越大, 土地价值尤其巨大。总部经济综合体将成为提升城市的产业能级新载体, 区域经济升级的新引擎。总部经济综合体的功能组合建议为:核心产品 (独栋办公楼) 、商务配套 (纯办公写字楼、SOHO、LOFT等) 、生活配套 (商业、住宅、特色商业街区) 。在这种业态规划和功能下, 土地价值得到最大发挥, 相互依存, 共同繁荣。可以说是, 以地产服务产业, 以产业繁荣城市, 带来良好的社会效应:以总部经济为龙头, 产生企业总部的集聚及磁场效应;为区域带来稳定的经济效应与税收供应效应;提升城市形象, 改善城市配套, 集聚区域人气, 总部经济为核心、生产性服务业为支撑、商业生活配套为补充。
产业调控 第2篇
加强宏观调控和政策支持促进肉牛产业健康发展
(一)国内需求和资源条件允许中国肉牛业有较大的.发展我国牛肉生产与出口极不相称,我国牛肉产量占世界第四,但出口量不及世界牛肉出口量的1%,而且进口超过出口.究其原因主要是饲养和加工水平低,品种改良工作跟不上,牛肉质量不高,又没有形成规模化生产,数量少,不能保证供货等等.
作 者：林祥金 作者单位：中国社会科学院村发展研究所刊 名：农村养殖技术英文刊名：JOURNAL OF RURALANIMAL-PRODUCTION TECHNOLOGY年，卷(期)：“”(14)分类号：关键词：
品驰：做神经调控产业的领跑者 第3篇
但不久以后，这一状况将得到彻底改变。中关村昌平园一家企业——北京品驰医疗设备有限公司凭借其和清华大学共同研制的脑起搏器已经成为这一领域的破局者。
迄今为止，全球只有两种可充电脑起搏器产品通过原产国注册，一个是品驰公司的清华可充电脑起搏器，另一个是全球神经调控产业最大的巨头——美国Medtronic公司的产品，但其使用寿命不超过9年，而清华可充电脑起搏器则达到10年以上。这标志着我国的脑起搏器技术已经步入全球先进行列，清华脑起搏器的应用前景十分广阔。
平均每天拯救1.5个家庭
品驰公司运行总监胡春华博士在接受本刊记者采访时说，“清华脑起搏器上市一年多以来，越来越得到广大医生和患者的信任，2014年，清华脑起搏器市场快速增长，平均每天拯救1.5个家庭，为什么这么说呢？因为我们看到的所有帕金森病患者都实在是太痛苦了，不仅患者自己痛苦，整个家庭都因为这个病痛苦。植入脑起搏器之后，患者的病情得到改善和控制，整个家庭就活起来了。我们相信这个数字会越来越大，这是全体品驰人的骄傲。”
脑起搏器目前主要用于帕金森病治疗，是全球公认的帕金森病等神经退行性疾病的最佳神经外科疗法。帕金森病是一种多发于中老年人的神经系统变性疾病，症状表现为动作缓慢，手脚或身体的其他部分震颤，身体失去柔软性、变得僵硬等，导致生活不能自理。55 岁以上的人群中，发病率约为1%;而65 岁以上的人群，发病率约为1.7%。在人口老龄化的今天，帕金森病不仅对患者身体和心理造成长期慢性折磨，更成为越来越严重的家庭负担和社会负担。
脑起搏器，正式名称为脑深部电刺激器，包括脉冲发生器、延长导线和电极三个组件，电极植入脑内，脉冲发生器植于胸前皮下，延长导线在皮下连接脉冲发生器和电极。脑起搏器产生的高频电刺激脉冲，通过电极触点作用于脑内靶点核团，如丘脑底核，能够减轻帕金森病患者的震颤、僵直和运动迟缓等症状，从而大幅度改善患者生活质量。
自2003年清华大学李路明教授率领团队启动脑起搏器工程化起，直到2013年5月，单通道脑起搏器才取得国家食品药品监督管理总局颁发的产品注册证，历经十年艰辛。脑起搏器是目前所有高值医疗器械耗材里价格最贵的产品，也是最麻烦和最尖端的医疗器械，研发难度一点不亚于载人航天产品研发。李路明教授带领团队研制过神经肌肉刺激仪等4个航天员医监医保仪器，成功应用于“天宫一号”、神九和神十等载人航天任务。“脑起搏器这样的植入有源医疗器械与航天产品一样，都是高技术的结晶，对可靠性要求极高，两者在技术上有非常多的共通之处。”
2009年11月26日，品驰的第一例清华脑起搏器临床手术在北京天坛医院顺利完成，我国自己研制的脑起搏器第一次植入了患者的體内。
到目前为止，清华脑起搏器总共做了三个临床试验，第一个是单通道脑起搏器临床试验，用了1年多时间才完成40名临床志愿者的植入手术;第二个是可充电双通道脑起搏器临床试验，不到半年就完成了53名临床志愿者的植入手术;第三个是不可充电的双通道脑起搏器临床试验，不到3个月就完成了30名临床志愿者的植入手术。“一方面是我们越做越有经验，另一方面更是因为脑起搏器的质量越来越好。”
从实验室的样机到临床应用的产品，其间要优化生产工艺、改进生产材料、实行严格的质量控制，最终要确保每一件产品完美无缺。“对于公司哪怕万分之一的不合格，对于患者来说就是百分之一百的问题，我们不能容许这样的情况发生！”从2008年品驰成立到2013年拿到第一张获准销售的注册证书，5年间他们不断地在改进工艺、完善产品。
胡春华说，“在第二代清华脑起搏器开发中，我们攻克了体外无线充电技术。体外无线充电技术的关键是如何在完成充电的同时，保证患者的安全，特别是充电带来的植入系统发热问题，涉及因素众多，技术复杂。”该技术不仅突破了可充电脑起搏器的难题，在未来还可应用于其他植入产品，具有重大应用前景。2014年7月，品驰获得了清华可充电脑起搏器的产品注册证，我国也成为全球第二个掌握该技术的国家。
品驰是一座桥梁
2009年，清华大学与昌平区签署了战略合作协议，清华脑起搏器项目作为北京市六项重大科技成果要选址落地，于是品驰就顺理成章地正式落户昌平园。得益于昌平园的优质服务，品驰茁壮成长。品驰开始实施的产能扩建计划，也选在离现有办公地址不远的地方。“扎根昌平，这是品驰对昌平园的承诺。”
可以说，品驰的快速发展，与其产学研医紧密结合的模式分不开。
胡春华对记者强调，“对于清华脑起搏器的成果转化和产业化，清华大学一直以一种开明的态度去支持。脑起搏器研发是一场马拉松，如果没有政府部门和清华大学的长期支持，我们很难走到今天。”
2006年到2012年，科技部在“十一五”“十二五”国家科技支撑计划中专门立了3个课题，支持脑起搏器技术研究和系列化产品研发。2012年，清华大学把李路明团队选为7个校级团队之一，支持他们继续脑起搏器研发。不同以往对教师的单个考核模式，校级团队采取的是整体考核，评价指标是李路明团队能否做好以脑起搏器为代表的神经调控技术研发、成果转化和产业化。
2011年，就在品驰资金短缺之时，北京市科委将1000万元科研经费以政府股权投资的方式注入，并且与清华大学共同启动国产脑起搏器临床应用，帮助他们与北京天坛医院、北京协和医院、解放军总医院等联合推动临床应用。2012年，国家发改委批复由清华大学牵头、品驰和北京天坛医院参与共同建设神经调控技术国家工程实验室，这是我国在神经调控领域唯一的国家级平台。2013年6月，品驰的系列脑起搏器被国家食品药品监督管理总局纳入创新医疗器械特别审评审批绿色通道，加快了新产品注册进程。
nlc202309020447
李路明教授是中国医师协会神经调控专业委员会里唯一来自工程研究领域的副主任委员，而主任委员和其他副主任委员都是医生。他经常参加各种神经调控学术活动，从工程角度和医生探讨各种神经疾病的工程技术解决方案，推动神经调控的基础研究、工程研究和临床研究进行交叉，建立起良性互动，这种互动产生的效果也成為脑起搏器研制过程中的助推剂。
如今，品驰已经有100多人，人员规模在快速扩大，产业化也在走上正轨。更为重要的是，作为品驰的合作伙伴和技术来源，清华大学李路明教授带着一批教师、几十名博士生和硕士生在神经调控领域做很有意义的前瞻性工作。“我们要做产业的引领者。”
未来，品驰团队将更专注于脑起搏器的性能改善。“首先，我们希望将脑起搏器做得更小，电池容量更大，给老百姓带来的实惠更多;其次，在全球率先将核磁相容的电极应用于临床，适应未来的医疗需求;第三，做更适合中国本土医疗健康服务的工作，例如远程医疗系统的应用，可以让患者在术后不必再千里迢迢赶到大的手术中心去做门诊程控。”
品驰的脑起搏器手术中心已经覆盖了全国18个省市自治区的40多家医院，除了一级城市和省会城市外，还有很多发达的地级市，“我们希望未来在一些好的县级医院也可以开展脑起搏器这样的手术，这项技术会越来越普及，更多的患者将因此受益。”
品驰首席科学家、神经调控技术国家工程实验室主任李路明教授曾经对媒体表示，“脑起搏器项目的意义远不止于此。无论是基础研究还是临床应用，神经调控都是前景广阔的蓝海。”除了治疗帕金森，品驰还准备在癫痫、老年痴呆、抑郁、药物成瘾等疾病的神经调控治疗方面有所作为。“目前我们的迷走神经刺激器已经完成了60多例癫痫病人的临床试验，效果不错。要知道，我国有癫痫病患者900多万名，而且以青少年居多。迷走神经刺激器将是一个比脑起搏器前景更广阔的产品”
