长沙市房地产市场分析（精选9篇）

长沙市房地产市场分析 第1篇

戴德梁行长沙2013年下半年房地产市场分析

一、优质写字楼相继入市，租金波动增长

五一商务区是长沙唯一的成熟商务区，也是优质写字楼的集聚区。随着开福万达广场约18万平方米的优质办公物业于2013年第四季度投入市场，令全市优质写字楼总存量达28.5万平方米。该优质物业的入市，标志着长沙开始真正迎来了甲级写字楼时代，也令长沙优质写字楼市场发生了一些变化：

新物业的入市备受市场关注，同时也吸引了一批原本在该区其他物业办公的租户搬迁至此大厦。如龙湖地产从亚大时代搬至万达广场，租赁1,700平方米办公面积。受此影响，部分写字楼因租户的搬迁导致空置率有所上升。此外，新物业还备受一批开辟长沙市场的新成立企业的青睐，其中金融服务和其他专业服务企业表现尤其活跃。新的优质写字楼租赁活跃直接带动了成交量的增长，DTZ戴德梁行研究数据显示，2013年五一大道商务区吸纳量超过5万平方米，创历史新高。然而因大面积的物业集中入市，该区域的空置率大幅上升至46%。租金方面，由于新物业采取低价入市策略以吸引租客进驻，从而令该区甲级写字楼的租金水平下调至每月每平方米109.5元，环比下降5.6%。

2014年长沙将会有泊富国际广场和北辰时代广场等优质物业相继入市，为市场带来16.8万平方米的新增优质写字楼供应。虽然目前长沙写字楼市场处于快速发展阶段，需求力量持续强劲，供需两旺，然而大量优质物业的集中入市会直接造成空置率的明显攀升。此外，我们预期市场需要一段较长的时间才能消化大体量的供应，租金会随优质物业入市而呈现上涨的态势。

二、商铺加紧业态调整，体验性消费显著

2013 年4 月滨江新城奥克斯广场约14.9 万方和9 月开福万达广场约21 万方的优质商铺入市，令长沙优质商铺存量提升至81.9 万方，长沙的优质商铺面积的供需失衡使得租金水平在过去12 个月中加速上涨，截止2013 年底，长沙全市优质商铺的首层租金达到每月每平方米350 元。空置率方面，新入市的优质商铺保持较高入住率，加上市场持续快速消化现有存量，长沙优质商铺的空置率低至5.67%。传统百货和购物中心加速业态调整，为吸引更多的人流而增加餐饮、休闲娱乐业态的比例。新开业的奥克斯广场和开福万达广场餐饮、休闲娱乐比例均在30%以上。此外，位于五一商圈的王府井百货扩大餐饮面积，引进船歌和黄记煌等品牌餐饮，悦方IDMALL 和乐和城也积极新增特色餐饮，以满足消费者需求。快时尚品牌和大型零售商持续看好长沙的商铺市场，加速布局全市优质商场。其中，优衣库和华润万家表现最为明显。优衣库2013 年共新开3 家门店，分别位于奥克斯广场、喜盈门范城和雨花亭凯德广场。此外，华润万家也于2013 年内新开张3 家店，分别位于奥克斯广场、开福万达广场和华晨世纪广场。

电子商务对实体店的冲击已经成为摆在传统零售面前的一个现实问题，因此不少本土及国内的商业地产商纷纷试水电子商务，企图通过线上线下的互动促进实体店的销售。2013 年，苏宁电器五一广场Expo 超级店实践云商模式，线上线下互动促销售。此外，友阿集团开发微信购物平台及手机购物APP，步步高集团自建网上商城。

三、住宅供需两旺，价格平稳增长

截止11 月，长沙市住宅批准预售面积约1,039 万平方米，住宅成交量约1,094 万平方米，相比前两年的供需缩减情况，2013 年市场表现出回暖趋势。分区来看，岳麓区、雨花区和望城区既是供应量最集中的区域也是成交量最大的区域，三区的供应量和成交量均超过总量的65%。从国家统计局监测数据来看，11 月长沙新建商品住宅价格同比增长11.8%，在中部六省会城市中涨幅仅次于太原的12.5%和郑州的12.4%，鉴于长沙房价基数较低，未来依然有上涨的趋势。分月来看，长沙房价同比涨幅从1 月的2%一直上升到11 月的11.8%，环比涨幅则出现波动性变化，其中传统销售旺季的推盘减价以及年底放量促销，使得9 月和11 月以0.6%的涨幅垫底。DTZ 戴德梁行数据显示，12 月芙蓉区以每平方米7,148 元的房价引领六区，而望城区以每平方米4,156 元垫底六区。相比去年同期数据来看，天心区、芙蓉和望城区房价均有所下降，其中望城区以5.46%的跌幅居首位，而雨花区、岳麓区和开福区则稳中有升，岳麓区以4.71%的涨幅居第一位。

面对持续强劲的需求，我们预计下季度长沙住宅市场价格将保持平稳，而随着政策对住房市场调控作用的显现，以及传统淡季的到来，成交量增长速度会有所减缓。

长沙市房地产市场分析 第2篇

关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知

长政办发[2011]10号

各区人民政府、各有关单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（国办发[2011]1号）精神，促进我市房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：

一、自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房。

二、境外机构和个人在本市购房的，按《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房｛2010｝186号）的有关规定执行。

三、限购期间，按本通知第一条规定可购买新建商品住房的，已有住房以房屋买卖合同网上签约时间为准。

四、对购买90平米（含）以下新建商品住房的购房人，应在申请房地产预告登记时，如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》（以下简称《申报表》）。非同一家庭的2人以上共同购买90平米（含）以下新建商品住房的，应分别填写《申报表》。购房人应对《申报表》信息的真实性负责，提供虚假证明或虚假信息的，应承担相关责任。

五、限购期间，房地产开发企业、房地产经纪机构，应当在营业场所醒目位置，张贴限购政策，履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对外地家庭购房的、还应核对本市居住证），在《申报表》签署意见并盖章。

