二手房交易避税手段分析及对策（精选5篇）

二手房交易避税手段分析及对策 第1篇

二手房交易避税手段分析及对策

避税中存在的问题

房地产税收是目前税收征管的热点、难点之一，其中二手房交易税收控管是落实房地产税收政策的重要部分。个别人和房地产中介也采取了一些避税策略，这在一定程度上造成二手房交易的营业税、个人所得税、契税等税收的流失。避税方式及风险分析

当前，二手房交易中主要存在着“高买低报”、延期过户、先租后买、假赠与以及虚报唯一住房等避税方式。无论是对买方还是卖方，这些所谓避税方式都存在着较大的法律风险、市场风险和政策风险。

1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税方式，也是目前较严重的避税方式之一。其做法是：在二手房转让过程中，买卖双方及中介公司签订两份合同，一份为真实成交价格居间合同，用于付款结算，通常由中介公司见证；一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税，由房管部门见证。

风险分析：对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损；对买方来说，低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险，但为了少纳税，此做法仍屡见不鲜。

2.延期过户。

此种方法为主要针对营业税的避税方式。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。为了交易有所保障，买方一般会在合同中提出一些保障条款，如将房产证交买方保管等。

风险分析：一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金，也要终止履行合同”，从而损害被违约方利益。另外，一旦税收政策出现较大波动，双方对新产生的税负不能达成一致时，也将不得不解除合同，承担和付出较大的机会成本。

3.先租后买。

这种方式是延期过户避税方式的进化版本，两者在本质上是一样的。其一般做法是：在减免税要求的年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，约定将租金抵消到以后交割的房款里，使得买方同时成为了房屋的承租方，在该房屋未来交易时拥有优先购买权。

风险分析：由于在较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内政策再次发生变化，对于买卖双方的风险都将会很大。同时，双方又增加了租赁合同关系，违约成本将更高。

4.假赠与。

这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。

风险分析：这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，还将被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。

5.虚报唯一住房。

北京对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定，因此在实际操作中难以甄别纳税对象是否真正属于生活唯一住房，造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。

应对二手房交易避税手段的对策

上述种种二手房交易避税现象，不仅为买卖双方埋下了经济纠纷隐患，扰乱了二手房交易市场秩序，更违反了国家税收法律，导致税负不公，必须多措并举，减少和控制此类现象的发生。

1.完善机构，实施房地产“一体化”管理。应完善机构，充实契税征收人员，对二手房交易实施“一体化”管理。在机构完善和人员充实后，可设置三个工作组，一是调研组，主要负责对房屋交易情况的市场调研、税收情报交换、房屋交易申报和开发商批量申报征收，跟踪掌握房屋交易市场动态等工作，提供决策参考；二是征收组，主要负责办理窗口的各项税收征收工作；三是综合组，主要负责内部工作协调、减免审核、数据及资料交换、票证管理、契税咨询和档案管理等，以此逐步建立长效管理机制。

2.完善政策，制定完善科学的计价体系。针对“高买低报”现象，一是出台价格申报细则。相关部门应尽快研究、出台房地产成交价格申报实施细则，完善当前房地产成交价格申报工作机制。二是因地制宜，建立健全核价体系。三是调整房产交易税费计征依据，对二手房个人所得税、土地增值税直接采用核定征收法征税。

3.规范运作，建立健全高效的征管机制。一是进一步加强业务培训，提高征管水平。二是选聘部分房地产估价专业人员，为征管一线提供专业咨询。三是探索建立公示制度，即价格申报公示制和纳税评估公示制，让二手房交易买、卖双方的申报价格及征收机关核定的计税价格信息更加公开、透明，接受社会监督。

4.广泛宣传，引导确立健康交易心理。广泛利用媒体、标语、发放宣传资料等形式，向社会公众广泛宣传房地产买卖的有关政策、法规。通过告知买卖双方的权利与义务，事先提示各类交易风险，提高消费者的依法纳税、产权维护和自我保护意识。

