物业品质管理的办法范文-盘古文库

物业品质管理的办法范文

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来源：盘古文库

作者：漫步者

2025-10-11

物业品质管理的办法范文第1篇

职业(工种)：智能楼宇管理师

论文题目：嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决

姓名：身份证号：所在省市：所在单位：申报等级：准考证号：培训单位：鉴定单位：完成日期：于国峰天津市

天津嘉创物业服务有限公司二级技师(国家职业资格二级)

北京市第51职业技能鉴定所 2013年 3月25日

[内容提要] 我们要利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术(即4C技术)制造出智能防盗保安系统,各子系统独立发挥其功能,熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类楼宇智能设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，技术人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

[关键词] 智能化设计维护管理

一、从地产公司建设方面来说，存在问题 ............................................................... 2

1、没有统一协议 .................................................................................................................. 2

2、设计没有特点 .................................................................................................................. 2

3、产品没有品味 .................................................................................................................. 2

4、产品无法互换 .................................................................................................................. 2

二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题 ................................................................... 2

1、缺乏维护任务 .................................................................................................................. 2

2、技术体系不健全 .............................................................................................................. 2

3、无法升级和增值 .............................................................................................................. 3

4、不重视图纸、资料验收 .................................................................................................. 3

三、从业主使用角度讲，常见问题。 ....................................................................... 3

1、门禁系统故障 .................................................................................................................. 3

2、紧急按钮、红外幕帘故障 .............................................................................................. 3

3、消防感烟探测器故障 ...................................................................................................... 3

四、智能化小区物业管理出现问题原因分析 ........................................................... 3

1、重复建设资源浪费 .......................................................................................................... 3

2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中 .......................................... 4

3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护 .......................................................... 4 五、智能化小区物业管理问题的解决方法 ............................................................. 4

1、避免出现冗余 .................................................................................................................. 4

2、熟悉情况、加强维护保养 .............................................................................................. 4

3、结合实际、降耗节能 ...................................................................................................... 5

4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际 .................................................................. 5

六、结论 ....................................................................................................................... 6

前言

目前我嘉创物业公司在管辖区朗月轩项目、星月轩项目、名句花园项目、汇津写字楼项目共四个管辖区中智能建筑和园区智能化存在的问题进行总结分析，虽然四个项目都采用智能化小区管理，应用上也只是将先进硬件单一拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。需了解各种设备的运行状况，加强设备保养的运行，并可根据分析智能化设备故障原因，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。

嘉创物业智能化管理问题原因分析与解决

一、从地产公司建设方面来说，存在问题

1、没有统一协议

智能化产品形成各自为战的局面，因此园区内各个子系统都需要单独铺设线路，为日后维护埋下了隐患。据工程技术部统计，目前朗月轩项目智能化运行故障较为频繁，整体运行的不足60%，大多数设备处于瘫痪或半瘫痪状态。

2、设计没有特点

各种智能小区与智能建筑方案千篇一律，智能化从概念变成产品的堆砌地，没有有效地集成。

3、产品没有品味

为了具有价格优势，生产厂家极力压低价格，开发商过重考虑项目建设的运营成本，全然不顾产品的品质，往往用了一二年就坏掉了。

4、产品无法互换

由于协议的不统一使得运营管理公司不得不接受产品厂家售后服务的制约，价格、态度、技术、升级、维修都成问题。小区业主也不得不接受开发商配置的如可视对讲等产品，而无法像买电视机一样选择自己喜欢的产品。

二、从嘉创物业管理角度讲，存在问题

1、缺乏维护任务

是物业公司无法承担维护任务。由于物业管理公司成本控制和人员素质问题，其无法整体接手智能化系统的维护，这也是造成系统瘫痪的一个主要原因。

2、技术体系不健全

没有关于智能化系统的运营体系。智能化系统虽然有十年的建设历史，但是由于技术体系不健全，没有类似电信的强制性的技术标准，所以还没有一个运营体系出现来运行维护智能化系统。

3、无法升级和增值

智能化建设不能提供适应业主需要的持续的功能提升和增值服务。由于系统在设计之初是一个确定的系统，无法形成各子系统融合的集成结构，因此无法升级和增值。

4、不重视图纸、资料验收

在小区监控系统上。现在各管辖项目都安装了闭路电视监控系统，但是有相当一部分摄像头无信号，因接管验收时没有完整的竣工图纸很难查找到原有综合布线、拓扑结构，不能及时有效的地排查故障故障原因。

三、从业主使用角度讲，常见问题。

1、门禁系统故障

现在各管辖项目都安装了门禁系统，但是朗月轩项目、名句花园项目小区由于门禁系统功能不够强大，常规安装方式不牢固。在使用过程由于过力或非正常使用时，使门磁反复脱落，没有正常把控入楼栋出入口，失去了门磁的真正作用。

2、紧急按钮、红外幕帘故障

业主室内的增值服务上。像煤气泄漏、紧急按钮、红外幕帘属于增值服务，但很多业主都没有采用、大部分业主装修时均自行拆除终端设备并与封堵掩盖。部分业主拆除后导致传输线路接头短路、连线等导致主控中心长期报警。

3、消防感烟探测器故障

业主装修作业时产生大量烟雾，走廊处烟感安装位置较低，搬运超长物体时磕碰，导致探测器脱落和损坏。

四、嘉创物业智能化管理出现问题原因分析

1、重复建设资源浪费

这些问题的出现，使得我们的智能化建设浪费了不少的资源，大量的有色金属埋在地下成为垃圾，大量的已建成的系统处于瘫痪或半瘫痪状态，目前四个项目几百万的投资在不加强维修养管有可能在未来化为乌有，这一切都背离了绿色建筑体系的基本要求。

2、没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中

出现以上问题的原因是多方面的，但是其中重要的一点就是没有把先进的网络的技术全面地应用到智能园区建设中。网络技术发展很快，其传输速度和质量都足以承担园区智能化系统对数据传输的要求，实现小区的各子系统协议融合，并从底层做到互联互通，这样就比较容易地实现系统集成。