六、房地产开发企业、房地产经纪机构及其执(从)业员，不执行本通知规定的，暂停网上签约，其违规行为记入信用档案，并由当事人承担相关责任。

七、限购期间，国家、省政府另有规定的，从其规定。

八、具体执行过程中的相关问题由市住房城乡建设委负责解释。

长沙市退休教师健身活动现状分析 第3篇

1 研究对象与方法

1.1 研究对象

以长沙市退休教师的健身活动现状作为研究对象。以长沙市的休退教师作为调查对象。

1.2 研究方法

1.2.1 文献资料法

查阅中国期刊全国数据库相关研究成果及论文, 为本研究作理论和相关数据、资料的准备。

1.2.2 专家访谈法

对长沙市部分学校老干处的专家及部分退休教师进行访谈, 访谈形式主要是走访和电话访问, 了解他们对退休教师参与健身活动的认识和见解。

1.2.3 问卷调查法

通过对长沙市的部分退休专职教师发放问卷, 调查长沙市退休教师参加健身活动的基本情况和他们对健身活动的认知情况, 共发放问卷500份, 回收问卷489份, 回收率97.8%, 其中有效问卷478份, 有效问卷回收率为95.6%。

1.2.4 逻辑分析法数理统计法

通过类比、判断和综合等多种逻辑方法, 对所得资料进行分析比较。

1.2.5 数理统计法

运用SPSS统计软件对所得数据资料进行统计学处理。

2 结果与分析

2.1 长沙市退休教师参加健身活动时选择健身场所的分析

长沙退休教师在健身活动项目的选择上 (表1) 主要以, 强度低, 持续时间长, 受场地器材影响小的项目为主, 项目选择排序依次为:散步排在首位, 其次是慢跑、快步走, 有氧操、舞蹈、秧歌排在第三位, 爬山, 排在第四位。通过对平时被调查者参加健身活动时, 选择的健身项目的前三项进行的调查, 结果表明有73.6%的人选择了散步, 有47.7%的人选择了慢跑、快步走, 有46.2%的人选择了有氧操、舞蹈、秧歌, 有45.0%的人选择了爬山, 有32.4%的人选择太极拳 (剑) , 选择了乒乓球、羽毛球和健身路径的人分别有22.6%和21.8%。健身项目的选择存在性别差异, 女性选择有氧操、舞蹈、秧歌项目明显多于男性, 女性有63.5%的被调查者选择该项目进行健身活动, 男性则只有21.4%的被调查者选择此项活动。男性则在乒乓球、羽毛球、健身路径项目选择上远远多于女性。健身项目的选择存在年龄差异, 年龄大的被调查者越趋向于选择强度小、简单易行的项目, 由于被调查者70岁前后身体状况变化较大, 选择项目的变化也较大, 如散步、健身路径项目, 被调查者年龄越大选择的越多, 长沙退休教师的健身活动项目中缺乏比较新兴的项目, 希望相关部门积极开发和推广一些适合老年人的健身活动项目。走跑项目由于不受场地影响, 简单没有多少技术含量, 强度好调控, 选择的人很多。喜欢有氧操、舞蹈、秧歌的被调查者在高校内或社区里形成了一个稳定的群体, 他们有相对固定的时间、地点进行练习, 有较好的活动氛围, 所以选择的人也比较多。爬山是一项很受长沙市民欢迎的传统健身项目, 由于一大部分高校位于岳麓山脚下或距离不远, 同时长沙公园实行对市民免费开放的政策, 尤其是很多退休专职教师在退休前就养成了爬山的健身习惯, 因此爬山在长沙退休教师中比较受欢迎。

2.2 长沙市退休教师参加健身活动时选择健身场所的分析

通过对长沙市退休教师选择健身活动场所的调查显示, 主要是学校场馆占47.3%, 附近公园占24.3%, 社区场地占20.7%, 选择在家里进行健身活动的退休教师只占4.2%, 选择去收费健身场所进行健身活动的退休教师只占2.1%, 选择健身活动场所主要考虑的是方便, 由于多数被调查者住在高校内或附近, 学校场地丰富又方便, 选择附近公园主要是公园空气好, 也比较方便, 且长沙市公园免费向市民开放, 选择社区场地的被调查者主要是因为方便, 选择去收费健身场所进行健身活动的被调查者比较少, 很多被调查者表示, 如果价格优惠愿意去附近校外的收费健身场所练习, 有部分被调查者希望高校校内收费健身场所能够免费或低费向其开放。

2.3 长沙市退休教师参加健身活动时选择健身场所的分析

通过对长沙市退休教师参加健身活动频率与时间的调查表明, 被调查者参加健身活动比较有规律 (见图1和图2) , 这主要是因为被调查者健身意识比较强, 健身态度比较积极, 同时退休后闲暇时间比较多, 参加频率和时间大都能保证, 被调查者每周参加健身活动的次数在5次以上的最多, 男性5次以上的有62.6%, 女性有58.7%, 其次是3—4次, 男性有23.7%, 女性有31.2%的被调查者每周参加健身活动3—4次, 每周参加健身活动1—2次的男性占10.3%, 女性占7.5%, 2次及以下就很少了, 大多数被调查者表示, 已经养成了每天参加健身活动的习惯, 哪天不动动就会感觉浑身不舒服, 情绪也会比较低沉。被调查者每次健身活动的时间也比较有保证, 大多数被调查者每次活动的时间是30—90分钟, 其中60—90分钟所占比例最高, 39.5%的男性和45.1%的女性被调查者表示每次健身锻炼的时间为60—90分钟, 28.4%的男性和33.3%的女性被调查者每次健身活动的时间为30—60分钟, 13.4%的男性和10.7%的女性被调查者每次健身活动的时间为30分钟以下, 18.7%的男性和15.5%的女性被调查者每次健身活动的时间为90分钟以上, 具体每次活动的时间长短, 被调查者会根据当天自己的身体情况或外界因素而适当延长或缩短。

3 结论与建议

3.1 结论

1.长沙市退休教师对健身活动内容的选择以强度低, 持续时间长的项目为主。爬山长是沙人较喜欢的运动项目, 退休教师也会根据自己的身体状况, 适当安排爬山运动。

2.长沙市退休教师参加健身活动选择健身场所主要考虑的是距离, 学校和所在社区及附近公园是他们的首选。

3.长沙市退休教师参加健身活动比较有规律, 参加频率和时间大都能保证, 但是还是缺乏专业指导。

3.2 建议

1.提高退休教师健身活动的组织化程度, 经常组织一些形式多样、内容丰富的健身活动, 组织一些健身活动项目培训, 组织一些健身知识讲座、竞赛。

2.加强学校和社区对退休教师的健身服务, 学习和社区应该增加一些专门针对老年人的体育资源的配置和调节, 一些收费的体育场所应该免费或低价向退休教师开放, 为退休教师提供一个良好的锻炼环境。

3.退休教师的健身活动很缺乏专业指导, 社会和体育院校应该培养一些针对老年人健身的社会体育指导员, 鼓励社会体育指导员对老年人健身活动进行指导和帮助, 使老年人的健身活动科学化, 规范化。

参考文献

[1]张红坚.不同类型弱势群体全民健身认知、需求与行为差异的对比研究[J].成都体育学院学报, 2008, (12) :27-30.