胡春华说，“李老师的思路很开阔，他善于把握方向，整合各种资源，在神经调控领域披荆斩棘。品驰就像是一座桥梁，只有在基础研究、技术开发、产业化和临床研究之间架上一座立交桥，神经调控产业才能在中国这片土地上开花结果。
“李老师常说，如果我们自己的亲人得了帕金森病，我们敢不敢用自己做的脑起搏器来给亲人治病。只有做到自己敢用，产品才真正可靠。现在我可以说，如果我的父母得了帕金森病，我会选择品驰的脑起搏器”
“大家朝着一个梦想去做事。只要坚持一点一滴去持续改进，启博美好生活就不只是一个口号。”
产业调控 第4篇
改革开放之后, 我国经济经历了一个长期的快速发展的时期。经济总量不断增加, 人民生活水平不断提高。但不合理的产业结构对自然资源和生态环境的影响也日益显现, 导致资源枯竭、环境退化、珍稀物种灭绝等一系列问题。这一粗放型的经济增长方式所带来的资源与环境问题已经成为制约我国经济实现可持续发展的严重障碍。2009年度中央经济工作会议使用“刻不容缓”来强调转变经济发展方式的迫切性, 这是中国首次在中央会议和文件当中使用这样的词汇。“两型社会”以资源节约和环境友好为切入点, 将经济与资源、生态环境和社会运行过程结合起来, 推进经济社会实现可持续发展。如何打造真正具有竞争优势的经济实力, 关键在于理清如何调整产业结构, 而强化环保准入, 倒逼企业转型升级, 无疑是其中一个重要方面。
2 强化环保准入的建议与对策
2.1 突出行政引导
以优化产业结构为主线, 坚持经济、法律、行政手段相结合, 通过采取产业政策引导和投资、环保、土地以及绩效考评等综合措施, 加大力度、落实责任, 全面推进淘汰落后产能工作。建立完善的空间、总量、项目“三位一体”的环境准入和调控机制, 严格控制污染增量, 严格项目准入, 把有限的环境容量和资源禀赋优先配置给技术装备好、资源消耗低、污染排放少, 属于国家产业政策鼓励类, 且对经济产业结构调整有引领作用的重点项目和重大民生保障项目, 促进现代服务业快速发展。
2.2 强化规划环评
省级以上开发区以及地方人民政府批准设立的各类产业集聚区、工业集中区、工业园区等产业园区, 在新建、改造、升级时均应开展规划环境影响评价工作, 并编制规划环境影响报告书。产业园区的定位、范围、布局、结构、规模等发生重大调整或修订的, 应及时重新开展规划环境影响评价工作。对环评批复已满5年以上的产业园区, 应组织开展环境影响跟踪评价, 编制园区规划的跟踪环境影响报告书, 并由相应的环境保护行政主管部门组织审核;对新设立和升格的产业园区, 应抓紧开展环境影响评价, 并报相应环境保护主管部门审查。产业园区规划环境影响评价结论应作为审批入园建设项目环境影响评价的重要依据。入园建设项目及其环境影响评价应与园区规划环境影响评价及其审查意见协调相符。
2.3 实施一票否决
建设项目管理实施“生态红线”和“总量控制”一票否决制。严格执行生态红线保护规定要求, 确保水源地保护区等重要生态功能区的环境安全;环评审批与总量减排挂钩, 要求所有新改扩建项目, 必须明确化学需氧量 (COD) 、氨氮 (NH3-N) 、二氧化硫 (SO2) 、氧氮化物 (NOx) 污染物排放总量以及指标获取途径, 新建项目必须通过现有项目的污染物减排量来抵消建设项目新增的污染物排放量, 而且减排量必须大于新增量, 以达到区域内污染物排放总量的动态平衡、污染物排放总量持续削减。建设项目COD、NH3-N指标必须按照省级排污权有偿使用和交易试点的有关规定办理申购手续。
2.4 提高准入门槛
加强新上项目的投资、环保、土地、资源与产出的综合绩效考评。严控“两高一资”、产能过剩及涉及重金属污染等行业项目。明确不符合产业政策及高耗能、高污染、资源性的“两高一资”项目不得审批;逐步提高水资源费, 促进节约用水, 新、改、扩建项目需要取用水的, 建设单位应按规定编制节水措施方案;固定资产投资项目应对照国家有关规定, 开展节能评估和履行相关审查手续。在建设项目的建设过程, 实施环保、节水、节能的三同时管理。
参考文献
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产业调控 第5篇
关键词:区域产业 结构调整 持续发展 调控立法
0 引言
区域产业结构是指区域经济中符类产业的构成及各产业问量的比例和质的联系，是全国经济布局在特定区域的组合结果。国民经济长期稳定协调发展，关键是资源的合理配置和企业组织的合理化，也是产业在一定区域内的优化和高度化。区域经济作为国民经济的组成部分，应建立在区域资源优势基础上，他一般不要求区域经济涵盖所有的产业，只要求有利于发挥区域生产要素和自然资源的禀赋优势，形成合理的区域产业结构和主导产业，生产具有比较优势的产品和劳务。优化区域产业结构是每个国家，特别是国土面积较大的国家经济发展过程中必须解决的问题。各区域产业结构的演进以及区域之间经济关系的调整和变化，对国民经济总体产业结构合理与否产生极大的影响。国民经济的发展不仅受各个区域内部产业结构的影响，还受各个区域产业结构之间相互关系的影响。因此，要实行国民经济高效增长和发展，必须协调好各区域产业结构之间的关系。
1 我国区域产业结构协调发展与区域产业结构政策法律化
区域产业结构决定于区域的自然环境、交通条件、历史传统、文化背景与发展机遇。区域内外条件不是一成不变的，而是一个动态开放的系统，并随着社会制度、经济体制、科学技术和国内外环境的变化而变化。区域产业结构为了适应市场需求，应适时地进行调整，才能促进经济的发展，满足社会需求，使得各类产品和劳务既不会缺乏或不会过剩。
1.1 区域产业的协调发展与区域产业结构调整 区域产业的协调发展要求正确选择主导产业，对区域产业结构进行合理布局，使区域产业结构适应国内外市场要求，能在比较优势的基础上生产出国内外市场所需求的产品。目前，我国由于多年的重复投资和建设，形成了各区域几乎完全相同的产业结构，造成了生产力的巨大浪费，使得许多产业缺乏规模效应，延缓了一些部门的生产集中进程。解决这一问题的根本出路是以市场为基础，通过政府的宏观测控，因势导利，确立各区域主导产业、基础产业和关联产业，对各地区重复建设的产业进行跨地区兼并和联合，以发挥其规模经济和范围经济优势。各地区应采取有效措施，集中有限资金，适时地培养主导产业、压缩调整衰退产业，优化资源配置结构，加速区域产业结构的高度化，在尽可能短的时问内实行跨越式发展。区域产业政策是我国加强和改善宏观调控，有效调整和优化产业结构，提高产业素质，进行资源长期合理配置，促进国民经济持续、快速和健康发展的重要手段。是在市场失灵的基础上，发挥政府宏观调控，干预经济的一种重要职能，是政府在市场调控区域产业结构的框架下的一种主观能动行为，他在我国现阶段经济政策中处于核心地位。政府可以通过区域产业结构政策来支持本区域的经济发展，规划区域经济发展目标，制定区域未来发展计划，从区域经济发展不平衡的实际出发，突出区域分工特色，根据区域产业结构调整和主导产业选择的客观需要，发挥区域优势，因地制宜地进行产业结构设计、演进、调整和转换。
1.2 区域产业结构政策的法律化 区域产业结构的调整是一个长期、全面的过程，其措施和手段具有广泛性和稳定性，因此仅靠区域产业结构政策还不足以引导和规范区域产业结构的调整，而应该把实践中一些较为固定，并行之有效的政策上升为法律，才能保证得到遵守和执行。当相关主体违反产业法律时，则应该承担相应的法律责任。我国自上世纪80年代开始重视和制定各种区域产业政策。多年来，区域产业政策对调整我国区域产业结构起了重要作用。但是至今为止，我国仍缺乏系统并行至有效的区域产业结构政策，已有的政策也存在许多问题：一是地方政府及官员的利益最大化倾向，使区域产业结构政策的科学性并非必然。这也是我国区域经济几乎完全趋同化的根本原因。由此引发的结果是，各区域利益与社会整体利益和福祉相冲突。二是行政分权不彻底，使得区域产业结构和布局政策在执行中被扭曲。中央政府和地方政府在事权上的相对独立，导致地区封锁和市场分割，破坏了全围统一市场的形成，阻碍了商品和生产要素的流通和优化配置。地方政府为了增加本地收入，不考虑国家产业政策导向和中长期产业规划，不考虑区域之间分工协作问题，盲目发展，重复建设，阻碍了区域产业结构的调整和优化。三是政府在管理过程中不重视市场信息的收集，许多产业政策都是在信息不完全的状态下出台的，加上政府机构膨胀，决策迟滞，使得许多区域产业结构政策失误或不能适应市场变化。在对区域产业结构调整进行政策引导的过程中，我们必须强调实现区域产业结构政策法治化问题。区域产业结构政策是一种政府经济政策，是政府对经济的宏观调控和干预行为，在此领域实行法治的基本表现为制定《区域产业结构调控法》，依法调整区域产业结构。区域产业结构调控政策一旦上升为法律，就不再是政府意志，而是国家意志。这种产业政策获得法律的表现形式，具有法律的一般性质：当政府的有关规定和行为与法相抵触时，必须以法律为准，服从法律的要求。欧美、日本等发达国家在制定并实施具体的产业政策时，都非常重视建立和推行产业立法制度。长期以来，我国经济制度中缺少法治传统，更多的是人治。改革开放后，我国的民主法治建设逐步走上正轨，依法治国已成为治国战略方针。在过去的30多年中，出台了一系列调整社会经济关系的法律法规，其中也不乏调整产业结构及产业布局的法律法规，但是我国政府更多的还是习惯于用各种政策调整社会经济活动。政策具有概括性、灵活性等诸多优点，但不具有法律的稳定性、连续性、强制性。为了克服这些缺点，我国有必要将已经成熟并具有长期性、战略性、稳定性等特点的政策法律化，以推动政策目标的实现。区域产业结构调整，使得各区域产业布局合理化、高度化是工业化中期国家向后工业化社会转变过程中所面临的共同问题，是一项长期而艰巨的任务。具体到区域产业结构的调整问题，则应该制定一部《区域产业结构调控法》来落实、推动我国区域产业结构的调整，将区域产业结构的合理布局作为一项稳定、连续的历史过程。