3、缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护

再问题出现后其最为重要的一点就是很多智能化产品使用一段时间后，往往会因缺乏最基本的现场沟通、最简单的保养和维护，导致系统运行不畅。时间一长，致使故障累积增多，导致大量设备瘫痪，这需要厂家或物业维保技术人员及时为用户提供本地化的、现场的服务。发现一例解决一例。

五、嘉创物业智能化管理问题的解决方法

1、避免出现冗余

什么样的楼盘配备什么样的设备，避免出现冗余，这就是运用智能化先进科技理念，要把智能化系统与现实，业主文化背景和人们的生活水平等，智能化系统不能超出业主的功能需求，避免浪费。对系统产品进行全面了解分析，使其投入使用后更便捷。最重要的是把先进性和普及性，实用性和经济性有效地结合起来，提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便，舒适，智能。

2、熟悉情况、加强维护保养

首先熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，工作人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

4 其次对设备进行维修保养，保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持做到对设备用好、修好、管理好，对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，还要对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。

3、结合实际、降耗节能

物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。另外一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到“以人为本、提高员工综合素质”树立质量服务意识，提高员工业务技能。

4、系统配置要合理，真正的实用，符合实际

中心控制室位置首选在小区中间一层为佳。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条综合管道中。

监控中心控制室位置与物业管理中心较远或不在同一建筑设置时，应考虑从监控中心控制室通往物业管理中心增设一条视频输出线路，使物业管理人员在控制中心发现突发事件时可将视频信号实时传输到物业管理中心，可是管理主管人员随时掌握事态发展情况，并做到及时有效地判断。

六、结论

由此可见，要真正实现小区智能化管理，在嘉创公司智能管理上需加强应用智能设备使用创新。现已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式.而应秉承以人为本的经营原则，合理的安排人员，做好智能化设备设施的维修保养，结合实际使用智能化产品保障信息的安全，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中所起到的不可替代的作用.将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，再结合小区的实际情况进行小区的日常物业管理，为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围.进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。物业管理从业人员不仅要有职业道德和职业修养，还要加强对智能设施设备安全使用方法的学习，做到人员适合岗位，岗位智能设备安全使用。

6 参考文献：

[1] 陈龙. 《智能小区及智能大楼的系统设计》. 北京：中国建筑工业出版社，2001. [2] 陈瑞武. 《智能建筑》. 北京：清华大学出版社，1999. [3] 杨卫东. 《网络系统集成与工程设计》. 北京：科学出版社，2002. [4] 沈瑞珠. 《楼宇智能化技术》. 北京：中国建筑工业出版社，2004. [5]《天津市住宅建设智能化技术规程》.天津：2000年公布 DB29-23-2000

专业论文作者： (签字)

2013年3月25日

物业品质管理的办法范文第2篇

(一)安全方面：重点加强安全团队内部管理，客户直观感受

1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务;

2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实;

3、每周定期在客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受;

4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控;

5、多与培训并向队员分析案例，提升一线人员的服务意识。

(二)公共设施维护：重点提升公共设施完好性和维修及时性

1、制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改;制定夜间巡查计划，重点检查夜间照明的完好性(业主很敏感);

2、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成;

3、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制;

4、实行片区责任制，片区管家、安管人员和维修人员对所辖片区公共设施负责;对各片区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成片区间的良性竞争氛围;

5、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户;

(三)环境卫生：重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位

1、培训标准化作业流程和礼节礼仪和工资标准;

2、定期给予优秀元的一定奖励，提升员工作积极性;让其融入到团队当中，更好的服务于小区;

3、制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉十净整洁的居住环境;

4、雨后1小时内要将路面积水清扫干净;

5、定期调整作业顺序和流程，如:楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员;每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净;

6、全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在;

7、强调全体职员人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾;

(四)绿化养护：重点提升客户观感

1、开拓思维，外出学习，在小区内做一些标志性的植物造型;

2、对路面左右草坪进行砍边、切边修饰;针对季节制定绿化养护计划，并落实到位;

3、加强专业技能培训，掌握小区内植物的生长属性与养护耍求，做好病出害预防工作;

4、每年制定乔木修剪计划，避免乔木过于茂盛而影响业主的日常生活;

5、为客户免费提供绿化养护知识的咨询，并对有需求的客户家中枯萎的花草进行施肥养护指导。

(五)交通秩序：重点加强对乱停放车辆管理

1、高峰期安排专人引导客户的进出与车辆停放，减少客户等待时间，及时处理冲突;岗位间形成互动，确保车辆驶入、引导、停放均有岗位跟进，缩短客户寻找车位的时间，规范车辆停放:

2、将部分区域进行人流分离管理;

3、对经常违规的车主，各岗位必须熟知其信息，从其一进入小区开始，车场岗就要进行提醒，还耍定期采取电话提醒和上门进行沟通，直至此车主改变违规习惯;

4、增强小区车位信息的透明度，如定期将项目内车位信息进行公示，加强与业主的沟通，提醒业主在买车前要充分考虑停车位的问题;

5、定期举行专项宣传，如文明行车宣传月、小区交通秩序宣传月等，通过举行各类活动进行广泛宣传;

6、收集社区周边汽车维修服务单位紧急联系电话，采购简易更换汽车轮胎工具并根据需要协助更换汽车轮胎。

(六)客服部：重点三个凡是

一、凡是与业主利益相关的事;

二、凡是业主密切关注的事;

三、凡是业主直观的事

1、多在节假日期间开展不同的社区活动;

2、多组织有主题的集中进行文明宣传和引导工作，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、杜绝高空抛物宣传月、物业服务宣传月等;

物业品质管理的办法范文第3篇

物业公司品质部日常检查制度

(二)

为了规范管理，提高服务质量，加大检查力度，确保质量管理体系工作落到实处，使各项工作严格按照计划进行，特制定本制度：

一、检查内容：

1、各部门的培训工作：

①新入职人员的培训工作;②在职人员的培训工作;③特殊岗位人员的培训工作;