[2]吴健, 刘军.社区老年体育健身服务现状研究[J].天津体育学院学报, 2003, (3) :72-74.

[3]李静, 刘贺.我国人口老龄化问题与社区体育服务对策研究[J].南京体育学院学报 (社会科学版) , 2002, (1) :60-62.

[4]王岗.对山西中型城市不同年龄群体体育锻炼状况研究[J].体育科学, 2001, (5) :19-23.

长沙房地产产品结构特点分析 第4篇

近两年，顺应城市规划“南拓北聚东提西进”的总战略，在市政配套逐渐完善的情况下，长沙市的房地产开发逐渐打破市区与郊区、河东与河西、南帝与北丐的心理距离，发展迅速。

本文试对长沙房地产的板块分布、户型及价格分布做一简略分析。

一、 物业分布特征

1、九大板块初步形成

目前，长沙房地产已经形成“芙蓉北路、金鹰月湖、经开星沙、中心、尚东、体育新城、南城、市府麓谷、麓南含浦”九大板块。

从城市发展的眼光来看，九大板块的快速形成，是开发商抓住各区发展机遇的必然结果：

2、高端物业竞争渐趋白热化

受国家宏观调控政策的影响，早年拿地的开发商现在大肆开发别墅、洋房、大户型产品，甚至市中心的楼盘也尽可能打造大户型豪宅，拔高楼盘形象，以期名利双收。

整体来看，中心片区以中、小户型高层普通住宅为主，楼盘规模小，容积率高；郊区则多以大规模品质大盘为主，物业形态丰富多样，别墅、洋房等高端产品云集。

据调查，目前长沙市场上含别墅物业的项目约30个，其中在售的约50%，2007年别墅推货量约1880套；含有多层洋房物业的项目共有24个，其中在售的约占到66%。

二、 产品结构特征

1、 户型特征

长沙房地产预警预报系统显示如下信息：

（1）、全年批准预售套均建筑面積及户型比例：2006年，长沙全年批准预售套均建筑面积109.77㎡。其中，120-144㎡区间户型是市场主力，占比30.99%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%。这与国家90平米以下户型需占70%的政策相差甚远。

（2）、全年销售套均建筑面积及户型比例：从实际销售情况来看，2006全年销售套均建筑面积为106.61㎡。120-144㎡之间的户型销售量最大，占比28.95%；90㎡以下的户型销售占比29.54%。

结论：长沙市住宅供求基本均衡，144平米以下的户型供应量略大于销售量，可看出市场对于舒适大户型的需求比较旺盛。

尽管如此，面对2007年大户型产品的大肆推货，价格的迅速上涨，市场接受能力堪忧。

2、 户型亮点

从户型布局方面来看，好的户型最基本的评判标准是南北通透、户型方正、明厨明卧明卫、动静分区等。满足这些条件的经典户型，往往得到市场认可。

在市场竞争日益激烈、产品同质化日趋严重、市场购买力增长缓慢的情况下，产品的优化与创新成为各大开发商突围市场的重要手段之一。随着外来大品牌开发商的进入，长沙房地产市场整体产品品质提升迅速，创新产品频现市场。

（1）、复式小户型

购买30平米的小户型，即可享受近50平米的空间。要点是将层高做到4.9米，隔成两层，买一层送一层。此户型推出后销售火爆。开发商因销售良好将单价提升近1倍，性价比已不如周边楼盘；但受前期热售的影响，后续销售情况仍很不错。

（2）、情景洋房

万科的专利产品情景洋房，发挥出最佳宜居设计尺度，层层退台，独特入户，户户阳光充足的特征广受市场喜爱。此户型长沙市场早有效仿者。卓越?蔚蓝海岸、南山?苏迪亚诺、中城?丽景香山等均推出情景洋房，受到高端消费者喜爱。

（3）、“1+1”户型

为了应对“90/70”政策，在市场鼓吹大户型将成珍稀产品的情况下，市中心地段频出“豪宅”，一些楼盘设计为A、B两种相邻户型，以“A+B”形式出售。通常此种组合户型布局不够合理，面积大、总价高，市场接受度未必高。

（4）、“3+1”亲情户型

“3+1” 亲情户型，针对两代同堂的家庭，将父母房与主人房作分隔，分开入户。确保两代人之间有较大的独立空间，设计较为人性化。

（5）、阳台设计

270度大面积观景大阳台、露台、空中庭院等情趣空间受到消费者一致喜爱。而当开发商将露台与空中庭院等作为赠送面积时，大大提升产品附加值，对消费者吸引力很大。

长沙是一个开放性的高消费城市，对于新鲜、先进的东西接受度很高；同时由于消费超前，在购买大件物品时会很现实。因此，在创新的同时必须充分考虑性价比问题：若能增大房屋附加值，会吸引更多消费者。

三、 关于价格

长沙商品房价格连续几年保持5%-6%左右的增长率。2007年1-3月，长沙新建商品住宅价格同比涨幅超过10％，位居全国第三。

目前长沙房地产市场价格布局，呈现如下规律：

1、普通住宅：均价区间一般在3000-7000元/平米，而主力价格集中在3200-3900元/平米之间。

（1）、中心区域普通住宅价格明显高于其它区域，主要集中在3700-5500元/平米，个别江景盘达到7000元/平米；

（2）、南城价格排在中心城区之后，普通住宅均价大多已在3900-5000元/平米之间；

（3）、东、西、北城三区价格基本接近，大多集中在3200-3900元/平米之间。

2、多层洋房：根据品质、地段不同，均价落差很大：低者2800元/平米，高者可达6000元/平米。

多层洋房最多集中在东城。目前东城是品质与价格最为领先的区域，绿城?桂花城、万科?西街花园、长房?星城世家等都在此区域。

3、别墅：2007年，被称为长沙“别墅物业放量年”，两大高端纯独立别墅项目绿城?青竹园、保利·阆峰云墅均在积极蓄客，谨慎推货。

目前独立别墅价格基本在6500元/平米以上；豪华独立别墅价格达到10000-13000元/平米，每套总价达到500万—1000万以上；联排均价主要在3700-5600元/平米之间，个别楼盘达到7000元/平米。

