房地产抵押案例-盘古文库

房地产抵押案例

资料大全

来源：莲生三十二

作者：开心麻花

2025-10-11

房地产抵押案例（精选6篇）

房地产抵押案例第1篇

房产未能办理按揭的违约责任由谁承担?

【案情】

风云房地产开发公司(以下简称风云公司)以买七楼送八楼的形式促销其开发的风云大厦，文某购买了七楼，风云公司按约定将八楼赠送给文某使用。同年，文某入住后发现其八楼的房产并没有房产权属证书，遂与开发商交涉，经协商双方又专门签订了一份关于该八楼的商品房买卖合同，双方约定：风云公司负责办理八楼的房产证，而由文某第一期交纳首付款15299元，余款30000以5年按揭方式即每月交纳587元，并由文某在十日之内将按揭手续备齐交至风云公司。风云公司办理了八楼房产证后，在办理银行按揭手续时，银行以该八楼的建筑面积太小仅40平方，贷款数额太少仅30000元而不予审批。风云公司要求文某按合同约定，将按揭款交纳给该公司，文某以银行未办理按揭手续而拒绝，并要求解除合同。4月风云公司将文某诉至法院，要求其支付购房款并责令其履行按揭义务，文某遂提起反诉，要求解除合同，并还首付款15299元。

【分歧】

该案在审理过程中有三种意见：

第一种意见认为：被告文某应承担违约责任，并应继续履行合同。因为按揭贷款虽然未能办理但按揭本身是一种分期付款，故由被告按合同约定的数额交纳给公司是符合分期付款的要求的。且原告开发公司已办理该房产证，该房产所有权已登记至被告文某名下，文某不能以未办理按揭来对抗物权的变更。

第二种意见认为：原告风云公司应承担违约责任。因为按揭贷款并不是买卖双方单纯的分期付款，按揭是由买受人向银行申请担保贷款后，每月交纳一定的本息给银行的一种方式，该形式必然要涉及买卖合同的第三方即银行。根据合同的约定，由被告提供办理按揭的手续交由原告办理，现原告未能办理按揭，所以应由原告来承担违约责任。

第三种意见认为：该案中的按揭条款应是无效条款，原、被告不存在违约问题。因为按揭必然要涉及银行即该案的第三方，且必须要得到第三方的同意才有效，所以该条款是无效条款，且合同中原告并未承诺一定能办理按揭，故原告不应承担违约责任。原、被告可以就该付款方式另行签订补充协议，协议不成应解除该合同，并由原告退还被告的首付款，而被告也应承担原告办理房产证的费用及损失。

【评析】

笔者同意第三种意见。

按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物，所以按揭不是买卖双方的分期付款。

买受人向银行申请贷款，必须先签订购房合同。而购房款的按揭作为购房合同的必要条款，在购房合同中是明确约定。可以看出买受人在向银行申请贷款前，在签订购房合就已经约定了需由购房合同外第三方银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请未获批准，该约定就无法实现。因此，买卖双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式系效力待定条款，是以第三方的批准为生效要件。如贷款申请未被批准，则双方约定的按揭付款方式就是无效的。

在实践中，因银行或住房资金管理中心未批准按揭，而导致的违约责任应由谁来承担?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。可以看出在未能办理按揭时，应分清不能办理按揭手续的原因，如因买受人原因而导致的则应由买受人承担违约责任，如因出卖人原因而导致的则应由出卖人承担违约责任，如双方均无过错的，因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。

此时，购售双方仍可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。

房地产抵押案例第2篇

估价项目名称：北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产

委托方：北京中实混凝土有限责任公司

价方：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

价人员：荣利、谭勇剑、王宜强

估价作业日期：2009年11月11日至2010年5月18日

估价报告编号：世联咨字BJ[2010]GF05039号

本报告仅供客户内部使用，版权归深圳市世联土地房地产评估有限公司所有，未经深圳市

世联土地房地产评估有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复

制和发布报告中部分或全部内容。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

（1）估价对象产权状况

（2）估价对象现状描述

（二）区域因素分析

（三）北京商业房地产市场分析

（四）变现能力分析

（五）风险提示

（六）最高最佳使用分析

（七）估价方法选用

（八）估价计算过程及结果确定

六、附件

（一）物业位置图

（二）估价对象四至照片

（三）估价对象照片

（四）产权资料

（五）《中关村科贸大厦抵押物清单》复印件

（六）《同意担保函》复印件

（七）委托方及产权方营业执照复印件

（八）评估机构资格证书、企业营业执照复印件

（九）估价人员资质证书复印件页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

一、致委托方函

北京中实混凝土有限责任公司：

承蒙委托，我们对位于北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产的市

价值进行评定估算，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2009年11月11日。经过市场调查和实地查勘，根据相关证明资料和我国有关政策、法

规，并遵循房地产评估原则，选用适当的评估方法进行评定估算，确定估价对象在估价时点的抵

押价值为：人民币1832万元。

大写人民币壹仟捌佰叁拾贰万元

评估结果明细表

物业名称海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02 土地面积 2 24.72(m)

建筑面积 2 220.55(m)

评估总值(万元)1,832 优先受偿款(万元)0 抵押价值(万元)1,832 其中土地价值(万元)707 其中建筑物价值(万元)1,125)83,065

评估单价（取整）(元/ ㎡

深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

法人代表代理人：

二○一○年五月十八日页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估

价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写

本估价报告。

5、我司房地产估价人员王东已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和

使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行检视的责任。

6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供了重要专业帮助。

签名（盖章）

估价师：

审核：

【注册证书号:1120040042】

审核：

【注册证书号:4420020058】 4 页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

三、估价的假设和限制条件

估价结果假设前提

1、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、本报告估价结果是在公开市前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式

带来的影响。

3、估价对象所有权无争议，被估价时无权利之争议，是可以进行市估价的。

4、我们评估采用公开市价值标准，即在估价时点对估价对象利益进行合理销售的最佳价格。

这里假设： ①自愿销售的卖主； ②不考虑特殊买家的额外出价；

③有一段合理的洽交易时间，可以通盘考虑物业性质和市情形进行议价；

④在此期间物业价值将保持稳定； ⑤该物业可以在公开市上自由转让；

⑥不考虑特殊买家的额外出价。

5、我们评估时参考估价对象的重置成本价，即在估价时点重新建造与估价对象功能相同的建筑物的正常价格。这里假设：

①不考虑因地域的不同，地价对地面设施造价的影响因素； ②重建地域已 “七通一平”；

③在此期间估价对象工程造价将保持稳定； ④不考虑特殊承建商的额外要价。

6、本估价报告以估价对象不存法定优先受偿款为假设前提。

7、我们没有进行实地丈量，估价对象之建筑面积及分摊土地使用权面积依据委托方提供的《抵押

物清单，认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。

8、估价人员查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修，但并未

进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。

9、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。

10、本评估报告中相关产权证明资料等，由委托方提供并对其真实性、合法性、准确性和完整性

负责。

11、本次评估委托方北京中实混凝土有限责任公司，估价对象现《房屋所有权证记载所有权人

为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。本次以所有权人为委托方提供1C02商铺（建筑面

积220.55平方米）抵押担保，达到抵押条件为假设前提。

估价的限制条件

1、本估价报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则等估价页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建原则。

2、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构及委托

方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人

使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。

3、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件是为了形象直观地讨论问题，不能作为测量成果

以作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。

4、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

5、本估价报告有效期为一年。如超过有效期或市变化较快或期间国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。