④晋升(调动)人员的培训工作。

2、各部门考勤管理工作：

①各部门员工打卡或签到情况; ②各部门员工在岗情况;

3、办公秩序的管理：

①办公环境卫生、办公室规范、整齐;②办公人员工装、胸卡;③在岗及工作情况。

4、员工仪容仪表、礼貌礼节服务：

①员工精神状态、工作作风;②工装、工牌的佩戴情况;③见面是否有问候、能否做到微笑服务。

二、现场各项服务质量的检查

1、保洁区域内卫生是否达标;

2、绿化环境是否按标准进行维护保养;

3、公共秩序管理员的在岗、巡逻情况;

4、监控人员的在岗情况及突发事件的处理情况;

5、水电维修人员的值班维修及养护工作;

6、客户服务人员的服务态度、工作热情及办事效率;

7、仓库物质及其各种记录;

8、餐厅卫生、饭菜质量等。

9、各种记录表格的填写

10、征求业主意见;

11、通过走访业主、征求业主意见来收集服务中心的服务质量达标情况，以便及时进行改进工作。

12、工作计划的落实工作;

13、根据各部门的工作计划实施抽查和定时检查，督促计划的严格落实。

14、公司各项制度、通知及会议精神的落实。

三、检查方式：

1、采用白天巡检和夜晚抽查相结合;

2、根据公司年工作计划，品质部制定详细的月计划，并严格落实。

3、白天巡查，每个服务中心保证每周检查至少一次;夜晚抽检，各服务中心每周至少一次。(郑州市外区域项目每两周检查一次)

4、根据检查情况，品质部每月编写一份《检查通报》下发各部门。

四、检查程序：

品质检查员到管理项目检查完后，被处罚人在处罚项目处签字认可，检查结果由服务中心负责人签字认可，并限时整改，一式两份，服务中心存一份，另一份返回品质部。

五、检查要求：

1、品质部要严格按照检查计划进行检查，没有部门经理的允许任何人不得私自改动计划;

2、任何人不得利用工作之便干私事，更不能私自离岗、脱岗，发现一次按旷工处理;

3、在检查工作中，如遇到拒签或不服纠缠的事件，应执行逐级投诉程序，不得在现场发生争吵，发生一次罚款15元;

物业品质管理的办法范文第4篇

宾馆是服务性行业，唯有不断提高服务质量，才是宾馆生存的基础。为所有顾客提供高水平、个性化的服务，是宾馆发展的方向，也是在激烈竞争的服务业中，各宾馆水平高低的重要体现。

提高服务质量，要以顾客为准绳，秉着宾至如归的服务理念，加强激励员工提供优质服务，同时制订服务质量标准流程,并逐渐建立完善服务系统，使我们宾馆的服务质量得以改善。根据宾馆工程部实际情况，具体可从以下几下方面入手：

一、服务从细节出发，突出细节作用

任何一个高效率高品质的企业都在于其杰出的团队力量，而团队力量则是建立在每个人、每一个部门的“细节服务意识”上，因此必须着手抓细节。 “勿以善小而不为”，改善服务中的每一个细节，把它们当作大事来认真落实;“勿以恶小而为之”，俗话说，一粒老鼠屎能坏了一锅粥，损害宾馆形象的每一个细节，都不能当作小事置之不理。提升服务质量要从点滴做起，要让每一点改善都带给顾客更大的方便与满意，这才是服务的生命源泉所在。

二、加强员工培训，不断提高员工自身各项综合素质

宾馆不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时，更应该注重个人素质

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方面的培训。对每一位员工进行“职业道德、礼仪礼貌” 等培训，培养员工与顾客沟通、协作的能力。让每一名员工注重与顾客建立良好的关系，在日常工作中积极热情地为每一位顾客服务。对一些不太了解、提出抱怨甚至反感顾客，要主动上门与其沟通、交流。我们不怕出问题，甚至就怕不出问题，从来不怕被顾客指出缺点，相反，更会以感激的态度感谢顾客给我们提出批评、意见或建议。我们会将这些视为改正和提高的机会，使顾客最终理解、认同我们，真正体会到是“以人为本，顾客至上”的服务宗旨。

就工程部实际情况来说，具体可以采取以下几点措施：

1、加强工程部员工的人才培养，形成具有专业化服务水平的技术力量。在平时工作中，通过统一的规范培训、定期考核、技能评比等手段，来提高员工专业素养。随着员工技能素质的提高，服务质量也会随之相应提高。

2、加强工程部内部机制改革，增强员工的市场竞争意识。

加强员工的业务素质考核，做到奖罚分明;积极实施竞争上岗，符合服务要求的人员继续聘用、不符合服务要求的人严格上报人事部实施解聘，切实保证符合宾馆星级服务要求，营造争当优秀的良好竞争氛围，发挥了每个员工的主观能动性，这样我们工程部的服务才会上一个新台阶。

三、做好顾客投诉接待与处理，把顾客投诉视为宝贵资源

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顾客的投诉恰好是送给我们最好的礼物，我们要坦诚面对，认真分析顾客的意见，虚心接受批评，积极解决问题，切实提高服务水平，塑造良好的宾馆品牌效应。顾客对宾馆的投诉，换个角度来看，正是对宾馆的关怀，希望我们能做得更好，对我们宾馆的寄托与改进的希望，因而我们应当积极的姿态正视顾客的各种投诉，不断反省自我，及时发现管理与服务中的不足，改进服务质量。顾客的不满就是工作改进和努力的方向。

四、提升宾馆的品牌影响力。

每个服务宾馆的员工，都要有争创优质品牌的意识。要从每个工作的细节上、每项服务的过程中、每件突发事件的处理程序上，严格按宾馆制定的事件处理规范流程来处理，并本着一切以“顾客至上，服务为本”的原则，提供“人性化”服务，为顾客营造一个舒适、安逸的经济商务的宾馆环境，让顾客感受到“宾至如归”的服务体验。只有满足顾客的各种服务需求，才能被社会大众所接受和认同，才会在市场上形成一定的影响力。