2007年长沙住宅价格增速飞快，与高端物业大肆推出拉升房价有很大关系。

根据调查，目前大多数别墅与高档洋房项目的蓄客期很长，由于蓄客情况不乐观，延迟开盘的现象明显，价格偏高、位置偏远或产品本身不突出的楼盘更是如此。

全国政协委员郭松海在两会上建议：对存量独立别墅、连体别墅等高档房产开征物业税，对长期闲置的不动产开征不动产闲置税。

消费者购买低密度物业本身就有较大风险，倘若上述政策付诸实施，将会导致风险升级，市场形势将不容乐观：价格拔高，却遭遇需求抑制，高端产品需谨慎入市。

不过，尽管长沙住宅价格增长速度快，但整体价格水平大大低于沿海城市，正是这两大困素的存在，吸引深圳、广州、上海等高房价城市投资客的目光。

长沙市房地产市场分析 第5篇

说明：

1、企业开发经营情况评价以长沙市房地产开发协会、长沙市房地产业协会统计和房地产开发预警预报信用信息系统上报数据为准，其数值取2011、2012、2013年三年年度数值的平均值。

2、企业在外省（市）开发经营获得的荣誉，享受本省（市）同等级别的加分。

长沙房地产定位策划 第6篇

长沙房地产定位策划内容包括哪些？下面长沙房地产策划的小编详细给大家介绍下：

1、功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。

2、市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。

3、象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。

4、专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

长沙房地产营销状况报告 第7篇

一、概况

由于近年国家对房地产采取种种限制措施，再加上接连遭遇美国和欧洲的次贷危机及主权债务危机，使得房地产从以前的暴利行业逐渐回归正轨，具体反应在房价在缓慢地下降。而长沙也响应国务院的号召，也于近日出台了限购政策，对长沙地房地产也起到了一定的作用，让长沙的房地产进一步地降了温。

二、房地产企业应对措施

目前各大房地产企业普遍采取的措施有：1.降低价格；2.提高服务质量；3.加强配套设施；4.采用“美女营销”等营销措施；5.赠送房间面积；6.采用“N+1”模式；7.招聘大学生兼职，蹲点拓客；8.突出区位优势，利用教育资源等吸引购房者。

三、目标客户反应

由于目前房地产企业在降价，各种外部环境也不是很好，故而除了急需买房的客户，大部都是持观望态度，认为房价还有下降的空间。但由于这种下降是否已经快到底，却是没有人可以断言的，所以也有相当一部分购房者是处于摇摆不定状态下的，而这恰恰是需要房地产企业大力说服的。

四、其他

在住宅地产处于政府大力抑制的环境下，有一部分大型的房地产企业开始向商业地产进军，取得了一定的成绩。但亦充满了种种变量，需要拭目以待。

五、总结

通过对长沙房地产的调查和查阅一些相关资料，我们初步了解到目前长沙的房地产的营销状况并不是很好，需要寻找新的突破点，至于商业地产能否成功，还尚未可知，需要等待。

不过，从长远看，无论是长沙的房地产市场还是中国的房地产市场的潜力是巨大的，需还是大于求的，房地产也是有着相当大的投资价值的。

长沙市居民传统村镇旅游意向分析 第8篇

关键词：长沙市,传统村镇,旅游意向

一、研究背景

传统村镇是指拥有较丰富的文化与自然资源,具有一定历史、文化、科学、艺术、经济、社会价值,应予以保护的村镇。我国关于传统村镇的研究大多集中在其本身的保护与发展方面。赵勇从历史文化村镇的概念出发,阐述了其保护规划的原则和方法,并从价值特色确认、划定保护范围、街巷空间保护及环境综合整治调整等论述其具体的保护内容;又以中国首批历史文化名镇为例详细介绍我国历史文化村镇的评价体系,通过因子分析的方法对我国首批历史文化名镇的保护发展状况进行评价。刘沛林引入“意象”的概念,运用感觉形式的方法,从传统村镇的自身价值和资源特点出发研究山水、生态等意象对我国古村落选址规划的影响。近几年,随着传统村镇旅游的兴起,我国学者对传统村镇的旅游发展进行了不同层面的研究和探讨。杨载田从古村落的文化资源特点出发提出了其旅游开发的原则;卢松等以西递、宏村为例对传统村镇的旅游客流的时间分布特征及对其影响因素的分析研究发现旅游客流的“双峰双谷”分布特征及季节差异显著等特点;还有一些学者从旅游对传统村镇的影响以及传统村镇资源环境保护的角度出发提出古村落的可持续发展应在当地资源环境保护的基础上合理地进行旅游开发工作。

传统村镇的旅游利用是其发展的最重要途径。目前,尚未发现关于城市居民传统村镇旅游意向的研究,而分析掌握旅游者传统村镇旅游意向,不但能促进传统村镇的遗产保护工作,而且可为传统村镇旅游资源利用工作提供支持。因此,本文基于对长沙市居民的问卷调查,旨在通过定性与定量结合的分析方法对传统村镇的旅游意向进行研究,以了解影响长沙居民的传统村镇旅游意向及其影响因素,从而促进湖南省乃至我国传统村镇的遗产保护与旅游发展。

二、数据来源与研究方法

(一)数据来源。本研究的调查问卷由课题负责人周宏伟教授设计,主要包括被调查者的人口学特征和传统村镇基本旅游意向。于2015年8月在长沙市中心地段发放调查问卷并进行随机调查。此次调查共发放问卷400份,收回392份,回收率为98%。其中,有效问卷305份,有效率为78%。研究数据均来源于此次调查中的有效问卷,数据具较高可信性。

