商业地产市场调查（精选8篇）
商业地产市场调查 第1篇
如何进行商业地产市场调查
2009-06-22 10:08:47 作者：admin 来源： 浏览次数：82 网友评论 0 条
商业地产服务是指从专业角度为开发商提供商业地产之顾问服务，涵盖商业调查、商业定位、商业规划、商业营销及推盘、商业招商及后期经营管理等多项工作。本文主要就前期商业顾问之市场调查部分进行基础阐述。
商业调查基础内容
前期商业调查工作一般包括商业及市场环境调查、消费者环境调查、交通环境调查等几方面。
商业及市场环境调查
考察项目所在区域的市场大环境和商业发展环境，深入了解项目所在区域的经济大环境和商业大环境，以及现阶段商业地产市场情况，为项目的商业打造提供定位支持和规划依据，力求项目紧跟城市发展趋势，兼具差异化和个性化。
一、区域大环境：
此部分分析旨在通过对项目所在区域地区生产总值、产业构成、社会消费品零售额、商业中心性指标、区域发展规划等方面的分析，了解项目所在区域的宏观经济特点，为项目商业定位提供宏观发展环境的相关依据。主要分析内容有：城市及区域经济发展环境、城市及区域商业发展环境、城市发展及商业发展环境。
二、商业发展现状：
此部分分析旨在通过对项目周边（半径3～5公里范围内）商圈或已形成的商业街道的研究，来分析项目周边商业的发展现状及未来发展趋势。从而获得本项目之发展优势及
不足之处，寻求在现有商业大环境下的发展机遇。主要分析内容有：项目周边影响商圈的调查分析、项目周边已成形商业街的调查对比、区域竞品项目的调查研究等。
三、商业地产概况：
此部分研究旨在通过对项目周边入市商业项目进行调查，从而获得区域商家承受租金概况、区域投资者资金承受能力及市场易销售或租赁的店铺结构特征，为本项目资金回款所需商业物业特征及营销计划做储备。主要分析内容有：与项目近似产品的商业物业特征、与项目近似产品的商业物业租售概况、区域竞品项目的调查研究等。
消费者环境调查
消费者环境调查主要分为三部分进行。第一部分是通过消费者基础数据的统计，了解项目城市或项目周边消费群的总体规模、消费者的属性、消费者的消费能力及其在进行消费活动时所表现出的各种特点。
第二部分一般指专项消费者调查，从消费者的角度审视项目所在区域的消费市场环境，使本项目的开发更具有针对性，能充分满足消费者的实际需求；并为项目商业定位、潜在卖场规模预估、业态构成及组合建议提供分析依据。
一般而言，消费者专项调查的目的是了解项目潜在消费群的消费认知、习惯及特征；了解项目潜在消费群设施需求状况；通过背景资料的调查，获得项目潜在消费群构成信息，作为交叉分析的依据。调查内容包括：消费者的消费倾向、消费者的消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的期望及建议、消费者构成情况等。
第三部分是周边潜在消费者构成调查。此部分研究旨在通过对项目周边楼盘分布及入住人口数目计算商圈辐射范围消费群体构成。
交通环境调查
交通环境调查则是了解项目周边的交通特性，为项目今后的整体动线设计和商圈辐射的通达性提供依据。调查内容有：项目周边四至范围主要交通道路级别、项目周边四至范围主要交通道路公共交通系统及轨道交通组成、项目交通流量定点观测及不同时间段车流/人流量调查、区域城市交通规划概要等。
商业调查与商业定位关系
（一）通过商业及市场调查研究进行商业定位分析：
商业立地条件分析，通过对区域经济发展环境、商业市场环境、消费者环境及项目周边交通概况等数据研究本地块适宜进行商业经营的可能性。
SWOT分析，根据市场调查数据判断本项目的优势、劣势、机会点及市场竞争威胁性在哪里，协助开发商掌控项目的发展；差异化方向性研究，从项目的商业概念、商业档次品质、商业物业亮点、商业组合特点等来综合分析项目商业今后的方向性打造特征。
（二）通过消费者专项动向调查研究进行商业定位分析：
通过对消费者的消费构成情况，消费倾向、消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的预期等的研究，多方位分析项目的商业定位以及适合本项目引进的业种配套组合推荐。
（三）通过交通流量调查进行商业定位补充分析：
交通流量调查主要为项目商圈辐射范围的验证以及今后商业动线规划进行基础调研和研究分析工作。
商业地产市场调查 第2篇
商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：
1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查
4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市调准备
无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工作一般有：