二手房交易避税手段分析及对策 第2篇

二手房交易避税手段分析及对策 第3篇

一、当前我国国内二手车行业的交易类型及发展趋势；

二、“网络+实体”二手车交易服务经营模式分析；

关键词：“网络+实体” 二手车 交易模式 市场

中图分类号：F407.471 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-02-0004-02

引言：近几年二手车交易发展出了很多种方式，我们东北三省二手车现状是：古老的赶大集二手车经营模式正在慢慢的退化，网络信息平台将推动现有的二手车销售模式，但是网上交易有自身的局限性，买卖车双方多少都有些顾虑。现在，网上交易又发展为“网络+实体”的二手车交易服务经营的新型模式。21世纪是中国互联网发展最迅速的时代，“网络+实体”二手车的经营模式是未来10年、乃至更长时间的必然趋势。

我国国内二手车行业的交易类型

一、当前我国国内二手车行业的交易类型及发展趋势

中國的二手车市场将会成长得非常快。虽然现在二手车交易很是火爆，但是，由于前面所说的问题，二手车的交易一直处于地下状况，二手车的信誉问题很被重视。二手车交易类型有很多，例如向私人购买、到二手车市场购买、二手车拍卖、二手车置换、委托专业的二手车经纪服务公司等等，选择哪种二手车交易方式可以根据自己的需求。在中国的二手车交易情况来看最为普遍且被广大消费者接受的是专业二手车网上选择车源信息，以及在实体的二手车交易地点包括二手车车行、汽车4S店内、二手车车贩等方式进行交易。

1、单一的网络销售模式：随着网络的不断发展，上网买车的人会越来越多，从而使上网买车卖车成为一种优势。但是单一的网上交易有自身的局限性，买卖车双方多少都有些顾虑。单一的网络销售模式令广大消费者不能放心，如今有太多的网络欺骗令消费者失去信心，所以这种模式不会有很高的信任度，同时网络上公布的二手车信息的真实性确实令人质疑，顾客并不了解所要购买二手车的详细资料，而且也会有一些不法商贩在网络上登录一些关于二手车的信息，来诈骗客户，这样车主的卖车效率将会受到影响，造成经济损失，这是原始网络经营模式中遇到的问题。

2、单一的实体销售模式：实体的二手车经营是最被广大顾客所接受的，这样可以让顾客直接看到实体车，了解汽车车况，与车主直接进行价钱的商讨。可是这样的经营模式仍有一些缺点：目前二手车交易市场仍处于露天自由交易阶段，对于市场缺乏统一的规划、引导与监管。相当一部分二手车交易是熟人间的交易，就是通过车贩子，也是“朋友的朋友”介绍来的，既逃避了相关的税收，这样也让二手车的交易没有保障，消费者的权益无法得到维护。以长春市为例，每年二手车交易量五六万台，但正规的二手车经销公司还不到40家。目前二手车市场缺乏权威的第三方检测、评估机构，没有完善的售后服务体系，缺乏强有力的监管及综合配套环境。专家认为，中国二手车市场后续链条的严重缺失，让很多消费者对二手车望而却步，严重制约了市场培育与不断成熟，与二手车的发展。这是原始实体经营模式中遇到的问题。

二、“网络+实体”二手车交易服务经营模式分析

针对于以上原始的网络经营模式和原始的实体经营模式所出现的问题，中国二手车交易市场推出了一种新型的“网络+实体”二手车交易服务经营模式“网络+实体” 二手车交易服务经营模式就是将网络发布车辆信息与实体销售二手车有机结合，形成一个正规化，服务完善的二手车交易公司。