2 《区域产业结构调控法》的基本架构
2.1 《区域产业结构调控法》的地位 《区域产业结构调控法》是区域产业结构政策的法律化，他追求的目标是社会经济的整体、协调发展，他强调社会性、公共性，具有政策性、社会本位性和综合性，在性质上属于经济法。我国经济法基本构成体系中，宏观凋控法是其主要的组成部分，《区域产业结构调控法》是克服“市场失灵”确立国家干预产业结构调整和布局之法，也是防范“政府失灵”，规范国家干预的法律，属于宏观调控法的范畴，并且应该是宏观调控法的核心组成部分。除此之外，《区域产业结构调控法》的地位问题还涉及他与经济法体系中其他相关法律的关系问题。正确理解《区域产业结构调控法》与产业法、计划法、金融法的关系，有助于说明《区域产业结构调控法》存在的理由和价值。产业法一般是属于全国性法律，并由中央政府组织落实，在全国范围内发挥作用，总体上对全国产业结构进行调整和布局。他主要从宏观上明确各个产业的地位，发展方向及国家支持和限制的重点，但不能反映各区域的发展特点和不同。《区域产业结构调控法》是对区域范围内产业结构合理分布和协调问题，既包括全国性的立法，也有各区域根据各自的条件制定的配套地方性法规。因为经常涉及到区域之间的经济和产业协调问题，所以应由中央政府作为《区域产业结构调控法》实施的主持人和仲裁者。相对于全国性产业法，《区域产业结构调控法》更有利于专业化分工和区域布局。《区域产业结构调控法》可视为广义的计划法的范畴，但是《区域产业结构调控法》以制定和实施产业结构的合理化和高度化所产生的经济关系作为调整对象，计划法则以制定和实施计划的经济关系作为调整对象，而且计划法和《区域产业结构调控法》的指标体系和调整方式也不同。所以现代社会包含《区域产业结构调控法》在内的产业法已逐渐发展成为一个独立的经济法亚部门，与狭义的计划法律体系并行。
2.2 《区域产业结构调控法》的立法原则 调整区域产业结构，其最终目的是使区域产业结构合理，增强区域产业的竞争力，充分发挥各区域的比较优势，促进区域经济持续、快速、健康和协调发展。为此，《区域产业结构调控法》的立法和执法应遵守以下基本原则：
2.2.1 充分发挥区域比较优势以实现效率最大化原则。《区域产产业结构调控法》立法的主导思想是在产业调整过程中发挥区域优势，保持区域经济发展活力。各级地方政府应当根据国家中长期发展战略和全国统一的区域产业政策，结合本区域实际，制定区域产业发展和结构调整的规划，正确行使地方政府对区域产业结构调整的规划、引导权利。地方政府要从本区域实际出发，根据自身的资源条件和面临的实际问题，合理选择有自身特色的调整方向和调整重点。一个区域未必追求产业体系的完整，也必须避免与其他区域产业结构的雷同，应该找准自己的位置，选择好自己的主导产业和特色产业，以实现区域经济效率最大化。
2.2.2 分工协作与区域经济自主发展相结合原则。区域经济是一国经济的组成部分。虽然强调区域的自主发展，强调区域产业结构必须在区域专业化分工的基础上综合发展，不能过于倾向于某一特定产业，除要求区域拥有自己的主导产业，即技术成熟、产业关联性强、发展潜力大的产业外，还要有一系列辅助产业，但是在自主发展区域产业的同时，各级政府要处理好区域之间的分工与协作问题。
2.2.3 促进经济全面发展与区域可持续发展相结合原则。区域产业结构调整的目的就是使产业结构合理化和高度化，从而促进区域经济乃至全国经济全面发展。但是，任何一个国家或区域的经济发展都是与其资源环境相联系。资源的有限性要求经济实行可持续发展战略。区域经济的调整和发展过程，实际上是对其自然资源和人力资源的充分利用和开发过程。自然资源条件直接促进和限制某些产业的发展，并影响区域产业结构的变化。这就要求在《区域产业结构调控法》的制定和实施过程中应该充分考虑区域的资源条件和生态环境、优势和潜力、开发现状，正确选择资源战略和发展对策以实现区域的可持续发展。
2.2.4 以市场为导向，加强宏观调控的原则。加强政府对区域产业结构的调整和引导，就是为了弥补市场的缺陷，但并不表明政府要脱离市场的基本作用，相反地应遵循市场规律，充分发挥市场在配置资源方面的基础作用，按照市场原则培育区域优势产业，使区域在培养优势产业时真正能够获得优势利益。通过市场竞争，使处于劣势的产业退出市场，加快那些市场容量大、产业关联度高、科技含量大、带动作用强的产业和产品，培植区域新的增长点。但足，在强化优胜劣汰机制，减少重复建设的同时，要充分认识到市场的局限性。各级政府在法律框架内，以市场作为区域产业调整的基本手段，发挥政府的积极作用，因势导利地支持某些产业的发展，扶持幼稚产业或对衰退产业实行有限度地、透明度较高的保护。
2.2.5 前瞻性、稳定性和科学性原则。区域产业结构调整是一项持之以恒的任务，一部《区域产业结构调控法》要管几代人，持续几十年。因此，为了保持《区域产业结构调控法》稳定性和严肃性，在制订该法时采取科学的态度，并深谋远虑，以避免法律变化无常、反复修改，而应保持其法律和产业结构调控的延续性和可操作性。面对各个区域不同的资源条件和不断变化的社会经济条件及国内外市场环境，我们对《区域产业结构调控法》的制定不应坚持过去的“管粗不管细”的做法，也不应该事无粗细都规定，而是在充分论证的基础上，尽量使得立法具有前赡性、稳定性和科学性。
2.3 《区域产业结构调控法》的主要内容 《区域产业结构调控法》的基本内容较为广泛，并应随着社会经济的发展而不断拓展。除立法目的、调整对象、基本原则以及《区域产业结构调控法》的法律地位外，主要还包括：区域产业结构调控的基本政策和措施、产业政策委员会、政府在产业结构调控中的权利和责任。
《区域产业结构调控法》的立法目的是“为了解决区域产业结构中存在的问题，促进区域产业结构合理化，充分发挥区域比较优势，实现资源合理配置，提高经济效益，促进区域经济协调发展。”《区域产业结构调控法》以产业法律关系主体在制定和实施产业结构政策时的经济关系作为调整对象。本法与产业法一同作为经济法的子法，各相关职能部门和地方政府在与本法不相抵触的情况下，可根据具体条件制定相关行政法规、地方法规和部门规章。区域产业结构调控的基本政策和措施是《区域产业结构调控法》的主要内容。调整区域产业结构首先要制定主导产业的选择标准，这种标准要能发挥区域比较优势，充分体现需求收入弹性和生产率上升速度，实现区域产业结构合理化和高度化。在制定产业政策时应吸取过去的经验教训，必须考虑区域各产业的技术进步状况及不同产业技术进步快慢对区域经济的影响和制约，把高新技术产业和一些新兴产业给予重点支持。不同的阶段，区域经济发展目标和任务不同，区域产业结构政策也应不同，把握好区域产业政策重点，及时调整与修改不合理和过时的区域产业政策，是充分发挥区域产业政策作用的根本保证。《区域产业结构调控法》作为法律化的区域产业结构政策，政府可以通过财政转移支付，税收、信贷、对外贸易和政府购买等手段来发挥对产业结构的调控。当然在必要时，各级政府也可以进行直接的行政干预，从而达到扶持和限制特定产业的目的。产业政策委员会是包括《区域产业结构调控法》在内的产业法的实施者。从实证角度考查，几乎每一部经济法律的颁布都带来一个相应的组织机构。我国可设立产业政策委员会，委员会隶属国务院，并在各省设立分支机构。在法律性质上，产业政策委员会为法律授权的组织，享有行政权、准立法权和准司法权。其主要职责为：第一，根据产业法和《区域产业结构凋控法》，制定相关的产业政策；第二，对全国及各区域产业结构的调控和布局进行审查，纠正不合理的产业发展情况；第三，监督、检查产业法律、法规和政策的执行情况；第四，对区域经济和产业协同发展问题进行协调，对有关争议进行仲裁；第五，对全国及各地区产业发展情况的相关指标进行监控。各分支机构在产业政策委员会授权的范围内对本区域的产业政策和相关法律进行落实。政府在产业结构调整中的权利与责任。区域产业结构，主要由地方各级政府根据国家中长期发展战略和全国统一区域产业政策，结合本区域实际制定区域产业发展和结构调整的战略与规划，行使地方政府对区域产业结构调整的规划、引导和服务职能。地方政府作为一级行政机构，掌握着行政干预、经济杠杆、政策法规等调控手段，是宏观调控的中间层次，对区域产业结构调整负有重要职责。但是，我国是区域经济发展极不平衡的大国，由于各区域资源优势不同，各产业形成的历史不同，这就需要充分发挥中央政府的作用，使中央政府担当起调整区域产业结构政策、制定相关法律法规，对于需要扶持的产业实行各种优惠，反之则加以限制。中央政府和地方政府在区域产业结构调整中，只有分工明确、相互补充，才能对区域产业结构进行有效调整。