1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；
2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；
7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者
一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。
应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；
④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
四、市调内容和考察次序
商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。
购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：
①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；
②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；
③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺
门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
五、市调方式方法
目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：
1、实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
2、访谈法
通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法
论商业地产市场营销持续发展 第3篇
关键词：商业地产,市场营销,持续发展
一、引言
商业地产营销是一种特殊的营销, 其关系着发展商、投资者和商家的利益。随着我国市场经济的发展, 城市化进程的加快, 我国的地产市场空前活跃起来, 但是商业地产的市场营销中尚存在着一些问题, 影响着其营销盈利的获得与其市场营销的持续发展。
二、我国商业地产市场营销中存在的问题
1. 商业地产营销中的误区
首先是很多的商场自恃占据着繁华的地理位置, 便不根据实际的情况定价, 哄抬自身的价格, 不轻易的卖出, 忽视了周围旺铺的形成经过了多年的“放水养鱼”的商场培养期, 而商业裙楼一开始就以高价销售, 使有意愿出租的商家望而却步。同质化的营销“面孔”。由于很多地产商以趋同市场的大众裙楼经营模式设计开展营销, 造成消费者对裙楼兴趣的降低, 购买者寥寥无几。
其次是没有合理的营销规划设计。很多商业地产商家对裙楼中的区域功能规划的原则就是租金, 也就是没有合理的对商业楼中的区域进行功能的划分, 导致商场内部功能的划分不具有区域性, 呈现混乱的状态, 还会有一部分商场出现空置。
再者就是商场缺乏科学合理的管理。一个好的地段和商业环境只是商场取得经营成果的基础, 并不能完全保证商场的全程利润的获得, 只要合理的管理才能够决定商场的成败。当前的发展商缺乏对商场进行统一的管理, 商场中的商家自发经营使整体呈现出零散的状态, 难以提高商场在市场中的竞争优势。
2. 商业物业营销中的问题
首先商场产权纠纷问题。在国外的商场产权是同一的, 但在国内商场由于被分割成了很多小铺位来出售, 有的一个铺位甚至拥有几个业主, 致使一个商场产权人归属于数百甚至上千人, 很容易引起经营中的矛盾与纠纷, 各种产权的不统一给商场经营带来了隐患。
其次商场物业经营的定位问题。很多商场在确立经营定位之前, 没有经过专业的市场调研机构进行调研分析, 而仅凭模仿其他商场的经营盲目定位, 容易造成商场发展的受挫。
最后销售和经营存在矛盾问题。这些矛盾包括:一是规划中的矛盾。作为发展商常常出现裙楼销售与经营的规划矛盾, 从利于销售出发, 商场分割成小铺位面对的客户群体多, 但从经营效果看, 小铺位并不适合所有经营业态的面积需求。因此铺位规划与经营的矛盾, 直接影响未来的商场经营;二是, 发展商销售与回报承诺的矛盾。发展商如果向地产投资者承诺的租金回报高, 利于自身销售, 那就会自己背负较重的负担, 反之, 若承诺回报低, 则不利于销售, 这种矛盾是难以把握的。
三、采取多样化的营销方式, 解决商业地产市场营销的问题
近年来我国对房地产进行了适当的调控, 促使他们更加重视营销方式的选择与力度的掌握, 在一定的程度上促进了商业地产的发展。
1. 协调销售与经营的矛盾, 实现商业地产的价值