优势：“网络+实体”的二手车交易公司是一个有保障的二手车交易中介，我们做二手车自然要给大家提供一个交易的平台，还有信息发布的平台，大家还可以加入我们的会员，从而分享一些优惠活动，随着网站流量的扩大，会员人数的增加，二手车的交易越来越频繁，那么网站自然就可以适当的收取一些服务的费用，从而不断的增加网站的创收在公司正常运营当中，网络买卖二手车不受时间限制，24小时不间断出售，所以网络二手车交易成交率很高。在设有这种交易模式的二手车交易公司提供完善的二手车交易服务：公司设有二手车评估机构，对实际车况的评估是由中立的第三方机构完成的，有了专业的二手车评估之后，网络上公布的二手车车辆信息更加的真实有效，更被广大消费者所认同，提高了公司的知名度，对买卖双方透明、公平，为交易达成提供了良好的保障。让顾客在我们的渠道买到的车用着放心，开着安心。公司的服务完善，对售出的二手车有保障，这样公司才可以在买卖双方按照车辆价格收取提成，在办理各项业务时公司也可以赚取利润，这样二手车交易公司就可以从网络、提成、办理业务三方面盈利。

结束语

二手房交易避税手段分析及对策 第4篇

关键词：二手车市场的现状；存在的问题；前景和发展趋势

中国经济随着全球金融风暴的影响正在从虚拟经济向实体经济浸透和蔓延，二手车市场发展速度明显因此放缓，汽车生产厂商的新车业务步入低谷，但在一定程度上给二手车行业带来新的发展机遇，现有的二手车行业格局悄然转变。随着中国汽车市场的进一步发展，新车保有量不断增加，消费者换车需求彰显出来，未来二手车交易量与新车销量差距将进一步缩小。我相信二手车市场仔农村的发展前景广阔。

一、二手车市场的现状

（一）随着国内汽车保有量和换购人群迅速增加，二手车市场规模不断扩大。但与欧美成熟市场相比，我国农村地区的二手车市场尚处在起步阶段。

（二）二手车交易对于拉动新车销售，促进经销商转型升级、拓展业务范围，都有着重要作用。总体来看，中国农村地区二手车交易量还很小，市场规模还不大，有着巨大的市场潜力。提高农村地区二手车交易量是推动中国农村地区汽车市场向前稳定发展的重要举措。

（三）二手车市场的崛起体现出我国汽车市场正在步入成熟阶段，其中政策的带动效果明显。目前国内汽车保有量达到1亿辆左右，其中许多私人车辆进入换购高峰，为二手车市场提供了巨大的货源。

（四）虽然国内二手车销量近年来增长很快，但是由于农村地区二手车交易法规不完善、税收不平等、信息不透明、诚信缺失等问题，导致农村二手车经营主体难以形成，严重制约了二手车市场的发展。

二、存在的问题

（一）二手车与新车的优缺点比较

1.买新车的优点：明码标价，售后有保障。新车的优点，首先是明码标价。新车的价格虽然比二手车高，但是也比较固定，而且现在全国的价格差异也不会太大。所以，即使消费者对车价行情不太了解，也不用担心吃亏。其次，就是新车在质量上有保证，车主不用为频繁产生的维修费用买单。再者，就是售后服务。优质的售后服务能为车主免去后顾之忧，许多车主宁可多花点钱，也希望在买车后能享受到优质的售后服务。

2.买新车的缺点：买车养车费用高折旧快。买新车除了要付购车款外，还要缴纳各种税费，一走出4S店的大门，说不定就会掉价。在保养上，新车自然比旧车费事，光洁的车身漆面上哪怕有一道不起眼的划痕也能让车主心疼半天。经常有车主因爱车身上出现一小块刮蹭或小凹陷而把车开到维修店，不惜花大力气让车身复原，花在车身上的保养费用有时高得惊人。

3.买二手车的优点：便宜好养 适合练手。相对新车而言，二手车最大的优点是便宜。对于经验不足的新手来说，开二手车有个磕磕碰碰的也不会太心疼。二手车开着放心，不像开新车那样紧张，平时有些不影响行驶的刮蹭也不着急去维修，反正迟早还要再换辆车。