6、报告中所使用的货币为人民币。

7、本估价报告对计算结果均进行了取整。

8、评估值在土地和建筑物之间的分配仅适用于本次指定用途。分配给土地和建筑物的价值不得单

独用于任何其他评估，否则视为无效。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

四、估价结果报告

委托方北京中实混凝土有限责任公司估价方深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

估价对象名称北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产

估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

估价时点二○○九年十一月十一日

房地产抵押价值：

抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减

去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场价值：

价值定义

在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于

最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易

对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

(1)房地产估价规范（GB/T50291-1999）

(2)房地产抵押估价指导意见（2006）

(3)北京市建设工程概算定额

(4)北京市人民政府关于调整本市国有土地使用权基准地价的通知（京政发[2002]32号）

及关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出

估价依据

[2002]1121号）

(5)北京市政府及其他政府机构发布的相关政策法规

(6)房屋所有权证、国有土地使用权证

(7)估价人员实地查勘以及掌握和收集的相关资料

(8)委托方提供的其他资料

估价原则(1)合法原则(2)最高最佳使用原则(3)替代原则(4)估价时点原则(5)谨慎性原则

估价方法收益法、市场比较法

评估总值 1832万元优先受偿款 0万元抵押价值 1832万元

评估单价（取整）83065元/ ㎡

估价结果

大写金额人民币壹仟捌佰叁拾贰万元整

其中土地价值 707万元其中建筑物价值 1125万元估价人员荣利、谭勇、王宜强

估价作业日期 2009年11月11日至2010年5月18日

估价报告应用有效期自2010年5月18日起一年内页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

1、估价对象产权状况（参见附件四：产权等相关资料）

房屋坐落海淀区中关村大街18号物业推广名/房号（科贸电子城）1C02 北京中关村科技发展（控

土地证编号京海国用（2003出）第2166号土地使用权人

股）股份有限公司

土地坐落北京市海淀区中关村大街18号地类（用途）综合、配套（地下）、地下车库

配套（地下）2041年6月26

使用权类型出让 2 12135.32 终止日期日；综合、地下车库：2051 使用权面积（m）

年6月26 日

记事有抵押权

房地产证号京房权证海股字第0004603号

房屋所有权人北京中关村科技发展（控股）股份有限公司产别股份产

结构钢混房屋总层数 22（-04）建筑面积 116002.21

房屋设计用途综合类房屋现状用途商业、综合建成年代 2004年(来源于现场查勘）

他项权利摘要有他项权利

附记已立项，建筑面积在核减中

2、估价对象现状描述（参见附件三：估价对象照片）

此次估价对象为该产权证中1C02号房地产，建筑面积220.55平方米。估价对象所在的中关

村科贸电子城位于中关村大街18号，钢混结构，建成于2004年。中关村科贸中心是集电子城、写字楼、餐饮娱乐为一体的综合性物业，中心北部为写字楼，南部为电子城。电子城地下1层为

物美超市，一层为国内外品牌形象店，主要经营笔记本、整机数码产品，二层以数码及其零配

件为主，三层以笔记本及其零配件为主，四层为信通、DIY玩家乐园，五层以国美电器、软件、办公为主，六层为国美电器，七层为服装鞋城，八层为餐饮娱乐。二层有最大的正版软件经

销商连邦软件旗舰店。大厦内部每层布置4部扶梯，10余部直梯，内部设施还有中央空调、烟感、喷淋、监控等。商场目前的经营状况：商场的经营为分租经营，主要以电子产品为主，兼营

餐饮、娱乐等项目，人流较大。估价对象为位于1层的1C02号房地产，现出租用于销售手机

中，周边商业月租金水平在600—800元/建筑平方米之间。估价对象的装修情况如下：外墙面：

玻璃幕墙；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花：吸音矿棉板。

（二）区域因素分析页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

估价对象西临中关村大街，与区域标志性建筑海龙电子城、鼎好电子城隔路相望，北距城

市环路北四环约200米。周边分布有众多综合商务楼，有海龙电子城、鼎好电子城、太平洋电子

城、中芯大厦、财智国际大厦等。教育科研单位有：中科院物理研究所、中科院基础科学园区、北京航天航空大学、新东方语言学校等。购物配套有：新中关、津乐汇、家乐福等。金融邮

政配套有多家商业银行分支机构。市政基础设施和公共配套设施完善。估价对象西临城市主干

路的放射线中关村大街，北距城市环路北四环约200米，地理位置优越；附近有302、743、355、365、26、732等20多条公交线路，临近地铁4号线中关村站，交通较为便利。

（三）北京商业房地产市场分析

今年以来，我市房地产开发投资在政府为主导的投资带动下低开高走，一级开发投资加快增长

和建安工程快速恢复影响开发投资大幅回升；开发供给尽管然低迷，但降幅逐步缩小；市场

销售在经历上半年量价快速齐升后，连续两个月出现销量平稳，价格持续上涨的态势；金融贷

款力度的加大以及销售的快速增长为投资增长提供充足资金。

1、房地产开发投资大幅回升

受一级开发投资带动影响，我市房地产开发投资大幅回升。1-8月，全市完成房地产开发投资额

1478.4亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高18.2个百分点。其中8月当月完成开发投

资273.3亿元，同比增长3倍。

1-8月，全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期

（68.7亿元）增长7.1倍。如果扣除土地一级开发投资影响，1-8月完成开发投资仍然下降4%，降幅比1-7月缩小12.1个百分点。

建安工程快速恢复，费用形成投资加快增长。1-8月，开发企业建安工程量呈快速恢复态势，全

市房地产开发建安工程完成投资513.8亿元，比上年同期下降2.4%，降幅比1-7月缩小9个百分点

。于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付，相关费用形成的投资增长较快。1-8月，全市

房地产开发相关费用完成投资为939.4亿元，比上年同期增长99%，增幅比1-7月提高29个百分

点。

2、开发面积降幅缩小，住宅竣工面积增长较快

新开工面积降幅持续缩小。截至8月底，全市商品房施工面积为8518.2万平方米，比上年同期下

降1.6%，其中住宅施工面积为4808.3万平方米，同比增长1.1%。1-8月，商品房新开工面积为

1034.9万平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月缩小1个百分点。其中，住宅新开工面积为

627.2万平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月缩小7.3个百分点。

住宅竣工面积增长较快。1-8月，全市商品房竣工面积为1053.4万平方米，比上年同期下降9.1%

。住宅竣工面积为663.5万平方米，同比增长4.2%。8月当月住宅竣工面积为87.7万平方米，比7

月当月增长56.6%。

3、商品住宅销售市场总体依然活跃页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

新建住宅销量超过去年全年。1-8月，全市商品房销售面积为1442.9万平方米，比上年同期增长

1.3倍，比2007年同期增长17.1%。其中，商品房期房销售1097.2万平方米，同比增长1.6倍。全

市住宅销售面积为1182.8万平方米，同比增长1.6倍，比2007年同期增长17.3%。其中，住宅期

房销售937.2万平方米，同比增长1.7倍。

1-8月，全市销售商品住宅10.3万套，相当于上年全年住宅销售套数（9.4万套）的109.4%。

8月商品住宅销售量保持平稳。8月份，全市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份略降

0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房销售132.2万平方米，比7月份增加1.9万平方米。

4、房屋销价格持续上涨

8月份，我市房屋销售价格继续呈现上涨态势，价格同比上涨1%，涨幅比上月提高0.9个百分

点，其中，新建住宅价格同比上涨2.1%，涨幅比上月提高1.3个百分点，二手住宅交易价格同比

下降2.2%，降幅比上月缩小0.7个百分点。

新建住宅价格连续6个月上涨。自今年3月份以来，我市新建住宅销售价格一路上扬。8月份，新建住

宅价格环比上涨1.3%，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。

二手住宅环比价格稳步走高。8月份，我市二手住宅交易价格尽管然低于上年同期，但同比降

幅不断缩小，价格环比上涨0.2%，环比涨幅连续3个月持平。

5、房地产企业项目到位资金增幅扩大

受宏观环境影响及销售市场的回暖，企业开发项目到位资金呈全面回升态势。1-8月，房地产开

发企业项目本年到位资金3493.2亿元，比上年同期增长81.3%，增幅比1-7月扩大9.3个百分点。

金融贷款仍然增长最快，为1450.6亿元，同比增长1.6倍，增幅比1-7月扩大7.2个百分点。自筹资金和定金及预收款分别为530.4亿元和949.5亿元，同比分别增长25.9%和57.7%，增幅比1-7月