销售和经营的矛盾造成的损失, 使发展商更加注重营销节奏的把握。为了实现销售与经营的双重目标, 实现两者的协调发展, 实现良好的经济效益。地产商根据商场所处的地段, 商业的环境以及商场的结构等不同的情况采取不同的方式进行营销。可以使先招商再销售, 也可以是先销售再招商或者是招商和销售并存的形式, 都是通过对营销节奏的调整实现销售与经营的协调发展。这种形式能够有效的解决销售之后的经营不良的问题。很多商家注意销售之后经营的问题, 他们采取的方法是邀请一些经验丰富的商家参与, 提出宝贵的经验、建议, 然后进行楼群的铺位的规划与设计, 有效的解决了销售和经营的矛盾, 实现了商业和地产的共同发展, 发展商、商家与投资者之间的利益共同得到实现。
2. 专业化的营销机构促进商业地产的加快发展
近年来随着我国的城市化进程的加快, 居民社区周边商业地产的发展和营销的空间增大, 城区面积的扩张, 居民社区的建设加大, 使社区周边的消费结构不断的完善, 且消费力度也增大, 为商业地产的发展与营销提供了很大的潜力。为了实现商业地产的市场营销的持续发展, 必须采取专业化的营销机构对商业地产的营销运作进行管理。
四、完善商业地产营销策略, 促进销售与经营的契合, 实现商业地产营销市场的持续发展
良好的营销策略是实现商业地产的科学、有效经营的保证。作为商业地产的经营者应当采取有效的策略实现商业裙楼的销售与经营的有效的契合, 实现经营和销售的双重效益。另外还要运用科学的营销策略来缩短企业的运营周期, 提高资金的使用率, 降低风险。
1. 形成综合的、前后衔接的商业地产营销链
传统的商业地产营销的目的仅仅是销售, 对于商场的经营与发展则是另外一回事。这种经营模式的弊端就是商铺的过于零散, 难以形成完善的功能区域, 造成商场经营中的困难, 难以获得良好的效益。接着小业主因此停止供楼, 投资者信心受挫, 进而发展商面临回购商业地产的风险。因此, 现代商业地产应该建立综合的、前后衔接的营销链条:即发展商与投资者、经营商家、消费市场前后关联的链条体系。首先应当考虑消费市场, 实现经营的准确、恰当定位, 只有这样经营商家才能取得效益, 投资方才能得到回报, 发展商的商业地产才能顺利销售, 从而实现各方的互惠互利。
2. 把握营销全过程的逐步推进
第一步, 营销策划。策划的目的就是为了使商业地产项目能够在市场竞争中脱颖而出, 形成较高的知名度与较强的影响力, 因此在策划中要按照既定的市场目标, 重点突出项目的经营档次、市场形象、外在包装等指标的规划;第二步, 广告宣传。广告是重要的营销传播手段, 应当以统一项目市场形象为准则, 实施统一项目的市场定位宣传, 实行统一的广告侧重, 采取目标统一的广告策略;第三步, 促进销售。应建立一套自下而上的内容完整、环节衔接的销售体系, 实行销售项目的统一销售部署、统一销售策略、统一销售目标, 统一销售行为。
3. 运用网络技术推广营销
计算机时代的到来, 使网络成为人们重要的生活方式。对于一些关注商业地产的客户群体来说, 足不出户, 从网上了解多样的地产消息即节省了时间, 又有很大的对比选择余地。因此, 作为商业地产的经营销售者就应当充分的重视网络的营销作用, 这不仅仅是一个建立属于自己的商业网站的问题, 而是已给系统的营销工程。要做好商业地产的网络营销就应当做好以下几点:
首先要建立具有自身特色的网站, 吸引浏览者访问, 更重要的保证网站中对本商业地产信息展示完善, 使人一目了然。
第二, 网站的互动平台建设。建立网站的目的不是单纯的展示裙楼的位置、结构、商业价值分析, 不仅仅发挥的是广告效应, 而更为重要的是其互动功能, 要使其能够接受客户的咨询, 并及时回复客户问题。
第三, 要建立网络推广与线下推介的互动, 网络营销的互动实现是为了实现客户真正的消费行为, 这就需要线下营销人员, 及时沟通线上客户, 邀请他们参与企业的促销活动等。
五、结语
商业地产的发展不仅能够促进城市商业设施的不断改造, 而且能够有效的改善消费环境。因此商业地产一定要采取适当的营销策略, 不仅促进我国城市化的发展, 也提高了自身的竞争力, 促进商业地产市场的健康、持续运行。
参考文献
[1]何梅.当前商业地产营销的问题与发展策略[J].中国商贸.2010 (10)
数据调查+实践经验=商业地产 第4篇
《今日楼市》：有媒体以《美地产巨头西蒙集团低调撤离中国》为题进行报道，这是否意味着西蒙已全面放弃了中国市场?是认为未来中国地产市场机会不多吗?
马丁：的确，西蒙集团去年已将在中国的全部物业转让，因为已全部售罄。但同时也有收回的可能。但就在那个时候，我们则认为是一个能变得更为国际化并且使自身变得更为强大的机会。我认为2011年市场将明显比2010年看起来更好。尽管2010年是非常沮丧的一年，世界各地的房地产市场复苏也将会是缓慢的。我认为中国将成为强大的市场之一。
《今日楼市》：西蒙集团会对哪类物业更有兴趣?