4.买二手车的缺点：没价格参考易出毛病。与新车的明码标价相比，二手车就没有固定的价格可供参考。汽车的磨损程度、购买时间、配置等都是影响车价的因素。再加上每辆车的使用情况不同，实在让人难以给出一个准确的价格。

（二）目前我国二手车市场存在的问题

1.准入门槛低。“一管就死，一放就乱”是二手车市场监控中难以解决的问题。

2.税收政策不配套。在新车价格不稳定及相关政策不完善的情况下，目前的增值税政策给二手车经营企业和拍卖企业带来极大的经营风险，也加重了二手车的成本，不利于市场发展。

3.缺少二手车鉴定评估科学标准。目前，由于没有一套完整、严谨、科学的二手车鉴定评估标准，造成评估随意性大，手段不科学，评估结果偏离车辆的实际价值等到问题。

4.厂家授权经销商二手车业务发展缓慢。厂家认证二手车虽可以提供质量担保及售后服务，但仍然发展缓慢。

5.交易市场收费不合理，二手车交易市场收取的服务费性质为中介服务收费，各地收费标准存在很大差异，收费标准过高，标准不统一，在很大程度上增加了购车者的负担，制约了二手车的发展。

三、农村二手车的发展前景和趋势

虽然我国有一个庞大的二手车需求市场，但是整个农村地区二手车市场的发展状态却一直处在小农经济的状态。据业内人士介绍，目前国内二手车经销商的数量在在10万家以上，但其中绝大部分每年只能做到100台左右的规模，能做到每年超过1000辆车的经销商凤毛麟角。

国内的二手车市场是一个典型的“长尾市场”，车辆都掌握在每个个体车主手中，汇聚到一起才能形成一个庞大的规模，但是在传统的交易链条里，却缺乏一个能够汇聚起这些碎片化车源的环节，从而为二手车电商提供稳定的货源。汇聚流量，这恰恰是互联网的优势所在。

除此之外，二手车网站受到追捧也有着更为现实的原因。随着越来越多城市限购政策的出台，新车销售的增量市场被人为抑制，置换销售成为了限购城市4S店销售新的引擎。4S店想要吸引那些有置换需求的车主，就要为他们的手头的爱车找到好的出路。而各地愈发严格的限迁政策又挤压了二手车的流通渠道，而就在这个时候，二手车网站的出现解决了他们的燃眉之急，由此看来我国农村地区二手车交易发展前景一片大好。

参考文献：

[1]张辉.汽车工业研究[J].现代经济，2012（11）.

[2]李红丽.加强我国农村地区二手车市场的几点思考[J].汽车之友，2008（3）.

基于企业关联交易的避税思考 第5篇

一、关联方、关联关系及关联交易的法律界定

(一)关联方和关联关系

1、关联方,是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人:

(1)在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系;

(2)直接或者间接地同为第三者控制;

(3)在利益上具有相关联的其他关系。

2、关联关系

关联关系,主要是指企业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系:

(1)一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上,或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份,只要一方对中间方持股比例达到25%以上,则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算;

(2)一方与另一方(独立金融机构除外)之间借贷资金占一方实收资本50%以上,或一方借贷资金总额的10%以上是由另一方(独立金融机构除外)担保;

(3)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派,或者双方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派;

(4)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)同时担任另一方的高级管理人员(包括董事会成员和经理),或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员;

(二)关联交易及其主要类型

1、企业与其关联方之间的业务往来,简称关联交易;

2、关联交易的主要类型

(1)有形资产的购销、转让和使用;

(2)无形资产的转让和使用;

(3)融通资金,包括各类长短期资金拆借和担保以及各类计息预付款和延期付款等业务;