总而言之，只有做到有科学的管理、高素质的员工、人性化的服务、良好的社会形象，才能在服务行业里做大做强，在市场竞争中立于不败之地，宾馆才有大发展。

Shanghai Tianping Hotel

2012.09.29

物业品质管理的办法范文第5篇

第一条集团物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。

第二条地区物业公司由所属地区公司直接管理。

第三条地区物业公司组织机构设臵由集团统一制定并发文执行。

第二章人事管理

第四条地区物业公司定岗定编标准、薪资结构体系由集团物业管理中心统一拟订，经集团人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。

第五条各地区物业公司员工薪资调整方案经集团物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。

第六条地区物业公司定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公司董事长(或主持工作一把手)、集团物业管理中心签署意见后，报物业直管副总裁审批。

地区物业公司维保修人员及配合营销人员的定岗定编方案，经地区公司董事长(或主持工作一把手)签批后执行，报集团物业管理中心备案。

第七条地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批，并报集团物业管理中心备案;属地区物业公司领导班子成员的，须报物业直管副总裁审核后再报集团分管领导审批;属地区公司领导班子成员的还须再报集团董事局主席审批。

集团物业管理中心对地区物业公司董事长(或主持工作一把手)的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。

地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批后执行。

不符合公司入职及提拔晋升条件的经地区公司董事长(或主持工作一把手)审核后，报物业直管副总裁审批;属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批;属地区公司领导班子成员的，

- 1业管理中心每月全面检查地区物业公司行政人事部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对行政人事部未按文件执行的，当月发现一人次给予行政人事部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。

第三章财务资金管理

第十六条财务管理模式

财务由集团统一管理，统一执行集团财务管理制度。对外提供财务报表须经集团财务中心审批。

第十七条资金管理模式

1、资金由集团统一计划管理，地区物业公司纳入地区公司资金计划申报。财务部门必须严格执行集团资金计划。

2、因融资工作需要对外提供资料时，公司基础资料须报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批;

财务资料、股东会决议、董事会决议、承诺书、商业承兑汇票相关协议及承诺函等相关资料须报资金直管副总裁审批;

融资计划、融资方案、融资合同、融资协议、增资方案、融资安排费方案等须报资金直管副总裁审批后，再报集团资金分管领导审批;

经批准的融资方案实际执行过程中需要办理财产及股权质押、担保手续，股权过户手续，董事、监事及法人变更等具体事项，由资金直管副总裁审批。股权融资、合作项目涉及公司章程变更事项，须报集团经营中心审核后，由资金直管副总裁审批。

3、开具商业汇票视同现款支付，地区物业公司须建立商业承兑汇票台帐，确保到期兑付。

4、无论任何原因，地区物业公司开具的商业承兑汇票、贷款利息及贷款本金，必须确保资金在到期前 2个工作日到账。否则每发生一次，给予相关资金部经理、财务部经理降一级工资处分，给予主管资金公司领导降二级工资处分，给予地区公司董事长(或主持工作一把手)降三级工资处分;一旦发生上述情况，集团信息化系统自动生成处分文件并执行。

5、地区物业公司内部各公司之间的往来款项及支付集团系统公司款项由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。

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3、地区物业公司业务招待费额度原则上按每个项目每年2万元的标准核定，使用由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。此费用不占用地区公司接待费额度，单独列支。

业务招待费开支按季考核，年终统算。季度业务招待费超标部分的50%对地区物业公司董事长(或主持工作一把手)进行扣罚，节约部分顺延计入以后季度考核额度。年终统算累计季度扣罚超过统算扣罚金额的部分予以补回，节约的，节约部分的30%对地区物业公司董事长(或主持工作一把手)进行奖励。

4、每月1500元以内的车辆使用费由财务部门审核后报销。第二十条借款

1、地区物业公司部门负责人及以上、物业服务中心部门负责人及以上人员可借支备用金，备用金借支额不得高于借款人工资的2倍，借款人必须在业务处理完毕后十五日内到财务部报销。

2、地区物业公司有5个以下(含5个)项目的，累计借款额度不得超过15万元(含15万元);5个项目以上、20个项目以下(含20个)的，累计借款额度30万元;20个项目以上的，累计借款额度40万元。

超过上述权限的，须再报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。第二十一条资产报废、处理审批

资产的报废、处理，单件原值1万元以下(含1万元)、一批次原值总额10万元以下(含10万元)的，由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;单件原值10万元以下(含10万元)、一批次原值总额100万以下(含100万元)的，由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批;超过上述权限的，再报集团总裁办直管副总裁审批。

第二十二条注册公司、公司收购、对外投资，非集团融资需要为外单位提供财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让等重大事项，报集团董事局主席审批。

非融资工作需要，对法人、董事、监事、经营范围及公司章程变更事项，由集团总裁办直管副总裁审批;注册资本变更由集团财务分管领导审批。

属于非法人分支机构的物业公司负责人、注册地等的变更事项，经地区公司董事长(或主持工作一把手)审核后，报集团物业管理中心总经理审批。

- 5 程维修材料、消防器材、安防物品、绿化苗木、清洁物品(适用于自组保洁)、游泳池用品、办公用品及耗材、印刷品、标识、饮用水等物资。

采购的物资，地区物业公司须签订合同，由地区公司采购部负责采购。

第二十九条非统一配送及非采购的材料物资采购审批权限及流程金额单批次2000元以下(含2000元)的由物业服务中心负责人审批;金额单批次2000元以上、5万元以下(含5万元)的由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;超过以上权限的由地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。

第三十条应急采购审批权限及流程

因影响业主生活及感受须应急采购的，金额单批次5000元以下(含5000元)的须请示地区物业公司董事长(或主持工作一把手)批准后由需求部门采购;金额单批次5000以上的须再请示地区公司董事长(或主持工作一把手)批准后由需求部门采购。所有应急采购须在获批后24小时内提交采购定标资料。