参考文献：
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[6]黄家骅.论跨省区域经济的空间架构与合作激励[J].当代经济研究. 2005(4)．
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产业调控 第6篇
山东半岛城市群包括青岛、济南、淄博、潍坊、东营、烟台、威海、日照八个城市, 改革开放以来, 经济得到了快速发展, 2006年山东半岛城市群的GDP、工业增加值和进出口总额分别占到了山东省的66.30%、68.36%和85.27%, 山东半岛城市群已成为山东经济发展的主导力量。对山东半岛城市群产业结构的测度及其各城市优势产业进行分析, 有利于优化城市群的产业结构, 强化城市间的产业分工与合作, 提升城市群的经济一体化程度。
优势产业是指那些在经济总量中占有一定份额, 运行状态良好、资源配置基本合理、资本营业效率较高, 在一定时空范围内有较高投入产出比的产业。优势产业与主导产业、支柱产业不同, 在产品生命周期曲线中, 优势产业一般处于发展阶段的中后期到成熟阶段的中期之间。优势产业强调资源禀赋、资源的合理配置及经济行为的运行状态。只有当它们都得到了比较好的结合, 才有可能形成优势产业。[1]
由于第一产业在很大程度上受自然条件及其环境的约束, 调控的幅度及范围严重缺乏弹性, 而且山东半岛城市群第一产业增加值占国内生产总值的比重远远低于全国平均水平, 因此本文的优势产业分析将只针对山东半岛城市群的第二、三产业。综合相关优势产业评价指标, 本文将分别对山东半岛城市群的第二、三产业进行评估, 确定其优势产业并进行分析, 在此基础上更加深入、细致地对其产业结构及其产业分工状况进行分析, 并提出具体的调控对策。
二、山东半岛城市群第二产业优势产业分析
2006年, 山东半岛城市群及其各城市的三次产业结构均呈二、三、一格局, 其第二产业增加值占国内生产总值的比重为52.5%, 其中, 该比值最低的城市是济南市, 为45.9%, 最高的城市为东营市, 超过了80%, 可见, 第二产业在山东半岛城市群经济发展中具有举足轻重的地位。
(一) 第二产业优势产业评价指标体系
根据优势产业的界定及第二产业的特点, 本文参考吉荣康 (2006) [2]的评价方法建立山东半岛城市群第二产业之优势产业评价指标体系 (见表1) 。
1.综合评价模型。
undefined
在式 (1) 中, 为第二产业中第i产业的综合得分, 为j指标的权重, 为i行业j指标经过消除量纲后的指标值。
2. 对评价指标的说明。
(1) 区位商。
SIij= (Gij/Gi) / (Gj/G) (2)
区位商反映的是区域产业结构中专业化部门及其专业化程度的问题。在式 (2) 中, SIij是i地区j产业的区位商, Gij是i地区j产业的增加值, Gi是i地区各产业的增加值, Gj是高一层次的区域j产业的增加值, G是高一层次各产业增加值总额。
(2) 比较劳动生产率。
PIij= (Gij/Lij) / (Gi/Li) (3)
劳动生产率的高低反映产业的技术水平的高低, 代表了区域经济发展的方向和新的经济增长点。在式 (3) 中, PIij是i地区j产业的比较劳动生产率, Lij是i地区j产业的劳动力人数, Li是i地区各产业总的劳动力人数。
(3) 产业贡献率。
MIij= (Gij/Gi) *100 (4)
产业贡献率体现了某产业对区域经济的影响, 有助于评价该产业在该区域经济中的作用, 以及对整个区域经济的作用大小。同时, 该指标还在一定程度上表现了所述产业与整个区域经济发展的关联情况。在式 (4) 中, MIij是i地区j产业的产业贡献率。
(4) 比较资金利税率。
VIij=Vij/Vi= (LSij/Kij) / (LSi/Ki) (5)
资本积累是经济发展的直接动力, 反映出资本投向最现实的指标, 就是具有较高的区内比较资本产出率的产业。[3]在式 (5) 中, VIij为i地区j产业的比较资金利税率, Vij为i地区j产业的资金利税率, Vi为i地区各产业的平均资金利税率, LSij为i地区j产业的利税总额, LSi为i地区各产业的利税总额, Kij为i地区j产业的资产总额, Ki为i地区各产业的资产总额。
(二) 第二产业优势产业分析
1.样本说明。
根据山东半岛城市群第二产业发展状况, 并鉴于数据的可得性, 本文选择按工业行业分的36个产业作为其优势产业的备选产业, 其中各城市根据实际情况略有差别。
2.数据测算。
针对各备选产业计算出区位商、比较劳动生产率、产业贡献率以及比较资金利税率后, 对上述指标值进行无量纲化处理, 按权重加总即为综合得分。取综合得分大于0.4的行业为相应的优势产业, 如表2所示。
3.结论。
青岛和济南是山东半岛城市群的两大核心城市。青岛市第二产业的优势产业主要有电气机械及器材制造业、烟草加工业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造、文教体育用品制造业、燃气生产和供应业, 其中, 排在首位的是电气机械及器材制造业;济南市第二产业的优势产业主要有黑色金属冶炼及压延加工业、烟草加工业、交通运输设备制造业, 其中, 排在首位的是黑色金属冶炼及压延加工业。
淄博市和东营市第二产业的优势产业以重化工产业为主。淄博市第二产业的优势产业主要有化学纤维制造业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业和黑色金属矿采选业, 其中, 排在首位的是化学纤维制造业;东营市第二产业的优势产业比较单一, 只有石油和天然气开采业, 其综合得分值大于0.9, 具有很强的经济带动作用。威海市和日照市第二产业的优势产业以轻工业为主。威海市第二产业的优势产业包括农副食品加工业、橡胶制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业等产业, 其中, 排在首位的是农副食品加工业;日照市第二产业的优势产业主要有造纸及纸制品业、农副食品加工业、黑色金属冶炼及压延加工业, 其中, 排在首位的是造纸及纸制品业。潍坊市第二产业的优势产业多而全面, 既包含了通用设备制造业、石油加工和炼焦及核燃料加工业等重工业, 也包含了纺织业、造纸及纸制品业等轻工业, 共13个产业, 其中, 排在首位的是专用设备制造业;烟台市第二产业的优势产业主要是有色金属矿采选业、有色金属冶炼及压延加工业、电气机械及器材制造业和化学原料及化学制品制造业, 其中, 排在首位的是有色金属矿采选业。
资料来源:各指标数据均来自于2006年山东和山东半岛城市群各城市的统计年鉴。
三、山东半岛城市群第三产业优势产业分析
(一) 第三产业总体分析
通过比较分析山东半岛城市群各城市19862005年第三产业发展情况, 得出以下结论:第一, 在第三产业产值方面, 自1998年起, 青岛市第三产业产值超过了济南市, 跃居城市群之首, 日照市和东营市的第三产业产值一直处于城市群的末位。第二, 在第三产业产值的增长速度方面, 各城市第三产业的产值增长迅速, 其中增长最快的是威海市, 东营市第三产业产值的增长速度自2001年起居城市群的第二位。潍坊市第三产业产值增长最缓慢, 自1999年起一直处于城市群的末位。第三, 在第三产业比重方面, 各城市第三产业的比重均处于攀升状态, 但自2002年左右达到最高峰后, 均有小幅度的滑落。其中, 济南市第三产业的比重一直处于城市群的首位, 其次是青岛市。东营第三产业的比重一直处于城市群的末位。