(4)提供劳务。

二、关联交易存在的客观性、特殊性及其避税动机

(一)关联交易存在的客观性、特殊性

1、客观性。

2、特殊性。

(二)关联交易一个普遍存在的动机——避税

1、非避税动机

企业出于经营战略方面的考虑,通过关联交易来进入市场、转移资金、转移利润等,以期获得更大的利益。这种非税务动机主要有:进入和控制某地区市场;调节利润,改变子公司在当地政府及社会公众的形象;转移资金,获得大量的补贴、退税等的优惠待遇;当某地局势不稳定时,规避外汇风险;加速资本回收和利润汇回;其他非税务动机。

2、避税动机

在追求利润最大化的动机驱使下,由于各国或地区税率差异存在的现实,企业会利用与其关联方的交易逃避税收、转移或虚增利润来粉饰业绩。

三、企业利用关联交易避税的现实及采用的手段

(一)外资企业及内资企业利用关联交易避税的现实

1、外资企业的避税

(1)“避税天堂”

外资企业利用关联交易避税,使得国家的税收受到大量损失。众多的中国的企业,在浩瀚大洋中的群岛,像维尔京、开曼、马绍尔、百慕大等地,注册个公司后再返回来,以外资身份在中国内地开展投资业务,就可享受到中国法律对外资的优惠待遇了,间接地达到了避税目的。这也正是这些群岛被称为“避税天堂”的主因。

(2)“避税天堂”问题引起国际社会高度关注

在结束的20国集团伦敦金融峰会上,各国领导人同意对拒不合作的“避税天堂”采取行动,并准备实施制裁。现在国际上其他国家和地区对“避税天堂”准备采取一些行动,但不是取消,而是可能对在黑名单所在国家和地区有投资或被投资的本国企业加强税收征管,各主权国家可能会出台相关国内法规及监管措施,加强自身征管力度,这对纳税的影响不言而喻。

2、内资企业的避税

利用关联交易避税,内资企业也大量存在。以前,人们只是比较关注外资企业与其国外关联方之间的关联交易的问题,但自2008年后,新的特别纳税调整的规定使税务管理人员对内资企业利用关联交易进行避税的问题会更加引起注意。国家税务总局已经开始要求各地方税务部门深入研究房地产、资金融通、特许权使用费支付、劳务提供等方面的关联交易避税问题,有选择地进行审计调查。

(二)企业利用关联交易进行避税的主要手段

1、企业在与其关联方进行商品购销时,往往采用“高进、低出”的转让定价策略,使其税负降低,并向其低税率或享受减免政策的关联方转移利润。

2、企业在与其关联方进行借贷业务时,通过人为地增加或减少贷款利息的方式转移费用和利润,实现避税。

3、企业在与其关联方进行提供或接受劳务时,采取劳务不计报酬或不按常规计收报酬,来转移收入和利润,实现避税。

4、企业在与其关联方进行专利、专有技术、商标等无形资产的转让和使用时,采取不收报酬或不按常规价格作价的方法,转移收入和利润,实现避税。

5、企业与其关联方通过出租或承租设备实现避税。(1)自定租金转移利润,如高税负方借入资金购买设备,以最低价格租给低税负的关联方,此关联方再以高价租给另一高税负的关联方。(2)利用国家之间折旧规定的差异进行避税。(3)先卖后租用,购进设备投入生产后,即可提取折旧。

企业利用关联交易避税是有风险的。根据《特别纳税调整实施办法(试行)》对《企业所得税法》中的“特别纳税调整”之规定,企业如果被税务机关做纳税调整,企业不仅需要补征税款,还将按照税款所属纳税年度同期银行贷款基准利率加征5%的利息,并且这部分利息不能税前列支。税款的所属期最长可以从调查之日起向前追溯10年。追溯10年的加息处罚是比较严厉的,它足可以把企业拖垮,甚或倒闭破产。可以看出,“特别纳税调整”的处罚性条款,对企业来说震慑力是巨大的。所以,企业应按照法律相关规定,积极采取各种应对措施,以降低由关联交易带来的避税风险。