分别扩大9.3个百分点和14.7个百分点。

6、2008~2009年北京商业房地产市场情况

受经济大势的影响，至2009年8月商业类房地产投资有所增长，价格有所回升。具体情况如下

表：

表：2008~2009年北京商业及服务业等经营性用房投资情况表

单位：万元，%

投资额去年同期投资额为去年同期% 2008年1-2月 302623 181796 166.5 2008年1-3月 541779 405806 133.5 2008年1-4月 728017 556127 130.9 2008年1-5月 948779 691213 137.3 2008年1-6月 1244501 900990 138.1 2008年1-7月 1410869 1162986 121.3 2008年1-8月 1489569 1357425 109.7 2008年1-9月 1611348 1649237 97.7 2008年1-10月 1749454 1912940 91.5 页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建 2008年1-11月 1932231 2123396 91 2008年1-12月 2403637 2673568 89.9 2009年1-2月 168411 302623 55.7 2009年1-3月 294945 541779 54.4 2009年1-4月 459364 728017 63.1 2009年1-5月 600261 948779 63.3 2009年1-6月 807128 1244501 64.9 2009年1-7月 978782 —— 69.4 2009年1-8月 1182918 —— 79.4

表：2008~2009年商业房地产销价格指数

本月价格指数年初至本月累积价格指数

2008年1月 107.80 107.80 2008年2月 107.50 107.60 2008年3月 107.50 107.60 2008年4月 107.20 107.50 2008年5月 106.80 107.30 2008年6月 105.90 107.10 2008年7月 105.60 106.90 2008年8月 105.50 106.70 2008年9月 104.90 106.50 2008年10月 102.00 106.10 2008年11月 99.60 105.60 2008年12月 99.10 105.00 2009年1月 98.70 98.70 2009年2月 98.60 98.70 2009年3月 97.60 98.30 2009年4月 97.8 98.2 2009年5月 97.7 98.1 2009年6月 99.4 98.3 2009年7月 99.60 98.50 2009年8月 100.00 98.70 注：以上年同期为100

（四）变现能力分析

房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房

地产转换为现金的可能性。

项目内容

估价对象房屋设计用途为综合类，位于科贸电子城一层，其建筑形式符合一般商

通用性

业经营需要，故通用性较强。

独立使用性估价对象为整体房地产的一部分，独立使用性较强。

根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让性较强，但对整体价值会产生一

可分割转让性

定影响。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产

变现价值

生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现

价值为市场价值的七成。

（五）风险提示

1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因

素变化导致抵押价值减损。

2、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银

行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象

抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。

4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

（六）最高最佳使用分析

是指在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术上可行、在经济上可行的方式来实

现房地产的最高最佳使用。本次估价对象的法定用途是综合类，现用于商业、综合，故目前估

价对象的最高最佳使用用途与法定用途不一致。估价对象位于科贸电子城一层，本次评估在合

法的前提下，考虑其最高最佳使用用途为商业。

（七）估价方法选用

于估价对象为收益性房地产，有稳定的租金收入，故我们采用收益法对其市场价值进行

评估；于估价对象周边的同类房地产市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对其市场价值进行评估。

1、收益法原理

是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点

上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的

房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额

与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益

价格。

2、市场比较法原理页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产知价格修正得出估价对象房地产

最可能实现的合理价格的一种估价方法。

（八）估价计算过程及结果确定页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

1、采用收益法计算过程及结果

海淀区中关村大街18号(科贸电子城）1C02 还原利率（r）8.00% 序建筑面积（m2）220.55 月租金(元/m2)[根据市场调查确定] 750

项目内容房产原值（元）3,571,758 租金年递增率(g)[根据市场调查确定] 0.00% 号收益年限（N）41.6 空置率 [根据市场调查确定] 10.00% 年份 09.11-09.12 2010.1-2012.8 2013~2051.6 年期 0.1 2.6 38.9

☆ 1 租约期外月租金收益月租金×建筑面积 165,413 空置损失租金收益空置率×月租金收益 16,541 2 年租金收益 1,100,000 1,100,000 1,786,464 a.租约期内年收益 1,100,000 1,100,000

b.租约期外年租金收益(月租金收益-空置损失收益)×12 1,786,464 3 扣减项目 A+B+C+D+E+F+G+H 127,519 127,519 172,826 A.房产税房产原值×70%×1.2% 30,003 30,003 30,003 B.营业税年租金收益×5% 55,000 55,000 89,323 C.教育费附加营业税×3% 1,650 1,650 2,680 D.城市建设维护税营业税×7% 3,850 3,850 6,253 E.印花税年租金收益×0.1% 1,100 1,100 1,786 F.房屋租赁管理费年租金收益×1% 11,000 11,000 17,865 G.维修管理费房屋重置价×1% 22,723 22,723 22,723 H.保险费房屋现值×0.1% 2,193 2,193 2,193 4 押金年收益押金×年利率押金一般为三个月租金 6,188 6,188 11,165 年租金纯收益年租金收益-扣减项目+押金年收益 978,669 978,669 1,624,803 6 收益总值年租金纯收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+ r)]n} 93,788 2,201,513 15,672,765 7 评估单价（取整）收益总值÷建筑面积 81469 8 评估总值评估单价×建筑面积 17967988 9 权重 50.00% 14 页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

2、采用市场法计算过程及结果

商业房地产比较因素条件说明表

项目估价对象案例一案例二案例三

物业名称科贸电子城1C02 中关村海龙电子城中关村鼎好电子城中关村科贸电子城

建筑面积(㎡)220.55 43 13 11.5

交易日期 2009年11月11日 2009年5月10日 2009年9月9 日 2009年5月16日

单价(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217

交易情况修正正常市场正常市场正常市场正常市场

为中关村商圈核心，商为中关村商圈核心，商位于中关村商业圈，商位于中关村商业圈，商

商业集聚程度

业集聚程度高业集聚程度高业集聚程度高业集聚程度高

商业级别市级(电子城)市级(电子城)市级(电子城)市级(电子城)

周边公交线路有307、周边公交线路有307、周边公交线路有307、周边公交线路有307、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、交通便捷度 681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100

米，交通便捷米，交通便捷米，交通便捷米，交通便捷

临入口和主干道距

很近近一般较近

离

北侧临城市主干道北四北侧临城市主干道北四北侧临城市主干道北四北侧临城市主干道北四

环，西侧紧邻城市主干环，东侧紧邻城市主干环，东侧紧邻城市主干环，西侧紧邻城市主干

临街道路况

道中关村大街，临街道道中关村大街，临街道道中关村大街，临街道道中关村大街，临街道

路况好路况好路况好路况好

高层建筑，外墙为玻璃高层建筑，外墙为玻璃高层建筑，外墙为玻璃

高层建筑，外墙为玻璃

幕墙，内墙刷乳胶漆，幕墙，内墙刷乳胶漆，幕墙，内墙刷乳胶漆，装修档次幕墙，视觉效果较好，天花为铝矿石棉吊顶，天花为铝矿石棉吊顶，天花为铝矿石棉吊顶，内部普通装修

地砖地砖地砖

商铺类型商场商铺商场商铺商场商铺商场商铺

内部格局合理合理合理合理

面积较大适中较小较小

层高 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米

所在楼层 1层 1层 1层 2层房屋成新率 9成新 9成新 9成新 9成新页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建商业房地产因素比较修正指数表单位：元

项目估价对象案例一案例二案例三

单价(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217 交易情况修正 100 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 100 商业集聚程度 100 100 100 100 商业级别 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 临入口和主干道距

90 85 95 离

临街道路况 100 100 100 100 装修档次 100 100 100 100 商铺类型 100 100 100 100 内部格局 100 100 100 100 面积 100 102 105 105 层高 100 100 100 100 所在楼层 100 100 100 80 房屋成新率 100 100 100 100