第三十一条地区物业公司每月5日前，将最新采购工作台账报集团物业管理中心备案。

第五章招投标管理

第三十二条招标立项

地区物业公司招标立项由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。

第三十三条招标权限

预算金额30万元以下(含30万元)项目的招标工作由各地区物业公司负责;预算金额30万元以上的项目由地区公司负责或委托地区物业公司负责;有条件实行集团统一招标的项目的招标由集团物业管理中心负责。对集团战略合作的设备、工程的维保合同，由集团物业管理中心与原品牌单位谈判签订维保合同。

第三十四条议标权限

由于特殊原因不能按正常程序实施招标的，可以议标。预算金额在10万元以下(含10万元)项目的议标由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批; 10万元以上、30万元以下(含30万元)的报

- 7 司董事长(或主持工作一把手)审批。

2、价格直接套用协议单价的定标，报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。

3、其他定标(含合同定标)，预算金额30万元以下(含30万元)的项目报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;30万元以上、300万元以下(含300万元)的项目报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批;300万元以上的项目报集团物业管理中心总经理审批;1000万元以上的项目再报物业直管副总裁审批。

第三十八条补充合同核价权限

涉及工程量、单价变化、补充单价的补充合同核价：增加金额2万元以下，且增加金额范围为原合同10%(含10%)以内的，报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批;超出以上权限的，报地区公司董事长(或主持工作一把手)审批。

第三十九条地区物业公司在每月5日前，将最新招标工作台帐报集团物业管理中心备案。

第六章合同管理及合同履约监督管理

第四十条集团物业类合同范本由集团物业管理中心、合同管理中心、法律事务中心审核，报物业直管副总裁审批。

第四十一条地区物业公司原则上应当按照集团制定的合同范本签订相关合同。确因实际情况需要对集团范本条款作部分修改形成地区合同范本的，须报物业直管副总裁审批。

当地政府及公共企事业单位、保险公司等要求使用其合同文本的，报地区物业公司董事长(或主持工作一把手)审批。

第四十二条合同签订

1、合同由招标单位负责签订，标的2万元以上(含2万元)以及属于采购的，必须签订合同。

2、物业服务中心的合同签订须由物业服务中心负责人签名，地区物业公司的合同签订须由地区物业公司董事长(或主持工作一把手)签名，不得委托他人代签。

第四十三条合同订立审批权限

1、所有合同报审前必须完成定标(含谈判结果)审批。

物业品质管理的办法范文第6篇

单位：元/每平方米、建筑面积

收费等级

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

收费标准

0.50

0.80

1.10

1.40

1.70

2.10

2.50

备注：实行政府指导价管理的前期物业，对已交付的住宅，物业公共服务费可对应调整后相应或相近的收费标准，确定新的物业等级服务标准，并重新签订合同后执行;对未交付的已确定物业公共服务费标准的，可按招投标确定的服务等级，相应调整收费标准。

调整物业公共服务收费标准或物业等级服务标准，应分别报价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

二、无锡物业费收取标准2014年最新法规条文

市物价局市住房保障和房产管理局关于印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》的通知锡价规[2014]3号

各区物价局、住保和房产管理局、市区各相关物业服务企业：

为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》，我们制定了《无锡市物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一四年四月一日

无锡市物业服务收费管理实施办法

第一条

为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条

本实施办法适用于市区范围内物业服务收费行为。

第三条

本实施办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

第四条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费政策，负责区属权限以外的住宅前期物业公共服务费的审定，检查规范物业服务收费行为。

各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内的，且注册在该区的物业服务企业管理的拆迁安置房物业公共服务费的审定，负责辖区内物业服务收费政策的贯彻执行和监督检查。

第五条

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及服务质量和收费标准相符的原则确定，并分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的车辆停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。非普通住宅的认定，由其住宅建设单位在选聘物业服务企业前，报物业管理行政主管部门会相关部门认定，并报价格主管部门备案。

非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业依据实际成本费用制定。与业主、物业使用人在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的住宅前期物业公共服务收费，实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定;等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准按七级设置，具体标准详见附件

一、附件二。

第六条

价格主管部门会同物业管理行政主管部门每三年内对市区物业等级服务标准以及相应的等级收费标准进行评估，并根据评估结果适时调整。

前期物业服务期间，变换物业服务企业的，物业公共服务收费应按规定程序重新备案或审批。

改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

第七条

在业主、业主大会选聘物业服务企业前，实行政府指导价的住宅物业建设单位应当在价格主管部门公布的等级服务收费标准范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，实行政府指导价的住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府等级服务收费标准范围内实施调整并约定执行。

实行政府指导价的住宅前期物业服务收费，由开发建设单位采取协议方式选聘物业服务的，物业公共服务费标准由被选聘的物业服务企业在房屋预销售四十五个工作日前，根据物业特点、服务要求、服务内容，拟定物业服务等级和相应的物业服务收费标准，报价格主管部门审批。

实行政府指导价的住宅前期物业服务收费由开发建设单位通过招投标方式确定物业服务的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府等级服务收费标准范围内进行招投标。中标的物业服务企业，应在中标后、房屋预销售二十个工作日前，将中标的物业服务等级和相应的物业服务收费标准报价格主管部门备案。

物业服务企业报备报批实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：

(一)、前期物业服务收费备案或审批申请;

(二)、物业服务企业营业执照、资质证书、组织机构代码证书;

(三)、前期物业服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件;

(四)、住宅区前期物业服务成本费用测算材料;

(五)、住宅区前期物业服务收费报备报批登记表(详见附件三);

(六)、中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料。

第八条

物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：

(一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

(二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

(三)、清洁卫生费用;

(四)、绿化养护费用;

(五)、秩序维护费用;

(六)、办公费用;

(七)、物业服务企业的固定资产折旧;

(八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)、管理费分摊;