(二)研究方法。本文主要运用简单的定量分析、交叉分析与卡方检验相结合的方法对数据进行分析,进而对影响被调查者到传统村镇旅游的主客观因素进行分析。

三、长沙市居民传统村镇旅游意向分析

(一)样本特征分析。此次调查,女性199人,占被调查者总数的65%;男性106人,占被调查者总数的35%。他们的年龄主要集中在18~40岁之间,占总数的83%;从居住地看,75%的被调查者为城市居民,居住在县城的占总人数的10%,剩余的14%为乡镇居民;所有被调查者中行政机关、事业单位和企业职员分别为8人、40人、108人,自由职业者和学生的总数分别为87人和58人,离退休人员4人;在收入方面,59人为无收入人群,117人收入在5万元以下,99人收入在5~10万元,剩余30人的收入均在10万元以上。从数据观察分析可得:被调查者具有广泛性,包括各年龄段、地区、职业以及年收入;大多被调查者均为有收入的人群,部分收入较高,在可自由支配收入较高的情况下旅游行为的发生几率同样较高。

(二)长沙市居民传统村镇旅游意向初探

1、旅游意愿分析。据数据统计发现,长沙市所有305名被调查者中216名曾去过传统村镇旅游,剩余89名未曾去过;在216名有传统村镇旅游经历的人中有199人想再次到类似地区旅游;在89名未去过传统村镇的被调查者中有81人有传统村镇的旅游意愿。由上述统计结果可知,传统村镇对长沙居民有较大的吸引力。

2、旅游目的地意向分析。在280名想到传统村镇旅游的被调查者中,有223人期望到外省的传统村镇旅游,占总数的80%;剩余20%则希望到常住地的传统村镇旅游,即外省的传统村镇对长沙居民的吸引力更大。(图1)

对被调查者期望旅游区统计发现,40%以上的人期望到江浙、云贵地区旅游。造成这种现象的原因如下:(1)从旅游者的旅游动机来看,知名度较高的地区对其吸引力更大。这两个地区传统村镇知名度位于全国之首。云贵地区的传统村镇是列入我国传统村落名录最多的地区,其知名度不言而喻;江浙地区如乌镇也具有较高的知名度,近几年的乌镇戏剧节的举办更是吸引了大量的游客前往;(2)从传统村镇自身看,旅游资源、特色显著的地区具有较高的吸引力。旅游者到常住地以外地区旅游主要受当地不同自然、人文环境吸引。江浙、云贵地区传统村镇的自然资源及文化特色对长沙被调查者更具吸引力;(3)从旅游目的地基础设施完善程度看,基础设施越完善对旅游者的吸引力越大。江浙、云贵地区传统文化类旅游兴起较早,基础设施及景区服务等相对完善,可为旅游者提供便利的旅游服务,因此吸引着大量的游客前往游览。

剩余大部分被调查者期望到川渝、华北、华南及西北地区传统村镇旅游。首先,这些地区有着异于常住地的环境,对旅游者产生一定的吸引力;其次,这些地区的传统村镇本身有着自身特色,如福广地区的客家文化,是吸引被调查者到当地旅游的重要原因之一;最后,这些地区的传统村镇具有一定的知名度,如安徽的西递和宏村是享誉国内的著名传统村镇旅游地。

但仅有6%的人期望到河南河北地区传统村镇旅游。一方面由于这些地区的传统村镇知名度不高,本身吸聚力较弱;另一方面这些地区的环境与被调查者常住地并无太大差异,因此被调查者在有其他选择的前提下不会专程到这些地区的传统村镇旅游。其他的一些被调查者对台湾地区的传统村镇呈现出较高的兴趣。

3、旅游特色选择分析。问卷统计发现,人们对于所到传统村镇的建筑、节俗、美食、乡土环境等表现出一定的兴趣,尤其是传统美食,占总数的71%。表明传统美食对被调查者最具吸引力。

4、出行及住宿方式选择分析。数据显示,一半以上的被调查者选择亲友自驾或者自由行的方式出游,极少的人选择旅行社或者单位安排。虽然在很长的一段时间内,旅行社在人们的旅游中起着非常重要的作用,但随着社会经济的不断发展,人们生活水平的提高以及互联网时代的到来,人们的旅游出行方式也发生着极大的变化。由于现代旅游者个性化及对自由的追求,自驾游和个人自由行逐渐流行起来。大多的旅游者不希望在旅游过程中受到约束,因此这两种旅游出行方式选择人数最多。在住宿地选择方面,59%的人选择在具有当地特色的农家乐或者牧家乐住宿,其余的24%选择在乡村别墅居住,只有18%的人选择到旅馆或者城镇宾馆住宿。由于被调查者到一地的传统村镇旅游,一方面希望满足自己在文化、艺术、审美方面需求;另一方面可以体验当地特有的乡土环境,品尝特色美食,所以大部分被调查者选择该种住宿方式;经济条件较好的被调查者为了在体验当地特色文化的同时满足自己高标准的住宿要求,会选择在条件更好的乡村别墅住宿。

5、短期停留意愿分析。79%的被调查者愿意在所到传统村镇做短期停留。主要原因在于:自我国第一批传统村镇公布后,传统村镇旅游逐渐兴起。各地的传统村镇为实现自身的发展,促进当地农村经济繁荣,不断加强自身的基础设施建设,完善旅游相关配套服务设施;随着现代社会生活节奏的不断加快,人们的生活压力也不断加大,加之旅游地完备的服务设施及良好的空气环境,使旅游者在传统村镇做短期停留成为可能。

(三)旅游意向影响因素分析。旅游者在情感、意志及认知活动方面存在差异。同时,由于旅游者的性别、年龄、学历及职业等方面的不同会导致旅游者对旅游目的地及旅游项目选择上存在不同的偏好。具有不同样本特征的人群在感知环境上会存在一定的差异,他们会根据自己的心理地图选择期望旅游地及相关的前往及住宿方式。

1、性别对旅游意向的影响。旅游目的地的资源特色是影响人们旅游偏好的重要因素之一,研究表明,由于不同的生理特征、社会地位和作用,男性和女性的旅游动机会存在差异。由图2可知,在所有女性被调查者中,选择传统美食的人次明显高于其他几项,表明传统美食对女性最具吸引力;而在所有男性被调查者中,除农事活动外,其他四项的选择人次较为平均,均为50人次左右,即男性对这些旅游资源并无特别偏爱,旅游资源并非影响男性旅游意向的主要原因。(图2)