修正结果系数 1.0893 1.1204 1.2531 修正后评估单价 87803 84349 81723 评估单价 84625 评估总价 18664044 加权值 50%

3、最终结果确定

通过两种方法计算，从不同角度反映了估价对象的市场价值，估价人员经过综合分析，并根据估

价对象的特点，对两种结果采用算数平均法求值，最终确定估价对象的评估结果为：

抵押价值：1832万元。

大写金额：人民币壹仟捌佰叁拾贰万元。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建附件一：物业位置图

估价对象

附件二：估价对象四至照片

东：住宅小区南：住宅小区

西：中关村南大街北：北四环西路PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

附件三：估价对象照片

估价对象外观大堂

大堂西侧入口

房地产抵押案例第3篇

1. 1 抵押物确认中的影响因素

( 1) 抵押人权利的确认。《物权法》规定,抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人,其提供的抵押物必须拥有处分权才能设定抵押权,否则将导致抵押无效而出现没有担保的风险。

( 2) 法定优先权的确认。房地产抵押执行过程中经常涉及抵押权和建设工程价款优先受偿权的问题。我国物权法制定过程中理论界对优先权所下的定义是: “特定的债权人依据法律的规定而享有的就债务人的总财产或特定财产 ( 动产或不动产) 优先于其他债权人受清偿的权利。”因此,商业银行在以房地产为抵押物发放贷款前,应调查核实是否存在法定优先权的情形。

1. 2 抵押物登记确认中的影响因素

银行在办理房地产抵押登记时必须重视抵押登记的风险防范,把潜在风险和纠纷降到更低,减少日后纠纷的产生,在办理过程中应切实注意以下环节: 一是不能以不得抵押、产权不清甚至产权丧失的房屋建筑物作为抵押登记; 二是同一房地产不能重复抵押登记,重复抵押不符合财产所有权的原理,违背了抵押担保债权实现的宗旨; 三是抵押合同变更和终止,必须按规定办理抵押变更或注销登记; 四是抵押权人应与抵押人一同到抵押登记部门办理抵押登记手续,领取房地产他项权利书并妥善保管和使用; 五是要对抵押登记内容与抵押合同进行审核,防止虚假抵押登记或因登记机关工作失误造成抵押登记无效。

1. 3 抵押权实现中的影响因素

( 1) 房地产抵押权实现所符合的条件。房地产抵押权的实现是抵押权效力的集中表现。贷款银行在依法行使房地产抵押权时,房地产抵押权的实现有以下五种情况: 一是当以房地产担保的债权由于履行期满而未受清偿,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的; 二是抵押期间债务人被宣告解散或破产的; 三是抵押人死亡而无继承人或继承人放弃继承、继承人拒绝履行偿还债务义务的; 四是抵押人违反法律规定,擅自处分抵押房地产的; 五是抵押合同约定的其他情况 ( 如可能影响抵押人履行或承担期相应责任、义务的各种事件) 出现时,抵押权人即可实行其抵押权,以房地产的交换价值来满足债权。

( 2) 房地产抵押权实现所符合的方式。《物权法》增加了“当事人可以约定实现担保物权的情形”的内容,扩展了贷款银行行使担保物权的条件。因此,银行在与抵押人约定担保物权条款时,可以将有关违约情况作为实现担保物权的情形,保障银行债权的安全。

( 3) 房地产抵押权行使中应注意的法律问题。银行在行使抵押权时,除必须要符合规定的条件和方式以外,在具体操作过程中还应注意遵守有关法律法规: 银行在与抵押人协议处置抵押物时,当抵押的房地产为共有或者出租的,应当对共有人或承租人下达书面通知,同等条件下共有人或承租人依法享有优先购买权; 抵押人以土地使用权设定抵押的,在实现抵押权时,银行未经法定程序不得擅自改变土地的性质和原有用途,原以划拨方式取得土地使用权的,应依法以处分土地使用权所得价款缴纳土地出让金后才能用于实现抵押权的优先受偿; 抵押人原以土地使用权连同地上建筑物和附着物,包括新增房屋一并设定抵押的,地上建筑物和附着物不属于抵押物,虽然可依法一并处置,但银行对建筑物、附着物价款的处置无优先受偿权; 抵押人在房地产抵押物上设定多个抵押权时,各抵押权人应当按照抵押登记的先后顺序受偿,后一顺序的抵押人只能在前一顺序的质押权人优先受偿后,对剩余部分的价值进行受偿,如果抵押登记的顺序不分先后,则按照各抵押权人的债券比例进行清偿。

( 4) 房地产抵押权实现的及时性。依据《合同法》对违约责任的规定,对于借款合同、抵押合同,当债务人、担保人出现违约时,银行可宣布合同提前到期、或可提前中止合同履行归还贷款的条款。当债务人出现严重违约行为或恶意逃废银行债务行为时,银行可依据合同约定提前终止合同收回贷款,及时行使房地产抵押权。在《物权法》实行后,银行可在双方没有就抵押权实现方式达成协议时,直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产,便于银行提高效率,防止不良的贷款出现。

2 房地产抵押贷款法律风险的案例分析

2. 1 案例

某信用社发放一笔个人抵押贷款,期限一年,以借款人的门面房抵押担保,该门面房地理位置优越,被认为变现容易。但是,贷款尚未到期,该抵押的门面房被法院资产保全。经核实,是一起民事案件涉及该抵押房产: 女借款人身份系婚外情第三者,且有一孩子,购房款来源是其情夫通过银行卡转账购买。情夫原配从国外回来后,提供足够证据证明该房产是其丈夫用夫妻共有财产购买,第三者系非法所得。因此,原配将第三者 ( 借款人) 起诉至法院,法院判决原配胜诉,鉴于房产在信用社抵押,原配申请了资产保全。

贷款到期后,信用社向借款人追索债权,要求其归还信用社贷款,借款人虽然入股和别人合伙做生意,但却因生意不景气而回款无望。另外,借款人平时只负责在家带孩子,其本人也没有还款能力,尤其是被原配起诉后,情绪波动加大,更加不配合归还贷款。信用社将其起诉至法院,借款人拒不在送达传票上签字,法院只好采取公告送达,信用社被迫卷入案件纠纷中。信用社作为无过错方尽管在法院判决中胜诉,但其抵押权的实现是颇费周折。

2. 2 分析

该案件是一起轻视第一还款来源,对房地产抵押物权利没有进行详尽的调查,没有对抵押物的权利进行确认,只重视第二还款来源,且因第二还款来源引发法律纠纷导致不良贷款的典型案例。一是银行没有对抵押物的抵押权进行详实确认。商业银行在房地产抵押权确认过程中应要求抵押人提供房地产抵押物的权利证明,该案例中的客户经理在调查贷款时,并没有对该抵押物进行详尽的了解,过度依赖于抵押物的足值、易变现,认为只要抵押物足值、易变现,贷款就没有风险,因此放松了对借款人人品、借款资格、个人身份的审查,忽视了对第一还款来源的详尽调查,导致出现民事纠纷时给自己带来不必要的麻烦。二是借款人提供的抵押物是否具有抵押法律担保效力或效力存在争议。《物权法》中规定,抵押人在借款关系中无论是借款人还是第三人,提供的抵押物必须有处分权才能设定抵押权。案例中的女借款人在表面上有该抵押物( 门面房) 的处分权,但实质上购房款的来源是其情夫通过银行卡转账而购买获得,房产是原配夫妻共有财产购买,第三者系非法所得,也就是说该女借款人对该抵押物( 门面房) 的处分权存在争议。女借款人用物化房产的他人资金与信用社设定的民事抵押贷款合同,尽管资金来源不明,但是房屋产权明晰,信用社在贷款过程中为无过错方,抵押担保视为有效,拍卖所得不影响优先受偿,信用社可以优先享受赔偿权利。因此,在充分保护原告享有物权的前提下,女借款人所得资金物化了的房产应当优先偿还信用社。三是没有对房地产抵押实现的方式进行补充完善。该案件中信贷管理人员过度依赖于抵押物的足值和易变现,也对第一还款来源过度依赖,且因还款来源引发法律纠纷,从而导致贷款长期无法归还,信用社不得不卷入案件诉讼的案例。信贷管理人员在与抵押人约定担保物权条款时,没有完善“实现担保物权的情形”,没有切实保障信用社的债权安全。