根据上述比较分析, 将山东半岛城市群划分为三个层次:第一层次包括青岛市和济南市, 其第三产业的产值最高、增长速度比较快、比重最大;第二层次包括烟台市、淄博市、潍坊市和威海市, 其第三产业的产值、增长速度及其比重大都处于中间地位;第三层次包括东营市和日照市, 虽然两城市第三产业产值的增长速度比较快, 但其比重相对较小, 而且其产值一直处于城市群的末位, 并与其它城市有相对较大的差距, 因此, 将其归于第三层次。第三产业发展的梯度差距, 使山东半岛城市群第三产业分工与合作成为可能。
(二) 第三产业优势产业分析
本文对半岛城市群第三产业优势产业的评价主要通过三个指标, 区位商、产业贡献率和比较劳动生产率的计算及其分析来完成。其中, 产业贡献率和比较劳动生产率的计算公式在本文的第二部分已给出, 不再赘述。鉴于数据的可得性, 在此将采用产业就业人数来代替产业增加值计算区位商。
1.样本说明。
根据山东半岛城市群第三产业发展状况, 同时考虑到数据的可得性, 本文选择14个产业作为其优势产业的备选产业, 其中各城市根据实际情况略有差别。
第三产业选择以下样本:交通运输、仓储和邮政业 (简称交通, 下同) 、信息传输、计算机服务和软件业 (信计) 、批发和零售业 (批零) 、住宿和餐饮业 (住餐) 、金融业 (金融) 、房地产业 (房地产) 、租赁和商务服务业 (租赁) 、科学研究、技术服务和地质勘查业 (科技) 、水利、环境和公共设施管理业 (水利) 、居民服务和其他服务业 (居民服务) 、教育 (教育) 、卫生、社会保障和社会福利业 (卫生) 、文化、体育和娱乐业 (文体娱) 、公共管理和社会组织 (公共) 共14个产业。
2.数据测算。
针对各备选产业计算出区位商、产业贡献率和比较劳动生产率, 取各城市三个指标值均大于1的产业为相应的优势产业进行测算, 得出山东半岛城市群各城市第三产业的优势产业相关数据 (表略) 。
3.结论。
青岛市第三产业的优势产业包括交通运输、仓储和邮政业、信息传输、计算机服务和软件业、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、租赁和商务服务业;济南市第三产业的优势产业包括信息传输、计算机服务和软件业、批发和零售业、金融业、房地产业、居民服务和其他服务业。淄博市的优势产业包括批发和零售业、住宿和餐饮业、房地产业。东营市第三产业的优势产业包括信息传输、计算机服务和软件业和科学研究、技术服务和地质勘查业;烟台市第三产业的优势产业包括交通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业、金融业和房地产业;威海市第三产业的优势产业包括信息传输、计算机服务和软件业、批发和零售业、住宿和餐饮业、房地产业和居民服务和其他服务业。
由于潍坊市和日照市缺乏相关数据, 其第三产业的产业贡献率和比较劳动生产率无法计算, 现把区位商大于1的产业作为其第三产业的优势产业。潍坊市包括科学研究、技术服务和地质勘查业、教育、卫生、社会保障和社会福利业和公共管理和社会组织业, 日照市包括交通运输、仓储和邮政业、批发和零售业、房地产业和教育业。
四、山东半岛城市群产业分工调控对策
通过定量分析分别对半岛城市群各城市第二、三产业的优势产业进行分析后, 结合其经济、社会和自然条件, 提出优化半岛城市群产业结构、强化其产业分工与合作水平的对策如下:
第一, 青岛市、济南市、烟台市和威海市应以济南国家软件基地、青岛国家电子信息产业基地为依托, 以海尔、海信、浪潮、中创、鸿富泰、浪潮、LG等企业为龙头, 大力发展电子信息及家电产业。
第二, 青岛市、烟台市和威海市作为造修船中心, 应积极发展现代化总装造船业, 提高产业集中度。青岛市、济南市、淄博市、潍坊市、烟台市和威海市应在积极承接日、韩等国家的汽车产业转移的基础上, 自主创新, 大力发展汽车工业。
第三, 淄博市、东营市和潍坊市应重点发展化工产业。淄博市应向规模化、系列化和深加工方向发展石化产业。东营市作为高度专业化的石油工业城市, 石油开发仍处于上升期, 这决定了东营的工业将继续以石油产业为核心, 围绕原油开采, 努力把产业链向上下游延伸。潍坊市应对其北部进行重点开发, 利用潍北发展大型重化工业及其制造业的优越的区位条件、丰富的土地资源, 大力发展海洋化工产业, 突出发展重化工产业集群, 对口承接日韩重化工产业转移。[4]
第四, 潍坊市、威海市和日照市应依托蔬菜、果品、水产等农产品产区, 不断提高农业产业化经营水平, 积极创新农产品加工技术, 大力发展农副食品加工业。
第五, 青岛市、淄博市、东营市、烟台市和潍坊市的新材料产业占比较优势, 加快青岛纳米新材料、淄博工程陶瓷、东营有机高分子材料、烟台和潍坊电子新材料等基地建设。
第六, 济南和青岛是半岛城市群的核心城市, 加快构建济南市、青岛市两大区域金融中心和会展中心;青岛市、烟台市、威海市和日照市是美丽的滨海城市, 具有丰富的海滨旅游资源, 大力发展旅游业是其走可持续发展道路的重要途径之一;青岛市、济南市、东营市和威海市应把大力发展信息传输、计算机服务和软件业作为积极发展新兴服务业的关键, 以此带动新兴服务业的崛起;青岛市、烟台市和日照市具有发展海上交通运输的区位优势, 应以青岛港为依托, 大力发展海上交通运输业。
参考文献
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调控背景下的房地产业转型趋势 第7篇
中国房地产业在经历了至少十年的黄金发展期后, 在国内经济转型与房地产宏观调控的驱动下, 再次走到了十字路口, 房地产企业大多沿袭快速滚动开发的传统模式在低成交量、市场惨淡的大环境下已经显示出疲态。从大局来看, 今年房地产市场的不景气已经不容置疑, 房地产市场正逐步向买方市场转变。可以说, 房地产业加快转变发展方式已经到了刻不容缓的地步, 一场深刻的变革正在房地产业悄然发生。
二、房地产行业的两个趋势
综合国家对于房地产业的种种政策的出台, 基本可以看出两个趋势, 一个是加大保障房建设力度方向不改变, 一个是调控政策可能会适时而变。
政府建设保障房的目的是为了让中低收入家庭实现住有所居的目标。与此同时, 保障房对房地产市场的稳定发展也会起到一定的作用。现在最集中的问题体现在中低收入人群及低收入人群的住房没有着落, 激发了社会矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困难问题, 光靠调控房价并不能解决, 需要依靠保障房的建设。近几年, 我国保障房的建设力度比较小。国家已决定未来5年加大保障房建设力度, 这个总体方向不变。保障房的建设还会持续下去。另一方面, 国家要保持房地产市场的平稳发展, 实现软着陆。目前房价上涨的压力还是很大, 国际舆论普遍认为我国的房地产泡沫己经比较大, 如果继续提高房价会产生一系列问题。如果泡沫一旦破灭, 会对经济造成很大的影响。世界上有不少反面教材, 例如:30年前拉美国家的房地产市场泡沫破裂。20年前, 日本的房地产市场泡沫破裂。3年前的美国次贷危机.都是房价上涨过快造成的。我国政府要保证我国经济的平稳发展, 很重要的就是要保持房地产市场的平稳。目前的房地产调控都是围绕这两方面来进行, 既要加大保障房建设力度, 还要保证商品房的供应量, 保证商品房用地的供应量, 缓解房地产商品房市场供不应求的问题。
房地产调控政策会应机而变。商品房与保障房是两个不同的体系, 面对不同的人群, 不能混为一谈。如果要实现商品房市场的平稳, 首先要实现商品房市场供求关系的平稳。这与保障房之间没有直接的联系。除非将来扩大保障房的供应对象, 把可以买商品房的人加入到保障房体系中, 这样才可能会影响到商品房的供求关系。所以, 保障房的建设与商品房房价没有关系。也许在同一地段, 保障房的价格低于商品房, 会对商品房的价格产生些影响。但总体而言, 商品房的价格还是由商品房的供求关系决定的。房地产市场实际上是一个地区性的市场, 各地区的供求关系不一样, 房价不一样, 市场的反应也不一样。国家对房地产业的调控从目前来看, 仍然面临着保障房建设不足和房价上涨过快的压力。国家的政策也是围绕这些问题进行的。但是, 各地的市场不一样, 所以有的地区限购, 有的地区不限购, 有的地区限购力度大一些, 有些地区限购力度轻些。直到市场的供求关系平衡下来, 国家的调控政策才可能放松一些。另外, 中央一直强调房地产调控政策的稳定性、灵活性、有效性。房地产市场继续发热发烧的几率不大, 因为如果房地产市场继续有过热势头, 中央会根据房地产市场的变化情况采取进一步的大面积的结构性政策, 但房价也不会出现大面积的严重下滑, 房价严重下滑会影响到土地出让, 影响地方财政的收入, 影响地方债务的偿还, 而地方财政与债务又和中央、银行等方面关系密切, 所以国家会采取措施, 保持房地产市场的相对平稳。
三、房地产业转型的几个方向
国家经济结构的调整, 楼市的调控。国家强调要提高经济发展的效益和质量, 房地产行业及企业可能会在以下几个万面出现转型:
1. 空间布局。
房地产企业过去更多的大企业会集中在大城市, 现在开始向中小城市甚至城镇布局。随着经济的发展, 国内中小城市的发展空间现在也很大。限购政策的出现, 及大城市土地资源的稀缺, 使房地产企业感觉在大城市的生存更加困难, 于是纷纷向二三线及三四线城市拓展。像恒大、万科等企业, 先在二三线城市布局, 就先得利。在这次调拉过程中, 这几家企业的交易量不降反升。无论从房地产市场发展的客观规律, 还是从政策的角度, 还是从先行者的范例, 都告诉我们, 房地产行业的空问布局正向全国拓展。这对于我国城镇化的发展起到了积极推进作用。
2. 物业状态的转型。
过去的房地产开发企业以开发住宅及销售为主, 现在向商业地产、旅游地产等多种多样的物业形式转化。房地产开发商逐步开始自持物业。
3. 盈利模式的转变。
近些年, 房地产行业的盈利模式主要依靠囤积土地等待升值来盈利。现在国家调控政策不允许囤地, 加之现在的房地产市场正逐步向买方市场转变。房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。
4. 企业组织的变化。
目前, 一些中小型房地产企业被兼并, 被合作的机率加大。好的品牌企业, 经济实力雄厚, 还可在房地产市场进一步拓展。有些前景困难的中小型企业, 现在只能转让手中的存地。这些兼并和合作有利于加强房地产行业的集中度。以前, 一般的房地产企业都是开发投资一体化, 现在出现了开发、投资分离的现象, 企业向专一化方向发展。有的企业只投资, 有的企业专业做开发
5. 产品变化。房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房, 向绿色建筑、成品房、精装房方向发展。
6. 行业关系的转变。
以前房地产企业是单独发展, 现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴, 出现了行业间合作发展态势, 上下游产业链条上的企业, 关系更加密切了。这对降低产品成本, 提高产品品质都是大有益处, 当然, 这样对购房者亦大有益处。
四、结语
2012年必定是中国房地产发展史上一个全新的里程碑, 它以全新的方式揭开了下一个十年的序幕转型中的房地产。企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都将发生深刻的变化。房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。
参考文献
[1]袁小平.房地产开发未来发展七大趋势.上海房地, 2012年03期[1]袁小平.房地产开发未来发展七大趋势.上海房地, 2012年03期
宏观调控下的房地产业发展研究 第8篇
关键词：房地产,宏观调控,可持续发展
1 房地产经济宏观调控的必要性
政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体, 通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制, 对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制, 以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用, 保证其健康可持续的发展。
1.1 房地产资源优化配置的需要
市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础, 但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵, 保证其健康运行, 政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统, 其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上, 同样要受到政府的调节和控制, 以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源, 特别是作为房地产基础的土地是一种不可再生的稀缺资源, 它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展, 所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。
1.2 加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要
房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大, 是基础性、先导性产业, 房地产业的发展状况, 直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长, 房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分, 所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
1.3 保证我国房地产经济可持续发展的需要
我国房地产经济处于起步阶段, 其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面: (1) 发展不稳定; (2) 地区间发展不平衡。 (3) 竞争无序, 市场运行不规范; (4) 房地产价格秩序混乱, 价格体系尚未理顺; (5) 作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验, 操作不规范; (6) 房地产供给结构不合理, 需求增长过快。
2 房地产宏观调控的相关举措
国家两会的召开和宏观调控的深入, 使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场, 而是为了稳定房地产商品的市场价格, 理顺房地产消费和加强住房保障, 使房地产业进入理性发展的轨道, 满足广大消费者的基本住房要求。因此, 在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中, 我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措, 使我国这一轮的宏观调控政策得以真正落到实处。
2.1 严控高档住宅用地和别墅用地
针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题, 国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后, 日前又共同组织召开全国电视电话会议, 正式开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度, 房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地, 擅自更改土地使用条件, 违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007 年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上, 而在指标分配上, 将适当压缩工业用地, 增加民生用地。政府在此次联合检查中, 将加大闲置土地处置力度, 其依法没收的土地, 要首先用于保障性住房的建设, 继续加大土地审批后的监管力度, 严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理, 加快已供土地的建设速度, 以促进房源的增加。
2.2 土地增值税将采用清算后多退少补的方法