2、年龄对旅游意向的影响。从年龄与旅游目的地选择之间的关系看,其卡方检验值P>0.05,即被调查者年龄与旅游地选择之间并无相关关系。在旅游意向统计中发现,各年龄段的被调查者均有到传统村镇旅游的想法。由于传统村镇旅游具有地域性、大众性、综合性及直观性的特征,可以满足各年龄段的审美需求。因此,年龄的大小并不会对传统村镇旅游地的选择产生影响。同时,通过SPSS软件的交叉分析和卡方检验得出,传统节俗及乡土环境对不同年龄段被调查者的吸引力存在差异。年龄关于传统节俗及乡土环境的卡方检验P=0.018,明显小于0.05,表明年龄与传统节俗及乡土环境的选择之间存在显著的相关关系。按年龄段排序选中乡土环境的人次分别为2、51、75、16;未选中的人次分别为14、63、66、18。即乡土环境对26岁到40岁之间的人群具有较大的吸引力,同样的情况存在于传统节俗的选择中。而其相对于传统建筑及传统美食的卡方检验值均大于0.05,二者并无相关关系。但通过数据统计可以发现,各年龄段被调查者对传统村镇的特色建筑及美食均表现出较大的兴趣。

从年龄与前往方式的关系看,其卡方检验值为0.05,与标准检验值相等。表明年龄与前往方式之间存在一定的关系但并不明显。除年龄较小的被调查者外,大部分被调查者都会选择亲友自驾游及个人自由行。

3、文化程度对旅游意向的影响。根据卡方检验的结果得知,除江浙、云贵地区外,其他地区的卡方检验值均位于0.009以下,尤其是西北的几个地区,其检验值位于0.006以下,每一单项选中人数也是随着文化程度的升高不断的增多。而选择到安徽江西、福建广东等省的传统村镇文化程度越高的人未选中的越少。总的来看,各文化程度的人都有去传统村镇旅游的意愿,文化程度越高的人群这种愿望越强烈,他们更多的是受当地历史文化的吸引,对当地的传统文化有着非常浓厚的兴趣。在游览项目的选择中,大部分的本科及以上的旅游者对江浙、云贵及西北地区的传统村镇建筑及节俗的兴趣相较于美食及环境高。文化程度越高的人群选择到新疆、宁夏地区的传统村镇旅游的比例越大。其原因在于文化程度较高的人,对于新的环境及地区有着较强的求知欲,他们到一地旅游有着较强的目的性。而文化程度较低的人群在选择旅游目的地时更多的受到大众及媒体宣传的影响,因此这部分人群首先会选择到知名度较高的江浙、云贵地区旅游。对于甘肃、青海、新疆、宁夏等地的传统村镇而言,文化程度相对较高的人群对这些地区有着较强烈的游览欲望。文化程度对旅游前往方式、住宿地点及旅游资源的意向选择并无影响。

4、职业构成和经济收入对旅游意向的影响。职业与旅游目的地、旅游资源及前往方式的相关性并不大。而年收入与前往方式之间存在着较大的关系,其卡方检验值为0.017,二者之间具有较强的相关性。但在四种前往方式中,旅行社和单位旅游团的选择人数较少。在所有的被调查者中,学生和年收入10万以上的人选择自由行的人数较自驾游的人数较多;中等收入人群选择自驾游的人数较自由行多。近年来,随着旅游业的发展,自由行逐渐成为了一种流行的旅游方式,即在旅行社安排好食住的前提条件下,旅游者可以自行安排时间。由于学生群体的特殊性,他们更喜欢自由行这种拘束较少的旅游方式。而资金对于年收入较高的人群并非主要的限制因素,在可以自由支配自己时间的情况下,他们会选择相对更自由、方便的旅游方式。随着经济社会的发展,人们的生活水平不断提高,可自由支配的收入增多,出游方式也逐渐多样化,在经济条件允许的前提下,人们会选择更便利的旅游方式。

由于调查时大部分的被调查者仅从自己的意愿出发选择住宿方式,因此对于该项的选择存在较强的主观性,很难反映年收入与该项的关系。但我们仍可以从数据中得知,在经济条件满足的前提下,人们会选择较为舒适的住宿方式。

四、结论及建议

首先,由于传统村镇大都分布在农村地区,其经济发展更多的依靠当地旅游业的发展;其次,传统村镇旅游业的可持续发展不仅可以改善当地居民的生活,还可以繁荣农村经济,从而促进整个社会经济的发展;最后,传统村镇旅游对于弘扬我国的传统文化也起着非常重要的作用。本文根据对长沙市居民传统村镇旅游意向调查发现,大部分居民有到传统村镇旅游的意向,而影响他们到传统村镇旅游的原因主要有以下方面:

(一)主观因素,即样本的个体特征。由于旅游者的行为多元化的影响,其旅游行为存在较大的不确定性。同时,不同个体所生活的环境会存在感知环境上的差异。受感知环境的影响,主观个体会对旅游目的地形成不同的心理图像,这些不同的心理图像是影响他们是否会到一地旅游的关键因素之一。在旅游动机上,传统美食是吸引各类型人群到一地旅游的最主要因素;其次则是传统建筑;最后是乡土环境和传统节俗。旅游者在选择出游地时都受最大收益比和最大的信息收集量的影响。他们会根据自身的不同条件选择最小旅游时间比的出游地。这也就导致了不同文化程度的人群会选择不同旅游地,不同收入人群选择在出游方式上的差异。旅游者在选择目的地时,首先会选择到知名度较高的地区以及自然、人文环境差异大的地区旅游。这也解释了为何不论何种性别、年龄、职业、收入,所有的被调查者不约而同的选择了江浙、云贵地区。旅游者到传统村镇旅游是为体验当地不同的风土人情,因此大多的被调查者选择了农家乐/牧家乐的住宿方式。同时,为缓解生活压力,放松心情,大多数被调查者都愿意在当地的传统村镇做较短期停留。

(二)客观因素,即传统村镇旅游地。首先,传统村镇旅游地知名度大小是影响其客流量的最主要因素;其次,基础设施完善的传统村镇也会对旅游者产生较强的吸引力;最后,旅游目的地的特色民风、民俗也是吸引客流的因素之一。同时,在大数据影响下,智慧旅游逐渐发展,旅游目的地应适应时代的发展,运用数据网络适时地为当地传统村镇的发展提供相应的对策。