3 防范房产抵押贷款背后法律风险的对策

第一,认真审核贷款材料,实时关注抵押物状况。贷前调查是信贷业务的第一道“过滤网”,对防范信贷风险起到未雨绸缪、防微杜渐的作用。首先,要对借款人的身份、人品及家庭成员状况进行详实的了解,注重借款人的道德品质,了解其资金来源,是不是正当、合法收入,是否存在资金来源不明或者洗钱等情况; 其次,严格抵押物准入制度,审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率,防止非法、无效或者有纠纷的房屋产权证作为抵押物。最后,关注抵押物状况,注意防范抵押物带有过多的交易限制性条件等。

第二,进一步完善抵押贷款管理规则制度。商业银行要充分测算抵押房产的抵押值,审查抵押房产是否列入拆迁范围、是否是经济适用房及是否有其他不稳定或者非法因素等; 同时对抵押率进行科学的分类,按不同抵押物及其变现能力确定抵押率。对抵押率的计算方式进行调整,根据土地使用权的性质、房产通用性、房屋结构、房龄及抵押年限等设定不同的分值,对容易变现和不容易变现的抵押物设置差别化抵押率。

第三,贷后加强抵押物的监管力度。信贷管理人员要将抵押物的日常监管作为贷后管理工作中的重要环节。一是及时对所抵押资产进行清查,调查抵押物的现状、担保情况等,同时监督借款人的重大行为。二是建立与规划、城建、房管、国土、工商等政府职能部门的定期联系机制,及时了解抵押物是否存在缺陷、变动、重复抵押等情况。三是在贷款发生不良时,及时要求企业提供足额担保或向法院起诉,进行诉前保全。

第四,增加保证担保的方式。抵押房产因民事或其他原因发生变化时,抵押人或其他债权人有可能提出抗辩、抵押权实现过程较为困难等,因此银行可以要求借款人另行提供保证担保,并在保证担保的条件中作出明确约定。

摘要：通过对影响房地产抵押过程中出现的法律风险因素进行分析,并剖析在实际工作中遇到的房地产抵押贷款法律风险案例,最后建议在实际工作中要重视贷前调研并实时关注抵押物、完善抵押贷款管理规则制度、增加保证担保的方式等。

房地产抵押案例第4篇

【关键词】抵押权；设立；登记

房地产抵押权的设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。抵押权自登记时设立，未经登记，抵押权不成立，抵押权登记后，债务人到期不履行债务，债权人可依法行使抵押权。

一、房地产设立抵押的一般规定

1、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

2、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

3、学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

4、抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

5、以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

6、股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。

7、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

8、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

二、登记机构办理抵押权登记时需注意问题

房地产抵押登记中出现的问题原因大部分在收件环节。为了避免和减少抵押权登记中的差错，房屋登记机构一定要严格按照《房屋登记办法》所规定的条件受理、审核、登簿，在具体工作中，一般应注意以下几个方面的问题：

1、核对申请人至关重要。一是办理抵押权登记时，应由抵押人和抵押权人共同申请，并在申请时在登记申请书上当场签字。核对申请人时要尽量注意识别身份证的真伪，以及申请人与身份证上的照片是否一致等，以防止假冒他人签字。登记机构可以通过身份证读卡器查验境内居民身份证真伪，现场对申请人进行拍照，减少作假行为。二是个人申请抵押登记中的代理问题，杜绝未经公证委托的代理登记。抵押属于对房产的处分，对于这类授权委托书，除抵押权人为金融机构时，可由金融机构指定的代办者外，应要求当事人对委托书办理公证。而不是仅由他人持当事人的身份证明申请登记。

2、确认房屋所有权证的真伪。登记机构应对其颁发的房屋所有权证书的真伪及内容进行严格审查，如果房屋登记机构对于其自身职责范围内的审核事项，未尽到合理审慎的职责的，会给抵押权人造成严重的经济损失。

3、检查有无禁止或限制设定抵押的情况存在。属于未成年人的房产，由其监护人代为申请登记，但必须出具为未成年人利益的书面保证书。对于属于禁止设定抵押权的房屋和有查封的房屋，不能办理抵押权登记，对于房、地分在两个部门登记的，应查明土地使用权是否已设定抵押。

三、申请房屋抵押权的设立登记应当提交下列文件：

1、登记申请书。

2、申请人的身份证明。

3、房屋所有权证书或者房地产权证书。房屋所有权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，是当事人申请房地产抵押登记的必备要件。

4、抵押合同。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。它是抵押权设定登记的原因文件，也是登记的重要要件之一。《物权法》第一百八十五条明确规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”

5、主债权合同。也称主合同，在抵押关系中它具体表现形式主要是借款合同，实践工作中一些抵押合同往往和借款合同表现在一份合同中，但实际却包含了两个法律关系，即债权债务法律关系和抵押法律关系，登记机构可以为这类登记申请办理相应的抵押登记。

6、其他必要材料。

对符合规定条件的抵押权设立登记，登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称或者姓名；被担保债权的数额；登记时间等事项记载于房屋登记簿。

四、关于抵押权登记的案例分析，帮助我们更好的理解办理房屋抵押权登记的重要性

案例：甲某向乙某借款并签订了抵押借款合同，约定将其自有的一套房屋作为抵押物，双方到当地公证处办理了公证。同年，甲某背着乙某将上述已约定的抵押房屋又抵押给了丙银行，并到房屋登记机构办理了抵押登记。乙某得知后向法院提起诉讼，请求判定甲某与丙银行的登记行为无效，审理期间，甲某对乙某所主张的事实无异议。而丙银行提出甲某和乙某未办理房屋抵押权登记，没有取得房屋他项权利证书，所以该抵押行为无效。

分析：首先公证不能代替抵押登记，公证是国家公证机构根据当事人的申请，依法审查有关法律事实、法律行为和有法律意义的文书的真实性和合法性，予以证明的一种司法行政活动。将抵押合同进行公证，只能证明抵押合同的真实、合法、有效性，具有合同效力，但不能发生物权变动的效力。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，，但法律另有规定的除外。因此，只有办理了抵押登记，抵押权才发生效力，公证不是抵押过程中的必备程序和生效条件。案例中甲某与乙某办理了房屋公证，未到房屋登记机构办理抵押登记，不发生抵押权效力，故乙某请求主张无法律依据，法院不予支持。其次，丙银行办理了抵押登记，取得抵押权，享有优先受偿权。根据《物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。乙某未办理抵押登记，未取得抵押权，不享有优先受偿权。

结束语

登记是抵押权的公示方式，办理抵押权的设立登记，使抵押权人获得了对抵押物追及效力，能使抵押权人的权利得到最大限度的保障，通过登记，将抵押权的设立情况向社会公开，让公众知晓房屋抵押权状况，从而起到保护交易安全，维护正常的市场秩序和金融秩序的作用。

参考文献

[1]《房屋登记办法》

[2]《中华人民共和国物权法》

房地产抵押案例第5篇

张善杰邢衍栋纪秀江1

（中国人民银行枣庄市中心支行，山东枣庄 277100）

摘要：加大对畜牧业的信贷投入、缓解融资困境已成为调整农村产业结构、促进农村经济发展的重要内容。枣庄市峄城区农联社创办了“活体畜禽抵押”贷款新模式，为破解畜禽养殖企业融资困境提供了一条新途径。