马丁：西蒙继续对零售物业方面感兴趣，帮助他们去迅速发展并适应各种各样的地理环境。因此就不同定义而言，我们将寻找任何一个值得购买的零售房地产。这将是首要的任务。第二是要设法找出最新的形式，即像美国以露天购物的形式存在，这将改变市场。
我们有过许多遍布于世界各地的产业，包括美国购物中心、集会销售店、法尔威尔、椰子点、圣约翰，并在奥斯汀德州领域以及在波兰阿卡迪亚等有许多国际知名的物业项目。我们匹配和专业客户需求，并帮助建立战略计划，然后实现它们。实际上，目前我们正在引进一个露天购物的结合了工厂直销零售商基础设施生活方式的新概念。
《今日楼市》：如何看待中美商业地产之间的差异?
马丁：我认为相同点在于商业房地产市场的形成都是基于人类最原始的对于“life style(即生活方式、风格和形态)”不断变化的渴望。所以就促成了我们每个人都成为有一定消费欲望的购物者。这也同样是整个产业的一剂良药。所以当人们从没有品牌观念到渴望要一个或者更多名牌的时候，也同时促进了这个行业的发展。我们始终需要“黄油和面包”共存的商业模式(变成商品和必需品的结合)，但能成为整个行业推动引擎的源动力始终是最大化地满足人们的需求。
零售房地产业的规则是“因地制宜”。中美最大的差异在于完全不一样的政治体系、截然不同的文化背景和不同的顾客群，这都是在准备进行房地产投资前需认真考量的。
当地的政府、管理层、顾客和零售房地产商构成了一个庞大的“大熔炉”，并促成了一个问题的难点。最佳的平衡办法是，牢记住他们的相同点和拥有一个清晰的头脑，把注意力集中在消费者的真正需求上。
《今日楼市》：在中国投资，需要考虑哪些方面?
马丁：正如我们在中国进行的投资一样，我认为首先要记住的是了解市场及其相对应的文化背景，并且要尊重以上的差异。我绝不会让汽车销售员去帮我盖房子。他或许是一个顶级的汽车销售专家，但并不意味着他同样了解如何去构建房屋。因此，我觉得首当其冲的是要有能掌握当地第一手信息与了解当地文化背景的人来协助工作。过往的经验告诉我，没有什么比通过当地人来了解和解决一些问题来得方便。如果做个比较笼统的评价，应该是“能不能找到一个理解我们的方案，知晓我们会遭遇到什么样的障碍，并且有能力去解决的工作团队”。以上这些便是整个投资能否成功的基础。
《今日楼市》：实际上，目前在中国已经有越来越多的房地产开发商转型到商业地产。
马丁：大多数的投资商都会在房地产市场中变化身份，像从零售业转到住宅或者变化到其他方面。投资商们都期望能寻找到在短期内收获利益最大化的方式，毕竟多数房地产控股公司要经过时问的历练才能成熟，再从中收获利益。
《今日楼市》：对中国的商业地产开发企业，您有什么好的建议?
商业地产策划中的市场调查方 第5篇
Tag:商业地产策划
投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商
业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业
地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域
更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与
大家交流共享，并就教于大方之家。
一、市调分类
商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：
1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查
4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市调准备
无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有：
1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；
2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工
协作安排；
7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。
三、基本概念理解与应用
在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：
1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标
这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。
区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线
居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。
商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一
购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优
先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾
客的范围）。
显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一
是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有
必要，应指明商圈的准确涵义。
商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。
地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地
段，房地产开发也常用此术语。
节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十
字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行
街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。
地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。
应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；
②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基
本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。
③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。
2、业态、业种
零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。
业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中
国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上
百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。
应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；