根据上述影响因素,为促进传统村镇遗产保护工作与旅游业可持续发展,笔者建议:(1)地方政府首先应做好传统村镇的保护工作,保证传统村镇建筑的完整性及环境的整洁性;(2)传统村镇旅游地相关管理单位应加强宣传,以自身的传统文化和特色为出发点,运用多种宣传方式大力宣传当地独特的乡土环境与历史文化特色,增强自身的吸聚力;(3)传统村镇相关旅游部门应加强当地基础设施建设,完善道路交通网,提升客源地到旅游目的地的交通便捷性;进一步完善当地相关配套设施,如特色客栈、餐馆等,为游客提供更便利、优质的服务;(4)旅游目的地治安管理部门应加强治安防治工作,尽量降低偷盗等犯罪活动的发生率,给游客留下良好的印象;(5)当地旅游管理机关加强对传统村镇内的小商贩经营活动的监管工作,避免出现强买强卖等不良现象,营造良好的商业环境;(6)旅游者要养成良好的旅游习惯,尊重旅游目的地习俗,与当地居民建立良好关系。同时,旅游者良好的个人素质可对当地居民起到正面的示范效应,从而促进旅游目的地良好社会风气的形成与发展。

五、不足与展望

本文仅分析了长沙市居民对于传统村镇的旅游意向,据此对我国传统村镇客源地市场的分析仍具有一定局限性。在研究方法上,本文主要采取简单的定量分析,具有一定的片面性。未来关于传统村镇旅游意向的研究,可采取动态分析与复杂的定量分析方法相结合。在结果分析时应考虑大数据对传统村镇旅游业发展的影响。

参考文献

[1]赵勇,崔建甫.历史文化村镇保护规划研究[J].城市保护与更新,28.8.

[2]赵勇等.历史文化村镇保护评价及研究——以中国首批历史文化村镇为例[J].地理科学,26.4.

[3]刘沛林,董双双.中国古村落景观的空间意向研究[J].地理研究,17.1.

长沙市旅游房地产发展模式探析 第9篇

通过实地调研，分析了长沙市旅游房地产开发的几种主要模式： 产权酒店主要集中于城市中心地帶或旅游资源、商务资源丰富的地段；休闲度假村发展迅速，呈环形分布于城市近郊；主题街区位于城市中心区，经营种类多样化；主题公园的发展注重人性化。

关键词：

群众文化；时代特征；人才设施建设；形式创新建设；监督引导

一、长沙市发展旅游房地产的基础

（一）区位交通便利

长沙是中国南方重要的交通枢纽城市，陆、水、空交通发达。长沙铁路网线有京广、沪昆、石长铁路及武广客运专线。杭长和长昆客运专线也在建。长沙的公路密度达到42.74千米/百平方千米。高速公路总里程193千米，另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港，港口吞吐量达1100多万吨。长沙黄花国际机场可直航国内47个主要城市和曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等国外城市。长沙也在完善轨道交通，长沙地铁规划于2015年左右建成，地铁网将遍及长沙市主要繁华路段。

（二）休闲旅游产业发展迅速

近年来长沙市旅游产业实力明显增强，休闲旅游业快速发展，2008年长沙市农家乐总户数达到1592户。长沙市旅游市场需求也非常旺盛。2011年春节黄金周期间，全市共接待游客125.3万人次，同比增长30.9%；实现旅游综合收入8.69亿元，同比增长36.2%。为了提升休闲旅游产业，为休闲建立的基础设施和服务将不同于走马观花的观光旅游，休闲旅游产业注入了物产和物业服务内容，因此，旅游房地产开发是必不可少的条件[1]。

（三）房地产需求生态化

长沙因其价格、区位等优势吸引了大量投资者，城市化进程的加快带动刚性需求，长沙房地产市场在调控中向生态健康方面发展。2010年1—11月，全市共完成房地产开发投资额624.31亿元，同比增长36.5%；全市施工面积达6500.88万平方米，同比增长10.5%，其中住宅5283.5万平方米，同比增长8.8%。房地产需求方面看，2010年商品房销售量继续保持平稳增长。1—11月，全市商品房销售面积累计1463.15万平方米，同比增长16.0%，其中住宅1415.61万平方米，同比增长15.8%；商品房销售额630.61亿元，同比增长37.7%，其中住宅598.53亿元。在商品房保持平稳增长的背景下，购房者越来越关注居住的整体环境，青睐绿色健康的景观地产。

二、长沙市旅游房地产发展的主要模式

长沙市旅游房地产的发展还处于初期阶段，现有模式主要有：产权酒店、休闲度假村、主题街区、主题公园。

（一）产权酒店

自2002年长沙首家产权酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权酒店（表1）。

1.集中于城市中心地带或旅游资源、商务资源丰富的地段

优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国·豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，位于东二环线以外，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅。

2.软件设施及服务日益完善

近年来各产权酒店注重提升软件设施，改善服务品质。大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。如长沙市芙蓉豪庭大酒店酒店功能设计完善，各种配套设施完备，现代气息浓厚。餐饮设施有中餐厅，西餐厅，大堂吧，客房送餐服务；康体中心有健身、游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、卡拉OK、康乐中心。

（二）休闲度假村

长沙市休闲度假村开发速度较快。大型休闲度假村千龙湖生态休闲度假村于2004年建成并正式营业[2]。休闲旅游市场的不断扩大，农家乐成了长沙市发展休闲度假村的新形式。“农家乐”是在市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市区市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式[3]。

1.呈环形分布于城市近郊

长沙市的休闲度假村一般都位于长沙市的近郊，呈环形围绕着长沙市中心。如河西的桃花坪、东方红镇，出现了大量吸引河西高校学生周末休闲的农家乐。长沙市千龙湖生态度假村位于望城县格塘乡。而在河东城区附近也有着如九龙农家乐等非常多的农家乐形式的休闲度假村。

2.发展迅速但不规范

长沙市近年来的以农家乐形式出现的休闲度假村发展非常迅速，但是发展不规范存在着许多问题。比较凸显的是农家乐产品高度同质，市场缺乏差异；游客的停留时间短，旅游产业链的作用有限；游客获取信息渠道单一，难以有效地引导市场消费；产品的供给和市场的需求不相匹配；旅游消费结构不合理，食、行费用比例过大，娱、购比例过小。