土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种, 我国《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入, 由于涉及成本确定或其他原因, 而无法据以计算土地增值税的, 可以预征增值税, 待该项目全部竣工, 办理结算后再进行清算, 多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作, 确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式, 这类似于企业所得税按季或按月预征, 按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响, 不能按年度进行, 要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算, 最终的税款将采用多退少补的方法, 这实际上也是该税种开征以后明确规定的, 只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2 月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作, 特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点, 在征管方面作出了一些新的规定, 从而简化了清算办法, 使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
2.3 彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为
建设部日前公布的2007 年建设部稽查工作要点中明确表明:今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作, 在房产市场领域, 突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时, 要严肃查处违法违规行为。其中, 在房地产市场领域将突出对各种违法违规行为进行稽查。而建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作, 全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合, 集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为, 建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。
2.4 推动住宅产业化, 大力推广节能和绿色建筑
节能建筑是指按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑; 绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间, 同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源 ( 能源、土地、水资源、材料) 、最低限度地影响环境的建筑物。
2.5 完善房地产法律制度
运用以法律手段为主的政策配置, 建立法制化、规范化的房地产业运行环境, 是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段, 主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式, 在协调各方利益的基础上, 从而创造房地产业的法制化环境, 引导房地产业健康发展。
参考文献
[1]洪开荣.房地产经济学 (第一版) [M].武汉:武汉大学出版社, 2006.
[2]陆昀.房地产业宏观调控对市场的影响在明后年将以体现[N].中华工商时报, 2004-11-24.
产业调控 第9篇
关键词：房产税,改革,房地产,调控
一、我国房产税的发展改革简介
房产税是我国诸多税种中的一种, 主要以房屋为纳税的对象, 具体的定义是按照房屋原值减除一定比例后的余值或出租房屋的租金收入, 向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税在我国产生已经有较长一段的历史, 早在1949年新中国建国以后, 就已经开始决定要对房地产进行征税。从1951年, 《城市房地产税暂行条例》诞生, 到1973年, 国家实行税务改革, 试行工商税, 在这个改革中将对企业征收的城市房地产税规划到工商税的范畴之中。随着十一届三中全会的召开, 税收调节作用再次得到重视, 于是对房地产实行了恢复征税。直至1986年, 《中华人民共和国房产税暂行条例》公布, 对房屋的产权人按照房产原值减除一定比例后的余值或租金收入征收房产税。至此, 房产税在全国范围内全面征收。我们现行的房产税征税方法, 就是在这一条例基础上展开进行的。
随着土地资源的稀缺紧张, 房价的过快增长已经成为影响人民生活水平的一个重要因素。控制房价已经成为国家调控经济的一个必然举措, 因为房价的过度攀升, 使中国社会贫富差距原本已经存在的问题更加凸显, 社会公平的效果被公众质疑, 房价的攀升看似是经济的繁荣, 但是在这背后隐藏着更多的社会问题和政治问题。特别是当国家对经济的发展由“又快又好”向“又好又快”转变以后, 经济的快速增长已经不再是唯一的目的, 经济的发展与社会的稳定是我们在这一时期必须兼顾的两个重要问题。过度攀升的房价, 除了土地资源稀缺这个原因外, 还有一些“炒楼”行为带来的不良反应, 房地产业已经成为一个十足的暴利行业。在房地产商收获巨大收益时, 更多的是普通工薪阶层身背放贷沉重的经济负担, 这种经济状况的差异如果不能进行有效的公平效益的调整, 势必会对整个社会的稳定产生负面的影响。如何在牟取暴利的开发商与工薪收入的普通员工之间进行利益的调整和均衡, 这是国家要考虑和解决的一个重要问题。在这种背景下, 2010年, 在国务院同意国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出要逐步推进房产税改革。2010年8月, 房产税改革已在上海和重庆展开试点。很显然, 推动我国房产税改革与调整的一个直接原因就是过度增长的房价已经对整个社会生活产生了直接的影响, 房产税改革的直接目的就是利用国家宏观调控的权利对我国的房地产业进行干涉和调整, 缓解由于收入差距带来的社会矛盾。
二、房产税改革与房地产业的调控关系研究
通过上文的介绍和分析, 我们知道当前的房产税改革直接的对象就是要对我国的房地产业进行调控, 利用税收进行国家经济生活的宏观调控在我国市场经济的发展过程中并不是一个新鲜的问题, 具体到房产税而言, 利用房产税对房地产业进行调控, 需要涉及对多方面的调整才能达到预期的调控效果, 具体我们从以下几个方面分析:
第一, 通过房产税来调整地方税收。当前房地产业在全国各地遍地开花, 房价由最初的北上广等一线地区到现在的二线、三线城市纷纷上涨, 与地方政府在对待房地产业的态度密不可分。房地产业作为一个能够获取巨额利润的产业, 对地区经济发展有着积极的推动作用是毋庸置疑的事实, 这就使得地方政府迫于经济发展的需要, 在明知可能会带来问题的情况下仍然坚持对房地产业进行支持和重视, 对国家的房地产调控政策怠于执行或者降低执行的水平和力度, 使国家长久以来对房地产进行控制的相关政策并没有能够发挥很好的效果。通过房产税改革, 对地方政府一个最直接的作用就是将地方政府从依赖土地获得收入促进经济增长的角色中摆脱出来, 减少政府对房地产业的依赖, 使得政府真正的能够发挥自身的监管作用, 这是房产税改革对政府工作带来改变的首要方面。
第二, 通过房产税对“炒房”者进行限制。当前市场房价过高, 除了客观原因以外, 人为的“炒房行为”也是导致房价快速增长的重要原因, 这种由于贫富差距的悬殊造成的社会问题已经引起了普通工薪阶层的强烈不满。社会对房屋的刚性需求是确实存在的, 炒房者利用这种需求和房产交易的漏洞来获得巨额的利益。对炒房行为进行控制已经成为一种必须, 房产税改革工作中, 提高了房产交易的门槛, 特别是对于持有多套房屋的炒房客进行了限制, 加大他们持有房屋的成本, 压缩由于炒房可能带来的利润空间, 将炒房客清理出房地产市场, 保证普通民众对一般性住房的刚性需求。将房屋真正落实为生活居住的实体, 而不是用于谋取高额利润的工具。
第三, 通过对关联产业的调整来进行房地产业的调控。房地产业并不是一个孤立存在的社会产业, 它与其他相关产业也有着密切的联系。导致房价一直居高不下的另一个原因就是硬性的成本一直处于高价的状态, 成本始终是决定价格的一个重要因素。通过对关联产业的调整也能够达到对房地产业进行调控的目的。例如在国家推行房产税改革政策以后, 原本由于房地产业的暴力价格大幅上升的钢材、水泥等建材的价格大幅度回落, 这就意味着房地产业的成本会有所缩减, 成本降低也是降低房价的一个重要措施和手段。当前的房产税改革, 不是单一的针对房价进行调控, 因为导致房价增长的原因多种多样, 通过对关联产业的调整也能够到达调整房价的目的。
参考文献
[1]洪峰, 樊玲.关于我国财产税税制改革的若干思考[J].科技信息, 2006, (12) .