关键词：活体畜禽；抵押；融资

Abstract：Increasing credit investment to stockbreeding and relieving its financing pressure plays an important role in industrial structure adjustment and economic development in rural area.Livestock mortgage——a loan pattern created by Zhaozhuang Yicheng District provides a new approach to solve the financing problems of stockbreeding corporation.Key Words：livestock，mortgage，financing 中图分类号：F830.34 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2010）10-0039-04

一、引言畜牧业是提升农业综合效益、推进现代农业建设进程的重要支撑。近年来，我国畜牧业快速发展，但融资压抑对其发展的瓶颈约束作用日渐显现。加大对畜牧业的信贷投入、缓解其融资困境已成为调整农村产业结构，促进农村经济发展的重要内容。当前，我国增加农村弱势群体金融供给的实践主要从三个层面展开：一是改善农村金融信用环境，通过血缘、亲缘等关系强化农村信贷道德约束。二是对农村贷款主体实施外部增信，提高贷款主体承贷能力和抗风险能力。三是扩大农村贷款主体担保抵押物范围，挖掘释放“三农”抵押担保潜能，特别是动产抵质押潜能。近年来，随着担保制度的发展，动产抵押及其他以动产作担保的形式越来越多，已成为一种新的发展趋势。枣庄市峄城区农联社在《物权法》等相关法律法规框架下，开辟了“活体畜禽抵押”贷款新模式，为破解畜禽养殖企业融资困境提供了一条途径。

二、动产抵押的相关理论及文献综述 1 作者简介：张善杰（1959-），男，山东枣庄人，中国人民银行枣庄市中心支行副行长；邢衍栋（1979-）山东济宁人，供职于中国人民银行枣庄市中心支行；纪秀江（1976-）山东烟台人，供职于中国人民银行枣庄市中心支行抵押制度之所以在传统金融市场大放异彩，是因为其兼顾了债权安全和抵押人的用益利益，即抵押物担保债权安全且不以移转占有为必要，抵押人仍然可以对其进行使用和收益。现代社会财富结构的变化，使得抵押制度已由传统的单纯不动产转向不动产与动产并重的局面。从国际融资实践看，英美等发达国家70%的担保是动产担保。与不动产相比，动产种类更为丰富多样，特别是2007年我国颁布实施的《物权法》将抵押物范围扩展至法律行政法规未禁止的任何财产，动产抵押由此成为业界的一个热点话题。马蔚华（2006）认为，完善动产担保制度、建立便捷的动产担保登记制度和高效的执行机制是发展动产抵押业务的关键，应通过制定优先权原则最大限度保护债权人利益。王君（2007）认为，法律法规制度上的缺陷、银行缺乏应对能力和良好的仓储管理机制是制约动产抵押贷款发展的主要因素，提出应建立动产抵押担保登记公示平台、完善相关法律细则。尹玉杰（2009）则从银行角度对如何规避动产抵押的法律和操作风险进行了阐述，认为对抵押物适格、抵押人权利、动产抵押公示的审查是有效降低银行风险的手段。动产抵押实践方面，目前已有不少地方对如何开展动产抵押进行了积极探索，产成品库存抵押、应收账款抵押等动产融资业务在部分地区已开展得相当成熟。

但需要说明的是，当前在动产抵押方面的探索主要集中在中小企业融资层面，对如何办理农村动产抵押的理论研究和实践都比较少，涉农动产抵押潜能挖掘严重不足。畜禽活体作为养殖企业的主要动产，如实现其抵押功能，让活体资产真正“活”起来，将会大大缓解养殖企业的融资难题。2010年6月，在人民银行枣庄市中心支行指导下，峄城区农联社发放了山东省首笔活体畜禽抵押贷款，拉开了全省活体畜禽抵押业务开展的序幕。

三、枣庄活体畜禽抵押贷款的实践畜禽产业链是枣庄城市转型要重点发展的八大产业链之一。近年来，枣庄市畜禽养殖业快速发展。2009年，全市生猪出栏量、家禽出栏量、肉类产量分别同比增长14.8%、6.5%、9.1%，畜禽养殖业正处于加快转变发展方式的关键时期，但其发展仍面临着资金不足、市场风险大等诸多挑战，特别是融资瓶颈约束日益明显。

在现行法律及信贷制度框架下，如何增加畜禽养殖业的资金供给也是涉农金融机构面临的一个难题。调研发现，畜禽养殖企业拥有大量市场价值相对较高、易处置、易变现的活体畜禽资产，如果能够实现这些活体资产的抵押功能将大大增加养殖企业的融资可得性。据测算，枣庄市可供抵押的猪、牛存栏价值约17亿元，即便按50%的抵押率也可为养殖企业提供8.5亿元的资金支持。但受抵押登记机关缺失、疫情、市场风险等因素约束，银行对开办畜禽抵押贷款心存疑虑。比如滕州市农联社在对伊源牛业专业合作社考察后，认为该企业信誉良好，项目前景广阔，但出于对活体畜禽能否抵押等方面考虑，银行对该项目的200万元授信迟迟未能通过。了解到此情况后，2010年4月，人民银行枣庄市中心支行在调研论证的基础上，协调市畜牧局、市工商局联合出台了《枣庄市活体畜禽抵押贷款管理办法》（以下简称《管理办法》），通过采取活体畜禽办理登记、引入第三方监管等措施消除了银行放贷的后顾之忧，在全省首创了活体畜禽抵押贷款业务。

活体畜禽抵押贷款业务的主要流程是：畜禽健康状况评估报告→借款申请→贷前调查→信用等级评定→资产评估→签订三方（银行、借款人和担保人或第三方监管人）抵押贷款协议和抵押贷款合同→抵押登记→发放贷款。

在活体畜禽抵押贷款办理过程中，贷款申请人以自身或第三人合法拥有的猪、牛等活体畜禽作为抵押物向银行业金融机构申请贷款。借款企业将借款申请和地方畜牧部门出具的畜禽健康状况评估报告提交银行后，银行组织人员对申贷项目进行贷前调查及信用等级评估，并由畜牧部门进行活体畜禽的价值评估工作。通过相关审查及评估后，由银行、借款人和担保人或第三方监管人根据评估结果签订三方抵押贷款合同，同时在工商行政管理部门办理活体畜禽抵押登记。银行按照畜禽资产评估价值50%的比例向贷款申请人发放贷款，并在利率上给予适当优惠，一般低于同期限信用贷款利率。贷款期限则根据畜禽的生长情况、市场价值、资金用途及风险状况等由各方协商决定，一般不超过一年。在贷款发放后，银行再通过派遣支农信息员、支农协调员、第三方监管等方式，签订监管协议，定期或不定期核实畜禽存栏情况，加强对抵押畜禽的监管。

依据《管理办法》，2010年6月25日，峄城区农联社对枣庄市富新畜禽养殖有限公司发放了山东省首笔40万元活体畜禽抵押贷款。活体畜禽抵押贷款开办一个月内，各涉农金融机构已完成授信320万元，为该市畜牧业的发展注入了新的活力。

四、活体畜禽抵押贷款运作机理分析

（一）畜禽产品作为抵押品的资产属性已经完备：办理活体抵押贷款的前提

对银行而言，抵押品具有提高借款人违约成本、降低违约概率、减少风险暴露余额和降低违约损失的功能。而要真正发挥这些功能，客观上要求抵押物必须稳定并产生能够预测的现金流，且具有方便的变现途径和较高的变现价值。与一般动产相比，畜禽产品具有更为稳定的市场价值和较强成长性，作为抵押品的资产属性已经完备。一是价值明显，易于评估与计量。《管理办法》规定可抵押的畜禽为猪（育肥猪、能繁母猪）、牛（奶牛、肉牛）和种畜禽，市场价值较高，价格逐年上涨，为担保债权的实现提供了坚实保障。据了解，目前一头成年肉牛的市场价格在1万元以上。而且与一般抵押品不同，在抵押期内多数畜禽产品始终处于生长和繁殖状态，成长性和升值潜力巨大，强化了抵押品对信贷资产的保全功能。以仔牛为例，在经过一年期的饲养后，其市场价格往往可以翻番。二是市场变现能力强。畜禽产品与居民生活密切相关，市场需求量大，在现行交易制度与交易场所完备的情况下，动产抵押权的实现成本较低。