（三）主题街区

长沙市主题街区特色鲜明，发展早且势头较好（表2）。长沙是楚汉名郡，革命圣地，国务院首批的24个历史文化名城之一，蕴含着深厚的长沙文化特征的街区有长沙城仅存的保留原有街巷格局最完整的街区太平街等[4]；具有现代潮流的黄新路步行街等。

1.位于城市中心区

长沙市的主题街区主要分为两种：文化古街区和现代商业街区。古街区有太平街、潮宗街等，现代商业街有黄兴路步行街、东塘商业步行街、解放西路酒吧一条街等。考察发现，现有古街区一般都是古代市中心的商业繁华区，贸易聚集区。尽管近年来长沙市城区不断扩建，长沙市古街区退化了部分功能，但它们仍处于长沙市市中心区。如长沙市太平街历史文化街区，位于解放路口至五一大道路口湘江东岸。现代商业街一般都位于城市的中心繁华区。如黄兴路步行街，作为长沙市最繁华的商业街，毗邻古城中心区太平街，为现代长沙市区中心区。

2.经营种类多样化

长沙市主题街区发展初期以现代商业街和古文化街为主，其余的类型较少。因为需求的多样化，主题街区的发展也呈现多样化趋势。现代商业街与古街区仍是处于主要地位，其余的有酒吧主题街区（如解放西路一条街）、饮食主题街区（如坡子街）、工艺品和土特产街区（如学宫街）、旅游街区（岳麓书院—湖南大学建筑群区）等多种形式的主题街区。

（四）主题公园

长沙市的主题公园较早出现的是以纪念革命先烈为主题的烈士公园，随后比较引入注目的是1997年开园的以微缩世界奇景为主题的长沙世界之窗，以海底动物为主题的长沙海底世界，2009年推出的以休闲为主题的橘子洲公园等。

1.以人为本，注重市民的休闲娱乐

长沙市的主题公园雏形为1958年新建的烈士公园，随后又出现了一个融世界各国建筑奇观、五洲风情歌舞表演、大型器械游乐、先锋时尚活动、影视拍摄基地于一体的综合性大型主题公园长沙世界之窗，随之便是海底世界等。考察得知，这些公园初期要收取门票，具有一定的盈利性。近年来，烈士公园实行免门票制，随后2009年新规划建成了大型的休闲免费主题公园橘子洲公园。这说明了长沙市的主题公园的一个发展趋势是注重市民的休闲娱乐，以人为本。

2.本土文化融合不足

长沙市的主题公园跟本土的风情文化结合较少。文化是一个民族的灵魂，每个地区都有着其特定的文化，长沙也一样，长沙作为第一批国家级的历史文化名城，湖湘文化的发源地之一，在几千年的发展中沉淀了深厚的特色文化，如湖南的花鼓戏等，但是在长沙，还没有有以本土文化风情文主题的主题公园，且其余的主题公园跟本土风情文化融合的较少。

三、长沙市旅游房地产发展中存在的问题

（一）旅游元素相对薄弱，旅游吸引力不足

长沙市的旅游房地产项目在前期规划中存在项目嵌入的旅游元素薄弱，导致旅游吸引力不足的问题。如主题街区太平街的开发，太平街作为体现长沙市古城文化的街区，自从政府花费巨资改造以来街区并没有获得很好的发展。在前期改造规划中，太平街历史街区主要是保护以清末民初特征为主的整体街区历史风貌，形成“五街三片一点”的空间框架，并以此来带动街区附近经济的发展。然而改造之后能吸引普通大众游客的旅游元素不足，带动效应不够。

（二）运营中缺乏系统管理

旅游房地产是一个新型产业，其发展要靠规范而系统的管理。长沙市某些旅游房地产形式的产品在发展初期发展的很好，但是随着时间的变化由于客源的减少而怠慢管理其后果是导致客源更少。如长沙的世界之窗曾以微缩世界奇景为主推旅游吸引产品，但是现在里面的世界奇景，都破败不堪，内容空洞，已没有什么吸引力。世界之窗里面除了游乐设施场所配备了工作人员以外，其余的地点是没有服务人员的，更不用说如同世界威尼斯公园提供人性化服务了，某些地方还有很多游人留下的垃圾没有及时处理。

（三）旅游房地产发展的政策不完善

旅游房地产作为边缘性产业，在实践中不可能像其他产业一样有明确的法律法规的约束，房地产市场信息不对称，房地产企业因拥有市场的支配权而获取暴利[5]。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区通常是经济发展相对缓慢的地方。由于规范政策不到位，地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，长沙市的部分旅游房地产项目正是打着旅游房地产的旗号，而实质只是搞房地产业务而已。

四、长沙市旅游房地产发展对策

（一）合理规划，完善开发监管体系

在进行旅游房地产项目开发时，要科学规划，精心选择项目地址，选址要有好的区位条件和良好的資源环境；对项目进行科学的布局，既包括整个长沙市的整体布局，也包括项目的内部布局。此外要完善开发监管体系，保证旅游房地产项目的开发有序进行。政府部门通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产开发的监管。

（二）提升旅游房地产品质

旅游房地产项目开发的重点是确定具有核心吸引力的元素，再对其进行包装开发。长沙市开发旅游房地产要突出本地特色，增强旅游吸引力。长沙市是首批历史文化名城，也是湖湘文化的发源地，在开发旅游房地产项目时就应该充分体现长沙市的古韵与文化，要将长沙市特有的文化溶入到景观设计中去。长沙市是著名的娱乐之城，长沙市的娱乐业非常发达，在进行旅游房地产项目开发时也应该充分的体现长沙市的娱乐气息。如每年都会有大量的明星来到长沙参加录制节目，这无疑对长沙市旅游房地产的开发是一个很好的契机，长沙应该开发这部分高档市场。

【作者单位：湖南师范大学旅游学院】

【参考文献】

[1]张春敏，王义高：《长株潭休闲产业发展的国际经验和对策》，《求索》2011年第6期，第93—94页

[2]郑旗：《乡村旅游循环开发模式初探—以长沙市千龙湖生态旅游度村为例》，《文史博览·理论》2007年第9期，第71—73页

[3]祖鹏，蒋术良：《长沙市农家乐旅游存在的问题及对策》，《湖南农业科学》2009年第6期，第153—155页

[4]朱政，朱翔：《长沙市历史风貌街区改造探究》《城市管理》2008年第3期，第53—55页