(十)、经业主大会同意的其他费用;

(十一)、法定税费;

(十二)、合理利润。

物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

第九条

住宅区内的用水、用电、用气价格按省物价局规定标准执行。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、水泵、消防设施、监控安防设施、公益性文体设施、公共照明、道路、绿地、楼道、物业用房、设备用房等。

第十条

物业公共服务收费按照房屋所有权登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖(租赁)合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

第十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。

物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。

因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

第十二条

车辆停放收费管理

汽车停放费是指包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

租金是指车位所有人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

(一)、业主专有室内车库，免收汽车停放费;

(二)、业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

(三)、建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费;

(四)、人防工程室内车位，由物业服务企业按每月每车位200元收取车位租金。用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。省有另行规定的，按省规定执行;

(五)、业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费;

(六)、业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费;

(七)、住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应汽车停放收费(租金)标准减半收取。物业服务企业可另外向车位使用人收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费，业主大会成立后，运行维护费标准由物业服务企业和业主根据实际运行维护费用共同确定。

(八)、与物业管理区域相关的汽车进入物业管理区域临时停放，在征得物业服务企业许可的情况下，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收;超过2小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取，最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。

对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

占用业主在共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当由业主大会授权的业主委员会依法决定车辆能否停放。

同一物业管理区域内设有地面地下停车位的，应首先满足地下车位停放，物业服务企业根据本物业管理区域内汽车停放实际，拟调整室内、室外汽车停放收费(租金)标准的，在保证收费总额不变的前提下，可在业主大会成立后与业主委员会共同商定。

住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应为业主车辆免费提供每车一张的门禁卡。

业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员决定、合同约定使用。

物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆、月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆、月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。

第十三条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务所收取的费用。

特约服务收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第十四条

代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

代办服务收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

第十五条

电梯运行维护费，是指电梯使用过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用。

电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。

单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。

第十六条

公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

第十七条科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。

科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。

第十八条

装修垃圾清运处置费，是指业主或使用人装修房屋时产生的装修垃圾运送至住宅区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位，将其清理至城市建筑垃圾集中收集处置点对其清理处置所发生的费用。

装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。

业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。

非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

第十九条

业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。

业主装修时，需使用电梯运送装修材料的，物业服务企业可向装修的业主一次性收取装修房屋面积每平方米3元的电梯使用费(装载层住户免收)。

业主装修时，物业服务企业应积极配合，提供便捷的服务。住宅区内，装修材料的运送、搬运等服务由业主自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。其费用由业主与提供服务者双方商定。

装修人员进入住宅区装修，应办理装修人员出入证，出入证管理工本费每证10元。

第二十条

住宅区实行门禁卡管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置每户5张门禁卡，门禁卡保质期为三年。因业主、物业使用人要求另需增加或因丢失、损坏等需补卡，可收取工本费。

第二十一条

物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收上述费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取。

第二十二条

物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

第二十三条

物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费依据、“12358”价格监督举报电话和物业服务受理电话等。接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十四条

机械车位运行维护费、电梯运行维护费、科技系统运行维护费、公共能耗费、车辆停放费，物业服务企业应单独列帐，独立核算，专款使用。按服务合同约定，每半年向业主或物业使用人公示收支情况，并向业主大会报告，接受业主委员会、业主、使用人、街道办事处(乡镇人民政府)、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。

第二十五条

物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理，增收节支。同一物业服务企业同时服务于多个物业区域的，服务成本和收支应按物业服务项目分别核算。

物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费预决算和收支情况进行审计，审计费用承担，应在物业服务合同中约定。

第二十六条

业主、物业使用人未按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，依法追缴。

物业所有权发生财产转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。

第二十七条

物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务、强制收费或只收费不服务。

第二十八条

价格主管部门应当对实行政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

第二十九条

价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚：

(一)、超出政府指导价收费标准的;

(二)、不按照规定提供服务而收取费用的;

(三)、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)、强制或变相强制服务并收费的;

(五)、接受专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

(六)、不按规定实行明码标价的;

(七)、不按法定公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

(八)、不按规定将各类物业费用分项建帐、核算、分摊、使用的;

(九)、其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第三十条

价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门、物业管理行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第三十一条

其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

第三十二条

江阴市、宜兴市可根据当地实际，参照本办法制定实施细则，并报无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局备案。

第三十三条

本办法由无锡市物价局、无锡市住保和房产管理局在各自职责范围内负责解释。

第三十四条

本办法自2014年5月1日起施行。此前规定与本办法不符的，以本办法为准。本办法未规定或未明确的，以上级规定为准。

《无锡市物业服务收费管理办法》(锡价服[2007]1号)同时废止。

三、无锡物业费收取标准2014政策解读

1、空置房物业管理费的收费标准?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。

2、办理房屋入住手续时，需交纳哪些费用?

答：据了解，有关物业方面费用有物业管理费、垃圾清运费、房屋大修基金费、电梯使用费等，详情可咨询物价局。

3、物业管理服务费从何时起开始交纳?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。

4、物业管理费是否一定要按物业公司规定1年交纳?

答：根据《江苏省物业管理条例》第五十一条，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

5、底楼是否需缴纳电梯更新维修费?

答：购买设有电梯设施的商品房，购房人除交纳房屋维修资金每平方米50元外，还须按建筑面积每平方米40元的标准另行交纳专项用于电梯更新的维修资金。

6、底层业主是否要交纳电梯使用费?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十五条规定：电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，电梯运行维护费可以减免。

7、物业公司能否收取装修押金?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十九条规定：业主在装修时，物业服务企业向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定，严禁以押金、保证金等形式变相收费。同时，住户在装修时应该向物业公司提出申请，并签订相关的协议，明确装修内容、时间以及垃圾处理方式等等，是否收取押金应按照购房人在买房时与开发商签订的《临时管理规约》中的规定执行，一般来说，收取押金是对业主安全装修的监督措施之一。

8、房屋装修垃圾清运费标准?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十八条规定：装修垃圾清运处置费标准按装修房屋面积每平方米3元收取;在法律法规许可的范围内，需变动房屋结构的，可按装修房屋实际拆除墙体面积另外加收建筑垃圾清运处置费，具体收费标准由物业服务企业与房屋装修业主约定收取。业主对普通住宅二次及以上装修，装修建筑垃圾清运处置费按上述标准收取。非住宅、非普通住宅装修建筑垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。

9、物业公司能否提高小区物业管理费收取标准?