（二）完善的活体畜禽抵押登记评估程序：办理活体畜禽抵押贷款业务的关键动产抵押登记是物权公示原则在动产抵押制度中的体现，是动产抵押制度的核心。《物权法》除明确生产设备、原材料、半成品、产品等动产抵押的相关规定外，还将抵押物范围扩展至法律法规未禁止抵押的任何财产，较《担保法》大大拓展了可抵押物的范围，这为银行开展活体畜禽抵押业务提供了确切的法律依据。参照《物权法》中“企业动产浮动抵押登记机关为抵押人住所地的工商行政管理部门”的有关规定，《管理办法》将地方工商部门明确为活体畜禽抵押登记机关，增强了活体畜禽抵押登记的可操作性。

更为重要的是，《物权法》规定未办理抵押登记的，不得对抗善意第三人。也就是说，办理抵押登记的，抵押权具有对抗第三人的法律效力，即抵押财产登记后，不论抵押财产转移到谁手中，只要债务人履行期届满没有履行债务，抵押权人都可以就该抵押财产实现抵押权，同时还有优先于未登记的抵押权人受偿的权利。枣庄市在办理活体抵押贷款过程中，要求必须通过地方畜牧和工商部门的登记、评估，除了增加借款人征信环节外，更重要的是排除了抵押物在权属不明的情况下对银行抵押权实现的不利影响，为银行信贷资产保全提供了法律依据，减少了“动产易动”带来的风险和信贷资金介入的后顾之忧。

（三）信贷风险有效防控及交易成本降低的双重契合：吸引信贷资金介入的内在动力信贷资金的本性在于追求安全性和盈利性。与存货、应收账款等一般性动产不同，活体畜禽还面临疫情威胁、消耗性大等不利因素，容易发生畜禽病亡或丢失，“动产易动”的特征更为明显。要实现抵押资产的保全，必须要“管”好活物。因此，需要建立专门的畜禽动产抵押风险防范机制。一是防止畜禽病亡。对办理活体抵押的养殖企业，在购买仔牛时，必须由当地部门出具健康证明。养殖过程中，畜牧部门将利用兽医检疫网络平台，定期对畜禽进行“健康查体”，做好养殖场所卫生防疫，严把畜禽出栏检疫关，确保抵押畜禽安全健康。二是防止畜禽丢失。除了引进物流监管公司在养殖场安装监控设备，对抵押的活体进行实时监控外，金融机构还要派遣支农信息员、支农协调员，每周到现场核实畜禽存量。养殖企业、合作社、农户将畜禽出栏的销售计划要提前上报银行，银行信息员在畜禽出栏时进行现场监督，保证货款及时归还银行。三是资产评估的就低原则和贷款最高比例限制。《管理办法》规定，以最近3年平均市场价和最近3个月的平均市场价二者之中的较低者来确定拟抵押活体畜禽的价值，这对于市场价格逐年走高的畜禽产品而言，评估价值明显低于市场价值。且最高贷款额度一般不得超过畜禽资产评估价值的50%，最高不得超过70%，在最大程度上强化了抵押物对银行资产的保全功能。四是鼓励养殖户参险的正向激励机制。对参加保险的，银行将在贷款额度、利率水平方面给予优惠。若发生保险理赔，金融机构将优先受偿。

此外，交易成本也是关系交易能否达成的关键。与联保体贷款、“速贷通”等大多数涉农贷款品种相比，活体畜禽抵押贷款大大降低了银行的信息搜寻成本及贷后管理成本。多数畜禽养殖企业及养殖户规模较小，信用信息分散，正规金融的记录非常有限，还没有形成完善的征信数据，银行要深入调查寻找最佳的贷款对象，要付出巨大搜寻成本。而活体畜禽抵押模式减少了银行对贷款对象的搜寻成本，而且畜禽产品收益相对稳定，加之第三方监管的引入和农业保险的保障，银行信贷资产容易保全，贷后管理成本也大大降低。

（四）政府部门介入的经济外部性：促使信贷交易达成的触发器

从博弈视角看，尽管活体畜禽抵押贷款涉及政府部门、养殖企业、放贷银行三方，但政府部门和银行才是这场博弈中的主导力量。在政府部门介入之前，畜禽企业因缺乏法定抵押物，不存在与银行合作的基础，也就不能开展合作性博弈。在政、银双方的博弈过程中，政府部门目的是增强涉农产业对信贷资金的吸引力，以促进农村经济发展；而银行则要求在资金安全前提下，通过信贷扩张的规模效应提升收益，两者目标具有较强的一致性，为合作博弈的达成奠定了基础。在博弈过程中，政府部门通过提供活体畜禽健康检疫、资产评估、抵押登记等公共产品或公共服务迎合了银行抵押放贷条件，部分消除了银行放贷后的风险顾虑，而银行也在完善信贷风险防控体系后，通过活体畜禽抵押等方式将信贷资金注入畜禽养殖业，促进了农村产业结构调整。作为理性经济人的政府部门和银行出于自身收益最大化的考虑，均选择了符合对方利益要求的策略，产生了理想的博弈结果。

在枣庄活体畜禽抵押贷款案例中，不管是活体畜禽的健康检疫、资产评估还是抵押登记的实现，都是政府部门介入推动的结果。而政府部门提供的这些公共服务和公共产品则具有明显的经济外部性，并成为活体畜禽抵押贷款交易达成的关键，这也是对先前交易失败状态的一次帕累托改进，促进了社会福利水平的提升。

五、基本结论

（一）活体畜禽抵押贷款具有较强的普适性和推广价值

活体畜禽抵押贷款业务开辟了一条养殖企业抵押担保的新路径，在国家政策及法律许可的框架内，既解决了畜禽养殖企业抵押难题，也在一定程度上解决了涉农金融机构“贷款难”问题，具有需求大、易操作、可复制的优势，值得大力推广。

（二）动产抵押登记是关系到信贷交易能否达成的关键

只有实现动产的抵押登记，才能消除银行对放贷后资产保全的后顾之忧。在现行政策、法律许可框架下，各政府部门应发挥主动性，通过提供抵押登记等公共产品或公共服务，积极为信贷交易的达成创造有利条件。

（三）活体畜禽抵押贷款业务的开办为开展其他动产业务提供了新的思路

对其他市场价值较高且稳定的农村动产，如农业机械、果木等也可探索办理此类抵押贷款业务。另外，要针对不同类别动产“易动”特征构建适应性的监管及保障机制，发挥抵押动产对信贷资金的保全功能。参考文献：

房地产抵押合同第6篇

甲方(债权人、抵押权人)：

身份证号码：

住址：

乙方(抵押人)：

身份证号码：

住址：

鉴于甲方与于年月日签订编号为

“号”的《借款合同》(下称《借款合同》或主合同)，借款人向甲方借款人民币元整(小写：￥元)，现乙方(以下合称抵押人)自愿以其所有/共有的房产为借款人履行《借款合同》项下全部债务向甲方提供抵押担保。为明确有关抵押担保事宜，甲、乙双方经友好协商达成一致签订本合同，以资信守。

1 、抵押物

1.1抵押人同意将其所有/共同所有的下表所列房地产(《房地产证》详见本合同附件)全部抵押给甲方，作为借款人履行《借款合同》项下全部债务的抵押担保。

2、担保范围

2.1本合同项下抵押物所担保的主债权为甲方根据《借款合同》对借款人享有的借款本金人民币元整(小写：￥元)的债权。

2.2包括但不限于主债权和利息、违约金、损害赔偿金、甲方为实现抵押权而产生的仲裁费、诉讼费、律师费、财产保全费等全部费用。

3、陈述与保证

抵押人对下列事项向甲方作出如下陈述与保证，并在本合同期限内持续有效：

(1)抵押人具有完全民事行为能力，对外独立承担民事责任;