[2]魏明英.房产税改革之我见[J].税务研究, 2010, (8) .
产业调控 第10篇
一、市场起决定性作用将形成房地产调控长效机制
经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用。这意味着,之前以行政手段为主的房地产调控,在三中全会之后将逐步被市场化手段所取代,这条内容包含两层意思,一是调控不再是人为打压,而是市场为主导。二是转变政府职能也意味着放权,今后的宏观调控将是多层次的体系,具体操控将是以地方为主的差别化税收、金融、法律等手段的调控。
至此,公众对房地产调控长效机制的期盼,在三中全会公告中找到了答案。笔者认为行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程,限购、限价等行政手段将逐步退出,但现行的限制性措施,尤其是一线城市短期内会继续执行。长远来看,市场为主导的房地产行业将拥有常态化发展空间和稳定的外部环境以及以法律法规为依托的制度性保障。
二、建立现代化财政制度,减少土地财政依赖
三中全会公告明确“建立现代化财政制度”,完善立法、明确事权、改革税制、稳定税赋、透明预算、提高效率,发挥中央和地方两个积极性。当前,房地产发展最突出的问题表现在两个方面,一方面是地方政府对土地财政过度依赖,地王频现;另一方面,一线城市房价高涨、压力过大。而财政制度改革将从根本上改变这一状况。
三中全会明确指出,“改进预算管理制度,完善税收制度,建立事权和支出责任相适应的制度”,地方政府财权将得以扩大,中央将事权上收也将在相应领域负起更大责任。进一步的改革将解决省级以下政府财权划分不明朗的问题,使得从中央到地方的各级政府的支出责任都明晰化。而在通过改革建立合理的架构后,为了实现制度稳定性,应以法律形式将央地财政关系固定下来。
这样一来,地方政府支出压力减少,对土地的依赖也将降低出让金回归合理,也使房价有回落空间。但对于一线大城市,由于市场供需矛盾短期内难以缓解,因此,这些地区短期房价下降的可能性较小。
三、完善城镇化健康发展体制机制,从供需上调节房地产
房价之所以高,与城镇化规划有关。城镇化1.0版本的“摊大饼”模式,将基础设施、社会福利、就业机会等优势资源都集中到一二线大城市,造成了人流也集中到这些地区,而大城市的资源是有限的,土地是固定的,必然导致资源紧张,房价上涨。
因此,要降房价除了土地财政要解决,还要实行以人为核心的2.0版的城镇化设计,要充分发展三四线城市,在空间上调节资源,调整布局,扶植产业,增加就业机会和宜居生活环境,提高三四线城市及城镇综合承载力,分流涌向一二线大城市的就业人员,缓解大城市住房供应的压力。在中国版图上把房地产发展空间定位,一二三四线城市及小城镇均衡发展,实现从供应和需求上调节房地产。
此外,赋予农民更多财产权利,建立城乡统一的建设用地市场,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这意味着农村的集体土地可能确权并允许上市。一方面这将有利于农民融入城市保护其财产利益,另一方面农民土地的自由流转,集体土地大量的潜力被激发,增加土地供应从而降低地价、房价。同时,由于农民土地可不经过政府征用,直接上市交易。这样,地方政府操控土地的能力减弱。
这其中涉及到小产权房的问题。市场上存在大量小产权房,由于政策原因搁浅空置,资源严重浪费。三中全会不可能提小产权房,但是能看出其对小产权房的解决思路是以疏导为主。具体的做法,笔者认为应采用“开前门、堵后门”的方式。即针对已经存在的小产权房,在补交了一定的土地出让金,补办了相关手续后,可以进入市场,但对之后出现的小产权房,应从严从重处罚,甚至可以动用刑罚。在这个基础上,将集体土地纳入市场流转,作为增加土地供应的一个渠道。另外,进入市场的小产权房也可以在一定程度上缓解新建保障房的压力,尤其是加大对城市外来人口的住房供应。
四、税制改革 “两个鞭子赶羊群”,建立租售并举的房地产市场
土地供应不足的直接后果是房地产市场供小于求,一线城市供需矛盾更为突出。要彻底改变这一现状就必须增加供给,但并不只有多建增量住宅这唯一途径。通过税收调节存量住房,建立租售并举的房地产市场是大势所趋。
市场上存在的小产权房、空置房、存量房都可以盘活成供应产品,缓解供需紧张的现状。现在北京的自住型商品房和上海的共有产权房都存在量大、边远、空置、套利、政府缺钱等问题,加上征地拆迁成本加大,土地供应量受制约,分配和退出机制不健全,应该适当降温,在把保障房建设和供应转向以棚户区改造和旧城改造为主的同时,把政策的主线转向通过税收政策合理引导存量房进入租赁市场,加大租赁产品的供应。
但是不得不承认,开发商手中的空置房,炒房者手中的空置房,市民手上的二手房,其囤房的目的大多是为了待价而沽,等待大涨之后抛售。据调查,全国连续6个月“黑灯”的空置房,足够2亿多人居住。将这些资源盘活,能极大地缓解市场上的供应问题。但是,如何盘活?
三中全会公报提出税收制度改革,这意味着房产税将会对稳定租赁市场的培育发挥作用。房产税是财产税,不能指望房产税遏制房价,但可以将房产税、交易税和法律制度相结合,将其设计成为市场“高压线”,规制人们的行为,逼出闲置房进入租赁市场。
简单来说就是“两个鞭子赶羊群”。即一方面实行差别化流转税,对于在基本居住需求之内乃至少量投资需求的转让,可以降低交易税,对于以投资为目的转让则收取高额交易税,并通过法律手段遏制阴阳合同、吃差价等行为,使其投机成本加大,无利可图。另一方面,对于在交易碰壁后转入囤房的则征收房产税,使其“持有不起”。与此同时,政府采取疏导政策,对于被“两个鞭子赶出”既不能卖又不能囤的这部分房屋,利用减免房产税、租赁税或使用其他鼓励政策,吸引其流向租赁市场,让他们将投资投机转为出租获利。
当然,疏堵结合,综合设计房产税制,建立起租售并举的房地产市场,需要建立在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上审慎制定综合改革方案。
由于北京、上海这两个城市分别是我国政治中心和经济大都市,有许多复杂的因素难以逾越。因此,包括这种税制在内的综合试点可以在广州、深圳等一线城市中选取一个,在杭州、苏州、南京、无锡等过热城市中选取一个,在郑州、太原、昆明、贵阳、温州等趋冷城市中选取一个,在三个不同类型的城市分别展开。为配合综合改革试点,要放权试点城市参照上海“自贸区”的做法,通过地方立法,完善房地产地方法规、规章,并进行住房普查,开通本城市的住房信息系统,普查和信息系统的运转暂时仅限于该试点城市独立且封闭操作。