②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比
较分析；
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；
④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。
四、市调内容和考察次序
商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业
业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖
后两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是
商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握
区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点
是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”
观察。
购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：
①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经
营概貌；
②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；
③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密
度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立
面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；
⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位
及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；
⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
五、市调方式方法
目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：
1、实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复
观察、体验才有意义。
2、访谈法
通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人
员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法
参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参
南京商业地产市场调查报告 第6篇
上班这两天我和合作伙伴两人去南京新街口的一些比较知名的大商场做了一些实地的考查和了解，我们一共去了三家，德基广场，新百商场，新街口万达广场。对他们的地理位置，业态，经营形式，定位，租金，经营特点等各方面做如下的总结和报告，他们是南京新街口商业地产的杰出代表，更希望通过对他们的各方面的了解，能窥探出南京商业地产的一些特点，以期对我们在南京工作的更好展开有所帮助。
1，德基广场：
1）基本概况，全名：南京德基广场，位于中国第三大商业圈“南京新街口商业圈”的东北角，地处中山东路和中山路的十字路口，由南京德基集团投资，建设和经营，其一期工程约65000平方米的营业面积，已于2006年6月26日正式营业，二期工程约85000平方米营业面积将于2012年正式完工并投入运营，经过近五六年的发展，德基在新街口商业圈的地位已举足轻重，成为新街口商业的重要标杆。它的定位比较高档，和北京的王府井，上海的恒隆广场是同一级别的。意在为中高档消费人群提供一个购物，餐饮，娱乐和休闲于一休的一站式服务享受体验。
2）业态分布：
负一楼餐饮，休闲的比较多，加上一个屈臣氏和一个中低端路线的日本服饰品“优依库”，使得人流量比较多，主要是年轻消费者。
一到三楼基本上是一些国际大的服饰品牌专卖店，最有特色的是其中80%的品牌以前从未在南京出现过，首次进入南京市场，例如，LV，爱玛士，范思哲等国际一线大牌，突显其经营的高档品位，极大吸引品牌爱好者的眼光。
四楼，黄金，珠宝店，还有一几个做高档儿童服装，服务，和儿童玩具卖场“Toysrus 五楼，一些特色饭店，六楼，高档影院和商场运营办公室。
3）商场采取只租不售的商业运营模式，租金般根据位置地点的不同一般在15-30元每天每平米，从它开业以来一举打破了南京金鹰商场在高档消费方面一家独霸的地位，成为利润最好的大型商场。
2，新街口万达广场。
1)基本概况：南京新街口万达广场位于新街口洪武路88号，建于2002年10月，2004年1月1日正式开业，是万达集团在国内建设的第8家商业广场。也是万达集团第一代开发的单店项目的杰出代表。项目占地面积1.3万平方米，建筑面积4.4万平方米，总投资额逾3亿元人民币。
2）业态分布：南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。
一楼万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。
二楼，三楼引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物”等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。
四楼，是万达国际影城。
4）大连万达在全国的商业地产经营模式都只租不售的，是全国最早做商业地产的企业，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和经验。企业资产现达到1000亿，年销售额达到600亿。每年商铺的租金收入可达40亿，而新街口万达的成功更多的是在于它做的比较早，占了一个非常好的地理位置，拥有了新街口每天强大的人流量。
3，南京新百。
1）基本概况：南京新百全称：“南京新街口百货商店股份有限公司”，地址：中山南路3号，属于新街口商业圈的重要组成部分。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，占地面积约1.3万平方米，营业面积4.1万平方米，是一家老字号大型百货零售企业，全国十大百货商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16个专业商场，经营品种24万余种，近几年来。新百把经营触角延伸到证券、房地产、生化制药、进出口和餐饮等领域，取得了初步成效。
2）业态分布：
一楼主营化妆品，钟表，烟酒，首饰，精品鞋包等。
二楼主营服饰，三楼是老年女性服饰，四楼精品绅士，主营男士服装
五楼运动类的服饰，六楼家纺居家床上用品等种类，七楼电子，电器商品品种，不过品牌一般，种类不全，价格也没有什么优势。八楼商务接待中心，承接团购业务和一些其它商务事谊。
3）总的说新百是传统百货商场的代表，他的业态布局比较传统，品牌一般，定位在中低档，在如今的新街口不如东方商城，大洋百货，更别说德基和金鹰那样高档次了。不过凭其在南京广大市民心中的长时间的影响力以及新街口的人流量还是可以占据新街口商业圈一席之地。他依然是只租不卖的经营模式，租金根据地点不同在4-10元左右每平为每天。