(2)抵押人签署和履行本合同不违反抵押人所应遵守的法律、法规、规章、判决、裁决及命令，也不与抵押人的章程或其签署的任何合同、协议或承担的任何其他义务相抵触;

(3)抵押人和抵押物所涉及的所有文件和资料均是真实、有效、准确、完整且无任何隐瞒的;

(4)抵押人保证签订本合同时对抵押物享有完全合法的财产所有权或依法处分权，该抵押物上不存在任何形式的抵押(除因本合同设定外)、转让、租赁(除非事先向抵押权人作出书面声明并获抵押权人认可)、托管或其他共有人，也不存在任何形式的权属争议、司法查封等权利限制或权利瑕疵。

4、抵押登记

4.1如根据抵押登记部门的规定需办理本抵押合同公证的，抵押人应无条件予以配合并于本合同签订之日3个工作日内完成公证事宜，届时甲方可要求办理具有强制执行效力的公证。

4.2抵押人应于本合同签订之日起(如按上述3.1办理合同公证的，在公证后)10个工作日内，按抵押物所在登记部门的规定负责办理抵押登记。甲方届时予以协助，抵押权利证明正本由甲方保存。抵押人同意于本合同签订之日将抵押物的房地产权证书交由甲方收执(并用于办理抵押登记事宜)，在本合同所担保的债务履行完毕前由甲方保管。

4.3依照本抵押合同约定合同终止的，甲方和抵押人应共同向原抵押登记机构提出注销抵押登记申请。原抵押登记机构准予注销登记的，抵押权利证明由登记机构收回;抵押人可同时向甲方领回收执的房地产权证书。

5、抵押人保证

5.1抵押人在抵押期间应保持抵押物的安全、完好，全面履行与抵押物有关的维修、保养等各项义务，及时支付与抵押物和抵押有关的一切税金和费用。甲方有权在抵押期间对抵押人的经营状况和抵押物的使用和保管随时进行监督检查，抵押人应予以积极配合。

5.2未经甲方书面同意，抵押人不得在抵押期间将抵押物交换、赠与、作价入股、出租、出典、再抵押或以其他方式处分抵押物，也不得将抵押物改建、拆除或以其他方式改变抵押物使用性质。

5.3如非因乙方过错造成抵押物灭失、毁损或价值减少，抵押人应当立即书面告知甲方，同时抵押人采取有效措施防止损失扩大;抵押人因此所获得的赔偿金、补偿金及其他收益应在3日内用于提前清偿所担保的全部债务。如甲方同意，也可向甲方和抵押人认可的第三人提存作为抵押财产处理。如抵押人怠于向造成抵押物灭失或毁损的责任人追究赔偿责任的，甲方可以代位求偿。

5.4如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，甲方有权要求抵押人停止其行为，并可视情况要求抵押人在限期内增加抵押物;因抵押人的过错而导致抵押物灭失或毁损，甲方认为抵押物不能或不足以担保主债务履行时，抵押人应当在事由发生后10日内重新提供或者增加经甲方认可的抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。如甲方同意，甲方和抵押人也可协议采用其他方式处理。

5.5如抵押物在抵押期间被列入拆迁范围的，乙方应在得知拆迁信息后3日内以书面形式通知甲方。拆迁房屋如以交换产权作为补偿的，以补偿所得房屋重新设定抵押权;如实行货币补偿的，抵押人因此所获得的补偿金及其他收益应用于提前清偿所担保的债权，如甲方同意，也可向第三人提存作为抵押财产处理;如实行交换产权和作价补偿相结合方式的，作价补偿部分先用于提前清偿或在甲方同意的情况下向第三人提存，不足部分以交换产权重新设定抵押。在前述的三种不同的补偿方式下,如交换产权房屋价值经评估低于本合同所载明的原抵押物价值的、或作价补偿的补偿金低于所担保债权的，不足部分抵押人应增加抵押物或采取其他措施追加担保。土地使用权在抵押期间被列入国家征用范围的，比照上述做法处理。

5.6如甲方认为有必要，可以委托依法成立的评估机构对抵押物进行评估。如发生任何其他可能影响抵押物担保能力的情形，抵押人保证在得知该情形之日起3日内书面通知甲方并采取有效措施防止抵押物担保能力降低。

5.7因履行本合同所涉及或产生的抵押登记、抵押物评估、保险、提存、公证、通知、拍卖、代位追索等费用及保全抵押物价值或实现抵押权的相关费用(包括律师费、诉讼费、执行费等)均由乙方承担。如上述费用由甲方垫付的，抵押人于甲方垫付相关费用后2日内支付给甲方。

5.8乙方对于各自或共同履行本合同项下全部义务互负连带责任。

5.9甲方有权将其对借款人享有的债权全部或部分转让，如甲方全部或部分转让债权的，抵押人确认仍按本合同约定就全部抵押物向债权人(包括甲方、债权受让人)提供抵押担保。

6、抵押权的实现

6.1《借款合同》项下的债务履行期届满(包括但不限于因借款人违反《借款合同》、或抵押人违反本合同陈述与保证、约定事项等导致甲方宣布债务履行期限提前到期的)，甲方未受清偿时，或者发生有关法律规定的甲方有权处分抵押物的情形时，甲方可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿;协议不成的，甲方有权向深圳仲裁委员会申请仲裁裁决。

6.2甲方在处臵抵押物的过程中，有权指定拍卖行、估价师、律师或其他代理人行使其全部或部分权利，抵押人对此不存在异议。

6.3甲方按本合同规定行使抵押权时，无需首先或同时向借款人或其他担保人追索;如果抵押物不足以清偿所担保债务金额且抵押人非借款人的，抵押人承诺对抵押物不足以清偿债务部分向甲方承担连带清偿责任。

7、违约责任

7.1本合同生效后,甲方和抵押人应全面履行。如一方迟延履行本合同项下义务,每逾期一日，应按主债权金额千分之二的标准向相对方支付迟延履行违约金，直至实际履行之日。

7.2如乙方违反本合同第三条约定的陈述和保证事项，造成甲方损失的，抵押人应赔偿甲方所受的损失;如造成受让人和承租人(若有)等第三方损失的，由抵押人承担相应的第三方赔偿责任。

7.3如乙方违反本合同约定，对抵押物获得的赔偿金、补偿金、交换产权及其他收益的处理未按本合同约定进行的，抵押人应在甲方指定的期限内予以纠正，继续按合同约定履行，同时还应按主债权千分之三的标准计付违约金直至实际履行之日;如抵押人已无法继续履行的，应赔偿甲方由此而造成的全部损失。

7.4如因乙方原因造成抵押物灭失、毁损或价值减少，甲方认为不足以担保债务履行的，抵押人及时重新提供或增加经甲方认可的抵押物，并按主债权金额百分之二十的标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此而造成的其他损失。

7.5如乙方违反本合同约定，擅自处分抵押物的，抵押人应承担主债权百分之二十的违约金，并赔偿甲方由此而造成的损失。

7.6如因乙方过错导致本合同无效的，抵押人应当赔偿甲方因此所受到的损失;如因乙方原因导致本合同签订后15日内抵押物未设定以甲方为抵押权人的抵押登记的，抵押人应参照上述7.1的违约金标准向甲方计付迟延履行违约金，直至实际履行之日。

8、其他约定

8.1抵押人在本合同项下的担保责任是独立的、不可撤销和无条件的。抵押人的担保责任不因甲方同意借款展期、债权转让、债务重组，或甲方与借款人协议变更《借款合同》内容而变更或终止。

8.2本合同自甲方和抵押人签字或盖章之日起生效，至本合同第二条所述的担保债权全部清偿及抵押登记注销后终止。