答：按照《无锡市物业管理办法》第三十七条规定：物业管理服务费用标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业服务企业服务等级、服务内容相适应的原则。第三十八条规定：普通住宅物业管理费实行政府指导价，具体标准由业主委员会经业主大会同意后，在价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业服务企业有物业管理服务合同中约定。

10、小区车辆停放收费管理标准?

答：按照锡价规[2014]3号《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十二条关于车辆停放收费管理有以下规定：

(1)汽车停放收费标准：业主专有室内车位50元/月/车位;建设单位专有室内车位300元/月/车位;人防工程室内车位200元/月/车位;业主共有室内车位200元/月/车位;业主共有室外车位120元/月/车位;机械车位按相应标准减半收取，另收取50元/月/车位机械设备运行维护费;临时停放2小时内免收，超过2小时部分按每小时(不足1小时按1小时)2元收取，最高不超过20元;超过24小时按上述标准重新计收。对进入住宅区进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。

(2)物业管理区域内对集中停放看管的摩托车及非机动车，停放服务收费标准为：自行车5元/辆/月;摩托车、电动车及其他类型的非机动车12元/辆/月。为方便车主，物业服务企业可设置与电动车配套的充电设施，其设施和充电电费由物业服务企业向使用者按实分摊约定收取。

11、物业管理费有哪些部分组成?

答：物业管理费的组成：(1)管理服务人员工资、社会保险

金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;(2)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;(3)清洁卫生费用;(4)绿化养护费用;(5)秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业的固定资产折旧;(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)管理费分摊;(10)经业主大会同意的其他费用;(11)法定税费;(12)合理利润。

物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出和物业服务成本。

12、如何成立业主委员会?

答：小区业主委员会成立的一般程序：

1、提出申请。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：⑴物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;⑵物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

建设单位或者十人以上的业主公开联名提出，可向该小区(大厦)所在的区物业管理行政主管部门和街道办事处提出书面申请。

2、成立筹备小组。区物业管理行政主管部门和街道办事处收到申请后，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

3、筹备小组开展筹备工作。

⑴筹备小组成立后，应主动在建设单位或物业公司处收集全体业主有关情况，如名单、联系地址及其联系电话等。

⑵筹备小组自成立之日起30日内拟好《管理公约》、《业主大会议事规则》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。

⑶筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主代表和业主委员会候选人。

⑷筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布。

⑸发出大会通知、发放表决票。

在首次业主大会召开15日前，筹备组将业主大会的通知、业主委员会委员选票、《业主大会议事规则》、《管理规约》等，在物业管理小区(大厦)内明显位置张贴。首次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。

届时无法出席业主大会的业主，可以提前领取表决票，并于大会前交付给筹备组。

筹备小组应将召开首次业主大会的通知同时通知区物业管理行政主管部门和街道办事处。

4、召开大会，选举委员。大会前筹备工作主要包括：落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，落实街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等单位参会人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票，审议并表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》，公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后，筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

5、办理业主委员会备案登记。业主委员会自产生之日起30日内，持下列文件向区物业管理行政主管部门申请办理备案登记手续：⑴《无锡市物业管理区域内业主委员会备案登记表》;⑵成立业主委员会的书面申请报告;⑶业主大会成立情况;⑷管理规约;⑸业主大会议事规则;⑹业主大会与会人员含列席有关人员签到单;⑺其他相关资料。

6、领取备案回执。区物业管理行政主管部门经核对，给予业主委员会书面备案回执。业主委员会凭备案回执到公安部门办理刻制公章手续。

13、业主委员会委员应当符合哪些条件?

答：根据《无锡市物业管理办法》第十六条规定：业主委员会委员应当符合下列条件：⑴本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;⑵遵守国家法律法规;⑶遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;⑷热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;⑸具有一定组织能力，具备必要的工作时间。

14、小区业主委员会作出违规的决定怎么办?

答：按《江苏省物业管理条例》第二十四条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

按《无锡市物业管理办法》业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

15、开发商地下车位只售不租怎么办?

答：《江苏省物业管理条例》第六十二条规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。第六十六条规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

16、有关车库归属的问题?

答：根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

17、安装防盗门能否凸出外立面?

答：按《无锡市城市居民住宅安全防范设施建房管理办法》第六条规定：住宅楼底层院落围墙高度应不低于2米，外墙窗户装置直径大于12mm，间隔110mm的钢栅栏或具有同等功能的其他可靠防盗设施。住宅楼二楼和顶楼的门窗，必须采用可开启的平钢栅栏，二楼和顶楼的阳台应安装钢栅栏或用窗封闭。以上安全设施均不得突出于住宅门、窗或阳台和外墙面。

18、小区内能否开设饮食店?

答：本市主城、新市区和新城范围内，新设可能产生油烟、烟尘的饮食服务业项目，经营者应当事先予以公示并书面征求相邻单位和居民的意见。经营者在向环保部门报批环境影响评价报告时，应当对公众意见采纳情况作出说明，并报送工商行政、卫生行政管理部门备案。环保部门在作出行政许可前，应当对公众意见进行核实。

19、目前有无针对不准业主违规装修规定?

答：中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：⑴搭建建筑物、构筑物;⑵改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;⑶拆改供暖管道和设施;⑷拆改燃气管道和设施。本条所列第⑴项、第⑵项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第⑶项行为，应当经供暖管理单位批准;第⑷项行为应当经燃气管理单位批准。

20、违章搭建、破墙开店如何处理?