总的来说以上这三种商业模式和商业地产的模式是新街口商业圈和南
京商业地产的集中代表，万达广场代表综合型的商业地产和运营，新百商场是传统商场的运作和模式的代表，也是中低档消费品和消费的代表。而德基广场则是新商业地产，新商业理念和思想的代表，不管从商业地产的设计和建造上，还是从消费者一休化的休闲，消费，娱乐一体化的休验上，还是从消费者的高档次的消费需求上都做到了一个好的榜样。当然他们三个在商业运作上都是成功的代表。都有其独到的地方。也许是市场地需要他们多样化的商业运作和模式，也许是他们迎合了不同消费者的不同需求从而成就了自已。总之他们在新街口商业圈占有一席之作。都是成功的。我们要学习他们的优点和成功之处，从中找到为我们以后在商业地产
方面有帮助的东西和信息，为我们以后在南京商业地产和运营方面取得好成绩而努力和奋斗。
商业地产市场调研内容 第7篇
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨
一、经济环境的分析和生活结构研究
开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额
◆全市商业增加值
◆城乡居民的人均可支配收入
◆城乡居民储蓄存款余额
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
◆公共设施状况
◆交通体系状况
◆道路状况、通行量
◆城市性质与功能特点
◆各项城市的机能
◆城市规划
通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
三、商业发展规划和政策研究
每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管
例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。
四、区域零售业结构的市场调查与分析
如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆地区间的销售动向
◆业种别的销售动向
◆商业地区间的竞争状况
◆大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究
对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析
在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究
消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
1、人口结构
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。
2、家庭户数构成家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。
3、收入水平
根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4、消费水平
消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5、购买行为
分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究
除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
1、道路类别
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国着名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
2、顾客是否容易达到商业区
南昌商业地产市场分析及发展对策 第8篇
1 南昌商业地产发展现状
2002年以前,南昌的商业地产几乎为零,只有洪城大市场和万寿宫两个早期的批发市场。从2003年开始,商业地产在南昌迅速发展,成为楼市的一大亮点。六年来,南昌商业地产开发的脚步从未放慢,从城南的包家花园到城北的紫金城,城东的京东鹿鼎国际购物公园到城西的洪城大厦。如今,放眼整个南昌城,商业广场、shoppingmall、步行街、大型商铺、购物中心、休闲广场、商务写字楼等商业楼盘项目琳琅满目,比比皆是。
但是,尽管南昌商业遍地开花,规范有序的商圈却难以呈现,南昌市杂乱的商业格局并未得到明显的改善,商圈始终停留在以八一广场、中山路、胜利路为核心的中心商圈和以洪城大市场为核心辐射全省的专业批发市场的洪城商圈两大商圈上[1]。
2 南昌商业地产发展中存在的问题
2.1 商业网点布局不合理,同质化现象十分严重
90%的大中型购物中心和超市、酒店都集中在以八一广场为中心的老城区,万达购物广场、财富广场、百货大楼、丽华购物广场、新洪客隆、洪城大厦、太平洋购物广场等全省最大的商业项目都挤在相距不远的繁华地段,在主要商圈以外的城区,住宅地产发展迅速,商业配套设施却明显滞后。而且同质化现象十分严重,普遍热衷于追捧底商、大型购物中心和商业街,尚没有形成以新型业态为主体的现代流通业态体系,商业地产的投资业态不尽合理。
2.2 开发商忽视商业地产项目的后续经营
很多开发商套用住宅地产的开发模式,抱着“卖完就走”的经营思路。只注重前期开发并尽量缩短开发周期,项目建成后能租则租、能卖则卖,根本不考虑能否经营、是否适合经营等问题,结果导致了很多开发商功成身退,投资人和经营者则被深度套牢的情况,甚至有的开发商自己都无法全身而退。因而造成开发商、经营商和物业管理商三方的矛盾,使得近年来对南昌商业地产的投诉猛增。有的开发商虽然考虑了后续经营问题,但是将项目部分或全部出租给投资者后,往往缺乏对项目的整体控制能力,很难把握未来入驻经营商户的档次和品味以及对整个商业地产项目的影响。
2.3 商铺招商及运营模式的缺陷
一些开发商仍然采取“先开发后招商”的方式,凭非理性的感觉进行项目投资,在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下,在没有明确的目标、明确的客户,甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案,紧接着破土动工,然后再考虑如何招商的问题,结果是招商效果不好,空置率高。在运营模式上,有些项目采用“产权出售”模式,这对商业地产项目的长期稳定运营十分不利,容易造成混乱的局面。
3 南昌商业地产健康发展的对策建议
3.1 科学制定商业网点规划,建立合理的商业格局
政府相关部门要根据《南昌市2002年-2010年商业发展规划》中对全市4个区域性商业中心的具体定位[2],严格控制各区域的商业地产项目开发,有效遏止商业地产的盲目开发。
3.2 设定合理的商业地产开发程序
应该“先招商后开发”,最起码招商应与地产开发同步进行,这样就可以避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。
3.3 科学选择商业地产运营模式
开发商应逐渐改变之前以销售商铺短期获利为主的营销模式,更加注重商业项目的长期获利。有实力的开发商应采用“只租不售”的策略,通过持续有效的经营管理提升商业价值;中小型开发商则可采用“售后返租”模式,以保证商业项目经营的整体性和有效性,使项目能够长期稳定运营。
参考文献
[1]徐静.南昌商业地产开发成为热潮[N].信息日报,2008-11-19.