答：根据建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：

(一)搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;应当经城市规划行政主管部门批准。又根据政府令第 134 号《无锡市城市管理相对集中行政处罚权办法》第二章职责权限第十条市、区城市管理行政执法部门行使下列职权：第二款：依照城乡规划管理方面法律、法规、规章的规定，制止、查处、纠正违反城乡规划管理规定的行为，依法强制拆除影响城乡规划的违法建筑物、构筑物或者设施。

21、业主能否在屋面加装太阳能热水器?

答：屋面不能安装太阳能热水器的主要政策和技术依据有：

(1)《江苏省物业管理条例》第六十七条：屋面(平台)等公共部位不得擅自占用。

(2)屋面(平台)是公共部位属全体业主所有，如在规划建设时未在屋面(平台)预留安装太阳能热水器的进户管道口，若允许顶楼业主可以安装，则其他业主均可安装，势必影响房屋的整体外观，也会引起邻里纠纷。

(3)由于锡城房屋在建设时未考虑在屋面安装太阳能热水器，若在屋面安装，因太阳能热水器比较重，屋面没有设计太阳能荷载力，特别是小高层以上住宅，空中风力大，又无固定装置，则破坏了屋面的结构，将造成严重的吹落事故的隐患，威胁其他业主生命财产安全，也给屋面维修带来不便。

(4)太阳能热水器冬天易冻裂，造成自来水流失，阴天同样要使用电加热装置，再则，由于在小高层屋顶安装太阳能热水器高出避雷器的高度，埋下引雷入室的隐患。

22、哪些房屋需要房屋结构改造安全许可?如何申请?

答：为加强房屋安全管理，保障人民生命财产安全，维护公共利益，《无锡市城市房屋安全管理条例》(以下简称《条例》)明确规定，进行房屋结构改造必须申请房屋结构改造安全许可。

《条例》第六条规定，有下列房屋结构改造行为之一的，房屋所有人、使用人应当在改造前向市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可：

(1)拆除或者部分拆除具有承载作用的房屋基础、柱、梁、板、墙等构件的;

(2)在柱、梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的;

(3)在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的;

(4)增大荷载，超出房屋原设计承载力的;

(5)在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪标高的;

(6)拆改学校、商场、饭店、影剧院、体育场馆等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构的。

前款行为，依法应当由其他行政主管部门许可的，从其规定。

申请房屋结构改造安全许可应当提交的材料：

(1)结构改造申请;

(2)房屋所有人或者使用人身份证明;

(3)房屋所有权证或者其他确认其民事权利的有效证明;

(4)房屋原设计单位或者具有相应等级资质的设计单位出具的设计方案;没有设计方案的，应当提供由依法设立的房屋安全鉴定机构出具的可行性方案。

房屋使用人提出申请的，除应当提交前款所列材料外，还应当提交房屋所有人同意其改造的书面材料。

23、哪些房屋需要进行安全鉴定?

答：有下列情形之一的，应当向依法设立的房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定：

(一)超过房屋设计使用年限，需继续使用的;

(二)遭受地面沉陷、地震、台风、洪水等重大自然灾害而损坏，需继续使用的;

(三)无报建手续或者无施工许可证已投入使用，未确定其安全性的;

(四)在已建成房屋上安装大型广告牌，新增水箱、铁塔等设施、设备，影响房屋结构安全的;

(五)因施工、堆物、撞击等行为危及房屋安全，或者因火灾、爆炸等意外事故，导致房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象的。

(六)不符合房屋结构改造安全许可条件，擅自进行房屋结构改造，可能危及房屋安全的。

前款第

(一)项、第

(三)项的鉴定，由房屋所有人或者使用人申请;第

(二)项、第

(六)项的鉴定由房产行政管理部门申请;第

(四)项、第

(五)项的鉴定由建设单位或者行为实施人申请。

24、在何种条件下可以采用协议方式选聘物业管理企业?

答：根据《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》第六条规定：有下列情形之一的，经项目所在地的市(县)、区住保房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理：(1)连续两次公开招标投标人少于3个的;(2)同一物业管理区域内住宅规模建筑面积小于三万平方米的;(3)立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的;(4)物业产权单一并由产权人自用的;(5)在保密或安全等方面有特别要求的;(6)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

25、建设工程的最低保修期限?

答：按国务令279号《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

26、房管122提供哪些社会救助抢修服务?

房管122社会求助服务坚持优质低价有偿服务和“

五、

四、三”承诺，即：五项服务：坚持为烈军属、残疾人、孤寡老人、全国劳模免费服务，坚持24小时不间断服务，坚持随叫随到的优质服务，坚持最低价的有偿服务，坚持100%的回访服务;四个及时抢：修房屋险情及时，管道疏通维修及时，电器照明故障抢修及时，水箱漏水、拾漏维修及时;三不过夜：室内自来水管道破裂修理不过夜，室内照明线路损坏修理不过夜，门窗损坏影响安全修理不过夜。市求助抢修服务中心电话：82799110

27、房屋维修相关业主是否一定要配合?

答：根据《无锡市物业管理办法》规定：物业维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

28、单元防盗门维修有无新规定?

答：对实行等级服务、等级收费管理的住宅，电控盗门维修及日常养护由物业管理企业负责，费用从住宅区物业公共服务费中支出。对实行物业管理但还未实行等级服务、等级收费管理的和尚未实行物业管理住宅区，电控防盗门维修及日常养护由物业管理企业或管房单位负责，费用由用户共同分摊支出，按实结付;也可由物业管理企业或管房单位经业主委员会与业主双方协议按年定额收取。

29、什么情况下，业主家失窃物业公司承担赔偿责任?

答：根据《江苏省物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

30、保修期满，屋顶渗漏、电梯故障等应急维修如何申请?

答：根据《江苏省物业管理条例》第七十六条发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支;其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

31、小区大修理基金可否申请转存1年以上定期存款?

答：根据《江苏省物业管理条例》第七十八条业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。